商业市场现状范文

导语：如何才能写好一篇商业市场现状，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

近年来商业银行的数量呈逐年上升趋势，这就给消费者的选择提供了更为广阔的空间，在这样如此激烈的竞争中，商业银行要将现存的消费者牢牢把握住，不断的开发新消费者，不断的加强市场营销策略。下面就简单的分析一下商业银行的市场营销现状，然后对锦州商业银行的市场营销发展策略阐述几条我自己的观点。

二、商业银行市场营销的现状

现在普遍的商业银行在服务方面已经有了非常深刻的认识和改观，同时在市场营销方面也加大了的力度，市场营销的策略也有所改变，而且已经初具成效，但是任然存在一些弊端和不足，主要表现在以下几个方面：

（一）缺乏正确的市场营销观念

相当一部分的商业银行任然存在市场营销观念的缺失，坐等客户上门缺乏主动的市场营销，没有从真正意义上了解市场营销对现在的商业银行的重要性，还受陈旧观念的影响认为银行行业具有垄断性，但是随着商业银行数量的增多，客户的选择同时也增多了。还有就是很多的商业银行没有相对长远的市场营销规划，只注重当前时期的营销任务，对消费者没有系统和深入的剖析，只会从银行的利益考虑不主动换位思考，不了解消费者的实际需求，从而造成了相当一部分消费者的流失，进而导致了商业银行的经营效果不佳。

（二）市场定位不准确

缺乏正确的市场定位是我国商业银行普遍存在的问题，主要是忽略了从可持续发展的长远角度对市场进行细分，只是随波逐流的创新服务、开发新产品等等，对消费者的需求缺乏系统的分析，对市场没有深度的细分，导致很多的资源优势受到限制无法充分的展示。当前商业银行推出的金融产品的共性大，营销手段也是大同小异，没有形成一个个性的独特品牌和服务，不能为消费者提供具有一定针对性、满足消费者需求的产品和服务，从很大程度上影响了商业银行对消费者的吸引力。

（三）市场营销不足

随着商业银行的不断增多，银行之间的竞争也在不断的明显，各个商业银行业在不断的推出新产品和服务，不断的努力引起消费者的注意，尽最大的努力增加销售额，但是成果都不是很理想，做好市场营销工作就显得非常重要。目前商业银行市场营销工作的不足重要表现为以下两个方面：

一是银行自己内部缺乏浓郁的营销氛围，没有主动的对产品进行营销，知识单纯的将商业银行所有产品的宣传资料放置在报架上，或者是通过各种视屏、字幕在电子显示屏上进行展示，缺乏主动的对消费者进行产品的介绍，使得相当的一部分消费者不清楚甚至是不知道产品的存在，只有银行工作人员熟悉产品，从很大意义上来说也就丢失了非常多的消费者。

二是外部宣传和销售的缺乏同样是营销工作不足的表现，就目前而言，我国的商业银行的外部销售基本是寥寥无几，与保险行业相比较，银行的外部宣传和销售的市场营销几乎是没有可比性的，银行产品的外部销售仅仅局限于银行内部工作人员认识熟悉的人，进而进行关系的拓展，这种方式的营销力度是远远无法满足需求的，范围非常的小而且存在局限性。

（四）缺乏专业的营销队伍

商业银行的营销工作人员缺乏专业的知识，有的甚至是非对口专业的人员，通过较为短暂的培训就从事银行产品的营销工作，使的银行的营销队伍水平参差不齐，尤其是专业知识和营销技巧方面都存在严重的不足，对银行的产品和服务没有熟悉的掌握，商务礼仪等方面的知识更是知之甚少，这样的营销队伍也就直接的导致银行的营销效果差，甚至是出现营销不规范的情况发生。

三、商业银行市场营销的发展对策

（一）转变观念

必须要让银行的营销工作人员转变市场营销的陈旧观念，让营销人员明白和正视市场营销的重要性和必然性，因为优胜劣汰一直是市场恒古不变的法则，尤其是面临竞争如此激烈的商业银行的市场营销。所以商业银行的市场营销观念也要与时俱进，把被动营销变成主动营销，改变从前单一的营销模式，更加全面的营销，更好的适应和满足当前市场发展所需，我认为要做好以下三点：

一是商业银行要积极的转变市场营销观念，要正视现在的形式，商业银行的增多使得从前的垄断时代已经过去了，相对于消费者而言选择多了，所以要积极主动的抓住消费者，最大限度的满足消费者的需求，率先赢得市场的主动权。

二是要求工作人员对市场有一个全面的了解和分析，对市场做深度的剖析，牢牢把握消费者这个市场营销的主体，换位思考以消费者的角度出发去思考，围绕着消费者进行全方位的研究，更深层次的了解消费者的需求，并针对不同的消费者提供不同的产品和服务，满足不同消费者的需求。

三是要求商业银行的营销工作人员有一定的商务礼仪知识，为满足消费者需求为服务宗旨，不断的提升服务的质量，树立良好的全员营销的工作氛围。

（二）开展个性化营销服务

随着经济水平的不断提高，人们的消费观念也在不断的提高，消费的层次和要求也不尽相同，很多从前的产品和服务都远远无法满足现在消费者的需求。商业银行应该要本着充分尊重市场和满足市场需求的理念，结合市场消费者的实际，针对不同的消费者制定出不同的个性化的产品以及个性化的服务，更好的满足消费者的需求。可以将上门服务列为特色服务之一，主要针对资金金额较大的客户，为资金金额比较大的客户提供信息、理财等专项全面的服务等等，针对不同的客户需求提供不同的产品和服务，真正的细化市场，牢牢的把握住原有的消费者，不断的开发新的消费者，并且在消费者中建立长期稳定的合作关系。

（三）培养专业营销队伍

商业银行市场营销的关键就是营销人才队伍，要求工商银行营销工作人员具备良好的专业知识素养，掌握一定的营销技巧，懂得相关的商务礼仪知识，并且要有团队精神和乐于奉献的精神。要定期的安排?I销工作人员进行市场营销的专业培训，加强对产品内容以及价值等全方面的了解和掌握，同时还应该建立健全商业银行市场营销人员的规章制度，将商业银行营销队伍打造成一支规范化的团队，为更好的为消费者提供优质便捷的服务。

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【关键词】商业银行；市场营销；发展战略

一、我国商业银行营销现状分析

作为货币的经营主体，商业银行的垄断性使得其在市场交易中占有了有利的地位，市场的主导性导致商业银行缺乏了营销的动力。伴随着我国经济体制的不断发展与完善，金融体系的不断深化，商业银行之间的竞争也开始变得激烈。我国商业银行市场营销发展于上世纪80年代，主要通过借鉴发达国家商业银行模式，再结合自身的实际情况，发展出了一条符合我国国情的市场营销之路。由于受到我国基本国情和体制束缚，加之自身发展经验不足，我国商业银行在市场营销等方面与国外商业银行存在着较大的差距，具体表现为：

（一）市场定位模糊

我国商业银行普遍存在的问题是对自身市场定位模糊，盲目地顺应市场潮流，这些主要表现在营销混乱和产品创新不足等方面，难以对客户进行有效划分，并根据客户的自身需求提供多元化服务。大部分的商业银行简单地以占有现阶段市场份额为目标，缺乏长远的规划。部分从业人员以高息拉储，有奖储蓄等方式来拉拢客户，提升了自身成本的同时也加大了企业的资金成本。

（二）产品推广不足

近年来，商业银行推出了大量新的产品，但产品很难有效推广到潜在客户群中去。现阶段，商业银行的主要做法是通过发放宣传资料、设立咨询点等方式进行产品的推广，并没有做到目标明确的选择，这是由于市场区分度不够的带来的问题。在没有合理的推广模式下，商业银行的产品推广会浪费很多人力和财力，客户也会面对杂乱的产品也难以做出有效选择。

（三）过分注重关系营销

关系营销对于商业银行是至关重要的，但是我国商业银行过分注重关系营销，曲解了关系营销的本意，赋予了关系营销以“拉关系、给回扣”等错误的含义。为了获取更多的存款，商业银行采取了提高利率、给回扣等手段，加大了商业银行自身经营成本的同时，也是一种资源浪费的行为。

（四）忽视深层形象定位

形象定位起源于上个世纪60年代美国，指的是通过银行内部管理制度的加强，促进员工信息沟通与交流，从而展示出银行良好形象，得到社会公众的认可与接受。随着经营环境的复杂化，行业竞争的不断加深，越来越多的商业银行由过去单纯的提升业务规模到了重视形象定位，从而促进业务水平。现阶段商业银行在进行形象建设的时候，过分注重“外包装”，如大搞装修、大量广告宣传等，而忽视了内涵建设，如企业精神、员工素质等方面的提升。

二、我国商业银行市场营销发展分析

为了提升我国商业银行的经营效率和质量，更好地适应于市场发展和客户需求，应建立起以市场为导向，客户为中心的整体市场化运营体系。

（一）树立整体化市场营销观念

我国商业银行应针对当前经营状况，加大对市场竞争的深刻认识，提升市场营销的意识，经营理念应由注重产品转换到注重客户和市场。不断研究市场变化，根据客户的自身需求进行产品的开发，以客户满意为核心开展市场营销活动。同时，商业银行还需要加强整体市场营销的组织系统建设，形成健康有效的营销机制。

（二）明确目标市场

金融市场是巨大的，很难有一家商业银行能够满足所有的市场需求，所以明确目标市场对于商业银行来说就至关重要了。所有加强金融产品的创新；根据不同产品的生命周期，在产品成长期的不同阶段采取不同的市场营销组合；综合利用促销组合，大力实施品牌战略。在市场细分的基础上，商业银行要在选定的目标市场上进行产品和市场定位。

（三）差别化定价策略

利率、汇率和手续费成为商业银行市场营销中重要的三个部分，合理的定价策略可以有效的提升影响效率随着利率市场化改革进程的加快，如何建立科学灵活的营销定价机制将影响到商业影响的经营，利率作为商业银行一种有效的营销手段将会大有作为。同时通过实施对不同客户和产品的差别化价格策略可以加强对优质客户的吸引力，也有效地提高了国有商业银行的市场竞争能力和赢利能力。

（四）积极整合内部组织结构

营销活动的开展与商业银行各个部门的协调密不可分，高效率对于提升客户满意度来说至关重要。商业银行的营销是从市场调研开始，到细分与定价，之后的分销促销为一体的系统性工作，涉及到银行的财务、计划、政策研究等诸多部门，部门之间良好的配合可以有效提升营销效率。为了加强这些部门的协调沟通，规划长期营销发展战略，强化对具体营销过程的管理与指导，必须建立专门的营销管理部门，实施对市场营销活动进行有效地指导与监督。

三、总结

面对市场化竞争的加剧，提升营销效率是提升我国商业银行市场竞争力的有效方式，树立整体市场营销理念，切实落实产品的差异化策略，增强商业银行的内部组织结构可以有效地提升商业银行市场营销水平。商业银行应及时把握机遇，实施适应市场化的营销策略，促进长远发展。

参考文献：

[1]吕君，我国银行卡发展现状及对策研究[J].现代经济信息，2010，（07）

[2]徐海浩.商业银行服务营销 [M].中国金融出版社，2008，（08）

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1我国体育商业保险的供给和需求现状

1.1需求现状

需求是在一定时期既定的价格水平下,消费者愿意且能购买的商品的数量。故保险需求就是在一定的费率水平下,有保险需求且有能力购买的保险产品的数量。对目前体育商业保险市场的需求现状进行分析,有助于体育商业保险的投资者做出正确决策,进而推动体育商业保险的发展。根据《体育法》对体育结构的分类,可以将体育保险分为三大类,即竞技体育保险、学校体育保险和社会体育保险。该文将分别阐述这三类体育商业保险的需求状况。

1.1.1竞技体育保险方面在竞技体育中运动员们不断挑战自身的生理极限,各级各类比赛的竞争性、对抗性变得越来越强烈。竞技体育在带给观众极大的刺激性和观赏性的同时,风险无处不在。在追求高难度、高强度动作的赛事和训练中,尤其是竞技体育依赖运动员自身的特殊属性,运动员很容易发生身体事故。据了解,我国目前有专业运动员8万多人,每年大型体育赛事近600场,每年都有许多运动员因为运动损伤而退役,每场赛事也都会出现大大小小的问题。竞技体育风险(见表1)的高频性、多样性催生了运动员、赛事组织者对体育商业保险的需求,他们希望通过保险来转移风险,降低损失,使得竞技体育保险的潜在需求变大。然而潜在的需求并不代表有效的需求,受到收入、举国体制、意识等的影响,大多数运动员事实上并没有购买保险。

1.1.2学校体育保险方面随着大众体育的推行,越来越多学生走出教室参加体育活动,学校体育风险也随之增高。近年来各大媒体频频报道学生因为参加体育活动而发生意外事故,学生的安全问题受到社会极大关注。这不仅影响学生的健康成长,而且影响学校的正常教学秩序。学校体育风险指在校园或与学校有关的体育活动中发生体育风险的可能性,主要涉及人身伤害和责任风险(见表2)。学校体育风险和其他体育风险的不同之处在于其主要参与人是学生,其风险发生时会涉及到学生、家长、学校三方的利益,处理不当会引发社会问题。因此降低和转移体育风险成为学校管理的重点,体育保险也成为解决这一问题的首选。目前,根据教育部的规定,大部分学校要求学生购买基本的学生险,但是这种学生险的保险范围小、免责范围广、起赔标准高,在很大程度上不能满足越来越多样化的学生体育保险需求。

1.1.3社会体育保险方面目前全国有3.4亿人口城乡居民参加体育锻炼,随着全民健身的推行,体育人口比2007年增长了48.2%,主要集中在40～60岁。然而,有运动就有风险,有风险就有伤害,社会体育风险相对竞技体育要低很多,但是相对学校体育又高一些,虽然参加体育活动是为了提高身体素质,但其受伤、甚至死亡的事件也屡屡发生。应该说,体育锻炼的人口数量决定了应该存在一个巨大的市场,然而,通过对体育锻炼人群的调查,很少有人购买体育保险,即使购买也只是一般的人身意外险,这主要是因为很多人的保险意识不强,认为不需要购买,而且现有的保险服务不能满足不同人群的个性化需要。

1.2供给现状

1.2.1竞技体育方面面对庞大的竞技体育需求市场,我国的体育商业保险表现出严重的不足,主要表现在两方面:一是专业保险公司几乎没有。截止2013年我国有9家保险集团,4032家保险专业中介机构。而在众多的保险公司中没有一家专门的体育保险公司,只有少数保险公司涉足竞技体育保险,这主要是因为目前我国保险市场非常大,保险公司在利益的趋势下追求高利润,并不屑于高风险且低回报的竞技体育。二是竞技体育保险险种单一,保障范围小。市场上并没有专门为竞技体育设计的险种,更多的是人身意外险和责任险,例如对于刘翔的腿,国内并没有能有保躯干一部分的险种,现实只能让刘翔放弃投保。另外,虽然国家实施了运动员伤残险,但是更多默默付出的运动员并没有保障,他们同样付出却没有适合的险种可以享受。

1.2.2学校体育保险方面由于我国体育保险刚刚起步,整体上还处于初步发展阶段,学校体育保险也相对比较落后,目前我国体育保险的主要投保对象是运动员,普通学校的学生并不适用。市场上针对学生的体育保险很少,与学校学生体育运动有关的保险基本都是包含在意外保险内,显然,单一的险种远远不能满足学生多样化的保险需求。

1.2.3社会体育保险方面相对国外发达的体育保险业,我国的体育保险还是一片空白,针对专门的竞技体育的险种很少,针对大众体育参加健身开设的保险就更少了,因此许多人要么就不投保,要么就用意外伤害险代替,对于一些不严重的小伤害就自行处理了。由于保险的缺失,很多体育活动的组织者都会通过签订免责协议来转移风险,一旦发生事故,便有参与者自己承担。我国第一个专业的体育商业保险是龙腾虎跃跆拳道运动险,其保障人群是包括学员、教练员。

2影响体育商业保险市场发展的因素

2.1从需求方面来讲,主要是投保意愿和投保能力。

体育活动的参与者仍然参保意识不强主要表现在:一是运动员有国家保障,工资、伤病医疗、养老等都是国家负担,各种体育赛事的风险也由国家承担,他们认为没有必要购买保险,其对保险的认识浅薄。二是普通大众对体育保险的认识不足,并不了解体育商业保险会给他们带来什么样的保障,且他们认为一般的运动只要做好防护措施就不会发生意外,存在着一种侥幸心理。三是有体育保险需求的人认为现有保险并不能让他们满意,因而不愿意投保。我国体育参与者未能真正投保还主要受到投保能力的限制。对于大部分运动员来讲,他们的收入并不高,难以支付高额的保费,参加体育锻炼的体育大众也都是中等甚至大收入的人群,他们也不会将有限的资金用于保险上,另外,对于一些赛事组织,很多的活动都是非盈利性的,经济效益不好,资金来源匮乏,无力投保。

2.2从供给方面来讲,主要是保险险种和保险费率。

产品的质量是影响消费者决策的一个重要因素。目前我国的保险险种少、缺乏针对性、条款粗,很难真正满足消费者的需求。我国仅有少数的针对专门体育运动的保险,大部分都是从普通险中延伸出来的,导致消费者选择空间小,由于一些保险公司设计的体育险种是从其他险生搬硬套的,条款粗犷,和体育项目本身不匹配,保障的范围不够全面,最终还是不能让消费者满意。目前国内体育保险供给少,和发达国家相比导致保险的费率偏高,这主要是因为体育运动的风险高,保险公司为降低损失率不得不提高保险费率,另外,保险企业本身实力弱,成本高,需要通过提高费率来弥补成本。目标消费人群的单一,风险的无法分散,市场的不完善也是其费率居高不下的原因。

3解决体育商业保险市场供求矛盾的对策

3.1从需求方面来看,要变潜在需求为有效需求

3.1.1加大体育保险的宣传力度,提高投保意识体育活动往往伴随着伤害的发生,而商业保险的投保是遵循自愿原则的,这就需要保险公司在积极承接体育赛事风险管理的同时,积极宣传投保的意义,扩大品牌的知名度,让客户更加了解体育保险。政府也应该出台相关的政策,一方面提高人们的投保意识;一方面通过优惠政策鼓励各类人群投保,再推动体育保险投保的过程中促进商业保险事业的发展。

3.1.2增加体育保险资金来源,提高有效需求体育运动面临的风险频发性高,这就意味着体育保险的费率不会很低,对于低收入的普通运动员来说只能是望而却步,因此国家应该出台相关的体育商业保险政策如税收的优惠政策、财政补贴等,鼓励运动员积极选择商业保险投保,不仅保障运动员的权益,也为国家减轻了负担。

3.2从供给方面来看,改善服务质量,提高供给能力

3.2.1创新产品,满足不同的体育保险需求国内的相关体育保险公司要积极对体育活动产生的风险进行调研,针对不同的风险和人群设计不同的险种,创新和升级旧险种,增加保险责任内涵的针对性,寻找普通保险和体育专业保险的结合点,重点开发各种赛事险、资源险、肢体险、财务险以及针对普通大众和学生群体的特殊体育保险,完善体育保险的产品体系。今年跑男为范冰冰的脸买巨额保险即是我国很好的例证。另外要注重对地方特色和体育产业特色的险种开发,进一步满足不同阶段、不同地区、不同人群的体育商业保险需求。

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一、研究对象与研究方法

兰州市包括一共三县五区,据了解兰州市各种健身会所达80家之多,其中综合型商业健身俱乐部也有21家,本文以兰州市5个辖区的中体阳光健身俱乐部、兆韦德健身俱乐部、星极健身俱乐部、宝迪健身俱乐部、阳光韦德健身俱乐部、虹盛凯旋健身俱乐部等10家商业健身俱乐部为研究对象。以健身俱乐部的经营管理者、会员消费者和体育爱好者潜在消费者为调查对象,并就兰州市健身俱乐部营销的状况、消费者状况问题对部分管理者、健身消费者进行访谈。

二、结果与分析

2.1兰州市健身俱乐部传统营销方式。

2.1.1基本会员卡营销

健身俱乐部根据不同会员店的不同需要把健身卡分为次卡、月卡、季卡、半年卡、年卡、两年卡、情侣卡、三人行卡、商务卡、金卡、私教送卡和各种节日活动卡。据调查得知,使用年卡的会员最多,占37%。

一般将俱乐部三公里周围人流量密集的地段陈列出来,招收发卡员分为若干组,由主管带领每组成员到相应地段发放一次健身卡,发卡员对感兴趣的顾客可以立即带到俱乐部交于健身教练进行咨询了解,促使顾客当时办卡。

2.1.2促销方式

2.1.2.1广告宣传,媒体方面,电视、杂志做品牌宣传广告。宣传册或是健身相关专业的杂志画册。张贴海报和会员互动照片,在主要交通要道的站牌上做了媒体广告,循环播放。

2.1.2.2公共关系由全职顾问联系政府相关部门、医院、外资企业等收入高、效益好的单位到俱乐部开展活动,并进行跟踪回访尽力签下团体单,团体卡的价格优势是最吸引企业或单位集体购买的原因。

2.1.2.3营业推广体验卡:针对有意向但是又犹豫的准会员时,会给他们赠送三到五次的免费卡,这样通过亲身体验,起到了很好的促单作用。抽奖活动:在益高店庆或者是节日期间,会对新老会员进行要约,并以抽奖形式对人们进行诱惑吸引。

2.2兰州市商业健身场所网络营销方式。

2.2.1兰州市商业健身场所官方微信营销

经调查,10家健身俱乐部9家俱乐部在微信上都有自己的官方微信公众号,其中只有一家没有。但是俱乐部的微信公众号内容建设不完善,不能使消费者对俱乐部的健身项目、教练员情况等了解清楚,还有待加大建设力度。

2.2.2兰州市商业健身场所官方微博的基本情况

调查的10家健身俱乐部里9家俱乐部都有各自的官方新浪微博,建设率达90%,10家健身俱乐部有官方腾讯微博,建设率达100%。在微博首页可以看到俱乐部的简介、地址、店内设施和最新活动,但微博内容不够完善,还存在很多问题。

2.2.3兰州市商业健身场所网上销售基本情况

经调查得知,兰州市健身俱乐部在团购网方面有多种途径供消费者选择,美团网和大众点评网是消费者团购健身卡的主要选择。

消费者在团购网上团购健身卡比起现实去俱乐部购卡要优惠很多,俱乐部这样的营销手段对消费者有很大的吸引力,爱好健身的消费者对健身俱乐部团购网的信息关注程度很高。

三、结论与建议

3.1兰州市商业健身场所规模不合理,需要相关政府部门的大力支持。

随着经济的发展,兰州市商业健身场所近几年发展迅速,人们热情高涨,但是由于兰州市俱乐部主要以中小型为主,并且以私有制经济为主要投资形式,规模偏小,无法形成规模经济,因此,会使单位经营成本上升,制约俱乐部发展。

政府部门应当进一步更新观念,扫除妨碍体育发展的一些思想障碍,要充分认识体育健身在拉动相关发展方面的重要性,正确引导消费者正确消费。健身俱乐部的发展亦需要相关政府部门的大力支持。

3.2兰州市商业健身场所利用新媒体做好对俱乐部的宣传。

当今社会,新媒体发展迅速,已经时时刻刻在影响我们的生活,随时随地地通过移动终端为我们传送信息,健身俱乐部应该抓住新媒体的特点,利用好这个平台,为俱乐部做好宣传,可以通过微博、微信等方式宣传俱乐部的特色、服务和优惠信息等。

3.3兰州市健身俱乐部传统营销为主网络营销落后有待提高。

近年来,社会媒体化的迅速发展,传统营销方式的局限性,微营销作为企业的一种新的营销方式已被众多企业看好,俱乐部在自己的微营销平台建设力度还不够。要充分利用网络平台,发展贴吧或是微博,吸引更多准会员前来参观体验。

3.4兰州市商业健身场所应提高从业人员的专业素质。

大量优秀教练员与管理人员的专业服务是核心竞争力,还有就是教练的专业程度,正式上岗的教练必须持有相关证书才可以,对会员而言,不仅仅是服务态度好,更讲究的是专业程度,专业才具有说服力。对员工进行正规培训,严格规范训练制度,改善服务态度,提高服务质量,保证终端服务。从业人员必须清楚了解消费者的需求,更好地为消费者服务。

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关键词：商业地产经济；现状；发展趋势

一、目前我国商业地产经济的发展现状

商业地产业是我国国民经济的基础性产业之一，由于商业地产业上下游关联的产业链条广泛，一直以来商业地产业都是地方经济发展的优先环节。一直以来，每一个地方经济实体都把发展商业地产业作为本地区经济发展的优先发展产业，这一方面引导促进了我国商业地产业的快速发展，另外一方面过度的产业引导也使得商业地产业存在很多问题。

首先，我国商业地产业在历经将近10年的快速发展趋势后在近期呈现出发展速度大幅度下滑甚至个别地区倒退的局面。伴随着我国城镇化进程不断加快，刚性住房需求与投资性住房需求不断强劲，加之国家产业政策的调整，商业地产业经历了10年的黄金发展期，这一阶段商业地产业呈现出高速增长，高利率的产业状态。这一方面是因为市场中存在着大量的投资性甚至投机性资金主导了一部分商业地产市场的走势，同时大量城镇化的新增人口刚性住房需求巨大，短时间内得不到有效满足，加之国家货币政策持续宽松，造成市场资金流动性充裕，进一步放大了商业地产的需求。

其次，快速发展的商业地产市场的超额利润使得许多不具备商业地产开发资质的企业进入了商业地产市场，造成商业地产市场企业质量良莠不齐。房价的过快上涨也促使了更多的土地以各种形式流入到商业地产市场，一些林地，农耕地也通过非法的变更土地性质开发商业地产，使得我国本来就匮乏的土地资源更加不合理利用，很多情况下的强拆，强占行为也引发了社会矛盾和社会问题。

二、我国商业地产经济的发展趋势

首先商业地产业的高速增长已经不存在，未来商业地产将会持续下行发展。中国家庭购房主要需求仍然来自投资性需求，但由于大量空置房的存在，同时商业地产市场将在未来5-10年持续处于下行趋势，目前已不是买房投资的好时机，未来真正健康的商业地产市场将是改善型需求为主。未来我国商业地产市场将持续缓慢下行。

第一，产业利润的下降促使商业地产企业多元化经营。

在传统住宅行业面临拐点的前提下，商业地产企业多元化经营趋势明显加快。商业地产企业的多元化经营一方面围绕商业地产的不同行业进行布局，包括商业、养老和文化旅游地产。另一方面，商业地产企业积极参股或控股其他行业，实现主业的多元化或彻底转型。由于行业的竞争力度逐渐加大，中小房企的多元化经营趋势将加快。未来，大型商业地产企业的转型也将逐步落地。

第二，投资性买房需求较少，未来房价由市场决定。

房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一般的经济学原理，商品的价格短期内由供求关系决定，长期主要由其成本因素决定。但在中国，除此这外，政策因素不仅不能忽视，有时还起着主导作用。十后，新一届政府坚持放开市场无形之手，用好政府有形之手，有目的地让市场规律发挥基础性作用。政策因素减弱后，根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降；按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势，判断房价的中期甚至长期的走势。

第三，创新与互联网将是商业地产业发展的动力。

互联网正在改变各个层面的传统行业。随着大数据时代的到来，人们的思维方式，几乎各个行业的商业模式、管理方式等商业生态系统逐步发生着变化。开发商未来将要学习如何运用互联网的思维方式和技术手段，从客户需求的角度规划企业的经营行为。在行业不断细分的趋势下，按揭贷款证券化、土地银行、住宅银行、社区银行离我们不再遥远。围绕客户资源整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷，一个商业地产金融蓬勃发展的新局面已经到来。

三、结论

虽然我国商业地产市场未来的发展趋势是整体趋于缓慢下行，但这是一个产业从野蛮发展到健康发展的必然过程。未来政府和商业地产企业更多的应该是抓住市场的力量，避免过度政策性干预，努力做到调整结构，增强企业核心竞争力，促进产业健康可持续发展。商业地产作为国民经济的基础性产业之一，不仅仅需要国家政策的有效，也许商业地产行业本身的规范和竞争，在这个基础上我国商业地产业才能更好的发展。

参考文献：

[1]姬建朝.我国商业地产经济发展现状及发展趋势分析[J].中国外资，2012（07）：74.

[2]戴胜兰.我国商业地产经济发展现状及其未来发展趋势[J].现代经济信息，2012（11）：279.

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[关键词] 经济全球化商业银行商业银行监管市场化

银行业是一个严重依赖外部资金和公众信任,外部效应和信息不对称都十分突出的高风险公共行业,而且其风险具有“多米诺骨牌效应”,所以银行成为政府监管的重点。近年来随着我国金融领域对外开放的不断扩大,深化金融改革明显提速,特别是现在银行业已经对外资银行全面开放,这不仅要求银行加强风险管理,也对监管当局提出了严峻的挑战。我国对有效商业银行监管的需求尤为迫切,然而我国在这方面的现状却并不乐观。本文研究了经济全球化背景下我国商业银行监管的市场化的现状及存在的问题,并提出具体措施,以期提高我国商业银行监管的有效性,为提升金融体系的运行效率并保持金融安全提供制度支持和保障。

一、商业银行监管市场化的含义

商业银行监管的实现过程充满了政府当局、金融机构和社会公众等相关主体之间的利益协调与冲突,监管目标的实现程度如何取决于政府当局的监管约束、银行自我约束和来自社会公众的市场约束三大力量的共同作用,其中,银行自我约束和市场约束属于市场力量。所以,实现有效商业银行监管,可以归结为限定条件下政府力量和市场力量的合理定位。如果政府力量和市场力量各自的发育状况存在缺陷,或者政府力量和市场力量的搭配不协调,那必然会降低商业银行监管的有效性。

二、商业银行监管市场化发展的历史进程

由于政治或经济原因,许多国家商业银行监管制度演化中经历过严格控制性商业银行监管,所谓严格控制性监管是指实行分业限制、利率管制、市场准入严格限制等,包括德国、英国、美国,以及为数众多的发展中国家。但是,20世纪70年代以后,经济全球化在金融领域的渗透日渐深入,资本跨国流动的规模迅速扩大,银行业经营环境更为开放,跨国银行蓬勃发展,同时,各种金融创新活动层出不穷,使得严格控制性的监管制度开始表现出一些不适应性,其所扮演的角色从维护银行业稳定和发展的必要措施转变为限制银行业发展的桎梏,甚至成为银行业竞争能力低下和银行危机的根源。于是从此以后,各国进逐步放松管制的以消除银行业发展的障碍,给予银行业更多地获利机会,释放受压制的市场竞争力量,增加银行之间的竞争程度,有利于提高银行业效率、促进其发展。

三、我国目前商业银行监管的市场化的现状

1.控制性的商业银行监管制度。政府监管制度为了顺应商业银行监管的市场化趋势,实行严格控制性监管制度的国家纷纷取消各种限制竞争的监管措施,逐步构建和完善审慎性的政府监管制度。我国银行业的政府监管也曾经实行过严格控制性监管制度,且目前仍在实施某些控制性的监管措施。所以,政府监管安排实现从控制性监管制度向审慎商业银行监管制度的过度,是提高我国商业银行监管市场化程度的关键环节。

2.从控制性商业银行监管制度向审慎商业银行监管制度过度。1998年以后,政府监管进入从控制性商业银行监管制度向审慎商业银行监管制度的过度阶段,它包括几乎同时进行的两个过程:一个是控制性商业银行监管制度淡出与变革;另一个是审慎商业银行监管制度的构建与强化。

3.培育和发展商业银行监管市场化的各种约束力量。市场力量的培育与发展经济全球化背景下,内外部条件的变化使实现监管市场化成为我国有效商业银行监管供给的关键所在。为实现商业银行监管的市场化,政府监管制度应从替代市场力量向互补和增强市场力量转变,但是,仅仅优化政府监管这种外部力量是不够的,还需要培育和发展市场力量,市场力量的发育状况良好是形成市场化监管体系的基础,如果这一基础存在缺陷,政府监管制度的转变也将难以实现。市场力量既包括银行的自我约束,也包括来自各种市场参与者的市场约束。

四、我国目前商业银行监管的市场化所存在的问题

1.缺乏严格的监管制约机制。监管制约机制包括对监管人员的制度规定及责任划分。监管人员在对银行依法监管的过程中无人对监管人员的行为进行监管,其是否秉公办事,廉洁公正;是否利用职务之便牟取不正利益;在审慎银行经营行为时无人对其行为进行监管,到目前为止,我国尚未出台对监管者进行再监管的法律机制,同时也没有制定出一套对监管者进行再监管的指标体系来衡量监管者的监管成效。

2.对商业银行监管市场化的法律不完善。我国监管法律法规不健全,有的缺乏实施细则、缺乏操作性;我国两大基本法律对监管方法仅有原则性的规定诸如以何种形式和程序来实现现场、非现场的监管或者通过利用外部审计师对有关信息进行核实。制度的不规范使得监管的主观随意性很强,在监管程序上过分强调对银行新网点、新业务、增资扩股等方面的严格审批而在对投资人权益的保护方面则力度不够,从而有可能导致银行业务范围狭窄,不能较好的分散风险。原来《商业银行法》对有关信息披露的规定一直无实质性的操作规范。

3.在商业银行监管内容上重合规性监管而轻风险性监管。我国外资银行金融监管在实践中长期贯彻的是“重引进、轻管理”的监管方略,监管主要集中于市场准人方面,对于其业务经营的监管还很不够,对外资银行的资本充足率的变化、资本流动性状况、经营政策、内部审计管理水平等都不太重视,忽视了以预防为主的风险性监管。对外资银行的检查也只注重是否符合法规的事后检查。缺少以预防为主的风险检查,致使外资银行的某些经营活动基本处于自由状况,埋下了一些风险隐患。

4.商业银行监管人员素质不高。随着国际金融市场的发展,面对是日益繁多的金融创新产品,我国现有的监管手段已不能适应发展的需要。监管人员素质不高,不能适应金融国际化发展的需要。对经济发展中出现的新理念不能很好的运用到监管当中,缺乏对风险进行数据搜集,分析判断并提出相应解决方案的复合型人才。商业银行监管人员除了精通银行操作的基本知识外,还必须具备财务分析及风险分析能力。我国尚未制定出一套对监管者进行再监管的指标体系来衡量监管者的监管成效,长期以来我国监管人员知识结构、业务素质、政策水平参差不齐,严重制约了我国金融监管效率的提高。

5.商业银行监管信息化发展较为落后。银监会成立后,央行作为货币发行的专门机构,对金融机构的发展及市场信息的了解相对较少,因此监管信息提供的不完备性将会严重影响我国央行制定货币政策的有效性,另一方面,由于我国监管机构掌握央行货币政策信息的不完备性,同样制约了监管部门监管职能作用的发挥。在我国央行和商业银行之间对数据的搜集,处理和共享还不完善,信息数据的不准确性,不及时性及不能利用信息系统对数据进行科学分析,对风险进行的预测都影响了监管实施。

6.没有明确的监管目标和技术指标。现有监管只是一种传统粗放的监管方式,对商业银行监管没有明确目标和理性指标。目前我国商业银行监管还处于一种稽核式和行政管理式的监管方式,监管人员在对商业银行监管的过程中,不能利用科学的指标体系对银行金融机构的风险状况进行分析,同时金融机构还未建立系统的商业银行风险评价模型和预警系统,对银行风险的评价及建立在合规监控上,没有对银行信用风险评级开发实质性的工作,并对理性评价的结果向社会公众披露,现行监管没有具体规定监管目标,由于目标不确定性使银行等金融机构不能自觉地按照金融监管当局的要求去做,而是想方设法绕过监管,对银行风险没有起到早发现,早干预的作用。

五、在我国商业银行监管市场化过程中出现的问题应如何解决

我国作为一个转型中的发展中国家,在融入世界经济的过程中,确立了市场经济、市场金融为本国经济体制和金融体制的改革目标。银行业应该采取如下的对策:

1.建立健全法律制度。我国曾颁布《商业银行法》,《经常外汇业务许可证》,《中华人民共和国外资金融机构管理条例》,《贷款风险分类指导原则》,《贷款损失准备计提指引》等金融法规,但随着金融业的发展,外资金融机构的进入,这些规章已远远不能适应经济发展需要。对中间业务收费标准,商业银行补充资本金,加强国际合作交流,扩大中国银行业对外开放,市场准入规则,银行产权制度改革等都没有明确的法律依据。从各国商业银行监管法的创新来看,其一般是强化央行的货币政策的功能,而将金融监管权进行分离。新法律的出台应具有瞻前性,相关法律应大量吸取国际上监管法律的优点。

2.建立一支高素质的监管队伍。商业银行监管担任审慎银行经营风险,发现商业银行薄弱点,分析风险,查找问题,及时纠正的重要职责。因此监管主体中工作人员的素质建设也应上升到制度层面上来,严格规范商业银行监管工作人员对金融业务知识和技能的掌握,建立商业银行监管业务知识资格考试和职业道德评价等制度。监管人员要求具有较强的综合分析能力,能运用新方法,新技术对商业银行金融状况进行分析研究,在工作中依法办事,行得正,立得直,能及时纠正银行经营中的违规行为。因此就需要我们培养一批高素质的监管人员队伍。为适应金融全球化的需要,还应选派一批优秀人才到国外学习先进的监管理念和手段,定期从国外聘任监管专家到中国工作,努力提高监管工作人员素质是必要的。

3.加强资本管理。改善资本充足率保持充足的资本水平是银行防范金融风险的物质基础。长期以来,由于资产增长很快,盈利空间有限,又缺乏有效的注资渠道,我国银行资本充足率一直偏低,资本的补充远远没有跟上资产的发展。因此,迫切需要采取多种方式,优化资本结构,多渠道多途径的补充资本金,,迎接新巴塞尔协议给我国银行业带来的挑战。对此,可以采取增加商业银行的核心资本,增加银行的附属资本和降低银行的风险资产权重等措施。

4.提高风险管理水平。实施全面风险管理新巴塞尔协议强调,随着金融向国际化、多元化的方面向发展,当今各国银行业所面临的风险,不再仅仅局限于信用风险,法律风险、利率风险、汇率风险、技术风险等都会对银行产生不可忽视的影响。针对我国目前的情况,可以将银行面临的各种可能的风险归纳为信用风险、市场风险和操作风险。对此,我国商业银行首先要在风险管理的理念上突破单一信用风险的局限,要充分重视对这些风险的管理,综合考虑各种风险因素,从单一的信用风险管理转向全面风险管理。

5.加大商业银行监管力度。完善信息披露制度针对目前我国银行业监管中存在的一些问题,我国应该树立与国际银行业相接轨的监管理念,建立起以三大支柱为特点的资本监管框架,建立银行外部审核制度,提高监管水平,按照新巴塞尔协议的要求制定出适合我国银行业发展的灵活全面的监管体系,逐步完善我国银行业的监督管理工作。

6.逐步建立和健全我国银行业的信息披露制度。规范商业银行的信息披露制度,加强信用评价机构、会计师事务所和审计师事务所等中介机构的建设和沟通,以上市和拟上市银行为先导,逐步建立和健全我国银行业的信息披露制度。

7.政府力量与市场力量的互促互进。在构建市场化取向的监管体系过程中,无论是政府监管制度的变迁,还是市场力量的培育,都存在大量的障碍和困难需要解决,都需要许多配套措施。审慎监管的构建和强化是市场力量健康发展的制度保障,政府监管制度的变迁进程应与市场力量发育程度相协调,只有市场力量有了较好的发展,才能真正实现审慎性监管对控制性监管的替代。所以,既要给市场力量发展适度的空间,又要避免对薄弱市场力量的过分依赖,两者之间应互促互进,以实现政府监管制度的优化和市场力量的强化,逐步形成市场力量为主导的监管格局,提高经济全球化的背景下我国商业银行监管的有效性。

在经济全球化的大背景下,各国都从自身国家利益的的角度出发,全面发展本国的经济,谋求经济利益,保护国家利益。银行业尤其是政府监管的重点,特别我们国家,作为世界上最大的发展中国家,银行业的发展更是关系国家命脉。本文的论述,深入分析了从商业银行监管的市场化的历史渊源和现状,既而找出商业银行监管市场化运作过程中存在的问题,并且就这些问题提出解决对策。

参考文献:

[1]刘长霞:中国银行业反行政垄断与监管权力界定[J].科学与管理,2008,(01)

[2]黄世安:提高银行监管有效性的若干思考[J].金融纵横, 2008,(02)

[3]胡汝强高冬民:我国银行监管的现状、成效和困难――一场监管价值观变革引领的全面变革[J].西部金融, 2008,(03)

[4]佘春宁:我国银行监管的理论依据与对策[J].南方金融,2007,(01)

[5]刘晓芬:提高银行监管工作的有效性探析[J].金融经济,2007,(02)

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关键词：商业银行；金融服务；问题；对策

当前，我国银行业竞争日趋激烈，市场化改革不断深化使得我国商业银行的利润空间越来越小，并且越来越不能适应市场的发展。我国商业银行发展时间短，因此其发展规模相对较小；由于历史发展原因，其历史包袱也比较重，导致我国商业银行竞争力较小。因此，促使增强金融服务成为提高商业银行整体竞争力的主要手段，为商业银行获得更多的利润的必由之路。

一、商业银行金融服务概述及现状

金融服务作为商业银行主要的盈利手段之一，对商业银行整体的盈利能力具有重要的影响，也是其增强市场竞争能力的重要手段。商业银行的金融服务的对象主要是三种，分别是企业客户、大众客户和金融机构。针对不同的服务对象，设定不同的服务模式和方法，为客户提供多样化独具特色的金融服务，是商业银行拓展市场，获得新客户，维持老客户关系最有效的对策和方法。

然而，据相关数据统计分析，商业银行的金融服务仍存在较多问题，如金融服务同质化严重，缺乏创新；金融服务体系不健全及金融服务高素养专业性人才缺乏等，这些问题的存在，势必对商业银行在越来越激烈的市场竞争产生不利影响。因此，必须对这些问题进行详细分析，找出有效应对策略，改善商业银行金融服务质量。

二、商业银行金融服务存在的问题研究

现阶段金融全球化发展趋势不断增强，作为国内的商业银行，不但要与国内的商业银行及金融机构进行竞争，还要面对来自海外金融机构和商业银行的竞争。然而，对于国内的商业银行而言，金融全球化，不但是威胁，还有机遇，可以向海外商业银行学习先进的金融服务知识，增强自身的竞争力，同时将自己的金融产品销往海外，获取更多利润。然而，这些必须建立在国内商业银行对自身金融服务问题充分挖掘分析的基础之上，进而找到问题有效的解决对策，完善商业银行整体的竞争力，现对商业银行金融服务存在的问题进行分析。

1.金融服务方式和服务手段滞后。随着科技的发展，一些新型的金融中介业务出现，同时，电子金融业务的出现对传统金融业务造成很大冲击，这也促进者传统金融业务的升级换代。现代金融手段，如手机银行、网络银行、电话银行等金融手段使得金融业务的办理时间与地理界线将不再明显；个人金融业进一步发展，越来越多的人通过现代金融业务手段进行理财、投资等。

2.综合性高素养的金融服务人才缺乏。现阶段商业银行市场竞争越来越激烈，传统的金融服务体系已经无法完全适应当前的市场营销体系。然而，很多商业银行仍在使用传统的金融服务体系，经过调查，究其主要原因是缺乏综合性高素养的金融服务人才，所谓综合性高素养的金融服务人才是指既懂金融服务专业知识，又能对市场营销体系精通，能够针对商业银行金融服务体系制定有效的市场营销策略。然而，目前这种综合性高素养金融服务人才的缺乏，直接致使商业银行金融服务体系无法紧跟市场潮流，导致商业银行在竞争中处于不利位置。

3.金融服务的同质化程度比较高。目前为止，我国商业银行金融技术水平以及服务水平有了很大发展，但是相对来说，各银行之间金融产品同质化较高。由于各银行的金融产品可复制性高，这也就使得各商业银行产品相似。因此造成金融商品缺乏特色；服务水平缺乏人性化理念；整体竞争力地下等后果。随着今年人民大众追寻个性化、差异化的脚步加快，更多的人希望在金融服务方面得到更多的差异。金融产品与服务的特色化、人性化也就显得尤为重要。

三、增强商业银行金融服务的对策研究

1.培养综合性高素养金融服务性人才。针对综合性高素养金融服务性人才缺乏的现状，一方面，商业银行要对在职的金融服务人员定期进行市场营销知识的培训，增强金融服务人员对金融市场的敏锐感，可以通过聘请专业的市场营销人员定期对企业人员进行培训，也可以将金融服务人员输送至专业的市场营销机构进行培训。另一方面，高等院校作为为社会培养人才的基地，一定要及时根据社会需求，对学生进行培养，针对商业银行对综合性高素养金融人才缺乏的现状，高等院系应该为金融专业的学生，设置市场营销课程，从而提高学生的市场营销知识，促使学生在校内就具备了金融和市场营销方面的理论知识，进入企业后，能够好的为企业服务。

2.增强金融服务创新能力。现阶段，商业银行整体的创新能力比较薄弱，金融服务方面的更是同质化严重。因此，必须对加强金融服务方面的创新。根据客户需求，创造客户需求的金融服务，对金融服务市场的客户进行详细调查，基于商业银行自身资源和能力，设计具有特色的金融服务，满足客户的多样化需求。如金融理财产品的创新，客户一般对短期收益大、风险低的产品最感兴趣，因此，商业银行可以根据自身的能力，定期推出类似的金融理财产品，满足客户的需求。互联网的迅速发展，商业银行要借助互联网的便利性，开通网上金融服务途径，使客户能够随时享受银行的金融服务。

3.增强金融服务人员的市场营销意识。在当前激烈的市场竞争中，谁拥有最多的客户资源，谁就是市场的霸主。因此，必须加强金融服务人员的客户意识，树立“客户至上，一切服务客户”的理念。金融服务员工不但能够开拓市场，获得更多客户群体，而且能够有效地维护以往的客户关系。市场开拓方面，金融服务人员根据企业的产品特色，定期向市场推送相关的理财知识和产品，吸引更多的客户；客户关系管理方面，实施情感营销，一切为客户照相的策略，将现有的客户进行等级划分，根据不同等级的客户，定期进行回访，推出新的服务和产品，增强客户的忠诚度。

4.健全金融服务体系法律法规。现阶段我国商业银行金融服务法律法规尚不健全，特别是互联网金融服务方面的法律和制定更加欠缺。因此，政策要加快对商业银行金融服务方面法律法规体系的建设，规范商业银行金融服务的行为；同时，商业银行内的行业协会，也要设定有关的规范和制度，引导商业银行金融服务更加健康的发展。

四、结论

现阶段商业银行竞争加剧，金融服务作为商业银行的重要组成部分，对其获取有利的市场地位具有重要的作用。因此，必须针对当前金融服务存在的较多问题，采取有效的对策，促使金融服务成为商业银行市场竞争的有利手段。

参考文献：

[1]韩玉，顾玫.对我国商业银行金融服务问题的思考[J].时代金融，2013（11）：24-26.

[2]罗润梅.商业银行金融管理存在的问题与借鉴对策[J].经济，2016（10）：00179-00179.

[3]陈雪梅.商业银行金融服务模式创新研究[J].中国市场，2015（8）：41-42.

[4]陆韬玉.浅谈我国商业银行金融创新现状及建议[J].财经界：学术版，2015（2）：11-11.

[5]袁俏侠.商业银行服务管理的问题及对策[J].中外企业家，2013（34）.

[6]张琼.浅议我国商业银行服务收费[J].时代金融，2013（03）.

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关键词：农贸市场 综合商场 连锁超市 平泉县

中图分类号：TU2 文献标识码：A

前言：

2010年3月，省商务厅、省住房和城乡建设厅,下发《关于大力推进城市菜市场建设的指导意见》，要求取消露天市场、马路市场，且按照万人1000—1500平方米建筑面积、800—1200米服务半径的标准建设，打造10分钟生活圈。

1 规划分析

1.1规划性质

（1）惠民、利民、便民工程——本次规划需解决具体便民、惠民的问题。

（2）公益性为主的工程——在政府投资能力有限的情况下，如何引导民间资本投资建设。

（3）实践性较强的工程——需反复踏勘现场，结合规划标准做出最合理布局。

1.2指导思想

规划从实际出发，以城市总体规划为依据，考虑相应的服务人口及合理的服务半径，在进行现场踏勘及市民意见反馈后，建立完善的服务网络。坚持便民利民、均衡布局、可持续发展的原则，统筹规划、合理布局、分步实施。

1.3规划原则

（1）系统性原则：依照相应规范，按照相应服务半径及服务区域，统筹规划，合理布局。

（2）动态性原则：城市农贸市场的规划、建设、使用是一个动态过程，需要根据周边用地的建设情况及使用情况给予及时调整。

（3）协调性原则：农贸市场规划应与城市总体规划相协调，布局应与城市用地性质、地块区位相匹配。

（4）可操作性原则：对于新、老城区区别对待。老城区大部分为已建地段，可改造空间有限，配置指标可相应减小。新城区绝大部分地段目前为空地，配置指标可相应提高。在开发建设时序上，要本着统一规划、分期实施的原则。

1.4平泉中心城区规模

人口规模：到规划期末，中心城区25万人。

用地规模：到规划期末，中心城区建设用地面积2920公顷。

2 规划技术路线

通过现状调研及对相关基础资料的研究，对相关规范、标准的查询与定位，形成初步成果。经多次与甲方沟通和现状调研，规划设计后形成最终成果，并对规划实施提出工作建议。

表1 技术路线表

3 规划设计

3.1农贸市场现状

平泉县老城区有5座具有固定经营场地的农贸市场，分别为兴平南路荣华市场、榆州新城地下市场、平泉蔬菜果品批发市场、新世纪地下市场、府前花园地下市场。共计摊位414个，总建筑面积14600平方米。现状存在问题如下：

（1）城市居民增长迅速，市场需求旺盛，但具有固定经营场所的农贸市场仅有5处，需求与供给严重失衡。

（2）农贸市场投资大，回报低，社会投资积极性不高。

（3）部分农贸市场经营意识淡薄，基础设施配置不足，市场管理不到位，且摊位摆放不够整齐，车辆任意停放，影响市场的总体经营环境。

（4）缺乏规划引导。当前，平泉县的农贸市场发展比较缓慢，农贸市场建设缺少统一的规划，为了更好更快地促进平泉县农贸市场合理、健康地发展，急需编制相应的专项规划对其进行指导。

3.2农贸市场需求

（1）规划控制要求

至2020年农贸市场每千人经营面积达到150平方米，每处服务半径800-1200米。2030年农贸市场每千人经营面积达到200平方米，每处服务半径500-1000米。

（2）规划控制要求

按照人口规模计算：中心城区人口*千人指标=250000人/1000*200平方米=50000平方米

按照用地规模计算：中心城区用地/每处服务面积=2920公顷/3.14*（800）2=15处

3.3农贸市场规划

（1）分析

定义： 临时或定期买卖农副业产品和小手工业产品的市场，是“菜篮子”工程之一。

农贸市场发展趋势：农贸市场超市化。

模式一：农贸市场＋住宅。开发商在开发住宅时，将其一、二层建成农贸市场。农贸市场作为住宅和周边居民的生活配套产品，预计经营10年左右就可收回成本。

模式二：农贸市场＋专卖店。开发商将底楼设置农贸市场摊位，二楼由各类专卖店租赁经营，对逛菜市的人流进行了“二次使用”，使整个市场人气更旺。

模式三：综合商场。地下停车场＋农贸市场＋超市＋商场+休闲娱乐中心。这也是农贸市场最有可能的发展模式。

（2）建设模式

经现状分析及对平泉县农贸市场前景分析，规划农贸市场分为三个层次设置，详见下表。

农贸批发市场 综合商场 连锁超市

职能 水果、蔬菜批发 一切所需物品 以水果、菜品丰富

建筑面积（万平米） 2~4 1~~2 0.3-0.5

建筑形式 独立设置 与停车场、超市合建 与居住区内商业相结合

服务人口（万人） 10～20 5～10 1.5～2.5

表2 农贸市场配建表

农贸批发市场：交通便捷的对外出口处。可与花卉市场、食品批发市场结合建设。建筑形式与周边地块相协调，如图1。

图1农贸批发市场设置

综合商场：大型商业聚集处，（泽州酒店对面、城北大道北和卧龙新区大型商业处）建筑形式与周边地块相协调，如图2。

图2综合商场设置

连锁生鲜超市：布置于居住区内部，服务周边居民。可设置在居住区底层商业，如图3。

图3连锁超市设置

经过三级农贸市场服务范围叠加，减少重叠部分，形成农贸市场规划建设初步成果，如图4。

图4初步成果

最终形成最终在县城内部，建设大型农贸批发市场：2处，其中改造1处，新建1处。

综合商场：3处，均为新建。连锁生鲜超市：17处，其中改造3处，新建14处。

（3）听取反馈意见及现场踏勘

反馈意见：

农贸市场规划分级较为合理。

农贸批发市场建议建设在城市，目前的果蔬批发市场建议改为连锁超市；综合商场的位置需经现场踏勘再做确定（老城区）；连锁超市的规模及位置需具体确定，在迎宾路、榆州新城地上需建设。

现场踏勘意见：

农贸批发市场建设在城市环城路附近，便于蔬菜的进出，且由于土地尚未利用，可征面积较大，可在周围建设仓设施，实施性较强。

综合商场与已有商业联合设置几率较小，可与新建大型商业综合设置。

连锁超市在底层商业设置较为现实。

（4）规划修改

农贸批发市场：现状农贸市场改造后作为连锁超市，在老城区南部环城路东侧和卧龙镇南侧环城路以南新建农贸批发市场。

综合商场和连锁超市位置不变。

4 规划实施建议

农贸市场的改造、建设要从实际出发，统筹规划，在充分考虑老百姓的需求和生活习惯的同时，与城市的整体发展和整体规划相适应。近郊区域的农贸市场要充分考虑周边百姓的需求，结合周边地块的开发统一进行建设。提出如下建议：

4.1投资模式：要安排引导资金，调动社会各方积极性，利用城中村投资、企业投资、个人投资、房地产公司投资等，实现投资主体多元化，通过合作、参股、集资、贷款等方式，加快菜市场的改造升级和新建。

4.2建设标准：要按照社区人口密度和服务半径，统一规划，合理布局，全面覆盖，满足居民日常需要，逐步建立以连锁生鲜超市为主、便民菜店为辅的菜市场网络体系。

4.3市场选址：要通过新建、改造、租赁、置换、土地收储或利用现有闲置场地、设施等多种途径、多种形式建设农贸市场。

篇9

关键词：商业地产；经济管理；问题；对策

随着我国市场经济的发展，人们生活水平不断提高，商业地产市场迅速繁荣兴旺起来，大众对商业地产行业的关注度也逐渐提高。在发展过程中，商业地产的经济管理出现了许多亟待解决的问题，这就需要对我国商业地产的特点及发展现状进行深入分析，对其中存在的不足进行重点探讨，以期提出合理有效地解决措施，为我国商业地产行业的健康发展提供了必要的条件。

1我国商业地产经济

根据我国社会主义市场经济的本质，我国商业地产经济同时具有三个特点。第一是商品性。十二届三中全会《关于经济体制改革的决定》中，明确了发展商品经济是社会主义不可逾越的阶段，商品经济是社会主义经济的本质特征，重新确认了商业地产行业的商品经济属性；第二是社会性。商业地产行业既为人们社会生活提供了住宅、教育、科技、文化、卫生、体育等方面的消费资料，也为社会生产提供了商店、办公楼、厂房、仓库等基本要素，与整个社会经济有着广泛的联系，在国民经济中是一个具有基础性和综合性的重要产业部门；第三是其所有制结构的多元性。包括全民所有制、集体所有制、个体所有制、外商独资所有制、混合制形式、私人经济成分以及中外合资或合作商业地产经济等。因此商业地产行业不仅是国家宏观调控的对象，也是宏观经济的重要组成部分之一。商业地产行业是我国十大暴利行业之首，在国民经济中有着举足轻重的作用。随着社会的不断进步及经济体制改革的不断深入，我国商业地产行业发展迅猛。近年来，我国城市的发展日新月异，新的高楼建筑不断出现，房价也不断攀升，住房问题以及房价上涨成为了人们的重点关注对象，同时更是中国一大经济热点。但是商业地产行业中常常出现的一些非理性投资行为对整个行业乃至整个社会经济的发展造成了极大的威胁。第一，在我国商业地产开发中，商业地产开发商不能合理利用有限的资源，土地资源浪费严重；第二，商业地产投资区域不均衡，只关注发达的大城市而忽视了二三线城市及小城镇。另外，一些商业地产开发商仅仅追求经济利益，缺乏对生态环境的保护意识，不合理的建筑开发造成土壤资源、水资源的污染以及空气环境的恶化。

2我国商业地产经济管理中面临的问题

2.1缺乏有效的政策引导，没有长远规划

我国一些地方政府缺乏对商业地产行业发展的本质认识，不能准确分析商业地产市场的经济形势和存在的问题，因此不能制定出针对性的长期管理方案及政策，导致政府对商业地产行业的短期政策与长期政策存在巨大的差异，为不法投机分子提供了可乘之机，极大地影响了市场的有序运行。商业地产企业内部也缺乏自身的发展目标，长期依赖于政府的宏观调控，缺乏发展活力，

2.2缺乏完善的法律法规体系

商业地产行业的开发、交易等都必须要有严格的法律管理，但由于我国还是处于社会主义发展的初级阶段，商业地产行业的发展也还处于探索阶段，很多方面还不够成熟，相关的法律法规还未十分完善，导致我国商业地产行业的发展始终依赖于政府的监督管理。而政府或某些权威机构颁布、实施的法律条文或文件对我国商业地产行业的发展并没有起到预期作用，适用性不强。因此，我国商业地产的相关法律体系的建设远远落后于繁荣的商业地产市场。另外，政府在对商业地产市场进行管理时，仅仅采用行政手段，缺少必要的惩罚措施，出现执法不严、蔑视法律等行为，降低了法律法规在商业地产经济管理中的地位。

2.3缺乏健全的监督制度

在我国，商业地产行业发展缺乏政府、银行与公众的有效监督。有些工商行政管理机关在商业地产市场管理中没有尽到自身的主要职责，没有参与制定与商业地产市场有关的法律、法规；对商业地产市场经营主体资格审核力度不足；监督管理商业地产广告活动；不能全面监督检查商业地产市场交易活动并查处商业地产市场中的违法行为，导致交易秩序混乱。同时，缺乏银行的金融监督，经济管理方面仍存在很大问题。

2.4行业泡沫现象频繁

由于商业地产经济利润大，本身具有极强的竞争性，在不断吸引投资者，推动经济快速发展的同时，造成土地资源、资金、建筑资源等的严重浪费，极易产生商业地产经济泡沫。商业地产泡沫的存在一方面容易使房价上涨，拉大贫富差距，导致经济和社会结构失衡；另一方面，商业地产泡沫破裂，经济萧条，导致一些企业倒闭，容易造成金融危机与生产、消费危机，使人们生活水平下降。最后，大量工厂倒闭，失业人数激增，极易引发政治和社会危机。因此，经济泡沫是我国商业地产行业发展的一个巨大阻碍之一，必须要严肃对待。

3我国商业地产经济管理的解决对策

3.1加强政策的连续性，树立明确的发展目标

我国政府必须要充分认清商业地产业对改善人民居住条件、提高人民生活水平、增加国家财政收入的重要作用，对发展城市进行准确的定位，制定出科学合理的扶持政策，以正确引导商业地产市场的健康有序发展。商业地产市场的发展必须要树立具体的短期和长期的经济目标，以适应我国的国情和不断变化发展的经济形势。在对商业地产行业的现状和发展特点进行详细的搜集、整理与分析之后，制定出适合自身企业发展的长期计划，并将其进一步细化出短期与中期目标，从而适应商业地产市场的发展需要，满足大众的住房需求，为自身发展提供充分的条件。

3.2构建科学合理的法律法规体系

为了使我国商业地产行业能够迅速健康发展，为社会经济注入更多活力，必须要构建一套符合我国经济发展情况和商业地产行业特点的法律法规体系，而这需要经历一个漫长的实践过程。首先，应该进一步完善《建筑法》《、城市商业地产管理法》等相关法律，制定相关细则，帮助落实各项商业地产相关法规。此外，必须制定相关法律，以限制政府对商业地产行业的过度干预，保证商业地产的自由调控，减少政府包办一切带来的不利影响。同时，商业地产行业中的开发、建设、广告、中介等应囊括到其法律法规体系中。只有建立健全相关法律法规，我国商业地产市场才能展现出更多的生机与活力，才能为市场经济的发展发挥应有的作用。

3.3建立健全合理有效的监督监管制度

建立健全合理的监督监管制度，不仅需要政府的经济管理职能，更必须有市场自身的调控能力，二者应明确自身的职责。政府应以可持续健康发展为管理理念，依据当地的商业地产经济发展情况，进行必要的宏观调控，严厉打击等违法行为，同时要对商业地产开发商的投资、运转等进行严格的审核，加大对市场的监督力度。房地产市场本身要进一步健全监督监管体系，增加金融监管手段，提高经济监管能力和监管水平。

3.4加强市场监管与宏观调控

众所周知，我国市场经济的可持续健康发展离不开市场监管与宏观调控。针对当前商业地产经济出现的一系列问题，可通过市场及政府这两只无形与有形的手，及时完善商业地产行业相关法律法规，做到严格执法，创造透明可信的市场环境。另外，要及时收集、整理和分析全国商业地产市场的信息及发展动向，确保能够对商业地产市场的经济运行情况做出及时准确的预测，定期商业地产市场分析报告，合理引导市场的健康发展。国家要加快建立和完善商业地产业的宏观监控体系，通过土地资源管理、税收、投资等手段进行必要的干预和调控，以有效地防止商业地产经济泡沫的产生。

4结语

综上所述，作为我国财政收入的主要来源之一，商业地产行业的快速健康发展，离不开自身合理有效的经济管理方式。因此，商业地产企业必须在立足于我国经济发展的现状的基础上，对商业地产行业的发展现状及面临的问题进行深入分析，针对性地采取行之有效的解决措施，建立健全经济管理机制，构建科学的法律体系，并完善监督机制，以期扫清发展道路上的障碍，推动我国商业地产行业的健康发展。

参考文献：

[1]苏静静.试论商业地产经济管理中存在的问题与对策[J].中外企业家,2015(16).

[2]任永红.商业地产经济管理存在的问题及其解决对策[J].中国管理信息化,2015(07).

篇10

 

关键词：商业银行；市场营销；策略

1 我国商业银行市场营销的现状分析

1.1 市场营销意识淡薄，对引导客户消费重视不足

我国商业银行对“以市场为导向,以客户为中心”营销观念的认识停留于表面,没有对市场营销在商业银行中的地位给予足够的认识,致使商业银行不能从长远的角度把握对市场的分析、定位和控制,客户的价值没有得到应有的重视,造成工作的被动和不利的竞争局面。金融创新是商业银行发展永恒的主题,应该说,这几年,我国商业银行为了实现扩大销售、分散风险、增加盈利的要求,创新了不少金融产品,极大的丰富了银行的业务品种,这些创新产品虽然是在客户需求的基础上进行的,但由于银行未能将金融产品创新和产品促销并重,创新和营销脱节,后续对客户的消费引导工作不到位,其中有不少功能尚“养在深闺人不知”,工作做了很多,但没有做透,其结果往往不能尽如人意。

1.2 内部营销对外部营销质量缺乏科学的市场细分和市场定位

我国商业银行在市场营销中,普遍的存在着重视市场竞争而忽视目标市场定位的问题。面对激烈的竞争态势,各家商业银行加大营销力度,从经营种类多样化、方法多样化、手段现代化等方面积极参与竞争。但商业银行由于营销理念模糊以及种种客观原因,在市场调研方面做的不够,没有把市场调研和客户分析放在应有的位置,也没有形成健全的市场调研、客户分析组织体系和信息网络对客户、业务、行业及区域等的贡献度尚处于粗放阶段,大多数商业银行在市场定位上没有实质性的区别,各家银行面对同样的目标市场采取同样的竞争策略,推出大致相同的金融产品,对于客户来说,除了银行名称不一样,银行之间相差不大,难以满足差异化需求和个性化需求服务的要求。

1.3 商业银行市场营销缺乏总体策划与创意，产生盲目性和随机性

商业银行个体形象不鲜明,缺乏市场感染力。目前，我国商业银行对于自身定位和目标客户选择都存在缺失，在此情况下组织的市场营销活动往往缺乏针对性和吸引力。银行自身形象的不明确，也使市场营销的效果大打折扣。

1.4 促销手段组合缺乏系统性，客户经理营销队伍过于庞大

我国商业银行的市场营销实施过程，一般都表现为单一的、独立的行为，缺乏系统、协调的实施计划。往往难以达到预想的效果。而且商业银行实施管理体制改革后，客户经理制度被引入银行日常经营活动中。但众多客户经理，各自负责一块内容，服务功能单一，缺乏“一人通”式客户经理负责制行为，使客户经理制的作用大打折扣。

2 新时期对改进我国商业银行市场营销的建议

2.1 做好重点客户的个性化服务

由于不同的客户给银行带来的价值是不同的，关系营销强调对顾客进行分类管理，以保证将重要的资源用到主要的顾客身上，避免资源的浪费。将服务重点瞄准优质客户，把满足优质客户的需求作为服务政策的基本取向。对重点客户的维护措施有：

（1）针对高端客户资金大进大出、信贷需求也大的特点，实行专车上门送票、收现、送现服务；

（2）在营业大厅设立大户室或专门柜台，为重点客户提供免排队服务甚至提供预约上门服务、提醒服务；

（3）开展知识维护，提升服务档次。建立重点客户定期走访制度，及时了解其对银行工作的意见和业务需求，并定期为其提供丰富的金融信息、政策、外汇管理、法律法规、经济和金融形势等方面的咨询服务；可以邀请各路理财名师为重点客户提供在外汇、房地产投资、股票、基金等方面的信息服务和理财咨询。举办一些音乐、文化沙龙，让客户体会到银行所提供服务的文化品位，使其感到与众不同。

（4）情感维护。市场营销最大的挑战不仅仅是售出一种较好的产品，而是从人的情感开始通过营销服务的各个环节系统取得消费者最终的情感认同，最终达到吸引消费、创造和挽留客户的目的。所以客户经理在工作中不仅要做产品推销者，在常规的金融维护之外，在能力范围内还能帮客户解决难题，与客户建立长期、稳定的朋友关系。