房地产财务管理重点范文

导语：如何才能写好一篇房地产财务管理重点，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

节，并在这些工作中将相关的管理工作结合考虑，共同平衡，齐抓共进，才能使房地产企业财务管理上一个台阶，取得应有的效果和效益。

关键词：房地产企业　资金　合同　成本、预算　结合

房地产开发企业投资大、贷款多、风险高、周期长、涉税繁、政策强。要加强房地产开发企业的财务管理，可从下列四个重点和相关结合点着手：

一、项目融资工作和扩大企业规模、降低资金成本相结合

资金是房地产开发企业的命脉和血液。由于房地产开发企业资金投入量比一般企业大，要使开发项目顺利完成，解决融资问题是企业的头等大事。按银行业一般规定：房地产

开发项目总投资中，自有资金应达到40％或以上，相应融资额度为项目总投资的60％或以下（具体操作上应根据银监会最新规定，尤其是目前国家对房地产业的调控加强不放松，

故政策规定上可能更严）。对成立初期的企业，自有资金就是指公司的实收资本（或股本）。作为房地产开发企业，首先，在拿地前就必须进行深入的项目可行性研究，对项目总

投资作出合理的预算。项目开发的第一笔大额用款就是支付土地款，它占整个开发项目成本较大的比重。目前开发项目的土地一般采用招拍挂的方式出让，企业在拿地前先要支付

一定的保证金，而后按土地出让合同付款进度要求，按时付清大笔土地出让金和动拆迁补偿费等土地款。土地款一般不可能得到银行贷款的支持，而是靠股东的自有资金投入。公

司成立时有可能的话，将要支付的土地款先作为公司的注册资本投入，扩大企业规模，使开业后自有资金就达到项目总投资的40％，便于后续的银行贷款操作；若有难度的话，则

在公司成立后立即先考虑扩大企业规模，增资扩股，直至达到项目总投资的40％或以上，才能向银行争取项目开发贷款。若该房地产开发企业有外资性质，则公司成立和增资都需

商务部的审批，每次增资额度应在市商务部相应规定之内，突破则需上报国家商务部审批，相应审批程序将会较长且难度较大。

公司成立后，立即就应着手和多家银行进行洽谈比选，在这过程中应熟悉掌握国家最新的金融政策，尤其是掌握银监会对固定资产贷款的规定和准入要求等，对贷款10亿元以

上的开发项目贷款，应根据银监会的要求，组织二家以上的银行组成银团，开展银团项目贷款，可适当规避风险。融资前期工作阶段结束后，应进一步在多家银行中筛选出了几家

主要银行作为组成银团的重点银行进行重点洽谈，并从中选出牵头行，以及副牵头行和参与行组成银团贷款，并尽可能根据项目总投资预算和自有资金到位情况申请到足额的贷款

额度。在银团贷款过程中，应掌握办理相关手续（各类审批手续等）的可操作性和时效性。可将整个开发项目贷款分为二段：甲段为土地使用权抵押（主要依据为土地出让合同）

；乙段为在建工程抵押（主要依据为施工总承包合同），便于实际操作中提供相应的“四证”资料和进度完成资料等。

融资中另一项重要工作就是降低资金成本。可在银行洽谈比选中对银行采用竞争机制，以促使几家银行降低贷款利率，最终使整个银团降低资金成本。当然，不同的金融形势

，不同的贷款政策将会有不同的融资结果和不同的资金成本。除了上述采用银行贷款方法外，在目前房地产企业调控严厉，银行融资无法满足需求的情况下，也可考虑向信托机构

、关联企业、民间融资机构等不同渠道进行融资。当然，这时更应权衡资金成本的高低，尤其是要考虑实际贷款利息高出银行贷款利息的部分，因为该超出部分的贷款利息在税法

上是不允许税前扣除的，这对整个项目的开发成本影响也会较大。

二、合同管理工作和内控制度执行、资金计划管理相结合

合同管理是房地产开发企业财务管理的重要一环。开发项目的资金使用，主要通过签订各类合同（土地出让合同、施工承包合同、设备采购合同、设计咨询合同等等），并在

合同履行过程中对各种合同款的支付得以实现。为使合同管理和项目资金的使用更加规范化、系统化，首先应制定企业内部控制制度、资金管理制度、合同管理制度等，应规定：

超过一定金额的项目用款都应签订合同（一般可定在2000元以上或5000元以上）；所有业务必须先订立合同，经相关部门负责人、分管领导和总经理流转审批后正式签约，对重大

合同或超过一定金额的大额合同必须经法定代表人亲自签署（如土地出让合同，施工总承包合同，银行贷款合同等），设置审批权限和实行集体审批制进行内部控制，最后才予对

合同履行实施；并可结合制定一系列业务流程加以控制，包括 “合同审批流程”，“合同付款流程”，“费用报销流程”等，并配以流程图形式直观表现。财务部应建立合同台账

及时登录每一笔付款和发票收到情况，每月编制“合同付款履行表” 和“总包及分包合同付款明细表”等表式反馈合同履行情况。另外不可忽视的是一头一尾工作，即：合同签订

前涉及付款环节财务应参与切入，尤其是大额工程招投标的项目财务负责人应参与；合同付款后财务部的对账确认和反馈，包括对外：与总包单位的每月对账；对内：与公司合约

部门的核对确认，并对总包支付分包款的及时跟踪和督促等，将“事前”、“事后”的工作也纳入整个支付体系。对合同中涉及银行保函及其他法律问题的应与法律顾问及时联系

，与相关部门协商解决。

合同付款环节实质上就是资金的使用管理，为严格把好项目用款关，首先应制定各种资金用款计划。财务部应每年编制财务决算和下一年度财务预算，积极配合和协助各部门

每月、每季、每半年和每年编制修订资金计划，汇总后对资金作出平衡，在此基础上认真编制整个公司的月度、季度、半年度和年度的资金计划和下年度财务预算；在实施控制方

面，对每笔付款尤其是工程施工大额付款，除了严格按合同条款履行和审核付款外，并结合银行对资金监管的规定，对单笔超过500万元的项目付款，要根据银监会实贷实付制和受

托支付的要求，上报银行作委托支付申请后才予付款。做到每笔付款用途明确，进度合约，经得起审计检查，并每月通过编制“资金月度计划执行反馈表”，对每月资金使用情况

进行反馈和检查分析。

三、成本核算工作和符合税法规定、保证稽查清算相结合

加强成本核算管理既是企业的一项基础工作，也是企业致胜的关键因素之一。房地产企业开发成本核算中成本名目繁多，其中有两项重要的区分：一是各类开发成本对象的区

分，二是开发成本和开发费用的区分。两大区分只有在同时且充分掌握各项税收政策和会计准则的基础上，才能合理准确地核算和区分，否则开发阶段核算上的失误，将带来经营

阶段和清算阶段的稽查风险、税收风险和经营风险。

成本对象的区分和确定，是开发项目成本核算的前提和首要任务。按可否销售和功能区分等六大原则，对公司开发的项目按成本对象区分划类（如：公寓、别墅、办公楼、商

业、酒店等）。应结合当地税务机关的要求，在项目开发前（或预售证办出后）及时向税务机关上报备案。成本对象确定后，各类成本核算内容怎样通过合理的分配方法归集到各

类成本对象中去，这是成本核算的关键，将直接关系到各类成本核算的准确性和公司利润结算的准确性。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十九条规定：企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量和核算。其中应计入开发产品的费用属于直接成本和

能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清成本对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择

其一：（一）占地面积法；（二）建筑面积法；（三）直接成本法；（四）预算成本法。税法并规定：一般土地成本的分配采用占地面积法。如确需结合其他方法分配的，应商税

务机关同意。在实际工作中，即使采用建筑面积法或直接成本法区分，也应采取：能分清直接用于该成本对象的成本支出就先直接计入该成本对象，不能分清成本对象的再按建筑

面积法或直接成本法分配。例如发生的各类设备成本及相关费用，能分清那些设备直接用于那一类成本对象，先直接计入到各自的成本对象中去，而有些设备和有些相关费用是多

种成本对象共用的且无法区分各类成本对象的，就再按各类成本对象的建筑面积或直接成本法进行分配。否则，若简单地采取单一的建筑面积法分配，就会出现所有已分类的成本

对象的成本单价都会相同的情况，由此产生各类成本单价明显不合理的现象。在这项成本核算管理工作中，财务部应负责做较大的基础性工作，对所有合同逐一查阅梳理，按成本

对象区分归类，必要时可联系财务软件公司，专门设置成本核算模块帮助核算，最后按成本对象归集直接成本和分摊间接成本，并计算出每类成本对象的实际总成本和单位成本。

在正确按成本对象核算成本的同时，还应正确区分开发成本中的开发间接费与开发费用（即期间费用），这不仅关系到会计核算的准确性和企业所得税汇算清缴工作，还直接

关系到土地增值税的清算中扣除数的基数的准确性，而土地增值税在房地产开发企业的税费支出中占很大的比重，少则几千万元，多则几亿甚至金额更大，影响利润额也较大，税

务机关会重点清算和稽查，对已列入开发间接费中的不合理的部分(包括不合理的借款费用等)予以剔除，再作为扣除数基数计算开发费用和加计扣除部分，故稽查涉税风险较大。

坚持按税法要求做好上述两大成本区分，加强成本核算管理，一方面避免以后所得税汇缴清算和土地增值税清算带来的不必要的麻烦，并为企业提高经济效益作出应有的贡献

。

四、从会计到预计，项目投资开发预算和各类经营方案预算相结合

如何使项目投资开发预算更符合实际，如何使项目获取不菲的经济效益和良好的社会效益，是作为财务负责人值得深思，值得探索的一项工作。首先，在公司成立前，在土地

出让金支付前后，以及在企业扩大规模、增资扩股中和在向银行贷款的申请过程中，都离不开一项很重要的工作，就是对项目做专题可行性研究报告，包括对项目总投资作出预算

，和以后在各种经营方式下的资金回笼，项目投资回报的预算，从静态、动态角度进行财务预算和敏感性分析。财务部在公司合约部对项目工程建造成本估算的基础上，对整个项

目的各类开发成本和费用进行预算，进而编制项目总投资预算，并结合实际工程进度情况适时修订编制“项目投资流量预算”（自项目开发原始投入起到项目竣工止）。当项目开

发到一定阶段，应根据市场部与客户的接触洽谈情况，经常性地针对不同经营方案作出财务测算、评估。这些经营方案包括：股权转让方案；出售和租赁方案等等。应经常修订编

制自项目开发到经营后阶段的各类预算报表：“项目资金平衡预算表”、“项目现金流量预算表”、“土地增值税估算表”、“销售资金回笼测算表”、“租赁经营各年收入测算

明细表”等等，并从静态和动态方面都加以测算，静态方面主要测算：回收期、股东投资回报率，净资产收益率等指标；动态方面主要测算：净现值（NPV）、内含报酬率（IRR）

、动态投资回收期，净现值指数等指标，并结合敏感性分析，对不同经营方案进行比较，分析利弊，从中选优。财务部应每年向董事会作财务决算汇报和财务预算计划，对预算的

项目总投资和经营各方案也应经常性地向公司领导层汇报，一方面让高层领导及时了解项目总投资情况，另一方面供最高决策层作出经营方案的选优决策。

预算工作既是一项十分重要的财务管理工作，也是房地产开发企业在项目开发阶段和经营阶段的一项常态化工作，它把开发预算和经营预算紧密结合起来，使我们的财务管理

工作从一般的会计核算上升为与经营紧密结合的管理会计的预算管理上来，为企业效益的提升提供决策性的依据。

结论和建议：

房地产开发企业根据其自身特点，更应花大力气抓好各项财务管理，同时要注意各项财务管理的重点和结合点，并与企业管理各环节紧密相连，只有这样才能取得较好的管理

效应，使企业财富效应同时得到提升。（作者单位：上海金虹桥国际置业有限公司）

参考文献：

［1］ 徐晓丽.财务管理与企业发展的探讨［J］.商，2011,(10）.

篇2

摘 要 房地产行业具有投资大、风险高和周期长的显著特点，经过十几年的快速发展，由于国家政策和自身经营管理等方面的原因，房地产企业积累了大量风险，再加上2010年以来国家房地产政策日益收紧，房地产企业面临着内外双重困境。如何突破融资瓶颈，提高资金使用效率，促进企业内部规范运作与管理，实现利润回归，成为房地产企业发展的重点问题，而建立和完善财务内控体系是保证房地产企业良性发展的前提。

一、房地产企业财务内控存在的问题

1.房地产企业财务内控体系不健全

目前，大多数房地产企业并没有建立财务内控体系，在内控制度、内控环境、内控程序以及会计系统等方面均有较多不完善之处。大多数财务内控制度的制定没有基于企业的现实情况和长远发展战略，也缺乏对房地产行业规则和法律的考虑，所形成的财务内控制度往往流于表面，缺乏一系列操作性较强的规范性文件和一个制定具体规范的计划。除此之外，许多房地产企业高层管理者由于内部控制观念的淡薄，对企业财务越权管理，控制人集财务管理控制权、管理权、监督权于自己一身，权力发挥的任意性，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

2.内控未能突出重点

近年来，房地产企业开发项目自有资金比例提高至30%，加息和限购令的出台以及政府保障房的建设等政策对整个房地产业市场都产生了巨大影响，加重了房地产融资和企业现金回流的困难。现金流风险不仅没有缓解，还有更加恶化之势。然而，大部分企业内部控制仍以财务报表和防错纠弊为工作的主要内容，未能合理的控制现金流，并且没有结合企业自身实际情况，针对现金流所存在的各类问题，将将风险细化，制定可行的风险应对措施。可见，大多数房地产企业财务内部控制并未能突出需要重点防范的风险，

3.企业财务内控监督乏力

部分房地产企业没有设立内部控制专门机构，这就使得财务内控制度的执行和落实缺乏保障，财务管理违法违规行为得不到有效制约。有些企业虽然设立了内控专门机构，但赋予的职权有限，财务管理中发现的问题得不到及时有效处理。此外，在企业财务外部监督方面，由于企业信息的封闭性，造成社会以及公众等外部监督主体难以实现对企业内控的有效监督。

4.财务人员素质低下，财务内控意识淡薄

由于我国房地产企业发展历史较短，房地产企业的管理机制并不够健全，导致企业往往忽视了对财务人员素质培养，导致房地产企业财务管理人员内部控制意识淡薄，欠缺财务内控管理知识、内控管理观念滞后，内控管理缺乏主动性和积极性，财务管理人员无法为企业的财务内控体系的建立发挥其领导作用，这严重影响了企业竞争力。

二、建立房地产企业财务内控体系的原则

财务内控制度包括现金及有价证券、固定资产、工程项目、存货、筹资及权益、对外投资、销售与收款、对外担保、成本费用、采购与付款、税收管理、财务管理信息系统控制等。企业建立财务内控体系既要以《会计法》、《具体会计准则》、《会计基础工作规范》等法律法规作为依据，又要结合企业的具体情况，做到合理合法，便于企业有效增强内部管理。

一般而言，建立房地产企业财务内控体系的原则主要有合法性原则、适应性原则、一贯性原则、经济性原则、整体性原则等。各原则强调重点不同，主旨在于要求企业财务内部控制必须遵循法律法规，根据企业发展优化内控制度，保持财务内控制度的一致性和连续性，有利于提高企业经济效益，符合企业长远发展大局。

三、政策建议

1.健全财务内控有关规章制度

首先，企业的财务管理要有章可循，房地产企业应根据《会计法》、《公司法》、《会计基础工作规范》等法律法规以及企业实际，从财务管理体制、固定资产管理、资金管理、利润分配管理、成本费用管理、财务分析和报告等方面建立一系列的规章制度。并通过实践来不断完善，提高规章制度的科学性和实践性。

其次，对财务工作人员进行合理的分工，划分权责，建立行之有效的激励机制和监督约束机制。并要求工作人员严格按照规章制度办事，避免规章制度形式化，增强执行的力度

2.明晰财务内控工作重点

房地产企业开发投入大，风险高，周期长，再加上房地产企业会计核算的特殊性，使得房地产企业内控外部环境复杂，控制的难度也极大。这要求企业财务管理人员对企业所面临的形势要有敏锐的洞察力，把握财务内控的主要方向。除此之外，财务管理人员还要针对重点问题制定具体应对步骤，积极防范风险。

3.加强财务管理工作

第一，完善企业之间资金往来的各种财务手续，规范担保行为；第二，规范会计基础工作，进行会计核算；第三，加强原始凭证审核和财务收支监督；第四，定期对会计账簿的有关数据与库存实物、货币资金、往来账款等进行核对，做到账证、账账、账实相符；第五，保证财务会计报告的真实性、合法性和完整性；第六，严格按照国家规定向外报送财务会计报告，按照章程规定将年度财务会计报告送交各股东，并在股东会上如实披露企业财务状况和重要理财事项。

4.加强内控监督，提高内控有效性

企业内部审计人员要积极开展经常性的财务收支审计、经济责任审计和经济效益审计，抓好内部控制制度的评审，及时查漏补缺，建立有效监督机制，使内部控制监督作用得以充分发挥。在实施企业财务内部控制、规范企业会计审计、核算的过程中，要注重企业内部控制工作的权威性和的独立性，使财务内部控制反馈的信息得到充分重视，保障财务管理过程中发现的问题得到及时有效解决。

篇3

Key words： financial management；real estate enterprise；dynamic management

中图分类号：F279.23 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）12-0243-03

1 财务动态管理的概念与原则

1.1 财务动态管理的概念

财务动态管理是财务管理的一种新的管理模式，主要通过实际模拟企业的财务内容以及财务目标，选取恰当的动态财务绩效指标，运用专业系统的财务管理分析方法，动态的描述财务信息的管理模式。动态的财务管理在房地产企业中的运用就是将具体的财务目标设定到实际的企业日常管理之中和房地产项目管理之中，选取合适的财务指标以及恰当的管理工具，分离出能够制约企业项目发展的各种因素，并衡量各种因素发生的概率，将预订目标与实际的动态目标进行比较，从而实现房地产企业的财务动态管理模式的构建。

1.2 财务动态管理的原则

通常财务动态管理在运用中应该遵循以下原则。第一合法性，这是财务动态管理模式能够加以运用的首要前提，财务动态管理模式的使用不能够触犯法律。第二适应性，财务动态管理模式应该根据不同行业不同企业的特点合理的构建，要符合企业的战略规划，而不是一成不变的管理模式。第三一贯性，即企业选择财务动态管理模式应该保持方法和态度上的一致性，相应的变化应该符合企业的战略目标以及市场的发展，禁止出现朝令夕改的现象。第四整体性，即房地产动态财务管理模式的构建应该与企业的长期发展目标相一致，同时与其他的部门的管理模式相协调。

2 财务动态管理在房地产行业运用的可行性

2.1 房地产企业在意图上具有实施财务动态管理的可行性

对于房地产行业来讲，日常经营活动涉及到的财务资金数量巨大，成本控制则显得尤为重要。因此，房地产企业十分重视财务管理水平的高低以及资金的即时使用情况，以提高企业资金使用的安全性和准确性，避免由于个别重大资金的使用出现问题而造成整个公司破产。

2.2 房地产企业在条件上具有实施财务动态管理的可行性

一般情况下，对信息的时效性要求较高的行业或者企业比较适合采用财务动态管理模式，同时该模式的实施需要企业的管理进入信息化阶段，具有强大的信息处理平台。随着我国房地产行业的不断发展，不少实力较强的房地产企业都已经采用信息化管理的方式，财务管理都已经采用信息化办公，因此，只需要引入相应的财务动态管理软件就可以直接采用动财务动态管理的模式。

3 房地产企业财务动态管理现状分析

当前财务动态管理模式在房地产行业中的应用并不够广泛、全面，仍然存在着许多的问题。许多房地产企业并没有建立健全的财务动态管理模式，导致该财务管理模式仍然停留在表面上，或者企业设定的财务动态管理模式不适应企业的发展目标，不具有现实的操作性和可行性。当前我国房地产企业财务动态管理主要存在如下问题：

3.1 房地产企业的内部治理结构不当

我国的企业普遍存在着股权结构不合理的现象，大股东持股比例过高，一股独大的现象普遍存在，特别是一些采用家族式管理模式的房地产企业，没有聘用专业的经理人团队，缺乏先进的管理理念，没有强烈的财务动态管理理念，企业管理过程中更多的重视地产的开发与销售，盲目的追求企业的利润最大化，片面的认识财务动态管理的作用，对权力的控制与分配不当，使得企业的发展速度与管理质量不相匹配，严重限制了财务动态管理模式的发展。

3.2 财务动态管理的监督力度不足

虽然有一些企业采用了动态财务管理制度，但是在执行的过程中仍然存在着大量的问题。财务动态管理作为一项重要的管理模式，许多企业没有在内部设立专门的机构或者指派专门的人员负责，制定相应的规则，制约在财务管理过程中可能出现的违法行为。企业内没有建立相应的监督机制，企业内部各个部门在管理上不能形成良好的制约机制，相互监督。特别是财务信息是企业内部的私有信息，公众的监督力度较为薄弱，企业内部的监督体系的构建则显得尤为重要。

3.3 财务动态管理模式不完善

当前许多房地产企业不能够选择合适的财务动态管理模式来执行财务动态管理，一些已经建立了动态财务管理模式的房地产企业，所建立的模式也停留在纸面上，实用性较低。合理的财务动态模式应该制定适当的程序、明确细化的管理目标、杜绝违法现象的发生。随着市场竞争的不断加剧，房地产企业面临的风险越来越大，合理的预测并控制风险、降低成本成为衡量财务动态管理模式正确与否的重要因素。

3.4 财务管理人员素质不高

当前我国企业的财务工作人员的整体素质较低是财务管理面临的主要问题。特别是动态的财务管理模式是一种新型的管理模式，同时需要财务人员具备相应的信息化基础，这就对财务管理人员提出了更高的要求。而我国许多房地产企业不够重视财务工作人员的培训，导致财务人员的动态管理意识薄弱、缺乏必要的财务动态管理所具备的技能，不利于企业核心竞争力的打造。

4 房地产企业财务动态管理模式构建

房地产企业财务动态管理模式的构建是一个战略性的项目，对企业管理的影响较大，涉及到企业管理的多个方面。该模式构建的核心在于打造一个动态的管理平台，根基是企业内部的财务数据，即时的处理企业财务数据并给予恰当准确的反馈，并将实际的财务指标与预订的财务指标相对比，使得企业的管理层能够及时的了解企业内部的资金动态以及使用情况。管理层能够将企业内部的财务信息变化与市场环境的变化相对应，制定恰当的计划与政策，降低企业的风险，提高企业应对市场风险的能力。

房地产企业应该结合自身资金使用的特点，借鉴产业链的理论，将企业的财务管理工作以及涉及到的员工合理的融入到一个完整的作业系统之中，提高企业员工的参与度。企业的财务动态管理内容应该包括企业每一个成本控制的环节，以提高企业的财务动态管理水平，在提高企业成本控制水平的基础上，最大化企业的经济利益，提高企业资金使用效率以及财务管理水平，使得企业各方面的资源实现最有效的配置。在具体的房地产财务动态管理模式的构建中，应该主要注意以下几点内容：

4.1 分析需求

房地产企业应该在财务动态管理系统设定之前合理的分析本企业的需求，即要通过房地产财务动态管理系统所能解决的主要问题，相应的建立所需要的模块，并作出充分的准备工作。通常，财务动态管理的第一步工作就是要实现财务管理的信息化，在涵盖了传统的财务管理工作的基础上，如对日常财务信息的查询、计算、分析、修改、统计、总结等工作，还包括了反馈、统计、评估房地产具体的资金动态和使用情况，因此，不同的需求会影响动态财务管理体系的设计重点和方向。

4.2 设计模块

在确定了房地产财务动态管理的需求之后，有针对性的设计系统模块，设计模块的过程通常包括可行性分析、基础信息搜集、企业业绩评估等内容。通常财务动态管理体系根据设计的过程可以分为以下模块，基础信息模块，用来记录企业财务管理的基本信息；成本控制模块，重点分析企业的资金的去向，在各个环节重点控制企业的成本；绩效评估模块，主要用来分析企业资金使用的效率以及企业的经营绩效。三大模块贯穿企业财务活动的始终，实现了事前、事中、事后控制，为企业财务动态管理模式的实现提供了技术层面的保证。

4.3 执行系统

随着信息化和计算机技术的不断成熟，相应的财务管理软件得到了大量的开发与运营。因此，如何正确的运用财务动态管理系统成为了重要的环节。在实际的运用中，主要包括前期准备工作、分解财务成本、跟踪成本管理、考核绩效、动态反馈等环节，每一个环节对正确的运用动态系统都至关重要，各个环节要合理的配合与衔接，这样才能够真正的发挥财务动态系统的功能，提高房地产企业的整体财务管理水平。

5 房地产企业财务动态管理模式实施步骤

房地产企业的财务动态管理水平，关键在于是否得到了合理的实施。结合当前企业的相关经验，房地产企业财务动态管理模式的实施主要包括以下几个步骤：

5.1 做好充分的前期准备工作

财务动态管理的核心在于及时的反馈相应的财务信息，所反馈的信息必须具备可靠实际的比较标准，这样管理层才能够及时调整企业的计划以降低计划执行的偏差程度。考虑到房地产行业涉及的资金巨大，应该充分的进行前期准备工作，财务部门的工作人员应该结合其他部门的工作人员进行详细的预算，细致的分析公司当前的信息，分析项目执行的可行性，为后期的工作作出充分的准备。

5.2 加强成本控制工作

房地产企业的每一个项目都会涉及巨额的资金，且可以分割成为众多的小模块。因此，财务管理人员应该追踪每一个模块的成本，及时地将实际成本与初期预算进行对比，分析差异，调整计划，并将相应的责任落实到具体的工作人员，做到奖惩有据，从每一个项目出发控制房地产企业的整体的成本水平。

5.3 重视项目资源的管理

房地产企业每一个项目的执行都要涉及大量的资源，包括人力、物力与财力。这些资源合理的配置将大大提高企业的管理水平，因此，要制定人力资源的明细表与汇总表，物资资源的明细表，如设备、材料等物资，还要做好资金使用情况的明细表，对资金的使用进行分类汇总。

5.4 实施财务动态管理模式

财务动态管理模式是房地产企业财务信息的平台，通过该平台能够及时的反馈企业内部的财务信息，还能够实现对企业内部各个项目资金执行情况的动态监督，即时的反应各个部门和各个项目资金使用情况，在合理控制成本的基础上实现了资金财务的动态化管理，借助计算机分析和汇总各个项目完成的情况。

篇4

文章编号：1005-913X（2015）07-0165-02

在房地产企业经营发展的过程中，由于其自身发展规模以及发展项目上的特性，导致房地产企业在经营发展的过程中必然会动用大规模的资金以保证自身经营发展过程中的稳定性，保证房地产企业能够通过资金的投资回收来更加有效地扩大企业规模和提升企业的经济效益，在这种情况下，房地产企业经营发展过程中所面临的财务风险也会越来越多，对于房地产企业的经营发展会造成越来越重要的影响，采取科学合理的防治措施来提升房地产企业在面临财务风险时的抵抗性，也已经成为当前房地产企业必须重点考虑的问题。

一、房地产企业财务风险的主要内容

房地产企业的财务风险是指在房地产企业经营发展过程中，在经营发展的过程中出现的最终财务活动成果与预期经营发展成果出现偏差的现象。财务风险是房地产企业在经营发展中必然面临的诸多风险之一，一般来说房地产企业在经营发展过程中面临的财务风险主要包括筹资风险、投资风险、经营风险以及收益分配风险四种类型，同时房地产企业财务风险还具有不确定性、分散转移性、预测决策性以及必然存在性等相关性能，对于房地产企业的正常稳定发展造成了非常大的威胁，是房地产企业在经营发展过程中必须重点注意防治的风险内容。

二、房地产企业财务风险的形成原因

根据房地产企业所面临的财务风险的性质进行具体的分析，一般来说房地产企业财务风险形成的原因可以分为内部原因和外部原因两种类型。具体来讲，房地产企业财务风险的形成原因主要包括以下内容。

（一）房地产企业财务风险的内部原因

房地产企业财务风险的内部形成原因又可以根据其不同的性质分为房地产企业自身的经营原因、房地产企业的内部资金流动原因以及房地产企业的财务管理工作质量原因等三种类型。

首先，房地产企业自身经营原因造成的财务风险主要指的是由于房地产企业经营发展过程中自身经营管理水平不高、经营管理理念较为落后、项目投资时过于盲目、缺乏有效的市场调查和分析工作内容、对整体房地产市场的竞争缺乏有效的评估等等，最终造成房地产企业自身经营管理工作水平落后，进而造成经营发展过程中出现财务风险；其次，房地产企业的内部资金流动原因造成的财务风险主要指的是房地产企业在资金流动的过程中，存在着自身资金结构不够合理、外来资金流动量过大的现象，这种情况下一旦外来资金出现波动情况必然导致房地产企业面临着相应的财务风险；最后，房地产企业的财务管理工作质量问题主要原因是房地产企业在财务管理工作过程中，财务管理工作水平不高，并且经常出现财务管理漏洞，导致自身财务管理工作难以取得有效的成果，部分房地产企业财务管理工作甚至存在监守自盗的现象，自然也会造成房地产企业经营发展过程中的财务风险。

（二）房地产企业财务风险的外部原因

房地产企业财务风险形成的外部原因则主要包括市场原因、国家政策原因以及其他意外因素等等。

首先，房地产企业市场原因形成的财务风险主要指的是房地产企业在项目运行过程中，没有完全地把握好市场的变化情况，没有做好市场信息的调查分析工作，没有根据当前阶段市场的实时需求完成项目运行筹划工作，进而导致房地产企业在项目运行工程中出现项目买卖不够顺利，进而出现了房地产企业的财务风险现象；其次，国家政策原因导致的房地产企业财务风险主要指的是由于国家房地产政策宏观调控过程中造成的房地产企业财务风险，当前国家政策原因事实上是造成房地产企业出现财务风险的本质原因；最后，其他意外因素造成的房地产企业财务风险主要指的是房地产企业在经营发展的过程中出现的一系列意外因素的统称，房地产企业在经营发展过程中很有可能遭受到非常多的外界影响因素，例如，项目运作过程中的地震因素、安全因素等等，都会造成房地产企业经营发展过程中大量资产流失，进而出现房地产企业财务风险现象。

三、房地产企业财务风险的治理措施

综合上述房地产企业财务风险的形成原因，房地产企业在经营发展过程中应该结合自身经营发展的特性，采取科学合理的治理措施，提升房地产企业在面临财务风险过程中的抵抗能力，保证房地产企业规模实现健康快速的提升。具体来讲，房地产企业在面临财务风险的过程中应该采取以下治理措施。

（一）提升房地产企业财务管理工作质量

房地产企业应该通过提升房地产企业财务管理工作质量来达到规避房地产企业财务风险的目的，首先，房地产企业应该针对员工自身在财务管理工作上的理念进行全面的更新，保证企业财务管理工作观念能够有效地契合当前财务管理工作的发展和要求，能够紧紧跟随在国家房地产市场宏观调控政策的指引，从而有效地提升房地产企业上下在财务管理工作上的风险意识，更加有效地做好企业财务管理工作；其次，房地产企业应该针对自身的财务管理工作制度进行优化和完善，将财务管理制度更加深层次和更加全面的融入到企业的经营发展工作中，通过科学标准的制度来实现企业财务管理工作质量以及工作范围的进一步提升，保证企业财务管理工作能够取得更加有效的应用成果，帮助房地产企业更好地规避财务风险。

（二）加强房地产企业项目运作流程的优化

房地产企业应该在项目运作的过程中进一步优化项目的运作流程，针对项目运作过程中存在的财务风险进行分解和分析，加强财务管理工作在项目运作过程中各个流程的应用，以便更有效地完成财务管理工作的同时，也能够有效地调整房地产企业的项目运作内容，保证项目运作过程中出现的财务风险得到有效的控制，提升项目运作效益的同时有效的提升房地产企业的整体经济效益。

（三）加强财务管理工作的预算机制应用

房地产企业还应该充分加强预算机制在财务管理工作中的应用，有效的达到提升房地产企业财务管理岗工作质量，减少企业财务风险的目的。房地产企业可以将预算管理机制全面的应用在自身的经营管理工作中，包括企业的财务管理、人员管理、行为管理、项目管理等内容，房地产企业可以通过对预算管理的应用来有效地提升其经营发展过程中的控制能力，通过科学统筹的安全以及规范合理的预算制度来有效地降低企业在进行上述工作时面临的财务风险，从而有效地达到控制房地产企业财务风险的目的。

（四）加强市场调查

房地产企业在经营发展的过程中应该时刻加强对市场情况的分析调查，加强对国家宏观调控政策的学习和领悟，通过对上述内容的学习来衡量当前自身在市场竞争的地位，进而更好的做好房地产企业的经营发展工作，也有效的降低房地产企业的财务风险。

篇5

关键词：宏观调控；房地产企业；财务管理；问题及对策

一、财务管理的概念与特点

财务管理指的是在整体目标一定的情况下，对购置、投资资产，融通、筹资资本以及在经营过程中现金的流量即营运的资金，以及利润分配的管理。财务管理是依据财经法规的制度，根据财务管理原则，来进行企业财务的组织活动，并对财务关系进行处理的一项经济管理工作，是企业管理的核心。概括的说，财务管理是一项对企业的财务活动进行组织，对企业的财务关系实施处理经济管理工作。

企业的生产经营活动具有一定的复杂性，因而企业的管理内容也十分丰富，且存在相互作用，相互影响的现象，自身特点明显。财务管理的特点有如下几个方面：第一，财务管理作为一项管理工作具有很强的综合性；第二，财务管理涉及资金面广，与企业的各方面都有着紧密联系；第三，财务管理状况良好与否是企业是否合理经营、技术应用是否先进，是否运用了得当的决策等等这些企业管理状况的直接体现。

二、宏观调控政策

房地产行业是我国目前最重要的投资领域之一，对我国经济的发展有着重大的影响，但也会带来一定的危机。基于现状，我国对房地产业采取了一定的措施，实施宏观调控，且收效明显。我国对房地产业的宏观调控政策，主要考虑以下几方面内容：第一，抑制投机行为、保护合理需求。抑制投机行为是当前最紧急的任务，而长期的任务便是保护合理的需求。国务院有关部委对房地产业进行宏观调控，在保证执行归档措施的同时，要做到根据不同的地域，不同的需求，具体进行调控，做到供求结构合理，保障中低档房源的供给，防止房地产泡沫的产生，从而保证我国经济的良好发展；第二，不同地区不同对待，防止一刀切。房地产业具有一定的区域性以及非流动性，因而不同的城市间存在的差异也很大。实施宏观调控的时候，对房产发展过热的地区应重点对待，防止畸形的发展。对房产发展一般地区，就不能应用一样的措施了，否则容易抑制到当地房产的发展。应当采用合理的措施，避免抑制合理需求。第三，房地产行业存在的问题，不是单独的现象，也不是简单房地产自身的问题。这些问题是宏观经济运行以及经济体制中很多问题的综合反映，因而需要综合的治理。

三、财务管理面临的问题

我国近年来的宏观调控政策，包括有国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知以及新国八条，主要都是为了抑制房价上涨，对贷款利率进行了调整，以及近期推出的限购政策，加强保障性住房等等。这些政策的出台说明了当前国内房地产市场面临的问题非常严重，也说明了政府对这些问题有清醒的头脑，并有决心来调整。而要化解当前房地产问题，重点就在对住房“去投资化”、“去赚钱效应”，并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，达到挤出房地产泡沫、改善居民基本居住条件的目的。而这些政策措施的出台，也使我国的房地产企业遇到了挑战，很多问题也应运而生。

1.在外，财务管理面临着以下一些问题：

(1)融资难

房地产企业拿地没有以前方便了，一些资金充裕的企业根本拿不到地或者开发不起来。还有因为银行的利率上调，企业的融资成本增加，融资也越来越困难，很容易造成资金链的断裂，这对房地产公司财务管理来说是一个大的挑战。

(2)利润空间缩减

目前房产的开发，需要配套建设保障性的住房，这些现实的问题都对房地产企业的存在空间有着严重的威胁和影响。房地产企业利润空间缩减，前期投入不变，如何协调好资金的运用，保障房地产企业的发展，是财务管理的任务之一。

(3)银行放款条件严苛

随着融资越来越困难，房地产企业资金运行的不易，目前银行的放款条件也十分的严苛，因而对企业自身信用的标准越来越高。如何提高房地产企业自身信用，加强同银行的关系合作，最终获得银行的放款，这些，都考验着房地产企业自身的财务管理。

2.在内，财务管理也存在一些问题：

(1)长期以来，我国的房地产企业存在“财务”与“会计”不分这一现象，财务管理被包含在会计工作中，管理内容也被局限在营运的资金管理这一方面，且没有得到足够的重视。财务管理人员素质没有严格的标准，水平参差不齐。

(2)财务管理制度不严，管理没有适应的标准和措施。没有相应的监督检查部门和机构。

(3)房地产发展速度快，其财务活动也越来越复杂，没有配套的信息系统对其实施信息管理和控制。

四、财务管理的对策

1.财务管理的意识要加强

财务管理是企业管理的核心，对财务预算、营运资金的管理以及财务控制这些工作应当予以重视，企业财务管理的层次要得以提升，对财务管理的重要性和必要性必须在思想上提高认识，在企业管理中财务管理的中心地位应得到确定。与此同时，财务管理水平的提高，以及对财务管理人员的素质要求必须严格，明确这些财务人员的工作责任，其工作的主要内容包括控制资金、管理各项资产、合理管理企业的投资与筹资，理论知识丰富，有能力根据数字来分析经济活动和关系，对企业经营活动能够提出合理、科学的建议和意见。

2.信用的建设，实现融资

房地产企业融资十分重要，要想摆脱目前融资难的困境，必须加强信用这一观念，做到诚实守信、规范经营，从而能将自身的信用等级提高。在融资方面，做到与大企业加强合作，争取利用大企业的高等级信用为自身进行担保，最终获得银行的贷款，实现融资。还应同金融机构加强联系，经常将自身企业经营的状况向银行进行通报，使银行对企业资金流向以及经济状况能有所把握和知晓，得到银行的信用评定，最终获得资金，开展经营运作。

3.财务管理日常预算及经营工作要加强

企业的财务部门，应当认真的编制和执行好财务预算，实现企业的目标利润。根据制订的预算，为实现这一目标，企业财务部门应一定程度上约束企业的经济行为，实施加强管理，定期检查，严格考核，落实责任以及兑现奖惩等这些措施。

对日常的现金流量做到合理的估计、保证。现金管理工作的内容主要是对资金的收入与支出进行估算，对现金流入与流出的时间进行确定，对未来需要的资金能够有良好的预测，且对资金需要能够切实及时的保证。严格把关好公司款项，规定清楚付款的条件，且及时收回款项，完成交易。

4.财务管理制度与体系的建立

房地产企业应遵循针对性、操作性以及强制性原则来制定财务的会计制度，其制订的财务管理体系必须符合企业的实际需要：首先财务管理机构要专门的设立，对企业资金的融通、现金出纳、财会管理、工资核算、固定资产以及对预算编制和决算等等实施工作进行统一的管理；其次要实现财务管理规范化与制度化，因而要制定起相应的如现金、采购、报销、稽核等财务管理制度；最后，强化监督的机制，制定起相应的考核制度。规范程序，对工作人员责任进行明确，保证财务行为的规范、合法，保证企业的生产经营运行正常。

5.财务管理实现信息系统化

篇6

关键词：内部控制 财务管理 创新

一、房地产企业集团财务管理创新的迫切性

房地产开发经营具有涉及面广、开发周期长，投资额大，资金回收期长，经营风险大的特征，因此房地产企业属于资金密集型的高风险企业，而房地产企业的集团化又使得房地产企业的经营范围从单一房地产开发，向集房地产开发、物业管理以及商业地产开发等为一体的综合业务模式转变。

传统的房地产财务管理模式已不能适应集团化发展的需要，其问题主要表现在：1、“被动反映型”的财务核算不能充分发挥财务管理在战略规划、实施、控制方面强有力的作用。2、难以及时掌握各下属企业的资金周转情况，致使资金管理有章无序，存在体外循环现象。3、对重大事项缺乏事前参与和事中实时监控。 4、不同利益主体考虑的目标不同，子公司向集团公司上报的会计信息往往从本位主义出发，缺少大局意识，通常对重要信息、异常情况不充分披露，甚至还隐瞒一些信息……这些问题的存在都制约着集团的管理和决策能力，不利于集团化企业的持续发展。

《企业内部控制基本规范》和《内部控制规范指引》的颁布实施，为集团型房地产企业的规范化运作提出了新的要求。因此在内控机制下房地产企业集团要实现良性发展，获得可持续性核心竞争能力，必须进行财务管理创新。

二、财务管理理念的创新

在内部控制体制下财务管理职能中的财务控制职能进一步强化。一方面财务管理已从被动的财务核算向全局性财务决策、控制职能转变。财务管理不仅仅是财务核算、财务报告和分析，更多地参与到投资决策、资金筹划、预算管理、纳税管理、内部控制制度管理、财务监督与评价和财务人员队伍建设上来。另一方面财务管理需要业务管理和财务管理的完美结合，财务管理须纵深到房地产的各个专业化领域，即投资决策、设计研发、营销策划、招投标管理、施工管理、成本管理、预算控制、绩效考核等，并贯穿于房地产项目生命周期的始终。

三、财务管理机制的创新

财务管理体系是企业管理体系中的重要组成部分，是企业在一定战略目标指导下，对经营活动和投、融资活动实施有计划的财务管理活动，通过有明确职责、适当的风险控制机制来贯彻落实的价值化管理体系。在内部控制体系下企业集团须建立一套既适合企业实际、又适应长远发展的财务管理体系。

由于房地产企业属资金密集型的高风险行业，母子公司之间的业务基本相同。因此，房地产企业集团应采用集权型的财务管理模式，决策权集中于母公司。集团公司掌控财务战略决策，集中控制和管理集团内部的经营和财务管理，成员企业须严格遵照执行。

在同一法人主体下，各分公司执行统一的财务制度。建立集权分权适度、权责利均衡、多级分层分口控制系统，实行“归口管理，分级核算，逐级审批”的财务管理原则。该系统从纵向看是“集团公司（母公司）- 子公司-孙公司”的多级控制关系，横向看是在每一个控制层级中各职能部门间进行资金、成本的归口管理和控制。第一层次控制设在集团财务部，负责整个集团的资源分配、资金调配、投资管理等总体安排，并负责指导、组织、协调集团及所属企业的财务核算和管理工作。建立财务决策制度，明确决策规则、程序、权限和责任，进行科学分工，严格职位设置和授权管理。

四、财务管理手段创新

房地产企业规模扩张和集团一体化运作要求决定了财务管理系统实施的复杂性。要想在战略信息化条件下提高财务管理水平须创新管理手段。

1、建立信息化管理系统平台

信息化是现代企业重要管理工具，更是房地产企业重要的管理支撑点。运用信息化管理手段建立以集团组织架构为基础的网络管理体系，将所有业务功能搭建在一个平台，集团所有数据在同一数据库集中处理，对房地产企业集团管理的各项业务进行集成应用，实现财务管理、预算管理、资金管理、数据分析和人力资源管理一体化，从而形成集团统一的数据流和信息流，为公司决策提供准确、完整的信息。信息管理平台的建立能有效提高房地产企业的效率、降低成本、加快发展并实现房精细化管理，从而提高产品质量，控制运营风险，提升竞争力。

2、实行资金集中管理

资金是房地产企业的命脉，在母公司建立资金集中管理系统，实行资金集中调配，加强资金调控，减少沉淀，提高利用率、收益率，同时也可提高集团整体信贷的信用等级，扩大融资能力，更有利于集团加强对全资和控股公司间的交易监控，防范资金风险。

3、实行全面预算管理

全面预算管理是财务管理的核心，是将战略目标与政策规范落实为具体行动方案，也是实现战略目标的前提和基础。企业集团必须在信息化管理软件平台的基础上，建立以预算管理、KPI绩效考核和预算执行检讨机制为一体的全面预算管理体系来规划、控制房地产开发的生命周期，激励集团内各子公司、各部门，保证经营目标的实现，同时考核、评价各子公司责任人的业绩，并与利益挂钩，实现激励与约束的双重效应。

4、完善内部控制机制

篇7

关键词：房地产；财务管理；不足

房地产与人们的生活息息相关，房地产行业保持健康的发展，对保障人们生活的平稳运行有积极的促进作用。同时，房地产想要健康的发展，离不开优秀的房地产财产管理的支撑。因此，高效的、合理的房地产财务管理不仅影响着我国人民的生活，并且会推动我国经济的发展。

一、新形势下我国房地产财产管理的现状

（一）房地产财产管理制度不完善

房地产财产管理制度不完善，是我国房地产行业中普遍存在的问题。具体表现在财务制度不健全，以及仅有的财务制度也没有得到很好的执行；同时，我国房地产财产管理制度在具体分工上存在空白。

在我国，大多数房地产行业的财产制度不健全。比如说，一些房地产行业没有完善的房地产财产管理系统，房地产财产管理人员经常会在工作中出现工作范围重复、工作范围缺失的情况，影响了房地产财产管理人员的工作效率。财产的管理工作中相关职能缺乏，也是我国房地产财产管理上存在的不足。现阶段我国所谓的房地产财产管理，只是单纯的停留在记账和编制财务报表上，对于影响房地产发展的财务预测、控制、分析等管理职能方面，我国大多数房地产公司都没有涉猎。

（二）房地产财产管理人员素质不足

近年来，我国房地产的发展速度世人有目共睹，但在房地产行业高速发展的同时，相关的财产管理人员的培养速度却远远低于房地产行业的发展速度，这也就造成了在我国很多的房地产企业，出现财产管理人员管理不科学，把房地产财产管理工作简单化的现象的情况，财产管理人员单纯地认为，所谓的房地产财产管理，只是简单的记账和编制财务报表，而往往忽视对其他方面的探究。这种想法，影响了房地产合理的、健康的发展。所以说，现阶段对房地产财产管理人员进行培养，是我国房地产行业发展的关键。

（三）企业成本管理不科学

众所周知，房地产行业涉及诸多方面。例如，土地使用权、施工中对成本的控制以及相关项目方案的设计等。对这些方面的成本的控制，影响着整个房地产行业的成本情况。但在我国，土地使用权纠纷、相关项目方案设计不合理，已成为我国房地产行业中屡见不鲜的事情，影响了整个项目的资金的投入，同时，更严重影响了我国房地产行业的发展。

二、新形势下我国房地产财产管理的对策

（一）完善房地产财产管理制度

如何完善房地产财产管理制度，是我国房地产行业关心的问题。完善房地产财产管理制度，要从以下两方面入手：

首先，要完善房地产财产管理部门中对不同工作人员的不同工作性质的定位。在我国的房地产财产管理中，经常会出现这样一种情况：有些工作大家一拥而上，但有些工作却无人问津，这是工作性质不清晰的表现。所以说，要明确工作人员在房地产财产管理工作中的位置，细化工作人员之间的分工合作，杜绝工作中出现工作空白的现象。

同样，加强对房地产行业中不同工作方面的涉猎，也是在完善房地产财产管理制度中要重视的问题。在房地产行业发展的过程中，房地产财产管理所涉猎的财务预测、控制、分析等管理职能，影响着房地产行业的发展。合理的财务的预测、控制、分析，能有效地降低房地产行业中的浪费现象的发生，提高房地产行业的资金利用率。

（二）加强对房地产财产管理人员的培养

人才是企业发展的根本，人才的缺失会影响企业的发展，这一点，在我国的房地产行业中，表现得尤为明显。

现阶段，我国房地产行业高速发展，造成了我国现阶段专业房地产财产管理人员不足的局面。在很多的建筑企业中，很多所谓的财产管理人员，只是曾经的包工头、会计，专业知识的缺乏，让他们很难应对在我国房地产财产管理方面出现的各种问题，对相关的房地产财产管理上专业问题理解不够，不能对相关问题提出科学的、有效的解决方案，影响了房地产行业的发展。所以说，在我国相关房地产财产管理人才的培养势在必行。

（三）完善企业的成本管理体系

完善企业的成本管理体系，可以有效地提高房地产行业中资金的使用率。比如说，科学的企业成本管理体系，可以提高对房地产相关项目的监管力度，减少房地产行业的失误，保证资金合理使用。

房地产公司，在所投资的项目中，对房地产相关项目的研讨是先期工作重点。通过对相关项目的探讨，有效地保证了相关项目决策的科学性和准确性，保证了项目资金的合理使用，才能使普通的房地产公司发展成为房地产品牌。由此可见，完善企业的成本管理系统，是房地产企业高速发展的关键。

（四）提高房地产对企业财产安全风险的认识

房地产在投资中存在着风险，所以说，一定要提高房地产对企业财产安全风险的认识。在房地产在投资决策中，首先要克服盲目、乐观的思想，做到科学有效的分析，权衡在投资中要面临的收益和风险，保证房地产投资的科学性。同时，也要加强对现金流量的预算和掌控，减少房地产行业中风险产生的可能性，降低企业面临风险时所遭受的损失。

（五）实行必要的房地产财产监管机制

房地产项目是一项大规模资金流动的项目。因此，对房地产财产的监管必不可少。首先，对房地产财产的监管，有利于保证资金使用的合理化、科学化，提高资金的使用效率；房地产财产监管机制，可以保证每一分资金使用的公开化、透明化，最终维护企业的利益。

三、结束语

新形势下，我国房地产财产管理是我国房地产行业改进的重点，合理的房地产财产管理对提高房地产行业资金的使用效率、维护企业的合法利益、保证房地产行业的发展有着积极的推动作用，同时，房地产行业健康、有序的发展，有利于推动我国经济的平稳运行。由此可见，高效的房地产财产管理，对于房地产行业的发展、国家经济的平稳运行来说，具有非凡的意义。因此，房地产财产管理优化势在必行。

参考文献：

[1] 袁斌.新形势下我国房地产财产管理现状及对策分析[J].现代商贸工业，2010（06）：3-4.

篇8

一、房地产企业中财务治理的作用

在经营开发的前阶段,房地产企业想要进行房地产开发就首先应取得相关政府的批准,在取得审批后才能进行房地产开发。在开发阶段,房地产开发商应有针对性的对消费者进行经济活动。因此房地产企业在不同经济活动阶段会有不同的工作内容,业务往来的对象也不完全一样。因此在房地产企业的财务治理工作中,具有计划性、复杂性以及经济强大性等多种不同的特点。财务治理作为指导房地产企业经济活动的关键,在房地产企业经济活动中,具有以下作用:

(一)有效安排筹资内容,提高筹资效率

企业在进行长期筹资时,财务治理能够根据房地产开况合理的规划资本财务与债务情况,将财务结构与股份配置进行详细分析后得出筹资申报结果。房地产企业才能够根据投资申报数据进行资本融资与房地产开发。通过财务治理进行的不同筹资方式的对比,房地产企业也能从中发现利益,制订出符合自身条件的财务决策。

(二)有效设计投资规模,控制投资风险

对于长期当地产经济投资来说,财务治理的好就能帮助企业进行科学的投资活动,减少投资风险,控制投资成本,提高投资利润。房地产企业在进行经济活动时,组建投资方案进行拿地的时候,需要根据项目所在地的市场行情进行有效观察,并根据不同市场环境制定开发方案。将房地产建设的可行性与引导的敏感性进行设计研究,通过不同的方案评估资金情况,制定出符合房地产企业的发展战略。在后期进行方案的实施后,也能根据实际的市场反应,进行有效的经济方针修改,帮助企业调整投资方案,修整投资建设,促进房地产企业健康发展。

(三)有效的调整运营效率,提高销售预算

企业在进行经济调配时,需要财务管理在中间充当调控手。进行有效地营运资本调整。有效的财务治理能够在实际工作中帮助房地产企业提高资金营运效率,提高资金流通,为房地产企业在开发建设的过程中带来源源不断的企业收益。并通过科学的财务预算,帮助房地产企业减少运营资本,实现相同的现金流,最大程度的提高企业利益。从这里可以看出,房地产企业的财务治理工作能够对企业的财务资本进行有效管理,制约成本,通过有效的财务治理工作强化企业利益,通过科学的经济计划帮助企业进行有效的资本活动,控制风险,实现房地产企业的利益最大化。然而在现实工作中,房地产企业财务治理存在着相当一部分管理问题以及财务漏洞,这会影响房地产企业经济活动,对企业造成或小或大的经济损失,甚至引发大的财务危机。我们需要对问题进行思考,设计对策及时进行解决。

二、房地产企业财务治理存在的问题

目前的房地产企业中,财务治理工作存在着一些问题,问题的存在会影响企业的发展,主要问题有以下几个方面:

(一)相当一部分开发项目缺乏财务治理的可行性研究

财务治理工作的主要内容就是在房地产企业提出新的开发项目时帮助企业对新项目进行可行性研究,系统的研究会帮助企业审慎时度,但是现在实际情况是,出现了新的开发项目时,企业不将项目报财务管理部,不通过科学的系统可行性>:请记住我站域名/

(二)企业经营管理者对财务治理工作重视程度不够

房地产企业在进行财务管理中,经营管理者不能对财务治理工作投以百分之百的重视,在房地产企业活动中,管理工作人员不能使财务人员在企业开发中参与活动,财务治理在日常参与的活动还仅仅局限于报销登记、记账以及拨款付款、报表登记等等。在房地产企业的开发项目制定与经济风险的预算时,高层人员不能调动财务治理人员的积极性。例如在企业进行一级项目的开发与制定时,如果不将财务工作交给财务治理人员进行筹划,就不能得出开发项目的制定时间、详细筹划资金以及投资的金额大小。由于房地产开发过程中不能交予财务治理工作人员详细分析项目利弊,总结经济程度,就不能在项目过程中顺利筹资,会影响企业发展。更重要的问题是,在项目开发建设过程中,经费不仅应用在开发建设中,还应将部分经费放在营销过程中,但是资金的调配比例如要财务治理工作人员进行详细预算,在项目开发和销售过程中,出现资金需求时再进行筹资就已经为时已晚。

(三)财务治理中资金的管理存在问题与风险

房地产企业发展中,由于财务部门的缺失,会造成企业可调配的资金总数较少,资金来源少,渠道窄,造成融资困难的问题。这会造成房地产企业的投资规模受到局限,限制房地产开发项目的扩大。由于多数房地产开发规模较小,资金有限,在项目开发完成之后需要将资金迅速回笼,这就会造成资金建设不及时,在开发下一项目时资金不能到位,造成回收资金难,财务管理过程中的资金回收

是房地产企业管理中的重要问题。另一方面,由于房地产企业的利益追求,管理人员会将资金集中在大城市进行投资,随之也会加大投资风险,财务风险会随着越来越大。 (四)工作中缺乏高效的财务管理制度与风险意识

由于在实际财务治理工作过程中,财务管理模式相对较为单一,这会对项目的开发造成阻碍。在实际工作中,财务治理仅承担着项目成本管理与资金流出控制,不重视资金预算与财务分析,影响财务的有效利用以及监督管理的强度,这会使房地产开发过程中财务工作混乱,难以发挥正确的价值。

(五)成本管理创新能力不足

部分房地产企业在发展过程中实行的成本管理方案是较为全面的,要求员工在工作过程中严格执行成本管理手段。但是在执行过程中,不少房地产企业不能守住原则组织工作,资金管理的成本管理流于形式,部门与部门之间存在着工作脱节,在财务治理工作中,也存在着监督脱节的问题。成本管理过程中,财务治理创新能力不足,在进行前期的工作勘察以及设计过程中,不能将预算工作精细做好,同时财务治理工作过程中,财务工作人员的专业能力有限,不能讲一线资料完全设计得体,这就会出现无法有效的将成本进行控制的问题。

三、房地产企业财务治理问题的解决对策

(一)提高企业财务管理意识

房地产企业的经济活动具有强大的复杂性,在实际工作中计划性很强,只有通过科学的财务管理,才能有效控制资本流通,实现风险预算与控制,带给企业最大的利益空间。因此企业在经济开发项目的过程中应强化财务管理意识,将财务治理作为房地产企业的重要环节,确立其核心位置,增加财务管理部门的话语权,提高其工作地位,将整个房地产经营活动与财务治理融为一体。

(二)加大财务相关可行性的研究力度

房地产企业在工作中属于行为管理收效的工作,是一个高投资、高风险同时拥有高回报的行业。在房地产企业经营管理过程中,应重视财务管理的作用,在新开发项目中,要加大开发前的可行性研究,促进财务管理工作的科学性与有效性,使投资开发风险降到最低,最大限度的提高企业的经济效率。在财务治理过程中,管理人员应详细对项目进行分阶段分析,具体考察项目施工细节,组织数据材料,全方面对风险与回报进行数据分析,制定相应的措施进行弥补,只有这样,企业在进行项目开发时才能顺利进行,避免引发大的问题。

(三)加强开发项目的成本控制

房地产企业在进行项目开发时需要考虑的成本有很多,具体包括土地成本、建造成本、材料成本、管理成本以及销售税费成本等多个方面。在财务治理工作中,重点应对这些成本进行有效控制,严格避免成本提高以及其他人员暗箱操控克扣成本的出现。在项目开发过程中,财务治理部门应紧盯成本归处,对成本严格控制,有效的财务成本管理会帮助企业降低成本,提高获益。企业应选择合格的施工队伍,这样才能保证在施工过程中减少质量问题,避免成本增加。

(四)建立完善的财务管理制度体系

有效的资本管理是财务治理的关键,在企业经营过程中,只有建立完善的财务管理制度体系,才能在经营项目中实现企业价值最大化。这需要企业在经营中密切配合,加强管理。建立财务管理制度,通过监督实现经济利益的透明化。同时,建立健全的监督管理制度应提高企业监督部门的信誉,让被监督部门能够完全信服。

(五)提高财务人员的素质与管理水平

经济发展,对房地产企业的财务治理人员也提出了更高的要求,按照目前的企业工作要求,我们应不断提高财务人员综合能力,增强素质,加强队伍管理水平。在日常工作中,管理部门应组织财务人员参加各类培训,增加知识结构,同时应组织考核,监督财务管理部门每位职工都按时参加,培养财务管理工作意识。

篇9

(一)资本结构不合理，资金成本高、负债率高

房地产企业是一个投资量大，投资周期长的资本密集性行业。一个项目从立项，到土地审批到最后的竣工投入使用，需要经历很长时间，其投入量大，投入面广，房屋在竣工前需要的资金量非常大。新形势下，房地产企业融资更难，很多企业为了得到资金，根本不考虑融资成本，借入的资金成本非常高。不考虑自有资金和借入资金的比例，根本没有考虑财务杠杆的作用，资金结构不合理，加大了财务风险及经营风险，过高的资金成本吞噬了企业的利润，影响了企业的收益。

(二)不重视成本和费用的管理，不重视预算

我们所说的成本和各项费用管理主要是指经营费用和产品成本的预算、控制和分析等管理活动。在企业中开展这些方面的活动，主要作用就是对房地产企业的管理进行全面的挖掘和分析，节约更多的成本，有效的控制企业各项费用，从而提高企业的经济实力，在市场中保持更加旺盛的竞争力。很多房地产企业良莠不齐，根本不重视成本和费用的管理，经营者没有财务管理的概念，没有做到对企业经营和生产的全过程的监督和控制，导致了企业财务管理方面存在各种各样的问题，加大了企业的成本。不重视预算管理，没有预算或在预算的编制与执行上各行其道，各部门之间不能形成默契，导致整个预算体系存在问题，使预算没有得到很好的执行。

(三)内部控制制度不完善

大部分中小房地产企业未建立完善的内控体系，企业监督和控制主要靠人来管理人，不是用制度管理人，财务人员一人兼数职，不相容岗位没有分离，没有建立内部控制体系，使财务管理混乱，财务管理及企业经营存在很大的漏洞，企业频繁出现舞弊现象。(四)财务人员素质不高，财务管理意识淡薄房地产企业重控制轻管理现象很普遍，尤其是中小房地产企业，很多经营者只需要财务解决融资问题，根本不重视财务人员的素质，财务管理意识也非常淡薄，企业的财务管理流于形式。会计信息的真实性、完整性得不到体现。使财务活动中的预测、监督、控制与决策没有起到作用。

二、解决对策分析

(一)加强财务管理，降低资金成本

房地产企业的项目开发周期长，资金需求量大，通常都会采用融资。不同的融资方式，会产生更多的利息和财务风险，因此，在进行财务成本预算过程中，应该对各种融资方式进行全面的分析和研究，科学合理的对企业的经营成本进行控制，制订不同的融资方案，在融资时要考虑资本结构，最大限度利用财务杠杆，将企业的资金成本控制在合理的水平之内，切实有效的降低企业成本，降低财务风险，对企业的资源进行优化配置，使企业效益最大化。

(二)建立完善的财务制度，加强内控管理

我国房地产企业的财务管理水平低下，在管理过程中没有建立完善的管理制度，没有建立内控体系。在企业发展过程中，为了切实有效地提升企业在市场中竞争力，必须要加强企业内部的财务管理。建立健全财务管理制度，完善财务监督机制，加强财务管理的作用，有机结合内部审计和财务监督部门，全面有效的对企业的财务活动和经营活动进行监督。建立健全内部制度，相互制约和监督，提高会计人员的工作质量，防止财务管理中出现错误和舞弊行为，实现对内控制度的有效监督。

(三)建立财务预算体系，强化财务的管理职能

房地产企业管理者应该重视和支持财务预算管理工作，建立完善的财务预算体系。在房地产企业中的通过建立并且完善财务预算的动态性，能够有效的对房地产开发建设进行一定的监控，注重对预算行为的监督和检查。尤其对资金使用情况进行重点的监督和检查，对于存在问题及时上报，提高资金的使用效率，对于企业闲置的资金应该充分进行利用，进而能够有效的实现资金管理，实现资金使用的效益最大化。同时在检查过程中还需要分析研究项目建设和投资存在的风险，设立风险预警机制，对财务风险进行一定的监督及防范，从而发挥财务管理的作用与价值。

(四)加强财务人员的专业水平，提升综合素质

提高财务人员的财务管理水平，就必须要提高财务人员的综合素质，只有高素质的财会人员，才能保证财会工作正常有序。提高财务人员的综合素质，首先从人员的选拨入手，按照国家相关规定选拨优秀人才，考察人员的专业技能和从业资格；第二在工作中要不断进行培训，建立和完善培训机制。倡导工作中不断学习，加强专业知识和技能培养，使财务人员的综合素质得到提升。

三、结束语

篇10

一、房地产企业中财务管理的作用

房地产行业在其开发和经营阶段之前就需要得到政府机构的相关审批，且不同的阶段所对应的业务来往对象也不同。因此，房地产企业具有计划性强和复杂性大这两个尤为显著的特点。而财务管理是企业在进行经营管理时不可或缺的一部分，因为它包含着企业的财务计划和企业的财务决策及控制。那么结合着房地产企业的特点，财务管理在其中发挥着如下几种作用：

（1）就长期筹资而言，有效的财务管理能够合理地安排筹资的时间、规划资本及债务结构和分配股利。因为房地产企业必须根据规划立项时申报的投资总额来确定该企业的注册资本金以及外融的资金额，这样才能符合相关的法律法规。而通过不同的筹资方案的对比，可以找出符合该企业自身的经验战略和财务战略。

（2）就长期投资而言，有效的财务管理可以帮助房地产企业安排合理的投资规模，提高投资的收益以及控制投资的风险。房地产企业在进行项目拿地时，必须要根据该项目土地的所在区域的市场行情，对该项目的开发方案做出敏感性分析和可行性研究，通过对不同方案下盈利能力和现金流进行的评估，选出符合该企业自身的发展战略以及市场需求的投资方案。在后来执行方案时，还要结合政府的宏观政策、市场的行情以及企业的经营状况，对方案进行及时有效的修整。

（3）就营运资本的管理而言，有效的财务管理工作能够帮助房地产企业调高资金的营运效率。房产企业在项目进行建设时以及之后的销售期所产生的资金流量是相当巨大的，企业应从自身的实际情况出发，通过预算体系的全面建立和业绩考评来提高预算的准确性，从而合理地确定企业的资金流向，并尽可能用最少的营运资本来支持与之相同的营运中的现金流。

可以看出，房地产企业的财务管理的工作实质就是对房产企业的资本进行效益管理。一旦房地产企业能够开展有效的财务管理工作，那么一定能帮助企业控制经营的风险，并达到价值最大化的企业目标。然而，在现实中，各大房地产企业中都存在着一些财务漏洞和风险，造成了企业的经济损失。

二、房地产企业的财务管理所存在的问题

（一）有些开发项目缺乏财务相关的可行性的系统研究

部分房地产企业在进行项目的决策时，缺乏了系统的可行性的研究，尤其是缺乏了财务的可行性研究系统的支持。最后所做的决策，其更多的还是依据管理层的经验进行判断，这样的依据缺乏了数据的支撑，缺乏了科学的系统的可行性论证和市场经济的分析。

（二）企业的经营者对财务管理工作不够重视

房产企业的经营管理者没能让企业的财务人员更多地参与到企业的开发和经营中去，他们对财务工作的认识，还简单地停留在日常报销、记账、付款以及编制财务报表等工作层面上。举个简单的例子，当房产企业在进行项目的一级开发计划的制定时，若没有财务人员，那么就没有办法有效地测算出项目筹资的时间点、筹资期限和金额的大小。由于房产企业的筹资金额一般都占了投资总额的百分之五十到百分之七十，所以存在着较大的筹资难度，而且筹资的时间也会比较长。

更重要的是，这部分资金不光要用在项目的开发建设上，还会用在经营销售的部分阶段上。如果在后来再出现资金需求，这时再进行筹资，那么势必会影响到项目的开发和销售，会让人感觉“手忙脚乱”“焦头烂额”。那么，之前的一级开发计划又有什么意义呢？

这样的现象在许多中小型的民营房产企业中尤为突出和严重，究其本质原因，还是因为所有权和经营权的不分无法在企业内部对管理中设立有效的业绩评价体系。

（三）资金的管理存在问题和风险

在房产企业的发展过程中，由于资金来源渠道较少、融资较难，在一定程度上制约了房产企业的投资规模。这就导致了一般规模的房产企业不可能在同一时间进行多个项目，更别说跨地域的投资了。由于多数的房产企业的规模都不大，他们自身的资金存有量是有限的，他们一般是等前一个项目竣工后或销售的资金回笼后，再利用回笼的资金去完成项目的配套设施或后期建设，抑或投资建设另一个项目。而对于一些拆迁项目，由于拆迁的过程较长，而且当中会有各类的不可预见的补偿问题，开发资金的管理也存在着风险。由此可见，在这期间房产企业需要的资金量是比较大的，而且回收期很长，因此在投资过程中企业一直都承担着较大的风险。而由于房产企业的经营者为了追逐更高额的投资回报，他们大多把投资集中在了一些中心城市，因为他们认为这里的居民具有较高的收入。但是随着行业竞争的日趋激烈，其自身的投资风险将会越来越大。 这就显得房地产企业中加强财务管理显得更加重要。

（四）缺乏高效的财务管理制度和风险意识

房产企业中，经营者除了财务管理的意识不强外，财务管理的模式也比较单一。仅仅严格控制了项目的成本和流出资金，对于预算和资产的管理以及财务的分析等都不够重视，缺乏有内部有效的监督管理制度，导致了财务管理的混乱。

由于国家的住房商品化的形势推动，房产企业实现了快速的增长，而在经营中更多的是重视项目的施工和销售这两个方面的管理，而财务管理工作并没有得到足够的重视，有的甚至让至亲来担任财务人员。这就很容易使得房产公司的财务管理工作缺乏一个明确的分工，也缺乏专业性。

三、针对存在的问题，房地产企业的对策分析

（一）增强企业的财务管理的意识

基于房产企业计划性强、复杂性大的经验管理特点，只有通过有效的资本管理，才能实现对风险的管控，给企业带来最大化的利益。所以房产企业的经营管理者必须增强财务管理的意识，确立财务管理在整个企业管理中的重要甚至是核心地位，增加财务人员在自身企业内部的话语权。

（二）加大财务相关的可行性的系统研究力度

房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业，所以在房产企业的经营过程中，必须加大对所开发项目的可行性的研究力度，以提高企业财务管理工作的有效性，并降低投资风险，提高企业的经济效益。财务管理的工作人员应审查并核实项目可行性的调查报告中的各个环节，包括战略目标，甚至具体的施工细节也不能放过，并全面分析调研运行该项目的成本和利润等，预测出运行该项目可能会存在的风险并制定相应的措施，能够有效地避免因风险引发的资金流失的现象的出现，以确保房地产企业财务管理工作的严谨和全面。

（三）加强对开发项目的成本控制

房产项目所需的成本包括了土地成本、建造成本、管理费用、销售费用、投资利息及各种销售税费。房产项目的成本控制其重点在于对施工建设的成本控制，所以对它进行有效的财务管理控制是非常必要的。首先要严格把关招投标这一环节，避免暗箱操作或吃回扣的现象发生；其次要选择一个合格的施工队伍，因为只有一个信誉好、合格的施工队伍才能在根本上保证工程的质量，才能杜绝或减少因为质量问题出现的成本增加的现象；对要签订的合同进行严格的审查，并注意工程的签证。

（四）建立和完善企业的财务管理制度体系

资本的有效管理是财务管理工作的本质，以达到企业价值最大化的目标。那么就需要得到企业的各个经营环节的密切配合。同时，由于房地产这一行业具有投资大、风险高、周期久、供应链长以及地域性极强的特点，那么就更需要企业实行更加严格的资本管理，预防各类经营风险的出现。所以房产企业必须在自身内部建立其一个完善的财务管理制度体系，其中应该包括：一是关于投融资的决策体系。在该体系中，要根据公司的战略管理的目标，制定出相应的投融资的规模、相关的资本和债务结构以及利润和现金流的评价指标等等。二是预算管理的体系。这一体系是指在一个假设的周期内，预测房产企业的经营情况，并编制预算金额，为企业设定出目标值。三是业绩评价的体系。这一体系的主要作用是比较上述的两个体系所设定的目标和实际的执行结果之间的差异，是上两个体系的保障。四是健全企业管理制度，让财务管理制度能够行之有效地执行。五是提高并强化信用的观念，做到规范经营及诚实守信。

（五）提高财务人员的素质和管理水平

当前，经济的迅速发展，也不断增加了对财务人员的要求。按照我国相关的规定，单位的财务人员必须要有会计证才可以从事财务方面的工作，所以在房产企业中想要实现行之有效的财务管理，就必须对财务人员的从业这个进行严格的审查及核实。企业在进行招聘时不但要严格考察财务应聘人员的专业知识和专业技能，还要对财务应聘人员的职业道德和社会道德进行严格的把关，以降低在日后的工作中出现损害公司利益的行为的可能性，确保招入的是一个有利于企业发展的合格的员工。

在日常的工作中，应要求财务人员积极参加各类相关的财务管理的培训，增加自身的财务知识，并提高自身的财务管理水平。另外，高水平的财务管理人员应该在企业的内部开展关于财务知识的培训，企业中的各个职能部门都应按时参加，这样也能加强企业整体对财务管理工作的意识。