房地经纪管理办法范文

导语：如何才能写好一篇房地经纪管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

纵观这部部门规章，可见其强调最多的是信息公开，包括经纪机构应当向政府管理部门披露的信息和向委托人披露的信息，以及向一般公众披露的信息，也包括委托人应该披露的信息，还包括政府部门应该为信息公开提供的条件，同时还规定了政府部门之间的信息共享。

《办法》第11、12、13条强调了经纪机构要向建设(房地产)主管部门备案，而政府部门要将主要的备案信息向社会公布。第15条规定了经纪机构应该向社会公众公开的一般信息，并且特别强调这些信息“应当在其经营场所醒目位置公示”。

《办法》对经纪机构应当向委托人公示的信息规定得尤为详细――首先对房地产经纪服务合同的必备内容进行了规定(第16条)，并特别对相关服务内容的明示进行了规定，即第17条：“房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同”。

笔者认为对于房地产经纪机构来说，这两条规定具有非常重大的积极意义。因为这一方面表明“代办贷款、代办房地产登记等其他服务”是不包括在通常意义上的房地产经纪服务内的(第16条实际上表明“提供房地产信息、实地看房、代拟合同等”属于通常意义上的房地产经纪服务，或者说属于第3条所规定的房地产经纪服务行为)，另一方面使得房地产经纪机构提供“代办贷款、代办房地产登记等其他服务”有了法律依据，并且可以依法另行收取费用。当然，前提是要“向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同”。

《办法》尤其强调明码标价，第18条不仅要求经纪机构明示收费标准，还要求将这些收费标准所对应的服务项目和服务内容一并明示，并强调要“在经营场所醒目位置标明”。

《办法》还在第18条进一步明确要求：“一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价”。通俗地讲，这些都是在告诉经纪机构：你们可以针对不同的服务收取合理的费用，但应该让委托人明明白白地知道自己所花的钱能够购买什么样的服务，而不能笼而统之地向委托人收钱却在提供服务上短斤少两。

为了堵住经纪机构坑蒙拐骗的一切可能漏洞，《办法》在第18条中再次强调：“房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈”。

《办法》强调了明码标价，但并未对具体的收费标准进行限制性规定。这可以理解为关于收费的标准还是依照《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》的规定，也可以理解为政府对房地产经纪服务收费标准将不再作硬性规定。笔者更愿意将其理解为后者，理由是在上述1995年的《通知》中，首先将房地产经纪收费定义为居间所收取的佣金，然后规定了计收标准是成交价格总额的0.5％～2.5％(实行独家的可适当提高，不超过3％)，而这次在《办法》中则明确规定了经纪机构可以在居间之外另行提供“代办贷款、代办房地产登记等其他服务”并收取相应费用。实际上，目前房地产经纪机构普遍是在现行的佣金标准范围内附加了代办贷款、代办房地产登记等其他服务。现在按照《办法》的精神，即使维持《通知》所规定的2.5％佣金上限规定不变(我们更希望的是按照市场经济的原则，在已经充分竞争的房地产经纪行业实行供需双方自由定价)，也可以在收费总额上有所突破了――只要将原来包括在一般经纪服务范围内的“代办贷款、代办房地产登记等其他服务’剥离出来并加以明示、征得委托人同意并另行签订书面合同，即可在佣金之外另外收取其他服务费用。

针对现实中常见的现象，《办法》在第19条专门规定：“两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费”。

除了规定房地产经纪服务合同的基本内容以外，《办法》第21条还要求，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：1.是否与委托房屋有利害关系；2.应当由委托人协助的事宜、提供的资料；3.委托房屋的市场参考价格；4.房屋交易的一般程序及可能存在的风险；5.房屋交易涉及的税费；6.经纪服务的内容及完成标准；7.经纪服务收费标准和支付时间；8.其他需要告知的事项。

不过笔者认为，以上书面告知内容的一部分(第2、6、7项等)其实应该写进服务合同，而不仅是“书面告知”。

第21条还有一款：“房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准”。这可以理解为再次强调了第17条的相关规定，但笔者觉得这样显得有些重复了。

《办法》第22条和23条规定了委托人应该披露的信息。

《办法》第24条规定房地产经纪机构应当在银行开设专门的客户交易结算资金专用存款账户划转客户的交易资金，但只简单地规定“交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章”，也就是说该专用存款帐户由支付方和经纪机构共同管控，这可以保证支付方的利益，但对于售房者来说，能否稳妥地收到交易资金就只能依靠经纪机构的帮助以及支付方的自觉，因此给人的感觉是对售房者的保护不够。

存量房交易资金监管一直是近年来的热点问题，但如何既有效地监管交易资金又不给交易双方以及经纪机构带来太多不便以致影响交易效率，则一直是一个不容易解决的矛盾。《办法》在这方面的规定比较笼统，也是情有可原的。

《办法》第25条规定的禁止行为中，前四种行为也都是直接涉及信息披露的。《办法》第26条规定的业务记录制度和经纪服务合同保存期期限规定，同样也是对信息披露的限制性要求。

《办法》第27条提到了“房地产经纪房源、客源信息共享系统”，这实际上就是国外流行的MLS系统(Multiple Listing Service)，该系统的核心就是经纪人要及时披露房源信息，同时规定首先披露这些信息的经纪人的权益受到保护，房源成交后会确保其佣金收入。MLS系统既保证了信息的充分共享、又保护了信息的知识产权，因此极大地提高了撮合成交的效率，可以从根本上改变房地产经纪的行业规则和行业生态，应该是这个行业今后发展的方向，这次通过立法的方式确认了这个方向，是非常有意义的。

篇2

《北京市城镇房屋所有权登记暂行办法》、《关于办理城镇房屋所有权登记发证的通告》、《关于开展城镇房屋所有权登记发证工作的计划安排》，已经北京市城镇房屋所有权登记发证领导小组第一次会议讨论同意，现转发给你们，望认真贯彻执行。

北京市城镇房屋所有权登记暂行办法

第一条  为加强本市城镇房屋产权、产籍管理，保护房屋所有人的合法权益，根据《中华人民共和国宪法》和城乡建设部《城镇房屋所有权登记暂行办法》及北京市关于房屋管理的规定，特制定本办法。

第二条  本办法适用于本市城区、郊区、县城、建制镇、工矿区范围内的所有房屋，包括全民所有制机关、军队、企事业单位的房屋，集体所有制房屋，私人房屋，社会团体房屋等。

第三条  城镇房屋所有权登记除外国政府、企业、个人及中外合资企业所有的房屋由市房地产管理局办理外，其它房屋均由区县房地产管理局办理。

第四条  城镇房屋所有权人（含自然人和法人）必须在规定的期限内，到房屋所在地房管机关申请登记，领取房屋所有权证。

全民所有制房屋，由国家授权的县团级以上（含县团级）的管理单位申请登记；

集体所有制房屋，由具有法人资格的集体组织申请登记；

私有房屋及其它房屋，由所有权人申请登记；

共有的房屋，由共有人共同申请登记。

申请登记的期限，由各区县人民政府规定。

第五条  房屋所有权因买卖、赠与、继承、析产、交换、调拨、投资等产权转移以及翻建、改建、扩建、增建、拆除等现状变更的，公有房屋应自转移变更之日起一年内；私有房屋应自转移变更三个月内申请房屋所有权转移或变更登记。新建的公有房屋应在竣工后六个月内申请所有权登记，新建的私有房屋应在竣工后三个月内申请所有权登记。凡未办理产权登记领取所有权证及以发生产权转移或现状变更，但未办理转移变更登记的房屋，其所有权不受国家法律保护，不得进行买卖、租赁、交换、赠与、析产和调拨，不得翻建、改建和扩建。

设定典权或抵押权的房屋，应自设定之日起三个月内，申请他项权利登记。权力消灭时，应申请注销登记。未登记所有权的房屋，不得申请他项权利登记。

全部房屋塌没或拆除不建的，应自塌没或拆除之日起一年内，申请房屋所有权注销登记。

第六条  申请房屋所有权转移登记，除继承所有权由继承人一方登记外，均由现所有权人和原所有权人会同办理，他项权利登记由权利人会同所有权人办理。

第七条  申请房屋登记须提交原有的房屋产权证件及下列有关证件：

1.新建、改建、扩建、增建和翻建的房屋，提交规划管理部门批准的建设工程许可证。

2.购买的房屋，提交买卖契证，单位购买的私有房屋，尚须提交市房地产管理局或房屋所在区县人民政府批准购房的证件。

3.交换的房屋，提交换房协议书。

4.受赠的房屋，提交赠与书，私人赠与单位的房屋，尚须提交市房地产管理局批准赠与的证件。

5.继承的房屋，提交继承公证书。

6.析产的房屋，提交析产证件。

7.调拨的房屋，提交批准调拨的证件。

8.他项权利房屋，提交有关方面签定的协议书。

9.拆除的房屋，提交拆除的有关证件。

10.其它房屋，按房屋产权来源，分别提交有关证件。

第八条  公民申请房屋所有权登记，必须使用户籍姓名，不得使用化名、别名和假名。单位申请房屋所有权登记，必须使用单位全称，不得使用简称，更不得以个人名义登记。公民姓名和单位名称变更时，应于三个月内申请变更登记。

第九条  单位申请房屋所有权登记，应委托专人持加盖公章的登记申请书、法定代表人身份证明书、授权委托书，并携带被委托人的名章，代为办理。

私人申请房屋所有权登记，应提交身份证明及名章，如不能亲自办理，应出具正式委托书，由被委托人代办，房管机关认为有必要时，委托书须经公证机关公证。

第十条  房管机关依照申请人填写的申请书和提交的证件，进行产权审查。凡房屋所有权来源清楚，没有争议，符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备的，应发给房屋所有权证。

房屋所有权证由市房地产管理局统一颁发。

第十一条  房屋所有权证和房屋共有权执照是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。

共有房屋除由共有人推举一人执所有权证外，其余共有权人各发给共有权执照。共有权执照与所有权证，具有同等法律效力。

第十二条  申请房屋所有权登记，按下列程序进行：

1.申请：填写登记申请书，交验有关证件。

2.测量：按通知日期到现场勘测，有关系人的，应会同监测。

3.审查：依照申请和勘测情况，审查证件，产权属实的，准予登记；产权来源不清，证件不齐的，不予登记。

4.公告：证件不全的，必要时由房管机关进行公告，两个月内无人提出异议的，准予登记。

5.领证：按规定日期交纳登记费，领取房屋所有权证。

第十三条  房屋所有权登记，应交纳登记费，收费标准为每建筑平方米三角，管房单位自测并符合要求的，每平方米减收八分，由登记人交纳。不按规定期限申请登记，又未获准缓期登记的，每逾期一个月，每建筑平方米加征罚金一角，已申请登记，但未按期办理手续的，亦按上述标准加征罚金。

工本费、房屋所有权证，每件收费四元；共有权执照及他项权利执照每件收费二元。

应交契税的，按有关规定交纳。

第十四条  有下列情况之一的房屋，经所有人申请和经房管机关批准，可以缓期登记，但期限不得超过一年。

1.产权有争议尚未解决的。

2.共有人或关系人，因特殊情况不能如期会同登记的。

3.由于各种原因不能如期交验证件的。

第十五条  无人申请登记的房屋，或虽有人申请登记，但不能证明其所有权的房屋，视同无主房屋，由政府依法代管。

第十六条  房屋所有权证应妥善保存，如有遗失，所有权人应及时登报声明作废，并向房屋所在地房管机关申请补发。

第十七条  任何单位或个人均不得虚报，瞒报房屋所有权情况，不得涂改、伪造房屋所有权证件，不得侵犯他人房屋所有权。违者，视情节轻重处以罚金，直至追究法律责任。

篇3

现将劳动部、国家经济体制改革委员会、国家税务总局、国家国有资产管理局《关于颁布〈劳动就业服务企业实行股份合作制规定〉的通知》〔劳部发（1994）419号〕（以下简称《规定》）转发给你们，根据《规定》的有关精神，结合我市情况，做如下补充，请各单位一并遵照执行。

一、劳动就业服务企业（以下简称劳服企业），作为以承担就业安置任务为主的特殊企业群体，曾为稳定我市城镇就业形势做出过重要贡献，在建立社会主义市场经济体制过程中，劳服企业也必须适应“两个根本性转变”，建立与市场经济体制相适应的企业发展机制。根据《规定》的有关要求，在劳服企业推行股份合作制是贯彻落实党的十五大会议有关精神和新形势下劳服企业建立现代企业制度的重要内容。劳服企业实行股份合作制是一项政策性很强的工作，市劳动局、市体改委、市地税局、市国有资产管理局等有关单位应加强对我市劳服企业实行股份合作制工作的领导，帮助和指导劳服企业健康有序的开展实行股份合作制的工作。通过实行股份合作制把劳服企业提高到一个新的发展水平，使其在实施再就业工程中，更好的承担就业安置任务。

二、劳服企业改制为股份合作制时，应遵照《北京市股份合作制企业暂行办法》〔市政府（1994）14号令〕和劳动部等四部委局关于《劳动就业服务企业实行股份合作制规定》一并执行。劳服企业改制为股份合作制企业时股权设置一般为职工个人股、集体共有股、法人股。股权设置比例由企业自定。但职工个人股和集体共有股应占企业总股本的51％以上。在职工个人股比例设置中提倡企业的负责人、生产经营骨干的股权多于一般职工。

三、劳服企业改建股份合作制须对企业资产进行产权界定和资产评估。进行产权界定时，按照市劳动局、市国有资产管理局、市地税局《关于转发劳动部、国家国有资产管理局、国家税务总局〈关于颁布劳动就业服务企业产权界定规定的通知〉的通知》〔京劳服发（1997）208号〕有关产权界定政策规定和工作程序执行。资产评估应依据国家有关规定执行。

劳服企业产权界定结果，涉及国有资产的，应由同级国有资产管理部门核准登记；涉及集体、个人及其他投资者所有的，由地方税务部门进行资产核实，由当地劳动行政部门核准登记，并报有关部门备案。全民所有制性质劳服企业改制工作，按《北京市政府办公厅转发市体改委、市经委关于进一步加快本市国有小企业改革若干意见的通知》〔京政办发（1997）50号〕文件中的有关规定执行。

四、界定为国有资产的净资产，在征得出资主体和同级国有资产管理部门同意后，可比照京政办发〔1997〕50号文，鼓励劳服企业职工出资购买转为职工个人股。对因净资产数额较大，一次性买断有困难的本企业职工，允许在不超过五年的期限内分期付款，但首期付款额不得低于全部购买款的30％。对未付款部分不享有所有权。还可根据企业要求留给企业有偿使用并以不高于银行同期贷款利率标准收取资产占用费。

五、界定为劳动者集体共同共有的资产，可折股形成集体共有股，对集体共有股分得的股利一般可按下述方法进行分配：一部分（约30％－40％）分配给现职职工；一部分（约30％－40％）分配给原企业离退休人员；一部分（约20％－30％）作为企业劳动分红。集体共有股股利的分配由职工（股东）大会决定。调离本企业的职工不再享有分红权。

六、按照《规定》的有关精神，原有劳服企业改建股份合作制企业时，在做好上述前期准备工作的前提下，按下列程序办理实行股份合作制的审批手续：

（一）根据《规定》的有关具体审批手续，凡原劳服企业改建为股份合作制的，由主管部门签署意见后，按管理权限分别报市或区、县劳动服务管理中心审核；

（二）经市或区、县劳动服务管理中心审核签署意见后，按照北京市人民政府〔1994〕第14号令《北京市股份合作制企业暂行办法》、京政办发〔1997〕50号文件的有关规定，再到同级委、办、局履行改制的审批手续；

（三）经同级委、办、局批准后，到工商行政管理部门进行改制的工商注册登记手续；

（四）经工商行政管理部门改制注册登记后，按隶属关系将改制情况报市劳动服务管理中心备案。

七、新办的股份合作制企业，凡经劳动部门认定并发给《劳动就业服务企业证书》的，并达到财政部、国家税务总局《关于企业所得税若干优惠政策的通知》〔财税字（94）001号〕规定安置比例的，经当地地税部门批准，可享受减免税优惠政策。

八、原劳服企业改建为股份合作制时，凡在享受减免税期内并继续承担就业安置任务、符合安置规定比例的，可继续享受减免税优惠政策，至减免税期满时止。

凡被劳动部确定的本市实行股份合作制改造试点的劳服企业，自转制之日起视同新办企业，凡达到财政部、国家税务总局财税字〔94〕001号文件规定安置比例的，可从转制的当年算起享受劳服企业的减免税政策。

附件：劳动部、国家体改委、国家税务总局、国家国有资产管理局关于颁布《劳动就业服务企业实行股份合作制规定》的通知（劳部发〔1994〕419号）

通知

各省、自治区、直辖市劳动（劳动人事）厅（局）、体改委（办）、税务局、国有资产管理局，国务院有关部门：

劳动部、国家体改委、国家税务总局、国家国有资产管理局制定了《劳动就业服务企业实行股份合作制规定》，现予颁发，请遵照执行。

劳动就业服务企业实行股份合作制规定

第一章  总则

第一条  为深化劳动就业服务企业改革，进一步发挥劳动就业服务企业（以下简称劳服企业）促进就业、平抑失业率和保障社会稳定的作用，根据国家有关法律、法规制定本规定。

第二条  股份合作制劳服企业，是借鉴股份制的做法，实行劳动合作与资本合作的一种企业组织形式。

第三条  股份合作制劳服企业，应遵循下列原则：

（一）全员入股，股权平等，同股同利，利益共享，风险共担；

（二）实行独立核算，自主经营，自负盈亏，自担风险；

（三）实行民主管理；

（四）实行按劳分配与按股分红相结合。

第四条  股份合作制劳服企业凡继续承担安置城镇失业人员任务的，仍享受财政部、国家税务总局财税字（94）001号文件中规定的对劳服企业的优惠政策。

第五条  各级地方劳动部门应安排一定比例的就业经费、生产扶持资金和失业保险金扶持股份合作制劳服企业。对参加了失业保险的劳服企业，可用适量失业保险金作为向银行贷款的贴息。

第六条  各级地方劳动部门就业服务机构和行业部门劳服企业管理机构应依照《劳动就业服务企业管理规定》，加强对股份合作制劳服企业的管理、指导、协调、监督和服务。

第七条  股份合作制劳服企业应与主办或扶持单位签定协议，建立新型的合作关系。经双方协议商定，劳服企业可有条件地为主办单位承担一定比例的职工子女和富余职工的安置任务。

第八条  股份合作制劳服企业应坚持按劳分配的原则，实行成本工资与税后利润按股分红和劳动分红的分配办法。并根据地方政府确定的工资指导线和企业经济效益、劳动生产率、职工生活费用价格指数等因素自主决定企业的工资水平。

第九条  股份合作制劳服企业应实行社会保险制度，依照规定标准为企业职工缴纳养老、失业、工伤、医疗、生育保险费。

第十条  股份合作制劳服企业依法自主决定用人形式，通过签订劳动合同建立劳动关系。

第十一条  股份合作制劳服企业职工及其他投资者以其所认购股份对企业承担有限责任，企业以其全部财产独立承担民事责任。

第十二条  股份合作制劳服企业依法取得法人资格后，其财产和正常经营活动受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯和非法干涉。

第十三条  股份合作制劳服企业应加强党的组织建设，开展党的活动。

第二章  企业的设立

第十四条  股份合作制劳服企业采取原有企业改制和组建新企业两种方式设立。

新组建股份合作制劳服企业应由三名以上作为发起人，并有20名以上个人股东；原有企业改为股份合作制劳服企业应经原企业职工大会通过，有外来投资的，应征得投资者的同意。上述两种方式均需报地方劳动部门就业服务机构审查同意后，到工商行政管理机关核准登记并领取营业执照，由税务机关办理税收减免手续。

第十五条  劳服企业实行股份合作制，应向当地劳动部门就业服务机构提供下列文件：

（一）申请报告；

（二）实施方案；

（三）企业章程；

（四）职工（代表）大会通过的决议，或新组建企业发起人协议书；

（五）企业财产验资确认书；

（六）企业资产所有者及投资者意见；

（七）劳服企业认定证书；

（八）审批机关要求的其它文件。

第十六条  股份合作制劳服企业章程必须载明下列事项：

（一）企业的名称及场所；

（二）企业的宗旨、经营范围和经营方式；

（三）企业设立方式、股金来源和股权设置；

（四）收益分配及亏损分担办法；

（五）股份管理办法；

（六）股东（职工）大会、董事会、监事会的职权和议事规则；

（七）企业法定代表人的产生程序及其职权；

（八）股东的权利和义务；

（九）企业组织机构及其职权；

（十）企业章程修订程序；

（十一）企业承担安置城镇失业人员任务的措施和办法；

（十二）其它需要明确的事项。

第三章  产权界定

第十七条  劳服企业改制为股份合作制，应在劳动部门就业服务机构、国有资产管理、税务等有关部门组织指导下进行，并吸收投资者参加，成立清产核资小组，清理原有企业债权、债务，核实企业全部资产，界定企业的净资产产权，明确债权、债务的责任。

第十八条  清产核资和产权界定的结果，应提交职工（代表）大会审议，报政府授权部门确认，并发给资产确认书。涉及国有资产的应报国有资产管理部门确认。

第十九条  股份合作制劳服企业，按下列原则进行产权界定：

（一）企业开办初期和企业发展过程中，全民单位为解决职工子女就业拨给的闲置设备等实物，界定为劳服企业集体资产。扶持的资金及非闲置设备等资产（折合资金），有协议的按协议处理，无协议的按照国家为解决主办单位职工子女就业的有关政策有偿使用。经双方签订协议，这部分资产可作为劳服企业改组为股份合作制时主办单位国有法人投资，或作为继续安置主办单位职工子女和富余职工的扶持条件。

（二）按照国家法律、法规和政策规定所享受的税收减免等优惠政策所形成的资产，归企业集体所有，并依照国家规定，列为企业集体资本金。

（三）企业在发展过程中，使用银行贷款、国家借款等借贷资金形成的积累，归企业集体所有；全民单位提供担保并履行了连带责任的，全民单位应予以追索清偿。

（四）企业生产经营场地，其土地所有权属于国家，可继续有偿使用。并按照国家有关法律、法规和政策缴纳土地使用占用费。

（五）企业享受国家税前还贷和以税还贷等特殊优惠政策而形成的资产，属于扶持性国有资产，可按照国家有关规定列入企业公积金，单独列帐反映，国家保留对这部分资产处置权，不参与管理和收益。资产可用于企业发展和安置就业。

（六）投资主体不清的资产，以及接受无偿资助和捐赠所形成的资产，其产权归企业劳动者集体共同共有。

（七）企业自筹资金，投资收益形成的资产，其产权归企业劳动者集体共同共有。

（八）企业职工个人出资及其投资收益形成的资产，其产权归职工个人所有。

（九）其他社会法人投资及其投资收益形成的资产，其产权归投资的法人所有。

第二十条  股份合作制劳服企业职工奖金、工资储备基金等，其产权归职工个人所有。

第四章  股权设置

第二十一条  股份合作制劳服企业的股东，可以用货币投资，也可以用建筑物、厂房、机器设备等有形资产、非专利技术等无形资产折价入股。以无形资产作价折成股份，其金额不得超过企业注册资产的20％。

第二十二条  股份合作制劳服企业，根据资产来源和归属设置股权。其股份按投资主体分为：职工个人股、职工集体股、法人股。

（一）职工个人股，是指本企业职工个人出资及当年新安置的城镇失业人员带资入厂或以技术、实物、财产等投资入股的股金所形成的股份，其股权为职工个人所有。

（二）职工集体股，是指在原有企业界定产权时，划归劳动者集体共同共有的资产构成的股份，其股权为本企业全体职工集体所有。

（三）法人股，是指企业法人以其合法可支配的资产投入到劳服企业的股份，或扶持单位、企事业单位、社会团体以其合法可支配的资产投入所形成的股份，其股权为法人所有。法人股为优先股。企业章程应对优先股作出具体规定。

第二十三条  股份合作制劳服企业的职工应按照企业章程认购所规定的限量数额股份。新组建的股份合作制劳服企业，职工个人股在本企业股本总额中应占主体。改制为股份合作制的劳服企业，职工个人股和职工集体股的股本总额应在企业股本总额中占主体。

第二十四条  职工个人股不得退股，但遇职工死亡、退休、调离、辞职或被企业辞退、除名、开除等，企业可根据情况购买职工持有的股份。当出现企业章程规定的特殊情况时，经股东大会同意，可由企业负责收购部分个人股份。企业收购的股份，可出售给企业其他职工或新参加企业的职工。

第二十五条  股份合作制劳服企业不发行股票，只出具出资证明书，作为资产证明和分红依据。

第五章  收益分配

第二十六条  股份合作制劳服企业按照国家对劳服企业有关税收政策规定，依法缴纳所得税。

第二十七条  股份合作制劳服企业缴纳所得税后的利润，除国家另有规定外，按照下列顺序分配：

（一）弥补前年企业亏损，不足弥补的亏损额，以企业公积金弥补，仍不足的由股本金抵补。

（二）提取法定盈余公积金。

（三）提取公益金。

（四）支付劳动分红。

（五）支付优先股股利。

（六）支付普通股股利。

第二十八条  个人股东的股份收入应按国家有关规定缴纳个人所得税。

第二十九条  职工集体股分得的股利，可拿出一定比例分配给在册离退休职工和现职职工。具体分配比例及标准由企业职工（代表）大会决定。现职职工分配，可采取两种办法：一是直接分配给职工；二是将分配的股利记入职工个人帐户，由企业有偿使用，企业扩股时可转增职工个人股股本。职工集体股分得的股利给职工分配后的剩余部分，可单独列帐，企业扩股时，转增职工集体股股本。

第三十条  股份合作制劳服企业当年无利润时，不得分配股利。

第三十一条  股份合作制劳服企业公积金应用于弥补企业亏损，扩大企业生产经营或转增股本。

第三十二条  股份合作制劳服企业公益金应用于企业的职工集体福利支出。

第三十三条  股份合作制劳服企业应严格执行国家财务会计制度，加强财务管理，接受政府有关部门的监督、审计。

第六章  管理体制

第三十四条  股份合作制劳服企业可实行股东大会和职工大会合一制度。股东（职工）大会是企业的最高权力机构。股东会议可实行一人一票制。股东（职工）大会应定期召开，听取董事会、监事会工作报告，表决企业议案。股东（职工）大会行使下列权利：

（一）选举或罢免董事会和监事会成员；

（二）决定企业的设立、合并、终止和清算；

（三）批准企业安置城镇失业人员的方案；

（四）修改企业章程；

（五）批准企业年度预决算方案和利润分配方案；

（六）对企业增加或减少注册资本作出决定；

（七）决定企业发行债券；

（八）对其它重要事项作出决定。

第三十五条  股份合作制劳服企业可设立董事会。董事会为企业的决策机构，向股东（职工）大会负责。

第三十六条  董事会行使下列职权：

（一）审定企业年度生产经营计划和企业发展规划；

（二）审定企业年度财务预算和决算方案；

（三）决定召开股东（职工）大会，并向大会报告工作；

（四）执行股东（职工）大会决议；

（五）制定企业增减注册资本方案；

（六）制定发行企业债券的方案；

（七）审定企业安置失业人员的方案；

（八）制定企业设立、合并、终止方案；

（九）制定企业章程修改方案；

（十）选聘企业经理（厂长）及有关管理人员并决定其报酬标准和支付办法；

（十一）企业章程规定的其它职权。

第三十七条  股份合作制劳服企业可设监事会。监事会是企业活动的监督机构，由三名以上单数监事组成。其活动方式依照企业章程规定。监事的任期每届不得超过四年，但可连任。监事不得兼任董事、经理及其他高级管理职务。监事会议决议由三分之二以上监事表决同意，方可实行。监事行使下列职权：

（一）监事会的主席或监事代表列席董事会会议；

（二）对董事和经理（厂长）履行职权进行监督；

（三）查阅企业财务帐簿和其它会计资料，要求董事会和经理就相关的问题作出书面报告；

（四）审核企业年度决算和清算的表册，并就审核的结果制作意见书，向股东（职工）大会报告；

（五）必要时召集股东（职工）临时会议；

（六）对董事会和经理违反法律、法规、公司章程或股东会议行为进行制止，必要时向股东（职工）大会报告。

第三十八条  监事会行使职权时，聘请律师、注册会计师等专业人员的费用由企业承担。

第三十九条  股份合作制劳服企业因其规模限制不设立董事会和监事会的，其有关职责由股东（职工）大会确定专门人员负责。

第四十条  股份合作制劳服企业法定代表人的产生，由企业章程作出规定。经理由董事会聘任或由股东（职工）大会选举产生，行使下列职权：

（一）组织和实施企业日常生产经营管理工作；

（二）实施股东（职工）大会或董事会通过的决议；

（三）提出企业发展规划、生产经营计划和企业规章制度草案；

（四）提出职工收益分配方案；

（五）提出企业年度预决算方案和利润分配方案；

（六）决定企业管理机构的设置，任免副经理和其他管理人员；决定副经理以下职工的奖励和处分；

（七）提出安置失业人员就业的方案；

（八）定期向股东（职工）会议和董事会报告工作，并听取意见，接受监督；

（九）行使企业章程规定的其它职权。

第四十一条  各级劳动部门就业服务机构和税务部门，对股份合作制劳服企业承担安置城镇失业人员情况及享受减免税政策落实情况，进行年度检查。

第七章  变更与清算

第四十二条  股份合作制劳服企业合并分为吸收合并和新设合并。企业合并应由各方签定协议，处理好债权、债务等遗留问题，妥善安置好企业人员。合并各方未清偿的债务由合并后的企业承担。

第四十三条  股份合作制劳服企业分立时应由分立各方签定协议。分立协议中应明确划分分立各方的财产、债权、债务。对企业债权的承担，应事先作出决定，以书面形式通知债权人，并签定清偿债务的协议。经双方协商达不成协议的不得分立。

第四十四条  股份合作制劳服企业合并与分立，应报当地劳动部门就业服务机构批准，依照规定向原登记机关办理变更登记手续。

第四十五条  股份合作制劳服企业因宣告破产、撤销或其他原因而终止，应按照国家有关规定成立清算组织，限定日期做好企业财产清算工作和各种债务偿还工作。

第四十六条  破产的股份合作制劳服企业，其财产拨付清算费用后，按照下列顺序清偿债务：

（一）应付未付的职工工资；

（二）应缴未缴的社会保险费；

（三）应缴未缴国家的税款；

（四）尚未偿付的债务。

不足清偿同一顺序债务的按照比例清偿。

篇4

为了加强对本市房地产经纪人的管理，发挥其在房地产市场流通中的积极作用，促进本市房地产市场的健康发展。上海市房屋土地管理局和上海市工商行政管理局根据《经纪人管理办法》（国家工商局第36号令）和《上海市房地产经纪人管理暂行规定》（沪府办〔1994〕第19号）及有关规定，就进一步做好本市房地产经纪人培训考试、资格认定以及房地产经纪活动的管理工作通知如下：

一、房地产经纪人员的培训考试和资格认定。上海市房屋土地管理局会同上海市工商行政管理局负责对申请从事房地产经纪活动的人员执业前的培训考试和资格认定工作。对符合资格的人员核发由两局共同制定的资格证书，发证人员资料由两局分别保存。有关新的《上海市房地产经纪人员资格证》的发证、换证等具体事宜，由两局通过联席会议方式定期协商处理。1998年度工商年检时，房地产经纪公司持证人员数量不足5名以上的，不得从事房地产经纪活动。市、区、县房地局主管部门对1998年1月1日起已领取营业执照、但持证人员数量不足5名的房地产经纪公司不予受理备案、注记和评定资信等级。

二、房地产经纪组织的日常管理工作由房地产管理部门和工商行政管理部门负责。房地产管理部门负责取得营业执照后的房地产经纪组织备案、注记等日常行业管理工作，发生持证人员在多个经纪组织注记的，由房地产管理部门查处并通报工商行政管理部门。工商行政管理部门主要负责房地产经纪组织的工商登记、核发营业执照及日常的工商行政管理法规的监督、检查、指导工作。注册登记时，工商行政管理部门应对申报的资格证书加注印记，以防持证人员重复使用证书。

三、违法行为的检查和处理。各级房地产管理部门和工商行政管理部门要密切配合，共同加强对房地产市场的监督检查，凡未取得营业执照擅自从事非法经纪活动或超越经营范围、进行不正当竞争等违法活动的，由工商行政管理部门查处。凡违反房地产有关法律、政策和规定的，由房地产管理部门按有关规定查处。

篇5

【关键词】房地产经纪现状 存在问题 对策分析

一、徐州房地产经纪服务业现状的行业环境分析

据徐州市国土资源房屋评估和经纪协会统计显示，截至2015年底，具有房地产经纪资质的徐州市房地产经纪企业共计659家，其中具有A级资质的企业52家，具有B级资质的企业69家，具有C级资质的企业538家。

规模较大的企业有连锁店30家以上，包括钢运房产、大泽置业、中房网络、大业兴房产、中原地产、美联物业等本地和外地房地产经纪企业在徐州市场上形成两分天下的竞争态势。

（1）本地企业竞争分析。本地企业按市场占有率大致可分为三个阵营：第一阵营的包括钢运房产、中房网络、大泽置业与大业兴房产等企业连锁店规模均在50家以上，各自占据房地产经纪服务市场10%以上的份额；第二阵营的包括琴琴房产、中先地产、博顿房产等企业连锁店均在10至50家，市场占有率各约5%左右；第三阵营的房地产经纪企业是指连锁店在10家以下的经纪企业群体。

（2）外地企业竞争分析。外地企业的竞争主要来自香港中原地产以及美联物业，其二三级市场联动的业务经营模式、纯粹的经纪人管理制度以及标准化的服务体系在香港市场取得成功的同时迅速复制到内地，其品牌影响力吸引了不少人才加入，使公司在徐州房地产经纪服务市场占据牢固的市场地位；21世纪不动产于2008年登陆徐州，公司在全球范围内的No.1地位所彰显的品牌号召力正逐渐吸引众多加盟商通过特许经营的加盟方式形成公司营销渠道网络，可以预见21世纪不动产必将成为未来徐州房地产经纪服务市场不可忽视的重要竞争对手。

二、徐州房地产经纪服务中存在的主要问题

（一）法律、法规滞后

住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》于2010年10月27日经住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意予以，自2011年4月1日起施行。《房地产经纪管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。徐州国土资源房屋评估与经纪协会为规范房地产经纪服务业，维护房地产市场秩序，促进房地产健康发展，于2005年制定了《徐州市房地产经纪机构资质和房地产经纪人员职业资格管理暂行办法》。然而，随着市场发展变化的不断推进，地方法律法规在促进和规范徐州房地产市场健康有序发展的同时，与国家法律规范相比表现出明显的滞后性。无论是房地产经纪服务业的内涵，还是其业务范围均早已超过相关法律法规的规定；行业标准不明晰而且与房地产经纪服务业自身的发展严重脱节；在服务过程中出现的许多新问题，虽然有些可以依照合同法来处理，但是由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性，使得许多问题在合同法中找不到确切的解决依据；缺乏明晰的法律法规对经纪企业及行为加以规范和管理，以切实保障消费者的权益，造成与经纪企业相关的法律纠纷屡见媒体的现象时有发生。

（二）不正当竞争普遍存在

一是无照非法经营，“一间房子、一张桌子、一部电话”就可以进行房地产买卖和租赁等经纪业务；二是给钱就做，有利就做，经纪企业间相互压低价格；三是超业务范围经营，个别经纪企业通过帮助客户垫资提前还贷或进行资产抵押等从中收取高额利息，“高利贷”服务变成了经纪公司获取利润的生财之道等现象时有发生。不规范服务和黑经纪的存在使得对房屋经纪的投诉连续几年居高不下，不仅严重损害了消费者的合法权益和经纪行业的整体形象，也造成了守法经纪企业经营成本的提高，市场中甚至出现了“劣币驱逐好币”的“格雷欣现象”。

（三）行业监管问题

在行业监管方面，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，导致房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。究其主要原因还是政府重视不够、立法滞后，监管不力。目前，无论是政府房地产主管部门――徐州市国土资源和房地产管理局的直接监管，还是由行业协会――徐州市徐州市国土资源房屋评估和经纪协会进行的自律性监管，都存在缺乏监管力度的问题，监管基本上流行形式。

（四）房地产经纪人员职业资格制度落实不到位

从2002年国家开始实行房地产经纪人员职业资格制度以来，全国取得房地产经纪人执业资格的人数超过40000余人，徐州已有超过4000人取得房地产经纪人执业资格。但是，从市场反映的实际情况来看，徐州房地产经纪服务从业人员的素质偏低的现象仍然不容乐观，这与房地产经纪人职业资格制度的落实不到位密切相关。目前来看，由于行业的快速发展吸引了大批有志于本行业的人员取得了房地产经纪人协理以及国家级房地产经纪人执业资格，所以目前从业人员的执证比例逐步升高，但从从业人员在持证上岗方面情况来看，比例仍然很低，职业资格制度落实不到位的现象十分明显，这给行业的监管带来极大的麻烦。

三、徐州房地产经纪服务市场的行业前景及对策分析

（一）行业前景

（1）拥有广阔的市场空间。房地产经纪市场是完整健康的房地产市场的重要组成部分，美国、香港等发达国家和地区房地产经纪市场的成交量占整个房地产市场成交量的比例占80%以上。进入十二五时期，徐州面临更多的发展机会，由刚性需求所引起的二手房市场规模的日趋扩大，对房地产经纪服务的需求不断增加，徐州市的房地产业正处在由增量市场向存量市场转变的重要发展阶段，二手房和商品房的交易比例达到1比0.7到0.8是徐州二手房市场比较协调的比例，也是政府部门的一个工作目标。

（2）发展机会巨大，人才和信息是关键。房地产经纪服务作为以人员和信息为主要资源的服务行业，其核心竞争力主要体现在人才和信息的数量与质量上。一方面，较高的人员素质，意味较高的服务质量、服务水平和较强的企业竞争力；另一方面，信息资源是企业生存和发展的基础，缺少信息，企业就失去了存在的根基。但归根结底，人才是房地产经纪企业生存和发展的根本。目前由于各种因素的影响，徐州房地产经纪机构的人员流动率较高，怎样才能留住人才并提高企业员工的整体素质，是企业能否把握住机会的关键所在。

（二）对策分析

（1）建立更强有力的资金监管机制保证交易结算资金的安全。可采取的策略有三：一是在房屋买卖合同签约完毕后，买卖双方可以约定自行到银行开立双控账户，买方按合同约定将首付款或者全款存入账户，银行对资金实现冻结，同时，银行根据买卖双方约定的条件，在买卖双方一起到银行情况下，银行才给予放款，目前已有部分银行开设了此项业务；二是买卖双方约定通过其他可靠的第三方进行资金监管。可由当地房屋产权管理局即设立了二手房交易资金监管的业务，只要买卖双方自愿选择了房产局对资金进行监管，房产局即联合银行对交易资金的流转予以控制，只有当买方取得房屋所有权证后，才会将全部购房款支付给卖方，用政府部门的职能对此予以监管。毕竟政府部门的公信力要远大于房地产经纪机构，政府部门也不存在关门歇业的风险。又如在发达国家，买卖双方签订房屋买卖的合同基本上都是在律师事务所进行或者是委托律师办理，交易的资金往往也通过律师事务所流转，由律师监管。因为相比较于房地产经纪机构，律师事务所的设立、经营以及律师本人的执业条件要严格得多，资金流转的安全也更易保障，而买卖双方也可以采用这种形式；三是对于房屋的租赁业务，出租人在与房地产经纪机构签订委托租赁的合同时，最好还是保守的采取租金按月支付的方式，压缩租金在房地产经纪机构停留的时间，以降低风险。

（2）从交易合同规范房地产经纪机构的从业规范。房地产经纪合同（以买卖合同为例）是指购房者与售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份房地产经纪合同中是必不可少的：当事人的名称或姓名、住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任、合同生效条款、合同中止、终止或解除条款。然而，目前的徐州房地产经纪企业往往利用合同信息的不对称性特点，进行“合同欺诈”，使房地产经纪行业受到严重影响。因此，建议取消现状下各经纪机构各自采用自已订立合同的现状，由主管部门统一制定规范的格式合同，并且统一编号，由经纪机构统一到徐州市国土资源房屋评估和经纪协会处集中采购（或无偿领取）。合同从成交价款、标的、中介费取得等重要要素等方面进行统一，从而从合同上规避由于信息不对称所带来的行业交易秩序混乱现象，提高行业形象，为房地产经纪行业长期可持续发展提供保证。

（3）严格房地产经纪企业资质认定的及房地产经纪人（协理）执业（职业）资格程序。目前徐州房地产经纪企业资质认定为A、B、C三级，房地产经纪企业至少需要具有房地产经纪人三个及经纪人协理四个以上的专业房地产经纪人员组成。对于房地产经纪人员的管理及考核，房地产经纪主管部门可借鉴美国房地产经纪行业管理的基本制度，一是建立严格的执业牌照管理制度与教育训练制度，规定经纪机构的每项成交业务必须由取得资格的经纪人代表公司与客户签定成交合同，并且规定房地产经纪人实行终身负责制，即对自己的行为终身负责，从而为规避房地产经纪纠纷从制度上提供可能；其次，要通过发挥行业协会的作用，加强行业自律。一个行业的行业协会往往是健全该行业的必需机构。综观房地产中介业发达的国家（地区）的经验，要完善房地产中介业的结构，除了国家立法规范，行政管理完善之外，很大程度上有赖于行业协会发挥其教育及监督的功能，以提高行业整体素质、加强行业自律。北京市虽然也成立了相应的行业协会，但是其目前的发展状况与有效承担社会赋予的相应职能还有一定距离。随着脱钩改制工作的开展，今后行业协会要逐步承担起原由行政部门承担的资质评定，审核和从业人员教育培训、资格管理等行业管理工作。政府部门要给协会明确的授权，健全和强化学会的机构职能和力量。政府部门除了保留监督和最终裁定权之外，其它所有的事情都应交给协会来办。

参考文献：

[1]陈文.房地产中介企业违规行为规范研究[D].华中师范大学， 2011.

篇6

京国土房管市二〔2002〕1128号

各区县国土房管局、各房地产经纪机构：

为加强对房地产经纪机构及房地产经纪从业人员管理，规范房地产经纪行为，加强房地产经纪活动的社会监督，推动房地产经纪服务诚信体系的建设，促进房地产经纪行业健康发展，根据《北京市行政机关归集和公布企业信用信息管理办法》及建设部《关于建立房地产企业及执（从）、业人员信用档案系统的通知》的有关规定，现就本市房地产经纪信用档案系统管理有关问题通知如下：

一、房地产经纪信用档案系统构成

房地产经纪信用档案包括房地产经纪机构信用档案和《北京市房地产经纪资格考试合格证》持证人信用档案。房地产经纪信用档案系统由身份信息系统、提示信息系统、警示信息系统和良好信息系统构成。

二、下列信息记入身份信息系统

（一）、房地产经纪机构身份信息

1.房地产经纪机构登记注册的基本情况；

2.房地产经纪机构资质核准事项；

3.房地产经纪机构资质年审或其他周期性检验的结果；

4.国土房管部门或其他行政机关依法登记的其他有关房地产经纪机构身份的情况。

前款规定的信息包括登记、变更、注销或撤消的内容。

（二）、《北京市房地产经纪资格考试合格证》持证人身份信息

1.《北京市房地产经纪资格考试合格证》持证人基本情况；

2.《北京市房地产经纪资格考试合格证》持证人执业情况；

3.国土房管部门或其他行政机关依法登记的其他有关《北京市房地产经纪资格考试合格证》持证人身份的情况。

三、下列信息记入提示信息系统：

（一）、房地产经纪机构提示信息

1.因违法行为受到罚款、没收或责令停产停业行政处罚的；

2.未通过资质年审或其他周期性检验的；

3.不按规定执行挂牌公示制度的；

4.从事房地产经纪业务时收取佣金未签订房地产经纪合同的；

5.房地产经纪合同无《房地产经纪资格考试合格证》持证人签字的；

6.房地产经纪广告未载明机构名称、资质证书号码的；

7.从事房屋租赁经纪业务时，未查验出租人及承租人的身份证明和房屋权属证明并保留复印件，或居间不符合出租条件的房屋的；

8.从事房屋租赁居间业务时，未在房地产经纪合同中告知房屋出租人办理租赁合同登记备案手续的；

9.从事涉外房屋租赁居间业务时，未在房地产经纪合同中告知房屋出租人办理涉外安全审查手续的；

10.从事外地来京人员房屋租赁居间业务时，未在房地产经纪合同中告知房屋出租人办理房屋租赁许可证及房屋租赁安全合格证的；

11.从事房屋租赁业务时，未在委托合同中明确相关手续办理责任方的；

12.从事存量房买卖经纪业务时，未查验买卖双方的身份证明和房屋权属证件并保留复印件，或居间不符合上市条件的房屋的；

13.从事存量房买卖经纪业务时，房地产经纪合同没有明确标明房屋售价或售价范围、各项税费标准、佣金标准及支付责任方的；

14.不履行或不完全履行房地产经纪合同约定且不承担违约责任的；

15.国土房管部门或其他行政机关认为需要通报的其他违法行为。

（二）、《北京市房地产经纪资格考试合格证》持证人提示信息

1.被依法收回《北京市房地产经纪资格考试合格证》的；

2.同时在两个以上（含）房地产经纪机构执行业务的；

3.所承办或签署的房地产经纪业务有第三条第一项中第7至14类违法行为的；

4.国土房管部门或其他行政机关认为需要通报的其他违法行为。

四、下列信息记入警示信息系统

（一）、房地产经纪机构警示信息

1.因违法行为被行政机关给予吊销营业执照、撤消资质证书处罚的；

2.因严重违法行为未通过资质年审或其他周期性检验的；

3.因同一类违法行为受到罚款、没收或责令停产停业行政处罚两次以上的；

4.因违法构成犯罪，被追究刑事责任的；

5.其他扰乱房地产市场秩序、危害房地产交易安全的严重违法行为：

（1）、允许其他组织或个人以本机构的名义从事房地产经纪业务的；

（2）、虚假广告、提供虚假信息给当事人造成损失的；

（3）、采取胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段损害当事人合法权益的；

（4）、向当事人收取佣金以外的酬金或非法赚取差价的；

（二）、《北京市房地产经纪资格考试合格证》持证人警示信息

1.因严重违法行为被收回《北京市房地产经纪资格考试合格证》的；

2.对执业的房地产经纪机构严重违法行为负有直接责任的；

3.因严重违法构成犯罪，被追究刑事责任的；

4.采取胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段损害当事人合法权益，向当事人收取佣金以外的酬金或差价及有其他扰乱房地产市场秩序、危害房地产交易安全的严重违法行为的。

五、下列信息记入良好信息系统

（一）、房地产经纪机构良好信息

1.受到市级以上行政机关表彰的；

2.两年无有效投诉的（有效投诉，是指被投诉房地产经纪机构在投诉所涉及的业务中有违法行为或违约行为）、。

3.有关消费者书面表扬或感谢优质服务并经国土房管部门或其他行政机关核实的；

4.国土房管部门或其他行政机关认为可以记入房地产经纪机构良好信息系统的其他行为。

（二）、《北京市房地产经纪资格考试合格证》持证人良好信息：

1.受到市级以上行政机关表彰的；

2.执业的房地产经纪机构连续两年无有效投诉的；

3.有关消费者书面表扬或感谢优质服务并经国土房管部门或其他行政机关核实的；

4.国土房管部门或其他行政机关认为可以记入《北京市房地产经纪资格考试合格证》持证人良好信息系统的其他行为。

六、宣传公示制度

房地产经纪信用档案实行公示制度，房地产经纪信用信息将上报北京市政府企业信用信息系统、建设部房地产企业及执（从）、业人员信用档案系统。其中警示信息系统和良好信息系统的信息，通过北京市国土房管局网站（bjgtfgj.gov.cn）、、北京市房地产交易信息网（bjfdc.gov.cn）、、放心中介网（fxzj.com.cn）、、《北京房地产》杂志及其他授权报刊、网站对外公示。

篇7

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：

在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等

一、目前房产中介发展现状

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——

1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。

而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。

区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。

现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（6）上市出售后形成新的住房困难的；

（7）擅自改变房屋使用性质的；

（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：

（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。

（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。

（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。

（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。

还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

根据《合同法》的规定：

第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。

“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。

由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：

1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；

5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

参考文献：

《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年

建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年

篇8

北京商品房租赁合同

出租方：　承租方：

北京市国土资源和房屋管理局北京市工商行政管理局

20xx年四月

特别告知：

一、本合同为北京市国土资源和房屋管理局与北京市工商行政管理局共同制订的示范文本，供房屋租赁双方当事人约定使用，但不适用于执行政府规定租金标准的公有房屋的租赁关系。签订合同前，双方当事人应仔细阅读合同各项条款，未尽事宜可在第十八条“其他约定事项”或合同附件中予以明确。

二、签订合同前，租赁双方应相互交验有关身份证明及房屋权属证明。

三、接受他人委托出租房屋的，应在签订本合同前出示委托人开具的授权委托书或出租合同，向承租方明示权限。

四、租赁双方应共同查验房屋内的设施、设备，填写《房屋附属设施、设备清单》并签字盖章。

五、合同内的空格部分可由租赁双方根据实际情况约定填写。

六、本合同签订之日起30日内租赁双方应按规定到房屋所在地的区县国土资源和房屋管理局或其委托的机构办理房屋租赁合同登记备案手续。

七、租赁关系由房地产经纪机构居间或的，房地产经纪机构和房地产经纪持证人员应在落款内签字、盖章，并注明经纪资格证书编号。

出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：

第一条　房屋基本情况

该房屋坐落于北京市区(县)。

该房屋为：楼房室厅卫，平房间，建筑面积平方米，使用面积平方米，装修状况，其他条件为，该房屋(已/未)设定抵押。

第二条　房屋权属状况

该房屋权属状况为第种：

(一)甲方对该房屋享有所有权的，甲方或其人应向乙方出示房屋所有权证，证书编号为：。

(二)甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，该凭证为：。

第三条　房屋用途

该房屋用途为：。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。

第四条　交验身份

(一)甲方应向乙方出示(身份证/营业执照)及等真实有效的身份证明。

(二)乙方应向甲方出示(身份证/营业执照)及等真实有效的身份证明。

第五条　房屋改善

(一)甲方应在本合同签订后日内对该房屋做如下改善：，改善房屋的费用由(甲方/乙方)承担。

(二)甲方(是/否)允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的范围是：，双方也可另行书面约定。

第六条　租赁期限

(一)房屋租赁期自年月日至年月日，共计年个月。(期限超过20xx年的，超过部分无效。)

(二)租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前日向甲方提出(书面/口头)续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。

如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前日(书面/口头)通知对方。

第七条　租金

(一)租金标准：元/(月/季/半年/年)，租金总计：元(大写：元)。该房屋租金(年/月)不变，自第(年/月)起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由双方另行约定。

(二)租金支付时间：，，，，。

(三)租金支付方式：(甲方直接收取/甲方人直接收取/甲方人为房地产经纪机构的，乙方应在银行开立帐户，通过该帐户支付租金，房地产经纪机构不得直接向乙方收取租金，但乙方未按期到银行支付租金的除外。房地产经纪机构应于本合同签订之日起3个工作日内应将其中一份合同送交银行。)

(四)甲方或其人收取租金后，应向乙方开具收款凭证。

第八条　房屋租赁保证金

(一)甲方交付该房屋时，乙方(是/否)向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为：元(大写：元)。

(二)租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。

第九条　其他费用

租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：

(一)乙方承担(水费/电费/电话费/电视收视费/供暖费/燃气费/物业管理费/)等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。

(二)房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担。

第十条　房屋的交付及返还

(一)交付：甲方应于年月日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成。

(二)返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。

乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为(乙方恢复原状/　乙方向甲方支付恢复原状所需费用/乙方放弃收回/归甲方所有但甲方折价补偿)。

返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。

第十一条　房屋及附属设施的维护

(一)租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。

甲方应在接到乙方通知后的日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。

(二)对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。

(三)乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。

(四)对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。

第十二条　转租

(一)除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。

(二)乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同，并向房屋租赁管理行政机关办理房屋租赁合同登记备案手续。

(三)接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任。

第十三条　所有权变动

(一)租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。

(二)租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。

第十四条　合同的解除

(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。

(二)有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：

1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。

2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。

(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：

1、未按约定时间交付该房屋达日的。

2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。

3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。

4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。

5、其他：。

(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：

1、不支付或者不按照约定支付租金达日的。

2、欠缴各项费用达元的。

3、擅自改变该房屋用途的。

4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。

5、擅自将该房屋转租给第三人的。

6、利用该房屋从事违法活动的。

7、其他：。

第十五条　违约责任

(一)甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按月租金的%向乙方支付违约金。

(二)因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。

(三)租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的%支付违约金。

(四)乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金的%向甲方支付违约金。

(五)乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。

(六)租赁期内，乙方需提前退租的，应提前日通知甲方，并按月租金的%支付违约金。

(七)甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按标准支付违约金。

(八)其他：。

第十六条　无权

由甲方人代为签订本合同并办理相关事宜的，甲方人和乙方应在甲方开具的授权委托书或出租合同的授权范围内确定本合同具体条款，甲方人超越权或权终止后的行为，未经甲方书面追认的，对甲方不发生法律效力。

第十七条　合同争议的解决办法

本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决;协商或调解不成的， 依法向人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。

第十八条　其他约定事项

(一)。

(二)。

(三)。

……

本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同(及附件)一式份，其中甲方执份，乙方执份，房屋租赁管理行政机关备案一份，执份。

本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。

出租方(甲方)签章：　承租方(乙方)签章：

住所：住所：

证照号码：证照号码：

法定代表人：　法定代表人：

电话：委托人：

出租方人(签章)：电话：

住所：

电话：

签约时间：　年月日

签约地点：

租赁关系由房地产经纪机构居间或的，房地产经纪机构和持证经纪人员应填写以下内容：

房地产经纪机构(签章)：

房地产经纪持证人员姓名：

经纪资格证书编号：

附件一：　房屋附属设施、设备清单(略)

注：甲乙双方可直接在本清单填写内容并签字盖章，也可将自行拟定并签字盖章的《房屋附属设施、设备清单》附在本页。

商品房屋租赁管理办法

第一条 为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，制定本办法。

第二条 城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁(以下简称房屋租赁)及其监督管理，适用本办法。

第三条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。

第四条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。

第五条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。

第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)属于违法建筑的;

(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

(三)违反规定改变房屋使用性质的;

(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;

(三)租金和押金数额、支付方式;

(四)租赁用途和房屋使用要求;

(五)房屋和室内设施的安全性能;

(六)租赁期限;

(七)房屋维修责任;

(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

(九)争议解决办法和违约责任;

(十)其他约定。

房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

建设(房地产)管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。

第八条 出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

第九条 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

第十条 承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。

承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

第十一条 承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。

承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

第十二条 房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第十三条 房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。

房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。

第十五条 办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：

(一)房屋租赁合同;

(二)房屋租赁当事人身份证明;

(三)房屋所有权证书或者其他合法权属证明;

(四)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。

房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

第十六条 对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：

(一)申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式;

(二)出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致;

(三)不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。

申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。

第十七条 房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。

第十八条 房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。

第十九条 房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

第二十条 直辖市、市、县建设(房地产)主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容：

(一)出租人的姓名(名称)、住所;

(二)承租人的姓名(名称)、身份证件种类和号码;

(三)出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限;

(四)其他需要记载的内容。

第二十一条 违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款;对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。

第二十二条 违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。

第二十三条 违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。

第二十四条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理，对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理，或者对房屋租赁登记备案信息管理不当，给租赁当事人造成损失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十五条 保障性住房租赁按照国家有关规定执行。

第二十六条 城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行。

篇9

合同备案编号：

北京市存量房屋出售经纪服务合同

委托人：

房地产经纪机构：

北京市住房和城乡建设委员会

北京市工商行政管理局

二〇一八年三月

说明

1.本合同文本为示范文本，由北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局共同制定，适用于本市行政区域内国有土地上的存量房屋出售经纪服务。

2.签订本合同前，委托人应当向受托机构出示房屋所有权证或不动产权证书及其他有关证书和证明文件；受托机构应当向委托人出示房地产经纪机构备案证明、提供服务的房地产经纪从业人员信息卡。

3.

按照《北京市发展和改革委员会关于废止有关收费文件的通知》（京发改〔2015〕2617号）规定，房地产经纪服务收费实行市场调节价管理，由双方当事人协商确定。

4.本合同文本【　】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【　】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定的，应当在空格部位打×，以示删除。

5.本合同文本中未约定或者约定不明的内容，双方可以根据具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。

6.委托人和受托机构可根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，委托人和受托机构都应当至少持有一份合同原件。

北京市存量房屋出售经纪服务合同

委托人与房地产经纪机构在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产经纪管理办法》等法律法规的规定，就存量房屋出售经纪服务相关内容协商一致，签订本合同。

委托人（甲方）：_____________________________________________________

【法定代表人】【负责人】：___________________________________________

国籍：_______________________________________________________________

证件类型：【居民身份证】【护照】【营业执照】【

】

证件号码：___________________________________________________________

通讯地址：___________________________________________________________

邮政编码：______________________

联系电话：_________________________

电子邮箱：___________________________________________________________

【委托人】【法定人】：_______________________________________

国籍：_______________________________________________________________

证件类型：【居民身份证】【护照】【营业执照】【

】

证件号码：___________________________________________________________

通讯地址：___________________________________________________________

邮政编码：______________________

联系电话：_________________________

（存量房屋出售委托人为多人时，可相应增加）

房地产经纪机构（乙方）：_____________________________________________

【法定代表人】【负责人】：___________________________________________

证件类型：【营业执照】【

】证件号码：________________________

房地产经纪机构备案证明号：___________________________________________

通讯地址：___________________________________________________________

邮政编码：______________________

联系电话：_________________________

第一条

委托出售房屋基本情况

（一）甲方委托乙方出售的房屋为【楼房】【平房】，坐落为______________【区（县）】_________________________【小区（街道）】________【幢】【座】【号（楼）】____________单元___________号（室）。该房屋所在楼栋建筑总层数为___________层，其中地上___________层，地下___________层。该房屋所在楼层为___________层，建筑面积共___________平方米，电梯【有】【无】。

（二）出售房屋登记用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【工业】【

】。

（三）出售房屋【不动产权证书】【房屋所有权证】【

】证号为：___________，房屋【有】【无】抵押,抵押权人为：_____________________；抵押价值为：___________；抵押期限为___________。

（四）出售房屋【是】【否】为共有，共有权人共有________人。

（五）出售房屋的租赁情况为【未出租】【已出租，且承租人已放弃优先购买权，不影响房屋交付】。

（六）其他：_______________________________________________________。

第二条

委托出售价格

甲方拟定房屋出售总价不低于：人民币大写___________元整（小写___________元），包含___________________________，接受【一次性付款】【商业贷款】【公积金贷款】方式收取。

第三条

委托服务事项及完成标准

甲方为了出售上述房屋，委托乙方提供下列第（二）、（三）、（九）、____________________________项服务（可多选）。

（一）提供与委托出售存量房屋买卖相关的法律法规、政策等信息咨询。

（二）办理房源核验。

（三）编制房屋状况说明书。

（四）出售房源信息，寻找意向承购人。

（五）按甲方需要报告服务进度信息。

（六）保管出售房屋钥匙，直至房屋售出或本合同终止。

（七）接待意向承购人，查看其身份证件及购房资格证明等材料。

（八）带领意向承购人实地看房，讲解房屋状况说明书。

（九）协助甲方完成《北京市存量房屋买卖合同》网上签约。

上述服务事项以_____________________________________________________为完成标准。

第四条

经纪服务人员

【甲方选定】【乙方指派】下列与乙方签订劳动合同的房地产经纪从业人员提供本合同约定的委托服务事项：

姓名：___________，身份证件号码：______________________，职业资格：【房地产经纪人】【房地产经纪人协理】，从业人员信息卡号：____________________，联系电话：___________________。

（可相应增加房地产经纪从业人员信息）

如上述房地产经纪从业人员无法继续提供服务而影响本合同履行的，甲乙双方可另行协商变更。

第五条

委托期限与方式

（一）乙方为甲方提供房屋出售经纪服务的期限为：【自________年______月______日至________年______月_____日止】【自本合同签订之日起，至乙方完成委托服务事项之日止】【

】。

（二）甲方委托乙方提供房屋出售经纪服务，【保留】【放弃】同时委托其他房地产经纪机构出售该房屋的权利，【保留】【放弃】自行出售的权利。

第六条

经纪服务费用及支付方式

（一）甲方应当在________________________________________________时，按_____________________________的标准向乙方支付房地产经纪服务费。经甲乙双方协商一致终止合同的，对已完成的委托服务事项，甲方应当按_____________________________的标准向乙方支付房地产经纪服务费，但对乙方未完成委托服务事项已支出的必要费用由乙方自行承担。

（二）甲方采取下列第

种方式支付房地产经纪服务费：

1.

一次性付款

2.

分期付款

甲方应当于

年

月

日前分期向乙方支付全部房地产经纪服务费。

首期：甲方应当【于

年

月

日前】【

】向乙方支付房地产经纪服务费人民币

元（大写

元整）；

第二期：甲方应当【于

年

月

日前】【

】向乙方支付房地产经纪服务费人民币

元（大写

元整）；

第

期：甲方应当【于

年

月

日前】【

】向乙方支付房地产经纪服务费人民币

元（大写

元整）。

第七条

权利义务

（一）甲方权利义务

1．甲方应当保证对委托出售房屋具有合法处置权，并确保出售意愿的真实性。

2．甲方应向乙方提供房屋权属证明、身份证件及有关资料，保证所提供的证件、资料具有真实性、有效性、完整性。

3．甲方应当配合乙方实地查看房屋，如实披露与房屋有关的信息和情况。

4．甲方委托乙方带领意向买受人实地看房的，应当配合乙方接待、引领房屋承购意向人实地查看房屋。

5．甲方应当配合乙方办理房源核验、存量房屋买卖合同网签等手续。

6．甲方调整房屋出售总价等交易条件的，应当通过书面形式及时通知乙方。

（二）乙方权利义务

1．乙方有权书面要求甲方提供为编制房屋状况说明书所需要的证件、资料及信息。

2.

乙方为完成受托事项而向甲方收取证件、文件、资料原件的，应当向甲方开具规范的收件清单并妥善保管，在完成相关委托代办事项后，应当及时退还甲方。

3．乙方应当保证具备提供房源核验、存量房屋买卖合同网上签约等服务的资格。

4．乙方应当向甲方书面告知委托出售房屋的市场参考价格、存量房屋买卖的一般程序及可能存在的风险及涉及的税费等政策法规要求告知的事项。

5．乙方独家存量房屋出售业务的，应当在签订本合同且符合信息规定后24小时内公开房源信息。

6．乙方应当保守在服务过程知悉的甲方的个人隐私及商业秘密。

第八条

违约责任

（一）甲方违约责任

1．甲方故意提供虚假的出售房屋情况和资料，或泄露由乙方提供的房屋承购人资料，给乙方造成损失的，甲方应当依法承担赔偿责任。

2．甲方放弃同时委托其他房地产经纪机构出售该房屋的权利，但在委托期限内通过其他房地产经纪机构出售房屋的，应当按____________________的标准向乙方支付房地产经纪服务费；甲方放弃自行出售的权利，但在委托期限内自行出售房屋的，应当按____________________的标准向乙方支付房地产经纪服务费。

3．甲方拒绝与乙方介绍的房屋承购意向人签署《北京市存量房屋买卖合同》，但在委托服务期限届满后________日内与该房屋承购意向人自行成交的，应当按_________________________的标准向乙方支付房地产经纪服务费。

4．甲方拒绝与乙方介绍的房屋承购意向人签署《北京市存量房屋买卖合同》，但在委托服务期限届满后________日内通过其他房地产经纪机构与该房屋承购意向人成交的，如乙方有证据证明房屋买卖成交与其提供的存量房屋出售经纪服务有直接因果关系的，甲方应当按____________________的标准向乙方支付房地产经纪服务费。

（二）乙方违约责任

1．乙方违背保密义务，不当泄露甲方商业秘密或个人隐私，给甲方造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

2．乙方因隐瞒、虚构信息侵害甲方利益的，乙方应当退还已收取的房地产经纪服务费并依法承担赔偿责任。

3．在委托代办事项中，乙方因工作疏漏，遗失甲方的证件、文件、资料、票据等，应当依法承担赔偿责任。

4．如因乙方过错导致所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无法履行的，甲方无需向乙方支付经纪服务费用。如甲方已支付的，乙方应当在收到甲方书面退还要求之日起________日内将经纪服务费用等相关款项退还甲方。给甲方造成损失的，乙方应当承担赔偿责任。

（三）乙方与甲方之间有付款义务而延迟履行的，应当按照迟延天数乘以应付款项的百分之________（小写________%）计算迟延付款违约金支付给对方，但不超过应付款总额的30%。

第九条

合同解除

（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于己方的事由和本合同另有约定外，应当赔偿对方损失。

（二）甲方提供虚假的房屋情况和资料的，乙方有权单方解除合同。

（三）乙方因隐瞒、虚构信息侵害甲方利益的，甲方有权单方解除合同。

第十条

送达

双方当事人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以【邮政快递】【邮寄挂号信】【

】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起________日内书面通知其他当事人。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，对方当事人按照约定的通讯地址进行送达的，视为有效送达。

第十一条

不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人。

第十二条

争议处理

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过有关社会组织调解；或按照下列第________种方式解决：

（一）依法向房屋所在地的人民法院起诉；

（二）提交________仲裁委员会仲裁；

（三）_____________________________________________________________。

第十三条

合同生效及特别约定

（一）本合同自甲乙双方签字（盖章）之日起生效。

（二）本合同一式________份，具有同等法律效力，其中甲方________份，乙方________份。

（三）本合同生效后，甲乙双方可以对本合同中未约定或约定不明的内容签订书面协议进行补充，补充协议与本合同具有同等法律效力。对本合同的解除，应当采用书面形式。

第十四条

其他约定事项

_____________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________。

委托人（签章）：

房地产经纪机构（签章）：

【法定代表人】（签章）：

【法定代表人】（签章）：

【委托人】（签章）：

房地产经纪从业人员签字：

【法定人】（签章）：

从业人员信息卡号：

签订时间：

年

月

日

签订时间：

年

月

日

篇10

【关键词】房产中介 违规

一、房产中介市场现实存在的违规行为

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2.从事公有房屋使用权买卖经纪活动。目前，可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。

现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。还有些房产中介为了税收或注册等问题。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。根据《合同法》的规定：

第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。

凡此种种，不一而足。

二、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；