加强房地产管理范文

导语：如何才能写好一篇加强房地产管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关健词】房地产测绘；规章制度；人员管理；质量管理；成本控制；档案管理

引言

随着房地产测绘逐步进入市场，它不仅为房地产业服务，而且也可以利用丰富的房地产测绘成果资源为城镇规划建设、市政工程、公共事业、绿化环保、治安消防、文教卫生、水利交通、财政税收、金融保险、工商管理、旅游、街道照明、上下水工程、通讯、燃气供应等城镇事业提供基础资料和有关信息，从而达到信息共享，避免重复测绘、重复投入，提高经济效益。所以，我们要加强房地产测绘的管理，以利于更好地为社会服务。

房地产测绘的成果(房产簿册、房产数据、房产图籍)都具有法律效力，是进行房产产权、产籍管理，房地产开发、利用、交易、征收费税，以及城镇规划建设的重要数据和资料，具有权属(法律) 、财政(税收) 和社会服务(城镇规划) 3 大基本功能。以下从几方面谈房地产测绘的管理。

1 房地产测绘单位设立各项规章制度、健全各种组织

房地产测绘单位要建立健全各项规章制度，没有规矩不成方圆，利用各种规章制度来约束人、管理人。例如，测绘跟踪监督卡、对社会服务承诺、工作人员“九不准”、关于贯彻《国家行政机关工作人员贪污贿赂行政处分暂行规定》的实施意见、关于加强窗口建设的决定、关于加强考勤管理的暂行办法、档案管理规定、各职位的职责、外业拍照规定等，单位成立党支部、团支部、工会、妇委会等组织，党支部发挥领导核心和战斗堡垒作用，工会、团支部、妇委会开展一些活动，为职工谋福利，丰富大家的业余生活，增进员工的感情，提高单位的凝聚力。

2 房地产测绘的人员管理

人员专业构成――房地产测绘单位人员可以搭配不同专业背景的人员，有测绘类、建筑类、房地产类，几个计算机类的人员，对于房地产基础测绘，测绘专业的人员比较在行，对于房地产项目测绘，建筑类专业的人员更有优势，因为项目测绘要求人员对建筑图纸比较熟悉，图纸上的符号，功能分区，需要平面图、立面图、剖面图结合起来看，斜屋面的房子需要确定2.2 m 高度的位置，需要比较深的看图识图能力。计算机专业的人员主要是对计算机和网络的维护，也是技术支持。

人员继续教育与培训――包括岗前培训与岗位培训。新进人员都要进行岗前培训才能上岗，学校刚毕业的人员毕竟没有工作经验，学校的学习也与单位的特定工作不同，培训完最好还要由老的人员带一段时间，以便新人员尽快熟悉业务和减少错误。岗位培训是对于已经工作一段时间的人，这些人通过继续教育与培训，更新知识、提高技能、掌握新规定，才能符合职称晋升的要求。单位内部要定期不定期地开技术交流会，创造沟通的平台。

思想教育――对员工进行思想教育，让每个人都有质量意识，对于计算人员，我们看到的可能只是数字，但对于业主，那都是钱，1可都是几千几万的问题，绝不能无所谓，要站在公正的立场，谁也不偏袒，依据国家规范、省建设厅规定、当地的规定来计算。对员工进行廉政教育，要求员工廉洁自律，使员工不会因为廉洁问题而有意偏袒哪一方。

3 质量管理

测绘计量器具必须经政府计量行政主管部门考核合格的测绘计量检定机构或者测绘计量标准检定合格，才能用于测绘生产。

3.1 房地产测绘流程

登记测绘――安排测绘任务――外业组测绘――内业资料处理、自审、互审――质检科审核――分管副队长审定――收费处收费――业主领取图纸

3.1.1 办证与预售测绘

在登记测绘阶段，同时与客户签定合同，明确双方的权利义务，对成果资料的质量要求，成果几份，完成时间。客户要提供完整的资料。如果是商品房预测，需要提供规划审批图纸，电子版的设计图等。如果是商品房办证测绘要提供规划审批图纸复印件、竣工图纸、预售许可证复印件、电子版的设计图等，要核对原件，并双方签字确认。同时每个环节规定作业时间，这个流程在电脑上显现，每个环节用了多长时间很清楚。

外业组测绘数据采集要清晰、完整，如果内业处理过程发现有漏测或不清楚，要补测，对于地形图等较复杂的，内业完成后，要拿着成果图到现场再核对。同一个楼盘在计算前，质检员最好先看一下图纸，对于同样的问题要有统一的做法和分摊方案，避免返工。现在的设计也推陈出新，新的设计样式不断出现，一线的测绘人员发现有未遇到过的情况，或者质检人员也没把握的，就要请领导召开技术会议，请具体测绘人员、工程师、中层人员共同讨论，提出最合适、符合规范精神的操作方案。不能质检员或者测绘员个人擅自决定。因为我们的做法要符合规范精神，还要作为以后的案例，不能同样的情况前后做法不一，自相矛盾，避免失去公信力。质检科审核这一环节很重要，也很有必要，最早单位的审核更多的是形式，具体做的不够，就容易发生失误和格式不统一; 现在质检科审核得比较细，发挥了不小的作用。但环节多，要注意衔接和理顺，不要成为一道道关卡，以致效率低下、产生内耗。

3.1.2 拆迁测绘

动迁测绘期间，测绘人员要对房子重新测绘、核对，以保证准确性。动迁时的测绘人员尽量与摸底测绘人员是同一组人，分组时可以按原先谁测的动迁时还是他测的基本原则，以减少工作量，提高准确性。测量时最好整片分，不要东一座，西一座，特别是老城区，墙界比较难判断，有时涉及析产和合并的问题。因为经过摸底，测绘人员会对现场比较熟悉，有利于保证工期和质量。测绘人员要选用责任心强的。测量时各项目要设负责人，有利于统一协调，测绘时做到不重不漏，如果发生重、漏现象会非常麻烦和被动。测绘人员与动迁人员注意配合与沟通，以减少和避免错误。例如，图纸表示的意思，面积的表示方法等。测绘时计算方法一定要统一，口径一致，不能出现组与组对同样情况计算方法不同。测绘人员和动迁人员对拆迁法律法规要有一定程度的熟悉，对拆迁补偿安置方案更要熟记在心。在动迁工作中要坚持公平，一碗水端平原则，不然群众意见大，工作会没办法开展。当然，工作人员一定要廉洁自律，对待群众的工作，需要耐心与细致，避免与群众发生冲突。摸底测绘与动迁测绘都比较辛苦，单位在补贴方面可以给予倾斜。环境比较复杂，工作人员要注意安全。动迁人员对被拆迁户提供的资料要认真核对，产权人和被拆迁人、安置人要一致，不能拆了张三的房子，赔偿时却赔给了李四。

3.2 电脑、办公软件、局域网、打印机综合运用

现在技术设备越来越先进，外业数据采集有GPS、全站仪，内业处理也都用计算机，配备激光打印机，提高了精度和效率。单位人员几十个，几年下来积累的成果也很多。平时为了方便打印、数据资源共享，单位建立内部局域网，设立服务器，所有数据图形都放在服务器。服务器下每个人建一个目录，个人的成果都放在里面，自己可以调用和修改，别人只能调用不能修改，这样既共用了资源，又不会乱。对于要出大量的分层分户平面图、二手房交易图纸、错误修改、复杂地形、复杂建筑造型计算机及局域网综合系统发挥了很大的作用。现在用CAD 软件画图并且可以计算，辅助EXCEL 表格计算出公摊面积成果，比起最初的在纸上列算式，按计算器要快得多，并避免计算器按错而没发觉。当然直接依据设计图的计算要求设计图标注的尺寸和实际画的图形要相符。这需要在画图的时候核对一下，因为有的设计人员修改局部的时候可能尺寸改了，图形没改，这时如果直接按照此图形来算，可能错了还不知道，这属于隐蔽的错误。

3.3 内部办公系统

从登记业务到收费直至最终业主拿到图纸各个环节在内部系统都有体现，同一个项目如果分给几组在做，项目负责人或者领导都可以查看，可查询进度，每个月底、季度或者年度可以汇总单位总的业务量，也可以查询个人在一段时间的业务情况，方便统计，各环节的人员也可以很清楚地知道自己手上还有多少任务未完成，而不用翻纸质资料。

4 成本控制

纸张――测绘用纸量大，大家都节约点，省下的数量就很可观，需要大家有节约意识，并且从自身做起。例如，批量打印前一定要先认真核对层数、结构、楼盘名称、指北、图框等基本信息，先打印一两份送审，等审核审定都通过，再出图，现在是先出总产权图，待总产权登记完再出分层分户平面图。

墨盒――彩色激光打印机墨盒很贵，一盒要两三千元，打彩图、或者售房图要合理安排，尽量减少出错图。

5 档案管理

纸质档案――有专门的档案室，并且是可以移动的档案柜，这样，方便查阅又不占用空间，商品房档案较多，档案袋也要大一点的。设专门的借阅簿，借阅档案要有记录，并签字，记录借阅日期和归还日期。电子档案――现在都用电脑，很多图形、数据电脑都有，需要对服务器的内容备份，刻录成光盘，利于保存，避免意外。

除了以上几方面，还有财务管理、综治管理(防盗防火)等也必须加以注意。

参考文献:

[1]国家测绘局测绘标准化研究所，南京市房屋产权监理处等单位．房产测量规范第一单元: 房产测量规定GB/17986.1－2000.[S].北京:中国标准出版社，2000．

[2]吕永江．房产测量规范与房地产测绘技术[M].北京: 中国标准出版社， 2001．

[3]张洪升．树状图应用于房产公用面积分级公摊系统设计[J].测绘科学，2008，32(4):132－134．

[4]林清华．房产测绘技术规范与客户投诉管理及纠纷处理典型案例评析[M].北京:中国科技文化出版社，2006．

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【关键词】房地产；房地产测绘；质量管理

房地产市场的迅速发展，从而对房地产测绘的质量、人员素质以及设备的先进与否要求越来越高，管理也越来越严格。目前我国房地产测绘机制上不健全，缺乏专门的管理结构，以及统一的管理规范，而且从事房地产测绘从业人员的素质也有待提升，所以加强房地产测绘管理迫在眉睫。

一、房地产测绘

房地产测绘是指专门的测绘人员通过现代化的测绘手段和技术，用测绘仪器对房屋及房屋相关的土地，及其质量、数量以极其自然情况等进行专业的测绘。主要是基础测绘和房地产项目的测绘。其测绘内容包括：对房产以及房产相关的建筑物进行测量、调查，并通过测量、调查得出的相关数据进行图纸的绘制。

基础测绘主要是对房地产基础图纸的测绘，即房地产分幅平面图，其对测绘人员的专业素质以及技能仪器设备的专业化现代化等要求都相当的严格。

房地产项目的测绘包含了对房地产相关数据、图、表、册以及薄等相关内容的测绘，其主要是对房地产开发、经营以及权属管理等进行分户和分丘平面图的测绘工作，工作内容相当丰富，工作量相对较大，他直接关系到房地产拆迁管理、开发交易等工作内容的是否顺利有序开展。

二、房地产测绘的质量管理现状及问题

（一）测绘人员专业素质不高

房地产测绘对从业人员的专业素质和技能有着相当高的标准和要求，其特殊性决定着测绘人员在房地产业中占有相当重的分量，图纸的测绘要求相当严密，哪怕是一丁点的误差都会给整个工程带来不可预想的严重后果，所以要求测绘从业人员不仅仅是要有丰富的专业知识，掌握相关的法律法规，还要有奉献精神和社会责任感、使命感。但是目前房地产测绘从业人员的一大部分并不具备专业的测绘从业资格，甚至是半路出家，存在极大的隐患。

（二）房地产行业人力资源管理制度不完善

任何企业的运行都离不开一整套规范的人力资源管理体系，人力资源管理体系通过对工作人员日常基本工作、专业技能的考核，并运用完善的薪酬管理奖惩制度体系对工作人员进行考核，从而激励员工积极饱满的工作热情，但是目前房地产市场对于一线的员工缺乏强有力的管理，以及没有完备的奖惩制度和薪酬管理体系，使得大部分员工工作态度松懈，缺乏积极性，从业人员的专业素质较为低下。

（三）缺乏市场监督

房地产的发展关系到国计民生的大事，所以房产测绘业作为其重要的组成部分，应该加强市场监督，提高测绘质量。但是因为我国相关法规的不健全，使得目前的测绘市场秩序混乱，不仅是阻碍房地产市场的健康有序的进行，更严重危害了国家利益。

（四）权责不分

目前房地产行业普遍缺少专门的测绘管理部门，甚至是很多房地产企业并没有专门的房产测绘部门，其测绘工作往往是采用外包或者外聘的形式，使得对测绘人员的专业水平及素质等缺乏必要的了解，地方行政主管部门对其监管力度不够，仅仅是形式上的监管，并没有真正行使监督管理的职能，一旦出现事故，责任很难认定，部门之间往往会“踢皮球”，相互推卸责任。房地产行业的组织机构也并不能满足其生产和发展的需要，缺乏有力的监管措施和切实可行的规章制度。根据目前的房地产测绘行业的现状和实际需要，明确各部门和各管理人员的权利和义务，强化对行业的管理职能，在遵循各项测绘业规章制度的前提下，层层把关，始终把质量管理指标放在首位。房地产测绘行业的发展同时也离不开地方行政主管部门的监管，要求强化地方行政管理部门的监督和管理，在房地产测绘单位的配合下，行使管理职能，督促办理相关手续，并配合行政管理部门对其测绘质量进行监管，以确保测绘成果的准确性。

三、测绘质量管理控制措施

（一）建立健全规章制度，设立行业协会

无规矩不成方圆，房地产测绘单位一定要建立健全各种管理规章制度，从而使得有章可循，管理起来也得心应手。例如建立奖惩制度、完善人员监管机制等，从而监督和激励测绘从业人员的各项工作，强化测绘质量的监管和考核机制，分清权责，明确人员的各项职责。此外还应设立相应的房地产测绘行业协会，加强对房地产测绘质量的的监督和管理。行业协会是自发的民间组织，各房产测绘单位之间相互监管对测绘过程中的各个操作流程严格把关，并在行业内部信息公开。

（二）建立测绘成果质量管理体系

测绘成果的质量关系到各工程建设的质量，建立测绘成果管理体系必须要先明确责任主体，必要时候要求测绘单位承担相应的民事和行政责任。在测量过程中，相关单位一定要严格把控测量过程，按照规范专业的操作流程层层把关，做好测量的各项准备工作，根据实际情况，按照专业流程制定编写测量技术设计书。对测量成果的验收工作一定要认真细致，包括其数字化图纸、计算资料、作业原图等等，并将其成果归档，一旦发现不合格品立即执行不合格品控制程序。其最后测量报告要求内容必须细化，必要时候还应该附有相应的图纸和附件。

（三）房地产测绘信息管理系统

现代化的信息技术的渗透到每个行业，房地产测绘行业应该设立专门的房地产测绘信息管理系统，使得其测绘信息成果被行业内、行业监管部门以及社会公众所了解和熟悉，从而加强了相互之间的信息共同和交流，提高了测绘信息的可信度，使其更加透明。房地产测绘信息系统的建立一方面可以规范在测绘过程中的操作流程，另一方面使得其测绘成果可以在各部门之间公开透明，相互监督，提高测绘行业的业务水平，使其业务流程更加规范化，从而保证了房地产测绘的质量。此外，建立测绘资料成果信息管理系统应该遵循其实用性、稳定性以及资源共享性原则，并且坚持其功能设置与实际测绘管理需求相适应。

（四）深化房地产测绘市场改革，

积极推进房地产测绘行业的发展变革，离不开国家一系列相关的政策法规的指引，在一系列严密的政策法规的引导下，加强对房地产测绘行业的监管，明确权责，测管分离，建立并完善质量保证金制度，从而使得房地产测绘行业一步步的向专业化、规范化的方向前进。

结束语：

综上所述，我国现代化经济水平的不断提高，房地产在国民经济中占有相当重要的地位，每个地方经济发展水平的参差不齐，决定着房产测绘业发展水平各异，虽然还存在着这样那样的问题，但是通过加强各项管理规章制度以及对房地产测绘人员专业技术水平的不断提高，现代化设备的应用等措施的施行，必然会大大提高房地产测绘质量的管理水平，使得更好的服务于房地产业，从而提高我国房地产市场经济的经济管理水平。

参考文献：

[1]韩再晨，付云鹏.浅谈房产测绘成果的质量保证[J]. 黑龙江科技，2011（11）.

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一个企业的经营管理离不开这个企业的财务管理，财务管理可以反映出这个企业的管理水平高低，还可以反映出这个企业经济效益如何。然而，资金是生命线，所以说“企业的管理是以财务管理作为中心，而财务管理又是以资金管理作为核心的”就是这个道理。企业的资金从开始筹集，把筹集到的资金分配好，再有效的使用，然后去监督和管理的过程就是资金管理。当这个企业筹集的资金达到一定量的时候，在这个基础上去合理的使用，做到把销售收入提高，还有把利润最大化，然后把这些回收的资金再进行合理的安排，从而保证新的项目顺利地开展。资金不仅是一个企业继续经营的核心因素，而且还能实时的反映出一个企业的财务状况，房地产企业只有把资金管理工作做好，才能掌握住企业的命脉，因为管理好企业的资金也就相当于管理控制住这个企业的生存发展线和生命线。

二、房地产企业资金管理存在的问题

（一）房地产投资资金回笼的安全性难以保证。众所周知，在一般情况下，房地产企业所投资项目规模越大，需要的资金就会越多，投入的资金越多经营风险就会越高，因为企业项目规模和资金投入量成一个正比率关系，一个规模大的项目所用的时间也多，资金所需要的时间会顺其自然的延伸，这样也就是说：如果这个项目的工程期延长一天，就会多加一天的经营成本，但是项目时间延长并不是经营者可以预料到的，更别说可以去控制。就像是投资这个项目前需要做一些背景调查，如果在调查的时候不够仔细认真，就会把一些不容易发现的关于产权方面的问题给忽视掉，其实这个问题就存在项目中，只是调查的时候不够深入而不被发现。导致项目的投资资金不能按时的安全回笼，这样还是比较轻的，如果严重的话，这将给整个投资项目带来巨大的损失，对企业的发展不利。然而，除了这个以外，尚有很多不确定因素在慢慢地对房地产投资资金的回笼产生影响。

（二）资金预算管理制度不够完善。因为各种原因，企业的全面预算资金管理还存在一定的缺陷，比如预算编制、批准、执行、决算编制和审批很难去把握；再一个是监督考核工作没有做好，同时还缺少了激励制度导致员工的积极性不高。目前，要建立全面的资金预算管理制度而且还要合适这个企业的发展，还没有几个房地产企业能够做到，所以企业的资金预算管理还是处于松散的状态，这样的话可能会导致实际的资金和预算的资金出入很大，从而也会影响到企业资金高效率地使用与平时正常的周转，也会影响到项目工程的进度，工程款也不能很好地去控制。除了这些以外，还会使上级和下级、部门和部门内部职员之间的沟通出现障碍，而且不能很好地去交流，更谈不上合作了。

（三）融资形式单调。企业想要更好地发展，融资是不可缺少的手段，因为融资可以扩充企业的资金，解决企业面临的资金问题。根据统计了解到，在我国房地产市场中，负债率可高达70%～80%左右，从而可以想到对大部分房地产兴办企业来讲，这个项目中企业自己所拥有的资金只占20%～30%左右，房地产企业所用来周转的资金大多数都是靠银行贷款与项目销售，进一步的说明了我国房地产行业融资形式单调，资金的来源少，并且存在的风险又很高、企业偿还债务的压力也很大。现如今，随着贷款政策越来越严格，房地产企业贷款也越来越难，加大了筹集使用资金的难度，房地产企业发展的不稳定性，再加上单一的融资形式，使得企业的发展受到了限制。

三、解决对策

（一）加强对房地产企业信用管理。一个人如果没有诚信，就无法立足于这个社会。一个企业如果没有诚信，也就无法在这个行业里生存发展。所以说，诚信是一个企业最基本的，也是最重要的。信用就像是一个企业的生命，能够让房地产企业一直持续发展下去。企业只有守信用，人家才会贷款给你，如果你的信用一直良好，人家会长期贷款给你，而且收的利息也低。贷款可以使资金一直的补充进来，这样可以缓解资金回收时候的紧张状态，如果有新的项目，企业也可以继续开发，这样才能赚更多的利润，更好地发展下去。

（二）保证资金的流动性。众所周知，房地产企业在开发经营的时候会受到某些因素的阻碍，这样的话资金的流动性也会受到约束，就会造成想用钱的时候钱拿不出来。然而，导致这一现象的原因主要是该收的钱没有收回来、有些项目开发了一半就停止等等，发生了这些以后，企业的钱就像扔在了水里一样收不回了，即使收回也是只收回一点点。所以，企业要实时叮嘱财务人员把该收的钱收回来，而且对剩余的工程材料要定期检查，那些开发了一半就停止的项目要尽快把它处理掉，将投资进去的资金尽快回收，保证资金的流动性。

（三）把企业发展战略和全面资金预算管理相结合，鼓励全员积极参与管理。为了使房地产企业能够更好地发展，全面资金预算管理要与企业的发展战略保持一致，做到发展战略带领着预算、预算支撑着发展战略，企业应该做一个长期的发展规划，去市场上做调查，然后把资金分配好，做好市场调查，也是为了编制全面资金预算做准备。有的时候企业也会出现对未来发展重新规划，发展战略转变的情况，这时候企业应该及时地调整好资金预算，做好相关的工作。企业想要更好地发展，就要把企业的发展战略和全面资金预算相结合起来。而且想要全面的把资金预算管理起来，需要企业的全体工作人员积极配合、都参与到管理中，这时候企业应该鼓励员工积极地参与到管理中，预算部门起着带头的作用，在预算部门的带领下，把工作合理的分配好，落实到每个员工，然后共同把预算的编制工作完成。

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【论文摘要】随着我国房地产市场的繁荣发展，房地产业已成为我国财政收入的重要来源之一，但也给税收征管带来了很大的困难。文章就近几年伴房地产业出现的较为严重的税款流失现象做了分析，并对改进税收征管工作提出了相应的建议。

房地产税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部份。近年来，房地产业发展迅速，成为拉动经济发展的重要力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。漏征漏管的多，税收流失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。以北京为例，2007年北京市地税部门共清缴历年稽查欠税4.59亿元，其中房地产行业就达2.56万元，占欠税总量的55.8%。本文根据房地产税收征管问题的成因，针对如何解决这些问题进行了初步探讨，以期进一步规范和促进房地产行业的税收征管。

一、房地产企业税收征管的现状和问题

1、相关的税收法规制度不完善

据了解，我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是1951年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，尽管后来根据不同的历史时期做过各种各样的补充和修改，但作为上位法已经不能满足现实社会的变化和需求，尤其是我国财产评估制度、财产登记制度不健全，而私人财产登记制度还没有明确的法律规定。房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成财产税收的流失。同时目前在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快难以掌握。

2、房地产企业纳税意识不强

一方面，有些房地产开发企业的财务人员对税收政策学习不够、理解不透。房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后，注册登记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东也只是房地产行业的行家里手，对税收法规和政策了解不多、学习不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，他们为了追求高额利润，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管。因此，他们在税收上往往是能偷则偷，能逃则逃，“勇”于以身试法，纳税意识比一般的纳税人更差。

3、财务管理比较混乱

在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在。还有些房地产公司不按规定设置账簿；将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户，不及时在会计上反映该部分收入，或将其混入其他往来账户；将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷逃税款；多头开户，隐瞒收入。这些不规范的会计核算，为其偷漏税提供了方便，加大了税务稽查的难度。

4、房地产经营项目难以管理

房地产企业对房屋的开发，要涉及规划、国土、建设、房管等部门。但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。使得一些房地产企业有机可乘，造成国家税款的大量流失。

5、税务征管能力不强

一是稽查人员配备不足，业务水平有待提高，稽查工作效率不高，查处力度不强，违规违法行为得不到及时纠正，也在一定程度上助长了违规者的侥幸心理。其次是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑，征管力度较弱，对于发现的违法违规行为，持“仁慈”心理，处罚较弱，以补代罚，以罚代刑，处罚决定得不到严格执行，往往流于形式。第三是行业征管手段滞后。目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，特别是征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求，信息共享难、操作处理慢。

二、加强我国房地产企业税收征管的措施

1、完善相关税收政策

我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明严格界定拆迁补偿费，建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度；制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。

2、提高纳税意识

一个良好的纳税企业服务体系和精心策划而有目标的税法宣传活动，对促进纳税企业守法至关重要。为了促进自觉守法。税务机关必须通过良好的宣传方法向纳税企业提供持之以恒、公正、礼貌和快捷的服务。宣传方法应该是通俗简明，达到即使是没有受过多少教育的纳税人也能够理解。同时税务人员对不同的纳税人应采取不同的方法来宣传税法、规章、规定和通告，以便提高其遵章守法水平，从而减少对税收的误解。把申报纳税变成公民的自觉行为。还有加强税务的信息化建设。随着现代信息技术产业的发展，税务机关不但可以通过网络获取企业和个人房地产方面的信息，为税收征管其他环节提供基础，而且可以通过与银行等其他相关部门的联网了解纳税人的收入及经营情况。而纳税人也可以通过网络获得多数纳税相关信息。尤其是电子邮件的广泛使用可大大缩小征纳双方之间的交往成本。可见，实现信息化管理对于税收征管的各个环节，都有促进作用。

3、加大房地产税收稽查力度

为了防止房地产企业的偷税漏税，稽查人员在对房地产业开展检查时，应做好以下工作：第一，实行主查人责任制，明确职责，加大考核力度。第二，每年都应重点安排若干户房地产开发企业作为重点检查对象，在开展全面性的税收检查基础上，分析、剖析加强税收管理的对策和措施，提出有效的办法和建议。第三，加大对存量房交易完税凭证的检查力度，依法追缴应纳税。对违法行为，要加大曝光和惩罚力度。第四，各税种检查相结合，加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度。国税、地税、财政、金融、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查。

4、实现房地产税收一体化

在房地产税收征管工作中，各级地方税务、财政部门应以存量房交易环节所涉及的税收征管工作为切入点，主动与当地的房地产管理部门取得联系，建立有效的协作机制，加强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务。首先，各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系，充分利用房地产交易与权属登记信息，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。其次要开展科技创新，开发“房地产税费一体化管理”软件，多方采集房地产企业的涉税信息。同时建立健全部门间的协调与配合机制，明确部门职责。

5、提高税务征管能力

一是要提高稽查人员的业务水平和政治素质。要在人员录用上力争吸收一些专业水平较高的人才，并定时组织培训和学习，提高工作效率；同时对稽查人员加强服务意识和职业道德方面的教育。二是改进征管手段，提高科技含量。要不断提高房地产税收征管的科技含量，在税务机关之间、部门之间、税企之间充分实现网络互联、信息共享。可由房地产税收一体化管理领导小组或政府信息管理部门牵头，在政府共享平台上搭建“房地产税收一体化管理信息共享系统”，规划、国土、房管、财政、税务等部门相关信息要实现共享。同时加大以票管税力度，全面推广使用电脑版建安、不动产发票。

【参考文献】

[1]赵晋林：当前我国房地产税制中存在的主要问题[J]．涉外税务，2004（4）.

[2]韩雪：我国现行房地产税制的博弈分析[J]．税务研究，2005（5）.

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关键词:房地产 企业财务管理 措施探讨

随着我国房地产事业的迅猛发展，该产业也已经成为拉动我国经济增长的主要支柱。与此同时，也带来了高资产和高负债等巨大的财务风险，然而这些风险也成为制约该产业健康、持续发展的重要因素。由此可见，加强房地产企业财务管理的措施也是非常必要的，同时也是势在必行的。

一、房地产企业财务管理中存在的问题

通过对我国大中小型的房地产进行分析，发现房地产企业在财务管理方面存在的问题是多种多样的，总结起来主要包括如下几点：

(一)不合理的企业资本结构

众所周知，我国房地产企业在融资渠道方面比较单一，主要来源为银行贷款。因此，就会造成在所有的投资基金中，自由资金所占的比例就会有所降低，这也是房地产企业资产负债率比较高的主要原因。这种比较单一的融资渠道不仅会给银行带来非常沉重的负担，同时也会使房地产企业所面临的风险逐渐增多。由于房地产企业具有这一特点，使其偿债的能力减弱，如果在投资项目中出现了纰漏，就会面临着支付的危机。这样不但会降低自身的信用度，同时也会加大利息的成本。尤其是随着金融危机的爆发，银行在房贷方面也是变得尤为的谨慎，再加之房市开始变得萧条，使这一问题也就变得越加的严重。虽然，国家针对这一现状采取了一定的补救措施，使房地产企业的情况有所好转，但并没有从根本上解决房地产企业资本结果上的不足和缺陷。

(二)在投资项目的选择上不够谨慎

我国房地产企业在投资项目的选择上不够谨慎，随意性比较大，通常只是注重对项目资金的决算，从而忽视了项目的选择。通过大量的调查显示，房地产企业在做项目的选择时，往往缺少系统的、科学的，以及可行性的项目论证，只是单单凭借个人的经验，对项目做出选择。有时还会存在严重的跟风现象，所作出的决定也不够客观，充满了极大的主观性。这就造成了高档商品房成为了现今大部分房地产商所热衷的选择，从而忽视了经济适用房的建设。而投资项目的选择是否科学、合理是与企业的发展，甚至企业的存亡之间的关系式非常密切的。因此，如何合理、科学的对投资项目进行选择和安排，也是房地产企工作人员所关注的。

(三)资本回收的风险较大

通过对房地产企业多年的研究和总结，该企业具有资金投入较大、产品不可移动，以及资金回收周期较长等特点。通过与其他企业相比，房地产企业无论是在撤出资金方面，还是在投资改变方向上都面临着非常严峻的挑战，此外其抵御能力也比较差。如果在开放项目上出现问题，那么也就意味着企业将会出现非常巨大的资金缺口。甚至还会增大资产的负债率，从而使房地产企业的筹资能力再次降低，最终资金缺口也会进一步的加大。

二、加强房地产企业财务管理的措施

通过前面的叙述，我们可以了解到：房地产企业所面临的财务管理方面的问题是非常严峻的，其管理工作是否合理直接影响企业的最终效益。下面，笔者针对以上提到的几点问题，总结如下几点措施和方法。

(一)对房地产企业的财务行为进行规范

首先，房地产企业对其业务进行开发时，应该参照房地产自身的具体情况、开放能力，以及市场的需求，切勿不可盲目、跟风的开发业务项目。值得注意的是，尤其是那些重要的投资项目，一定要先按照具体的程序进行研究和分析，确保做出的决定具有一定的科学性和可行性。此外，企业其他各项的财务行为也应严格参照相应的行为规范，做到有章可循，有据可依。

(二)合理的管理和使用资金

作为财务管理的中心—资金，在对其进行使用和安排时，企业一定要做到统一的安排、详细的筹划、合理的调度，确保资金能够得到合理、科学的使用和支配。此外，房地产企业还应建立专门的资金管理机构，对资金进行统筹的安排和使用，通过合理的调度，发货币的时间价值充分的发挥出来。其次，还可以起到资金集中的作用，把活资金也充分的利用起来。

(三)建立健全、规范的规章制度

房地产企业之所以会出现筹资困难，税收成本大等问题，是与企业中缺少比较健全和规范的规章制度密切相关的。因此，企业的财务管理人员应根据企业的具体情况，以及财务管理方面的特点等，制定出比较完善、健全的规章制度，使企业资金的应用和管理做到有章可循，以及合理分配。

除此之外，还应加大对财务人员其他专业知识和技能的培养。由于房地产具有开发行业的特殊性，因此，这就要求财务人员不但应该具备财务管理方面的知识，还应掌握如成本控制和工程管理等方面的知识。

三、结束语

总而言之，如果房地产行业想要长期健康、持续的发展，就必须要充分的重视财务管理的风险防范、财务控制制度，以及对财务体系的完善和改进，从而提高企业财务控制的能力和抵御风险的能力等。本文通过对房地产企业财务管理中存在的问题，以及加强房地产企业财务管理的措施等进行了详细的叙述和分析，希望可以为房地产事业的发展和完善做出应有的贡献。

参考文献：

[1]罗平中,罗勇,熊敏.房地产开发经营与资产管理活动税务.筹划思维与方法[J].特区财会.2005

[2](美)罗伯特·格里斯沃尔德著.房地产投资管理[J].北京燕清联合传媒管理咨询中心译.机械工业出版社,2004

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【关键词】房地产；人事管理；人力资源

近年来，我国的房地产行业越来越壮大，而对于加强这个行业的企业人事管理则尤为重要，有利于整个企业的人力资源的整合，获得长期的生存，抓住良好的机遇，持续而稳定的发展。在解决人事管理中会或多或少的出现一些问题，我们将做好万全的对策，使企业的利益最大化。本文首先对当前时期下房地产企业人事管理的重要性进行了分析，然后提出了房地产企业人事管理的现状，最后对房地产企业人事管理的具体对策进行了详细地阐述，旨在为当前房地产企业人事管理提供一定的借鉴与参考。

一、人事管理的重要性

在社会发展迅速的今天，人事活动变得尤为复杂，人事管理的功能就会得到扩充和延展，这需要管理者们在工作实践中得以实现。企业之间竞争，其实质是人才的竞争，人才上占优势才能在市场中占优势，人力资源的管理就成为企业中重要的环节。企业的管理层以及管理者对于人才要进行合理的管理，才能够使企业的效率达到最大化，才能够充分利用人的潜力，使公司充满新鲜活力。人事管理肩负着企业重大的使命，通过人事优化配置管理，企业的经营效益，优化配置，达到人尽其才，物尽其用，并进行一系列特定的管理活动，这些活动是人事管理的功能。在相互竞争的当今社会，人事管理的主要目标是为实现企业的整体目标提供合适的人才，需进一步加大人事部人事制度改革的力度，建立人才档案，用人机制要灵活，为企业选择优秀人才创造一个良好的工作环境。人事管理部门应发挥激励作用，关心和改善员工的生活环境，使大家都能工作心情舒畅，无后顾之忧，才能使人的内在潜力发挥到最佳状态，形成真诚、理解、合作、团结的氛围[1]。

二、房地产企业人事管理的现状

基于如上关于房地产企业人事管理的重要性的分析可以得知，房地产企业人事管理在房地产企业的管理之中，必不可少，且对房地产企业的科学管理具有十分重要的作用与意义。在对房地产企业人事管理的重要性进行分析的同时，还应对其发展现状进行分析，具体表现为如下几个方面的内容：

2.1激励方面

在激励方面，总体上缺乏激励的策略和措施，没能形成相应的制度，或是有相应的制度不能够很好的实施；缺乏激励的方式和手段，有的时候激励的手段不能够很好的表现，力度也缺乏；没有灵活的激励体制，考核方法也不够科学，甚至是不够公平公正。

2.2绩效管理方面

一是缺乏系统的绩效约束制度和绩效目标，所以导致业绩和效率都不够达到理想的目标，组织绩效与员工绩效分离，使公司运行受到阻碍。二是员工考核与实际考核相脱节，没有建立科学的考核系统。三是绩效考核模糊、透明度不高、不够确切，随意性强[2]。

2.3约束方面

一是约束和激励不能协调到位，重激励轻约束，或无约束。二是约束不到位，体制不健全，不够完善，导致约束的规范不够明确。三是没有建立经营者的信誉制度，导致企业没有危机感。四是重违法违纪责任，而轻经营成果责任。

三、房地产企业人事管理的策略

3.1以人为本，提高自身素质[3]

人事干部要具有相当的学识、经济管理意识和新的观念。他们必须有理想、有经验、有实践，有管理人事的能力。在专业知识的基础上，以业绩为导向，追求真才实学，不断的摸索管理经验，更新知识，寻求新的管理方法，从而以人为中心，建立科学的企业人事管理制度。人事干部不仅懂得管理人力资源，还要熟悉经济，更要学会经济管理工作。在管理的过程中，还要提升自身的品行，提高自身的管理素质，有一个良好的工作作风。做到率先规范工作态度，刚正不阿，不求名利、工作起来才能有说服力、号召力、凝聚力。

3.2建立适合市场的人才库，实现人事管理的信息化

现代的管理应该摒弃传统的管理模式，进行科学的转换与改革，对人才的管理应转为对人力资源的管理和整合分配，以使企业效益达到最优化。房地产行业应该根据本行业的市场需要，充分利用现有社会资源和企业自身优势，进行招聘、引进、选拔各类人才。然后通过信息分析、储存的方法将这些人力资源以数据的形式建立人才管理的数据库，实现人事管理的信息化。对在职人员建立人事档案、考核情况、工作业绩以及个人素质、职业道德、工作表现、家庭状况、身体状况等问题一并记录在内[4]。随时了解这些人才的状况，以便公司能够明确的用人。

3.3建立有效的激励制度

建立有效的奖励制度能够更有效的、更直接的激励员工的进取心，从而提高他们的主动性和创造性。传统的奖励机制太过于单一，无法满足现状的需求，应该实现多种方式结合的激励方式，并明确激励体制，使奖励能够有所依附，做到公平公正，更好的发挥个人的潜能。根据企业和经营的目标，使学有所用，适其所长[5]。

3.4建立培育人才的机制

建立人才的培训基地，能够不断的提高职工的专业知识和水平业务，注重人才的开发与培训，建立平等的竞争平台，形成优胜劣汰的工作环境，才能适应市场日渐变化的环境，促进员工的积极性。新进人员进入企业的前两周，系统化的培训可以快速提高效能，减少挫折与不必要的摸索。根据企业的核心竞争力来采取适合的培训方式和内容，提高中层主管的职业化能力，促使企业提高竞争力。根据企业经营目标和工作任务，进行合理配置组合，同时有计划地进行工作更新，给予更富有挑战性工作以激发员工的潜能和工作热情。

四、结论

房地产企业的人事管理应与其它的企业管理一样，转换传统的模式形成新型的管理模式，建立人才的数据化管理，合理的分配整合人力资源。管理干部也应该提高自身的管理水平和专业知识，不断的探索更好的管理办法，使企业的效益和业绩达到最佳，以便在竞争激烈的房地产市场中占有优势。

参考文献：

[1]王奇 .论传统人事管理对当今企业的适应性研究[M]-科协论坛：下半月2011（7）

[2]阮梓坪.成京联.浅议企业并购中的尽职调查[M]-湖南广播电视大学学报2005（3）

[3]黎亮 .工商管理专业案例教学方法探析[M]-中国科教创新导刊2008（25）

[4]黄玲 .探讨工商管理类课程教学方法[M]-企业导报2010（12）

[5]吴克婵 .浅谈合格的人事管理工作者应具备的素质和能力[M]辽宁师专学报：社会科学版2011（4）

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关键词：房屋租赁管理；房屋租赁市场；措施

一、房屋租赁管理力度不足

（一）房屋租赁管理的立法滞后，可操作性不强，执行力不够

随着市场经济的蓬勃发展发展，我国的房屋租赁市场也有迅速发展，但在这种新发展中不断的有新问题新情况出现，而相应的法律、法规却没有很好的与之衔接，出台的法律、法规存在一定的滞后性。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》都对房屋租赁管理进行了明确规定，但是缺乏可操作性，各地方管理部门的执行力度不统一，也没有及时出台房屋租赁管理细则。而立法工作的滞后，给房屋租赁管理工作带来了入手的难题。

（二）房屋租赁管理体系不完备

目前我国在房屋租赁管理方面还没有一套完整体系出现，例如日常管理不到位，对管理对象的信息采集不到位，管理责任落实不到位等，因此统一化、专业化的房屋租赁管理模式势在必行。

（三）房屋租赁市场缺乏政府指导价格

目前各地方房屋租赁信息零散、失真和信息的不对称问题突出，作为市场的管理者，政府部门应当适时房屋租赁价格指数，进行租金价格指导，引导房屋租赁市场理性发展，抑制投机者炒作市场，指导价格的出台不但能为广大具有租赁需求的企业和群众提供参照标准，避免由于价格混乱带来不必要的纠纷，还能有效保护了租赁双方的交易价格权益。

（四）房屋租赁登记备案率明显偏低

当事人在签订房屋租赁合同后，应当及时到房产部门登记备案，但实际上很少有人会主动办理，究其根源是缺失管理部门联动，强制备案的力度不够，在市场上往往会存在一些房主为了躲避政府的管理，便没有到指定的管理部门办理相关的登记手续，这就会导致房屋的出租方自行抬高或者降低租金，造成很多房屋不能随行就市，最终损害到承租者的利益。

（五）对于房屋中介的监管不够

在房屋租赁市场中，许多当事人通过中介签订房屋租赁合同，而许多中介没有合法的经营手续，同时没有在房产部门备案，对于双方签订的合同并不能提供法律上保障，没有处理当事人因为合同产生纠纷的能力。不能站在公共利益的角度真正为双方当事人的利益考虑，只能为其自身利益，急于促成交易，收取佣金。

二、加强管理措施，创新管理工作模式

（一）健全房屋租赁市场有关政策法规

首先，关于房屋租赁管理的相关政策法规存在一定的矛盾与冲突。需要尽快的对这些矛盾及冲突进行消除，以避免在执行法律的过程中出现不必要的纠纷；另外关于房屋转租问题，需要尽快对其中涉及的问题进行明确，比如说明确哪些房屋可以转租，哪些房屋不可转租；虽然目前还不允许公租房转租，但事实上仍存在大量的私自转租的形式，都需要有相关的政策出台，加以规范。

（二）强化信息化租赁管理体系的建立

运用科学技术手段来完善房屋租赁管理系统，目前，在我国应有相对完善的房屋租赁管理系统出现。这个系统主要由房屋租赁合同管理、指导租金价格、统计报表、系统管理、房屋出租面积管理、房主信息管理等多方面共同构成，不仅是登记、管理、查询等各方面的有效结合，也是提高了房屋租赁管理中的工作效率。

（三）建立房屋租赁指导价格体系，通过价格的透明化，带动房屋市场的健康发展。

《商品房屋租赁管理办法》第五条规定：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。房地产管理部门可以聘请有评估资质的机构定期出台具有指导意义的租赁价格。它既为当事人提供了一个合理的指导价格，也为政府税收提供了价格参照依据，避免了个别当事人弄虚作假偷逃税款，从而维护了房屋租赁市场的正常秩序，有效维护了国家利益。

（四）确立各相关部门协调联动机制，提高登记备案率，依法惩治房屋租赁市场的违法违规行为。

虽然房管部门是房屋租赁管理的主管部门，但是房屋租赁管理又是一项综合性管理，涉及房管、公安、工商、税务等部门，因此需要各部门之间的相互配合。国家六部委办局曾出台相关文件，明确要求各个职能部位建立信息定期交流制度。房地产管理部门在办理出租房屋租赁登记备案证明后，应定期将有关情况通报给公安、工商、税务等部门；工商部门在办理工商营业执照时、公安部门在办理暂住证时，税务部门在办理税务登记时，对于生产、经营、居住场所为出租房屋的，应查验房地产管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。对没有办理房屋租赁登记备案的，应登记其有关情况并定期通报给房地产管理部门，从而形成各部门共同把关，齐抓共管的局面。

（五）强化对房地产中介机构的管理，规范中介行为，切实保护房屋租赁双方当事人的合法权益不受损害。

近年来，随着房地产业的迅猛发展，房地产中介机构层出不穷。其间，由于房地产中介机构的准入门槛较低，一些诚信等级低的中介机构提供虚假房源信息套取中介费、任意提高佣金等违法行为不断发生。因此，房地产管理部门必须强化对房地产中介机构的管理，规范中介行为，切实保护房屋租赁双方当事人的合法权益。同时，扶持一批服务规范、运作良好、诚信度高的中介机构，一方面要建立中介机构诚信等级，另一方面要严厉打击黑中介，为群众营造一个优良的交易环境。

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关键词：全过程；房地产；成本控制；管理

Abstract:： Nowadays, the soaring prices, prices will gradually increase, but the real estate industry is by original profiteering industry gradually become low margin industry. Increase in raw material costs, labor costs rise and the design requirements are increasingly high, a company needs to do is the best to gain more interests on the basis of cost control, thus strengthening the whole process management to set up the key factors to control the cost.

Keywords: real estate; the whole process; cost control; management

中图分类号：[TU-9] 文献标识码：A

引言：房地产行业在进入2013年之后受到了更多的限制，国家逐渐制定人民买房的条件，百姓承受房价的能力也达到了一定的极限市场趋于饱和状态，在双重的困难下房地产行业如何能够盈利甚至保持持续飘红是如今面临的最大问题。加强对房地产开发以及售后等工作的全过程管理是突破瓶颈的缺口，本文从现状、重要性和具体的策略方面来自习讨论关于加强全过程管理对于房地产成本的作用。

一．房地产成本管理控制现状

（一）管理意识薄弱

一直到现在老百姓的表现来看都能证明在大家的意识里房地产是一个利润丰厚的行业，这些人也包括企业的管理者。企业管理者普遍认为房地产行业利润优厚，他们会更加注重公司内部成本的计算，然而对于原料采购的成本和建成后房屋销售以及维护等成本没有合理的计算，这就使得企业的管理链条形成了中断，导致整个房地产企业的管理无法形成系统的完整的管理模式。同时，房地产企业制造的产品具有稳定性好，周期长的特点，这也是管理者不能很好的控制成本的一个原因。因为管理层面无法控制好成本，所以企业很难适应市场也就达不到控制好成本的要求。

（二）缺乏资金管理的手段以及方式

流动资金充足是每一个企业想要生存和发展最重要的背景条件，对于房地产来说资金就更是如同动脉对人的重要性的关键所在，然而对于资金，如今大多的房地产公司普遍管理水平比较低下并且没有对资金的计划性。

当下许多公司在面临项目开展的时候只是单纯的测算成本，然而对资金的测算十分马虎甚至于没有这方面的测算。然而正是因为资金测算具有十分重要的作用，假若在工程进行中不断的进行调整那么不仅会影响其他环节的有效进行，也会增加了管理上的难度，甚至一时周转不灵会影响整个工期甚至整个企业。

二．做好房地产成本控制的意义

（一）做好成本控制有助于企业的生存和发展

进入社会主义市场经济之后市场的竞争力逐渐增强，任何企业都不能逃脱市场竞争的环境，只有在竞争中脱颖而出才能谋求今后的发展。控制成本就是控制企业的支出，只有收支平衡才能够使得企业更好的生存下去，节约支出企业才能够有更多的积累资金，才能更好的促进企业的发展。

（二）控制成本是市场竞争成功的关键

如今房地产业的势头一年比一年迅猛，更多人看到了商机开始投入到房地产开发的项目之中，所以各个企业之间的竞争逐年激烈。在竞标的时候一个企业取胜的关键就是低成本高质量，其难度可想而知，然而只有控制好成本才能在竞争中立于不败之地。

（三）有效提高房地产企业经营管理水平

针对房地产企业管理，有效的成本控制是保证企业盈利的关键同时也能够提高和改进企业其他方面的管理工作。成本指标的高低直接关系到企业中各项工作的好坏，可见其具有较高的综合性。开展成本控制，对生产管理、质量管理、技术管理、物资管理和劳动管理等管理工

作有很好的促进作用，能使企业的经营管理水平提高，综上所述，房地产企业实行成本控制是非常有必要的。

三．如何加强全过程管理做好成本控制

了解了房地产成本控制的重要性之后如何良好的控制房地产成本成了关键，这就需要对管理进行全过程管理，从项目筹划阶段、设计阶段以及施工和结算阶段都进行管理才能够有效的控制成本：

（一）项目设计阶段的成本控制

经调查，房地产成本的总量百分之八十以上在项目的设计阶段确立下来，所以说设计阶段是控制项目成本最关键的阶段，这个时期对成本的估算影响到了工程中的工期、建成后的质量以及整个工程的造价和收益。

1.限额设计

在设定总资金之后应该明确的规定各环节的资金运用上限，也就是各环节的限额，规定之后不得超出。只有将每个环节都控制在预估成本之内才能保证总成本不至于超出预算，才能够达到控制总成本的效果。

2.优化设计方案

房地产产业的设计方案不应该仅仅考虑到美观、牢固等方面，应该同时兼顾经济层面的条件，每个项目都应该优化设计方案从而达到优化配置的目的。综合分析项目中结构、户型。功能划分以及布局等多方面的考量从众多的方案中选择最佳方案，才能在满足预期房产功能的要求之下尽量控制成本。

3.加强设计图纸的审核力度

每次工程项目施工之前都会先进行方案设计，之后会将想法绘制在图纸上，因此图纸是工程的开端也是最容易修改的环节，在图纸上修改能够减少花费的数额从根本上控制成本。因此企业应该加大对图纸的审核力度，在投入实际工作之前，投入工作人员对图纸设计方案进行严格的考量，尽早解决可能会出现的问题，这样能够有效的减少无用成本，减少总投资量保证成本的最低能耗。

（二）项目施工阶段成本控制

1.管理合同化，工程安全化

施工合同是工程建设的主要合同，是承发包双方进行工程建设、拨付工程价款、工程结算、工程索赔的依据。为此，必须把好合同的起草、审核、签订关。在签订承包合同时，对于总包合同新清单规范要求采用固定单价合同，这就对开发单位给出清单工程量的准确性提出了更高的要求。对于小型合同工程价款尽量采用固定总价，工程价款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工过程中，严格执行合同条款，以减少不必要的纠纷和违约索赔。

2.工程变更灵活化，洽商效率化

在施工阶段由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计

划变更和工程项目变更。开发单位是控制变更的关键环节，所以开发单位应该建立相应的工程签证管理制度，以明确工程部门和预算部门以及有关人员的权利和具体分工，这样能够有效的控制虚假签证的发生同时能够保证签证的质量。为了确保工程签证的客观、准确,首先要强调办理工程签证的及时性。同时，应该尽量将对于签证的描述客观准确，发放后要充分同合同相协调，进行及时的处理，加强审核力度也是非常重要的一点，只有国家有关规定的经办人员严格按照制度办事，才能够保证这项制度不是空谈。

在企业有良好的应对签证出现紧急情况的变更手段之前应该尽量减少签证的发生，每个企业都应该具备一定的预见性。对于已经签认的洽商变更，专业工程师及预算工程师要监督施工单位的执行情况，避免签认变更后施工单位不执行变更或走样执行。同时管理预算的人员应该充分收集市场情报，将建材的价格等行情进行整合，及时的进入市场了解最新的市场价格，在社会主义市场经济控制下的今天，市场的价格就是企业价格的风向标和指明灯，不了解现行市场价格就无法对工程的成本和造价做出正确的估量。

（三）项目结算阶段成本控制

在工程竣工之后，企业会根据相应的法律法规对整个工程进行工程估价，项目成本控制中心也会进行工程成本的管理和分析。因为房地产公司将成本控制由片面的部分的变成贯穿始终的工作，在做好每个阶段的项目管理之后结算阶段也不能落后，应该做好审核工作才能真正的控制好整个项目的成本。

结论：针对于房地产企业来说成本是企业立业的关键所在，所以贯穿始终的成本控制是增强企业生命力和竞争力最好的手段，通过分析和思考企业应该从全局出发不放过每一个细节，做好全过程管理。

参考文献：

[1] 许远明、袁宗峰、徐鹏鹏 论房地产开发企业的工程造价管理[J]；科技创新导报；2007年35期

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近几年来，我市房地产开发事业发展很快，对于改变城市面貌，完善城市功能，促进城市建设发挥了重要作用。为巩固发展业已取得的成果，进一步规范我市房地产市场，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，应进一步加强房地产开发项目的管理工作，严格控制新批项目，对已审批及在建项目搞好服务和监督，采取有力措施防止建设用地闲置，杜绝半截子工程。为此，特作如下通知：

一、严格控制项目办理前期手续的期限。凡已获得《中标通知书》的开发建设项目，项目单位必须自签发《中标通知书》之日起1个月内办理《建设用地规划许可证》；4个月内签订土地使用合同，取得建设用地批复和《国有土地使用证》；6个月内办理《建设工程规划许可证》（大型公建项目可放宽到8个月）。逾期不办的，《中标通知书》即行失效，开发建设项目自动撤销，所缴纳的定金不再退回。

二、坚决制止无端闲置建设用地，防止国有资产效益流失。凡已办结前期手续的开发建设项目，项目单位要及时动工开发建设，对违者要追究违约责任。对长期闲置土地的，作以下处理：自签发《建设工程规划许可证》之日起满1年未动工开发的，按土地使用权出让金总额的20％征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

三、已开工项目，除因不可抗力等客观原因外，必须按期竣工。竣工日期以《履约保证书》的规定为准。不能按期竣工的，应在竣工日期3个月前向房地产开发主管部门提出 延期竣工的申请，经批准同意延期竣工的，按批准的竣工日期执行，未获批准的仍按原竣工日期执行。

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论文摘要：房地产行业的税收是地方税收收入的重要来源，本文对房地产行业在税收征管中存在的问题进行了分析，并提出了具体的预防措施和管理方法。

随着城市建设及房地产业的快速发展。建筑业和房地产业的税收收入大幅增长，己成为地方税收收入的重要来源。但由于建筑房地产业涉及的税种多、征管的难度大．税源管理仍存在较大漏洞。为了提高该行业税收管理的科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能．促进房地产行业的健康发展。有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通过整合现有征管资源．加强部门协调配合，搞好各征管环节的衔接。进一步做到应收尽收。现结合房地产业税收管理的实际。就加强房地产业税收管理谈几点意见。

一、房地产行业税收征管存在的问题

(一)房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的．这些企业曲解地方的优惠政策．甚至有的认为自己是招商引资企业．在税收方面享有优惠、得到“照顾理所应当：部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚．特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。

(二)房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全．有的甚至根本没有建账。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式．因未开具正式发票．预收款长期挂在账上．不作收入．有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工结算不及时．成本核算未严格执行权贲发生制、遵循配比原则．有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少．就列支多少：对末售房面积。收入未转但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入账。造成成本虚增．同时存在大置的不合法凭证或没有取得凭证。

(三)政策宣传力度不够．政策执行不能到位。目前。在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多，房地产方面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄，又不积极配合也增加了征收难度．导致房地产企业相关税收政策执行不到位。

(四)税收征管力度不够，漏洞较为明显。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多．使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后。房地产行业税收基础管理工作不扎实．使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因：一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税．而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管．而忽视了对企业所得税的管理。二是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管．有核定征收、查账征收，还有以工程为单位．待工程完工后进行结算征收等．而土地增值税则由于提供税款不多．计算程序复杂，以及预征政策落实问题．使得征管上存在较大的漏洞。三是发票控管力度不强。主要表现在：其一．施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本。其二，房地产公司不开具销售不动产发票．在企业隐瞒有关情况时．难以确认收入，从而影响税款征收。其三．房地产公司与施工企业大量使用白条结算．混淆纳税义务时间．少申报收入。四是房地产行业流动性强。流云力jil生强是房地产行业的共同特点，目前，全市外来房地产开发公司都是外地的固定业户．往往以回总公司汇总纳税为由．不愿接受经营地税务机关管理．但按照国家政策的规定．他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件．并且在我市累计经营期限大都超过了180天．应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难．稍有疏松．极易形成漏征漏管。

(五)税收违法打击不够．检查工作力度不到位。

目前，地税机关检查人员素质参差不齐，专业性管理较弱，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘。造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严．虽然刑法、税收征管法又寸偷逃税行为有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥军的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂．事后监督检查．追缴税款相当困难。目前．产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，t丁立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的．由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款．加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。

(六)部门配合缺乏合力，税收管理外部环境有待改善。虽然新的税收征管法对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使．造成部门配合不力，协税护税组织不够完善．更增加了管理难度。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中．一些基础信息来源于房管、土地等部门。但由于彼此不属于同一领导部门．以及没有一个具体的法律或规蕈来约束相关部门对房地产业的协税护税行为。致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作．普遍需要依靠相关部门的协助配合。才能掌握房地产企业的税源资料．但在买际工作中。出于种种原因很难形成部门合力．由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态。遇到问题不能及时解决．必须召开部门间的协调会议才可解决．缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享．难以实现房地产行业税源的源泉控制。

二、对房地产行业税收管理的建议

针对房地产行业税收征管工作中存在的问题，为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通过整合现有征管资源，实现信息共享．加强部门协调配合．搞好各征管环节连接．实施一体化管理。

(一)优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册．在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式．将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员：二是主动深入企业宣讲有关政策，了解企业生产经营情况，帮助健全财务制度．规范财务核算．减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策，帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识．使之熟练掌握税收知识和办税技能．用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。

(二)革新税收征管措施，推进税收精细化管理。一是全面推广分户全程管理模式。对房产开发项目实行“栋号管理"．按施工栋号或商品房销售的栋号登记台账．一栋一档．全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况，实施税源监控：同时对房屋土地权属进行普查并建立征管台账：实现房管、土地部门的产权档案信息与税务部门共享．由档案建台账。通过三套台账完善管理模式。二是加强发票管理工作．把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理。定期检查房地产企业发票使用情况．核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票．严格进行处罚。三是加大税收检查力度。打击房地产业涉税违法行为。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控。同时抓好房地产行业专项稽查．堵塞漏洞。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法：对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重．造成不良影响的，予以严厉打击并公开曝光。起到打击一个、震慑一片的作用．确保房地产业税收不流失。

(三)有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全．税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算．不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户．可以采取核定征收管理方法．包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收．在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额．按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。

(四)加强联合控管力度．建立健全协税护税网络。房地产行业的税收管理需要多方面的支持，因此税务机关要建立健全协税护税的控管网络．严密监控房地产行业税收的税源动态。首先．加强与土地管理、房产管理等部门的联系．建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节．全面掌握房地产开发企业的涉税资料。建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理．及时发现新情况、新问题。其次．以契税征管为契机．全面掌握税源信息。实施一体化管理。主要是以契税征管为把手．严格执行“先税后证"的有关规定。以证控税．堵塞漏洞．把住税源控管的关键环节。再通过征收机关闻的配合。准确、快捷传递信息。实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制发票和税票．房产、土地部门不予办理产权证照。从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息．明确责任人。跟踪掌握有关房地产税收的税源情况．对有关税收实施有效管理．提高税收的管理质量和效率。

(五)建立健全房地产信息库。按照房地产企业的开发流程。在房管、规划、国土等部门的配合与支持下。健全部门联动的税收监控网络。多方采集房地产企业的涉税信息．对房地产权属转移双方的名称、识别号码．房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息．按照“五统一”的要求．在登录入账的基础上全部输入微机进行管理．并及时传递、比对、整理、归集．按日录入．按周核对．按月订册，初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库．使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时，综合利用房地产转让信息．与纳税人的纳税申报资料进行比对。随时掌握税源变化情况．让各种房地产信息归入税源管理档案．逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息．了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理，对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息．将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的．及时进行追缴．切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台账和征收台账，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税．促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票。从而提高管理质量和效率。