房产管理相关知识范文

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【关键词】 优质护理； 产房管理； 满意度

中图分类号 R473.7 文献标识码 B 文章编号 1674-6805（2014）18-0084-02

优质护理模式是以患者为中心，全面贯彻实施护理责任制度，加强各项基础护理工作，深化护理服务的专业内涵，将整体护理服务水平提升到一个更高的层次。目前由于社会经济的不断发展，人们对医疗护理有了更高的要求，所以笔者所在医院产房采取了全面有效的护理管理，实行优质护理模式，将助产士的工作由产房前移至孕妇学校和门诊，提高患者满意度，增加经济效益与社会效益，从而树立了良好的医院形象，改进了护理质量，获得了良好的成果。同时在实践过程中也发现，优质护理模式在临床上应用成效较好，具有临床推广价值，现报道如下。

1 资料与方法

1.1 一般资料

选取2012年6-12月于笔者所在医院分娩的100例产妇及相应助产士设为观察组，产妇年龄为22～28岁，平均（25.6±2.0）岁，平均孕周为（36.5±1.5）周，助产士的平均年龄为（30.5±5.0）岁，学历为本科以上；同时选取2012年1-5月分娩的100例产妇及相应助产士设为对照组，产妇的孕周为（67.0±1.5）周，年龄为（26.5±2.0）岁；助产士的年龄为（31.5±3.0）岁，学历本科以上。两组助产人员、孕产妇的一般资料比较差异无统计学意义（P>0.05），具有可比性。

1.2 方法

对照组助产士在原有护理管理模式下进行助产护理工作；观察组的助产士经过整体的护理管理培训，采取了学习培训、产前沟通、产时帮助、产后回访等措施，对孕产妇实施优质护理服务，具体护理措施如下。

1.2.1 转变观念，营造创优氛围 护理管理者做好科内人员的动员及培训工作，带领助产士外出参观学习，汲取外院优质助产服务经验，学习“优质护理服务”活动的相关文件，共同制定具体措施和活动方案。学习的内容包括理论知识的学习与实践经验的学习。学习理论知识就是参阅优质护理相关书目，通过这种手段了解优质护理具体的内容，同时明确优质护理模式的应用对产房护理管理的重要作用。实践经验的学习就是观察实践经验丰富的助产士在产房护理过程中采用了优质护理模式后各项工作的具体做法，包括前期与产妇的交流与沟通，以及为产妇做护理工作的模式等。通过理论与时间相结合的方式让本院助产士深入了解“优质护理模式”，然后在实践中将其应用。

1.2.2 分娩前健康教育 助产人员改变以往工作环境局限在产房，将工作前移至门诊，开设助产士门诊和营养评估咨询，进行健康宣传教育，内容涉及孕期保健常识、分娩配合、科学做月子、新生儿护理等知识。在孕妇学校定期开展呼吸减痛法、球操、自由等操作示范，并进行个体指导，让孕妇及家属了解分娩过程，熟悉助产人员。共同协商制定分娩计划。带领产妇及家属参观产房及住院病房，提前做好环境熟悉。

1.2.3 分娩过程的优质护理服务介入 （1）推广会阴无保护接生：无创接产技术的开展，减少了分娩中创伤，显著降低会阴侧切率，减少会阴切口感染，提高分娩舒适感，减少产后并发症，同时也减少传统接生模式对助产士身体的影响；（2）呼吸训练：根据分娩的每个产程的特点及呼吸方式，针对产妇选择合适的呼吸节律进行指导呼吸训练；（3）音乐疗法：产房内使用音乐播放设备，播放轻缓的音乐调节孕妇恐惧等心理情绪，减轻心理焦虑、紧张、疲劳等负面情绪，使孕妇的心情持续处于平和阶段，以最佳的身心状态顺利完成分娩；（4）暗示疗法：在整个分娩过程中，助产士不断鼓励产妇，用以往自己接生的良好经验树立产妇安全、顺利分娩的信心，克服整个分娩过程中的痛苦所导致的各种不良心理情绪；（5）孕妇进入待产室后由助产士与家属共同陪产，让产妇及家属了解产程进展情况，鼓励产妇在分娩过程中运用自由和使用分娩球、豆袋热敷缓解疼痛，协助孕妇改变保持其舒适性，减少分娩时的不适感，在产程中提供有效的方法和建议，使产妇在产时充分发挥主动性、积极性，更好的配合助产士接产，减少分娩损伤；（6）合理布置环境：产房外设置宣传栏，内容包括助产士分享、科室介绍以及母婴知识宣教板，既美化环境，又使孕产妇通过宣教板对科室有一个大致的了解。LED显示屏分娩信息，让家属及时了解分娩动态。

1.2.4 分娩后的优质护理 孕妇分娩后新生儿通常会在保温箱保护一段时间，而孕妇由于生产过程后身体会产生一定的不适所以需要良好的休息，此时医护人员就需要实施优质的孕妇管理，保证孕妇生产后的迅速恢复，防范由于生产出现其他病症，例如产后抑郁、便秘、妇科炎症等。护理人员需要做到向患者提供护理服务，同时与产妇进行交流，一旦产妇出现任何产后病症的现象需要采取措施。若产妇有产后抑郁倾向则需要心理医生介入治疗，对其进行心理辅导，防止产生严重后果。由于目前许多产妇在生产前会进食大量的营养品，体重增加较多，而其在产后有减重的需求，所以护理人员还可为产妇制定产后恢复营养餐，在保证产妇每天营养需求的前提下帮助产妇恢复体重，避免生产对其生活产生较大影响。

1.2.5 助产士在产后进行院外回访 了解产妇产后恢复情况，并为其针对性的制定产后恢复计划，指导其建立健康的生活习惯，提供新生儿护理和科学避孕方法，使产妇在生产后身心状况能迅速恢复，同时保证新生儿的科学成长，避免由于无知产生的孕妇或者新生儿的相关健康问题。

1.3 观察指标

观察并对比两组患者满意度、经济效益满意度以及助产人员满意度、医护间满意度、护理质量的变化情况等，采用满意度评分量表，量表分为5个等级，包括“非常满意、较满意、满意、不满意以及非常不满意”，满意度=非常满意+较满意+满意。

1.4 统计学处理

所得数据采用SPSS 13.0统计学软件进行处理，计量资料以均数±标准差（x±s）表示，采用t检验，计数资料采用字2检验，P

2 结果

观察组患者满意度为93%，对照组则为62%；两组的经济效益满意度分别为：97%和53%；助产人员满意度分别为98%和68%；组间各项指标比较差异有统计学意义（P

3 讨论

3.1 优质护理服务可提高助产士对助产工作的满意度

助产工作满意度是助产士对自己的工作或工作经历的评价所产生的情绪反应。现阶段医患间关系紧张，信任感不强，推行优质护理服务，健全护理工作流程，加强专科培训，使助产士的各项技能得到提高，工作效率提升的同时调动了工作积极性，助产士的自我价值得到提高，职业自豪感增强。优质护理管理模式的实施有效缓解了助产士与产妇之间的关系，由于将助产士的工作提前了，能让助产士与产妇提前进行深入的交流，在孕妇生产过程中助产士进行的工作也能更加有针对性，从而提升了助产士的工作效率，最终提升了助产士对自身工作的满意度。

3.2 优质护理服务的应用可提高患者对护理工作的满意度

患者对护理服务满意度是指患者所期望的理想护理和其实际接受的护理质量之间相比较的程度，它是评价护理最终质量的一项重要指标。护理管理中通过多种细节加强助产人员与孕产妇及家属的主动沟通和人文关怀，在无形中减轻孕产妇及家属的恐惧、焦虑等不良情绪，使之有更好地依从性，配合治疗和护理，在实施护理的过程中遵从“人性化”思想，避免了产妇护理服务的笼统化，有效降低了护理手法与患者实际情况不符的可能。同时在开展护理的过程中护理人员与患者、患者家属进行了全方面、有效果的沟通，避免了患者由于不知情带来的恐惧心理，从而使孕产妇及家属对助产工作的满意度明显提升。

3.3 开展优质护理服务提高了护理质量

动员开展优质护理服务，转变原有的护理观念，使护理人员明确优质护理服务的目的，采取主动服务，主动加强自身专科技能的学习，提高了护理质量，间接提高经济效益和社会效益。优质护理模式的推广使得护理人员在开展针对孕妇的护理工作时能依据优质护理的流程规范开展孕妇护理工作，直接促进了护理人员工作质量的提高，对我国医疗卫生事业的进一步发展有积极作用。

3.4 开展优质护理服务可提高医护之间的满意度

当前我国医患关系方面存在较为普遍的问题，究其原因是因为医生与患者之间产生的交流不够深入，所以说想要改善医患之间的关系，首先需要在医患之间搭起沟通的桥梁。开展优质护理模式，能让助产士与产妇在生产前互相有较为深入的了解，增强产妇的信心，让其了解到助产士工作的重要性，同时对此项工作需要做到的部分有一定的了解，对其更加信任。同时也让助产士对产妇的身体情况有更深入的了解，在开展工作时能更符合实际，从而起到改善医患关系的作用。

综上所述，优质护理模式对产房管理能起到积极的影响，能有效的改善孕妇的心理状态，帮助产房管理人员更好的进行产房护理管理工作，同时还能减少产妇家庭的经济负担，有效减少孕妇分娩时的不适感，让产妇拥有更好的分娩体验。也就是说优质护理模式在产房护理管理中应用能起到积极作用，所以此种方式具有临床推广价值。

参考文献

[1]毛凤菊.落实基础护理难点分析与管理对策[J].齐鲁护理杂志，2010，16（30）：102.

[2]徐健.护理安全与风险管理[J].医药产业资讯，2009，2（8）：639.

[3]王华英，凌敏兰.我院开展“优质护理服务示范工程”护理管理体会[J].内蒙古中医药，2010，29（24）：197.

[4]姜岚.提高年轻护士服务意识促进医院建设[J].护士进修杂志，2011，24（2）：192.

[5]邓爱珍.优质护理在产科分娩过程中应用的效果观察[J].中国医学创新，2013，10（12）：61-62.

[6]白建峰.产房开展优质护理服务的实践与成效[J].全科护理，2012，10（25）：2373-2375.

[7]杜小雅.产科病房开展优质护理的体会[J].医学美学美容，2013，9（8）：160.

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近些年来，市场竞争日益激烈，房地产企业想要保持持续良好发展，需在扩大经营规模的基础上，狠抓项目施工与成本管理工作。根据本人对工程项目管理的认识和经验，从分析地产项目的施工与成本管理中存在的问题入手，简单的论述地产项目施工管理成本控制的方法。

关键字：地产项目；施工管理；成本控制

中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：

一，导言：

近些年来，市场竞争日益激烈，房地产企业想要保持持续良好发展，需在扩大经营规模的基础上，狠抓项目施工与成本管理工作。地产工程项目是以工程建设为载体的项目，是作为被管理对象的一次性工程建设任务。它以建筑物或构筑物为目标产出物，需要支付一定的费用、按照一定的程序、在一定的时间内完成，并应符合质量要求。因此，项目施工是工程项目中的基础，同时也是成本管理的第一步。而成本管理是根据企业的总体目标和工程项目的具体要求，强化经营管理、完善成本管理制度、提高成本核算水平、降低工程成本、实现目标利润、创造良好经济效益的的过程。此文根据本人对工程项目管理的认识和经验，从分析地产项目的施工与成本管理中存在的问题入手，简单的论述地产项目施工管理成本控制的方法。

二，地产企业施工管理和成本控制管理

企业管理是对生产经营活动进行预测、决策、计划、组织、指挥、控制、协调、教育、激励等工作，它的目的是保证顺利地实现生产经营活动的总目标，通过研究技术方案、技术规划和技术政策的技术实践活动，取得最佳的经济效益。而房地产企业是从事产品生产经营活动的盈利性经济组织，它既是建筑产品的生产者，又是产品的经营者。所以其工程建设与成本控制都与其他企业存在很大的差异。

2.1地产开发的工程建设管理：

地产开发的工程施行三元体系管理，由施工单位、监理单位和建设单位共同管理负责。而施工单位又需控制管理的包括投资管理、成本管理、质量管理、安全管理、合同管理五大部分。以下是具体阐述：

2.1.1施工队伍选择：

施工队伍需要考虑以下几个因素：

第一，符合房地产开发企业选择施工队伍的规定，包括国家相关文件规定和地方政府的实施办法。

第二，施工队自身需要考虑的几个因素：人员素质、技术水平、设备装备水平、资质和资金实力

第三，第三施工队伍选择的流程：选择有相应资质等级的施工队伍。

2.1.2监理管理的选择

监理管理需要考虑的几点

第一，房地产开发企业监理单位选择规定是否选择有相应资质等级的施工队伍；

第二，是否有资质的监理单位；第三，监理监理招标流程

2.1.3 施工单位进场前的管理

第一，建立完善的业务流程

第二，与流程配套的制度建立

第三确定施工单位进场前的协调

第四，建立施工应急预案

2. 1.4施工过程中的管理

施工过程中的管理需考虑质量控制，进度控制（投资控制），现场管理和文明施工。施工过程中的三方各司其职、互相协调机制，正确处理施工单位工程部、监理单位、建设单位项目部三方之间的关系，达到多赢的局面，发挥建设单位工程部的作用，达到投资管理、成本管理、质量管理、安全管理、合同管理的作用。

2.2地产企业成本控制管理

2.2.1做好施工预算成本控制

房地产企业不同于其它生产性企业，其产品为建筑产品，且随设计图纸变化而无统一标准，导致其生产的非标准化，因此制造成本（以下称成本）管理也就显得无序可循，更重要的是没有一个可靠的成本控制标准，虽然施工企业成本控制存在诸多困难，但并不等于成本无法控制。

第一，建立成本管理信息系统。企业应通过高效的计算机管理系统，及时了解市场信息，创新成本管理新思，建立高效的成本管理信息系统。在如今的经济环境中，信息的产生和使用，尤其是成本管理信息的产生和使用是实现成本管理的重要手段。企业的战略成本管理和多元化成本管理都需要成本管理信息支持，准确、全面、有效的收集、加工、使用成本管理是提高成本管理效率，保持成本竞争优势的重要手段。建立高效率的成本管理信息系统，这是企业成本管理的必然要求和发展趋势。

第二，编制施工预算书。这是成本管理的前提条件，是成本控制的依据，一部科学的预算书，决定了成本控制的成败，但目前多数施工预算仅是各种数据的汇总，只适合对项目进行宏观控制，对过程生产却起不到指导作用。因此，施工预算需要改进，分部编制的预算对成本控制才有指导意义。有了成本控制依据，即可进入下个阶段。

第三，合理有序的施工组织设计。依据施工预算书及施工组织计划，有效控制施工过程。这个阶段成本控制的思想是，依据施工预算，严格控制各部位成本数量。

第四，完善合同管理。合同管理是房地产企业管理的重要内容，也是降低工程成本，提高经济效益的有效途径。项目施工合同管理的时间范围应从合同谈判开始，至保修日结束止，尤其加强施工过程中的合同管理。抓好合同管理，就是在合同执行期间密切注意我方履行合同的进展效果，以防止被索赔。

2.2.2 做好项目全过程成本控制

项目成本控制涉及到项目的整个周期，项目成本形成的全过程，从施工准备开始，经施工过程至竣工接收后的保修期结束。因此，成本控制工作要伴随项目施工的每一阶段。

第一，项目全员控制。成本控制涉及到项目组织中的所有部门、班组和员工的工作，并与每一个员工的切身利益有关，因此应充分调动每个部门、班组和每一个员工控制成本、关心成本的积极性，它是把计划的方针、任务、目标和措施等加以逐一分解落实。在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可行，越具体越好，要落实到部门、班组甚至个人；目标的责任要全面，既要有工作责任，更要有成本责任；做到责、权、利相结合，对责任部门责任人的业绩进行检查和考评，并同其工资、奖金挂钩，做到奖罚分明，真正树立起全员控制的观念。

第二．应遵循动态控制原则。成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则，所谓动态控制就是将工、料、机投入到施工过程中，收集成本发生的实际值，将其与目标值相比较，检查有无偏离，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施。

第三，采取技术措施。先要明确项目经理部的机构设置与人员配备，明确项目经理部、公司或施工单位之间职权关系的划分。采取技术措施是在施工阶段充分发挥技术人员的主观能动性，对标书中主要技术方案作必要的技术经济论证，以寻求较为经济可靠的方案，从而降低工程成本，包括采用新材料、新技术、新工艺节约能耗，提高机械化操作等。

第四，质量管理控制。在施工过程中，要严把工程质量关，各级质量自检人员定点、定岗、定责、加强施工工序的质量自检和管理工作真正贯彻到整个过程中。采取防范措施，做到工程一次成型，一次合格，杜绝返工现象的发生，避免造成因不必要的人、财、物等大量的投入而加大工程成本。

结束语

在当今竞争激烈的情况下，设法加强项目管理水平，降低项目成本是企业生存的必要手段。工程项目成本控制水平是企业效益评价的关键，是提高企业管理水平、降低企业经营风险的重要途径。希望本文的研究能为相关问题的实践者提供参考。

参考文献

1王生谦，施工项目成本管理初探，科技情报开发与经济[M]，2004.04, 231-232

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关键词：早产儿； 护理；措施

【中图分类号】R473【文献标识码】B【文章编号】1672-3783（2012）11-0327-02

由于早产儿各系统发育不完善，易并发各种疾病而危及生命。为了减少早产儿的并发症，降低早产儿的病死率，提高生存质量，2010年1月～2012年5月，我们在总结以往抢救经验和查阅大量资料基础上，对收治的早产儿实施预见性护理，现将实施方法及实施后的效果报告如下。

1资料与方法

1.1一般资料：对89例早产儿实施相关预见性护理（观察组），其中男40例，女40例，胎龄为32.57±1.81周。并与按常规护理的68例早产儿作为对照组。其中男38例，女30例，胎龄为32.27±2.00周，两组患儿日龄均为20min～1天。两组患儿在日龄、胎龄、性别方面差异无显著性（P>0.05），具有可比性。

1.2方法：预见性护理程序：护士接到入院通知后，立即准备：①红外线抢救台，保暖箱，准备洗胃、抽血用物及药品准备输液；②准备各种抢救药品、物品及仪器如吸痰器、氧气、气管插管，心电监护仪，注射泵等；③进行各种治疗和护理操作及抢救；④评估患儿生命体征，外观，各种反射并记录；⑤预防硬肿症、低血糖、高血糖、咽下综合征、脐部感染等并发症的护理。对照组按常规护理进行。比较两组患儿从接入院通知，到各项治疗护理操作开始时间、并发硬肿症、低血糖、高血糖、咽下综合征、脐部感染等并发症的发生率。

2结果

2.1两组护理操作时间比较：观察组从接入院通知到各项治疗、护理操作开始时间（10.42±3.70min）与对照组（15.35±4.20min）比较差异有高度显著性（t=8.96，P

3常见并发症及预防

3.1硬肿症的预防：早产儿硬肿症又称新生儿寒冷损伤综合征，是早产儿时期常见的并发症。由于早产儿早期的各种疾病能使能量消耗过大，糖原储存少，产热来源受限。加之早产儿体温调节功能差，皮下脂肪少，体表面积相对大，致使散热增加，体温降低而引起硬肿。在患儿入院后立即放置于红外线抢救台上，待各项处置完毕后，再放入已预热好的保温箱内进行保暖。根据患儿体温调节箱温，维持患儿体温在36℃～37℃之间。同时给予鸡蛋白黄油涂擦好发硬肿症的双下肢及腹外侧，每天3次，以预防硬肿症的发生，改变了以往出现硬肿症后才给予治疗的常规作法。鸡蛋黄油具有防止体温失散的物理作用，减少不饱和脂肪酸的氧化，延长红细胞的寿命，提高高密度脂蛋白，降低胆固醇，增进血液循环的作用[1]。患儿在箱内期间，各种治疗护理操作尽可能集中进行，以免打开温箱过多而影响箱内温度的恒定。

3.2低血糖、高血糖的预防：糖是生命的“燃料”，早产儿体重轻，体内糖原储备少，产热少，难以满足各脏器的需求，尤其是影响大脑的功能。由于脑细胞功能活跃，对葡萄糖需求量大，而脑组织中糖原储备很少，血糖过低时就无法供给所需的能量，脑细胞功能受损，则会导致患儿智力发育不良，严重者可危及生命。因此，在患儿入院后立即给予抽血测量血糖；插胃管并留置，用生理盐水洗胃，洗胃后暂禁食4～6h，若无呕吐，试鼻饲5%糖水2ml，每2h 1次，连续3次后若无呕吐，改为鼻饲母乳，由每次2ml开始，以后根据耐受情况，逐日递增奶量。立即建立静脉通道，用注射泵持续输入液体，开始糖速为2.4～3.6ml/kg·h-1，以后每日根据测量血糖结果及奶量摄入情况，准确计算输入糖速，糖速一般不超过10ml/kg·h-1。加强巡视，注意观察注射泵运转情况、时速调节是否正确，以防液体输入过快或过慢；由于早产儿胰岛β细胞不成熟，如果静脉补液速度过快，易引起血糖增高而发生高血糖。

3.3咽下综合征的预防：咽下综合征发生率约占呕吐的1/6[2]。是在分娩过程中，胎儿吞入羊水过多或被胎粪污染或混有母血的羊水，刺激胃粘膜，使胃酸及粘液分泌亢进，从而引起频繁呕吐，容易出现低血糖、电解质紊乱、误吸而致吸入性肺炎甚至窒息死亡。早期彻底洗胃是预防新生儿咽下综合征最有效的方法。所以，在患儿入院后立即用生理盐水反复洗胃，至洗出液澄清为止。

3.4脐部感染的预防：围生儿脐部是病原微生物入侵的特殊门户，极易发生局部感染。有文献报道[3]，医院内获得性脐部感染率为2.09%，以出生后4～7天感染率最高，并且对婴儿室医务人员在操作中手带菌情况进行抽样监测，结果发现，操作护士手微生物污染相当严重，菌落数在12cfu/cm2，明显高于卫生部规定的5cfu/cm2的标准。因此，加强对医护人员、进修生、实习生医德教育，在接触患儿前后严格认真执行洗手制度，以预防和控制早产儿脐部发生院内感染。每日进行脐部护理1次，先用3%双氧水清洁脐部，再用生理盐水涂擦，最后涂95%酒精，以保持脐部干燥；若脐部被尿液浸湿，应及时行脐部护理。

4讨论

预见性护理是以提高治疗护理效果为目的的全程优质服务。预见性护理采取先预防后治疗的原则，在患儿入院前，有针对性地准备好所需药品和物品，以使患儿入院后及时得到治疗和护理，从而能有效地预防并发症的发生。从本组资料显示，经对早产儿实施预见性护理后，能使早产儿在最短的时间内接受治疗和护理，为抢救患儿的生命赢得了保贵的时间，提高了治疗和护理效果，降低患儿并发症的发生率。同时调动了护士的积极性，使护士对患儿的病情、治疗、护理有了充分的认识，改变了以往等病人入院后，才根据病情备仪器，出现并发症后才给予治疗及护理，延误了抢救时间，造成工作被动的现象；锻炼护士的独立思考能力，针对不同病人的病情，进行科学分析，实施相应的护理措施，并能有条不紊地配合、协助医生进行各种治疗和抢救，工作无误，医护配合更加默契，使患儿获得最佳的治疗和护理，也体现了护士的自身价值。

参考文献

[1]陆青梅，曾洁华.鸡蛋黄油治疗新生儿硬肿症及护理[J].右江民族医学院学报，2008，24（3）：472

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关键词：房地产企业；工程项目；质量管理

中图分类号： F293 文献标识码： A

引言

近年来房地产行业迅速发展，已经成为我国城市建设和城市规划的主要因素，同时房地产的大面积建设，对城市形态有着深远的影响，现阶段我国城镇建设取得了显著的成绩，其中房地产开发功不可没，发挥了重要作用。

一、项目工程质量管理概念

对于房地产企业而言，工程质量不仅仅指施工单位的施工质量，它反映

的是包括建筑产品施工质量在内的产品综合品质。其验收标准是基于现行国家

验收规范即所谓国家标准之上的用户标准。相对于通常意义上的“施工质量”

而言，工程质量包含的范畴更广泛，其验收标准更严格，且目前尚未形成统一

的验收标准。主要包括以下四部分内容：

（1）施工质量方面可能由施工原因引起，也可能由设计原因引起（例如露台反坎，露空处涂料，开敞式电梯厅吊顶等）。

（2）产品效果质量方面主要包括：设计引起的建筑产品功能、用户舒适性、美观质量问题。

（3）不满足于政府主管部门竣工验收要求的质量要求（例如出入口净高、通道净宽、电梯前室窗开启面积）

（4）设计出图质量（例如各细分专业图纸设计矛盾等）

二、项目工程质量管理的作用

（1）减少因设计缺陷影响建筑功能性或用户舒适性；

（2）减少因设计缺陷造成工程质量；

（3）减少设计不符合规范影响验收；

（4）减少设计与销售不符引起住户投诉；

（5）减少设计与报建不符影响规划或消防验收；

（6）加强细部构造处理，提升项目精品形象；

（7）减少施工技术层面的安全事故及技术性质量问题；

（8）将施工控制措施真正落实到位，减少施工质量问题。

三、项目工程质量管理的内容

（1）图纸会审、技术交底在公司技术部门的配合下，在开工前由监理公司组织有关技术管理人员进行图纸会审、技术交底，并做详细记录。

（2）施工组织设计（施工方案）审查施工组织设计（施工方案）由施工单位编制后报监理公司审核，由项目部审批后实施。

（3）施工放线控制由监理公司监理员、公司项目部测量工程师会同施工单位相关技术人员对施工现场给定的永久性坐标和高程进行复测。

（4）工程开工审批公司项目部根据开工申请,审批开工报告，并签发开工令；未办理开工手续的工程不得擅自开工。

（5）健全公司项目部施工质量检查日记制度，项目部工程经理每天检查现场监理工程师的施工记录日志。

（6）项目部实行旁站及巡视监理制度。

（7）严格执行进场原材料、成品、半成品及设备报验、检查。

（8）严格遵守分项(部)及隐蔽工程的验收程序

1、分项工程完工后施工单位先自检,自检合格后填写工程质量报验单,并附质量保证资料及自检资料向项目部提请验收。

2、隐蔽工程验收在分项工程验收的基础上按有关规定做好现场签证,严禁事后补签。

3、一般的分项工程和隐蔽工程由项目部专业工程师验收检查后签认,重要的分项工程和隐蔽工程必须组织质量监督站及设计人员共同进行验收签认。

（9）严把精装修交楼标准的质量检查关

1、装修材料的核对装修材料或物资进场后，由公司项目部会同公司相关部门及监理公司相关人员进行开箱检查，分别核对材质、颜色、色号和产品合格证等是否符合合同要求，材料检测报告是否符合国家或行业标准。

2、对交楼精装修的工程实行分户验收。

（10）工程暂停工与复工

施工过程中出现异常情况经专业工程师提出后施工单位未采取改进措施或措施不力，公司项目部管理人员可下达暂停工令；施工单位接到暂停工通知后立刻停工并按要求认真整改；施工单位整改完成后，提出复工申请经专业工程师审核后，可由项目部经理签发复工令。

（11）对已完工精装修进行成品保护

1、公司项目部人员督促施工单位根据实际情况制订切实可行的建筑成品保护规定，并监督执行；

2、成品保护的控制重点内容主要有如下：

预埋给排水管道、卫生洁具、水龙头、花洒、橱柜及随楼附送的物品； 重要的机电设备；门窗及锁、木地板、镀膜玻璃、窗台大理石、防水层、阳台栏杆、避雷针、园建绿化。

施工过程中的质量管控具体措施

（1）督促施工单位建立并完善自身的质量管理体系

施工单位自身的质量管理体系是整个项目质量管理体系的最基础环节，是项目工程目标得以实现的最基本的保障，在项目质量管理中具有非常重要的作用。要求施工单位在工程一开始就严格按照工程规模大小配备相应数量的合格的专职质检员，质检员必须充分授权，质量不达标时可行使质量否决权。

（2）对重要部位或重要工序的操作工人实行考核上岗

对于一些对工人操作技能有较高要求的重要部位或重要工序的施工，对操作工人实行考核上岗。

（3）为加强现场过程管理，梳理出工程管理过程中质量控制的关键点位，项目部相关人员对这些质量控制点必须加强验收、严格把控，具体如下：

1、基础施工：地下室防水施工、止水钢板焊接、地下室顶板钢筋保护层控制、预留洞口的封堵和防水处理、地下室结构变形缝设置、后浇带留置及施工、人防设备预埋、防雷接地、电梯井防渗漏措施。

2、主体施工：砌筑及粉刷的抗裂措施、厨卫的防水施工、砌体洞口的位置及防水措施、等电位、粉刷配合比、屋顶防水及保护层施工、屋面金属构件的接地。

3、保温施工：门窗节点处的防水处理、防火隔离带、保温板的粘贴锚固是否按方案进行。

4、外墙石材幕墙施工：膨胀螺栓或者化学螺栓的施工间距、龙骨等的防锈处理及焊接情况、焊接后的防锈处理、石材的防水处理、耐候胶的材料控制、门窗变口的节点处理。

5、旧有建筑外墙翻新：裂缝处理：(1)非结构性裂缝处理用砂轮打磨机将裂缝外表面的涂层打磨掉，露出素混凝土表面裂缝两边各10mm.用钢丝刷和毛刷除去裂缝处的灰尘.在裂缝处涂刷高渗透性底漆一道。采用弹性中涂漆修补平整修补宽度以不大于20mm为宜。(2)结构性裂缝处理。首先用砂轮打磨机将裂缝外表面的涂层打磨掉.露出素混凝土表面用钢丝刷和毛刷除去裂缝处的灰尘，当裂缝的宽度大于0.2mm时，采用加注的方式处理小于0.2mm的处理方法同非结构性裂缝。安装加注嘴，灌注环氧修补材料。

6、施工样板、样板间验收：凡装饰工程（如外墙、抹灰、室内装饰面、干挂石、天花等）、橱柜安装、墙体砌筑、厨房厕所的洁具安装、给排水管道接头、玻璃幕墙、园建、绿化等全面施工前，施工单位均做样板，装饰装修工程的样板还必须有小样或排版图。施工样板经验收合格后方可全面组织施工，对未经验收或验收不合格而施工单位擅自铺开施工的，项目部有权下达暂停工通知，造成返工的损失由施工单位承担。样板间完工后由施工单位填报《施工样板报验表》，由项目部会同公司相关部门、设计单位和施工单位人员联合验收，验收合格的样板间作为今后竣工验收的标准。

7、设备安装工程的质量监督检验，主要有以下几项：

1）主要设备的到货检验主要设备如电梯、煤气调压柜、变压器、高低压配电柜、消防控制柜、柴油发电机组、空调主机（冷水机组、柜机）、水泵等到场后，项目部必须安排相关技术人员进行到货验收。

2）电气设备线路绝缘检查和接地电阻测试电梯、变压器、高低压配电柜、消防控制柜、柴油发电机组、动力照明配电箱等电气设备及安装好的电气线路，未安装的电力、控制电缆应在安装和使用前进行绝缘和耐火等级检查，项目部必须安排现场专业工程师监督检查。

3）给排水管道的严密性及强度试验施工单位做给水管道的分段和系统打压试验时，项目部现场工程师必须在场监督。

4）主要机电设备的单体检验、调试及试运行电梯、煤气、消防、空调系统等安装后，施工单位进行单体试车调试、试运转检验时，项目部现场工程师必须在场监督。

结束语

房地产开发项目工程管理是一项系统性的复杂工作，作为建设方的工程管理的思维应该改变，提高工程项目质量管理水平，是房地产企业经济效益不断增长的基础，因此，我国的房地产业必须加强对工程质量的管控。

参考文献

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摘 要 文章针对房地产项目管理中的决策、设计、实施三个不同阶段的成本控制进行了论述。

关键词 房地产 项目管理 成本控制

近一年来世界范围内的经济不景气，肆虐的金融风暴普遍影响了中国的商品房销售势头。而房地产开发商作为房地产产业中的利益相关者,在这残酷的市场环境中如何争取合理的最大额度的经营利润,如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前房地产开发商优先考虑的问题。在相同的开发环境与条件等(软)硬件设施下，开发适应市场需求的产品；能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益。

一、在项目决策阶段的成本控制

投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。

（一）组织优秀的项目团队

项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。

（二）进行详细的成本分析

（1）对土地开发成本的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：土地出让金、土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费。结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。

（2）前期工程费用估算。“三通一平”和临时设施费应根据实际估算，并充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而降低开发成本。

（3）建筑安装工程造价成本应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。

（4）对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好社区管网、配套设施、小区智能化费社区管网费用估算。

（5）园林环境工程费成本应同项目的定位相关联，也与项目所处的地域环境有关。

（6）投资决策阶段的费税分析。

销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。

财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。

税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免部分税费。

（7）不可预见费及风险分析。投资决策阶段，项目组应做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本最小化。

二、在项目设计阶段的成本控制

1、房地产项目工程设计的质量和水平,对项目成本控制有决定性的影响。采用方案设计竞选和工程设计招标的方式来获得优秀的设计方案和选择优秀的工程设计单位。根据项目定位确定合理的容积率，尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。

2、在工程设计进程中,进行多方案经济比选,从中选择既能满足建设项目功能需要,又能降低工程造价的方案是设计阶段成本控制的重要手段。做好设计方案的评审，加强设计方案优化成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议。

3、施工图设计采用标准化设计和限额设计，明确奖惩办法对设计单位施工图限额设计指标有：

（1）每平方米钢筋含量指标；

（2）每平方米砼含量指标；

（3）单位施工图预算指标；

（4）设计变更费用限额指标。

三、在项目实施阶段的成本控制

（一）做好项目施工招标,材料采购招标和合同管理工作

项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节。这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。

招标阶段控制造价的主要方法有：

（1）单位工程方面：以采用总承包方式为主，部分项目分包。单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用分包，同样实行单方造价包干。

（2）甲供材料方面：对于涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材料等），宜采用统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购。在资金允许的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料（如水泥、钢材等），也可充分发挥开发商的规模效益进行甲供。甲供材料价格也应通过竞标定价，公司必须确保比承包商有价格优势，避免损伤承包商的积极性。

（3）区内配套及园林景观工程方面：宜采用清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、品质予以明确。

（4）智能化工程方面：宜采用清单报价方式招标，合同价款应采用可调价款的方式。招标时应约定主要材料价格的调整幅度差值，结算时，超过此差值，其价格将进行调整。

（5）土石方工程方面：区内的土石方平衡工程也是成本控制的重点，在招标时宜选择专业公司进行施工，专业公司之间可采用单方报价的竞争方式进行投标、竞标。

合同管理体系中的成本控制：

（1）合同的严密性除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确。

（2）合同的可操作性合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。

（二）加强项目工程施工的现场管理

（1）加强设计变更和签证的管理。严格管理,规范操作,保证变更和签证的及时性和合理性, 是现场成本控制和管理的基本工作准则。一般工程变更签证的目标值控制在合同价格的5% 以内。工程量签证或经济费用签证实施会签制度, 同时建立限额签证制度。根据限额标准区分一般签证和重大签证,一般签证的流程应迅速处理,重大签证需要多方论证,并经项目主管经理审批。

（2）派驻合格的现场甲方代表和建立规范现场管理工作流程。加强对现场工程质量、工期和成本管理,深化预算管理,严格预算制度, 保证预算计划在施工中进行。强化施工过程的施工队伍管理。

（3）加强资金计划执行的监控。施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。

（4）及时、真实地开展工程结算工作。结算工作可采用会议确认制结算原则，通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。建立二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。

四、加强对工程竣工审计各个环节的管理和控制

1、工程项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计。工程项目的审计不仅要重视被审计项目的事后审计，竣工审计，更要重视事前和事中审计。事前审计，可使工程项目施工方案的编制更趋合理，并能帮助工程项目管理班子超前“把关”，有效防止或避免可以预见的失误。

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为保证国家建设工程的顺利进行，保护拆迁人和被拆迁人的合法权益，经请示市政府法制办并报市政府主管领导批准，现就国家建设项目用地需拆迁集体土地上的农村房屋的有关规定通知如下：

一、农民户转为居民户的，其自住房屋的拆迁补偿、拆迁安置及补助标准，均按《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》（以下简称《细则》）及市政府京政发〔1991〕56号文关于《北京市城市房屋拆迁补助费标准》的批复的规定执行。

二、不转为居民的农民户，其自住房屋的拆迁可由拆迁人或乡、镇政府统一迁建，也可由被拆迁人自行迁建，还可由拆迁人按《细则》有关规定用公房安置。

实行统一迁建的，迁建的房屋建筑面积和建筑标准超过被拆迁人原房屋建筑面积和标准的部分，由被拆迁人负担。

迁建房屋建筑面积不足原房屋建筑面积的部分，由拆迁人按原房屋重置价格结合成新，对被拆迁房屋所有人进行补偿。

被拆迁人自行迁建的，其原房屋由拆迁人按重置价格进行结算、补偿。

由拆迁人按《细则》规定，用公房安置被拆迁人的，被拆迁人应按房屋管理部门的规定，按期交纳房屋租金及有关费用。

三、拆迁农民出租房屋补偿时，应按照拆迁房屋的重置价格结合成新进行作价，由拆迁人给予补偿。

承租农民房屋的居民户，在本市有城镇居民的常住户口，且拆迁范围以外无正式住房的，由拆迁人按《细则》的有关规定给予适当安置。

四、拆迁农民庭院前后种植的树木和各种经济作物，由拆迁人按有关规定给予补偿。

五、拆迁农民个体工商户用房及因拆迁引起停产、停业的，其经济损失的补偿，参照市政府京政发〔1991〕56号文件第七条的规定办理。

六、拆迁农村集体企事业单位的房屋，其拆迁安置和拆迁补偿，按《细则》的有关规定执行，其停产、停业期间的损失，参照市政府京政发〔1991〕56号文件的有关规定执行。

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关键词：代建制模式；房地产项目；风险识别

一、代建制管理模式下房地产项目风险定义及风险因素分析

1、定义

目前，对于代建制模式而言，可以将风险定义为：在以代建制模式下项目正常实施为目标的行动过程中，如果某项活动或客观存在足以导致承险体系发生各类直接或间接损失的可能性，那么就称这个项目存在风险，而这项活动或客观存在所引发的后果就称为风险事故。

2、风险因素

（1）风险来源

代建房地产项目的风险就是指在实施代建制项目中损失发生的不确定性，根据综合分析发现代建制模式下的风险来源主要有几个要素：风险的产生缘于客观事物的随机性、不确定性；信息的不完备性是绝对的；风险的产生还取决于代建房地产项目的主体感知度；主体的期望或利益也是代建房地产项目风险产生的一个重要原因。

（2）风险特征

代建房地产项目作为工程项目的一种，代建房地产项目风险具有项目风险的一般特征，即客观性、不确定性、可测性、潜在性、可变性、阶段性、全面性等，同时也呈现出自有特点：风险涉及面加大。代建房地产项目涉及政府、项目出资者、代建单位、承包方、材料设备供应商以及银行、保险公司等众多主体。根据代建制模式的特性，其中相关参与者之间的关系错综复杂，使得各种不确定因素大大增加，任何一方的行为都可能对全局产生影响。由此可见，代建模式涉及到市场的多个方面、多个行业，对社会发展有着十分广泛的影响，在现实操作中要管理好这种模式，以利于市场经济的发展。

（3）代建合同特点引起的风险

代建合同的自身特点也可能成为风险发生的因素。首先，代建合同属于咨询、管理服务类合同，难以用现有的标准去衡量和评定；其次，代建合同的客体是工程项目管理，工程项目的不确定性，必然导致管理服务内容、强度、时间等方面的不确定；第三，代建合同的范围十分广泛，不仅包括项目管理的内容，还有根据项目法人要求的工程条件落实的内容，在此过程中也会带来很多不确定因素造成风险；第四，代建合同中，委托人对代建单位可观察行为存在着信息不对称性问题，代建单位为了自身利益的最大化而做出一些不利于委托人的逆向选择行为，给项目带来风险。

（4）管理权限的变化产生的新风险

代建制模式是由代建单位项目法人行使工程项目管理的权力，将会产生新风险，一方面，部分过去是由其他参与者承担的风险转移到代建单位的风险，如征地过程的协调风险、施工方的垫资风险等由于代建单位只是根据代建合同代行项目法人权利；另一方面，因为代建制度的使用而新产生的风险，如代建取费风险、代建合同风险等。

二、代建制管理模式下房地产项目风险识别的原则

1、系统性原则

代建房地产项目的寿命周期风险识别要能够完整地反映整个项目建设过程中的各种风险，各种风险可能发生的概率，损失的严重程度，风险因素以及风险的出现可能导致的其他问题。风险识别是否全而完整，将直接影响到风险管理的决策，从而对风险管理的最终结果产生影响。

2、科学性原则

代建房地产项目面临的风险是一个复杂系统，包含不同类型、不同性质、损失程度不等的风险。因此，必须综合采用各种风险识别方法，使得风险的划分和分类科学合理，能够正确反映其基木内涵和适当的外延，逻辑结构严密；同时要尽可能采用量化识别方法，以便得出科学合理的分析结果。

3、动态持续性原则

随着代建房地产项目的内部和外部环境的变化，实际的风险也在不断发生变化，旧的风险在消失，新的风险在不断涌现，因此风险识别工作是连续不断的动态过程，始终贯穿于项目建设的全过程。

4、全员性原则

代建房地产项目风险识别不只是业主方和代建方决策者的工作，而是组织内所有参与者的共同任务。因为每个组织成员的工作都可能会面临风险，每个组织成员都有各自的工程管理经历和风险管理经验。

三、代建制管理模式下房地产项目风险识别的技术研究

1、核查表法

人类在思考问题时有联想的习惯，常常因为过去的经验启示，而使思想产生浮想和跳跃。通过在以前的工程项目管理中，或者是他人在类似工程项目的管理实践中，对工程项目可能出现的风险因素及成功的经验和失败的教训会有归纳、总结。通过这些归纳、总结的资料可以把人们经历过的风险事件及其来源罗列出来，利用这些资料的列表，将当前工程项目各方面因素与其进行比较，分析可能出现的风险。核查表可以包含很多内容，如过去项目成败的原因、项目规划的结果、项目产品的说明书、项目组织内人员的技能、项目可利用的资源等。筛选―监测―诊断技术。筛选是依据某种程序将具有潜在危险的影响因素进行分类，选择风险识别过程；监测是对于某种险情及其后果，进行监测、记录和分析显示过程；而诊断是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因进行仔细检查。

2、事故树分析法

在工程可靠性分析中常常利用事故树进行系统的风险分析。事故树由节点和连接节点的线组成。节点表示事件，而连线表示事件之间的关系。事故树分析由顶事件开始可以找出引发此事件的各种风险的组合，寻找项目失败的可能方式。在风险识别中，事故树分析不但能够查明项目的风险因素，求出风险事件发生的概率，还能提出各种控制风险因素的方案。既可作定性分析，也可作定量分析。事故树方法一般用于技术性强、较为复杂的项目。

四、完善代建制房地产项目管理模式建议

1、实行工程担保和保险制度

鉴于目前代建制项目管理模式尚处于起步阶段，绝大多数代建单位规模较小，无力承担较大的合同风险和工程风险。实行工程担保和保险制度不失为化解合同风险的有效途径。即代建单位必须向政府主管部门提出履约承诺，并将这一条件列为受托承建政府投资项目的准入条件，同时应在政府投资和费用中各拿出一块，合并单列为工程保险费，以保障工程风险能通过保险公司转移分散，确保政府投资项目的顺利实施。

实行工程投标担保及设计责任保险后，中标的勘察设计单位及施工单位等必须向代建单位提供履约保函，政府主管部门则提供工程款支付担保以确保投资项目成功。

2、制定完善代建制相关的法规政策

政府部门应该尽快制定并在实践中逐步完善《政府投资项目代建制管理办法》，将代建制的基本框架建立起来。该办法主要内容应该涉及代建项目类型、代建项目工作程序、项目代建单位条件与选择、代建工作内容、代建单位的权利与责任、代建项目执行标准、代建项目报告制度、代建项目的验收与移交、代建项目咨询管理费用标准与支付、代建项目中止与终止、防止腐败条款等众多内容，从而为代建制的实施与发展指明方向。

总之，推行项目代建制，是完善和扩大开放建设市场的客观要求，是社会主义市场经济发展的必然要求，是工程建设市场经济体制改革进一步深化的必然趋势。它更有利于发挥市场配置资源作用，较好地解决效率低下和人、财、物资源的浪费等问题，逐步与国际市场规则衔接，最大限度地优化资源配置。

参考文献：

[1]沈建明.项目风险管理[M].北京：机械工业出版社，2009.

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1房地产开发企业利益相关者的界定

利益相关者理论的发展已经相当成熟，而将利益相关者理论引入到房地产开发企业的绩效评价中的研究较少。国内外学者对企业利益相关者的定义不尽相同，主要是从广义和狭义的角度，以及从专用性投资和与企业的关联性进行定义[1][2][3]。本文对利益相关者的定义总结如下：利益相关者是指那些对企业进行专用性投资，并且承担一定风险的人、组织群体或企业所处的环境，他们的活动或变化能够影响企业目标的实现，或者被企业目标的实现过程所影响。由此引伸出房地产开发企业的利益相关者的定义：房地产开发企业的利益相关者是指那些对房地产开发企业进行专用性的投资，并且承担一定风险的人、组织群体或房地产开发企业所处的环境，他们的活动或变化能够影响房地产开发企业目标的实现，或者被房地产开发企业目标的实现过程所影响。

2房地产开发企业绩效评价指标的设计原则

房地产开发企业绩效评价的关键是指标的选择，指标选择的适合度直接影响绩效评价的水平。在实际操作中，指标的选取必须要遵循以下标准：

2.1系统性原则

房地产开发企业绩效评价指标体系是一个系统，通过这个系统可以反映房地产开发企业的绩效水平。在指标选择的时候要考虑局部指标是否与整体系统相融合，指标之间是否逻辑关联。通过指标的合理取舍，可以使整个系统既能达到均衡统一，又能突出重点，这样才能实现整个指标体系的最优化。

2.2科学合理性原则

选取的指标能够反映房地产开发企业的本质特征和质量水平，而且每个指标必须概念清晰、科学涵义明确，指标之间既有内在的逻辑联系，又要避免重复。另外，指标子系统的设计应与所采用的评价方法相协调，指标子系统应能反映房地产开发企业经营绩效的各个方面，从而能够综合反映房地产开发企业的绩效水平。

2.3可比性和可操作性原则

所选取的指标因具有普遍的统计意义，评价的结果能够做企业间的横向比较和时间上的纵向比较。而且所选择的指标应能够在实际中应用，指标的数量尽量少而精，使得所需的数据容易被获取，便于实际操作和实施。

2.4动态性原则

房地产开发企业外部环境以及自身经营状况的不断变化，使得企业的经营绩效也不断变化，因此，指标的选择也要保持一定的动态性。所谓的动态性是指，指标值的变化是在一定的区间内变化，而不是固定不变，依据企业的外部环境及自身的经营状况确定指标值的大小，从而可以使评价出来的绩效结果能更加准确的反应企业的经营状况。

2.5反映企业特征及发展需要原则

指标的选取应符合房地产开发企业的特征，不同企业设置不同的指标子系统，突出企业的特色，反映房地产开发企业的战略规划，将企业的短期利益与长期利益相结合，满足企业不断发展的需求。

2.6利益相关者理论与房地产开发企业绩效评价相融合原则

指标的设置应该与利益相关者相结合，应该体现出房地产开发企业绩效与不同利益相关者的关联，不同的利益相关者对房地产开发企业的绩效产生不同的影响，管理者可以依据评价结果作出相应的对策调整。

3房地产开发企业绩效评价指标的设计思路

利益相关者理论认为，企业有很多的利益相关者，但是，不同的利益相关者对企业绩效有不同的影响，企业的利益相关者分为核心利益相关者、蛰伏利益相关者和边缘利益相关者[4]，不同类型企业的核心利益相关者、蛰伏利益相关者和边缘利益相关者有所不同。房地产开发企业，应该深入分析这三类利益相关者，将他们纳入房地产开发企业的绩效评价指标体系之中，这样才能根据绩效的变化，准确判断各利益相关者的变化。

3.1利益相关者与财务指标的融合。

财务指标数据是绩效评价的基础，企业所有的活动最后都是通过财务数据来反映，从财务数据可以直接看出企业运营绩效的好坏。与企业财务指标直接挂钩的利益相关者分为：内部利益相关者和外部利益相关者。

内部的利益相关者主要有投资者和会计经济师，投资者希望看到的良好的财务数据，包括净资产收益率、销售净利率、销售增长率以及每股收益等。而会计经济师则负责对企业各项经营活动所产生的财务数据进行统计和分析，让投资人或者股东清楚的了解当前企业的经营绩效如何。外部的利益相关者主要有银行。企业的财务数据不良，银行一般不会放贷给企业，企业会因为资金链的断裂而导致破产。因此，绩效评价的财务指标应该是利益相关者所关注的指标，并且能够显示企业财务状况。

3.2利益相关者与企业成长能力指标的融合。

企业成长能力是企业发展的重要因素，只有企业具有很强的成长能力，企业才能够快速发展，才具有很强的竞争力，企业的成长能力是企业绩效评价的重要部分。衡量企业成长能力指标的选取，也要参考企业利益相关者的关注点。

与企业成长能力挂钩的内部利益相关者主要有投资开发部人员、设计部人员、营销部人员以及人力资源部人员。投资开发人员，寻求市场机会，作出可行性分析，对合适项目进行投资，开拓企业市场，相应的指标如市场占有率、投资适当比率等可以反映。设计人员依据消费者的要求及本企业的特色，设计出好的产品，提升企业的竞争力和企业的形象，相应的指标如产品竞争力等可以反映。营销人员，对建成以及在建的项目进行宣传和促销，提高产品的销售量，加速资金的周转，相应的指标如市场覆盖率、资本加速周转率、经营现金流量增长率等。人事部门主要的任务为企业吸纳有用的人才，提升企业实力，相应的指标如企业人才竞争力等可以反映。与企业成长能力相对应的外部利益相关者主要有政府和人才。政府可以为企业提供良好的发展空间，促进企业的快速发展，相应的指标如政府政策利好度等可以反映。成长能力强的企业可以吸引很多人才加入，不断提升企业的竞争力和美誉度，相应的指标如企业知名度以及美誉度等可以反映。

3.3利益相关者与企业创新能力指标的融合。

企业创新能力是企业长期发展的重要因素，可以凸显企业自身的特色，树立企业的形象，提供企业向前发展的动力，也是衡量企业绩效的重要方面。企业创新分为两部分，一部分为技术创新，另一部分为非技术创新。

技术创新主要包括新技术推广、新产品的开发以及新工艺的应用等。这就需要技术人员以及产品设计人员的努力，引入新技术或者开发新技术，提升建筑产品的质量，同时降低建筑成本，并且迎合消费者的需求，设计出适合消费市场需求的建筑产品，凸显企业特色，打破市场常规，引领消费，成为市场的主导者。要做到这一点，企业必须要进行必要的技术投资，提高研发经费，引入技术人才。相应的绩效评价指标如创新资金投入量、创新人员的研发水平、信息的获取能力、科技活动经费占产品销售收入比重、申请专利数量占全国专利申请量比例以及新建筑产品销售收入占总建筑产品销售收入比重等可以反映。

非技术创新主要包括市场策略创新、管理创新以及融资创新[5][6]等。市场策略创新需要企业依据消费市场的环境和自有产品的特性，突破原有营销策略的框架，设计特有的营销策略，达到增加销售、增加市场份额以及树立企业品牌的目的。相应的绩效评价指标如市场占有率、企业知名度以及建筑产品销售额可以反映。管理创新是管理者依据企业自身的特点，建立合适的制度，使得企业的营运水平达到最佳。这不仅需要高水平的管理者，还需要企业有合适的规章制度（既能够保持企业的稳定，又能够发挥企业的创新性），以及一套成熟的育人机制，保证企业的人才竞争力。相应的指标如管理创新水平等可以反映。融资是房地产开发企业的血液，旧有的融资方式已经不能适应企业的发展，需要企业探寻新的融资方式，保证企业的资金链不断裂，促进发展。这需要财务部门分析企业自身条件，对各种融资方式进行可行性分析，吸纳投入资金，保证企业不断发展，同时还要保持与融资机构以及投资人的稳定合作。相应的指标如融资稳定性、可持续发展性以及资本积累率等可以反映。

3.4利益相关者与社会绩效指标的融合。

房地产企业的发展离不开社会的支持，如果企业得到社会的认同，在人们心中的企业形象良好，知名度和美誉度高，那么企业将会长期稳定发展。因此，企业的社会绩效是房地产开发企业绩效评价的重要部分。企业社会绩效的提高需要履行一定的社会责任，分为内部责任和外部责任。内部责任包括对房地产企业的投资者和员工的责任。外部责任包括对消费者的责任，对承建商、营销商以及咨询机构的责任，对社区的社会责任，对政府的社会责任和对环境的责任[7][8]。

对企业内部投资者，企业应该获取利润，保障投资者的回报，对于内部员工，应该保护企业员工的合法权益，让其具有很强的企业归属感，相应的绩效评价指标如每股收益、已获利息倍数、总资产报酬率以及企业员工归属程度等可以反映。

对于消费者，企业应该提供高品质的建筑产品和完善的售后服务，让购房者购房后无后顾之忧。对于承建商、营销商以及咨询机构等，企业应该及时履行与他们的合同，诚实守信，与他们建立长期合作关系，降低成本。对于社区，企业应该改善所在社区的基础设施，为社区居民提供尽可能多的岗位，为社区居民谋福利，树立企业良好的形象。对于政府，企业应该以政府的宏观调控政策为导向，促进房地产市场的稳定发展。对于环境，企业应该在建筑产品中融入绿色环保理念，与周围环境保持和谐。这样房地产开发企业才能够可持续发展下去。相应的绩效评价指标如顾客满意度、顾客美誉度、企业知名度、企业美誉度、社区居民满意度、社区绿化面积、社区基础设施状况、建筑产品绿化度以及政府支持度等可以反映。

3.5.利益相关者与顾客绩效指标的融合。

顾客是企业存在的理由，企业的各项活动都是围绕购房者来进行，只有购房者的绩效水平提高了，企业才能获取利润，不断发展，因此，顾客绩效也是企业绩效评价的重要部分。而提高顾客绩效水平需要企业做好以下几点：提高建筑产品的质量，保证购房者购房后无后顾之忧；建筑产品的设计样式符合购房者的需求，减少购房后的成本；增加购房过程的透明度，降低信息不对称；完善售后服务，提供一站式服务，解决购房者购房后的问题。要做好这几点，需要企业的各个部门通力合作，建筑质量的提高需要承建商按照技术规格诚实建房，工程监理全程严格监控，保证建筑产品质量安全。同时，合理规划设计，降低成本，满足购房者的需求，提升产品竞争力。营销部门加强营销力度，使购房者获取建筑产品的尽可能多的信息，打消购房者的疑虑。物业部门提供一站式服务，解决购房者的购房后的问题，改变以往住房卖出以后不管不问的弊病，提高居民的满意度。相关者的绩效评价指标如购居民满意度、居民美誉度、居民投诉率以及购房信息透明度等可以反映。

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一、形成健全完善的房产档案信息利用制度

房地产档案是权利人和房产之间权利关系的原始凭证，具有极强的法律证据价值，客观上要求形成严格规范的工作制度来保证档案信息利用的合法、严谨、真实、准确。

完善档案利用法规体系。房产档案的利用工作不同于其他类型档案信息的利用，不仅涉及到档案信息的利用，还涉及到个人信息的保护，因此要形成一套完善的法规体系作为制度建设的基础。房地产档案管理部门要根据《物权法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》、《房地产登记技术规程》等法律规定，保护好房屋产权人的个人信息和所有权信息，只公开房屋的基本信息。同时，还要依据《档案法》、《档案管理条例》等档案工作法规形成具有行业特色的档案利用法规体系。具体来说，要明确房地产档案的开放范围、公众的利用方法和手段、必要的审批手续等内容，确保档案工作人员在开展利用服务过程中有法可依，全面满足档案利用者的信息需求。

规范利用工作的流程。规章制度的关键在于落实，在房地产档案的利用过程中，要有明确严格的工作程序，防止发生作假、出假证明的现象发生，从根本上堵塞管理漏洞。一般来说，在利用中要经过专人调档、手工填写、经办签字、印鉴归口、领导审核的基本程序。在工作过程中，涉及到的表格、单据等要执行统一的标准格式，由指定的保密印刷厂制作，为了确保严肃性，还必须设存根和流水号，做好相关登记，确保有据可查。随着信息技术的普遍使用，这些工作部分实现电子化，工作效率得到进一步提升。

完善利用安全设施。房地产档案的利用需求往往都与经济利益有关，因此在利用过程中要确保档案信息作用发挥的同时，保证档案的安全。要提供专用的场地进行查阅，为确保档案的安全应该安装摄像头等监控设施，防止利用者在利用过程中发生破坏行为。配备利用设施，包括复印机、打印机、桌椅等，营造良好的利用氛围，防止涂改、损毁档案原件的情况发生。在提供原件利用时，要指派专人调阅，陪同查阅。对司法、纪检等部门办案必须调阅限制利用的档案，应经上级主管部门审批同意方可调阅。

二、实现房产档案信息管理现代化

档案管理工作的各个环节以便于利用为目标，同样房产档案管理工作的开展也是以便于利用为目标。实现管理手段的现代化，势必促进房产档案高效便捷地开展。

加快标准化数据库的建设。标准化数据库建设是实现房产档案管理现代化的基础。档案部门要重点建设房产档案全文数据库和目录数据库，为实现房产档案数字化管理提供基础，同时也可以推进以房产信息为基础的二次信息加工工作的开展，为利用工作的开展奠定坚实的基础。在数据库建设过程中，要注意与其他部门协同，整合原有的房产登记交易、商品房预售合同备案、房产地理信息系统，建立统一的住房信息平台和统一的房屋登记模式。标准化是数据库建设的基本要求。通过对元数据的规范，可以确保不同地域、不同部门形成的数据库实现关联，为全国联网提供基础。

加快信息系统的建设。信息系统以数据库为基础，同时通过功能整合实现数据库作用的最大化。具体到房产信息系统来说，就是要通过数据中心、共享平台及网络服务建设，使城市规划的宏观信息、基础地理信息与房地产相关的产权信息、交易信息、金融信息、税务信息、土地信息等建立起直接关联，实现共享数据。档案管理部门要积极参与信息系统的研发，将档案信息利用功能作为系统信息输出模块来进行开发，坚持以人为本的设计理念，摸清在政府信息公开化、物权意识不断加强的社会背景下房产档案信息利用的规律，确保系统功能的健全和效用的最大化。

加快信息加工系统的建设。档案部门在满足公众对房产信息需求的同时，还要立足自身信息资源优势，开展房产档案信息的加工，定期公布交易信息统计情况，组织力量进行数据分析，形成针对房地产市场的信息汇编和分析报告，满足政府对房地产市场宏观调控的信息需求，为政府进行调控提供正确严谨的信息支持，确保房地产市场健康有序发展。

三、建设一支高素质的档案工作人员队伍

房产档案是具有很强专业性的档案。在房产档案的利用过程中，不仅涉及档案学相关知识，还涉及法律、测绘、建筑等多种学科，客观上要求档案工作者必须具有复合型知识结构。

首先，档案工作者要具有较强的职业敏感。近年来，一方面国家和地方不断加大对房地产市场的调控，出台了一系列政策；另一方面，伴随着城镇化发展的加快，房地产市场发展依然迅猛。在这种背景下，房产档案在经济和社会生活中的重要性不断凸显。档案工作人员必须了解和掌握这些政策，掌握房产档案利用的趋势和规律，特别是对敏感的拆迁等工作有涉及的档案，做好预想预测，对现有管理系统进行调整完善，确保利用工作的开展既符合法规政策，又满足公众信息需求。

其次，档案工作者要主动改变服务理念。走出房产档案被动利用的传统，在充分了解社会需求的基础上，主动提供优质高效的服务平台，创造出更多的社会和经济效益。借助互联网拓宽档案利用的渠道，向公众介绍房地产市场的发展情况和房地产政策法规，公布查询利用程序和收费标准。伴随着房产档案信息系统功能的完善，逐步提供数字化信息服务，使用户可以通过房产档案管理系统自主查阅所需信息，档案的利用过程不再受时间、空间的限制，减少对档案实物的利用破坏。

再次，档案工作者要具有合理的知识结构。档案工作人员要自觉打破工作界限，主动与产权、交易、测绘等业务科室保持业务联系，加强对相关知识、政策等的了解，确保在利用过程中给予利用者正确的帮助和引导。对档案工作人员知识结构的调整，一方面要发挥“内力”，加强业务培训工作，不断提高其工作能力和综合素质；另一方面，要借助“外力”，引进高素质的人才充实档案工作队伍，为房地产档案工作注入新的活力，实现房地产档案工作的可持续发展。

参考文献：

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一、房产档案工作的特点

（一）法律性

房产档案是指房地产管理机构在管理活动中直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是房地产行政管理法定职责的体现，是证明权利人与房屋之间权利的原始凭证，具有法律凭证价值。近年来，随着我国房地产行业的蓬勃发展，伴随而来的房产交易、抵押、评估、保全、查封等活动日益增多，房地产纠纷呈上升趋势，房产档案的利用率迅速增长。房产档案是人民法院确认房屋权利归属、处理房地产纠纷的重要依据，为权利人的产权保护提供了可靠的法律保障，促进了社会的和谐稳定。

（二）社会性

随着住房消费市场的全面启动和城市二、三级市场的全面放开，拥有房屋所有权的权利人越来越多，权利人在行使占有、使用、收益、处分等权利时，房产档案的利用就成为确认交易行为是否合法的必不可少的环节。由此房产交易双方才会有安全感，房地产市场的运行才能安全有序。

同时，随着城市化进程的加速，城市规划、旧城改造、拆迁安置等如果采用传统的调查测算方法，投入大、周期长且可靠性差。而利用数字化房产档案信息和馆藏实物档案可以较全面便捷地汇总、统计房屋权属状况，既节省资金又能较快地计算出成本，加快工程进度。

（三）价值性

房地产属于不动产，价值高，在单位和个人的财产构成中占有重要地位，随着房产价值的上升，人们对房地产给予了前所未有的关注。房产档案的有无，保管的好坏，记载得是否准确、全面，直接关系到权利人的经济利益，房产档案管理人员必须真实地记录相关信息，客观反映房产经济的运行过程。因此，房产档案属于财产档案，含金量高，具有价值性。

（四）网络性

在当前信息化时代下，借助计算机网络技术就可以将产权管理、图表管理、档案管理等结合在一起，极大地改变了过去人工收集、整理、归档、利用等传统的档案工作方式，有效地提高了档案管理的效率，促进了档案信息的充分利用。

二、房产档案管理的当前形势

（一）法制观念淡薄，没有完全依法管理档案

房产档案管理如果没有健全的法制做后盾，档案管理制度得不到落实和实施，就不能形成科学的管理方法，档案的安全性和完整性、真实性等就不能得到有效保障，容易出现工作偏差或失误，出现档案丢失或者缺损等情况。

（二）房产档案信息化建设进程缓慢

信息化、数字化、网络化是当前房产档案的管理趋势，构建信息数据库和档案数字化管理系统，已经成为现代化房产档案管理过程中不可或缺的部分，传统手工的档案管理方式已经不能有效地保障档案管理水平。但目前房产档案信息化建设进程缓慢，多地普遍存在着现代化管理模式和传统手工管理模式并存的形式，没有建成完整的信息数据库，增加了档案信息的安全隐患。

（三）档案工作人员素质较低

房产档案管理需要一支既有一定档案专业知识又有一定测绘、法律等相关知识的管理队伍，而当前的档案管理工作中，工作人员大都没有进行过专业化的培训，非专业人员的管理导致了档案管理方式的不科学。部分地区由于档案管理人员待遇较低，有的人员不能安于工作，不认真钻研业务，甚至存在想转行或调动的想法，从而严重影响了档案资料的管理、利用和发掘，影响了档案的质量，降低了档案的利用效果。

三、加强房产档案规范化管理的措施

（一）加强制度建设，制定科学、统一、切实可行的档案管理制度

科学有效的管理制度是房产档案管理工作顺利开展的先决条件，是加强档案管理水平的有效途径。从目前档案管理部门工作状态和运行方式来看，档案工作效率低下，很大程度上是因为缺乏有效的制度监督，从事管理工作的人员积极性低，缺乏工作热情和创造性。因此，房产档案管理部门应当首抓制度建设，建立有效的竞争机制，提升工作人员的危机意识和竞争意识，将工作绩效同奖惩制度结合，激发工作人员的热情和创造力，从而提升房产档案管理水平。

连云港市房屋产权管理中心档案室成立于1989年，在20多年的档案管理工作中，档案室严格按照《档案法》的规定，结合实际情况制定了《档案立卷归档制度》《档案库房保管制度》《档案查询利用制度》以及《档案管理人员职责》《建档人员职责》《接待人员责职》等岗位责任制。2008年《房屋登记办法》实施后，针对档案管理中出现的新规定、新要求，又制订了《连云港市城市房屋权属档案管理实施细则》《连云港市房屋权属登记信息查询暂行规定》等技术规范。同时在工作中根据业务需要，对新出现的带有普遍性的问题及时制定业务标准，确保各项工作的规范性和严密性，于2009年顺利通过档案工作目标管理江苏省五星级认定。

（二）切实做好房产档案的收集工作

收集工作是房产档案规范化管理的首要环节，也是整个工作流程中最为基础的工作，只有确保房产档案资料的完整性和真实性，才能为后续工作的开展奠定坚实的基础。档案收集要做到登记材料内容完整、准确，能全面、真实地反映房地产的本来面貌，反映物权的归属、沿革、变动等情况。收集的各类登记材料要系列化，能完整地反映房地产权利状况，使之成为有应用价值和长久保存价值的档案。

为了提高房产档案收集工作水平，应该严格按照《城市房地产权属档案管理办法》的要求，建立完善的管理制度，明确各个岗位的职责以及工作流程，对收集档案的范围、分类等做出细致的划分。要加强与各个业务部门的联系，做好档案资料的移交工作，确保档案资料收集工作的顺利开展。

连云港市房屋产权管理中心档案室在收集档案的过程中，严格按照《连云港市城市房屋权属档案管理实施细则》的要求，从受理、审核、登簿、发证等各个环节按归档范围和归档要求收集、制作登记资料，力求文件材料的形式、规格、技术指标等达到高度一致，保证凡属归档范围内的各种形式的文件材料都要收集齐全。同时，对每卷档案在整理前先检查验收，缺件、错件档案以及内容不完整、字迹不清晰等文件予以退回，杜绝不符合标准的档案入库。

（三）认真做好房产档案的整理工作

房产档案资料收集之后，应按照《房屋登记办法》《城市房地产权属档案管理办法》等相关法规的规定，将应当归档的登记材料按内容和形式进行排列编号，编制目录、封面并移交进行集中统一保管，形成系统的资料库。

在档案整理过程中，要严格按照档案资料管理的规则操作，对登记材料要按照“一宗一卷”即“每办理一件登记所形成的材料立一个卷”的规定立卷，卷内材料要按《房地产登记技术规程》的规定进行排序、编写页码、编写卷内目录和备考表等。纸质档案装订时应将材料上的金属物全部剔除干净，对破损或者幅面过小的材料应采用A4白衬纸托裱，幅面大于A4的材料，应按A4大小折叠整齐，并预留出装订边际。卷内文件材料装订应整齐美观，不得压字、掉页，不得妨碍翻阅。

（四）加强房产档案的动态管理

房产档案的动态性是房产档案最显著的特点。房产档案形成后，房地产的权利和房地情况并不是固定不变的。为了保证房产档案信息的准确性和及时性，需要采用动态管理方式，根据产权人的变化、房屋现状的变更来补充新材料，更改房产档案中的簿、档、图等，以确保房产档案信息的真实性和系统性，使房产档案成为“活”档案。

（五）加强房产档案的信息化建设

1.提升档案信息化的认识

科学技术高速发展的今天，传统的管理方法和手段已经无法适应房产档案管理工作的需求，需要依靠计算机软件进行档案管理，依靠网络、计算机、扫描仪等现代化设备进行档案的检索与存储。因此，房产档案管理工作人员要充分认识到档案信息化建设的重要性，认识到档案管理信息化是房产档案管理的有效途径。

2.打造房产档案信息系统

打造房产档案管理的信息化，首先要完善房产档案管理信息系统，把房产交易系统与房产档案信息系统进行对接，交易信息同步于档案系统中，同时利用扫描仪等设备把相关图像信息导入交易信息系统中，运用技术软件进行整合和调阅，形成准确、完善的房产档案数据库。

连云港市房屋产权管理中心非常重视档案管理信息化建设，按照住建部“房地产交易与权属登记规范化管理考核标准及考核办法”的要求，建立了一个集录入、扫描各种类别和密级的房产档案系统，使纸质档案图像化，实现了电子化的集中存储、索引、管理、查询等。在充分考虑房产交易业务的前提下，结合档案电子化的发展趋势，在产权产籍管理系统中专设档案管理模块，档案工作的各环节都运用计算机进行管理，达到收集、整理、扫描、编目、备份、统计、查阅等全由信息系统操作，极大地提高了工作质量和效率。

3.建立档案数据分析系统

通过信息化，建立一整套房产档案数据分析系统，管理人员能够从不同角度对数据进行分析、整理，对房地产市场的发展做出合理预测，便于相关职能部门科学决策，及时调控，减小风险，有效地维护房地产市场的健康发展。

（六）提高档案管理人员综合素质水平

首先，要对管理人员进行有针对性的培训，加强档案学知识、法律知识和房地产相关业务知识的学习，掌握行业动态、新规，提高专业素养和知识水平。

其次，要注重复合型人才的培养。档案信息化的建设和实施，需要既懂计算机网络技术又精通档案业务的复合型人才，无论是系统软件的选购、研发还是信息化的具体实施、维护，都需要人才的支撑。档案部门除引进计算机专业技术人员外，还要加强在职档案管理人员的计算机知识培训，做到能够熟练操作计算机和档案管理软件，掌握房产信息资料的录入、分类、检索等程序，提高档案的存储和处理能力。

最后，房产档案管理是一项细致繁琐的工作，需要档案管理人员具有强烈的责任心和使命感，认真对待工作，确保房产档案信息化建设的顺利开展。

参考文献：

1.齐剑茹.加强房产交易中心档案管理工作的措施.东方企业文化.2015.23

2.王欢.对做好房地产交易管理中心档案工作的思考.东方企业文化.2015.24