房地产管理学范文

导语：如何才能写好一篇房地产管理学，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

[关键词]：房地产，高等教育，工程管理

Abstract：Withthedevelopmentofmarketeconomyandtrendsglobalization，thereisanincreasingneedsforthehighlyeducatedpersonnelinChina''''srealestateindustry.Basedonahistoricalreviewofrealestateeducationinchina，thispaperprovidesyouwithageneralpictureofrealestateeducationwithintheframeofconstructionmanagementprograms.Inconjunctionwiththeexperiencesinofferingrealestatecouseinconstructionmanagementprograms.attsinghuauniversity，theauthorindicatesthatrealestateandconstructionmanagementarethetwospecializationwithverydifferentfoundations，andthenationalcodesofsubjectinstallmentcontrolpolicyarethekeyissuesrestrictingtheproperdevelopmentofrealestateeducationinchina.Inviewofthefuturedevelopmentofrealestateeducationinchina，weshouldpayagreatattentionforthedifferentsofrealestateandconstructionmanagement.Forthemutualrecognitionofaccreditedprogramswithoverseasprofessionalbodiesinrealestateandconstruction，theauthorbelievesthatitwouldberelativelyeasytosigntheagreement，buthowtoeducatechinesestudentswithinternationalknowledgeandexperienceswouldbethekeyofthismutualrecognition.

Keywords：RealestateHighEducationConstructionManagement

一、房地产业对专业人才的需求

房地产业是从事房地产开发、投资、经营、管理与服务的行业。具体包括：房地产开发与经营业（各类房地产开发、土地开发、房地产投资经营等活动）、房地产管理业（住宅物业管理、土地批租经营管理和其它房屋的管理活动）、房地产经纪与业（房地产与经纪人服务、居间买卖、租赁服务、房地产交易保证服务、房地产估价等）。日益发展壮大的房地产金融保险业虽然不包括在房地产业中，但其在人才需求上也与房地产人才需求有着密切的关系。

中国房地产业从20世纪80年代末开始兴起，经过近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国城镇人均住房建筑面积2000年末已经达到20，5平方米（户均住宅建筑面积64平方米），农村达到27平方米。据有关部门预测，2010年中国城市化水平将达到45％左右，城镇人口达到6.3亿人，比2000年净增1.7亿人。如果到2010年人均住房建筑面积按25平方米计算，将需要新建城镇住宅建筑面积56.1亿平方米，平均每年约5.6亿平方米。如果再计入非居住建筑的建筑面积，未来10年中国胸地产市场发展潜力巨大。2000年，城镇住宅与房地产业增加值约5400亿元，占GDP的比重已经达到了6％左右，在国民经济、尤其是国民经济增长中，起到了举足轻重的作用。到2001年末，中国共有房地产开发企业2.7万个，从业人员100多万人，房地产估价和土地估价机构8000余家，从业人员约15万人（其中取得房地产估价师、土地估价师执业资格的人数30000人），房地产经纪机构约2.7万个，从业人员30多万人：物业管理企业2.5万个，从业人员260多万人。此外，如果加上在政府从事房地产行政管理工作、房地产教育研究机构、房地产信息服务与咨询机构、房地产投资顾问与策划机构的就业人数，中国房地产行业的就业总人数预计超过550万人。

房地产业作为一个新兴行业，其从业人员基本上都是来自城市规划、建筑学、土木工程、建设管理、投资与金融等相关专业，真正受过系统的房地产专业教育的人才只占很小的比例。上海市教育考试院提供的消息表明，目前上海包括信息产业、金融保险和房地产在内的一类专业，最受考生青睐；《深圳晚报》在未来人才市场上最走俏的将是金融、保险，高级管理、物业管理等13类经济专业人才。清华大学房地产研究所对北京市有关高校房地产专业毕业生的调查显示，30.77%的同学认为就业前景非常乐观、毕业生供不应求，69.23%的同学认为就业前景一般、但是可以找到合理的工作，没有同学认为就业形势不好。

二、中国高校房地产专业教育发展的历史回顾

1、房地产经营管理专业教育的变革

1989年，经过国家教委批准，中国高等学校开始设置房地产经营管理专业，到1998年教育部颁布新的专业目录为止，全国设置房地产经营与管理专业的高等学校达到了114所。1998年教育部颁布的《普通高等学校本科专业目录》，对原有专业讲行了调整，专业种数由504种减少至249种，将房地产经营管理专业调整到工商管理类的工商管理专业。各高校按照教育部的要求，于1999年开始对房地产经营管理专业的归属进行了调整，部分高校将该专业并入工程管理专业，也有部分高校并人了工商管理专业。

建设部作为中国建筑业与房地产业的行政主管部门，于1994年成立了“全国高等学校建筑与房地产管理学科专业指导委员会”。该委员会在1998年过渡到“全国高等学校工程管理专业指导委员会”的过程中，继承了原对房地产专业教育指导的职责，并将“房地产经营管理”作为工程管理专业的一个方向延续至今。将“房地产经营管理”并人工商管理专业的院校，目前尚没有纳入“全国高等学校工程管理专业指导委员会”指导的范围。另外，目前中国专科教育的专业目录中，目前仍然保留有房地产经营管理专业和物业管理专业。

2、中国高校与房地产相关的本科教育

到2000年底，全国共有77所高校开设有管理学学科门类下的工程管理专业。此外，还有一些本科生专业与房地产教育相关。

资源环境与城乡规划管理：共有以北京大学、北京师范大学、华东师范大学、南京大学等在内的32所高校开设了地理学学科门类下的资源环境与城乡规划管理专业。该专业开设的主要课程：地质学、自然地理学、经济地理学、国土规划、地图学、遥感应用、管理科学、环境科学、土地评价与土地管理、水资源计算与管理、生态环境规划、环境化学、地理信息系统、城市总体规划、区域规划等。该专业的培养目标是：能在科研机构、高等学校、企事业单位和行政管理部门从事科研、教学、资源开发利用与规划、管理等工作。

城市规划：共有以同济大学、清华大学、哈尔滨工业大学、天津大学、东南大学、重庆大学等为代表的43所高校开设了属于建筑学门类的城市规划专业。开设的主要课程包括：城市规划原理、城市规划设计、城市设计、城市规划理论与城市发展史、城市道路与交通、城市生态与环境保护、城市地理学、城市经济学、区域规划、城市规划行政法规与城市规划管理。该专业的培养目标是：在城市规划设计、城市规划管理、决策咨询、房地产开发等部门从事规划设计与管理，开展城市遏路交通规划、城市市政工程规划、园林游憩系统规划，并能参与城市社会与经济发展规划、区域规划、城市开发、房地产筹划以及相关政策法规研究等方面工作。

土地资源管理：以中国人民大学、同济大学、浙江大学、中国农业大学等为行表的34所高校（以农业类院校为主）开设了公共管理学科门类下的土地资源管理专业。开设的主要课程包括：土地资源学、土地规划学、土地管理学、土地经济学、地籍管理学、测量学、土地信息系统。该专业的培养目标是：能在国土、城建、农业、房地产以及相关领域从事土地调查、土地利用规划、地籍管理及土地管理政策法规工作的高级专门人才。

三、工程管理专业房地产类课程的设置与教学内容

1、课程设置

作为工程管理专业的专业方向之一，房地产经营与管理方向与工程项目管理等其他专业方向一起，共同使用工程管理专业的课程平台。房地产经营管理专业方向的专业方向课程包括：房地产经济学、房地产估价、房地产开发和房地产市场营销。在培养目标上，要求该专业方向的毕业生初步具有分析和解决房地产经济理论问题的能力，具备从事房地产开发与评估、房地产市场营销、房地产投资与融资、房地产估价、物业管理和房地产行政管理的基本技能。

2、各专业方向课程的教学内容

房地产经济学：房地产经济学概述、房地产经济学基本理论、房地产制度（土地制度、住房制度）、房地产市场（供求关系与价格、市场特性与功能、房地产市场的影响因素、市场运行规律）、房地产市场的依存基础（区域和社区分析、城市发展模式、土地利用分区、土地价值）、分类房地产市场（住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场、其他房地产市场）、房地产市场中的空置问题、房地产市场与资本市场、房地产市场中的政府干预（宏观调控、城市土地利用规划、耕地保护、房地产税收）。

房地产估价：房地产估价概述（概念、作用、估价制度、估价标准、房地产估价与资产评估）、房地产估价基本理论（市场价值与价格、影响房地产价值的因素、房地产估价原则）、房地产估价程序（程序、估价目的与价值类型、房地产类型及其特点、房地产价值时点）、市场区域和邻里分析（市场区域与邻里的含义、市场环境分析的主要内容）、估价对象的确认与描述（估价对象的范围、政府法例限制与权益性质、场地描述、场地使用经济性分析、建筑物及其它地上改良投资描述）、市场法、成本法、收益法、土地估价、房地产部分权益估价、估价结果与估价报告、信息技术在房地产估价中的应用。

房地产开发：房地产开发及房地产开发程序、政府对房地产开发过程的管理（投资计划管理，项目规划与设计管理、土地管理、项目开工及建设期间的管理、项目销售与产权管理、项目竣工及入住管理、市政及配套设施管理）、房地产开发企业与组织（房地产开发企业、组织形式、价值链，发展战略）、房地产开发项目策划（宏观因素分析、市场研究与投资机会、场地选择、产品功能定位）、房地产开发项目可行性研究、房地产开发中的项目管理、房地产开发项目的资金融通、房地产开发项目的市场营销、房地产开发经营税费、物业与资产管理（房地产开发与房地产资产管理、物业管理、设施与设备管理、资产管理、组合投资管理）。

房地产市场销售：市场概述、市场营销、市场调查、市场分析、市场营销战略、房地产项目前期策划、房地产定价策略、房地产分销与促销策略、市场营销计划的制定与实施。

四、清华大学工程管理专业房地产课程教学的实践

1、与学校、学院教学平台的关系

清华大学的工程管理专业设置在土木工程学院。为了体现通才教育、拓宽学生知识面的总体要求，在培养计划要求的总共140个学分中，有70个学分为校级教学平台提供（包括数理基础、外语、计算机等，本专业要求的经济学基础、管理学基础、法律基础等课程也由该平台提供），有35个学分由院级教学平台提供（包括建筑材料、工程测量、工程力学、工程结构等土木工程技术课程，也包括本专业要求的工程经济学、施工技术与组织等），与工程管理专业密切相关的专业课程占35个学分。为了体现贯通教育的宗旨，清华大学工程管理专业没有再进一步细分专业方向。

2、工程管理专业课程中房地产课程设置

由于历史的原因，横跨土木工程学院、建筑学院、经济管理学院的清华大学房地产研究所挂靠在土木工程学院，该研究所的教师与工程管理研究所教师一起，组成了目前隶属于土木工程学院的建设管理系。因此，清华大学工程管理专业的培养方案中，虽然没有细分专业方向，但也纳入了一定数量的房地产相关课程。目前面向工程管理专业本科生设置的房地产相关的课程包括：城市与房地产经济学（经济类专业基础课，2学分）、房地产概论（专业主干课，2学分）、房地产评估理论与实务（专业选修课，3学分）、物业管理（专业选修课，2学分）。

近10年的实践表明，面向工程管理专业学生开设房地产课程，拓宽了学生的视野，在保证工程管理专业毕业生较强的专业技术基础的同时，强化了其经济、管理类的知识和技能，为学生就业提供了更广泛的选择性。

3、房地产课程的主要教学内容

城市与房地产经济学：宏观与微观经济学分析；区域增长；城市发展与土地利用；房地产市场的宏观经济学分析（讨论课题目：中国主要城市房地产市场的预期变化及比较）；土地市场与土地价格；住宅市场（讨论课题目：住宅市场需求预测）；商业房地产市场（讨论课题目：写字楼市场的租金与空置）；工业房地产市场；国际房地产市场；（讨论课题目：中外房地产市场发展特征的比较分析）；住房政策（讨论课题目：政府住房补贴与住房支付能力）；城市增长与房地产开发；城市发展与房地产市场中的政府干预。

房地产概论：土地制度与土地政策、住房制度与住宅产业、房地产及房地产投资、房地产市场及市场研究、房地产开发及项目评估、房地产市场营销、房地产金融（开发项目融资、抵押贷款、证券化）、中国房地产主要税制、中国房地产法律制度（法规体系及其分类、土地管理制度、开发管理制度、市场管理制度、使用管理制度、金融管理制度）。

房地产评估理论与实务

物业管理：物业管理概述、物业管理与房地产开发、物业管理公司与业主委员会、房屋修缮管理、房屋设各管理、物业管理综合服各、住宅小区物业管理、收益性物业管理的主要内容、收益性物业管理中的财各与成本管理、写宇楼物业管理、零售商业物业管理、工业物业管理。

五、发展中国房地产专业教育的建议

房地产专业是重要的专业科目之一，这是由社会经济生活中对房地产专业人才的广泛需求和学生的良好就业前景所决定的。政府和半政府机构、金融机构（含商业银行、投资银行、债券公司，基金管理公司、投资管理公司、房地产投资信托公司和财产保险公司等）、房地产投资和开发企业、物业管理公司、资产管理公司以及房地产咨询机构（含房地产评估机构、机构、投资咨询公司、信息公司、产权保险公司、建筑师事务所、会计师事务所和律师事务所等）均对房地产专门人才有着巨大的需求。

从中国房地产业对人才需求前发展趋势及中国越来越融入全球化经济体系的角度看，中国必须逐步建立起满足市场需要的、与国外高校基本一致的人才培养模式。为此，提出如下建议：

1、建设管理与房地产的学科设置

工程管理（建设管理，下同）与房地产分别属于不同的学科领域。在国外，建设管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内（如得克萨斯奥斯订大学土木工程系、斯坦福大学土木与环境工程系），也有些学校在工学院中独立设系（如佛罗里达大学建设管理学院、英国里丁大学建设管理与工程系）。房地产专业通常设在商学院，有时独立设系（如宾西法尼亚大学沃顿商学院房地产系、麦迪逊威斯康辛大学商学院房地产与土地经济系），有时与金融、保险等为同一个系（如纽约大学商学院金融系、佛罗里达大学商学院金融保险与房地产系）。

从学科领域覆盖的内容看，建设管理与房地产在建筑技术与管理技术方面有所交叉，只是前者强调技术与管理，后者强调金融与投资。因此，英国多数大学及受英国学科设置影响较大的大学，通常将房地产和建设管理设在同一个学院或同一个学系中。例如，但英国里丁大学城市与区域学院（Faculty）分别设立有建设管理与工程学院（shool），由建设管理与工程系与工程系合并）和土地管理与开发系，香港大学在建筑学院设立有房地产与建设系，新加坡人学在设计与环境学院分设建筑管理系和房地产系。

目前中国与房地产专业学科设置的模式，英国模式相似，但随着中国房地产业从开发建设阶段逐渐过渡到资产运营与管理阶段，对开发、建设方面人才的需求会减少，而对投资、金融方面的人才会逐步增加。因此各高校从房地产专业学科设置上，应该关注这种市场环境的变化，适时做出调整。

2、研究生层次的教育是房地产专业教育的主要发展方向

房地产专业是一个综合性非常强的学科，如果要求学生在本科阶段学习广泛涉及经济、管理、法律、金融、环境和技术等方面的课程，很难打下较为坚实的基础，也很难使学生具备某一方面的专业能力。当前房地产业最紧缺的，是那些在某一领域有较坚实的基础，又在更多的领域有广泛知识和素养的人才。以房地产开发投资企业为例，在其所管理的整个开发过程中，需要市场分析、投资分析、规划设计、工程管理、市场营销、物业与资产管理等各方面的专业人才，如果企业的工作人员对各专业领域的内容都是一知半解，则这个团队是没有竞争力的。企业所需要的员工肯定是对某一两个专业领域比较精通，对其他相关领域有基本的解，能够形成优势互补的团队共同工作，这样组成的开发队伍，才有竟争力。

为了适应这种需要，高等学校应该面向房地产相关专业背景的学生，开设房地产专业方向硕士研究生（含MBA）课程。为其提供“房地产经济学”、“房地产金融”、“房地产投资”、“房地产创业学”、“房地产资产管理”、“房地产案例分析”、“城市公共政策”、“房地产法”等比较深入的房地产专业课程。从目前的情况来看，国家虽然没有设立房地产专业，但该专业方向的研究生教育，完全可以借助经济学、资源环境与城乡规划管理、城市规划、管理科学与工程、工商管理和土地资源管理等多个专业平台来完成。当然，由于专业方向所在的学科分散，也为房地产学科建设带来了比较大的难度。

3、妥善处理好与工程管理专业的关系

虽然目前我国工程管理专业内包含房地产经营管理方向，但并不表明工程管理学科就是房地产的上级学科，也不表明我们的工程管理专业房地产方向就等同于国外的房地产专业。从目前工程管理专业指导委员会建议的培养方案看，与建造技术、土木工程相关的课程占据了50％以上的比例，房地产经营管理方向的学生得到的实际上也是一个营造师应该获得的专业基础，不是房地产专业所需要的社会、经济、金融、投资和工商管理专业基础。

从国外房地产学科发展经验来看，房地产学科更多地属于工商管理学科。例如，宾西法尼亚大学沃顿商学院房地产系房地产专业，是美国排名第一的房地产专业，其本科生课程计划中的37门课程中，有33门课程与沃顿商学院其他18个专业的要求一致（含9门工商管理基础课程），房地产专业的4门专业课中（“房地产法律、金财与开发”、“房地产金融：投资与分析”为必修，在“城市房地产经济学”、“住房金融与住房政策”、“高级房地产投资与分析”、“国际住房比较”、“房地产开发”、“国际房地产比较”等课程中选修2门），没有涉及任何工程技术类课程。英国里丁大学土地管理与开发系的土地管理、房地产投资与金融专业本科生课程，也是以社会、经济、管理、法律和房地产类课程为主，对城市规划和建筑技术相关课程只是少量涉及。

国内财经、师范类院校的工程管理专业多是由原房地产经营管理专业转化而来，在遇参照工程管理专业指导委员会建议的《工程管理专业培养方案》制订培养方案时，就到了很大的矛盾：遵循工程管理专业指导委员会的指导性意见，这些学校不具备开设土木工程技术类课程的条件；不遵循这个指导性意见，又找不到一个有效的专业出口。在未来的工程管理专业评估过程中，这个矛盾会越来越突出地表现出来。例如，天津商学院工程管理专业培养计划中，将土木工程概论、工程力学、工程结构、建筑测量、工程项目管理、工程造价管理、建筑工程招投标与合同管理列为主干课程，但实际上该校并无土木工程专业，任课教师要从天津理工大学聘请。

4、关于房地产专业执业资格与国际互认问题

随着中国社会主义市场经济的发展，人事管理制度也在发生着重大的变革。国家对专业人员的管理逐渐从专业技术职称、职各的管理，转向对专业技术资格的管理。这就为社会评价学校、制约学校专业设置的方向和规模成为可能。房地产专业本来是随着市场经济发展出现的新兴专业，如果以改革和向前看的姿态对诗这个专业，让市场对房地产专业人才知识结构的需求来制约学校的专业和课程设置，充分发挥行业学会、协会在评估学校教育过程中的作用，将对房地产专业的发展起到很好的推动和促进作用。

房地产专业的执业资格，目前有房地产估价师，正在筹备中的资格包括房地产经纪人和物业管理经理。目前美国的CCIM（CetifiedCommercialInvestmentMember）在中国与有关单位合作，颁发“商业房地产投资分析师”资格。英国皇家特许测量师学会（RICS）也有一个庞大的中国会员发展计划。当然，CIOB也将在工程管理专业评估结果方面，中国NBCMA的评估结果互认。然而，摆在我们面前的问题是，如果我们培养的学生不具备在国际建筑与房地产市场上工作的能力（主要是语言问题），互认的结果很可能是国外的“洋资格”，伴随着中国国内服务市场的开放，逐渐占领国内的市场。但中国的相关专业资格，几乎不可能凭借互认的机会走向世界，而且还有可能失去国内的市场份额（因为中国的客户大多具有“求洋”心态）。因此，如何培养具有国际竞争力的专业人才，是专业资格互认过程中，能否从“名”到“实”的关键。

篇2

【关键字】城镇房地产；科学合理利用；可持续发展；科学发展观；城镇化

1 目前城镇发地产的开发现状及问题

1.1 城镇房地产的开发是改革开放和市场经济发展的必然结果，也是历史发展的必然趋势。

城镇房地产的开发前提是大中城市的房地产开发已经趋于饱和，一些房地产的开发商把目光逐渐向城镇地区转移，这种战略决策的转移在很大程度上促进了城镇经济的发展，也为城镇经济的扩展提供了一个很好的平台。

特别是我国相关政策的提出“控制大城市，发展小城镇”的决策，更为一些开发商提供了方向。这也是由我国的基本国情和相关国策决定的，改革开放使得小部分人的富裕带动大部分人的富裕，城镇房地产的开发不仅响应了这项国策，更在一定程度上带动了城镇经济的发展，这种影响是多方面的。一个地区的开发带动的是多种形态经济的共同发展，解决了当地的剩余劳动力问题，因此，城镇房地产的开发现状是有很大裨益的。但是在开发的过程中对于土地的利用出现了一些相关问题需要切实的注意。

1.2 城镇房地产开发在利用土地时出现的问题

1.2.1 城镇房地产的开发带动了当地经济的发展，这是不容忽视的。但是据统计，目前城镇居民六分之一的住户在拥有一套住房的同时还拥有一套闲置房，甚至有些少数市民拥有三套、四套，这样的局面虽然在一定程度上体现了城镇居民的生活水平，但是这种情况的出现不仅使房价越来越高，而且在一定程度上也挤占了其他居民改善居住条件的机会。

1.2.2 在城镇的房地产开发中，很多开发商极力的去选择一些风水宝地，一方面是占有商机，另一方面是为了抬高房价，吸引大中城市居民的购买。这样的举动不仅破坏了城镇原有的地貌形态，破坏了生态环境的平衡，虽然促进了外来的消费，但从长远的角度来说，是一种不科学的土地开发。从另一个角度来考虑，外地居民的购买力不仅拱高了房价，也使得很多当地居民对房地产望尘莫及，这不仅达不到共同富裕的目标，反而使富的越富，穷的越穷，是贫富两极分化加剧。

1.2.3 城镇房地产开发商大多来自外地，对于本地的地形地貌并不是很熟悉，只是在抢占着商机。对于征发的集体土地没有一个很好的价格标准，再加上农民法律意识的淡薄，违法用地的现象比比皆是，一点的小恩小惠就能使得城镇农民满足，远远达不到所应赔偿的数目，而且在安置农民的住所时也不及时，这种矛盾的激化是“三农”问题中的重点。

1.2.4 在房地产的开发过程中，首先由于开发商的急功近利，对于土地的利用没有一个整体、科学的预算和筹谋，这就使得城镇的土地利用不能完全的利用，造成土地资源的浪费。另一方面，开发商只注重盖房子的速度，不注重房子的质量，使得很多房子达不到国家的标准，很多住户住的都是危楼。第三，在房地产的开发中相关的配套设施不够健全，这引发了很多问题：道路不注重及时的修缮，造成道路拥挤，交通事故频发。第四，由于开发商的在土地的开发中没有一个整体的规划和调整，使得房子面积过于狭窄，再加上房价的不断提高，使得很多居民压力过大。

2 城镇发地产开发与科学合理利用土地的思考

城镇房地产开发是改革开放三十年来的重大举措，是实现区域经济平衡、社会稳定发展的重要前提。在城镇房地产的开发中，怎样科学合理的利用土地，实现两者之间的一个平衡使我们需要面对的一个问题。

2.1 健全相关法律制度，明确城镇房地产开发的相关注意事项

在很多问题上，都需要国家的宏观调控来实现相关法律制度的健全。俗话说“无规矩不成方圆”，很多事情的进行都需要有一个尺度去衡量，越过了尺度就会引起社会的动荡和不安。在城镇房地产的开发中，应确保城镇居民的切身利益，尤其是在土地资源的利用上，应制定出相应的实施步骤，其中细节性的问题是非常重要的。例如房地产开发中的基础设施的健全，文化娱乐设施的完备都是应纳入相关的规定中去的。

2.2 开发商在城镇土地的开发中应有长远的眼光

现在很时兴的一个名词就是“儒商”，这样的商人在利益的取得上有着自己的原则，而非建立在损害别人利益基础之上的。在城镇房地产的开发中，一个很重要的原则就是土地的科学合理利用，选择适合居住的地区进行房地产的开发，留出具有地域特色风貌的土地进行旅游景点的开发，这不仅保全了城镇土地特有的风貌，同时也促进了城镇地区经济的增长。在城镇的房地产开发中，还应把握的一个重要原则是要有长远的眼光和可持续发展的观念，运用科学的发展观为指导，在开发前有一个合理的规划和全局的把握，其中不仅包括房子的质量，而且包含生态环境的保护和地域风貌的维护，还有基础设施的健全，立足方便居民的生活为向导。

2.3 放宽房价相关政策，达到普通群众都能够接受的程度

目前房地产的开发处于发展的势头上，再加上各开发商之间的相互竞争激烈，房价的抬高成了必然的趋势，很多群众面临着“买房难”的困境，城镇地区的房子集中在了少数富人的手里，造成了住房层次的不平衡。因此面对这样的情况，相关部门除了进行必要的干预之外，还需要设定一个房价的上下浮动空间，根据现在的平均消费水平来确定房价，使得大部分居民都有房可住，解决大部分人的实际困难，满足其要求，促进经济的稳步发展和社会的长足进步。

2.4 立足城镇的经济建设，合理的开发和利用城镇土地资源

城镇经济的建设很重要的一方面来自房地产的开发，房地产开发带动了多方面经济形式的发展，从城镇的角度来说，房地产的开发是具有战略性的意义的。在开发的同时注意土地资源的合理利用也是非常重要的。特别是在开发土地类型的选择上要特别注意，留足农业用地，选择不宜种植农作物的土地进行建设，不仅起到了合理利用土地的作用，也不影响农业的稳定发展。在进行城镇房地产开发的同时注意环境的保护，多注意周围环境的绿化，这不仅影响居民的生活环境，对于生态环境的维护也起到了很好的作用。

3 结语

城镇房地产的开发与大中城市的房地产开发有着本质上的区别，其别注意的是城镇土地的自然属性。合理利用土地资源与房地产的开发应是相互统一、相辅相成的，两者在本质上并不存在矛盾。无论是哪种形式的开发，只要注重可持续发展的战略要求和科学的发展观，做到纵观全局，统筹兼顾，发展经济的同时不忘环境的保护和生态环境的维持，同时提高城镇居民的生活水平，才能获得经济的长足发展和社会的长足稳定。

参考文献

[1]汪华丽.重庆市城市土地集约利用研究[D].重庆大学,2008.

[2]熊欣.小城镇房地产开发研究[D].重庆大学,2006.

[3]黄辉玲.我国小城镇的小康住宅建设问题研究[D].东北农业大学, 2003 .

[4]谢劼.从城镇化发展看县域房地产开发[J].四川经济管理学院学报, 2006,(01) .

[5]陈建明.发展城镇房地产业刍议[J].安徽工业大学学报(社会科学版), 2003,(05) .

篇3

项目动力学（ProjectDynamics)是系统动力学在项目管理领域的具体应用，主要着眼于项目中的反馈系统，把项目管理的全过程当作一个整体来研究，弥补了传统项目管理方法在战略层面上的不足。系统动力学（SystemDynamics,简称SD)是由美国麻省理工学院的福瑞斯特（J.W.Forester)于50年代提出的一'种研究复杂系统的方法，它针对实际系统中存在的问题，从系统的整体观出发，充分估计和研究其影响因素，不回避复杂性，特别注重研究系统内部的非线性相互作用、协同以及延迟效应等问题。

系统动力学是面向问题的，亦即SD模型都是围绕某一个系统问题来进行，如交通阻塞、资源短缺等。因果反馈回路表达了系统发生变化的原因即反馈结构，但这种定性描述还不能确定使回路中的变量发生变化的机制。为了进一步明确表示系统各元素之间的数量关系，并建立相应的动力学模型，系统动力学方法通过广义的决策反馈机构来描述上述机制,如(图1)所示。

在系统动力学中，设系统状态变量集合为X=[x1;T…，xj,决策变化率集合为R=[r1;…，rm]T,则有

上述方程的求解一般采用数值解法求解。通过对状态变量的数值仿真模拟，进而分析研究对象系统的内在规律，为决策者提供决策依据。Roberts是把系统动力学方法运用于项目管理研究的第一人，他在1964建立了一个只有30个方程的系统动力学模型来研究R&D项目中基本的动力学问题（Roberts,E.,1964)。Cooper在1980年第一次把系统动力学用于项目管理的实践中，他建立的系统动力学模型成为一个大型造船项目后评审的主要分析工具（Cooper,K.G.,1980)。Richardson和Pugh在1981年所建立的模型包括了R&D项目管理过程中的基本反馈回路，并着重讨论了管理者在允许项目延期和雇佣更多的人员之间的权衡（Richardson,G.P.,PughIII,A.L.,1981)。在Richardson和Pugh所建项目动力学模型的基础上，ChangChui-Lung将其扩展为适应于工程建设阶段的模型（ChangChui-Lung,1990)，lim将其修改为适应于建设项目设计阶段的模型（LimJ,1994)。AlexandreRodrigues结合美国项目管理协会提出的项目管理知识体系（PMBOK),建立了项目管理的集成动力模拟系统（Rodrigues,1996)。

二、传统项目管理方法与项目动力学的比较

传统项目管理方法是指目前国内外广泛采用的以网络计划技术为核心的项目管理方法，它一般包括工作分解结构WBS、责任矩阵、网络计划技术、项目控制技术等方法。由美国项目管理协会提出的项目管理知识体系（PMBOK,PMI2000)建立了传统项目管理方法的基本框架，并己为项目管理界所普遍接受。经过多年的实践，这些方法对有效地控制项目起到了重要作用，但是也暴露出了许多问题。除了模型数学结构上的问题，更多暴露的是传统项目管理方法的局限性。

与传统项目管理方法相比，项目动力学在一个较高的层面上研究项目管理过程，把重点放在与人有关的因素和管理策略上。传统项目管理方法中的模型或工具着眼于项目工作分解结构，重点在于研究项目的各组成部分。而项目动力学模型可以灵活地把与某一策略相关的各种因素、影响综合起来进行研究。尽管传统项目管理方法能够有效的对项目己发生事件进行严格的监测，它对未发生事件的安排却建立在一切事件都按计划发生”的假想上。而项目动力学模型则可以作为实验室，对不同的情形进行模拟，从而帮助管理者对未来事件形成较为清晰和现实的认识。传统项目管理方法侧重于在操作层面为管理者提供帮助，而项目动力学方法则采用一种综合性的视角来看待项目，着眼于产生项目系统行为的反馈结构，在战略性的问题上为管理者提供指导,二者的重要特征比较参见（表1)。

三、基于项目动力学的房地产项目实施阶段的风险管理

项目管理的核心是目标控制，即通过各种被动或是主动措施去达到或超出项目目标的要求，如范围、时间、费用、质量以及项目的其他目标。而风险管理则是主动措施的重要手段之一。对房地产项目而言，由于项目本身的不可逆转性，风险管理越来越受到决策人员和项目管理人员的重视和认可。结合PMBOK的项目风险管理框架（风险识别-风险分析-风险应对-风险监控），以下给出基于项目动力学的房地产项目风险管理过程。

(一)风险识别

房地产项目的风险识别可以藉由霍尔三维结构建立初始风险清单（如图2)。可见，在项目实施阶段，沿项目的时间维和风险因素维就可以把项目分解为3X11=33块，每一块都可能存在相应的因素风险；而每一因素风险的发生，则又可能影响到项目目标的一个或者几个,造成费用的失控(费用风险）、进度的延误（时间风险)、质量的缺陷（质量风险)以及其他目标的不可实现（其他风险）。

(二）风险分析

在项目的实施阶段，尽管项目目标维度的风险(进度、费用和质量等)受到多种因素的影响，但并非所有的风险影响因素都将被纳入动力学模型分析，一方面由于模型设计的简化，另一方面部分影响因素属于不可控风险因素，如政治因素、经济周期等。此外，在实际分析中，由于项目具体环境的不同，风险影响因素的重要性也有所差异。一般的，可以先借助其它的分析工具如层次分析、模糊评价等方法，对项目风险的各个影响因素进行排序，后可选取其中的较关键因素进行风险建模分析。

以青岛市某房地产开发项目为例，经理论研究和对实际状况的分析，在项目实施阶段影响其进度和费用目标风险的关键影响因素包括：公司对开发项目的定位、预期投资的变化、设计质量、承包商的管理与施工能力等，据此可以建立包括质量风险、进度风险和费用风险的因果反馈回路，如（图3)所示。根据此反馈回路，建立的流图模型包括设计子系统、供应子系统（人力、材料和机械）和施工子系统，其中的关键变量设为项目工作范围、设计进度、采购进度、施工进度和项目费用累计。

    (三）风险应对

根据项目的实际情况，开发商可以采取的应对策略包括设计赶工、快速施工、误期惩罚、加班和保证材料供应等。由于进度、质量和费用三大目标之间的相互影响，单一策略并不一定是最优策略，因此，在模型政策分析阶段，需要进行单一政策模拟和组合政策模拟，以寻出风险应对的最优策略。如表2所示，建立风险政策分析表，根据模型各项政策的模拟结果，结合项目风险的评判取向，如费用优先还是进度优先等，进而选取相应的最优应对策略。

(四）风险监控

在项目进入具体实施阶段，可以重点监测模型的有关水平状态量，如累计费用、设计进度、施工进度、工作范围及其变更等，与模型的模拟结果进行比较。当出现明显异常时，分析其原因，并可通过参数修改、结构调整等手段适度调整模型，重新对各项风险应对政策进行模拟，进而采取较优的应对策略。

篇4

（一）国内高等院校对房地产人才的培养现状及实践教学环节存在的问题

目前国内高校房地产专业教育无论是人才数量还是人才质量上都存在很大问题，主要表现如下：

①专业设置方面单一没有细分，导致专业人才培养目标普遍不明确。在房地产的专业设置中，专科专业设置中，根据普通高等学校专科专业目录（2012年），只有房地产经营与估价、物业管理、物业设施管理三个，本科专业设置中，根据普通高等学校专科专业目录（2012年），只有房地产开发与管理一个，而房地产行业是一个跨学科的专业性、综合性行业，产业链长，相关行业多，单一的专业设置无法满足行业细分的要求，也导致各个高校在人才培养目标上差异很大。

②人才培养数量方面，设置房地产本科专业的的高校较少，应用型的房地产专业更少。根据教育部高校招生阳光工程指定平台数据显示，2013年全国共有46所高校开设房地产开发与经营专业（具体如下图），且基本上都是研究型的，应用型房地产开发与管理专业很少，这个也直接导致了该专业的毕业生很难马上适应岗位的需求，绝大多数都要经过企业的就业培训。

③课程内容方面，与岗位实践存在差异。这是当前我国人才培养最为企业管理者诟病的问题，也是中国高校教育的通病，教育与实践脱节。作为一个发展变化很快、实践性有很强的行业，房地产的人才培养必须紧密联系实践，增强实践教学的意识应作为学校教学改革的重点。

④师资队伍方面，普遍缺乏实践经验。人才的培养离不开师资队伍的建设，但是现阶段各高校的教师普遍存在缺乏实践经验的情况，相对房地产行业的高收入水平，教师行业相对来说吸引力不足，导致已经供职在房地产企业的资深人才很少流向高校，高校只好把目光转向刚毕业的房地产专业人才，但这类人才理论经验丰富，普遍缺乏实践经验，这就导致培养出来的学生实践能力较差，很难满足房地产行业的要求。

（二）加强应用型本科房地产开发与管理专业实践教学的必要性

实践教学是房地产专业人才培养的薄弱环节，目前我国房地产行业实战型房地产经营管理人才匮乏，诸多地产公司被迫从非房地产专业引进人才，培养成本非常高的情况，结合我国应用型本科院校迅猛发展的形势，加强房地产专业人才实践能力的培养是十分必要的，培养较强的实践动手能力，必须有一套科学合理的实践教学体系。

二、应用型本科房地产开发与管理专业人才应具备的专业核心能力分析

（一）应用型本科房地产开发与管理专业主要面向的行业及岗位要求

房地产行业在我国经过了二十多年的发展，行业分工越来越细化，岗位要求越来越具体，房地产开发、经纪和估价、物业管理企业构成对房地产专业人才的主要需求，除此之外，还有很多与房地产相关的行业对房地产专业的人才需求也在增加。

通过对以上房地产企业及相关企业的人才需求结构进行调研分析，我们发现，在房地产开发行业， 中小型企业偏爱动手能力强、受过良好的职业训练的毕业生；在房地产中介服务行业中，房地产经纪公司、房地产估价公司等房地产中介行业更注重从业人员的实操能力，对从业人员的理论基础和学历背景要求不高等。结合房地产行业对专业人才的实际需求情况进行分析，房地产开发与管理专业对应的行业岗位及专业核心能力如表1：

根据现实工作中对于人才的基本标准，我们可以将应用型本科人才应具备的专业核心能力定义为：这种专业核心能力是一个工作者在履行本专业岗位职责、执行本专业工作任务时所具备的专业的“特色能力”，是一个人在长期学习该专业知识、实践该专业业务过程中所形成的独特能力。这种能力是别人无法模仿，在执行岗位任务时所发挥的具有较强知识特征和持续优势的能力，应用型本科房地产开发与管理的实践教学体系必须围绕培养这些专业核心能力去构建。

三、从专业核心能力的培养出发，构建应用型本科房地产开发与管理专业实践教学体系

（一）应用型本科房地产开发与管理专业实践教学体系建立的原则

教学内容以职业岗位或工程技术领域的需要为出发点，在满足某一专业的学科理论的基本要求上，以生产现场正在使用和近期可能推广使用的技术为主要的实践教学项目，实践性教学环节，以培养学生的技术应用能力和智力技能为目的，在教学计划中占有较大比例，其中又以实践为重，要求实践教学时间应占教学总周数的三分之一以上，以使学生有针对性地获得较为系统的基本技能洲练和专业技术训练。在实践教学体系设计上应遵循这些原则：

①着重培养技术应用能力。应用型本科教育是以培养学生有较强技术应用能力和实践能力为特色和中心的教育，能力来源于实践，离开实践，能力就成为一句空话，因 此，这就决定了应用型本科教育对技术应用能力和创业能力的要求比较高。应用型本科教育应坚持突出技术应用能力和创业能力的培养为主线，抓住重点，突出特色，提高教学质量，使学生成为合格的高等技术应用型人才。

②适应岗位需要的动态培养原则。每个岗位所对应的行业情况都不会是一成不变的，行业的变化和发展要求岗位的职能也能调整变化，以便更好的服务于这个行业，这就要求人才的培养也应根据岗位需要的变化进行动态的调整。应用型本科实践教学体系的培养目标应随技术的进步和市场的要求进行动态的调整，确保培养出的人才。培养模式应适应不断变化的市场的要求。

③课程体系整体优化。实践教学体系是一个完整的有机联系的系统，将实践教学的具体内容按照一一定的能力层次，合理安排到实验、实习、实训、课程设计、毕业设计、创新制作、社会实践等各个实践教学环节中，组织教学，就构成了应用型本科教育实践教学内容体系。

（二）划分能力模块，设计应用型本科房地产开发与管理专业实践教学项目

根据以上分析， 应用型本科房地产开发与管理专业实践教学项目可按以下步骤进行：

①根据以上行业岗位的核心能力分析，确实实践教学目标。根据本专业的人才培养方案和行业岗位的核心能力分析，实践教学目标可定位为， 系统掌握房地产经营与管理理论，熟悉房地产法规和产业政策，具有一定的房地产经营管理能力和创新意识，在房地产项目投融资和营销策划领域有较坚实基础的应用型高级专门人才。要求毕业生初步具有分析和解决房地产经济理论问题的能力，具备在房地产开发企业和咨询公司从事房地产投资与融资、房地产项目营销、房地产估价、物业管理等岗位工作的基本技能。

②划分能力模块，设计实训项目。根据所确定的实践教学目标，按专业大类将实践教学内容按能力层次划分为基本技能、专业技能和技术应用三大模块（如下表2）），这三大块呈递进阶型。然后，根据这些模块的要求确定实训课程，并制定每一门实训课程的教学大纲，再根据课程或专业要求将每一门课程的实训内容划分成若干个独立进行的基本训练单元，每个训练单元对应一个实训项目。实训项目应注重模块化教学、组合型搭配和进阶式考核的要求，可根据课程的实际情况，分为基本技能训练项目、专业技能训练项目和综合技能训练项目三大类。

对不同类型、不同阶段的训练项目有不同要求，基本技能训练项目和专业技能项目应强调规范，注重动手能力、严谨的工作作风和科学的工作方法的培养；综合技能训练项目要求至少要有一项成果输出，可以是一个设计、一份报告、一个策划或是一项服务，强调突破低层次、感性认识和单纯的动作技能，突出培养学生的技术应用能力和创新能力。

③制订实训项目教学文件。实践教学文件包括实践教学计划、实践教学课程大纲、指导书、教材和实训项目、教学文件等等。实训项目是根据课程或专业的要求，将实训内容划分成的若干个可独立进行实训的基本训练单元。实训项目文件有实训项目单和实训报告。实训项目单是学生完成某一实训项目后的任务单，内容包括实训目的、方法、步骤，学生可根据任务单进行单独的学习和训练。实训报告是学生完成实训项目提交的规范化报告，是老师对学生考核的基本依据，并最终给出学生完成实训项目的考核成绩。

④建立实践教学体系的保障措施。实践教学活动能否有效开展，除了需要按照实践教学项目有条不絮的去执行，优秀的师资队伍、实践教学基地和职业考证制度是建立实践教学的必要保障。

师资队伍方面，建设一支与应用型本科教育人才培养目标相适应的、具有较高技术应用能力的师资队伍，是应用型本科实践教学体系能够顺利实施的重要保证。技术应用能力的培养要求教师除具有扎实的理论基础之外，要具备很强的技术应用能力，同时还能够向学生传授这种能力。即同时具有教师和工程师的“双师型”素质。“双师型”教师队伍的形成要靠专职教师的培养培训和聘请兼职教师共同完成。对于新引进的教师，可以要求第一年必须到实训室熟悉实践的各个环节，对于在岗的老师要求三五年内必须有半年到对口企业实践，来保证建立一支高水平的师资队伍。

实践教学基地方面，实践教学基地是应用型本科教育实践教学体系的物质保证，实践教学基地建设是实践教学体系的重要组成部分。校外实践基地在应用型人才培养过程中具有举足轻重的作用。企业得天独厚的实践环境，拓宽了实践教学的领域，丰富了实践教学的内容，提高了实践教学的档次，为技术应用能力和职业素质的培养提供了良好的物质条件。对于综合能力模块中企业认识实训、顶岗实习、毕业设计都可以放在实践教学基地来完成。

职业考证制度方面，职业资格证书是反映劳动者具务某种职业所需要的特定能力、专门知识和工作经验的证明。它是劳动者求职、任职、开业的资格凭证，是用人单位招聘、录用劳动者的重要依据之一。应用型本科教育应重视职业考证制度，把职业资格证书作为实践教学项目考核的一个重要标准。将职业资格认证课程纳入教学计划，严格规范教学过程，以认证考试代替校内考试，认证成绩即是课程成绩等，使学生在获得社会认可度高的职业资格证书的同时获得名符其实的技术应用能力。

参考文献：

[1]李 垣 我国高校房地产专业人才培养刍议 湖南大众传媒

职业技术学院学报 2007（4）

篇5

关键词：房地产；物业管理；教学；改革；发展

一、物业管理行业限制房地产发展的原因

房地产作为当前我国经济发展的支柱性企业，其涉及的领域十分广泛，且各领域间相互联系性也比较紧密。随着近年来我国房地产业快速发展，在经济效益增长同时，也出现了多种问题，比如在城镇化不断推进使得房地产业等基础产业快速发展，而同期与房地产行业相配套的物业管理、经营、维护等服务产业并没有以相同的速度配套发展。这就使得房地产业硬件与服务型软件不兼容，在一定程度上反而限制了房地产业健康持续的发展。同时在房地产发展的过程中，由于相应规定的不完善导致行业秩序并不能按照一个合理稳定的区间进行发展。由于行业规定没有一个良好的限制与规定的作用，使得在后续配套服务建设期间并不能科学有效地开展物业服务。进而物业管理服务不能发挥其真正的作用，降低业主入住体验，从侧面限制了房地产的发展。

二、物业管理教学对于房地产业的意义

由于房地产涉及的领域和专业十分广泛，从而使得评价房地产企业业务素质的方面有很多。业主不仅会从房地产主要商品住房的建筑质量、选址、环境设计等硬件因素对房地产企业进行评价，物业管理作为房地产具体住房环境维护管理的重要方面也是业主评判房地产企业资质的最直接体现。物业管理行业的工作主体是物业，包括对房屋及其配套设施、相关场地进行维护、管理等具体工作。物业管理的工作对象主要是人，这也要求了物业能够作为房地产企业的形象来和业主进行相关的沟工作。物业管理与房地产业首先从业务范围来看属于上下级的关系，房地产在开展过程中需要建设配套的物业管理服务，而科学优质的物业管理服务也会进一步从软环境建设方面优化房地产，推动房地产的发展。在基本的依存关系直上，物业管理行业可以成为提升房地产业项目价值的最重要手段。作为硬件主体，房地产业中相关住房的价值是一定的，而通过积极有效地物业管理等软环境的综合建设，可以及大地提升业主的入住质量。物业管理如果科学合理就会极大地提升整个项目的综合价值。物业管理可以通过对基础能源、停车产地、室外公共设施的维护，形成一套严格的安全管理机制等方面的管理使得整个项目升值。

三、物业管理学科改革的具体策略

由上文可知，物业管理行业的发展对提升房地产项目价值、推动房地产业的发展都有着至关重要的作用。所以在当前高校进行物业管理教学方面也需要将学科积极融入到房地产业版图之中，通过对于房地产业未来的发展趋势的分析合理的进行教学安排，有计划、有侧重性地对学生相关综合能力进行培养。大体上物业管理学科改革可以从教学目标、教学思想、教学方法三个方面来进行具体的开展：

1.教学目标：首先在物业管理教学的目标设定上，教师需要将物业管理学科与房地产业的发展积极适应。以学生在未来工作实践过程中如何更好地进行物业管理工作帮助房地产业发展为根本目标。这种实际效果导向的教学目标可以对教学工作起到有的放矢的作用。以追求结果作为安排教学内容、教学环节的指导，从根本上保障学生的学习效果。

2.教学思想：在进行物业管理教学思想的选择上，教师需要从教学目标出发，积极选取以实践为主体的教学思想。由于物业管理学科体现出的实际应用性较强，所以对于学生在进行学期期间实践过程的运用就显得尤为重要。通过实践思想在教学环节中的运用，学生可以做到从实际出发，面向物业管理学科要求的各个领域，在学中做，在做中悟，通过实际操作的形式对于相关知识点进行理解，并在实践中不断磨炼自身各种能力。通过实践教学思想的贯彻保障学生真正学习到能力与素养。

3.教学方法：在教学方法的选择上，通过物业管理的课程目标制定与实践教学思想的全面贯彻，教师可以根据物业管理学科中的各项内容与房地产业发展期间对于软环境建设的具体要求适时，丰富地选用多种教学方法。摒弃固有的教师单向授课模式，积极通过基于实践基础上的探究、演练、模拟、实习等手段帮助学生进行物业管理学科的学习。在授课期间教师可以让学生按照现实生活中物业管理的案例、规则、技巧进行全方位的综合性演练。让学生在实践练习的环境中加深对于知识点和实际能力技巧的掌握和运用。在此基础上，教师还需要积极组织多种丰富的实习活动，让学生走入房地产企业，通过相关实习工作来提升学生的综合能力与素质，更好地为就业服务。

参考文献：

[1]浅议房地产物业管理的内容与发展[J].莫月冰.现代经济信息.2006(06)

篇6

关键词：房地产项目 形成原因 应对策略

随着我国经济的稳定发展和城市化进程的不断推进，房地产业成为我国最为火爆的投资行业之一。自1998年以来，房地产投资在我国的经济和投资增长中发挥着重要作用，进入新世纪后更是保持了较为迅猛的发展势头。与此同时，房地产企业的五花八门也使房地产项目开发过程中的诸多风险因素得不到有效的控制，从而导致项目的失利。那么提高企业的风险管理水平，强化风险防范和控制，保证项目开发能合理进行，促进房地产业务的升级，提高风险管理意识，可以有效控制突发性风险问题，避免因风险问题导致的巨大的房地产项目开发上的损失，以保证项目稳定经营。

一.项目风险的国内外研究现状及存在的问题

1.国外研究现状

在风险管理学科发展方面：风险管理的应用起源于20世纪40―50年代，其在美国保险行业得到广泛应用，风险管理学科有了雏形。美国学者格拉尔（1950）在其调查报告《Risk Management， New Phase of Cost Control》中首次提出风险管理的概念，开始了风险管理理论研究的序幕。Mowbray（1950）在《保险学》一书中详细阐述了风险管理的概念；1960 年，美国保险管理学会（American Society of Insurance Management， ASIM）纽约分社和亚普沙那大学合作开设了风险管理课程。1975年美国保险管理协会（ASIM）改名为风险和保险管理协会（Risk and Insurance Management Society， RIMS），这标志着风险管理学科的逐步成熟。随后，美国多数大学工商管理学院普遍开设风险管理课程。宾夕法尼亚大学保险学院专门举办了风险管理资格考试，通过该考试获得的 ARM 证书具有相当的权威性，表明在风险管理领域取得了一定的从业资格，为全美和西方国家所认可。1983 年美国 RIMS 年会上，世界各国学者讨论通过了101条风险管理准则，以此作为各国风险管理的一般准则。

随着科学技术突飞猛进的发展而得到了不断充实和完善，对开发项目进行投资风险管理逐步形成一门保证实现项目建设最佳经济效果的综合性学科。目前，不但西方国家把投资风险研究作为房地产项目投资决策的重要手段，中东地区，亚洲一些发展中国家也都开展了投资风险管理的应用研究。直到现在，西方发达国家在房地产投资风险研究方面仍然处于领先地位。在理论研究和实际应用方面都达到了较高的水平。

2.国内研究现状

与国外相比，我国在房地产项目投资风险管理方面的研究相对较晚；主要因为在改革开放之前，我国主要是实施计划经济为主，同时在房地产方面主要以福利分房为主，这对于投资者来说福利分房是一种低风险的投资，甚或说是一种无风险的投资，这也是导致我国房地产投资理论研究比较缓慢的原因之一。在1992年、1993年这两年间我国曾经出现过房地产投资局部过热，这时我国的一些学者、投资者便开始着手对我国的房地产项目的投资风险进行研究，并且也取得了一-些进展，但是在理论方面的研究还是很少，在这方面的著作更少。直到俞明轩和中立银（2011）开始分析研究我国房地产市场各种物业所面临的风险，他们也进一步研究和分析了影响房地产市场各类风险因素，最后给出了一种最为简单的风险度量方法。而后又有李淑和王伟宁两人（2012）共同编著的《房地产开发项目可行性研究与经济评价手册》，陈兴汉和李启明两人（2013）共同编著的《房地产投资决策与风险防范完全手册》，刘卫东和彭俊两人（2013）主编的《房地产投资分析》，刘卫东和彭俊两人（2013）主编的《房地产投资分析》，于洪疗（2013）的论文《房地产开发项目的投资风险分析》等书中进一步完善了国内在项目投资风险方面的研究成果。

综上所知，在房地产项目投资风险管理研究方面，相比于国外硭担我国的研究水平还存在较大差距，还有待于进一步的深入。比如我国在对房地产项目投资风险评价时使用的方法仍然是定性分析和经验决策；只是在很少情况下使用定量分析，又由于其风险分析还不完善、不系统，导致一些失误也在所难免。我国的国情及房地产市场的特殊性，必然要求在某一个具体的房地产项目投资风险管理中，一种适合我国具体国情及房地产市场特点的投资风险的防范办法变得非常需要。通常风险管理过程可以分为四个阶段：风险识别、风险评估、风险量化处理和风险监督。发达国家相比，目前我国的房地产业还处在产业发展的发育完善阶段，房地产投资者缺乏风险意识和风险识别能力，在投资过程中往往为追求高额利润，盲目决策，再加上国家相关法律、政策不能及时到位，使得我国房地产业在繁荣发展的背后蕴藏着很大风险。因此，加大房地产投资风险分析、评价、决策的理论研究和实践运作不仅是房地产投资者面临的一个重大课题，也是房地产投资理论研究者们面临的一个重大任务。

二.房地产开发中项目风险形成的原因

整体上来讲，当前房地产项目开发中风险的形成原因主要包括以下几种：

1.政府政策方面

房地产行业通过这些年的发展，已成为我国国民经济的支柱性产业，与此同时在我国经济运行和人民生活的各个方面中也发挥着深远的影响，因此不可避免地受我国宏观调控和政策的影响。具体来讲我国国内在产业、土地、住房、金融、税收、城市Market Survey市场观察规划、环保等方面相应政策法律法规的调整，如对房价的限制、贷款利率的规定、土地使用的限定等都极有可能对房地产开发项目各个层面构成潜在风险或直接影响，有的甚至造成了房地产开发商经济上的损失。

2.经济形势方面

经济形势的状况对房地产的项目的开发起到直接的影响作用。确切地来讲，受房地产行业自身特点的影响，房地产产业开发时间长，中间环节多，在项目开发过程中市场对于房地产商品需求就很容易发生变动。特别是在经济形势不佳或经济停滞的时候，将直接影响到民众的购房欲望，减少购买行为，房地产的经营陷入危机的可能性就变大。再者，对于经济发展趋势的准确科学预测对于降低房地产企业项目开发的风险有很大的帮助作用。

3.资金流通方面

房地产是资金密集型的行业，房地产项目的开发需要筹集和融通巨额资金。假如企业的资金链出现问题，出现资金不足的情况，对于房地产企业将的影响是致命的，有极大的可能性会导致企业由于缺乏资金支持而无法继续进行后面的开发。并且，企业前面的投入也有可能会付诸东流。具体来讲，一是融资方面，由于各种筹资方式的手段、工具及环境各不相同，都存在着一定的风险。加上贷款利率变动趋势难以明了，对于房地产项目的最终成功及利润影响极大。二是，市场波动对他的影响，使得房地产项目的租售期和租金售价方面具有不确定性，收益不明确，企业的资金链就会出现问题。另外，开发投资回收期越长，房地产企业的财务风险也越大，直接影响企业资金运作。

4.工程建造方面

房产作为房地产开发项目的最终成品，其质量水平的高低直接影响到最终的销售及用户的安全，需给予高度的重视。另一方面，房地产工程建造过程中涉及环节繁多，包括设计单位、施工单位、监理单位等等，一旦出现合同纠纷，尤其是承包商违约等，将对于项目工期、成本及质量都极有可能造成负面影响。一是，建造成本在房地产项目开发过程中占有很大的比例，如果得不到有效的控制，会在很大程度上给房地产企业正常的资金运作造成影响。二是，设计理念的滞后，承包商施工方法不当、技术落后等所造成的项目质量问题，直接给房地产项目带来巨大的风险。三是，工期的拖延，既可能造成错过最佳的租售时机，提高销售风险，也大大增加了管理费用和工程成本，影响企业利润

三.房地产项目风险防范与处理方法

对于房地产项目风险的总体控制，是指在项目开发活动过程中，项目所遇到的风险或风险因素在发生之前、发生之时、发生之后所采取的降低风险损失发生的概率，缩小风险损失程度的措施与方法。

1. 风险回避

风险回避是指根据风险预测、评估、反复考察、权衡，以避免风险发生的根源，消除风险隐患，这需要事先避开风险源或是改变开发进程，主动放弃或是拒绝实施这些可能导致风险损失的相关开发活动，以预先消除风险隐患。风险回避是风险管理中处理项目风险最有利、最彻底的手段，是一种相对稳定的风险管理技术。

2. 风险转移

项目风险的转移是指项目开发过程中，房地产企业主动的、有意识的将不愿意处理的风险或是无法处理的风险转移给其他有承担能力的其他企业。

3. 风险抑制

风险抑制是指，在项目开发过程对于预测到的风险利用有效的处理手段在一定程度上缩小风险的范围，消灭或是降低风险所导致的损失等。 风险抑制可以在一定程度消灭风险，甚至将风险所带来的损失降到最低甚至为零，如果对于不能抑制或是不能消灭的风险，可以考虑使用风险转移的处理办法，为项目开发下一步的工作做好铺垫和防范。

4. 风险自留

风险管理的目标就是为房地产企业在运作项目中以最小的成本，获得最大的利润而服务。但如果要完全通过开发过程中全部风险都得回避和转移，是不现实的。当某些风险难以回避或是转移的成本过高时，房地为适合的保险形式，对于风险进行有效防范与处理。

四.结束语

我们常说风险与机遇并存，不是所有的风险事件的发生都导致损失的产生，如果处理得当，在消除风险、避免损失的同也存在着带来额外的收入的可能。房地产同样适用这样的规律，有效的利用风险，能使我们的房地产开发能够更加稳定。

参考文献：

[1] 赵世强编著.房地产开发风险管理[M].中国建材工业出版社，2003

[2] 吴志华，马姣.房地产开发企业的财务风险管理初探[J].现代物业（中旬刊）.2011（05）

篇7

【关键词】 河南省；房地产业；可持续发展；问题；对策

一、房地产业可持续发展的基本涵义

“可持续发展是既满足当代人的需求又不危及后代人满足其需求的发展”，这是WELD于1987年发表的《我们共同的未来》的报告中提出的可持续发展的定义。可持续发展是以自然资源为基础，与环境承载能力相协调，同社会进步相适应，以提高生活质量为目标的社会发展理念。可持续发展对房地产业来说，在仅考虑土地资源的情况下，其可持续发展的核心可认为是“土地资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。要实现土地资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配，关键在于形成最完善的土地资源利用原则，依此能够实现土地资源的可持续利用，也就从根本上保证了房地产业的可持续发展。因此，房地产业可持续发展是一个涉及经济、社会、文化、技术及自然环境等的综合性概念。

房地产可持续发展涵义是在生态环境可以支持的前提下，所体现的生态思想和满足房地产行业经济方面和社会的要求。所谓房地产业健康可持续发展就是在保护生态环境、稳定国民经济和保证社会和谐发展的基础上，寻求的并不是几个地方或短期内的发展，而是整个房地产业遥远未来的持续发展。也就是要采取各种手段保护环境，使之适于人类的生存发展和自然生态平衡的实现。一要防止污染的发生和过度积累，二要对已受到污染的环境进行整治，使之恢复原貌，显然，环境保护有利于房地产业的可持续发展。在生态环境可以支持的前提下，满足人类眼前和将来对房地产的需求，这是房地产业可持续发展的涵义中所体现的生态思想。另外，房地产业不但要保证本行业的稳定发展，而且还要保证其与整个国民经济波动、产业结构优化、我国工业化、城市化、信息化和现代化进程的有机统一。最后，要保证房地产行业的发展与社会的和谐发展相统一，通过房地产行业的发展带动整个社会生活水平的提高和社会的全面进步，最终使房地产成为和谐社会的物质保障。

二、河南省房地产市场存在的问题

从2011年总体看来，河南房地产业市场运行情况较为平稳，但是从房地产健康可持续发展的三大控制指标上讲，存在一些由于非理性投资过热、资金、融资难、土地政策等因素制约房地产业健康可持续发展的问题。

1、商品房结构性矛盾依然突出

2011年，全省商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然突出。一是经济适用房和90平方米及以下商品住宅所占比重仍显偏低。2011年住宅投资占房地产投资的比重由上年的79.7%下降到77.2%。在宏观调控盯牢住宅价格的时候，商业地产成为开发商和消费者双方规避调控政策的投资“洼地”，商业地产快速发展。2011年办公楼、商业营业用房投资分别增长100.5%、23.6%，二者所占比重合计为13.4%，同比提高1.6个百分点。因此，密切关注全省办公楼、商业用房开发，适时出台政策予以引导，对于防止非理性投资过热，促进全省房地产市场健康有序发展具有积极意义。

2、企业资金来源趋紧，融资难度加大

2011年，全省房地产开发企业资金来源3251亿元，比上年同期增长17.7%，房地产开发企业资金来源增速仍低于完成投资增速6.2个百分点。资金来源增速自2010年11月首次低于完成投资增速1.2个百分点后，企业资金来源增速已连续13个月低于完成投资增速。2011年，房地产开发企业完成投资占资金来源的比重达到80.6%，高于全国平均水平1.9个百分点，说明河南房地产开发企业资金保障形势非常严峻。同时，国内贷款占资金来源的比重为8.3%，低于全国平均水平3.7个百分点，说明当前河南金融对全省房地产开发投资增长的支撑尚有一定空间，需要进一步加强。

3、区域发展不平衡，大城市开发项目进展缓慢

2011年，全省房地产开发投资2620.01亿元，增长23.9%，增速最高的开封市达到52.8%，而焦作市下降0.9%。占全省开发总量35%以上的郑州市，全年完成投资923.64亿元，同比增长19.2%，低于全省同期增速4.7个百分点。全年完成投资超过100亿的省辖市有8个，分别是郑州市、洛阳市、安阳市、新乡市、商丘市、信阳市、周口市和驻马店市，共完成投资2002.51亿元，占全省房地产投资的76.4%，其余10个省辖市完成投资617.5亿元，仅占全省房地产投资的23.5%。房地产开发区域发展极不平衡。占全省开发总量40%以上的郑州、洛阳两市项目开发进度恢复仍然较为缓慢。

三、促进河南省房地产开发市场健康发展的对策建议

“十一五”期间，重点正确树立可持续发展新理念，完善土地制度、加强产业结构调整和升级、调控市场经济秩序，加强国家对房地产市场的中长期战略性管理，强化市场监管力度，运用综合性措施促进河南房地产业稳定健康可持续发展。

1、确立可持续发展的理念

在政府、企业界及学术界树立可持续发展的理念，通过学术研究、言论引导等方式建立一个良好的学术氛围，使理论联系实际的研究成果成为指导房地产乃至城市健康、协调、可持续发展的思想基础。因为作为一个城市化滞后的国家，我国的城市发展呼唤系统性经济学的理性思考。这对于一个土地资源稀缺、人口众多的国家来说是明智而又十分必要的。

2、完善土地管理体制

“土地是财富之母”。土地资产作为城市最大的、价值最高的存量资产和最基本的生产要素，几乎被所有城市列为城市发展过程中的首选目标和重点突破口，各地又几乎同时把房地产作为各自的新的经济增长点和支柱产业。政府要强化对土地使用的审批和监督，从源头上完全控制土地一级市场的供应，并根据经济、社会、人口、产业发展状况适时适量推出土地供应，做到土地利用年度计划与市场需求相统一，并且全国、各地的土地供应要有统一的协调机制。土地的出让按照公平、公正、公开原则进行招投标和拍卖，从源头上严防土地的炒作和国有资产的流失。在土地的分配上，政府要有一定的主动性和管理力度，要使土地资源配置给那些真正有实力的开发商。加强对土地二级市场的监管，提高土地利用效率，合理规划旧城区改造，尽量减少耕地占用，合理改造“城中村”。

3、加快产业结构的升级和调整

当前出现的房地产投资过热，说明经济结构不甚合理。中国当前GDP增长对房地产、交通基础建设依赖过高。房地产出现过热，整个宏观经济将产生十分重大的影响。况且人们的消费、投资短期内过度向房地产倾斜，也会造成经济学意义上所说的“挤出效应”，即表现为其他消费的紧缩，这也许是我国最近几年除房价以外其他商品价格下跌、股市低迷、国民经济仍未摆脱通货紧缩的一个重要原因。

4、加大房地产市场监管力度

首先要严格房地产市场准入、清出制度，运用法律、经济和必要的行政手段将资信不良、工程质量低劣、违规建设交易及不承担法律责任的企业清出房地产行业；另外，要完善房地产市场信息系统和信息制度，做好房地产市场情况分析和监测，定时向群众公布当期的土地供应量、房地产供销状况等信息，引导居民合理投资消费；要加强房地产开发建设、交易、物业管理等全过程监管，严肃查处虚构买卖合同、囤积房源、虚假广告、提供不实房价和销售进度信息、恶意哄抬房价、诱骗消费者争购以及炒买炒卖、囤积土地，违反规划及控制性要求的行为；调整房屋供应结构，要合理确定普通商品房、高档住宅以及经济适用房的划分标准；最后，要增强建筑节能意识，加大宣传和对违规行为行政处罚力度，加大节能方面的科技创新投入。

四、结语

综上所述，河南省房地产业要实现健康可持续发展，就需要保证房地产的投资稳步增长，房价上升速度过快的现象得到改善。发展过程中根据出现的不同影响房地产业健康可持续发展的因素，在政策上给予相应的支持和引导，经济上要有一定的限制措施，比如加大房产购置税，制度上加以健全。这样才能有效控制房地产发展所出现的问题，推动河南省房地产业健康可持续发展。

【参考文献】

[1] 河南省统计局.河南统计年鉴（2011）[K].北京：中国统计出版社，2012.

[2] 张燕生.我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势[J].中国市场，2010（9）.

[3] 张敬.重庆市房地产业可持续发展研究[D].重庆：重庆师范大学硕士学位论文.2006.

【作者简介】

栗 蕾（1979.3-）女，河南南阳人，博士，郑州航空工业管理学院讲师，研究方向：土木工程.

篇8

关键词：工期计划；项目活动；进度控制；进度拖延

一、房地产项目

房地产项目是一个耗费资源量很大的项目，这就意味着需要连续不断的周转资金支持，如果项目的工期太长，就会影响到项目占用资金的使用效率，严重的甚至会导致一个项目的失败。所以房地产的开发商都希望能尽快完成项目，从购房者处尽快回收资金。这就要求设定一个合理而详细的工期计划和严格的进度控制，以保证房地产项目的顺利实施，尽快完成。

二、工期计划

工期计划的重要任务之一就是确定各个项目活动的消耗时间。综合各个活动的消耗时间，就可以大致估算出工程的总工期。合理而详细的工期计划不仅为项目的实施提供了指导，也为项目的有效控制提供了实施依据。

（一）总工期的设定方法

1、经验参考

项目虽然具有临时性和独特性，是"一次性"的管理活动。但在各个房地产项目中也存在着不少的相似之处，比如建筑结构、施工工艺等方面。所以，参考本企业之前的项目经验或是其他企业的项目经验，都对新项目的计划大有帮助。

2、工期定额

工期定额就是房地产行业中存在的施工标准，这种标准建立于实践和统计的基础之上，对项目具有普遍的适用性。采用工期定额时，即可通过项目消耗时间加以汇总，从而得到总的工期计划，此过程需要使用WBS对总项目进行自上而下的逐层分解，设定出各个工作包的时间消耗后，再由自下而上的汇总，即可得到总工期。

3、特殊要求

对于一些有特殊要求的房地产项目，其总工期的设定受外部影响的作用较强。对于一些带有政治目的的项目，比如因外交需要而同国外签订的合作项目，国家会明令要求在特定的时间内完工。对于房地产公司竞争的需要，比如在较好的市场条件下，需要赶在同行竞争对手之前完成项目，以便占得销售的先机。这些特殊要求对项目的工期大都有较为严格的规定，回旋的余地较小。

（二）项目活动消耗时间的确定

1、可定量化的项目活动

对于可定量化的项目活动，可以依据WBS将项目活动划分为一个个小的工作包，利用施工定额对小工作包的工作量和消耗时间进行计算，汇总会就可以得出项目活动消耗时间的估计值。

2、非定量化的项目活动

对于项目规划和设计、招投标等工作是比较难以定量化的，因为这些工作的工作量具有较大的模糊性。这一类的项目活动可以通过借助以往经验、参考历史资料或是上级重大决策的强制性要求得以确定。

3、不确定性的项目活动

在项目计划阶段，我们更多的情况是借助于以往的经验来对项目的各项活动加以分析，这会使得项目分析的范围产生定型效应，即思考面具有局限性。另一方面，在项目实施过程中存在着诸多的不确定性因素，这些因素很可能导致一些意外情况的发生，进而影响进度计划。

三、进度控制

进度控制的基本思想就是通过将计划工期和实施进度进行比较，发现差异，再用一定的方法针对差异进行修正，使工程实施进度满足计划要求。

（一）进度控制的内容

1、进度控制涉及项目的各个阶段

房地产项目的前期策划阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段各个阶段都需要进行控制。也就是说，进度控制是一个贯穿于整个房地产项目生命周期的纵向的控制过程。

2、进度控制包括各阶段的各个方面

如在施工阶段，进度控制需要确保施工人员、建筑材料、施工机械等各个方面做好准备，对各个方面都需要加以控制。可见，进度控制也是一个横向的控制过程。

（二）解决进度拖延的措施

一般情况下，当产生进度迟延时，需要采取一些方法赶工。否则拖延会随时间的推移逐渐积累，很可能会使得项目在最后产生严重的工期超标。下面是几种常见的进度拖延的解决措施。

1、增加资源的投入

劳动力资源、材料和机械设备是房地产项目中极为重要的资源，增加这些资源的投入是赶工最基本的措施。但这种方法会使增加施工的成本。

2、重新分配资源

房地产项目中，虽然资源的投入很多，但总是有限的。当有限的资源不能够得到充分的利用时，就会降低工作效率。重新优化资源，提高工作效率，是解决进度拖延较为经济的方法。

3、将部分任务进行分包

这种方法可以有效地解决施工进度拖延问题。一方面，施工单位要将任务分包必须在得到业主许可的情况下进行，否则将涉及合同违约。另一方面，赶工情况下的任务分包，往往会使项目的整体质量难以得到保证。

四、总结

（一）工期计划与进度控制的关系

房地产项目的工期计划为项目设定了目标和行动指南，进度控制指导项目达到预期工期要求；工期计划分配项目实施所需的资源，进度控制保证这些资源在实施过程中得到高效利用；工期计划预测了一些不确定性问题的产生，进度控制在实施过程使这些问题得到解决。

（二）工期计划与进度控制过程的特点

工期计划的实现大都是通过将总项目进行分解，得到工作包，设定各个工作包的消耗时间后，再汇总即得到总工期。这是一个自上而下分解，自下而上汇总的过程。进度的控制范围很广，不仅涉及项目的各个阶段，还包括各阶段的各个方面。这是一个集纵向、横向全方位的控制过程。

（三）工期计划与进度控制的复杂性

尽管解决进度拖延的方法有很多种，但每种方法都有它的使用条件及限制。加快进度往往需要增加成本，项目提前完工有可能提高经济效益，但进度加快还有可能影响工程的质量，质量管理严格也有可能影响工程进度。事实上，进度、成本和质量三者之间有着密切的联系，它们之间互相影响，在管理过程中也非常得复杂。片面地只重视成本问题或是施工进度问题在实际工程项目中早已不在适用，实际中需要把成本管理、进度控制、质量管理三方面结合起来综合考虑。

参考文献:

[1]谭术魁.房地产项目管理[M].机械工业出版社,2009.

[2]王新军,王霞.房地产经营与管理[M].复旦大学出版社,2005.

篇9

摘要：房地产业成熟发展的核心和枢纽环节是房地产的开发投资，它是在此流程中，位于最核心的地位。文章第一步介绍了2014年山西省房地产市场的现状，其次，依次分析了山西省房地产开发投资从促进和阻碍两方面对当地GDP的作用，得出要抑制房地产泡沫的结论。最后，根据本文的研究内容，提出了相关的政策建议和对2015年山西省房地产市场的展望，便于政府加强对房地产业的宏观调控，保持房地产业和国民经济的协调发展。

关键词：房地产开发投资；GDP；房地产泡沫；宏观调控

一、山西省房地产市场现状

2005-2014年，山西省房地产开发投资额呈逐年上升的趋势，2014年，全年房地产开发投资额为1403.55亿元，在全国排第22位，在中部六省位列第5位，在周边五省（区）位列第4位。从增长速度来看，近十年一直稳定增长，2014年同比增长7.3%，在全国排第24位，在中部六省位于末位，在周边五省（区）位列第4位，超过了 GDP的增长速度，有利于推进相关产业，促进地方经济的发展。2014年，房地产开发投资的增长幅度比同一时期固定资产增幅低4.2个百分点。占固定资产投资比例的11.7%。

2014，预计全省商品房施工面积为15476.89万平方米，同比增幅为10.2%，商品房新开工面积达3887.5万平方米，同比增幅为5.8%。在房屋的销售面积，销售额和新开工面积一并增长的同时，然而，住宅用房和商品房的空置程度却仍然没有明显的改观，房屋空置率有增无减。

从房屋销售面积情况来看，山西省为1576.2万平方米，同比减少4.1%。全省商品房销售额746.1亿元，同比增长2.5%。

二、房地产开发投资对国内生产总值的影响

（一）促进作用

1.作为社会固定资产投资的一个成分，房地产投资的增长速度快，由2000年的39.46亿元提升到2014年的1403.6亿元，15年间提高35.57倍，年均提高28.58%，明显高于同期国民生产总值10.74%的年均水平。

2.房地产开发投资一直迅猛增长，其占整个社会固定资产投资的比例由2000年的2.14%提高到2014年的11.72%，投资效应大幅提升，对国民经济的影响日益加深。成为决定固定资产投资结构和水平的中流砥柱。

3.房地产开发投资额在2000年为39.46亿元，2014年提高到1403.6亿元，在2000年对 国内生产总值增长速度的贡献率为3.38%，为最低值。随后逐年增高，在2005年出现小幅波动，贡献率降低，在2005-2009年贡献率大幅增长，在2009年达到最高值，为37.09%。但在2010年贡献率再次出现大幅滑坡，只占11.22%，在2010年至2014年，贡献率小幅提高，2015年贡献率再一次降至15.1%。

因为房地产市场和国内生产总值都存在起落，那么就不能显著地辨别出存在哪种稳定的增加或降低的趋势，于此同时，投资对 国内生产总值贡献率逐年发生改变的因素之一是人们对房地产投资有迫切要求，这就是盲目性。GDP贡献率和当时所处的时段也有着很大的相关性。现在，山西省在房地产业方面出现一个低潮时段。所以，在未来可以看到，我省房地产发展对国内生产总值的贡献会呈增长态势。

从全局角度思考我省房地产业的发展情况和居民的年龄分布情况，能够发现，由于受计划生育政策影响，“九零后”的年轻一代由于有了稳定的收入，再加上面临婚姻的压力，将对房地产有很大需求，房地产业对国内生产总值的影响会显著提高。其次，随着人们收入的提高，实际购买力不断增强，生活水平也有大幅提高，对房地产的消费能力有增无减。在现阶段，房地产业虽然面临漫长的低谷期，但由于房地产业的周期性和价值规律的作用，不会出现永久萧条的情况。政府要增强信心，运用货币政策和财政手段加强对房地产市场的宏观调控，保持对GDP的促进作用。

（二）阻碍作用

当房地产发展速度和结构超出市场可承受的最大程度和国内生产总值的发展速度，经济过热的现象是无法避免的。就会导致房地产和国内生产总值无法和谐发展。将会出现房地产泡沫，泡沫破灭时，造成资源浪费，不利于经济的发展甚至造成市场的持续低迷。

三、结论

（一）提高资金管理力度，，避免投资过度

房地产泡沫的出现在一定程度上是政府对投资过度疏于监管而造成的投资膨胀，如果在膨胀的开始阶段就实行管理整治，既能满足人们对房地产的需求，还能对国民生产总值有相当程度的促进，结果会使房地产业和国民经济协调稳定健康发展。

（二）加强引导，减少投机行为

恰当的投机对市场的活跃有一定好处，然而过度的投机会不利于房地产市场的稳定，在房屋的流转和出售中进行引导，能够有效减少投机行为的产生，杜绝资源浪费，促进房地产市场和经济稳定发展。

四、政策建议及展望

（一）加强宏观调控，稳定房价

目前，我省居民多为中低收入者。房价过低或过高都会给房地产市场带来不良影响。放假过低会影响房地产开发企业的收益，挫伤其积极性。房价过高会使大多数人买不起房，影响社会稳定。所以，政府应减少高档商品房的投资，建设规模，促使企业加强经济适用房和廉租房的投资和建设，稳定民生。

（二）做好土地储备及供应，为房地产开发创造稳定的环境

稳定的土地储备是房地产开发得以持续进行的基础。今年，太原市计划将城中村，棚户区进行改造，同时完成对此地区拆迁及以后土地建设的工作，保障了土地的持续供给，调整了土地利用结构，使土地利用率有了大幅提高。

优质房地产开发环境需要与之相配套的法律文件相呼应。如今，在城中村改造方向缺乏足够的法律来进行规范土地市场，各个主体的意见也存在分歧，需要改善。

（三）提高房地产信贷资金的审批要求，加强审核程序的管理

我国对房地产的投资大部分是通过银行贷款或自筹资金，银行或者相应的金融机构同时也在承担着房地产市场的风险。如房地产市场萎靡不振，带动金融相关产业也受之影响，银行存在大量呆坏账，所以，企业应采用多渠道融资方式，来降低相关风险。（作者单位：山西财经大学公共管理学院）

参考文献：

[1]山西省统计年鉴，2000一2014

篇10

2.1.1中小企业的界定

一般而言，世界各国对中小企业的界定都采用定量和定性两种方法，其中以定量界定为主，辅以定性界定。因此本文将通过我国对中小企业的界定标准，为中小房地产企业的界定提供参照标准。中小企业概念的界定是开展中小企业研究的基础，也是政府制定中小企业政策的依据，更是关系到中小企业业主的自身利益和中小企业的发展问题，所以首先对中小企业概念界定是必要的。然而中小企业是一个相对的、比较模糊的概念，国际上并无一个确切的、统一的定义，在理论上和实践上对其进行精确界定都是非常困难的。中小企业的定量界定可以从雇员人数标准、资产（资本）额标准、营业额标准等方面进行界定，而定性的界定标准的本质特征为独立所有、自主经营和较小的市场份额，此外还包括活动范围有限、业主直接管理等。

2.1.1.1中小企业的绝对概念

中小企业是与大企业相对的集合性概念。在划分大企业和中小企业这两个子集的标准，即企业规模的背后，起决定作用的因素是生产技术条件，但生产技术条件是受生产力发展水平、企业所属行业等多种因素的制约，这样，中小企业可用函数表示为:MSE=f(i,t,s)上式中：i(industrial)代表行业变量t(time)代表时间变量s(site)代表国家、区域等变量可见，自变量不同，中小企业的概念就不会相同，因此，中小企业这一概念具有多重相对性。

2.1.1.2中小企业的相对概念

目前世界各国对中小企业的界定尚无统一标准，而且每一个国家在各个历史时期的划分标准也是有一定差异的。主要有三方面的原因:第一，不同国家和地区的经济水平不一样，中小企业所处的经济环境也有所差异，因此不可能在中小企业的界定标准达成一致；第二，即使在同一国家和地区，有关中小企业的界定和划分标准也会因经济发展状况的变化而发生相应的改变，不同发展阶段的标准不可能一成不变；第三，企业本身的发展是动态和复杂的，其中包含多方面的因素和条件，很难找到一个统一的、完整的标准或指标把这些因素全部包含进来。11从世界范围来看，尽管大多数国家在大、中、小企业的划分标准方面并不完全一致，但是归纳起来，划分的标准不外乎以下三类：（1）按企业的雇用人数划分；（2）按企业的经营能力划分(如产值或销售额)；（3）按企业的固定资产价值划分。我国关于中小企业的划分经历了一个不断调整的过程。50年代主要是按照企业职工人数来划分，1962年改为主要依据固定资产价值，1978年国家计委把企业规模的划分标准改为企业的年综合生产能力，1998年国家有关部门又对1978年的标准进行了修改和补充，颁布了《大中小型企业划分标准》，按企业生产规模把企业划分为特大型、大型（细分为大一、大二两类）、中型（细分为中一、中二两类）和小型。1992年国家经贸委了全国划分工业企业规模的统一标准，规定不论企业隶属于哪个部门，均按在其所属行业统一标准执行，如电子部门所属的仪器、仪表行业企业均按机械工业行业中仪器仪表企业的标准执行。1999年6月，国家修订了工业企业划分标准。新标准与旧标准的主要区别有二，一是不再沿用行业标准，而采取不分行业的统一标准:二是不再将企业划分为特大型、大一型、大二型、中一型、中二型和小型六级，而只分为特大、大、中、小四级，其标准分别为年销售收入和资产总额为50亿元以上，5亿元及以上，5000万元以上，5000万元以下。2003年2月国家经贸委、国家计委、国家财政部、国家统计局共同研究制定的新的大中小型企业划分标准出台:(1)工业：职工人数2000人以下，或销售额30000万元以下，或资产总额为40000万元以下。中型企业须同时满足职工人数300人及以上，销售额3000万元及以上，资产总额4000万元及以上；其余为小型企业。(2)批发和零售业：职工人数500人以下，或销售额15000万元以下。其中，中型企业须同时满足职工人数100人及以上，销售额1000万元及以上；其余为小型企业。批发业中小型企业须符合以下条件：职工人数200人以下，或销售额30000万元以下。其中，中型企业须同时满足职工人数100人及以上，销售额3000万元及以上；其余为小型企业。(3)住宿和餐饮业：职工人数800人以下，或销售额15000万元以下。其中，中型企业须同时满足职工人数400人及以上，销售额3000万元及以上；其余为小型企业。

2.1.2中小房地产企业的界定

中小房地产企业竞争力的评价，是借助能够反映中小房地产企业竞争能力的因素指标，给予权重赋值，对中小房地产企业竞争力水平进行评估的过程。因此，研究之前必须对中小房地产企业的概念有明晰的界定。根据世界上通用的及国内有关的中小企业的界定方法，下面给出我国对中小型房地产企业的界定标准。由于我国房地产业起步较晚，因此对中小型房地产企业（SmallandMedium-sizedRealEstateEnterprises，简称SMREE）的界定也相对较晚。2003年为了对房地产企业财务会计信息统计进行标准化管理，国务院国有资产监督管理委员会对房地产行业设置了划分大、中、小型的分类标准（草案）（国资厅评价函[2003]327号）。12该标准从从业人员数量、销售额两方面进行了定量界定，规定见下表2-1：表2-1大、中、小型房地产企业分类标准企业类型从业人数销售额（万元）大型房地产企业≥200≥1500中型房地产企业100—2001000—1500小型房地产企业＜100＜1000本文结合房地产的行业特性，给出中小房地产企业的界定为：中小房地产企业是指规模较小（开发面积小于十万平方米）、员工较少（200人以下）、或销售额在15000万以下的房地产企业。其中，中型房地产企业必须同时满足从业人数100人及以上，销售额在1000万元以上；其余为小型房地产企业。具有2级以下房地产开发资质的房地产企业。

2.2企业竞争力评价的理论及相关方法

2.2.1评价理论

竞争力是一个非常复杂的概念，因此如何评价企业竞争力就成为竞争力研究中的一个专门课题。目前国内对企业竞争力进行系统评价研究的主要有中国企业联合会、“《中国经营报》企业竞争力监测项目”以及金碚、范晓屏等部分学者。“《中国经营报》企业竞争力监测项目”所取得的成果表明，以对企业竞争力的测评为基础，可以发展为一个竞争力研究的广阔领域；在不断接近客观事实及正确地把握总体态势和客观趋势的意义上，运用经济学、管理学和统计分析的方法，相对地反映出企业竞争力的真实状况，并做出比较切合实际的评价，这是经济学、管理学和统计学在企业竞争力研究上所做出的重要贡献[22]。运用经济学、管理学、统计学等对企业竞争力进行系统、深入研究，不但构成企业竞争力测评的概念基础和学术基础，也从方法论的意义上为企业竞争力测评奠定了基础[23]。运用经济学的理论方法对企业竞争力进行研究形成企业竞争力的理论内容，运用管理学、统计学的理论方法对企业竞争力进行研究帮助发现决定企业竞争力的现实因素，这样就可以使得企业竞争力在理论上得到不断深入研究的同时，获得经验数据方面的解释与验证，科学理论与实践经验相互促进发展。在对企业竞争力进行评价时，应该在充分分析企业竞争力性质的基础上，从科学的角度出发，将复杂问题简化以有利于具体企业竞争力评价。在评价企业竞争力时，首先要尽可能地使用比较综合性的测评指标，特别是显示性指标，即显示企业市场竞争结果的指标；其次，需要分析性指标来更详细、具体地反映企业的实际竞争力状况，解释企业为什么有竞争力，为什么缺乏竞争力[24]。显示性指标反映竞争结果或者竞争力的最终表现，而分析性指标反映竞争力的原因或者决定因素，13是一个为数较多的多角度、多层次的指标体系。虽然企业竞争力评价在使内在因素显现化、指标化的过程中不可避免地会损失部分信息，而且也将受到未来必然性、偶然性因素不确定的影响，最终使企业竞争力评价具有一定程度的不精确性、可能性，但是企业竞争力评价应尽可能地接近客观真实，揭示其内在属性。