房地产项目进度管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产项目进度管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词:工程；进度管理；问题；对策

Abstract: the construction schedule management control is construction of the project construction phase of the working procedures and last time for planning, implementation, examination, investigation and a series of activities of the floorboard. The progress of the project goal achieving, reflects not only the construction unit project management level, and the engineering project economic benefits also has very big effect. This paper analyzes the existing in schedule management problems, and put forward the countermeasures of strengthening progress management.

Keywords: engineering; Progress management; Problem; countermeasures

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

工程建设项目的进度控制,是工程建设过程中一项重要而复杂的任务,是工程建设的三大目标的重要部分。它有利于尽快发挥投资效益,有利于维持良好的经济秩序,有利于提高企业的经济效益。然而,在工程项目的进度管理过程中存在诸多问题。

1．工程进度管理中存在的主要问题

一是影响进度的因素多,管理不到位。工程项目在实施过程中,影响进度的因素很多。诸如:自身的管理水平、施工现场环境、劳动力需求状况、设计变更的影响、资金问题、物资供应问题、风险问题、以及其他建设相关方的影响等等。工程承包商对这些问题并没有什么积极有效的措施,往往是一个因素影响了,就会产生一种“共振效应”,带动其他因素的影响。现在有些施工企业的管理水平确实有限,只是一味为了中标,在取得项目之后,就轻视了具体的实施过程,项目成员也是随机拼凑起来的,在管理上有很多困难,管理的作用没有发挥出来。以致在工程实施过程中首先表现的就是进度目标一直不能按期完成。

二是灵活性不强。承包商在提交计划并经监理和业主审批后,将作为工程施工的总控制性计划。但是承包商制定的这一计划过于刚性,灵活度不够,可调性不强。工期目标定的太死,当发生一些重大事件或者实施环境发生变化时,将会使实际工作变得非常被动,实际与计划脱离。丧失了计划的控制性作用,不能响应外界的变化。也给后续工作带来很多麻烦,如果进度总是偏离、滞后于网络计划,会影响项目成员的士气和工作积极性。资金需求计划、材料供应计划、劳动力需求计划等等,都与计划相互背离,造成大量的资源浪费。

三是各个单位部分组织协调不好。工程项目一般都具有规模大、工期长、复杂性的特点,因此需要参与的单位就较多。对工程总承包单位来说,在管理上就提出了很高的要求。在工程的具体实施过程中,总包单位除了对自己的项目团队加强管理以外,还要协调好与其他建设相关方,如果协调不力,就会影响到整个的工程进度目标的实现。

2.加强工程进度管理的对策

一是确定进度控制的目标。为了控制施工的进度,施工管理人员首先要确定工程施工进度控制的总目标。确定施工进度控制的总目标时,主要做好以下三个方面工作:(1)以正常工期为施工进度控制总目标,正常工期应根据正常施工的速度来确定。(2)以最优工期为施工进度控制总目标,最优工期是工程总成本最低的工期,它可以采用以正常工期为基准,应用工期成本优化的方法来确定。(3)以合同工期或指令工期为施工进度控制总目标。这就需要施工企业结合自身的施工能力和资源条件,充分考虑影响工程进度的各种因素,给工程留有适当余地,保持一定的提前量。

二是编制施工进度计划。施工进度计划是进度控制的依据。施工进度计划分为施工总进度计划和单位工程施工进度计划两类,故其编制应分别对待。(1)施工总进度计划:施工总进度计划是对建设项目施工或对群体工程施工时编制的施工进度计划。由于施工的内容较多,施工期较长,因此其计划项目综合性大,较多控制性,很少作业性,主要用于确定各单位工程、准备工程和安全工地性工程的施工期限及开竣工日期,确定各项工程施工的衔接关系。(2)单位工程施工进度计划:单位工程施工进度计划是对单位工程、单体工程或单项工程编制的施工进度计划的总称,是在已经确定的施工方案的基础上,根据规定的工期和技术资源供应条件,遵循正确的施工顺序,对工程各分部分项工程的持续施工时间以及相互搭接关系做出安排,并用一定的形式表示出来。单位工程施工进度计划可以用横道图和网络图来表达。

三是建高效团队,实施科学管理。有必要在项目开始时就选择建立一支高效的项目团队―包括项目经理部的领导和主要成员。现代社会的竞争主要是人才的竞争,在施工企业的项目经理部也不例外,要做到人尽其才,把能否顺利实现项目目标作为团队成员的最高目标。加强成员彼此之间的合作,培养团队精神,构建团队文化,发挥团队知识。有了高效的团队,在运用国内外先进的项目管理模式和管理方法,实施标准化、程序化作业。制定各项规章制度,规范团队成员的行为。在进度管理上,以项目经理为进度目标责任中心,对进度目标合理分解,使责任分配到人。制定严格的考核体系,对成员进行有效的激励。在管理理念和管理手段上下功夫,向管理要进度,要工期。营造一个积极的工作氛围,保证进度目标的实现。

四是以进度计划为主,制定其他计划。进度计划的制定是进度管理中的重点工作,计划定得好不好,直接关系到后续各项工作能否顺利开展。很多承包商在开工前不重视计划,为了满足合同工期,草率的编制了一份施工进度计划。在满足了业主的要求以后,计划就搁在一旁了,更谈不上用计划来指导今后的工作。导致后面的工作杂乱无序,无法有效开展。因此,在工程开工前,承包商一定要编制一份详细的、经过论证可行的进度计划。以施工进度计划为主,制定其他的劳动力和材料供应计划、机械设备需求计划、采购和租赁计划、质量控制计划、安全环保计划、资金供应与支付计划等。

3.小结

总之,为了保证工程进度控制目标的实现,有必要按照科学的程序对工程的进度进行管理,在控制的过程中不断总结,为建设项目按照预定的计划投产、运营、产生效益创造有利的条件。

参考文献:

[1]邓平,胡德静. 工程进度管理中的问题与对策[J]. 合作经济与科技. 2009(08) .

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[论文摘要]以青岛地税房地产税收管理系统的开发过程为研究对象，结合项目管理相关知识对系统建设的进度管理进行分析。

软件项目管理是美国在20世纪70年代中期提出的管理概念，当时美国国防部专门研究了软件开发不能按时提交，预算超支和质量达不到用户要求的原因，结果发现70%的项目是因为管理不善引起的，而非技术原因。于是软件开发者开始逐渐重视起软件开发中的各项管理。软件项目管理是为了使软件项目能够按照预定的工期、成本、质量顺利完成，而对项目进行分析和管理的活动。不论是软件项目管理还是普通项目管理，在整个管理活动中对工期的控制尤为重要。项目进度管理是指在项目实施过程中，对各阶段的进展程度和项目最终完成的期限所进行的管理。项目进度管理又叫项目的时间管理或项目的工期管理，是为了确保项目准时完工而必须完成的一系列管理活动。

一、进度控制的基本原理

(一)动态控制原理

项目进度控制是一个不断进行的动态控制，也是一个循环进行的过程。它是从项目开始，当实际进度按照计划进度进行时，两者相吻合;当实际进度与计划进度不一致时，便产生超前或落后的偏差。分析偏差的原因，采取相应的措施，调整原来计划，使两者在新的起点上重合。

(二)系统原理

1.项目计划系统。为了对项目实际进度控制，编制项目的各种进度计划。其中有项目总进度计划、季度和月(旬)计划，这些计划组成一个项目进度计划系统。

2.项目进度实施组织系统。不同分工的项目组成人员遵照计划规定的目标去完成每一个任务。

3.项目进度控制组织系统。为了保证项目进度实施还有一个项目进度的检查控制系统。

(三)信息反馈原理

信息反馈是项目进度控制的主要环节，项目的实际进度通过信息反馈给不同分工的项目组成员，经过他们的消化再将信息反馈给项目经理，由项目经理分析后做出决策，调整进度计划。

(四)网络计划技术原理

在项目进度的控制中利用网络计划技术原理编制进度计划，根据收集的实际进度信息，比较和分析进度计划，利用网络计划对工期，成本和资源进行优化整合。

二、进度控制的方法

(一)采用进度表控制项目进度

通过甘特图对整个项目按照一定的时间比例建立进度控制图表，例如以每个月、旬建立进度表进行监控。当实际进度与计划进度出现差距时应及时采取措施，加快进度。如果实际进度确实影响到整个项目的完工日期，应尽快调整计划进度。

(二)采用网络计划控制项目进度

用网络法制定项目计划和控制进度，可以使项目安排紧凑，便于抓住关键，保证人力、财力、时间均获得合理的分配和利用。因此在制定项目进度计划时，采用网络法确定项目关键线路是相当重要的。

在每项工作完成时，在网络图上记下实际进度的完成时间，以便与计划进度对照和检查。检查结果有以下几种情况:

(1)关键线路上实际进度比计划增加，这种情况会使整个工期延长，必须对关键线路上的工作采取加快进度或缩短时间的措施，以弥补实际进度与计划进度的差距，使实际进度与计划进度保持平衡。

(2)关键线路上实际进度比计划缩短，这种情况对缩短工期有利，此时根据整个项目实际进度情况和项目本身的需要确定项目有无必要提前完成，并重新修订以后的网络计划，并检查关键线路有无变化，做好修订后保证项目的完工。

(3)非关键线路上实际进度比计划增加，一般情况均有调整的余地，对整个网络计划不会有影响。但是，如果超出了非关键线路所计划的时间，而且没有调整的余地，就要检查是否会影响关键线路，甚至使非关键线路改变成为关键线路。如遇这种情况就应要采取相应的措施，保证关键线路的实际进度满足计划的要求。

(4)非关键线路上实际进度比计划缩短，整个网络计划将不受影响。但应从非关键线路的工作中抽调人员加强关键线路上的工作，以达到缩短整个工期的目的。

三、《房地产税收管理系统》中的项目进度管理

《青岛市地方税务局房地产行业税收管理系统》根据国家税务总局房地产税收一体化管理的工作思路，主要解决了税务机关对房地产企业开发项目缺少动态的跟踪管理，对房地产企业的预销售情况不够明晰，以及房地产企业相关其他申报信息过少的问题。系统分为纳税人端和税务局端两部分，房地产企业纳税人通过纳税人端开具由税务机关印制的销售不动产发票和收据，并定期报送相关信息。税务机关通过税务局端接受数据并进行管理。以下是该系统开发过程中用网络计划技术的方法分析了项目的工期。首先列出该项目的工作任务分配表，如下表1:

依照上表编制出网络计划图如图1

由此计算出关键路径所需时间为:5+4+2+2=13周。

尽管网络计划技术可以计算出关键线路，但是仍然要通过项目的调度对实际的工期严格控制。项目的调度是项目实施中各阶段、环节、人员的互相配合、协调的核心。调度工作是项目进度管理顺利进行的重要手段。其主要任务是掌握计划实施情况，协调各方面关系，采取措施，

排解各种矛盾，加强各薄弱环节，实现动态平衡，保证完成项目计划和实现进度目标。

针对本项目调度的工作主要有:监督项目计划的实施、调整协调各方面的进度关系;监督检查项目准备工作;督促软件公司按计划对系统进行编码工作并对临时出现问题采取调配措施;对项目计划的实施结合实际情况进行必要调整;了解硬件设备、软件开发环境、培训及推广的情况;定期召开现场调度会议，贯彻项目主管人员的决策。

在实际的开发过程中，系统上线后因为需求的调整需要对系统进行功能的调整，这不但增加了开发人员的工作量而且也影响着系统的稳定性。进度控制对软件项目管理非常重要同时需求分析一样关系着软件项目的成功。

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关键词：项目进度计划；编制；名仕雅苑

0 引言

进度迟延是导致房地产项目质量和投资目标失控，以及项目建设各方发生纠纷的重要原因之一，因此对房地产项目进度进行安排，制定合理的进度计划，是房地产项目管理过程中一项必不可少的重要环节。出于对名仕雅苑建设项目工期吃紧、环境艰苦、劳动力相对缺乏、责任重大等特点的考虑，为了使这个项目顺利地展开和完工，对该项目的进度进行合理地规划和设计就显得尤为重要。

2基于关键路径法的项目进度计划的制定

2.1工作分解结构

本文选用图表式表示名仕雅苑建设项目工作分解结构，由于前期已经把卫生间、厨房间粉刷，公共部位，房间粉刷，烟道安装等工序完成了，本文主要是对这之后的安装项目工作进行分解，具体见表1所示。

表1 名仕雅苑建设项目工作分解结构

2.2作业活动的排序

任何活动的的执行都必须建立在某些活动完成的基础上才能进行，这便形成了工作中先后的逻辑关系。根据表1对该项目主要作业活动进行排序，并画出这些活动的网络简图，具体见图1。

图1 工程项目网络简图

2.3作业活动时间估算

工序持续时间是在一定的条件下，直接完成该工作所需时间与必要停歇时间之和。本文采用三点估算法对名仕雅苑建设项目的活动进行时间估算，乐观时间、悲观时间和最可能时间，平均时间为乐观时间加上悲观时间加上4倍的最可能时间，然后除以6得到。本文最终采用的是平均时间作为制定名仕雅苑建设项目进度计划工序时间的参考值，具体如表2所示。

表2 名仕雅苑建设项目的活动时间表 时间单位：天

2.4进度计划表的制定

根据名仕雅苑建设项目的活动网络图和活动时间表，本文利用关键路径法，确定名仕雅苑建设项目的关键路径。在整个项目中内墙、地面粉刷工程的路径最长，则此项目的关键路线为123452122。根据该关键路径及各个计划活动的历时估算，项目团队制定了各个项目活动的开工时间和活动结束时间表，以保证工程如期完成。

3 结束语

本文以名仕雅苑建设项目进度计划编制为研究对象，对项目计划制定的具体步骤进行了研究，为该项目进度管理和控制做出一定的参考。

参考文献：

[1]高朋，冯俊文.基于灰色关键链的项目进度管理方法及应用[J].工业工程与管理，2009，14（3）：55-59.

[2]高岩福，张彦彬，于宁.工程项目进度管理模型研究[J].山西建筑，2010，36（13）：201-202.

[3]Yi Yang.Research of Audit Project Schedule Management Based on Critical Chain[J].Information Engineering and Applications，2012，154：49-56.

[4]Raafat Elshaer.Impact of sensitivity information on the prediction of project's duration using earned schedule method[J].International Journal of Project Management，2013，31（4）：579-588.

[5]Saad Al-jibouri.Effects of resource management regimes on project schedule[J].International Journal of Project Management，2012，20（4）：271-277.

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【关键词】 房地产工程； 计划管理

前言

进度计划管理是工程项目管理的重要组成部分，它的切实执行对房地产工程项目的顺利进行具有至关重要的意义。本文主要论述了进度管理工作中可能涉及的一些问题，希望能在房地产项目管理中真正发挥计划管理重大作用。

一、概述进度管理

进度管理也称计划管理或进度计划管理。计划，是指对一个工程项目按特定的要求进行分解，并对分解后的工作规定工序间的逻辑关系，以及各项工作的工期，通过进度计算在时间上对作业进行排列，规定哪些作业何时开始何时结束的一种过程。将这个过程加以表现的文件称之为计划或进度计划。房地产工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到企业的经济效益。

二、进度管理存在的问题分析

进度计划管理工作作为一个工作环节普遍存在于各类项目管理中，但能够落到实处的并不多。计划管理工作本身是非常重要并且能够科学的保证项目顺利进行的，但在实际工作中，它很多时候是纸上谈兵，流于形式。详细的计划确实制定了，但永远不能得到落实。首先，计划制定的不合理，赶工是开发过程的常态。计划制定之初，没有充分考虑项目的实际情况、季节及特点照搬照抄其它项目计划，造成计划不适于本项目，无法作为项目的指导性文件。其次，管理体制不合理，计划的编制各自为政。计划部门负责项目计划的编制、报送工作，开发经营部门负责营销计划、成本测算，主管施工的部门负责现场施工计划，各方配合不到位，造成进度计划管理工作只落在文件上。第三，总是忽略或遗漏工作内容，编制计划时考虑的不细致全面，一旦受到外界因素的干扰就不知所措，问题解决不及时，势必会影响进度计划的实施。第四，将施工企业的计划，作为总控制计划。施工仅仅是项目建设的一部分，项目的进度管理要强调的是整个作业过程以及对作业中各分解工作间的协调和控制，就是对项目全过程的统筹和控制。

三、进度管理的思路分析

1、系统控制。项目进度管理是一个系统工程，是对项目进行计划、组织、指挥、协调、控制，应该具备管理的全部职能，所以要做好进度控制工作，需要有系统的进度控制规划，包括项目总进度控制、年进度控制、季（月）进度控制等内容。这些控制由粗到细、由整体到局部，在执行时应以局部规划保总体规划，最终目标是达到项目总进度控制。

2、动态循环。项目进度管理过程就是随着项目的推进，根据各方的变化情况，对进度计划不断调整的过程。它从项目开始就进入执行的动态。实际进度与计划进度一致时，两者相吻合；实际进度与计划进度不一致时，便产生超前或落后的偏差。分析偏差的原因，是否影响到后续的工作和工期，采取相应的措施，调整原有计划，使二者重新吻合，继续按计划进行。

3、弹性控制。项目进度管理涉及的因素多、变化大和持续时间长，不可能十分准确地预测未来或做出绝对准确的项目进度安排，也不能期望项目进度会完全按既定日程进行，因此弹性控制是必要的。就是在确定项目进度时有合理的间歇，目标留有余地，以使项目进度控制具有应变能力。

4、信息反馈控制。为做好项目进度控制的协作工作，必须加强项目进度的信息反馈。当项目进度出现偏差时，相应的信息就会及时反馈，由计划部门做出偏差纠正，使项目进度朝着预定目标进行，以达到预期效果。

四、进度计划编制中遵循的原则问题分析

1、计划的内容要完整。“科学的计划、可行的措施”是保证计划执行的前提。一份完整的、可执行的计划需要有确定的目标；确定实现目标的途径、方法和步骤。即计划里要有目标是什么？为什么要做？目标的时限？在哪里完成？目标责任人是谁？措施是什么？需要做到什么程度，需要什么资源支持，会有什么风险或障碍？

2、计划要各部门充分参与。许多人片面的认为计划只是计划部门的事，与自己无关，对中间涉及本部门职责的计划从编制开始就抱着应付的态度，在计划执行过程中，又发现本部门计划部分不可行，又片面地认为是计划编制的不科学合理，将责任推至计划部门。计划实际上是一个由计划部门牵头，各部门共同参与的一项工作。首先需要了解企业的所处的内外部环境，确定计划编制的原则和计划期内面临的机会和风险，这需要各部门进行翔实的分析，会涉及公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实等方方面面的问题，需要进行横向的沟通。其次要制定总体目标及各部门目标，即企业总目标和子目标，也就是从战略层面逐步落实到战术层面和作业层面的过程。这个过程需要自上而下、自下而上反复沟通，决策层、管理层、经营层要对目标予以认同，最终子目标要保证总目标的实现。第三要调查分析，制定各种解决方案，因为各部门之间许多工作存在着逻辑关系，企业整体计划的完成需要各部门的协同，因此，需要制定许多方案，并与各部门多次讨论选择最合适的方案，以实现低投入、高产出，提高效率。最后要有评价方案，这个过程更需要各部门进行有效沟通，一个科学的计划加上一个合理的评价方案，可以有效地保证计划的执行。从计划的管理来看，可以看出计划是各部门共同参与的过程，而不应该是计划部门“一个人战斗”的过程。

3、计划的重点是落实。“与其坐而论道，不如起而行之”一个计划再好，工作目标再远大，如不付诸行动都将是一纸空文。各部门应该根据总目标和子目标，制订出详细的落实措施，明确职责，有步骤地扎实推进工作，将计划落到实处，才能不断提升企业的管理水平，提高企业经济效益和社会效益，实现持续发展的目标。

4、计划是可调整的。永恒不变的计划，是不现实的。计划管理中的一个重要环节是计划调整，在执行过程中，由于市场环境、客户需求、资金人员保障、政策法规等发生重大改变，导致计划执行的基础发生变化，就会导致许多事情不是按照我们预期的方向发展，此时以坦然的心态来修正计划。当然，计划是允许一定的偏差的，小于该偏差的就不用调整，但是要加强监控，大于该偏差值的，就要及时调整，否则计划将无法实施。

5、计划要有激励性。计划的内容是尚未实现的，但又是通过努力可以实现的，这就要求计划的制订具有一定的科学性。这个科学性不单单表现在计划的目标上，更应该表现在计划的措施、资源的保障上。计划目标过高，会使人望而生畏，感到遥不可及，从而丧失了信心；计划目标过低，唾手可得，又使人不求进取，不利于调动人员的积极性。只有计划科学可行，才能充分调动计划执行人员的积极性，激发人的内在潜能。因此，科学有效的计划应该是通过努力能够实现的。当然，这要通过科学的计划编制过程来实现的。

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【关键词】房地产开发；项目管理；重点难点分析

前言

随着我国经济的快速增长，房地产业在国民经济中的地位越来越重要，逐渐成为我国经济的支柱产业。房地产的开发管理也逐渐的引起人们 重视，对其管理的重点和难点进行分析，以便更好的进行管理，是目前房地产管理的关键。

一、房地产开发项目管理及其在房地产开发中的应用

房地产开发项目管理的目的是高效率的实现项目目标，项目管理是以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，在开发项目建设的全过程，按照其运行的规律，建立有效的计划、协调、组织和控制的管理系统。房地产的项目管理是一套复杂的管理体系，是以房地产企业、监理公司为主，各参建单位参与的管理系统，融合了项目管理的实践经验，系统的项目管理理论又为建设工程的项目管理提供了理论工具，使建设工程的项目管理日益科学化和系统化。

房地产项目管理包括工程项目质量管理、项目进度管理、成本管理和工程合同、资料、安全、市政配套等多项管理。项目质量、项目进度、和项目成本是整个项目管理的核心内容，也是工程项目管理的重点和难点。要把三者的关系进行很好的处理，难度很大，需要各方面人才的共同配合与合作，对整个的过程进行全面的设计、协调和控制，才能把项目做好，满足客户的需求，实现企业的盈利目标。

二、项目质量管理

建筑工程质量是开发商树立品牌的重要保证，与开发商企业的声誉息息相关，关系到企业的长期发展。房地产作为特殊的商品，工程的质量直接影响到产品的销售或者是租赁，因此可以说，一个项目的工程质量就是工程项目的生命，工程质量一旦出现问题，会对工期造成严重的影响或者是对产品的声誉造成影响，从而影响到投资成本和商品的使用收益。在项目的建设过程中，一定要严把质量关，最项目的质量进行严格的控制，防止质量问题的出现。加强项目的质量管理，主要可以从以下几个方面进行。

1.设计方案的优化。

设计人员要严格的按照开发企业的要求和对产品的定位进行设计，在建设之初，对图纸进行仔细的审核，看是否存在错误。设计的错误或者是变更会给工程的实施带来很大的影响，因此在设计执行时，要做好设计的检查和优化工作，确保设计的科学、合理、可行。

2.施工单位的选择和施工人员素质的保证

施工单位是施工质量的直接保障者，选择具有相应资质和信誉好的施工单位，可以为施工质量打下良好的基础，提供基础的保障。对施工人员的素质也要进行严格的控制，从施工的管理人员、技术人员到基层的建筑工人，都要具有相应的资格和较高的素质。可以采用进行人员培训和引入人才的方式来提高施工单位的整体素质，对工程的实施质量进行保证。

3.施工材料

建筑工程的实施中，材料的质量直接决定着产品的质量，建筑过程中，一定要严把质量关，杜绝不合格的材料进入施工现场。对工程应用的半成品、构配件、永久性设备等进行严格的质量检测后再使用。

4.对施工机械和设备的管理。

施工机械和设备是施工进度的重要保证，性能好的设备和机械才能保证工程的顺利实施和工期的按时完成，因此，在工程的项目管理中，要机械和设备其进行质量的控制。

5.施工方案、施工方法与施工技术。

施工方案和方法的科学、合理，能够有效的促进工程的实施，方案和方法的变更会对工程的进度产生影响，施工技术又是项目质量的关键因素。因此，加强对施工方案、方法和技术的控制也是保证施工质量的必要的措施。

6.做好质量监督工作。

相关的部门要做好施工过程的跟踪监控、指导和检验工作，及时的发现过程实施中的问题并加以解决，充分发挥监理的作用对工程的质量进行保证。

在工程项目的质量管理中，最重要的是做好预防性的控制，对可能出现问题的各个环节的影响因素进行控制，从根本上杜绝问题的产生。做好防范性的工作，制定问题的解决方案，一旦出现问题，马上进行处理。在平时的管理中，也要对质量问题进行严格的控制，即便是小的问题，也要进行严格的管理，以免酿成大的质量隐患。

三、项目进度管理

工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到项目经济效益的发挥。项目进度对开发企业的重要性不言而喻，做好施工项目的进度管理，保证施工的进度也就成了一项重要的工作。对项目的进度管理贯穿于整个项目的总过程。

1.制定进度计划。在工程的设计之初，做好项目的总进度计划，确定工期的总目标，在对现场进行调研和分析的基础上，将各个阶段的工作进行详细的计划，对施工进行指导。

2.保证进度计划的实施。在施工过程中，要保证进度计划的严格施行，将审批后的进度计划布置到各个部门，将责任落实到人，确保物品、人员和资金到位以后进行施工。对施工中存在的影响进度和质量的问题，要及时的进行处理，采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。

项目的进度管理是项目管理中的难点，影响因素较多，实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中，要对这些因素进行详细的分析，列出各个环节可能出现的问题，进行预防性的控制，以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。其中以人的因素最多，不仅涉及到开发商、涉及单位、施工单位、供货单位和监理单位等直接参与的单位，还与政府部门、建设主观部门、有关的协作单位和其他的相关单位具有很大的关系，在项目工程的进度管理中，做好人的因素的管理，对其他各种因素进行分析研究，是做好进度管理的基本要求。

四、项目成本管理

项目的成本关系到企业的利益，对成本进行合理的控制， 是保证开发商经济利益的重要措施。

房地产开发是一项大规模的生产活动，资金对每个开发企业都很重要，做好成本的管理和控制是非常好必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。

项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看，对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理，成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点，虽然具有一定的意义，但对成本控制的成效却不佳。因此，要加强对第一阶段的成本控制，知识方案的选择。做好投资的估算，从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。

五、结束语

综上所述，房地产开发项目的管理重点和难点包括项目的质量控制、进度控制和成本控制三个大的方面，在实际的项目管理中，要根据各个管理的特点进行科学、合理的管理，保证项目工程的实施。

参考文献

[1] 志, 论述房地产开发项目管理中的问题与对策, [J] 中华民居, 2011(9).

[2] 陈祖, 关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析, [J] 四川建材, 2006,32(2).

[3] 马广玉, 谈对如何搞好房地产开发项目管理的探讨, [J] 中国房地产业, 2011(8).

[4] 王斌, 对房地产开发中项目管理的见解, [J]城市建设理论研究（电子版）, 2011(23).

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［关键词］ 项目管理；业主代表；施工

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

一、房地产行业工程管理存在的问题

我国的房地产行业正处于高速发展的环境中，企业所面临的不仅仅是几个单纯的开发项目建设或者项目销售的问题，而是要随时处理数以千个不断发生和变化的项目相关的事件。房地产企业的实质是众多不断变化因素的统一管理系统平台。房地产业与国家政策及社会生活是密不可分的。同时它也是项目相关事件发生的最根本原因。政策与社会环境的一个小变化对整个房地产行业都会产生巨大的影响。大多数企业都遇到过这样的问题- 不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱期、空置率高等问题。这说明了当今房地产开发企业中项目管理人员匮乏，项目管理水平低下的情况。要解决这些问题，开发企业必须在管理模式上。

二、房地产项目工程管理的对策

房地产项目的工程管理主要是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的工程管理。房地产开发企业的项目工程的施工和安装都由中标的施工单位来负责完成。负责企业的项目工程管理，主要是根据项目成本目标体系，以合同管理为手段，对施工活动按照国家规范标准进行严格的监督和控制，以确保整个工程的目标的最终实现。

（一） 质量管理

工程质量是建筑工程的生命、使用性能及可靠性的最终实现的基本保障，它是以合同规定的质量标准和国家法规、规范为目标的监督活动，是现场管理工作的重中之重，监理人及项目经理必须要经常深入现场，熟练掌握图纸和每道工序，对照国家规范、规程、图集认真检查每一道工序，不放过任何一个小细节。各方质量管理人员一定要加强施工工序的质量检验，把管理工作真真正正贯彻到整个施工过程中，通过采取一定的防范措施，避免造成一些不必要的人力、财力及物质的浪费从而加大了工程的投资。

质量管理工作主要有以下几项：

1） 对原材料的检验。2） 随时检查施工方是否严格按照设计图进行施工。如果发现问题，应当及时处理。3） 加大对隐蔽工程的检查和验收。对于隐蔽工程要严格检查，如果上道工序未经验收或者验收不合格，则不得进入下道工序。若验收合格，甲方代表要在验收记录上签字后方可继续施工。4） 要建立质量管理检查相关的文档体系，保证有据可查，特别是对于隐蔽资料的完整性，一定要严格、认真、准确的记录。

（二） 进度管理

控制进度对项目管理至关重要。房地产项目是否能在合同约定的期限内交付使用，直接关系到房地产公司投资效益的发挥。据调查，房地产企业60%的投诉为逾期交房，所以，只有合理、有效的控制进度，才能顺利到达预定目标。建筑工程的进度控制是在施工工期要求的前提下进行的，在考虑到诸多因素影响的同时，必须根据工程的性质特点及施工环境，以此来制定切实可行的施工进度计划。在实施的过程中要时刻检查实际进度是否与制定的计划相符合，对在过程中出现的偏差进行有效数据分析，并及时采取补救措施，偏差较大的情况下可以按照实际情况修改原计划，以确保工程按期竣工。项目进度管理主要由计划控制、偏差控制和过程控制三方面。

1.计划控制

计划控制是指以实施该工程项目前制定的总进度计划作为控制的依据。通过使用一个动态计划管理，将工程全过程和全部活动纳入计划轨道，使项目有序地达到预期总目标。通常用横道图和网络图表示。

2. 偏差控制

偏差控制是指项目进度与实施工程项目之前制定的总进度计划有较大偏差以及影响成本和质量的非常规进度的发生。通过实物量、形象进度、工作量或工时数等指标来衡量工程进度。

3. 过程控制

主要是从工程项目开始准备到竣工阶段的进度按照施工计划分解控制。主要采用计划网络图、WBS （工作任务分解） 等。

（三） 投资管理

质量、进度、投资是工程建设项目中最重要的三部分。房地产投资是指房地产工程项目在建设过程中花费的全部费用。合理、有效的控制投资，要杜绝资金的浪费，以确保工程的顺利完成。

（四） 材料管理

工程的质量取决于材料的质量。为了保证材料的质量，管理者要准确的掌握材料信息，选择供货能力强、信誉好的商家，并且同时在供货时要求对方提供材料的相关资料，并同时对材料进行复检，确保做到万无一失。并且在订货阶段向供货商提供检验的技术标准，并将其列入订购合同。其中部分重要材料应在签订购货合同之前获得样品，将到货后的材料与其进行对照检查。未经检验或不合格的材料不得入库。要对工程进度、造价随时准确掌握，心中有数，准确完成投资计划。

（五） 安全管理

安全出效益，安全出质量，它是确保经济效益实现的前提。不安全的因素及隐患的存在，对质量、进度、投资及合同的顺利履行都带来严重的影响，它威胁着正常的生产秩序。所以，必须建立健全的保障制度和安全的保障体系，从工程项目领导阶层到实施工作的每一个职工，切实实行安全教育，提高安全意识，把安全生产落实到每一个人每一个环节。

（六）变更与签证管理

1. 变更管理

在项目建设过程中，工程变更管理是一项非常重要的内容。变更常伴随着工程价格及实施进度的调整，它是合同双方利益的关注点。因此合理并及时处理好项目变更，对合同的顺利实施及工程造价的控制有非常大的作用。

2.签证管理

在施工过程中，必须认真审核经济签证。涉及计划以外的工程增加量或者减少量，需及时到施工现场与相关人员进行核实记录，原则上要做到即时发生即时签证，避免事后发生纠纷，同时，签证的办理必须按照国家法律相关规定及施工合同，认真对待以确保准确、合理。对于返工、停工、误工等签证的办理，一定要先查明原因并明确责任，做到公平合理，尊重事实。这样才能合理的控制工程的预算。

（七） 资料工程技术资料是评定工程质量、工程技术档案的主要依据和内容，也是施工情况的真实反映，同时也是日后维修、扩建、改建等的主要技术依据。

八） 文明工地

随着建设行业规范化的不断发展，有效的改善了以往施工工地脏、乱、臭的局面。同时企业之间的激烈竞争，也促使企业对自身软硬件设施不断完善，同时树立良好的企业形象，做到文明施工，安全施工。

三、协调管理

（一） 组织协调

建立专门的多方协调会议制度。对比较复杂的部位，应在施工前组织专门的协调会，使各专业队进一步明确施工顺序和责任。无论是会签、会审还是隐蔽验收，所有制定的制度决不能是一个单纯的形式，而应该是实实在在的，或者说是所有的技术管理人员对自己工作、签名应当承担相关的责任。

（二） 管理协调

建立整套健全的管理制度，通过严格的管理以减少施工过程中各专业的配合问题。建立以甲方、监理为主的统一领导，由专人统一指挥，负责解决各施工单位的协调工作。作为甲方管理人员，首先要提高管理者自身素质修养和对业务能力的学习，其次要熟悉掌握与之相关的规范、规程及施工图。最重要是严格执行国家规程、规范及标准。

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关键词：项目；管理；房地产；

房地产项目管理包括了工程项目质量、工程项目进度、工程项目成本以及工程合同、资料、安全、市政配套等等多项管理。而项目质量、项目进度、项目成本是整个项目管理的核心内容，是工程项目管理的重点。项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理三者之间是既相互对立，又相互统一的关系。如果要得到较高的工程质量，就要增加投资，多花费时间；如果要缩短开发周期，加快工程进度，就可能影响工程质量和增加投资；如果要节约投资就要影响工程质量，降低功能配置。所以说三者之间存在着对立关系，但同时三者之间又有其统一关系。增加了开发的投资，看似增加了投资成本，影响了效益，实则不然，增加投资会促进工程建设进度，缩短开发周期，促进投资的早回收，项目全周期效益得到了提高，更有利于企业下一步的可持续发展；提高工程质量标准和功能配置增加了一次性投资和建设周期，但却能节约项目建成后的延期费、周转费和维修费，从而获得更好的投资经济效益；如果将进度计划制定的科学合理，并执行得力的话，在有效缩短建设工期的同时，也会获得较好的工程质量，投入较低的工程费用。可见在工程管理中应充分协调好三者之间的关系，全面的权衡，找到三者之间的一个最佳结合点是关键。

下面就如何做好各项管理工作做一论述。

一、项目质量管理

工程质量的好坏及工程配置的高低直接影响到产品的销售或租售，是开发商树立品牌的重要影响因素，与开发企业的声誉与长期发展息息相关。因此一个项目的工程质量就是工程项目的生命，并且工程质量一旦出现就会很难修复，并且严重影响工期，增加投资成本。这就要求项目建设过程中一定要做好质量的预控，将质量问题消灭在萌芽状态中。

应该从以下几个方面抓好项目的工程质量的管理。

（1）做好设计优化工作，确保设计合理、准确。认真审核图纸，看是否出现差错，是否符合开发企业产品定位要求等。设计出现差错或不合理直接带来工程中的质量问题，所以要严把设计质量关，充分做好设计的优化工作。

（2）确保施工单位资质和施工人员的素质。选择有相应资质的和信誉好的施工单位很重要，这对工程质量起到很大的影响。另外施工单位的施工人员素质同样需要慎重选择，从施工管理人员的素质到施工操作人员的素质都要认真考察和选择，这些都直接关乎到工程的质量。

（3）对施工方案、方法和工艺及相关的技术措施进行有效控制。

（4）严把材料关，不合格的工程材料必然带来不合格的工程质量，须严格控制好用到工程中的材料、半成品、构配件、永久性设备及器材等的质量。

（5）控制好施工中用到的机械、设备的质量。

（6）认真做好施工过程中的跟踪监控、检验和指导纠错工作，充分利用监理的作用。

对质量的控制重点就是要做好防范和预控，就是对可能出现质量问题的各个环节的影响因素进行控制，做好解决问题的准备。一旦出现质量问题就能及早分析原因，及早想办法解决处理。平时管理中决不能姑息小问题，小隐患可能造成大的质量问题。

二、项目进度管理

工程项目的进度对开发企业的重要性是不言而喻的，如何做好项目的进度管理自然就成为一项很重要的工作。对进度的管理应该从项目之初就开始着手。

（1）首先要做好项目设计前的准备工作：①确定工期总目标；②编制项目总进度计划；③编制准备阶段详细工作计划并控制该计划的执行；④施工现场条件调研和分析；

（2）紧接下来要做好设计阶段进度管理工作：①编制设计阶段工作进度计划并控制执行；②编制详细的出图计划，并控制执行；

（3）做好施工阶段的管理工作：①编制施工总进度计划并控制其执行；②编制施工详细阶段性计划并控制其执行；

做好这些工作的同时我们应该看到影响项目进度的因素很多，所以要充分考虑到各影响因素对各环节任务完成的影响。详细的列出各环节可能出现的各种影响因素，并事先做好规划，提前采取及时有效的措施来消除，解决各个存在的影响因素以保证各环节计划的有效实施。影响进度的因素有：人的因素、技术、材料设备与构配件、施工机械设备、资金、自然环境和社会环境等等因素，其中以人的因素为最多，有开发商、设计单位、施工单位、供货单位以及监理单位，还有政府部门、建设主管部门、有关协作单位和社会其他相关单位等等。要做好各种因素的分析研究，对影响各个环节计划完成的所有因素做好提前的处理准备。

三、项目成本管理

施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，首先强调办理工程签证的及时性。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据及照片资料等，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。

房地产开发是个大投入、大产出的生产活动，资金对每个开发企业都是至关重要的，充分的管理好开发的成本是非常必要的。对于开发成本包括了以下几方面：

①土地费用；②前期工程费；③建筑安装工程费；④基础设施费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费；⑦财务费用；

其管理分为两个大的阶段：（一）策划、设计阶段的成本管理（二）发包、施工阶段的成本管理。而项目成本管理控制的重点在于设计阶段。从国内外相关统计数据来看，影响项目投资最大的阶段是占开发项目建设周期1/4的技术设计结束前的工作阶段：在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%-95%，在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%-75%，在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%-35%，可见成本管理的关键在施工以前的投资决策和设计阶段。很多房地产企业将重点放在第二个阶段，固然有其重要意义，但却有所偏颇，这就是要求项目成本管理要重视方案的选择和做好投资的估算。

四、项目协调管理

在现实的房地产操作中，并不是对每一个阶段都进行控制，而是根据价值工程分析各个阶段的可控性。在管理的过程中，管理收益随着管理过程的增多边际效益递减，而管理成本边际增加，这些成本最终会转移到消费者，因此，房地产管理的价值就是寻求销售价格的最小化。实现的方法主要是用价值工程。所谓价值工程是一种方法学，是一个组织化过程，是在满足质量、可靠性、施工和其他重要因素的同时减少不必要成本的全寿命周期管理。

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关键词：房地产项目管理；成本管理；质量管理；进度管理；安全管理

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：

前言：

房地产项目管理包括了项目质量、项目进度、项目成本以及合同、资料、安全、市政配套等多项管理。通过项目管理寻求成本、进度、资源和质量等要素的最优均衡控制。

1.加强房地产项目管理的措施

加强项目管理就是采取多种措施，充分发挥项目的优越性，发挥项目管理小而精、小而专、小而活的优势，把管理推向一个新台阶。

1.1加强管理，建立科学的管理模式

加强管理，是指在现有管理水平的基础上，针对影响工程品质的一些关键问题，从技术、人事制度上建立更有效的、更加科学的管理体制，明确每一个人员的目标责任。从而达到进一步提高管理水平的目的。

1.2正确选用方法，作为管理的保证

要找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种先进的管理方法，以提高项目管理水平和工作效率。

1.3要把选准项目经理，建好项目管理层，作为加强工程项目管理的“龙头”

实行项目管理的目的是提高工程品质，这就要求项目经理必须懂业务、善管理，既能抓住重点，又能调动项目部成员的积极性。作为项目的指挥者，项目经理要担任的职责是对项目的计划、组织和控制，要把选准项目经理，建好项目管理层，作为工程项目管理的“龙头”来抓。

1.4加强项目内部管理。项目内部管理是项目管理的核心，更是工程质量好坏的落脚点加强项目管理，要坚持精干高效，结构合理、“一岗多责、一专多能”的原则，做到对项目机构的设置和人员编制弹性化，对项目部管理层人员要根据项目的不同特点和不同阶段的要求，在各项目之间合理组合和有效流动，实行派遣与聘用相结合的机制，根据项目大小和管理人员性格、特长、管理技能等因素合理组合，保证项目部管理层整体合力的管理，作为加强工程项目管理的“核心”有效发挥。

1.5提高项目管理人员综合素质，高效实施项目管理

要使项目实施优质管理，快速实施，其管理人员一定要具备卓越的管理素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以项目为中心的思想。只有具备一支高素质的项目管理队伍，才能使项目的各项工作在正常、有序、高效的开展。

在搞好管理的同时，应加强企业管理人员的技术培训和专业水平的提高，以及对新技术产品的了解掌握。培养施工人员的敬业精神与细致的工作作风，施工中不遗琐碎，不留后患。

2.必须抓好项目开发过程中的质量、进度、成本管理等工作

2.1工程质量

工程质量关系到人民生命及财产安全。随着改革开放不断深入和发展，我国的房地产产品质量和服务质量的总体水平不断提高。多年来，我国一直强调必须贯彻“百年大计，质量第一”的方针，这对建立和发展社会主义市场经济和扩大对外开放发挥了重要作用。加强工程质量管理是切实提高工程质量的必要前提和有效保证。作为房地产产品的工程项目，投资和耗费的人工、材料、能源都相当大，投资者付出巨大的投资，要求获得理想的、满足适用要求的工程产品，以期在预定时间内能发挥作用，为社会经济建设和物质文化生活需要作出贡献。如果工程质量差，不但不能发挥应有的效用，而且还会因质量、安全等问题影响国计民生和社会环境的安全。房地产项目质量的优劣，不但关系到工程的适用性，而且还关系到人民生命财产的安全和社会安定。加强质量管理，确保国家和人民生命财产安全是房地产企业质量管理的头等大事。

任何事物都是质和量的统一，有质才有量，绝不存在没有质量的数量，也不存在没有数量的质量。质量是反映事物的本质、特性，是前提；而数量则是反映事物存在和发展的规模、程度、速度、水平等的标志。没有质量，就没有数量、品种、效益，就没有工期、成本、信誉。

2.2工程项目的进度

工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到项目经济效益的发挥。因此本人负责管理的“东洲商务公寓”高层建筑工程项目，计划拟定总工期730天，至主体结顶390天；为了能按时完成项目的管理目标,在项目管理前期规划中采取了以下几点措施:

（1）制定的“时标网络计划图”——根据施工单位提供的网络计划图、甘特图(横道图),结合公司的动态管理要求,经与施工单位多次沟通后共同确定东洲商务公寓“时标网络计划图”作为进度管理中双方检查的依据。

依据制定的“时标网络计划图”,经项目部全体成员的努力，运用“头脑风暴”法设置了基础完成、裙房结顶、十五层完成及主体结顶等里程碑点,制定“计划里程碑图”作为进度管理的双方控制节点和检查依据。

（2）做好“采购管理计划”——在项目实施阶段的前期,项目管理者应根据项目的特点和工程情况做好“材料采购管理计划表”和“分包管理计划表”，便于相关部门做好配合工作,及时跟上工程需求,避免影响工程进度。

（3）严格图纸会审——由于房地产公司对设计工期要求紧，设计院提供的施工图中细化程度不够，错误、失误较多；一因此要求项目管理人员以积极的态度参与技术评审,使得项目管理人员有足够的能力发现简单的设计问题；其次，必须给监理单位和施工单位施加压力，让其辅助发现技术问题，发现问题给以奖励，不能发现问题给以处罚。

（4）建立项目管理的模式与组织架构——根据公司管理要求建立项目管理的模式与组织架构, 按业主、监理和施工承包商三个层次建立工程进度管理机构；业主层以工程管理部门为管理主体，规范工作模式、操作程序、业务制度，明确项目“总工期730天，至主体结顶390天”的管理目标。

2.3成本管理

项目成本管理是施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。

（1）制定目标——目标成本

目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。

（2）明确岗位职责——责任成本体系

“责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。

（3）跟踪执行——动态成本法

经过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清晰”之后，我们便进入最重要的第三步：目标成本执行过程的跟踪——动态成本。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。

3.安全管理

3.1安全制度要求：总包单位必须建立完善的安全管理机构和安全管理制度，施工现场必须设立专职安全员专门负责安全生产管理，专职安全员必须有明确的安全管理目标及专业的安全管理知识。平时做好安全资料特别是工人的安全教育和安全技术交底工作。

3.2安全专项方案：危险性较大的分部分项工程必须按相关规定编制专项方案，并报送监理单位和业主审核，严格按照审核后方案实施施工（例如：楼层砼浇捣前支模架必须验收合格后方可浇捣）。

3.3文明施工：施工单位必须严格按照本市文明标化工程的要求组织施工，并及时检查安全防护设施的，杜绝安全事故的发生。

3.4安全评分与奖罚制度：

（1）安全检查为6个大项，其中每一项的检查评分为100分，以平均总得分为最终得分数，每个大项里面包含的每个检查内容都随机抽查，根据实际的情况进行评分，评分标准见附表。

（2）评分规则：评分表一式三份，由三家单位（施工单位、监理单位、建设单位）同时单独评分，最后汇总一起得出最后平均得分数。

（3）建设单位和监理单位每月对两个标段进行一次安全大检查并进行评分（检查的时间暂定每个月的月底，并根据实际情况进行调整）。对总平均得分85分以上的当月对该项进行5000元的奖励，对总平均得分 70分以下的当月对该项进行5000元的处罚，检查情况和评分情况上墙公示。

（4）对检查后提出需要整改的部位必须在规定的时间内进行整改完毕，如未及时整改或整改不到位的，视情节严重作500-1000元罚款处理，并在工程款支付时按整改延迟时间长短做相应调整。

（5）对每月所得的奖罚款均在当月结算清，有奖励的在工程款外一次性奖励，有罚款的当月上报财务在履约保证金中扣除。

4.结束语

房地产开发项目管理是一项庞大而复杂的工作。既要分清主次，抓住重点；又要各项兼顾，协调推进；既要统筹全局，又要重视细节。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断运用新技术、新工艺、新方法、不断开拓创新，在实践过程中不断学习、体会、丰富和提高，只有这样才能做好房地产开发的项目管理工作。

参考文献：

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1.1按管理目标划分，项目管理方法有进度管理方法、成本管理方法、安全管理方法、现场管理方法等。

1.2按管理方法的量化程度划分，项目管理方法有定性方法和综合管理方法。其中定性方法是经验方法，综合方法是定性方法和定量方法的结合。

1.3按管理方法的专业性质分，项目管理方法有行政管理方法、管理技术方法和法律管理方法等，这是最常用的分类方法。

2项目开发单位项目管理要点

2.1提高相关业务部门人员的素质和能力如果相关业务部门人员的职业道德和业务素质得不到重视，根本无法建立目标成本控制体系来准确对成本进行管理。因此，需要定期安排相关人员参加业务培训，让其及时掌握业务上的最新动态。除了定期的业务培训，培养业务人员的职业道德的工作也不容忽视，同时，加强其对相关法律法规的认识。企业可以建立一个内部人才库，分享管理具有不同技能的人才。统一管理，让组织业务人员定期参与整治学习和相关教育课程。

2.2做好房地产策划。投资者需要以市场为导向，做好房地产的策划和开发，规范化操作，将品牌化观念来占领市场。减少在策划中的失误，保证既定目标的实现，增强企业和项目的竞争力。社会资源、人力资源、概念资源、物力资源整合起来形成前所未有的优势。特别是在营销策划中要结合市场对于楼盘的消费层次和消费人群、价格和户型等进行决策，以销售的情况来进行楼盘的再建设，这是一种长远的销售眼光，培养出客户区域市场，主动去创造效益而且实现了以人为本的理念，对于品牌的塑造有很好的作用。

2.3投资控制。投资控制属于决策的一部分，决策之前需要对建筑区域进行实地的考察，并综合相关的数据，尽量的在保障质量的前提之下，缩短投资的金额。投资方可以根据投标情况选择资金合理的投资单位，然后订立相关的合同，一旦签订了合同，就应该严格按照合同条款办事。

2.4项目进度管理。（1）设计前的进度管理。a.确定工期总目标。b.编制项目总进度计划。c.编制准备阶段详细工作计划并控制该计划的执行。d.施工现场条件调研和分析。（2）设计阶段进度管理。a.编制设计阶段工作进度计划并控制执行。b.编制详细的出图计划，并控制执行。（3）施工阶段的进度管理。a.编制施工总进度计划并控制其执行。b.编制施工详细阶段性计划并控制其执行。

2.5加强企业管理的文化建设。企业的管理文化决定了全体员工的核心价值观，对于人们的思维模式和行为模式都起到了潜移默化的作用，具有很好的规范和调节作用。在进行房地产项目管理的时候需要对于核心的管理对象的管理意识和水平进行一定的培训和提高，在企业的实践过程中塑造出以人为本的核心文化体系，尊重人。信任人、关心人和培养人，在企业文化氛围中聚集人才，使房地产企业成为竞争中的赢家。

2.6质量控制。项目开发方工程项目质量控制，包括勘察设计、招标投标、施工、竣工验收各阶段，在设计阶段，通过招标选择最优质量保障的设计单位。在施工阶段，通过施工准备、施工过程、施工验收全过程的全面质量监督管理、协调和决策，在质量自控主体和监控主体共同努力下，保证竣工项目达到投资决策所规定的质量标准。

2.7信息管理。信息管理指的是信息传输和合理的组织和控制。根据大量的事实考察我们发现，大部分的施工问题的引发因素都是数据资料的管理方面。这种问题导致了不必要的经济浪费，所以必须采取信息化的管理模式。在项目实施过程中为实现有序的科学信息管理，参与各方都要编制各自的信息管理手册，利用互联网服务于项目的投资控制、进度控制、合同管理。

2.8品牌建设。随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高，房地产开发企业应重视企业的品牌建设。当然，企业的品牌建设不是靠大量广告投入，自我吹嘘，而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上，再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个过程，它是以开发商一个个成功项目作为载体，逐步为市场所认可，最终形成企业自身的品牌和形象。

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关键词：房地产；工程项目；施工管理

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2014）3-0148-02

改革开放以来，我国房地产市场发生了翻天覆地的变化，自从我国决定将建筑业作为整个的突破口以后，施工项目管理的理论水平和实践水平都大大提高，取得了明显成效，然而随着改革的不断深入，许多工程项目的问题又暴露出来，过去粗放式的管理模式已经不能现代管理模式的需要，需要更加精细化的管理，注重细节。本文对目前工程项目管理中存在的问题进行分析并提出解决方案。

1 工程项目施工管理的问题分析

1.1 进度管理的问题分析

1.1.1 进度计划形式大于实质

近年来，很多单位将进度计划作为一种摆设，只是形成在纸面上并没有真正落实。针对小项目很多人不重视工程项目进度计划。但针对大型工程而言，其工期长、施工工艺复杂。如果没有周密的进度计划，施工单位很难在一个比较长的时间里向业主及监理工程师报告实际的施工情况。同时对于房地产企业而言也很难控制项目的实际施工进度，使其处于被动状态，不利于对施工单位的管理。

1.1.2 计划工作与实际工作脱节

很多情况下计划工作与实际工作是相脱节的，产生这种现象的原因有以下几个方面：①施工企业编制人员编制的进度计划水平较低，不能如实反映实际施工状况，从而使进度计划失去原有的指导作用。②编制内容概括含糊的进度计划无法指导工程项目实际施工，从而导致施工现场混乱，控制现场困难。这种进度计划不易体现实际问题，而一旦发现进度拖延时，已经可能造成难以挽回的后果以及经济损失，可能导致业主对施工单位的不满，影响企业信誉。

1.1.3进度偏差产生的原因分析

进度偏差是施工项目过程中最经常发生的现象，分析偏差产生的原因包括：a.编制进度计划失误，进度计划编制者经验不足导致考虑不周或指令不明确等问题；b.管理过程的失误：一方面是沟通问题造成的管理过失，导致工程指令无法顺利下达，达不到预期效果，导致下达任务时各单位之间缺少协调和信息沟通，所以许多工作脱节；另一方面，工程实施者缺乏工期意识，拖延了工程活动。如管理者拖延了图纸的供应和批准，任务下达时缺少必要的工期说明和责任落实。

1.2 质量管理存在的问题

1.2.1 缺乏质量管理意识

一方面，业主方管理人员缺乏质量管理意识，完全依赖工程项目监理，没有主动控制的意识，导致在监管不利的情况下，工程质量得不到保证。另一方面，实际施工中质量控制仍停留在事后控制阶段，施工单位主观质量管理意识薄弱。实际工作中，很多施工单位缺乏自检的环节，只是将质量检查质量管理落实在口头上，并没有书面上的正式文件，不能坚决贯彻的质量管理责任制，这是导致工程质量出现问题的重要原因。

1.2.2 工程监理在工程施工中的作用弱化

工程质量出现问题，一方面是施工单位质量管理的不到位，另一方面是工程监理单位没有承担其质量管理的责任。《建设工程质量管理条例》中规定，工程监理单位应选派具备相应资格的监理工程师进驻施工现场，监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式对建设工程实施监理。而实际工作中，监理公司与施工单位之间的利益关系导致工程项目质量得不到应有的保证，出现很多质量问题。

2 施工管理的创新

2.1 进度管理创新

2.1.1 编制进度计划的原则

从工程实践来看，编制进度计划没有一定之规，但应符合以下三个原则。第一、编制进度计划应粗细程度适中，过粗会导致进度与实际脱节，使进度计划无法发挥其作用，过细会导致计划繁琐造成不必要的误解；第二、编制进度计划应充分考虑施工工序与施工工艺的衔接，使工程项目进度计划能够反映实际施工状态；第三、编制进度计划应尽量满足业主对形象进度的要求，因此在编制进度计划过程中应注意考虑这方面的影响。

2.1.2 加强进度管理，避免由于管理过失造成的损失

根据施工进度计划，对实际进度进行纠偏对，同时对引起进度拖延的原因采取措施，防止其计划影响紧后工作的进度计划，特别对计划不周、实施不当等管理失误等原因造成的拖延，应加强企业内部管理落实进度管理责任制。对己经产生的拖延，采取措施以弥补。避免由于未采取措施给企业及业主带来更大的损失。弥补的主要通过调整后期计划，采取措施赶工以保证后期的活动按计划执行，而由于赶工造成的工程项目成本的增加应注意核算，控制在成本计划的范围内。

2.1.3 加强进度管理责任制

进度管理对于施工单位而言也是“面子工程”，如果建设单位及监理单位在进行进度检查时发现进度严重滞后，对施工单位后期继续承揽相关业务会受到很大影响。因此，为避免产生此类情况应加强进度管理责任制，至上而下贯彻进度管理责任制，引入奖惩制度并进行后续跟踪管理。

2.1.4 进度计划实施上的改进

根据现场施工经验，提出以下改进措施：①重新分配资源，可以调动员工积极性增加加班制度或增加招聘新员工，使人员配置能够与进度计划相匹配。②将部分任务转移给其他单位，随着风险的转移也伴随着费用的增加以及管理协调工作的增加，需要较强的管理能力。③将前后顺序工作改为平行工作。

2.2 质量管理创新

2.2.1 强化质量意识

建设单位应要求施工单位项目负责人对施工现场技术工作人员及农民工加强宣传教育，强调搞好工程质量的重要意义与作用，使其断强化工程质量意识；同时应建立工程质量终身责任制，把工程质量的好坏与责任者个人的切身利益相结合，消灭豆腐渣工程，坚决贯彻质量终身责任制度的实施，增强确保工程质量的责任感，自觉加强质量管理，将自检工作落到实处，满足建设单位的要求。

2.2.2 注重现场的质量管理

首先，严格执行行业标准，加强质量检查，防止质量通病发生，杜绝质量事故的发生。坚持月、旬、周质量检查工作，使工程质量的全过程都处于受控状态。其次，实行重点部位和重点内容的监督检查制度。在实际工作中，关键部位的每道工序，均应有一名施工员或技术员指导监督施工，将质量问题解决在施工过程中。第三，加强工程监理的岗位职责，建立健全三方互相监督体系，出现质量问题，实行监理问责制度，工程监理单位也承担相应的连带责任。

3 结 论

从我国施工管理现状出发，对我国目前的工程项目施工管理所存在的问题进行了分析和论述，总结以下几个方面。

3.1 制定可用的进度计划

为了有效的控制施工进度，必须制定行之有效的进度计划，而不是“摆设”的进度计划。这就要求施工单位对施工进度总目标进行层层分解，制定合理合理有效全面的进度计划，并根据进度计划进行时时跟踪纠偏，同时，应根据工程实际情况适时调整进度计划，对引起偏差的原因及时分析表采取不同的补救措施。

3.2 强化施工质量管理力度

在工程项目施工中，针对影响项目施工质量的因素应采取科学的质量控制方法和措施，同时强化项目质量责任制，制定行之有效的奖惩办法，强化施工质量管理奖惩力度，尽量避免质量事故的发生。只有应用科学的施工方法和先进的项目管理制度相结合才能进一步提高工程项目的施工质量。