商业综合体的发展前景范文

导语：如何才能写好一篇商业综合体的发展前景，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

美国纽约洛克菲勒中心，是当今世界上规模最庞大的私人商业与娱乐中心，它位于纽约最繁华的商贸金融中心曼哈顿岛。70层高的RCA大楼是整个中心的主体建筑，当中还有商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼，以及剧场和电影院等娱乐设施。加拿大多伦多伊顿中心是通过商业步行街方式，将商业及其他功能空间有效组织在一起的成功实例。伊顿中心堪称加拿大最大的现代化百货公司，是跨越5个街区的庞大多层商业综合体，由百货公司、零售商店、24层塔式办公大楼和车库等组成。法国巴黎德方斯新城事务区，则是巴黎市郊的一个高层贸易办公区，位于巴黎城市轴线爱丽舍田园大路往西的主干道上，其规划不仅充分考虑到商业综合体的实际运营情况，还格外设计了商业区之间通畅的交通路线布局。在日本东京的阳光城，有一幢60层共240米高的办公楼，以及一幢38层的旅店，阳光城底部设有地下3层的商业街，商业街中心布置有贯通到楼顶的中庭。屋顶广场上设计了两幢分别为7层、10层的建筑，当中综合了多种功能，如展览馆、水族馆、剧场、天文馆等。

此外，北京798艺术区是国内比较有代表性的商业综合体，从艺术大师的画展、流行时尚的走秀，直至新产品会……798每天都在不间断的上演各式各样的“走秀”，已成为北京都市文化新地标。艺术区的名字是由北京国营电子工业老厂区的名称沿用而来，人们在798艺术区的发展过程中形成了798共识，因此798也指这一艺术区引申出的文化概念，重点推崇LOFT这种时尚居住与工作方式。北京798的入驻者里，既包括设计、出版、展示、演出、艺术家工作室等文化行业，又包括精品家居、时装、酒吧、餐饮、蛋糕等服务性行业。在对原有历史文化遗留进行保护的前提下，他们将原有工业厂房进行了重新定义、设计和改造，带来的是对于建筑和生活方式的创造性理解。这些空置厂房经他们改造后，本身就是一件崭新的建筑精品，在历史文脉与发展范式、实用与审美之间，与厂区的旧建筑展开了生动对话。2003年，798艺术区曾被美国《时代》周刊评为全球最有文化标志性的22个城市艺术中心之一。同年，北京首度入选《新闻周刊》年度12大世界城市，原因在于798艺术区把一个废旧厂区变成了时尚商业社区。2004年，北京被列入美国《财富》杂志每年度评选的世界最有发展前景20大城市之一，入选理由仍然是超凡脱俗的798时尚商业社区。

综上所述，纵观当前国内重点商圈建设发展趋势，以商业综合体为代表的地产项目，日益成为推动城市商圈发展和新型城区商业配套建设的主力军。这些大规模、立体式、多业态、体验式的“微商圈”购物中心项目，由开发商统一规划建设、统一物业管理，提供足够的停车空间等公共服务。它与一般社区商业项目和商业街相比，布局凸显集群化、服务型特色鲜明，满足了区域内人们购物、餐饮、娱乐、文化消费的多重需求，是新兴城区商业聚集的新型态、新方向，也是城市大面积地产开发商配套建设的主形态。

如今，商业综合体作为最普遍的综合体实践形式，逐渐得到了市场青睐。然而，在中国仍然是方兴未艾的事物，国内许多城市中的商业综合体应被称为城中城。从尺度规模上看，都是超的单体建筑的组合，整个商业综合体与周边割裂，没有同城市脉络和城市其他空间接轨，形成了孤岛状态，并不符合建造初衷。同时，由于其定位过于高档，致使很多人对其敬而远之，成为目前商业综合体普遍存在的弊病。其实，商业综合体就是一台非常精密而高效的机器，若要改善环境必须特别强调交通问题。与其说交通是商业综合体的一员，不如说是整个商业综合体的引擎，因为完善的交通不仅能带来大量人流，还能带来无数的潜在商机。所以，交通是商业综合体最有力的配套设施，无论商业综合体的功能是办公、酒店，抑或其他形式的购物空间，其核心内容仍是透过设计，令商业综合体的功能场所与城市其他功能空间接轨，也是商业综合体成功的基本点。换句话说，就是从城市角度了解商业综合体如何有效推进城市化进程，并与城市其他部分有机结合。

但是，商业综合体的设计应该换位思考，从宏观角度思考定位和功能。有些商业综合体不太成功，主要因为开发商臆断设计而不考虑实际消费能力。当然，综合体设计绝不是某一方独立主导就可完成的事情，首先要考虑人性化设计与城市脉络的联系。例如英国的城市脉络比较紧凑，商业综合体与城市周围的人流紧密结合，就连商业中心的每个出口设计都要与街道对接。商业综合体是城市可持续发展的重要因素，多在人流密度比较高和交通枢纽地区起到核心作用。同时，它也为城市提供了一个多彩空间，因为好环境能使人充分活力与朝气，这必然给商业空间再次带来正能量的商机。可见，商业综合体的文化内涵同样不容忽视，将公共商业建筑与文化巧妙融合，更有利于促进商业综合体的壮大。

广场上设计了两幢分别为7层、10层的建筑，当中综合了多种功能，如展览馆、水族馆、剧场、天文馆等。

此外，北京798艺术区是国内比较有代表性的商业综合体，从艺术大师的画展、流行时尚的走秀，直至新产品会……798每天都在不间断的上演各式各样的“走秀”，已成为北京都市文化新地标。艺术区的名字是由北京国营电子工业老厂区的名称沿用而来，人们在798艺术区的发展过程中形成了798共识，因此798也指这一艺术区引申出的文化概念，重点推崇LOFT这种时尚居住与工作方式。北京798的入驻者里，既包括设计、出版、展示、演出、艺术家工作室等文化行业，又包括精品家居、时装、酒吧、餐饮、蛋糕等服务性行业。在对原有历史文化遗留进行保护的前提下，他们将原有工业厂房进行了重新定义、设计和改造，带来的是对于建筑和生活方式的创造性理解。这些空置厂房经他们改造后，本身就是一件崭新的建筑精品，在历史文脉与发展范式、实用与审美之间，与厂区的旧建筑展开了生动对话。2003年，798艺术区曾被美国《时代》周刊评为全球最有文化标志性的22个城市艺术中心之一。同年，北京首度入选《新闻周刊》年度12大世界城市，原因在于798艺术区把一个废旧厂区变成了时尚商业社区。2004年，北京被列入美国《财富》杂志每年度评选的世界最有发展前景20大城市之一，入选理由仍然是超凡脱俗的798时尚商业社区。

综上所述，纵观当前国内重点商圈建设发展趋势，以商业综合体为代表的地产项目，日益成为推动城市商圈发展和新型城区商业配套建设的主力军。这些大规模、立体式、多业态、体验式的“微商圈”购物中心项目，由开发商统一规划建设、统一物业管理，提供足够的停车空间等公共服务。它与一般社区商业项目和商业街相比，布局凸显集群化、服务型特色鲜明，满足了区域内人们购物、餐饮、娱乐、文化消费的多重需求，是新兴城区商业聚集的新型态、新方向，也是城市大面积地产开发商配套建设的主形态。

如今，商业综合体作为最普遍的综合体实践形式，逐渐得到了市场青睐。然而，在中国仍然是方兴未艾的事物，国内许多城市中的商业综合体应被称为城中城。从尺度规模上看，都是超的单体建筑的组合，整个商业综合体与周边割裂，没有同城市脉络和城市其他空间接轨，形成了孤岛状态，并不符合建造初衷。同时，由于其定位过于高档，致使很多人对其敬而远之，成为目前商业综合体普遍存在的弊病。其实，商业综合体就是一台非常精密而高效的机器，若要改善环境必须特别强调交通问题。与其说交通是商业综合体的一员，不如说是整个商业综合体的引擎，因为完善的交通不仅能带来大量人流，还能带来无数的潜在商机。所以，交通是商业综合体最有力的配套设施，无论商业综合体的功能是办公、酒店，抑或其他形式的购物空间，其核心内容仍是透过设计，令商业综合体的功能场所与城市其他功能空间接轨，也是商业综合体成功的基本点。换句话说，就是从城市角度了解商业综合体如何有效推进城市化进程，并与城市其他部分有机结合。

但是，商业综合体的设计应该换位思考，从宏观角度思考定位和功能。有些商业综合体不太成功，主要因为开发商臆断设计而不考虑实际消费能力。当然，综合体设计绝不是某一方独立主导就可完成的事情，首先要考虑人性化设计与城市脉络的联系。例如英国的城市脉络比较紧凑，商业综合体与城市周围的人流紧密结合，就连商业中心的每个出口设计都要与街道对接。商业综合体是城市可持续发展的重要因素，多在人流密度比较高和交通枢纽地区起到核心作用。同时，它也为城市提供了一个多彩空间，因为好环境能使人充分活力与朝气，这必然给商业空间再次带来正能量的商机。可见，商业综合体的文化内涵同样不容忽视，将公共商业建筑与文化巧妙融合，更有利于促进商业综合体的壮大。

此外，还不得不提万达董事长王健林的“猛进”策略。近日，一条与商业地产相关的新闻引发高度关注：新科大陆首富王健林在青岛300亿大手笔投资东方影都。

篇2

【关键词】城市综合体；可持续性发展；系统性

Discussion on Sustainable Development of Wuhan city complex

Chen Jun，Zhu Ye

（Wuhan Polytechnic Wuhan Hubei 430074）

【Abstract】This paper introduces the development of the urban complex， as well as Wuhan complex in urban development process in the development of the status quo， the clarity of the sustainable development of the urban complex is the development trend of urban complex in the future， and has carried on the discussion and analysis from the perspective of sustainable development of Wuhan urban complex system development.

【Key words】Sustainable development；System

1. 引言

随着城市化进程的不断发展，估计我国在未来20年内城市新增人口将在4亿左右，要解决如此大规模城市人口的居住和生活需求，建设城市综合体是个现实的选择。习惯快节奏的现代都市人需要有一个方便、快捷、经济等多功能集于一体的综合空间，进行高效率的生活和工作，所以城市综合体应运而生。城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会议、餐饮、展览、文娱休闲和交通等功能空间的三项以上进行有机组合，从而形成一个规模大、功能多、效率高、交通便利的相互依存、相互助益城市建筑综合空间。所以，城市综合体是社会、经济及城市形态发展到一定阶段的必然产物。近年来，我国各城市掀起了城市综合体规划建设热潮，城市综合体呈现蓬勃发展态势。

2. 城市综合体分类

2.1 城市综合体按所处位置不同可以划分为： （1）城市CBD中心的城市综合体，如北京万达广场；（2）交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城；（3）城市副中心城市综合体（城市副中心是城市经济新增长点），如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；（4）城郊结合部城市综合体，如江苏昆山世茂・蝶湖湾。

2.2 城市综合体按规模可分小、中、大型三种，建筑面积在10万m2～20万m2为小型，20万m2～50万m2间为中型，大于50万m2为大型综合体。由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体目前的选址在城郊结合部居多。

3. 城市综合体特征

3.1 超大的室内外空间。

城市综合体与城市规模相匹配，与现代化城市立体交通系统相联系，一般都具有超大的建筑群体和生活空间。建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

3.2 立体交通体系。

通过地面交通、地下交通、天桥层的有机规划，将建筑群体的内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等有机联系，打破了传统街道单一层面的概念，由不同交通方式有机组合而成的综合换乘中心，形成丰富多变的立体交通空间。

3.3 现代城市设计。

应用现代城市设计理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、植栽、铺装、照明等手段形成丰富景观与舒适环境，使城市综合体自身景观与城市景观有机融合。

3.4 高科技集成设施。

城市综合体集合了大量高科技、智能化的设施。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯等为主；通讯由电话、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证，以适应未来数字化办公、生活和休闲需求。

4. 国内城市综合体的发展

（1）我国的城市综合体发展大致有三个层次。我国的北京、上海、深圳等城市在20世纪90年代就建成了国内最早的的城市综合体，例如北京的国贸中心，上海的新天地，深圳的华润中心等。这些地区已建成的城市综合体的总体数量较多、单体规模较大，已经由开发建设阶段发展到成熟运营阶段。

（2）杭州、成都、济南和宁波等城市的综合体发展虽然起步略晚，但是发展迅速，这些城市都提出了开发建设城市综合体的发展目标，例如杭州计划开发100个综合体，成都计划开发48个综合体等，这些地区为此专门制定了发展规划和工作措施，目前会大力进行城市综合体的开发建设。

（3）还有一些经济较为发达的地级市也已经确定了城市综合体发展模式和目标，现在正处在规划设计、立项审批或建设的初期阶段。也许不久，在中西部城市也会迎来城市综合体的开发建设。

（4）据统计，2011年至2015年间，全国20座重点城市新增城市综合体总量超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的新城。中国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍。

5. 武汉城市综合体的发展现状

（1）2008年，利嘉置业第一个将城市综合体的概念引入武汉，光谷世界城步行街的优秀运作是他们成功的模板。从2009年起，武汉进入综合体的开发热潮，此后以年均10个左右的速度推向市场。目前，武汉商业综合体项目已多达40多个。在中部崛起和商业时代的大背景下，一批综合体项目纷纷动工，如武汉中央文化区、绿地国际金融城、武汉CBD、汉阳人信汇、泛海国际居住区、碧桂园凰城、万科金色城市、汉口城市广场、大武汉1911、 联投广场、汉口北批发第一城小商品城等。

（2）万达集团在武汉重点推出巨无霸城市综合体项目，占地约1.2平方公里，总投资突破500亿。武汉本土的一些传统住宅开发商也已经开始把商业、办公、居住、文娱等城市生活空间进行组合，打造成一个个多功能、高效率的城市综合体项目。加上早期投身武汉城市综合体开发的开发商的后续发力，让武汉综合体呈现遍地开花的发展态势。武汉已经有28个项目在建，多数项目都在10万平以上，多个项目甚至超过百万方，且大部分会在这3年内完工。在冲刺数量的同时，城市综合体的规模体量也在一再放大。

6. 城市综合体的可持续发展策略

是否真的需要如此多的城市综合体？ 一方面，大批城市综合体项目依旧匆忙上马；另一方面，各地失败案例屡屡显现。对当地商业的可持续发展起到了不良的影响。城市综合体如何进行可持续发展，是迫切面临解决的问题。可持续发展的城市综合体应具有低碳性、节能性、生态性，能够与城市环境、社会生活、地域文化经济和资源协调发展。

6.1 城市规划。

城市综合体应在城市发展战略指引下，与城市空间和功能布局相融合，且具有前瞻性，结合人口、交通条件、周边商业情况等多因素，进行科学选址，可以考虑城市综合体优先选址在交通便利、人口集中、商圈繁荣的城市核心区，或是商业相对集中的城市副中心，并合理灵活确定综合体开发规模。有效整合城市公共交通网络，实现高效、紧凑、快捷的换乘，具备交通便捷的区位优势，交通便利会给城市综合体带来巨大人流与物流，保证项目资源使用最大化。在规划建设时还要注意基础设施的配套能力，改造提升城市的给排水系统，供电系统，通讯系统和数字化系统等。

6.2 资金保障和商业运营管理。

城市综合体开发周期和营销周期都比较长，所以对开发商的资金能力有更高要求，整个建设过程中都需要充足资金，避免影响工程进展及后期运营。这就要求开发商有稳定融资渠道，合理分配资金周转。需要开发商有掌控全局的能力，竣工后的运营管理对城市综合体的可持续发展更为重要，加强综合体运营管理，提升开发商的专业化能力和开发能力，既有利于迅速收回前期投资成本，也有利于综合体的后期开发。

6.3 建筑节能技术应用。

城市综合体在设计时可以遵循气候设计和节能的基本方法，对建筑规划分区、群体和单体、建筑朝向、间距、太阳辐射、风向以及外部空间环境进行研究后，设计出低能耗建筑，如设置底层架空、屋顶花园、建筑水循环系统等。同时考虑采用一些先进的技术来进一步节约碳排量和运营成本，如太阳能热水收集、屋顶设置光伏电池、先进的热能回收、LED照明、热电联产技术等。

6.4 多样性、多元化、差异化的发展策略。

城市综合体建设中要注意差异性规划，采取“层级布局”，因地制宜，结合当地自然和文化资源、商业氛围、经济发展水平、城市发展方向等合理定位。在省会地区建设传统城市综合体，而在经济欠发达地区，用城市综合体理念实施城镇建设，可对当地经济发展提供更大的主导作用。城市综合体要突出保护和继承的关系，融合提炼地域文化、民族元素和建筑符号，深入挖掘当地民族历史文化资源，充分体现民族、地域文化元素，体现地域文化特色。在当今建筑风格同质化严重的背景下，融入民族特色、地域文化特色，提升建筑品位。

综上，城市综合体作为一种新型地产开发模式，其具备资源整合性、系统复杂性、业态多样性等多种特征，有着强大的生命力和良好的发展前景，但由于其还处于发展的初级阶段，需要完善和改进。

参考文献

[1] 张璐.城市综合体发展之道[J].走向世界，2010，6：86～88.

[2] 翟晓军.可持续型城市综合体设计探析[J].中外建筑，2012，6：130～132.

篇3

关键词：商业建筑；交通；设计

Abstract: the article analyzes the simple simple commercial and transportation combined with development advantage, and introduces the commercial and transportation of combining the design concept, combined with the engineering practice, this paper analyzes the commercial buildings and traffic with the combination of design.

Keywords: commercial buildings; Traffic; design

中图分类号：TU2文献标识码：A文章编号：

引言

城市交通是为城市服务的，它为人们提供了城市内部相互之间以及城市与外部之间的联系。城市交通设施把组成城市生活的各种活动连接起来。城市的结构大小及其扩展、中心体系的空间分布形态以及人口分布、城市生活方式及特点等都受到城市交通系统性质、规模和服务质量的制约，而发达的交通可以使人们享受城市最大优点――多样性。交通的好坏也直接影响着中心经济的繁荣、居民就业和商业利益。商业办公综合体作为中心区的重要组成部分、社会活动的中心，与城市交通有着非常密切的关系。

1商业与交通结合发展的优势

尽管目前国内大部分的轨道交通线路仅局限于缓解城市交通压力．但商业与轨道交通联合开发的前景不容小觑。这不仅仅是城市地下空间综合开发利用的需要，更是城市现代化发展的必然需求和趋势。商业与轨道交通的联合开发．可以使两者优势资源加以互补。轨道交通所运营搭载的大量人流是商业发展的保障．而多元化商业经营又为轨道交通的良性发展提供支持。联合开发可降低设施成本，提高客运系统的使用效率；对有效控制运输成本．确保开发商的投资回报率．提升城市设计品质，甚至控制和管理城市成长与发展．都有非常重要的意义。商业与轨道交通的联合开发使经济及社会价值取得最大化．同时使城市的整体利益．开发商的利益及公众的利益多方共赢。

2商业与交通相结合的设计理念

2．1建筑设计目标

商业与交通相结合的设计目标是追求高效．包括交通的。高效率”和与其结合的商业开发的。高效益“。交通站点作为交通建筑，客流的吞吐效率是其追求的主要目标。最佳的客流动线，最短的换乘时间．与商业建筑最优的配套模式．是轨道交通建筑设计成功的关键。而如何提高空间环境质量．把握乘客心理行为特征，吸引客流并引导消费．创造商业效益的最大化．是商业建筑设计的关键。因此．在效率和效益兼顾的前提下．从城市环境出发，创造城市综合效益．人与建筑、建筑与城市的完美融合是所有建筑设计追求的最高目标。

2．2空间设计原则

2．2．1规划先行的原则

城市交通的建设投资巨大，因此在工程建设之初就应从城市的总体规划出发，依据城市交通规划．制定线路和站点的具体规划．明确功能定位．使之符合城市发展方向，为其后续设计建设确定方向。

2．2．2以人为本的原则

交通建筑和商业建筑都是服务性的城市公共建筑，应处处体现其为人服务的宗旨。把握顾客的行为心理特征以及需求特征，关注设计细节，注重空间环境的优化设计．

2．2．3效率与效益相结合的原则

交通建筑耗资巨大，因此因地制宜．合理确定其与商业建筑的衔接整合方式，节约造价．是进行设计时必须考虑的因素．

2．2．4可持续发展的原则

提高设计的灵活性．可变性，适应将来可预见和不可预见的各种改．扩建要求。

3商业建筑与交通相结合的设计

3.1空中步行体系的建立

空中步行体系，又称天桥系统，即在若干个街坊内布置商店，街坊之间采用高于地面的过街楼或步行天桥相连，形成一套独立于外部街道的步行街。它能大大增加和步行系统相连建筑的可达性，与城市开敞空间容易保持良好的视觉与交通联系。这种系统首先在美国的明尼阿波利斯市实施。由于这里冬季寒冷，商业街坊间用封闭的过街楼来联结在一起，形成一个全天侯的空中步行区，不仅为市民提供了安全、舒适、有趣的步行工具，而且将人和交通工具、污染物隔离开来，因此有些大城市设想把商业区的步行体系扩展为城市的步行体系，逐年增加步行天桥，最后完成全部步行体系。这虽然受到了目前经济上的限制而没有实现，但它反映了城市交通未来发展的一种趋势，促进了城市空中步行交通与商业办公综合体的直接结合。如美国IDs中心有四条人行天桥穿过而成为城市空中步行系统的节点。每天，行人可以从四个方向进入该中心，同时也可以从中心走捷径进奈卡利特林荫道。其特殊的空间构成及共享中庭，无论对本地人，还是对外来参观者，都提供了特殊的文化情趣、城市历史延续的联想和新鲜感。在我国很多城市也有类似的空中步行体系，如北京的华威大厦利用二层的室外挑台与现有的西单北大街步行立交桥直接联接，既有利于人群的集散，又可做为室内外的过渡空间，设置室外商业街，方便了群众购物。

3.2地下步行街及地铁交通体系

地下空间的开发和利用，为城市商业区的发展带来了新的机会。地下购物大厅连接各个商店的地道系统为购物者提供了连续活动的、有趣封闭的空间，也为行人提供了一种安全感。作为商业办公综合体交通组织的手段之一，地下商业街常常联系着城市道路交叉口的地下通道。一方面为行人提供了丰富多彩的商业活动空间，另一方面也缓解了地面人行交通的紧张状况。不仅如此，它还可与人防工程结合。地下街、地下广场、地下通道三者连成的系统是很好的人防工程。例如西安的开元商城的地下空间设计，以下沉广场为中心的地下购物空间与钟楼地下人行通道相连接，并与人防工程结合起来。若地下系统再与地铁车站相结合，则更大大加强了商业办公综合体作为城市交通体系的节点作用。如美国费城的市场东街便是一个带有顶棚照明系统的三层步行街，由商业区、停车、办公、旅馆等组成，并与地铁结合在一起，创造出了一个宜人的小气候。在商业办公综合体空间设计方面，一些国家抓住在地铁车站附近建造新建筑物的机会，在所形成的开敞空间内修建下沉式广场与地铁车站相连接，既改善了地铁的环境，又使得各层次交通空间的联系得以加强，而且更加舒适。

目前，地下通道体系下在引起人们越来越多的注意。许多城市试图把这些各不相连的局部地地下走廊区连接起来，形成地下通道系统。如美国的洛无菲勒中心中央广场系统的不断扩大和加拿大蒙特利尔中心地下空间系统的发展。我国的有关专家也就这一系统在大城市中心区的发展提出了自己的建议，比如现在很多地铁附近的新建综合体地下都预留地铁出口。虽然它现在还存在着技术复杂、造价昂贵等显而易见的不足，但是与过多地占用地面的有限土地及它所形成的效益相比，这些不足都将随着科学技术的进步，经济的发展而显得微不足道。作为商业区发展的一种形式，促进商业办公综合体城市、建筑、交通一体化发展，地下交通系统是有着光明发展前景的。 例如长沙五一广场商圈。五一广场商圈纵横于长沙市五一路和黄兴路的之间，是长沙城区最繁华的商业区，也是长沙地铁2号线主要站点之一。交叉路口四个象限的主要商业建筑有：西北象限的皇冠假日酒店，东北象限的百联东方广场，西南象限的锦绣中环大厦、春天百货、王府井百货，东南象限的平和堂商厦、新世界百货，另有五一绿化广场紧邻此地。长沙轨道交通的建设目前已提上日程，这对五一广场商圈来说既是机会也是挑战，位于五一路交叉口立交桥处的混通是首要解决的问题，在考虑轨道交通节点与商业建筑连接的同时，必须处理好该地区人车分流和停车问题，利用好五一绿化下沉广场并减少对它的破坏将会是重点中的难点。由于在本研究第五章会有详细的章节来说明五一广场商圈轨道交通节点和大型商业建筑空间连接模式的应用分析，在此仅作简单说明。

3.3地面层外部交通组织

地面层交通目前是城市最主要的交通形式。也是商业办公综合体外部交通组织的重点。商业办公综合体在地面层交通聚散量最大，其地面层外部交通的建设必须有良好便利的交通与外界联系。由于商业办公综合体常常占用一个或几个街区，地下十字街口，同时附设有车库(包括自行车库)，因此人、车流交汇明显。为解决人流、车流混杂的被动局面，国外在商业中心区常常开辟步行街，为人们创造一种安全、舒适的购物环境，彻底把商业活动区域从汽车交通的威胁下解放出来。如美国巴尔第摩的快乐大街。步行街不仅是一种城市设计的方式、城市生活的方式，而且还是古城保护工具、提高环境艺术质量的重要方式。

结束语

目前国内城市化进程加快．城市基础设施尤其是交通建设迅速发展。可以说．交通的节点就是人流的节点，也是城市生活的节点，更是商业活动的节点。从建筑设计角度．如何更加理性地将二者结合，创造高效而又舒适的空间效果，是在轨道交通建筑设计过程中急需关注的问题。因此．希望本文对商业与交通理性结合的设计方面所进行的初步研究，会对同类型的商业和交通节点的建筑设计规划提供一定参考，从而实现经济与社会效益的双赢。

参考文献：

[1][美]美国城市土地协会．联合开发――房地产开发与交通的结合【M】郭颖，译．北京：中国建筑工业出版社．2005．

篇4

哪些商业地产具有投资价值?相信这是所有有意商业地产的投资者都会关心的一个问题。

业内权威专家给出的答案是根据经济转型和产业结构的调整，来寻找合适的投资品种，如新兴城市综合体、生产地产等。当然，传统的社区中心商业等，仍然面临业态调整和升级机遇，也会带来诸多机会。变化之中现机会

我们的城市面临着一系列的变化，在这些变化过程中，蕴藏着诸多投资机会，其中包括商业地产的投资机会。

专家分析认为，最大的变化莫过于产业结构的调整。上海社科院商业研究中心主任朱连庆在接受本刊记者采访时表示，今年国家提出经济转型。之前我国经济由出口、投资和消费“三驾马车”来主导，前两项在前些年我国发展过程当中占据了经济主导地位。而金融危机之后，虽然我国也采取了相应的应对措施，如宽松的货币政策等，但还是遭遇不少问题。在这个时候，国家提出经济转型，提出由外转向内，争取内升的驱动以及创新发展。这种转变将促成服务行业的发展，从而为与之相关的商业地产带来新的发展契机。

而从城市自身发展角度来看，包括北京、上海等一线城市，随着基础设施的日益完善，商业城市氛围愈加浓厚，这反过来又会带动商业地产的发展。SOHO中国董事长潘石屹表示，他最看好北京和上海，奥运会和世博会，使得这两个城市的基础设施完善程度为国内首屈一指。完善的基础设施，为商业的发展创造了相当有利的条件，因此这两大城市商业氛围形成的巨大“磁场效应”，将吸引所有周边城市。

此外，还有专家认为，由于近年来商业地产一直保持较为平稳的发展态势，相当于一个“蓄势”的过程，时至今日，已到了爆发阶段。中国商业联合会专家委员、北京知名商业地产专家陈建明告诉记者，随着我国从粗放型经济转向具有核心竞争力的创新型经济，会对商业地产提出更多的要求。

哪些物业潜力大

哪些类型的商业地产发展潜力更大呢?

根据经济转型和产业升级，有可能出现新的产业集群，或者城市规划有可能进行调整，这些都会衍生出新的机会。商业地产项目按照经营来分类，主要包括商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、办公楼、酒店式公寓、产权式酒店等。那么，哪些商业地产在新的变化中具有更大的潜力?我们不妨听听专家的见解。

新兴城市综合体是热门

“未来比较热门的商业形态将是新兴的城市综合体。”朱连庆这样告诉记者。在他看来，中心城区商业发展已经经历了相当长的时间，已经相当成熟，调整的空间很小。而随着交通设施的改善，以及基础人口的大量导人，区域将会出现新兴的城市综合体，如正在建设过程中的上海嘉定新城中，就会出现这样的商业模式。

据了解，相对于较为单一的普通商业项目，城市综合体项目的写字楼、酒店、商业等多功能优势，会引发人群的聚集效应，并且以商务群体为主，这就决定了其租金水平、投资价值等均高于普通物业。

不过朱连庆提醒说，新兴城市综合体是大型商业项目，但不能超过一定的限度。他发现有些地区开发近百万平方米的商业项目，这种一味求大的做法，反而会使得综合体内部商业经营面临困境。因此他建议投资者可重点关注总建筑面积在20万平方米左右的项目。当然，如果区域内人口较多，项目总建筑面积也可以适当增加。

社区商业方兴未艾

发展社区商业虽然早在几年前就已经展开，但在专家看来，其仍然具有很大的发展空间。

“社区商业仍然是一个薄弱环节。”在谈到社区商业的发展现状时，上海市商业经济研究中心主任齐晓斋作出上述表述。他分析指出，社区商业讲究就近消费，便民利民，具有很大的发展空间。但目前社区商业网点严重不足，同时经营业态也比较低级粗放，尚待升级，由简单提供日用品消费的单一模式，发展成为能够提供购物消费、休闲娱乐等综合服务的社区商业中心。

齐晓斋表示，根据上海新一轮商业网点布局规划，上海社区级商业中心规划形成102个。这表明未来与社区商业相关的商业项目将会有不小的潜力。项目主要以商铺为主，满足消费、休闲、娱乐等多种业态。

不过专家提醒说，由于目前社区商业存在规划过于随意的现象，如有些不具备发展商业的街道也配套建设商铺，投资此类商铺可能无法获得满意的回报。

生产地产潜力显现

生产业地产在未来具有很不错的发展潜力。

上海商学院院长方名山举例说，他在香港考察时发现，海外的大公司账目均由独立的会计事务所来管理，这种模式必将引入内地，届时将有大量的专业服务机构出现，而这必将促进生产业地产的发展。

目前生产业在北京、上海等城市也被作为重点发展产业。在“十二五”期间，北京、上海等地都将生产业作为重点发展行业。据了解，为厂商尤其是为制造业提供分销、促销、物流、资金、研发、设计、法律、税务、商务以及设备租赁等专业服务的企业即生产企业。专家表示，与该行业有关的商业地产主要包括办公楼、园区商业配套项目等。

其实，目前市场已经开始关注这类地产。如根据上海房地产交易中心6月份最新资料显示，位于浦东张江高科技园区内的张江润和国际总部园，仅一天内就成功售出近万平方米办公楼。该项目已得到内、外资企业的青睐，目前入驻企业近30家，其中有美国、德国、加拿大、土耳其、意大利、荷兰等世界各地企业在沪成立的总部基地。

产业升级写字楼有机会

产业转型和升级已经成为未来经济发展的主旋律，而这种变化将会为高档写字楼带来诸多机会。

朱连庆表示，伴随着产业升级，未来有些上海市中心区域可能会出现产业调整，淘汰部分粗放型产业，而引进具有创新价值的新型服务行业，这将为中心区域的高档写字楼带来一系列的机会。

这样的例子比比皆是。以静安区为例，根据上海“国际金融中心”建设的总体战略布局，静安区发展金融服务机构集聚区，准备与浦东陆家嘴“金融城”和黄浦区“金融聚集带”实现错位发展，将在南京西路地区以会德丰广场、越洋广场、嘉里二期等著名楼字为重点区域，打造金融服务和高端专业服务集聚区。记者了解到，目前有不少投资者对位于板块内的写字楼恒利国际大厦表现出浓厚的兴趣，也正是看到了其不错的发展前景。

商圈型酒店式公寓机会多

依托于商圈的酒店式公寓项目还有投资机会。

篇5

5年前，尧化的经济仅仅依靠原中建安装公司、佳和日化有限公司和原中石化二公司等重工业企业和中小化工企业为支撑，规模小、数量少、污染大、效益低。5年后，通过近几年的卧薪尝胆、奋起直追，该街道在全市转型发展的浪潮中打了一个漂亮翻身仗，已成为集工业、特色商贸业、中小型企业总部为一体的宜居、宜商、宜业的新尧新城区，成为栖霞区乃至南京城北冉冉升起的新的经济增长体。

明晰定位，让尧化找到动力引擎

尧化街道所辖面积仅10.2平方公里，去除市储备用地、绿色廊道退让用地和新尧新城6.8平房公里规划用地，该街道实际可利用的土地资源十分有限，继续发展工业已全无可能。如何在小天地里做出大文章，成为摆在尧化街道面前的一道课题。为此，该街道针对土地、规划限制和产业发展趋势，认真梳理和科学研判“三次产业”格局，通过“退二进三”的转型发展理念，使尧化地区经济步入高速提升的轨道。特别是市、区政府将尧化街道纳入现代服务业主导型街镇，更是为尧化现代服务业发展注入了一剂“强心针”。

在被问到“尧化街道为何能在5年时间始终保持高昂的发展态势”时，尧化街道工委书记介绍道：“我们根据新尧新城特殊的区位特点、产业特色和居住特性，通过不断的探索和调研，提出了要把尧化建设成为‘新尧新城、汽车产业、科技商贸、幸福家园’的发展目标，这是由尧化的产业发展趋势和城市功能定位所决定的。围绕这个目标，我们始终坚持一个主导型思路，这就是要主动接受南京经济技术开发区和仙林大学城的双边辐射，充分利用一切资源，加大招商选资引智力度，深入实施服务业提速壮大计划，强化服务业在三次产业布局中的主导作用，这才有了今天取得的些许成绩”。

项目带动，让尧化手握发展钥匙

回顾过去的5年，既有世界金融危机的不利影响，又有国内区域化竞争愈演愈烈的重重压力。然而，面对跌宕起伏的发展环境，尧化街道始终坚持项目带动的发展思路，突破困境，打开了发展的大门，并走出一条尧化独有的发展之路。

在2008-2009年的金融危机中，尧化街道敏锐地看到汽车产业的巨大前景，果断将原有仙尧路商贸区转型升级为尧化汽车经济区，在原有大政丰田、苏星大众4S店的基础上，坚持走高端品牌之路，引进了宝利丰宝马、利之星奔驰、奔驰商务、天泓别克、天泓雪佛兰、广福宁尼桑、东风雪铁龙等一大批世界名牌汽车4S店，并储备了保时捷、奥迪、路虎等多个项目。与此同时，该街道还利用“园中园”的模式，整合汽车经济区一部分土地资源，打造出租车总部园，并成功引进了海博、大件康福德高和中北3家出租车企业总部。经过多年的培育，这些项目终于在2012年获得丰收，首月实现税收超过千万元。

在2010-2011年的后金融危机时期，高科技产业几何级增长的潜力让尧化街道眼前一亮，对高新技术项目和人才的引进，在这一时期成为该街道推动经济转型的新追求。在这两年的时间里，尧化街道按照“以业聚才、以才引才”的思路，逐步将土地型招商转变为创新型招商和人才型招商，积极培育具有自主知识产权和核心技术的科技创业项目，主动引进海内外领军型人才。目前，该街道已成功引进了青泉石等加拿大海归项目和金陵商城等现代电子商务项目，并从河北工业大学液晶系引进了研究液晶变光玻璃技术的高科技人才范志新教授。

招商引资的同时不忘扶持企业发展，尧化街道的“中小企业成长工程”也是一招好棋。自2010年起，每到新春佳节来临之际，该街道都组织驻街企业、金融机构和招商引资的意向性企业召开银企联谊新春座谈会，让企业家和银行家相互接触，增进了解，为企业发展提供良好的交流沟通平台。对于处于增长期的企业，该街道还拿出真金白银，按照以奖代补、减免租金的方式减少企业营运成本，使企业有更多的资金用于技术升级和设备更新。通过一系列的政策扶持，地区不少企业已形成一定规模，其中金芒果服饰有限公司从注册资本只有50万元的小公司，发展成为注册资本超过2100万、年销售额过亿的中型企业，其“惊讶”牌商标被评定为江苏省著名商标，销售网络已覆盖中国28个省、市、自治区；而可一印刷发行集团更是计划在今年增资上市。

规划引领，让尧化前景更加美好

进入2012年，尧化街道在审视发展前景和总结过去成功经验的基础上，提出了“一区两园五大产业”的发展新规划，即打造一条“井”字型商业街区，建设金融和科技两个园区，发展汽车服务业、科技服务业、商贸服务业、金融服务业和中小企业总部五大产业。

在商业街区的打造上，该街道将立足尧化作为南京经济技术开发区的生活配套区和仙林新市区的重要组成部分，大手笔发展民生服务业，集聚人气，提升层次——在尧佳路、金尧路、公园东路、邻安路的井字型街区，大力发展以小餐饮、零售百货、文体娱乐为主导的商业街区，以满足地区群众日益增长的物质文化需求。

篇6

乔润令，国家发展和改革委员会城市和小城镇改革发展中心副主任

城镇化已经成为下一个阶段我们国家经济发展的重要领域，但我认为城镇化并不是新问题。我们前十年、前三十年一直都在推进，如果继续走老路，城镇化不一定能够成为我们的最大红利，还有可能产生风险。如果延续以往的路子，由快速城镇化所导致的高房价、农民工不公平等问题引发的社会矛盾就会进一步涌现。由于缺乏透明造成的金融风险也会带来，由于建筑能耗高所造成的环境污染、土地污染、河流水源污染问题也会有风险。由于城市扩张模式占用大量的耕地，我们的粮食也有风险。如果继续走老路，风险非常大。二战以来的经验表明，除了日本、韩国以及中国台湾等成功进行了城镇化并实现了现代化之外，在很多的国家和地区，城镇化虽然很高，农民也大量进城，不仅没有促进经济发展，反而陷入了中等收入的陷阱。

所以说，我们的城镇化一定是新型的。这新型是指不能走老路，一定要转型升级。根据我的理解，城镇化应该有4个重点：第一，新型城镇化一定是一个体制变革的过程，比如户籍制度、土地制度等改革；第二，新型城镇化是一个改变过去人口向大城市、特大城市过度积聚的现象，是重点发展中小城市和小城镇的过程；第三，新型城镇化是一个转变城市发展方式的过程，由过去的粗放发展、污染发展向绿色、低碳、智慧的方向发展；第四，也是最重要的，城镇化一定是一个包容式、分享的过程，农民工、农村富余劳动力进城是城镇化的重中之重。

在新型城镇化的背景下，房地产业存在哪些机遇？

接二连三产业综合体 和二产接着又和三产连着，不仅仅是生产业，还包括小型的科技公司、创意集团、文化产业、旅游公司等，这在中国具有非常广阔的发展前景。过去中国被称为“世界工厂”，主要处于产业链的中间，就是搞生产。产业链前端的高附加值部分，从设计和策划开始，全部是在国外。现在要搞中国版的产业升级城市，就是将这个产业作全面发展，需要做文化、创意、科技、培训以及人力资源的提升。这一块我们需要大力解决，首先需要闯出一种新的商业模式，我把它概括为接二连三，二产接着，连着三产。

健康产业、养老产业、绿色产业 这是未来的新型产业，也是国家重点支持的产业。以健康产业为例，健康地产在中国基本上没有。谁如果能解决了来自全国各地的人在京沪看病的问题，把商业地产开到某个地方，人们不再集中北京、上海看病，你这个产业不就做成了吗？麦肯锡咨询公司有一份研究报告显示，到2020年，我国医疗市场价值预计高达1万亿美元。我国的医疗市场是全世界增长最为强劲的市场，所以说健康地产、养老地产，发展前景广阔，需要房地产投入。

篇7

【关键词】开放空间；水文化；商业综合体；空中大堂[Abstract] This paper carefully analyses the characteristics and the impact of various aspects of the project land, to the maximum possible mining project land potential. The design of the complex is also derived from the base and design content of professional analysis.

[keyword] open space; water culture; commercial complex; sky lobby

中图分类号：TU2文献标识码：A文章编号

1项目背景

地处联结武汉市江汉区和汉阳区的月湖桥边、位于汉江之滨，本项目的优越地理位置，为其发展成一个充满活力的城市综合体提供了独一无二的机会。这个综合体项目，坐落在武汉主城区西北部长江、汉江交汇处的硚口区，南临江汉区，紧接武汉经济技术开发区，是武汉市最具创新活力的中心城区和最具发展潜力的经济腹地。

包围项目地块的城市主干道硚口路和跨江的月湖桥是影响整个设计的一个重要因素。繁忙的干道让基地边缘流动多变，为了达到任务要求、最大可能地利用项目地块，我们并非简单地将建筑体退进，而是要和这样动态和快速变化的边线有所协调。

2项目概况

本项目位于湖北省武汉市硚口区沿河大道以北、硚口路月湖桥西侧，东临汉正街延长线，南临汉江，北临武汉市轻轨一号线，连接硚口路站。

•基地总净用地面积约94,568平方米

•因应规划路网分割成A、B和C 三个片区，其中包括住宅用地及商业金融用地。

•总容积率为5.44，总计容建筑面积为513,994平米。

•金融商业部份的地上总建筑面积为205,645平方米。其中150米高公寓楼一栋，建筑面积22209平方米；309高米写字楼一栋，建筑面积136481平方米；3-4层高裙楼沿街商业（A、B地块各一栋），建筑面积46196平方米；管理用房758平方米。

承载主要公共交通的连通江汉路商圈及武广商圈的轻轨一号线在项目地块北侧经过，硚口路站位于基地边，我们的设计积极利用这一便利的交通方式来输送人流并吸引购物人群。所以，尽管轻轨站位于设计范围之外，仍然设计修建了天桥与裙房购物中心直接连接。

3基地特征

•项目周边并无对基地建筑形式起决定作用的建筑尺度和建筑风格限制。

•项目地块占据了整个的自然街区地块，项目与周边的主要是住宅的地块有着紧密自然的联系。

•鉴于设计范围内规划功能紧凑布局的需要，项目与毗邻的开发项目特别是西侧规划的高层住宅塔楼之间的间距日照影响至关重要。

•由于地块的形态特性和规划位置的布局，建筑物的西晒影响需要特别留意。

4设计理念

•开放空间：尽管项目地块的容积率要求较高，我们在满足面积要求的情况下，尽可能营造良好的开放空间为使用者服务，这也是总体规划的要求之一。

•水文化：本项目办公塔楼和服务式公寓塔楼平面和立面的设计灵感取自“川”字，而裙楼和塔楼则浑然一体，延绵流畅的建筑形体巧妙地凸现出武汉的水文化。

•三镇鼎立：“川”字形的塔楼同时象征着武昌，汉阳，武汉三镇，简洁经济的塔楼几何形体可以最大限度的利用楼层面积，同时也给了幕墙自由展示的平台。由垂直百叶、玻璃和不透明烧釉玻璃挂板构成的外立面，呈现出水面上涟漪的纹理，而随着每天太阳光线的变化，整个建筑的立面都呈现出变幻的纹理。这种变化同时出现在服务式公寓塔楼的立面上，如同永不停歇的城市生活的剪影，也将项目的建筑体与城市融为一体。

塔楼被如同波浪起伏的裙房屋顶联系在一起，使人不由的想起波涛中耸立的岩石，整个项目以这样一种动静结合的优美形态，成为城市的标志。

5景观设计

项目地块南临是横跨汉江的月湖桥，而汉江对岸的武汉琴台大剧院之后就是美丽的月湖。汉江迤逦东行，很快汇入长江。沿着这个方向也可以看到沙湖和东湖。而项目内部的景观和花园，也会是吸引目光的焦点。

为配合整体项目发展方向，在项目商业部分的东侧建立了景观设计概念。由于基地的规划退线造就了一个宽阔的行人区，因利乘便地在基地的南侧加入了一个焦点绿化带，形成硚口路旁分隔基地和月湖桥的缓冲区。这些绿地根据放射状的建筑形态设计，并在公共空间加入水景设计和休憩座位。这将提供显著的效果和减少热岛效应。

在基地的东北角和南角，没有设置绿地，而是在办公塔楼和商业裙楼的入口处设置广场，从一个宏观的角度营造良好的视觉效果。同时，配合喷水池等水景设计，为项目带来有趣的视觉效果，清凉的环境和悦耳的声效。

同样的景观设计概念一直延伸至B地块，靠近公交和轻轨站的部分的景观设计则渐趋简静。景观建材方面配合项目的发展方向，选取不同种类的石材来营造视觉上的质感和优质的公共空间。

6总平面设计

商业裙房的顶部由一系列弯弯曲曲、充满动感的带状结构组成，一气呵成地把项目的所有元素连成一体，造就强烈又和谐的视觉效果。商业裙房的西侧末端连系着150米高酒店式公寓。

把楼高309米的超高层写字楼置于南侧地块（A地块商业的东北角），毗连最新规划的行车通道及主要交通环岛，这个布置有以下好处：

•令塔楼和西侧的住宅规划有更好的连系。

•减轻对较低层住宅塔楼所造成的阻挡。

•令塔楼在视觉上处于总规划范围的中心位置。

•令塔楼从大桥和上桥坡道处清晰可见。

•塔楼的朝向可尽览南面的河景和桥景。

•塔楼的朝向造就最佳的环境设计和遮阳效果。

•和主要交通环岛建立良好的关系并形成新的公共广场。

•长方体的塔楼可腾出空间给西侧的车辆上落客区和东侧的公共广场。

•方便车辆从私家路进出，令上落客以及出租车和货运车的进出更为方便。

•塔楼的入口大堂不会被大桥和上桥坡道掩盖。

7平面设计

办公楼的南侧和北侧与商业裙楼相连接，并设置通往零售商业的入口大堂：

•在西侧，去办公层的访客可由车辆上下客区进入办公入口大堂。

•在南侧，去办公层的访客可以经由商业裙楼来到办公入口大堂。

•在东侧，访客可以经硚口路通往办公入口，主路段将提供下客区。

•办公塔楼4层高的大堂上方有47个全层办公层和8个部分办公层。

•所有的办公层都适合分租给单一或多家租户。

•两层通高空中大堂，避难层和设备层平均地分布在塔楼中的八个楼层。

•每个标准层的总高度均为4.5米，这使办公区的可实现净高度为3.1米。

•行政办公层被布置在塔楼高区的退层。

酒店式公寓塔楼楼层层高为5.2米，层数30层，标准楼层面积759平米，楼层中间部分16层为避难层，在顶部两层29层及30层设置高端会所，体现尊贵品质。

8垂直交通

办公楼层之间的垂直交通组织－空中大堂

•对于为办公层提供何种形式的电梯从而达到甲级办公楼标准并提供最佳的服务问题，本项目已做出深入研究，并且在服务（侯乘时间，乘载量等）、操作成本（能源消耗）以及资金成本（包括对核心筒设计和楼板面积的影响）三者之间已取得了最有效的平衡。

•办公层的垂直交通设计可分为五个电梯组分区,其中两个分区可以乘由首层出发的单层轿厢电梯到达。前往高层的两个区需要先乘高速双层轿厢穿梭电梯到达37/38层的空中大堂，然后转乘单层轿厢电梯。

•从59层的空中大堂有到达行政区的专用电梯。

在货运方面，所有办公层都配有两个大承载量的载物电梯，可直达所有地下室及主入口大堂。这些货梯全部可以作为消防电梯使用。

酒店公寓的垂直交通设计了3部电梯和一部货梯兼消防电梯，由首层至上直达顶层会所。

9立面设计

考虑到业主对于商业裙楼立面造价的控制，商业的南侧和东侧采用水平表现的白色背漆玻璃挂板系统，西侧立面采用仿石面砖。

本项目的塔楼建筑物外立面为全高的透明玻璃设计，装设着光滑齐平的内衬板窗间墙，不但可以加强塔楼挺拔之感，更可以减少幕墙挂板的数目。

塔楼立面设计的目标是要平衡以下设计原则以打造理想的方案：

•表达办公塔楼和酒店式公寓塔楼的纵向视觉感。

•为楼层提供开扩的景观和没有过多实体外墙。

•提供优质的办公及居住环境条件和遮阳方案。立面根据建筑物实际的朝向及外部气候条件变化设计，这将有效地减少立面的得热和散热。

•提供一个可方便和高效安装的实用设计。

•提供自然通风和减少烟尘。

塔楼的建筑造型优雅而不失活力，一枝独秀地和其裙楼和周围的建筑体量形成强烈的对比。塔楼的造型对于勾勒城市轮廓，尤其江滨风景非常重要，建筑师这次的目标是使之成为一座焕发生气且不失雅致的建筑。

独特的幕墙方案加上合适的结构系统造就充满变化、意趣无穷的立面；而配合朝向在大楼最顶端处拾级而下的体量和相应的幕墙配置则让塔楼的造型更显优雅。

篇8

在武进花园街核心区，一座大型城市综合体———路劲·又一城惊艳亮相。

在香港，“又一城”是繁华与时尚的代名词；而武进的又一城，同样由曾经设计香港又一城的ARQ担纲设计。

已经扎根武进16年的香港路劲，又在书写新的传奇。

回望16年，站在新起点的路劲地产集团常州公司总经理任强充满信心。

刷新城市建设高度

1996年，香港路劲第一次踏上了武进这片热土。

武进是“苏南模式”的发祥地，从上世纪八十年代起，这里就以民营经济的繁荣而蜚声海内外。在全国百强县的榜单上，武进一直跻身前十。

上世纪九十年代中期，武进开始新城区建设的步伐，而第一步就是交通基础设施。当时，从武进城区通往南部乡镇仅有一条低等级公路，这条公路已经有几十年历史，已经不适应快速经济发展的需求。打造武进第一路———常漕路，贯通武进城区到最南端的漕桥，也就打通了南部乡镇快速发展的血脉。

被称为“公路王”的香港路劲，在常漕路的建设上又一次彰显了其雄厚实力。27公里的常漕路亮相后，立即轰动整座常州城，无论是路面宽度还是道路绿化，都成为常州之最，成为新武进最靓丽的风景。

而在公路建设和运营过程中，路劲对常州、武进的政府部门有了深刻的认识和了解，政府高效、务实的作风，感动了这个位列国际华商500强第37强的大型企业。而路劲，也坚定了在武进发展的信心。

从2003年起，路劲开始进军房地产业，起先着重于广州等国内一线城市。在商言商，投资县区级城市武进，是否有经济价值？时任路劲集团董事会主席的单伟豹这样认为：在整个沪宁线上，常州位于中心。位于两端的上海、南京房价都一路飚升，无锡、苏州也不断上扬，唯独常州涨幅不大。而位于常州南翼的武进，与北翼的新北区相比，房价也存在着明显的差距。因此，路劲看好武进广阔的房地产发展前景。

其后，路劲在武进连落“三子”：百万平方米王者之城：御城，44万平方米青春社区天隽峰，18万平方米家庭欢乐Mall：又一城。

在建设第一个房地产项目御城时，路劲是首个进驻武进的外来房地产商。实力强劲的路劲对于本地房产商而言，无疑是“狼来了”。而路劲给武进乃至常州房地产业带来的，确实是一种建设的新高度。

御城项目投资上亿元配套小学、幼儿园、周边道路，在景观设计上引入了欧式风格。当时，曾有人这样说：“到常州看欧洲，只要到御城走一走。”

御城项目的高起点运营让本地房地产商坐不住了，在这样的态势下，逼着他们必须在景观、户型、营销等各方面不断提升。而路劲的进入，给武进人带来了全然一新的现代生活，给本地房地产商带来催人奋进的竞争机制。

首家全封闭式自持商业亮相

2012年，对于房地产业来说依然是寒冬未去。对于这一现状，任强这样认为：“这个行业没有最好，只有更好。市场再差，我们尽力做到比别人好就有机会。危机既是挑战也是机遇，如果你认为这是个危机，那么冬天已经来临；如果你认为这是个机遇，那么春天即将到来！”

也许正是这种观念，路劲在武进的项目仍然行走在春天里：2011年，天隽峰二期100%交付；2012年，三期的最后三栋一亮相就受到追捧，以一周500余套的成绩创造了逆势热销神话。

创造这个热销神话的原因，其一，是对产品品质的坚持；其二，是努力创造产品的附加值，如健全配套设施，优化社区服务，为业主提供管家型的五星级服务等。最近，路劲投入数千万元升级御城和天隽峰的景观道路，社区内的配套便民设施也在增加，停车和交通管理也显得更加规范安全，物业管理团队的专业素养、礼仪等都在不断提升。

近年来，武进第三产业发展迅猛，而商业综合体还是空白。因此，18万平方米的又一城，就定位于家庭欢乐Mall，这里集吃、喝、玩、乐、购于一体，成为武进市民理想中的中高端商业购物中心，同时，也成为御城和天隽峰两个社区的外部商业配套。

又一城的设计几易其稿，最后展现的，是一个由大型购物中心、电影院、量贩KTV、健身中心、电玩体验中心、路劲大厦等业态组成，通过步行街、扶梯、连廊、共享空间有机连接而成的中央休憩式商业街区。又一城整体为全封闭运行，包括宽敞的内街、中庭，恒温恒湿，四季如春，风雨无阻。置身其中，就进入一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的体验式主题购物公园。

和武进已有的其他商圈不同，又一城是武进首家全封闭式的自持物业。对于投资商来说，迅速回收成本，让资金更好地周转起来，这是他们的追求。

但在打造又一城之前，路劲董事会主席单伟豹就坚持这样的观点：“商业地产是卖掉永远后悔：卖掉后别人经营得好，你卖时一万，他卖六万你吃亏了；你卖掉后，他经营不好就要退房。所以，他赚钱你后悔，他不赚钱你更后悔。”有数据表明，香港最大的开发商之一新鸿基，其70%利润来自于持有物业的租赁收益，只有30%来自于开发。

事实上，自持物业使得路劲对又一城的业态把握具有更多的自，这将使整个商场的功能分布更加合理。

在武进再创辉煌

又一城的开业，又一次成就武进乃至常州的商业奇迹。

目前，又一城已与国内外众多商家联手，形成了国际化的商业旗舰。在又一城，已经拥有金鹰国际购物中心、大润发、金逸国际影城、水调歌城KTV、奇迹健身、天空之城电玩等高端品牌主力店。

又一城的另一大特色是全客层的“家庭娱乐休闲中心”，营业时间从早上9点至凌晨2点，从最基本需求的超市到精品购物，可以满足从儿童到成人的全方位需求，让每个家庭成员都可以得到欢乐与满足。

又一城进驻武进城区，正值商业的大发展时期，前有富克斯、八佰伴、茂业等百货店，又有新城上街、新天地不夜城、武进购物中心等商街，同期开业的还有新城吾悦广场。虽然竞争激烈，但任强仍对又一城的明天充满信心。他说：“又一城地处武进最中心的花园街，这条商业街已经汇聚了最集中的人流。今后，花园街与常州城区的贯通、地铁的建设，都将让又一城的商业价值更加突显。此前曾经有人担心会影响又一城商业氛围的高架桥，事实证明，不但没有影响，还带来了来自常州市区、新北区的客流。”

从开发房地产到提供金牌服务，路劲不断为武进人的现代生活带来惊喜。任强认为，作为开发商，不但要造好房子，还要利用自己得天独厚的实力，为业主和非业主会员提供衣食住行等方面的便捷服务。因此，路劲全力打造了路劲会。

这是一个提升服务附加值的平台，在这个平台上可以实现物业费打折，购房优惠，甚至有组团旅游、购物、消费优惠，路劲还与春秋淹城、嬉戏谷等娱乐景区打造联名卡，组织武进非遗项目团队友情演出等等。路劲会成立不到一年时间，已经吸引会员3万余名，成为常州最具规模的会员组织之一。

落户武进16年，香港路劲和武进这座新城共同成长。路劲也成为武进以侨引侨、以侨引外的桥梁，通过香港路劲，更多的侨资企业、外资企业看好武进、了解武进、投资武进，共同在武进描绘美好未来！

篇9

关键词：站前区商业、规模、布局要领

Abstract: Station area, including bus terminal, train terminal, ferry terminals. Station area the size and layout of commercial principles is that all station areas of key object of study, the paper in front of the underground station commercial and distribution of commercial activities, as well as abortion organization conducted a preliminary discussion.

Keywords: Station commercial district, scale, layout essentials

中图分类号：P711 文献标识码：A文章编号：

一、站前区地下商业研究

地下空间以一种或几种功能的空间开发为主,兼顾开发附属功能空间。附属的功能空间作为主要功能空间的配套,能有力的吸引人流并为主要的功能空间提供支撑作用,以保证后者能有效地发挥其城市功能作用。

1.站前区地下商业规模

（1） 规模类比

我们引用国内部分城市的火车站地下空间开发规模作类比分析:①山东潍坊市火车站广场工程,地上为站前景观广场,总面积31700平方米,地下为购物商城和停车场,总面积26900平方米。②武汉汉口火车站广场,地下面积为7.3万平方米。③青岛火车站益群地下商城面积14000平方米,候车面积7000平方米,可容纳300多辆轿车同时停车。益群地下商城将成为连接火车站与地铁站点的交通主枢纽,并变身为经营中高档产品为主的时尚街区。④郑州火车站广场,包括连通大同路的人防工程在内,火车站地下总面积15万平方米,除120个停车位、行人通道、行车通道,其余空间按规划都将作为商业区使用,逐步引入餐饮、休闲、娱乐、商贸等商业经营,将形成一个真正意义上的“地下城”,乘客下火车后去中转签证、长途客运中心站及去车站南边的市场商场均可从地下直达。⑤厦门火车站地下商业街,包括人行通道和商业区域两部分,总面积2.1万平方米,其中商业近8000平方米。单火车站广场四周就有超过20万平方米的商业区域。地下通道和商业街将周边的各大商场以及火车站、长途汽车站、公交站连成一片,形成一个四通八达的名副其实的商圈。

（2）类比分析

由以上的规模类比可以看出,由于火车站一般均位于城市的中心或副中心,故开发的力度均较大。单独修建的地下商业的开发面积一般在2万平方米以上,而加上周边相连的附建式的地下商业后的面积则大小不等,但一般均在7万以上。从这些数据可以看出,火车站的地下空间的开发量与居民的需求是直接联系的,同时也受到地面开发的影响,一般均与周边的地下商业相连通形成一个整体的体系。青岛北站交通商务区核心区地上分布了广泛的商业布局，考虑到其地理位置与发展前景，北站地下近期开发以7-10万平方米左右为宜。另外还需重点考虑停车的问题,综合地面规划状况,尽可能加大地下停车数量以满足配套需要。

2、站前区地下商业业态组合

（1）公共停车场：均设于地下一层。具置设于地下综合体的两侧,均为地下人流流线的端部,避开人流的主轴线,避免人车流线的交叉。地下停车场的出地面口部与城市次干道对接,减少对城市主要交通的干扰。

（2）地下商业：主要用于满足北站客流需求与周边居民的日常生活需求。未来此处将作为商业中心与火车客运枢纽。地下商业主要延续地面的商业功能,结合火车站站前城市休闲广场设置下沉式休闲入口广场规划组织串联设计了一系列的商业休闲空间。商业定位为休闲购物,主要经营项目为超市、精品商场以及特色商业步行街。

（3）地下休闲娱乐：结合地面的休闲广场在地下设置室内休闲娱乐,作为对地面室外休闲娱乐项目的一种补充。同时此处位于火车站附近,对候车以及到站的旅客人流也具有一定的磁力。

（4）地下餐饮：主要为在此处购物及休闲的人流服务。另外,也为火车站的客流提供便利的就餐服务。考虑经营的档次不宜过高,以满足大众消费为宜,主要考虑设置有一定品位的咖啡茶吧及风味小餐厅。

（5）下沉式休闲广场：下沉式休闲广场在火车站站前城市休闲广场中央设置。下沉广场作为休闲空间的一部分,是地面休闲空间的延续,与地面一同形成良好的整体的三维休闲空间。可有效的引导地面人流进入地下服务休闲空间,形成地面与地下空间上的互动,丰富居民的休闲内容。下沉式休闲广场是火车站地下综合体的核心,很好地串联组织了各功能空间。

（6）地下过街通道与地下人行通道：过街通道不仅满足一般的过街功能,还串联着各地下组团空间,有力地吸引人流,营造良好的地下服务氛围。地下人行通道联系各功能空间,并直通火车站,为保障整个地下综合体能有效地吸纳火车站旅客人流提供了有力的支撑平台

二、商业空间人流流线分析

1.一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。所以合理的内部交通路线设计，可以在空间、时间上最大化地挽留人流量。商业项目的规划前期，可以从以下五个方面进行设计，为吸引人流、实现内部交通的便利性奠定基础。

(1)商业项目的出入口设置:商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合，实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。另外，商场的主要出入口的外部，应该设置一定的缓冲空间，一般为10米×10米的广场，以容纳从各个方向来的人流。而在主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。

(2)人车分流:当商业项目，由于进深与面宽较为狭小，可能会出现车流和人流交叉的现象，在一定程度上影响人流动线的走向。因此，要组织好商业体内部的人车分流。

(3)建筑小品、硬质景观的设计:商业项目内部的建筑小品和硬质景观的设计，有利于对设置在其附近的商铺，吸引更多的人流在此经过。

（4）人流与货流避免交叉：商业项目在运输货物时，保证与人流分离，要采取在人流量较低的时间段，运输货物。

（5）其他附属设施与人流动线的关系处理：灯柱、广告招牌等附属设施亦会影响到人流动线，这些附属设施要保障一定的间距，以确保人流的通行空间不受到影响。

2.垂直、平面交通设计 ：垂直交通将促使人流从低楼层向高楼层运动，而平面交通使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。

（1）垂直交通：自下而上引导客流

对于垂直交通而言，主要是指运输人流的电梯设计，即扶梯和垂直电梯。在楼层之间设立剪刀式的台阶手扶电梯，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。

购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报就越大。但要把购物者引导高层并不容易，投资者往往不愿意租用较高层的商铺。此时，中庭空间和垂直交通工具能够发挥重要的作用。中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列，这里人流集中、流量大，最有可能鼓励人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观景电梯等，能在中庭空间创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。因此，在规划高层商铺时，垂直交通能否促使人流向上运动，将成为重点。

（2）平面交通：有效制造人流内循环

平面交通在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用。平面交通设计最重要的是主通道与次通道的设计，一般要求在进入商场之后要有一条明显的主通道，宽度在6～8米，保证购物人群能够拥有舒适的步行空间，使顾客在穿行主通道时，能清楚地看到商场平层的业态划分。

除主通道之外，还应该有与之相连的次级通道，使人流有效分流到各个业态分区。根据不同的商业种类，次级通道的宽度各不相同。对于商场内部的次级通道应在2米左右，以保证顾客在不拥挤的条件下，选购合适商品。而小商品批发市场则会将次级通道设置在1.5米左右，其目的是尽可能划分更多的商铺，为市场制造出足够的人气。此外，为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主要通道旁，占用黄金铺面的损失。

综合而言，主次干道的设计要避免让顾客走重复的路，尽量采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，避免商铺人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。如果商场面积过大，那么除了保证主次通道间的畅通及联系外，还应该在商铺前后都设立出入口，既方便顾客快捷的往返前后通道，又能缓解人流的拥堵，提升人流平均到达率。

（3）要考虑商铺与主力店之间距离：

主力店是吸引人流的主要来源，对组织人流发挥着重要的作用，它把人流从一个磁极吸引到另一个磁极，在这个过程中引导购物者经过所有承租户的门口。因此，核心商店的位置非常关键，如果将其设在入口附近，将损失后边商铺的人流到达率，但如果将主力店放置在商场的中后端，在人流的影响下会极大的拉动前边商铺的价值。

篇10

近年来北京新崛起的区域中，国奥板块最为炙手可热。这里，位于北京北中轴线之上，北望清河，国家森林公园、立水桥公园、朝来森林公园、郊野公园四大生态公园环绕，已成为继朝阳公园、朝青板块之后，京城又一即将活力澎湃的新都市生活核心区。

2800亿元投入拉动国奥板块发展

如今，北京奥运会虽已完美落幕，但国奥板块却凭借2800亿元的政府巨额资金投入，使区域内的道路交通、市政基础设施、生态环境和相关配套得到了前所未有的改善，成为后奥运时代最具发展前景的新都市生活核心区。

从交通出行方面来看，国奥板块拥有中国最先进的地上地下、纵横交错的多极交通体系，即北苑东路、北苑路、安立路、北五环、京承高速等多条城市主干道，地铁5号线、地铁8号线、地铁13号线，以及预计于2014年完工的地铁14号线等四条地铁线路。在四通八达的立体交通网络的支持下，国奥板块可以快速连接cBD、中关村、燕莎、王府井等京城核心商圈，呈现辐射整个北京的“核聚变”效应。

在市政基础设施方面，投资巨大的清河改造工程已经完工，占地1215公顷的奥林匹克森林公园也已完美落成，加上人工湿地、滞洪区等市政工程，在奥运核心区建设的带动之下，整个国奥区域的基础设施建设，达到了领先于国际一线城市的顶级水平。

而得天独厚的生态景观资源，则是国奥板块最具竞争力的核心价值所在。位于北京北中轴线之上的国奥板块，北望清河，国家森林公园、立水桥公园、朝来森林公园、郊野公园四大生态公园环河周边，是名副其实的“公园地产”板块。凭借优越的绿色生态资源，使国奥板块成为继朝阳公园板块之后，京城高尚住宅的新聚集区，并极具保值增值潜力。

伴随各方面配套的日益完善，国奥板块内的商业设施、医疗机构、教育资源，也得到了进一步的升级。

打造全明星价值　引领品质全面升级

国奥板块势不可挡的市场前景，吸引了众多房企在此“逐鹿中原”，其中不乏中国铁建房地产集团、北京国华置业有限公司、中国水电地产公司、北京城建、天润集团、润泽地产等品牌房企，促使国奥板块开启了一场声势浩大的新盘供应热潮。

虽然目前国奥板块呈现出大盘云集、新盘放量的良好市场走势，但也存在产品同质化现象严重等问题，为此购房人希望区域内能出现一个纯居住型主题生活盘，来满足他们对于宜居生活的渴望和向往。

在此背景下，由中国铁建房地产集团倾力开发的中国铁建・国际城，以“国奥首站全主题国际生活城”的完美产品规划，不仅满足了广大购房人的置业需求，更提升了国奥区域的居住品质。

中国铁建・国际城位于国奥板块首站之区位，总建筑面积约61万平方米，占地约20万平方米，绿化率约30％。社区住宅产品丰富多元，规划有多层、小高层、精致高层等多种产品形式。这一点在很大程度上，弥补了区域产品类型相对单一的市场现状。

而“全主题”生活则是中国铁建・国际城的最大特色。首先，中国铁建・国际城东邻城市主干道北苑东路，双向四车道与四环、五环相连，畅达全城。同时，紧邻城铁13号线北苑站，一站换乘5号线，轻松享受无忧出行。

其次，中国铁建・国际城被四大公园所环绕，并将57万平方米郊野公园的四季美景尽收窗前，而社区内部精心规划的“飘带概念”特色园林，则成为国奥板块的一大亮点。

此外，中国铁建・国际城还在社区内规划了总面积达26万平方米的大型商业综合体、3000多平方米的运动休闲会所，以及由幼儿园、小学、中学组成的黄金教育链，因而拥有了辐射整个国奥板块的核心价值。而项目周边的医院、邮局、银行、超市、餐饮休闲等城市生活配套，更是丰富多元。可以说，每一种生活主题，都能在中国铁建・国际城焕发迷人魅力。