房地产企业资产管理办法范文

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关键词：房地产信托；兑付；风险研究

2010 年，随着国家对房地产行业实施的一系列调控政策，房地产企业在资本市场通过IPO融资以及银行信贷等方式筹资的难度日益加大，房地产信托因此成为开发商的“救命稻草”，从2010年下半年进入发行高峰。根据用益信托统计，房地产信托的平均合计期限为1.9年，即多数产品在2012 年到期；与此同时，与此同时，房地产调整政策的效果开始逐步显现，房地产企业的资金存在一定压力。因此，房地产信托集中到期带来的兑付压力引起政府与市场的担忧，“保兑付”成为2012年房地产信托领域的主要课题。本文基于2012年房地产信托面临的密集兑付现状，对目前房地产信托兑付的风险进行探讨。

一、 2012年房地产信托“保兑付”背景分析

1. 房地产信托面临偿还高峰期。2010年下半年，房地产信托进入发行高峰，第三季度和第四季度达到全年最高。根据用益信托数据，2012年房地产信托整年兑付规模达2 000亿元左右，压力较大。同时，由于信托的性质决定了到期就要兑付本金和利息，要进行展期很难。即使受益人大会同意展期，发行人也要面对部分收益人不同意的情况，这时要应对至少30%的赎回。因此，房地产信托产品从2011年下半年开始逐步进入密集兑付期，且根据发行规模和期限，兑付压力将持续到2013年。

2. 房地产行业资金压力大幅增加。由于2010年房地产价格处于高位，因此当时设计发行的信托产品依托的是预期繁荣的房地产市场，如回报率指标，当时都在15％～20％左右。但是，随着房地产调控政策的效应开始逐步显现，房地产开发商的利润空间受到挤压，很难达到产品设计时预期的利润率。同时，房地产企业的资金压力已经自下而上地蔓延开来，加之房地产信托、银行贷款、理财产品等地产相关融资渠道在2012年陆续进入集中偿还高峰，房地产行业资金压力大幅增加。

3. 开发商项目信托风险暴露。2012年以来，已经发生多起房地产信托产品因到期无法兑付，而不得不选择债务重组的时间，还有超过30只产品提前清盘。6月，华澳国际信托与大连实德对簿公堂成为近两年房地产信托爆发式增长后第一例诉诸法院的金融借款合同纠纷案这可以看到，房地产信托项目的风险逐步暴露。这主要源于：一为完工风险，即项目可能由于某些原因没能完工；二为价格风险，由于成本太高，不能降价促销；三为地段风险，由于项目处在非核心地段，且供应量又较大，一旦销量不好即造成资金不能回笼。

面对房地产信托密集兑付的现状，如何“保兑付”称为房地产信托行业未来两年的主要课题。监管部门明确表示，一旦发生房地产信托到期无法兑付并且无人接盘，监管部门将通过主导处置信托公司资产或股权的方式，来保障投资人的兑付。这无疑确认了房地产信托刚性兑付的原则。

二、 2012年房地产信托兑付压力分析

1. 房地产信托期限的长期化、分散化一定程度缓解了集中兑付压力。根据财汇数据的不完全统计，2010 年和2011 年的房地产信托产品期限为1 年及1.5 年的规模占比30%左右，信托产品期限为2 年的占比40%左右，期限产品为2.5 年及以上的占比达20%～30%，呈现长期化和分散化趋势，这一定程度上分散了兑付时间，缓解了集中兑付压力。

2. 2012 年和2013 年集中到期的规模较为平均。从2012年第二季度到2013年第三季度，房地产信托产品季度到期规模平均500亿元～600亿元。根据用益信托统计，2010年和2011年新增集合房地产信托4 657亿元，收益率10%左右。其中1年、1.5 年、2年分别占比10%、20%和40%。据此计算，2012 年和2013 年本金分别到期1 609亿元和1 866亿元，本息合计分别到期2 037亿元和2 209亿元。信托期限的分散使得季度到期规模较为平均。除2012 年一季度、2013 年二季度2013 年四季度外，2012 年和2013 年各季度到期规模维持在500亿元～600 亿元。

3. 到期规模较占销售收入比例较低。根据各证券研究所对2012年房地产行业销售收入的预测，集合类房地产信托项目2012年到期规模为2 000亿元左右，占房地产行业销售收入的3.7%。分季度来看，2012年四个季度房地产集合信托到期规模分别为419亿元、518亿元、521亿元、558亿元，占房地产销售收入的比例为3.14%、3.78%、3.76%、3.97%，行业风险可控。

三、 2012年房地产信托兑付风险分析

面临2012年的兑付高峰，房地产信托能否安全的渡过是大家关心的问题。本部分将从房地产信托的行业监管、开发商资质、信托公司的风控以及信托项目本身等几个层面对房地产信托兑付是否存在风险进行简要分析。

1. 房地产信托监管严格有利于其风险控制。自2010 年底，银监会逐步加大了对房地产信托的监管力度，通过出台一系列的监管措施限制房地产信托的过度扩张。2011年6月，房地产信托被要求“事前报备”，项目立项须“窗口指导”；暂停房地产信托占比较重的信托公司的房地产信托业务；提示信托公司慎重对待房地产融资，督促信托公司加强对房地产项目运行情况的监控，使之能够及早发现问题，及早采取措施来解决；等等。防控风险逐步升级，这一系列的政策安排都有利于房地产风险的控制。

2. 房地产信托交易对手开发资质情况较好。最近两年房地产信托主要针对的一些比较好的企业或者是一些比较好的项目。根据用益信托对开发商资质的分类统计，最近两年房地产信托的主要交易对手58%为二级以上的开发资质。因此，只要严格按照房地产信托的风险控制实施，房地产信托行业的风险实际上是可控的，行业爆发这种系统性风险和整体风险可能性机会不大。

3. 信托公司对房地产项目融资更加谨慎。面对房地产市场持续宏观调控的现状，信托公司对房地产项目融资更加谨慎，对项目一些视察，对项目的运行、监控是更加频繁而且严格。房地产信托的“432标准”（即四证齐全，30%的资本金，房地产企业二级以上资质）促使信托公司在开展房地产信托业务时，有意识地挑全国百强的企业，或是区域龙头企业。信托公司的净资本管理办法，也是控制信托业务风险重要的工具。由于房地产信托业务的风险系数比较高，因而其房地产信托业务量会影响公司的风险资本，从而影响净资本。面对监管对于净资本的硬性要求，信托公司对于市场上的风险更加谨慎。

4. 房地产信托项目设计关键保障措施以防范风险。目前，房地产信托通常可分为四种：债权型，即信托公司与房地产企业形成债券债务关系，房地产企业提供抵押物的前提下，信托公司给予信托贷款；股权型，即信托公司与房地产企业形成所有权关系，信托公司为房地产企业提供信托资金，获得企业股权，可参与日常管理；收益型，以已建成并产生现金流的物业收益权为抵押，发行资产证券化产品；混合型，上述三种类型的混合。每种房地产信托类型都有着自己的关键保障措施防范风险，如：债权型关键保障措施是土地、土地使用权或在建工程抵押；股权型关键保障措施为信托公司参与日常管理；信托分层、融资方或管理那方承担劣后资金；财产收益型关键保障措是受让项目收益权；普遍使用的措施主要是股权质押；第三方连带担保。

在各类保障措施中，抵押物和结构化分层两类保障措施保障性最强。抵押保障中，土地、在建工程等抵押物的评估价值多在融资规模的2 倍左右，抵押率约50%，当融资方无力还款，抵押物可承受近50%的跌幅。结构化分层设计中，当信托项目遭受损失时，劣后资金需向优先受益人补偿。所以股权型信托采用结构化设计，融资方提供劣后资金是比较有效的保障措施。当信托项目资产损失在劣后资金比例以下时，普通投资者（有限受益人）的投资仍可保全。其他保障措施中，股权型信托计划中，信托公司介入开发项目日常管理也是信托公司主动管理、防止地产企业挪用资金的一种体现；融资企业大股东担保、企业实际控制人担保、关联方股权质押、融资方股权回购等都是房地产信托中常见的保障措施。

四、 房地产信托不能兑付下的应对措施分析

1. 延期兑付。依条款延期，许多信托计划中都会有此一条，并往往会因此许诺以投资者相对更高的回报率。通过召开受益人大会，经受益人大会同意，延期兑付。但这样操作意味着风险的递延以及信托公司的信誉丧失，信托公司在房地产信托产品上选择延期兑付较为慎重。如：华融信托。2011 年4 月底，华融信托与阳光新界合作发行的股权投资信托即将到期，阳光城不得不将该信托展期1 年至2012 年5 月18日，不过其融资成本已经高达13%。由于此项目为单一资金来源，股票质押，双方协议延期，风险较小。

2. 借新还旧。发一个新的信托产品，替换原有信托资金，借新还旧。在监管日益严格以及投资者对风险的关注，这种方式受到的关注和压力越来越大。

3. 第三方接盘。项目重组，出售抵押资产偿还投资者，一般接盘方包括信托公司、资产管理公司、房地产私募基金等等。如：大业信托公司和天津融创置地公司合作的一款房地产信托产品，项目引入了资产管理公司作为增信方，一旦信托计划到期不能兑付，则整体打包出售给资产管理公司，由其提供增信资金，包装成新的信托。

4. 自有资金接盘。如果既不能借新还旧，又不能变现抵押资产，那么信托公司就只能用自有资金接盘。即用自有资金接盘，收购投资者受益权，先完成兑付，然后再处置资产，或将房子建完再卖掉。《信托公司净资本管理办法》施行之后，信托公司普遍开始了增资潮，客观上具备了这种“兜底”的能力。从目前的情况来看，信托公司先用自有资金接盘，兑付投资者，再处置资产的可能性较大。

参考文献：

1. 孙婷.房地产信托兑付风险整体可控.中国房地产报，2012-03-05．

2. 杨静.房地产信托兑付高峰.房价下行压力加码． 第一财经日报，2012-02-20．

3. 张宁．房产信托新增规模持平保兑付提上日程． 证券时报，2011-12-23．

4. 卢先兵.近7000亿房地产信托兑付压顶.21世纪经济报道，2011-11-14．

重点项目：2012年上海市发展研究中心委托课题“上海房地产金融风险防范机制研究”（项目号：2012-GZ- 10）；浙江省杭州市哲学社会科学规划课题“杭州市廉租房与公租房的进入退出制度研究”（项目号：C12YJ03）。

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【关键词】房地产信托；主要风险；应对措施；保兑付

一、房地产信托概念及现况

信托就是“受人之托，代人理财”，是一种具有高度灵活性和可塑性的财产管理制度。而房地产信托则是信托公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定收益的一种信托业务。

中国信托业和中国的改革开放相伴而生，承载着金融体制改革和促进社会发展的历史使命，历经了曲折的发展历程。2001年10月1日《中华人民共和国信托法》正式颁布，它与2001年6月颁布的《信托投资公司管理办法》和2002年7月实施的《信托投资公司资金信托计划管理暂行办法》共同构筑了最基础的“一法两规”信托法律体系，信托也从此走上了法制化、规范化的轨道。2007年3月《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》正式实施，2010年银监会又出台了《信托公司净资本管理办法》及与之配套的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》。在相关法律法规的支持和清楚自己业务的定位后，中国信托业释放出巨大的潜力。《2012中国信托业发展报告》数据显示：信托资产规模2007年底0.88万亿元，2008年底1.22万亿；2009年底2.01万亿；2010年底3.04万亿；2011年底4.81万亿；2012年6月末5.54万亿。近五年来实现了年增万亿的高速增长，正是房地产信托这个最大的引擎，才使得信托业在这么短的时间内实现了跨越式的增长。仅2011年，国内就发行了房地产集合信托产品近千个，发行规模近3，000亿元，较上年增长50%左右。许多房地产商，包括万达、万科、绿城等单一公司的信托产品发行量都超过了50亿元。据估计，信托资产中有30%左右直接或间接与房地产有关，并且贡献着信托业60%左右的利润。

此外，中国信托业协会公布的数据显示，截至2012年6月末，房地产信托余额为6，751.49亿元。房地产信托多在1.5年期到2年期之间，2011年上半年新增的1，700余亿万元的房地产信托中的大部分将在2013年上半年兑付，加上2010年发行的两年期左右的信托产品，预计2012年及2013年上半年将是房地产信托兑付的高峰期。正如“无间道”里说的，出来混总是要还的，现在，到房企和信托公司还债的时候了。

二、银监会对房地产信托的态度

银监会主席尚福林7月26日在出席“2012年第二次经济金融形势通报分析（电视电话）会议和2012年年中监管工作（电视电话）会议”上强调，继续扎实推进地方政府融资平台贷款风险管控；坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风险管理。下半年，要着力加强信用风险前瞻性管理，有效防范重点行业、重点区域风险。

会议特别强调，严禁银行从业人员充当资金中介或直接参与民间借贷，严防信贷资金通过各种途径流入民间借贷市场。尚福林要求，银行业金融机构和银监会系统要牢固树立风险意识，严守风险底线，加强前瞻分析研判，做到早发现、早报告、早处置，防止个别领域、个别地区的局部性风险演变为全局性、系统性风险。

银监会对房地产信托业务风险防范采取了比较严格的监管措施，包括加强风险提示、日常监测、加强信息披露、提前关注重点公司及重点项目、制定风险处置预案、对新项目实施事前报告制度等。总体来看，前期采取的监管措施在控制发展节奏，防范化解风险方面收到了良好的效果。

三、房地产信托主要的风险及应对措施

自从“保兑付”成为房地产信托的焦点词一来。监管部门、信托公司、投资人等都在从不同角度分析房地产信托容易出现风险的每一个环节，“保兑付”最虽然牵扯的精力颇多，却并不是房地产信托的唯一风险，房地产信托项目本身、尽职调查的过程、项目运营的中间环节以及信托公司监管过程中潜藏着诸多风险。

1.项目风险

一切的源头都是项目本身，选择一个好的项目是房地产信托中最为重要的一环。一款信托产品的成立需要经过多个环节，成立前要做相关的尽职调查、风控审核、发行预审等；发行时需要联系银行、直销、第三方渠道做相应的路演和推介会；后期则需要相应的资金募集、确认函发放、成立公告；对于信托公司来说，监管资金使用以及进行风险控制都是必不可少的环节。

从开始的尽职调查到后期，整个房地产信托产品环节，最大的风险肯定是项目本身，如果一开始对这个项目没有做好尽职调查，没有做合适的评估，那肯定后来所有的风险都会由这部分问题产生。选择房地产信托项目的核心理念就是项目本身。主要考察项目产生多少的利润、收益回报是多少、地价成本多少等方面。当然交易对手的水平也决定了项目的成败，如果交易对手企业信用状况良好、开发经验丰富、项目管理体制完善、资产管理能力较强等，这些因素都直接影响着房地产项目的成败。

这个时期的风险控制主要依赖于信托公司业务团队对项目的遴选和信托公司风险管理团队对项目风险的整体把控。要求尽职调查一定要做细致，避免出现未披露的或有负债及表外融资。

2.监管风险

确定了项目后，信托公司如何对项目进行后续的管理，是否准确掌控项目的经营情况以及项目资金流的回收也是风险控制的重要一环。

信托公司一般是通过占有项目公司的股权、派驻现场监管人员、掌管项目公司证照印鉴、查阅项目公司所有档案及掌控项目方银行账户来管理项目运营过程中的风险。但是即便如此项目公司也会想出一系列的应对措施，达到逃避监管的目的。

在实际的监管过程中，会出股东拆借资金到期不归还、虚报工程量、截留销售回款、私刻印鉴、购买大额理财产品实为私下挪用等不良行为，这给项目带了巨大的资金监控风险。信托公司在一次一次的资金挪用中与项目公司博弈，并在实践中不断总结项目方的操作手段，制定相关的应对措施。

通常信托公司会进行实时的项目现场监控、定期或不定期的进行信托资产清查、要求项目公司做出书面的信用承诺、逐笔核实项目公司所报的工程款等方式来防范及发现这些潜在的风险，保护信托资产不受侵害。

3.兑付风险

2012年始，房地产信托的风险显露：开发商不能按期偿还融资资金选择延期兑付、信托公司宣布提前清盘房地产信托项目，还有一些房地产信托项目则引入资产管理公司进行接盘。各个信托公司的“保兑付”表现各有不同。

房地产信托项目是在房地产调控背景下出现的“问题”，主要有两方面的原因。一方面，开发贷未能如期取得。部分房地产信托资金进入项目的时间点比较靠前，多为前期开发报建阶段或者是拿地阶段。在信托资金支持房地产项目走过该阶段后，就需要房地产项目的开发贷资金来偿还。而房地产调控政策之下的银行货币政策随之调整，使得原本计划内的资金注入出现问题，即使是房地产项目公司拿到了大额授信，但银行方面却不能按期实际放款，从而导致了房地产企业供血不足。另一方面，市场骤变，销售回款缓慢。部分房地产信托为开发商提供建设类资金，信托资金支持项目拿到预售许可证后，本期望通过销售实现现金回流从而兑付信托资金的项目，但突遇房地产市场调控，限购政策持续，银行个人贷款政策调整等不利因素，使得房子不能按期销售，资金回笼过慢，自然导致信托资金的兑付也就出现了问题。但应当看到，信托公司为房地产项目融资通行的抵押率是必须低于40%，谨慎一点的公司一般规定抵押率必须低于30%。在“大信托”的模式下，信托公司持有房地产项目公司近100%的股权，且项目公司证照、印鉴及银行账户均在信托公司的掌控范围内。因此，大多数房地产信托面临的风险是短期流动性风险，而非长期性的大问题，也就是说不是项目价值风险，这也就是资产管理公司为什么会接盘的原因。

房地产信托行业整体风险可控，但需防范个体风险。部分信托公司不看好房地产后市，为避免到期难以兑付的情况出现，上半年多款房地产信托产品提前终止清盘。与此同时，个别到期的房地产信托产品则延期兑付。虽然在刚性兑付机制下，房地产信托不能兑付的情况不会大规模出现，但是个别信托产品仍面临兑付风险，而提前终止和延期兑付也都给投资者造成了一定的损失。

四、房地产信托的未来

2012年还剩最后四个月，房地产市场的前景尚不明朗。一方面是对房地产市场“金九银十”的期待，另一方面是房地产调控的持续深入。而房地产信托兑付风险则暗潮涌动，投资者对于房地产信托预期收益的揣测也有点像雾里看花。

近期，虽然房地产信托收益率在理财产品收益率普降的情况下走出独立行情，融资质量明显好转，但由于房地产整体调控目标尚未实现，房地产税呼之欲出，预计房地产信托发行量回暖的力度有限。另外，今年二三季度亦是大量金融体系外（如民间借贷资金）房地产融资开始到期的时点，因此投资者在选择此类信托时，应注意考察融资方的社会活动和对项目的考察，警惕部分风险的传递。

参考文献

[1]平安信托.中国信托业发展报告[R].21世纪传媒.2012.

[2]苗燕.银监会：继续加强房地产信托风险管理[J].上海证券报，2012（7）.

[3]冯娜娜.房地产信托三大风险保兑付是最后战役[OL].21世纪网.

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监管部门不断出台的金融紧缩政策削弱了企业对银行信贷的依赖，在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的发展，而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的崭新格局。在这些复杂因素的综合影响下，当前房地产融资市场呈现出以下主要特征：一是以银行信贷为主导的单一融资格局；二是其他融资渠道虽然总量不大，但是却代表了房地产融资市场的发展方向；三是房地产融资市场体系不健全。

（一）以银行信贷为主导的单一融资格局

我国房地产开发的融资方式包括银行信贷、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预售款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。1998年～2007年房地产开发各项资金来源中，“定金及预售款”的比例一直在30％以上，另外两大资金来源是“自筹资金”和“国内贷款”。

以2004年为例，我国房地产开发资金总额为17168.77亿元，同比增长29.9%，相应地，房地产融资总规模也在逐年攀升。受宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度一路下滑，2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4%，自筹资金与定金及预售款增幅较快，分别占资金总量的30.3%和42%。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道过分依赖商业银行。

2007年，前三大资金来源总计29361.45亿元，占当年房地产开发资金来源总额的78.8%。虽然，近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到2007年已不足20%，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在55%以上，房地产开发企业对银行信贷资金依赖性仍然较强。

由于融资渠道单一，所以在银行信贷被收紧之后，没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，因而造成房地产企业的严重贫血。这种现象并不意味着房地产市场资金匮乏，而是缺乏资金注入房地产业的高效渠道。

（二）多元化的融资渠道日趋活跃

其他资金来源尽管占开发资金总量的比例不到10%，但是它们对房地产融资市场的意义却是不容小觑。尽管目前仍存在法律障碍，但是业内对于房地产产业基金的重要地位和作用还是有着难得的高度共识，而市场中已成功发起设立的几家准地产基金正在积极地进行探索中国式房地产产业基金道路。可以预见，伴随产业基金合法地位的确立，产业基金模式必将成为房地产融资市场的中流砥柱。

资金信托计划是近年来最活跃的地产融资工具，虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅约占1%，但是它所表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。为了改善房地产融资市场的疲弱局面，银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，该暂行办法将对符合规定条件的房地产信托业务放宽限制，这将有可能把资金信托计划变为真正意义上的房地产信托。

此外，上市也是近年来业界非常关注的一个融资话题。上市融资虽然门槛较高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营管理、实现企业长远发展战略规划的角度看，上市是一个必然的选择。由于现阶段我国股票市场正处于变革的攻坚期，国内企业通过证券市场直接融资的难度较大而且不稳定因素较多，因而纷纷寻求海外上市融资。

（三）房地产融资市场体系不健全

尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。例如，单个资金信托计划不得超过200份信托合同的限制，并且需要提供齐全的项目手续文件。房地产项目的银行信贷审核就更为严格、贷款条件也更为苛刻。由于市场存在严重的资金供求失衡，从而直接导致了房地产融资成本的提高，相当多的企业因资金链断裂而被迫出让项目，有的企业铤而走险，借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。监管部门在强调防范房地产金融风险的同时，却忽略了构建一个适合国情的、符合发展需要的健全的房地产金融市场体系。

二、房地产融资市场的发展趋势

就整体而言，房地产业的发展是合乎逻辑的，是符合市场经济规律的。同时，鉴于房地产业在国民经济中所处的重要战略地位，政府不可能对其进行打压或者对房地产业的生存困境不予理睬，一定会考虑在银行信贷紧缩环境下房地产业的融资出路问题。从短期来看，由于政府对房地产市场调控的成效并不理想，有可能继续出台不利于房地产业发展的土地与金融政策，诸如增加经济适用房供给来平抑房价，提高首付比例限制投资性购房等等；但是从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，而房地产融资市场的发展前景也将是乐观的。预计房地产融资市场将呈现以下发展趋势：

（一）融资市场格局多元化

以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松，除银行信贷之外的各种融资渠道的发展空间将被进一步打开，预计房地产信托业务管理办法也会有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。

（二）房地产融资体系逐步健全

房地产融资体系的健全包含两个方面：一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系，二是构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。就金融机构体系而言，除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外，还将出现专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构。就构建市场体系而言，关键是要建立房地产金融资产的流通市场体系。通过借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，房地产金融资产才能顺利地实现流通和交易，流通市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场中。

（三）资产证券化积极推进

资产证券化是构建房地产金融资产流通市场的前提条件，巨额的房地产资产经过证券化之后就可以实现分割交易，极大地改善了资产流动性。由于住房抵押贷款信用风险相对较小，资产质量较高，因而证券化的住房抵押贷款将成为流通市场的主流品种。房地产抵押贷款的证券化过程应由抵押债权者、政府担保机构、债券发行人、投资者以及中介机构共同参与完成。

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一、促进调整转型，完成“十二五”规划目标

市联社主要投资企业上海新工联（集团）有限公司（以下简称新工联集团）是一家投资控股企业，下属企业从事商贸企业、房地产企业、现代服务业企业、金融资产运作等经营活动。在面对宏观经济持续下行的压力、多变的市场环境，新工联集团主动调整转型，在全体员工的共同努力下，2015年度主要经济指标超额完成全年预算，并圆满完成“十二五”规划主要经济目标。

（一）开展对不动产的调整工作，主动调整转型。自2009年起，新工联集团分别利用上海南京东路办公用房、上海云南南路大楼、珠海厂房与上海锦江之星旅馆有限公司合作设立锦江之星经典酒店和经济型酒店。按照“稳增长、抓管理、促发展、增效益”的总体要求，经过几年的实践，取得了较好的效果。锦江之星淮海东路店自2010年开业以来连续六年经济效益逐年提升，保持同行业排头兵的地位，2015年荣获锦江之星上海地区“优秀经营奖”、“市场营销成就奖”等奖项；锦江之星珠海吉大九洲大道店和珠海拱北富华里店在珠海城区经济型酒店中排名靠前。市联社还通过上海新工联酒店管理有限公司与青岛市集体企业联社共同出资组建了青岛新轻联酒店管理有限公司，租用青岛市集体企业联社的物业，投资设立了锦江之星青岛河南路火车站店。

（二）上下联动，整合资源，培育新的经济增长点。中国（上海）自由贸易试验区的建立为市联社的发展提供了新的机遇。2014年，由市联社直接投资企业新工联集团、会同上海市日用五金联社、上海市室内装饰合作联社、上海市玩具合作联社、上海市灯具合作联社共同投资在上海自贸区设立上海新工联融资租赁有限公司公司。上海新工联融资租赁有限公司的设立是市联社培育新的经济增长点的一个重要举措，也是市联社与专业联社以资产为纽带进行经济合作尝试。经过一年多管理经营，2015年上海新工联融资租赁有限公司利润总额超过1000万元。

（三）加快房地产原有开发项目的调整，探索房地产企业的转型。面对房地产市场的持续走低和三线城市存量滞销的严峻形势，市联社积极指导新工联集团对所属企业上海鼎隆置业有限公司的调整转型，提出了盘活存量、回笼资金、确保重点的工作思路，通过转让部分项目，集中资金重点开发湖南长沙市项目，并对原有房地产开发项目调整的同时，积极探索旧房改造利用、开拓现代服务业的新路子。

在新工联集团所属企业调整转型过程中，市联社既从工作上指导，还从资金上优惠支持，并且发挥了市联社与政府有关部门的桥梁作用，帮助企业协调与政府有关部门的关系，从而使企业的调整转型工作得以顺利进行。

（四）群策群力，精心谋划新的五年发展蓝图。新工联集团通过编制“十三五”发展规划，确定在认真总结“十二五”发展规划经验教训基础上，研判当前面临的新形势，紧紧围绕“在改革中推进，在创新中发展”的发展主题，以主动适应经济发展新常态为导向，提出了坚持稳中求进，坚持积极调整主动转型升级，坚持开放合作等工作思路，为集团下一个五年发展确定了努力方向和目标 。

二、加强制度建设和审计，提高决策程序和效率

根据全国总社关于《联社集体资产监督管理暂行办法》，市联社从制度建设、决策程序、审计监督等方面入手，开展联社资产管理和监督工作。

（一）制度建设方面。2006―2014年，市联社根据全国总社的相关规定和要求，结合自身实际，相继制定了《联社集体资产监督管理实施细则》、《关于加强和完善专业联社组织建设的意见》、《关于加强系统内各单位管理的意见》等管理制度，初步明确了联社资产管理相关内容和决策程序等事项。

2015年6月，市联社为进一步加强联社资产的管理，制定了《上海市工业合作联社社有资产和资金管理办法》，管理办法对专业联社和其他成员单位、市联社主要投资企业新工联集团、市联社其他全资、控股企业在资产管理、对外投资、股权变动、资产抵押等相关事项的决策程序作出了更明确的规定，如涉及单笔500万元及以上的股权投资、股权转让等项目，对外资产抵押和担保等项目，均需事先取得市联社同意。同时还修订了《上海市工业合作联社项目支出审批程序》办法，从程序上进一步加强集体资产的管理和监督，提高了风险控制力度。

（二）审计监督方面。市联社于2008年设立了审计室，审计室的主要工作是协调对市联社本部的年度审计工作，开展对专业联社及部分专业联社成员单位的年度审计和专项审计工作。通过审计工作的开展，对联社资产起到很好的监督作用，保证了集体资产的保值增值。

三、积极进行市联社法人定位，推动深化产权制度改革

市联社法人地位原批文明确定位为事业单位性质，企业经营，我社据此在2001年1月向市机构编制委员会提出进行事业单位的登记申请，未获批准，因而我社法人地位没有落实，无论从集体经济的发展要求还是对现有集体资产的维护需要考虑均不适应的。2015年8月委托上海市人民政府发展研究中心完成了《全面深化新工联产权制度改革思路研究》课题报告，课题报告认为新工联集团深化改革必然首先涉及大股东市联社的法人定位问题，从市联社社会和经济双重功能出发，对市联社进行改造，可定位为企业法人或按“社会团体登记管理条例”进行社团法人登记，目前已提出方案上报有关部门审批。

市联社主要投资企业新工联集团于2002年开始实施以全员持股为特点的产权制度改革。产权制度改革十多年来，新工联集团的经济效益得到健康发展，员工的积极性得到充分发挥。随着形势的发展和政策的变化，新工联集团与其他改制企业一样，同样面临新问题、新矛盾、新要求，为了进一步完善新工联集团的产权制度，促进新工联集团持续、稳定、健康发展，新工联集团正按《全面深化新工联产权制度改革思路研究》课题报告要求，兼顾历史、符合规定、合理调整、有序进出，进行深化产权制度改革，坚持员工持股方向，重塑现行职工持股会，形成新的职工持股制度。探索重要经营管理骨干人员股权激励机制有效形式，将工资奖金与股权激励结合起来，既有当前支付，又有延迟支付，主动与企业长远稳定发展相配套。

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近日，中国信托业协会公布《2011年4季度末信托公司主要业务数据》。数据显示，去年以来，信托业发展迅速。截止到2011年4季度末，我国信托总资产达到48114.38亿元。全年净增长17709.83亿元，增长率达到58.25%，其中，新增信托资产超过3.17万亿，到期的资金量为1.40万亿。而在2010年初，我国信托总资产仅15005.70亿元，两年时间，规模增长超过3倍。

2010年以来信托资产规模

数据来源：中国信托业协会。好买基金研究中心整理。

融资类项目减少成趋势

在宏观调控偏紧的背景下，银行普遍收紧银根，信托融资渠道的功能凸显，融资类信托成为信托资产的主要运用方式。2011年末，信托融资类资产余额为2.48万亿，全年增量为6808.72亿元。而根据近日人民银行公布的2011年银行信贷数据，全年新增信贷为7.47万亿。信托的融资性资产的增量，相当于银行信贷规模的9%。

融资类项目资金量增加的另一面，是此类项目占比的减少。其实，从2010年二季度开始，融资类业务的占比已经在逐渐缩小，随着《信托公司净资本管理办法》的实施，融资类项目在全部信托项目中的占比，从2010年二季度达到63.77%的高点之后，开始逐月下落。到2011年末这一比例已经下降为51.44%。由于融资类信托业务的风险资本系数相对较高，信托公司融资类项目占比的减少，是行业趋势所在。

2011年新增信托项目行业分布

数据来源：中国信托业协会。好买基金研究中心整理。

“其他”行业投资增长迅速

从投资行业上来看，2011年的新增信托项目体现出多元化的趋势。

投向最大的产业仍为工商企业，2011年新增项目8200.53亿元，在新增项目中占比25.83%，到期4098.42亿元，净增长4102.10亿元。

房地产行业新增3704.57亿元，占比11.67%，到期为1145.95亿元，净增长2558.63亿元。截至2011年末，房地产信托占比14.83%，与2010年年末基本持平。从各季度的分布情况来看，上半年呈增长趋势，在二季度新增量达到1366.68亿，而下半年则收缩加剧，四季度仅有487.90亿元的新增。

基础产业2011年新增5693.41亿元，到期5484.11亿元，净增长仅209.30亿元，基础产业在整体中的占比，也从2010年年末的34.39%降低到21.88%，减少超过10个百分点。主要由于国家4万亿投资中，基础产业为重点投向，随着我国以交通业和建筑业为代表的基础产业的建设已日趋成熟，国家的政策导向已经转向。这部分信托也呈萎缩趋势。

值得一提的是，投资于“其他”行业的项目增多，2011年全年新增项目7599.96亿元，在全部行业中占比23.94%，仅次于工商企业。到期的规模为2835.54亿元，净增长4764.43亿元，净增长在所有行业中最大。单季度的新增项目，则从2010年底的857.73亿增长到2011年底的3174.79亿元，单季度新增项目的占比也从19.38%增长到28.61%。投资于“其他”行业的项目增多，体现了信托公司在创新中，行业投向多元化。如，中信信托、中航信托、中泰信托、长安信托、中融信托、新华信托等多家信托公司均推出了投资于艺术品市场的信托计划。四川信托、中融信托、金谷信托，均有投向白酒市场的产品出现。中诚信托则推出了投资于红木的信托产品。

总得来说，2011年信托业务继续保持爆发式的增长。在增长中，我们能看到一些良好的趋势，比如房地产项目已经出现大幅度收缩。一些运作灵活的信托公司，不断的可以找到最新的发展方向，行业种类不断扩大。信托融资类项目的占比，也在逐渐减少。目前，不少信托公司也已经开始加大投资业务布局，增强自主管理能力，提高投资性业务的占比。

当然，在发展中，也难免会有一些不和谐的声音。除了房地产信托的风险不断被推上风口浪尖，一些在去年出现快速增长之势的矿产类、收藏品类的信托，也一直在高风险的质疑中前进。虽然创新在一定程度上免不了新领域的风险，但对于行业来说，在产品的丰富性和扩展性上，都向良好的方向转变。

而作为投资者，更有意义的事情，并不是追逐流行趋势，或是跟随高收益，而是投资自己真正能看懂的东西。

(好买基金研究中心供稿)

插排：信托产品在去年惨淡的投资市场中脱颖而出，若以资金投向细分，房地产信托、另类信托、上市公司股权质押信托、矿产能源类信托是四类最受关注的产品。

Tips：

怎么选信托产品？

（1）信托公司：首先考察信托公司的综合实力。我国目前有62家信托公司，每家公司的管理水平、风险控制能力、盈利能力、管理资金规模等等都是不相同的。

（2）投资行业：行业景气度高的行业更具投资价值。

（3）担保人：要看担保人背景、担保人净资产及构成、担保人与融资方关系、担保人承担的责任等。

（4）融资方实力：了解融资方的财务状况、成长前景及行业、公司背景。

（5）收入来源：要了解预期收入的可靠性，即项目成功的可行性。

（6）产品期限：信托产品一般在购买后到融资方支付本息之间投资者的资金是不可赎回的，所以投资者要看好产品期限，以便安排未来现金流。另外，部分产品存在着提前结束或是延期的情况，也请投资者在签定合同之前注意有无这类附加条款。

（7）抵（质）押率：抵（质）押率指的是需要融资的资金比上抵（质）押物的价值。抵（质）押率越低说明项目风险越小、项目越安全。同时也要看抵（质）押物的变现性。

（8）预期年化收益率：其他条件相同时，预期年化收益率当然是越高越好。

链接：2012年信托业展望

普益财富研究员认为，2012年工商企业融资困难将会得到一定缓解，获得贷款额度的商业银行放款主动性增加，企业通过银行融资的比例将会较2011年有所上升，加之利率有下降空间，社会融资利率将有所下降，工商企业投向信托产品增长强劲层度可能不如2011年。短期内房地产调控不会动摇，房地产企业的销售严峻，现金流状况依然不容乐观。在这样的背景下，2012年房地产信托将难现2011年上半年供需两旺的行情，但保保障性住房、民生工程政策刺激下，基础设施领域信托可能会得到较好的发展。

在行业监管方面，信托业一直有“一乱一治”的传统，2011年集合信托“踩线”的创新较多、市场竞争激烈导致各渠道略显混乱、与宏观经济调控反向的融资需求旺盛（如房地产信托），普益财富研究员预计今年监管会有下几个方面的趋势：

首先，合规性检查会比较严格，针对2011年部分信托公司通过设计伪“开放式”产品以规避期限不得少于1年、对投资起点低于100万元的客户审核不严等制度的“踩线”行为，监管层会重点关注。

篇6

在金融子行业中，相比于银行、保险、券商，信托的表现相对比较低调，市场关注度也不高。但此次安信信托的业绩刚一公布，便在资本市场上引起轩然大波，甚至吸引了交易所关注的目光。近日，上交所审核安信信托2016年年报后，要求公司就四个方面共计10个问题作出补充披露。这四个方面包括公司总体业务、信托业务、固有业务及其他财务，具体问题则细化至结构化主体、公允价值披露、诉讼进展情况以及毛利率计算公式等。

实际上，安信信托靓丽业绩表现只是近年来信托行业发展环境逐渐向好的一个缩影，尤其是在金融去杠杆的大背景下，其他金融子行业或多或少都面临着监管趋严、风险增加的不利条件，相反，信托行业却在经历2012年的严格整顿后逐渐步入行业性的发展机遇期，一个突出的表现就是行业风险大幅降低。

众所周知，信托与银行信贷的关系相辅相成，在经济下行周期时，银行不良贷款和不良率不断提高，信托的资产质量也会相应地下降。但与银行批量放J不同的是，信托注重单个项目的增信措施，如抵押、担保、账户共管等，诸多手段有效保证了项目风险暴露后的补救和追偿。总体来看，信托业的不良率反而低于银行业。

从宏观层面来看，随着经济弱复苏迹象的逐渐显现，2016年的银行资产质量也出现了边际改善的趋势。数据显示，中国不良贷款新增速度在2016年出现减缓，银行不良率在连续19个季度上升之后于四季度首现下降。经济活跃的长三角和珠三角地区，也是不良贷款最早爆发、规模较大的地区，在2016年年底出现“不良双降”的情形。浙江银行业不良贷款率由2015年年底的2.37%降至2016年年底的2.17%，江苏银行业不良率由2015年年底的1.49%逐季下降至1.43%、1.41%、1.36%、1.36%，广东的不良率也从2016年一季度高点的1.88%下降至2016年年末的1.84%。由于这些不良贷款高发地区的资产质量边际变化领先全国，而信托作为银行贷款投放的补充，行业风险也随之降低。

从信托资金投放的行业来看，工商企业占比逐年提高，2016年9月达到23.79%，“实业投行”角色越来越明显。由于信托资金成本的原因，大多数寻求信托融资的企业还是产能过剩的周期性行业。在此轮国家供给侧改革叠加去杠杆政策的推动下，带动商品价格上涨，使得很多周期性行业受益，盈利能力带动偿付能力好转，信托行业的风险大大降低。

如煤炭开采和洗选业，2016年利润总额为1091亿元，同比增长147.5%；黑色金属冶炼及压延加工业利润总额为1659.1亿元，同比增长215%。以煤炭、钢铁为代表的产能过剩行业的利润获得了大幅提高，也在一定程度上减轻了这些行业的企业的债务违约压力。

另一方面，对于仍然占据一定比例的房地产和政府平台融资而言，优质房企很早便将重心放在了一线城市，政府平台债务短期违约风险也不大，过去几年的多元化融资的选择使得相关主体的现金流较为充沛，加上抵押物、担保比较充分，信托行业整体风险可控。因此，在信托行业2017年处在风险缓释的市场环境下，未来资产质量极有可能出现边际好转。

银信合作的起起落落

中国的信托发展史与房地产和基建的发展密不可分，房地产和基建作为拉动GDP增长的核心要素，也决定了信托行业的变化历程。根据中信建投的分析，从房地产信托和基础设施信托的几次代表性波段来看，可以划分为三个阶段，一是2008-2010年“四万亿”刺激计划的推出，房地产信托和基建信托共同增长；二是2010-2012年，随着房地产调控政策的日渐严格，债权融资逐渐兴起，政府平台融资迅猛发展；三是2016年，政府平台信托融资受到抑制，房地产信托出现弱复苏。

毋庸置疑，2008年的“四万亿”刺激政策带动房地产、基建信托猛增，由于“四万亿”带来了巨大的资金需求，央行又为应对经济过热和通胀对商业银行提供流动性进行调控，银行贷款无法满足投资的需求。银监会《银行与信托公司业务合作指引》，允许银行理财资金通过信托通道发放贷款，大量资金为规避限制和优化表内资产结构绕道信托，由于固定资产投资规模较大，迅速带动了整个信托行业的发展。

数据显示，银信合作规模从2008年的0.84万亿元逐年走高，直至2010年年中达到2.03万亿元的峰值，规模占比超过60%，2008年，信托行业资产增速为41%，正式进入高增长时代。2010年上半年，由于大量银信合作投向信托贷款，给银行体系的稳定性带来较大的隐患。于是，从8月份起，以银监会“72号文”为标志，银信合作成为重点监管的对象。

此外，2010年，房地产调控政策密集出台（包括“国四条”、“国十条”等），证监会联合国土资源部出台政策暂停房企再融资审批、暂停房企重组审批，叫停IPO，房企融资压力骤增，主要金融机构房地产贷款增速从2009年峰值的38.1%一路回落至2012年的12.8%。2013年，由于“宏观稳、微观活”的房地产政策的出台，不同城市政策开始出现差别化，房贷余额增速才略微回升至19.1%。

受银行房贷收紧的影响，房企只能转向信用债（含中票、短融等）、信托等债权类融资渠道，除房地产信托增速迅猛外，信用债也由2010年的108.8亿元增至2013年的550亿元，房地产调控的挤出效应非常明显。

反观基础设施建设，自“四万亿”刺激计划推出后，中国固定资产投资增速一直居高不下，2007-2011年维持在25%以上的增速，由于银行贷款后期收紧，基建信托成为项目落地的重要资金补充来源。各地政府借机大兴土木，政府债务占GDP的比重在2011年一度高达60%，由此可见，基础设施信托在固定资产投资中贡献了不小的力量。

2014年，中国GDP增速为7.4%，与2013年基本持平，由于2015年面临房地产库存高企、制造业去产能、基建资金出现瓶颈、出口不强等诸多不利因素，使得稳增长成为2015年中国经济发展的主要目标，尤其是固定资产投资需发挥重要作用。但从结果上来看，2015年出现了罕见的制造业（+7.99%）、房地产（+2.55%）、基建（+17.02%）增速均下滑的态势，固定资产投资增长仅为10%，较2014年下降5个百分点。2016年，天量信贷助房地产抬头，而地方债务却遭到严格整顿。

2016年这轮房地产反弹，是由居民加杠杆叠加政策去库存所致。尽管房地产贷款增速重新加快，由2014 年3月12%的冰点回升到2016年年底的58%，但其中个人房贷增速不断提高至2016年年中的110%，与之对应的开发贷增速却不断下滑，2016年年末甚至为负增长23.66%，房地产贷款中个人贷占比由2011年的67%提高至73%，可以看出，个人贷款松绑力度大于房企融资，房地产去库存明显。

2016年，楼市的火热带动了房地产信托的发行，10月份之前的发行规模出现同比大幅上涨。随着国家调控政策的密集出台，四季度房地产信托明显遇冷。同时，信托公司对房地产项目的风险始终保持清醒，宁缺勿滥的风控措施使得信托的主要客户群体集中在中型开发商领域。

在政府基建方面，除投Y完成额下滑外，融资模式也与以往有所不同。2014年10月，银监会出台“43号文”，旨在重塑地方政府债务融资机制，对城司等“平台式”债务融资进行约束，文件打破了信托业与政府基建项目合作常用的“平台融资、应付款项纳入人大财政预算”的模式，使地方出具的各类文件存在法律瑕疵，使得各信托公司不得不押宝政府信用，同时将操作项目单位规格上调，对政府可支配财政收入、还款来源、项目性质实施严格的定义。

另外，“43号文”还鼓励PPP模式吸引民间资本。对于存续债务，政府可通过发行置换债对高成本债务进行置换，而非标债权则受到较大的抑制。

2016年年底，中央经济工作会议再次定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，要在宏观上管住货币，楼市调控面临史上最严态势。与以往不同的是，在窗口指导收紧银行信贷的同时，其他融资渠道亦被管控。2016年8月，证监会监管指导意见要求不允许房企通过再融资补充流动资金；9月，上交所提高公司债融资门槛；2017年2月，《备案管理规范第4号》严控私募资管投资房地产市场，打击信托以“明股实债”方式进行房地产融资。尽管中国楼市调控局面复杂，但国家去杠杆决心坚定，在2017年房地产挤出效应不再的情况下，本就羸弱的房地产信托2017年规模、占比将双双回落，而基建或将重新挑起大梁。

而要实现6.5%的GDP增速目标，基建投资将增速回升将托底经济，信托公司与地方政府的合作历史悠久，基础产业信托规模有望进一步扩大。

去通道提升主动管理能力

对信托公司而言，主动管理能力体现在投资管理能力和资金来源结构两方面。在投资管理能力方面，自2013年起，投资类信托规模持续增多，占比也逐年提高，2015年达到37%，截至2016年三季度末，投资类信托余额5.85万亿元；在资金来源结构方面，集合资金信托占比稳步提高，由2010年的12.57%升至2016年的34.8%。投资类信托资产规模和集合资金信托规模的双提升意味着信托公司不再依赖银信通道，更能主动发挥信托制度优势，在项目甄选、尽职调查、投资决策和项目管理方面承担信托管理职责，有助于打造其核心竞争力。

投资类信托方向包括证券市场和产业投资。证券市场是银信合作的发源地，一般与阳光私募合作，以通道业务形态出现，后由于资本市场投资价值的显现以及投资多元化配置的需求，很多信托公司开始重视投研体系建设。2014年10月，万向信托完成私募基金管理人备案，标志着信托公司开始尝试摆脱对其他金融机构投资顾问的依赖，发展证券投资主动管理业务。从产业投资的角度来看，随着信托行业对资产端、资金端掌控能力的提升和风险识别能力的加强，使得信托公司敢于主动投资，寻找优秀实体企业（包括房地产和政府平台）以谋取较高收益，产业投资规模占比会不断提升。

面对暂时企稳的中国经济和逐渐改善的企业融资需求，信托可以发挥的空间更大。信托创新转型的发展趋势是基金化，是信托公司从简单的融资到主动资产管理转变的关键一步。基金化意味着信托公司不再以单一项目为导向，可以更好的横跨资本、货币、实业等不同市场，灵活运用股权、债权、物权等多种投资方式，又能分散投资风险，更好地把握市场机会。

而证券市场的主动管理要求信托公司拥有专业化的投研队伍，对市场判断和认识清晰，基金化产品一般将大类资产配置放在首位，构建由固定收益、股权权益、量化对冲和QDII等资产组成的组合，根据市场变化调整资产篮子中的配置比例，对冲单一资产的配置风险；而产业投资的主动管理要求信托公司强化尽职调查的能力，对项目决策有自主性，亲自管理项目运行，建立与投资管理能力相适应的资金池，目前的资金类信托已经暴露出期限不匹配、部分行业风险大、面临刚性兑付压力等诸多短板。

而基金化信托则专注于浮动收益，可以循环销售，考验信托公司的整体资管能力。目前，平安信托将战略结构调整为“零售+若干基金”，四川信托很早便进行了证券投资市场基金经理储备，安信信托通过基金形式发力新兴行业，均取得了较好的收益。

其实，在基金化业务领域优先试水的应属房地产基金信托，通过集合信托募集资金认购有限合伙企业，参与房地产项目开发，分享合伙企业的投资收益。尽管在政策博弈过程中，会出现“融资主体回购”的“明股实债”行为，但在基金业协会的《私募资产管理计划备案管理规模第4号》再次明确限制“明股实债”后，对真正股权类投资并未限制，可见政策的引导至关重要。

在房地产调控日趋严厉，增发和发债环境变差的情况下，未来基金化房地产信托将有明显增长。另外，信托作为大资管监控下不多的享受政策倾斜的金融牌照，应当发挥制度优势，顺应国家产业发展趋势，更好地为实业服务。设立产业基金支持节能环保、生物制药、新能源和高端设备制造等具有良好市场前景的战略新兴产业，为投资者谋求长期稳定的投资回报。

2010年，银监会颁布了《信托公司净资本管理办法》，通过净资本与风险资本的测算对固有资产项目、表外项目和其他风险项目进行风险管控，确保信托公司流动性与抵御风险能力。该办法的核心规定是：净资本不得低于各项风险资产之和的100%，净资本不得低于净资产的40%。信托公司想要开展业务就需扩张资本金，同时也可降低信托公司的运营风险。

随着各信托公司的不断扩资，68家信托公司固有资产规模向更高水平集中。截至2016年三季度末，68家信托公司净资产达到4130亿元，净资产平均值为60亿元，百亿元级别的信托公司已经从案例级变成现象级。随着固有资产的增加，固有业务的能力越发重要，从利润、风控、信托业务协同等方面将越来越大地影响信托公司的业绩。

尽管信托公司以信托业务为主业，但固有业务对信托公司的利润贡献却越来越重要。一是信托公司固有资产规模越来越大，固有资金运用收益也逐年提升，已经成为信托公司稳定的利润贡献来源；二是与信托业务受到严格监管相比，固有资金的运用对灵活，决策流程更为高效，容易捕捉各类投资业务机会，获取更高的投资收益；三是信托公司可以部分负债，适度提高固有资金杠杆率以提高收益水平。

以2015年为例，信托业务收入总额为689.32亿元，增速为6.48%，较2014年同期提升了0.6个百分点，仍处于较低增速水平；而固有业务收入总额为435.5亿元，同比增长62.99%，对整个行业盈利水平的拉动起到至关重要的作用。

信托公司固有业务包括以下五项：存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资。投资业务则限定为金融类公司股权投资、金融产品投资和自用固定资产投资，参股银行、证券公司、基金公司是固有业务长期股权投资收益的三大主要来源。由于信托固有业务区别于信托业务，并不具有影子银行的属性，房地产企业等直接融资、间接融资持续收紧的行业，保持现金流稳定的重要方式是寻求信托援手，而这些融资项目将为信托带来巨大的收益。

长期以来，监管层和信托业都强调回归信托本源，但这不是说固有业务的作用就可以被忽略，正相反，充分重视固有业务和信托业务的协同联动，对信托业的发展将起到事半功倍之效。因此，信托公司应以固有客户为切入点，开l其上下游客户群的相关信托业务实现两大业务的联动。

监管规范通道业务或回流

2016年12月2日，证监会正式《基金管理公司子公司管理规定》及《基金管理公司特定客户资产管理子公司风险控制指标管理暂行规定》，完善对基金管理公司子公司的监管，对基金子公司和券商资管通道业务的叫停使得信托行业欢欣鼓舞。这首先是由于信托、基金子公司、券商资管三者在开展通道业务时承担的风险不同，信托需要缴纳保障基金，而基金子公司和券商资管却不需要缴纳。

加上监管机构不同，长期规范监管下的信托需要投入更多人、力、物，因此，在基金子公司和券商资管费率低至万分之三的情况下，信托面对市场流失仍然坚守千分之一。如今，面对监管层将通道业务重新赶回信托，行业又一次面临重大利好。

截至2016年年底，基金子公司规模为10.5万亿元，券商资管为17.6万亿元，其中，14.7万亿元定向资管中大多数为通道业务，由于新规都以净资本为前提限制杠杆，假设其中30%回流至信托；加上 2016年年末的理财资金余额为26.28万亿元，较年初增长11.83%，如果考虑到2015年理财资金余额增速为56%，假设2017年维持20%的增速，其中，17%投资于非标债权，以1.2‰的通道费率测算，可以得出通道业务回流带来的增量收入约为91亿元，与2015年行业收入1176.1亿元相比，贡献7.7%的增量，相对于信托行业2015年合计23%的收入增速，提升幅度不小。

而且，短期来看，信托相较基金子公司从事通道业务的成本优势将得以凸显。在新规实施前，基金子公司不存在净资本要求一说，而信托行业则需要计提风险准备，耗用一定比例的净资本。而新规实施后，基金子公司通道业务需要计提风险资本，且计提比例比信托更高，前者为0.8%-1%，而后者则是0.1%。

根据中信建投对基金子公司新规中附带的风险资本计提表的分析，发现其未区分通道业务和非通道业务，而新规之意是不予区分都按照同一标准计提（一对一特定客户资产管理业务风险资本准备的融资类是0.8%-1%），而信托公司风险计提标准中通道业务和非通道也无显著不同，其中，通道业务风险资本计提比例仅为0.1%。因此，新规实施后使得信托的通道业务成本仅为基金子公司的八分之一。

此外，对基金子公司而言，目前信托的净资本更加宽裕，由于2012年信托行业就开始适应资本金管理约束，经过近年不断增资后的资本金规模较为充裕。数据披露，信托行业整体净资产达到4130亿元，风险资本规模约为1419亿元，净资产在调险项目后覆盖风险资本规模绰绰有余。

篇7

[关键词] 在建工程；抵押；融资

【中图分类号】 D92 【文献标识码】 A 【文章编号】 1007-4244（2014）08-123-2

房产开发是一个需要大量资金和时间的工程，在这一个过程中如何取得及时的融资是每一个房地产企业应当考虑的命题。在我国，从一项房产开发抵押发展的历程看，房地产开发大致会经历土地抵押―土地解押―在建工程抵押―在建工程解押―房产抵押―房产解押这样一个流程，通过这个流程房地产开发企业分阶段的获得大量的资金，以维持其持续开发一个房地产项目的能力。

从整个抵押制度设计来看，在建工程抵押是一种特殊化的抵押形式，而根据现阶段实务操作反映的情况来看，在建工程抵押是为了在建工程的后续投入向金融机构寻求融资而做出的抵押模式。正是实践中，由于在建工程抵押存在着种种问题与风险，导致立法与实务存在一定的差异。

一、在建工程抵押的抵押主体问题

在法律规定上，在建工程抵押在《物权法》颁布后，其第一百八十条第五款规定了正在建造的建筑物可以抵押。从文字解释的角度看，在建工程抵押作为一种担保物，只要双方主体适格，债权债务关系明确，抵押登记手续完备，应当没有任何限定。但由于《物权法》只是原则性的规定“能或者不能”，没有规定如何实践的问题，所以在实践操作中出现了一系列的困难，首先出现的就是在建工程的主体问题。

虽然《物权法》规定了在建工程可以抵押，但在实践操作中在建工程抵押一般是依照《物权法》之前，建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》（以下简称“办法”）来处理相关在建工程的抵押问题，办法中规定“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”这个定义在主体上进行了限缩，在建工程的抵押人首先必须得是在建工程所有人而不能是第三人，而在建工程的抵押权人则必须是贷款银行。

如果根据后法优于前法的原则来看，既然《物权法》没有限定主体，则抵押人不该只限定在建工程所有人而应当于其他一般抵押一样引入第三人。局限于在建工程所有人虽然可以相对监管资金，但并不能增强抗风险能力，而引入第三人第一可以增加融资的渠道，保证在建工程获取足够的资金；第二可以提高抗风险的能力，不会因为抵押人与所有人同一而风险混同，导致风险加大。

同样，抵押权人限定在银行也是谬误的。首先，在建工程所有人的融资渠道不单单只有银行贷款一种途径，但是在建工程的抵押只能指向银行，无疑限制了在建工程所有人的融资渠道。再者，与银行有全部或部分金融属性的机构还很多，比如资产管理公司、信托公司等，如果按办法规定执行，无疑将上述机构排出在外。无形中对于资产管理公司、信托公司等机构开展在建工程业务设置了障碍。

所以根据《物权法》的规定，笔者认为，在建工程抵押应当允许债务人或者第三人作为抵押人，而抵押权人只要为债权人即可设立。

二、在建工程抵押设立合同问题

《合同法》生效要件较为简单明了，仅要求相对各方主体适格、意思表达真实和不违反法律和社会公共利益即生效。一般而言，只要没有违背强制性条款，在建工程抵押合同成立即生效。但是值得注意的是办法中由于对在建工程抵押目的进行了限定，设立在建工程抵押合同，即只能为了该在建工程继续建造而贷款，不得用于其他途径，这也限制了第三人拿在建工程作抵押。目前来看，受理在建工程抵押的登记部门，由于没有其他法律法规可以指导实际操作，所以办法对于登记部门办理抵押登记和法院判决均有重要参考。如果不是为了在建工程继续建造而贷款，实践操作中登记部门往往以此为“瑕疵”，拒绝办理登记。同时，如若登记部门没有审查目的，而予以登记了，未来万一发生纠纷，进入司法途径，办法还是影响着判决内容。鉴于此，在设立在建工程抵押合同时，抵押权人不得不处于审慎性的考虑在合同中限定其在建工程的目的，即约定为抵押人自有工程，而且融资用途为继续建造该在建工程，以最大限度的避免合同效力带来的风险。

除了对于合同目的的限制，在建工程抵押合同同时存在着其他问题，办法第二十八条规定：“以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；已投入在建工程的工程款；施工进度及工程竣工日期；已完成的工作量和工程量。”本条规定中除了证件以外的内容，对于金融业人士来讲，过于专业化和复杂，很难从专业角度上进行实质性审查，以往形式化的审查难以避免造假的漏洞。笔者认为由于在建工程抵押相对应的融资额相对较大，仅仅形式审查，有着巨大的风险，鉴于银行的局限性，可以委托第三方机构对在建工程的实质性进行审核，以分散银行的风险。

三、土地抵押与在建工程抵押的过渡问题

在建工程抵押对于融资企业来说，只是它融资的其中一个环节，正如上述所言，如果一个企业取得了建设用地使用权，在现实中一般企业以土地使用权抵押，申请银行贷款进行融资，然后根据合同约定当该抵押土地进行建设时，再行登记为在建工程抵押。由于抵押登记部门的不同，就涉及到土地抵押和在建工程抵押的过渡问题，现实中该过渡时期一般可以理解为解除土地使用权抵押，设立在建工程抵押。在此过渡过程中，存在两个风险，一是在此期间土地使用权抵押刚被解除，法院应该企业的其他债权人的申请，对该土地实施查封；二是在建工程在土地使用权抵押刚被解除或者解除之前已经被法院查封；若出现任何一种情形，根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结、财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物”，银行不但无法办理在建工程抵押，而且连恢复土地使用权抵押都不可能，最后银行的抵押权落空，产生了难以估量的损失。

那么这又会产生一个问题，在建工程抵押可否与土地抵押共存，以防范过渡期的风险？

显然在立法趋向以及实践操作上来看，在建工程与土地必须连同一体方可抵押。但是根据《物权法》二百条所言建设用地使用权抵押后，该土地新增建筑物不属于抵押财产，在加之我国一般土地登记机关与在建工程登记机关分离的情况，似乎指示着：土地与在建工程可以分开抵押。可是实践中，未有土地抵押解除，则没有在建工程抵押，还是限制了抵押人的融资范围。如果土地与在建工程的价值超过了分别抵押融资的价值，分离抵押同时可以保障两个债权人的担保物权，并且两个债权人都同意进行如此抵押，根据民法意思自由的原则和促进经济发展的目的，分开抵押完全符合社会发展的需要。土地与在建工程分开抵押需要在设立抵押以及实现担保物权的设置上做一些制度性的设计，以保证担保物权的实现，维护债权人的权益。在笔者看来，分离抵押首先要土地抵押权人与在建工程抵押权人同意，并由两者出具同意抵押的函；再者分离抵押需要对土地以及在建工程要进行分离评估，以防止抵押物的价值小于担保的债权；最后担保物权的实现，实行一体处理，顺位受偿的方式保证债权人的权益。

四、在建工程抵押权解押过程中的问题

当一个房地产项目存在在建工程抵押登记，是否可以预售？由于各地的规定的不同，情况也有所不同，有些地区不需要在建工程抵押解除就可以预售，仅仅将此种转化规定为他项权证的抵押物内容变更；而有些则必须要履行一定的解除抵押手续，将此种转化规定为在建工程抵押注销，然后再进行预售，办理商品房抵押为新的抵押行为。需要办理解押手续进行预售的地区，流程一般是房地产工程结束，进入预售阶段，在建工程解除抵押，领出预售证，然后转化为数套商品房再行抵押，即大证换小证，其本质是将整个在建工程抵押进行转化分割抵押。虽然在解押原理上各地基本都是相同的，但在实践中房屋预售和在建工程的抵押手续问题依然存在着地区不同，情况不同的情况，有些地方要求银行必须出具解除抵押权的书面同意，还需要抵押权人、抵押人以及预购房人出具三方协议书并将足额款项汇入指定账户。而有些地方则不需要出具抵押书面同意即可进行预售。我们可以发现，从在建工程抵押到解押再进行房产抵押的过程，同样存在一个不可避免的过渡期，那么在这个过渡期内也存在与上述在建工程抵押变更相似的风险，即注销旧的他项权证和办理新的他项权证之间的过渡风险。笔者认为避开此类风险，有两种方式可以考虑，第一是在第一次设立抵押时约定这个过渡期，约定没有抵押权人的书面同意则不能解除抵押，并且同时要求在抵押解除时抵押人出具承诺函以保证抵押权人的权益；第二是解押一套，预售一套，最大限度的降低风险，保证抵押权人的权益。

现实中上述两种方法都在交叉运用，以规避风险，但是，随着抵押权人对商品房以套为单位逐步解押时，抵押权被逐步被分割出去，也面临着抵押权逐步落空的风险。如何防范此种风险？这就需要再预售操控细节上做足文章。一是合同约定，由企业提前提供给抵押权人其解除预售房屋抵押所对应的还贷额度的资金作为保证金，抵押权人收到保障金后再同意解押；二是抵押权人全面介入商品房预售环节，对其售价、销售进度整体把握，以防企业隐瞒银行，随意处置商品房，比如低价抛售。三是建立资金监管账户，对预售款进行专项监管，和房地产企业的监管协议中明确监管账户的收支权限。

五、结语

虽然在建工程实践操作中有诸多对现行制度产生风险的应变办法，但是解决在建工程抵押问题的根本，还是要对立法上在建工程基本概念进行重新界定。程啸教授对此的定义相对较为精确，他认为，在建工程抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移在建工程的占有，将其通过和发放时取得的建设用地使用权连同其上在建工程的投入资产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的一种担保物权。据此，笔者认为，对现行在建工程抵押概念的扩大解释，对于法律与经济的发展具有双重的历史意义。

参考文献：

[1]曾婷.在建工程抵押权登记与其他登记类型的衔接[J].中国房地产，2009，（1）.

篇8

关键词：房地产市场房地产价格宏观调控

一、引言

房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。

房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特点。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，又有影响房地产业健康发展的消极因素；每个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展；同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。

二、房地产行业概述

（一）房地产业的概念

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业是与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建筑的生产任务。

（二）房地产业的分类

房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。

房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。

房地产投资开发除了取得土地、建造房屋、然后预售或出售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间再转让；开发也不仅是建造新房屋，还有把土地(生地、毛地)变为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。

房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。

房地产咨询业是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。

房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、的经营活动。

物业管理业是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。

（三）房地产业在国民经济中的作用

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②可以改善人们的居住和生活条件；③可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；⑥可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；⑦有利于产业结构的合理调整；⑧有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；⑨有利于吸引外资，加速经济建设；⑩可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。

促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康的发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业(市场)持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

三、中国房地产市场发展现状及存在的问题

我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。

（一）房地产的总体规模越来越大

第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。

第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25%，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%(详见表3-2)。

（二）地区发展不平衡

第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。

第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91>西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。

（三）房价居高不下

近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

四、中国房地产市场发展趋势分析

我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就，纵观这20年的发展，其特点主要有以下几个方面：第一，房地产行业正在逐步走向市场化。①房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001年“地产品牌”在我国拉开了序幕，到2002年，各大地产商在激烈的市场竞争中，己经把品牌战略作为重头戏。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，但这并没有影响国内房地产公司实施品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。②房地产局部投资市场开始形成。根据调查显示，现在有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本的事实：即我国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层却正在形成。③商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，到2001年，个人购房占商品房销售量中已达到93.696，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受，我国的房地产改革政策己经初见成效，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我国的房地产市场起到了支持。④我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产还是幼稚产业，房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。

第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，特别是2002年的房地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代。

第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。从前面的统计数据可以看出，我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长迅速，热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有：①国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力：②住房分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要的推动作用；③随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点；④随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行了调整。为房地产的增长助力：最后，加入WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。

第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。比如，2001年6月起，建设部的我国第一部《商品房销售管理办法》开始实施，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷：2001年11月1日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，保障房屋所有人的权益；2001年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。

未来10年随着我国加入WTO，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向WTO其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展，其趋势主要有以下几个方面。

（一）房地产市场整体发展趋势

①随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。

②以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)，今后10年，我国的住房建设有持续的发展。

③一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。

④加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。

（二）市场供给趋势

在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。

配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。

（三）多元化的金融渠道

在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。

（四）房地产服务加强

作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。

（五）合理利用资源实现可持续发展

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。

五、推动我国房地产业发展的建议

（一）土地市场规范化

土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。

第一，政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。

第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。

第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。

第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。

（二）完善房地产融资渠道

我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。

第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。

第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。

第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。

第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。

（三）引导房地产企业开展多元化产品服务

有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：楼盘产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观、不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做得质量更好价格更高。试想一下，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买？成熟完整的市场，其产品就应该存在明显的分级差异。这个问题，应该不全赖开发商，最应该负责的是政府。

第一，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。

第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元。也许我们有顾虑，认为低端产品不容易赢利。但我们看看，是不是所有赢利的牙膏企业都卖20元一支的牙膏，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损？市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的政府干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。

（四）建立多元化的房地产市场体系

目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。

（五）加强政府宏观调控

第一，加快消化积压空置商品房。政府必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产，政府可以收购用作廉租屋。

第二，降低房地产税费。政府要采取有效措施，切实减轻企业的负担，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各项受费，取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力寻租和腐败行为，促进房价的下调，促进房地产业的进一步发展。

第三，完善房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置上地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展。

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关键词：烟草行业；资产管理；问题对策

中图分类号：F275 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）22-0147-02

一、行业资产管理面临的问题

（一）货币资金比例较多，资产使用率不高

烟草商业企业，由于卷烟的现销政策及三十年来的经营积累，行业自有资金较多。报表显示，货币资金占资产总额的权重在逐年增加，以??地市级公司为例，2010年货币资金占资产总额的41.87%，2011年占50.39%，2013年占到52.56%。所在的省局公司，货币资金所占份额也基本相同，2013年占到了51.07%，但是这数额巨大的货币资金并未带来多大的效益，十三年利息收入192万元。尤其是处于加息通道的中国，流动资金匮乏，房地产企业资金链连断裂，好多企业因为筹不到资金生产经营举步维艰，而我们行业占据了半壁江山的货币资金的在银行户头深深沉淀，这里面固然有国家局政策的限制，不允许向外借款，不允许担保抵押，不允许进行其他投资，但数额巨大的货币资金仅仅赚取的低利率活期利息，实在是有些可惜。

（二）产权关系不明晰，国有资产管理难度系数高

2005年11月，国务院办公厅转发了国家发改委、财政部、烟草局《关于进一步理顺烟草行业资产管理体制深化烟草企业改革意见》的通知，指出由财政部对烟草企业进行资产管理监管。这对深化行业改革，理顺资产管理体制，具有里程碑的作用，各省局公司要求办理相关权证变更。但在实际中，有些单位因费用或其他问题不能及时变更，随着经济的发展，所处的县域经济发生了很大变化，如今要过户到市局公司名下，面临高额的土地转让费，有些单位的产权意识不强，取得资产后，未能按照规定及时办理相关的权证，也有个别的单位在未取得土地使用证的情况下先开工建设，待办理权证时因基建等各项资料不全，不合规定而难以办理或滞纳金数额巨大；闲置资产的管理也一样，在烟草行业将闲置的经营业务用房出租给多元化企业的过程中，对应收的租金有的不能及时收取，或者收取的租金明显低于周边相同地域的租金，有的甚至是无偿提供，导致成本支出与收入不匹配。

（三）闲置资产增多，国有资产运营能力回落

由于行业对物流体系不断地进行优化，配送模式由卷烟网点转为“一库制”统一送货，烟叶生产基地不断整合，原来为卷烟网点建立的营业用房、用车、仓库以及为烟叶收购配套建设的烟站、收购棚、仓库等等，因为业务整合，沦落为闲置资产。笔者所在的地市级公司曾有多处在交通要塞上的网点烟站，原本都是优质资产，却由于业务调整和历史的原因，最终无法优化管理，沦落为不良资产。虽有专家指出当前的资产撂荒闲置现象是普遍现象，但从根本上，闲置资产终究不能为企业带经济效益，只是一味地摊薄企业盈利，处于偏僻乡镇的闲置烟站无人承租，还得专门派员看护管理，浪费财力人力物力，闲置资产一旦计提折旧，便会大大增加运营成本，降低企业竞争力，不利于国有资产保值增值。

（四）资产管理中“重购置、轻管理”，配置标准不统一，导致国有资产浪费

法人一体化后，县局公司实行报账制，经费由地市级公司承担，导致了部分单位和人员缺乏主人翁责任感，使用资产不爱惜，成本费用节约意识淡漠，存在着资产闲置浪费现象，加之地市级公司对所属分公司在编人员、科室职能及的资产的配备摸底不清，没有制定统一的资产配备标准。实际工作中，由于标准的缺失，导致打印机、照相机、手提电脑、扫描仪在购置中存在很大的随意性；某些同志喜新厌旧或跟风攀比的现象，严重造成资产的重复购置和流失。加上部门之间信息不对称，衔接不顺畅，该上报审批的不审批，能调配使用的重复购置，造成资源的浪费。

（五）社会中介道德缺失，资产处置效益低下

国家及行业都十分重视国有资产管理，行业大部分企业都能保证国有资产的管理安全与完整，最大限度地发挥其效益潜能，但是在实际工作中，部分企业对闲置或利用率不高的资产处置存在着随意性，随着烟叶产区的调整，对于地理位置较为偏僻的烟站采取了无偿或低价转让，导致行业资产的流失。在资产的评估过程中，由于中介职业道德缺失，对行驶了四年的奥迪V6、丰田霸道评出了5万元的价值，对于购置了七八年之久地处商业繁华街道的批发网点以净值作为评估价格，在资产的拍卖过程中，竞买人与竞买人之间或者拍卖人与竞买人之间恶意串通，出现拍卖压价霸市或者透露竞买条件与标的的信息现象，导致国有资产处置收益流失。对于地理位置偏僻面积较大的烟站，却以城镇土地价格进行评估，导致评价价格较高而流拍，陷入反复评估、拍卖、流拍的尴尬局面，资产处置效益低下。

（六）缺乏统一的信息化的资产管理平台，资产管理手段落后、质量不高

目前，行业没有统一的国有资产管理信息系统，各地市对国有资产管理的信息化应用水平参差不齐，应用的软件五花八门，未能实现与财务用友软件的有效对接，造成资产实物管理部门与财务部门管理数据脱节，账实不符、资产管理数据不全面，资产的实物管理和价值管理脱节。还有用友软件对于低值易耗品不能进行跨年度查询，加大了账实核对的难度。没有统一的信息化管理平台，对实物资产的管理动态跟踪管理就会不到位，无法对历史数据进行分析，从而难以为企业的后续经营行为提供决策支持，丧失对资产管理进行持续改进和优化的能力。

二、针对行业资产管理存在的问题，对加强行业资产管理提出以下建议

（一）增强存量资金管理，最大限度提高利息收益

国家局凌成兴局长在2014年工作报告中指出，要围绕“五个千方百计”，做到“三个坚定不移”，要求今年行业的货币资金利息净收益全行业要保3争4，要增收节支100亿元，这就要求省局公司加强存量资金管理，充分利用银行利率优惠政策，科学优化存款组合，尝试先在省内工商企业之间通过银行托收货款，逐渐扩大到跨省企业之间，实现资金闲置企业与资金紧张企业的有效对接和双赢发展；适度增加重点国债的购买量；探索建立行业统一的金融管理平台，开展专业化的资本运作，提高资金使用率；尝试建立“社会信托投资基金”，合理布局存量资金，最大限度的实现增值目标。

（二）加大产权办理力度，确保国有资产完整

2014年，笔者所在的省局公司尚有45项资产产权不明晰，所在的地市级公司有9项产权未理顺。省局公司要求在十四年统一理顺产权关系，对于使用中的权属不明确的资产，要找出问题的症结，分门别类，有步骤地开展整改，耐心主动与当地的土地局房产局积极协商沟通，必要时可以求情上级公司协助，可以尝试将土地、房屋建筑物办理到县市烟草专卖局名下。同时加大新购建资产权证的办理力度，完善新购建资产的购置、建设手续，确保权证及时办理到位。

（三）妥善处置闲置资产，盘活行业资产

针对不同的闲置资产，妥善处置：对于权证齐全、地理位置优越，后续开发优势不大的网点、烟站，可以通过拍卖市场竞价等方式进行公开处置，可一次性出售盘活；对于占地面积大且有后续开发价值的烟站土地，可采取以房抵款的方法同有资质的开发商进行开发盘活；对于在租或者拟将出租的资产，有条件的公开拍租，原承租人有优先承祖权。租赁合同原则上一年一签，租金可按一定比例上涨；对于处于交通顺畅、面积较大不容易出手的烟叶收购站可以尝试种植有机蔬菜，饲养家禽家畜，为职工食堂建起绿色健康的食物链，防止不可再生资源的过度处置。要谨慎投资，不管是车辆购置还是基本项目建设，严格按照行业的管理办法，先审批，后购建。基本建设要与企业的中长期发展规划相衔接，与企业的发展规模相配套，严格按照中央的要求不超标，防止出现新的闲置资产。

（四）统一办公配置标准，提高实物资产管理水平

统一在全市范围内进行资产调配。首先对现有的办公设备进行摸底调查，造表登记。在此基础上，根据各部门分公司的工作职责，人员编制、办公环境等实际需要，制定统一的办公家具、用品配备标准；同时要树立节约意识，不能盲目攀比跟风；积极探索实现资源共享的方式，充分发挥网络优势，统筹使用办公设备。对于超出配备标准的资产，要对其进行收缴，统一调配到其他未配备到位的部门分公司。要进一步完善资产管理的内部管理制度。实物资产管理涉及的环节多，部门多，任何部门任何环节、细节出现纰漏，都会影响到资产管理的质量，每个部门和责任人必须熟悉实物资产的管理业务流程，认真执行实物资产的购置预算、审批权限、定期盘点、维护保养及处置制度，定期对实物资产进行清查，做到账、卡、物、存放地点、使用人、保管人相符，对不相符的项目及时做调整，建立实物资产岗位责任制，改变重钱轻物，重购轻管的弊端，使实物资产的管理经常化、规范化，提高实物资产的管理水平。

（五）遴选评估拍卖公司，阳光处置闲置资产，提高资产处置收益

建立公开、透明的资产处置机制，反复比对，遴选资质较好的评估公司、拍卖公司，严格按权限做好痕迹化工作，加强对国有资产处置环节的监管，纪检监察、审计、法规等部门形成监督合力，把好资产处置关口，确保评估价值合理，出售价格公允，每项资产都能阳光处置，提高资产处置收益。

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年初，置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部；客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部；新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部。××年*月份集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿；××年*月份集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部，要求管理水平的不断地提升，外部，税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控，在这不平凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了，下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展

过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。

*、建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。

*、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。

*、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。

*、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

财务合同管理月总结

公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。

*、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性；二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。

*、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务管理的要求；二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。

*、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。××月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。

*、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。

*、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。

*、会计知识的培训，我们从三方面考虑培训内容，一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识；二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西；三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。

经过调研、沟通、设计，于××××年××月推出《成本费用明细分类目录及说明》；于××××年××月××日推出《会计报表管理试行办法》；××××年*月××日推出《会计凭证管理试行办法》。

会计报表推出执行*个月后，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充；另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）ⅴ《融资及融资成本情况表》”。

会计凭证使用涉及到每个公司和部门，下文后财务部进行电话通知，*月份实行逐步换新的办法，*月份要求全面试行。试行一个月时间来看，主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题，我们组织各公司综合管理人员进行交流，明确有关事项，解决设计上的不足。××××年*月份，针对会计凭证管理试行情况，再一次征求各公司对报销单据意见，根据大家的建议，对会计结算单据作进一步完善，并于××××年*月××日下发了有关规定。

经过财务合同管理月活动，财务部的管理意识加强了，管理能力也得以提高，财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步，但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距，需要我们不断地完善和提高。

二、职能管理

（一）核算工作

核算工作是本部门大量的基础工作，资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。

*、会计审核

会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。

如，亲亲家园项目地处余杭良诸，根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票，否则建设单位不得在税前列支，为此我们对工程发票的来源严格审核，并将此项规定传达到项目公司，目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续，并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理，我们在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。

*、材料核算

材料占工程成本比重较大，同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式，解决了这方面的质量问题，但在价格这个不确定因素上难以控制，从下半年开始建筑材料价格不断上升，甚至出现断货现象，特别是水泥价格翻一番，还提不到货，为了确保工期顺利进行，配合材料部门调整采购结算方式，由原来的先提货后付款改为先付款后提货。

公司与供货商结算材料款一般较迟，现在送货清单是在结算时才转到财务，一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款，二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度，已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。如：杭州友联建材有限公司供应的“楼梯砖”，××××年××月××日供给浙江大经有限公司和日供给浙江闻堰建筑有限公司“楼梯砖”前来办理结算，时间跨度近一年，在与施工单位核对时发现浙江大经材料员签名非本人手迹，当时该款项未办理结算支付，要求核对无误后再付货款。

在材料采购调拨过程中，我们感觉在材料管理的“采购---供货---结算”三个环节中，我们只掌握了两头，对供货这一环节掌握不够，材料供应均由厂家与施工单位交接，我方是否参与验收不清楚，因收货单上无我方人员的验收签字，这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。如*月份与施工单位核对钢材时发现同一份“供货单”，施工单位提供的“收货联”与厂家提供的“结算联”在钢材等级上出现差异，经核实，是厂家供货时未注明等级，发现后也未及时补救，只在“结算联”上进行了修改。提醒我们如何管理好材料“采购---供货---结算”三个环节，特别是供货环节监控管理。

*、会计内部报表执行

对*月份会计报表审核中发现存在的问题，如：①@#￥公司的“费用明细表”明细目录未按新规定执行，使用的仍然是老格式，发现后要求重新调整编制；②宁波公司未按新表编制，因为信息传递上的出了问题，已通知从*月份报表按新表式编制。对这件事的反思，一项新工作的推行，一是要责任人大力宣传并监督执行，二是执行人足够重视并自觉执行，只有这样一项新工作才能有效地推行。

对会计报表推出执行*个月后进行反检，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充；另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）ⅴ《融资及融资成本情况表》”。并布置集团公司和嘉和公司在编制*月份报表时试行。本打算在*月份报表中全面推广，因这项工作的前期工作量较大，由于*月份开展税务自查工作把此事担搁了，要求*月份落实执行。

*、销售管理

春节前后按揭放款缓慢，针对这个问题，姚笑君副总裁亲自督阵，由财务部与销售部门进行了核对查明原因，并催促银行放款。并明确了职责，按揭资料由销售部门负责，整理完整的资料提供给按揭放款银行的同时，将名册报财务部，财务负责催放工作，在规定放款期限内未放款的由财务与银行交涉并查明原因。

*月份公司加强了财务部销售管理力量，加强了对销售台帐的审核，加快了财务销售明细的编制，及时与销售置业部的销售月报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，提出有关措施。如：从*月份开始银行有关个人住房贷款的门槛提高，要求客户提供的资料增加和贷款额度的控制，建议置业部在签约及办理按揭前与客户说明情况，或了解清楚客户的相关信息，避免按揭办理后反复工作；对银行提出的黑名单客户抓紧催促办理相关手续，并对这批客户多加关注。

*、税务政策及纳税申报

运用税务政策，向税务机关申报集团公司向下属子公司计提管理费的申请，经杭州市地方税务局检查审核于××××年*月××日下文批复同意杭州建设集团有限公司对杭州山水人家置业有限公司、杭州坤和建设有限公司等*户企业按不超过当年销售收入的比例提取年度总机构管理费年会计决算中集团公司向山水人家置业公司提取了万元。

对××××年养老保险进行清算，整个集团养老保险分四个公司交费，集团公司、客旅分公司、@#￥公司、宁波公司，今年社区公司也单独开户交费。在集团参保人员较多，各公司人员都有，不利于管理，我们看出参保人按块划分，集团公司主要纳入集团本部、山水公司、三墩公司员工及外派人员；@#￥公司员工划到余杭；客旅中心划入客旅分公司；社区员工由社区统一办理；宁波当地人员在宁波公司办理。这样利于管理，对该项费用支出便于掌握，主要还是有利于接受税务与社保的检查。

××××年度，山水置业公司产生利润，为弥补以前年度的亏损，我们做了税务审计和申报工作，经多方努力于××××年*月获得所得税退税返还××万元。

根据浙地税发[××××]××号文件《浙江省地方税务局浙江省财政厅关于个人取得差旅费津贴、误餐补助收入征收个人所得税问题的通知》，从月份开始在工资核算上进行相关调整，一是企业可在税前列支；二是员工可减轻税赋。

（二）审计工作

*、山水置业公司一期交付结算后产生了利润，在进行所得税申报的同时，办理以前年度亏损弥补申报。为弥补以前年度亏损委托杭州天瑞税务师事务所对山水置业公司××××年、××××年及××××年进行了税务审计（××××年、××××年已审计过），出据的审计结果符合公司利益，西湖区地方税务征管局已对山水置业公司前五年的亏损进行了核实。

*、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司、山水置业、@#￥置业、客运中心、集团合并报表进行会计审计，审计的目的是为了融资的需要。已取得了集团公司、山水置业、@#￥置业、客运中心审计报告，审计报告出据的审计结果基本符合公司要求。集团合并报表的会计审计报告经过蹉商获得了有效的会计审计报告。

*、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司增资的验资工作，已取得有效的验资报告。

*、*月份对各公司财务状况进行了一次审计；××月份对客旅分公司××××年经营进行了内部审计；对投资企业彩虹城项目的××××年会计报表进行复核；*月份对社区服务公司××××年经营情况自查工作进行了布置，并进行了财务审计。

*、今年房地产行业是税务机关重点审查对象，为此我们在*月份已对××××年的有关会计资料进行复检，做好有关准备工作。*月*日，杭州市审计局前来对山水置业公司进行税务的延伸审计，由于准备充分，审计后对我们的会计核算规范性给予肯定。

*、××××年*月××日，杭州市地方税务局稽查二局召开属管辖的下房地产企业税收缴纳情况稽查工作会议。本次税务大检查在全省范围开展，会上对税务大检查工作进行了布置，税务大检查工作分三个阶段，第一阶段，为自查阶段，时间从*月××日至*月××日，给企业一个补交的机会；第二阶段，为市地方税务局稽查二局对重点企业进行稽查，时间从*月下旬至*月底，对以下三类企业为必查对象：①自查情况空白的；②销售利润率不到*的；③不交自查情况表的，另外按自查户数的××%比例确定重点检查对象；第三阶段，为省局重点检查。

公司领导对这次税务大检查工作非常重视，姚笑君副总裁会后亲自布置了自查工作，要求财务人员全力以赴做好自查工作，经过××天的奋战，完成了自查工作。在自查申报过程中，认真对待税务机关的查询，在姚笑君副总裁统一部署下顺利通过自查申报，未将我公司列入重点检查行列。

能过这次税务自查，我们感到会计核算的基础工作还需要进一步加强，基础工作是一切工作的根本。我们将进一步开展会计规范化，特别是对会计制度和税务政策有差异的问题多咨询研究，尽可能做好会计处理，在对每笔会计核算都要有统盘考虑和长远的观念。

（三）财务分析

财务分析工作已开展，但仍处在账面上说明分析，分析深度不够。为提高财务分析能力，把财务分析纳入日常工作中去。要求日常做好财务分析资料的收集，每月有在《会计报表会签单》对财务主要情况进行说明；*月*月报表按季度对财务状况进行简要分析说明；*月份报表按公司经营年度对财务状况进行分析说明；××月份报表按会计年度进行分析说明。

为了提高公司的财务分析能力，较全面地反映一定时期的财务情况，对财务分析内容作了概要说明，主要内容如下：

*、资产结构变动的分析，以资产负责表为主，对资产负债的分析、流动性和变现能力的分析、长短期负债和偿还能力的分析，对资产分布和资金营运是否合理、资本结构的是否正常、盈利能力和资产管理水平、是否存在潜在的财务风险进行评价。

*、损益情况的分析，以损益表为主，对盈利目标是否完成进行分析，对收入、成本、费用、税金的配比进行分析，评价其经营活动的绩效和经营结构，反映主营业务与其他业务对利润的影响。

*、收入情况的分析，对销售收入预算执行情况进行分析，反映当期的房屋销售与回款情况；签约情况；分析存量资源的原因、影响回款的因素；其他收入的分析。

*、成本、费用支出的分析，对成本、费用支出预算执行情况进行分析，实际支出与预算异动的原因分析，成本、费用支出对资金的影响分析，费用之间的比例分析。

*、对外投资变动情况的分析，长、短期投资的收益分析，投资结构的变动原因分析，长期投资与所有者权益的比例分析。

*、固定资产变动情况的分析，新增、减少、损坏、报废固定资产情况，固定资产的净值率，固定资产的结构情况，完好情况等。

*、融资贷款情况的分析，融资对资产的影响，融资结构的分析，融资成本的分析，融资的利用情况等。季度分析和年度分析应根据各项借款的利息率与资金利润率的对比，分析各项借款的经济性，以作为调整借款渠道和计划的依据之一。

*、往来情况的分析，关联企业之间往来、协作单位之间的往来分析，变现能力与帐龄分析，催收情况。

*、税赋的分析，税费计缴情况，税费对企业和影响，税收政策对企业的影响。

××、材料的分析，材料结构分析；材料采购价格与调拨价格进行对比，反映施工单位对甲供材料的用量情况异动；材料采购价格与近期市场价格进行对比，反映材料价格的变动情况等。

××、其他需要说明的事项，

（*）会计核算方式变更说明。

（*）各项指标与上年同期对比的增减水平比。

（*）对其他影响企业效益和财务状况较大的项目和重大事件做出分析说明。

××、措施与建议

通过分析对所存在的问题，提出解决措施和途径。

（*）根据分析结合具体情况，对企业生产、经营提出合理化建议。

（*）对现行财务管理制度提出建议。

（*）总结前期工作中的成功经验。

财务分析除了财务报表分析外，还有其他多方面的分析，如材料采购、核对、调拨、结算的分析，销售完成情况与回款情况的分析，预算执行情况的分析等等，这些分析工作都需要我们去做的事。销售分析、预算分析已经开展，材料分析争取*月份开展。

（四）资金管理

*、认真做好资金结算的日清月结工作，及时反映资金的流向和存量情况，根据公司的资金需求量做好资金筹措工作。目前房款收入较大，公司沉积资金较多，由于近期没有较安全的投资项目，继续与银行密切合作办理协定存款业务，通过采用“通知存款”和“协定存款”，提高公司存款资金增值率。

*、到*月底共向银行贷款*.*亿元，同时正在办理新的贷款手续，及企业信资评议工作。

（五）预算管理

预算管理工作在××××年*月新推出的一项工作，具体职能落实到财务部。在对*月份集团本部资金使用进行了预算编制过程中，由于没有模式，实行自创，编制的结果并不如人意，但走出了预算管理的第一步。对*月份资金使用预算编制有较高的提高，各项目公司也随之展开，经过一段时间的实行，暴露出一些问题，为此公司领导提出统一规范的要求，*月份推出了资金预算表式和编制说明。

在预算执行过程中发现一些问题，并在预算执行情况评议中予以明确。

*、在预算执行过程中，部分事业公司有预算支付的项目，在结算过程中发现问题，需要重新核实而推迟结算。这是采用了利益高于一切的原则，只要是有利于公司事项，把原因说明，在考核中公司将给予支持，但该预算费用在下月度支付时仍须申报预算。

*、部分事业公司在月末结算的项目，因相关手续尚未办理完毕，致使本月预算未执行，但在下月预算中没有编制进去，造成两头踏空现象。针对此类现象，相关经办人员要加强预算意识，预见本月结算不了的，在下个月度须重新审报。

*、因预算执行中常有不可预见的事项发生，事业公司现都以急件申办。针对此类情况，原则上对重大的事项、影响较大的事项允许采用特批手续办理，审批程序按规定办理；一般事项原则上不予办理。

*、针对预算中遗漏的，事业公司往往采用追加预算，但追加预算在审核程序上又不完备。考虑到预算的严肃性，原则上不同意追加，如有急件按特批程序办理。

*、各事业公司在一定程度上存在着预算代替一切的想法，认为预算已经报了，结算审批程序可从简。各责任单元必须清楚，预算是企业为了搞好资金的统筹和运用，提高企业经济效益的一种管理手段，并不能代替一切，相关的程序必须按公司相关规定执行。

三、职能服务

财务部门既是管理部门又是服务部门，在加强严格管理的同时又要做好热情服务工作，这是两种不同角色的转换，在严格管理的同时不失笑容，在热情服务的同时不失原则，这就是我们工作的要求。

*、在会计审核中，严格按规定办事，一就是一，对审核中发现的非原则问题仔细地向经办人员说明，并告知如何办理相关手续和解决问题的办法。

*、财务信息的服务，在工作年度初期就向各事业公司征询，需要财务部提供那些信息，由于各公司均未提出要求，所以信息的提供是按财务人员的思路归集的，不一定能满足事业公司的需求，新年度我们将继续做好征询工作，把信息服务工作做得更到位。

*、咨询服务，对前来咨询财务、税务知识和政策法规等有关问题，我们都能尽自己所能耐心解说。对公司新出台的规定做到边贯彻边学习，如：结算单的修改出台、预算管理表格设定的出台，在使用时大家遇到很多问题，为此我们提供咨询的同时吸收各方意见，不断提高认识，做好服务工作。

*、配合协调工作

①配合*置业公司做好第四批房源的集中销售收款工作；配合山水置业公司做好清水湾交付结算工作。

②为了做好白荡海东苑产权延期办理的赔付工作，连续××天派人到现场办理赔付工作。

③根据山水人家二期交付需要，派人到现场办理交付结算工作，

大量的外派工作给本部增加了很大的压力，为了做好各项工作，我们做好人员安排。

四、自身建设

本年财务部工作负荷相当大，年初@#￥置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部；客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部；新公司像雨后的春笋一样不断地涌现；财务合同管理月的开展；预算管理工作的落实；房地产企业税务大检查等工作，为了各项工作顺利地开展和有序地进行，部门进行多次的工作调整，调动大家的工作热情，这里特别要表杨的是杨，在原来工作量就很大的情况下，还担任起客旅分公司的财务工作，为了按时完成各项工作经常加班加点。但也有个别员工存在本位主义思想，对部门的其他工作不够主动，

公司为加强财务工作将财务部人员编制从*人调整到××人。从置业部调入专业人才加强销售管理方面的工作。多次组织招聘，由于财务部门是公司的重要部门，对人员要求比较高，没有招到合适的人选。公司今年公司招聘大学应届毕业，实行新生力量的培养，分配到财务部*名，经过*个月的实习培训，现已独立操作基础的会计核算工作。目前，财务部人员结构不能满足公司向管理型发展的需要，财务管理人才缺少，在新年度一是加强自身培训提高管理能力，二是对外招聘，充实新生力量。