房地产贷款管理办法范文

导语：如何才能写好一篇房地产贷款管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

一、统一思想认识，进一步加强管理，努力提高房地产贷款管理水平和贷款资产质量。现代商业银行的竞争，是管理水平的竞争，是经营效益的竞争，贷款资产质量的优劣，反映了这种竞争的结果。各级行一定要树立商业银行经营意识，采取有力措施，狠抓管理，提高房地产贷款的管理水平和经营效益，优化房地产贷款的资产质量，增强我行在房地产金融领域的竞争实力。

二、全面实行贷款风险管理，切实防范贷款风险。各级行要按照总行关于贷款风险管理方面的统一要求，全面推行房地产贷款风险管理。一是要根据《中国人民建设银行贷款风险管理办法》，在总结试点经验的基础上，结合本地区实际和房地产贷款特点，制定房地产贷款风险管理实施细则，使工作开展有所遵循；二是要结合风险管理开展信用评定工作，为风险管理提供基础数据；三是要进行房地产贷款存量的风险界定工作，要测算出每笔存量贷款的风险度及各级行的房地产贷款综合风险度，对处于高风险状态的存量贷款，要制定风险转化措施和进度，汇总分析后于7月底前报总行，作为核定贷款审批权限的依据；四是新发放的贷款都要实行风险管理，首先做到优化贷款增量。今后，凡属高风险贷款，未经有权行批准，一律不得发放。

三、消除不良贷款资产，努力盘活资金存量。要在全面清理贷款资产的基础上，区别不同情况，采取相应措施，把资金存量盘活。要努力压缩现有逾期贷款比重，控制新的逾期贷款形成。今年，各行贷款逾期率都要在上年度基础上有所压缩，年末全行房地产贷款逾期率力争控制在13.2％以内。要加大对呆滞贷款的回收力度，必要时应采取法律手段，以维护银行自身权益。要做好呆帐贷款核销工作，对符合条件的呆帐贷款，要按照规定尽快核销。到今年6月底止，凡不良贷款比例超过25％的行，要制定转化方案，于7月底前报总行；凡不良贷款比例超过30％的行，一律不得发放新贷款，确需发放的贷款，必须报总行审批。

四、狠抓贷款利息清收工作，提高经营效益。贷款利息的虚收严重影响银行的经济效益，制约银行自身的积累和发展。各行要在清收不良贷款的同时，逐户摸清贷款利息欠收情况，制定计划，确定重点，采取措施，积极组织催收。对欠息不还的借款户，一律不发放新贷款。今年，各行房地产贷款应收利息实收率要达到85％。

五、采取有效措施，做好贷款资产保全工作。一是要逐步减少信用贷款的比重。新发放的房地产贷款都要采取担保方式，特别是要提高抵押贷款发放的比重。对存量中的信用贷款，也要力争补办担保手续；二是要保证担保的有效性。对保证贷款，要加强对保证人担保能力和信誉的审查，取消一般保证，全面实行连带责任保证方式。对抵押贷款，要严格按规定办理抵押登记，确保抵押行为的合法、有效；三是要重视贷款后期管理。要密切注视企业的贷款使用情况和经营状况，对贷款企业的转制或破产工作，要主动提前介入，采取有效措施，保证我行贷款资产的安全。

六、努力优化贷款结构，合理把握贷款投向。房地产贷款实行效益优先原则，重点支持经济效益好、发展潜力大、还本付息能力强、资信等级高的企业和项目。当前，房地产贷款的重点是国家安居工程、“经济适用房”和各类普通居民住宅及其配套设施的开发建设。严禁向高档宾馆、高级写字楼、高消费娱乐设施、豪华别墅等国家限制的房地产开发项目发放贷款。要大力发展个人住房贷款业务，逐步提高其在整个房地产贷款总量中的比重。今年，各行新增的贷款和盘活的贷款，要优先用于发放个人住房贷款。

七、实行贷款限上报批制度，全面推行房地产贷款工作达标考核。各级行要严格按照规定权限审批发放贷款，限额以上的贷款必须报有权行审批，不得将贷款划整为零，越权审批，否则，核减乃至取消其房地产贷款审批权。各省级分行要按规定核定今年所属地（市）级行和县级行的房地产贷款审批限额，并于7月底前报总行备案，凡不核定或核定后不报总行备案的，明年不对其核定房地产贷款审批权；要实行审贷分离制度，建立贷款的评审、决策、发放、回收等各环节的工作责任制，建立贷款监测制度，对贷款业务进行全过程的监控，并对信贷资产质量的变化趋势作出预警信号，及时发现问题，采取防范措施；要全面开展房地产贷款达标考核工作，各级行要认真做好达标考核的各项准备工作，按照规定的时间和权限，对今年的房地产贷款工作达标等级进行评定。

篇2

我国房地产泡沫产生于1992年，当时房地产价格，特别是土地价格涨幅达到惊人的地步，房地产企业的开发资金70%来自银行，当最高管理层意识到房地产泡沫已经严重威胁到整个金融体系时，果断出手切断了银行资金流入房地产的渠道，避免了由房地产泡沫引发的危机产生。

然而，从2001年年初开始，房地产行业出现某些非理性的发展势头――房地产投资大幅增加的同时，房屋的空置率也在不断上升。根据国家统计局的资料，商品房空置总量达1.2亿平方米，按一套100平方米换算，意味着大约有1000万套的房子闲置，其中有一半的房空置了一年，占压资金超过2500亿元。而房地产开发企业20%一30%左右的资金是来自银行贷款，另外，现在房地产项目多采取由建筑公司先行垫资施工，这部分资金投入大约占到房地产项目总投入的30%――40%，而建筑施工企业亦向银行贷款。再有，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。几项累加，至少60%的房地产投资金额来源于商业银行。

商业银行的房地产贷款业务曾经是典型的卖方市场，多是开发商找上门来，请求银行给楼盘发放贷款。2001年6月份开始，房地产信贷的市场形势发生了明显的变化，此时正是国内房地产信贷市场供求关系的分水岭，由卖方市场转变成买方市场。对于优秀的楼盘，银行开始主动寻找开发商，甚至形成多家银行争抢一个开发商的局面。商业银行住房贷款成为新的经济增长点，形成的利润非常可观。从资产质量来看，住房开发贷款收息率高，个人住房贷款收息率高，不良贷款率极低。不良资产的下降，与房地产贷款的快速增长密切相关。不过，为了拉拢客户，一些银行不惜降低信贷条件，使银行的信贷风险无形中失去约束。房地产贷款的还贷周期较长，短期内并不会影响银行的信贷质量，其金融风险不易迅速察觉，随着时间的延长，房地产信贷风险的累积效应，将很大程度上决定商业银行未来数十年的信贷资产质量，其影响力不容小视。

目前，我国房地产贷款总额(包括开发贷款和个人住房贷款)比1997年末的余额一路攀升，约占金融机构贷款总额的10%，因而自然令央行对房地产信贷状况高度关注。此后，2002年二季度及三季度的货币执行情况报告强调：“房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注。商业银行在支持房地产业发展的同时，要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现。”中国人民银行货币政策委员会2003年1月30日第一季度例会强调，要密切关注一些地区房地产投资与贷款增长过快的问题，严格执行房地产信贷业务的有关规定，防范房地产信贷的潜在风险。2003年6月份，央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。《通知》几乎囊括了一个房地产项目从建到销的各个环节，字里行间透出央行对规范住房贷款的“重拳出击”。

央行严查房贷业务 地产金融柳暗花明

近年来，我国有关房地产消费的投诉在各类消费投诉案件中的比例居高不下，商业银行发放房地产贷款的门槛相对较低，信贷业务中坏账率较高，与购房者共同承担了较高的风险，均与开发商实力息息相关。于是中国人民银行了《关于规范住房金融业务的通知》，主要有四项：一、是否对“四证”不齐备的房地产项目发放开发贷款或放宽贷款条件，以及在开发商自有资金没有达到开发项目总投资30%的情况下发放开发贷款；二、商业银行个人住房贷款，是否违反《个人住房贷款管理办法》的规定，如零首付、降低首付款比例或其它变相违规行为的问题。购买期房的，是否符合多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资三分之二的规定，是否严格执行个人房贷政策，有无擅自提高或降低个人住房贷款利率的行为；三、个人商业用房贷款是否严格执行借贷比不得超过60%，贷期不得超过10年，商业用房应视为现房的规定；四、商业银行分行是否逃避总行授权、授信额度的规定，以流动资金贷款替代住房开发贷款，向开发商放贷的行为。另外，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中又对住房贷款补充了新规定：严格控制土地储备贷款的发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年，必须是抵押贷款；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目；商业银行发放的房地产贷款只能用于本地的房地产项目，严禁跨地区使用。

其实许多房地产公司自有资金只达到了总投资的10%，然后就去银行贷款进行房地产开发。住房贷款政策的规范对避免房地产行业的大起大落，挤压房地产行业的泡沫具有积极的意义。但对房地产公司来说无疑是一个打压，因为房地产开发是一个资金密集型的行业，在开发市场上，能够单纯依靠自有资金实现整个开发过程的企业是微乎其微的，绝大多数企业必须依靠各种融资手段实现“借鸡生蛋”。2002年12月，信托公司不约而同相中房地产业高盈利性而设立房地产资金信托，掀起了新一轮开办新业务的热潮，相继推出了房地产信托计划。对于急需资金的房地产公司来说简直是求之不得，是在利空过后来了利好消息，是在解地产公司的燃眉之急，为地产公司开辟了一条新的融资渠道，降低公司整体融资成本，节约了财务费用，而且期限长，有利于公司持续发展；同时是在不提高公司资产负债率的情况下实现了融资，优化了公司资产负债结构。房地产金融格局面临一次重新洗牌，间接推动开发市场的优胜劣汰进程，众多实力不强的小企业要么快速消失，要么通过整合之路走向壮大，适应今后的市场竞争。

策略防范金融风险 引导地产良性循环

一方面，把压缩房地产不良资产当作头等大事来抓，策略防范和有效控制房地产开发和建筑业各类不良贷款额的上升。

建立和完善回收不良贷款的激励机制，严格房地产信贷业务新老账资产质量分开考核，将“不良贷款回收率”指标纳入考核内容。避免由于房地产信贷参与人的不诚实或居心不良，故意促使风险发生或扩大损失程度的道德风险因素。对符合条件的不良贷款加大呆账核销的力度，做到手续完备，不出差错，力争抓一个项目就落实一个项目，上报一个就核销一个。

建立房地产信贷风险预警监控机制，对贷款客户的经营状况及资金营运情况做到全过程动态监控，及时反馈房地产信贷风险管理信息，特别是加大对大户、集团客户、多头授信等风险源的监控和管理，避免由于缺乏必要的审贷、监控、财务、法律、专业技术及资讯和技能的支持而形成的技术风险因素。对违约客户进行详细调查，确定清收贷款方案，科学分类，明确任务，责任到人。采取提前介入、上门催收、法律诉讼等手段，大力清收逾期贷款。避免房地产信贷业务人员因主观上的疏忽或过失，如审贷不严、不按程序行事、轻信借款人、粗放经营等造成信贷资金损失。

另一方面，央行以政策引导地产金融步入理性运行的轨道，改变把房地产信贷当作低风险品种开发的观点。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润。按照有关规定，严格审批手续，严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和贷款。加强贷款管理，当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。

目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化的格局，以分散日趋严重的房地产信贷风险，填补风险控制手段的不足。我国3万余家房地产企业中只有50多家实现了在证券市场上市融资，其数量与其在国民经济中的地位极不相称。要大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金；将房地产信贷风险在全社会进行分散；建立房地产信贷风险事后财务补救措施，即科学计提房地产信贷风险准备金，以弥补各营业年度的房地产信贷风险损失，稳定银行经营。引导比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发的保险资金进入地产金融市场；鼓励房地产企业发行公司债券，在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来；可以利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。

篇3

2012监管五大重点

一是以现场检查为抓手，努力缓释信用风险、市场风险、操作风险等重点风险，指导银行开展动态压力测试。

二是以执行国际监管要求为抓手，加强系统重要性银行监管。将系统重要性银行监管的国际要求融入“腕骨”指标体系，提高并表面监管能力，做好危机管理预案。

三是以实施新资本协议为抓手，督促银行制定风险评估达标规划和资本占补平衡管理办法，全面加强风险管理和内控建设。

四是以完善绩效考评机制为抓手，努力推动大型银行科学发展。抓紧出台银行绩效考评指引，督促银行制定稳健的年度经营计划，健全绩效考评机制。

五是以改善金融服务为抓手，督促银行更好的支持实体经济。积极落实国家促进小微企业和“三农”发展的各项扶持政策，严格规范服务收费行为，支持银行通过金融创新，提升对重点领域和薄弱环节的服务能力。

改革开放30多年来，伴随着国民经济持续快速发展，中国快速建立了现代金融体系，实现了跨越式前进。然而，相对于西方金融市场的发展历史，中国金融业改革开放的历程还很短暂，还面临着一系列严峻挑战和考验。要真正实现“由大到强”，还需怎样的培育过程和艰苦努力？

为此，中国银行业监督管理委员会上海监管局局长、高级经济师廖岷接受本刊记者采访，坦陈所思所虑，详解2012年中国银行业面临的风险与挑战。

做好监管要及时转变观念

《中华儿女》：您认为我国银行监管部门在金融行业应该是一个什么样的角色？其主要职责是什么？

廖岷：从各项审慎监管指标包括资产质量、资本充足率、拨备率、盈利水平，以及风险防控能力、审慎经营理念等方面来看，当前中国银行业正处在历史上的最好时期。这些成效的取得既包含了银行业金融机构自身的努力，同时也得益于监管者这些年来在加强银行公司治理、推进风险监管、科学监管等方面的大量付出。

作为银行监管部门，我们在某种程度上扮演了金融市场“敲钟人”的角色。我们的主要职责是使银行在健康可持续发展道路上发展，在这个过程中，有时候我们必须扮演“敲钟人”的角色。

《中华儿女》：去年一年，从银行监管部门的角度看，您认为我国银行业最主要的变化是什么？又是什么原因促使了这样的变化？

廖岷：从监管部门角度讲，我认为中国银行业所取得最主要的变化是公司治理和风险管理观念上的转变。目前，中国银行业已经构造了一个很好的公司治理框架，主要针对董事会的职责，内部的控制和合适的薪酬刺激机制。当然，商业银行的风险管理能力也得到大大加强，这个加强主要通过风险管理的政策和制度来实现，这些政策和制度主要就是为了要发现、评估、监督和减少风险。同时，商业银行的透明度也大大增强了，银行现在可以通过多种渠道信息，其经营和管理也得到了市场的约束。此外，很多新的观念和思路在商业银行日常运作和管理中也得到了体现。

而中国银行业所取得的巨大成绩在很大程度上也要归功于监管部门的理念和做法。从一开始我们银监会就提出了以法人和风险为本的监管理念，确保银行有效地进行风险管理和内部控制并提高透明度。我们严格要求商业银行把贷款进行科学分类，并提足拨备，把利润做实，并把资本充足。

银行资产负债表是实体经济镜子

《中华儿女》：2012年，您认为我国银行业面临着哪些挑战？

廖岷：作为监管部门，我们清醒地认识到目前银行业面临的问题和原来相比，不但数量上没有减少，程度上也没有减少。这些挑战和问题包括期限错配、政府融资平台贷款、房地产贷款和对国际贷款新规则的本地实施。这些挑战背后的主要原因还是因为目前在中国80%的融资是通过银行来做间接融资。所以，银行的资产负债表其实是实体经济的一面镜子。

《中华儿女》：针对这些挑战和问题，从银行监管部门层面上，怎样应对？

廖岷：目前，中国的经济正在经历一个转变，从原来注重增长率到注重增长质量，从消耗能源型到目前的以效率质量为主，从原来出口导向到内需导向，这些转变中所产生的成本都会与银行业有一定的关联。比如期限错配的问题，这个问题主要也是我们之前采取以投资为导向的增长方式产生的问题。目前大部分银行信贷资产是中长期贷款，其中70%为固定资产贷款。由于现在加息通道形成，老百姓通常希望以更短的期限进行存款。中国银监会很早已注意到期限错配问题，我们已要求银行通过对消费贷款和中小企业贷款的业务转型来提高信贷资产。对于那些已经开始对资产证券化业务进行先行先试的银行，我们也要求他们对该业务的开展采取非常审慎的态度。总的来说，我们已经采取措施应对期限错配的问题，但是这个问题的解决不会在一夜发生，需要时间。

再说政府融资平台的问题。这个问题也不是一个新概念，上个世纪这个融资平台形式就已经存在了，因为当地政府没有办法通过向资本市场融资获得资金，自然他们向银行进行求助，通过多种形式的平台向银行进行贷款。这两年，随着地方政府振兴当地经济的努力，政府融资平台问题得到进一步的关注。为了应对风险，中国银监会在2009年中期和2010年要求银行重新审查每一笔政府融资平台贷款，进行合理地贷款分类，并根据分类的结果采取补救措施。我们采用现金流覆盖作为贷款分类的主要标准，并要求银行采取必要的防范风险的措施，包括完善还款方式、提足资本和提足拨备。

站在前沿把控风险

《中华儿女》：房价是近年来热点话题之一，房地产贷款政策也随着房地产行业的波动而不断变化。那么，从银行业来讲，在这方面如何监管？

廖岷：房地产贷款的风险问题，主要也是中国近两年工业化和城市化的副作用。很多地方政府把房地产作为支柱行业，所以银行资产负债表上有很多房地产贷款这也不足为奇了。

为应对这一风险，银监会要求银行一方面要切实贯彻中央政府对于房地产方面的一些宏观政策，另一方面也要求他们做好房地产风险的防控。另外，银行也被要求对于房地产贷款的一些差异化的政策进行很好的贯彻落实，对于房地产贷款的申请做到严格的尽职调查。

《中华儿女》：具体有什么措施？

廖岷：总体来说，我们对房地产贷款风险防范采取四个措施：第一，对贷款成数有明确要求；第二，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地；第三，要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制；第四，要求新发贷款考虑借款人之前的还款记录。

近几年，中国银监会也对房地产进行了多轮不同情景的压力测试，现在监管部门和银行都认为房地产风险的广度和深度在进一步加强，但是我们有信心把风险降低到可控程度。

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[关键词]中国；房地产信托投资基金；可行性

[中图分类号]F293．3　[文献标识码]A　[文章编号]1003―3890(2007)03―0055―04

一、目前中国房地产业金融现状

房地产业作为中国经济支柱产业之一，其兴盛与衰败对于国民经济的影响无疑是至关重要的。随着宏观调控的进一步深入开展，房地产企业的资金来源渠道狭窄，房地产金融产品单一的弊端逐步显现出来。据《中国房地产资金来源状况分析报告》统计，自2002年以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产业直接融资比例不超过2％，因此房地产投资资金仍然主要是银行贷款。2006年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19％，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17．3％。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末为36．3％。①因此，充分拓展当前国内的融资渠道，如上市、发债、信托、产业基金、信托投资基金等融资渠道，是当前房地产开发企业摆脱融资困境的重要出路。

二、中国发展房地产投资信托基金的可行性分析

1．在中国近4万亿元的居民金融资产中，储蓄存款占70％左右，居民金融资产膨胀和投资渠道不畅的矛盾，已成为中国金融领域的一大主要矛盾，这一矛盾也是冲击市场的不稳定因素，如不加以解决，就有可能使中国经济的高速增长遇到阻碍。同时，房地产贷款的严加控制与蓬勃兴旺的房地产行业巨大的资金需求也形成了一大矛盾。房地产投资信托基金的设立和发展则可使房地产企业在银行贷款之外找到一个新的融资途径，同时也为居民大量金融资产投资提供了多元化的选择，有助于化解上述两大矛盾，从而推进中国的金融改革和金融创新。

2．中国发展房地产投资信托基金有利于推进现代企业制度的完善，规范信托投资公司和基金管理公司的运营。信托基金作为一种产权形式，是一种集合投资制度，这一性质要求其必须在充分保护投资者的前提下，将投资收益放在首位。在中国的市场经济建设中，信托基金的设立已不仅仅是一种金融投资工具，它对于被投资企业及相关行业而言，担负着推进现代企业制度的形成、推动企业股份改造的创新作用，它真正形成了对企业的产权约束和管理约束，对于所投资企业促进合理经营，转换经营机制，强化资金的高效运用意义重大。

3．房地产投资信托基金具有分散投资，降低风险的基金特点，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。同时，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。

4．中国发展房地产投资信托基金有助于民间的非法集资、地下基金等组织走上正轨。大量的民间金融资产需要寻找出路，但由于缺乏良好的投资途径而导致非法集资，地下“标会”、地下基金、地下钱庄等不规范的委托理财以及各种炒买炒卖现象盛行，由于其一般数额巨大，并涉及千家万户直接的经济利益，引发许多纠纷乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社会问题，直接影响社会的稳定。而房地产投资信托基金的运营管理是在产权明晰、财务健全、运作透明的条件下进行的，并且管理、运营和保管三权分立，从制度上杜绝了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特点有利于引导民间资金脱离地下运营的投资轨道。

5．中国发展房地产投资信托基金有助于促进中国证券市场国际化，大规模引进外资。房地产投资信托基金可以通过两种方式大规模吸引外资：一是在设立基金时吸引国外机构投资者的加入，使外资通过信托基金方式投资于国内的房地产市场。二是使房地产投资信托基金上市时公募或上市流通后，由国外机构投资者购买，这样的方式吸引外资可以带来多种益处：(1)可以较大规模的集中利用外资；(2)由于基金的规范运作与国际接轨可以使国外投资者放心地大量投入；(3)不会因大量境外“热钱”的涌入对国内购买市场造成冲击；(4)不会丧失对公司特别是国有公司的控制权；(5)由于基金的封闭运作和投向明确，并且明确规定了基金的设立年限，使外资大规模介入能够得到很好的调控，并不受外汇管制；(6)有利于金融业进一步与国际接轨，推动金融体制改革。

综上所述，建立和发展具有中国特色的规范的房地产信托基金不仅是适时的，可能的，而且是十分必要的。

三、中国发展房地产投资信托基金面临的障碍

1．目前针对房地产投资信托基金的政策、法规及实施细则尚未出台，有关中国信托方面的立法仅有2001年出台的《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》和《设立境外中国产业投资基金管理办法》等。随着近几年中国信托业务的高速发展，现有信托法律法规框架内的一些条款已经不能满足房地产投资信托业务的需要。且关于房地产投资信托基金如何具有运作等具体操作中需要探讨和解决的关键问题更是未有明确的规定，中国发展房地产投资信托基金缺乏有力的法律保障，从而在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。

2．中国房地产信托难以获得税收优惠。在美国，房地产投资信托基金得以发展的根本原因是其能够享受税收优惠，美国税法规定，房地产投资信托基金的房地产资产属于免税资产。同时为了避免双重征税，房地产投资信托基金作为人的集合也不存在公司税的问题。而目前中国法律尚未对信托收益的税收方面作出明确的规定，缺少对房地产信托的税收激励政策，无法促进房地产信托的快速发展。

3．中国现有的“资金信托管理办法”中有关资金信托计划不得超过(含)200份，且每份和约金额不得超过(含)5万元的限制，也是影响当前房地产信托业务发展的因素之一。众所周知，房地产作为资金密集型企业，其项目开发对于资金的需求是巨大的，因此房地产项目融资数额较大。根据上述规定，仅靠房地产信托资金远远无法满足房地产项目的资金需求。可见，在现阶段法律环境中，房地产信

托资金还不能成为房地产融资的有效工具，进而也无法在房地产金融体系中处于主导地位。

4．缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量包括基金管理、投资分析、财务顾问、房地产开发及研究及评后审计等方面的专业人才甚至是既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的通才。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展中国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。

四、发展中国房地产投资信托基金的设想

1．法制环境的建设。由于目前中国尚未出现真正的房地产投资信托基金，另外房地产信托的投资形式也存续时间较短。现阶段一方面加强对房地产投资信托理论的研究探索，制定出适合中国运行并发展的房地产投资信托基金理论依据。另一方面应尽快建立一套规范房地产投资信托基金的法律体系，使其有法可依。应进一步完善《公司法》和《信托法》、《投资基金法》，并专门针对投资基金的设立、发展、经营、退出等运作流程制定出切实可行的实施细则，使中国的房地产投资信托基金在成立之初即规范运作，同时随着其业务的快速发展，将做到有法可依、有章可循。另外房地产投资信托基金在税收优惠政策的调整上，可以通过区分收入的不同来源采取不同的征收方法。②

2．中国房地产投资信托基金的组织形式。(1)契约型与公司型并重。目前中国还没有出台《产业基金法》，只有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》、《设立境外中国产业投资基金管理办法》、《信托法》和《信托投资公司管理办法》。③根据目前的法律已经设立的证券投资基金，不管是开放式还是封闭式，都是以契约的形式来约定当事人各方的法律行为。成立契约型基金可以规避中国有关公司所得税的相关规定，在基金运作中依照《信托法》，而不必涉及税收、投资人监督等问题。因此，在现阶段成立不动产投资信托基金可以采用契约型，但从保障投资者的权益和基金运作的发展来看，在未来中国相关法律体系健全后，还是应该选择公司型，并且像美国的REIT公司一样可以上市流通。因此建议专门对房地产产投资信托基金进行立法，以规范整个行业，保护投资者的合法权益。(2)封闭型。房地产投资是一种长期投资，房地产投资信托基金更是以长期持有收益性物业取得投资收益为主要目的，因此它根本不同于证券投资基金。对其估价是一个系统工程，不可能每天对其进行估价。以房地产投资为主业的房地产投资信托基金采用开放式是不可行的，因此不管是契约型还是公司型都应该是封闭型基金，并且可以在证券市场流通其收益凭证或股票。

3．中国房地产投资信托基金的业务范围。借鉴美国REIT公司的经验，考察中国目前的《证券投资基金管理暂行办法》以及《设立境外中国产业投资基金管理办法》，中国的房地产投资信托基金的业务范围应作如下限制：(1)以持有、经营、管理收益性物业为主营业务，不得销售持有时间少于3年～4年的物业。(2)证券投资净额不得超过总资产的10％。(3)对下属公司(包括参股、控股公司)的股权投资净额不得超过净资产总额的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建议基金公司本身不能经营管理所拥有的物业，必须委托专业的房地产经营管理公司管理，以保障投资者的利益最大化。(5)对房地产投资净额不得少于总资产的80％。(6)只能向发放住房抵押贷款或商业抵押贷款的银行或公司购买房地产抵押贷款，不得发放抵押贷款；可以投资房地产抵押贷款支持债券(MBS)，也可以在条件成熟时作为特设机构(SPV)以购买的房地产抵押贷款为基础发行MBS，这种投资也计入房地产投资额中。

4．中国房地产投资信托基金的设立条件。关于成立一家房地产投资信托基金的标准要求，除了上面提到的在业务范围上的限制外，在股权结构和规模上要满足紧下要求：(1)总股本规模不应少于1．5亿元人民币。(2)股东总数在任何存续期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份数超过总股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入构成中来源于房龄不到3年的房地产销售收入，不得超过40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配给其他股东。(6)公司型投资信托基金应设立董事会，并且要有一定比例独立董事。

5．中国房地产投资信托基金的设立模式。(1)章程的确立和公布。章程是确定房地产投资信托基金的权利文件，它对基金的存在理由加以说明，申明成立的目的。章程由信托基金的发起人制订，提交首届成立大会通过后，交公证人认可，报政府有关主管部门审查登记，并在指定的媒介上予以公告。它应详尽说明如下内容：基金的名称、经营地址、目的、资本总额、经营人和保管人的名称和职责、基金的受益凭证的发行与转让、基金的投资政策和限制、经营情况的信息披露、会计和税收、终止和清盘等。(2)订立信托契约(契约型房地产投资信托基金)。其包括投资人与管理人签定的委托管理契约、投资人与保管人订立的委托保管契约以及投资人由于购买信托基金受益凭证而形成的契约等。(3)受益凭证的发行与认购。可以采取公募和私募两种方式，通过募股说明书对于该基金加以详尽的说明。投资者通过购买信托投资公司或基金管理公司发行的受益凭证来实现投资(如果是公司型信托基金，投资者则通过购买公司股份的形式实现)。(4)信托基金的信息公开披露。管理人对房地产信托基金的投资人情况、基金的运营情况、财务状况、管理人情况、保管人情况、资产净值、变动情况等重要信息必须及时进行公开披露。(5)受益凭证的购回与转让。一般可由基金公司购回受益凭证使投资人实现退出，如基金上市则可在证券市场上通过交易实现退出。

6．中国房地产投资信托基金的管理模式。建议国家立法机关尽快制定房地产投资信托基金相应的法律、法规和条例细则，对于房地产投资信托基金进行规范管理，并在发行总量上予以宏观控制，设立资质认定制度。由符合条件的信托投资公司或设立专门的房地产信托基金管理公司作为基金的管理人，并指定若干资本金充足、信誉良好的金融机构作为基金保管人。同时对于申请基金使用的房地产企业设立申请条件。对于信托公司或基金公司的各类专业人才的人数、比例、对外投资的组合比例、投资的决策程序及风险防范机制等也要提出明确要求。

7．对房地产投资信托基金的监管。中国对于房地产投资信托基金的监管主要体现在两方面：一是政府有关主管部门的监管；二是投资人为保障其投资权益的监管。政府有关主管部门的监管除了上述提及的资质认定和提高市场准入门槛等方式外，还可采取制定严厉的处罚措施对基金管理人进行不定期的强制审计，及时指导意见等。赋予投资人较大的权利是对房地产投资信托基金进行市场监管的可行方法。如投资人对基金管理公司在运用信托资产上的相关限制、对于公开披露信息的要求、查看经营和财务状况的要求，禁止场外交易和关联交易的要求等，经代表一定基金份额投资人同意可以撤换基金经理。

[收稿日期]2006―12―14

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【关键词】房地产信贷规模；协整分析；商品住宅价格

自从1998年我国实行住房分配改革，我国的房地产行业进入了一个高速增长的阶段。房地产除了对国家的经济增长有一定的贡献之外，与人们的生活也息息相关。同时，房地产业是一个资金密集的行业，对信贷有较高的依赖度。在房地产信贷的支持下，产生了巨大的有效需求群体，并且在信贷规模对开发商的作用下，最终推动了房地产价格的上升。由于房地产信贷政策一直是政府对房地产市场进行调控的重要手段。因此，本文对我国房地产市场价格与房地产市场信贷规模关系进行实证研究，以获得房地产信贷规模与房地产市场价格之间的定量关系，为信贷的政策分析建议寻找事实上的依据。

一、我国房地产信贷政策历史变迁

房地产是一个资金密集的行业，从前期获得土地使用权，到后期的销售，每一个环节都涉及高额资金的投入。信贷对房地产的支持也主要体现在对房地产供求双方的资金支持。金融机构为房地产开发商提供房地产开发贷款的同时，也为消费者提供个人住房贷款。信贷政策对供求双方都会产生一定的影响。

（一）1991年―2002年以支持供求双方信贷政策为主的阶段

1991年住房信贷业务开始起步，各项住房信贷政策出台。由于住房体制改革进展较慢，并在1992年出现了房地产热，1993年着手进行控制。中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。1997年中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，这一办法对原暂行办法进行了修正。1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。扩大了贷款可用于购买住房的范围。1999年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。2002年2月21日开始，中国人民银行降低个人住房公积金贷款利率水平，5年以下（含5年）由现行的4.14%下调为3.6%，5年以上由现行的4.59%下调为4.05%。

（二）2002―2007年为抑制房地产开发信贷和投资性需求阶段

2003年6月13日，人民银行了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。2004年9月2日，银监会公布实施了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，提高了了对房地产企业提供信贷支持的条件。2005年3月16日人民银行《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率。2006年5月，国务院转发九部门制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》严格控制展期贷款或任何形式的滚动授信，调整了个人贷款首付款比例。2007年9月27日央行和银监会联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》一是对不得向查实具有囤地、囤房现象的开发商发放贷款，二是禁止发放用于土地出让金性质的贷款，三是加强了住房消费贷款的管理，放宽了对90平米以下住房贷款首付比例，对人均住房面积低于当地平均水平的再次申请住房贷款的可比照首套自住房贷款政策执行。

（三）2008―2009紧急应急阶段

2008年lO月央行决定自10月27日起，金融机构对居民首次购买住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍（原为O.8倍）；最低首付款比例调整为20%；个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

（四）2009年至今差别化信贷阶段

2010年4月13日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。

二、河南省房地产市场信贷支持情况。

（一）银行对房地产供应方的信贷支持。经过多年发展，河南省房地产市场资金来源中，主要依靠自筹资金，自筹资金的比重较大，2002年我国房地产开发投资资金中来自银行贷款的比例为25.9%至2011年这一比例下降到10.64%，低于全国15.3%的平均水平。而自筹资金的比重在波动中呈现上升态势。说明国家的从2002年以来，国家对开发商信贷严格控制的政策发挥了一定的作用，因此开发商的资金转向自筹资金。而河南省住宅的平均价格在这几年里节节攀升，如图2所示，虽然国家对供给和投资需求的消费信贷采取较为严厉的措施，但是并没有使房价增长速度放缓。

图1.2002―2011河南省房地产投资资金来源比重

数据来源：2003―2012年《河南统计年鉴》整理所得

图2.

数据来源：2003―2012年《河南统计年鉴》整理所得

（二）金融机构对房地产需求方的信贷支持。1998年以前， 房地产信贷主要是对房地产供给方的支持。1998 年， 我国开始取消福利分房进行个人住房货币化改革，住房开始商品化， 把居民个人住房需求推向房地产市场个人住房贷款业务从开展以来，发展相当迅速，增长速度相当快。个人住房贷款余额从2005年末的269.71亿元增长到2011 年末的1576.79亿元， 年平均增长速度为47.91%。个人住房贷款一直占个人贷款总额的75%以上。住房贷款是主要的个人贷款项目。

三、河南省房地产信贷规模与房地产价格关系的实证的分析

选取2002―2011年河南省商品住宅销售均价和房地产信贷额的时序数据，运用协整分析方法对房地产信贷规模和商品住宅价格之间的相关关系进行实证分析。

（一）数据收集与变量的单位根平稳性检验

本文选取能够直接反映房地产信贷规模的两个指标，房地产开发国内贷款和个人住房贷款余额，以2002年至2011年的河南省商品住宅的平均售价P、河南省房地产开发贷款余额IL、和河南省个人住房贷款余额CL三个时间序列作为研究对象进行定量分析。同时，为消除时间序列中存在的异方差对以上变量取自然对数，用，用LnP、LnI和lnC来表示。

本文采用ADF单位根检验的方法来检验时间序列的平稳性。本采用麦金农（Mackinnon） 临界值， 最优滞后期的确定同时采用AIC 准则与SC 准则， 在二者值同时为最小时的滞后长度即为最佳长度。检验结果见表1。

表1 时间序列的ADF单位根检验

（1） 检验形式中的C 和T 表示常数项和趋势项，N表示不包括C 或T， K 表示滞后阶数。（2） ADF 检验的临界值来自软件Eviews5.0。

（二）协整关系检验

由于LnP与LnIL、LnCL都是一阶单整的，可能存在协整关系，做LnP与LnIL、LnCL的OLS回归，消除自相关性后得回归结果如表2所示：

表2 回归结果

根据输出结果，LnIL与LnP之间的检验结果不理想，说明房地产开发贷款与商品房之间的协整关系不明显。因此进一步对LnP和LnCL做回归分析，根据回归结果计算残差项E，对其进行ADF检验，可得LnP与LnCL的长期均衡关系表达式：

结果表明，河南省商品住宅均价价格与信贷规模两个指标中的个人贷款余额之间存在显著的长期的稳定的数量相关关系：商品住宅均价对个人贷款余额的长期均衡弹性值为0.309，即从长期看，住房个人贷款余额每上升1%，商品住宅价格相应地增长0.309%，住房个人贷款的规模对商业住宅的价格影响较为明显。

（三）误差修正模型

为研究短期内商品住宅价格与商品住宅价格之间的相关性，可建立误差修正模型（EMC），以滞后一期残差项作为误差修正项，根据计算结果，可得ECM模型如下：

结果表明，本期LnCL和上一期的LnP在短期内每增长1%，河南省的商品住宅平均售价将依次增长0.14%、和0.63%。

四、结论与政策建议

（一）主要结论

1、河南省房地产的繁荣发展与银行对开发商提供的信贷支持之间的关系不明显。从河南省的房地产投资的资金来源比重来看，低于全国平均水平，说明开发商对银行信贷的依赖程度不高。减少对开发商的信贷支持并不会减少商品房的供给从而使价格上涨。我国从2003年开始控制对房地产投资的信贷支持，使得开发商寻找其他方式的资金来源，其中河南省房地产投资来源的很大一部分来自于自筹资金。加上河南省作为人口大省，城镇化率也远远低于全国平均水平，大部分开发商都认为河南省的房地产市场仍然是供不应求，这也使得河南成为非法集资的重灾区之一，加大了融资的金融风险。

2、住房个人贷款对商品住宅价格影响明显。个人住房贷款与商品住宅平均售价之间存在长期的协整关系，影响方向为正。分析其原因，目前河南省消费者对商品住宅的需求仍然以刚性需求为主，且个人住房贷款占个人贷款总额的75%以上。需求的增加拉动价格的上涨。因此，对于河南省来讲，抑制投资性需求极为重要。严格控制投资性需求的住房个人信贷，防止房价的进一步上涨，加重有居住需求的消费者的负担。

（二）政策建议

1、适当放宽对房地产开发商的信贷控制。实证分析表明房地产信贷规模中的房地产开发贷款对房价影响不大。可通过宽松的信贷支持，减少投资商的财务费用，提高其利润空间，降低投资风险，可以减少其他高风险渠道的融资。从而防止房价的进一步上涨。

2、严格控制投资需求的贷款。尽量减少个人住房信贷，防止房价的过快上涨，最合理的办法就是抑制投资需求，从而稳定房地产市场。

3、建立健全统一货币政策框架下的差别性金融调控体系。不断完善差别性调控工具，提高金融宏观调控的针对性和有效性。对房地产开发企业通过设置不同的贷款利率种类，引导企业扩大普通商品住宅和经济适用房的供给，缩小高档住房的供给，使住房的供给结构与居民的需求能力相适应。对普通商品住宅、经济适用房和高档住房的按揭贷款设置不同的利率种类，科学地确定同种类的利率之间的差异，并对每一类利率规定不同的浮动幅度，由贷款银行据楼盘具体情况确定具体的执行利率，以此引导居民的住房需求，形成合理的住房需求结构。

前面的实证分析说明，个人住房贷款规模对房价的长期影响均大于短期影响。随着时间的积累，政府积极和适度宽松的货币政策，兼顾长期和短期、平衡房地产开发信贷和个人信贷，适时灵活调整的政策将会对商品房价格稳定和房地产市场平稳发展起到良好的政策支持。

参考文献：

[1]温尚锟，闫弘文，赵志英 中国房地产资金来源特征与调控政策[J]房地产市场 2013（3）

[2]曹华 我国房地产价格变动趋势及其经济效应分析[J] 价格理论与实践 2009（6）

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关键词：房地产投资信托；契约型；公司型

一、引言

房地产投资信托（Real estate investment trust ,REIT）这一概念起源于19世纪80年代的美国，是一种以发行受益凭证（如基金单位、基金股份等）的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。其实质就是通过组合投资资金和专家理财来实现大众化投资，以满足中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求。

与发达国家相比，我国房地产金融市场的融资渠道显得过于单一，如何解决房地产业的资金问题，挽救濒临破产的中小房地产开发商，妥善处理目前“烂尾楼”问题成了房地产业和金融业界讨论的问题。但以笔者之所见，我国目前所谓的“房地产投资信托”并非真正具有信托应有的法律特征，名为信托，实为以信托名义进行证券发行或合同权利公开受让的活动。[1]因而有必要通过对房地产投资信托所涉及的法律关系进行进一步的分析，以探讨目前中国房地产投资信托存在的若干法律问题。

二、房地产投资信托存在的法律问题

（一）概念不清，貌合神离

从房地产投资信托的产生、发展来看其最基本的含义应当包括三个方面：一是财产的转移，主要是房地产或投资资金所有权或处分权的转移；二是受托人对房地产及投资资金的管理和处分；三是受益人享有的受益权。这三者缺一则不成其为信托。[2]我国《信托法》第二条将信托定义为：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”国内一些学者认为这个定义中的关键之处在于“委托”一词含义不明。一般来说，“委托”多用于行纪和关系中，即一方（行纪人或人）接受另一方（委托人）的委托，以自己（行纪关系中）或委托人（关系中）的名义，为委托人的利益行事。但无论是行纪还是，与信托都有本质的区别，即前者均不转移财产的所有权，而且所有权与利益不产生分离，都归属于委托人，而后者须有财产权的转移，而且所有权与利益发生分离，所有权归受托人所有，利益则由受益人享有。因此，“委托”一词非但没有揭示信托的本质属性，而且混淆了信托与行纪、等法律关系的界限，是不科学的。3笔者认为这种观点是值得借鉴的，我们既然决定将REIT移植到国内，就应该按照它内在的法律属性清晰地定义它，从而将它同其它法律关系区别开来。

（二）关于信托财产占有瑕疵的承继

在REIT关系中，信托财产为动产，委托人将财产交付于受托人即实现财产权的转移。依照大陆法系民法制度，信托财产似也可适用“善意取得”制度，即使委托人对出让财产的占有有瑕疵，只要受托人受让时为善意，信托财产就发生有效转移，信托也因此成立。然而果真如此，便给委托人留下了谋取不当得利的空间。信托一旦成立，信托财产则发生“闭锁效应”，可以免受委托人、受托人和受益人的债权人的追及。委托人可以利用把非法占有的财产设立信托的手段来逃避真正财产所有人的追究。由此可见，如果在信托财产的转移上适用“善意取得”制度，会鼓励委托人滥用信托，侵害他人利益。因此，我国不妨借鉴日本信托立法的经验，直接规定受托人应承继委托人对信托财产占有的瑕疵。

笔者认为上述观点有待于商榷，REIT是英美法系的产物，英美法就动产物权的转移，仅善意买受人能主张原始取得，受托人或受益人即使“善意”却也并非“买受人”，因此REIT不适用善意取得制。

（三）风险防范体系不健全

首先，规范信托投资公司的法律法规主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，但这对于规范房地产投资信托公司的设立、变更、终止以及公司组织机构和信息纰漏制度方面还远远不够。由于缺乏专项立法，至使目前许多房地产信托公司内部经营结构不合理，再加上混业经营和关联交易的影响，房地产信托公司的金融防范体系受到严峻的挑战，委托人的利益无从保障。

其次，就房地产投资信托的担保及保险制度而言，主要有两个层次的问题，一是信托投资公司对投资者的担保，我们可以参考德国房地产投资信托制度的做法，将房地产投资基金交由寄托银行保管，受托人的排他管理权一分为二，投资公司行使法律监督权，事实的监督权以及执行法上的执行权又属于寄托银行。上述做法既可以增加投资者的信心，降低信托产品的风险系数，又可以对信托公司的经营产生约束。另一个层次的问题是信托投资公司将信托资金用来贷款和购买抵押贷款相关证券的担保及保险问题。因为信托公司对开发商的贷款同样适用于《贷款通则》而在审批贷款时又往往没有商业银行严格，因此，信托公司的贷款面临着比商业银行更大的风险。

四、结束语

房地产业从上世纪九十年代后期开始，平均年增长率达到37.8%，而且在今后几年将会有很大的发展。目前房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中的比重过高，银行提高了房地产项目贷款的条件以及银根紧缩的政策，因此房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。我过目前房地产投资信托市场上所推出的产品其实质都是一些“类房地产投资信托”，这些早期的类房地产信托为我国房地产初期的发展提供了新的融资渠道，但随着房地产泡沫的破灭和信托公司管理人员决策机制不健全等因素的影响，这些房地产信托投资基金均不同程度的陷入了运作的困境。本文通过对房地产投资信托所涉及的法律关系的梳理，指出了目前我国房地产投资信托所存在的法律问题，并提出了一些建议，希望通过这些建议为我国房地产投资信托的运行构建一个良好的法律平台，促进房地产金融体制的完善和健全。

参考文献：

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【关键词】 房地产金融 信用风险 资产证券化

1. 我国房地产金融风险分析

1.1商业银行信用风险分析

1.1.1金融政策影响房地产市场。2003年至2008年上半年，对房地产市场调控采取的是较为趋紧的金融政策，2008年下半年是以刺激住房消费为主的金融政策，但这些政策调整滞后于房地产市场自身调整，2008年在房改以来房地产市场首次出现不景气，一是成交量下跌幅度较大，二是70个大中城市房屋销售价格出现逆转，三是房地产资金来源结构发生较大变化。

1.1.2房地产企业融资渠道单一。房地产作为资金密集型行业，对银行信贷资金有着巨大的依赖性。在我国房地产投资资金来源中，50%以上依靠银行贷款，虽然我国已经建立了银行信贷、股权、信托等多种融资体系，但是房地产企业的融资渠道仍然主要依靠银行贷款，商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程，是房地产市场各参与主体的主要资金提供者，要承受伴随着各个环节的市场风险。

1.1.3投资性买房诱发价格泡沫，导致房地产信贷抵押品价值不充足。上涨过快的房价刺激房地产投资行为和投机行为。尤其在其他投资渠道不畅的情况下，大量社会资金为实现保值增值，转向购房投资。而投资性买房属于不真实的购房消费，本质上是住房价值循环中多余的环节，但由于炒作，投资或投机行为会进一步不合理地推高房价。

1.2 法律风险分析

由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善，所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中.消费者相对而言处于信息缺乏的一方，同时又缺乏相关的专业知识，在市场博弈过程中处于不利地位。

法律制定落后于市场的发展。市场经济就是法制经济，要依靠强大的法律体系。目前我国有关房地产抵押贷款方面的法律主要是《担保法》，但有关住宅抵押贷款方面的规定不详细这就有碍于银行资金的安全性、流动性。同时我国尚没有真正意义上的《投资基金法》，因此无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定，房地产基金无法可依。

房地产金融缺乏完善的配套法规，严重影响我国房地产市场和房地产金融的规范和安全运行，因此，一是要完善《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文，增加有关房地产金融条款的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为；二是建立健全有关房地产金融的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《投资基金法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企合作关系；三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，同时通过法律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。

2. 防范房地产金融风险的措施及建议

仅就房地产金融运行自身来说，根据国际经验和中国国情，可以主要通过抓住以下几方面，来努力化解相关的金融风险。

2.1选择符合企业发展的融资渠道

企业在选择采取何种筹资方式时，要对各种融资渠道的风险、获利等做好分析和计算，设计出各种不同的融资方案，对各种方案进行比较：第一，看其收益率是否会高于其投资成本；第二，其财务杠杆收益与财务风险是否能达到均衡。然后，根据企业的自身情况选择一种最佳方案。项目不同，对融资需求的量也就不同，因此，房地产企业的项目融资并不能完全按照原有的资本结构中各种资金所占比例来进行，在指定多种方案的前提下，在房地产企业发展的不同时期、不同条件下选择最佳的融资方式，满足房地产企业发展的同时降低了投资成本，确保企业稳定快速发展。

2.2完善房地产金融的法律环境和信用等级评估系统

房地产企业融资渠道的创新需要政府的大力支持，政府要确保房地产企业融资渠道稳定的同时保证国民经济的稳定发展。政府必须制定相关政策，无论是金融体系还是国民经济出现压力，都能保证相互平衡发展，比如金融体系出现问题时，政府更多地考虑如何保持金融体系的安全与稳定。在不同情况下相关机构要做出相应的调整，以适应需求的变化。

当前我国的证券投资基金还不能直接投资于房地产，没有制定相关法律来规定对其房地产基金的发起、设立等，因此，必须推出相关法律，以建立长期的投资基金组织。

2.3扶持房地产企业证券化发展

资产证券化也是解决房地产企业资金瓶颈的一个选择。资产证券化是构建房地产企业融资资产流通市场的前提条件，巨额的房地资产经过证券化之后，就可以实现分割交易，极大地改善资产流动性。国外的房地产金融产品比较丰富，主要有债券凭证、抵押权证券、不动产所有权证券、受益凭证和不动产共同基金等，但并非所有品种都适合我国的国情，因此应根据我国现实情况，加快金融体制的改革和创新，尽快建立多层次的市场体系。此外，政府应对房地产证券化予以扶持，一方面政府金融机构参与债权的二级市场交易，为债权的流动提供担保；另一方面对不动产投资基金给予某些税收的优惠支持，如免征投资者房地产证券利息所得税，政府可给予政策支持，从税收和法规制度等多方面入手，推动房地产证券化的发展。

参考文献：

[1] 周俊、朱新蓉等.中国金融风险的管理与控制〔M]. 2009.

[2] 张宗新.金融资产价格波动与风险控制[M].复旦大学出版社.2008.

[3] 黄慧.银行利率变动对房地产市场的影响.价格理论与实践，2008.

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一房地产市场运行基本情况

(一)房地产开发投资持续增长，住宅建设速度加快.

一是房地产总投资额持续增长.年上半年,全市共完成房地产开发投资44505万元，同比增长39%；二是住宅建设速度加快,年上半年,全市商品房新开工面积达32.72万元平方米，同比增长37%；商品房竣工面积31.49万平方米，与去年同期持平，其中商品房住宅新开工面积24.57平方米，同比增长48%；商品房住宅竣工面积23.76万平方米，同比增长12%.

(二)商品房供求结构趋于合理，价格基本稳定.

1、商品房销售总面积增加，价格趋于合理.年上半年，全市共批准预售商品房面积18.45万平方米，同比下降45.94%，而实际销售面积达21.18万平方米，同比增长16.63%，销售金额达22443.4万元，同比下降18.93%，且中心城区的申报价格稳定在850元/平方米左右.

2、住宅类商品房销售势态良好，年上半年，全市共批准住宅预售面积为16.57万平方米，占预售商品房总量的89.22%，而实际销售面积达17.92万平方米，同比增长31.76%，销售金额为14572万元，同比增长30.11%.

3、商品房空置率有所上升.年上半年,全市累计空置房13.54万平方米,同比增长26%,但空置房主要集中于营业用房中,且营业用房在可售商品房总量中所占比例较小,故其空置比例仍基本合理.

4、商业营业用房需求量下降.年上半年，全市共销售商业营业用房面积达2.03万平方米，同比下降55.27%，销售金额达7491.3万平方米，同比下降19.15%.

5、经济适用房建设力度加大.1---6月共批准建设经济适用房7万平方米，竣工面积突破12万平方米.

6、廉租房建设步伐加大.《六盘水市廉租房住房管理办法》已经政府批准，目前正处于逐步实施阶段.

(三)房地产市场机制逐步完善，管理日趋规范化，制度化.

1、产权产籍登记管理等业务大幅增长.1---5月共完成产籍管理归档2138宗，面积10.37万平方米，交易金额13410.74元，同比增长62.01%，且其它相关业务量也呈现不同层次的增长.

2、继续开展房地产权属登记管理工作创先达标活动.

3、加强整顿和规范房地产市场秩序，查处违法违规行为，对个别违规企业给予了处罚.

4、积极开展房地产市场调查研究工作定期对房地产市场运行情况作出认真分析,年上半年共完成房地产市场运行分析报告2篇.

(四)房地产金融放贷力度稳定，为房地产市场建康发展提供坚实后盾.

年上半年，全市共办理房地产抵押登记2055宗，抵押贷款面积34.37万平方米，抵押权利价值28304.99万元，同比分别增长20.31%、16.67%和66.50%.

二存在的问题

(一)企业实力弱，规模小、经验不足、专业技术人员缺乏、经营管理水平不高,自有资金不足,对金融机构依赖性强,风险防范能力差.

(二)住房分配货币化进度慢,住房补贴资金的财政供给体制不健全,存量房物业管理工作难以配套等问题的存在,导致潜在的住房需求没有充分调动.

(三)房地产市场宏观调控力度不够大,与各相关职能部门的协调工作尚需进一步加强.

三、加强房地产市场宏观调控的建议

(一)加大住房供应结构调整力度，稳定房价，建立健全住房供应体系

1、进一步完善住房供应政策.

一是按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，结合当地经济发展水平、居民住房状况和居民承受能力等因素,合理确定各类住房供应比例，对高档商品住房、普通商品房、经济适用房实施分类别供应的政策导向，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系.二是合理确定住房对象,高档商品住房主要面向少数高收入家庭，普通商品住房主要面向广大中等收入家庭，经济适用住房面向城镇中低偏下收入家庭，廉租住房面向城镇最低收入家庭中的双困户.

2、加强对经济适用房的建设和管理.

一是认真落实《六盘水市住房分配货币化改革方案》和《六盘水市住房分配改革方案实施细则》有关要求,加大经济适用住房的优惠政策和管理办法的实施力度.二是坚持经济适用房保本微利的原则,严格按照建设部《关于大力发展经济适用房的若干意见》中关于经济适用住房价格的八项因素,核定经济适用房的销售价格.三是结合我市普通商品住房价格、购买对象征可支配收入等因素,合理划分收费标准,确定指导价格,并向社会公布,广泛接受监督.四是经济适用房按照政府组织协调、运作的模式,实行项目招投标,并严格控制户型面积.

3、增加普通商品住房供应，适度控制营业用房及高挡商品住房建设.

一是根据市场需求，加快普通商品住房建设，尽快提高其市场供应比例；二是合理确定营业用房、高档商品住房和普通商品住房的划分标准和供应比例，提高营业用房和高档商品住房门槛,严格控制营业用房、高档商品房项目审批，适当提高项目资本金比例和预售条件.

4、逐步完善廉租住房制度.对城镇最低收入家庭的“双困户”发放租赁补贴.

(二)加大金融支持和监管力度，协助金融机构强化房地产信贷管理

1、协助金融机构加强对房地产贷款的监督管理.

一是积极支持房地产市场结构调整，加大对运作规范、信用等级高的房地产开发企业和房地产项目的信贷支持，尤其要支持经济适用住房和普通商品住房的开发建设，重点满足中低收入家庭的购房要求.二是加强房地产项目贷款的审核和管理，对商品房空置量大、负债率高的开发企业贷款要严格审批并重点监控..三是积极协助金融机构加强团结对信贷资金的监控，妥善处理各种违规贷款，切实防范化解房地产信贷风险，维护金融秩序的稳定.

2、加大住房公积金贷款力度.要简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限，大力发展住房公积金委托贷款，提高住房公积金的使用率和职工购买力.

3、逐步建立个人住房置业担保体系.一是鼓励成立独立规范的住房置业担保机构，实行企业化管理、专业化经营、市场化运作.二是积极开拓融资渠道，吸收优质房地产开发企业资金等民间资金的介入，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保，支持个人住房消费.

(三)标本兼顾综合治理，整顿和规范房地产市场秩序

1、整顿和规范房地产市场，严格查处各种违法违规行为.

一是重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为，对违反城市规划、蚕食土地收益、无证或越级开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告等行为要从严查处.二是积极开展调查研究工作,定期对房地产市场进行整顿和规范，发现问题及时处理，为房地产市场的健康持续发展创造良好的环境.三是按照审批权限与责任挂钩和“谁审批谁负责”的原則，建立责任追究制度.

2、完善房地产信息系统和预警预报体系.

一是逐步建立和完善全市房地产信息网络系统，做好房地产开发企业和执（从）业人员信用信息登记入库工作，将企业的基本情况、业绩情况以及不良行为记录在案，向社会公开，形成房地产市场监管的长效机制，引导房地产开发行业形成“诚信为本，操守为重”的良好职业道德.二是建立健全房地产市场的预警预报体系，稳定房地产市场，稳定房价.

3、加强对房地产开发行业的管理.

一是要按照现代企业制度的要求，加快企业改制步伐，指导各开发企业的改革、改制工作.二是严格控制开发企业的数量，对无开发实力、业绩较差及存在严重违法违规行为的开发企业，取消其开发资质；三是积极支持具有资信和品牌优势的房地产企业的发展,培育龙头企业.

4、深化房改工作，积极活跃住房二级市场.按照统一政策、统一程序、统一市场和统一物业管理原则制定合理政策，鼓励职工已购公有住房上市交易，促进住房二级市场发展的市场化，进一步完善房地产市场.

5、规范发展市场服务.

一是加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管理，规范房地产中介市场，严格中介机构和中介从业人员市场准入制度.二是健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务.

(四)加强和改进对房地市场的指导和监管，搞好房地产市场的综合治理工作

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【关键词】 住房抵押贷款 投融资平台 金融风险

1998年住房制度改革以来，我国房地产业的飞速发展，对我国经济增长和税收收入增加贡献巨大。2000―2009年固定资产投资年均增长22.54%，房地产投资年均增长高达26.61%，房地产投资占固定资产投资比重以及房地产投资占GDP比重逐年上升，分别由2000年的15.14%和5.02%上升至2009年的19.15%和12.84%。2010年，土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五项税种合计实现税收收入6527.88亿元，加上房地产营业税、建筑业营业税和房屋转让个人所得税，全年土地和房地产相关的税收合计为12255.09亿元，土地和房产相关的税收总额占全国税收总收入的比重为16.74%，占地方税收收入比重为37.48%，占地方本级财政收入的30.18%。如果考虑房地产对银行信贷和建筑业等相关行业的拉动，这一比重将更高。近年来，随着房地产业的发展，金融业也累积了一定的风险，这些风险如果不及时化解将会影响我国金融体系，进而影响我国经济的持续稳定发展。

一、房地产信贷结构基本分析

按所占比重的高低，个人购房贷款、房产开发贷款、地产开发贷款（其中政府土地储备机构贷款）分列商业银行房地产信贷的前三位。

表1中，我们系统整理了2008年和2009年H省W市商业银行房地产信贷余额的具体流向。按照房地产开发环节划分，可以分为开发建设环节和销售环节。其中，开发建设环节分为地产开发和房产开发。从相对规模来看，房地产开发贷款大致占整个商业银行房地产信贷余额的39%，而销售环节的购房贷款大致占61%。房地产开发环节的贷款中地产开发贷款占商业银行房地产信贷余额的比重约为11%，房产开发贷款占比约为28%。地产开发贷款中主要是政府土地储备机构贷款，大致占商业银行房地产信贷余额的10%左右。房产开发贷款中主要是住房开发贷款，约占商业银行房地产信贷余额的19%。购房贷款包括企业购房贷款和个人购房贷款。其中，绝大部分购房贷款用于个人购房，2008年个人购房贷款占当年商业银行信贷余额的60.91%，2009年这一比重为60.87%。个人购房贷款中最为重要的部分是个人购买新建住房（一手住房）的抵押贷款，2008年抵押贷款占商业银行房地产信贷余额的比重为45%，2009年这一比重进一步升为49.06%。

透过H省W市商业银行房地产信贷余额的具体流向我们发现，个人购房贷款是联系房地产业和金融业最为重要的枢纽。

二、个人住房抵押贷款的金融风险分析

从2008年和2009年W市商业银行房地产信贷的流向来分析，商业银行房地产信贷近一半投向个人购买新建住房的贷款，个人购房贷款是联系房地产业和金融业最为重要的枢纽。尽管抵押贷款有房产作为抵押，我国住房抵押贷款证券化程度也不高，但2008年的金融危机，对我国商业银行个人住房抵押贷款仍然起着警示作用。

表1中，2008年W市商业银行房地产信贷余额合计为1053.07亿元，占金融机构贷款余额的20.34%，个人购房贷款占金融机构贷款余额的12.39%；2009年商业银行房地产信贷余额增至1391.55亿元，占金融机构贷款余额的比例降为18.47%，个人购房贷款占金融机构贷款余额的11.24%。从全国的情况来看，根据央行的政策报告，“截至2009年年末，房地产贷款余额占各项贷款余额的19.2%，占比较上年末高1个百分点”。而据报道“美国的次级房贷仅占美国整体房贷市场的7%～8%，即使次级房贷违约率上升至20%，也不过占美国房贷市场的1%左右”，金融市场通过风险的放大效应和加速机制迅速将危机扩散至各个领域。

虽然抵押贷款有房产作为抵押，但当抵押房产的市值大幅下降至小于个人贷款余额甚至有进一步下降预期时，房贷的违约事件就有可能发生。如果房地产价格普遍大幅下降，那么房贷违约可能大量增多，商业银行的呆坏账可能迅速增加，银行体系的风险也许会演变成金融危机，而金融危机会进一步波及实体经济的健康运行。

三、地方投融资平台的金融风险分析

表1中，商业银行房地产信贷中贷款流向较多的除了个人购房贷款、房产开发贷款外还有地产开发贷款（其中政府土地储备机构贷款）。2007年11月19日，由国土资源部、财政部和中国人民银行联合制定的《土地储备管理办法》开始实施。该办法明确了土地储备的概念，即“市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为”。

土地的大规模收储与一级开发需要大量资金。根据财政部、国土资源部关于印发《土地储备资金财务管理暂行办法》的通知（财综[2007]17号），土地储备资金来源于：从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排储备土地过程中发生的相关费用；从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金；按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款；经财政部门批准可用于土地储备的其他资金；上述资金产生的利息收入。其中，土地储备机构储备土地举借的贷款规模应当与年度土地储备计划相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模举借贷款。

但据我们的实地调研，H省W市2009年土地储备资金来源结构中90%的资金来自于银行的贷款。根据《财经》2010年第8期的报道，2009年北京市国土局通过竞争性谈判方式，分别与国家开发银行、中国农业银行、中国工商银行等13家银行建立了资金合作关系，市、区两级储备机构共筹措银行贷款约1169亿元，几乎与当年北京实际完成的土地储备投资金额相等（1165亿元）。

2007年之前，土地储备中心要获得银行贷款必须有土地使用证作抵押；而在国土资发[2007]277号文件之后，土地储备中心通过担保的形式便可以获得银行贷款。在流动性过剩的情况下，银行有放贷的需求，在政府信用的担保下，银行更愿意提供土地储备贷款。

2010年4月1日，在重庆召开的全国城市商业银行第十次论坛上，银监会主席刘明康指出，土地储备中心的实质是政府投融资平台公司。政府的投融资平台是指，由地方政府发起设立，以土地、财政补贴资金、股权等作为资产，建立的资产和现金流达到融资标准的公司，主要用以实现债务融资，进而将资金用于土地收储、开发、城市基础设施建设等方面。近年来地方融资平台数量迅速增加，规模迅速膨胀。根据审计署2011年第35号公告，“至2010年底，全国省、市、县三级政府共设立融资平台公司6576家，其中：省级165家、市级1648家、县级4763家；有3个省级、29个市级、44个县级政府设立的融资平台公司均达10家以上”。“2010年底，地方政府性债务余额中，融资平台公司举借的为49710.68亿元，占比46.38%”。这些融资平台主要发挥为政府建设项目融资的作用，从公司的经营范围来看，以政府建设项目融资功能为主的共有3234家，占49.18%，兼有政府项目融资和投资建设功能的有1173家，占17.84%。这些通过融资平台及其他途径筹集的资金主要投向地方政府基础设施建设领域，“截至2010年底，地方各级政府已支出的债务余额中，用于交通运输、市政等基础设施和能源建设59466.89亿元，占61.86%；用于土地收储10208.83亿元，占10.62%”。

尽管地方政府融资平台融资形式日益多样化，除了传统的银行贷款和发行债券，还衍生出了“银信政”等信托产品和其他理财产品，但银行借贷仍然占据绝对主导地位。2010年底，全国地方政府性债务余额107174.91亿元。从借款来源看，“2010年底地方政府性债务余额中，银行贷款为84679.99亿元，占79.01%”。

在融资平台银行贷款的担保和偿还上，地方政府除了一般预算收入（主要是税收收入），更多的也更为重要的是土地出让收入，因为很多市、县政府一般预算收入是“吃饭财政”，用于建设的财政资金相当有限。“2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府”。而实际上，作为抵押担保和未来偿还本息的土地出让收入，通常是被高估的未来预期的土地收益。一旦房地产市场转向，土地一级市场遇冷，不能够顺利出让，极容易引发地方债务违约甚至是引发金融风险。

地方政府通过经营土地来为其融资平台提供抵押担保而获得信贷资本，这些资金大多被投资于基础设施领域，来支撑大规模的土地开发和城市建设。而大规模城市基础设施建设会带来城市土地的大幅增值以及城市政府土地出让收入的迅速增加，土地出让收入一方面用于偿还债务本息，另一方面用于进一步土地开发和城市建设。这种以借贷资金进行土地开发、储备以及地方基础设施建设，通过“经营土地”、“经营城市”推高地价和房价，以未来出让土地的收益偿还债务本息以及下一步的土地开发和基础设施建设的地方债模式也是不可持续的。因为在这种地方债借贷模式下，资金能够正常循环运行是建立在未来持续上涨的土地收益和房地产价格这一假设基础之上的。同时这些土地开发项目投资规模大、回收期长，而且有些地方重复建设问题较为突出，具有较明显的结构性风险。在预期投资收益无法保证、财政收入不稳定的情况下，资金链一旦断裂，容易造成金融风险的显性化。2010年底全国地方政府性债务余额中，已支出的用于市政建设、交通运输和土地收储整理的债务资金合计为69434.33亿元，占支出总额的72.23%。这一庞大而不可持续的地方政府性债务成为当前我国金融系统中的巨大隐患。

四、结论

尽管我国住房抵押贷款证券化程度不高，但我们看到，从土地一级开发土地储备整理开始到房地产开发建设环节到房地产销售环节，乃至城市政府基础设施投资建设过程中都需要大量的资金，我们无一例外地看到各种主体如地方政府、房地产开发商或是购房者个人都与银行有密切的关系，这种传统借贷关系为主的方式将风险集中在银行体系内，一旦危机爆发将使得银行体系受到更为严重的冲击。

【参考文献】

[1] 陈志勇、陈莉莉：财税体制变迁、“土地财政”与经济增长[J].财贸经济，2011（12）.

[2] 陈志勇、陈莉莉：财政体制变迁、“土地财政”与产业结构调整[J].财政研究，2011（11）.

[3] 慈冰、张有义：储地利益链[J].财经，2010（8）.

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1.个人住房贷款之法律风险

个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期，但是未来收入预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，必然导致还款压力，债务人有可能被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。社会上还存在部分“假按揭”现象，即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人，通过这些借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行机构贷款的行为。借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。除以上外，虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但由于我国的关于房地产处置的法律不完善，很多情况下缺乏可操作性，带来处置上的难度。

2.土地贷款法律风险

房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今，而且更有新的发展。国土资源部2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件，涉及土地20.12万公顷。这些土地要么没有国家颁发的许可证，没有纳入国家的质量监管系统，要么并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议，就向银行贷款，土地的取得隐藏着极大的法律风险。此外，房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地，或者开发获取高额利润，或者加价倒卖谋取暴利，从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象，并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险。

二、我国房地产金融风险的法律完善

市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，西方国家房地产业的发展经验表明，法律法规建设对于防范房地产金融风险有着极其重要的作用。近些年，虽然我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、规范土地市场管理、促进房地产健康良性发展的法规和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等还需进一步完善解决。

1.商业银行风险之法律规制

(1)设立完善的法律风险控制程序。首先，做好对开发商、开发项目的调查工作。银行在给开发商因售房需要提供按揭贷款支持时，要先对开发商的综合资质进行严格审查。其次，做好按揭贷款房屋的抵押登记工作。即由登记机关在抵押合同上作记载，当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理抵押登记。贷款银行应协助开发商督促按揭人按照法律和法规的规定及时到有关部门交纳相关费用、办好按揭贷款房屋的抵押登记手续和其他手续，并领取他项权证，这是在今后发生纠纷时的法律见证和支持。再次，做好房地产商贷款后的管理工作。贷款发放后，银行要加强与开发商的联系，掌握开发商经营状况，有无资不抵债的情况。期房按揭中，贷款银行的经办人应经常深入工地，了解贷款房屋的建设进度、资金使用情况。最后，建立房产销售资金监管制度，积极防止房产销售款挪用现象的发生。即在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，从而保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。以保证房地产项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋而停止向银行支付按揭款的潜在风险。(2)以目前法律框架为依据，完善内部相关制度。首先，加强政治、道德、法律建设，规范约束银行员工的思想。在拓展业务的同时各级领导干部要把加强金融队伍建设当作“重中之重”来抓。通过加强职工职业道德教育，培养较高的道德情操，增强职务犯罪的抵御能力。加强法制教育，增强法制观念，这是遏制金融职务犯罪发生的根本之策。其次，律师事务所完成对开发商的调查。在我国尚未建立完善信用体系的情况下引入具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对开发商的调查，能够有效克服银行形式审查导致的弊端。这种方式使银行只专注于放款和收款以及市场经营风险的防范上，减轻了银行负担。而律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件。最后，加强内部管理，采取防范措施。健全公司治理结构、改革高管薪酬制度，减少内部董事和高管等雇员的道德风险，防范由于董事、高管等雇员的行为所引发的法律风险。坚持依法经营，建立防范网络，搞好内外防范，要充分发挥社会各方面的作用。

2.个人房地产按揭贷款风险之法律规制

(1)尽快完善当前信用体系相关法律体系，使得对于信用系统维护和个人或企业的违信事件发生时的处罚能够有法可依。在建立征信体系的同时，制定对于信用违规行为处理的相关法规，依法对违反诚信原则、做出违规行为的企业和个人根据违规行为严重性依法进行惩罚，通过法律手段维护信用体系的权威性。对于诸如住房“假按揭”、借款人恶意逃废银行债务等行为的发生，应实施严格的措施进行处罚，甚至对情节严重者保留追究其刑事责任的权利。对于违反诚信原则，不良信用行为影响较小、情节较轻的违规行为个体，应对其借贷规模、资金运用方向予以限制。例如，在银行系统内，提高对该不良信用行为人的贷款利率、缩短贷款期限；甚至将该不良信用行为人拉入“贷款黑名单”设置为禁贷者，禁止从事任何金融机构的信用活动等等。(2)建立和完善信用信息开放的法律体系。信息的开放是征信业发展的基础性条件，尽管我国目前己逐步建立政务公开、政府信息公开制度，但内容较多地限于宏观信息的公开，而对微观信息的公开，如个人缴纳税费、个人信用卡透支情况等还远未能达到满足征信所需的程度。为此，应制定相应的法律法规，明确信息公开的范围，进一步促进社会信息的开放。一方面，法律制度要确定采集信息的合法框架，排除对国家安全、个人隐私、商业秘密等构成威胁的信息采集行为；另一方面公共权力机构在其职权行为过程中掌握的信用信息应当在法律允许和保证下向社会做最大限度的公开。(3)建立风险转移机制。委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查工作，同时向银行出具独立调查报告，并为该报告依法承担民事责任，是一切实可行的控制风险的方案。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，这将预防商品房预售按揭中各方当事人，特别是贷款银行面临的巨大风险，可以有效防止购房人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。并且，如果律师事务所审查失误导致银行发放贷款造成了损失，银行还可以要求律师事务所承担相应的损失，从而实现转移风险的目的。此外，利用保险也是银行转移风险的通常做法。这里的保险指的是借款人的履约保险，即保证保险。在住房按揭贷款中，履约保险主要是指在被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债。保险公司赔付后，从抵押物中得到补偿或向投保人追偿。由于我国不能确保保险公司的法定利益，因此我国尚无成形的《房地产保险法》，我国商业银行尚未引入此类保险，因此要加快完善相关立法，为开展个人住房按揭贷款履约保险业务提供法律保障。

3.房地产土地贷款之法律规制