房地产项目档案管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产项目档案管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】房地产档案 数字化 信息共享 管理

一、引言

近年来，随着房地产开发市场规模的迅速壮大，房地产档案管理工作逐渐成为影响房地产实现动态、科学、系统化管理的重要因素。基于现代的计算机技术、数据库技术和互联网技术构建数字化的房地产档案管理系统，将房地产信息采集、信息存储、信息传输和管理实现自动化管理，已经成为房地产行业和计算机行业研究的热点，也是房地产档案信息管理和共享的发展趋势[1]。本文基于笔者多年的房地产档案数字化管理建设经验，详细的分析房地产档案数字化管理系统构建的要点，阐述房地产档案数字化管理的重要意义。

二、房地产档案数字化管理系统构建

（一）制定房地产档案管理信息化规范

房地产档案数字化管理系统建立过程中，实施信息化规范工作非常重要。不同的省份、地市在实施房地产开发过程中，尽管已经参考国家的房地产开发档案管理规范，但是由于关注细节不同，也会存在很大的差异[2]。因此，各省份应当积极的贯彻落实国家房地产档案信息化管理规范，详细地学习每类业务的归档范围、文件材料的规格、保存的年限、鉴定销毁制度，同时在工作过程中，不断的进行创新研究，学习计算机管理技术，了解房地产测绘、法律等相关知识，确保在每一类房地产业务处理过程中都能够熟练掌握操作规程和技巧，以避免导致房地产档案在实施信息化规范过程出现错误，造成工作进展缓慢，甚至出现返工。

（二）完善房地产档案信息

由于房地产档案保存的时间长，处于一个流动的状态，因此房地产档案管理系统也需要处于动态的存储状态，以便能够实时的补充、完善房地产档案信息，确保房地产档案管理内容的正确性、完整性。完善房地产档案信息包括的内容很多，比如开发设计商品房预售管理系统，管理预售许可信息及预售资金，防止房地产项目成为烂尾项目；构建住房保障系统，确保房地产信息能够实现科学化、规范化、标准化管理；构建商品房维修管理系统，实现房产实施状态的更新，保证房产使用的唯一性、准确性[3]。这些子系统都可以为房地产档案数字管理提供基础的资料，以便能够更加及时的同步信息，保证房地产档案管理系统的数据一致性和完整性，更好的实现房地产档案的动态管理。

（三）加强软硬件资源建设

构建一个完善的房地产档案数字化管理系统，需要投入巨大的人力、物力和财力，因此需要认真分析自身房地产档案管理现状，结合自身的需求，开发一个功能完善的分布式的房地产档案数字化管理系统。开发系统之后，需要购买网络服务器、数据库服务器、防火墙服务器、计算机终端，同时部署一个标准化的房地产档案管理系统运行机房，配备防尘器、防雷器、空调、消防器材等设备，以便保证房地产档案数字化管理系统运行环境的温湿度、消防安全等，并且部署配置一个健全的、易于扩展的局域网，甚至广域网，以便能够使得人们在外界进入系统进行访问，实现房地产档案管理信息的共享性。

三、房地产档案数字化管理意义

（一）图文结合，形象化管理房地产档案

房地产档案管理系统中，存储房地产档案的相关户型图，甚至可以保存房产信息的实景图，也即是拍摄的全景照片等，这些档案均可通过电子输入设备输入到房地产档案管理系统中，并且可以使用相关的数据采集器，将房地产档案信息进行实时更新，图文结合，更加形象化、直观化的管理房地产档案，实现以图管房、以房管档的数字化管理模式，更加有利于房产的交易、买卖等工作。

（二）共享房地产档案信息

目前，人类社会已经快速进入信息化共享时代，因此房地产档案信息在获得许可的情况下，可以通过房地产档案数字化管理系统进行共享，这样可以很方便的为房地产业主查询相关的房地产信息，比如只需要在房地产档案管理系统输入业主的身份证号，即可全面获得房产的自然状况，所有人的相关信息，房屋的使用年限，房屋的现行状态等，并且可以方便地查阅房屋变迁状态，给业主或者政府机关查阅信息时提供快速、准确的服务。

（三）模糊化检索，提升信息获取效率

随着分布式管理技术的高速发展，房地产档案管理系统在查询过程中可以更加方便的实现模糊智能化检索功能。由于房产业主或者政府监管部门需要查询一类房地产档案管理信息时，同时又无法获取清晰的关键词，可以利用模糊智能查询的功能，有效的提升房地产档案检索的效率，并且快速提升房地产信息获取效率。同时能够更好的保证房地产档案管理的准确性、完整性，确保政府能够更加快速地实现房地产行业宏观调控策略，确保房地产市场能够健康发展。

四、结束语

随着我国房地产项目的增多，房产数量急剧上升，房地产档案项目管理日趋复杂，并且房地产档案管理关系到人民群众的切身利益，尤其是在新时期，房产价值不菲，房地产档案管理工作也变得更加重要。计算机技术、数据库技术和互联网技术的发展为房地产档案数字化管理系统的实现提供了重要的技术支撑，实现了房地产档案数字化管理大幅度的提高房地产档案管理的效率和信息共享性。

参考文献：

[1] 王斌. 计算机技术在房产档案数字化管理中的几点思考[J]. 硅谷. 2011， 23（03）：11-12.

[2] 王国英. 试论如何实现档案管理的数字化[J]. 企业技术开发. 2010， 22（23）：21-22.

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摘要：目的 有效实施国家房屋按揭贷款制度，使国之惠民用之于民，方法 只有高度重视对个人住房按揭贷款的风险管理，建立健全按揭贷款房产档案，确保其完整与安全，才能发挥按揭贷款房 产档案的应有作用。

关键词：房屋；按揭贷款；档案管理

按揭贷款房产档案是指个人在购房过程 中由金融部门发放个人住房抵押贷款，在办理和管理贷款业务中形成的具有保存价值的专业材料，是房产抵押贷款业务活动的真实 记录，是进行贷款管理，财务分析及资产管理的原始凭证和重要参考依据，是产权业务管理部门在产权监理过程中的重要文件[1]。随着住房制度改革的深化，人民群众购房和改善居住条件的要求不断提高，房产按揭贷款机制的形成对房地产发展起着重要的推动作用。由于按揭贷款房产档案是按揭购房的真实记录、原始凭证，在维护抵押权人和抵押人的合法权益中有着不可替代的作用，因此按揭贷款房产档案在处理贷款的纠纷、防范假按揭贷款和加强房地产金融管理中，发挥越来越重要的作用。

一、按揭贷款房产档案的重要作用

1、按揭贷款房产档案是解决按揭贷款纠纷必不可少的凭证在房地产市场中，开发商或个人欠债不还，蓄意出售抵押物，恶意逃债等现象时有发生，要解决此类问题，需要依法办事、需要司 法部门的支持。按揭贷款房产档案是按揭购房的最原始记录，真实地反映着按揭购房的过程以及按揭购房双方的权和责，是处理按揭贷款纠纷必不可少的凭证。目前我国按揭购房方面的法律法规还不健全，在管理方面也缺乏经验， 各方当事人在操作中出现一些不规范的行为，从而导致房地产按揭纠纷的发生。

2、按揭贷款房产档案能有效防范“假按 揭”现象的出现房地产按揭贷款中的“假按揭”现象屡见不鲜，有的房地产企业为了套取银行资金，有的为了造成房屋紧俏热卖的假象，以抬高房价，往往采用“假按揭”的手段[2]。“假按揭”侵占了银行资金，形成了不良资产，危害了信贷资金的安全。之所以会有“假按揭出现，重要的原因就是没有严格的按揭贷款房产档案制度，因此产权监理部门要积极做好产权备案登记工作，凡办理按揭贷款购房的， 应认真审查购房合同书，审核购房人的身份证明证件，及时将产权备案档案归档。对房屋的销售情况了如指掌，“假按揭”也就无机可乘了。

3、按揭贷款房产档案能有效地防范房地产金融风险 一般地说，房地产金融业是安全性较高的信贷业务。但目前我国市场的竞争体制不够规范，房地产市场发育还不完善，房地产市场的变化也难以把握，银行的信贷风险约束机制和风险防范机制还不够完善，个人信用体系尚未建立健全等等，这些都可能产生房地产金融风险。为防范房地产金融风险，①我们通过按揭贷款房产档案信息的提取与整合，分析房地产供需整体走势和产业结构变化，为管理和决策部门提供科学的信息，以利于他们调控市场、 监测房地产交易情况、防范风险.②通过房地产按揭贷款档案分析房地产交易情况，监测商品房价格的增长趋势，分析房价增长与需求增长是否成正比，如出现房价不断攀长，就要预防房地产泡沫经济.③通过按揭贷款档案对房地产投资的分析，监测其投资与收益的幅度是否正常，如出现地价飞涨，增幅过高过大，就需采取调控措施.④通过按揭贷款档案从房地产项目贷款 增长率，按揭利率方面的分析，监测房地产经 济活动是否正常等。

二、按揭贷款房产档案管理方式

加强按揭贷款房产档案的管理是当务之急按揭贷款房产档案是改革开放环境下的新工作，是社会主义市场经济下的新产物。房地产档案工作者对这项工作研究还不深、经验也不多，而且目前还存在人员偏少、专业化水平不高等问题，同时随着档案信息化管理步伐的加快，按揭贷款房产档案的管理必须从根本上加强、从技术上提 、高从观念上突破、从服务上拓展。

1、从根本上加强，就是加强房地产档案内部的管理和内部运行机制的完善。由于按揭贷款房产档案的重要性和唯一性，所以要在源头上保证按揭贷款房产档案材料的完整与齐全，要把按揭贷款房产档案工作列入重中之重，明确程序和要求，建立健全按揭贷款房产档案管理的规章制度。人员素质的提高也是根本之一，档案工作人员是连接档案与档案利用者的纽带和桥梁，他们的素质直接 关系到档案的利用以及档案馆在公众心目中的形象。新的任务要求他们不断调整自己的知识结构，学习新知识，掌握新技术特别是信 息技术，以及熟悉按揭贷款房产档案业务和相关的法律知识。

3、从观念上突破，就是用市场经济规律来对待按揭贷款房产档案工作，严格把好按揭贷款房产档案关。按揭贷款房产档案管理不能就管理而管理，在强调自主创新的年代，管理方法方式上要不断创新。按揭贷款房产档案工作要主动融入市场经济，除了正常的严格按照工作流程操作，严把资料审核关，资料记载清楚，借据要素齐全，印章签字完备等要求外，还要研究逐步与国际规范接轨有关事项，为房地产业的发展提供有力的保障。

2、从技术上提高，就是适应档案工作信息化的要求，建立按揭贷款房产档案现代化管理的环境和技术支撑。数字档案馆的建设， 己经进入快车道，按揭贷款房产档案不能等 其他档案管理数字化后才进行，必须与数字化建设同步。当前按揭贷款房产档案数字化建设考虑的重点，一是系统软硬件平台的建设。对前期的网络设施、数字档案数据的输入输出方式、设备选型、存储备份、安全策略，以 及管理系统软件等，作统一全面的规划设计。二是按揭贷款房产档案数字化处理，要进 行全文扫描、建立卷内目录、案卷目录的检索数据库。在此基础上建立文件和产权信息形成信息全面、查找快速、准确的按揭贷款房地 产档案信息检索系统。三是做好应用系统软的开发，包括信息采集、管理、利用、服务、维护 等系统的建立。

4、从服务上拓展，就是按揭贷款房产档 案工作要注重应用效果，拓展利用空间。档案的开发利用是档案管理的应有之义，在“购房热”“按揭热”的今天，按揭贷款房产档案的开发利用，更是档案事业发展的推进器。服务的拓展要紧扣利用的信息化手段，全方位延伸服务触角，把部门、单位、企业、个人有机地融入按揭贷款房产档案管理服务之中[3]。要坚持档案工作与贷款工作同步管理，按揭贷款房产档案的收集、整理、归档与按揭贷款的立项、发放、 回收同步进行；理顺各业务环节之间的关系，确保按揭贷款房产档案的齐全与安全。积极推进房地产档案信息资源的二次开发，建立多种形式的按揭贷款房产档案信息资源体系。依据 档案信息，多做专题研究和编研工作，采取多种形式档案信息，利用网上多媒体系统， 实现网上视频点播，让更多的用户了解按揭贷款房产档案，提高档案的利用价值.

个人住房按揭贷款制度对深化住房制度改革，加快城镇住房建设，解决城镇居民的住房问题，改善居住条件，提高住房消费起到了巨大的推动作用。只有高度重视对个人住房按 揭贷款的风险管理，建立健全按揭贷款房产档案，确保其完整与安全，才能发挥按揭贷款房 产档案的应有作用.

参考文献：

[1]唐烈英. 商品住房买卖贷款按揭法律问题研究[M]. 北京：法律出版社，2008 ：130 - 132.

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关键词:房地产;房地产信贷;开发贷款;消费贷款;房地产项目风险

中图分类号:F832.4 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2010)26-0107-02

金融业是国民经济中十分重要的行业,房地产业是国民经济中一个重要的支柱。在当前我国经济中如何处理好两者的关系,对我国经济的发展具有举足轻重的作用。

一、房地产和房地产信贷的概念及其营销对象

什么是房地产业?房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源;狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由其衍生出来的所有权。在此所指的主要是狭义的房地产,是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。房地产信贷,就是银行或房地产信用机构通过各种信用手段,把动员、筹集起来的各种房地产信用资金,以偿还为条件暂时让渡给房地产的开发经营者和消费者使用的一种借贷行为。可见,房地产信贷资金就是以偿还为条件用于房地产业的资金。

房地产信贷的主要营销对象有三种:

1.房地产开发商,是一手房按揭贷款的供应商,同时也是项目贷款的需求方。

2.房地产中介机构,是二手房贷款的主要批发商。

3.自然人客户,是通常说的散户,范围分散,影响力最大的潜在群体。

二、房地产贷款业务分为开发信贷和消费信贷

房地产开发贷款是指与房地产开发经营活动有关的贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。

按照开发内容的不同,房地产开发贷款的种类分为以下几种类型。

1.住房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。

2.商业用房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售商业用房而非家庭居住用房的贷款。

3.土地开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。

4.房地产开发企业流动资金贷款。是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款。

房地产消费贷款也就是个人住房贷款。银行采取信用、抵押、质押担保或保证方式向借款人发放的用于个人消费购买房产的贷款。

目前按消费的房产可分为:

第一,个人住房一手楼贷款。是指银行向借款人发放的用于购买开发商销售的住房,借款人以所购住房作抵押物,开发商提供阶段性担保的贷款。

第二,个人住房二手楼贷款。是指银行向借款人发放的用于购买已取得完全产权,可以进入房地产三级市场流通交易的住房贷款。

第三,个人商业用房贷款。是指银行向借款人发放的用于购买自用商业用房(竣工验收合格)的贷款。

三、房地产业给金融业带来的可能性风险

房地产业离不开金融业的支持和投入,同样金融业的业务发展也离不开房地产业的发展,同时房地产业给金融业带来的风险不容忽视。房地产项目风险是指由于投资房地产而造成损失的可能性,这种损失包括投入资金的损失和未达到预期收益的损失。

1.政策风险。相关房地产市场政策及相关房地产业务政策的出台使银行受到影响,面临风险的情况。例如,房贷调控政策及征收物业税的可能,土地政策等相关政策对房地产带来的影响都会给银行房地产信贷带来风险。

2.市场风险。即整个房地产市场的波动,调整给银行带来的风险。房地产业的过热或房地产业的低迷都会给银行带来巨大的系统风险。房地产泡沫一旦遭遇金融危机将给金融业带来的风险无法忽视。

3.技术风险。内部监控的不完善,系统事故等导致的风险。向手续不完备、项目资本金未到位的开发商发放贷款,向主体结构未封顶的项目发放个人住房贷款,都将给银行带来极大的风险。

4.财务风险。对借款人的财务分析不到位、财务状况了解不全面给银行带来的风险。首先从企业的资产、负债、所有者权益的总体变化分析入手,然后在分类分析的基础上进行总括分析,最后给出评价结论并指出企业经营活动中存在的问题。

5.流动风险。房地产信贷业务期限较长,大部分贷款均属于中长期贷款,资金占用周期长,不确定性、不稳定性高,同时使银行面临资金的流动性危机,从而带来流动风险。

6.社会风险。即种种原因的信用环境差、风险识别手段落后,社会风气、人民还款意识和社会道德约束力等的信息不对称,不能按时、足额偿还银行贷款的情况给银行带来的风险。

四、我国目前房地产信贷的现状

2008年以来,尽管央行采取了从紧的货币政策,但是商业银行房地产贷款并没有减少,2008年上半年,房地产贷款增幅仍高于全部贷款增幅8.4个百分点,表明房地产贷款的增长幅度仍然十分强劲。2008年下半年,国家金融政策频出,商业贷款基准利率4次降息、住房公积金贷款利率5次调息、3次下调存款准备金率、首套住房首付比例调至20%、优惠利率下浮30%、存量房交易减免税费等等,这一系列利于房地产市场发展的政策落地后,又为房贷市场注入了新生力量。

2009年第一季度房地产开发贷款余额新增3 364亿元,比2008年同期多增1 403亿元。其中,房地产开发贷款新增2 218亿元,比2008年同期多增1 257亿元;购房贷款新增1 149亿元,比2008年同期多增146亿元。

由此可见,我国房地产信贷不但没有因为国际上美国房贷市场危机引发的“金融海啸”在全球的扩散而减少,反而在大幅度的增长中。那么,如何应对房地产信贷可能给银行带来的巨大风险,成为了今天银行信贷业务的重中之重。

五、房地产信贷业务的风险防范

个人房贷的风险往往在3～8年后大量显现,我国房地产信贷高速发展是在2000年以后逐年递增,防范房地产信贷业务风险,是弱化金融风险的一个重要方面。

1.加强房地产贷款评估工作。选择市场前景好的项目给予贷款支持,避免销售价格不实风险,避免开发商恶意套现风险、避免项目风险,评估工作包括的基本内容有:

(1)贷款项目评估。通过对开发商素质和业绩评价,项目市场位置、前景分析,项目的财务盈亏平衡分析,判断项目是否具备择优挑选的条件。

(2)对期房价格的市场评估。避免开发商高价销售住房给银行带来的风险。通过期房市场价格的评估确定贷款成数,降低开发商提高市场价格带来的市场风险,通过评估还可以避免开发商恶意套现的行为,避免形成“虚拟经济”、 “泡沫经济”,预防金融风暴。

2.加大借款人准入条件的审核。借款人是否符合贷款对象范围,贷款用途、年限、额度是否符合相关规定,借款人职业、收入、信用记录是否良好,是否有按期偿还贷款本息的能力,提供的资料是否真实、有效,是否能提供合法、有效、足值的担保等准入条件的审核。

3.加强贷款动机及交易行为真实性的审核。必须约见借款人,坚持面谈制度。在面谈中了解借款人对购房基本情况的了解程度,了解客户借款的态度。调查借款人借款行为的真实性,其与开发企业是否有关联,收入是否真实,联系方式是否真实。交易要件是否齐全,开发商营业执照、商品房销售许可证、新门牌号码审批表、国有土地使用证、商品房买卖合同及首付款发票是否齐全,在二手房交易中,未更名的房产证、契税证、商品房转让合同及首付款支付凭证、共有人同意转让书等。

4.贷款内部审核中要注意的问题。留意一人多笔贷款的行为,对借款人主体、担保、信用、金额、成数、利率、年限、变现价值等的审核,贷款内部审核人员在规定的时间内提出审批意见,限制条件等管理措施。禁止开发商或房地产中介机构办理抵押登记等手续,要核验房产证、完税证明、抵押登记及过户手续等的真实性。

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关键词：房地产;项目管理;问题对策

近年来，房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。房地产项目作为房地产企业发展的基本元素，对任何一个国家及企业的发展都起到至关重要的作用。房地产项目管理作为一种现代化的管理方式，它是伴随社会建设和管理大型项目的需要而产生，房地产项目管理的水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用，并影响到房地产企业整体的发展。我国加入WTO后，已日益融入全球经济体系，国际竞争日趋激烈，全球经济一体化趋势越来越明显，国内外形势的发展要求房地产开发管理逐步与国际接轨，以适应市场经济的发展需求。同时，由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，国外企业对我国投资幅度加大，促进了酒店业、写字楼、住宅业的发展，带动整个房地产业逐渐与国际接轨。在经济一体化的情况下，中国将成为国际建设市场最大的热点之一，强劲的国外竞争对手，新增加的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能，对国内同行来说，竞争压力陡然增加，当前，国际惯例的项目管理知识对我国业主、工程咨询业和施工企业显得更加重要。我们要从产业生存的高度认识我国项目管理与国际接轨的迫切性，切实而深入的了解国际惯例的项目管理机制与运作，由此分析我国项目管理的症结及我国施工企业功能的匮乏，进而再造我国投资与建设全新的项目管理体制，提高我国建设企业的国际竞争力。在这样的国际国内背景下，对房地产企业项目运行管理进行研究就显得极为重要。

一、我国房地产企业项目管理存在的问题

我国房地产项目管理近年来虽已取得重要的进展，但是基本上还停留在粗放式的经验管理阶段。存在质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题，和国际先进水平比较，我国房地产项目管理仍然处于较低水平，存在不少问题。主要是管理体制不完善，缺少高素质的项目管理专业人才，不能全面系统地采用先进方法，法律法规也不健全等。这些都是中国目前房地产项目管理比较粗放的重要原因，也是一些房地产企业投资效益不高，竞争能力不强，发展速度不快的关键所在。

1.可行性研究缺乏

(1)项目目标和工程任务分解不足

在项目启动之初，作为项目所有者的房地产企业由于缺乏大型工程建设的实践经验，没有很好的对整个项目进行细致研究分析，并提出项目的总体目标，也没有将工作任务进行分解，并加以落实分配，这导致项目出现以下问题：

①项目在初期无法向下进行；

②项目预期经济目标不能实现；

③项目延期交房；

④部分功能配套不全。

(2)市场定位不准、缺乏创新能力

在项目开始前，房地产企业往往忽视了市场作用，没有做充分的调查研究，不做设计研究，只是根据周边项目户型、楼型照猫画虎，造成产品同质化严重，缺乏创新能力，从而使项目销售不畅、价格不高、回款缓慢、效益不好。主要体现在：

①市场定位工作主体发生偏差；

②运用差异化战略模仿有余而创新不足；

③偏离市场定位的理论和原则，片面强调概念式定位；

④目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。

2.设计监理缺失

由于对设计单位相应的监督管理体制无法跟上，造成在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：

(1)缺乏合理的设计招标程序

房地产市场发展还不规范，未形成公正、公平、公开竞争的良好环境，造成了设计招标往往流于形式。

(2)忽视设计对项目投资控制的重要性

未认识到设计对项目整个运作过程的重要影响，公司对项目设计普遍存在一种“轻设计控制，重施工控制”的思想。

(3)设计监理缺失

对于设计监理工作，由于对设计单位相应的监督管理体制不健全，加上设计单位的工作量较大，部分设计人员素质较差导致设计图纸很难做到精心勘探、精心设计，达到一流的施工质量，造成在施工中发现大量设计中存在的问题。

(4)文档资料缺乏制度化、规范化管理

尚未制定有关工程文档资料、工程竣工资料等的管理制度和规定，项目档案管理管理混乱，尤其是对工程项目的合同管理方面，未能实现以合同为主线、以合同为核心实施工程项目管理。二、加强房地产企业项目管理的对策建议

要加强项目前期开发管理，项目前期研究分析工作一般包括：投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。其中，关键是项目可行性研究和投资决策。

1.进行详细的项目可行性研究

市场调研的目的是对所筛选的项目进行客观分析，验证项目定位的准确性与科学性，为开发决策提供技术依据，从根本上避免决策中的随机性而强调科学性。项目经理应按照一定的市场调研程序对房地产市场进行以下三方面的调研：

(1)房地产市场的供给与需求调研

充分调查投资地区各类地产商品供给量及需求量、价格水平、地区分布、投资地区房地产开发能力及技术水平，也就是要理解在市场经济条件下房地产作为商品必然依据房地产市场的需求情况来确定是否投资，投资什么项目，这是房地产投资决定性因素，也是调研的根本点。项目经理应从专业角度提出合理建议。

(2)要进行环境调研

主要指项目的自然环境、社会环境、经济发展水平、地区产业结构、居民收入水平、消费水平、社会购买力、文化环境、社会治安、社会职业分布、文化教育、社会风气、习俗等，使得对项目从政治、经济、文化的高度来认识，这也是为社会服务的同时获取社会效益及良好经济效益的基础。

(3)要进行开发场地调研

场地是产品定位前期调研极其重要的内容，要充分认识到一块位置优越的土地会给开发带来巨大的效益。这其中，开发土地所处区域位置、环境条件、交通条件、开发场地使用现状、大小形状、地质等都要引起重视，项目管理队伍应参与土地选择与分析，参加有关的洽谈，在此基础上提出开发初步建议方案并评价综述方案的优缺点，同时对未来项目产品定位提出初步设想方案。

2.进行项目的投资决策与预算

进行房地产开发，建设资金一般都需几亿元人民币以上，若没有切实可行，的投资方案和融资还贷方案，也就谈不上立项。因此，在项目可行性研究时对项目进行投资分析和融资决策是项目经理必须重视的问题。

(1)重视投资分析

项目经理在对市场供求关系、竞争环境、市场可接受的楼盘价格水平、投资成本进行经济分析的基础上，对项目的资金使用、回收及相应措施进行详细的计划和控制，是投资分析管理的主要内容。通过投资分析对项目整体运作的计划性和目标性进行有效控制，是房地产开发建设成效的关键，投资分析是今后项目管理运作的工作指南。

(2)重视融资决策

房地产开发建设周期长，一般要几年时间，融资的财务费用可能高达总固定费用的5%—25%以上。因而，融资决策主要是确定融资方案的合理性,它对建设总费用有很大的影响，一定要请有经验的专家参与制订。首先需根据投资总额及自有资金、预计预售收入，测算出需融资额度，然后确定该项款项的还款方案，并根据开发过程中可筹集、回收的资金及需支出的资金进行分析，确保项目的资金流量有盈余，从而保证项目开发的顺利实施。

3.加强项目控制管理

项目实施阶段房地产企业项目管理的工作是按合同规定为项目顺利实施提供必要的条件，并在实施过程中督促检查并协调有关各方（监理、设计、承包商、供应商、政府职能部门）的工作，定期为项目进展情况进行研究分析，该阶段的项目管理可描述为：在项目实施阶段，业主的项目组人员，按照有关法律、法规、技术规范要求，根据签订的工程承包合同、工程监理合同、其他合同及合同性文件，调动各方面的综合资源，对项目从开工至竣工的工程进度、质量、成本及其他方向的目标进行全面控制的管理过程，本阶段的工作重点是项目的进度、质量、成本的控制管理。

(1)加强项目进度控制管理

进度控制是指对工程实施阶段的工作内容、工作顺序、持续时间及工作之间的相互衔接关系等进行计划并付诸实施，然后在计划实施过程中经常检查实际进度是否按计划进行，一旦发现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上有采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实施，如此循环，直至工程项目竣工、交付使用的过程。

(2)加强项目质量控制管理

工程项目的质量是指项目能够满足业主或客户需求的特性与指标，一个项目的实现过程就是工程项目质量的形成过程。项目实施阶段开发商的项目组要开展多方面的工作，对工程项目的质量进行控制和监督，概括地说有审查确认承包商的质量保证体系，进场材料、设备的质量控制、监理规划、监理实施细则以及对监理工程师日常监理工作的监督和检查等方面。

参考文献:

[1]王文群:房地产经济学[M].北京:经济管理出版社,2003:3-4.

[2]张华:实行项目化管理提升房地产企业的核心竞争力[J].开发天地,2004(10):50-54.

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关键词：房地产；经济管理；存在问题；解决对策

在建设工程经济管理学中，经济控制可以算是最重要环节之一。无论是整个项目经费的使用还是经济利益的最终情况，经济控制都起着非常重要的控制作用，经济控制更影响了项目的进度管控以及项目的质量。只有充分知道它的发展状况，并分析出建筑工程经济领域在我国存在的问题，才能使其取得较为理想的成果。与此同时，要想优化建设工程经济，首要任务就是将工程经济全过程的各环节的控制措施积极完善。

一、房地产中经济管理现状概述

（一）不重视决策阶段的经济控制

在地房地产经济进行管理的过程中，决策阶段是管理中的一项重要组成部分。虽然在决策阶段产生的工程经济费用非常少，但是在工程的整个项目中的经济控制起到非常中重要的作用，但是它将会影响到工程项目的质量。房地产部门因为前期决策阶段存在一定的问题，会造成大量的资金损失。

（二）房地产经济控制认识不到位，财务报告不规范

在整个房地产企业发展的过程中，财务管理部门提供的财务报告会为房地产企业制定科学合理的经济管理措施，也可以为经济控制决策与审计提供有效地数据作为支持。但是，就目前的情况看，因为财务报告内容在本质上存在很严重的问题，在一定的程度上会制约房地产经济的控制，这样就会增加房地产项目部门的工作压力，导致项目的投入资金会增多，增加房地产企业经济控制的风险，这样就严重制约了房地产企业的健康的发展。

（三）管理机制不完善

纵观我国房地产企业在管理方面的问题，特别是最近几年，国家和政府部门予以高度重视，在一定程度上有效促进管理经济的健康发展，从不断发展过程中获得一些利益。但是，很多政策初衷是好的，但是在实践阶段会因为多种因素的共同作用或多或少出现一些问题，导致原本的功能性无法全部发挥出来，执行力度欠缺，也就是说，大部分只是表面形式，无实际意义。

二、房地产中经济理性控制措施

（一）价值链前端优化

价值链前端主要包含机会研究、策划定位、土地资源数据的获取等等，其中土地经济大约占有项目总经济的40%-50%。根据相关的统计，该阶段经济在进行调动的过程中，变动的幅度可以达到30%。所以，该阶段主要是房地产行业经济管理过程的重点，必须加强对未来行业以及行业经济发展的状况，并制定科学的预测方案，在此基础上需要保证将顾客作为向导，确定建筑项目的档案管理。价值链前段优化的过程中，经济控制的主要技术方式是：机会研究-相关产品的定位-工程项目经济的估算。可以用相关的方法对各个项目的活动进行科学、合理的控制，降低工程在施工的过程中使用的资金经济。

（二）建立完善的制度

建筑工程经济管理与控制是一项系统的工程，涉及到建筑工程相关的各方面，单纯依靠建筑工程经济管理与控制人员的工作很难保证其全面落实。因此在对建筑工程经济进行管理和控制的过程中，应有意识的建立符合建设工程项目特点的工程经济管理与控制制度，对相关部门、岗位甚至具体人员在工程经济管理过程中应履行的义务和责任进行明确的规定，使相关人员在具体行为发生的过程中，有意识的落实工程经济控制与管理。设置的工程经济管理与控制部门只要针对各部门对工程经济管理工作的落实情况进行的跟踪和全面的监督评估即可以高质量的完成建筑工程经济管理与控制工作，可见要保证建筑工程经济管理与控制工作的质量，相关的制度规范必不可少。

（三）要做好合同资金计划管理工作

在房地产项目进行建设的过程中，必须根据工程现场的施工情况、工程建设的进度等对工程经济进行管理，这样可以有效的对资金进行科学合理的使用、节约工程施工的经济，有效地提升工程的经济效益。同时还需要对工程资金的使用情况进行监督与控制，并且还需要根据工程施工的方案来对工程进行有序的施工，尽最大的可能保证建筑工程施工的顺利进行，有效地防止工程项目在的过程中出现的资源浪费情况，只有这样才可以对工程经济进行控制，此外，还应该加强对项目合同、工程施工的组织结构、项目在建设的过程中使用的施工技术标准以及相关的经济等多方面的重视以及监控，这样可以有效地保证工程在建设的过程中各方面的经济支出能够符合相关的要求。但是，在此过程中，需要加强注意的是，在工程施工建设的过程中，项目可能会受到各种因素的影响，所以，在工程施工的过程中，需要加强对施工现场的签证管理，

（四）施工阶段

在建筑工程的施工阶段，我们对于工程经济的主要管理者就是施工单位。施工单位对于材料的选择、对于工人的开支、对工期的设置都影响着整个建筑工程的经济，所以，我们在建筑工程的施工阶段也要对其进行经济的动态管理与控制。首先，我们应该加强对于合同的管理，合理分析合同条款中与企业有关的方面，并对其采取相应的措施。其次，我们要对整个施工环节进行掌握和控制，将具体建筑工程的施工过程中所涉及到的各个环节都进行详尽的安排，合理的利用各项设备和资源，将整个建筑工程的经济投入降到最低。还有就是要对施工人员进行合理的安排工作。我们的建筑工人是建筑工程的主要完成主体，我们要在保证其工作效率的基础上最大程度的保证工人的劳动效率，也最大程度的保证企业的经济效益。

三、结束语

综上所述，房地产的过程中经济管理的重要性以及地位是毋庸置疑的。就目前的情况看，虽然我国房地产行业发展的速度很快，但是相关的经济管理也问题也在不断地增加，所以，必须优化房地产经济管理措施是解决相关问题的重要途径。

作者:张秀玲 单位:山东华新房地产开发有限公司

参考文献：

[l]王永娟.目标经济管理在房地产企业中的应用[J]..房地产导刊,2014.

篇6

大家下午好！

我叫，市场科科长，现我就维护产权管理秩序、权属登记、房地产市场管理、商品房预售登记、房屋转让、抵押、交易合同备案等方面的工作，向在坐的各位领导作如下汇报：

一、经济指标完成情况

今年1-11月完成二手房交易登记31.11万平方米，商品房交易登记37.91万平方米，房屋抵押登记2160件，商品房买卖合同备案登记3306件，办理商品房预售许可28件。

二、主要工作

1、高度重视思想建设。（1）把自身的思想作风建设摆在第一位。在实际工作中，我不断提升思想素质、开阔视野，始终把局党组赋予我的权力当作一种责任和义务，坚决贯彻执行党的方针、政策，严格按照法律法规办事。一切从人民的利益出发，做到了敬业勤政、廉洁奉公、关心同事。 （2）在廉政建设上，结合工作实际，狠抓落实，牢记全心全意为人民服务的宗旨，正确对待权力、地位和自身利益，做人民的公仆。始终做到想人民群众所想，急人民群众所急，办人民群众所需，切切实实全心全意为人民谋利益。严格遵守各项规章制度，堂堂正正做人，踏踏实实办事。

2、加强内部管理，强化业务工作。（1）在加强科室管理中，制定了内控制度，实行了岗位责任制和错案责任制，制定档案管理制度和案件传递制度，做到权属登记审批上有管理下有监督；工作中即有分工又有合作，严格执行谁办错谁负责的原则提高办案效率树立我局良好形象。（2）围绕建设文明型窗口这一中心，坚持微笑服务，以礼待人，探索文明服务的新思路，努力实现服务文明化，让群众满意而来高兴而归。（3）正确对待，积极认真答复。答复人大代表议案和政协提案2件，回复群众来信51件，接受网上咨询150条答复率为100％。处理群众来访25件次，处理率100％，在处理来信来访上，都认真对待仔细研究，甚至三番五次的上门协调处理，以群众利益无小事的工作作风来解决每件群众的诉求，得到群众的认可。（4）以人为本，切实做好优质服务工作。为维护购房者权益，规范房地产市场秩序，“成建制交房交证”， 即指房地产开发企业按照合同约定时间，在交房给购房者的同时，将《房地产权证》交给购房者的工作模式。在昌元城区成熟的房地产项目均实现“交房交证”模式，如“拓新上河城”二期等项目。（5）提高房管工作的“透明度”，坚持做到“六公开”原则，即公开服务内容、公开申报材料、公开受理及审批条件、公开收费标准及依据、公开承诺时限和办事程序，同时设立了监督电话，房管网站设立了投诉专栏，加强社会监督，切实做到了遵纪守法，规范运作，依法行政。（6）缩短办件时限，提高工作效率，将房产抵押登记承诺时限由原来规定的五个工作日缩短为当日办结，并且在咨询、受理工作中落实首问责任制、首办责任制、一次性告知制和错案责任追究制，使所有办件有受理、有落实、有办结、有保障。（7）提供优质、高效、便民、快捷的服务保障，我们建立了上门服务和现场办公制度等新措施。对大批量的商品房按揭贷款和大批量的办证登记等实行上门服务，现场办公，（如永荣矿务局2600户的公房出售，益民厂270户的公房出售、益民机械厂52个证2万多平方米在9月26日）。对前来办证的群众做到“资料齐全马上办、资料不全指导办、上门服务现场办等原则，大大方便了广大办事群众，最大程度的保障了群众的合法权益。真正实现了行政审批服务工作的规范、有序、高效，杜绝了“门难进、脸难看、话难听、事难办”的衙门作风。赢得了群众的好评。（8）解决“两证”遗留问题。通过主动上门或多方协调已解决两个项目的“两证”遗留问题，0.76万平方米，80余户的房地产权证。为政府化解了矛盾也树立了房管形象。

篇7

【关键词】房地产开发；项目管理；难点

房地产开发项目涉及面广，包含了很多内容，房地产开发项目投资的整个过程，如前期的决策、中间的施工以及后期的使用都可以纳入项目工程管理，在项目开发阶段，各个部门之间、部门与社会之间能不能有效配合直接影响了项目建设，因此对房地产开发项目进行管理需要很强的专业性和针对性，有序合理的管理才能保证整个工程正常运行，项目管理是整个房地产项目开发过程中的重要环节，它主要包括设计管理、现场管理和后期管理。设计管理，设计管理涉及项目的整个运转周期，房地产开发项目并不仅仅是对土地资源的利用，而是由一系列紧密联系的活动构成，而且各个活动之间是前后相继的关系，后期工作的进行都建立在前期工作完成了基础上，因此进行有效的设计管理是十分必要的，设计管理工作在项目开发前进行，经过研究讨论与修改，设计方案在最小的损失下一次次完善，直到符合要求。现场管理是在设计管理的具体实施，根据设计管理的策划确定各种资源的配置，并对现场出现的问题进行相应的处理，确保整个房地产开发项目的有效运行。后期管理主要是物业管理，良好的物业管理可以提高开发商的形象，实现潜在营销，提高经济收益。

一、设计管理中存在的问题与解决措施

首先是开发商的问题，其一是开发商对于市场需求缺乏可行性研究.这其实就是说在项目开发的最初期就要充分考虑开发产品的市场定位问题，要求开发出适应市场和效益最优化产品，在适合市场定位前提下展开项目方案设计和图纸设计，经过优化后的施工图才可以对项目预算实现合理控制。其二，在房地产开发项目的进行中，开发商无疑具有话语权，对于一个项目的进行他们很可能会因为自己的喜好而要求设计师对于设计成果进行一定的修改，有些不科学的要求很可能会对项目的进行造成一定的困扰。

其次是设计单位的问题，每一份设计都是设计师心血的结晶，都是设计师脑子里想法的呈现，只是这种设计符不符合实际需要并没有被过多考虑；还有就是为了多挣钱，一味按照开发商的要求设计图纸，并没有科学化的进行考量。对此设计单位要有专业知识丰富的员工进行把关，尽量降低设计图纸的出错率，并保证在施工过程中有专人与工程总工联系，以确保能及时解决工程建设过程中遇到的问题。为了防止设计中出现不合理现象，开发商可以采取按质付酬的方法，在设计图纸不符合要求或者是超出预算的时候要求设计师更改或者是减少设计费的支付，应用一定的标准对设计师形成约束。

二、现场管理中存在的问题与解决措施

首先是施工中的问题。施工期间是整个开发周期中最长阶段，合理控制建设周期，是降低财务费用，提高资金回笼最为关键阶段，合理控制工程个节点完成进度，主体工程与二装配套工程统筹交叉施工，缩短建设周期，开发企业对具体项目实行项目经理负责制度，专人落实协调内、外部各部门、以及同乙方关系的沟通处理，使项目能够平稳顺利进行。对施工中涉及到今后交付后容易出现的工程质量问题，更要派专人负责落实跟进，阶段性监控工程质量，工程部门要积极配合销售部门等实现销售任务发挥重要作用。具体体现在以下几个方面：1、原材料的控制。应用的原材料必须是符合标准的，在订立合同时将原材料应满足的标准标明，在原材料进入施工现场前进行原材料的抽验，不符合要求的原材料绝对不能进入施工现场。2、设备的检验。有些原材料对于配套设备的要求比较严格，因此绝对不要因为其他设备有类似作用就将其替换下来，按照标准检验设备。3、施工质量的控制。质量是一项工程的最基本也是最重要的要求，因此在质量监督方面要严格，在原材料与设备无误的基础上保证测量和计量方面的误差在可允许范围内，混凝土的配置要根据要求计算计量配比，并在制造完成后进行试验制作，制定有效的检查、评定方法，保证技术和治疗的达标。4、建立档案制度。每个部门、每一项管理都该有对应的档案管理，以备发现问题时落实到人，并能进行有效解决。

其次是现场管理的问题，房地产开发项目的现场管理大都是委托给单位，因为房地产开发施工过程模式单一，并没有很高的要求，所以负责监理的单位一般都能够胜任，但由于管理系统不完善，监理单位对于各方面的进行或者质量的把关往往不到位，如果这种现象得不到解决会造成日后工程质量不达标，影响住宅质量，因此要完善监督队伍，加强对施工质量的检测，质量检测问题可以由多个质检科工作人员完成，监理公司进行统一管理，对比检测结果。为了防止负责人员产生懈怠心理，可以实行竞争机制，设立两个负责人，比较其工作成绩，并进行奖励，注意负责人不能过多，形成多头管理后容易造成现场混乱、推诿责任的局面。

最后是不同项目管理部门的联系不够。不同的项目管理部门成了一个个小团体，与其他部门的联系不多，一旦遇到问题不能进行及时有效的沟通，在引发问题后又会互相推脱责任，影响整个项目的管理水平。因此施工过程中需要一个有绝对执行权的人进行协调，确保整个建设工程的有序进行。

三、后期管理中存在的问题及解决措施

物业管理的不足，物业管理是房地产开发项目管理过程中最容易被忽略的部分，也是导致项目质量和口碑不能建立和维持的根本原因。房地产开发项目的完成可以说结束也可以说是个开始，结束是施工过程的结束，开始是树立形象的开始。有些开发商只注重前期项目管理，对后期的物业管理不够重视，其实这种做法是大错特错的，使用者的口碑会树立开发商的形象，影响房屋销售速度，有极大的潜在价值。因此房地产开发商要及时与物业公司沟通，完善物业管理。营销是房地产开发项目中的重要一环，其实做好物业也是营销的一部分。

结束语：

房地产开发是一项系统而繁杂的工程，进行良好的开发项目管理可以提高建筑质量、进而满足消费者的居住需求。加强前期管理。前期管理阶段奠定了整个管理的基础，因此要做好前期准备工作，负责人员必须熟悉前期准备工作的内容，并进行准确操作，掌握工作的关键，协调好各个部门间的合作与联系；重视项目设计，项目立项后，设计就成了房地产开发建设的关键，设计图纸的质量直接影响房地产开发项目建设的质量和取得的收益。因此设计要在满足市场需求的基础上，实现安全、经济、功能与美观的平衡，充分考虑地形、消费人群、风格和价格等各个因素，务必保证设计方案的合理与科学；完善施工管理，保证质量；物业管理要积极，树立企业形象。

参考文献：

[1]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材.2006，13（2）：142～144.

篇8

通过研究山东济南与浙江杭州两地的房管信息系统建设案例,本专题希望能给我国不同类型的城市建设以图管房信息系统提供借鉴。

改革开放30年的快速工业化和城市化进程以及住房分配制度改革,启动了我国长期压抑的住房需求,房地产市场展现了史无前例的繁荣。这一方面为解决“居者有其屋”的民生问题起了重要作用,另一方面也让房地产业成为中国经济重要的支柱产业。但在房地产市场迅速发展的过程中,出现了一些不和谐的现象,无证售房、一房多售、虚假合同、捂房惜售等行为给老百姓带来了很大的危害。这其中,一房多卖对老百姓危害最大。一些老百姓拿出辛辛苦苦一辈子攒的买房钱,不但没能住上新居,还落得钱房两空,这给家庭带来了无尽的伤痛,同时严重影响了房地产市场的健康有序以及社会的和谐发展。

值得庆幸的是,如今,信息化建设,尤其是GIS技术的使用,正在消除这种情况。那么,GIS能够如何封杀一房多卖行为呢?

揭示房产交易三种骗局

一房多卖主要有三种表现形式:其一,销售那些已经被人购买或者认购的房子;其二,销售那些产权受限的房屋,如已经被法院查封或已经抵押给银行的房屋;其三,销售不具备销售条件的楼盘,如已经被鉴定为危房的“短命楼”。按理说,房子被人购买,房管部门要进行产权登记;如果房屋产权受限,房管部门也会进行抵押登记,每一个楼盘在颁发销售资格证书时都要经过房管部门的严格鉴定。也就是说,这几种情况从理论上来讲,在房管部门都应登记在案,为什么还有一些黑心开发商能钻空子,拿这些不具备销售条件的房子去坑人呢?

原因很简单,那就是开发商与购房人之间信息的不对称。房产信息缺乏权威渠道,购房人很难从管理部门获取权威数据和交易信息,只能从开发商处了解信息。这就让少数受非法利益驱动的黑心开发商乘机钻空子,利用老百姓急于购房的心理,采取欺瞒手段销售那些不具备销售条件的房子。这些现象的出现,根源在于房地产信息化的不完善,以及由此带来的信息不对称。

避开传统系统的痛处

如今,政府已经认识到了这些问题,并针对性地提出了一些可行的解决方案。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确提出:要建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系,加强房地产市场统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全房地产市场预警预报体系,用信息化手段监管房地产市场。

我国房产信息化工作起步很早,但较早时候的房产信息化主要侧重于计算机辅助的房产证制作和管理,后来逐步过渡到房产产权登记审批过程管理。房子是位于一定地理位置的特殊不动产,要找到具体某套房子,必须清楚地知道该房子所在的标准地名、楼盘号;要了解房子的结构特点,要知道房子的容积率、建筑面积、分摊面积、使用面积,必须绘制和使用房产平面图、房产分层分户图等地图资料。这就需要把房产信息和地图关联起来,与地名、地形等地理信息关联起来,实现这种关联的技术就是地理信息系统(简称GIS)。

早些年的房产信息化系统由于没有引进GIS,房产平面图和房产分户图都采用纸图方式展现。这在管理中极为不便,经常存在很多和地名对不上号无法查找定位或者有证无图的房子。后来,采用计算机辅助制图的CAD技术后,可以把房产管理所需要的图形资料用背景的形式关联到计算机中,但这仍然不能根本解决将地理信息与房产信息集成的问题。缺乏地理信息的房产信息即使出去以后,也是不完备的信息,老百姓很难通过这些不完备的信息去识别一些不法房地产商或者黑心中介的骗局。

用GIS实现以图管房

房产信息具有显著的空间信息特性,将GIS引入房地产管理是对传统房地产管理方式的一个突破,它标志着房地产管理走向更加成熟、更加规范的模式。面对房产信息系统发展的新形势,我们对房地产管理部门所管理的信息进行分析后发现,房地产管理实际上就是对“人”、“房”以及“人和房的关系”的信息的管理。虽然权属关系(即“人”与“人和房的关系”)在不断变化,但“房”基本上是不变的。而且这些“房”的最小单位是户室,而这些户室都是以地址的形式体现的(如房屋土地坐落、注册地址、通信地址、邮政编码)。同时,房屋的坐落具有模糊、易变、不精确的特点,难以从根本上解决房屋的标识定位问题。把GIS技术引入房产管理中,可使房产信息所具有的空间信息的特性得到充分体现。利用这个特性,可以将房地产管理的基本单元――户室作为一个通用的地理空间表达单元,利用先进的面向对象的数据库、数据仓库、GIS技术,将土地、楼盘、房屋等资源数据存储在统一的数据库中,形成资源数据库,使其能够与其他业务系统中的数据实现共享,提高数据的利用率和一致性,实现房产空间信息的一体化管理。通过这种应用,不仅可以通过图形来惟一定位和标识房屋,而且可以实现基于图形的查询、分析和预测功能。这是传统的MIS系统和CAD系统不能实现的。

房地产信息化的关键在于如何获取、管理、分析和利用千变万化的海量房地产信息。房地产信息的采集手段主要依赖地产项目的测绘成果,所以,规范房地产项目测绘管理是房地产信息化的关键环节。传统的测绘采集软件主要采用以制图为中心的CAD内核模式,无法真正为房产GIS提供信息来源。以超图公司的SuperFloor为代表的新一代测绘采集软件,采用GIS为内核来构建,有效地规范房地产数据的来源,方便管理部门有效地进行成果备案,并将测绘成果作为数据入库 。同时,这部分数据会共享给相关管理部门审核发放《商品房预售许可证》。

通过GIS技术的支持,可以实现多种方式的统计分析。可以针对某一时间范围内的交易状况制作统计图表和建立分析模型,预测未来一段时间内特定地区的房屋价格走势。可以通过在地图上制作统计专题图,直观地反映不同区域不同类型房屋的交易状况,作为未来决策的依据。

基于地理信息系统实现以图管房,房产信息就可以既包含产权属性,又包含地理位置、坐落地名等在内的丰富的地理信息。在此基础上,可以通过三条途径来封杀一房多卖行为:第一,在管理部门网站上公布所有预售证信息;第二,房地产商销售房屋时,必须在房地产管理网站上进行报备登记,在报备过程中就可以利用房产管理部门提供的房产信息对房地产商提供的销售信息进行审核,对那些不具备销售条件的信息一律拦截;第三,建立基于地图的房产信息网站,让老百姓在电子地图上轻松点击就能知道自己所钟意的房子是否存在产权限制,是否具备销售资质等。

迈向服务式GIS

房产管理部门是包含产权、物业、房屋安全等多项业务的综合部门,这些部门间的信息需要充分共享。同时,房产管理部门还需要从城市规划、城市国土管理等多个部门获取信息,也需要向城市其他政府部门提供房产信息。房产信息共享的压力与日俱增。与此同时,房产管理业务发展非常快,一些新的业务需求不断提出来,房产信息系统不断被要求进行升级改造。传统的系统升级改造每一次都是对上一次工作的全面,导致升级改造工作变得越来越困难。

那么,到底有没有一个比较好的办法能解决信息共享和升级改造的难题呢?答案就在面向服务架构的思想(SOA),该思想的核心就是实现业务敏捷。

基于SOA架构,房产管理部门可以方便地整合和规范房产业务信息,为上级机关和社会公众提供全面、真实、可靠的交易信息和统计数据作为决策的依据,并且可以以服务的方式与其他相关部门共享相关数据。基于SOA架构的系统可以实现对内管理与对外服务的一体化,通过内外网数据共享,提供功能齐全的对外服务窗口,实现网上办证、结果查询、投诉咨询,形成以房产管理信息综合系统为核心的网络办公体系,达到对内规范业务办理模式,对外方便群众办事,实现政务公开的目的。结合业务审批流程,通过互联网、市民邮箱、手机短信等形式,为市民提供了业务办理的进程及结果的实时查询、办证结果通知等服务。在全面及时公布全市新建楼盘预(销)售情况、全市主要中介公司网上出售/出租房源信息、二手房挂牌情况、成交率及其走势信息外,还可以在网上提供丰富的信息,如预(销)售月度排行榜、合同撤销排行榜、连续预定排行榜和企业诚信投诉排行榜。在解决市场信息不透明、不对称的问题的同时,有效引导群众理性购房,真正实现服务于民,达到规范房产市场的目的。

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[关键词]个人住房贷款 垒融风险

中图分类号：F830.58 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）12-0317-01

1 个人住房贷款业务存在的问题及风险

1.个人信用制度缺位，个人资信风险难以准确地判断和有效地控制

对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投人过多的时间和成本。在国外贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立.对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收人证明等材料做为信用评定的依据.其真实性、时效性难以确定，对个人收人的核实成本较高，特别是借款人是公司法人或主要负责人的，其个人收人与公司经营收人难以区分由于各商业银行尚未联网，对借款主体的资质、信用情况难以准确判断和有效把握。

2.房地产项目按揭合作不规范.房地产经营管理风险无法控制

房地产项目按揭合作是银行开展个人住房贷款业务的源头，对合作方的资质、项目的合法性、有效性和盈利性的评价直接影响银行贷款质量和资金的安全，尤其是在贷款以抵押加阶段性保证担保方式为主的更为重要。但由于市场竞争激烈.导致一个项目多家银行甚至同一商业银行多家经办机构介人，特别是个别银行为争夺市场份额.不正确地迎合来自社会各方面的某些需要，在竞争中不遵循商业银行信贷经营原则，片面地追求份额，采用不正当的竞争手段，放松对开发商资质和项目合法性的审查及工程建设的监理，对开发商售楼资金放任自流，不仅加剧银行市场地位的下降，同时对发展商逾期交房和工程烂尾给购房人和银行带来的风险无法防范和有效的控制，阻碍了个贷业务的良性发展。

3.抵押登记工作严重滞后，制约个人住房贷款业务的发展

由于住房货币化分配.抵押登记工作量成数量级增长.房屋产权管理部门难以适应，办事效率低.抵押登记工作进展得十分缓慢.增加贷款的风险，同时也限制了押旧买新、抵押贷款新业务品种的创新和发展

4、个人住房贷款的风险转移机制不健全

由于个人住房贷款数额大，期限长，出现风险的可能性较大，急需建立风险转移机制。个人住房贷款担保或保险机制尚未建立，缺乏为信用提供担保的经营机构。房地产二级市场发展缓慢，房地产拍卖市场不发达，廉价租房尚未启动，造成抵押物处置难，特别是对已进住的房产.在居民安置问题无法解决的情况下，银行难以处置和有效地保全资产。

5.科技含量低.贷款的经营管理水平与业务发展速度不相适应

零售业务与批发业务相比，有着数额小，笔数多，期限长，管理成本高的特点，在还款方式、信贷管理、风险控制、档案管理等方面与批发业务有很大差别。特别是个人住房贷款业务迅速增长，对贷后管理、贷款信息、统计分析、预测、产品创新、服务手段和质量等工作提出了更高的要求，但由于银行内部管理系统科技含量低.信息处理速度慢，不利于经营管理水平的提升。

6.从银行资金的来源与运用的角度来看.存在短存长贷风险

目前个人住房贷款的社会需求量巨大，从长远角度来看，与全社会其他信用需求量可成比例，但从银行自身信贷结构平衡角度来讲.个人住房贷款的规模应有银行自身的管理界限。另一方面，资产、负债期限结构严重不匹配，这样时间一长可能导致银行个人住房贷款指标、资金紧张

7.从银行经营效益来看，目前个人住房贷款享受国家

优惠利率，6～30年期的年利率为5.58，而一年期的定期存款年利率2.25.利差仅为3.33，银行的利润空间很有限。外加个人住房贷款属于零售业务，相对于企业贷款而言，金额小，笔数多，银行在合同成本、广告宣传等投入了大量的人力、物力和财力.这样又将本来就较小的利润空间进一步缩小.相反由于个人住房贷款利率优惠，且贷款期限长.在企业融资审查严格的情况下.助长企业套取个贷资金长期使用.增加银行信贷风险。

2 防范和化解金融风险的经验借鉴

1.由政府部门牵头.尽快成立个人资信评估系统

信用记录在发达国家是一个非常重要的个人或企业的身份证明，任何银行、企业都可以有偿查询和利用这些记录，形成社会性的信用管理基础。具有良好信用记录的个人或企业，在寻求贷款、信用消费、交易往来中.都会享受到极大的便利，可以为银行决策提供依据，减少决策失误应由政府部门牵头，成立相应的中介机构，建立起个人资信评估系统.把所有的个人信息收集、整理、加工，对个人的资信状况进行完整、公平、公正的评价.以实现个人信息资源在各家商业银行之间的共享。

2.加强个人住房贷款前期合作项目的审查和预售房款的监管，防范房地产经营管理风险

严格合理地评价房地产开发商的资信和按揭项目品质.选择优质的发展商和项目，在合作项目的选定上，制定一套严谨、科学的管理办法。对于预售房，应借鉴新加坡的经验，从政策法规上规定建立项目工程账户，对预售房资金使用按照工程进度进行拨付.防止房地产开发商滚动开发，乱铺项目，在经营管理不善的情况下，造成逾期交房或工程烂尾.损害消费者的利益和银行信贷资金的安全。

3.建立灵活多样的担保制度在贷款的担保

上不应局限于所购住房进行抵押.应借鉴西方国家的经验和做法：（1）由政府部门成立专业的政策性担保机构，对配合社会福利制度改革而发生的消费信贷进行担保；（2）成立商业性的担保公司提供信用保证；（3）建立个人住房信贷保险机制，积极探索和增加商业人寿保险与个人住房贷款相结合的方式。

4.建立市场化的个人住房贷款利率管理体系

目前个人住房贷款不论期限、金额、购房面积和房源性质均实行两档利率，不利于客户合理地安排和使用资金，不利于银行进行市场细分，满足不同层次客户的需求，提供差别化服务，随着我国加人WTO步伐的日益临近，为加强我国商业银行的竞争力，我们应加紧研究和建立市场化的个人住房贷款利率管理体系

5.加大科技投人.提高银行个人住房贷款经营管理水平

由于个人住房贷款具有笔数多、期限长的特点，银行传统的经营管理手段已不能适应迅猛发展的个人住房贷款的需要，必须加大科技含量，利用高科技手段进行管理，提高信息处理速度和风险预防监测水平，有效防范风险。

篇10

房地产财务工作总结范文一

一、职能发展

过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。

x、建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算x同管理，有了统一归口的依据。

x、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。

x、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。

x、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

财务x同管理月总结

公司推出“财务、x同管理月活动”，说明公司领导对财务、x同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

为了使财务人员能充分地认识“财务、x同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、x同管理月活动”进行了工作布置。

x、根据房地产行业的特殊性结x公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性;二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。

x、配x目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符x财务管理的要求;二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。

x、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。xx月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。

x、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。

x、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。

x、会计知识的培训，我们从三方面考虑培训内容，一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识;二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西;三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。

经过调研、沟通、设计，于xxxx年xx月推出《成本费用明细分类目录及说明》;于xxxx年xx月xx日推出《会计报表管理试行办法》;xxxx年x月xx日推出《会计凭证管理试行办法》。

会计报表推出执行x个月后，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充;另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表(内)ⅳ《经营情况表》”和“会计报表(内)ⅴ《中小企业融资及中小企业融资成本情况表》”。会计凭证使用涉及到每个公司和部门，下文后财务部进行电话通知，x月份实行逐步换新的办法，x月份要求全面试行。试行一个月时间来看，主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题，我们组织各公司综x管理人员进行交流，明确有关事项，解决设计上的不足。xxxx年x月份，针对会计凭证管理试行情况，再一次征求各公司对报销单据意见，根据大家的建议，对会计结算单据作进一步完善，并于xxxx年x月xx日下发了有关规定。

经过财务x同管理月活动，财务部的管理意识加强了，管理能力也得以提高，财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步，但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距，需要我们不断地完善和提高。

二、职能管理

(一)核算工作

核算工作是本部门大量的基础工作，资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。

x、会计审核

会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。

如，亲亲家园项目地处余杭良诸，根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票，否则建设单位不得在税前列支，为此我们对工程发票的来源严格审核，并将此项规定传达到项目公司，目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续，并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理，我们在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。

x、材料核算

材料占工程成本比重较大，同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式，解决了这方面的质量问题，但在价格这个不确定因素上难以控制，从下半年开始建筑材料价格不断上升，甚至出现断货现象，特别是水泥价格翻一番，还提不到货，为了确保工期顺利进行，配x材料部门调整采购结算方式，由原来的先提货后付款改为先付款后提货。

公司与供货商结算材料款一般较迟，现在送货清单是在结算时才转到财务，一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款，二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度，已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。如：杭州友联建材有限公司供应的“楼梯砖”，xxxx年xx月xx日供给浙江大经有限公司和xxxx年xx月xx日供给浙江闻堰建筑有限公司“楼梯砖”于xxxx年x月x日前来办理结算，时间跨度近一年，在与施工单位核对时发现浙江大经材料员签名非本人手迹，当时该款项未办理结算支付，要求核对无误后再付货款。

在材料采购调拨过程中，我们感觉在材料管理的“采购---供货---结算”三个环节中，我们只掌握了两头，对供货这一环节掌握不够，材料供应均由厂家与施工单位交接，我方是否参与验收不清楚，因收货单上无我方人员的验收签字，这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。如x月份与施工单位核对钢材时发现同一份“供货单”，施工单位提供的“收货联”与厂家提供的“结算联”在钢材等级上出现差异，经核实，是厂家供货时未注明等级，发现后也未及时补救，只在“结算联”上进行了修改。提醒我们如何管理好材料“采购---供货---结算”三个环节，特别是供货环节监控管理。

房地产财务工作总结范文二

过去的近一年的时间里发生的点点滴滴，更是让我时常回味，时常想念。在XX的这段时间，不仅认识了这么多好同事，更多的是学到了很多东西，以前对房地产一无所知的我，现在也能多少了解一些，也能协助销售人员签定购房合同，这对我来说是很大的收获。在新的一年即将到来的美好时刻，我把自己这一年来的工作做了一个总结，有值得骄傲的工作成绩，也有不足的工作缺点，也希望通过总结，对自己有一个正确的认识，也请领导，同事对我的工作进行监督。

作为一名财务工作人员，一名出纳，我非常清楚自己的岗位职责，也是严格在照此执行。

1、严格执行库存现金限额，把超过部分按时存入银行。审核现金收支凭证，每日按凭证逐笔登入现金日记帐。

2、严格保证现金的安全，防止收付差错。对收入和付出的现金及支票都由我和主任双重复核，以确保准确无误。

3、坚持每日盘点库存现金，做到日清日结。这样一来，问题便不会留到隔日，及时发现，及时改正。严格遵守银行结算纪律，对拿去银行的票据做到填写无误，印鉴清晰。

4、严格审核银行结算凭证，处理银行往来业务。对业务单位交来的支票，在收到支票时，认真审核该支票的金额，日期，印鉴，然后正确填写银行进帐单。坚持做到每日序手工登记“银行存款日记帐”。

5、随时掌握银行存款余额，不签发空头支票。保管好现金，收据，保险柜密码，印鉴，支票等。妥善保管好收付款凭证，月末准确填写好凭证交接单，及时传递到集团公司分管财务手里。对于这快日常工作，自我经手以来，没有出过任何差错，我想这一点应该是值得骄傲的。

6、每月编制工资报表，到月底及时汇总各部门当月考勤情况，询问李总当月工资是否有变化，然后根据其编制工资报表，编制完毕先交由金主任审核，审核无误后，交由李总签字确认。最后是在工资的发放过程中，做到认真仔细，不出差错，在这点上，我有过一点失误，虽然及时纠正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里还有一块就是和房地产业务有一定关系的工作，就是去集团公司给媒体及相关业务单位请款。李总刚交给我这份工作的时候，我并没有把它和业务联系在一起，只是广宣部的同事将单据及请款单填好签好字后，我便盲目的就拿到集团公司，一旦分管会计问到我相关问题，我便是一问三不知，只好又回来问广宣部的同事，这样既浪费了时间，又给人留下不好的印象。经过主任和广宣部同事的指导，我逐渐对房地产广宣方面有了了解，后来再去请款，也顺利了很多，也节约了很多时间。而且，我将请款这项工作用细致的表格健全，做到有据可查，也便于年终统计。

当然，一年的工作要用文字写完，肯定是不太完善，特别是做出纳，本身就是做一些日常性的事务，而且涉及到一些保密制度，所以我就总结到这里，以后工作上有有待提高的地方，请领导和同事多指导，争取在新的一年里，把工作做得更细，更完善，不出癖漏。

房地产财务工作总结范文三

一、会计核算工作

众所周知，会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是财务人员安身立命的本钱，是各项财务工作的基石和根源。随着公司业务的不断扩张、随着公司走向精细化管理对财务信息的需要，如何加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性，成为我们财务部向上进阶的新课题。为努力实现这一目标，财务部主要开展了以下工作：

1、建立会计核算标准规范，实现会计核算的标准化管理。财务部根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要、根据资金预算的需要，设计了一套会计科目表，制定了详细的二级和三级明细科目，并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。同时还启用一本房地产会计核算的教科书做为财务部做帐的参考书。有了这一套会计科目表和参考书就保证了会计核算口径的统一性、一贯性和连续性;有了这套会计核算标准规范可以使我公司的帐务不管什么时候去看这套帐都象是一个人做出来的，有了这套会计核算标准规范也使得新的会计人员能快速上手公司的帐务。值得一提的是，按照我们设的明细科目和项目辅助核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用，相关税金，迅速地计算出土地增值税的增值额，使得土地增值税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。我公司的会计科目设置得到了集团领导的好评。

2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定，现在的财务部内部会计核算流程更加突出了内部控制，明确了各个流程所占用的时间，对什么时候出什么表、出什么帐、出什么凭证，凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。保证了财务信息能有序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各岗位的矛盾和扯皮现象减少了，财务报告的及时性得到了有效地保障。使我公司上报集团财务部的各类财务数据的及时性和准确性均达到集团财务部的要求。

3、加强各业务单位及往来单位帐目的清理核对工作，定时与各单位打电话或发传真来清理核对帐目，使得我公司XX户客户往来和XX户的供应商往来帐目清楚准确。同时加强应收往来款的追讨，在年内追回了XX的往来款XX万元。

4、除此之外，财务部组织全体员工在20xx年共完成了：收取XX二期回笼房款XX亿元，契税维修基金XX万，审核原始凭证X万多张，填制、复核，整理装订记帐凭证XX张。出具统计报表XX份出具纳税申报表XX张，税源统计表XX张。出具XX集团、XX集团相关财务报表XX张，出具预算报表XX张等。

二、 融资、预算与资金管理工作

资金对于企业来说，就如“血液”对于人体一样重要。特别是房地产业进入了新一轮行业周期的历史时刻，国家为调控房地产的经济泡沫，通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策来进行宏观调控，目的就是为了抬高房地产业的资金门槛，对整个房地产业进行重新洗牌。再加上我公司要按计划完成XX改制投产、工业项目的全面挂牌启动，XX的前期开发。最严重的是XX年楼市低迷，今年的销售大大低于预期，使得我公司的资金“造血”功能极为不畅。使得我公司随时面临“缺血”的风险。所以对于20xx年财务部来说，如何做好融资?如何做好资金预算?如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头等大事。为此，财务部也投入了大量的时间和精力去做好相关资金管理工作，尽最大努力去帮助企业渡过资金难关。

1、财务部加强与七家商业银行的联系，与各家银行逐一进行谈判和沟通，不断寻找和触碰各商业银行的底线。可由于受到国家货币政策的宏观调控的影响，商业银行自身的资金流动性大大降低，这使得商业银行为降低经营风险，在核准贷款的时候会显得更加小心谨慎，特别是对于房地产企业是慎之又慎。20xx年XX市各商业银行对房地产业的贷款总量较去年已经下降XX%。就是在这样一个非常恶劣的融资环境下，财务部并没有被眼前的困难所吓倒，反而在我公司资产总额和实收资本不足的情况下运用智慧、勇于创新与各家银行展开艰苦的商业谈判。这其中与银行的各级主管领导洽谈、会餐、应酬，跑了多少次银行、复印准备了多少授信资料，加了多少次班，牺牲了多少业余时间，财务人员已经无法用数字去统计了。值得高兴的是，最终财务部在公司领导的正确指导下，凭借在工作中总结出来的谈判技巧在公司最有利的时点完成了在X行的X亿元房开贷款、XX万元工业项目贷款和XX万元额度的承兑汇票，完成了XX行的XX万元的工业贷款，完成了一个个看似不可能完成的任务，因为我公司的资产负债率和项目实收资本占总投比例均没有完全达到银行的信贷条件。同时为公司争取了最大的土地抵押率和最低的银行利率。毫无疑问，XX财务部可以骄傲地说，在融资方面，XX年XX财务部走在了同行业财务部的前面。

2、预算执行方面，在公司领导的大力推动下，在财务部的积极组织下，目前公司的全面预算管理工作已经融入到各个部门的日常工作当中，各个部门已经能熟练的运用全面预算这一管理工具来管理各个部门的资金流。财务部还定期组织预算差异分析会议，总结讨论预算差异产生的原因，提高了各个部门对财务数据的重视程度。目前各个部门在财务部的组织下积极投入地参与全面预算管理，为来年的全面预算的编制和推行打下坚实的基础。也正是因为有了全面预算，才使得公司领导对资金调度能做到心中有数，提前对资金进行合理的统筹安排。

3、在年初资金充裕时，根据已编制的预算，在较短时间内比较各家银行的理财产品，从各家银行中选出与X行签订了购买XX万理财产品，六个月利率为XX%，为公司获得理财收益94.6万元。另外利用闲散资金，在X行理财X次每次分别为X万元(X天)、X万元(X天)、X万元(X天)，共获得理财收益XX元。在X行理财X次，每次XX万元分别为XX天和XX天，获得理财收益XX。1月开始IPO打新股，投入XX万元，获得理财收益XX万元。使得公司全年获得理财收益为XXX万元。为公司在一定程度上降低了资金使用成本。

4、充分使用承兑汇票支付工程款，降低资金使用成本。20xx年财务部共办理承兑汇票XX笔，充分用足商行XX万的承兑汇票的授信额度。

5、在日常资金管理上，财务部重点加强了以下工作：与各家银行开通了网上银行业务，帮助公司实时了解公司的银行存款状况;建立了资金日报体系，每日向公司领导上报头天的公司资金状况，为公司领导进行资金调度提供了依据;每月定期编制各家银行的银行余额调节表，保证了公司资金的准确性和安全性;不定期地对库存现金进行盘点;在大量收款的几天，每天核对收款收据与银行缴款单和进帐单，保证了资金收取的准确性;在付款流程上增加了资金经理对出纳填制的支票和进帐单的复核程序;通过这一系列的工作，使得公司资金的收取和使用上的准确性和安全性大大提高，使财务部在资金管理的规范化管理方面上了一个新的台阶。

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