房地产抵押评估指导意见范文

导语：如何才能写好一篇房地产抵押评估指导意见，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，属于企业经营活动的范畴，主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物等，自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。2000年5月，国际会计准则委员会（IASC）了《国际会计准则第40号――投资性房地产》（IAS 40），将投资性房地产定义为：为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应、或用于管理目的的房地产，不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会（ASB）在SSAP 19中和中国香港在SSAP 13中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目，是为投资目的而持有，并且其租金收益可以公平协商，不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租并由集团内另一公司占用的房地产。

二、中外投资性房地产评估准则

评估准则的制定与会计准则制定关系较为密切，尤其是随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入，国际会计界在对公允价值确定以及提高公允价值可靠性等方面与评估界进行沟通交流，以增进会计界对公允价值的正确认识和促进会计界对公允价值的推广，同时这也促进了会计界对评估行业的认识，对提高评估行业在市场经济中的地位起到了积极的作用。同样，在制定评估准则时，国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的资产评估协会也会十分关注会计准则的变化及发展趋势，对于以公允价值计量的部分关注度更高，比如投资性房地产评估准则的制定。

（一）国际投资性房地产评估准则

IVSC对投资性房地产制定了相应的准则，即《IVS 233在建投资性房地产》，主要是针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。

（二）英国投资性房地产评估准则

英国皇家特许测量师学会（RICS）从20世纪70年代开始制定以财务报告为目的的评估操作规范，对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定，也就是说英国的投资性房地产评估准则是在以财务报告为目的的评估规范中规定的，并没有专门的评估准则进行规范。

（三）中国投资性房地产评估准则

投资性房地产是我国现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定相应的指导意见或准则对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。

为适应会计准则新变化的需要，进一步规范执业行为，保护各方当事人合法权益的需要，适应市场和提高执业水平的需要，中国资产评估协会（以下简称“中评协”）借鉴国际上的做法，同时结合实际情况，于2008年3月成立投资性房地产评估指导意见（征求意见稿）起草项目组，收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料，对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究，总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我国国情的投资性房地产评估规范――《投资性房地产评估指导意见（试行）》。指导意见突出了以财务报告为目的的评估的特点，并参照相关会计准则的规定，满足了会计信息的需要。

三、中国与国外投资性房地产评估准则对比

（一）相同点

1.理论来源相同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》理论来源是《资产评估准则――基本准则》《资产评估准则――不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》。国际评估准则中的《IVS 233在建投资性房地产》部分理论源自通用准则和不动产权益准则，不属于《IVS 230不动产权益》准则范畴。同时，IVS 233必须遵循《IVS 300以财务报告为目的的评估》的原则，在IVS 233注释3中其将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项。

2.评估目的相同。《投资性房产评估指导意见（试行）》第三条和第十条分别指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。IVS 233注释4明确写明，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。由此可见，国内外对投资性房地产的评估都侧重于对其公允价值的评估，即市场价值。

3.相似的估值方法。资产评估的估值方法常用有三种，市场法、收益法和成本法。对于投资性房地产而言，因其自身的特殊性，投资性房地产不适用于成本法估值，市场法和收益法能够很好地对其公允价值进行估值，而国内外也都是优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第四章评估方法中对投资性房地产评估的市场法、收益法的使用情况等做了详细描述，而国外IVS 233同样也十分强调投资性房地产市场法和收益法的运用，在IVS 233注释6中指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。

4.参数选取类似。用市场法评估资产价值，很重要的一点是可比案例的选取，案例选取的越具有可比性，评估结果越接近资产的真实市场价值，对于用市场法评估投资性房地产价值亦是如此。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十五条、十六条明确指出了可比基础选择的重要性，并对相关比较因素比如交易情况、交易日期、容积率等做出了明确规定，方便评估人员据此选取可比案例。IVS 233同样在注释6中表明了可比案例选取的重要性。同样，在使用收益法对投资性房地产进行评估时，收益法最重要的三个参数――收益额、收益期限和折现率的选取国内外也都给予了相似的规定。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十七条至第二十条从“净收益”“收益期限”“折现率”三方面对收益法三大参数选取进行了规定。IVS 233则在注释11、注释9中分别阐明了对收益、折现率和收益期限的规定。

（二）主要区别

1.投资性房地产概念不同。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。而IVS 233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，在日常业务过程中作为存货销售的房地产。IVS 233对投资性房地产的界定较为详细。

2.专业术语表述略不同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》对评估方法分别以市场法、收益法等文字进行定义和描述，而IVS 233中并没有涉及“市场法”“收益法”等类似字眼，相反是用“现金流量预测”“收入资本化”等专业术语来描述。不过这些并不能造成国内外对投资性房地产评估的实质性差异。

3.准则的详略程度不同。我国的准则倾向于给出具体的操作建议，而不仅仅是一个导向性作用。在投资性房地产准则规定上，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》在有关概念的解释上较为详尽、具体，而IVS 233则是给出了投资性房地产评估中的原则性指导。举例而言，在运用收益法对投资性房地产进行评估时，关于对租约条款因素选取数据，IVS233要求用租约条款的可比市场数据进行计算，而我国《投资性房产评估指导意见（试行）》则对租约条款的具体内容进行了规定，如租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。

4.准则体系结构不同。为符合国内读者的阅读习惯，《投资性房地产评估指导意见（试行）》采用了与国内其他准则相似的结构体系，分为“引言”“基本要求”“评估对象”“评估方法”“评估披露”和“附则”六个部分，主要内容包括具体操作要求、评估准则、评估方法以及会计准则对投资性房地产的分类等。IVS 233准则则是采用了国际评估准则的通用惯例，准则由正文和注释两部分构成。

5.侧重点不同。《投资性房地产评估指导意见（试行）》在对投资性房地产进行估值时侧重于对土地使用权和区间值等有关事项的规定，例如在对土地使用权进行评估时，指导意见对土地使用权的分类、剩余使用年限等方面做出了多方面说明。区间值是我国评估准则的创新部分，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二十三条指出“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”国际上，IVS 233则较为关注在建工程评估并对其进行了一系列说明，另外还特别指出了财务报告、收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼等评估注意事项。国内和国外准则的重点关注点不同，主要是因为经济发展水平以及相关经济政策等国情的不同导致的，并不影响它们在实务中的运用。

四、借鉴与启示

（一）评估方法方面

在我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中加入假设开发法评估方法的使用。因为在建的投资性房地产往往可以作为抵押标的物进行抵押借款等，而此时的投资性房地产处在在建状态，很难采用以往常用的市场法和收益法进行评估，因此就可以用假设开发法对投资性房地产进行评估。另外，投资性房地产作为不动产的一部分，我国准则在运用市场评估时严格对可比案例的地点、时间和交易情况进行限制，而实际上，投资性房地产往往缺乏实际交易可比案例。通过对比国内外投资性房地产评估准则中市场法的应用条件，笔者认为，我国的指导意见可以借鉴国际做法，放宽市场法的应用条件，以便更好地适应实际评估工作。

（二）注重评估准则与会计准则的衔接

投资性房地产不仅属于评估行业术语，也是会计行业的常用概念，并且《企业会计准则第3号――投资性房地产》专门对投资性房地产的概念、会计处理、后续计量模式等方面做出规定。投资性房地产采用公允价值计量能够更好地满足会计信息相关性的要求，而公允价值的确定需要评估人员对其发表专业的估值建议，这一点上，国内外评估准则都与会计准则做了很好的衔接。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二章明确要求评估人员在对投资性房地产评估时需与委托方及会计师进行充分沟通。未来，随着公允价值计量在会计行业中的兴起，评估人员在进行评估业务时会涉及到更多的投资性房地产评估，比如在企业合并或进行减值测试时就可能会涉及到投资性房地产的评估业务，但是目前我国《投资性房产评估指导意见（试行）》并没有对这种情况下投资性房地产估值进行说明，指导意见可以依据会计准则对相关部分进行完善。

（三）完善评估目的

与国际投资性房地产评估准则相比，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》缺乏对投资性房地产特定评估目的的说明，指导意见主要明确了以财务报告为目的的评估，并没有关于抵押、诉讼、收购合并等特定评估目的的说明。然而，随着经济的发展，我国的抵押、收购兼并等经济业务频繁发生，对投资性房地产的单一评估目的已经不能很好地满足经济活动的需要，我国评估准则应该顺应经济潮流进行及时修订，将符合经济行为的特定评估目的加入指导意见中，以使指导意见更好地指导评估实务。

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关键字：抵押价值；价值类型；评估方法

1.抵押价值概述

抵押贷款价值是评估人员在评估时点综合考虑资产的内在持续发展因素、正常的和本区域的市场状况、当前用途和可选择的其他适宜用途基础上，对抵押资产的未来出售情况进行谨慎评估得出的资产价值。该价值衡量抵押资产在未来整个贷款期间预期出售时可实现的价值，其相对较为恒定，不受一些临时性因素，如短期经济或市场波动和投机性因素的影响。目前一般的资产评估是在一系列假设前提条件下，对评估时点的市场条件和资产状况下的价值的认定。从这个意义上讲，抵押价值评估和当前以市场价值为价值类型的评估方法存有不同。

与市场价值评估相比较，抵押贷款价值评估在评估对象、适用范围、评估过程、评估方法种类、对评估师要求等方面要求基本一致，但在具体评估方法选择、参数选取和评估结果处理方面存有不同，更多地体现了谨慎性和安全性的原则。

2.我国及德国抵押贷款评估的现状

抵押贷款是商业银行一种重要的信用风险缓释方法，加强抵押品的价值认定管理对商业银行风险控制具有重要作用，而价值类型是抵押资产价值评估的基础。目前抵押价值类型主要有三种不同观点：市场价值类型、抵押贷款价值类型和清算价值类型。国际范围内对抵押贷款评估的基本价值类型也主要分为两大阵营：市场价值和抵押价值。但是除欧洲国家外，其他国家基本都倾向于市场价值。

2.1我国抵押贷款评估的现状

我国抵押贷款评估的认识比较落后。如兰瑛（2004）所言，我国抵押贷款评估业务基本处于无序状态，许多重要概念混淆不清，就抵押资产评估到底评估的是什么价值都未能取得一致认识，实务界人士多认为是市场价值，而学者则多认为是清算或变现价值，也有学者认为是清算价值的折现值。

在抵押资产评估存在的诸多问题中，最为核心或最具技术含量的问题是评估中的价值类型缺乏针对性，造成抵押物在可能变现的过程中价值发生贬损的风险。目前的抵押物评估主要是基于市场价值，然而市场价值代表的是评估时点的市场价值，随着时间的推移抵押物的市场价值必然会发生变化，甚至巨大变化。当抵押资产市场价值下降到一定程度时，无疑将使银行贷款丧失安全保障。

实践方面，根据中国人民银行的《贷款风险分类指导原则（试行）》的规定，对于抵押资产的评估，在有市场的情况下，按市场价格定值；在没有市场的情况下，参照同类抵押资产的市场价格定值。建设部的《房地产估价规范》、原国土局颁布的《城镇土地估价规程》（试行）也有类似规定。实践证明这种规定并没有保证金融机构抵押贷款的安全。2006年1月，建设部、人民银行和银监会联合了《房地产抵押估价指导意见》，对适用的价值类型仍然规定为市场价值。与以前相比，该指导意见除了可以控制部分道德风险与体制风险外，在理论与技术上并没有新的创新和突破，因此并不能从技术上防范房地产信贷风险的产生。

2.2德国房地产抵押贷款评估现状

德国的房地产抵押估价十分重视房地产估价基础，特别注重房地产市场价值评估的基础知识和前提条件，将抵押价值的评估与市场价值评估之间做了重点区分。

自1996年以来，抵押房地产估价的方法就不断地在德国抵押证券银行协会（vdp）的抵押贷款问题委员会中得到进一步发展和细化。除此之外，于2005年7月开始推行的抵押债券法，以及由它产生的关于方法细节、抵押房地产估价形式以及估价人员资质的最低要求方面的法律规定，共同组成了德国房地产抵押贷款评估的法律及规范体系。

德国抵押法是所有银行的工作“原则”。获得许可的抵押银行等信贷机构可以在遵守抵押债券法的前提下，通过发放抵押债券获得客户的资金，进行再融资，而后发放贷款。获得了联邦金融服务监督局任课的抵押信贷银行除了需要遵守德国抵押法之外，还必须遵守抵押债券法。

德国的房地产抵押贷款评估无论是从程序还是实际工作中看，都具有严格的风险控制机制。信贷机构原则上必须在贷款发放之前检验担保物品的价值和其法律状态。信贷机构必须确定已被接受的担保资产的类型和担保资产的估价方法。在确定估价方法时，银行要按照联邦金融服务监督局获得审计师和评级商认可的方法进行工作。

3.评估价值与银行贷款安全的分析

3.1抵押资产评估价值受偿率现状

刘桂良、招平在其研究中根据对湖南省某国有资产管理公司的调查发现：抵押资产到期评估价值最高只达到即期评估价值的34.4%，最低只有5.3%，均值为13.6%；抵押资产的实际回收值与到期评估值的比率除了个别项目打到223.9%外，其他的均不足100%，最低的只有15.2%。均值为66.8%；回收率最大的为34.42%，最低的只有3.68%。

3.2市场价值、抵押贷款价值与银行贷款安全的关系

在银行按照抵押资产评估值的一定比例（LTV，我国多数银行的抵押贷款比例多为70%）发放贷款的情况下，要是贷款决策的依据是市场价值的话，显然随着抵押资产市场价值的不断变动，贷款数额很可能超过抵押资产的市场价值，这样抵押资产的价值将不能全额覆盖贷款，从而形成银行贷款风险。而与市场价值的时点有效性相反，抵押贷款价值的长期有效性正好满足银行贷款抵押的目的和要求。以抵押贷款价值为贷款决策依据，可以保证在整个贷款合约期间，贷款都将覆盖在抵押资产价值之下，银行贷款安全得以保证。图1具体反映了抵押贷款价值、市场价值、银行贷款三者之间的关系。

假设在时点1，某抵押资产的市场价值为A，以抵押贷款比率70%（LTV）为标准发放银行贷款数额为B；该抵押资产的抵押贷款价值为C，以抵押贷款比率70%（LTV）为标准发放银行贷款数额为D。

等到时点2贷款到期时，抵押资产的市场价值降到了银行贷款数额以下，此时LTV 值超过100%，借款人出于自身财务效益最大化的考虑，可能放弃还款，而抵押资产的市场价值低于贷款余额，发放的银行贷款B显然将暴露在风险之中，并将蒙受损失。相反，以抵押贷款价值为决策基础发放的贷款D，仍然全部覆盖在抵押贷款价值之下，LTV值仍然保持在时点1发放贷款时的水平（70%），银行贷款是安全的。

图1：抵押价值、市场价值与银行贷款数额的关系

4.结论及展望

对银行而言，其抵押物评估的核心目的是判断债务人无法履行还款义务时，抵押物的变现价值是否能保证贷款本息不受损失。由于抵押资产的价值随时间必然会发生变化，银行本质上需要的是判断还款日或未来某一时点该抵押物的变现价值，而不是贷款发放日甚至之前的市场价值。正是由于抵押资产评估反映的是历史时点资产的价值，导致评估结论与银行在抵押评估中的真实目的产生差异，使银行在判断贷款的可回收性和贷款质量时，无法直接使用评估结论。在实际操作中，银行一般很少将评估结论作为贷款发放流程控制的直接依据，而通常在评估结论的基础上，根据有关规定或历史经验确定一个比率作为贷款发放和信贷资产分类时的参考，要求评估师提供抵押资产的市场价值，实质上将判断抵押资产的未来市场波动对贷款安全性的影响的责任，留给了银行自己。

参考文献

[1]刘桂良，招平.抵押资产价值评估方法的创新[J]. 系统工程，2004， （9）

[2]崔 宏.基于银行贷款安全目的的抵押资产评估理论与方法创新[J].金融论坛， 2007.（1）

[3]王生龙.关于抵押贷款评估有关问题的探讨[J].中国资产评估，2003， （1）

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6月23日，保监会《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，允许自7月1日起，北京、上海、广州、武汉开展“以房养老”试点，试点期限为两年。然而试点一个多月以来，市场反应冷淡，无论是消费者还是保险企业，对此新生事物仍然抱有疑虑。那么，我们该如何正确理解“以房养老”，其试点工作又该如何落地呢？

以房养老：特点、风险与发展

文/肖严华 上海社会科学院经济研究所副研究员

人口老龄化呼唤多元化养老服务体系

随着生育率水平的长期普遍下降、人口平均预期寿命的不断延长，人口年龄结构发生了巨大变化，老龄社会形态成为人类社会发展的共同未来。然而，与西方国家以百年时间逐渐人口老龄化不同的是，我国人口老龄化呈现出急速发展、超大规模、未富先老的特点。我国不仅是世界上人口最多的国家，也是老年人口最多的国家。

2013年末，我国60岁及以上的老年人口已经突破2亿大关，而且我国人口老龄化正在不断加速，我国养老保障体系正在承受日益沉重的巨大压力。如何缓解我国养老保障体系的巨大压力，切实保障老年人的退休生活，是当前和今后很长时期内我国面临的一个突出问题。

目前我国老年人的主要经济生活来源包括家庭其他成员供养、最低生活保障金、劳动收入、离退休养老金和财产性收入。据2014年7月北京大学中国社会科学调查中心的《中国民生发展报告2014》，由于近年来房价快速上涨，房产占城镇家庭财产比例在80%左右，是我国城镇家庭财产最重要的组成部分。同时，报告还指出，老年人家庭的人均医疗支出最高，其医疗支出占消费支出的比重也最高，这意味着老年人家庭面临着更大的经济负担。因此衍生出以老年人的房产等财产性收入来养老的这种“以房养老”的需求，这样可以盘活部分老年人的不动产，可作为部分老年人养老消费的一项补充经济来源，有利于我国养老事业的发展。

特点与风险

2013年9月13日，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下简称《意见》），明确提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，这意味着以房养老已经提升到国家战略。此次中国保监会正式《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，被视为落实国务院决策的一项举措。按照《指导意见》，投保人群被限定为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。这意味着“以房养老”商业保险正式开闸，其特点有以下三点。

一是主体不同。此前上海市推出“以房养老”试点的主体是上海市公积金管理中心；也有中信银行推出养老按揭。但此次由保险机构推出的以房养老，是一种保险产品。

二是运行模式不同。上海市公积金管理中心的运行模式是65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，老人在有生之年仍然可以居住在原有房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。中信银行推出养老按揭的运行模式是老人把房屋抵押给银行，获得一部分养老金，并且每月偿还一部分利息或本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，银行将收回房屋。

而此次保监会推出的“以房养老”运行模式是，作为寿险服务的“以房养老”不再规定按揭年限，老人可以一直居住到去世，其次，老人每月领取一定数额养老金，去世后，如果按揭款项没有用完，继承人可以继承剩余部分，或者支付老人已使用的部分将房产赎回。

三是设定犹豫期。此次推出的“以房养老”在设计上，保险公司被要求在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间和长度、犹豫期内客户的权利，以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失，犹豫期不得短于30个自然日。

同时，此次由保险机构推出的“以房养老”试点，存在着以下三点风险。

一是房屋贬值风险。近年来，面对中国主要城市出现房价上涨过快、价格虚高的现象，国务院等相关部门陆续出台了多项房地产市场调控政策。2003年、2006 年、2010 年国家都频繁地出台了房地产市场的调控政策。2011 年以来，房地产限购政策、首付比例上浮、利率优惠政策取消等相关政策频频推出，这势必影响房价的波动。

二是道德风险。由保险公司提供的以房养老保险方案是投保人与保险公司按照自愿原则订立，存在着信息不对称问题。作为以养老为目的的金融产品，“以房养老”在制度设计上要紧紧把握养老需求，防止把“反向抵押”获得的养老金用于还债、后代教育等非养老用途。

三是长寿风险和房屋的70年产权问题、金融机构的流动性风险问题以及住房维护修缮问题。长寿风险是指一个人的实际寿命大大高于其最初的预期寿命，随着医疗手段的进步，人类平均寿命不断延长，这对寿险产品的定价产生了很大影响。目前我国居民的房产只有土地使用权，在“以房养老”过程中，存在抵押期间产权可能到期的情况。虽然《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，但是并未明确续期是有偿还是无偿。况且我国住宅设计使用年限一般只有50年。产权如何续接，直接影响到房屋价值评估。

“以房养老”是小众产品

从国际经验来看，“以房养老”尚属小众产品。从我国现阶段国情来看，“以房养老”面临着诸多不确定性风险。它只是将老人的未来资产价值提前变现，提高老年人的收入水平和消费水平，是一种商业化的补充养老工具，只能作为基本养老的一种市场化的补充，供养老者自愿、自由选择，尤其是为那些失独、孤寡、丁克老人提供了一个选择，以进一步提高他们的生活质量；也可供那些手持多套房子的相对富裕的老人，通过反向抵押来获得更优质的退休生活。

“以房养老”涉及到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，因此需要加强各行业、各部门之间的合作。一方面，政府应大力发展养老服务业，吸引更多社会力量兴办养老产业、大力发展养老社区、开拓养老模式及弥补社区养老、机构养老的短板，并针对产权、理念、房价波动等难点，搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，为以房养老落地生根提供土壤。另一方面，政府应高举监管利器，为购买以房养老产品的消费者保驾护航。

总之，开展老年人住房反向抵押养老保险有利于健全我国社会养老保障体系，有利于拓宽养老保障资金渠道，有利于丰富老年人的养老选择，有利于保险业务进一步参与养老服务业发展。

该不该购买“以房养老”保险

文/徐美芳 上海社科院经济研究所副研究员

《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》的出台，标志着酝酿许久“以房养老”保险终于迈出实质性一步。但从概念提出到正式实施，市场对这项新生事物一直争议不断。作为普通老百姓，该如何看待此项保险产品呢？

“以房养老”是一种补充养老工具

对于消费者而言，必须明确以下几点：第一，产品意义。“以房养老”保险是一种新型养老方式，即在现有的养老方式基础上，老年人又增加了一种养老方式选择。从宏观面讲，它促进了多层次、可持续养老保障制度建立；但这种养老方式也存在不足之处，例如，保险是典型的信息不对称市场，作为以养老为目的的金融产品，“以房养老”保险也容易产生道德风险。第二，资金因素。资金和情感是养老保障水平相关的两大关键因素。“以房养老”保险主要解决的是养老金问题，是资金问题，即它不能解决老年人需要的情感需求。第三，适合人群。国际经验显示，“以房养老”保险适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人，而无子女老人和“失独老人”则是最合适的购买群体。2005年全国老年人口健康状况调查显示，我国无子女老人约有352万，每年还呈上升趋势。

理性分析自身保险需求

“以房养老”保险属于商业保险范畴，老年人可根据个人生活状况和养老需求自愿投保。理性分析自身保险需求时应考虑以下三点：

第一，自身对老年生活需求。身体状况、经济资源、生活经历、家庭关系、教育背景等不同因素决定了老年人对晚年生活的不同需求，通常，“以房养老”保险比较适合于倾向社会化养老的老年人；

第二，现有养老方式。我国目前养老方式仍以与子女同住养老及居家养老为主，敬老院等养老机构养老和保姆照料其次。从理论上讲，后者比较适合“以房养老”保险；

第三，个人经济资源。“以房养老”保险有助于盘活老年人房产，实现个人经济资源优化配置，提升老年人养老保障水平。例如，通过“以房养老”保险，老年人在盘活房产后，可以给自己养老找更惬意的中高档养老社区。因此，“以房养老”保险需求与是否需要盘活房产、拓宽经济资源有关。

掌握一些必要的保险知识

“以房养老”保险涉及老年人切身利益，又将传统养老保险与房地产市场联系起来，比传统保险更加复杂，消费者有必要掌握一些必要的保险知识。

比如，关于保险本质。保险是一种合同关系，即“以房养老”保险买卖双方是一种合同买卖关系，是一种相当严肃的购买行为，一旦购买，即受法律约束。

关于金融消费者知情权。《中华人民共和国消费者权益保护法（修改）》第二十八条规定：“……提供证券、保险、银行等金融服务的经营者，应当向消费者提供经营地址、联系方式、商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等信息。”消费者应充分运用消费知情权，请保险企业提供相关信息，提高对房产评估、产品条款、业务流程等理解，以免造成不必要麻烦。

关于自身权利和义务。实践发现，许多保险消费者并不清楚自身权利和义务，从而导致许多不必要的保险纠纷。作为一项新生事物，购买对象又老年人，消费者必须清楚自身权利和义务。例如，现有试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品，两类产品的购买者对房产增值收益有不同的权益：对于参与型产品，抵押房产价值增长部分，依照合同约定在消费者和保险公司之间进行分配；对于非参与型产品，抵押房产价值增长全部归属于消费者。另，还有年金领取情况、退保赎回价值等权利和义务也非常重要。

实现多方共赢方能破“遇冷”困局

文/于辉 上海社科院经济研究所副研究员

当今中国已经步入到老龄社会，据权威数据预计，2020年我国老龄人口将达到2.43亿，2025年将突破3亿。随着老龄化进程的加快，养老服务的需求急剧增加，社会养老服务体系建设任务艰巨。养老服务财政投入虽然逐年增加，但是依然不能满足快速增长的老年人口及其养老服务需求。养老矛盾日益突出。

“以房养老”保险在我国尚属新生事物，业务流程较为复杂，期限较长，涉及领域较广，通过试点的方式，目的是逐步积累开展此项业务的经验，推动该项业务在我国的健康发展。此次试点设立了两年的试点期，试点城市为北京、上海、广州以及武汉等四个城市。试点期间，投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，单个保险公司业务规模不得超过总资产的一定比例。

从网络媒体报道以及相关部门信息情况看，试点运行以来情况不是非常理想。很多保险公司并未开展相关业务。

一方面是由于新生事物，缺乏积累和经验借鉴，保险机构对将面临的风险难以准确预判，如当下最现实的房价波动风险、利率风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响等，使得保险公司对此项业务保持谨慎态度。另一方面，受传统观念影响，以及对以房养老知识的不了解、担心受骗各种因素影响，有参与意向的老年人也非常少。

在笔者看来，“以房养老”仅仅是辅的养老选择，需要理性看待。“以房养老”在发达国家实施较早，也取得了一些成果，对于解决老年人的养老问题、改善老年人的生活质量、提高老年人的生活水平等方面发挥了积极的功效，但从发达国家实施的情况来看，即便是最典型的住房反向抵押贷款类型的“以房养老”也仅仅是辅助补充性的养老选择，无法代替基本养老。总体而言，“以房养老”模式，反向抵押养老保险的推出只是给有需求的老年人多提供一种市场化的养老选择，需要更理性看待，从思路上看必须营造出消费者、险企和监管层三方共赢，才可能可持续的推行下去。

另外，“以房养老”模式的成功需要完善的制度政策配套以及公平公正的运行环境。“以房养老”的成功可行并不仅仅在于市场规模如何，更重要是各种法律法规是否能配合，是否能够提供一个稳定的法制环境等，市场监管的法制化是“以房养老”能够健康发展的必要保障。“以房养老”涉及到保险、金融业、房地产市场、社会保障以及相关政府部门，相关领域的运作方式和运作质量决定了“以房养老”模式运行质量，如何能够保证这些部门和行业的公平、公正经营和管理，在当前我国相关法律法制不健全的条件下是个很大的挑战。

“以房养老”模式的成功还需要进一步加强宣传和相关政策研究。 加强宣传，注重宣传方式、宣传效果，以得到消费者强力支持的认同。加强相关政策研究，为新生事物完善提供理论支撑。

国外如何“以房养老”

荷兰：“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。

美国：许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。

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个人住房贷款、个人汽车消费贷款和个人耐用消费品贷款是个人消费信贷的主要内容，而其中份额最大、目前开展得最好的是个人住房贷款业务，成为银行业和房地产业中的热点。分析和探讨个人消费信贷业务的风险及其防范，主要是围绕个人住房贷款业务的风险及其防范来进行的。

一、个人住房贷款业务的主要风险因素

房地产信贷引起银行巨额坏帐从而引发金融动荡，可谓屡见不鲜。1955～1980年间，日本住宅地地价上涨约40倍，而同一时期各产业现金工资总额仅增加14倍，进入1980年代以来，日本商业用地地价高涨，另一方面为抑制急剧的日元升值，采取金融宽松措施，使房地产信贷进一步扩大，并最终成为进入1990年代日本“泡沫经济”破灭的重要原因之一。我国在1992年之后的二、三年间出现了房地产开发热，尤其是海南、北海的房地产更是热得炙手，要不是及时采取一系列的宏观调控措施抑制过度的房地产开发热，后果不堪设想。尽管如此，海南和北海的积压房地产的处理问题，至今仍未彻底解决。前几年发生在东南亚的金融危机，过度的房地产信贷也是元凶之一。

房地产业是我国近十年发展最快、关联度最大、对GDP增长贡献最大的行业，房地产的发展带动房地产金融的发展，个人房地产贷款余额从1997年的190亿元上升到2003年末的1.2万亿元，增长63倍。2003年末的坏帐率为1‰～2‰，但个人住房贷款的风险往往在3～8年后大量显现，而2003年末的贷款余额大部分是在2000年之后发放的。那么，讨论和分析个人住房贷款业务中的风险因素就显得非常重要了。大体来说，个人住房贷款业务中的风险因素分为政治风险、法律政策风险、道德风险（或信用风险）以及市场风险（或商业风险）。所谓政治风险，是指贷款住房所在地区或国家发生社会动荡，政权极不稳定，从而引起房地产价格的急剧贬值，导致个人住房贷款难以收回的风险。而法律政策风险，是指个人住房贷款手续的完备性、合理性和有效性存在问题以及税收法律制度、宏观经济政策在个人住房贷款期内发生大的变化或调整，从而影响到整个住宅类房地产的市场租金和市场价格，进而对个人住房贷款的安全性带来影响的风险。道德风险（或信用风险），是就开发商和购房者而言，如果他们不注重自身信用，故意违约导致个人住房贷款不能如期支付给贷款银行的风险。市场风险（或商业风险），则指因市场供求的变化，使贷款住房的市场价格出现较大贬值，或者取得贷款支持的购房者发生非故意违约不能支付到期贷款，因而不能全部归还银行的个人住房贷款。政治风险不属本文讨论的范畴，下面仅就与法律政策风险、道德风险（或信用风险）和市场风险（或商业风险）相关的一些具体风险因素进行分析。

1.选择项目风险一种情况是个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题，具体来说又包括如下情况：一是规划报建手续瑕疵，如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》等，这些房地产项目极容易在购房户和开发商之间产生集体纠纷，现实中这种纠纷的往往造成购房户集体拒付个人住房贷款，对这种项目发放个人住房贷款将给金融机构带来极大的风险。二是该房地产开发项目事先未作好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途；三是开发商自有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等。出现以上两种情况都有可能造成“烂尾”或不能如期交房，如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为呆坏帐的可能。

还有一种情况是银行需了解商品房类型的不同，个人住房贷款的风险有较大差别，一般来说以投资为目的的客户的违约风险大于以自省居住为目的的购房户的风险，商业房大于住宅，而住宅中易于成为投资品种的小户型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市场上小户型购房户中投机淘金的购房者占很大比例，在前几年投资高回报的示范带动下许多普通市民也加入投资小户型的行列，推动小户型的价格快速上涨，一旦租金达不到预期水平，违约的风险将大大增加，从金融部门反馈的信息来看，这类小户型违约的概率明显高于一般普通住宅。故银行对投机性客户应从严审查，对容易成为炒房户目标的项目谨慎介入。

2.销售价格不实风险。开发商销售价格严重不实，普遍高于同一供需圈类似住房的市场价格。实际工作中已经出现这样的情况：有的开发商因种种原因，将销售价格人为抬高；；或者将银行提供按揭支持的售房价格抬高，有的销售价格甚至比同一供需圈的类似住房的公允市场价格高出20%～30%.试想，如果银行办理个人住房贷款业务之初，贷款金额就高于相应的住房的公允市场价格，还奢谈什么防范信贷风险之类的话题呢？成都市市场上也出现了通过提高单价，同时对购房户高赠送返现的方式，达到实际降低银行按揭的首付比例，销售单价实质并未抬高的方式。

3.开发商恶意套现风险。开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现，一是开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际交付的首付款限额（比如，首付款应达房价款的30%，开发商私下答应为购房者在一定期限内垫付10%～20%的房价款），从而达到套取银行现金的目的。而不论是开发商组织的那些不真实的购房者，还是开发商擅自降低首付款的真正购房者，归还个人住房贷款的还款能力都是有极大疑问的。

4、个人信用风险。这里谈到的个人信用风险，仅指购房者故意违约，如本来没有还款能力而骗取银行个人住房贷款，或者具有还款能力而恶意拖欠银行的个人住房贷款。至于借款人经济状况恶化，以及发生借款人死亡、失踪而无人带其履行合同或继承人或代管人拒绝履行合同等情况造成的借款人违约，属于通过健全有关法规、完善社会保障制度可以解决的问题，可以不纳入个人信用风险范围。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs数学论文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€

5、资本价值风险。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映的较为明显，房地产投资的收益率也经常变化，这种变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。影响住房的资本价值的因素主要有：

论文个人消费信贷业务的风险防范来自免费

（1）未来住宅类房地产市场的走势关注房地产发展的阶段，房地产市场是个周期性的市场，房价水平处于波峰时期的贷款风险肯定大于其他阶段的风险，未来的预期市场价格可能普遍低于目前的市场价格。故金融机构要对不同阶段在首付比例上区别对待，从宏观上控制住该风险。

（2）住宅功能陈旧。以后人们对住宅的功能要求（如户型设计、外部景观、室内设施等）总是日新月异、不断增强的，当前的住宅在功能上以后总会逐渐陈旧过时，相应地，其资本价值也有贬值的可能。

（3）房地产估价。如果某地区的房地产估价机构均有高估房地产价格的倾向，则房地产的融资能力、获利能力均被抬高，相应地，房地产的资本价值也就容易高估，从而推动经济泡沫的出现。

住宅资本价值风险的出现，可能使按揭住房的未来市场价格极大地低于办理按揭之时的市场价格，导致借款人大面积理性违约，造成严重的金融动荡和金融危机。

6.个人住房贷款资金的流动性风险。由于个人住房贷款的借款期限长达10～20年，甚至可达30年，贷款资金的流动性问题如不能解决，个人住房贷款抵押的一级市场必然出现自身无法解决的难题：资金占用的长期性与资金来源的短期性问题，住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾。个人住房贷款资金的流动性风险，使银行的长期资金使用和短期资金来源的不匹配，使商业银行自身加大了资金短缺的压力，从而让个人住房贷款业务难以开展下去。

7.法律风险。个人住房贷款的法律风险，包括三个层面的内容：（1）合规性问题。个人住房贷款的手续是否完备、合法和有效，如住房抵押登记和商品房预售的备案登记应办妥等。（2）按揭住房的权利瑕疵。办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利瑕疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或其他买受人，则银行的贷款缺乏安全、有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险自然就很大了。（3）抵押住房的处分问题。借款人不能归还银行的贷款本息，尽管抵押住房不存在权利瑕疵，但如果借款人不能从抵押住房迁出或者借款人迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。

8.档案管理风险。个人住房贷款业务的档案保存相当重要，因为在如此长的借款期内（可长达30年），银行工作人员必然产生变动，甚至从领导到信贷员要换四、五次班，现在已经发生了因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况，若银行内部有人与外部勾结，则问题更为严重。若出现个人住房贷款业务档案的失真、失实，则银行的贷款就面临极大风险。

二、个人住房贷款业务的风险防范

个人住房贷款业务的风险因素虽然很多，但其中许多风险因素通过加强制度建设、完善个人住房贷款的信贷管理工作是可以防范的，亦或减小风险。具体来说，有如下一些防范风险的措施：

1.加强个人住房贷款前期评估工作。通过个人住房贷款的前期评估工作，可以选择市场前景好的项目给予贷款支持，从而避免项目选择风险、销售价格不实风险，部分避免资本价值风险和开发商恶意套现风险。个人住房贷款前期评估工作包括的基本内容有：

（1）贷款项目评估。通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商素质和业绩评价、项目的财务盈亏平衡分析和风险分析，可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件，从而择优挑选好项目。

（2）对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估，经银行确认后，确定合理的贷款成数。

对期房价格的市场评估，避免了开发商高价销售策略给银行带来的风险。有的商业银行通过评估机构曾发现，开发商针对按揭住房的销售价格高出一次性付款售价的30%左右，在这种情况下，开发商获得了暴利，但银行贷款的风险从一开始就额外加大了。通过评估，还可以部分避免开发商的恶意套现风险。因为即使开发商组织假的购房者办理了按揭手续，套取了银行现金，但个人住房贷款毕竟拥有了合法有效、足值的抵押担保品——住房抵押，在开发商仅能获抵押住房的公允市场价格的七成贷款的情况下（银行还可以根据按揭住房在建项目的形象进度，预留开发商对购房者的保证金，以保证在建项目的资金需求。），开发商终究会想方设法按月代替虚假的购房者归还贷款，否则银行一旦处分抵押住房，加上银行预留的保证金，应该可以使贷款风险降到最低，而开发商则得不偿失。

对期房价格的市场价格评估，还可以避免抵押住房的资本价值风险。通过对未来同类住宅类房地产市场走势的分析，对住房功能陈旧的判断，以及对城市空心化趋势的出现等诸多因素的分析、评估，可以评测出较为公允合理的住房理论价格，根据该理论价格计算的贷款成数发放个人住房贷款，无疑可以减小抵押住房未来的资本价值风险。当然，减小抵押住房的未来资本价值风险的前提，还是要有规范的房地产专业评估机构进行市场价格评估，而且对期房评估得出的理论价格应能基本反映类似房地产的未来市场趋势，做到公允、合理和可信。否则，如房地产市场价格的虚假和不真实，远远高于其理论价格（往往由房地产抵押人、贷款银行和评估机构三者共同推波助澜），就会和证券投资的过度繁荣一道，形成“虚拟经济”的极度兴旺，即“泡沫经济”，最后导致经济的全面崩溃。

2.建立个人信用评级制度。不但个人住房贷款业务离不开个人信用评级，其实只要是开展个人消费信贷，都离不开个人信用评级。人们常说“市场经济是法制经济”，其实也可以说“市场经济也是信用经济”。个人信用评级制度的建立，目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产，掌握借款人有没有个人负债，借款人以往有没有不良信用记录，从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。但是，目前对个人信用评级制度的建立缺乏权威部门的统筹，往往难以实际推行。比如，建设银行在1999年出台了个人住房贷款资信评定标准，工商银行也出台了《个人住房贷款借款人资信评估指导意见》，但都限于住房贷款借款人资信评估和各自银行系统，资信评级结论不能在其他商业银行通用，也不能用于其他个人消费信贷。并且如果开发商同意卖房给购房者，购房者又支付了首期购房款，资信评级势必流于形式；如果先办个人资信评级，达不到资信标准的个人不担不支付评估费，还可以换一家银行办理按揭。

因此，为了建立有效的个人信用评级制度，应抓好以下基础工作：

（1）建立独立、公正、权威的资信评级中介机构。该机构应由人民银行进行业务指导，能够调阅各商业银行的电脑网络资料，出具的资信评级结论在各商业银行通用，适用于一切个人消费信贷领域，并可进行实时跟踪，一但发现不良信用记录，随时调整其个人信用等级，对近三年信用良好的个人，可以按操作规程调高其个人资信等级。

（2）尽快建立个人存款实名制和个人财产申报制度。通过这两项制度的建立，可以掌握个人真实收入和财产，评价个人的还款能力。所幸的是，二年伊始，人民银行已宣布即将实行个人存款实名制，相信个人财产申报制也将很快出台。

（3）实行个人信用实码制和计算机联网查询系统。个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下。当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时，个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料，从而评定信用等级。

（4）建立个人银行帐户。将目前个人收支以现金为主，改为以个人银行帐户转帐收支为主，个人只有零星的现金收支。这样，银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产（通过转帐和税收确认），个人收入和到期偿付能力就可以全面掌握并进行评估。

3.健全法规，完善社会保障制度。个人住房贷款业务涉及一系列相关法律、法规，通过修订和完善房地产抵押法律制度、房地产转让和预售法律制度，通过制订物权法、个人破产法、社会保障法等法律，可以使个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上更加完备、简明，使抵押住房不存在权利瑕疵，保障抵押权人拥有能够顺利、合法地处分抵押住房的权利。

4.强化银行对个人住房贷款业务档案的管理工作。银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案，实现电脑和文件资料（原件）的双重管理，加强内部监督、内部牵制，以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理，对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收，并纳入“黑名单”，加强贷后管理工作力度。

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关键词：资产证券化；住房抵押贷款；信用风险；风险防范现代营销

一、浙江省住房抵押贷款现状

随着我国经济不断发展提高和房地产市场的持续利好，住房抵押贷款的规模也在逐年增长，并表现出个人住房贷款在贷款余额中所占比例变大且飞速增长的特征，这也体现出有越来越多的资金流入房地产市场。浙江省地处我国东南沿海地带，经济发展具有特色且较快，是我国国民经济的重要组成部分。2014年至2016年浙江省个人住房抵押贷款余额逐渐增加，截至2016年，浙江省个人住房贷款新增3632.2亿元，增速维持在25%左右，约占全国个人住房贷款余额的0.007%，这说明在浙江省内越来越多的人参与到住房抵押贷款中，全省一般贷款加权平均利率为5.9%，同比下降0.63个百分点贷款利率下滑更加促进贷款人数增加，刺激经济增长。2016年浙江省银行业不良贷款首次实现下降，年末不良贷款余额1776.9亿元，其余额比年初减少31.6亿元；不良贷款率比2015年下降0.2个百分点为2.2%，浙江省不良贷款率的下滑表明优质贷款的持续增加，贷款结构改善，减少浙江省住房抵押资产证券化信用风险的积累。

二、浙江省住房抵押贷款资产证券化信用风险分析

控制好资产证券化的流动性，最主要的是控制好住房抵押贷款资产池的现金流，如果住房抵押贷款出现流动性风险，中间参与方的佣金报酬和投资者的投资收益将不可避免必然受到影响。因而借款人的信用风险，成为住房抵押贷款资产证券化面临的非常重要的风险形式。提前偿付风险和违约风险，主要来源于基础资产的质量，是住房抵押贷款资产证券化主要存在两种信用风险。在建成资产证券化的抵押贷款资产池之后，就会出现借款人支付延迟，提前支付还款所导致的损失，由此借款人延期支付被称为违约风险和借款人提早支付被称为提前偿付风险。本文在此重点分析家庭可支收入、房屋价格、基准利率水平三个主要因素的变动，对违约风险和提前还款风险的影响。

1.家庭可支配收入

随着经济好转就业率就会升高，增加家庭可支配收入水平，家庭提前偿还贷款的能力提高，这时发生对抵押贷款提前偿付的概率增加。同时考虑到浙江省的贷款结构中主要是以成长空间大的家庭为主，他们更容易具备提早偿还贷款的能力。抵押贷款提前被偿还的发生概率，会随着贷款者家庭可支配收入正向变化增加，抵押贷款提前偿付风险会随着借贷款者个人可支配金钱数额降低变小。2012年至2016年浙江省城镇居民人均可用于支配的收入和农村居民人均可支配收入呈现增长趋势，城镇居民人均可支配收入明显高于农村居民人均可支配收入，总量大约是农村居民的可支配收入的两倍，增长幅度也高于其农村居民可支配收入。因此手中持有的金钱也逐步增加，家庭可以提早偿还贷款的能力逐渐地增强，又因为他们不喜欢背负债务也不习惯超前消费，这时候发生提前偿付抵押贷款的概率也会大大增加。贷款者的个人可支配的工资收入和提早偿付贷款风险的关系为相同方向的正向变动关系，家庭可支配收入与违约风险表现为反向变动关系。随着浙江省城镇居民人均可支配收入和农村居民人均可支配收入增长，提前偿还能力增强，提前偿付风险增加，抵押贷款违约风险随之降低。

2.房屋价格

从2013至2016年底，浙江省房地产价格不断攀升，其中杭州市房价为最高，宁波市其次，增长幅度为逐年增加，杭州市2016年房价相比2015年约增加了1倍，其余几个城市也有不同程度的增长，这在将基础资产的还未发生的潜存信用风险大大遮挡。如若出现宏观上经济情况出现变动，由此导致的信用风险将大大增加。在较短的时期内，由于住房需求不易有较大变动，因此浙江省房价格普遍上扬的趋势基本不发生太大变化。这种情况就会形成，那些贷款机构受到房价的上涨的影响就会下放借出贷款的标准，增加发放的贷款总量，贷款量增大就会更加促进导致房价的继续上涨，这样相互扶持继续上涨；然而贷款者的贷款违约风险也在房价的上爬中继续隐藏着。但是，如同经济有周期一样，住房市场呈现出周期性上升下降不断发展的市场，不能实现不断地上涨情况。银行住房抵押贷款的违约风险会因为经济中出现利息上升、税收上升等开始对于房价产生抑制，房价开始缓慢下降的场面而浮出水面。如果住房抵押贷款中信用产生的风险增大，则一定会引发以住房抵押贷款作为资金池的证券信用风险的增加，这说明浙江省房价一旦出现下降趋势，银行住房抵押贷款的违约风险将会增加，但提前偿还风险会变小。

3.基准利率水平

如果央行上调贷款的基准利率水平，这会直接影响到抵押贷款市场利率也上升，贷款人会因为支付贷款利息增多，面临融通资金的成本提高，将来偿还贷款的压力变大，为了避免面临变高的利息成本，贷款人可能会选择提早还款，提前还款风险增加；相反情况，在其他因素稳定的条件下，借款人的支出的利息随着借贷基准利率程度的调低和抵押贷款市场利率下降，也就会减少，减轻了借款人未来要偿还抵押贷款的心理压力，此时理智的借款人不可能会提早还款，提前还款风险大大降低。如果住房抵押贷款采取浮动利率形式，抵押贷款中提早偿还风险随市场基准利率增加也上升：抵押贷款提早支付风险，随着市场上基准的利率水平下滑也缓慢下降。以上分析表现出贷款市场基准利率与提提早偿还的风险的关系表现正相关关系。还需要关注其他信用风险。由房地产开发商导致的信用性风险，主要是由于开发商为了私利所建住房质量较差，或者各种原因导致的房地产开发商的住房不能按期交付，因此影响抵押贷款的偿还，导致贷款者出现违约现象或者还款意愿度降低。第三方中介机构主要指第三方中介机构，如信用评级、律师和会计师事务所等机构，由于信用评级机构等可能会出现的不尽职行为，向市场提供不及时、不公正的审核信息，对于存在风险的产品审核结果出现错误，这样来误导市场参与者，由此构成了第三方中介机构的信用风险。目前，浙江省经济形势发展良好，住房抵押贷款证券化信用风险还未大规模发生处于隐藏阶段。浙江省的住房抵押贷款在风险控制方面，采取了一些首付要求等的防范措施。但是，防范信用风险成为当务之急，主要是因为来自于基础资产的质量方面，房地产处于的市场环境以及利率政策等风险诱发因素。基础资产池借款人的还款意愿和偿还能力还是对信用风险变动的主要原因。从短期来看，目前利率的上升、房价的下跌并没有使浙江省住房抵押贷款证券化信用风险发生变化。从长远来看，其住房抵押贷款支持证券中产生的信用风险，会因为房屋价格的下跌而上升。由于在浙江省房地产市场存在严重的房价哄抬情况，再加上人们认为未来房价基本不会大幅下降，投资住房十分稳定，因此有效的需求并不能实现，房价进一步下降的可能将会大大增加。

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(一)企业设立注资中的公允价值运用

我国《公司法》规定,公司设立的非货币资金出资,均需通过有资质的评估公司进行评估,包括实物资产、无形资产、土地使用权等。在实务中,有四类评估机构可出具评估报告,一类是财政部门所属的资产评估公司,一类是建设部所属的房地产估价事务所,还有国土资源部门的土地估价事务所和物价部门所设的价格事务所。根据目前相关采用的评估价值定义,只有资产评估机构的评估结论表现为不同类型下的公允价值概念,其他机构评估的评估结论更接近某种市场下的价格。现实当中人们很少去考虑公允价值与价格的区别,会计准则上也没有明确的解释。

(二)企业对外投资中的公允价值运用

中小企业发展到一定程度,大多都涉及对外的股权投资,对外投资时可能以货币出资,也可能以实物资产、无形资产、土地使用权为出资形式,在这一业务环节中,同样会涉及到公允价值,即非货币出资也须依据《公司法》规定,对非货币资产进行评估,才可完成对被投资单位的工商变更注册等手续。企业可能选择不同的评估机构进行评估,同样也会出现上述的问题。

(三)账外资产入账的公允价值运用

账外资产,顾名思义属企业因各种管理不善原因导致账面没有反映出来。例如企业资产清查出现的盘盈设备材料等。但对民营企业而言,账外资产就不是一个简单的管理不善原因形成,可能与企业的资金体外循环或一些业务的不入账或其他原因有关。例如:企业在销售环节一些客户图便宜没有索要发票,企业可能将此收入不入账,直接购置设备,在购置业务时又图便宜,没索要发票。结果形成这台设备无法入账,成为账外资产。当然,也有一些合法的资金来源形成,企业利用自有资金或借入资金购置设备,对方因各种原因没有提供发票,致使该设备无法入账,形成账外资产。

对于账外资产如何入账问题?目前采用的方式,只有一种“合法”的途径,那就是以股东的身份将账外资产投资给公司,即进行注册资本的增加变更事宜。在这一业务过程中,目前涉及的单位有工商管理部门、会计师事务所、资产评估机构。企业对账外资产以股东作为资产所有者的身份进行评估申报,资产评估机构依据委托方(企业)提供的资产评估申报表,确认所有权关系后,即进行作价评估,出具评估报告形成评估结论,股东依据评估值的大小,形成增加注册资本的方案和决议,会计师事务所进行资本验证并出具验资报告,工商管理部门履行正常的变更程序。企业会计处理也相对简单,一方面借记资产账户,一方面贷记实收资本账户,以评估值入账。

二、启示

有几个问题值得我们深思:

第一,民营企业采用公允价值的计量一般都发生与公司注册资本相关的经济事项中,其会计计价仍属于历史成本计价模式或公允价值模式,相关的制度应对此有明确说明或规定,否则会形成公允价值的滥用。由于中小企业提供的会计信息仅满足于股东和工商、税务、信贷、财政等相关部门,不如上市公司对会计准则执行的严格,要受到信息公开的社会监督,有可能出现对公允价值计量的滥用。例如:笔者碰到一公司在银行有贷款,每年都存在贷款问题,银行每年要求提供审计报告和资产评估报告,由于该企业用地抵押,每年公司土地都做评估,每年土地都在增值。该公司每年都将土地的增值部分进行账务处理,使公司资产负债率逐年降低。实际上,该公司还有房产,也在增值,但没有做评估并确认其增值部分。显然,其提供的会计报表是值得商榷的。

第二,关于评估报告的评估结果与注册资本差异的会计处理。对于在这一业务过程中上述的三种处理,笔者倾向于将资产评估结果与注册资本(实收资本)的差异,作为资本公积处理,其理由为:(1)差异的出现源于资本验证业务过程中。评估是法定的环节,验资也是法定的程序,评估结论不可能完全与验资或协议的出资额完全一致,出现差异是正常的。(2)非货币资产(实物资产或无形资产)是作为一个独立完整且不可分割的资产注入企业的,在股东协议下实施交付企业发挥其整体资产作用。以评估的结论为依据记入资产价值符合公允价值记账的理论准则。(3)差异作为资本公积的处理比作为负债处理利于企业的发展,企业是有风险的,作为负债是要企业偿还的,等于变相将资产部分转让给企业,与实际情况不相符,并且形成企业财务上的压力。作为资本公积等于作为企业的权益,财务结构上使企业资产负债率降低,不会对企业造成财务上的压力。(4)当出现差异较大时,企业股东可以借助国有企业的办法,将资本公积划分为作为股东共享或独享处理,并可根据企业经营状况协议处理等。当然差异较小时一般作为股东共享处理。

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[关键词]房地产贷款金融风险财政风险

我国房地产开发企业因为自有资本有限，从而以土地为抵押向银行贷款；个人住房也大量采取向银行按揭贷款；再加上地方政府以土地作为抵押向银行贷款和为一些企业做担保，我国的房地产行业的高风险已紧紧地与银行、政府、广大的购房者牢牢绑在了一起，具有很大的风险性。一方面，贷款过分集中于房地产行业，不仅会降低对其他行业的支持，更会造成资金的盲目追捧，引起房地产虚假繁荣和生产过剩，加剧风险的聚集。另一方面，金融体系自身的不健全反过来使得房地产融资运作的抗风险能力很弱，很容易使房地产风险扩散化。以土地和房地产为载体的银行贷款主要有三种：房地产开发贷款、个人住房抵押贷款、土地储备（抵押）贷款。分析这三类贷款的风险性也就紧紧抓住了土地财政带来的财政金融风险的核心。

一、房地产开发贷款

房地产开发行业是资金密集型行业，具有建设周期长、风险大的特点，仅靠开发商自有资金是无法完成大规模的投资的，需要大量的融资。从国际上看，融资手段主要有股权融资、债券融资及银行贷款。我国目前有房地产开发企业三万多家，但整体素质不高，中小规模的企业占了大多数，市场结构松散，资源利用率低，企业资信条件不高，责任能力不足，房地产金融市场不发达，融资渠道单一，尤其缺少直接融资手段，上市公司只有70多家，另外目前对开发企业发行债券融资也有很多限制，因此房地产开发资金主要依赖银行贷款。过多的依赖银行贷款等于将房地产行业的风险绑在了银行一辆战车上，对于整个金融系统具有很大的风险性。也许从表-1中我们看到房地产开发企业资金来源于国内贷款的比例并不高，但后文我们将会发现事情并非如此。

表-11999-2005年房地产开发企业资金来源比重表（单位：%）

1999200020012002200320042005

国家预算资金0.210.120.180.120.090.070.06

国内贷款23.1823.0921.9922.7723.7818.4018.30

债权0.210.060.000.020.000.001.03

利用外资5.352.811.761.611.291.330.12

自筹28.0426.9118.3828.0928.5730.3333.63

其他43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.90

资料来源：《房价与泡沫经济》徐滇庆著机械工业出版社

注：其他项的主要是指购房者所付定金和预售款

首先让我们分析在我国整个房地产开发中都有哪些环节需要开发商动用自有资金。一般说来，开发商在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，但也有连拿地也是通过暗箱操作，尽力打着“公共利益”的幌子拖地方政府下水，以政府有形之手的协议出让方式获得土地。在一系列国家关于经营性土地必须实行招拍卖后，这种状况有所好转。在拿到土地后和国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证（简称“四证”），就可以以土地为抵押向银行申请贷款，从而获得工程建设资金和流动资金，在土建环节，将成本转嫁给建筑承包商带资垫付或者仅付少量建设资金，而一旦房屋结构封顶、取得预售许可证，开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和整个房款。从整个过程看房地产开发企业自有资金很少，大量仰仗银行贷款，房地产企业资产负债率一直处于高位。从下表可以看出，企业资产负债率一直在70%以上，根据2003－2004年度《中国房地产市场报告》提供的材料，香港前五大上市公司负债率基本在30％－40％。资产负债率是衡量企业偿债能力和抗风险能力的重要指标，一般限额为50%到60%。我国基础行业平均为50%左右，加工业平均65%。房地产开发业如此高的资产负债率显然风险很大。[1]

注：数据来源于国家统计年鉴

图-12000-2005年我国房地产开发企业资产负债率

2004年4月28日国务院发出通知，要求房地产开发企业（不含经济适用房项目）的自有资金比例必须从20％提高到35％以上。据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。[2]房地产开发资金过度依赖银行信贷资金，缺少相应的风险分散机制，增加了潜在信贷风险，根据相关资料，与我国形成了鲜明对比的是，美国70%以上的房地产开发建设资金是通过直接融资实现的，银行贷款只占10%-15%，风险承担者是分散的。[3]可见我国房地产行业过度依赖银行贷款的状况没有得到根本的改善。此行业需要大量的资本金投入，一味的限制银行的贷款比例终归不是长久之计，解决办法是要拓展其他融资渠道，促进房地产行业的快速发展。

我们再从中央银行的角度看一下目前房地产行业给金融系统带来的风险，据央行公布的2006第一季度货币政策执行报告称，3月末，房地产贷款余额达3.2万亿元，占全部人民币贷款余额的15.7%；其中房地产开发贷款余额为1.2万亿元，占房地产贷款余额的37.8%。我们知道房地产开发行业投资额巨大，投资期长，影响因素复杂，历来就是一个高风险的行业。目前这种高负债率，大规模经营的环境，又客观上加重了风险程度。一旦某一项目市场定位错误，或经营上出现某些严重失误，造成资金链断裂，就有可能遭至灭顶之灾。而开发公司对银行资金的依赖较大，一旦出现大范围的楼市滑坡，便很有可能引发金融风险。

中国人民银行的报告指出：房地产开发商贷款质量较差，农行和中行的不良贷款率分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率也维持在7%左右。一方面，开发商自有资金比例逐年下降，房地产贷款潜在风险增加。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84%、2002年为17.53%、2003年为16.94%。直到2004年4月28日国务院发出通知，要求房地产开发企业（不含经济适用房项目）的自有资金比例必须从20%提高到35%以上。另一方面，同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下，上海2001年为38.12%，2002年达到86.36%，2003年为74.24%，自有资金的利润率竟为同期社会平均利润率的10倍以上。这说明开发商在追逐暴利中，将银子装进口袋，把风险留给银行。

于是中国人民银行房地产金融分析小组在撰写的2004中国房地产金融报告中建议：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”但是央行的这一建议在全社会引起了强烈震动，与百姓和专家的普遍叫好相比，多数开发商表示现房销售将对开发商造成巨大的资金压力，希望不要在近期停止期房销售，尤其是房地产行业大佬任志强写下“万言书”，痛陈取消房屋预售制度的危害。建设部9天后表态，称国家近期不会取消商品房预售制度。

1994年出台的《城市房地产管理法》建立了商品房预售许可制度，自此预售已经成为房地产开发融资的重要手段。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。据有关专家介绍，根据测算，预售项目资金比现售项目资金的动态回收期约缩短10个月。虽然房地产开发企业的自有资金比例提高了，但是同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下，以上海为例，2001年为38．12％、2002年达到86．36％、2003年为74．24％，自有资金的利润率为同期社会平均利润率的10倍以上。[4]但如果取消了预售制度，在我国房地产开发企业整体素质不高的情况下，将会使大量的中小房地产开发企业陷入困顿，从而影响整个房地产市场的供给，给余下的开发商更多涨价的理由。世界上也许根本就没有十全十美的政策，任何一刀切的政策都有其利弊，我们只有本着两害相权取其轻的原则，做出判断。因此可以考虑再次增加房地产开发企业自有资金的比例，一方面可以淘汰规模小的房产开发企业，减少这些企业凭着很少资本金获得暴利，另一方面又能不至于影响整个房地产市场的供给，维护整个市场的稳定。

二、个人住房贷款

我国2005年的城镇化率是43%，在未来约三十年内将保持高速增长的态势，而且我国城镇化率每提高一个百分点，将有一千多万人从乡村移居城市。我国2005年城镇人均居住面积是26平方米，伴随着城镇居民对居住条件的要求也将越来越高，因此我国的房地产行业将是一个获得大发展的持久行业。住房在一个人的生活消费中是一项很大的支出，特别是对于年轻人来说，一般没有一次性支付整个房款的能力，采取向银行按揭贷款的方式偿付房款，以后再逐年逐月的偿还银行贷款，这就是个人住房消费信贷。1998年，中国人民银行下发了《关于开展个人消费贷款的指导意见》，消费信贷的发展从此步入快车道，当年房贷余额就达到426.16亿元。据统计，全国个人住房贷款余额由1998年的426.16亿元增长到2005年底的1.84万亿元，8年间个人住房贷款余额增长了近43倍，平均年增长率达到60.02%。个人住房贷款余额占金融机构全部贷款余额的比例由1998年0.49%上升到2005年的8.9%。[5]

据国际经验，个人房贷的不良贷款率很低。而据央行研究局课题组研究，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险，目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%.但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。同时，我国个人诚信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。近年来房价渐行渐高，还贷者面临很大压力，而且现代生活的高流动性和高风险性，下岗失业、疾病其他重大变故都可能使还贷者陷入困境。并且《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》于2004年10月26日由最高人民法院审判委员会第1330次会议通过,并已于2005年1月1日起实施。其第六条引起了银行界的普遍关注:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”这一司法解释的出台意味着一旦房屋抵押者无力偿还贷款且房产抵押者有充分证据证明该房是其惟一可居住房产,银行就不能因此变卖其所抵押的房屋,即在这种情形下,银行丧失了对房屋的处置权,既不能进行拍卖,也不能强行将住户赶走。这样,银行对抵押者房屋的抵押权即被悬空,其势必增加房贷业务的金融风险。另外一些开发商自有资本金不足，就动员亲朋好友、麾下员工骗取银行贷款补充资本金，更有一些不法之徒，利用国家法律和银行规定的漏洞，骗取银行贷款来从事其他高风险业务，如炒股或者炒房，由于信息不对称，也会给银行带来风险。

三、土地储备（抵押）贷款

土地储备贷款，又叫打捆贷款，由银行与地方政府合作，先以国有独资或控股的城市建设投资单位作为承贷主体，将一个城市或区域的若干基础设施建设项目组合起来作为一个整体项目，即“打捆项目”，向银行申请贷款。如果这类打捆方式用于房地产开发，所谓的一级土地运营商就扮演了承贷主体的角色。我们知道：地方财政中用于经济建设的资金非常有限，特别是对于中西部地区来说更是如此。于是渐渐的就导致了“银政合作”的产生，那就是“打捆贷款”。我国自推行政企分开以来，政府就不允许直接从事企业方面的工作。于是，地方为了搞建设就纷纷建立了各式各样的地方城市建设投资中心，被称为“窗口公司”，以这些公司为载体，以土地和以财政出具的还款承诺作为偿债保证，将一城市或区域的若干基础设施建设项目组合起来作为一个整体项目向银行贷款的一种融资。对于地方政府而言，“打捆贷款”的诱人之处在于金额巨大，对于当地的基础设施建设能发挥重要作用。而对于银行来说，因为有政府信誉担保和大量的土地做抵押，往往把这类贷款看作优质贷款。但是由于借款人为财政所属或控股的企事业法人单位，没有稳定的经营收入来源，因此还款来源得不到保障。虽然财政做出还款承诺，但这种承诺在法律上属一种无效的担保形式，而且《担保法》第八条明确规定：“国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外”。2005年1月26号财政部已出台过一项《财政部关于规范地方财政担保行为的通知》(财金[2005]7号文件)，要求地方财政应严格遵守有关法律规定，禁止违规担保。因此一旦财政资金发生问题，贷款将无法按期偿还。另外，打捆贷款中往往存在政府意志较强、银行贷款被动运作的隐患，使银行信贷资金形成较大的潜在风险。对于地方政府来说，还本付息压力可以不在本届政府任期内承担，一届政府任期5年，而城建打捆融资贷款期限一般在10年以上，在没有法定的政府负债额度约束的情况下，这种偿还责任对地方政府来说是标准的“软约束”，它不但导致地方政府债务风险的无限膨胀，也会给下任政府带来更大的财政压力，这种寅吃卯粮的融资方式是注定不能持久的。

实际上央行早就注意到了这类贷款的风险性，早在2003年6月13日，中国人民银行了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》就规定对要控制土地储备贷款的发放，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。2006年5月，国家发改委、财政部、建设部、中国人民银行和银监会五部委联合发文，紧急规范各类“打捆贷款”，信贷闸门再次收紧。在这份名为《关于加强宏观调控，整顿和规范各类打捆贷款的通知》中，五部委明确规定，金融机构要立即停止一切对政府的打捆贷款和授信活动，并且严肃要求，地方政府不得为贷款提供任何形式的担保或者是变相担保，自此土地储备贷款的闸门完全关上。但以前的土地抵押贷款已经有一个很大的存量，据报道，2006年4月份,交通银行新增800亿元授信,支持湖北省“在中部崛起中发挥更大作用”,另外农发行给了300亿元,国开行给了500亿元,工行给了1000亿元,建行给了700亿元,中行给了1000亿元等等，同月,中国建设银行和广东省人民政府签署银政合作协议金额高达1800亿元,刷新了此前所有的纪录,其中1300亿元将投向广东省电力、交通、城建、石化、装备制造业等项目(有关资料表明,仅仅是建设银行一家在2006年上半年与各地政府签署的贷款授信总额就超过了一万亿元)，这些贷款的风险有多大？现在看来还没现出大的差池，但其后续效应将有待观察。

注释：

[1]上海名骏房地产咨询有限公司山西分公司．《2003年广东房地产市场分析报告》

[2]中国人民银行．《2004中国房地产金融报告》

[3]曹旭特．《行业高速增长引发宏观调控-房地产行业研究报告》

[4]马国川．烂尾楼里藏着金融风险[N]．中华工商时报2006-11-01

[5]房产机构看楼市．个人住房贷款进入风险释放期[N]．中国经营报2006-8-7

[参考文献]：

[1]陈灿煌．房地产金融风险的成因及防范[J].经济论坛，2006,(03)

[2]张宏雷,徐琮,张银锁．浅谈房地产金融风险[J].当代经理人(下旬刊),2006,(03).

[3]黄小虎．中国土地管理研究[M].北京：当代中国出版社，2006

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一、坚持把服务业放在经济发展的优先战略地位

（一）加入世贸组织以后，我国进入了经济结构战略性调整的重要时期。加快发展服务业，是国民经济持续快速健康发展的重要保障，是提高区域经济竞争力和整体素质的重要抓手，也是缓解就业压力的重要途径。加快服务业发展对于顺利实现我区国民经济和社会发展“十五”计划目标、落实区委区政府“服务立区”发展战略、建设现代化新中心城区具有重要战略意义。

（二）指导思想：适应产业结构战略性调整和*城市化进程的宏观要求，坚持把服务业放在经济发展的优先战略地位，以接轨大上海、融入长三角为核心，加大政府宏观指导和政策扶持力度，以市场化为导向，以科技为支撑，以规模集聚为手段，加快建设布局合理、重点突出、技术先进、管理规范的现代服务业体系，进而确立服务业在产业经济中的主导地位，带动*整个国民经济实现跨越式发展。

（三）发展目标：第三产业增加值增长率保持年均在15%以上，力争20*年第三产业增加值占全区GDP的60%以上。社会消费品零售总额年均递增20%以上，20*年突破60亿元。

二、统筹规划，突出重点，加快服务业行业发展

（四）稳步发展传统商贸业。合理控制商业网点总量，引导商业空间布局与城市发展形态同步发展。积极整合现有商业资源，盘活资产存量，提高行业整体水平和竞争力。培育特色化百货商场，合理增设大型综合超市，积极发展连锁便利店，加快扩展专业专卖店，形成功能健全、业态丰富、布局合理、竞争有序的城区商业网点新体系。

（五）引导专业市场转型提升。围绕专业市场“业态多元化、商品优质化、营销现代化、商流物流分离化”的发展趋势，建立起市场主办者与经营户利益互动的管理机制，抓好市场体系建设和经营创新。着重发展具有较强集聚辐射潜力的重点专业市场，兼并重组竞争力不强的专业市场，积极培育符合消费热点需求的新兴专业市场。着力进行市场信息化系统开发和应用，积极建设数字化市场，逐步实现商品信息和价格信息同步上网。

（六）巩固餐饮业优势地位。形成中高档酒店、各式快餐、风味小吃和便民早点全面发展的经营格局，培育“全”、“专”、“绿”的特色餐饮。引入现代营销理念，开展网络化经营、连锁化发展，鼓励开展外卖、定制私人宴席上门等特色服务。以宁波菜特色优势为依托，大力发展餐饮特色连锁。着力培育和引进一批各具地方特色、菜系种类齐全的餐饮企业，进一步塑造*餐饮的整体品牌。

（七）完善社区商业服务功能。按照“功能齐全、布局合理、业态先进、管理规范、特色鲜明、便民利民”的建设标准，大力引进有实力、有特色、有经验的连锁企业参与社区商业建设。不断优化业态设置和网点布局，鼓励开设社区购物中心、超市、便利店、专业店、餐饮店、文化娱乐等经营网点。支持社区服务设施建设，完善社区商圈的综合服务功能。

（八）加快培育会展经济。以市国际会展中心为依托，各种展会为载体，构筑会展服务功能区块，做好餐饮、住宿、布展、广告、商贸等相关配套设施建设。加强会展业招商力度，吸引有实力的会展企业及相关服务企业落户*。借助会展主题活动，配套推出相应商贸、文化等活动，切实调动各方面的参与热情。积极将振兴会展业与旅游业发展有机结合起来，通过会展业带动商务旅游。

（九）建设旅游业集散基地。整合区内旅游资源，塑造人文品牌，将*建设为到宁波各旅游景点的网络中心。鼓励民间资本参与旅游产业建设，重视旅游商品的生产和销售，开发特色旅游商品，加快建设*旅游集散基地。做好“以节促旅”，结合重大节庆活动，大力开展旅游促销，并挖掘文化内涵，带动旅游文化产业发展。

（十）促进金融保险业快速发展。借助市行政中心东移，集聚我市的金融保险及与其相配套的资信评估、证券交易等机构，使*成为宁波主要的资本要素市场。争取各类商业银行、保险公司、金融担保机构来*区设立分支机构，吸引国外有实力的银行、保险公司来*区设立分支机构和办事处，扩大利用外资领域，努力形成以国有商业银行为主体、各种金融机构并存、专业保险公司门类齐全的地方金融保险体系。

（十一）加快物流业发展步伐。以市场需求为导向，以最大限度地降低全社会物流成本和提高物流效率为目的，依托物资、生产资料市场群，加强与国内外大型物流企业合作，提高物流业的技术含量，鼓励专业物流企业、连锁企业建设物流配送中心及其配送分中心，提高流通效率。

（十二）大力发展房地产业。以居民住宅为重点，建立健全房地产市场体系，完善一级市场，规范二级市场，注重基础服务设施、文化设施与房地产开发的配套建设。引导商务楼宇开发，盘活存量商务楼，高标准新建一批符合现代商务办公需求的商务楼。大力发展住宅经营、物业管理、装修服务、环境艺术等住宅服务业，形成体现现代房地产业和住宅服务业的发展体系。

（十三）规范发展中介服务业。充分发挥中介服务机构在市场运行中的服务、公证和监督功能，积极引进培育知识密集型中介机构，大力发展会计、法律、咨询、房产、等中介服务业。引导中介服务企业开展企业化经营、规范化管理、社会化服务，加速培养、引进各种中介管理人才，构筑我区服务业智力高地。

（十四）积极发展文化传媒业。围绕“体现市场需求，凸显文化功能，提升区域形象”的发展思路，扶持培育一批文化支柱产业和骨干企业或团体，着力提高市民的文化生活质量。

三、切实加大扶持力度，增强服务企业核心竞争力

（十五）实施服务业项目贴息支持。对税务登记在*区并已有纳税实绩的服务业企业，当年总投资在200万元以上的项目实行贴息扶持。符合条件的企业向区贸易局提出申请，由区贸易局核定报经区政府批准后实施。

（十六）鼓励外商投资服务业。吸引国外企业入驻*，鼓励通过特许连锁形式，实现品牌输入。鼓励国外资金、技术投资我区，对于科研、教育、会展、中介服务、开发性的旅游设施等项目，给予一定的优惠奖励。

（十七）大力发展非公有制服务企业。放宽市场准入条件，扩大投资经营领域，鼓励各种经济成分采取多种形式兴办服务企业。推动科技创新，鼓励非公有制企业发展知识密集型服务业，帮助其引进人才和实施成果转化。支持非公有制企业推进股份制改造，建立现代企业制度，增强市场竞争力。

（十八）大力扶持重点企业。对于确定的重点企业和重点项目，实行一企一策，在允许范围内给予政策优惠，在要素资源配置上适度优先。对区属上年度纳税超过100万元的大型餐饮、星级宾馆等重点行业企业，销售额在3000万元以上的房地产开发企业，年销售额在2000万元以上的建筑安装企业，内资注册资金20万以上、外资在2万美元以上的会展公司，获得国家、省市资质认证的中介机构，给予一定的财政扶持。

（十九）积极为楼宇经济发展提供优良环境。充分利用*商务楼不断兴建的基础设施优势，大力引进培育一批品牌化经营的物业管理公司，为商业商务品牌企业的入驻成长形成支撑。对建筑面积超过5000平方米、入驻服务业企业达到一定比例的商务楼，给予物业管理公司财政补贴。

（二十）坚持实施品牌战略和“走出去”战略。引导企业把质量、管理、服务、企业文化等诸多因素纳入企业整体品牌战略中，鼓励引进知名品牌和提升现有品牌相结合，积极总结、大力宣传、扶持和保护*特色品牌。支持企业开拓区外市场，引导总部在*的企业通过直接投资、品牌输出、企业购并等形式向外扩展，鼓励企业在区外开设专卖店、门市店等分支连锁机构，对于在行业领域居领先地位或具备重大开拓意义的项目，经审批可列入“410”工程项目重点给予扶持。

（二十一）大力提高服务业信息化水平。在全面建设“数字*”的框架下，构筑服务业基础信息平台。积极开展网上采购、网络服务等一系列电子商务活动，建立起基于互联网的以客户为中心的交易管理模式，充分运用现代信息技术，推动服务企业办公自动化和信息网络化，以数字化手段促进信息资源价值的深度挖掘和增值。稳步推进电子化结算方式，配合银行金卡工程建设，积极将POS系统等交易终端引入市场。

（二十二）加快业态创新步伐。鼓励企业细分目标市场，引导服装、家电、日用百货等传统业态向药品、汽车、建材、房产等新型领域扩展，发展大型超市、配送中心、专营店等商贸新型业态。引进和发展总经销、总，探索大宗商品批发交易的质押、竞价交易方式。鼓励服务企业采取直营连锁、自由连锁、特许加盟等多种形式实现连锁化发展，形成连锁经营在我区服务业组织形式中的主体地位。

（二十三）完善金融服务体系。按照市场化原则，构筑*服务业投资担保体制，鼓励组建以会员制形式为主的担保机构和引进完全民营的赢利性担保公司。简化担保、抵押手续，便利服务企业融资，对企业以不动产抵押申请贷款的，可不经过中介机构评估手续，而由相关的房地产管理部门出具权属及估值证明。

四、加快建立和完善服务业发展保障机制

（二十四）加强对服务业发展工作的领导。成立由区府主要领导任组长、分管领导任副组长，各有关职能部门参与的区服务业发展领导小组，制定行业政策、指导意见和发展计划，解决重大发展问题。各街道要因地制宜成立相应服务业管理组织，制定和完善辖区的服务业发展规划，促进服务业在区域内合理布局和可持续发展。

（二十五）加大服务业市场监管执法力度。区贸易、工商、税务、城管、规划、国土、卫生、环保等部门要协调配合，切实履行职责，齐抓共管，建立长效机制，共同解决监管执法工作中的难点热点问题，维护市场运行秩序。

（二十六）发挥行业协会作用。组建区服务业联合会和各类服务行业协会，发挥行业协会的服务、自律、协调、监督和维护企业合法权益作用，规范资质管理，协助政府职能部门加强行业管理，组织企业对外开展交流和合作，加强行业从业人员素质队伍建设，引导企业健康发展。

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关键词：信托;养老;创新;金融

一、引言

2013年，中国迎来第一个老年人口增长高峰，60岁以上老龄人口达到202亿人，老龄化水平超过148%。今后20年，我国老年人口将年均增长1000万。2053年，老年人口数量将达到峰值487亿人，占总人口的348%;届时，每3人当中就会有1个60岁以上的老人。据不完全统计，2013年中国老年人的消费需求是4万亿元左右，预计2030将增加至13万亿元，中国养老市场蕴含着巨大的商机。

与此同时，截止2014年1季度末，全国68家信托公司管理的信托资产规模再创高峰，达到1173万亿元;不过，增速明显放缓，冲规模的势头有所遏制。信托的挑战至少来自四个方面，一是大资管时代来临，金融机构竞争加剧，信托的牌照优势在弱化;二是利率市场化渐行渐近，信托的募资能力在下降;三是随着经济增长减速、房地产风险累积，信托项目风险也在加大;四是银监会年内99号文，监管日趋严格。各种迹象充分表明信托业转型发展到了关键时期，如逆水行舟，不进则退。在这样的情形之下，信托参与养老市场，既是创新业务，拓展新的盈利增长点;又是转型需要，开拓蓝海市场。

具体而言，信托参与养老市场，可以从以下路径入手：

二、养老金信托

所谓养老金信托，是养老保险费作为信托资产，交给金融信托机构管理和经营，在职工退休后，能获得相应收益的一种信托形式。由英国IFSL研究报告的数据走势显示，2010年全球养老基金资产规模达到311万亿美元;其中，美国拥有1889万亿美元养老基金，占全球的63%。在全球养老基金中，60%以上是独立的信托资产，保险合同资产约为12%。而在我国，保险合同资产占据绝大多数，达到90%以上，养老基金资产配置明显失衡。

信托参与养老金市场，可以实现“双赢”目的。一方面，对于信托公司而言，参与养老金市场不仅获得长期低成本资金的渠道，而且能更好地发挥自己跨市场投资的优势，确保养老基金的效益。另一方面，对于投资者而言，养老基金作为信托财产具有独立性，一旦交付信托，即不受信托公司和委托人财务状况恶化甚至破产的影响，从而确保养老基金的安全性。另外，投资者也能更好地享有信托理财的高收益与低风险。据悉，我国个人账户养老金由财政专户和地方银行管理，能获得收益的只有非常低的地方银行利息以及财政记账利息，以致养老金不断地缩水。

2013年4月，人社部、银监会、证监会、保监会等部委联合下发《关于扩大企业年金基金投资范围的通知》及《关于企业年金养老金产品有关问题的通知》。自此，企业年金增加了包括商业银行理财产品、信托产品、基础设施债权投资计划、特定资产管理计划、股指期货等投资品种，为企业年金基金的投资范围以及创新型“后端集合模式”养老金产品开闸。该举措既是国内养老金行业的重大创新突破，也为信托公司参与超过4800亿元的企业年金市场破除了政策障碍。

三、信托型养老产业基金

目前，金融机构中主要是保险公司在大举进入养老产业。例如，泰康人寿打造的“泰康之家”，合众人寿在武汉建设的“合众健康谷”，中国人寿规划构建的养老社区“一南一北”格局等等。保险公司一方面将保险产品与养老服务相结合;另一方面，保险资金的低成本、长期性也与养老产业的盈利特点相吻合。

纯粹的PE投资者参与养老产业投资仍属少数案例，更多的机构处于筹备或观望状态。2010年12月，美国挚信资本（Trust Bridge Partners）宣布，对亲和源股份有限公司注资1亿元，这是国际PE机构首次投资中国的养老机构。同年6月，天津首家养老产业基金管理公司――天津鸿福股权投资基金管理有限公司正式挂牌，将发起、运作养老产业投资基金。

对于PE机构而言，养老产业具有吸引力，但其投资价值仍待考察。首先，老年人消费水平仍相对较低，尽管具有数万亿消费市场潜力，但短期内能够取得商业化成功的投资项目较少;其次，相比于养老产业，投资周期最长约十年的PE基金，相对而言追求的仍是短期回报，投资周期并不契合;再次，长期以来政府部门对养老产业的定位是公益性，导致养老产业“非产业化”，难以出现商业成功的企业。此外，这一行业对政策的过度依赖，也使得作为财务投资者的PE机构难以评估其投资风险。

信托公司可以借鉴PE投资机构，通过设立产业基金的方式参与养老产业。但是，最大的困惑还是来自信托公司能否找到类似保险资金的低成本、长期资金。

四、养老物业证券化（REITs）

目前，国内养老社区建设主要是三种模式：销售、自持、销售+自持。销售模式的优点在于快速回笼资金、实现滚动开发，缺点在于必须取得土地使用权、无法享受优惠政策以及后期持续经营的稳定收益。自持模式的优点是可以通过配套用地、行政划拨等手段运用以降低土地成本、通过后期运营获得稳定收益，缺点是要求有充裕的现金、资金量占用大、回笼慢。销售+自持模式的优点在于可以取得上述两种模式的优点、在土地方面采用灵活策略，缺点是要求机构拥有一定的资金实力、开发经验以及养老机构运营能力。

其实，房地产信托投资基金（REITs）可以成为养老社区建设融资的重要手段。所谓REITs，就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。REITs作为国际资本市场商业地产资产证券化的主流模式，是商业地产融资与退出的主流工具和平台，是上市和发行债券之外利用资本市场直接融资的重要形式。

养老物业证券化可以看做是REITs的一种类型。通过养老物业证券化（REITs）的方式，机构一方面可以快速回笼资金，另一方面也能保持住户的纯粹性，有利于更好地提供社区养老服务。对于投资者而言，则可以在收获每年的租金收益之外，享有物业的增值收益。

REITs在美国、澳大利亚、新加坡等地很普遍。美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。在美国，REITs也是养老社区建设重要的投资商。据统计，美国2013年前十大养老社区拥有者中，有五家是REITs公司。

2009年初，中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架，但是一直未能正式启动。国内REITs市场之所以迟迟未能发展，主要还是由于在税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面的规则不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相关法律。当然，发展REITs市场，实际上是在为开发商增加新的融资渠道，有违国家房地产宏观调控初衷，这也是REITs受限的原因之一。

今年5月21日，中信证券股份有限公司“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌转让，成为我国首个交易所场内REITs。该REITs发售规模521亿元，基础资产是北京、深圳两地中信证券大厦房地产产权的两家全资子公司的全部股权，被认为是我国第一单准确意义上的股权类REITs产品。

可以预见，养老地产、保障房基于政策支持有望成为推动“中式REITs”发展的着力点。对于养老物业证券化（REITs），信托公司可以提前布局，积极参与其中，逐步由私募形式发展为公募形式。

五、信托型“以房养老”

近日，保监会公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，确定自7月1日起，在北京、上海、广州和武汉率先开展险资以房养老的试点。其实早在2007年，北京、上海等地就已率先开启以政府为主导的“以房养老”试点。2013年，中国政府网也《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，鼓励开展老年人住房反向抵押试点。

“以房养老”模式又被称为“倒按揭”，在美国、加拿大、新加坡、日本等国都已经推行多年。例如，在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在15至30万加元之间，只要老人不搬家、不卖房，房产不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。美国倒按揭贷款的放款对象也是62岁以上的老年人，据统计，2009年美国65岁以上拥有房产的家庭使用倒按揭的比例为14%左右，整体上看还是处于较低水平。

从前期试点情况来看，国内以房养老开展并不理想，其中的一个重要障碍在于“以房养老”与中国人传统观念相悖。在中国人传统的观念里，房屋是最重要的一项财产，承担着安居和传承的重要任务，老人大都希望自己百年之后能将住房留给子女。

信托公司介入以房养老可以立足信托自身特点，从以下几个方面破题。一是设计形式灵活的房屋财产信托。老人将房产信托给信托公司，信托公司每月给老人一定养老金。房主可与信托公司作出形式灵活的约定：既可以约定由房主全部领取该房产评估出的金额;也可约定如果孩子孝顺，在房主去世后，该房产的剩余价值由其子女来继承。

二是针对有多套房的家庭。近日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心调查数据显示，中国城镇家庭多套房拥有率已达到210%，城镇地区住房空置率为224%。信托公司可以专门针对这部分客户设关产品，盘活家庭存量资产，实现以房养老。

三是有换房养老需求的老年人。很多老年人原有住所都在城镇中心，随着城市扩容速度加快，市区虽然有较好的就医、生活条件，但是环境较差，噪声、尘土污染大，其实并不适合养老。因此，好多老人希望能搬到环境优雅的城乡结合部，或者针对老年人开发的老年住区。信托公司也可以针对此类有换房养老需求的老人设计专门产品。

六、养老消费信托

所谓养老消费信托，就是指信托公司与养老服务机构联手，投资者在购买信托产品之后，不是单纯地获得现金收益，而是获得养老服务权益，或者获得部分现金收益外加养老服

务权益。信托公司在长期经营中，积累了一大批优质的高端

客户，好多客户自身就有养老服务的需求，因此，信托公司尝试开发养老消费信托产品，既是服务高端客户、增加客户粘性，又可以找到新的赢利点。

信托公司可以从两类客户入手开展养老消费信托，一类是健康活跃老人。这类老人年龄在60-75岁之间，信托公司可以联合开发商、养老运营机构、旅游公司等，为他们提供社区养老、分时度假等服务。另一类客户是80岁以上老人，这部分老人已经出现失能失智、或者半失能症状，日常生活必需得到他人护理。美国的统计数据显示，美国老人住进完全需要护理的养老机构的平均年龄为82岁，平均入住时间为3年。针对这类客户，信托公司可以联合养老运营机构，通过设计养老产业基金等形式共同来开发其中的高端市场。

信托公司开发养老消费信托时，应该注意把控几个原则：一是突出信托的金融功能定位。养老社区建设涉及三个主要角色：投资商、开发商和运营商，信托公司更多担任的是作为投资商的金融角色。二是注意发挥信托的资源整合优势。信托公司参与养老产业，应该牵头整合开发商、运营商、客户等各类资源，在其中居于主导位置。三是养老消费信托产品应该具备投资性、流动性、服务性三个特征。产品带给客户除了投资收益与服务权益之外，还应该具备一定的流动性，可继承、可转让。四是养老产品可以涵盖投资、养老、度假以及保险等功能，以满足客户多方面的需求。五是小盘试水，逐步介入。养老市场有着广阔的市场远景，但是受到既有观念、服务商能力、政策配套等诸多因素限制，发展现状并不令人满意。信托公司一方面应该积极布局参与，另一方面也应该保持适度谨慎，防止投入与产出的不成比例。

参考文献：

[1] 陈阳，信托公司发展养老金业务的几个问题，银行家[J]2012（9）

[2] 罗梅芳，信托抢占养老市场，投资有道[J]2012（5）

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关键词：城市功能；区域性整体开发；城市综合体；长三角地区

中图分类号：F29 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）25-0143-02

一、中国城市建设的投融资

2009年长三角地区固定资产投资总量占GDP比重达48%以上，在日本、英国和意大利等发达国家的城市化进程快速发展期，固定资产投资总量占GDP中的比重也都高于65%。到2020年，长三角地区规划建成11条轨道交通，总里程将达到6 849公里，平均路网密度达到3.07公里/百平方公里，主要城市的城际铁路密度将达到东京、巴黎的水平。根据国际经验，在路网密度达到5公里/百平方公里以上的地区，城市功能综合体将出现，可以想象长三角地区存在较大的需求缺口。

在区域化城市建设中，城市功能综和体的设计、相关各方的合约评估难度大、建设投资期长、充满不确定风险。同时，由于其特殊的公共服务属性，资本的准入问题使得投资城市建设的资本市场较之一般的资本市场更为复杂。投资泡沫或投资不足是中国城市建设开发过程中经常交替出现的现象，资本投入不均衡已经成为长期制约中国城市建设发展的“瓶颈”。

1.建设项目融资渠道狭窄。建设项目融资渠道单一是目前中国城市建设各领域普遍存在的问题，银行信贷与财政拨款是城市建设的主要资金来源。当市场不景气时，政府会加强对公共设施的财政投入来吸引私人资本加入，而当经济状况趋于好转时，通过融资创新，社会资本很可能出资参与公共设施建设，并从加强城市功能综合体带来的整体价值中获得利益。相对而言，利用政府信用担保的项目融资模式已不再适用，银行信贷融资、企业债券、股票上市融资、及信托融资等融资渠道需要在创新的城市建设商业运营模式下发挥积极作用。

2.建设项目的投资风险评估难。在现行的投资运营模式下，政府与开发商在公共建设部分与商业建设部分中的角色界定不清，开发交易协议内容不够细化，很容易受到市场波动的影响，公共与私有投资的风险都将较大。而商业银行等金融机构，从自身市场化运营的角度出发，必然要求将贷款风险控制在一定程度之下，这就需要建设项目的业主有稳定持续运营的能力，才有可能偿付贷款，其中提供一定的资产作为抵押是政府或社会资本获取稀缺的银行贷款的基本要求，然而，政府大规模举债并不利于城市建设项目的风险控制。

在项目公司的治理结构有待完善的情况下，政府、开发商、贷款提供方、施工方的投融资成本、风险分担与投资利益不能被清楚地体现出来，项目的风险评估存在困难。虽然普遍来看收益率很高，可是具体到某一特定企业或者项目，高投入并不一定意味着高产出，存在着相当程度的不确定性，市场风险相当大。而且由于城市建设项目各相关方的角色定位缺乏权威的标准和方法，政府与企业的合作方式不够紧密，难以得到贷款银行的认同，除土地抵押外，政府和企业的其他资产中可以拿出来作为贷款抵押的屈指可数。

3.上市道路尚在摸索。在资本市场上进行直接融资是建设项目低成本融资的捷径。随着万科、万达、中粮、中国建筑纷纷走向A股市场，一些大型国有企业在政策引导下纷纷改制重组，积极筹备上市。可是目前城市建设项目直接上市融资存在一定难度，一方面，承担包括基础设施在内的建设项目的项目公司多由施工建筑企业成立，这些项目公司的经营思路存在一定的滞后性，项目公司运作也不甚规范，对于上市以后是否就意味着控制力的削弱，管理层也还存在不同认识，形成了观念上的障碍。另一方面，项目公司是一类相对特殊的公司，相应也有特殊的监管政策，而通过资本市场进行融资将受到比较严格的管制，贸然推进项目公司上市融资，企业在付出高昂代价的同时未必能得到满意的结果。

4.政府投入存在缺口。以城市综合体为核心载体的区域性整体开发模式在长三角城市建设发展中刚刚起步，政府的引导和培育具有决定性作用。虽然近年来中国中央及各级政府已经加大了对基础设施产业的投入力度，可是距离上海两个中心建设、长三角国际都市圈建设的环境要求还相差甚远，即使一些地区的政府在基础设施产业上的投入一再提高，可对于提升城市功能、集约化建设发展的方向来说，显得有些步调不一、重复浪费。此外，目前政府对基础设施产业的投入主要采用专项资金直接注入的形式进行，这类基金规模不大，且使用方向有一定限制，受到各地区政府的直接控制，并不能调动各投资方的积极性。

支持长三角地区功能升级，增加长三角地区的路网建设、环境整治及潜在升级为城市综合体的建设资金投入是未来的国策。

5.机构投资者进入渠道狭窄。2009年修订的《保险法》提出保险资金允许投资不动产和未上市企业股权，实施细则也即将出台，长三角地区的城市建设项目将期盼的目光投向他们。其实，长期投资者的投资压力不小，在追求适度投资收益的同时又要满足资产负债匹配与抗通胀的要求。而要实现这一投资目标需要具备两个前提：第一个前提是投资标的具备稳定的未来收益，如收费类基础设施项目、产业园区公建项目等等；另一个前提则是经济溢出效应，轨道交通旁边的城市组合体项目必然形成优于单个项目的经济溢出效应，从而有效放大股权资本的杠杆作用，为长期投资者获得理想的回报。

人民币股权基金已经成为国内股权基金的下一步发展方向，但由于国内掌握大量投资资金的机构投资者受到种种投资约束，使得国内股权基金的发展受到了极大的阻碍。

二、国外城市建设投资情况简介

1.投资主体的多元性。澳大利亚的区域化开发建设的成功经验之一在于通过发展股权基金实现了投资主体的多元性，通过私募设立基金，可以是更多的资本参与投资城建项目，而且运营一定年限后可以上市转为公募，这激起各种类型投资者的极大兴趣。目前澳大利亚投资基金总量已经超过10400亿澳元（大约1 733亿美元），近十五年来的年度复合增长率超过11％，其中上市基金总量达到2 000亿澳元。

2.融资方式的多样性。英国对企业投资基础设施项目实行“政府配比利润”，即如果建筑企业投资基础设施、公建类项目，政府将给予企业一定比例的返税及利润补贴，为这项投资的质量和顺利建成打上“双保险”。而且政府则对企业投资规模大的基础设施项目给予更多利润回馈。实践证明，这一政策明显地推动了英国的城市化建设事业。

3.投资具有良好的法治环境。日本城市化建设快速发展的一个根本原因在于：法律法规健全，通过金融法律法规对社会资本、股权投资的投资做出了明细规定，通过国土综合开发法，将城市的综合发展（长期）规划与都市圈发展相统一，使得城市建设投资在法治的环境下有序地发展。

三、中国城市建设的近期发展趋势

1.城市建设投融资运行模式不断优化，与资本市场开始全面接轨。2010年将因长三角城市建设与资本市场的全面接轨而在中国城市化发展史上记下醒目的一笔。早在2007年末出台的《产业投资基金指导意见》，就已在总结试点经验的基础上，提出运用市场机制，以资本为纽带，深化投融资体制改革，促进产业升级和经济结构调整的目标。2008年12月，国务院办公厅关于《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》中进一步明确提出“加强对社会资金的鼓励和引导，拓宽民间投资领域，吸引更多社会资金参与政府鼓励项目”，依靠资本市场来确保城市建设健康发展已成为各界的共识。与此同时，中国长三角地区建设的升级及变化趋势（多点并重、多层次经济圈、制造业基地等），也拓展了原有的城市建设投融资模式，为城市建设发展基金的设立和运行准备好了条件。

2009年11月，国家开发银行与西安市人民政府共同成立西安开元城市发展基金，重点支持当地规划的城市建设和区域发展重点项目。这是全国首个城市发展基金，是对城市发展融资新模式的积极探索，受到了各界高度关注。基金规模为首期30亿元人民币，投资范围主要为以曲江新区扩区为主的城市基础设施建设和土地开发等与城市发展相关的项目。

2010年2月，南昌市政府与国家开发银行下属的国开金融公司签订了《南昌开元城市发展基金合作投资框架协议书》，标志着中国首个低碳与城市发展基金落户南昌。基金的设立，将重点加大对南昌市产业培育和民生改善的投资，着力推动南昌市重点区域基础设施、公共服务设施和生态环境建设；将整合社会资源，逐步协调区域关系并促进各种类型区域的经济社会全面发展，实现区域经济发展格局和空间结构的优化升级。

随着股权交易市场的逐步畅通，不仅为已具备相当规模的城市综合体开发提供了新的融资渠道，同时也为参与城市建设项目投资的投资者通过股权转让提供了新的退出渠道，从而为低收益、长周期的城建项目获得更多的股权投资创造良好的条件，带动长三角地区的房地产与建筑业整体走向良性循环。

2.城市建设项目的融合稳步推进，新内容新模式不断涌现。近年来，尽管房地产类项目建设飞速发展，但长三角城市功能升级始终指向“城市综合体”的方向。虽然城市建设中的房地产项目和基础设施类项目由于投资收益差距大的原因，长时间来未能使资本市场与城建项目整体运营顺利融合，但城市运营商模式在建筑企业的运行，已成为中国房地产企业发展的大趋势。

BT、BOT、资产证券化等各种新投融资模式的出现，政府、开发商、企业和投资者通过积极创新各种融资渠道，不断挖掘热点地区优质项目的商业价值，使此类项目成为外部资金参与城市建设的重要切入点。

参考文献：