商业地产现状发展趋势范文

导语：如何才能写好一篇商业地产现状发展趋势，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、商业地产发展现状

（一）近年来商业地产投资建设增速较快，存量规模迅速扩大

伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是2009年以后，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。从开发投资看，2009-2014年，全国办公楼年开发投资额从1377亿元提高至5641亿元，年均增长率达到26.5%，商业营业用房年开发投资额从4181亿元提高至14346亿元，年均增长率为22.8%，而同期住宅开发投资的年均增长率为16.6%。从供应规模看，2009-2014年，全国办公楼年施工面积从9985万平方米增长到29928万平方米，年均增长率为20.1%；商业营业用房年施工面积从34440万平方米增长到94320万平方米，年均增长率达18.3%，而同期住宅施工面积年均增长率为12.7%。商业地产供应量的快速增长，导致部分地区出现阶段性供大于求、竞争加剧的状况。

商业地产开发过热源自于三大驱动力：一是，产业结构调整和消费结构升级。随着第三产业发展和人们消费水平的提高，对零售物业、办公楼等商业地产的需求增加，引发商业地产开发热。一些优质商业项目，特别是购物中心兴起，高额的销售带来的高收益回报，以及在消费者心目中树立的良好品牌效应，驱使着大量开发企业相继模仿、打造商业地产项目。二是，地方政府城市建设的驱动。基于经济发展需求，政府热衷于城市开发建设，城市规划中包括大量商业用地的规划及推出，希望以此改变城市形象并带来更多的税收收入。三是，商业地产开发、经营主体不断增加。经过多年发展，我国商业地产开发商开发和经营经验日渐成熟，对商业品牌的复制和扩张不断加大。尤其是，住宅限购政策的实施以及住宅开发利润空间的逐步收窄，促使许多住宅开发商主动转型商业地产开发。此外，随着金融政策的逐渐放宽，保险机构、房地产私募基金等机构投资者投资、持有商业地产的规模也不断扩大（见图1）。

（二）由于缺乏长期资金的支持，加之近几年市场销售形势较好，商业地产运营模式以散售为主

我国商业地产的运营模式有分散出售、整体出售、租售并举、只租不售四种类型。其中，只租不售，通常称之为持有经营。四种模式各有优缺点。出售模式可以快速回笼资金，但丧失了获得物业长期稳定回报和升值收益的权利；租赁模式虽然控制了物业产权，获得了经营收益，但资金压力较大，对运营商资产管理水平要求较高。一直以来，我国商业地产运营模式以散售为主，原因有以下三点：

一是，缺乏长期资金支持。商业地产开发周期长、投资额大、回收期长。建成之后，从初始招商到形成稳定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年时间。商业地产需要有“养”的过程，才能带来稳定的、可持续的租金回报。待到商业地产成熟之后，其收益依赖于持续性的租金收入，所以它更加注重后期的经营管理，必须委托专业的管理团队进行统一经营才能确保整体综合效益不断提升。商业地产的这些特性决定了它对长期资金的高度依赖。但是，我国当前商业地产融资方式主要以银行贷款为主，而且贷款期限往往较短，在商业地产尚未培育成熟之时就需还款，在资金压力下，多数商业地产只能以快速销售（特别是散售）的方式回笼资金。

二是，缺乏富有经验的专业的商业地产运营团队。长期以来，由于我国商业地产市场发展不成熟，经营比较粗放。多数开发企业不具备包括定位、规划、招商、物业管理、资产运作等在内的专业商业地产运营团队，因此开发以后主要以销售为主。

三是，近些年商业地产售租比较高，出售是较为理性的选择。在住房限购等抑制投资投机需求措施的实施背景下，商业地产一直处于供不应求的状态，销售形势较好。相对于较高水平的售价，商业地产租金收益率相对较低。目前，市场上出售物业的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，还不及一些高收益的理财产品。较高的售租比之下，开发商自然选择出售。同时，散售模式也迎合了投资者和市场对商业地产急迫的投资需求。

散售虽然可以快速回笼资金，但造成了租户品质不一、经营管理难度大、经营水平难以提升、租金回报率低等问题。然而，无论是部分持有还是整体持有商业地产，对持有企业的资金规模都有非常高的要求，没有长期资金的支持，难以扩大经营规模和提高经营水平。因此，从根本上解决商业地产散售模式带来的挑战，还需要积极探索长期资金对商业地产的注入方式。目前，一些资金实力较雄厚、管理能力较强的企业已经开始根据自身特点选择不同经营模式。比如，万达、龙湖采取的租售并举模式，华润、恒隆采取的只租不售模式（见表1）。

（三）房地产私募基金不断发展，对商业地产培育发展、改造提升发挥了重要作用

在海外房地产市场，私募基金经常与REITs相结合，应用于商业地产。基本模式是，商业地产建成后的培育期，由于风险高、资产升值的潜在回报空间大，引入私募基金介入。到了商业地产的成熟期，由于风险小，收益稳定，引入房地产投资信托基金（REITs），私募基金退出。在房地产私募基金和REITs支持下，商业地产实现持有经营。根据INREV对欧洲房地产私募基金的监测，截至2014年1季度，近60%的房地产私募基金投向零售物业、写字楼以及酒店等商业地产。由此可见，房地产私募基金对商业地产的重要作用（见图2）。

我国人民币房地产私募基金于2010年开始进入快速发展阶段。因此，2010年通常被称为人民币房地产基金元年。根据诺承投资统计，2008年到2010年之间，国内人民币房地产私募基金仅有20多支，市场规模100亿元左右。2010年以后迅速发展，在2013年，新募集基金达113支，总募集规模超过1300亿元。截至2013年12月底，我国人民币房地产私募基金市场拥有206家专业的基金管理机构，437支房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元人民币。

在我国房地产私募基金中，有近一半基金投资商业地产。根据诺承投资统计，有48%的房地产基金管理机构及43%的管理资金量关注于住宅地产；有28%的机构和27%的管理资金量关注结合了商业性质的城市综合体开发；有近1/5的房地产基金关注商业地产领域；还有少部分市场机构关注诸如工业地产、旅游地产、养老地产、一级土地开发等专业的地产投资主题（见图3）。

商业地产房地产私募基金对商业地产的培育发展、更新改造发挥了重要作用。如专注于存量写字楼改造，尤其是一线城市、部分二线城市核心区写字楼收购的高和资本，通过基金收购写字楼进行“资产精装修”后进行销售，销售时与购房人签订资产管理协议，包括统一招商、统一运营、统一物业等，通过整体运营，提高租金回报和资产增值水平。还有瞄准白领公寓这个细分市场进行收购改造持有的赛富不动产“新派公寓”基金、倾向于资产包收购再转向大型机构整体出售的嘉实资本等。经过几年发展，先行的资产管理机构积累了对于商业地产行业的理解、资源网络和投资管理经验，对今后商业地产发展大为有益。但由于国内真正的REITs尚未建立，商业地产私募基金的退出渠道仍然有限。

（四）提供长期运营资金、形成专业资产管理平台的REITs尚处萌芽阶段

如果说私募基金在商业地产价值提升时期起到了桥梁作用，而REITs则真正满足了商业地产对长期资金的需求，并且通过统一的资产管理平台，保持了商业地产物业经营权的完整性，从而实现了持有经营。

REITs最早于20世纪60年代在美国推出，最近十几年，其在欧洲、亚洲也有较快发展。它是一种通过公司、信托等形式募集资金并投资持有，在多数情况下经营具有稳定收入的购物中心、写字楼、公寓、仓库等房地产，并将大部分收益分配给投资者的金融工具。通过发行REITs，原本流动性差的房地产被份额化，成为具有流动性的股票、信托受益凭证。当前，全球的REITs市值规模约1.35万亿美元，其中，美国市场份额最大，约占60%。

REITs有独特的制度安排。一是，要求收入主要来源于不动产。二是，从保障中小投资者的参与和获益的考虑，要求股权多样化以及绝大部分收入要分配。如美国要求REITs在每一个纳税年度至少将其收入的95%向股东或者受益人分配。三是，设有不同程度的税收优惠。不仅在投资者分红所得税和公司所得税之间进行平衡，避免双重征税，还在投资者分红所得、REITs设立、交易环节也有一定优惠。REITs以租金回报为核心、以收益分红为基础，成为一种介于股和债之间的金融产品，其具备了风险低、收益高、流动性好的特点，吸引了大量的保险资金、养老基金等机构投资人和个人投资者（见图4）。

在我国，由于缺乏税收优惠等相关鼓励政策，内地证券市场上还不存在真正意义上的REITs，但类REITs正在进行积极的探索。主要有三种形式：一是，通过专项资产管理计划形式实现的商业地产资产证券化。如：2014年中信启航专项资产管理计划。以北京中信证券大厦第2-22层和深圳中信证券大厦第4-22层房产及对应的土地使用权为基础资产，设立专项资产管理计划。该资管计划在深证交易所系统挂牌交易，在流动性方面实现了重要突破。二是，以商业地产或商业地产租金收益为信托标的的财产受益型信托产品。如，2008年华侨城租赁收益权直接融资项目。华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来 5 年租金收益委托中信信托发行财产信托产品。三是，一些商业地产的销售模式也在向类资产证券化靠拢。比如龙湖的“金苹果计划”。龙湖将旗下不同区域、不同业态的资产进行组合，购买者可以自由选择现有销售型的商铺、写字楼及分时度假产品的任意组合。龙湖还将提供生活服务和资产管理两大系统，整合商业招商资源和物业租售资源，为购买商业物业的业主实现保值增值。

二、未来发展趋势

（一）商业地产将逐步进入存量房时代，一二线城市的核心区域率先进入

商业地产的规模是随着城镇化发展及第三产业的发展而不断发展壮大的。当商业地产供不应求时，开发商主要以供应产品为主；当供求关系基本平衡时，开发销售的规模萎缩，商业地产进入存量房时代。随着我国商业地产存量规模不断扩大以及城市新增土地供应日益减少，城市商业地产将逐步步入存量房时代。尤其是一二线城市的核心区域，商业地产新增供应量更加有限，已率先步入存量房时代。比如，在北京，五环外的写字楼土地供应比例从2010年的40%上涨到2012年的68%左右，而三环内写字楼土地供应比例从2010年29%降到2012年的15%；在上海，未来几年，核心区域如静安区写字楼新增供应量基本为零。

2014年，国家在《新型城镇化规划》中进一步提出要建立城镇用地规模结构调控机制，严格控制新增城镇建设用地规模，实行增量供给与存量挖潜相结合的供地、用地政策，提高城镇建设使用存量用地比例。可以预见，基于国家对城市发展规模及新增城镇建设用地的控制，将进一步加速商业地产步入存量房时代的步伐。

（二）商业地产经营模式更加多元，进入开发销售、租售并举、持有经营并重时代

随着商业地产进入存量房时代，地产本身开始体现出较强的资产属性，持有经营显现出优势，尤其是持有核心地段优质物业，能为经营主体创造更大的价值。在美国，当城市化率小于50%，第三产业增加值占GDP的比重在40%-50%左右时，房地产以开发为主；城市化率在50%-60%之间，第三产业增加值占GDP比重超过60%时，房地产开发和持有并重；当城市化率和第三产业增加值占GDP比重超过60%时，持有经营比重迅速提高并最终超过开发比例。

当前，我国城市化率已经超过50%，第三产业增加值占GDP的比重近50%。从2013年开始，万科、中海、保利等房企都开始积极投入商业地产并增加持有经营物业所占比重，就连SOHO中国也要转型持有经营。可以预见，商业地产以散售为主的时代即将过去，即将步入开发销售、租售并举、持有经营并重的时代。

（三）商业地产运营水平不断提高，更加注重提供优质的资产管理服务

在商业地产后期运营中，是否具备高水平的资产运营管理能力，能否提供优质的资产管理服务，成为地产租金收益和价值提升的关键。一直以来，商业地产基本都是在传统房地产的基础上延伸而来，大家更多的把商业地产和传统房地产等而视之，没有专业的商业地产资产管理观念，更没有专业的资产管理运营商。未来，随着商业地产持有经营大幅增加，商业地产资产运营管理能力也将不断提升，专业运营商作为独立的角色也将出现在商业地产领域。专业的资产管理包括商业地产项目的定位规划管理、招商资源渠道管理、租户品牌管理、客户服务和卖场管理、物业管理、资产硬件改造、金融服务以及与互联网的结合等。

以写字楼为例，早期销售为主的写字楼，较多的注重物业管理。随着写字楼市场的不断成熟以及持有经营成为主流，物业管理逐渐转向资产管理。资产管理是一整套的集成服务，包括物业及设施管理、财务管理、运营管理、租户管理及金融服务。如果说顶级建筑、核心位置是优秀商业地产的硬件基础，那专业的资产管理服务就是商业地产的软性价值。

（四）商业地产金融化特征更加突出，资本运作水平将显著提升

商业地产是一个具有地产、商业与金融三重特性的综合型产业，它的三重特性既区别于单纯的投资或商业，又区别于单纯的住宅房地产，商业地产更加注重金融创新，更加注重资本运作。相比国外的金融创新，我国的REITs、房地产私募基金的发展虽然才刚刚起步，但已有一些有利条件逐步促进其发展：

一是，随着国家政策、税收等制度环境的改变，REITs等金融创新将大有发展。2014年，央行、银监会的文件中再次强调，鼓励银行业金融机构发行MBS以及积极稳妥开展REITs试点。随着REITs的应用，商业地产持有经营的能力将迅速提升。

二是，作为重要的机构投资者和长期资金，保险资金参与商业地产持有经营的政策条件越来越成熟。2014年，国务院印发《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，文件提出要进一步发挥保险公司的机构投资者作用。鼓励保险公司设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构，允许专业保险资产管理机构设立夹层基金、并购基金、不动产基金等私募基金。探索保险机构投资、发起资产证券化产品。在未来一个时期，基于保险资金政策开放，保险资金在房地产金融领域的参与程度上升，保险资金可能直接持有、也可以以机构投资者的身份参与房地产私募基金、REITs等证券化产品持有商业地产，为商业地产带来长期稳定资金。

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摘 要 随着社会主义市场经济体制的不断深化和改革，商业地产在我国一度蓬勃发展，本文对社会主义市场经济体制下商业地产经济的发展现状做了简要的分析和论述。

关键词 社会主义 市场经济 商业地产 发展

商业地产一般是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。它同时拥有地产、商业与投资三重特性，具有拉动投资、刺激需求的双重功能。在社会主义市场经济的体制下，商业地产经济的发展对我国的国民经济有着重大的意义。

一、在社会主义市场经济体制下我国商业地产经济发展的现状

在社会主义市场经济体制不断深化的同时，我国商业地产经济作为社会主义市场经济体制的一个重要组成部分得到了长足的发展和进步，商业资本推动了地产业的发展，使商业地产地产经济呈现出繁荣的发展趋势，虽然因为金融危机的影响，在这一过程中出现了小幅的回落，但是总体上还是呈上升的趋势。

自1997年起，我国商业地产的投资额度在逐年上升，远远超过了国民经济的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。在此期间，商业地产作为地产行业中发展最快的一部，其销售价格和营业面积的比重都大大增长，在金融危机的影响下，我国住宅用房收到了严重的影响，但是在这期间，商业地产的逆流而上，呈现快速发展的趋势，数据显示，2008年第一季度北京商业地产的净吸纳量为27万平方米，空置率仅为8.72%，中、高端购物中心仍然维持较高的出租率。2008年第二季度，北京中、高端购物中心首层平均租金为116.71美元/月/平方米，环比攀升8.48%。之前半年内人民币兑美元的不断升值，伴随着商圈和购物中心本身的逐渐成熟以及业态和品牌组合的不断提升，促使租金的美元报价大幅提高。此外，众多新品牌加速进京及由此产生的对优质零售空间的额外需求也刺激租金进一步上扬，以中高端购物中心为代表的北京零售物业市场，在2008年下半年内的表现相对比较乐观。与商业项目相比，北京的写字楼市场稳步发展。数据显示，2008年1～5月，北京写字楼的销售面积呈上涨态势。其中，写字楼的现房销售面积升至27.5万平方米，同比增长0.7%，并伴有租金价格的稳步上涨。尽管目前市场上有许多项目待售，其中一些项目的开发商还面临着资金问题，但是市场的快速发展和对销售价格的较高期望使得销售价格呈持续上升的趋势，导致北京甲级写字楼市场的平均价格在2008年第二季度达到每平方米26841元的新高。由于市场上只有少量的新供应，北京写字楼市场整体空置率在2008年第二季度达到了五年来的最低点15.22%，环比下降1.39%，同比下降0.97%。写字楼市场表现平稳。

在2009年，我国商业地产经济的发展出现了一定的停滞，落后于经济回升的速度，开发、招商、经营面临巨大的困境，出现了供大于求的现象，这和我国目前的宏观调控政策有着很大的关系，政府三令五申要抑制房价的快速上涨，但是这种宏观调控还是不能改变长期内商业地产蓬勃发展的势头，在2010年，全国各大中城市商业地产出现复苏、商铺租、写字楼租金连续几个月回升，各大房企纷纷大举进军商业地产领域。以万科为首的大型地产商再度进军商业地产，使商业地产经济得到了强势的复苏，地产商开始了新一轮的商业布局，在我国社会主义市场经济体制的背景下，政府对于房地产市场的强势调控，势必会影响房地产行业的过快增长，在这个趋势下，未来十年内，我国二线城市将蕴藏着商业地产经济发展的巨大潜力。

二、我国商业地产经济迅速发展的原因

社会主义市场经济体制作为商业地产经济发展的根本保障，在商业地产经济发展的过程中起到了巨大的作用，作为我国经济的一个特色所在，宏观调控和市场规律成就了商业地产经济的蓬勃发展。

在我国政府对于经济建设的巨大投入之下，我国GDP在过去十年内保持年均10%的发展速度，国民收入迅速增加，人民生活水平不断提高，城镇居民人均可支配收入逐年较快增长，导致居民的消费水平逐年提高，具体表现为消费者对零售业需求的增加以及对商业功能需求的变化，从而带来社会零售总额的逐年增长，催生了大型购物中心等大型商业机构的发展，商业的发展拉动了对经营场所的市场需求，结果表现为商业地产投资额的快速增长。

同时政府加大了对于第三产业和现代化服务的支持力度，在建设现代化城市的进程中，各个新兴行业体现出了强大的发展势头，新一轮城市建设和改造的兴起，为第三产业和现代服务业尤其是城市中大型商业项目的发展创造了机遇，从而拉动了城市商业地产的发展。

在上个世纪90年代，各大外资企业开始纷纷进军潜力巨大的中国市场，全国各大中城市都有着这些规模庞大、资金雄厚的外资的企业布局，他们采用先进管理手段与经营模式，对国内企业的经营造成了巨大的冲击。中国商业企业单店的规模已不再适应市场的要求，商业企业开始进行市场化扩张，连锁经营作为这其中最为突出的表现，连锁商业的繁荣，带动了我国商业地产经济的发展。

同时，我国目前住宅房地产竞争激烈，地产一再被炒高，是房价居高不下的重要原因，但是与此相比，商业地产的竞争相对薄弱，由于售价和成本比低于住宅，而且由于其具备稀有性，不会因为房龄而降低投资价值，这就决定了商业地产经济的长期性和增值性，这使大量的房地产开发商开始着手商业地产的开发。

三、结论

在社会主义市场经济体制下，我国商业地产经济在过去取得了飞速的发展，为国民经济的增长做出了巨大的贡献，在未来，随着我国经济调控和市场的发展，商业地产经济会取得更加稳步的发展。

参考文献:

[1]邱迪安.长沙商业地产开发中存在的问题及对策.湖南城市学院学报.2008(4):89-91.

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关键词：商业地产；数字化；创新转型

引言

新常态下国民经济运行平稳。2016年城镇居民全国社会消费品零售总额和城镇居民人均可支配收入均稳定增长，但商业营业用房投资增速出现较大回落。自2010年政策导向使商业地产借势蓬勃发展起来，如今电子商务对传统零售业的冲击与商业地产粗放式扩张的后遗症日益凸显，众多商业地产经营者陷入开发经营困局，试图谋求转型与发展。《塑造消费行业———零售的未来》报告中描摹了2027年商业街的变革，“实体店将成为与产品互动、向专家咨询的地方，摆货、收银将全面自动化。店内购物将是一次丰富的、吸引人的专门体验。”为了重塑零售业的经济价值，重整商业地产开发经营方向，本文立足中国商业地产的现状分析，直面电子商务的冲击，试图探寻商业地产数字化创新转型之路。

一、中国商业地产发展的现状

（一）商业地产盲目扩张，供需不平衡

开发规模上，2001—2016年全国商业营业用房开发投资一直保持较高增速。自2010年政府调控，作为政策洼地的商业地产市场借势持续快速发展[1]。区域分布上，东部的商业营业用房竣工面积历年来保持优势，但呈现逐年波动下降的趋势。可见，部分地区和城市由于定位失准、规划不足及市场有限等原因导致商业地产项目建成后招商困难和运营不善，存在严重的供需不平衡[2]，一定程度上制约了商业地产的竣工面积。

（二）传统零售业遇发展瓶颈，转型在即

据国家统计局的数据显示，自2011年起，社会消费品零售总额增速放缓，连续五年下滑；此外，2010年起商业地产的开发投资规模呈持续增长，一定程度上导致零售市场的增长乏力。究其原因，赵荣哲指出，一是电子商务的高速成长对传统零售模式造成了巨大冲击，二是房租、人工等成本上升幅度超过了其销售增幅[1]。透过现象看本质，传统零售业增长乏力除了外部环境的制约，本质上还是内部系统无法适应外部环境的需要，商业地产开发经营转型升级在即。

二、商业地产的经营之困

“互联网+”浪潮中，商业地产经营者要增强企业内部系统的适应性和抗风险性，谋求新的业务增长点，实现企业的发展转型。而企业内部的管理系统不是一个简单的系统，而是一个企业经营多年的管理理论与经验的一种具体化和逻辑化，也就是管理公司的行为[2]。当前商业地产运营内部系统的失效主要体现如下方面。

（一）经营理念固守陈规

大部分地产经营者固守多年运营管理经验，未与时俱进。虽然“客户关系管理”等新理念进入企业视野，但往往流于形式，未落到实处。商业地产相对电子商务最大的优势是实体购物体验，能否提供独一无二的服务，创造难忘的购物体验是实体购物场所生存的关键。因此，客户关系管理对商业地产经营者尤为重要。客户关系管理本质是一种商业策略，按照客户的分类情况有效组织企业资源，培养客户为中心的经营行为以及实施以客户为中心的业务流程，并以此为手段来提高企业赢利能力、利润及客户满意度[3]。考察一个商场是否将客户关系管理的理念上升到企业战略层面，内化为所有员工的价值观，外化为服务客户的行为方式，透过商场的业态组合与品牌构成可见一斑。大多经营者仍以盈利为首要目标，已无法适应竞合博弈的外部环境。客流动线设置可看出商场是否重视客户的体验，若一味追求客户在商场的逗留时间，进行扶梯的方向设置，让客户在迷宫般的商场中探寻出口，可能创造更高的销售额。但增加顾客的时间成本就意味着降低顾客价值，消费者一旦形成不舒适的购物体验，则会用脚投票，放弃这种低效率又高成本的购物方式。

（二）管理流程落后

信息网络技术的发展，传统的管理模式已不适应时代的发展，流程再造理论应时诞生。2015年，美国西雅图诞生全球知名线上零售公司亚马逊的第一家实体店AmazonBooks。在全球实体书店被电子商务取代的大背景下该公司的逆势发展，让我们对比反思实体商场的管理流程上的弊端。第一，信息技术匮乏。传统零售业仍沿用传统作坊式的工作流程。对比亚马逊实体书店依托公司CRM管理系统，挖掘客户数据信息，依据消费者的评分、销量及网络上受欢迎程度等综合评分竞相上架，实现书籍陈列智能化。依托数据库系统支持，分析客户购买需求与行为，设置“评分在4.5分以上的图书”标签，而实体商场的管理流程在利用大数据识别商机，贴近购买心理的展示进而增加消费黏性上仍很匮乏。第二，O2O流于形式。网络技术的冲击下的传统零售业也开始转型升级，注重同消费者的沟通方式，如利用微信公众号和APP等进行线上推广。但由于缺少线上线下互动的经验，仅增加信息的传播渠道，在信息爆炸式增长的当下，信息也往往石沉大海。而对比亚马逊实体书店成为其网站线下的延伸，使服务具象化，如指导消费者如何使用Kindle等硬件设备，增加了服务的可接触性，暴露出实体商场在O2O模式的应用上的欠缺。

三、商业地产数字化创新转型之路

大数据冲击下的共享经济与服务经济背景下，传统零售业需要与时俱进，创新商业模式，使商业地产的实体门店成为消费者体验的互动平台，重构企业的三大核心能力：“客户体验为中心”、“整合线上线下资源”、“数据挖掘为基石”。

（一）创新商业模式

2011年Rampell首次提出O2O的概念，指出O2O电子商务的核心是：在网上寻找消费者，再将他们带到实体店中，简称为O2O[3]消费者在线上下单，然后到实体店取货，再到线上发表评论，形成“线上-线下-线上”的闭环。可见，O2O改变了传统的购物模式，商业地产经营者需顺势创新商业模式。首先，搭建电子商务平台，依托CRM和ERP数字管理系统，使消费者的每次交易信息都记录到数据库，利用数据挖掘消费需求，使营销精准化与及时性，以此指导商场的业态组合、品牌构成、货架摆放、促销活动等具体经营活动。其次，通过跨界合作实现资源共享。实体零售企业同电子商务巨头合作，既可以共享电商平台的巨大客户资源，使商场的推广活动触及更广大的目标客户群，降低企业成本，又可将线上推广和线上体验相结合，使线上客户转化为实体店的客流量，创造财务收益。

（二）经营模式

转型商业地产以租赁形式为主导，商业地产建成后由资产持有者或管理者将其分散或整体出租。实现租赁仅是冰山一角，背后的资本运作、融资能力及投资期内的经营管理更为复杂。虽然租赁为主的经营模式符合经营者的利益最大化原则，但竞争格局的变化，据波特的竞争五力模型，信息的透明化导致上下游的利益相关者的议价能力逐步增强，消费者更加挑剔，对购物体验已形成更高的标准；另外，商户也因品牌影响力和稀缺性，以为商场贡献客流为筹码，在租金谈判上占优势。未来的商业地产应从租赁向自营模式过渡，以自营模式整合上下供应链，增加对供应方控制力的上的转型与创新。从长期来看，自营模式仍是商业地产走出困境的一项重要举措。

（三）优化业态组合

购物、餐饮、休闲和娱乐是四大核心业态，业态组合是商业项目根据自身的定位确定业态的种类，每种业态在其中的分布状况以及各成分组合配比的过程。业态组合要综合考虑每种业态的价值，一类是增加收益，贡献租金的业态的零售、餐饮业态。另外是贡献人流的休闲娱乐业态。当前一种以吸引消费者参与、互动式的消费方式逐步成为关注的焦点并将成为未来的发展趋势[4]。首先，应逐步提高贡献人流的体验式业态。其次，打造体验式情景。从规划设计上规划具有识别性的趣味活动空间，唤醒消费者的感性心理，增加逗留时间和购物频率。再次，通过进口国外大型知名娱乐品牌，以此为噱头，吸引猎奇求新的消费者来体验。

结论

商业地产含地产、商业和资本三大元素。地产开发是源头，决定项目的区位和规模，是商业运营的载体。政府政绩导向的商业用地的规划与供应模式下，商业地产的产能过剩及布局失衡是源头问题，故商业和资本两大要素是商业地产运营者关注的重点。其中，商业是内核，项目成败决定商业运营的成败；资本运营是目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，且以良性的资本运营为最终目的。因此，商业地产经营者要直面发展中的瓶颈，跳脱原有思维与经营惯性，即透过外部环境的变化重新审视企业经营逻辑，增强对外部市场及行业变革的理解，在创新商业模式、经营模式转型和优化业态组合上重构企业的内部系统，以数字化创新转型之路增强企业内部系统的适应性。

参考文献：

[1]赵荣哲，成立.中国商业地产发展的现状、问题与趋势[J].中国房地产，2014，（24）：25-30.

[2]乔文怡，赵国军.企业内部管理系统在企业管理中的应用[J].企业导报，2014，（10）：9-11.

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［关键词］商业地产；商业业态；发展趋势与发展轨迹

［中图分类号］TU247.2 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）13-0012-02

商业地产是指用于各种餐饮、零售、娱乐休闲、健身等经营用途的开发。商业地产的发展由传统的门店开始,经历了百货商店、购物中心、步行街、一站体验式购物中心等发展阶段，如下图所示。

1 昆明市商业发展的三大趋势

(1)大众商业的竞争激烈。常规的大众商业主要有超市、品牌专卖店以及综合的百货商场等。这些商业的业态,满足一些单一的购物需求,赢利模式依赖于成本与销售额的差价,由此，竞争相当激烈。

(2)高档百货趋于成熟,竞争开始激烈。昆明高档百货原有金龙百货1家,而后分为金龙百货和金格百货2家,之后又出现金鹰百货等一批外来的高端百货,由此竞争也开始激烈。

(3)郊区商圈的不断出现,开始分流市中心核心商圈客源。南北两大最具代表性的商业中心――世纪金源和北辰财富中心,郊区商圈的不断出现,打破了市中心商圈对商业购物的垄断,也分流了一部分客源,由此，竞争也逐渐走向激烈。

2 昆明市大型商业建筑的典型代表

(1)昆明老街――商业步行街典型代表。昆明老街东起正义路,西至市府东街,南起景星街,北到人民中路,街区还包括文明街、府甬道、文庙直街等街巷。建筑面积有17m2,分三期开发,一期正义坊有5层立体商业街,由北馆和南馆2座单体建筑组成,面积约10×104m2,分为地下2层,地面5层,商铺层高4.8m,街宽6～8m,1.8×104m2的地下停车库,400个泊车位。一期则以购物、餐饮、娱乐为主。

整个商业步行街属于内廓型建筑组合,呈现出开放性的特征,共有6个中庭,每个中庭有一组上下扶梯,共计40余部电梯,11部观景电梯,一层临街商铺则采用骑楼形式,在街道转角,出入口部位,都进驻了最具人气以及品牌号召力的商家店铺,拉动大量人流进入商街内部,街宽6～8m,最适合步行逛街的尺度,整个体系使人体验到“逛街”的感觉。

(2)百大新天地――购物中心典型代表。百大新天地位于东风路和正义路的交会处,坐落在昆明最繁华的商圈三市街核心位置。总面积4000m2之多,共分11层,含地下2层。1～4层采用了敞开的店中店形式,为品牌专卖店,地下1层和5～9层为主题商场,地下一层会聚了30多种运动品牌,6层为休闲餐饮,7层为永华影城。餐饮娱乐的业态占45%,以服饰品牌为主体,并引进定向电影院,购物主体与娱乐休闲相交融，如下表所示。

百大新天地通过零售娱乐中心的业态和面向年轻一族的客群定位,与南屏街等商业区出现了竞争,它的品牌组合与业态组合逐渐调整以达到最佳状态,此外,在顺城的开业后,则改变了三市街消费群相对老化的现状,使百大新天地的定位潜力得到更大程度的发挥。

(3)顺城――一站式购物中心的典型代表。顺城位于东风西路与三市街交会处,占地面积为54003 m2,住宅5栋,写字楼2栋,底部5层为商业。总建筑面积地上为245000m2,地下则为120000m2,停车泊位2000个,顺城街地处昆明三市街商圈的核心区位,是传统商业发展核心地区,具有丰富的历史文化底蕴,是商业发展与历史文化较好结合的典型地区。顺城商业24小时营业,业态丰富多样,涵盖中心主力百货店、品牌名店、创意精品、中西特色餐饮、主题酒吧、咖啡厅、DISCO、SPA、影院、KTV娱乐场、上流社交舞会及精品酒店等。

在商业形态上,它是商业步行街与购物中心的融合。顺城商业街区既提供居住，又提供了丰富的商业配套和休闲购物配套。将街区与国际化、居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起,规划创造了一种全新的居住和生活模式,体现了居住与环境的结合关系,把人们从传统的封闭围合式居家中引导出来,极大地丰富了人们对新型居住的需要。依托三市街日均30万人的人流量,昆明顺城王府井购物中心可辐射整个昆明600万人口,同时商业步行街以王府井百货为主力，引进IMAX 3D立体巨幕影院、香港百老汇影院以及数百家零售商业、娱乐设施和餐饮服务商家的入驻。

3 昆明市商业发展的轨迹

(1)传统零售百货业向一站式购物中心发展。顺城引进了国际先进的商业地产开发模式：BLOCK街区,BLOCK是5个英文单词的缩写(B-Business商业,L-Liefallow休闲,O-Open开发性,C-Crowd人潮,K-Kind亲和),简单概括,就是居住和商业的集中融合。顺城商业从业态、业种的比例分配上,与购物中心和商业步行街之间形成了一定的本质差异,顺城商业将更注重引导消费者去体验一种全新“生活方式”的精神享受和追求,而购物中心则更注重于消费者基本的实际性购物需求。

(2)从市中心商业向郊区逐步扩展。昆明市中心多个主要的休闲商业集中区,主要由“吃,玩,购”3种业态组成,由笔者调研,如下图所示,休闲商业已经逐渐拓展至在新增的北市区、滇池路、广福路等多个休闲商业集中区。

(3)旅游商业与休闲商业的过渡。云南是旅游大省,昆明则是全省唯一的旅游聚散地,是对外交通的主要枢纽点。在全省各个旅游地都有一定程度的旅游商业,如大理古城、丽江古城、楚雄彝人古镇等,这些都是旅游集中商业区,他们的业态也是由餐饮、购物、娱乐组成,但是主

昆明市各区含商业项目建筑面积对比图要是旅游商品,而不是生活日用品,与此同时,昆明则缺乏一个集中的专门的旅游商业集中区,使得上千万人次的海内外客流需求市场白白流失。

4 结 论

严格来说,昆明市商业地产正处于一个摸索阶段,顺城是第一个自持商业物业的大型商业项目,引领着新的商业模式,在非成熟地区的商业地产开发中,需要这样的休闲娱乐商业模式的带动。

参考文献:

［1］王晓.现代商业建筑设计［M］.北京:中国建筑工业出版社,2005.

［2］许家珍.商店建筑设计［M］.北京:中国建筑工业出版社,1993.

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社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。

一、 我国社区商业现状分析

我国社区商业还比较落后,在经营管理方面存在以下问题:

(一)只顾眼前利益,重视销售、忽视招商和运营

目前我国社区商业存在比较严重的重销售、轻招商、轻运营的现象,原因有多方面,主要在于:①我国金融体系对开发商的支持有限,一般只提供项目开发贷款,要求开发商以销售回款作为还款保障,以不动产作为抵押和担保,开发商迫于资金压力不得不急于销售;②开发商过去做住宅开发时形成的习惯和思维定势是以卖为主,一卖了之,不关注后期的招商和运营;③以运营为主的商业地产开发模式已经超出了开发商的经营范围和核心能力,开发商缺乏这方面的能力,只求短期销售收益,不想靠长期运营获得收益。

(二)售价和租金定价过高,严重透支行业利益

现在大多数商业地产开发商不论是出售还是出租,定价策略上都是“高价撇脂策略”,提前透支了商铺投资者和商家未来多年的商业利益,严重破坏了商业地产上下游的关系。但是,精明的商家比开发商更具有强烈的成本意识和风险意识,他们不会为开发商盲目买单的。笔者所在城市的一个楼盘,因为底商要价太高不好卖,根据商铺定价和当地房租平均水平估算投资回报率,根本就不合算,导致该商铺已经建成三年,至今没卖完。

(三)开发商招商推广华而不实

科特勒强调企业的营销工作要从消费者的需求出发,要认真做好市场细分、目标市场选择和市场定位,规划好4P策略。但中国房地产开发商没有真正重视科特勒的营销思想,他们最关心的只是销售,通常把市场推广认定是营销工作的全部,不管消费者的真实需求是什么,也不管产品的真实属性是什么,只通过一个特定的概念对产品进行包装并通过媒体广泛宣传。很多开发商喜欢延用做住宅的方式,请一些广告公司或房地产商策划一堆华而不实的招商手册吸引商家注意,但那些漏洞百出的招商资料根本禁不起商家的理性推敲。

(四)后期运营管理不专业

对于商业地产来讲,真正的价值来自于后期的运营管理。有的开发商自己成立个物业管理公司,用物业管理后期的商业运营管理,实际上根本没有专业的商业运营管理;还有的开发商干脆用商贸公司来代替商业管理公司;极少数开发商成立了商业管理公司,负责后期运营管理,但这种隶属于开发商的商业管理公司,往往缺乏自己的经营思想和动力,起不到一个商业管理公司应有的作用。

(五)对专业服务机构缺乏应有的尊重

很多社区的商铺盖好了却租不出去,开发商这才找专业服务机构帮他招商卖房,还对专业服务机构开出极端苛刻的条件。某商业地产老板要求营销咨询公司帮其策划销售商业门面房,但提出极为苛刻的条件,卖出去就给1%的提成,卖不出去就罚款30万,营销咨询公司感觉风险太大,最后谈判破裂。可见,专业服务机构在商业地产这个行业还远没得到足够的尊重。所有为开发商服务的专业机构,包括做市场调查的、做前期营销策划的、做房地产销售的、做广告的,都处在夹缝中生存的状态。

二、对社区商业发展的建议

(一)社区商业发展要突出便利性

社区商业“因住而商”,在满足社区居民一般的居住功能之外,将承载更多更丰富的内容,便利性社区商业将是未来商业发展的一大趋势。然而,有些社区商业的管理者无视这一发展趋势,对社区商铺经营项目硬性规定。某居民小区物业管理公司不让所辖商铺从事餐饮行业,担心会出现餐饮店人多嘈杂影响居民生活的情况。殊不知,小区的居民特别希望自己家附近有一些餐饮小店,能解决他们吃饭的实际问题。其实,社区商业的发展与社区居民的生活息息相关,应该突出便利性,让社区居民购物、休闲娱乐都方便。

(二)研究社区消费者市场,准确定位

不同社区聚集的居民特征不同,文化背景不同,消费倾向和品味不同,意味着社区消费蕴含着多元化、个性化的色彩。所以,社区商业发展的立足点应该是全面迎合社区消费特点,寻找准确的经营定位,摸索能够抓住商机的发展模式,满足社区居民的消费需要。

盲目的进行规划,忽视消费者市场的真实需要,轻则导致社区商业价值的降低,重则使整个社区商业陷入困境。社区商业错误的定位,不仅不能满足社区居民的消费需要,还会因为社区商业的萎靡而影响整个社区的品牌形象。

对消费者市场的准确把握,能有效地促进社区商业的物业销售及招商引进。某社区商业楼盘,就是因引进德克士,而成为众多购房者、商业投资者的关注焦点,而该商楼的宣传单页就是把德克士入驻作为最大的亮点。

(三)采用多种经营形式,发展社区商业

社区商业有三种分布状况:一是杂乱无章地散布;二是连续性地排列成商业街;三是聚集在社区购物中心。社区购物中心是社区居民生活的第二个空间,其内容丰富多彩,既是一站式购物,又集消费、娱乐、休闲为一体。购物中心优势明显,是社区商业发展的主要形式。社区超市是社区商业中与居民联系最紧密的。超市主要是连锁、自选。生鲜超市取代农贸市场,解决了食品安全问题,优化了社区环境,发展了社区商业。便利店是满足顾客便利性需求为目的,极具竞争力的社区商业零售业态。多种经营形式共存,将共同促进社区商业的发展。

(四)聘请管理人才或服务机构进行专业的运营管理

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［关键词]商业物业管理价值

一、商业物业和商业物业管理

商业物业是指以经营和收益为目的的建筑物及配套设备、设施、场地以及相关权益的总称。它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分，同时具有经营性、公众性和服务性。商业物业主要包括商务物业、酒店物业、商贸物业和娱乐休闲物业。目前，商业物业的管理模式主要采取开发建设和经营管理相分离的方式，具体分为两种：一是由一家综合性经营公司进行总体经营管理和物业服务，如杭州西城广场以及广州、深圳的一些大型商业市场；二是由商业经营性公司和专业性物业管理公司进行合作管理，如临平中都广场、余杭黄湖商贸城、河南周口·五一广场等。不管采取何种运作管理模式，商业物业管理不但要提供一般性的物业管理服务（如保安、清洁、消防、交通组织、设备设施管理等），还要完成带有一定经营性质的商业管理工作（如招商、市场推广、公关、品牌管理及客户关系管理）。

二、商业物业管理的价值

在商业地产项目中，物业管理并不直接创造经济效益，但它通过顾客满意的管理，为经营者和投资者创造财富。目前市场上的投资者、经营者越来越关心商业地产管理者的专业水平，成功的商业物业管理可以增加商业地产投资的升值空间，甚至有人认为物业管理是商业地产成功之保障。究其原因，主要是商业物业管理的各个方面决定了其在商业物业中的价值。

1.客户满意保证商业物业价值

商业物业具有大开间多、设备商号多、客流量大等特点，物业管理与服务的难度大、责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所，服务对象是住户。而商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理企业面对的服务对象是业主、租户和顾客，其中，租户和顾客群是流动的，不断变化的，且来源不同、构成复杂，因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。而且现代商业物业其运作模式流行“六位一体”，即投资者、开发商、商家、专业运营商、消费顾客和政府共同参与，实现各方利益平衡，达到多赢目的。一旦物业管理机构在管理服务方面出现差错，导致租户或顾客不满，将对物业商誉产生极大的影响，可能因此失去租户或顾客，导致物业的贬值。

2.安全管理衡量商业物业价值

商业物业管理的服务对象主要为综合商业楼宇，其特点为楼层高、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。相比住宅物业，商业综合楼宇大多位于市中心或CBD商圈，人口流动频繁。是否能管理好商业综合楼宇，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼内业主的生命财产安全，是衡量物业保值增值的重要因素。

3.设备运行体现商业物业价值

商业物业的现代化程度较高，设施设备齐全、先进，大多配备了高智能化的供电系统、监控系统、电梯系统、空调系统、收银系统、安全管理系统、消防系统和交通管理系统等，这些设施设备技术含量高、运行频繁，商业物业的经营性需要设施设备的运转正常、快捷和舒适。如果一旦出现故障，将直接影响到商家的正常经营活动和顾客的消费心情，甚至出现安全事故，影响业主的品牌形象。所以为考虑企业和商家的形象业主大多会选择知名物业管理企业，而物业管理企业高水平的管理在获得经济效益的同时也体现了物业本身的物有所值甚至物超所值。

4.环境管理创造商业物业价值

商业物业对公共区域的环境清洁、绿化养护、公共秩序管理、广告管理、形象维护、设施设置、人流分离、建筑物维护的要求非常高，而且要求物业管理人员有良好的审美观和一定的视觉欣赏素质。整体管理要达到集整洁性、美观性、明亮性和舒适性为一体的效果，以创造和维护环境的优美，使顾客在幽雅、轻松的环境中感受商家的形象和物业的档次，是流动的广告，创造了物业的营销价值。5.营销推广提升物业价值

商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立良好的商誉形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。由于商业物业常常会有社会活动和商业活动的举办和进行，因此物业管理企业和管理者要有较强的活动策划能力、组织能力和协调能力，并要与当地及周边地区政府机构、社会组织保持良好的沟通和合作关系，从而提高业主的品牌形象和社会影响力，聚集人气，吸引客流，提升物业的档次和价值，实现物业高投资性和回报性。

根据行业经验数据，发达国家人均商业面积通常在1.2平方米以上，而目前我国大多城市未到一半，发达省市如杭州只有0.7平方米。可以预见由于商业物业的地段、管理和效益都比住宅物业更“黄金”，这一新的物业模式必将随着经济的发展和城市化进程而高速发展。成功的物业管理不但是物业公司新的利润增长点，更可以全面提升商业物业的价值。

参考文献:

[1]杨晶党超:商业物业管理[M].北京:中国水利水电出版社，2006.1-6

［2]林乐:物业管理：商业地产成功之保障[J].中国物业管理，2005，8：6-8

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关键词：房地产市场；市场现状；发展趋势

房地产市场的运行情况，对改善人民生活和经济社会和谐稳定发展具有重要意义。早年为应对亚洲金融危机影响，国家做出扩大内需的战略部署，启动居民住房消费。后来国务院颁布文件，推进住房制度改革，停止实物住房分配。从1997年到2004年，房地产开发投资增长3.2倍；从1999年到2004年，全国商品房销售面积从1.45亿平方米增加到3.82亿平方米；从1998年到2014年，城镇居民人均住房建筑面积由近19平方米提高到约48平方米。同时，发展房地产业，对于培育新的区域经济增长点具有积极意义，在越来越多的地方，房地产业已成为当地财政收入的重要支柱。

1 当前我国房地产开发现状

1.1 房产开发规模放缓

虽然全国各地的房产商还在进行新的楼盘开发，但是相比于前几年的开发状况，在规模上已经开始放缓。出现这样的状况，一是银行对房产企业贷款控制，使房产企业没有更多的资金投入房产建设，只能量力而行；二是人们对房地产市场处于观望状态，尤其是有关房产降价的传闻，使更多想买房的人群处于观望等待中；三是用于商业楼盘开发地块减少，目前在很多城市中心都已经没有可供开发的地块，只能向郊区发展。

1.2 商品房空置率较高

住房消费上也存在一些问题，消费者与消费者之间买卖房产和房产商品的投机性趋势在不断加大。很多人买房是为了投机，而不是为了居住，这就造成我国部分地区房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒线。截至2015年6月，我国空置一年以上的住房超过50%就不良资产而言，居我国各行业之首。

1.3 价格收入比较高

房价收入比指的就是一套住宅的总价格占一个家庭年收入的比例，房价收入比就世界各国来说，是一个广泛使用的判断房地产价格的重要指标。世界银行普遍认可的标准是5：1，联合国确定的标准一般是3：1，日本则是4：1，美国所占比例是3：1，而在中国，据初步测算，这一比例严重失去平衡，大约在10-15：1一般说来，住房消费超过收入30%的家庭，我们就可以说是过度负担。我国主流媒体的一项调查显示，目前，32.9%的购房者购房月供已占到月收入总和的50%以上，这些已大大超过国际上公认的住房警戒线。

2 针对中国房地产面临问题的调控措施

2.1 中国房地产市场供给和需求结构性严重失衡

从需求方面来看，我国拥有13亿人口的虚假外在需求面，其中90%以上人口的需求为普通商品房和经济适用房。从供给方面来看，房地产商为追逐更高利益而大量开发高档住房。国家应加大宏观调控力度，严厉打击房地产商为追求利益而产生的房地产开发畸形现象。国家同时应该提供相应开发信息，建立信息共享平台，引导开发方向，改变开发结构，并通过税收与补贴、信贷与利率管制、土地使用规划等方面对开发商加以限制。

2.2 经济学认为，信息不对称降低了市场的资源配置效率

国家应该通过宏观调控来完善交易过程。要想提高资源配置效率必须消除房地产企业的垄断性，提供一个公平竞争的平台。增加开发企业与消费者之间的接触，让消费者能够得到真实准确的商品房信息，了解有关商品房的质量、成本、权属关系等。完善房地产开发企业资质的管理政策和法规体系，增加对开发业绩差、违法违规经营企业的清理力度，促进开发企业由数量型向质量型的转变，从而提高产业的核心竞争力。

2.3 鼓励房地产开发公司的集中化和联合化道路

完善金融法律，出台有关金融机构组织的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境，推进房地产金融业健康发展。要想消除房地产市场泡沫必须对中国房地产市场泡沫度或市场警情有极为敏锐的把握。要把消除房地产市场价格泡沫作为中国房地产市场调控的重点，利用制度创新根除或弱化房地产市场泡沫根源，并着重注意产权制度创新、土地使用及供给制度创新以及房地产金融制度创新等方面。

2.4 对房地产税收体制进行更深层次的改革

税制结构要尽量简单、明确、确定。一个明确的税制可以让房地产投资者更放心地投资，因为明确税制可以帮助房地产投资者在作可行性研究的时候，准确地估算这些支出。税制也要简单，对于各种税项要根据其内在联系和计征方便与否，加以归类和合并。另外，税制还要保持相对稳定，不能朝令夕改，不能随意增加，以体现税收的严肃性和权威性，当然稳定并不等于一成不变，在税制不变动的前提下，税率应随着社会经济的发展作动态调整。

3 房地产市场的发展趋势

3.1 房地产市场多元化的趋势

随着城市的商业住宅趋于饱和，商业地产的开发收益正在逐渐变少。很多有远见的房地产经营者把目光瞄准了其他未开发的房地产领域，比如养老地产、旅游地产、各类园区建设等，使房地产市场呈现出多元化、多样化的发展趋势。房地产市场出现的这种新的发展趋势，是房地产市场未来发展的必然趋势，对于房地产经营者来说，这既是机遇也是挑战。这说明房地产经营者已经从最开始的暴利时代开始逐渐走向理性时代，开始更多地考虑企业今后如何发展。

3.2 房地产市场回暖趋势

随着全球经济的复苏，我国的经济发展必然会恢复。经济的恢复就会刺激消费的增长，在人们投资房产的热情依旧很高的情况下，房地产回暖是必然的趋势。尤其是我国很多城市化规模增加，更多的城市务工人员、大学毕业生在城市中定居，对房屋的需求仍很旺盛，在这种状况下，房地产市场在城市的经济发展中依旧发挥着重要的作用。而且我国政府不断调控房地产市场，使房地产市场更加规范化，使人们购买房产更有保障。

3.3 房价出现适度下调趋势

在国家相关部门的政策调控下，在地区政府的管理下，各地的房地产市场未来有可能会出现适度下调房价的趋势。出现这个趋势的原因是，受到银行的压力，一些房产经营者需要尽快出售楼盘，还银行贷款。还有就是一些房产商需要进行新楼盘的建设，适当降低价格出售现有楼盘，以实现短期内资金回笼。有的房产商变相降低价格，比如提供房屋装修资金、送家电等。这些销售行为都说明，房价适度下调是未来的发展趋势。

3.4 房地产市场系统化的趋势

在单一的进行商业住宅的开发后，更多的房地产经营者也意识到企业发展遇到了瓶颈。如何使房地产企业在竞争激烈的市场中取得理想的业绩成为每一个房地产经营者考虑的问题。房地产市场系统化就是改变房地产企业单一模式的重要渠道，也是促进房地产市场实现更多功能的重要举措。也就是房地产企业在进行房产建设时，要把项目与城市特色进行结合，把城市的规划、基础设施、城市的多方面系统功能统一规划建设。

结束语

房地产在中国经济中占据极其重要的地位，通过对房地产市场发展趋势的分析，通过政府引导完善房地产市场秩序，维护广大人民群众的切身利益，努力促进房地产行业健康有序地发展，保持国民经济平稳较快的增长。

参考文献

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【关键词】工业地产；发展；研究

一、国外工业地产发展及研究现状

1.国外工业地产发展现状

工业地产的概念最早出现于19世纪80年代的英国，其目的是通过系统的规划设计，在基础设施齐备的基础上，通过统一工业房地产开发，将工业集中到一起形成工业社区以满足其共需求。1945年后很多国家开始将工业地产融入到整个国家策略中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上；美国工业地产占全世界的27%，对本国GDP贡献也超出了30%”。正是由于发达国家工业地产突飞猛进的发展局面，因此其相关领域的研究较之于国内成熟。

2.国外工业地产研究现状

国外将工业地产（Industrial Real Estate）有时也称为工业物业（Industrial property），一般是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，其实质是工业性质的房地产。Graaskamp（1981）的《房地产开发的基础》中明确提出，房地产项目决不能被看成仅仅是砖块和砂浆，而必须被看作是一个在不断变化和竞争不断加剧的市场中运作的动态的企业。在此基础上，Miles（1998）予以深化并提出房地产管理的三个层次：物业管理者、资产管理者和组合投资管理者，并强调三者协同以实现房地产资产的持续管理。日本越村幸弘（2006）提出购物中心运营管理的统一性，即开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整体划一的经营管理工作。

二、我国工业地产发展及研究现状

1.我国工业地产发展现状

随着国家对异常火爆的住宅和商业地产宏观调控的加大，工业地产以其低风险、高回报的特点逐渐受到青睐。各种在建的物流中心、工业厂房和研发楼宇随处可见，工业地产投资成为近些年来房地产投资不断升温的热点。由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地移至二线城市。由于东部沿海地区产业结构调整的影响，高耗能企业开始向中西部转移。在国家对中西部地区实施政策倾斜的情况下，长江三角区域、珠江三角区域正在形成总部经济模式，制造业迅速向内地转移，这给这些地区工业地产带来极大的发展机遇。安徽、江西、湖北、湖南、河南、广西、陕西等地迎接产业转移日渐频繁，工业投资项目也逐渐增多。

2.我国工业地产研究现状

（1）探析工业地产发展方向方面

司成均（2007）对工业地产的概念进行了介绍，并分析了其特征和开发模式，从工业发展的坚实基础、政策支持、工业用地市场化、宏观调控和市场转型等方面分析了工业地产发展面临的机遇，以促进工业地产的发展。武东伟（2007）以新加坡工业地产为参照物对北京经济技术开发区进行了比较研究，提出了一系列相关的建议。汪思源、殷跃建（2008）对武汉光谷地区经济发展情况行了研究，对该片区工业地产的状况进行了分析，并结合光谷工业地产的发展历史，提出该地区工业地产发展的建议。刘丽荣等（2009）建立工业地产与城市经济互动机理概念模型，分析工业地产与城市经济互动机理的作用路径，并基于工业地产与城市经济互动机理及集约节约使用工业用地的原则，探究合理规划工用地、推进城市经济发展的思路，从而推进工业地产优化利用在城市规划决策中的实施。

（2）评价和推动工业地产发展方面

王宏新、卢长锋(2007)认为要预防三大风险，市场风险、经营风险、政策风险。胡泊(2007)对我国工业地产投资风险分析的研究，对风险进行识别和估计，建立风险评价模型对工业地产投资风险进行分析。李连元（2007）提出要根据不同的城市，不同的产业情况实行不同的操作方式，还必须通过专业化的手段来操作整个工业园区。刘伟(2008)进行的工业地产运营模式研究，从工业地产的几种发展模式来研究其开发、盈利、经营和投融资模式。陈曦（2008）对工业地产的概念进行了介绍，将中国工业地产的发展背景、特点等进行归纳总结，同时针对目前国内工业地产开发的几种主要模式进行分析。王辉龙(2009)以整体的思维，对工业地产项目实行统一运营管理；变“建造-营销”的传统模式，从长周期角度加强项目运营管理；重视全程运营管理。杨建喜、宋永发（2010）以辽宁省14个地级市为研究对象，在构建工业地产投资环境评价指标体系的基础上，应用基于实数编码的加速遗传算法(RAGA)的投影寻踪(PP)方法对各市的投资环境进行定量分析，并针对改善工业地产投资环境提出了完善的对策与建议。王新红（2011）以大连软件园项目作为研究实例，分析了产业地产项目的开发与盈利模式，总结了产业地产开发模式的四大特点，并从政策解读、产业规划、运营管理、项目增值等方面为房地产企业提出了发展对策。

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【关键词】绿色商业 发展模式 综述 研究框架

在关于中国绿色商业模式及发展趋势研究的资料收集和整理过程中笔者发现关于绿色商业发展模式的研究文献极少，然而关于绿色商业和商业模式的文献和研究成果颇丰。本文将关于绿色商业和商业模式两方面的国内外研究现状进行了综述。

关于绿色商业研究的现状综述

20世纪90年代初，上海一百提出“发展绿色商业”并创建了“绿色商业发展基金会”，开始了我国“绿色商业”的新纪元，“绿色商业”成为商业的时尚。自此，“绿色商业”的研究拉开了帷幕，曹静（2000）进行了“商业绿色营销市场分析”；吉福林（2002）做出“论商业企业的绿色经营”的思考，熊凯（2004）明确提出“绿色商业”的内涵，从商品及商业配套设施、商流与物流、营销三方面进行分析。此后柴艳萍等（2006）从环境伦理和商业的角度提出构建与自然相和谐的生态商业的构想，朱成钢（2006）指出应该“建立与绿色消费相适应的商品流通业”；特别是2006年中国商业经济学会与商务部流通产业促进中心联合组织“中国绿色商业发展战略”课题的研究，引起了学者和业界的广泛关注。

刘建湖（2007中国商业经济学会）提出构建“以绿色商业为核心的产业生态体系”，强调了绿色商业的产业经济生态功能，沈小静、宋超（2010）对我国商业绿色采购体系的构建进行了研究，提出了商业绿色采购的概念，认为商业的绿色采购主要是在商业流通过程中，以批发和零售为主要业态的商业流通企业应采取对环境最小化的不良行为，从外部获取商业企业所需的产品和服务，即商业流通企业以对环境影响较小的方式从外部获取绿色产品和服务用于销售和自身使用的行为；在2007年第二届中国绿色商业发展高峰论坛学术交流中，高观分析了“绿色商业发战略问题”，周殿昆论证了“构筑绿色商业发展的良性互动机制”等学术观点，这些研究成果和观点从宏观视觉论证和诠释了绿色商业对我国的商品经济可持续发展的现实要求，并从理论上探讨了绿色商业事业在我国商业经济实践中的发展前景、机制构建和实现路径。2010年首届中国绿色商业创新发展高峰论坛在北京成功举办，论坛会议全面总结了我国绿色商业创新发展经验和成就，通过行业论坛峰会巨大推力，进一步提升了一批优秀绿色商业企业的品牌形象，为中国绿色商业创新发展树立了标杆，促进了商业企业绿色品牌的自主创新和市场竞争能力的提升。

部分学者还对我国绿色商业的发展障碍进行了深刻分析和论证。主要的研究结论有：企业缺乏绿色营销运作的的动力和能力使得绿色商业难以推广；绿色商业作为一种商业模式与经济发展水平错位；消费者绿色消费观念滞后；绿色市场秩序混乱、缺乏统一有效的管理规范等制约着绿色商业的发展进程。宁薛平、文启湘（2007）对绿色消费障碍进行了分析，构建了绿色消费模型，提出绿色消费障碍类型，诸如市场需求障碍、价格障碍、消费环境障碍。

关于商业模式的研究现状

商业模式概念的提出最早出现在1957年，但对于商业模式的研究直到2000年才引起国外研究者的广泛重视，2005年以来我国学术界对商业模式的研究掀起热潮。目前关于商业模式的研究日渐成熟。Osterwalder等提出了商业模式演化的五个阶段。目前，有关商业模式的研究主要集中在三个方面：商业模式的概念、要素和类型。王伟毅、李乾文从创业视觉对商业模式进行研究，提出商业模式是创业者创意开发的最终成果，对商业模式的本质进行了研究（2005）。Michael Morris等（2003）指出，商业模式具有生命周期，包括规范期、强化巩固期、适应期、修正期和再造期。何骏对上海社区商业进行研究，把上海社区商业发展模式归纳居住区商业模式、街坊型商业模式（2007）。2005年商务部颁布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，国内学者从不同角度、不同方面和不同侧重点，对我国城市社区商业发展模式的现状和改革作了深刻、独到的分析。陈红华（2005）分析了国内外社区商业的差异性：国外社区商业以购物中心为主，一般通过政府合理规划，布局经过严格设计；而中国社区商业以住宅底商为主，往往是开发商独立操作，布局随意性很强。李曼（2006）从社区商业发展的优势进行了研究，提出社区商业具有的优势在于它是整个城市商业信心相容的基础，是未来商业重要的投资对象和商业地产发展的重要推动力，是吸纳社会就业的重要途径。张晓娜（2008）对社区商业选择的商业模式进行了研究。梁云（2009）对城乡商贸统筹发展模式进行了研究，提出城乡市场网络化模式、供应链网连接模式、产业联动模式、小城镇商业模式、龙头企业（市场）带动模式，并以重庆为例进行了实证研究。

目前，理论界对我国绿色商业的研究和商业模式的研究已有一定的基础，但不够系统，鲜有绿色商业发展模式的深入研究。研究方法大都停留在定性分析，定量分析和模型分析不够，技术操作层面上的较多，缺乏多学科的理论支持，理论深度有待进一步加强。因此，对我国绿色商业模式的创新发展研究非常必要。

中国绿色商业模式及发展趋势研究框架设计

以中国的绿色商业模式为研究对象，以多学科理论为依据、构建绿色商业模式体系，转变商业业态类型以引导和培育我国消费市场，提升我国商业的国际竞争力，适应我国经济的发展趋势。

中国绿色商业模式及发展趋势研究的主要内容及重点、难点。首先，在对国内外相关文献进行梳理的基础上，针对现有研究的不足，提出新的研究视觉、研究思路和方法，分析中国绿色商业发展模式及发展趋势研究的理论意义和应用价值，对相关概念、绿色商业发展模式的主体进行界定，并对管理控制理论进行阐述。

其次，为中国绿色商业发展模式体系进行构建，这是该研究的核心内容。共分为四部分：第一，运用商业经济学、管理学、营销学等理论，深入分析绿色商业的特征和商业模式的创新的有效结合，明确中国绿色商业发展模式的趋势。第二，分别从绿色商业发展模式的结构维度和关系维度出发，研究绿色商业体系的构建及相应商业模式的设计，结合政府推动、企业自主行为以及消费者需求的发展趋势，构建出绿色商业发展模式的评价体系，从而建立起绿色商业发展模式的控制平台。第三，为政府绿色商业发展的合理规划及企业绿色商业发展模式的选择提供建设性意见。第四，从外部评价和自我评价两个层次，建立科学的管理评价体系，通过实时的评价、反馈，使我国绿色商业发展模式得以规范，不断修正管理控制体系，更好地推动我国绿色商业发展模式的广泛运用。

再次，在深入访谈和问卷调查的基础上，对理论研究的结论进行实证检验，结合实际案例对绿色商业发展模式进行实证研究，总结出成功经验，查找问题，给出建议。

实证研究工作量很大，费时费力，调研数据的取得有一定难度，绿色商业发展模式的构成要素庞杂，梳理取舍困难，确定绿色商业模式评价体系要素和标准复杂，构建评价体系难度大。

中国绿色商业模式及发展趋势研究的基本思路和方法、研究理论框架设计。研究方法方面：首先，运用多学科交叉分析法，如经济学、新经济社会学、管理学、心理学、系统论等多学科理论对绿色商业发展模式进行探讨；其次，规范研究和实证研究相结合、理论和模型相结合，在构建理论框架的基础上，选取多个省份有代表性的城市、社区、城镇绿色商业进行访谈、问卷、实地考察等方法进行实证研究；第三，比较分析的方法，对比分析传统商业模式和绿色商业模式，总结绿色商业模式的发展趋势；第四，典型案例法，选取有代表性的绿色商业企业，设计相应的研究框架进行剖析，提出改进建议。

研究思路方面：在相关文献梳理基础上，针对现有研究的不足，以多学科理论为依据，以绿色商业为主线，以绿色商业发展模式研究为目标，充分分析绿色商业的体系构建，归纳出绿色商业模式的评价体系，并设计科学的评价体系对绿色商业模式的发展进行实时评价、反馈、修正和动态优化。最后结合实证研究的结果和具体案例，为政府和企业提出可操作性的对策建议。

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【关键词】 大数据； 云会计； 房地产开发企业； 税务管理

【中图分类号】 F232；F234.3；C39；C931 【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937（2017）08-0134-04

一、引言

2013年，央视《每周质量报告》报道，珠海市某房地产企业通过股权转让规避土地增值税1亿余元。同时，2005―2012年间全国商品房销售总额超过31.2万亿元，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%。据央视测算，房地产业毛利率达到34.63%以上均需缴纳土地增值税，因此全国各类房地产企业应缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，实际上8年间征收的土地增值税仅为0.8万亿元，这意味着全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。自1999年国家税务总局开始实施税收专项检查以来，房地产被列入指令性检查已有10余年，每年被查处的偷漏税金额巨大，存在伪造报价、预收账款不及时入账、开具多个账户逃避监管、随意调整申报税额等多种问题。当前，税务机关由于征收管理方式和技术方法等方面的问题，对房地产开发企业的税务管理极其有限和滞后。

云会计[1]是一种基于互网、以数据为中心的会计信息系统，具有动态性和可扩展性等特点，其核心是资源共享、应用模式的改变，其可信性包括可用性、可靠性、风险可控性等9个一级属性[2]。大数据是运用数据采集、挖掘、分析等技术，进行实时数据处理、实时智能决策，通过嵌入到具体业务流程中提供决策有用的信息。大数据时代，基于云平台进行税务管理，云会计的动态性和可伸缩性的计算能力使高效海量的涉税数据分析成为可能；云会计环境下的群体智能为领导决策支持提供了运行环境；云会计的服务化特征为面向广大纳税人的数据挖掘个带来机遇。

大数据时代的来临，随着金税三期税收管理系统的上线，税务管理将以信息技术为依托，不断推进税务管理现代化，对保障税收职能的发挥起到重要的推动作用。房地产业已成为中国经济的引擎，随着城镇化进程持续推进，旧城改造被中央确定为民生工程和国家发展战略之一，面对其复杂的开发业务以及集团化的经营战略，如何在种类繁多、数量庞大的数据中快速获取并高效利用有价值的信息显得尤为必要，基于云会计对房地产企业进行全面、有效的税务管理，同时促进房地产业健康发展具有重要的现实意义。

二、A集团税务管理现状及其存在的问题分析

（一）A集团背景介绍

A集团创立于1988年，主要由广场和商业地产股份有限公司构成，形成了商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货四大产业。集团的核心是以广场命名的城市综合体，在其多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善，形成汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合型建筑群。通过将不同的业态融为一体，有机地整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能。在规划设计中通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动，成为我国城市综合体投资与运营管理的先行者与领导者。

A集团下设北方项目中心、南方项目中心、酒店建设公司、商业管理公司、商业地产研究部等，划分南北区域，按照商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货等开发业态进行管理。业务范围分布全国，分别在各地设立项目公司管理具体业务，开发业态涉及营业税、增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、土地使用税等各大税种，经营流程涉及拿地、开发、销售、持有等多个环节。

（二）存在的问题

随着信息化进程的不断深入，税务机关征收管理取得了明显成效，工作流程有了较大的改进，质量与水平也不断提升。但由于数据来源、数据处理等原因，对A集团等房地产企业的税务管理也存在一些不容忽视的问题[3]。

1.数据来源渠道单一，真实性、准确性不够

A集团从事的房地产行业是一个资源整合型行业，开发流程长、资金密集，住宅从拿地到交房一般开发周期为22―26个月，商业地产则更长，开发周期为3―5年。在商业地产中以速度取胜的A集团，从拿地到开业开发周期也至少需要18个月。在其税务管理过程中，采集了大量涉税数据，如房管国土部门的土地出让、拆迁许可数据，工商部门的公司登记数据，发改委的立项数据，规划部门的选址、方案审查、用地许可、放验线、建设工程规划许可数据，建设部门的初步设计审查审批数据、施工图审查备案数据、工程招标及备案、施工许可、竣工验收备案数据等，均由A集团主动把相关证照提供给税务机关。在这个过程中，税务机关不能及时获取其立项证明、用地规划、建设工程规划数据，造成无法在开工前合理确定其土地增值税项目分期、合理确定其企业所得税成本对象等。同时，由于其开发周期长、过程复杂，且涉及公司设立、拿地、开发、销售、竣工后持有等各个环节，面对复杂繁冗的数据，其真实性、准确性税务机关难以逐一验证。

2.数据处理效率和质量不高，无法进行实时、动态监控

随着集团的急速发展与扩张，除消费税和关税外，A集团的业务几乎涉及营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税、印花税、个人所得税等各大税种，由于其业务的特殊性和涉及税种的复杂性，这就要求税务机关对其进行全面有效的税务管理。对于其开发过程中收集到的各种涉税数据、企业会计数据、第三方数据等各种结构化、半结构化及非结构化数据，税务机关目前只能进行局部的、常规统计分析，无法进行充分的数据应用和信息共享，没有建立并利用数据仓库分析企业的财务状况和内外部信息用于纳税申报的“情报深加工”，不能及时发现企业纳税申报中存在的潜在问题，造成许多“信息孤岛”，难以形成实时、动态的税源监控。

三、基于云会计的A集团税务管理框架构建

对A集团进行税务管理，按照“项目控税、集中管理、事前监控、事后清算”的原则，以项目管理为对象，基于云会计平台，依托金税三期税收管理系统，从取得土地使用权开始，对其项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程进行实时动态监控，实现税务管理与纳税人项目开发同步。本文以A集团在房地产开发过程中涉及的税收业务为分析对象，从数据采集、数据处理分析、数据应用三个层次，分析了云会计在登记管理、过程监控、纳税申报管理、稽查管理和纳税服务中的应用，构建了大数据时代基于云会计的A集团税务管理框架[4]，如图1所示。

对A集团进行税务管理将不再仅仅依赖于金税三期税收管理系统中内部数据，应借助云会计平台，通过社交网络、语义Web、物联网等新兴应用，运用Hadoop（Map Reduce技术）、批量流计算（Twitter的Storm技术）、Apache等数据处理方法，OLAP、ODS、DW/DM等数据分析和挖掘技术，获取税务机关内部、企业会计和外部第三方的各种成组数据、面板数据、空间数据、高维数据、多响应变量数据以及网络层次数据等结构复杂的数据形态，基于无形数据的有形模式进行识别、比较、分析、融合，生成房产国土信息、建委信息、规划信息等，对数据中的信息进行有序解读、有效运用，从而实现实时、动态、个性化的税务管理。

（一）登记管理

登记管理分为税务登记和项目登记。其中项目登记包括项目土地登记、项目开发登记、项目预售登记、项目产权登记和项目销售登记五个方面。

税务登记时，对A集团提交的证件和资料进行审查。在云会计环境下，通过查验工商营业执照信息、组织机构代码证信息、法人身份信息，核其提供给税务机关的数据是否相符，以确认企业登记类型、所属行业的真实性和合法性；查验中介机构的验资报告，核实企业股东构成、投资规模、投资国别、出资方式等资本结构；查验房产部门提供的产权证明，核实企业注册地址及生产经营地址；查验集团合同、章程、协议书等，核实其生产经营业务的真实性进而对其进行税种鉴定；查验其会计核算办法及软件，全面分析集团生产经营、财务管理、履行纳税义务等情况，审核确定其企业所得税查账征收。

项目登记时，通过查验国土部门提供的国有土地使用权出让合同或《国有土地使用证》，涉及土地转让及投资入股，通用云平台查验其土地使用权转让合同、土地投资入股协议、股权收购协议、土地评估及验资报告等相关资料，建设部门提供的项目开发协议及补充协议、立项批复或《投资备案登记证》、建筑工程施工合同、建筑工程监理合同、《建设工程施工许可证》、《建设工程竣工验收备案登记证》等，规划部门提供的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、项目规划总平面图，房产部门提供的《商品房预售许可证》、《房源统计表》、预售商品房分层平面图、商品房预售方案、初始《房地产证》等核实其建筑施工、规划和房源情况，逐一填写项目登记信息，确保项目登记真实、完整。

（二）过程监控

通过云会计平台，强化房地产开发各环节和税源监控，以登记管理和信息采集为基础平台，以拿地―开工―预售―竣工―销售为关键节点，以契税“先税后证”为支撑，以项目完工清算作保证，全方位、全过程加强A集团的各税种管理。

在土地登记环节，将土地使用税进行全面监控；对通过资产或股权收购，企业兼并、分立、置换等债务重组形式取得的土地，以契税“先税后证”或变更登记为基础，加强土地转让或变相转让时各税种的征收管理。通过土地登记环节土地使用状态的监控，加强土地再开发环节的营业税管理。

在项目开发―开工登记环节，跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，掌握从事建设施工、装饰装修的单位和个人应缴纳的营业税金及附加、所得税、印花税等税种的税源情况，并利用建设施工、装饰装修的单位或个人的纳税情况，确定A集团的建筑安装成本的实际进度，为税前扣除提供参考；根据A集团所得税前工资等税前列支情况与个人所得税扣缴情况相比对，确认其工资税前扣除是否真实及个人所得税是否足额缴纳；根据土地增值税的开发成本、开发费用等扣除项目与所得税税前扣除项目相比对，分析集团税前扣除金额的真实性、准确性。通过该节点全面深入掌握A集团各开发项目的开发模式、立项及规划数据、物业类型及开完工时间，实现税务管理精细化。

在项目开发―预售登记环节，全面加强预售阶段的营业税、土地增值税的管理。通过云会计平台中的房屋销售数据、发票开具金额等，强化该节点的不动产发票监控工作，全面了解A集团各项目的实际销售进度、价格变化、营销策略等。

在项目开发―初始产权登记环节，全面掌握A集团各项目的竣工面积、可售物业面积、不可售物业面积、已售面积、未售面积等；了解工程建设项目的完工情况及工程结算进度，及时做好建设环节各承包商及分包商的税款清算工作，为项目最终的税项清算做好前期准备工作。

在项目开发―销售申报登记环节，利用契税征管中获取的A集团房地产交易信息，掌握房地产交易中转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，实时掌握集团的销售收入、销售面积以及计税成本与收入实现是否配比，确属差异的进行纳税评估及预警分析。对达到清算条件的项目，及时发出清（结）算通知书。

同时，对A集团在企业所得税纳税申报中产生的各类会计与税收的差异、各类审批和备案事项的相关数据与综合纳税申报表、企业所得税预缴申报表、企业所得税年度申报表以及其他数据进行对比分析，加强企业所得税的动态、后续管理。结合房地产开发企业的行业特点，重点关注其跨年税前扣除项目、亏损及税前弥补亏损、职工教育经费、广告费和业务宣传费等。

（三）纳税申报管理

通过云平台获取全面、真实和客观的涉税信息。包括A集团涉税基本信息，如企业名称、税务登记代码、注册资本、经营范围、会计核算方式等，各种核定、认定、减免税审批事项等，生产经营规模、开发量、开发流程、开发成本、开发费用、水电气能耗等各类与税收相关的数据，房屋销售、自用、捐赠及抵债情况，拨付工程款项，不动产销售统一发票领购和开具明细，不动产销售监控明细及企业申报数据、财务会计报表等。根据云平台中的行业信息，结合行业生产经营、财务管理和会计核算特点，掌握房地产业成本构成特点，针对A集团纳税过程中容易出现的问题，确定税务管理的重点环节。

以A集团提供的纳税申报和财务会计数据作为实施监控的主要数据，以日常税源管理采集的与生产经营相关的其他数据作为实施监控的辅助数据，与预警指标进行比对，对A集团一定时期内的纳税情况进行监控。通过拿地信息，判断其楼盘规模，核实其是否缴纳土地使用税、耕地占用税、契税、印花税；通过前期开发费、基础设施费、工程建设费、公共配套费等，核实其成本，作为土地增值税清算、企业所得税汇算清缴、开发项目完工产品结算的依据；通过房屋销售合同、预售登记等，核实销售情况，判断其是否足额缴纳营业税金及附加、预征土地增值税、预缴企业所得税；通过云会计平台获取项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算、项目工程合同结算、商品房购销合同、销售明细等与转让房地产的收入、成本和费用有关的数据，以及中介出具的《鉴证报告》，审核完成其土地增值税清算和企业所得税完工产品结算；结合A集团的申报、税款征收及入库信息、发票使用信息、享受税收优惠信息、涉税违法信息等，通过对A集团涉税指标与历史指标的纵向比对、与其他房地产业纳税人涉税指标的横向比较，分析税负等指标的变动趋势，实现动态监控。根据审核分析的结果，及时风险警报，按执法风险的性质提出管理建议。同时，根据建议对预警信息进行持续监控和评价，及时启动征收管理、纳税评估防范措施。

（四）稽查管理

充分利用云平台，构建稽查信息系统[5]，全面涵盖选案、实施、审理、执行四个环节所需要的有关法律、法规、政策、规定、各种税目税率、企业经营状态、外部稽查情况等相关信息。在全面及时掌握A集团企业变革、市场变化、电子商务等信息的基础上，进行偷逃税比对，一旦发现问题及时进入稽查程序。

（五）纳税服务

通过税收信息服务系统，根据A集团房地产业的特征，及其复杂的业务形态，自动为其推送相关的税收政策、纳税提醒、评估预警等，并可实现实时政策咨询。利用程序服务系统，为A集团提供涉及具体办税事项时可能运用到的所有程序。具体包括网上办税、税务登记、资格认定、发票管理、远程抄报送、网上认证、申报缴税[6]。同时实现实时办税查询，如受理办税结构查询、文书审批结果查询、证照办理查询、发票流向查询、欠税户查询等。通过权益服务系统，启动执法监察和检查程序，受理A集团的投诉、提起行政复议、进行监督举报等。最终实现以纳税人为中心，以信息化为依托、以降本提效为原则，为满足纳税人的合法需求提供全过程、全方位高效便捷的服务，提高社会税法遵从度，构建和谐税收征纳关系。

四、结语

大数据、云会计的产生和发展正逐渐影响税务管理的质量和效率。以A集团为例，对数据视角下房地产业税务管理过程中出现的问题，通过案例研究的方法进行了分析，从登记管理、过程监控、纳税申报管理、稽查管理、纳税服务等方面构建了基于云会计的A集团税务管理框架，期望能够充分发挥大数据、云会计对税务管理的支持与促进作用，进而加强房地产业税务风险管理，提高税务机关的管理效率和服务水平。

【参考文献】

[1] 程平，何雪峰.“云会计”在中小企业会计信息化中的应用[J].重庆理工大学学报（社会科学版），2011（1）：55-60.

[2] 程平，温艳好.基于云会计的AIS可信性层次结构模型[J].重庆理工大学学报（社会科学版），2014（2）：24-31.

[3] 张艳玲.云审计――审计信息化的发展趋势[J].商业会计，2013（10）：47-48.

[4] 张建光，朱建明，张翔. 基于云计算的税务信息化建设模式探讨[J].税务研究，2013（11）：59-61.