房地产项目贷款管理办法范文

导语：如何才能写好一篇房地产项目贷款管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

一、1-10月份主要经济指标完成情况及简要分析——营业收入70.2亿元，同比增加19.8亿元，增幅39%，占集团总营业收入比重由去年同期的5.3%上升到今年的5.6%，较去年增长了0.3个百分点，完成年计划75亿元的93%，预计全年完成81.3亿元；——利润总额6797万元，同比增加3487万元，增幅105%，占集团利润总额的比重由去年同期的0.8%上升到今年的1.6%，较去年增长了0.8个百分点，完成年计划1亿元的68%，预计全年完成8200万元。——资产总额89.6亿元，同比增加15.8亿元，增幅21%，占集团总资产额的比重由去年同期的8.2%上升到今年的8.4%，较去年增长了0.2个百分点；自多元局成立一年来，集团多元产业总体呈现出快速发展态势，整体经济运行质量明显好转，具体表现有以下四个特征：

一是企业发展步伐加快，经济规模同比增长明显。从集团多元产业整体经营状况来看，经济规模不断扩大，营业收入增幅快速加大。随着装备产业、房地产业、新能源产业建设项目的确立，以及晋银公司资源及生产规模的扩张，多元产业投资不断加大，多元产业经营规模和发展速度明显加快。

二是经营效益整体向好，盈利能力不断提升。通过进一步加强企业管理，集团多元产业实现利润总额同比大幅提升，从上半年的59%提高到了目前的105%，集团直属企业亏损面不断收窄，由上半年的－22％降到了目前的－8.8％；通过大力开展资源、资产整合，有效推进了金属板块和贸易板块企业效益的进一步提升，企业盈利能力明显增强。

三是管理体系正在形成，基础管理得到加强。根据集团企业转型跨越发展对多元产业发展的要求，多元产业管理体系从上至下正在形成，人员队伍正在充实，管理制度、体制机制正在建立和完善，整体运行状况基本正常，企业经营管理得到加强，企业经营效益进一步好转。

四是企业发展不够平衡，企业经营管理有待加强。由于体制机制不同以及行业差异，集团多元企业发展不够平衡。从管理体制层面看，集团直属企业经营管理和经济效益明显好于市公司多元产业；从行业来看，新型产业和资源型产业明显好于服务行业；从同行业企业经营来看，企业发展不够平衡，必须进一步加强企业精细化管理，切实消灭亏损企业。

二、重点项目推进情况清洁）能源板块：

1、新（清洁）能源板块：

1.1lng加注站，完成了公司“四气”行业准入手续审批工作；通过了第一批20座加气站的申报材料；一期65座lng加气站的选址，列入省发改委的全省规划。

1.2lng液化工厂项目，确定了项目的开口和4亿方每年的供气量；将拟建的项目用地纳入政府规划用地；目前可研报告正在评审阶段。装备制造业：

2、装备制造业：由集团装备产业有限公司具体实施

2.1山西美佳矿业装备有限公司掘进机项目厂房主体工程已经完成，正在进行调试安装。

2.2中航美运兰田装备制造有限公司特种车辆制造项目中航美运兰田装备制造有限公司先后完成律师尽职调查、资产评估审计及盘点、公司的工商注册。9月1日起公司控股管理，已派出3名干部加入项目建设团队。本项目在省经信委备案已完成。目前主要工作：土地征用手续的办理。

3、有色贵金属冶炼业:有色贵金属冶炼业:

3.1支家地银矿探矿工程，投资1000万元，等待新增矿石储量报告。

3.2刁泉银矿探矿工程，投资1000万元。等待新增矿石储量报告。

3.3银制品加工项目，总投资15000万元，截止底总投资全部到位。10月底已进行部分试生产。

4、房地产业：至三季度各公司在建地产项目共计有3个，分别为晋城公司“兰煜花园”、“兰煜龙湾”项目，万景源公司“万景苑小区项目”等。各公司上报集团的项目合计计划中的土地约3100余亩，其中有866亩已办理完相关手续，剩余土地在做前期审批工作。

5、港口贸易公司整合项目

下半年，港口贸易公司按照《集团公司多元产业港口贸易板块整合重组方案》的要求，短时间内完成工商注册，拿到《煤炭经营资格证》；制定各项规章制度和业务流程，建立组织机构，平稳安排原服务公司人员；整合4企业业务顺利衔接；为明年快速发展打下坚实的基础。

总之，多元产业重点项目进展全面实现了年初确立的目标。lng项目开创省内先河，意义重大；装备业实现了与世界五百强的高端对接；贵金属产业得到了省市政府的鼓励支持，启动了资源整合跨越发展的步伐；房地产业蓬勃兴起，前景看好；贸易板块整合初见成效，发展潜力巨大。在集团公司的发展过程中，多元产业散、乱、小，长期疏于管理，专业管理方面存在问题较多，突出表现为：

1.多元产业中旧有的行业分散，地域呈零星分布，集约化、专业化程度很低，企业产品多数为低端产品。

2.地方公司普遍缺乏从事多元产业的领军人才和专业

技术人才，严重制约着多元产业健康发展。3.项目立项阶段管理缺失，基层单位上项目存在严重的“拍脑袋”现象。许多单位上马的多元投资项目未报集团审批，项目建议书过于简单，不能用于决策参考。相当一部分项目缺乏科学的调查研究，可行性研究活动流于形式。花钱买来的可研报告不能用于项目决策，更不能指导项目的实施。

4.项目实施阶段缺乏科学化的管理。集团招标管理与专业化的项目管理缺乏有机的结合，从事项目建设的主体缺位现象严重，业主现场管理力量薄弱。产业投资的质量成本得不到有效控制。这些问题今后必须改进。只有这样，多元产业作为三大支柱产业之一，才能实现健康、高效、可持续发展。

多元局20__年工作要点安排

一、经营指标计划

根据本年度多元各企业主要经济指标预计完成情况，并结合20__年各企业经营计划安排和建议，以及年度集团多元产业确立的新的经济增长点，本着项目建设和经营管理齐抓，资源整合和企业整合并进的原则，综合考虑下述三个方面因素后进行测定：

一是20__年多元产业多数项目处于工程实施阶段，个别项目计划能够实现投产达效，另一方面晋银矿业、港口贸易公司等通过资源整合后规模扩大业务拓展,产值将得到进一步提升;

二是本着董事长提出消灭亏损的原则,在多元产业经营管理方面，明年重点针对系统内多元亏损企业,特别是市级子公司所属的多元亏损企业，从改善经营环境和提高运行质量上入手，要求各自进一步优化业务流程，明确战略定位，加强内部管理,细化责任分工，对发展前景看淡，经营思路不清，没有市场支撑的企业，进行优化重组实行内部整合，重新规划，使资源得以有效利用，达到缩小亏损面和消灭亏损目标；

三是多元产业明年仍处于项目投入的高峰时期，随着各项费用的产生，势必冲减多元产业总体经营利润，故在经营利润计划方面建议明年保持适度增长或持平。综上所述，计划建议20__年度集团多元产业总体实现：营业收入93.5亿元，同比增长15%，力争100亿元；利润总额9020万元，同比增长10%，力争1亿元。

二、20__年重点项目计划

20__集团多元产业涉及十一个行业列入十二五规划的项目，总投入488亿元。20__年计划重点项目在四个行业优先发展：（由集团大元新能源有限公司具体实施）

1、新（清洁）能源板块：与集团物流总公司合作在忻州共建环保煤炭物流示范通道；建设王家岭煤业lng加气站。二十个lng加气站的建设前期工作。

2、装备制造业：（装备制造业：（由集团装备产业有限公司具体实施。）：（山西美佳矿业装备有限公司掘进机项目：

2.1山西美佳矿业装备有限公司掘进机项目：20__年一期工程竣工投产。计划研制新型全液压坑道钻机。中航美运兰田装备制造有限公司特种车辆制造项目；

2.2中航美运兰田装备制造有限公司特种车辆制造项目成建设前期所有工作，开工建设一期工程（年产1万辆自卸车和半挂车生产能力的新厂区）。

3、房地产业（由集团房地产公司和各市公司组织督查实施）房地产业明年抓好三件大事，一是迅速完成集团房地产业经营管理组织体系建设；二是力争储备三千亩优质土地；三是推进6个重点工程。完成上述三项任务年度需要资金近60亿元。6个重点项目是：集团大同生产调度指挥中心项目：

3.1集团大同生产调度指挥中心项目：项目用地30亩，建筑面积11.6万平米，总投资5亿元。预计20__年全面开工，当年完成主体工程的30%。20__年预计完成投资2亿元。朔州清河湾房地产项目：

3.2朔州清河湾房地产项目：占地295亩，建设70万平米的商业中心和高档住宅小区。总投资28亿元。20__计划完成20%的工程。

3.3阳泉吉祥苑棚户区改造项目：占地31.9亩，建筑面积9.3万平方米，876套住房，投资2.5亿万元。20__年完成70%的工程量。

3.4晋城兰煜龙湾项目：占地109亩，建筑面积29万平米，晋城兰煜龙湾项目：总投资18亿元。20__年完成20%主体工程。

3.5万景园住宅小区项目：年内实现竣工，达到交付使用条件。

3.6收购泽美公司股权和资产项目：计划用1.25亿元控股泽美公司51%的股权，进而再用1.21亿元收购其余49%股权。所需资金2.87亿元。其他项目：（由长治公司具体实施，自筹资金4.16亿元。）

4、其他项目

文化创意传媒产业园————影视交流中心建设项目

4.1文化创意传媒产业园——影视交流中心建设项目占地1184亩，整个园区拟建涵盖影视拍摄、文化会展、现代传媒、动漫游戏、信息服务等多门类文化创意产业。一期工程已经开始动工，1500平米的展示馆已基本建成，20__年预计投资0.96亿元。

4.2沁园春矿泉水项目占地300亩，拟新建年产能为30万吨生产线(7瓶/时/条)二条，分两期实施。预计投资3.2亿元进行一期项目开工建设，当年实现投产经营。

三、20__年度重点工作计划

1、大同晋银有限公司将实现20__年产白银300吨、产值30亿、利润1亿元的工作目标，重点工作如下：1.1以拓宽矿藏资源渠道，满足现有产能为出发点，对收购内蒙兴安冶炼有限公司股权事宜进行调研；联合金地公司拟收购冶金三勘探矿权，解决冶炼厂资源；1.2对支家地和刁泉铜矿深部探矿，增加公司矿藏储量；拟收购灵丘县刘庄寺沟铁矿远景储量铁矿300万吨，钼矿100吨，锌矿7000吨，金2吨。1.3扩建白银冶炼能力，增加处理设备和设施，提高白银产量200吨，实现产值15亿元；购置英国水平连铸机、德国雕刻机等国内外先进设备，改进银制品加工工艺流程设备，实现自主转化白银20吨，提高附加值5000万。1.4调研纳米级超细银粉项目，投产达产后年转化白银200吨，提高附加值15亿元左右。利用制粒堆浸技术，提取尾矿金属试验项目；利用堆浸尾矿做加气砌块试验；1.5购置用地37亩，每亩50万元左右，拟建设大同银制品加工展示营销中心，以及收购晋银大酒店60%股权等工作。

2、集团房地产公司重点工作是推进组织体系的建设；跟进集团生产调度中心项目，计划购置60亩土地，建设集团总部生产调度指挥中心，20__年完成土地购置和设

计规划等前期工作，力争年内开工建设。3、万景源公司拟对340亩（每亩280万元）的龙城大街地产进行土地储备，投资10亿元，做购地和设计规划等前期工作。

4、贸易类公司：港口贸易公司、晋通公司、晋昌源公司，在提高风险管控水平前提下，加大资金投入，做实煤炭贸易，依靠省内承租发煤站，依托港口公铁两路运力，结合储备煤场、煤炭超市的建设，做好煤焦中转经销，增加发运能力，创出集团品牌优势，规模经营，迅速扩张。

四、20__年度重点资金安排及预计使用情况

20__年按照集团多元战略发展方向，本着“扶优扶强，重点项目重点保”的原则，合理确定资金使用方向，资金计划主要用于装备产业、煤炭贸易、有色金属、lng新能源、房地产五个板块。20__多元预计资金使用总额106.27亿元，其中：已列入集团重点项目所需资金54.835亿元，列入多元局重点工作（尚未办完立项手续的项目）所需资金51.435亿元。以上资金需集团投入的注册资金9.138亿元，集团担保项目贷款61.482亿元，集团委贷或担保流动资金贷款35.65亿元。

1、装备制造业板块

预计资金需求总额8.05亿元，其中需投入资本金1.15亿元，需担保贷款6.9亿元。

(1)中航美运兰田公司需集团担保项目贷款2亿元；

(2)美佳公司正常生产，争取达产达效，需集团担保项目贷款2亿元；需流动资金贷款0.4亿元。(3)美华公司需增加注册资本金0.4亿元，需集团担保项目贷款1亿元；

(4)美新公司需集团担保项目贷款1亿元；

(5)向明机械公司收购资金0.75亿元，需集团担保项目贷款1亿元；

2、新能源板块

大元新能源公司注册资本金还需投入1530万元，加注站lng建设项目贷款4820万元。

3、贸易板块

（1）港口贸易公司需流动资金贷款8亿元，并购贷款0.3亿元；

（2）晋通公司需流动资金贷款4亿元；

（3）晋昌源公司需增加注册资本金0.485亿元，需流动资金贷款11.45亿元；

4、有色贵金属板块

重点项目收购内蒙兴安银铅冶炼厂项49%股权，预计收购资金投入3亿元，企业正常运转需要流动资金贷款10亿元。其他重点工作需资金4亿元。

5、房地产板块

（1）集团房地产公司与各地市注册房地产子公司需注册资本金1.5亿元；储备土地3000亩需资金45亿元，需集团委贷23亿元，需地市公司解决22亿元；并购迎泽宾馆泽美公司需集团投资2.4亿元。

（2）万景源房地产公司土地储备需集团委贷5亿元。

6、信息工程山西煤销信息工程公司（原汛潮公司）增加注册资金需0.45亿元。需集团担保贷款1.8亿元。

多元局20__年拟出台重要管理制度

1、《多元产业项目管理汇报制度》

2、《集团多元产业项目立项内部管理办法》

3、《多元产业资金监督管理办法》

篇2

一房地产市场运行基本情况

(一)房地产开发投资持续增长，住宅建设速度加快。

一是房地产总投资额持续增长.年上半年,全市共完成房地产开发投资44505万元，同比增长39%；二是住宅建设速度加快,年上半年,全市商品房新开工面积达32.72万元平方米，同比增长37%；商品房竣工面积31.49万平方米，与去年同期持平，其中商品房住宅新开工面积24.57平方米，同比增长48%；商品房住宅竣工面积23.76万平方米，同比增长12%.

(二)商品房供求结构趋于合理，价格基本稳定.

1、商品房销售总面积增加，价格趋于合理。年上半年，全市共批准预售商品房面积18.45万平方米，同比下降45.94%，而实际销售面积达21.18万平方米，同比增长16.63%，销售金额达22443.4万元，同比下降18.93%，且中心城区的申报价格稳定在850元/平方米左右。

2、住宅类商品房销售势态良好，年上半年，全市共批准住宅预售面积为16.57万平方米，占预售商品房总量的89.22%，而实际销售面积达17.92万平方米，同比增长31.76%，销售金额为14572万元，同比增长30.11%。

3、商品房空置率有所上升.年上半年,全市累计空置房13.54万平方米,同比增长26%,但空置房主要集中于营业用房中,且营业用房在可售商品房总量中所占比例较小,故其空置比例仍基本合理.

4、商业营业用房需求量下降。年上半年，全市共销售商业营业用房面积达2.03万平方米，同比下降55.27%，销售金额达7491.3万平方米，同比下降19.15%。

5、经济适用房建设力度加大。1---6月共批准建设经济适用房7万平方米，竣工面积突破12万平方米。

6、廉租房建设步伐加大。《六盘水市廉租房住房管理办法》已经政府批准，目前正处于逐步实施阶段。

(三)房地产市场机制逐步完善，管理日趋规范化，制度化。

1、产权产籍登记管理等业务大幅增长。1---5月共完成产籍管理归档2138宗，面积10.37万平方米，交易金额13410.74元，同比增长62.01%，且其它相关业务量也呈现不同层次的增长。

2、继续开展房地产权属登记管理工作创先达标活动。

3、加强整顿和规范房地产市场秩序，查处违法违规行为，对个别违规企业给予了处罚。

4、积极开展房地产市场调查研究工作定期对房地产市场运行情况作出认真分析,年上半年共完成房地产市场运行分析报告2篇.

(四)房地产金融放贷力度稳定，为房地产市场建康发展提供坚实后盾。

年上半年，全市共办理房地产抵押登记2055宗，抵押贷款面积34.37万平方米，抵押权利价值28304.99万元，同比分别增长20.31%、16.67%和66.50%。

二存在的问题

(一)企业实力弱，规模小、经验不足、专业技术人员缺乏、经营管理水平不高,自有资金不足,对金融机构依赖性强,风险防范能力差.

(二)住房分配货币化进度慢,住房补贴资金的财政供给体制不健全,存量房物业管理工作难以配套等问题的存在,导致潜在的住房需求没有充分调动.

(三)房地产市场宏观调控力度不够大,与各相关职能部门的协调工作尚需进一步加强.

三、加强房地产市场宏观调控的建议

(一)加大住房供应结构调整力度，稳定房价，建立健全住房供应体系

1、进一步完善住房供应政策。

一是按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，结合当地经济发展水平、居民住房状况和居民承受能力等因素,合理确定各类住房供应比例，对高档商品住房、普通商品房、经济适用房实施分类别供应的政策导向，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系。二是合理确定住房对象,高档商品住房主要面向少数高收入家庭，普通商品住房主要面向广大中等收入家庭，经济适用住房面向城镇中低偏下收入家庭，廉租住房面向城镇最低收入家庭中的双困户。

2、加强对经济适用房的建设和管理.

一是认真落实《六盘水市住房分配货币化改革方案》和《六盘水市住房分配改革方案实施细则》有关要求,加大经济适用住房的优惠政策和管理办法的实施力度.二是坚持经济适用房保本微利的原则,严格按照建设部《关于大力发展经济适用房的若干意见》中关于经济适用住房价格的八项因素,核定经济适用房的销售价格.三是结合我市普通商品住房价格、购买对象征可支配收入等因素,合理划分收费标准,确定指导价格,并向社会公布,广泛接受监督.四是经济适用房按照政府组织协调、运作的模式,实行项目招投标,并严格控制户型面积.

3、增加普通商品住房供应，适度控制营业用房及高挡商品住房建设。

一是根据市场需求，加快普通商品住房建设，尽快提高其市场供应比例；二是合理确定营业用房、高档商品住房和普通商品住房的划分标准和供应比例，提高营业用房和高档商品住房门槛,严格控制营业用房、高档商品房项目审批，适当提高项目资本金比例和预售条件。

4、逐步完善廉租住房制度。对城镇最低收入家庭的“双困户”发放租赁补贴。

(二)加大金融支持和监管力度，协助金融机构强化房地产信贷管理

1、协助金融机构加强对房地产贷款的监督管理。

一是积极支持房地产市场结构调整，加大对运作规范、信用等级高的房地产开发企业和房地产项目的信贷支持，尤其要支持经济适用住房和普通商品住房的开发建设，重点满足中低收入家庭的购房要求。二是加强房地产项目贷款的审核和管理，对商品房空置量大、负债率高的开发企业贷款要严格审批并重点监控。.三是积极协助金融机构加强团结对信贷资金的监控，妥善处理各种违规贷款，切实防范化解房地产信贷风险，维护金融秩序的稳定.

2、加大住房公积金贷款力度。要简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限，大力发展住房公积金委托贷款，提高住房公积金的使用率和职工购买力。

3、逐步建立个人住房置业担保体系。一是鼓励成立独立规范的住房置业担保机构，实行企业化管理、专业化经营、市场化运作。二是积极开拓融资渠道，吸收优质房地产开发企业资金等民间资金的介入，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保，支持个人住房消费。

(三)标本兼顾综合治理，整顿和规范房地产市场秩序

1、整顿和规范房地产市场，严格查处各种违法违规行为。

一是重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为，对违反城市规划、蚕食土地收益、无证或越级开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告等行为要从严查处。二是积极开展调查研究工作,定期对房地产市场进行整顿和规范，发现问题及时处理，为房地产市场的健康持续发展创造良好的环境。三是按照审批权限与责任挂钩和“谁审批谁负责”的原則，建立责任追究制度。

2、完善房地产信息系统和预警预报体系。

一是逐步建立和完善全市房地产信息网络系统，做好房地产开发企业和执（从）业人员信用信息登记入库工作，将企业的基本情况、业绩情况以及不良行为记录在案，向社会公开，形成房地产市场监管的长效机制，引导房地产开发行业形成“诚信为本，操守为重”的良好职业道德。二是建立健全房地产市场的预警预报体系，稳定房地产市场，稳定房价。

3、加强对房地产开发行业的管理。

一是要按照现代企业制度的要求，加快企业改制步伐，指导各开发企业的改革、改制工作。二是严格控制开发企业的数量，对无开发实力、业绩较差及存在严重违法违规行为的开发企业，取消其开发资质；三是积极支持具有资信和品牌优势的房地产企业的发展,培育龙头企业。

4、深化房改工作，积极活跃住房二级市场。按照统一政策、统一程序、统一市场和统一物业管理原则制定合理政策，鼓励职工已购公有住房上市交易，促进住房二级市场发展的市场化，进一步完善房地产市场。

5、规范发展市场服务。

一是加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管理，规范房地产中介市场，严格中介机构和中介从业人员市场准入制度。二是健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。

(四)加强和改进对房地市场的指导和监管，搞好房地产市场的综合治理工作

篇3

关键词:房地产投资信托 问题 完善

作为一个新兴的金融品种，房地产投资信托在我国出现不过两三年的时间，其热潮始于2003年6月央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，简称 “121号文件”，这一文件对商业银行向房地产项目贷款做出了严格的限制，房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道，截止2004年6月底，全国房地产投资信托募集资金已高达150亿元。然而，银监会于2005年国庆前的“212号文件”——《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》却使得信托业也遭遇了政策的“坚冰”。此时，对我国房地产投资信托进行再审显然已成当务之急。

房地产投资信托的含义和基本特征

房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场，把所获得的收益，几乎全部以红利的形式分配给投资者，而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件(包括资产构成、收入来源收入分配等)的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税(房地产投资信托的投资项目不属于应税财产，且免除公司税项)。与其它筹资方式不同，投资信托具有以下几个特征:

稳定的高收益。由于它必须把90%的应税收入作为比例分配，因此它的收益率比其他股票综合收益率都要相对高一些。一般来说，它的年收益率波动范围在10%到17%之间，相对稳定。

流动性强。由于多数房地产投资信托像其他股票一样，可以在证券交易所上市交易，与传统的以所有权为目的的房地产投资相比，因此它的流动性相对较强。

能够抵御通货膨胀。作为房地产投资信托价值基础的房地产，具有很强的保值功能。一方面，通货膨胀来临时物价上扬，房地产物业的价值更是升值得很快，以房地产物业为资产基础的房地产投资信托股票价值也会随之上升;另一方面，在通货膨胀时期，房地产投资信托的收益水平也会比平时高，能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此，房地产投资信托是一种很好的保值类投资工具。

面向中小投资者。由于房地产投资信托将投资者的资金集合起来投资于房地产，通过其特有的运行机制，使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用较少的钱参与房地产业的投资。是一种较为理想的投资工具，也符合国家的经济和产业政策。

我国房地产投资信托发展过程中存在的问题

房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是，由于我国相关的法律法规还不完善，再加上房地产投资信托在我国还是一个新生事物，所以在我国房地产投资信托发展还存在诸多问题。

法律法规尚不健全

目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务。从目前国内的法律环境看，房地产投资信托产品无法进行公募、无法上市流通、无法突破200份的上限，只能采用私募形式，不能像国外那样，真正做到证券化，能够让投资者像买卖股票一样，随时选择买进、持有、卖出。同时，在募集资金的使用上，虽然产品设计了贷款给房地产经营企业、投资于房地产经营企业股权、购买商业用途楼房和住宅等组合运用方向，但实际上还是只能用于短期贷款和要求对方回购的短期物业投资行为，无法长期或永久性地购入商业物业，进行租赁、经营等商业运营。

道德风险问题

房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。在这种情况下，由于存在信息不对称，信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此，如何创造一种环境或制度，尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致，对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人，且相互间不得存在关联关系”，但是由于缺乏完善成熟的监督机制，信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违背投资收益最大化的原则。

项目自身及市场风险

房地产信托的市场风险主要来自于项目本身的风险，对项目的选择是房地产信托首要工作，如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题，则信托产品无论怎么设计控制风险，项目本身的先天缺陷是无法避免的。

进一步完善房地产投资信托的建议

从上述分析可以看出，我国房地产投资信托业务的发展，因为受到政策等多方面的限制，在我国还需要更进一步完善。

建立相适应的政策和法制环境

加快我国相关政策和法律法规制定的进度，为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面，海外的立法和实践能给我国很多的借鉴，政府可以借鉴美日等经济发达国家的做法，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面，要防止它与银行等房地产金融机构的过度竞争;另一方面要鼓励其资金运用，实行专业化投资组合，并保护投资者的利益。

道德风险问题的防范

作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构，信托投资公司受到国家金融监管机构——中国银监会的严格监督和管理，严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。在产品架构设计上，信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与，对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监督。信托公司内部，应建立和完善业务评审及风险控制流程，按照审慎的原则运用信托资金，各部门分工协作，交叉监督，以最大限度地防范风险。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。

项目自身及市场风险的防范

信托公司在进行项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识;深入调查了解开发商实力、财务及资信情况，选择与开发经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作;落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施，在项目运作过程中，加强资金监控，做到“封闭运行，专款专用”。通过这一系列的手段，信托公司能将项目风险控制在最小范围之内，最大限度地保证信托资金的安全，保护委托人和受益人的利益。

就目前的市场状况而言，房地产商也好、投资者也好、信托机构也好，距理性认识房地产投资信托，在心态上还有一定差距，尚不成熟。例如从投资者来看，投资者投资具有盲目性，很多购买房地产信托的投资者都认为购买信托与在银行存款或购买国债没有什么区别，而且收益更好。而信托产品的流动性很差，缺少转让平台，也存在较大的流动性风险。因此，只要出现一个信托产品不能兑付，有可能导致信托业受到致命的打击。这不仅需要信托机构、房地产商不断调整心态，投资者在投资过程中也应加强金融知识，提高风险意识。

参考文献:

1.刘晓兵.美、日房地产投资信托发展及启示.金融理论与实践，2003(10)

2.李健飞.美国房地产信托基金研究及对我国的启示.国际金融研究，2005(1)

篇4

一、优化金融网点资源配置,创新金融服务功能

（一）完善城镇金融服务网点。为健全竞争机制，增加金融产品的有效供给，银行监管部门要开辟各银行业金融机构开展城镇金融服务“绿色通道”,鼓励大型银行、股份制商业银行在城镇设立分支机构,对涉农银行业机构在城镇设立机构应优先审批。保持农村信用社和邮储银行现有银行业机构数量稳定，原则上不再审批机构市场退出。各银行业金融机构要在人力和财力资源向重点镇网点倾斜，城镇机构负责人按照县级支行副职标准配备，加快推进现有网点升级改造工作，营业场所硬件设施配备要适当超前，年前要配备自助设备、叫号设备，全面推行1米线服务、叫号服务和服务后评价机制，要将城镇营业场所建成县域内同类机构和本镇服务单位的优质文明服务示范单位，让广大群众享受到更加高效、文明、舒适、便捷的金融服务。

（二）扩大授权管理方式。城镇设有营业网点的大型银行、股份制商业银行，要向城镇机构适当下放贷款权限，单列信贷计划，实施单独考核。城镇农村中小金融机构各种贷款审批权要比其他镇同类机构提高30%以上。县级各银行业机构要对城镇机构贷款进度实行按月监测，按季考核，确保贷款增量、增速高于上年同期和本行同类机构，季度监测情况要以信息形式及时报送当地县市区政府、银监分局、市金融办。

（三）创新服务方式。城镇银行业金融机构要结合地方实际，改进金融服务流程，完善贷款营销模式，推动金融服务方式多样化、多元化。积极开展贷款流程再造，促进贷款业务流程标准化、规范化，切实提高审批效率，有效控制信贷风险。鼓励银行业金融机构采取信贷员包项目、包企业服务、金融辅导员制度、“贷款+技术”等方式，为广大贷户实行量体裁衣式的贴身服务。加强信贷与保险的合作，综合发挥银保的服务和贷款风险的缓释功能。银行业金融机构要将保险投保情况作为授信要素，鼓励借款人对贷款抵押物进行投保。

二、加大信贷支持城镇基础设施和公共服务设施建设力度

（四）加强与城司配合协作。各银行业金融机构要在充分防范风险的情况下，积极介入城镇基础设施、公用服务设施及环境设施建设。市、县银行业金融机构要与同级城司建立经常性联系机制，对用于城镇建设的城司贷款在落实项目、落实资本金、落实担保、落实还款来源的情况下，积极予以信贷支持。

（五）切实落实城镇建设资金需求。市农业发展银行要发挥好信贷资金金额大，期限长、利率低的优势，争取城镇基础设施和公共设施建设项目早立项，早建成，早发挥效益；市农行和省联社办事处要依据贷款新规，出台城镇建设项目贷款管理办法，开发相应的贷款品种，对非经营性的基础设施项目，可将项目建成后财政拨付资金作为计算还款资金来源，为其发放垫支性贷款。对通过市场运作方式筹资建设资金的市政公用设施和环境设施项目，可探索以收费权作抵押发放贷款。县级农村中小金融机构要发挥支持城镇建设主力军作用，单列城镇建设资金年度计划，确保资金优先供应；对经规划批准立项开工建设的基础设施项目，资本金到位一时有困难的，在与资本金投入方签订协议后，允许发放搭桥贷款。在城镇建设所需的信贷资金未到位时，本县中小金融机构原则上不得将信贷资金投放县外。

三、加大信贷支持城镇经济发展的力度

（六）选择特色产业，确定信贷支持重点。银行业机构要根据城镇经济发展规划，结合我市城镇资源开发、农产品加工等地方特色明显的优势产业，积极支持镇域龙头企业发展，促使产品升级，规模扩大。涉农银行业金融机构大力支持城镇粮、棉、油、菜、果、畜等种养业基地建设和一村一品工程，积极支持乡村旅游业的发展，大力发展具有地方特色的“农家乐”，推进农业产业化发展。在贷款营销方式上对个人客户要以小额信用和联保贷款为主,并根据当地经济发展需要，适时提高贷款额度，对企业客户要综合运用信用、保证、抵押、质押、票据承兑、贴现等多种方式授信，确保特色产业信贷资金需求。

（七）支持中小企业向城镇工业园区集中。县级银行业机构要根据小企业融资需求“短、小、频、急”的特点，进行组织架构和流程再造，将小企业授信专门管理部门和专业队伍延伸到城镇营业网点，对城镇小企业金融服务实行分类管理、分账核算、单独考核，建立适应小企业特点的授信审批、风险管理、激励机制、人才培训和内部控制机制。要对城镇工业园区内申请开户的小企业及时审批，广泛开展园区内小企业资信调查，适当放宽评级条件，对符合产业政策、环保政策，以及有市场、有技术、有发展前景的小企业单独列出名单作为重点支持对象。对园区内的小企业信贷需求要优先安排,并实行利率优惠。大力推广适合小企业特点的小额信用贷款、员工个人责任营销贷款、自助可循环贷款、简式快速贷款、仓单、应收帐款抵押贷款，对农户进镇创业等贷款需求，可探索采用农村土地承包经营权、宅基地使用权、农户住房权、城镇商铺产权、林权、大宗农副产品等方式抵押。要加强与专业担保公司的业务合作，对由专业担保公司提供担保的贷款要简化审批流程，积极办理。

（八）积极支持城镇物资流通体系发展。农业发展银行在城镇要大力开办农村流通体系建设贷款业务，执行信贷资金向城镇倾斜政策，积极支持经过相关行政许可、对区域经济发展具有较强带动作用的农产品批发交易市场和各种专业交易市场项目建设，建设项目资本金可执行20%的最低标准，贷款期限最长可为10年；对信用评级为A级的龙头企业，要尽力确保流动资金需求，贷款期限最长可为3年。农业银行、农村信用社和邮储银行要根据重点镇龙头企业、物流中心、日用品、农资直销点、连锁超市、加盟店等各类商品流通网络分布情况，制订商品流通资金流网络建设工作计划，提前构建城镇农村商品流通资金结算电子化网络，提高商品流通企业资金周转速度；积极筹措资金,大力支持商品流通企业农产品收购、农资储备和日用品购销活动。各有关金融机构要加大对乡村旅游的支持力度，重点扶持有发展潜力的旅游项目，促进农村旅游业加快发展。

四、加大对城镇居民的生产和消费信贷支持力度

（九）积极稳妥地支持城镇房地产业健康发展。银行业机构要对县级土地储备机构在城镇进行土地储备积极予以信贷支持，土地储备贷款最长期限可达两年。对具有资质、信用度高、财务状况良好、建设项目在本镇且“四证”齐全、自筹资金到位、市场前景较好的房地产开发企业，在有效防范风险条件下给予积极支持。开发商提供的抵押物可从本县扩大到全市各县区，允许用在建的房地产项目以备案方式抵押贷款。房地产开发企业还款出现暂时困难的，可适当予以展期，经批准展期的贷款，企业不进入人行征信系统黑名单，银行业金融机构不再进行信贷制裁。

篇5

1-5月，中心区管委会完成固定资产投资44.31亿元，完成年度计划的27.3%，占全区投资总量的41.2%；完成招商引资10.66亿元，占年度计划的33.84%，占全区已完成招商量的49.35%。中心区建设办完成固定资产投资14.29亿元，完成年度计划的34.5%（其中政府性投资3.31亿元，占同期计划的156.9%，占年度计划的56.57%；社会性投资10.98亿元，占年度计划的30.9%）。在10个建设类单位中，政府投资完成总量及投资率均排名第二。上半年主要抓了以下六个方面的工作：

安置房建设是实事民生工程。我办把安置房建设作为重中之重的工作任务，倒排工期，加快推进。1-5月中心区安置房工程项目完成投资2.13亿元，占同期计划的161.46%，占年度计划的59.2%，加快推进了在建项目建设及拟开工项目前期手续报批工作。一是在建项目进展迅速。目前在建的5个安置项目进展迅速，农改房一、二期现各幢楼在内外墙及楼地面施工中，水电安装、智能化、电梯、电力及附属绿化等专业已全部进场施工；__D-25地块地下室施工完成，在主体2至7层施工；企业拆迁安置商务楼已进入主体8层以上施工阶段和幕墙主龙骨施工阶段;__路保障性安居工程在主体9至11层施工。二是前期项目进度加快。农房改造三期工程完成建设用地许可证办理；__安置D-26地块工程完成项目建议书编制；新桥街道I-31、D-27地块完成方案确定，地质勘察，C-08地块工程正在控规公示。三是安置套型统计和认购方案等工作加快推进。农改房一、二期完成安置认购方案的制订与报批，企业拆迁商务楼完成安置认购的初步方案编制工作。新桥安置房I-31、D-27、C-08地块认购套型统计及项目设计方案基本完成，初步设计及前期手续报批加快推进。全力协助做好娄桥二产转三产的安置工作，目前在安置地块地价评估中。

今年，我们着力抓住机遇加快产业发展，加强招商引资，推动形成以商贸业、服务业为主的中心城区。一是商贸业发展有力推进。商贸业是经济发展的推动力，我办今年着力推进了商贸业项目的建设与招商工作，商务区一期工程9幢楼地下室施工，建设大厦、工商联大厦分别建至主体13层、7层，并启动了筹划打造婚庆广场的前期工作；__农商银行施工至主体15层，完成外墙幕墙工程施工招标、二次装修和智能化专业施工图设计等工作；__广场主体结顶，外墙装修中；市总商会大厦外装修基本完成；__银行地下室施工；中梁亿象广场、大西洋__招商中；站南商贸城、君庭大酒店、大象城国际商贸中心、港龙商业广场等项目加快建设；中心南单元A-02(马加斯)地块已完成规划调整和土地征收及注销，南单元B-02、B-05地块(大西洋地块)地块出让已完成招拍挂前期准备手续。二是房地产业投入加大。目前中心区内在建的华鸿中央城、中央公园、国际华府、中梁公馆1号、公园天下、大诚金廷、__公馆、__等房地产项目已基本完成主体建设，在室外附属和景观绿化等配套建设中。中心区南单元D-10B地块、中心单元D-06A-1在6月17日已摘牌。1-5月，中心区完成房地产投资9.16亿元，占年度计划的31.5%，占全区房地产总投资的66.57%。三是小微企业园建设持续推进。全力督促安下轻工产业园未进场施工的7家异地安置拆迁企业加快前期工作，目前3家企业已签订出让合同。

主要推进了以下四个方面的基础设施配套建设：一是市政道路加快建设。今年1-5月，我办投入0.41万元加快推进道路网建设，实际完成投资占年度计划的50.8%。强力抓前期项目落地，新开工建设了园区路北段，强力推进续建项目，东四路北段已完工，进入预验收，东四路南段、经九路加快建设。强化项目谋划，云天楼、市总商会大厦、市三医，以及连接__、安下已征二产用地等区块的配套道路前期加快推进。二是教育医疗配套有力推进。基本完成了2个

幼儿园的建设；实现了__区外国语学校西区教学楼主体结顶；教师进修学校可研编制中；全程协助__集团完成立项至供地手续、工程规划许可证办理、施工图审查等工作；协助推进市人民医院娄桥新院建设，目前外架下褪中。三是公共环境有效改善。我办以中心区河道整治与景观绿化建设为载体，进一步推进中心区公共环境优化，在加快河道整治的同时，建设融自然山水与文化休闲于一体的城市景观带，今年开工整治了中河西岸，基本完成了半塘河及沉木桥河景观Ⅰ标Ⅱ标段建设，推进了行政绿轴的前期工作。四是公共建筑加快建设。1101及规划展示馆目前土建及幕墙安装已基本完成，进入二装、智能化和暖通专业施工阶段；大力推进博物馆、科技馆、青少年活动中心、妇女儿童活动中心等项目的布展与对外开放，完成了博物馆暖通、消防工程招标和施工图审查。管理出效率，管理出人才。今年，我们着力推进了三个方面的管理工作。一是城市管理得到加强。强化谋划，完成了__中心区商业广告设计引导初步方案、__区外国语学校周边人行天桥初步建设方案、____学校市政配套建设规划等工作，推进了中心区天然气规划、中低压配电工程规划、核心区商业广告设计引导的前期方案编制；建管结合，进一步加强政府投资和社会投资项目的管理，成立了文明施工领导小组，组织人员不定期对施工现场进行安全教育和安全检查，对各个项目的文明施工和工地标化进行了监督，全力抓工程的质量、安全、文明施工，提高城市精细化管理水平。二是物业管理水平有效提升。今年以来，我们进一步加强物业公司的管理和人员配备，全力提高中心区家和物业公司的管理服务水平，为公司下步发展铺好路子，积极谋划进驻中心区农改房物业管理，及中心区企业拆迁商务楼、工商联大厦等项目物业管理服务工作。三是内部管理机制不断完善。进一步强化了对中介机构的管理，推进中心区工程设计、招投标的模板化管理，目前施工、监理、设计和市政、暖通、电梯、景观绿化等招投标标文模板正在编制中；进一步强化设计变更管理，严格按照《__中心区项目建设期间工程变更管理办法》执行，进一步规范了工程建设中的设计变更行为。

今年，我办进一步加强党建工作的重视，将坚持党建工作和中心工作一起谋划、一起部署，目前党建工作有条不紊推进。一是班子队伍强化担当。进一步加强了中央八项规定等的学习教育与贯彻，进一步提升班子队伍“担当”精神，深入开展“三严三实”专题教育，不折不扣贯彻执行上级精神和党组部署。二是干部队伍增强本领。深入强化干部职工队伍建设，加强思想道德建设，积极鼓励技术人员加强业务知识学习，增强干事本领。三是廉政建设一抓到底。进一步深入落实“一岗双责”，进一步完善党风廉政工作和反腐败工作组织领导和责任分工，严格干部职工的监督管理，进一步完善岗位廉政风险防控机制，规范廉洁从业行为。

2015年是__中心区品质提升的关键之年，我们将在区委、区政府的正确领导下，围绕区委、区政府的战略部署，继续按照“安置提速、产业提升、配套提质、管理提效、党建提高”的工作思路，强投入，促发展，进一步推进前期项目落地，督促在建项目加快进度，进一步强化招商引资，吸引民间资本投入中心区建设。中心区管委会全年完成投资162.32亿元，中心区建设办全年完成投资41.9亿元，力争超额完成年度投资任务，在建设类单位中争一保二。

（一）全力以赴抓好招商引资。招商引资是中心区抢抓机遇、加快发展的根本途径。下半年，我们要着力提高思想认识，加强研究谋划，制定推进方案，采取务实举措，创新方式方法，充分利用现有机遇，加快对接一批有实力的企业，加快优质地块的包装推介，切实提高招商引资的针对性和成功率，完成南单元B-05、B-02地块(大西洋地块)、中心单元E-10、中心单元E-16、中心南单元A-02（马加斯）、中心单元A-01等地块的土地出让工作，抓好项目的招商、建设、推进实施，力争今年的项目建设好于往年，解决出让地块的政策处理、前期审批等要素保障问题，确保在经济发展新常态下，中心区招商引资工作实现新突破。

（二）真抓实干抓好项目建设。抓项目就是抓发展。中心区建设事关__长远发展，在项目推进的过程中，我们要全力以赴、真抓实干，要做到工作推进有效，保障时间，配强力量，落实经费，扎实推进安置房、道路网、教育医疗、公共建筑等各项目建设。下半年，我们将进一步强化项目建设力度，确保圆满完成年初既定的目标任务。一是抓好安置提速。农改房一、二期工程年内交房，拆迁安置商务楼、__、__山公园安置房加快建设。二是抓好道路河道建设。加大力度推进道路网工程建设，新开工昌明路、经五路延伸段、中河西路、纬十路延伸段、中央大道部分路段工程，完成__山公园、沉木桥河Ⅲ标段、园区路北段、中河西岸整治、东四路南段、经九路以及半塘河景观Ⅰ、Ⅱ段工程。三是抓好教育医疗项目建设。加快区外国语学校、市三医建设进度，加快__学校前期进度。四是抓公共建筑建设。完成1101及规划展示馆各专项验收和竣工验收，推进四馆两中心内各展馆的布展与对外开放。

（>！产业发展是中心区发展的内在动力。下半年，我们一要抓好商贸业发展，把商贸业发展作为中心区产业升级的主抓手，推进商务区一期、__广场、市总商会大厦、__农商银行、__银行等商贸项目建设，加快中梁亿象广场、大西洋__招商开业。二要抓房地产业发展，继续抓好华鸿中央城、中央公园、国际华府等房地产项目的建设，全力督促其按期保质建成交房，督促新摘牌项目开工建设。抓好物流业发展，继续抓好潘桥国际物流基地的建设与招商工作。三要抓好小微企业园建设，督促安下轻工产业园未进场施工的异地安置年内进场。此外，大力引进发展文化创意产业、电子商务产业、旅游休闲产业，加快推进婚庆广场、中心区休闲旅游河道圈等项目的谋划建