商业业态规划分析范文
时间：2024-01-17 17:17:06
导语：如何才能写好一篇商业业态规划分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
1. 前言
小城镇即规模最小的城市聚落。它是指农村地区一定区域内工商业比较发达，具有一定市政设施和服务设施的政治、经济、科技术性活服务中心。在新的历史时期，小城镇已经成为县城及周边农村经济发展和社会进步的重要载体，成为带动一定区域经济社会发展的中心。为此，小城镇的经济发展不容忽视。
因为历史和现实的一些原因，目前我国小城镇的商业业态相对滞后，在某种程度上无法满足快速提升的小城镇居民和周边农民的消费要求和习惯。所以，要对小城镇商业业态进行重新规划与整合，迎接更大的零售业发展的挑战，以提高村镇消费水平，更好的启动小城镇及周边农村市场，因此，研究小城镇商业业态，对带动村镇经济发展，推动社会进步，促进城乡与大中小城镇协调发展都具有重要的现实意义。
2. 我国小城镇的商业业态的分类与发展
2.1商业业态的概念
业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么及如何卖的具体经营形式。这一概念包括了两方面的含义：其一，确定的目标市场；其二，具体的经营策略，包括选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。为了满足不同层次、各具特色的社会需求，零售业的多种业态就应运而生，且至今各种商业业态都受到其目标市场顾客群的认可和支持，出现了多种业态并存、大中小型企业同时发展、综合与专业经营兼顾的零售局面。
2.2小城镇商业业态的分类
2.2.1商业业态的分类
对于商业业态的分类，美国把零售店分为：百货店、超级市场、折扣店、一般商品店、服装专卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、杂货店等九类；日本对商业业态的分类与美国基本相同，但增加了自动售货机、邮购以及无店铺销售形式。根据我国的《商业业态分类规范意见》，国内一般将商业业态分为百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心和仓储式商场。[1]
2.2.2小城镇商业业态的分类及发展
与城市业态相比，小城镇商业业态内容相对单一，简单，除部分小城镇存在中小型超市、农贸市场、农副产品交易市场等，绝大部分小城镇的商业业态以集贸市场和住宅底层的小商铺为主，经营饮食、服装、五金、日用品等生活消费品。也有少量农村生产资料经营点，如建材、化肥、种子等，承担原供销社的集散功能。
目前来看，小城镇集市贸易正在迅速发展，品种增多，销售量增大，需按物员类别分市，设置专项用地；对于人流增加，占地面相加大，则需扩建市场，以便于客货集散；农民进入城镇营业开店，国有企业在集市设点，交易趋向经常化，要求集贸市场场地固定，增设各项市场设施；与科技信息、文化娱乐联系密切，要求服务设施更完善。[2]
小型超市的经营方式从一开始不为小城镇居民接受到慢慢接纳经过了一个相对成熟的过程，目前小型超市在小城镇的经营范围广泛，销售量稳定，由于其不受地域和时间的限制，比起集贸市场更方便，价格也合理，正在逐渐为更多的小城镇所接受。
专卖店的经营方式在小城镇也普遍存在，一般由一些与大城市相比知名度相对小一点的品牌构成，这些商品质量优价位相对较低，比较符合小城镇的居民收入和消费习惯。
随着市场经济繁荣发展，近年来，不少地方的小城镇根据本地的工农业生产产品的销售、原材料的供应、批发零售业务发展的需求，开始建设专业性的大型市场，兼营批发与零售，不仅面向本地区、全国甚至国外市场，如粮油市场、蔬菜批发市场、食品市场、水产品市场、纺织品市场、纺织原料市场、服装市场、小商品市场、皮货币场、珍珠市场、建材市场、家具市场、药材市场等。
3. 当前小城镇的商业业态存在的不足
3.1零售业组织化程度低
我国小城镇的商业业态组织化程度不高，独立经营的夫妻店和个体店占主导地位，在经营上分工和协作度差，所以规模偏小，组织资金和商品配送方面的支持力度不够，在越来越发达的市场经济发展中，已经远远不能满足小城镇居民的需求，竞争力不高。
3.2业态单一，新型商业业态比例低
目前来看，我国小城镇的商业业态的销售形式还是以最传统的业态经营方式为主，经营的商业档次都普遍偏低，无论是日用百货、日用化妆品、服装、鞋帽、烟酒副食品，还是简单的劳动工具和生产资料等，都是简单满足小城镇日常生产和生活的需求，对小城镇居民日益多样化的消费需求却不能满足。
一些大件商品的品类和档次选择都相对较低，如果小城镇居民有需要就要去更大的城市去购买。对于一些新型商业业态，比如专业化购物中心，或者步行街等业态形式，很多小城镇并没有或者极少，这样就减低了小城镇对农村的辐射作用和吸引力，影响小城镇的建设和发展。[5]
3.3规划布局散乱，市场管理失范
目前来说，集贸市场还是小城镇商业业态占比较大的方式之一，而从目前的发展来看，却呈现规划布局不合理，市场管理不到位的情况，以棚为市，以路为市，随便摆摊设点的问题相对严重和突出。
从政府整体规划布局来看，存在不合理性，缺乏统一规划和统筹指导，一些开发商在街道两旁随意建门店，导致许多闲置待租。另外，市场管理也存在着不到位之处，管理不严导致假冒伪劣商业存在，使小城镇居民和周边农民消费者利益受到损害。
4. 小城镇商业业态合理规划策略
针对以上小城镇商业业态存在的问题，本文提出合理规划策略，以供借鉴和参考。
4.1多种业态并存符合商业业态结构的变化规律和农村市场多样化需求
4.1.1小城镇商业业态规划原则
在小城镇商业业态规划的策略上，首先要结合小城镇市场发展的程度和特点，因地制宜的对商业业态进行选择，要充分发挥各种符合其特点的业态的长处，也要互为补充合理利用城市与农村市场的格局，形成均衡发展的健康局面。
其次要避免盲目发展，一哄而上，考虑当地消费的趋势和习惯，合理发展正确的商业业态。第三在对小城镇商业业态的选择上，可考虑确定以便利店为主、多种业态并存，积极稳妥地建立小城镇综合购物中心等新型商业业态的发展思路。
4.1.2多种业态并存
从城市商业业态发展的规律看，商业业态发展的结构一定是趋于多种业态并存在的方式，这种方式也符合商业业态结构的变化和小城镇市场多样化的需求。
城镇辐射的经济圈相对较广，居民收入差异与城市居民相较更大，多种商业业态可以满足不同层次的消费需求；当然，在发展的过程中，要兼顾小城镇消费的特点，规范发展，还要结合业态发展规律采取动态管理方法，因地制宜地加以创新、改造、优化单个业态，提高多种业态并存的整体经济效益，更好地发展有小城镇特色的商业业态。
4.1.3建立以便利店为主的小城镇连锁超市模式
目前小城镇及农村广泛存在的是全民店和方便店，如果想要更好的进行商业业态的发展，就应以这种小型全民店发展成便利店以及连锁超市等高级模式，更好的发挥的竞争优势。
其好处有以下几点：第一，便民功能较强。因为规模小，投入小，风险也小的特点，适合小城镇居民进行投资和管理，而提供的商品都是日常生活所需，也能快速的使资金流动，经营风险很小。第二，可以体现更强的服务性。便利店一般都在居民区旁，除了消费品，还可以提供订报刊，牛奶等生活类的服务，相信它的成熟和发展，会在提高小城镇居民的生活质量方面做出很大贡献。[7]第三，具有可持续发展性。由于便利店的灵活性，其具有杂货店的性质，又可借鉴超市的销售和管理技术，也可以进行连锁经营，所以，在小城镇中可以成为一种主要的商业业态。
与城市经营不同，建立小城镇连锁超市的经营理念和经营方式都应该有所差别，在经营理念方面，要紧密结合农村和小城镇的实际需要和特点，要更全面考虑小城镇和农村的特点，这样才能使小城镇的连锁超市更具有生命力和延续性。
在投资方式方面，一些大开进连锁超市企业除了可以直接投资开店外，还可以进行适当的收购、兼并、联合、的投资方式进行连锁超市的经营，也可以通过加盟等形式对一些小城镇中存在的不景气的商场进行资产重组和资源重组，用更先进的管理理念和管理方式为小城镇商业业态提供更广阔的发展前景和可能。
江苏某县城沿街商业规划
4.1.4开拓建立农资等专业市场，搞活小城镇经济
目前来看，小城镇是农资市场的集散地，据专家预测，未来几年我国农资消费额将达800亿元；[9]在这样的潜力面前，一些大型商业连锁企业可以在建立消费品市场的连锁机构同时，合理利用自身的便利条件和优势，整合资源，统一标准和管理，采取统一采购、核算、统一价格和服务和策略，参与到小城镇农资零售的销售中来，改造传统的农资商业业态模式，不仅为小城镇和周边农民提供便利，也为自己在农村市场的销售打开新局面，实现双赢。
同时根据小城镇自身的经济发展和地域特色，有选择的建立一些专业市场，并形成规模化的市场集群，形成自身品牌，搞活城镇经济。根据区域产品和交通优势建立药材市场、珍珠市场；根据产业发展和政府推动建立特色市场，如白沟箱包市场、义乌小商品市场；结合城镇居民生活、生产消费建立一些摩托车、货运车以及电子用品、日用品批发等专业市场。
江苏某县城商贸城规划
4.1.5适当发展大型综合购物中心，提升辐射能力和服务质量
大型综合购物中心是商业业态发展的最终模式，在大城市中其运用的非常广泛，也取得了非常不错的成绩，随着我国小城镇经济的稳步提升，小城镇居民生活水平日益提高，对于大型综合财物中心的需求会随着可支配货币的增加而变的强烈。在具体的实施上，大型综合购物中心附近也可以开办咖啡厅、宾馆、购物商业街之类的可以拉动经济发展的经济体。人们不仅可以享受多样化的服务，也可以在这里找到发挥自身才能的就业机会。所以，适当发展大型综合购物中心，不仅可以带动小城镇居民的消费水平，同时也能提升其辐射能力和服务水平，对于周边地区的经济都起到促进和凝聚的作用。
江苏某县城购物中心规划
4.2集约发展，完善构建商业“点、线、面”的空间布局
笔者注意到，体验式购物中心是近年来新兴的一个概念。在满足人们一站式购物商业业态的发展模式，要有全面布局的概念和思路，要以集约式的方式进行层层推进，合理布局。以点成线，最后带动面。要有新的商业业态的规划理念：即多级商业中心形成体系化、层级化的协调发展模式，更加强化功能定位引领发展的作用。
小城镇经济对于县域经济和周边的农村经济的发展起着至关重要的作用，在这样的前提下，如何合理的布局商业结构，是管理者应该考虑的问题，以发展相对较好的某一个或几个小城镇作为点，形成线，最后可以带动整个这一个地区的商业经济，或者立足某一优势产业，进行辐射和影响力周边的空间布局。有计划的进行集约式发展，合理有效的规划建设商业体系为提升小城镇经济潜能、增强经济活力、增大小城镇影响力提供了广阔空间，是小城镇的核心竞争力的重要组成部分。
5. 结语
从目前我国的发展趋势来看，小城镇的经济发展趋势会越来越快，目前的商业业态已经无法满足越来越快速发展的小城镇经济的需要，如何满足小城镇居民和周边农民的生活和生产需要，建立更完善和更具发展潜力的新型小城镇商业业态模式和商业体系，是城市发展规划者需要考虑的问题。只有有序、有效、有力的建设小城镇商业体系发展，才能促进小城镇健康、和谐的可持续发展。本文提出小城镇商业业态合理规划的建议和意见，希望可以为小城镇商业发展提供思路和帮助，为决策者提供参考和借鉴。
参考文献
[1]谭怡恬，赵学彬，谭立力.商业业态分化与城市商业空间结构的变迁——来自长沙的实证研究[J].北京工商大学学报（社会科学版），2011，（03）.
[2]吴南，刘征.小城镇工业用地布局研究[J].小城镇建设，2011，（10）.
[3]耿健.产业发展与村镇空间结构组织的关系分析[J].小城镇建设，2011，（11）.
[4]倪嵩卉，李国庆，倪嵩.城乡统筹下农村公共服务设施规划的思考[J].小城镇建设，2011，（12）.
[5]孙宇萱.南县地区小城镇商业住宅区规划布局研究[D].湖南师范大学，2012.
[6]李宁.基于旅游资源学视角的旅游小城镇休闲商业空间研究[D].昆明理工大学，2011.
[7]宁启蒙，曾志伟，汤放华，易纯.湘西小城镇特色商业街区规划研究——以城步苗族自治县民族大道为例[J].中外建筑，2011，08.
[8]刘强.浅论小城镇商业企业竞争力的提升[J].当代经济，2011，24.
篇2
关键词：消费时代；城市；商业规划；探索；实践
自我国加入世界贸易组织以来，全球经济一体化的步伐不断加快，社会经济得到了蓬勃的发展，尤其是在国际金融危机的刺激下，我国开始扩大内需，鼓励市民消费，从而促进国民经济实现可持续发展。但是从当前我国发展现状来看，高投资与低消费现象十分明显，为了提高人们的消费水平，我们必须要在城市进行商业规划，促使各个行业的竞争，从而提高消费水平，促进社会经济的快速发展。
一、当前我国城市商业规划的现状分析
随着经济体制的不断改革与深入，传统的城市商业规划已经无法满足市场经济的发展。其存在的问题及现状可体现在以下几个方面：
1、传统商业中心规划与新兴商业中心的空间错位
过去，由于城市中心的人流相对密集，规划部门一般都会将商业圈规划于此，这样的规划虽然能够对刺激消费起到一定的作用，并且满足市民消费需求，在一定程度上提高了人们的生活水平，但是从当前的发展现状来看，城市商业规划已从传统的规划方式转变为新型的规划方式，即在城市或者新开发区进行商业规划，这种方法往往会存在一些问题，例如人口密集度不高等。这种商业区的规划一般是由有实力的开发商决策与规划完成的，在规划过程中，衙门对城市交通情况、景观资源等要素进行全面分析之后，将商业圈规划于人口密集的地区，并充分与市场相互融合，从而达到吸引人气的效果。
2、传统城市规划体系缺乏商业发展指引
城市规划部门在对商业圈进行规划的过程中，由于缺乏商业规划体系的指引，这就导致其规划布局不具有整体性，并且在对商业圈的用地资源方面也不能够进行合理的控制。商业金融用地已经超过了相关规定要求，及时我们对其进行总体规划，同样不能够结局而这一问题。在城市商业规划的过程中，虽然开发生对商业用地进行了全面的划分，并且也在开发规划上进行了一定的指引，但是这种依然还停留在土地资源的开发商，并没有对其全局性进行全面考虑，这就导致其开发存在着许多问题。
3、传统城市商业规划缺乏对新型消费背景的关注
在对城市商业规划的过程中，工作人员一般会对市场进行调研，获取更多可靠的市场信息，然后对其进行科学合理的规划，从而形成一种等级状的商业结构，虽然这种类型的商业结构具有良好的落地效果，但是由于在规划过程中并没有与周边规划特点相互协调，这就导致其空间用地不合理，不利于刺激市民的消费，存在着一系列的问题。
二、消费时代下城市商业规划的探索与实践
在当前的社会发展中，人们的生活方式发生了巨大的变化，商业空间极其形式开始朝向多元化的方向发展，传统的商业规划已经不能够满足当前社会发展的要求，存在着市场失灵等不良现象。在市场经济条件下，我们需要建立科学合理、健全的城市商业规划体系，加强体系中对商业的指引，从而确保商圈规划完成之后达到刺激消费的效果。
1、消费时代城市商业发展特征
目前，社会经济的发展提高了人们的生活水平与消费水平，促使当今社会进入到一个消费时代。在消费时代下，人们对于服务经济引起了广泛关注，商业规划是否满足消费时代的发展，是一个值得我们探讨的问题。
（1）消费需求与行为开始呈现多元化的发展。
消费时代，单一化的消费模式开始向个性化转变，多元消费需求和消费行为开始产生：人们不再注重满足基本生活需求的消费模式.而是更注重自身感受的满足。
（2）商业建设主体以市场化为主导
在消费时代背景下，除了批发零售商等传统市场主体外，商业地产商也渐渐成为城市商业建设的主体。这些市场化的运营商有着对商业单个商业发展项目与模式管理的丰富经验，容易根据市场需求调节商业业态类别，吸引商家布局。因此，依托相对成熟的开发商往往能够成功的打造地区商业中心，也能够充分结合商业的市场运作规律，纯粹的“计划”与不结合市场的“规划”将难以适应建设需求。
（3）商业业态类别形式多样化
多元化的消费需求与市场化的建设主体，使得城市中出现了越来越多的新兴个性化商业业态形式，如：①以“符号消费”为导向形成了酒吧街、小资弄堂、文化艺术商业街区；②以“体验消费”为导向的游乐场所，度假街区等，象常州的恐龙园等；③以“时间消费”为导向的一体化商业综合体、大型HOPSCA等商业业态；④以及以“空闲消费”为导向的诸如空港经济区、沿路商业街区以及郊区商公同等。
2、城市规划视角下商业规划框架的构建探索与实践
作为影响城市空间资源整体配置的主要手段，城市规划有条件与有责任承担起优化消费主导的市场经济时代商业发展空间资源配置的重要角色。基于常州商业规划及嘉定商业规划两个项目的实践总结，在城市商业规划中应当注重以下两个方面：
（1）细化商业业态与形态
业态形态是商业内涵的具体指引，消费时代需求的多元化与业态多样化也让现有的商业规划需要充分注重业态与商业结构、规模的结合。城市或地区商业中心，通常较为时尚、人流较多，因此通常以大型商业综合体、活力商业内街等综合化业态形态主导.购物、餐饮、休闲比重约为4：4：2”；有一定历史韵味的老城中心或者历史街区，通常以沿街商铺业态为主导，有设计感的小店、结合文化历史的街巷是其业态形态重点；郊区购物式商业，形态卜通常会结合大型景观资源设计，形成开敞有序的商公同式形态，购物、餐饮、娱乐比重约为4：2：4；而一般的片区商业中心，业态主要以混合式商业建设为主，餐饮为主，购物次之。
（2）注重不同模式的差异化引导
商业发展模式是明确地区商业差异化、特色化引导的关键。不同结构等级、规模的商业中心往往根据区位、服务人群和服务重点的不同，形成不同的模式类别。城市级或地区级商业中心，既要充分满足本地人的购物、休闲消费需求，又要通过特色打造，吸引区域内人群的目的性消费；组团或次区级商业中心，主要满足组团内部商业需求，以本地服务为主；用地功能相对混合，商业用地比重大于50%；功能构成相对综合化，时尚消费结合日常消费。
三、结论与讨论
随着社会经济的发展，已进入到消费时代，为了刺激市民的消费，促进国民经济的发展，我们需要根据国家相关规定要求，在相应的指引下进行商业规划，从而为市民提供优质的服务，方便人们的生活，并且还能够提高人们的消费水平，达到理想的效果。
参考文献：
篇3
【关键词】商业、业态布局、动线规划
中图分类号： TU984 文献标识码： A
商业建筑是与人们生活最为密切相关的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。《中国购物中心发展及预测报告2009-2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”，其实在欧美商业发展早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助，而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含了零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态的大型商业项目，零售占比往往只有三分之一左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。如果一栋大型建筑，除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体。但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。
近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商都纷纷转型商业地产，动辄十万平米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大，业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边的商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，指商铺的位置差一点，而营业额差距很大的现实。实际上，商业的租金收益差几倍并不稀奇，决定商业项目生死的奥妙在哪儿呢？选址、业态定位、规划设计、招商和运营管理是决定商业成功的关键环节，环环相扣，任何一个环节出问题即可能影响到项目的成败。本文在规划设计层面寻找端倪。
任何建筑都一样，设计首先解决的是功能布局和交通组织，对于商业综合体，业态布局和动线规划既是设计的核心问题，也是难点所在，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。
一、商业业态归类分析
规划设计的第一步，就是对建筑的各种功能空间的关系进行梳理，绘出功能关系图。商业项目之不同，在于各种业态之间并没有直观的工艺流程的关系，甚至，大多数项目在设计之初，根本就没有确定设置什么业态，可能仅仅有个规模的限定，这就要求建筑师必须对各种业态做到心里有数，了解各种业态的功能性质、对项目的价值贡献及各业态对空间的大致要求之后，才能得心应手地进行布局。
1、按功能性质分类
商业业态可以包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐服务、餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，并依据项目定位和经营情况略有调整。
2、按消费方式分类
我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费，对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，一般要求要有良好的可达性和外展面；其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。
3、按消费层次分类
可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性的快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。
4、按对项目的价值贡献
按业态对商业项目的价值贡献分析，可分为主题营造价值、品牌价值、租金价值、聚客价值。如国际一线品牌的引入给项目带来品牌价值的提升，而对大型超市更看重的则是其聚客能力。一般而言，业态的规模和品牌知名度与租金是成反比的：品牌知名度越高、规模越大，单位面积的租金越低。
二、业态布局原则
跟所有类型的建筑设计一样，规划要挖掘项目用地环境特点和优势，业态布局应与交通、环境对应。比如，将体现项目定位的主题性主力店放在比较醒目的区位，临主入口、主干道布置，餐饮则面朝景观等。除了这些基本规律，购物中心的业态布局要注意以下几个原则：
1、合理分区
把复杂的商业综合体功能进行分解归类，做到分区明确，达到易于消费者识别和方便引导的目的。
（1）按性质分区
物以类聚，人以群分，商业也是一样，我们发现，自然形成的传统商业街区往往是同类业态聚集到一起――自行车一条街、五金配件一条街、酒吧一条街等，因为聚集效应能提供顾客同类商品多品牌的比较和选择，从而实现整体竞争力，达到共赢。商业综合体内不同业态类型对环境气氛的要求或者说影响是完全不同的，并置则显得格格不入杂乱无章。最基本的要实现动静分区，避免冲突干扰，动是指那些吵闹的运动、娱乐的业态，如滑冰场、电玩、歌舞厅等，静是指舒适安静优雅气氛的零售服饰、珠宝等。规划首先将业态性质归大类，比如万达广场的模式，一般会分成百货楼、娱乐楼，另外有些休闲配套类的归入时尚楼，或者叫综合楼，有的专门设个超市楼，如图1。
（2）按管理要求分区
业态的经营时间不同是硬性的分区要求：如有的超市开门较早，而餐饮、娱乐等业态关门则较晚，甚至24小时营业，应按管理要求相对集中，最好设有独立的退场流线。如图2，美国JERDE事务所设计的北京蓝色港湾，将酒吧集中到圆弧形的街道，餐厅则集中在另一个方向朝向公园布置。同为JERDE事务所设计的石家庄勒泰中心将特色餐饮、酒吧集中在项目一侧形成“庄里街”，娱乐业态的入口与之呼应，特别地设了一个室外的飞梯从庄里街地面直达位于五层的影城，见图3。
（3）按档次分区
一般规模的商业项目大体应该有一个目标消费群，该消费主体的消费能力、消费习惯，对应的品牌档次相对明确，在一个商业项目内并存高档和中低档消费业态的并不多见，有些项目则因为规模较大，安排了不同档次的业态。这就必须注意加以分区，否则低端业态拉低了高端业态的环境品质，带来的无效客流也是对高端业态的干扰，如精品百货，不希望距离超市入口太近，特别是国际奢侈品牌，一定要独立一个区域，不受其他业态干扰。
（4）按租金水平分区
不同业态可接受的租金水平是不同的。超市行业的毛利很低，经营在于大客流和货品的快速周转，其能承受的租金低，一般设于地下或者位置不太好的区域；首层最好的位置都是给租金高的服装服饰珠宝；除大品牌的洋快餐外，餐饮的坪效较低，一般设于高楼层；大部分健身休闲娱乐业态的租金也不高，且多数属目的性消费，宜安排在较背的位置。在规划阶段，应依据用地条件，对各方位的租金进行预判断才能合理布置业态，并设计为相应的空间尺度和环境条件，比如与地铁相连的地下层，其租金往往不比首层低。
2、增强互动
分区是为了易于识别和引导，但也应适度，混合性是商业综合体的优势所在。我们可以将商业综合体的各种业态视为一个生态群落，尽力创造多种业态共生的条件，从而促进消费，使商业综合体这个业态群落繁荣生长，具体来说，就是增强业态之间的互动关系。
（1）利用消费的关联性
正如影城的爆米花、KTV的酒水都是商家重要的利润点，这是利用消费关联的缩影。在商业综合体中，我们常看到娱乐与餐饮互动、儿童娱乐教育与儿童服饰和玩具零售的互动、运动健身馆与运动服饰和户外品牌的互动等形式。
（2）利用品牌的互补性
同一大类的商品或服务聚集在一起，在品牌档次、风格品味、目标客群年龄层次等方面的差别，有意识地组合在一起，以实现对消费需求的一网打尽。国外的一些品牌如ZARA，会伴生一些副牌同时出现，这是经过长期经验积累形成的发展策略。
3、引导客流
利用主力店的布置最大可能地给随机性消费的商户带来客流是商业综合体规划的关键价值所在。将聚客能力强的主力店如百货、超市等设于主动线的两端，避免出现盲肠区；将目的性消费业态置于高楼层或角落位置，尤其像影城这样的大客流的主力店拉动客流。另外，从这一角度考虑，纯目的性消费的专业卖场如家居建材与购物中心的其他业态互动关系很弱，如果不为制造总规模、消化总面积，引入的意义不大。
4、顺应流程
从顾客消费习惯流程的角度考虑业态空间的安排，如超市需要与停车场及公共交通顺畅衔接，使小推车能到达车位，一般设于地下易于解决。石家庄勒泰中心是一个即将开业的大型城市综合体，不但有近20万平米的大商业，还有甲级写字楼、五星级酒店、高级公寓等物业类型，设计在商业裙房内嵌入了一个小教堂，将餐饮、酒店宴会厅、酒店客房和小教堂连接起来，设置为一条特殊的动线，使相关业态很好地满足了当今有巨大市场潜力的婚礼庆典流程，又成为商业内一道亮丽风景。
三、动线规划原则
有了业态大体上的布局，就要以动线规划把业态空间串起来。一个商业综合体每天有数以万计的客流、数以百万计的货品或服务及其所使用的交通工具在其中流动，因此动线设计是很复杂的。商业动线可以分为客流动线、车流动线、后勤流线、货品流线、垃圾流线等。动线规划是以尽量少地占用租赁面积的情况下，使人、车、物在商业空间内外有序流动，避免相互交叉干扰，还是提升商业综合体品质和价值的关键手段，主要依赖客流动线的组织。本文着重讨论客流动线。
1、有机疏解
商业综合体的客流量巨大，一个营业面积12万平米左右的万达广场，通过电子计数器统计的数据，日客流量在3万人左右，开业当天甚至达到20多万人。为避免客流过度集中拥挤，要充分利用交通条件，合理地与外部交通衔接，使客流比较均匀地分散到各个方位、各个楼层，同时实现商业价值的最大化。如深圳益田假日广场地下三层为两条地铁的换乘站，与益田假日广场商业零距离接驳，还设有大型公交换乘站，并利用地形南北高差使商业形成了多个首层。再如深圳万象城一端的下沉广场将客流引入地下，并给地下空间带来采光、绿化等条件，提升了地下的商业价值。
2、分类引导
客流动线规划要能够区分不同消费习惯和消费层次的客群，既能使目的性消费客群迅速找到目的商家并经过更多店铺，又能使随机性消费客群享受逛街的乐趣，合理分散和引导人流，提高整体的租赁价值，不产生死角。垂直动线上随机性消费要用扶梯，并最好设有中庭，让人们能感受到各层的商业氛围，而目的性消费的业态则可以用垂直电梯直达。使用不同交通工具到达的客群消费水平不一样，例如上海国金中心为高端的商业项目，地下2层、地上四层，设计将出租车引入到地下一层，而地铁出站标高虽在地下一二层之间，却特意引入到地下二层。地铁客流以日常和快速消费为主，直接引到地下一层及以上的高端业态并无益处，与地下二层的超市、快餐衔接是合适的。
四、动线规划要点
除上述一般规律，商业综合体客流动线设计归纳起来还有以下几个要点：
1、方位感
优秀的购物中心内部空间设计应该是既丰富多彩又浅显易懂的，如果顾客在体验新奇的同时，也失去了方位感，就会产生烦躁情绪，不愿多停留而专注于识别找到出口。在方位感认知上，设计应力求通过空间自身来引导，导向标识只是一种辅助工具，应尽可能简洁而不过多吸引顾客的视线。方位感是顾客对方向和位置的两方面感知。商业的动线应该以一个清晰的公共空间骨架穿起经营空间，明确各入口、主力店之间的对应关系，使顾客容易掌握大的方向，再赋予不同区域、不同楼层各自特点，利于识别自身位置。主动线设计既不能太直，也不能曲折过多，可以通过设置中庭提示方位，但中庭又不可多而相似，如图7，上海龙之梦购物中心内部空间有三个形状类似的中庭，顾客很难分辨。弧形动线设计要在可视性和引导性方面取得平衡，透过圆弧形动线能让顾客更容易看到较多的店面，也要方便顾客知道自己所在位置，又有步移景异、柳暗花明的感觉。这种动线布置简单易行，比如深圳万象城、花园城中心都是这种布局。但如果动线曲折过多，则容易让顾客迷失，如图8日本福冈的博多运河城，是一个很有特点的经典购物中心案例，但笔者发现，客流主动线曲折过多，弧度都较大，而且有很多分支动线，整个项目逛起来很让人晕。如果项目用地进深很大，不得不采用双通道，则要分主次，主通道的尺度要足够强势，而主次通道的联系也紧密，顾客可以根据与主通道的相对位置来确定自己的方位，如上海证大广场，见图9。我们也可以视北京SOLANA蓝色港湾中间的下沉广场为主动线，而那个穿梭在周围主力店间隐藏的“8”字为次动线，可以看到，因这个8字动线在很多节点与中心广场相互渗透，人们借助与中心广场的对应关系很容易确定自己的方位，找寻自己要去的地方，这种方法在较大规模的购物中心规划中可谓屡试不爽。
2、均好性
实际上，均好是一个相对概念，即使是标准的百货布置，也存在边厅、中庭次边厅、中岛不同位置的价值梯级。北京三里屯Village项目是一个开放式街区的布局，流线较为自由、匀质，但是明显存在不同位置商户经营状况的差异。这里谈均好性，主要强调的是动线组织不能产生遗忘的角落，即经营死角。好的内部交通设计能使不是处于“金角银边”的商铺，也能得到充足的客流。对于进深比较大的区域，设计如果仅仅采用一条支通道引过去，即所谓的盲肠路，往往起不到效果，就容易产生死角。一般，对于主动线无法照顾到的区域，可以安排一些主力店。也可以通过空间设计将客流吸引到纵深区域，比如澳门威尼斯人酒店，是一个庞大的集酒店、娱乐场、购物中心等多种物业的综合体，单层面积达10万平米左右，如图11，其动线组织通过位于中心的漂亮中庭将人们引到中心，成为贯通多种业态的枢纽。提升高楼层的商业价值是均好性的重要课题。中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列，这里人流集中、流量大，最有可能鼓励人流上行。通过扶梯、电梯造成花洒型人流组织，例如香港郎豪坊购物中心的通天梯就将顾客从4层输送至12层，再让顾客顺着螺旋形的动线而下。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观景电梯等，能在中庭空间创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。上海正大广场是高达10层的购物中心，宽敞、丰富的主通道内台阶、扶梯和错动的桥将人们自然地引到高楼层，使位于6层以上的商户经营得都非常好。还有一种比较极端的手法：像博物馆一样规定了路线让顾客浏览所有商品，多出现在专业卖场，如大型家居连锁宜家。这种单向性流线在商业综合体中应谨慎采用。
3、连续性
指的是动线上商业气氛的连续性，上述均好性如果出问题就影响到连续性：一旦购物中心出现死角，商户经营不下去而关门，该区域的商业气氛将大打折扣，商户关门就像瘟疫一样向周边蔓延。动线的连续性关键在于动线走向与业态配置使空间氛围连贯、渐变，体现出商业空间组织的逻辑，表现出来的就是动线的界面：店面、橱窗展示的设计要连贯并且协调，不宜有超过10米的实墙面，不要连续几个大的商户占了太长的界面而显得枯燥，不要有完全不相关甚至排斥的商户相邻布置在主动线边，更不要阴阳街的出现即通道只有一面店铺。不同的业态展示的方式不一样，比如橱窗照明亮度高（800~1000Lx），色温也偏冷（约4500k），而餐饮区的亮度和色温都偏低，两者紧邻，就显得凌乱无序。在垂直动线上，现代商业建筑通过中庭将各个楼层的商业功能在一个立体的空间展示出来，通过舒展的视觉效果，营造剧场式的卖场效果，吸引消费者步入更高的楼层进行消费，同样需要注意效果上的连续和渐变，构建从首层到顶层的有序地商业动线逻辑。
4、舒适性
随着消费时代的到来，商业项目越来越多，舒适性已经成为购物中心竞争力的重要方面。客流动线充分体现对顾客的关怀，以方便顾客为第一要务。首先，动线设计应对客流规模有清晰的预判，避免瓶颈的地方过于拥挤。比如超市的入口缓冲区域应该有多大，超市的存包、手推车设在哪里，采用扶梯还是自动步道。再如影城的大堂面积标准，散场通道的宽度等。在恰当的节点设置必要的服务设施，免费休息区或者咖啡吧、电梯厅、卫生间、母婴室、吸烟室的设置等细节都体现了人性化关怀。过去为争取客流经过更多的店铺故意将有消费关联的主力店布置得比较远，新的设计理念已经在强制性引导与自由选择的舒适性方面重新寻求平衡，从自动扶梯的设置上就可以读到这点：平行式扶梯使连续上下楼层的顾客在每一层都必须绕个圈，其目的就是为了让顾客尽可能经过更多的商铺，但在日本的商场，因为楼层数多的原因，基本都采用剪刀式扶梯设计，使顾客跨越楼层更方便，反而更增加了顾客返回的可能性。来自瑞典的国际连锁家居卖场宜家采用单一引导动线的设计，非常高效，在空间安排上处处体现了以顾客为本的舒适性一面：如顾客首先会经过一个大堂乘扶梯到达顶层，在扶梯缓缓上行的过程中，可以看到有关宜家商品布局、促销等信息，让顾客心里有数。推上购物车，顺着指引进入商品展示区，安排有各式样板间，可以自由组装的家具模块，让顾客体验DIY的乐趣，大件商品只需记下货号便可到后面的仓储区自取。中途安排一个大的自助餐厅，喝点咖啡的时间可以回味一下经过的商品，细细打算一下要买什么，再次进入商品展示区进行挑选大战。然后到达仓储区，按货号找到自己的商品，这种提倡自助的理念因高效灵活和环保被顾客广泛认同。出了收费口，很多顾客已经疲惫并且腹中饥饿了，正好就可以在一个开放式的自助快餐厅试试瑞典风味。在餐饮区稍稍休整之后，可以推着小推车直达地下车库或出租车站。整个流线张弛有度，经过几十年的发展、调整，宜家的动线设计手法臻至成熟。
5、尺度感
这里主要指动线空间尺度的视觉感受。不同类型的购物中心，不同业态区域要规划合理尺度的购物通道，避免客流高峰时过于拥挤或由于通道过于宽敞给人冷清的感觉。主动线不可太长太直，使人望而却步，打消了往下逛的念头。商业建筑设计要了解基本的尺寸模数，比如，百货内部中岛区域的通道宽度一般在1.8~2.4米之间，精品街的宽度在6~12米，以利于人们观赏商品陈列并可在街的两边来回往复，商铺的进深以8~12米为宜。万达集团制定了万达广场主动线室内步行街的基本尺度标准，如图12，一般三层高，步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，走道吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米。通道净宽度首层为10～11米，二、三层16～17米，步行街楼板开口尺度以8～9米×16～25米为宜，这样可以使顾客看到各层精品店的店招。“桥”的间距在两、三跨之间，太远就影响顾客到对面去的欲望。回廊走道宽3.5~4米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至5米。中庭的平面尺度： 双中庭要分主次，大的500~1000平米（开洞面积）；小的300~500平米。这样的大中庭可以举办比较丰富的活动，比如名车展、T台秀、业余击剑比赛等。
商业综合体的设计与定位招商之间是不断互动的动态过程，建筑师必须对商业业态的特点熟悉，才能实现既合理分区，又增强业态的互动，主动引导客流，又符合客流的消费行为模式。通过动线规划，达到商业内外交通的顺畅衔接，又能将大量客流分散到各层各角落，提升整体价值。客流动线要关注方位感，努力实现均好性，创造商业界面的连续渐变，以顾客为中心，提供舒适的购物环境，把握好空间尺度，高效而不拥挤，宽敞而不冷清。
随着经济的快速发展，人们消费观念的进化和消费水平的不断提升，已经对商业项目的建造和运营提出了越来越高的要求。互联网电子商务平台也正给传统购物中心带来巨大的挑战。但商业综合体这种建筑形态不会消亡，而是会更加重视鲜明主题的营造和顾客的情景体验。本文所述的业态布局和动线规划的方法是商业项目设计的一般规律和基本原理，掌握了这些，再结合主题定位，不断追求具有特色的空间效果，配合商业运营活动的需要，才能创造出符合时代要求的商业综合体。
【参考文献】
[]《中国购物中心发展及预测报告2009-2011》 中国购物中心产业资讯中心、中购联购物中心发展委员会
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关键词：商铺市场 商业圈 安顺市区
1 安顺市概况
1.1 安顺市简介
安顺是贵州省中西部地区的一个甲类城市，地处长江水系乌江流域和珠江水系北盘江流域的分水岭地带，有“黔之腹，滇之喉，蜀粤之唇齿”之称，且“商业之盛，甲于全省”，自古为黔中商业重镇，[4]面积为9269平方千米，包括1个市辖区、2个县、3个自治县、3个特区。
2.2部分影响房地产社会经济指标
本文从安顺市GDP、三大产业、城镇化水平、社会固定资产投资、社会消费概况来介绍安顺市的社会经济状况。
GDP反映一个地区经济增长、经济规模等的基础性指标，是反映国民经济发展变化情况的重要工具，本文通过调查相关资料，得到近年安顺GDP增长情况，如下图3-1。
“2010年，全市的生产总值（GDP）为232.92亿元，比上年增长12.1%。其中，第一产业实现增加值40.43亿元，增长6.1%；第二产业实现增加值88.59亿元，增长13.9%；第三产业实现增加值103.90亿元，增长13.1%。三次产业结构比为17.4：38.0：44.6。”[5]从数据中可知，在安顺市的经济发展中第三产业占据了的重要地位。
图3-1：安顺市今年GDP增长总值及增长率
（数据来源：根据安顺市2010年国民经济和社会发展统公报统计得出）
“安顺市2010年固定资产投资为111.34亿元，比上年增长32.2%。从城镇固定资产投资来看，其中：基本建设投资35.19亿元，比上年增长25.2%；其中房地产开发投资24.18亿元，增长65.9%。”[5]说明了安顺市房地产业正在迅速的发展。
据全国第六次人口普查得出：“全市常住人口中，居住在城镇的人口为690138人，占30.04%；居住在乡村的人口为1607201人，占69.96%……2010年，社会消费品零售总额70.08亿元，比上年增长19.0%。分行业看，批发业实现0.98亿元，下降2.8%；零售业实现64.21亿元，增长20.8%。” [5] 零售业呈现稳定增长的良好态势，对安顺市区的商铺发展起到一定的促进作用。
2 安顺市区商铺市场发展概况
2.1 安顺市区商业圈研究
图4-1：安顺市区商业圈
（图来源：安顺市房地产市场报告）
本文根据安顺市区发展情况，根据商圈辐射范围划分及对顾客吸引程度，将安顺市区初步划分为四个商业圈进行研究，分别为：老大十字、南马、东关、西航片区，如图4-1。主要针对商业圈内的零售业业态、零售业代表品牌及商铺租赁状况对这四个商业圈作出调查。
①老大十字商圈
本商圈为安顺市区发展最老的商业地区，同时也是安顺市区最繁荣的地带，流动人口较多，主要由以下四大街道组成：中华南路、中华北路、顾府街以及图书路。
通过调查得出本商业圈商铺的特点：本商业圈为安顺市区一级商业区，人流量大，发展比较繁荣，属于安顺市区传统的商业中心区，商铺分布比较密集，为商业街商铺和住宅底层商铺相结合的结构，分布业态为专业街市商铺，主要包括以服装类和餐饮类为主，其次为休闲娱乐类餐饮类，商铺租赁率为100%。
②南马商圈
本商业圈为安顺市区新开发的商业地区，主要由以下四大街道组成：格凸河路、星光时路、北航路、西水路。
调查得出本商业圈的发展特点为：本商业圈为安顺市区新发展的商业区，发展较为了年轻，将成为安顺市区次级板块商业圈，以新型购物商圈为发展模式，本区以南马广场为主要核心，发展的较多的为休闲娱乐类和餐饮类商铺，西水路一带地区主要发展为家居建材和农副产品类专业市场。且随着本商业圈的不断发展，本商业圈的商铺租赁额比较低，租售率为100%，商铺发展潜力很大。
③东关区
本文将此商业圈分为以下三条大街道进行分析，主要有：中华东路以东与塔山东路以北、虹山湖路、市府路。
通过调查得到本区主要为行政教育为主，商业圈商铺发展特点为：商铺业态比较混乱，主要有电子电器类和餐饮类，商铺租售率相对较低，租赁金额相对较低。
④西航区
本文将此商业圈分为以下四条大街道进行分析，主要有：西航路以东与塔山西路、西航路以西、南航路。
通过调查得到本区商业圈商铺发展特点为：主要以五金、农、家具专业市场为主，商铺以租赁主。
2.2 安顺市区四个商业圈商铺对比
通过以上的对安顺市区商铺的初步调查，本文将以上几大商业圈的商铺业态作出一下对比。
从以上商圈的商铺业态、代表品牌、租售情况上看：老大十字商圈的商铺业态以服装类、美食街、大型超市，百货为主，商铺代表品牌比较多，租售价格比较高，是安顺市一级板块商圈，为传统商业中心；南马商圈的商铺借助安顺市技术开发区的拓展，以高档的休息娱乐餐饮购物中心为主，代表品牌不及老大十字丰富，租售额也次于老大十字商圈，本区将会成为安顺市区的次级板块商圈；东关商圈由于行政机构和教育机构较密集，商铺为适应本圈的发展，业态主要以电子电器类为主；西航商圈的商铺业态以家居建材为主，成为安顺市杂货区域。总的来看，老大十字商圈发展的商铺较为传统，南马商铺发展潜力还是比较大，东关和西航商圈商铺的发展主要以杂货为主。
2.3 贵州省部分城市与安顺市区知名品牌商铺比较
对比贵阳、遵义市区和安顺市区的百货和大超市品牌，得到表4-5。安顺市区的商铺与其他两个城市对比，具有一定的差距，安顺市百货商铺数量上发展少于贵阳和遵义，品牌上也不及这两个城市，且没有省外品牌；大超市商铺的数量和品牌种类上看远不及贵阳与遵义市，且没有国外品牌。因此，安顺市的商铺发展处于初级阶段，知名品牌数量少，品牌类型不丰富，与国外知名商铺相联系较少。
3 安顺市区商铺市场调查得到安顺市区商铺面临问题的建议
3.1 针对以上商业圈中商铺市场存在问题提出建议
针对以上发现的安顺市区商业圈存在的问题，本文提出了下列建议：
①老大十字商业圈的商铺发展位于安顺市区的中央商业区，应该供应安顺市区人民的衣食住行、文化、体育等各类商品需求，但老大十字商业圈商铺的业态发展主要是以服装类、餐饮类等为主，业态相对较单一。老大十字商圈应该增加另外几种商铺业态，为市区人民提供更充足的商品需求。
②南马商圈为安顺市区次级商业区，处于安顺市区的二级地段，以前的发展相对比较冷清，现在以王府百货为核心发展，但是，此区的发展品牌与老大十字商圈相比较，品牌相对较少，应大力引进商铺业态品牌，吸引消费者。
③针对安顺市区商铺调查表，可以看到，安顺市区商铺发展的规模相对较小，比如老大十字商铺服装类业态，大都是以小商铺铺面形式存在，缺乏大规模中心购物商场的商铺，所以，应该将大部分小商铺聚集到大商场，形成规模较大的中心购物商铺。
3.2 商铺热中存在盲目性，安顺市政府应起积极引导作用
国内外零售业全面开放后，百货、超市的竞争是越来越激烈，近年来，安顺市房地产发展商纷纷涉足商业地产中，但是，由于不少缺乏商业项目营运经验的房地商为商铺高额回报，不仅盲目的开放大量商铺，且盲目定价，不少房地产商开放商开发商铺“重销售，轻经营”[7]的现象极为普遍，使安顺市区商铺投资风险突显。例如：在2008年，安顺市区的南马商圈的商铺售房为1.6万/平方米，而在2011年，安顺市区的翠麓区的商铺售房大约为6万/平方米，大约增至了3万/平方米。
“开发商为了追逐商铺高额回报而推出的大量严重透支了投资价值大商铺，造成大量空置。”[7]例如：西航路片区的中段地区，有大部分商铺处于空置状况等，都体现了在商铺投资中存着盲目性。“实际上，商铺热并不等于商业热，商铺投资风险的大小只是个相对的慨念，”[6]因此，从这一案例中可看到，由于任何投资无论是从哪方面来讲，都是存在风险的。因此，政府应当充当隐形调控者，对商铺热的盲目性，进行调控。
3.3 国家政策的重视，安顺市政府应该积极抓住机遇
《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》中提到“――黔中经济区。建设以贵阳―安顺为核心，以遵义、毕节、都匀、凯里等城市为支撑的黔中经济区。推进贵阳―安顺经济一体化发展，加快建设贵安新区，重点发展装备制造、资源深加工、战略性新兴产业和现代服务业。……大力发展现代服务业。”[8]一系列的国家政策的出台，安顺市政府应当积极抓住机遇，发展本地区的第三产业，深化区域合作，构建产业分工协作体系，在响应国家政策的同时，将安顺市的特色产业发展，同时为安顺市区城市建设提出新的规划方案，将城市建设中房地产中商铺进行全面规划和积极的引导。
3.4 积极推出本土商铺特色业态品牌
由于安顺市被称为国家甲级旅游城市，因此会吸引大量游客来到此地。如果本区商铺的业态发展与其他大城市相识，但是由于本地区的经济水平相当较低，商铺商业发展初级阶段，没有自己的特点，消费者则不受吸引。因此在本地区应该大力推出本土特色商铺业态品牌，带动本地区旅游等经济的发展，同时，也能够借机提高顾客对自身的标志性忠诚度。
参考文献：
[1] 李小建.经济地理学[M].北京：高等教育出版社.2006-10.
[2] 齐晓斋.城市商圈发展概论[M].上海：上海科学技术文献出版社.2009-09.
[3] 陈建明.商铺投资指南[M].北京：经济管理出版社.2003.
[4] 陈永孝.贵州省经济地理[M].北京：新华出版社.1993-06.
[5] 安顺市2010年国民经济和社会发展统计公报[OL].安顺市统计局.2011.
[6] 合富辉煌房地产.安顺市房地产市场调查[DB].
[7] 中国投资顾问产业研究中心.2009-2012年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告[BL].房产行业研究部.2009-09-06.
[8] 中央政府网.《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》[国发{2012}2号][R].
篇5
每一次变革，在重塑市场格局之时，也是对市场财富的一次从新划分。
如今，一名普通消费者在享用商品极大丰富的同时，不难发现购物方式也愈发多样化，并且不再受时间与空间的束缚。面对消费模式之变，有前瞻目光的传统零售商开始将各种渠道资源进行整合，为客户进行无缝式消费体验，力争在“水泥（实体店）+鼠标（网络）+手机（移动终端）“的“全渠道”零售时代中保持领跑。
正是看到这一时代背景，已与企业同行21载的中国国际服装服饰博览会（CHIC）随市而变。将于3月26日～29日在北京举行的CHIC2014以“Easy+Match=CHIC”作为新起点，在品牌开拓市场的过程中配置各类渠道资源，并汇聚当前最具引领性的企业运作模式、市场拓展策略集中呈现，为品牌提供“全渠道”解决方案。
为品牌配置电商资源
对于中国服装品牌而言，全渠道零售是企业管理者的战略布局。
通过信息技术，将直营、店、商场、多品牌店、批发市场等有形店铺，以及目录导购、电视购物、网站、微信等无形店铺进行整合，并进一步深化各类渠道之间的联动，使全渠道零售得以实现，从而为客户提供一个便捷、全方位的购物、娱乐和社交体验。
在品牌“全渠道”的构架中，电商渠道是当下所有服装企业必须正视的。
疯狂的“双十一”再一次落下大幕，全天交易额350亿元，让固守实体店的中国服装品牌感受到电商模式的巨大吸引力。而在最近的电子商务热点中，O2O（Online To Offline）模式更成为宠儿，一时间火遍服装企业。
何为O2O？简而言之，即线上与线下融合。品牌将线下商店的消息、服务推送给网络用户，客户在线支付后再到实体店去体验和接受服务，从而将他们转换为实体店客户。O2O强调的是“在店体验式消费”，在美特斯邦威、优衣库等品牌率先试水后，这一模式也成为品牌面对网店冲击和减少库存时的一个突破口。
对此，CHIC2014充分引入电商资源，通过国内优秀的电商平台与品牌对接，不仅可以推广有意拓展线下渠道的电商品牌，更为线下品牌获取“触网”经验提供窗口。
此外，通过多场围绕电商、买手、O2O商业模式、渠道合作等小型专题论坛，为到场观众解惑困局、引发思考。值得一提的是，CHIC主办方将现场开设电商论坛，围绕“传统企业如何做真正的O2O”、“大零售时代服装企业O2O转型之路”、“服饰电商经典案例分析――解密双十一大促背后 1小时”等话题，邀请天猫、微信与现场观众共同分享生动的案例。
纵观近年实体零售商在电子商务上的运作，线下商务与互联网结合的“全渠道”布局将成为零售业发展趋势，在智能终端与4G移动网络逐步推广的前提下，构建“全渠道”零售模式的服装品牌将更有机会脱颖而出。
寻找适合自己的渠道
电子商务只是“全渠道”零售模式中的一环，实体店为客户带来的体验感是电商无法满足的。因此，在关注电商模式同时，对传统渠道的邀请亦是CHIC2014重中之重。
二十多年来，展会收集了30万名有效的专业观众数据，CHIC2014对不同商贸需求的专业观众进行划分，并与多家权威机构合作，将品牌的商贸需求在展前定向推送。例如，为探索品牌与渠道的合作模式创新，CHIC举办多场次“商家与品牌对接会”。届时，中国商业联合会、中国百货商业协会将带来商场资源，中国商业地产联盟则邀约多家SHOPPING MALL参会，而中国纺织工业联合会流通分会将组织专业市场观众到场。与此同时，CHIC通过组织优质品牌赴中粮大悦城、北京芳草地购物中心等新型商业业态交流，为有意拓展渠道的品牌商、经销商打开商路。
多元的商业业态在展会集中呈现，其中也包括奥莱名牌折扣这一现代商业模式。在展会期间，拟邀请中国商业联合会兼奥特莱斯分会名名誉会长万文英、原佛罗伦萨小镇运营商RDM公司董事长包毅方（Mr.Poma）等嘉宾将在CHIC2014“奥特莱斯论坛”上与观众分享精彩观点。据了解，论坛当天10家奥莱购物中心还将进行现场品牌招商。
传统渠道商的到场，为CHIC2014构架起强大的品牌渠道开拓能力。然而，面对由零售商主导转向消费者主导的中国服装市场，传统渠道商现有的盈利模式和盈利能力受到严峻考验。于是，新兴零售模式被人们关注。CHIC2014将联合香港时尚买手学院（IFB）等多家时尚机构，300多位来自法国、香港、中国大陆等地的买手亲临现场，与中国和欧洲的设计师举办“三方圆桌会议”，共同探索潮流趋势、消费者需求变化及品牌与买手的合作发展。
作为国内近年新兴的商业业态――多品牌集合店给追求个性的年轻人以更多的品牌和选择，与买手一同走入公众的视线。2014年2月，CHIC主办方组织多个时尚潮牌以多品牌集合店的形式赴香港，向海外市场推广本土品牌同时，也为接触更多国际资源提供机遇。在此之后，CHIC2014休闲装展区内，CHIC多品牌集成店将全新亮相。
精准对接才能贴近市场
广泛积聚品牌发展所需资源，如物流、风投、金融、供应链，特别是商业渠道资源，并在参展企业与专业观众间实现商贸需求精准对接，成为CHIC2014最本质的追求。
以“CHIC SHOWS”为例，与中研国际等机构精心策划的“高端商贸对接秀”将品牌与专业观众深入交流置于首位。据主办方规划，现场将邀请100家一线商场负责人、100家实力商，以及100个服装品牌参与。采用企业演讲配合服装秀的方式向现场的200余位经销商、商、买手、零售商等专业观众推送品牌的渠道需求，以此充分发挥现场互动，将品牌T台秀与商贸对接完美结合。
展会期间，以“商贸匹配”（Match）为立足点的各类现场活动，为观众精准地链接商业资源寻找到可能。而在人们快节奏的生活方式下，如何使到场的专业观众――优质商、经销商、零售商群体更加轻松地观展？使其在10万平方米的展馆里更有效率地发现合作商机？这是主办方正在思考的，也是CHIC2014新价值――“Easy”的体现。为此，CHIC的移动终端、网络商贸预约，以及VIP渠道商的专属观展服务等一系列策划，将为专业观众提高观展效率起到积极作用。
不仅如此，随着人们生活水平的提升，在服饰需求上也愈发多样化。在男装、女装、休闲等展区的基础上，CHIC2014以生活方式细分品类专区，设置了高级定制、潮流服饰、轻奢侈、快时尚、儿童生活馆等，为与会的10万专业观众，提供精准牵手品牌的良好体验。
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【关键词】社区；商业网点；规划
【Abstract】Zhucheng community development is to take the cities and counties in the nation,the city's 1,329 villages are included in community planning,the new community building,convenient living facilities need to match in order to consolidate and develop the community-government organizations at this level. This paper made in the investigation Zhucheng community,the community planning and construction of commercial networks put forward some ideas,the cities hope to contribute to community building.
【Key words】Community; commercial outlets; Planning
【中图分类号】TU98 【文章标识码】A 【文章编号】1326-3587（2011）06-0112-02
诸城市是一个社区发展比较好的县市，全市1329余个村庄，划分为220个社区，平均5~6个自然村组成一个社区，社区本身是一级行政组织，但对周围几个村庄的行政辐射能力是以指导性为主，管理以松散型为主。由于是一种新兴的社会组织，发展尚不成熟，要不断地探讨，形成一种模式。以社区为单位建立方便居住区内的居民生活的商业网点、交通设施医疗点是体现社区发展的优势所在。本文重点探讨社区商业网点规划建设的理论依据及方法。
社区的建立是依据居住相近为原则建立的一种社会组织，在农村可能是几个村庄的组合体，在城市则是几个居民小区或几个街道办事处的组合体。在有关社区的规范性文件中，要求社区作规划时要首先安排好公共服务用地，其中包括商业网点、文化、教育、医疗设施用地，这些设施的服务半径为800~1500米，服务半径的大小以周围的地貌为依据，在平坦地带服务半径可以扩大到1500米，而在山区，沟坎较多的区域服务半径要以缩小到800米就可以了。
社区的设计理念是由美国建筑师西萨•佩里首先提出来的。人类进入20世纪以后，在一些发达的资本主义国家，由于现代工业和交通的发展，使原有居住区的组织形式渐渐不适应现代生活和交通发展的需要，如在面积很小的街坊内很难设置较齐全的公共服务设施，儿童上学和居民采购日常生活必需品往往不得不穿越交通频繁的城市干道，容易造成交通事故，给居民生活带来很大的不便，同时由于道路交叉口过多也大大影响了车辆的通行能力和速度。别外，汽车交通带来的嗓音、废气严重地影响着原来那些沿街周边布置的住宅的安宁和卫生，使居住环境质量明显地下降。因此，在20世纪30年代，首先由美国建筑师西萨•佩里提出了“邻里单位”的理论，试图以邻里单位作为组织居住区的基本形式和构成城市的“细胞”，从而改变城市中原有居住区组织形式的缺陷。佩里认为，城市交通由于汽车的迅速增长，对居住环境带来了严重的干扰，区内应有足够的生活服务设施，以活跃居民的公共生活，利于社会交往、密切邻里关系，这种思想被世界各国普遍采用，在我国便是居住社区的理论依据。
社区商业是城市商业的基础，兼容了先进的商业业态、完善的商业组合、优美的购物环境和周到细致的服务，对促进社区经济增长、增加就业机会、提升城市商业现代化和综合竞争能力、构建和谐社会有着重要作用。
可以预见，在“十三五”期间，市民日常消费通达现代便利店和网络商业的比重会稳步上升，社区商业也将面临挑战，从以购物为主的“购物中心”向以休闲体验为主的“生活中心”转型成为一种趋势。
未来的社区商业应当是现代都市生活方式的载体，除了承担人们日常购物、服务需求的功能外，还应当体现社区的文化、休闲、社会交往功能。但没有永恒不变的商业模式，谁洞悉消费趋势的先机提前布局，谁就能赢得市场、赢得机会。
据北京、上海等城市统计，社区商业已占城市商业零售总额的52%，而且这个比例逐年在提高。
社区商业主要表现为街坊商业、社区商业街、社区商业中心等形式。
街坊商业利用楼盘底层作为商业用房的便民商业。上世纪90年代前建成的居住区的沿街商铺基本属于这类，近年来政府有关部门一直在实施街坊商业改造集中配置便利店、各类专卖店等网点，在不影响原有建筑风格的同时达到便民利民的目的。
社区商业街是指位于住宅社区内的平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业。组成社区商业街的建筑形态主要表现为1~3层商业楼或高层建筑底层裙房商铺，其商铺多为独立铺位，这也是社区商业街区别于街坊商业之处。
社区商业中心是各种业态的社区商业网点的集合体，服务对象为该区域及部分外来消费者，一般以大型综合超市、百货店等大型集中性商业设施为核心，同时设置各类专业专卖店和休闲娱乐等网点。
社区商业发展面临新机遇：第一，城市化进程带来机遇。根据国家“十二五”规划纲要，我国城镇化率要从目前的47.5%提高到51.5%，随着农村、小城市向大城市发展、大城市郊区城市化，形成都市圈等城镇化进程不断加快，新的居住社区不断建设形成，居民收入水平的提高带来的多元化、层次化的消费需求，直接推动社区商业发展。第二，保障性住房建设带来机遇。“十二五”期间保障房的建设力度是空前的。今年我国将建设1000万套保障房。如果按50平米的户均面积0.03的商业规模比计算，配套商业面积将达1500万平米，保障房的高入住率将给社区商业的建设提出更高的要求，也带来更大机遇。
据诸城市的一些社区商业网点调查，其发展是不均衡的，有些居住区内的商店出现经营亏损，甚至连房租也交不起的情况。主要原因是商品销售不对路，不适合社区内居民购买。一些发展比较好的社区商业网点的经验是，入驻社区前，首先做好统计调查工作，制定完美的市场调研和分析体系，对社区的商业市场信息进行收集、市调、分析，在此基础上对社区商业进行准确定位，确定业态，建立品牌经营的资料库，为招商运营奠定基础。
其次是根据定位，针对经营商户和品牌，制定完美的管理制度，以规范商家行为，建立品牌进入和退出机制，使得社区商业更具有市场竞争能力。
篇7
商业地产有商业地产的运营规律，互联网商业有互联网商业的操作法则，将互联网（商业）思维的笼头不顾对象特性实际套上商业地产的马嘴，马就有可能被勒死。
1.似是而非的互联网商业思维
常提到的互联网（商业）思维有：“风口说”“入口说”“极致说”“速度说”“用户体验”“免费理论”“流量思维”“尖叫思维”等，这些商业思维并没有超出传统的商业智慧范围。
（1）风口
风口是趋势代名词，其实所有商业活动都需要判断趋势而进行决策。最出名的是那句“找对风口，猪也会飞起来”。
（2）入口
入口小意味着涉及业务面小，投资少、成本低，项目容易启动。入口小而前景广泛，对资本而言，可能会产生超额回报，这也是互联网投资逻辑。传统零售业也有这个特点：如“永和豆浆”名为豆浆店，实质快餐小吃都有。
（3）极致
极致是为了建立行业领先优势占据市场的策略，从营销角度看，有引起广泛关注的作用，如“宝马专车”“黄太吉”案例等，极致有成本高、难以持续的不足，并有不诚信之嫌。
（4）用户体验
发达国家消费品企业一向以注重用户体验，他们重视用户调研的原因就是要了解用户对商品（包括服务）的感受。我国大部分城市已经进入中等消费阶段，商界已经开始重视用户体验，这是线上线下商业都要做的工作。
（5）免费模式
在传统商业活动中，“免费”是一种诱导消费的手段，是建立在产品信心之上的营销策略，如“免费品尝”“试用”等，这都不是新鲜招数。但是，“羊毛出在猪身上”这种免费策略在互联网商业活动中才会出现，即向使用者提供免费产品，让搭载广告主付费，如“百度”的商业模式就属于这种类型。互联网商业由于风险投资的涌入，更敢于使用这种“先圈地、再赚钱”的策略。
（6）流量思维
流量思维并不是互联网时代才有的，传统零售业也十分重视流量，商业效益统计数据中有空间和时间流量以及楼层流量、业态流量、促销流量、提袋率等分析方法。为了获得流量，商业企业往往会无所不用其极。互联网商业企业为了流量，用发红包抽奖打折方法吸引流量，传统零售业为了扩大客流量，促销活动名目繁多，也有会员组织粉丝，许多互联网商业的抓取流量的策略都可以从传统商业的运营规律中找到轨迹。
2.商业地产运营思维和互联网商业思维的差异
（1）“风口”的差异
互联网（商业）思维更关注资本市场效应；而比较成熟的商业地产项目更关注消费基础。
（2）“入口”的差异
入口小，对互联网商业容易形成特色；而传统零售业却要全面关注消费需求和业态关系。
（3）“极致”的差异
互联网商业注重传播效应，所以采用极致策略吸引关注；而属于传统零售业的商业的地产管理制度健全，且物业的不可移动性，要做到极致，成本很高，不可持续。
（4）“用户体验”的差异
互联网商业虚拟场景成本低；而实体商业的用户体验成本比较高。
（5）“免费”的差异性
传统的“免费”是营销手段；在互联网时代，“免费”上升为互联网的商业模式了。
（6）“尖叫思维”的差异
互联网传播空间范围大，信息获得容易且过剩，推广的有效率低于区域推广的传统方法，为了引起充分关注，常常会采用“尖叫”的推广策略；魍沉闶垡涤捎谏倘Ψ段в邢蓿一般不采用这种推广策略。
（7）“流量思维”的差异
互联网商业和商业地产的流量思维没有差异。流量×有效流量率×发生金额×常客次数=该商业体的价值，流量是互联网商业和商业地产的共同价值表现载体。
二、商业地产的业态升级和重新划分
1.业态全面升级
互联网促进业态全面升级，互联网全面渗透。中国商业进步从小店开始，由于小店的改变成本低，更容易实现改变。
小店的上线比较容易，通常有商业浏览、交易、支付、商品交付四个环节，较少涉及到内部控制和商场智能化。而大型商业物业也必须升级，但成本较高，所以转变成互联网时代的新业态并不容易。
2.业态重新划分
未来商业业态主要划分成线上业态和物联业态。只需要在互联网商业空间中完成浏览、交易、支付、交付过程的业态可称之为线上业态；而在线下或线上实现交易、支付、需要线下实现商品交付的可称之为“物联业态”，由此看，网上的实物商品零售商和线下业态融合后，可称为“物联业态”。从营销角度命名，可称之为“全渠道业态”。
（1）物流交货实现零售电商
可以说，没有物流支持就没有阿里巴巴。互联网商业的落地场地被隐蔽了，商业物业变成物流物业，市中心不少物流收发货点。
对于实物商品而言，光传递信息是不够的，实物商品流通需要密布的物流体系支持，除了网络遍布全国的邮政物流外，新崛起物流巨头“申通”“中通”“圆通”等企业以价格低、速度快占领全国市场，给电商提供了支持。打败传统零售业的，不仅仅有互联网，还有迅速成长的物流企业。
（2）电子商务即将消失
由于互联网的普及，传统商业纷纷上线，传统互联网商业企业的市场份额已经出现萎缩；线上购物的体验期、新鲜期已过；商品质量控制困难等问题开始暴露。加上政府开始加强互联网商业的管控税收公平的提出，传统的电子商务将升级、改变，走向实体化。由于这些原因，出现了京东参股永辉、腾讯投资华南城、阿里巴巴投资苏宁等事件资本投向最能反映行业动态。
（3）物联业态才是真正的新零售
马云说：“电子商务只是渡船”，帮助互联网商业企业走过互联网商业初期神话阶段，随着互联网（商业）的运营模式被认知后，开始回归物联业态的本位，马云对未来商业的定位是新商业或新零售业态。笔者认为，那就是物联业态，是物联网商业化的端口。
（4）商品流通渠道的重新建立
无形商品走互联网，实物商品走物联网。在非实物商品信息化的过程中，互联网可以完成交易闭环，独立完成商品交易的三种关键动作：搜索、使用和支付。搜索变为即时和全面的，相关产品从音乐到保险、理财、在线娱乐，这些可以信息化的非实物商品的能在网上立即在线交易和支付，可形成“线上业态”。而需要实物传递的称之为“实物商品交易的业态”，从流通过程来看这是两种不同的商品流通的渠道，所以称之为“物联业态”。
3.重新划分业态的依据和特征
（1）重新划分业态的依据
第一，商业销售通道变化带来的业态变化。
消费变化――消费增长，中等消费成为市场主流，商业回归服务生活的真实需求。
产能过剩――抢市场，科技进步使生产商品变得简单，造成产能过剩，供求关系不可逆转地转向需求方向，消费者得到重视。
业态进化――线上销售通道的打开，部分商品分流到网上销售，造成业态变化和业种重新组合，如大型超市中的日用品分流后，在购物中心中生存艰难，于是产生了以经营生鲜为主的盒马鲜生。
第二，被颠覆的“商圈”理论带来的变化。
业态进化以后，传统的商圈理论开始不适用了，传统商圈理论是消费者到商店的距离和成本来测定，而由于物联业态出现，商品快递也有商圈，即快递成本决定商品销售空间，按照这个原理，未来会出现“同城商圈”“区域商圈”的商圈定位法，并影响商业地产选址、投资和商业开店选址和消费对象定位。
（2）按照商品交付的方式分类
A.线上业态：在线上交易、在线交割。
B.物联业态包括：在线交易、线下送达（包括服务商品）；在线预订、现场交付（包括餐厅、宾馆约定）；线下交易和交割三种。
（3）按照生活需求进行业态分类
当恩格尔系数下降到40% 以下，按照马斯洛的“需求五个层次”进行业态分类，判断未来业态变化有如下变化趋势：
A.消费链延长，随机消费增加，生活、健康、教育、情感、时间消费，都会成为商业服务内容；
B.定制商品增加和制成商品减少，商品的创意、技术含量增加，DIY商品增加未来商品会形成如下程序；
C.商业销售的服务含量增加；
D.场景成为商品销售的外延部分；
E.整合营销增加，混搭、商品组合更加有艺术性。
市场业态将与物流深度融合，出现物联商贸业态；都市型的购物中心业态丰富度提升而扩容，社区购物中心小型化；将出现城市过度地带的商旅一体化的城市旅游MALL，如生活+体验型奥特莱斯；专业卖场将更突出场景展示；文艺综合体、设计师作品店集合成群和创意集市将成为新兴业态。
三、商业地产的改变
1.科技进步改变商业生态
2009年“双11”是一次可以载入零售业、营销界史册的大事件，在这一天，电商发动了蓄谋已久的全民上线购物狂欢，销售记录被刷新，自此开始，传统零售业销售额下降，商业物业空置率上升，购物中心的商品流失达到20%-30%，直接受到冲击的业种在实体商业物业中无法维持生存，如电子产品、体育运动商品等，连知名度极高的北京中关村电子市场也在这轮冲击下改业转行了。部份超市日用品电商化，导致各大超市收缩，加强线上销售，如国内连锁超市业态的领军企业“大润发”开始收缩线下门店，业务重心转向飞牛网。
造成这种巨大变化的原因之一是“鼠标”效应。使用鼠标进行网购的是学历高、消费能力强的“80”后、”90”后的新兴消费人群，他们的消费倾向变化，导致了自第二次工业革命以来形成的零售业商业逻辑和业态内部生态关系发生了改写，造成了组合型业态（如购物中心）内部生物链阻断，由于“80”后、“90”后消费层的流失和减少，导致购物中心中的电子、运动业种生存困难，并把影响扩散到其他依附性业种，如包袋、饰品、饮品的营收下降，生存困难。
在这种商业生态性变化影响下，购物中心出现了餐饮为代表的服务业态、儿童教育为代表的体验业态比重上升，非传统零售业态的医疗、保险、创意、办公等业种进入购物中心；百货则出现了或购物中心化、小型化或城市奥莱化的发展态势；传统商贸领域里的市场在现代物流配合下出现了“物联商贸”的趋势。在商业生态生变之际，各类业态都上线触网，传统商业伸展着实体、虚拟两个翅膀，拖着庞大身躯，探索着走向物联商业的脚步。
2.济发展促进消费升级
消费变化是导致商业及其商业地产变化的最根本原因，没有消费能力上升，没有人使用鼠标购物，互联网商业的商业价值就无法实现。
中国大部分城市经历了30多年的经济高速发展后，完成了从小康消费到中等消费转变的过程，消费从唯价格向“品质加价格”的转变；中等收入已经达到城市人口的30%以上，恩格尔系数下降到40%以下之后，消费从讲究吃穿型转变为注重个人享受生活型，旅游、休闲、健康、教育、体验、化妆成为消费支出的前序类别；由此可以判断：消费的价值观发生了巨大的变化。
进入新世纪的17年来，主要消费群体完成了交替，商业的重要目标客群已经变化为“80”后、“90”后为主，这个年龄层的消费群体受惠于经济增长、独生子女政策并受到良好的教育，收入水平较高，消费能力强于其他年龄层消费者，他们从小衣食无忧，用心读书，成长后有明显的童稚化心理特征；花钱顾虑少，爱玩乐，追求生活品质，追求情调/体验/趣味，是这个客群的消费特点。
由于时间过剩，产生了时间消费需求。中国大陆从1995年改为双休起，到2016年，中国大城市实际工作时间只有155天，时间过剩使得人们有更多的时间消费；旅游、养生（运动）、休闲、学习成为时间消费业的主要内容。
由于反腐，奢侈品消费下降，2015年奢侈品在中国大陆销售额下降为12%，消费变得更加理性，消费从注重品牌向注重品质改变。
此外，经济转型、拉动内需已经成为中国大陆未来经济增长主要因素之一，医疗保障逐步改善、住宅消费需求开始弱化，支出分配中消费支出增加，人们的消费意愿逐u增强。消费变化是商业及其商业地产变化的基本因素。
3.业态升级的动因产生
造成业态升级的另一个因素是商业竞争。
商业内部竞争主要来自于两个方面。
一是中国国内市场商品严重过剩，78%的商品供过于求；商业的销能过剩，商品销售渠道叠加重复；商业物业重复建设；商业促销手段单一，价格战已经使商业竞争筋疲力尽，不可持续，这就产生了业态升级的要求。
二是进口商品增加，国际先进商业技术、营销策略进一步渗透中国大陆商业领域，促进中国大陆业态升级。随着2015年12月中国加入世贸的保护期到期，进入中国大陆的进口商品大量增加（包括旅游购物、网购、海淘等）。这个变化使得中国大陆的商业竞争法则从单一的价格竞争开始向商品品质竞争、商业环境情景竞争、商业服务竞争、业态创新竞争过渡，进口商品和先进的商业销售技术促进中国商业的进步和业态升级。
4.商业技术进步
商业科技进步是业态升级的关键因素，有电话就有电话销售；有电视就有电视直销；有计算机（PC）以及PC联机就有当代购物中心；互联网商业在现代物流的配合下，对传统商业冲击更大。2015年度世界最大的零售结构体阿里巴巴的交易额达到3.6万亿元，约占中国零售商品总额11%。
科技革命对商业的影响比历史上任何一次更大、更加深刻，远远超出我们的想象。以移动互联为代表的当代信息技术正深刻地改变着人们的行为和生活方式，同样从消费端出发，改变商业和商业地产，“全域商业”是互联网PC时代进入移动互联网时代的产物，2016年“双11”阿里巴巴也实现销售1207亿元，销售空间达220个国家和地区，显示了广域特征。互联网完成了从单向或双向信息传递向时空全面渗透的升级，移动互联的全域性、即时性、交互性导致商业地产须有全域、即时性，形成线上虚拟空间和线下实体空间交互融合的闭环，这就造成了移动互联时代的“商业地产物联化”的特点。
由于虚拟空间无法储存实物，物流成本决定虚拟和地理商圈重合起来的物联商圈市场的空间范围，这是物联时代的商圈特点。
在物联时代，其他高科技手段的运用使得商业地产的进步更加迅猛，如移动互联、物联网及物联前期衍生功能――智慧商品管理系统、社交媒体、大数据以及快速支付、场景革命、积分银行、VR技术、O2O技术、虚拟会员方案等，这就使得未来的商业地产有智慧的特点。
人文学科在未来的商业活动中有更充分的运用：如心理学、美学、行为学以及环境行为学、人文地理、民俗学、消费心理学等，造成商业地产的情景、体验、主题化的倾向更加明显。
同时，被改变的还有商业地产的估值体系。未来对商业地产评价时，人们不仅仅要阅读商业企业的财务报表，关注营业额、收益和净利润、坪效等商业效益指标；考察其空间位置、交通条件、物业形态、租金水平等传统的房地产评价要素，还会通过智慧商业系统，去考察这个商业物业虚拟商业价值。主要内容有两项：一是物联商圈的评估，包括智慧商圈覆盖面积、商圈内的客流和物流的到达路径和成本，人口密度和消费潜力等数据指标；二是流量的考核，包括虚拟会员的数量、活跃程度、线上和线下的销售情况、客单价、忠诚度、差评率等数据来综合考核商业物业的价值。
情景化的成功与否也会影响到商业地产的无形价值估值。
5.商业地产市场逆转
商业地产市场从开发为主，进入盘活和提效为主的运营期。
在零售领域里发生巨变的同时，商业地产市场同样发生着惊天的逆转，2015年1月万达宣布“轻资产”发展策略，它标志着中国大陆商业地产的市场重心由开发转移到运营，市场未来的机遇和发展空间在盘活商业物业资产。
中国大陆商业地产市场历程大致经历了从启动到过剩五个阶段。1999年中央出台政策“谁投资、谁得益”，市场进入启动期阶段；2002年一铺养三代，被广泛传播市场进入兴起期；2005年“国八条”出台，商业地产第一次遇冷，市场进入“倒伏”期；2008年“四万亿”政策出台，房地产市场松绑，中国房地产销售前20强全部进入商业地产领域，市场进入二次启动期；2015年万达宣布轻资产，标志着中国大陆商业地产开发过剩，市场进入调整、运营期。
从市场现状来看，具有高配置、高库存、去化难的特点。至2015年底全国（大陆范围）人均拥有商业物业面积2.5平方米以上，超配50%以上，去化难、运营难，商业地产成为部份政府、部分企业的包袱。
由于商业地产总量过剩、效益降低、流入资金减少、开发困难，导致商业用地价格降低，出让困难，中央政府出台政策拯救商业地产，如“商改居”“商改办”购置商业物业可以2年抵扣等。同时，一些不利于商业地产解困的地方性的政策和规划控制并未消除，如有的地方规定开发商业地产须80%持有，有的地方规定开发商业地产须持有建成物业50%十年以上，金融对商业地产支持力度不够，商业地产的去库存要比住宅困难大。
篇8
关键词：空间设计；商业业态；聚集效应；人流组织
Abstract: commercial building general investment scale, the risk is big, the cycle is long, successful return also big, different business form decided to different forms of commercial buildings, and business form and depends on the market positioning, and positioning accuracy, the architect to commercial buildings all sorts of function, the facilities required have fully understand and effective organization, the author combining the design practice and the current specification requirements, to the city in the design of large commercial building location positioning, format orientation, function distribution and traffic organization, who space design, fire control design and facade design were analyzed and reading for designers.
Keywords: space design; Business format; Cluster effect; Poured organization
中图分类号： TU984.13文献标识码：A文章编号：
1 研究背景
随着国家对住宅限购政策的持续，住宅投资渐渐不被投资者看好，在国内投资渠道相对较少的情况下，商业地产逐渐被各方深度发掘，结合当今商业建筑的功能向复合化发展，新建项目往往是集多种功能于一身，以一个综合体的面貌出现。商业建筑的设计者往往因受固有经验及思维模式的影响而一时把握不住设计要点，购物中心在各地大量兴建，然而购物中心的概念只是近几年才形成的共识。虽然实际上最早的购物中心在1996年就已出现，有品牌店、超市、百货公司等，但当时业界还是大商场的概念，实际上购物中心与商业地产应属两个层面，即购物中心应包含在商业地产里面。因此在讨论购物中心前有必要对其分类有基本的认识，规划的购物中心主要包括以下类型：邻里购物中心（neighborhood shopping center）是指以超级市场或药店作为最大商店的购物设施，其他的还包括面包房和干洗、文具、理发、美容等店铺，主要为附近居住或工作的人群（3000～50000人）提供日常生活便利品。
社区购物中心（community shopping center）是指中等规模、规划的购物设施，拥有1家百货公司分店及一些小的商店、大型专业店（类似超市）等，所提供的功能多以便利购物为导向，品种结构适中，消费人群主要来自于附近居民区（人口规模2万～10万）。
区域购物中心（regional shopping center）是指大型购物设施，有着相当大的区域市场占有率，至少有1家1万以上的大百货公司，并有50～150 家甚至更多的零售店，商品以零售为导向，品种组合广而深，同时客户服务周到，其服务区域人群可达10万以上，且服务半径通常需满足周围居住者或附近工作者，购物车程30min以内。特大购物中心是其派生形式，营业面积超过10万，可覆盖更大商圈，通过各种具有合适预算水平的商店，从折扣店、中高档商店再到高档商店，每天平均可接待20万人次。
2 大型商业的设计重点
2.1 选址定位
购物中心的开发选址是其成功的先决条件，交通的易达性以及位置对人流的聚集效应是购物中心选址时考虑的最重要因素。
⑴ 最短时间原则：购物中心应位于人流集散最方便的区位， 随着交通改善， 购物者的活动范围大增，距离已不是决定购物者行为的主要因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间等，若无法实现则难以引进这类业态的商户进驻，这在早期已有太多这类案例，所以尽量做到先进行业态定位在进行建筑设计，避免出现此类低级错误。
2.3 功能分区
由于购物中心的人气至关重要，因此设计中要坚持以人为本，合理实用的划分空间，构筑更多驻留空间和休憩空间。各种类型的业态都有其分布条件，如零售业态一般分布在1、2 层，因其承租能力较强，适合这些租金高的楼层，餐饮娱乐一般在3、4 层，因其承租能力较差，故放在高层，另外餐饮、娱乐属于目的型消费，会把客户往高层带动，实现高层商业的繁荣。工程实例有万象城等。购物中心的商业业态中，主力店的布置至关重要，一般不同业态的主力店应达到50%～80%，才能吸引不同层面的消费者。
2.4 人车流的组织
⑴ 外部人流组织
a. 设置停车场：购物中心设计应考虑交通优先的原则来吸引顾客，需要设计大量的停车位，地下和地面的停车场以及多层停车场应每层直接与商场相连。
b. 与地铁出入口相连：现代购物中心建设的两大基本原则就是易达性和聚集性， 很多购物中心的主要人流来源于地铁， 故应考虑方便人们乘搭地铁并促使这部分人群聚集， 可在购物中心内设置多个 地铁出入口，如深圳益田假日广场、金光华、香港的IFCMall、园方等；
c. 靠近公共汽车站；
d. 架设全封闭人行天桥，将人流直接导入购物中心，不多设出口，以减少客源流失；
e. 购物中心内设计人性化的出租车或购物车站；
f. 室外广场，大型电子屏幕，指示路牌等。
⑵ 内部人流组织与动线设计
考虑普通消费者在商业空间中的疲劳问题，购物中心的基本造型有直线型、L 型、U 型、集团型、T型、三角型、哑铃型、四方型、垂直立体式等，基本原则在于利用主力店与不同租户的不同位置，吸引消费者在购物中心内做双向流动，达到最好的消费效果。
a. 将主力店设置于购物中心两端，形成线形的人流线，适合于长条形地块；
b. 将主力店设置于购物中心中间而形成平面的商业核心，积极利用其人流吸引作用来聚集人流；
c. 每层均布置有核心主力店；
d. 美食广场安排在购物中心顶层可吸引人流；
e. 将电影城入口设置于首层，出口设在高层，可引导人流往上走，增加购物中心的消费。如香港的购物中心虽不将电影城设在首层，但却在首层设有入口引导人流；
f. 在室内顶部设置惊险刺激的娱乐项目，让顾客自然往上走，如万象城的溜冰场；
g. 在自动扶梯口设置引导性广告，吸引人流按其引导的方向行走。
2.5 空间设计
⑴ 行人空间尺度：按每人所占的空间计算，4可在各方向自由活动；2会对周围人持警惕态度；1.5则容易出现行人的逆流、冲突。
⑵ 层层退缩的中庭设计可让顾客的空间感受最佳化。
⑶ 弧形的中庭设计可形成购物的流动空间，增强视野的延展性，有利于人流的导向，事实证明还有利于提升购物中心的舒适度。
⑷ 多中庭设置原则，鼓励层间运动，普遍运用各式中庭组织人流，把各功能区域连成一体，中庭主要有方形和圆形，各中庭大小不同但有主次之分，通常有“一大一小”、“一大二小”、“一大三小”等形式。
2.6 消防设计
购物中心的消防设计是方案中的难点， 因每层建筑面积往往在1万以上，且进深和面宽都很大，按现行消防规范， 每个防火分区的建筑面积最大为5000，设在高层裙房时为4000，设置在地下室则仅2000，还必须用防火墙分隔。因此购物中心设计中通常利用步行街或开敞的中庭作为疏散场地，同时疏散距离及宽度要求很严，按《高规》6.1.7条规定其室内任何一点至最近疏散出口的直线距离不宜超过30m；按《多规》5.3.17 条规定，商业建筑中的疏散走道、安全出口、疏散楼梯及房间疏散门的各自中宽度应按下列规定计算确定：
⑴ 每层疏散走道、安全出口、疏散楼梯及房间疏散门的每100人净宽度按不同耐火等级有不同的规定（见规范）；当每层人数不等时，疏散楼梯的总宽度可分层计算， 地上建筑中下层楼梯的总宽度应按其上层人数最多一层的人数计算；地下建筑中上层楼梯的总宽度应按其下层人数最多一层的人数计算；
⑵ 当人员密集的厅、室及歌舞娱乐放映游乐场所设置在地下或半地下时，其疏散走道、安全出口、疏散楼梯以及房间疏散门的各自总宽度，应按其通过人数每100人不小于1m计算确定；
⑶ 首层外门的总宽度应按该层或以上楼层人数最多的一层人数计算确定，不供楼上人员疏散的外门可按本层人数计算确定；
⑷ 录像厅、放映厅的疏散人数应按该场所建筑面积1/人，其他歌舞娱乐放映游乐场所的疏散人数应按照该场所建筑面积0.5/人计算确定；
⑸ 商店的疏散人数应按每层营业厅建筑面积乘以面积折算值和疏散人数换算系数计算. 地上商店的面积折算值宜为50%-70%，地下商店的面积折算值不小于70%，疏散人数的换算系数按以下确定：-2层为0.80，-1层至2层为0.85，3层为0.77，4层及以上为0.60。
2.7 立面设计
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关键词:社区商业区;规划设计
中图分类号:F110 文献标识码:B文章编号:1009-9166(2009)011(c)-0044-01
改革开放以来,“城市化”以日新月异的速度改变我们的居住环境,从“里坊”到“社区”的变迁,除了房子变成了钢筋混凝土制造以外,我们不能忽略了现代化和城市化所带来的文明成果。现代社区商业区最直接的反映了这种变化带来的影响。社区商业区是城市生活中普通而重要的场所,是城市形象组成的基本元素,出于历史和意识形态传统等原因,社区商业区的建设及其理论在我国是滞后的。发达国家的先进积累因为国情不同、历史与文化背景不同、居民特征不同,许多拿来主义的作品并没有在中国取得成功,因循守旧的设计方法更是在新地方制造了老问题。国内理论界对社区商业这个领域缺乏成熟的规划理论指导。社区商业区建设规范化,指导社区商业建设的理论体系化,已成为我国城市化进程所面临的迫切问题。下面对广州汇城东镜国际社区商业区的规划方案进行探讨,希望与同行共同进步。
一、工程概况:广州汇城东镜国际社区位于连接广州市与花都区之间的交通要道――广花公路两侧,镜湖大道南侧,交通非常便利,既有商业概念,又蕴涵居住、休闲娱乐的大量需求。总用地面积为:637472.113平方米,总建筑面积为:1147224.6平方米,共分六期开发建设。
二、对该项目的理解:该项目所处广州市区与花都区的接合处,相对地理位置偏僻。所以本项目的规划和建筑设计都应拥有自身的特点,并且充分发挥自己优势使之成为这个项目的亮点。本期项目集商业、办公、娱乐、公寓于一体,整体设计是基于当地的基地环境、城市片区结构。本期项目被广花路分为东西两个片区,西片区由写字楼、商务公寓、商务酒店、服务式公寓、一条风情商业街组成;东片区由商务公寓、疗养院及风情商业街组成,整体建筑以广花路为中轴对称。一个尺度适宜的中心广场联系着各个功能的建筑,同时各个建筑由此构成了一个城市公共空间,让这个广场成为整期乃至整个项目中极富魅力的、活跃的公共入口区域。中心广场深受欧洲地区城市开放空间结构影响,规整的几何构图、极具特色的树阵和随意点缀的树丛为广场活动的人群免受广州夏季的酷热阳光。沿着广场的中轴线步入,轴线尽头转向至南向北延伸,两旁为多样化的零售娱乐空间界面,这样充满热情的功能界面共同塑造了富有热情的、活泼的建筑立面表情,同时围合了景观庭院、塔楼、室外咖啡座等宜人的环境!建筑立面风格方案设计意念从现代简约风格着手,简洁大气,重点突出现代多元化商业的概念,打造国际级生活社区!
三、规划方案一:本规划思路清晰,功能分区明确。入口广场作为整个区域的核心,将区域内的人和车进行分流,使商铺、写字楼、商务公寓、服务式公寓、商务酒店的人流和车流相互交融,但绝不交叉!这样,使得整个商业区域商业气氛更加浓厚!使之成为花都区商业新亮点!1、商业业态分析:商业形态一:一、二、三层整体商铺:首层商铺,二层为商铺或办公,三层为居住或仓库,适用于小规模公司,营运一体化。商业形态二:首二层复式商铺,可照顾两层人流,适用于铺面要求面积稍大,但租金承受能力有限的客户群。三、四层通过公共楼梯上,可作为供员工居住亦可办公。商业形态三:首、二层为大空间销售模式,可为超市或小型百货:日用品、化妆品、服装等。商业形态四:首层为独立餐饮商铺,二层餐饮大厅,三层为包房。商业形态五:首层为独立商铺。二层为大大小小影视厅,三层为KTV包房。2、商业功能分析:商务酒店:舒适空间、大面积落地玻璃采光让客人在忙碌了一天后能有一个安静舒适的落脚点好好休息!服务式公寓:户内带有小厨房、阳台,并在阳台旁设有洗手间。同时为客人提供酒店式服务,贴心的设计为客人带来舒适方便有趣的空间感受。商务公寓:为需要居住及办公的中小型客户提供同时“住”和“办公”商务空间,为客户群营造多功能的公寓空间!写字楼:以中小型公司为主客户群,提供多种办公空间模式,以适应中小型公司的多样性。疗养院:为需要长期照顾或者一段时间休养的客人提供了一个非常贴心的好去处。这里有专业人员为您检查及提供一定程度的治疗服务,同时还有休闲康乐的设施,为享受这里服务的客人得到充分的照顾和休息!西侧商铺:主要以便民的商业形态为主,可能出现的类型会有小型超市、邮局、储蓄所、零售商铺等。东侧商铺:商业的档次会比广花路西侧商业的档次稍高,以均衡两侧商业的形态,可以东镜国际社区居民及周边地区不同消费群的消费要求。
四、规划方案二:本次设计大胆想象、小心构筑,创造出一个令人向往的“未来世界”城市形象。地球是个球体,宇宙是无数球体的集合,在自然界中离不开圆形。于是整体设计也是从原形出发,通过不停地生长,形成整个建筑群的构成肌理,建筑与建筑之间组合出不同城市空间,产生出一个具有前瞻性、富有幻想力的城市界面。本期设计的建筑内容由住宅、写字楼、商务公寓、商务酒店、商铺组成,整体排布是由外至内逐步由城市向自然过渡,最外的商务酒店―人的居住性最弱,然后是写字楼,其次是商务公寓,最后是稳定性最强的住宅。商业街位处整个建筑群的核心位置,是整个区域的商业服务配套,让在这里生活的人更加方便,同时“封闭――半开放――全开放”的渐变模式,创造出新颖的、多商业界面的临街商业新模式!写字楼、商务酒店、商务公寓等建筑立面则是通过“减法”的设计原则让每层拥有三个大的绿化平台,通过不同平面交错旋转,创造出一个表情丰富有趣的、前卫的建筑形象,同时一个新型的工作生活流线“工作――绿化――生活――绿化――娱乐”令这里的工作生活环境更加贴近自然!
作者单位:广东华南建筑设计院有限公司
参考文献:
[1]田斌.现代社区商业发展与空间设计研究[D].浙江大学,2007
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论文关键词：城市商业空间结构商业活动载体商业活动主体
论文摘要：城市商业空间结构研究是商业地理学的核心。文章从商业活动载体和主体两方面深入分析国外城市商业空间结构研究的历程，回顾国内城市商业结构研究的进程，并进一步指出研究的薄弱之处与发展方向。
1引言
城市商业随城市的建立而出现，是城市的主要职能。城市商业空间结构是由商业活动载体和主体相互作用而形成的。载体即商业中心，是商业活动的主要承担者；主体即消费者和商业企业经营者，是城市商业活动的主要参与者。但由于一般均假设商业企业经营者追求利润最大化，故只重视消费者研究。城市商业空间结构研究一直以来是国内外城市商业地理学研究的重要课题，其研究历史已有几百年，理论、方法和研究成果也比较成熟。其研究领域广泛，主要集中于城市地域范围内各商业活动载体——商业中心的空间形态、等级体系、布局规律，以及商业活动主体——消费者空间行为、消费者空间分布状况。城市商业空间结构包括城市内部与城市体系空间结构，文章特指城市内部商业空间结构。
2国外研究理论和方法概述
地理大发现之后，世界各国商贸往来加强，各国各地物产资源、集散中心、交易市场的简单描述日益增多，给商业空间结构的研究奠定了良好基础。随着计量地理、行为地理、时间地理、运筹学等一系列科学理论和方法的引入，国外城市商业空间结构研究真正科学化，研究水平不断提升，逐渐形成统一的理论体系。作者将从商业活动载体和主体两个方面综述国外城市商业空间结构研究进展。
2．1城市商业载体的空间结构研究
商业中心作为商业活动的载体，是人们进行商品交易的场所。早期的研究注重从商品供给的角度考察商业中心在城市中的位置、商业中心的等级体系和不同商业职能的空间布局规律，归纳起来主要有以下3种研究成果。
2．1，1地租理论。杜能提出位置级差地租理论最早解释了商业中心布局于城市中心的原因。1961年，格苇斯(Getis)揭示了总零售量随离开地价最高的城市中心地带的距离增加而减少的规律，证实了土地地租变动及其与商业经济活动之间的关系的规律。20世纪60年代，加纳研究了商业中心的内部结构，在投标地租曲线上建立了不同商业中心的简明空间。1970年，司格特(P．Scott)用图表表示出租金梯度与商店类型的关系，认为通过分析城市土地利用结构和城市内部经济活动的生态位，可以确定商业中心的区位。
2，1，2基于中心地理论的研究。德国地理学家克里斯泰勒(Chifstaller，1933)提出的中心地理论是现代商业空间理论的基础，为商业空间结构研究提供了理论框架。德国经济学家廖士(Losch，1940)在其《区位经济学》中提出“经济地景模型”，创立了服从最大限度利润、以市场为中心的区位论和作为市场体系的经济景观，对城市市场经济区进行系统的研究，深化了中心地理论，构造了边界的无差别线模型。后来，墨苏(R．E．Murphy)和万斯(J．E．Vance)以建筑物高度及其商业职能为依据，界定了中央商业区的地域范围。
2，1．3空间分析学派。二战后，地理学界掀起了“数量革命”，复杂的计量方法和计算机技术的发展使得运用数学模型分析城市内部空间成为可能，空间分析学派随之产生发展。20世纪50年代末，贝利和加里森首次引入统计学中的回归方法，得出P=ABn。为中心地职能的设施数，P为中心地的人口数。参数A和B用回归的方法取得，当=I时的P值是门槛人口数。1965年，美国学者贝里(Berry)对芝加哥大都市区商业形态区位分布进行实证研究，提出“都市区商业问结构模型”。1981年，英国学者波特(Potter)引入多变量功能方程(multivariatefunctionalordination)，运用统计分析方法和图表，分析商业区功能性质、区位、易达性、形态、发展规模及其与社会经济的密切关系一。
空间分析学派通过大量假设来简化问题，研究方法上由定性描述转为定量数据处理，借鉴统计学、数学分析及数量地理方法解释问题，促进了商业空间结构研究方法科学化。但过分追求技术、逻辑理论系统完美和空间分析的抽象化，使他们的研究脱离了实际的城市商业空间结构。
2．2城市商业主体空间分析
2．2．1消费者行为空间分析。从20世纪50年代末开始，学者们逐渐认识到空间学派将人地关系物化、忽视人的作用不切合实际，发现消费者行为对商业空间结构有重要影响。相关研究也开始注重从消费者行为方式和社会经济属性的角度来理解城市商业空间结构的形成与发展，强调消费者行为差异对商业空间结构的影响。
贝里和盖瑞逊(1958年)第一次将消费者行为纳入理论架构，首次对消费者前往最近的商业中心购物的假设提出挑战。美国的学者赖斯顿(Rushton)最先从消费者行为观点去研究城市商业空间结构问题，提出行为一空间模型，认为任何一级的中心地的消费者行为均有多样性。1970年，道斯(Dows)提出商业设施认知结构的程序，从商业设施潜在顾客的角度出发来判断大量的有关属性、看法、倾向性、评估变量等因素的重要性；1972年，大卫(Davis)提出了“购物中心层次性系统发展模型”，将消费者行为及其社会经济属性纳入购物中心的层次结构的形成和变化中；1982年，英国学者波特(Potter)完全从消费者的知觉和行为的角度来探讨零售区位的分布问题，提出信息场与利用场的区别。
2．2．2消费者空间结构研究——商圈分析。商圈是指特定商业中心吸引顾客的地理区域，也称商势圈，侧重从商业需求的角度考察消费者空间分布状况。1929年，美国学者威廉·莱利(WilliamJ．Reilly)首先创立了商圈测定法则——莱利法则，即：两个商业供给地，对于中间一个消费地消费者的吸引力与两个供给地人口成正比，与两个供给地距离平方成反比。由此引发了一系列探讨消费者空间分布法则的研究，派生出康帕斯法则、阿普波姆法则、加萨法则。
随着汽车普及，实际距离已不再有很强影响力，莱利法则及其派生法则在商业网点布置中常与现实不符。美国学者哈夫考虑了更多因素，构建如下的数学模型
式中：P，为居住在i地区的消费者选择商店聚集区购物的概率，S，为商店聚集区面积，，为从i地区到商店集聚区所需时间，为消费者从居住区到商店聚集区路程中购物障碍要素指标。
哈佛商学院(20世纪80年代)在实践中创立了饱和理论，通过计算零售商业市场饱和系数测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度。一般来说，位于饱和程度低地区的商店，其成功的概率必然高于高度饱和地区。零售商业市场饱和系数(IRS)的计算公式为
式中：IRS为某地区某类商品零售饱和系数，C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数，RE为某地区每一顾客用于购买某类商品的费用支出，RF为某地区经营同类商品商店的营业面积总数。
上述各种模型对于有效选择商店地址，研究商店顾客来源与分布特征提供了有力的理论指导，应用简单明了、省时省力。但是，影响消费者空间分布的因素众多，除模型中已经考虑的人口、距离等因素外，还受商店本身的竞争实力、所处商业中心的繁华程度、交通流量、竞争商店的位置、所在地城市规划等因素影响。新设商店要做出正确决策，在进行定量分析的同时，还必须与商圈实地调查结合起来，进行定性分析。
3国内研究概述
改革开放以来，中国城市商业空间结构研究逐渐兴起，主流是中心地理论的实证研究。20世纪80年代初，杨吾扬教授把中心地理论引入商业空间结构研究中。以北京市为例，把城市商业网点分成3级序列：市级、区级、街区级，用克里斯塔勒中心地理论分析了北京商业服务业空间结构现状，用范力农定理求“铜心”，成功地对中心地理论进行了试验性研究。高松凡论述了北京城市场的历史发展变迁，从历史地理学视角，运用中心地理论分析了自元大都以来历代北京城市场空间结构特点、演变过程及影响因素。
宁越敏教授实地调查了上海市城市中心区商业中心，首次建立了界定商业中心的一套指标。他选取了商业中心内商店数、商业中心的职能数等5个指标，对上海市61个商业中心进行了聚类分析，划分为3个级别5种类型，分析了影响上海市商业中心区位的因素，并提出了相应建议。吴郁文、谢彬等在研究广州市城区零售商业企业区位布局时应用了这种方法，增加大型综合商场、大饭店、宾馆职能单位数占商业中心职能单位总数的百分比这一指标，用6个指标对广州市30个商业中心类型及等级体系进行聚类分析。
20世纪90年代初，安成谋以兰州市为例，构建消费者购物模式：位于某一特定地区的一个商业中心，销售范围与消费者总开支成正比，与该商业中心规模成正比，与消费者花在购物途中的时间成反比，与这一中心与其他中心的竞争成反比。他划分兰州市3级商业中心区位格局，引入加权平均模型和希尔伯脱模式，分析兰州各市级商业中心的区位优势度，据此评价商业中心发展潜力。
暖等以商业行业为切入点，在实地调查的基础上，采用因子生态分析技术，定性与定量相结合，研究昆明市商业地域结构现状、存在问题，提出今后调整方向_1。阎小培、许学强等以广州市为例分别对其商业中心的区位格局及发展趋势、中心商业区进行了分析。仵宗卿开始深入城市商业空间结构的内部，探讨其形成机制和发展演变历程。
4国内研究评析
4．1消费者行为定量研究相对薄弱
整体上，国内学者对城市商业空间结构的研究，长期以来停留在以中心地理论为基础，分析商业网点的规模等级与空间分布。长期实行计划经济体制，商品流通自上而下调拨，加上基础数据库缺失，导致关于消费者行为空间分析的大部分研究只是局限于定性描述层面上，定量分析较少，制约了国内对城市商业空间结构研究的深入。目前，我国商业的宏观经济环境已发生了巨大变化，国内“买方市场”的出现使得传统业态的商业企业经营步履维艰，而加入WTO后外国资本大量涌人中国，必将对零售业市场带来极大的冲击，必然要求研究视角与指导思想作相应调整。
4．2新方法新手段的应用较少
从发表的论文看：朱枫，宋小冬，马才学等人分析了商业地理定位的构成要素，论述了基于地理信息系统的商业选址的技术路线。但总体上国内研究与新方法新手段的结合较少，GIS，GPS，RS等技术引入不足，缺乏对城市商业空间结构的科学模拟。
在研究方法上以静态均衡分析为主。国外相关研究为了构筑模型的需要，简化商业布局影响因素，一定程度上影响了国内学者的研究视角。事实上，商业受众多因素交叉影响。随着商业的进一步复杂化，静态均衡分析将显得越来越不合理。我们必须注重从动态、综合的角度去看问题，更好地把握商业布局众多影响因素的相互作用，了解商业空间结构规律。
4．3新型商业业态的影响提出了新课题
随着个性化、柔性化、多样化消费理念的渗透，厂商在迎合消费者喜好的驱动力之下，生产方式已由批量生产、内部资源整合、单独的市场竞争逐渐转向定制化生产、外部资源整合、供应链协同式竞争。这一系列的转变已促成流通企业质的转变。商业业态大致遵循着百货商店一杂货店一超市一巨型超市一便利店一专卖店一购物中心一仓储式商场一电子商业的轨迹演进，间接影响着我国城市商业的空间结构。
20世纪60年代，ShoppingMall随着轿车的普及率先在欧美等发达国家兴起。70年代，ShoppingMall逐渐被引入亚洲的日本、新加坡、台湾等发达地区。近年来在上海、北京、深圳迅速崛起，迫切需求专业知识指导国内商业地产投资机构和商铺投资者作出正确的投资选址经营决策，促进商业地产知识的普及。
近年新兴的虚拟商厦与电子商业是以计算机网络为基础，通过电子网络方式进行商品交换与行政作业全过程。因为它第一次实现了无店铺经营，造就了三维的空间市场(marketspace)，企业可以突破地理位置的局限，摆脱空间距离的束缚，直接与消费者进行交易，真正实现了低成本、高效率与零库存，因而虚拟商厦与电子商业对城市的商业空间结构的影响将是深远而复杂的。这被视为商业业态的又一次革命。研究网络虚拟购物对传统的商业空间结构的影响机制、发展过程、预测未来发展趋势将有重大意义。
4．4商业分布离心化研究有待加深
随着收入水平的提高，小汽车的普及，越来越多的都市人开始有条件逃离城市的拥挤、喧哗与繁杂。近年来，我国部分大城市已出现人口郊区化现象，一些工厂、商业企业也开始向郊区迁移发展，尤其是占地面积较大的批发商业。某些大城市郊区尤其是近郊区商业销售额总量、销售额增长速度均有超过市区同类指标的趋势；商业数量、从业人员、营业额等比重在郊区有增加趋势，在市区有减少趋势；同时市中心的商业区并没有衰落，这种情况有别于郊区化，我们称之为离心化。但我国对这方面的研究还很少。城市商业离心化的程度及趋向、与国外对比、发展中的问题及相应的解决措施等一系列问题都值得我们深入研究。
