商业发展的阶段范文

导语：如何才能写好一篇商业发展的阶段，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

[关键词]商业银行；发展阶段；空间效应；金融结构

[中图分类号]F830，33

[文献标识码]A

[文章编号]l008―2670(2009)01―0042―05

在理论界，无论是处于主流地位的新凯恩斯主义，还是一直以凯恩斯真正继承者自居的后凯恩斯主义，都对商业银行体系在经济发展中的重要地位给予了高度重视。新凯恩斯主义者认为理解货币经济学的关键在于可贷资金的供求：现代经济社会中，在货币已经成为低机会成本的生息资产、货币与收入之间缺乏稳定关系以及货币流通速度难以确定的经济背景下，商业银行在决定经济活动方面具有至关重要的作用。斯蒂格利茨曾指出：“没有考虑银行……的货币政策理论就像缺少了哈姆雷特的《王子复仇记》，成为一场没有主角的戏剧。”而后凯恩斯主义者认为货币供给具有明显的内生性，银行系统在现代货币经济运行中发挥着关键的作用。商业银行不仅承担着极其重要的金融中介职能，而且在以信用、合同契约为基础的现代经济体系中，整个金融中介系统生存与发展所依赖的以货币表现的金融契约都是由银行系统的负债构成的，银行存款形成了支付行为和执行合同的基础。另外，从金融系统的历史发展角度看，商业银行以其负债充当货币的成功，推动了以银行存款作为储备的其他金融中介运作的成功。随着金融体系的发展，虽然非银行金融中介相对银行在不断膨胀，但是银行货币的核心地位仍然是金融系统的本质所在，因为非银行金融中介是建立在银行系统基础上的，它们持有银行账户，而银行完成储备功能从而实现最终结算，这再次印证了银行系统的核心地位。

不过令人遗憾的是，长期以来，传统经济学中的货币银行理论都假定银行系统在时空上是不变的，特别是对银行的空间分布更是极少提及，在银行的国际间比较研究文献中，也更为关注各国银行系统的不同特征和彼此之间的相互关系。然而，随着金融管制的进一步解除和国际竞争的加剧，关于银行系统空间尺度方面的研究变得日益重要，这不仅是因为商业银行的空间效应分析构成了当前极其重要的金融结构问题的核心部分，更是因为货币系统的总量特征会由于银行系统的演变发展和空间分布结构以及跨越地区的资金流动所带来的一体化而出现新的变化，这些变化将进一步对货币政策运行和整个经济发展产生重要影响，这恰恰是我们这个地域广阔且地区经济发展极不平衡的大国目前所不能回避的重要问题之一。

一、商业银行发展阶段的相关理论

最早的银行发展阶段理论是Chick在1986年的《银行体系的演进和储蓄、投资与利息理论》一文中建立的。由于没有参阅到原文，笔者只能从他后续的文章中看到相关的论述。

Chick认为，商业银行从诞生至20世纪后期大体经历了六个发展阶段：银行充当纯粹的金融中介、银行券发行并成为支付手段、银行间的资金借贷出现、央行的最后贷款人便利职责日常化、强调负债管理和金融创新、信贷资产市场化变革。虽然从上世纪80年代以来世界发达国家的商业银行相继进入到银行发展演变的第六阶段，但笔者认为至今仍然没有突破这一阶段的表现而产生新的、更高层次的阶段特征，所以Chick的银行发展阶段理论依然是目前分析商业银行空间效应的理论基础。下文在Chick的银行发展阶段理论基础上融人了相应的银行制度变迁过程来展现整个银行系统的演变过程。

二、商业银行体系的空间分布原因和表现

银行系统的核心地位产生了两个重要的结果：一是银行和银行系统将以最大的信心吸纳最大范围的存款资金；二是持有资产的流动性倾向(在银行存款中也一样)存在空间尺度。凯恩斯的流动性偏好理论表明，持有流动性的偏好将在对预期可转换资产收益的信心最低的地方最强烈。所以，如果经济环境的空间差异是普遍存在的现象，那么就可以预期流动性偏好将具有显著的空间特征。同时，因为银行系统(从而可延伸到金融系统)对真实经济有影响，特别是它决定了信用创造的规模和结构，也因为银行系统能够根据其自己的空间配置结构予以分析，所以接下来自然地得到结论――真实经济的运行结果会因为国家和区域经济的不同而不同。

(一)商业银行体系产生空间分布的主要原因

银行发展阶段的分析框架表明无论是在区域还是在国家，每一种银行系统都是根据共同的逻辑关系建立发展起来的，即银行的演变发展就是要满足贸易主体和借贷双方的资金需要，并设计出相应的战略来促进社会公众对银行的信心，从而支持银行业取得更大的发展。但是，这并不表明各个区域的银行系统是同步发展的，现实中明显地表现出银行体系正经历着空间上的多变现象，最显著的一个表现就是特定地区的银行或金融中心各具特色。通过对银行及其制度的演进历史进行考察，发现造成不同国家或同一国家内部不同地区的银行体系发展存在差异的理由主要有：

1，发展银行业的动力

这主要表现为特定国家或区域银行体系起源上的差异，如银行发展的动力是源于私人的融资需要还是政府的融资需要(例如苏格兰和英国的例子)；被制度化了的分割是为了保护区域平衡(如美国)还是并不为区域平衡(如加拿大)等问题都是非常重要的。

2，财富存量

财富存量的重要性首先体现在银行资本的供给方面，因为银行资本充足会带来公众对银行负债的信心；其次体现在促进借款和贷款等融资活动方面，这些活动会产生下一环节的剩余财富。因此，在金融中心出现的地理位置上存在一定程度的惯性，这些地区一般都比较富有，拥有古老的财富，而且这些财富最开始就鼓励公众对银行系统充满信心，并由此在积累和路径依赖的过程中能够使银行经营产生未来的财富和鼓舞公众对银行更加有信心。建立金融中心的基础有专家和技术的地域集中性、特殊的制度、信息网络和充分的信任以及市场的信心等，这些优势将促进金融中心的形成，而银行作为货币供应者所发挥的核心作用和银行鼓励信心的需要意味着在历史早期出现的金融中心能够继续加强它们的优势。当然，在一个国家内部金融中心的地理位置可能会转换，但是这种转换通常是因为特殊重大事件的发生或经济环境产生了显著改变，而一旦出现了地理位置的移动，累积的路径依赖将再次成为新的金融中心代替旧的金融中心的关键因素。

3，政府的作用也是一个至关重要的因素

尽管在历史上，苏格兰银行体系的建立说明银行发展可以在没有政府发起的中央银行下进行，但是如果银行体系进一步发展，就必然需要某些制度来完成中央银行的职能。在现代经济中，政府在金融中心空间分布上的作用与政策的重要性密切相关。例如，自20世纪70年代以来，国际社会一直出现范围不断扩大的放松管制运动，这已经明显提高了银行业的竞争，同时也已经引起银行业集中度的增加，例如美国的金融管制放松使得银行在州与州之间的业务增多了而引起银行数量减少；又如我国政府在上世纪90年代以来的银行体制改革促使国内各种银行的业务经营范围不断扩大，市场竞争性明显加强。新的大型跨国或全国性的银行机构必定会产生重要的空间效应结果。在国家内部，地方政府对当地银行或金融发展的模式选择以及相关政策行为的结果也会导致银行体系存在空间分布差异。

(二)商业银行体系空间分布的表现

一个国家内部不同地区银行系统的相对竞争能力可以参考银行发展阶段分析框架理论来理解。一些地区的银行发展阶段比另一些地区的要更靠后点(即更高一阶段)，而这种差别将影响到其创造信用和获取利润的能力，因为处在更高一级发展阶段的银行系统会在不断远离生产经济活动的金融系统中充当中心，但这并不意味着处于较低发展阶段的银行系统对经济发展的促进能力一定较差。事实上，在一定的范围内，随着处于早期发展阶段的银行大大拓展延伸其对地方产业进行资金支持的有限的贷放能力，它们或许比那些与金融市场关系密切的金融中心地区的银行能够更好地服务于地方经济，本文只是强调银行体系在不同地区的发展程度有差别。

另一方面，在国家内部和国家之间同时出现的银行业管制的放松已经在不同发展阶段的银行之间敞开了竞争大门，并因此带来了不同能力之间的激烈竞争。于是，无论对生产活动的相对贡献有多大，越处于发展早期阶段的银行就会发现自己在竞争中遇到的困难越多。所以，这些银行正积极采纳先进的新技术，接受其他地方银行已经发展的新产品。但是，这些银行发现只要不能确保自身可以得到当地政府或中央政府的长久支持，公众对银行的信心就不可能得以持续增长，因而它们还不可能和金融中心的银行创造出一样多的信用和以相同的利率再次吸纳到存款。总之，处于发展早期阶段的银行在发展过程中不仅必须与采用的新技术和金融行为是否能够适应而斗争，还要与过去遗留下来的坏账和缺乏信用风险评估的经验而斗争，因而在相当一段时期内是缺乏竞争力的。由此可见，银行体系的空间分布特征是长期存在的。

银行系统的演变发展过程往往导致银行业集中建立在金融中心地区，而随着这些银行在对周边地区发放贷款时，强调的是对那些总公司设立在金融中心附近的大公司进行授信，这一银行业的集中结果将会进一步影响到信用创造的空间模式。例如，如果处于欠发达银行体系的地区经济是服从于直接货币控制管理的，那么银行业集中于金融中心的过程将会导致这些地区的经济更加恶化；处在较早发展阶段的银行系统更容易受到货币当局的控制，所以也可能比处于更高发展阶段的银行系统经受更明显的信用创造约束，因为更高发展阶段的银行往往积累了一些规避货币当局控制的方法。

三、商业银行体系的空间效应表现

银行和非银行金融中介共同为所有的非金融部门的交易提供金融服务，这些服务的种类、条件和可得性都对经济发展具有根本意义。而在这些金融服务及其可得性在一个地区与另一地区存在差别的意义上看，不同地区的经济发展必定会受到影响。地区间金融服务及其可得性的差别可以产生于金融机构的地区特征和地区经济对这种地方金融机构的依赖程度，即金融部门对其所在地区的经济有重要的间接经济意义。

(一)银行空间分布与其信用创造能力

使用银行发展及其制度变迁分析框架可以表现出金融服务在种类、条件和可得性方面的一些空间模式，特别是与信用相关的部分。

银行的发展阶段可以看成是银行提高其信用创造能力的过程。但是，在20世纪70年代对这一信用创造能力的过度使用致使银行在保护收益率和应付来自货币当局压力两方面的能力都有所下降，以至于现在的信用创造在银行活动中的比重较之过去小了很多。不过，银行能够创造信用而非银行金融机构却不能，仍然是银行区别于其他金融机构的重要特征。尽管新凯恩斯主义者始终认为区别银行和其他金融机构的不同是在资产负债表的资产方，但是必须牢记银行资产结构的特殊性只是因为其负债可以被用于支付的可能性的结果。

信用创造的空间模式或许被流动性偏好的空间模式进一步加强。收入较低的周边地区在进入国家与国际信贷市场时会受到更多的限制，而且在资产价值(不管是真实资本、金融资本还是人力资本)出现预料之外的下跌时，这些地区最容易受到冲击。既然周边地区经济依靠的是金融机构的资金供给，那么这些地区对资产价格的预期信心就会相对较低，进而一个合理的反应就是保有较高的流动性偏好。这可以采取持有流动性资产(通常都是金融中心机构发行的金融工具，因为其市场信任度较高)和节制资本性支出与负债的形式，但这样的行为不仅直接抑制了这些低收入和边远地区的经济发展，而且间接影响了地方金融机构的发展，因为持有流动性资产和资本外流的倾向限制了地方金融机构创造信用的范围和机会，也限制了当地对金融生产性资本(与经营性资本相对应)的需求。而较低的再存款率将更多地限制原本就不太发达的银行体系的发展，以至于这种限制会进一步阻止地方银行提高竞争力的可能。

(二)银行空间分布与其信贷行为

银行能够从事非流动资产的放贷业务仅仅是因为在银行系统中作为支付工具而保有的银行存款由一个账户到另一个账户组成，银行不像其他金融机构，在它和借款者签订的数年期的贷款合同中，银行将承担贷款期间的全部违约风险(尽管这种违约风险可以通过担保要求得以减轻)。于是，在潜在借款人中进行信用分配依赖于银行对这些借款人信用风险的认识。因为违约风险最终是不确定的。所以对违约风险的估计必须依靠基于可得信息和以习惯判断为补充而做出的预期。信息的可得性和习惯性判断的本质则又依靠与银行有关的历史和地理位置。当我们考虑银行体系的结构和对不同地区和区域经济分配信用时，显然这就是一个很重要的问题。信用的分配将根据银行是否与有关的经济主体之间拥有一个悠久的历史、进而对潜在借款人有着良好的认知能力而做出不同的决策，也根据银行是否将总行设在金融中心，以至于它们的认知信息都偏向于总部也设在金融中心的大公司，或者是银行是小规模的地方银行而做出不同的决策。

同时，不断成长的区域金融研究表明大银行与小银行的信用分配活动很不同，并且在贷款给大公

司和中小规模公司的业务活动中也同样存在差别。这些差异滋生于大银行和规模小的地方银行之间对市场认知基础的差异以及银行对大公司和中小企业相关信息认知的差异。随着银行业竞争的不断增强，结果将是金融业务活动逐渐集中于大银行，从而在信贷余额上降低了小公司和总部设在远离金融中心的边远地区的公司获得信贷资金的可能性。

(三)银行体系空间分布对宏观货币政策的影响

银行发展及其制度变迁分析框架有两个特殊的含义：一是处于更高一级发展阶段的银行较之其他银行有竞争优势，特别是处于第六发展阶段的银行，已经建立并发展起了复杂的工具体系来保护其流动性，而处于早期发展阶段的银行仍然被束缚于自身资产的不流动性；二是处在不同发展阶段的银行拥有不同的决定信用规模的能力，这不仅扩大了处于早期阶段的银行的竞争劣势，而且意味着依靠早期阶段银行发展经济的地区的借款者比其他地区的借款者更可能受到信贷约束。于是，尽管信贷供给是内生的，但是在多大的程度上适应需求仍会在不同的区域经济和不同种类的借款者之间产生显著差别。所以，信贷资金量在一个国家内部的各个地区并不是均衡分配的，结果自然是经济增长出现明显的地域差异。

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关键词：商业地产；行业属性；实体经济；风险；对策

中图分类号：F12 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）22-0010-03

自2003年开始，作为房地产行业内独立于住宅地产的新兴门类，商业地产在中国发展起来；特别是经历了2008年住宅行业的报复性房价迅速上涨以及2010年开始的两轮史无前例的楼市调控政策，商业地产作为房地产行业的避风港和资金转移出口，因其长期的投资回报价值、维持房企稳健发展价值以及对城市建设和实体经济的推动价值，日益受到房地产企业、政府和投资市场的青睐，迎来了发展的高峰。本文拟通过对商业地产对实体经济的推动作用以及爆发式发展过程中可能遭遇的风险进行阐述，以提示商业地产企业和政府客观认识巨大商业机遇中蕴涵的收益点与潜在风险，趋利避害，避免商业地产过度泡沫化发展。

一、商业地产是高度整合的产业模式

商业地产是高度整合的产业模式，从地产概念来看，商业地产泛指全部或部分自持物业产权，以收取租金、获得长期投资回报为目的的地产形态；从产业模式来看，是商业、地产、金融和电子商务等至少四个产业的融合体；商业地产的主流产品是购物中心（酒店、自持写字楼等由于客群相对狭窄，一般属于商业地产行业的配套业态），而依托商业地产这个平台载体，文化、旅游等产业也有空间进行整合，延展出综合产业链条。

行业属性是形成商业模式的基础，而按照行业的发育程度，商业地产诸多属性中，首要属性是会转移的。在商业地产的发育与扩张阶段，商业地产大量开发、项目存量迅速扩大，商业和地产是商业地产的首要属性；在商业地产的成熟阶段，大量项目建成与运营、不再追求存量扩张，并且金融市场发育成熟，在此阶段，金融是商业地产首要属性。

1.商业属性与地产属性：现阶段商业地产的基本属性。商业地产的商业属性与地产属性既广为人知，又存在种种误解，商业地产开发商对这两种属性的重视与投入程度也往往有所偏重。

现阶段，大多数商业地产商仍然以挖掘商业地产项目的地产属性为主，以“商业地产”为噱头，通过促进住宅、商铺的销售来实现快速资金回报，而同时通过长期持有商业项目以获取稳定租金与资金回报的目标被弱化，这也是当下大量住宅开发企业扎堆转型商业地产的真实目的。

商业属性是指通过组合不同商业功能与商业业态，通过持续的物业经营和调整提升，以获得长期与稳步增长的租金回报。从国外商业地产成熟市场的经验来看，主流的商业地产商都是长期持有商业项目、通过物业的买卖来优化项目组合，获得长期租金汇报的公司。

2.金融属性：商业地产价值挖掘高级阶段的首要属性。金融属性是指商业地产包含的与“融资、投资及资本运营”相关的产业要素。与商业地产金融属性相关的产品包括：“经营收益权”的让渡（而不让渡商业项目产权）、“融物”（包括联营、商品寄卖等）与“账期融资”（以沉淀的货款实现融资功能）、购物卡或购物券以及资产证券化（如房地产信托REITs）等。

商业地产的金融属性与金融市场的发育程度以及宏观政策尺度息息相关，对商业地产金融功能的开发是对商业地产价值的“再挖掘”。从市场实践来看，国内大多数商业地产商仍以“地产和商业”属性开发为主，以万达、龙湖等为代表的国内商业地产开发商开始在“经营收益权”的让渡方面开发金融属性，而以西蒙、西田、凯德等为代表的国外企业在资产证券化方面与发达的金融市场相结合，已经发展出成熟的产业模式。

3.电子商务属性：商业地产企业的“加分”动作。电子商务属性是商业地产的新兴属性，是伴随着电子商务产业的发展和零售行业的激烈竞争而发展起来的。与其他三个属性均有国外成熟的发展经验与路径不同，商业地产电子商务的发展在国内外都尚处于起步阶段。

在电子商务发展的初期，市场对商业地产的未来大多持悲观态度，认为电子商务快捷、高效的反应速度以及价格优势在赢得以年轻客群为主体的消费者的同时，将成为实体零售行业和商业地产的“品类杀手”，迅速替代成为主流的消费渠道。但随着电子商务的蓬勃发展，商业地产并未出现颓势，反而以“集合功能”、“体验休闲”等优势赢得了广大消费者的青睐，迅速发展起来。从发展趋势来看，电子商务与商业地产开始相互融合，电子商务企业选择开设实体店，贴近线下消费客群；而商业地产企业也开始选择开展线上业务。从实践来看，商业地产的电子商务属性有利于贴近年轻消费客群和商圈意外的客群，能有效促进商业地产与消费市场的融合，这一“选做动作”越来越成为“加分动作”，在新经济时代成为商业地产的重要属性。

二、商业地产的发展是中国实体经济发展的重要推动力量

1.中国当前的经济发展阶段匹配了商业地产发展的内在需求。从经济、消费和人口等宏观指标分析，当前经济发展和城市化进程都表明，中国商业地产已进入加速发展阶段。根据国际经验，当城市化率达到50%～70%，将是大城市商业地产发展的黄金阶段，目前中国刚好跨入50%关口；在居住需求得到基本满足、国家采取各种措施调控房地产健康发展的情况下，存量资金巨大的房地产行业向商业地产转型是一个自然与必然的选择。总体来看，中国城市化的水平恰好能使商业地产踏上高速发展期。

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这不免让人想起2000年的TOWNHOUSE年，经历过激情和冷静的挣扎、纠缠，TOWNHOUSE走上了模式革新的道路，所以随后的宽HOUSE取得了成功。某种形态发展到一定阶段，总是要面对前期透支留下的问题和隐患，而在此过程中，谁能够高瞻远瞩，率先变革，谁就能把握市场机会，取得成功。

定位模式：特色取胜

从定位来看，中国的商业地产走过了三个阶段。第一个阶段是上个世纪90年代开始以百货业的建设和商业改造为定位；第二阶段是1996年后大型超市和卖场的兴起；第三阶段是商业街和购物中心的建设浪潮，由此，中国的商业地产走进了MALL时代。

房地产投资中经典的一句话是：“地段、地段、地段”，但是很多商业地产的 失利证明了投资者和发展商在考虑地段的硬件因素外，更要考虑项目定位、商户结构、经营管理、营销推广等软性因素。商业地产中开业调整、经营难以为继，甚至清场整顿，乃至转型经营的现象并不少见，这些都是因为定位不准确所引起的。

对于开发商来说，最重要的就是定位，对于那些盯着资本利益而贸然进入商业地产的开发商更是如此。定位就是要根据项目的各种影响因素，整合可利用资源，找出项目最根本的优势和差异，以营造出商业地产的特色功能。“一站式购物”是一个很好的商业服务形态，但是却导致了同质化严重的趋势；而一味地追求“大”卖场规模效应，对项目所在区域的辐射聚合能力认识不足，则容易导致场大人稀的凄冷境遇。目前商业地产已经进入追求特色、追求个性的时代，特色正在成为商业地产的生存与发展的灵魂，个性就是竞争力，有特色的项目才能在竞争中取得有利的地位。开发商应在定位上进行全面考虑。

决策模式：三位一体

决策是定位的基础，只有在合理决策模式前提下，才能做出科学的定位，并为以后的持续经营做好铺垫和准备。目前商业地产所面临的市场环境越来越复杂，市场竞争也日趋激烈，只有在对市场动态和竞争项目以及其它影响因素进行全面把握和分析，才能做出正确的决策，而这项系统工程仅依靠开发商是很难做好的。商业地产失败案例，根源在于定位，而定位不准确往往是由于开发商的经验主义所导致，在对环境把握不充分，未进行深入调研和综合分析的情况下盲目开发，必然会导致失败。

商业地产不仅是城市功能的必备形态，也是城市发展的重要动力。城市扩大化会带来商业地产的繁荣，而商业地产的发展也会为城市稳固经济基础，在这种互动关系下，城市规划要考虑商业形态的格局，而商业地产的开发也必须适应城市规划的整体要求，因此政府宏观决策是首要前提。

另外，咨询策划调研等服务机构由于具有丰富的市场调研和项目营销推广经验，从前期的区域消费能力、经济需求调研到区域经济形态特性的定位考虑，再到项目的招商和推广都能起到支持作用，而专业的商业经营管理公司在商业地产运营管理方面能够为发展商解决很多项目发展方面的问题，特别是在项目初期的策划阶段，让有经验的商业经营管理公司介入定位，是确保商业地产项目成功的重要因素。

在政府宏观决策的前提下，利用咨询策划公司的外脑优势、经营管理公司的运营经验和开发商本身的开发能力和资源整合的三位一体决策模式，将更能保证项目的稳定发展和永续经营。

开发模式：区域运营

只有具备辐射聚合能力和一定消费规模的城市才能够提高商业价值，并为商业现代化、多元化提供实际的载体和平台，只有丰富的商业地产形态才能为城市的经济发展提供最有效的经济发展支撑。

商业规划是城市规划的一个重要因素，但是商业规划只有适应城市规划才能获得持续发展的土壤。许多商业地产开发商由于对城市商业规划的认知和理解不够准确和全面而造成了定位失误，导致黯然出局，这不仅影响了开发商自己的利益，也破坏了城市建筑格局和商业格局，也影响了业主、经营者及消费者的利益。

目前的商业规划仍然缺乏前瞻性，对规划细节缺少必要的市场研究和可行性考证，在项目定位和商业形态界定上考虑不全面，在经营管理方面专业水平不高，这就使得房地产商无形中成为了商业规划的主体，从而使城市商业布局整体失控。

商业物业对于城市的区域发展具有不可忽视的作用，它有利于提升区域整体的商业竞争力和商圈的形成、促进消费能力提高、增大消费规模，但是作为和社会公众密切联系的地产形态，商业地产的开发应该站在区域运营的高度，在符合城市规划的前提下，努力完善区域商业形态，营造社会公共商业空间，协调业主、经营者、管理者的关系，在提升区域经济力的同时发展自身开发水平。

“政府规划、企业经营、统筹开发、创造价值”应该是较为理想的开发模式。

经营模式：纯粹物业

商业物业的经营模式大致分为三种模式：一是纯销售；二是租售并举；三是纯物业经营。这三种模式也是物业经营模式发展的三个阶段。在商业地产刚兴起的时候，开发商为了快速套现，通常采取纯销售的模式，但是它明显不能体现出商业物业价值，是商业地产在极不成熟阶段的过渡产物；第二阶段的操作模式中开发商根据前期制定的销售比例和招商情况进行二度调控，划定销售范围，并明确经营范围和法律手续，同时，对于大部分物业仍然采取出租模式，以便在资金回收相对平衡的条件下保持物业的持续经营，开发商能够通过产权出售和租金收益来双重获取利润。第三阶段是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物，在欧美国家采用较多，开发商在物业前期依靠合理的商业运作，获取稳定的租金收益，经过若干年的正常经营，或包装上市或通过资产评估而获得金融机构的贷款，或将部分产权出售以套现，此阶段的售价已经远远高于物业经营前期的价格。

租售并举是目前中国大部分开发商运用的经营模式，在现阶段的经济环境和城市发展情况下，这种操作模式较为灵活而且能更好地满足开发商的利润获取要求。但是，它存在一定弊端，因为在租售比例的控制上，很多开发商往往把握不当，通常租售比例应该控制在7：3之内才能较好地维持资金回笼和持续物业经营，如果出售比例太高、投资成分太大，经过混乱的易手后，将会造成商业形态无法统一协调，由此影响商铺的入驻率，这样不仅使业主的产业无力增值，同时也使出租能力下降，从而使项目难以稳定经营。因此，中国的商业地产开发者和经营者应提高自己的商业运作能力，以便使纯物业经营模式成为可能，这种模式最重要的在于前期的商业运作，只有这个阶段成功了，后续的经营才能维系，并在经营增值后使抗风险能力提高，这是商业地产发展的必然趋势，也是商业地产成熟的表现。

管理模式：专业外包

商业物业的管理无疑是一个致命的软肋，有很多商业地产占据黄金地段，人流量也很大，开张的一段时间里红红火火，不久便出现了商户撤柜、业主停租的惨状，偌大的商场门可罗雀。

现有的商业物业管理队伍中，大部分都是由住宅物业管理人员兼管，而很多物业公司还是开发商旗下的分支公司。住宅物业和商业物业在管理上是具有明显区别的两种管理形态，商业物业要求管理人员在经济、管理、零售行业及特许经营行业都具有专业完善的知识，同时还要具有很强的商业网点和零售点的整合能力，而且对于商业物业来说，从后勤支持到供应链运输，从物品储存到清仓促销各个方面都需要有专业人员才能执行，而一旦其中有环节出错，带来的影响将是不可估量的。

在2003年的管理关键字中，外包成为了一个重要字眼，因为外包以其可以有效降低成本、增强企业的核心竞争力等特性成为越来越多企业采取的一项重要商业措施。在商业物业发展的同时，国内部分专业经营管理团队逐渐成熟起来，因此，开发商应该积极转变观念，利用外包管理的方式将商业物业的管理水平提高，以保证物业的永续经营。

营销模式：回归产品

商业地产的营销是一个从产品到概念再回归产品的过程。商业地产在初级阶段推广过程中仅仅停留在产品本身，其推广思路的展开，是围绕着商铺的支持点而发生延伸并从中去寻找商铺本身的特质，这种营销模式朴实无华，显得比较单薄，但对于一些低端商业物业却仍然是比较有效的方法；在商业地产较为成熟的阶段，营销工作者将商铺和概念相互结合起来，使其产品附上一定的概念价值，这种营销模式往往在概念上做足功夫，对产品本身的描述却显得较为含糊，不能完全体现出商铺的投资价值，虽然能吸引部分经营者和投资者，但是如果概念和产品本身的结合不够紧密，而且产品根本无法支撑这个概念的话，将对此项目产生极其不利的影响。

现阶段很多商业物业的营销停留在概念营销阶段，但是从其发展轨迹来看，和住宅地产一样，营销最终要回归产品，而且商业地产除了要考虑其自身的商业结构外，对于区位环境的分析更为重要，只有通过客观的分析和详实的数据来展现项目的升值空间和潜力，才能被日益理性的投资者认可。同时，商业地产的前提是“本土化”，只有通过准确的时间调研和消费力评估，才能有效进行项目自身的开发、运作和发展。

招商模式：统筹策划

虽然有大部分开发商认识到出租商铺是物业增值的重要手段，但是现实仍然存在的问题是在招商过程中的混乱和粗放。很多开发商在招商之前并没有一个明确的商业规划和招商策划，其认识仍然停留在只要能招到商就一定能保证物业经营提高物业价值的阶段，因此行业中大量存在“为招商而招商”的现象，在地域上全面撒网，在行业上交叉吸收，缺乏通盘的商业组合和商户经营范围部署，为后期的经营和管理带来诸多隐患。

集约经营和互补经营是商业形态中较受欢迎的形式，因此，开发商在进行招商之前，应该对本区域的商业形态进行全面的调查和研究，对消费者的消费能力、消费层次、消费规模进行通盘分析，以顾客为导向，最终确定项目的商业主题，然后对主题的产业链进行分析，以确定在本项目内的商户范畴，然后在招商的过程中遵循严格控制和灵活调整的原则，最大限度地维持项目的利好经营。

赢利模式：动态收益

商业地产的赢利模式总体而言是“通过物业资源创造价值，借助商家资源实现价值”。

在目前的商业地产中，开发商为了尽快回笼资金，减少资金压力，非常重视销售，并以此作为主要的赢利模式，其实这是一个发展弊端，虽然开发商赚取了物业本身的价值，却失去了物业资源固有的土地价值，而且在这个销售过程中，投资的比例占据了很大部分，这就使市场混乱，商业形态无法控制，甚至是空置率上升，导致后期租赁缺乏资源，难以形成商业效应，使项目开发难以为城市服务，对开发商的持续发展设置了重大的障碍，这与商业物业依靠持久经营获得的动态收益宗旨背道而驰。

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关键词：商业银行；表外业务；发展模式

中图分类号：F832.2 文献标识码：B 文章编号：1007-4392（2011）06-0027-03

前言

由于金融机构的表外业务不在资产负债表中体现，在实际应用中，往往被金融机构或融资企业用于规避、突破某方面的监管限制，设计成为游离于监管之外的金融产品。在金融创新的鼓励下，西方发达国家的金融机构表外业务通过不断翻新、衍生，已表现为：产品过于复杂、关联过于繁琐、透明度不高，缺乏必要监管。表外业务在西方金融资产证券化的发展中起到了不可替代的推进作用，但最终导致金融机构风险收益严重不对称，是美国次级贷款危机爆发的重要原因之一。2010年爆发的希腊国家债务危机，一定程度上也与该国政府采取的将表内负债尽量转化到表外的财政策略有直接关系。表外业务转嫁风险，其风险一旦暴露，即时成为突如其来的表内不良业务，在市场系统风险集中爆发时，其后果往往演变成一发而不可收拾的局面，给整个社会带来严重打击，影响经济、就业等一系列方面。

在危机频发过后，西方国家已经开始新一轮加强金融监管的措施，包括对表外业务的监管，欧洲采取发行表内双担保债券为房贷融资，以提高安全性；美国政府对诸如高盛等金融机构展开调查，决心对其产品设计的不透明、诱导之处进行追究。

近年来中国银行业通过股改、上市等一系列措施，逐渐完成市场化进程，职能向以盈利为目标的商业银行转变。而在中国存贷款利差逐渐压缩的大趋势下，表外业务成为银行盈利的主要突破口，各家商业银行开始纷纷效仿西方发达国家的经营模式，力图将表外业务收入提高到营业收入的50%以上。但目前中国商业银行表外业务发展尚处于初级阶段，成熟品种匮乏、创新乏力，各家银行提高表外业务收入的思路和手段较为混乱。因此研究探讨我国金融机构表外业务的发展模式是十分必要的。

一、发展表外业务对中国商业银行的意义

（一）表外业务的概念

1. 狭义的表外业务。表外业务（Off-Balance-Sheet Activity，简称OBS业务），狭义的表外业务是指商业银行资产负债业务以外，不直接形成债权债务，而形成商业银行或有资产和或有负债的业务。也就是说银行在办理此项业务时，虽然没有发生实际的货币收付，也没有垫付任何资金，但却形成了银行潜在的债权债务关系，这种潜在的债权债务随时有可能转化为现实的资产和负债，如信用担保业务和衍生金融工具业务。中国商业银行常用的保函、信用证、承兑均属于信用担保业务。

2. 广义的表外业务。广义的表外业务又称为金融服务类表外业务,是指涵盖所有不列入银行资产负债表的经营活动,除了狭义的表外业务种类,还包括银行从事的无需列入资产负债表脚注中,在传统意义的中间业务（《商业银行中间业务暂行规定》第3条：“中间业务是指不构成商业银行表内资产、表内负债，形成银行非利息收入的业务”。）基础上发展起来的服务性业务,主要包括：结算支付、、信托、租赁、银行卡、以及信息咨询等服务。

（二）发展表外业务的必要性

1. 适应利率下调。中国存贷款利差逐渐缩小已成为大趋势，仅仅依赖信贷投放将不断降低银行资金的边际利润。在这种情况下，商业银行获利的空间已十分有限，必须适应市场环境的变化去开拓各种非利息业务，寻找新的利润增长点。

2. 增加资金来源。在当前的金融环境下，企业可以直接以机构投资者身份与经纪商进行股票和债券交易，不再完全依赖商业银行贷款。其他非银行金融机构，如保险公司、信托公司、证券公司、基金管理公司等的快速发展，分流了一部分商业银行的资金。为了竞争资金来源，商业银行必须通过开展表外融资技术，采取诸如贷款出售、发行备用信用证等业务，来增加其资金来源。

二、中国商业银行表外业务发展现状

（一）中国商业银行表外业务发展历程

中国商业银行表外业务发展经历了两个阶段。1995年至2000年为存款导向阶段，发展表外业务的目的主要是为了维护客户关系，稳定和增加存款，表外业务创新主要集中在代收代付、委托贷款等业务领域。2000年以后，逐步过渡到收入导向阶段，以防范风险、增加收入为主要目的，保险、投资银行等高收益表外业务逐渐兴起。

（二）中西方商业银行表外业务综合对比

20世纪80年代后期，金融自由化的浪潮席卷西方，各国监管当局纷纷放松管制，力图营造宽松的金融环境。美国、日本、法国以及一贯很保守的加拿大都纷纷效仿德国走上了混业经营的道路。随着银行内部分工的逐渐消失，出现了银行经营业务多样化的局面，在传统资产负债业务以外开始了表外业务的不断创新。在西方发达国家，商业银行的表外业务已经位居银行业务的主流，从资产状况来看，花旗、美洲等大银行的表外业务比贷款业务多出一倍多；从收入状况来看，美国商业银行表外业务收入占总收入比例为42%，瑞士为55.4%，德国为60%，有的银行（如花旗）甚至一度达到80%。与西方商业银行相比，我国商业银行的表外业务还处于起步阶段，业务量小，业务种类比较单一，目前广泛开展的主要是传统的保证、承兑和贷款意向、承诺及授信等与利率、汇率变动无关的表外业务。

三、中国商业银行表外业务存在的问题

（一）产品覆盖面窄

银行的表外业务品种在近几年虽然有了较大程度的增加，我国目前的表外业务品种主要集中在结算、汇兑、信用卡、收付等风险较低的中间业务上，及对盈利贡献度较小的低端信用担保业务上，远远没有达到表外业务全面发展的局面。而目前中国商业银行的投资银行业务主要集中在票据发行便利（短期融资券）上，而且发行企业大多集中在那些自身银行负债规模很高的国企集团上。

（二）产品创新缓慢

我国商业银行除了传统的结算业务外，1985年才有信用卡业务，2001年才有福费廷业务。许多高附加值的信托、保险、金融租赁业务及衍生金融工具等能为银行带来高额利润的表外业务创新缓慢。

目前我国商业银行表外业务产品开发权基本属于各总行，表外业务品种基本由总行统一推出，各分行基本没有表外业务新产品开发权力。而且开发的新产品基本也是拿来主义，罕有从本土市场需求中诞生的真正意义上的新产品。据不完全统计，我国商业银行表外业务中有85%是通过“拿来”方式从西方国家商业银行吸纳引进的，真正由我国首创、具有中国特色的表外业务品种极少。

（三）产品定价跟风

目前我国商业银行定价能力比较差，大多数商业银行都是采用市场跟进型定价，定价的随意性较大，价格的变动常常只是为了满足市场占有率或提高客户的满意度，普遍缺乏科学的定价理念，同时也缺乏对定价策略的思考和研究，各家商业银行表外业务产品的收费经常出现价格战的情况。

四、中国商业银行表外业务发展政策建议

（一）开发机制模块化

银行表外产品开发，应该遵循按市场机制和从有针对性地满足客户需求着手，将产品开发的过程分解为不同阶段的模块，由总行和各个一级分行合理的承担相应的模块开发。根据西方商业银行的经验，一般来说，商业银行表外业务新产品开发工作至少需要经历以下四个阶段：

1. 定向阶段：包括产生创意、筛选创意两个独立的步骤。新产品创意最好来自客户的建议，也可以来自银行内部人员的建议。收集创意后，银行高层要对其进行筛选，将各方面条件都能符合的切实可行的创意留下来，作为后备新产品。由于支行和分行直接面向市场并接触客户，因此该阶段搜集创意应主要由支行和分行参与。

2. 设计阶段：首先明确新产品的利益点是什么、在什么情况下必须用到这个新产品，谁是新产品的主要购买者或购买群体。然后进行产品工具设计，主要设计产品具体操作的细节。该阶段应由总行专业研究部门对产品进行定性，并结合行内风险管理的要求，制定产品操作流程。

3. 试销阶段：对有针对性需求的客户进行试营销，来确定潜在的客户是否会接受该项新产品。同时在这一阶段，对此新产品的成本、利润、资金回收进行分析、测试。该阶段首先应由试点支行或分行试销，并将结果反馈给总行，总行进行统计分析，研究是否需要改进，是否符合市场需求和银行利益，并最终决定全面或局部推广。

4. 推广阶段：经过试销阶段的测试，若新产品的成本、利润、现金回收都符合银行的期望水平，就可以设计新产品的营销方案以及银行资金的预算设计，将产品推向市场，实施市场营销计划。

（二）定价政策透明化

表外业务产品的定价可依据收入、成本模型，综合考虑市场因素、本行和本地区的特点予以确定。商业银行产品定价和收费的主要原则应该是，同时体现市场性和成本收益。在这一原则下，商业银行对产品的内部核算应该采取产品和客户双重中心的经营管理模式。在客观上应表现为相同的表外业务在规模、经营相近的两家商业银行收费政策相似。

（三）产品结构多元化

商业银行有追求利润的目标，但同时也有服务社会的责任。因此商业银行不应把赢利的目光局限在传统服务功能的柜面业务的价格提升上，这只能增加大众对垄断行为的反感，而降低银行的竞争力。中国商业银行应不断拓宽经营领域，广泛涉足投资银行、保险、证券经纪、信托和基金等知识密集型业务领域，使盈利构成多元化，这样才能真正提高非利息收入在营业收入中的占比，摆脱对利差的依赖。收益和风险从来都是匹配的，商业银行发展表外业务应该明确两方面的思路。一方面，巩固以扩大市场份额、增强服务功能为主要目标的传统结算、代收等低风险低收益的业务；另一方面，合理的迈向风险较大的表外业务，诸如投资银行、衍生金融工具等，主要承担创造收入的表外业务。

参考文献：

[1]帅涛，《银行表外业务风险管理研究》[D]，《对外经济贸易大学》2005。

[2]李峰,《我国商业银行内部控制中存在的问题及对策》[J]，《中国包装工业出版社》2006。

[3]朱向红，《我国商业银行表外业务风险控制》[J]，《河南金融管理干部学院学报》2004。

[4]谢启标，《构建表外业务风险管理的长效机制》[J]，《新金融》2006。

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[关键词]现代商业传统商业差异性特征历史性联系

一、导论

语言学家们认为商业是“以买卖方式使商品流通的经济活动”。伴随着人类社会的第三次大分工，商业开始出现。此时的商业被称为商人商业；随着工业革命和科技的发展，商业主体组织化－企业化，此时的商业被称为组织化商业；二战以后新科技革命引发商业领域的多次革命，此时的商业被称为多事业化商业－流通业。“现代商业”还没有明确的概念，但可以确定的是现代商业是以连锁超市为代表的现代化业态为载体，以信息化为催化剂的。多事业化商业（流通业）就是现代商业的开端。商人商业和组织化商业则可以包含在传统商业的范畴之内。现代商业与传统商业具有差异性特征，但两者不是两个绝对对立、冲突的概念，它们存在着历史的逻辑联系。

二、现代商业与传统商业的差异性特征

现代商业与传统商业既有历史性联系，也保持着各自差异性特征。这种差异性是源自现代商业对传统商业的发展即商业范畴自身的更新和升级。现代商业对传统商业的变革性发展是指在商业主体、商业客体、商业载体（业态）和商业信息技术等方面进行变革和升级。

1.商业主体。商人商业的主体是自然人。他们或是从生产者中分化而来，或是由其他富裕人员（奴隶主或贵族）插足商业而形成。随着社会生产力的发展和市场的扩大，商人商业由于无法胜任或适应生产和消费领域发生的巨大变革而不得不让位于组织化商业。在组织化商业阶段，占主流地位的商业主体不再是“行商”，而是开设各种店铺，雇佣一定数量的徒工，大批量经营的商业组织形式。而现代流通业的主体除了包含传统的组织化商业企业及其连锁经营企业外，还包括逐渐独立的商品采购、运输、仓储、加工、信息公司等。此外，商品直销公司、商务公司以及电子商务公司等更是迅速发展。

2.商业客体。在商人商业阶段由于生产力相对不发达，所以社会商品的品种和数量都比较有限。商人所购销的商品以铁制劳动工具、手工纺织品、牲畜、粮食、盐等生产和生活资料为主。在组织化商业阶段商品已经包括日常生活用品、农产品及其加工品、纺织品、文化用品、生产设备、原材料等。这一阶段的商品较之商人商业时期大为丰富，其质量和技术含量也大为提高。在现代流通业阶段社会产品的极大丰富使得客体范畴极其广泛，除包含组织化商业时代的客体范畴外，还包括各种新产品、各种可用于交易的产权、各种可转让的专利技术、特别是形式多样的服务等。

3.商业载体（业态）。在商人商业时期，商人主要是向小生产者采购商品，然后利用人力或畜力运载着商品，主要通过“集市”向购买者出售商品。在组织化商业时期商业业态逐渐多样化起来，除了继续存在的商人商业阶段的杂货铺、“流动地摊”外，还出现各种新型的并占主流地位的各种业态，如百货店、超市、专业店、便利店等。在多事化商业阶段，从事流通业的各种行为，包括从生产领域向消费领域推动商品运动的各种行为，如采购、运输、仓储、加工、销售等不断地社会化和规范化。与此同时，流通业广泛采用先进的科学技术，使流通方式和手段多样化，流通效率迅速提高。随着电子技术的广泛运用，物流设施的日益发达和完善，促进了连锁经营的快速发展。连锁经营方式日益渗透到百货店、超市、专业店、便利店中，以连锁超市为代表的现代商业业态正日益在商业经济发展中居于主导地位。

4.商业信息技术。信息的收集与传递方式是一个组织特别是商业组织的网络神经。随着信息技术的发展，商业信息的传递方式不断得到更新和升级，采集、处理和传递商业信息的成本越来越低，从而大大提高了商业效率。以信息的传递方式来看，商人商业阶段的社会以手工生产力为特征，小商小贩在商业活动中起主导作用，他们不通过其他任何载体直接把信息和商品送到顾客手中。那时的商业信息比较简单，小商小贩采用口头表达或打手势的方式进行信息传递。在组织化商业阶段信息传递采用大众媒体传播方式。它与以机器化大生产为特征的工业化阶段相适应。零售商业企业在商业活动中起主导作用，它们通过大众传播媒体传递信息。从20世纪中叶开始现代商业进入电子载体传播阶段。在这一阶段，爆发了以电子计算机为代表的信息革命，电子计算机的发明与使用，替代了人脑的部分功能，使人机结合的信息处理方式逐渐取代了以人为惟一载体的信息处理方式，非群体化传播工具将逐渐代替大众媒体传播阶段的群体化传播工具。从商业发展史来看，商业经营方式的每一次重大革命都与信息技术的进步息息相关，超级市场的兴起、连锁经营的发展、无店铺销售的出现都是依赖于它。由于计算机和网络技术的应用，流通业一体化趋势加强，现代商业企业的组织化程度不断提高，规模不断扩大。正是由于大量商业企业应用现代信息技术，如条码技术、商业自动化技术、网络技术、多媒体技术、物流配送技术等来改造传统的经营管理方式，提高商业运营效率，因而现代商业企业越来越成为一种信息技术密集型企业。

三、现代商业与传统商业的历史性联系

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前言

现阶段，在我国的经济发展及运行中发挥着重要作用的是政府和国有商业银行，它们二者间的关系同样属于经济发展之中的主要环节。政府和国有商业银行间的关系极为复杂，经济形势在很大程度上会受到二者间关系的影响，它们之间的关系制约了市场经济制度优势的发挥与调控。笔者针二者的关系问题作了简单的论述。

1.国有商业银行和政府间的关系的具体内涵

国有商业银行和政府间有着极为复杂的关系，涉及到不同的方面与层次。笔者在这里将二者间的关系归纳为下述的三个方面。

1.1宏观调控者的主体和受体

现代政府即便是在市场经济国家也不再坚持彻底的自由主义，它们开始意识到应当充分发挥自身的经济管理作用。货币政策是政府经济管理手段之中最为重要的一种手段。经济调整借助于政府所制定的货币政策予以实现，在这里政府为这一调节的主体，而银行则是这一调节的受体。

1.2管理者和被管理者

政府和各个国有商业银行之间的关系属于管理及被管理的关系，政府在国有商业银行逐渐独立的进程之中发挥了重要的控制和管理的作用。它们间关系的主要内容是从这一过程遗留下来的。

第一，脱胎的阶段。国有银行经过多次调整最终从政府中独立出来，它们之间依然有千丝万缕的联系，政府在管理和调控国有银行的过程中，多扮演“父亲”的角色。

第二，改革的阶段。受制度优势的影响，国有银行在经济体制改革的初始阶段表现出了动力不足的问题。但是经济体制的改革过程中，政府一直发挥着主导作用，因此政府参与了银行的商业化改革及股份制改革等多项活动。

第三，监管的阶段。政府在结束了经济体制的改革之后，将监控的重点放在了金融业的监管方面，国有商业银行也不例外。

在现阶段的国有本文由收集整理商业银行和政府的关系之中，上述三个方面是并存的。

1.3市场经济中的主体

商业银行在完成了股份制的改革之后，成为了市场之中的企业法人，作为政府代表的中央汇金公司享有国有商业银行的股权，因此国有商业银行和政府间的关系包含了投资者和管理者的内容。

2.在国有商业银行和政府间关系调整的过程中使用经济法的必要性与合理性

我国已建立了比较完善的市场经济体制，在这一背景下国有商业银行和政府间的关系已逐步清晰。政府主要扮演的是投资者、调控者及管理者的角色，而国有商业银行主要扮演的是资产管理者、被调控者及被管理者的角色。它们间的关系在当前的法治市场经济中主要依靠公法进行调整。政府调整企业的主要的法律部门是经济法。所以，在市场经济国家中，应当使用经济法来调整国有商业银行和政府间的关系，将经济法作为调整的主要手段具有合理性。

政府和国有商业银行均经历过了由一个主体到两个主体的发展阶段，这在一定程度上混淆了它们的职能，这也成为了市场经济发展的绊脚石。为规范二者间的关系，也为了充分发挥二者的作用，必须使用法律对二者的活动方式和职能进行规范，而经济法就属于调整的主要手段，它在很大程度上确保了市场经济的发展与运行。

3.现阶段经济法调节手段之不足与规范

颁布于1986年的《银行管理暂行条例》是我国银行业立法的开端，它的性质是行政法规。真正的银行法体系是通过1995年确立的“四法一规定”建立起来的。现阶段，金融司法解释、规范性文件、行政法规及法律构成了我国银行法律体系的主要内容。

现阶段的主要法律有：《人民银行法》、《信托法》、《反洗钱法》、《商业银行法》、《担保法》、《银行业监督管理法》等等。除此之外，还包括了刑法之中有关金融犯罪的条款。主要的银行业行政法规有：《人民币管理条例》、《金融违法行为处罚办法》、《金融机构撤销条例》、《金融资产资产管理公司条例》等等。但是我们必须承认我国的银行法立法存在很大的不足，笔者将这些不足归纳为下面的三个方面：

3.1法律体系中的冲突与规范

现阶段，调整国有商业银行和政府间关系的经济法比较的混乱，主要体现在相关法律不足，部门规章及行政法规繁多，这就使得法律体系极不和谐，存在很多的规则冲突：第一，上位规则和下位规则的冲突，《银行业监督管理法》之中的第三条关于银行业公平竞争的规定是这一冲突的典型。第二，同位规则的冲突，这是法律体系冲突最主要的表现形式。例如人民银行在2003年前主要行使银行监管职能，但在成立了银监会后，并没有及时清理以前人民银行制定的相关规章，造成了很大的消极影响。第三，国内规则和国外规则的冲突，这一冲突在我国入世之后凸显出来。

3.2法律原则的混乱与规范

在价值追求上，国有商业银行和政府有很大的分歧，法律原则上的混乱是这一分歧的主要表现：

秩序和自由原则的混乱。政府追求秩序，企业追求自由。而在现实中，政府常常出现“越位”，向追求效率转变，这不仅会缺乏监管，而且还会引起实践中的混乱、增加风险。混业经营在2003年修改的《商业银行法》中并未被禁止。政府在2006年制定的《商业银行金融创新指引》中鼓励银行队金融创新产品的开发，这使混业经营发展迅速。从表面看，这利于金融业的发展，但事实上却将金融风险引入到了资本市场。

效率原则和安全原则混乱。国家在调整政府和国有商业银行时必须重视安全原则，但事实上政府存在激进追求效率的倾向，忽视了安全。

3.3法律规则中内容的冲突与规范

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关键字：电动汽车；激励政策；制约因素

一．电动汽车市场化研究

1.1电动汽车发展的一般理论分析

电动汽车发展的过程实质上是由电动汽车技术向生产力转化的过程，即电动汽车技术通过研究开发和市场不断扩散，成功进入市场形成生产力并逐步辐射为产业群的一个产业化过程。这一过程通常要经过（1）研究开发、（2）技术示范、（3）商业化初期和（4）商业化成熟四个主要阶段。

电动汽车产业发展的不同阶段，技术水平不同，面临的主要障碍不同，参与主体不同，需要的激励政策的着力点也不同。以下依据上述四个阶段进行分析：

（1）研发阶段：在这个阶段主要解决的是电动汽车的技术问题，特别是基础的技术问题如蓄电池技术问题。这一时期研发投入短期回报可能性小，风险高，因此，此阶段的主体是政府等公共部门。

（2）示范阶段：研发阶段形成的具有产业化潜力的技术需要通过技术示范来验证新的技术在生产能力方面的可行性，并通过示范可行的基础上再进一步实施商业化示范、验证其提供商业服务的能力、推广的可行性等。多数示范因为其投资周期长，风险高，需要的资金数额大，是在政府资金支持下进行的。因此，此阶段投入的主体仍主要是政府等公共部门。

（3）商业化初期：当电动汽车产业发展到示范阶段仍需要较长的发展时期。这时的政策目标是逐步将市场机制引入，增强产品自身竞争力，以便减少对政府的依靠。

（4）商业化成熟期：当电动汽车技术完成商业化成熟运作之后，在市场上已经具有与传统汽车竞争的能力。这时，投资和研发的主体转变为企业，政府仅解决信息交流和优化市场竞争等职能。

电动汽车各个阶段的发展特点不同，因此各阶段的具体政策也存在差异，但这些政策都是从市场建立（扩张）、技术创新（扩散）和改善外部环境吸引投资三个方面推动新能源汽车的发展（如图2所示）。

二． 电动汽车政策在我国的应用研究

政府采取财政和金融等经济刺激措施是实现电动源汽车发展目标的关键性措施之一，是促进电动技术商业化、提高市场渗透力和经济竞争力的重要政策手段。特别是在商业化的初级阶段，由于市场对新技术价格的承受力与政府推广目标之间存在着差距，所以，电动汽车的发展政府的政策支持是市场发育最关键因素。

2．1发展电动汽车的激励政策

继2007年11月出台的《新能源汽车生产准入管理规则》后，12月18日，国家发改委又颁布了《产业结构调整指导目录（2007本）》，新能源汽车正式进入发改委的鼓励产业目录，国家将从生产环节、消费环节、税收环节、审批等方面给予支持。《节能与新能源汽车产业规划(2011-2020)》已经进入部委会签阶段，会签完毕后将上报国务院。据了解，在产业路线图的设计方面，《规划》明确界定了纯电动汽车和插电式混合动力汽车为新能源车范畴，并将纯电动汽车作为未来产业发展的主攻方向，对其给予更多的政策扶持。

2009年2月，为切实推动节能与新能源汽车规模化、产业化，促进我国汽车产业加快结构调整、实现跨越式发展科技部与财政部联合发出《关于开展节能与新能源汽车示范推广工作试点工作的通知》，决定，在北京、上海等13个城市开展节能与新能源汽车示范推广试点工作。鼓励试点城市率先在公交、出租、公务、环卫和邮政等公共服务领域推广使用节能与新能源汽车。随后财政部又发文明确了补助细则，中央财政将对混合动力汽车、纯电动汽车和燃料电池汽车等实行补助。补助标准根据动力电池组能量确定。对满足支持条件的新能源汽车，按3000元/千瓦时给予补助。插电式混合动力乘用车最高补助5万元/辆；纯电动乘用车最高补助6万元/辆。中央财政对试点城市私人购买、登记注册和使用的新能源汽车给予一次性补助，对动力电池、充电站等基础设施的标准化建设给予适当补助，并安排一定工作经费，用于目录审查、检查检测等工作。私人购买和使用新能源汽车包括私人直接购买、整车租赁和电池租赁三种形式。

（一）直接购买：中央财政对汽车生产企业给予补助，汽车生产企业按扣除补助后的价格将新能源汽车销售给私人用户。

（二）整车租赁：中央财政对汽车生产企业给予补助，汽车生产企业按扣除补助后的价格将新能源汽车销售给租赁企业。

（三）电池租赁：中央财政对电池租赁企业给予补助，电池租赁企业按扣除补助后的价格向私人用户出租新能源汽车电池，并提供电池维护、保养、更换等服务。

2.2电动汽车发展的激励政策研究

2.2.1发展电动汽车的优惠政策权重评价分析

在当前我国电动汽车的开发利用，是指对纯电动汽车、混合动力汽车、燃料电池汽车的开发利用。以下分析依据影响电动汽车发展的动力因素，利用层次分析法，确定电动汽车发展的时间序列。

1．确定评价目标

① 目标层（O层）以电动汽车产业化发展为总目标；

② 准则层（C层）包括基础设施C1，市场需求C2，制造成本与车辆性能C3三个主要因素；

③ 方案层（P层）实现O层的方案，包括加强基础设施建设P1,优惠的税收政策

2．P2,财政补贴P3, 增强科研力量P4。

（1） 构造判断矩阵

根据专家意见法，确定准则层与目标层各个判断矩阵。

对应准则C1，判断矩阵C1-P ； 对应准则C2，判断矩阵C2

对应准则C3，判断矩阵C3-P 准则对目标层，判断矩阵O-C

3．计算指标权重及一致性检验

（1）计算判断矩阵每一行元素的乘积

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关键词：创业企业；投资模式；发展阶段

中图分类号：F832.48 文献标识码：A

文章编号：1007-7685（2013）06-0104-03

我国创业企业投资无论是投资规模还是投资数量都很薄弱，如何改善创业企业投资环境，促进创业企业快速发展是迫切需要解决的问题。以政府、创业投资企业、大学和科研院所、金融机构、中介机构等为投资主体，构建多样化的投资模式，能够扩展创业企业投资渠道，促进创业企业加快发展。

一、创业企业的投资模式

创业企业投资涉及较多的参与主体，包括政府、创业投资企业、创业企业、大学和科研院所、商业银行、证券公司和保险公司、会计师事务所和律师事务所等机构。如何将这些投资主体有机联系起来为创业企业投资服务，需要设计具有可操作性的投资模式。

（一）由“中央政府——地方政府——创业投资企业——创业企业”构成的投资模式

由政府出资成立创业投资公司进行投资是我国创业企业投资选择的模式之一。对于起步阶段的中国创业企业投资行业而言，该模式是推动企业快速发展的重要动力。但从长远发展看，政府的作用应当逐步弱化，转而在税收、投资审批等方面为创业投资企业提供制度和政策支持，鼓励民营创业投资企业和投资家的积极参与，从而逐步形成政府和市场双重动力的投资模式。这种模式的优势在于通过政府的积极支持抓住大量投资机会。

（二）由“地方政府——商业银行——大学、科研院所——创业投资企业——创业企业”构成的投资模式

在投资过程中引入大学或科研院所正越来越受到创业投资企业重视。大学或科研院所的作用体现为其具有较强的技术开发实力，拥有大量的技术发明及专利，而这些机构却又缺少市场经验、资金和能力。因此，将大学或科研院所、创业投资企业和创业企业联合起来，发挥各自优势，能够快速市场化，并获得投资回报。在这种投资模式构建中需要地方政府和商业银行的支持。由于大学或科研院所属于公益性机构，受政府的管理和经费支持，因此与之联合需要得到政府的许可和支持。不仅如此，政府的参与还能给予相应的优惠政策。如，商业银行的作用在于为创业投资提供必要的资金支持，并分担一定的风险。

（三）由“中央政府——商业银行——证券、保险等机构——创业投资企业——创业企业”构成的投资模式

资金来源渠道狭窄是影响创业企业投资的重要瓶颈。发达国家将证券公司、保险公司及养老基金等拥有雄厚资金的机构引入到投资活动中，很好地解决了创业企业投资的资金问题。由于我国资本市场不完善，证券公司、保险公司等机构都未被允许参与创业投资。因此，中央政府可以针对某些行业或领域，如新能源、绿色农业等迫切需要优先发展的领域，在政策上允许这些机构适当地进入，并设立第三方机构进行严格监管。继而通过逐步开放的方式摸索出符合中国国情的创业企业投资模式，这既能解决投资资金来源问题，还能拓展证券或保险等机构的业务范围，促进金融市场和资本市场的良性发展。

二、创业企业不同发展阶段的投资模式选择

在创业企业的不同发展阶段，由于在资金需求、风险水平和投资回报等方面存在较大差异，所以创业企业的投资模式也存在较大差异。特别是对于创业投资企业较热衷的高技术行业，在不同阶段的特征更明显。

（一）种子期

种子期主要是产品的概念开发阶段，包括对产品的实验、样品制作和市场化的可行性分析过程。种子期的特征表现为资金需求量不大，但风险较高。这一阶段创业资金主要来自创业者的自有资金或亲戚朋友资助。由于此阶段产品和市场尚不明确，风险高，创业投资企业一般不愿意介入。因此，在种子期需要政府的直接支持，设立相关的投资引导基金，帮助创业者度过难关。此阶段采用的具体模式是由政府主导的“中央政府——地方政府——创业投资企业——创业企业”构成的投资模式。

（二）创建期

创建期是创业企业的产品、技术或服务已进入市场阶段，组织各职能部门实现从无到有的过程。创建期的特征表现为资金的需求量较大，同时该阶段的市场和产品的前景已经开始显现，能够带来高回报，但同时风险也很大。由于创建期的创业企业本身刚刚进入市场、交易记录缺乏，获得银行信贷的困难极大，而此时对资金的需求却持续加大。因此，这一阶段的投资应当继续由政府引导。政府应注重利用有限的引导来调动其他可利用的资金，并给予创业企业政策支持。同时，对那些市场前景广阔的高技术企业则应重点关注。此阶段可以采用由“中央政府——地方政府——创业投资企业——创业企业”构成的投资模式或者由“地方政府——商业银行——大学、科研院所——创业投资企业——创业企业”构成的投资模式。

（三）成长期

此阶段的创业企业进入稳定的高速成长期，企业市场前景明朗，销售额持续增长，组织结构逐步完善，企业潜能很容易被挖掘，风险相对较小，回报高，但资金需求量进一步加大。因此，该阶段也是创业投资企业最愿意参与的时期。由于成长期的巨大资金需求。政府的作用在这一阶段可以弱化，但需为其他社会主体的参与提供政策支持。在这一阶段可以综合采用由“地方政府——商业银行——大学、科研院所——创业投资企业——创业企业”构成的投资模式或由“中央政府——商业银行——证券、保险等金融机构——创业投资企业——创业企业”构成的投资模式。

（四）成熟期

成熟期的创业企业能够获得稳定的市场占有率，技术和产品较为成熟，并且具有稳定的利润，具备有一定的市场影响力，但还需进一步提高声誉。此阶段的创业企业获得资金的渠道和方式较多，风险较低，且获得银行信贷相对容易。引入创业企业投资并不必需，而应注重提升企业知名度、完善公司治理和为上市做准备。因此，该阶段可完全利用金融市场、资本市场的资金较为容易地完成投资。该阶段可采用由“中央政府——商业银行——证券、保险等金融机构——创业投资企业——创业企业”构成的投资模式。

三、结论

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全球互联网化的重心正在从个人快速扩展到企业与组织。如果说刚刚过去的2014年是企业互联网元年，那么2015年会是企业互联网进入实质性发展的一年，未来五年将是中国企业互联网市场爆发性成长的黄金时期。与此对应，企业信息化的发展也到了一个新阶段，即从早年的以办公自动化为代表，部门级应用的电算化阶段，之后的以流程优化为代表，企业级应用的信息化阶段，发展到今天以商业创新为代表，社会级计算的互联网化阶段。

企业互联网，即企业及组织的互联网化，就是企业应用以云计算、大数据、移动为代表的互联网新技术、新思维、新模式进行的商业创新和管理变革。企业通过基于互联网的商业创新与变革，构建起“客户主导（C2B）、员工能动（E2M）、数据驱动（DDE）、实时企业（RTE）”的全新运营模式，从而实行敏捷经营、智能管理，大幅提高产品与服务创新能力，企业运行效率和治理水平。青岛红领是一家服装企业，却被认为是一家大数据、平台公司；小米科技提供智能手机和家居产品，但被认为是一家互联网公司。通过互联网化，企业可以重新定义自身的运营模式、产品服务，甚至改变一个个传统行业。可以预见，未来所有的企业都将成为数据驱动的企业，成为互联网企业。

从全球和中国互联网产业发展浪潮看，在经历了以浏览器和信息门户为代表的第一次浪潮，以搜索引擎、电子商务、网络游戏为代表的第二次浪潮后，现在进入以移动终端、社交网络、互联网金融和企业互联网为代表的第三次浪潮。每个浪潮阶段都会在全球和中国都催生出了一批代表性的网络创新企业。

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关键词:住宅融资 担保 房地产

一、住宅金融体系演化的一般规律

各国的房地产金融模式，与它们自身的政治体系、经济状况、文化传统等息息相关，但总体上，还是有其规律性，这种隐藏的规律性对我国房地产金融行业有相当的参考意义。

(一)住房金融演化的规律

基本所有国家，其住宅市场都经过了一个从解决基本的住房需求，到增加人均面积，再提高住宅质量，推进改善性住房的过程。

金融政策方面，也经历了三个阶段。第一阶段，政府直接插手住房的开发和经营，这个阶段以解决基本需求为主，多数是公房；第二阶段，政府逐渐淡化开发经营，而是着手影响住宅金融市场，建设比较完备的住宅金融体系；第三阶段，则是以宏观调控为主，保证金融系统的稳定。

(二)我国现阶段的定位

目前，我国的住宅产业仍处于第二阶段，后续需要稳健的政策支持。由于我国人口远超上述国家，因此将会在第二阶段停留更长的时间，可能长达数十年。这个阶段中，金融政策需要能够持续保障住宅建设的稳定，以及居民拥有足够的支付能力。

第二阶段，住房金融的主要目的是提升住房的开发和消费能力。在这个阶段，发达国家一般会停留20年或以上，期间政府采取积极的金融政策。以美国为例，在60～70年代初，美国全国范围内展开大规模的都市更新计划和拆迁工作。这个过程中，由于安置能力小于拆迁能力，引发了许多问题。之后，政府颁布了系列法令促进房地产金融的发展。

二、我国的住宅金融

(一)住宅金融体系的共同特点

在其它国家已经成熟的住宅金融体系中，负责协调整个住宅金融业务的，一般都是独立的非营利性政府机构。这个机构专门负责向住宅经营者和相关银行提供便利和资金，协调各方分工协作。

在发达国家和转轨期国家，他们具有多元化的住宅融资体制，其住房融资机构也更为专业，政府在主要使用福利性金融体系，对其提供支持。多数国家具备专业的住房储蓄机构，这种机构比一般的机构效率更高。

发达国家中，众多机构参与分工的融资体系，同时具备了风险防范的作用。采纳更多机构，使用多种金融工具，以有效低分散风险。

(二)我国住宅金融体系的现状

目前，国内住宅金融的支持机构仍然显得单一，没有专业化的融资机构，而是从住房公积金和商业银行获取支持。在这个方面，缺乏相应的政策。因此，我国的房地产金融体系，依然处于第二阶段的初期，尚在探索阶段。

(三)我国住宅金融的发展

在我国，目前还没有专业的住宅金融机构，其职责和地位幽商业性金融机构占据。作为市场主体，商业性金融机构不能长期承担这项责任。同时，住房公积金制度倾向于福利性，也没有充分发挥作用。因此，逐步设立专业机构，并改进公积金制度，是必然的选择。

三、住宅融资的国际现状

在房地产金融方面，多数发达国家已经完成了三个发展阶段。各国国情都有不同，但其研究他们住宅融资的现状，可以作为我国进行政策调整的参考。

(一)资金

典型的市场经济国家，政府在资金的筹集和担保上具备积极的作用。此外，在房贷政策上，各国政府也有许多的鼓励性措施。在美国，有专业的保险和担保公司为住宅金融提供服务，德国和法国都由政府出面，实施了具备杠杆功能的政策。对于购房者，欧洲许多国家都有不同程度的鼓励和补偿措施。

(二)对中低收入者的保障性支持

明晰中低收入者的界限，以及融资的限制，这是国际普遍的经验。根据发达国家的发展经历看，在解决中低收入者住房时，福利制度是非常重要的一环。同时在实际的操作中，还对申请者提出一定的限制条件，防止福利被滥用。

当中低收入者以购房为目标时，多数政府采取的福利政策是进行贴息或者提供担保和保险。此外，面对中低收入者的低息融资和社会住房制度也是具备实际支持力的政策。当居民无法偿还贷款时，政府将会提供廉租屋进行安置，并将其贷款购买的房产回收出售，以规避风险。

(三)市场分级

清楚地明确房地产市场中的三个阶层，是发展中国家需要做到的。对于高收入阶层，金融机构可以进行充分的融资供应，对中间阶层，是通过金融机构进行融资的主体。而低收入者，则需要政府承担更多的责任，提供廉租房或福利房。

(四)商业银行的作用

无论对专业机构或者个人，商业银行都是融资的重要途径。在国外，商业银行所发放的房贷金额一直保持持续增长。尽管具备比较完善的住宅金融体系，但商业银行的作用依然不能被替代。随着时间推移，其它的融资途径将会逐渐扩大自身份额，这个过程发自房地产市场的增长，而非商业银行相关业务的萎缩。

四、结语

房地产金融行业的发展是一个时间跨度长达数十年的过程，对于拥有庞大人口的我国而言，这个过程将会更加漫长。在这个过程中，住宅融资体系的建立和完善将会占据相当的地位。完备的住宅融资体系，不仅能够对房地产业发展起到正面的促进作用，也能对福利性政策的推进产生帮助。目前，我国的住宅融资依然是以商业银行承担主要的责任，但通过借鉴国际经验，发展更为完备的机构，将会改变这一局面。

参考文献:

[1]焦怡雪;城市居住弱势群体住房保障的规划问题研究[D] ；中国城市规划设计研究院；2007年

[2]张永岳；努力促进住房保障与住房市场和谐发展[J] ；上海房地；;2009年04期

[3]吉晓凌；住房保障档案管理的几点思考[J] ；中国城市经济；2011年01期

[4]汤冰；国外的“居者有其屋”[J];国土资源导刊；2011年03期