商业地产业态分析范文
时间：2024-01-16 17:27:05
导语：如何才能写好一篇商业地产业态分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
【关键词】商业建筑；超市业态；冷链系统；冷凝器
中图分类号：G267 文献标识码：A 文章编号：
一、引题
超市业态已经越来越多的成为各商业地产项目之主力店的常规业态。冷凝器，作为超市冷链系统中的重要设备，其不同形式，对于初投资、运行效果、运行费用、建筑条件、客户感受等方面也有着不同的影响，经过综合对比分析来看，对于超市业态的小型冷链系统，采用风冷冷凝器，将冷凝器布置在室外首层的设计方案为最佳，具体的内容如下文。
二、已知条件
1. 案例：位于沈阳华府天地地库一层的雍户超市，小型规模冷库，压缩机组总匹数270匹，平均制冷系数2.0，采用风冷冷凝器，机位布置在地库二层室内停车场。华府天地裙楼地上部分共5层，每层结构层高5.4米。
2. 相关规范：《冷库设计规范》GB50072-2010。
3. 常规冷凝器形式：风冷式、蒸发式、水冷式。
三、方案列举
以这家超市冷链系统的规模体量为基础，结合已知条件，我们列举出以下几个方案，作为对比对象。
1．采用风冷式冷凝器，由不同的机位布置形式，形成3个方案：
方案1，将设备布置在首层室外。
方案2，将设备布置在地库内。
方案3，将设备布置在裙楼屋面。
2．采用蒸发式冷凝器，由不同的机位布置形式，形成3个方案：
方案4，将设备布置在首层室外。
方案5，将设备布置在裙楼屋面。
3．采用水冷式冷凝器，形成2个方案：
方案6，使用专门的冷却水系统进行冷却。
方案7，夏季利用空调冷冻水进行冷却，冬季利用免费供冷系统冷却。
四、方案描述及对比
五、对比结论：
通过上面的对比，从不同视角出发，各方案优劣对比结论如下表：
方案1，采用风冷式冷凝器，将设备布置在首层室外。
方案2，采用风冷式冷凝器，将设备布置在地库内。
方案3，采用风冷式冷凝器，将设备布置在裙楼屋面。
方案4，采用蒸发式冷凝器，将设备布置在首层室外。
方案5，采用蒸发式冷凝器，将设备布置在裙楼屋面。
方案6，采用水冷式冷凝器，使用专门的冷却水系统进行冷却。
方案7，采用水冷式冷凝器，夏季利用空调冷冻水进行冷却，冬季利用免费供冷系统冷却。
“”为最优；“”为最劣。
通过以上的对比可以看出：
方案7的综合得分最多，但其中有两个最劣项，其发展商初投资最高，租户的夏季运行费用也最高；且同时租户在选择冷链主机成套设备时，必须选择可以接受并适应低温冷却水的产品，而这类产品在市场上的可选择范围较小；从实际应用方面，上述各条件对双方来讲，都较难实现，但理论上其良好的运行效果和客户品质感却为方案7赢得了较多的得分。
方案1、方案2和方案3的综合得分次之，方案2中有两个最劣项，但从发展商初投资最少，仅需在地库内找到合适的可用来摆放设备的位置即可，但却会牺牲部分停车位的有效使用空间以及项目的整体品质感；方案1的运行费用最低，且其他各项均有不同程度的得分，以致其整体综合得分较高；方案3的实现前提是系统主机可以克服较长冷媒管路所带来的诸如压缩机回油不利、管道延程阻力较大、系统承压较高等不利因素的影响，对主机及其成套设备的要求较高，相对也会缩小租户选择冷链系统主机等成套设备的范围。
对于方案4和方案5所采用的蒸发式冷凝器，租户要承担较高的初投资，但其运行效果要优于风冷式冷凝器，且为了确保系统在冬季时仍可以稳定安全的运行，还需要有可靠的防冻保护措施才可得以实现。
方案6等于是为这套小型冷库新建了一套水冷冷却系统，因此发展商初投资也相对较高，且也需要面对冬季防冻保护的问题。
综上所述：
鉴于方案7的实际可行性，以及方案2的运行效果以及客户品质感的两项最劣项，我们选择方案1为最佳方案，这个结论也与《冷库设计规范》GB50072-2010中“第6.3.5.4条，对使用氢氟烃及其混合物为制冷剂的中、小型冷库，宜选用风冷冷凝器。”的要求相一致。
篇2
[关键词]商业地产;发展现状;发展趋势
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.104
1引言
近年来商业地产发展迅速，尤其是自2010年以来，商业地产的市场投资额增长迅猛，年投资均速达到了30%。2014年更是商业地产的关键一年，首次打破多年以来相对于住宅地产发展滞后的局面，目前其投资增速已超过住宅地产的投资。商业地产能够得到快速发展主要有两方面的原因：一方面是经过几轮的调控，对整个住宅市场的影响比较大，在此背景下不少大型房地产开发企业纷纷开始转型，提高了对商业地产的持有比例，商业地产成为市场热切的关注点;另一方面是受到城市化进程的推进，目前我国正面临产业结构的调整，第三产业的占比在不断提高，服务业的大力发展催生了对写字楼的大量需求。新型城镇化进一步提高城镇居民的收入水平，从而提升消费对经济增长的贡献率，加大了商业地产的需求。
2我国商业地产发展现状
2.1以城市综合体为核心的商业地产呈井喷式发展
随着消费能力的提高及新型城镇化的推进，传统单一的商业氛围难以满足居民对消费多样性的需求，而城市综合体正符合现代商业地产的发展趋势，能够将项目的建筑功能与商业功能融入到城市的发展规划中，对该区域起到一个引导的作用。另外，由于城市化率的提高，人口扩张，土地资源日益稀缺，居民个人的生活成本增加，而城市综合体能够在空间形态上整合土地资源，集约化开发，在立面空间上能够融合不同功能。正是基于此原因，国内许多城市的商业地产都以城市综合体为核心的形态出现。
根据国际惯例，当人均GDP达到10000美元/年，将步入城市综合体快速发展阶段，虽然2013年我国人均 GDP为6767美元/年，排除地广人多这一因素，以及考虑到城市化进程，现今国内大多数的重点城市都已迎来城市综合体的大发展期。
就目前来看，各城市的城市综合体项目的数目都在处于增长的趋势，并出现了井喷式的发展，部分区域存在供应过剩。据统计，2013年全国50个热门开发城市中，其中有11个城市的城市综合体规模（除住宅外）超过1000万平方米。从现有土地供应与规划来看，这50个城市的综合体个数及规模还将持续大幅攀升，预计到2015年非住宅总体量将达5.64亿平方米，较2013年增长达77%。而到2015年在这50个城市中，将有26个城市的城市综合体规模（除住宅外）超过1000万平方米，见表1。国内诸如北京、上海、广州、深圳及一批二线重点城市已进入城市综合体快速发展期，新区建设、旧区改造等城市的更新，为城市综合体的大规模发展提供了动力。
2.2商业地产总量过剩，区域性过剩已成必然
从城市发展的角度出发，商业地产并不能无限发展而是有一定的市场容量，需考虑到一个城市的经济发展与居民消费水平的能力。一般而言，商业地产的市场容量与城市的规模、经济发展水平和速度有着直接的关系。城市的人口较多，规模较大，相应的对零售商品的需求量也较大，商业地产的市场容量也较大;城市的经济发展水平较高，经济增长速度较快时，该城市的居民的收入水平会有所提高，而使收入成为消费的主要影响因素，从而会加大对各类消费品与服务的需求量，扩大商业地产的市场容量。人均商业建筑面积与居民的人均可支配收入存在一定的关系，人均可支配收入影响着人均商业建筑面积的大小（见表2）。根据资料显示，世界中等经济发展水平的地区或国家的城市人均商业建筑面积一般在1.2平方米左右，例如香港为1.3。相较而言发达国家的人均商业建筑面积则较高，一般为1.2至1.7，如纽约和东京就达到1.7以上。这也说明商业地产是有市场容量范围。孙斌艺、张永岳、谢福泉（2012）基于定量与定性的方法，以上海经济人口承载力为基础，通过模型预测了上海市商业地产的市场容量，结果表明2003―2008年上海商业地产市场容量增长速度与商业网点面积基本协调，2009年以来上海市商业地产整体规模存在偏大的倾向，也就是说目前上海商业面积已达到饱和。而在国内的一线城市，诸如北京、上海、广州等一线城市人均商业物业面积已经超过了这个数字，上海的人均商业建筑面积甚至超出了2平方米，部分二线城市也正在向这一数字靠近，区域性过剩明显。
2.3电商对商业地产的冲击
商业地产在快速发展的同时，消费者的购买习惯正在慢慢地发生着变化，主要体现在四个方面：一是购物空间的立体化;二是购物时间的零碎化;三是购物方式的移动化;四是信息传播的快速化。这四个方面的变化将改变之前在特定时间及地点的传统消费习惯。而随着互联网的发展，网络购物以其不限时间、地域的限制及购物的便捷性，成为消费者购物消费的新渠道。越来越多的消费者对网购的消费倾向颇高，消费模式也逐渐从线下向线上转变。根据中国电子商务研究中心的数据显示，2013年我国的电子商务市场交易总额达到10.2万亿元，与2012年的8.5万亿相比增长了近30%。其中网络零售市场规模交易额为1.9万亿元，与2012年的1.3万亿元增长了42.8%，在社会总消费品零售额中占了8.0%左右。而2014年的“双十一”当天的总销售额为571亿元。种种数据表明电子商务已进入快速发展阶段，对传统的零售商业造成一定的冲击，影响着商业地产未来的发展，在一定程度上促进了商业地产业态结构的调整及优化。
3商业地产未来发展趋势
3.1发展社区商业
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。它能够满足社区内居民的基本需求包括购物需求、各类服务需求及休闲娱乐需求。从国际经验来看，随着经济水平的发展与提高，社区商业将会是商业地产的重要组成部分。据统计，社区消费约占整个城市消费品零售总额的30%，而在发达国家这一比例达到40%左右。目前社区商业在国内尚处于起步阶段，形态比较单一，基本都是传统模式与现代模式并存的混合形式，且缺少一套完整且具有实践可操作性的研究理论。但社区商业是未来发展的趋势，国内一线的部分地产开发商如万科、保利及金地等开始关注社区商业，并加大了对其的投入。要使社区商业的可持续的发展，一方面是要考虑到传统模式的存在，加快对该模式的改造，对原先商业设施的业态组合及经营结构进行优化调整。例如可以引进一批先进的零售业态，基于社区居民的多样性需求增加服务项目，增设休闲娱乐项目，满足社区内居民的基本需求。另一方面，借鉴国际成功的案例经验，促进现代化的社区商业的发展，规划新的业态形式，满足社区居民集购物、餐饮、服务、休闲、娱乐等全方位需求。
3.2增加体验式商业
随着消费者收入的提高，消费心态的日趋成熟，消费需求的不断升级，越来越多的消费者的消费行为已经将单纯的购物需求转向情感层面的需求满足感，逛商场不仅仅只是购物，更多的是出现了休闲、娱乐、餐饮、运动、培训等多样性的消费诉求。未来的消费者更愿意在环境、服务、情感等方面买单。根据第一太平戴维斯的统计，消费者在商场的一般逗留的时间在45分钟左右，而在一个具备体验功能的现代购物中心的逗留时间约为2.5小时到3小时。从中我们可以看出，消费者将更多的时间花在了其他方面而不是购物。体验式消费也在此背景下受到重视，它不仅能吸引更多的消费者，延长消费者的逗留时间，而且进一步促进商圈的成熟度。实际上，国外有不少成功的体验式购物中心的案例，诸如美国纽约第五大道、法国巴黎香榭丽舍大街、英国伦敦牛津街等。国内一些房企也开始注重体验式商业，万科正在重新整合商业业态组合配比。2013年以来新开业的万达广场增加了体验式业态的份额，比例将达到55%左右，而计划在三年内该比例将达到60%。
3.3转变商业地产盈利模式
商业地产从起步到成熟可以概括为三个主要阶段;阶段一是商业地产的开发销售，该阶段主要以产权式商铺为导向;阶段二是租售结合，通过销售和自持商铺实现;阶段三进入到商业地产的金融阶段，表现为金融证券化影响物业持有主体。
从国内的情况来看，对于商业项目盈利模式的选择，较多的开发商会选择销售或租售结合，这样
可以减小企业的资金压力，而选择自持则需要开发商具备足够的资金承受压力的能力。不过，随着市场的日趋成熟与完善，金融市场的改革，传统的商业地产盈利模式已不能满足未来的发展要求。像国外的商业地产市场，REITS的有望成为主角持有商业物业，一方面可以分散投资风险，通过估值盘活资产，实现价值增值，另一方面可以稳定项目的现金流。
3.4注重商业地产的运营
商业地产的运营是指在招商完成后，基于商业项目的不同规模、业态规划和主题定位，对商业项目进行一个有序、有效的经营管理。一个商业项目能否健康可持续的运营，除了正确的市场定位与招商外，关键还要看运营管理。而随着商业地产的不断成熟发展，运营的作用会显得越来越重要，开发商逐渐会从重招商转向重运营。但就我国目前来看，商业地产更侧重于招商部分，忽略了运营管理的重要性，而国内商业地产运营管理的水平也比较低下，参差不齐。与招商相比，收益较弱、见效也不够快，因此比较重招商。不过良好的运营管理能够提升商业地产收益和物业价值。现代商业地产运营的核心就是将松散的经营单位、不同的消费形态以及多样的业态组合统一为一个相同的经营主题对其进行有效的管理。其本质是把投资者、经营者与管理者三者直接联系到一起，组合成一个利益共同体，逐步形成商业项目的核心竞争力。
参考文献：
[1]孙斌艺，张永岳，谢福泉.上海商业地产市场容量及合理规模研究[J].科学发展，2002（2）：70-79.
[2]马文杰.商业地产发展中存在的问题及对策[J].中国房地产，2011（11）：55-56.
[3]张晓炜.我国商业地产经营模式探析及对策研究[J].现代商贸工业，2012（4）：3-4.
[4]吴步鉴.我国商业地产发展现状和前景分析[J].经济研究导刊，2011（6）：88-89.
[5]吴步鉴.商业地产的市场定位分析[J].经济研究，2008（8）：46-47.
篇3
关键词：社区商业；规划；招商对策
社区商业是由上世纪50年代美国首先出现的，之后英、法等国也随着居民的郊区化也出现了社区商业，其基本功能包括了购物，餐饮及休闲娱乐。其主要特征是是以人们生活的社区为基础，为所在范围居住人群的基本日常生活需要，提供便利，提供娱乐，提供社交场所，提供文化交流。这种商业中心最能得到本地区人群青睐的原因是具有亲近感，它以贴近社区居民生活为显著特点，成为提高社区居民生活质量的重要载体。
社区商业具有明显的现代化特征，是社会发展的必然产物，将有可能成为我国商业发展的主流模式。因此社区商业地产的选址原则必须从宏观到微观都要进行全面细致的研究，第一，要考虑到项目所在城市建设的总体规划、发展前景、以及商业配套布局；第二，项目所在区域以及辐射区域的人口规模，公共交通和市政配套设施，项目周边竞争状况；第三，本项目服务人群的消费需求分析、消费能力评估、消费习惯分析、消费者的价值取向、消费者的年龄分布层次。
一、社区商业的研究对象
1.社区商业的发展趋势。住宅房地产开发经过10多年的蓬勃发展，从一线、二线城市到三、四线城市，一轮又一轮的造镇计划，地方政府迫于改善城市面貌出发，从土地、金融、税收等方面对住宅项目的开发给予了大力扶植，伴随着住宅市场刚性需求和改善性需求逐渐得到满足，市场已经趋于饱和，住宅房地产开发的节奏放缓，住宅房产的价格已经透支了未来的上升空间，投资收益率普遍降低。社区商业地产是在住宅开发的基础上应运而生的，这给投资社区商业的开发商提供了很好的机会，但是社区商业完全不同于住宅开发，在产品的规划设计，业态布局，招商策划及建成后的营运管理、商铺调整等都要进行慎重考虑，最主要的是投资者的投资回报，更是建立在各方面资源整合的基础之上。
2.社区商业的受众。社区商业地产的开发涉及范围广，对带动社区居民就业，推动社区公益事业发展，提升社区总体服务水平具有十分重要的作用，牵涉到各方面的利益，其中包括政府职能部门、房地产开发商、商铺经营者、产品供应商、服务商、最终消费者等诸多方面，本文重点讨论开发商和消费者。
社区商业的开发者和消费者这两个看似对立的两个方面，实际上利益是统一的，前者提供给后者一个可以在住所附近就可以完成的消费娱乐和社交活动空间。社区商业地产项目的开发者首先要对自身开发项目所在区域的基本情况做详细的前期市场调研、根据市场调研，确定设计方案，在做商业地产设计时要考虑到业态布局、目标商家、主力店引进，并根据这些商户的特殊需要，在设计时予以充分的考虑，最好能在产品设计阶段就将主力店引进。
对消费者而言，能得到满意和舒适的消费体验是最看重的，消费者是社区商业地产服务主要对象，其消费行为直接影响项目的市场变化取向和趋势，在整个消费过程中的表现也是其心理活动的表现，人的社会属性决定了其在消费活动中带有社会群体特征，这种群体心理是受到消费者所处环境影响的，如文化传统、社会阶层、参照群体、家庭、流行时尚、消费习惯、生活方式等外界因素对消费者的心理行为有着广泛和根深蒂固的影响。社区商业是满足消费者这种基本需求的载体，为消费者提供适合的公共场所，满足其购物、生活、娱乐、社交的需求。
二、项目定位与业态规划
1.项目定位。社区商业房地产业态规划的是指开发商根据项目周边城市现有商业设施的现况和对未来商业发展趋势的把握，通过收集信息，对项目所在区域进行人口数量、消费能力、交通情况、竞争情况进行梳理，充分利用开发商自身可能整合的各种招商资源，为便于项目实现租售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划，所以业态组合定位必须在项目开发前期完成。
社区商业的业态分布与定位与项目所在区域的消费能力密切相关，消费能力高的地方，项目的定位高，对入住商家的品牌有一定的要求，总之一切要围绕项目所在地区的消费者导向为依据，在招商布局中予以充分考虑。
2.项目业态规划。社区商业的业态规划首先是功能的定位，社区商业提供的服务主要由零售（含生活超市），餐饮，和配套服务三大业态组成，随着社区的不断发育和完善，在业态层次和等级上要不断变革和调整，各个业态的比例和社区商业地产的定位应该依据服务人群的消费能力而定。
（1）零售类。目前我国零售业市场呈现出多种业态并存于竞争的局面，不同的零售业态具有不同的竞争战略、竞争优势与目标客户群体。要充分利用不同的零售业形态，最大化的满足消费者的需求。
①大型生活超市，面积可达5000平方米以上，可以借助超市的品牌影响力集聚人气，如家乐福、沃尔玛、乐购等等。
②家电家居类，如宜家、国美、苏宁、特力屋、名巢靓家等，需要的面积大概从1000平方米到3000平方米不等；从目前市场反馈的情况来看，电商的兴起对家电卖场影响较大，引进时需要慎重考虑。而家居类的商家，生活质量的提高使得消费者愿意花更多的钱改善生活环境，这些需求给以经营家居类商品的商家带来机会。
③专业品牌零售店，如优衣库、无印良品、ZARA，MAP，丝芙兰等，这些在消费者心目中享有美誉度的品牌零售店，对提升社区商业地产的品质至关重要。
（2）餐饮类。各类餐饮始终是社区商业中消费频次最多的地方，各种品牌不计其数，需要根据消费能力来确定，但要确保拉开层次，满足不同年龄、不同地域、不同消费目的的需要。
①传统中式餐饮，提供社区消费者家庭团圆、婚庆宴席、朋友聚会、商务宴请等服务，这类餐饮一般面积在2000平方米以上，以苏浙汇、小南国、俏江南等一批优质商户为代表。
②一般餐饮，市场上这类餐饮占有主导地位，面积以500-1000平方为主，以价廉物美、品质保证、客流量周转快为特征，适合各类年龄层次，代表品牌有小肥羊、望湘园、翠华等品牌。
③轻餐饮，面包店、甜品店、饮品店等小型快速时尚品牌，提供了方便快捷的消费方式。
（3）配套服务。社区商业的配套设施和服务是影响社区商业进一步发展的重要因素，要从商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面入手不断满足消费者日益提高的多元化、高层次的物质和消费需求。
①娱乐设施，包括影院，KTV，健身俱乐部；这些娱乐设施可以延长消费者在社区商业中心停留的时间，从而带动其他消费。
②酒店，生活服务，银行、美容美发，教育培训也是社区商业必须具备的项目。社区商业地产的消费群体通常以家庭为单位，而且孩子对家庭消费的起主要作用，针对孩子的早教、英语培训和兴趣爱好培训有很大的发展机会。此外对一个开发量比较大的社区商业项目，建筑面积体量在10万平方以上，可以考虑引进一家酒店，比如万达广场一般都有一个酒店项目用于提升项目的形象，这些酒店常常是国际知名品牌酒店，此举为项目的市场定位起了很重要的作用。
三、招商策略
1.招商必须优先于建设。成功的社区商业项目往往在前期就做好了充分的准备，开发商应在项目开发前期尽可能的将主力商家确定下来，一旦有品牌知名度的商家落户，对项目建设进程和招商都会带来益处。如果项目建成后开始招商，可能要为了适应招商而修改建筑结构；相反，招商先于设计完成的，则建筑结构和框架可以根据商家的要求、功能而进行设计，这样可以缩短建设周期和减少因建筑结构改变而产生资金损失。
2.招商决定着项目经营成效。招商成功是项目经营成功的关键，引进什么类型的商家、商家的竞争力和发展前景、商家的经营管理水平能否与当前的经济形势相匹配，多重因素将对项目的成败产生决定性的影响。因此，引进的商家必须是品牌优秀，符合本项目定位需求，能提供本项目受众人群的消费与服务。
3.主力商家的评判标准。在商业项目中，优质主力商家的引进不仅可以提高项目成功的把握，而且对其他商户的招商有一定的引导作用，因此，要把握好选择主力商家的标准。
（1）拥有良好美誉度的品牌，这类品牌能对目标客户和潜在客户形成号召力，增强其他商户信心，能形成招商和经营过程中的稳定力量。
（2）高品牌附加值商家往往具有优秀的操作团队，具有独特的品牌历史、经营思路和执行能力，能主动吸引人流，而不是被动地接受人流，能在经营过程中形成对人流的强大拉动力。
（3）具有较强的抗风险能力，能在不稳定的市场状况下持续稳定地经营，珍惜自身的品牌美誉和影响力，决不会草率地发生撤场行为。
四、对主力商家的激励措施
主力店往往凭借品牌优势，而且是众多社区商业项目开发商追逐的对象，因此，他们对租金尺度较为苛刻，只支付较低的租金，还会在免租期以及其他方面如停车位、广告位、人流导向方面有一定的要求，总而言之，开发商对主力商家往往会给予很优惠的条件。这种让步在商业合作上看来，有时候并非完全平等，但鉴于国内商业地产的现实――弱势开发商与强势商业集团之间的矛盾，使强大的商业集团在博弈中拥有较大的选择余地与主动权，而商业地产发展商却显得相对被动，有时候不得不接受这种与主力商家之间的不平等条约。
考虑到优质品牌的主力商家对商业地产的贡献，开发商往往对主力商家采用激励措施，运用商业项目与主力店的利益捆绑，主要有以下几种方式：
1.纯租金方式。目前商业地产与主力店的合作关系当中，租赁租金采用得最多，开发商往往给主力商家略低于市场定价的租金，换取有品牌的主力店入驻。但需要掌握好租金让步的尺度，否则会影响整个项目的收益率。
2.保底租金加租金提成。相比纯租金提成，这类措施是比较灵活的，既保证了固定的收益，也可以分享商户经营成果，形成共赢的局面。
3.合作经营。开发商根据约定按引进商户的销售额进行提成，这类模式通常在引进一线品牌中使用，对开发商而言是很不利的，因为，对商家很难对商家进行有效的财务监督。甚至有些特别强势的品牌商家要求开发商按照他们的要求进行硬装修，商家只需花少量的软装修后就可以营业，这类商家往往是个摆设，光赚吆喝不赚钱。这种合作经营模式一定要把握好合作周期，笔者所在公司有个社区商业地产项目，与合作方的合同期长达20年，结果，创造的收益整个项目中坪效最低的。
在完成主力店招商以后，因为有了底气，对其他商户的招商工作就有了选择的余地，可以掌握主动权。主力店进驻后对社区商业的经营贡献是基于人们通常的经验而进行的一种预期，实际的效果是要在开业经营以后才能显示出来的，因此，在一个商业利益、商业氛围并未形成的时刻，招商工作相当的艰巨、复杂，招商的成功是项目成功的决定因素。
五、结语
通过上述对社区商业地产项目的利益相关者需求分析、项目业态组合与定位、招商策略与激励措施的研究，对社区商业地产开发者而言，做好项目前期论证定位，是项目成功的保障，建议社区项目开发商在完成项目可行性报告以后，要提前进行招商，采用先招商，后建设，使项目建成以后缩短养铺期，尽早达到预期的经营成果，二次调整所花的代价远比第一次就准确定位的代价要高的多。
参考文献：
[1]方阳，王雪松.浅析社区商业的规模业态及其规划布局类型[J].福建建筑，2014（1）：90-92.
[2]钟娜娜.社区商业发展思考[J].管理观察，2014（3）：116-117.
[3]王瑶.中国现代社区商业发展模式研究[J].商业经济，2013（10）：12-13.
[4]王黎莉.我国社区商业经济发展趋势分析[J]. 湖南税务高等专科学校学报，2012（2）：51-53.
[5]黄振波，王先庆.新城镇化背景下社区商业的业态选择及发展趋势[J].广州城市职业学院学报，2013，7（2）：13-17.
篇4
一、商业地产项目财务成本管理内容
商业地产项目财务体系中的成本主要包括两个部分，第一是开发成本；第二是其他相关费用支出。其中，开发成本是指与商业地产项目实体直接相关的指标，包括：土建、建筑安装、园林配套、以及公共建设配套等成本。其他相关费用支出则是指为展开实体建设，与生产、组织、管理相关的费用，包括：管理费用、财务费用、以及销售费用等。需要注意的是：由于商业地产项目的整体规模大，属于典型的资金密集型产业，建设投资中必然会有一定部分来自于融资，故而在成本管理中还需要将融资成本纳入分析范畴当中。
鉴于商业地产项目的特殊性，项目筹备过程中就需要财务人员全盘介入，从市场调研、项目定位、业态分布、规划设计，再到建造全过程，最后到后期的日常运营管理，财务成本管控是贯穿这个全过程始终的。作为项目管理的重要组成部分，财务成本管理不仅密切关系到项目是否能够建成，还直接关系到民生安全。一个商业地产项目的失败不光会造成巨额的资金浪费，还会引发严重的社会问题。因此，加强财务成本管理是促使商业地产项目实现稳健经营、防范经营风险的必要条件。商业地产项，特别是中小型商业地产项目，在缺乏商业地产项目开发经验，缺少强有力的财务体系支撑的情况下，应根据自身的实际情况，运用科学手段来加强对财务成本的监督和管理，以确保财务成本管理工作的顺利进行，进而将经营利益最大化，真正实现可持续发展这一目标。
二、中小型商业地产项目财务成本管理措施分析
第一，在设计阶段中，成本管理的关键内容是对项目工程造价的科学分析和合理控制。现阶段，投资者对商业地产项目工程造价的控制还存在一定问题。具体表现在：投资者罔顾商业地产的项目特点，不通过详细市场考察和定位分析，即为通过政府相关部门的审批而设计简单的建筑布局方案，然后直接进入施工设计阶段，根据施工图进行造价计算。这样的设计流程依然是住宅房地产的思维，必然导致所得的成本远远偏离于实际。为解决这一现象，在设计阶段采取如下成本管理方法：
1.提高设计水平
商业地产项目与住宅地产项目的最大区别即在于项目功能的多样性和综合性，一个商业项目的功能定位和业态的分布设计是整个设计工作中的重中之重。投资方应当选择具有较强专业性的商业地产开发人员，运用先进的分析方法和设计理念开展设计工作，严格按照设计流程完成设计。同时，还需要综合对工艺、技术、材料等因素的考虑，运用合理的设计方案，实现最优的项目造价测算结果。从而避免陷入建造过程中不断调整原有设计方案，不断突破预算造价；建成后为实现某些功能还需要推倒重建的尴尬境地
2.完善资料准备
商业地产项目是否能够成功运营，商业定位很重要，而定位是否准确则主要取决于前期的市场调研是否切实有效。实际工作中，一些投资方为了加快建设速度，节约前期投资资金，往往会采取减少为设计单位提供设计基础数据的做法跳过市场调研阶段而直接开始设计施工，甚至还会出现压缩设计时间、降低设计费用的做法，直接影响设计质量。故而，投资方应注重设计阶段对原始数据的提供，准备充足的基础数据与资料，以达到降低后期施工损耗，避免重复投入，从而达到实现成本控制目标的目的。
第二，建设施工阶段。作为商业地产财务成本形成的最主要环节，施工阶段实质上是对前面设计阶段方案最终实现的过程。为了确保达到最初设置的成本预算目标，投资公司必须严格对待在施工阶段所出现的经济问题，将商业地产项目开发成本控制在合理范围内，以促进最大经济效益目标的实现。
1.优化施工方案
投资方应当组织专家队伍对施工方案展开详细评审，调整其中不合理内容，科学选择施工工艺，并对施工工期进行详细安排。若遇到技术性难题，切不可武断解决，必须与现场工程师进行商议，努力挖掘节约商业地产开发投资的潜力，从而实现对施工阶段成本项目的控制，获取更高的经济利益。
2.严格把握材料成本
据已有统计资料显示，商业地产开发中60%总成本均为工程材料费用。因此，对材料费用的控制是节约成本，提高成本控制水平的重要内容。在成本管理中，最关键性的内容是设置专门的材料询价制度，确保所购入的材料能够保证质量，同时兼顾成本合理。若施工期间出现设计变更的问题，则必须遵循“先算账，后花钱”的原则，动态把握商业地产项目的开发费用额度，杜绝发生超预算的问题。在此基础之上，还需要做好对商业地产开发项目的支付管控工作，避免因施工期间现金流缺口而导致财务风险问题。
第三，运营管理阶段。对于商业地产项目来说，开业节点达成与否，并不能说明什么，开业后项目是否能够持续运营，才是商业地产项目成功与否的关键。在商业地产的日常运营过程中，建议采取以下措施。
1.加强业态调整的成本管理
业态持续调整对商业项目持续运营非常重要，一个健康的商业地产项目，其业态调整必然是持续发生的。这就要求财务管理人员必须时刻关注项目商户的各项经营数据，注意对经营数据的收集以及对租售比、租金坪效、销售坪效、日客流等基础数据的分析，全程参与业态调整的决策和实施过程，加强对业态调整所产生的成本的预算和管理，以维护财务成本管理工作的正常开展。
2.对重点业务加强成本管控
实际运营过程中，主要包括促销活动管理以及租费收取等。商业项目在运营过程中，通常会举办很多场促销活动，以保证商业项目人气旺盛。首先，必须加强对促销活动的预算管理，所有的促销活动必须事先报批；其次，加强对促销活动的过程监管，严格控制成本；最后，对促销活动及其效果进行多维度分析，从而为后续促销活动提供指导。
在租费管理中，应当根据业态情况、所约定的租金收取方式等，通过信息化系统设定好基本参数，由系统自动生成租金账单和费用账单，从源头上规避管控风险，既提升了财务工作效率、减少出错，还提升了租户体验。另外，还需要着重加强对应收变更、提前解约、品牌变更、租金变更等特殊业务的实时监控，从而对上述各种变更事项对财务管理的影响作为预判，并及时作出调整，避免因这些不确定项而出现财务成本管理失控的现象。
篇5
关键词：商业地产；开发运营；统一管理；全生命周期
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）04-0005-03
近些年，我国房地产行业快速发展，即使在美国次贷金融危机的严重影响下，依然表现出良好的发展势态。有调查数据显示，在我国房地产市场上，90%的住宅项目都能盈利，而80%的纯商业地产项目都面临着困境。之所以呈现这样情况，主要原因在于我国商业地产缺乏成熟的开发运营模式，所以有必要基于现状探索出一套能满足我国商业地产发展需求的开发运营模式，以解决当前困境，推动我国商业地产快速、健康发展。
1 我国商业地产发展面临的困境
由于我国实行了较长时间的计划经济，商业地产受到了一些影响，在我国起步较晚。随着市场经济逐步深化，我国商业地产逐步发展起来并日渐繁荣。据有关调查数据显示，自2000年以来，我国商业地产发展态势十分良好，投资增长速度一再高过国民经济的增长速度。与此同时，商业营业用房销售面积也逐步增长，虽然目前有所回落，但整体来看依然有着很好的增长势头。尽管如此，我们应该看到繁荣发展的背后存在的问题，尤其空置率上涨问题。这些问题的存在无不表示着商业地产开发建设和运营管理陷入了困境，亟待探索出一套科学、成熟的开发运营模式。
我国的商业地产开发商大多由普通房地产商转型而来，所以商业地产的融资模式和开发模式也沿用了普通房地产的那一套。在融资模式上，以银行贷款为主，以致商业地产融资渠道单一，过于依赖银行。这样单一的融资渠道，很难满足商业地产长期开发建设对资金的需求。在开发上，一些开发商在利益驱动下盲目“抢地”，不注重规划选址和市场定位，造成商业地产局部过剩、布局不合理等，这也是导致商业用房空置率逐步提高的原因之一。
近几年，我国房地产业飞速发展，不少开发商盲目投资，不重视融资，开发建设完之后本打算只租不售，可是在巨大资金压力下只得出售部分或全部。虽然这种运营方式有着可观的短期效益，并不利于后期的统一运营管理，甚至为自身带来桎梏，影响商业地产行业健康发展。在商业地产缺乏科学的开发运营模式的情况下就急于快速发展，很容易造成项目运营管理混乱，最终将组织商业地产行业发展。
为了应对当前困境，下面简要概括商业地产开发建设和运用管理中存在的问题。
第一，市场定位模糊。在现实生活中我们经常看到一条商业街一边生意火爆，另一边生意冷淡，或是这条商业街生意好，隔条街生意却相差很多，这就是市场定位不当造成的。就当前来看，我国的商业地产开发商一直把工作重心放在“抢地”上，对开发前期规划不够重视，不经反复推敲就投入建设，导致对项目所在区域内商业结构走势的认识不足，部分区域出现商业网点过剩或不足，造成商业结构不合理。
第二，运作程序不合理。我国商业地产采用先开发后招商的运作流程，有时甚至建设一半才招商，之所以这样，与商业地产招商难度大有很大关系。目前，我国房地产市场是比较火爆，可这主要是针对住宅市场而言的。不同于住宅市场的供不应求，商业地产招商面对的是经营商，如果经销商不满意就很难销售出去，有的情况下甚至要按照经销商要求进行大规模整改，造成不少的资金浪费。
第三，营销理念不科学。由于房地产市场潜存着巨大的经济利润，一些开发商过于急功近利，目光短浅，只看到了短期利益看不到长久利益。在这种理念下，商业用房在设计过于强调包装设计，甚至脱离物业本身的实际情况，导致设施利用率低，同时也不利于招商工作的顺利进行。
第四，融资渠道单一，详见前文。
总而言之，融资渠道单一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上问题存在的主要原因。商业地产在长期运营过程中存在着巨大的风险，如果不为其配置一套科学且成熟的开发运营模式，将很难实现健康发展。为了消除风险、降低难度，应基于商业地产的全生命周期进行开发建设和运营管理，为商业地产提供科学的全程运作流程。
2 商业地产开发运用设想
在统一管理思想下，商业地产在开发建设和运营管理上实行全生命周期的理念，简单地说，就是从全生命周期角度看待不同阶段、不同环节的工作及其中的侧重点，注重地产和商业之间的内在关联，不可将两者进行简单分割。从商业地产的整个操作流程来看，开发设计是开始，而运营管理是项目成功的关键，所以开发商要想获得预期效益，就必须做好运营管理工作。当然，也不能忽视前期开发建设的重要性。
第一，整合相关利益主体。在商业地产开发运营中涉及着诸多利益主体，有开发商、投资商、运营商、经销商，此外还有设计方、施工方、政府、金融机构等。各方之间的利益既对立又统一，既可以用损坏对方利益来增加自身利益，又可以通过互相合作实现整体利益最大化，使自身获取预期利益。在全生命周期开发运营模式下，应对各方利益主体进行系统性的整合，制定统一的目标、统一的规则制度，加强各方之间的合作，为实现整体利益最大化而共同努力。
第二，集成各环节。从商业地产项目的操作流程来看，整个过程中要经历调研、市场定位、规划设计、招商融资、运营管理等多个环节，各环节彼此独立，又存在着一定的内在联系。例如，市场调研结果直接左右着市场定位，而市场定位又是规划设计的基准，等等。在传统的开发运营模式中，各环节之间的关系是松散的，很难使整体实现优化配置。为此，应对整个操作流程进行集成管理，从全生命周期角度去看待流程中的各个环节，不可忽视各环节之间的内在联系。
第三，贯彻执行统一管理思想。具体而言，统一管理就是要统一组织、目标、理念、规则制度等，使商业地产形成一个统一的整体，并按照统一的管理理念和模式来操作，利于消除各利益主体之间的矛盾，优化配置，实现利益最大化。
在上述三种理念指导下，下面对商业地产开发运营的整个操作过程进行了简要分析，希望这样的构想能够消除商业地产发展中的存在的问题，促进其又快又健康发展。
第一，市场调研。市场调研的主要目的在于收集和分析与项目相关的信息，了解项目所建区域内的商业趋势等，对项目可行性研究极为重要。
第二，市场定位。由于市场定位关系着项目建成后的销售情况，所以一些开发商在市场定位时往往从利于销售的角度出发，忽视了项目长期运营所要面临的各种情况，考虑时间不足。商业地产项目成功与否，由运营状况决定，所以市场定位这一环节不能沿用普通住宅地产的那一套模式。具体而言，商业地产市场定位包括圈定位、规模定位、客户定位、经营定位等。虽然各项定位内容都非常重要，可是经营定位尤为重要，所以要更加重视。在进行经营定位时，开发商一定要基于商圈发展趋势，立足于商业地产项目的整体规划来进行相关操作，保证业态组合科学，才能在长久的经营中实现持续盈利。
第三，规划设计。开发商要清楚地认识到，商业地产的规划设计不单单是一种建筑格局的规划，也是一种商业经营规划，所以在规划设计时既要重视建筑格局设计又要强调商业经营规划，同时，还要满足各方利益主体以及后期运营的需求。商业地产规划设计要满足的条件：各功能业态比例安排合理、流动线布置合理、视觉通透效果良好、主力店设计满足技术要求等。
第四，融资。在传统的融资模式中，商业地产对银行的依赖性较大，这一单一的融资渠道限制甚至阻碍了商业地产发展。为此，应参考一些发达国家的商业地产融资模式拓展我国商业地产的融资渠道。虽然我国房地产行业十分繁荣，但是商业地产融资依然存在着很大的难度，除了依靠银行贷款之外，还要全力开辟其它融资渠道，如吸纳机构投资、银企合作、REITs、预租、商企联建等。只有融集了足够的资金，开发商才有强大的资金运营能力，项目建设和运营才能取得好的效果。
第五，招商。商业地产招商主要分为两步，一是开发前进行主力店招商，二是在开业前进行散铺店招商。在主力店招商前，开发商要基于市场调研的结果找到与项目和商业圈相匹配的店，然后与之谈判沟通，最终达成合作。主力店要是不同的业态，不能重复，保证业态组合科学。在散铺店招商上，开发商可以刊登广告，对有意向的合作的店进行严格考核，不满足要求的务必淘汰，而对于重点商户可以给予一定的优惠政策，以吸引其入驻，这一方式同样适用于主力店招商。
第六，运营管理。运营管理是商业地产项目开发运营中的重点内容，关系着项目成功与否。从全生命周期角考虑，商业地产在运营管理上要统一企划营销、统一客户服务和卖场管理、统一物业管理、统一品质管理，全力贯彻执行统一管理理念，确保运营管理的各项举措有效实施并取得良好的成效。
3 结语
综上所述，商业地产在开发建设和运营管理的整个过程中要采取统一管理理念，注重各环节的集成，使其统一服务于项目主体，才能使项目整体实现优化配置，达到整体效益最大化，满足各方利益主体的利益需求。
参考文献
[1] 蔡坚.浅谈促进我国商业地产经济发展的途径与方法[J].现代商业，2011，（7）.
[2] 张泽颖.基于价值链理论的商业地产核心竞争力研究[J].产业观察，2011，（1）.
[3] （美）菲利普·斗特勒，凯文.莱恩.凯勒著.卢泰宏，高辉译.营销管理（第十三版）[M].中国人民大学出版社，2009.
[4] （美）Johnnie Rosenaue，John Mayfield著，王霆译.房地产市场营销（第三版）[M].中国人民大学出版社，2009.
[5] 黄伟庭.中国商业房地产开发运营研究-困境与现实选择[D].东北财经大学，2007.
[6] 2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告[R].中投顾问产业研究中心，2010.
篇6
关键词：商业地产；转型；误区；解决思路
中图分类号：F27
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2013）05-0093-02
近年来，房地产行业结构升级及国家宏观调控常态化实施，催生了商业地产投资和发展的繁荣。但是，商业地产大发展也造就了一系列的问题，比如重复开发、定位雷同、资源浪费及伴生而来的空置率居高、回报率趋低等。其根本原因在于，传统房企往往容易忽视商住地产之间的固有差异，习惯于以住宅模式进行商业地产运营，对战略转型商业地产困难预估不足，从而导致从项目开发至管理运营过程中的一系列问题，随着近年商业地产项目开发数量骤然大增，这种问题愈发显著。本文将着重分析传统房企在商业地产转型中的误区，并在此基础上探讨相关路径。
1商业地产转型的主要误区
我国商业地产开发运营商普遍脱胎于住宅开发企业，在商业地产规划设计、开发建设及运营管理等方面往往容易陷入住宅开发的固有思路，这是房企向商业地产转型过程中主要误区的体现和原因。大体而言，主要体现在以下几个方面：
（1）追求短期销售收益。
商业地产价值体系远较住宅复杂，除销售收益以外，其价值更体现在资本收益、租赁收益和商业收益等方面，注重“长期持有”。但由于国内房企普遍缺乏自有现金流平台，难以承受商业项目“长期持有”带来的巨额资金沉淀，在商业项目定位上往往以快速变现为导向，这种导向也同时体现在项目规划建设过程中。这种目光短浅、追求短期利益的销售导向行为与商业地产长期发展思路是格格不入的，也与商业地产价值体系相违背。其后果在于，开发企业仅能享受销售收益，而无法分享商业地产核心收益—资本收益和租赁收益；而对投资者和经营者而言，由于销售造成的产权分割和销售导向型规划开发造成项目功能缺位，项目资产价值和经营价值必大受影响。因此，追求短期销售收益的商业定位无异于扼杀了项目本身应有的价值，造成了资源浪费。
（2）商业规划和设计缺失。
住宅使用功能为一般性居住，商业地产则为多样化商业需求，包括商品展示、餐饮娱乐、休闲购物、商务办公等，使用要求相对复杂，其健康持续发展必须依托项目整体有序的功能设施、业态布局、商品配置等科学规划，这就要求商业项目要在规划设计方面全盘考虑商业需求，在工程设计方面融入商业运营理念，这往往是传统住宅设计单位所无法单独胜任的。但由于开发企业经验不足和理念偏差，往往容易忽略项目的整体商业布局，其结果是规划设计无法融入现代商业要素，各商业模块之间缺乏衔接，影响项目的整体性和布局合理性，从而影响商业项目的生存发展能力。
（3）重视招商而忽视后续运营。
商业地产价值体系包括开发价值、资本价值、租赁价值和商业价值，其中资本价值和租赁价值的提升都有赖于商业价值的实现，因此，商业地产最核心价值体现为商业价值，商业运营也成了商业地产价值实现的核心步骤。因此，选择适应商业项目持续发展的目标业态和品牌就显得尤为重要。但在众多开发企业眼里，招商工作成为商业运营的重中之重，为达到招商目的，忽视后期运营的长远目标，盲目引进不符合项目主题和市场要求的商户，破坏项目整体业态布局和商品结构，以为招商完成就万事大吉，这实际上是套用房地产销售模式的短线思维。其后果是影响了项目整体形象提升和经营规模优势，这种急功近利的招商行为系目前商业地产领域的普遍现象之一。
（4）无序供应。
商业地产尤其是大型商业项目有其立身之本，其发展程度必须依托于一定区域内潜力客户规模和经济发展水平，其供应规模应是有序有度的。不是任何区域都适宜发展大型商业项目，这就要求开发企业慎重选择开发区域，根据市场容量和需求来确定商业规模和档次。但近年随着商业地产的崛起，我国商业地产领域出现了无视市场需求和盲目大规模投入的现象，30万方以上规模的大型“综合体”和超高层写字楼大量拔地而起。据称部分二线城市在建“综合体”数量就超百个，部分中小型城市也在酝酿大力发展大型“综合体”和超高层“地标建筑”。其结果必然导致大量空置，商业项目回报率大幅下降，这种现象已在我国商业地产领域体现。
2商业地产转型的相关路径
商业地产与住宅的差异主要在于，一是长期而稳定的资金需求量大；二是适应的商业运营模式；三是强大的专业人才队伍。弥合了上述差异，就基本具备商业地产转型的条件。因此，商业地产转型应着重构建以下路径：
2.1构建现金流平台
商业地产项目投资额大且回收期长，近年随着商业地产投资进入，商业用地价格也水涨船高，投资门槛不断提高，因此，打造强大的现金流平台至关重要。从国际国内领先的商业地产企业经验来看，现金流平台主要有以下形态：一是“以售养租”，通过出售非核心的销售型资产获取现金，支撑经营性的核心物业长期持有运营，实现公司内部或单个项目内的资金总体平衡。这是一种“重资产下的内部资金平衡”，在这种模式下，销售型资产的销售收入扮演了经营性核心资产的现金流平台角色。这种模式由行业龙头万达地产引领，由于境内长期融资平台缺乏，这种模式也为众多发展商业地产企业所效仿。二是“产融结合”，实现产业经营与资本运作的无缝对接。其基本运作方式为：通过对商业项目一段时间的建设开发和培育，条件成熟后注入REITs，实现资金的快速回笼。这种模式既可解决商业地产资金的长期积淀问题，又可同时分享开发收益、物业升值和租赁收益，但由于境内资本市场尚无REITs上市，因此该模式尚未形成主流，境内仅有凯德置地等境外企业运用该模式。三是“自有资金支持”，这需要企业或其公司具备及其强大的资金实力，比如华润置地的“总部孵化”模式。
2.2打造商业模式和运营能力
一是根据自身业务特点和资源储备，构建适合的商业模式。比如万达地产依据庞大的商业资源储备，独家打造了“订单模式”；华侨城利用其旅游行业运作经验，确立了“旅游+地产”商业模式。二是打造商业地产核心运营的四大专业能力。包括：专业的投资能力，提升企业投资符合自身定位和发展方向的商业用地能力；专业的策划能力，主要是打造商业项目及各业态的专业组合能力；专业的经营能力，主要是日常运营能力；专业的品牌打造能力，提升企业品牌和商业项目品牌的市场号召力。
篇7
关键词： 房地产商业项目风险管理
Pick to: the construction project due to long time limit, large investment and main body participation, the complex relationship organization, in the process of implementing a lot of uncertainty. Commercial real estate project implementation will face all phases of the risks, the risk management are in essence a lower risk to the negative impact of the decision-making process.
Keywords: real estate business project risk management
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
建设工程项目由于工期长、投资大，参与主体多，组织关系复杂，在实施过程中不确定性因素很多。因而，在项目实施过程的各个阶段将面临各种风险，风险管理实质上是一个降低风险负面影响的决策过程，该决策过程包括识别、估计与评价、处理及后评价几个阶段。本文主要介绍了房地产开发项目中商业地产项目风险管理及控制措施等内容。
一、项目风险管理概述
现代风险管理一般由三个阶段组成：在识别、估计和评价了风险之后，就应考虑如何有效地控制和处理风险，即选择应采取的各种避免损失和控制损失的对策，分析各对策的成本及后果，各施工企业根据自身的经济状况及风险管理的总方针和特定目标，确定各种对策的最佳组合，达到以最小费用开支获得最大安全效果的目的。
风险控制对策是指处置风险和避免或减少损失所采取的各种措施和手段，这种处理技术的主要特征是力图避免或减少涉及风险各方所面临的风险及其影响，即通过回避风险、损失控制、非保险转移等手段，消除或抑制风险因素，防止风险事件发生，尽可能地将风险损失减少到最低限度，一般在损失发生前实施。回避风险系指直接避免能导致风险的事项和活动，以消除可能发生的损失。
二、商业地产六大风险
1、物业形式明显不同
商业物业与地产商熟悉的住宅、公建等明显不同，商业物业应具备与之相对应的经营模式和管理人才，否则将会付出惨重的代价。因此，开发商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应先确定经营模式、招商对象和业态需求,进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发风险。
2、竞争加剧价值下降
高额利润驱使着众多的地产商跟风进入商业地产的开发领域，由于信息的不对称，在同一区域可能会出现多家商业地产项目撞车的现象，导致商业地产从短缺热销到过剩滞销的严重后果。因此，进行竞争者调查和掌握政府商业规划十分重要。
3、充分认识资金压力
大型商业地产项目的招商对象通常是已经或准备进入中国的外资商业企业，由于他们更多地是租用而非购买商业物业，因此若无强大的资金实力或无力自己经营，则很可能会被资金压力逼上绝境，甚至出现新的烂尾地产项目。
4、复合人才严重缺乏
商业地产在国内特别是北方地区起步较晚，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均为精通的复合型人才更是凤毛麟角。人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。
5、利润过高产生泡沫
目前国内一些城市特别是大型发达城市，由于策划炒作等非理性因素，导致商业地产的租售价格虚高，一些经营者在商业微利时代的大背景下，不堪高价格的重负，很难步入持久的良性经营，经营者的失败最终将会把爆涨的商业地产市场拉下马来。
6、经营理念差异过大
商业地产应属于边缘产业，商业与地产两个行业的差异性很大，经营决策理念也相去甚远。在实际中两个行业人员在决策理念和经营运作过程中，时常产生剧烈的碰撞，达不到："1+1=？"的统一，不和的最终结果必定是商业地产项目的失败。
三、有效控制风险
由于商业地产经营回报期长，投资大，风险大，一旦开发经营不理想，将造成巨大的经济损失，对此，可以从以下几个方面来控制风险。
1、选址应权衡各种因素
商业地产选址首先应考虑项目所在地的城市影响力，目前一些地级城市由于交通不完善、旅游资源不丰富、城市影响力弱，开发大规模MALL就值得商榷。其次，项目应考虑交通系统是否完善，因为交通将影响项目的核心商圈辐射半径的大小和物流系统成本的高低。 第三，应考虑核心商圈消费能力，以本地消费为主。第四，应考虑政府对地段的重视程度。作为发展商或公司对商业经营了解得太少，所以在进行商业项目选址论证时一定要有商家或经验丰富的商业顾问公司参与；在选址论证上不光靠经验，还要有大量的定量分析，既然商业地产的价值要靠招商来实现，而要成功招商必须与商家（主力店）有"共同语言"，从商家的角度来论证商业项目选址的合理性，而不是一厢情愿的"单相思"。
2、开发规模宜适度
目前，我国商业地产开发好像存在一种误区———越大越好，事实上，商业规模受商圈购买力和商圈其他商业设施的制约，所以商业地产的开发规模要通过科学的分析。一般来讲，5万平方米左右的MALL区能基本满足一般二级城市的购物消费功能。
3、项目定位应适度超前
在对商业项目定位前，除考虑项目所在地的总体经济环境、产业结构、人口基数、消费能力、消费支出、消费习惯、当地人生活水平、商业布局现状等市场情况外，还要对经济发展趋势、商业发展格局进行详细分析，项目定位要适度超前。
4、营造主题特色吸引消费者
没有特色、没有主题的项目就没有生命力。主题一定要有丰富的内涵来支撑，要特别抓住购物群体当中核心的部分，充分考虑本地文化特征，商圈的最为有效的辐射范围主要还在本地市场，受现在的收入条件限制，对外地市场的影响，毕竟有限。
5、专业化经营管理保证投资者利益
有不少商业项目，前期开发推广都非常成功，但经营非常艰难，从而造成投资者信心丧失，因此聘请著名的商业管理机构已经成为我国目前商业地产开发的主要模式。
总之，商业地产开发应在科学选址、定位的基础上，确定经营模式、招商对象和业态需求，并请专业商业规划公司进行商业规划设计，最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发商业地产的风险。
参考文献：
〔1〕全国造价工程师执业资格考试培训教材，工程造价管理基础理论与相关法规，中国计划出版社2009年第五版。
篇8
A：田耘
Q:小时候我总听家长说“走，前门买书去”，前门大栅栏是那个时代的商业购物中心，但近年来几乎没有北京当地人会专门去前门地区消费购物。前门大街改造工程一直为业界所关注，不仅由于其特殊的地理位置与重要的历史文化背景，大家更想知道未来将呈现怎样的商业业态。
A：古都风貌的魅力和现代商业活力的统一是这条大街今后要秉承和追求的目标。前门大街修缮完工后恢复了标志性建筑六柱五牌楼和长816米的明清时期的御道，再现前门大街两侧建筑的历史风貌。而现有商户中包括老字号在内的中华民族品牌占前门大街整体的70％以上，突出树立民族品牌在前门商业区的领军地位。未来将恢复古都风貌，复兴商街繁荣。
Q：恢复风貌易，复兴繁荣难。楼市传媒曾经做过一个北京现有区域商业中心的研究，调查发现北京市目前的主流消费群体是北京当地与长期居住在北京的年轻人、白领阶层以及时尚女性。而我们发现前门的客群以旅游观光客居多，前门商业街的客户群是如何定位的?
A：我们也是把目标客户锁定在当地的主流群体的。我们分析这个地域的目标人群是服务全市的消费者和海内外游客，70％服务本地消费者，30％辐射外地及国外来的客人。由于定位准确和历史文化风貌的复兴吸引了大量游人客源。前门地区每日游客数量逐月攀升，日均已经达到15万人次左右，节假日高峰时期突破35万人次。
Q：日均15万人次左右，高峰突破35万人次。这个数字确实相当可观，但如何能把这些旅游观光客留下拉动消费，这才是前门商业区的核心问题。
A：前门大街商业区功能规划为一街五区，即前门大街步行商业街、中华老字号传统商业区、民俗餐饮区、高档商品区、四合院体验和娱乐休闲区，这解决了消费者的“吃喝玩乐”等需求，把客留住。
根据我们掌握的资料，2008年前门大街几乎没有受到金融危机的影响。全聚德、都一处、月盛斋等老字号取得了良好的经营业绩，新开业的H&M、ZARA等国际品牌也受到极大关注。刘老根大舞台开张后演出爆满，增强了文化创意产业的影响力，每年拉动的消费预计在数亿元左右。
Q：对于商业地产而言交通组织非常重要。前门商业区如何解决交通问题，以更好地适应商业消费者的需求?另外对于北京这座“生活在车轮上”的城市，前门会不会出现停车难?
A：我们在北端有地铁2号线，南端有地铁7号线、8号线，东侧是快速公交路。前门项目对于停车问题是提前列入了规划，目前地下二层和三层，规划了1108个车位，而将来全面完善后，采用先进双层停车设施，可以满足2500辆生活用车的停放，实现的是一种立体化的交通。
Q：天街置业全都是政府股份吗?
A：政府的国有资本监督管理委员会，作为投资主体，来修缮建设管理前门物业。整体前门商业物业坚持政府主导规划、风貌保护、商业业态、街区管理和基础设施建设，国有企业为运营主体。
Q：实际上前门不是个单纯以商业为目的的项目，更像是为旧城改造而进行的城市建设。
A：你说得很到位，前门的本质是古城风貌的保护工程，是民族文化的传承工程，同时将来又具备经济上的活力，所以这是复合型的立体的目标。
Q：恕我直言，往往政府主导下的商业地产项目因为与市场结合度不高而无法产生很好的经济效益。前门将采取哪些与众不同的招商运营形式以避免出现类似问题?
A：前门项目有其特殊性，前门工程不是房地产开发的模式，它的本质是古城风貌的保护工程，是民族文化的传承工程。在立项的时候，叫修缮整治工程，而具体商业物业是由政府长期持有，由国有资本企业进行运作，目的在于稳定业态、打造特色。并且本次前门大街商业区东扩并启动招商的四个地块建筑将推出与终端用户功能合作的新方式。由天街公司在修缮建设过程中向商家详细介绍物业状况和商业规划，建设者和使用者提前沟通意向，洽商长期合作方式，吸纳用户的需求，这一举措对按需完善市政能源配套设施，商家提前介入，缩短物业闲置期，与前门大街已形成的商业功能相辐射，相辅互补、服务配套，具有重大意义。
篇9
关键词:商业地产 建设投资 危机管理
一、简述商业地产危机与风险管理
由于商业地产开发企业构成因素复杂多样,所处的市场环境和社会环境变化加剧,商业地产开发企业正越来越多地遭遇危机事件的挑战。商业地产开发危机与风险管理是地产开发企业采用科学的方法,对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价,选择最佳风险管理措施,保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失,获得安全保障的过程。
加强房地产开发风险管理对房地产开发企业而言,意义重大。危机管理为全面、合理地处置风险提供了可能性,风险管理既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础,又能够用科学、系统的方法,对各种风险对策的成本及效益加以比较,从而得到各种对策的最佳组合;风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化,减少决策的风险性;风险管理有利于房地产开发商增强风险意识,从被动成为主动管理型,为项目开发提供安全的生产经营环境。
二、我国商业地产发展现状
2010年,房地产市场迎来了前所未有的强势调控,中国房地产调控进入实质性阶段,市场将回归理性,商业地产势必将取代住宅成为新的热点。在商业地产短期内取得辉煌成就的同时,也衍生出了诸多影响我国商业地产协调、健康和可持续发展的重要问题,这些暴露出来的问题导致商业地产开发企业陷入危机。
而我国的商业地产开发企业普遍缺乏危机管理意识,既缺乏专门的危机管理机构、队伍,也缺乏危机应对措施。这些制约我国商业地产发展的显性或隐性危机因素,客观上已成为商业地产发展过程中不能回避而亟待关注和解决的问题。
我国正处于工业化与城镇化的进程中,随着经济的发展,城市的建设与更新也会不断加速。城镇化的浪潮能否快速有效的推进,商业房地产市场健康有序的发展起着至关重要的作用。因此,我国商业地产开发企业需要引入危机管理,有效处理各种危机问题以期防范危机、减少企业和品牌损失、完善企业管理。
三、目前商业地产存在的危机分析
地产的利益群体是个长长的链条,链条的终结和起始点是消费者,当消费者的利益不能被兼顾或其利益被最大化的攫取,当达到了难以承受的极限时,消费者就不会再投入购买,资金不再流通,产业链条将会面临萎缩。以下从战略层面和运用层面分析地产企业目前存在的危机。
3.1战略层面危机
3.1.1战略定位与规划布局不准确
项目缺少前期市场调查和策划。以专业房地产为其主营业务的房地产企业几乎不存在,而目前国内的商业地产开发企业大都从住宅开发起步,把住宅的开发模式带入到开发模式,先造楼后招商。
由于前期开发商对地产要做什么并不清楚,做商业的拿到楼盘后,绝大多数都要改造。项目复制多于创新,只要有一次成功的案例便不断地翻版和重复,而有的大城市脱离消费者实际需求盲目开发大型购物中心,购物中心的业态设计与消费者需求脱节。购物中心产品精细化程度不够服务质量与管理水平较低造成目前国内地产项目普遍缺乏持续的竞争力。
再者商业地产规划布局不合理,地产作为整个商业经济产业链条中一个基础性的上游产业,涉及到相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合考量。因此,地产的建设与城市的和谐发展息息相关,加强城市开发建设的宏观管理和统一规划是必须的选择。
3.1.2企业发展战略定位在执行中常出现游离与偏差
对于我国的一些地产企业来说,在制定企业发展战略定位时缺乏敏锐的战略眼光,对于投资发展的高压线和金融风险的安全系数估计不足,企业投资规模与资产负债法定比例不明确,一旦投资风险产生,企业便往往手足无措。
同时即便有很好的企业发展战略由于环境的变化、利益的驱使、资金链的要求、经营的实际等等因素,导致很多企业在具体执行发展战略中出现较大的偏差和游离。
3.2 运营层面危机
3.2.1 融资渠道窄
我国房地产企业,由于国内的资本市场发展不够成熟,房地产证券化发展也比较缓慢,大部分融资渠道较窄,通过银行贷款是目前主要的融资手段。
目前全国房地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右,房地产自筹资金比例很低,只占到位资金33.5%。而大型城市开发商对银行信贷的依赖程度已经超过了90%,大大超过50%的风险贴现。在银行对房地产项目的贷款越来越谨慎,限制越来越多的情况下,融资渠道相对单一的众多房地产开发商将面临资金链断裂的危机。
3.2.2开发模式忽视经营管理
商业地产是一个涉及投资商、开发商和经营管理方三方合作的过程,开发模式忽视经营管理需要,房地产开发、产业经营与物业管理三者严重脱节。有些开发商只管卖房不管经营,用炒作住宅项目方式炒作商业地产项目,造成投资收益不佳,导致投资者丧失信心,导致市场上有许多项目面临经营不善而进行调整,甚至闭门谢客的情形。
比如Mall以较低的租金(甚至不收租金)和较长的租期吸引大型主力店,而以高租金和短租期对待小商家,是Mall营销的国际惯例。但事实证明,国外Mall是很少将商铺出售的,因为这既不利于统一管理,更不利于按照功能需要选择合适的商家。而在国内许多Mall的开发商虽然意识到这点,但是资金的矛盾使得许多开发商把商铺一卖了之,使得Mall没有统一的所有者。
这种以卖为主、分割经营的方式造成了物价偏高、服务不够统一的局面,进而限制了消费和企业的扩张。尤其是通过炒作而使售价居高使未来的租金价格也偏高对各种品牌企业的进入形成壁垒,由此而产生的这些矛盾直接导致后期物业管理困难,造成商业地产面临发展瓶颈。
四、商业地产企业应对危机措施
在爆发危机之后,企业如果不能及时的采取措施进行反危机行动,那么将面临着倒闭的风险。现在我国的地产开发企业目前面临着诸如市场运作不规范,市场竞争激烈,相关法律法规体系不完善等不利的外部环境,同时企业内部战略和运营层面暴露出的种种危机问题都威胁地产企业的可持续发展。
笔者提出以下应对危机措施,希望能帮助我国房地产开发企业有效处理各种危机问题,以期防范危机、减少企业和品牌损失、完善企业管理。
4.1明确发展战略定位
明确发展战略定位是商业地产企业应对危机,打造企业竞争力的前提。在日益激烈的市场竞争中,成功的地产企业和成功的策略背后,都有战略谋划的合理性,只有自觉地掌握企业成功的理论依据才能机智、清醒谋划企业战略使企业在遇到风浪面前立于不败之地。战略就是选择,这就要分析所有的可能性。
战略思考既要敢于冒风险,又要考虑企业能承受风险的能力,而现今成功的商业地产企业均有清晰的发展战略。
4.2积极拓展企业战略空间,打造运营团队
加强品牌资源和专业人才的积累是企业打造核心竞争力的基础。地产开发无疑是通过建设大量的商业设施来引进多种档次、知名度较高的零售经营商,开发企业可以在项目开发之初,通过品牌招商的方式,聚合多种品牌资源,增进相互之间的了解和默契,有计划地开展合作,培养专业人才。甚至采用联合开发、合资合作的方式,共同开发区域市场乃至全国市场。
房地产的发展战略定位决定了商业房地产运营者与联合体内各产业企业的相对地位,并进而决定了运营者在多大程度上具有对各产业资源的整合能力。商业房地产开发历经投资策划、规划设计、招商策划、工程管理、营销推广、商业管理六大环节。
由于我国房地产市场发展的特殊性,现阶段大多数企业并不具备以上各环节的实施能力和相关人才,由此,也产生了房产开发企业下的众多服务单位。开发企业以项目业务外包的方式和策划公司、施工单位、公司、物业公司合作。这意味着外包方式将严重影响着开发企业的发展。
因此,开发企业核心能力的打造更重在这六大环节的需求管理能力和产业运作能力,做到全面控制,分散实施,汇聚优势资源,打造属于企业自己的核心优势能力。
4.3增强融资能力,拓宽融资渠道
房地产企业是资金高度密集的运作体,相对于住宅开发企业,由于建成的大部分商业项目都是以持有为主、通过租金收入实现回收成本和利润,其资金回收期更长,资金链运作要求更高。
因此较强的融资能力是提升房地产企业的重要保证。地产企业的融资方式包括:银行贷款、股权融资、信托计划、投资基金等。据统计我国80%的房地产开发企业依托银行贷款,地产企业应拓展多元化的融资渠道,在一定风险能力范围内增强权益和负债融资。
4.4统一商业营运管理
在房地产的后续管理中,地产商往往缺乏对项目的整体控制力,单纯靠分散的业主或租户自身调节,这样的经营风险很大,因而出现失败也在所难免。所以地产商在租售商业地产后,一定要做商业物业的规划,应由专业化的经营管理公司包装、管理,以形成品牌效应,树立整体的品牌形象。
篇10
就此，《东方企业家》专访了世邦魏理仕中国区综合体项目服务部高级董事乐晓争――作为全球最大的商业地产服务公司，世邦魏理仕早于三年前率先成立了综合体业务服务线，推动了一些大型项目从前期定位后顺利进入二三期工程；世邦魏理仕同时是国内房地产咨询行业唯一一家拥有综合体业务专线的公司。
（世邦魏理仕中国区综合体项目服务部-高级董事乐晓争女士，以下简称“乐”）
《东企》： 城市综合体目前在国内的开发数量是怎么样的情况？
乐：严格来说，“城市综合体”是将城市中具有一定规模的商业、办公、酒店、文娱等城市生活空间的三项以上业态进行组合形成的地产形态。
但目前“城市综合体”概念认知度比较模糊，原因在于国家没有出台统一的名词界定，各家机构的数据根据自定义的统计口径，概念涉及所覆盖项目的规模、总建筑面积以及包含功能组合的种类等，都是含糊的。可参考的数据均是在一定的以及一系列限定条件下统计的，例如，根据开发体量（界定多少万平米以上）或者组成业态的复合度（2个以上），加上一定的地域区间等等。
《东企》：城市综合体是否存在过热的现象，国内市场的开发前景如何？
乐：开发现状不是一般过热，是“超级过热”。城市综合体运作前驱者的成功案例，使得诸多后来的开发商普遍对综合体项目前景过分乐观，发生一窝蜂拥上的现象，发展商们拿地时候对于体量要求越来越大的结果。
相比单体的开发，城市综合体最可能成功的因素之一是项目开发的规模效应，有机会带动整个周边的消费市场和从而间接提升土地价值。综合体开发的风险是否比单体开发更大，关键考验开发商如何科学、合理地去利用规模效应，整合资源的能力。
《东企》：城市综合体开发隐现泡沫化，这在未来几年后会发生降解，还是可能直接破裂？
乐：泡沫效应过去几年未被印证，主因是伴随中国经济在成长，市场需求还在成长期的原因；随着政府新一轮政策重新调整及市场达到一定饱和后，如果地产供应量仍在持续上涨，许多地方将慢慢显示出供过于求导致的负面影响，这就是未来三五年的城市综合体开发的市场趋势――综合体竣工后，可能出现入驻率低、租金和售价回报远远低于预期的情况，且短期内难以改观。
《东企》：品牌开发商比如红星和万达，在综合体开发项目上能不能凭借品牌来获得优势？
乐：开发商的品牌优势已经凸显，但在未来三到五年，原先品牌开发商优先获得土地储存被消化掉，现有的规模效应的优势将慢慢消失。因此品牌开发商也需要，且在走转型的路线。
《东企》：未来开发项目可能向何种模式转型？
乐：转型，一方面例如万达已经停止单纯复制路线和商业模式的开发方式；另一方面，零售类购物中心的很多业态会受到电商的冲击而导致店面营业额收入降低，从而使得购物中心的招商业态不得不逐渐提升体验类业态的比例；在商品品类方面，中低档的产品受到电商的冲击可能性更大，因此，零售类购物中心可能不得不通过提升业态档次定位或者增加购物空间的其他吸引点来吸引客户从网上转移到实体店，来增加消费过程的综合体验感受来抗衡电商的威胁。
随着电商进一步成熟，在不久的将来，中高档的货品可能也难以避免受到电商的竞争和挤压。购物中心的功能还会发生变化，即使现在，购物中心已经不再是单纯的消费场所，而是衍生出社交、休憩场所的功能了。
《东企》：红星美凯龙的商业模式在二三线城市及一线大城市的操作呈现一轻一重的表现。一线城市几乎全部自营，二三线城市只输出管理和品牌。如何理解这种策略？
乐：一轻一重的模式两者在初期是不可分割和相互依靠的：在主要城市以大量的资金和人力投入到地产建设并租赁经营，旨在形成一个产业链相当完整的资产模式，并靠其塑造一个核心的商业品牌，以此成为号召力并对于二线城市的类似业态项目进行品牌的管理输出。
根据消费者对于品牌的认可奠定潜在的客户基础，加上商家认可的管理模式，使得红星美凯龙能够在二三线城市达成输出，其效益回报类似一些酒店品牌输出模式。两者相互依靠，互惠互利。然而，红星美凯龙能否像成功酒店那样持续发展，取决于几个关键因素：
首先，品牌市场认知度是否持续。其次，是否有竞争者取代其在不同城市的地位，比如居然之家也在慢慢成长；最后，如何面临未来的竞争进行不同业态的系列化发展。
《东企》：综合体开发比单体开发风险更大，是不是专注某一业态会比综合体更好？
乐：不尽然，要结合当地市场供求情况具体问题具体分析。
从红星美凯龙的角度，在家居卖场的业态基础上，附加另一个百货卖场的模式，意在化解业态单一的风险，以多种经营模式降低商业运营风险。单一家居业态，一旦房地产受政府政策变化影响，购房需求连同家居市场需求会骤降。双卖场的形式即包括品牌输出，和当地开发商合作等方式，也是市场竞争升级的转型之需。
《东企》：在一线城市，出现开发项目的租金收益难以为继，这是普遍现象吗？
乐：这不是一个普遍现象，但是，在中国，投资回报低于预期将会是一个慢慢呈现的现象。造成这种情况的因素包括：
一方面，商业地产持续供过于求。其次，电商的冲击影响，租赁商家的经营模式发生变化。部分商家在租赁店铺的情况下，未来大部分交易成交可能是在电商平台下完成，租金支付若依据营业额提成模式，那么开发商所寄望的底租以外的收入就变成零，从而导致了租金收入入不敷出，或低于项目融资抵押的还贷金额的现象。
再次，产品定位方向错误。经营的业态产品定位在当地已经供过于求，或者根本不是需求的主体，营运所需要的成本，项目融资的资金成本，以及不动产的折旧成本都将使得项目面临投资回报负数的情况。
《东企》：城市综合体考验开发商的能力主要有哪些？
乐：第一，整合判断能力。城市综合体需要由多少业态组合，组合的比例如何，各个业态的档次定位，和主次定位，以及如何在产品设计阶段就区分主次定位，如何根据每个项目前期和后期资金流的情况进行租售比的分配。
