房地产评估资质管理办法范文

导语：如何才能写好一篇房地产评估资质管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产；评估；现状；对策

随着住房制度的进一步改革和房地产业的快速发展，目前，房地产业行业已经成为我国国民经济发展的支柱性产业。房地产市场和房地产估价服务的关系非常密切，在目中程度上来讲，我国房地产业的快速发展为评估行业的发展提供了广阔的空间，但是，从发展状况来看，估价的发展还不能适应社会需求，有必要提出有针对性的解决方案，切实为老百姓解决关系切身利益，解决一些实际问题。

一、发展现状分析

在我国，房地产估价行业起步比较晚，但是，经过近几年的发展、创新，逐步建立起房地产估价师执业资格制度，房地产估价机构的运营在主管部门的指导下逐渐步入正轨，其现状主要表现在以下几个方面：一是制定了较为完善的有关法律规章。主要有《城市房地产管理法》、《房地产估价师注册管理办法》等。二是建立并逐步完善房地产执业资格制度和评估的技术规范。据统计，我国目前约有15000人获得房地产估价师的执业资格，已经注册成立的房地产估价的各类机构三千余家，按照资质级别的不同，规定了他们的业务范围，同时，《房地产估价规范》已经出台，对评估的程序、技术规范等都进行了详细的规定。三是逐步形成了具有行业自律标准的、统一的、开放的房地产估价市场。按照国家规定，属于经济鉴证类中介机构的房地产估价机构进行了脱钩改制，原有的房地产估价机构改制有限责任公司或者合伙制企业。在改制中介机构的同时，我国的各级房地产管理部门逐步实行政事分开，充分发挥房地产估价师学会在房地产市场上的职能，建立并逐步完善了房地产市场的自律机制。

二、主要问题分析

从总体上看，我国的房地产评估业还存在着一些比较突出的问题，下面我们对这些问题进行简要地分析。

一是房地产评估机构的产权问题还不十分明确。我国的房地产评估机构和工作人员没有在真正意义上实现脱钩，估价人员表面上是脱钩了，实际上其管理部门仍然是原来没有脱钩时的主管部门，一些人员还在原来的主管部门担任职务。估价机构的管理人员是由原来的主管部门任命的，主要业务来源仍然是原来的主管部门，与原来的主管部门之间仍然有着千丝万缕的联系。虽然房地产估价机构可以是合伙制，也可以是有限责任公司，但是，在现实社会中，几乎是清一色的有限责任公司，因为，有限责任公司出资人不会承担无限连带责任。根据《房地产估价机构管理办法》中的有关规定，采取有限责任公司制的一级房地产估价机构的注册资金也只有200万元，在这样的情况下，就不能够保障委托人的合法权益，保障性不是很好。我国的房地产估价机构的经营效率比较低，主要是因为受到有限责任公司体制的影响，出资人的投资主要是为了分红，如果一些人出资比较少，在公司所占的股份就比较少，对公司的经营状况就很难做到尽职尽责，因此，导致房地产估价机构的运营效率不高。

二是相关的法制建设还不能够满足房地产估价行业的发展需要，在我国，律师、会计师、估价师属于当前的三个比较大的中介行业，目前已经有了《律师法》和《注册会计师法》，但是，针对估价师却没有一部具有针对性的法律来进行规范，虽然也制定了《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》，但是，这毕竟不是法律，因此，在房地产估价的各项法律、法规中，实施的细则还不健全，对于不同用途的房地产没有针对性很强的技术标准和规范。

三是房地产估价人员的素质参差不齐，还不能够满足本行业对人才的需求。在估价师考试中，最主要的还是理论考核，没有对相关人员的专业工作经历进行限制，因此就出现了一些没有工作实践经验，但是理论基础比较好的大学毕业生在考试中的通过率比较高，而那些工作经验比较丰富的从业人员在考试中的通过率非常低，并且，由于工作单位业务范围的单一性，使从业人员只是比较熟悉某一方面的业务，对相关性不是很强的其他类型评估业务不够熟悉，综合能力不强。注册房地产估价师的级别设置还比较单一，没有按照初、中、高的级别来设置，而是只设置了相当于中级职称的房地产估价师。对房地产估价师的再教育还比较缺乏。

三、对策与建议

针对以上对房地产评估行业的发展现状以及存在的主要问题的分析，我们提出以下建议和策略：

一是采取有效措施，切实加强对市场环境的监管力度。首先，要进一步做好房地产评估机构的脱钩改制，让房地产评估行业的各个机构真正作为独立的中介机构在平等竞争的市场环境良性发展，并保持房地产估价活动不受外界因素干预，确保估价成果的公正性和独立性。房地产主管部门应该在充分调查房地产估价市场的基础上，制定房地产估价市场运行以及监管规则。二是做好房地产估价行业相关法律法规体系建设工作。制定出适合当前市场现状的房地产评估行业技术规范，并在有关法律法规定基础上制定出可操作性更强的实施细则，国家立法部门应该在相关规范和法规定基础上，研究制定《估价师法》。三是打破目前估价师级别设置比较单一的局面，实行分级制，对从业人员实现动态管理，以便形成结构合理的从业人员梯队，同时，通过严把质量关、完善继续教育机制等措施提高从业人员的综合素质。四是以创新的思维强力推进房地产评估行业的信用体系建设。

四、结束语

房地产评估是房地产行业的重要组成部分，在社会经济的发展过程中有着非常重要的作用，虽然，目前处于初级阶段，且还存在着一些亟待解决的问题，但是，结合我国的国情采取措施进行规范，房地产评估会日趋成熟，可以在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。

参考文献：

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关键词：房地产评估方法现状问题探讨

一、地产评估行业发展现状

房地产估价行业在近10年的发展和创新过程中，经过国家房地产主管部门、估价机构和估价人员的共同努力，建立了我国的房地产估价师执业资格制度，注册的房地产估价机构逐渐步入正轨，估价行业正在健康发展。

(1)制定了房地产评估的有关法律规章。国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等规章制度，以法律法规的形式确立了房地产估价师执业资格制度的核心地位，完善了估价的相关法律法规和规范性文件。

(2)建立了房地产估价师执业资格制度和制定了房地产估价技术规范。根据各级房地产管理部门的统计，目前我国拥有房地产估价师执业资格的约有14 500人，注册成立的房地产估价机构有3 000多家，其中一级资质机构90家。国家房地产管理部门制定了《房地产估价规范》，对房地产估价行为从制度上进行规范，通过统一估价程序和技术方法，保证估价结果的客观、公正、合理。

(3)形成了统一开放的房地产估价市场和行业自律标准。从2000年6月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产估价机构与部门的脱钩改制工作。经过脱钩改制，原有的房地产估价机构按照工商管理部门的规定改制成为有限责任公司或合伙制企业。在对中介机构改制的同时，房地产管理部门内部也逐步实现政事分开，发挥中国房地产估价师学会的职能。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产估价行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。

(4)房地产估价服务领域逐步扩大。在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产估价业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。

二、房地产评估的常用方法

根据本人的调查研究，我国房地产在评估过程中使用最多的是成本法、市场比较法、收益法这三种方法，以下就对这三种常用方法进行简单介绍和分析。

(1)成本法

成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。成本法的测算过程如下：①计算取得待开发土地的成本。土地开发成本的取得分为向农村集体经济组织实行征用取得的和国家城镇土地使用杈出让取得的，这两者土地取得成本的内容是不同的。②计算开发成本土地开发成本和建筑物建造成本统称为开发成本。土地开发成本在一定得情况下是可以不需要计算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建设，那么可以不包括土地开发成本。③计算管理费用及其他费用管理费用包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可根据社会一般的开发资金的投入规律和时间，依据评估对象的投资规模来测算。销售税费的是销售开发完后的房地产所需的费用和应由开发商缴纳的税费。④计算开发利润如果是新建房地产价格，一般为所有成本之和乘以投资利润率。在投资利润率的选取时，大部分开发商都会选取行业平均利润率。

(2)市场比较法

市场比较法是指在求取待评估房地产价格时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对以发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一中评估方法。市场法是以商品交易的替代原理为理论依据，而替代原理也可以从资本论的角度来解释，也就是具有相同使用价值的物品或服务所体现的价格是相等的。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。市场比较法是通过待评估房地产与交易实例之间的羞异因素调整来估算价格，其公式为：

待评估房地产单价=交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×交易时间修正系数在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易比较多时，市场比较法才是有效的评估方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产。具体来说，市场比较法的适用条件如下：

①要有足够数量的比较案例我国房地产市场处于发展阶段，市场资料不够充分，在利用市场比较法评估时，要求市场比较案例至少3个。在比较活跃的的市场，如果能够收集到更多的案例，那么对最终的评估结果更为正确。

②交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性充分的房地产市场交易案例固然很重要，但是这些交易案例还必须与待估房地产具有相关性，如房地产所处区位条件、建筑物结构、用途、交易时间等，通常情况下这种相关程度越大，评估的结果就越具有真实性。

③交易的可靠易案例资料的可靠性是提高比较评估房地产精确程度的保证，所以要进行精确的房地产评估。首先我们要保证资料来源的可靠性，二是耍对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对，包括交易案例的交易情况、交易价格、权属和实体状况、

是否有附加条件的交易以及各种影响因素的条件等资料都必须是准确而又可靠的。

④交易资料的正常易案例必须是正常交易，而不是非正常情况下的交易，如破产拍卖、协议出让等。

⑤交易资科的合法性利用市场比较法评估房地产价格时，不仅要排除不合理的房地产市场交易资料，而且注意研究有关法律的规定，所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内的，否则交易价格会有很大差异；交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似，如规划条件中的土地用途，容积率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也称纯收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。

收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费(包括房产税、营业税及附加、印花税等)等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同有如下几个公式：

①无限年期的情况下首先得假设纯收益每年不变：利率每年不变：收益年限为无限年，也就是说待估房地产的使用期限为无限年。其公式为：待估房地产的价格=每年的纯收益／还原利率

②有限年期且其他因素不变的情况下有限年期的待估房地产的价格计算假设纯收益每年不变和利率每年不变，待估房地产的使用期限为有限年。其公式为：

上面两个公式都是针对每年收益额与利率不变的情况，而第二个公式即为平时房地产评估最为常用的一个。

③有限年期且收益在前若干年变化的情况有些情况下，年收益额并不完全相同，下面将列出有限年期年收益额不同时用收益法评估时所使用的公式：

其中，V为待估房地产的价格：

a:为前t年的年纯收益：

a为第t年后的年纯收益：

r为还原率，还原率不变：

n为收益年限，即待估房地产的使用年限。

对于有些收益性房地产的年收益、收益年限以及还原利率不同的情况还有另外的计算方法，但是我国对房地产采用的是有限年期的制度和在评估过程中采用的是还原率不变的原则。还有一点需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，对房地产的建筑物评估之后还要对土地的剩余年限产生的收益进行评估。在运用收益法时，一般有下面步骤：首先计算类似房地产的年纯收益，或待估房地产的年纯收益；然后确定还原率；接着确定待估房地产的其他因数，诸如土地使用年期与房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地产在评估时点的价格。

三、房地产评估行业存在估价人员的素质难以满足行业发展的需求

（1）估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制，一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。

(2)注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于中级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新人业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。

估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入，对房地产评估的要求也在不断提高．房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。

四、促进我国房地产评估行业发展的对策

（1）加强对房地产评估市场环境的监管.房地产评估行业是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介行业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务收人主要靠部门和行业垄断，使得评估行业问的竞争处于不平等的环境之巾。同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。

（2）完善法律法规体系建设,为了保证房地产评估行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产评估在相关行业的技术需要；解决房地产评估行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产评估方法和程序。

（3）对估价机构和估价师实行分级制动态管理,根据业绩对估价机构进行评级，对估价机构实行优胜劣汰，并根据业绩进行年终检查，对所有机构重新排序，接受社会的监督和检查。对估价师实行分级制度，分级的标准就是估价师的估价业绩、执业年限和所通过的分级考试。根据估价师执业能力的差异、估价经验的不同等情况。确定相应的执业范围和执业要求，确保估价师尽其能而不超其能。

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1.当前我国房地产中介市场现状

随着经济和社会的发展，我国房地产市场日趋成熟。商品房市场和二手房市场的联动局面也基本形成，而且从市场发展趋势来看，商品房销售贷款，二手房的销售及贷款也逐渐趋向由中介公司全程，中介队伍的迅猛发展是适应市场形势变化的结果，中介公司在房地产二、三级市场中正在扮演越来越重要的角色。随着房地产业的发展，存量房市场也将成为主要市场，在这一发展过程中，中介市场将继续发挥纽带的作用，为房地产的持续发展发挥不可替代的作用。所谓的房地产中介市场是为房地产供求双方提供咨询、协助供求双方实现公平交易为目的而进行的房地产在租售阶段的委托、价格评估和经纪服务等居间活动的场所和领域。房地产中介市场是房地产市场的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。房地产中介市场作为架起市场与消费者之间的桥梁和纽带， 为交易双方提供有效信息， 解决供需矛盾，对推动房地产市场运转起到了剂的作用。

2.当前我国房地产中介市场主要问题

2.1政府监管不力

全国除温州这样的城市出台了《关于进一步推进中介机构改革和发展的意见》，开始全面清理规范现有的中介机构，并要求目前仍挂靠在行政部门和事业单位的中介机构，必须彻底脱钩改制外，其他绝大多数地方依然违反国家关于规定中介服务机构与政府部门实行脱钩改制的规定，政企不分，主要原因是受利益驱动。房地产中介市场中形成了房产、土地、 工商、物价、金融共同参与管理的局面，这些部门间没有建立相关的协助机制， 职能分配不明确， 难以形成对从业人员、 机构的有力监督。 并且，房地产中介机构通过直属、挂靠等形式隶属行业主管部门，对房地产中介市场形成行业垄断，进行非法经营。

2.2法规体系不全

房地产商品作为不动产，是一种特殊商品，其交易牵扯到产权、使用权、承租权等多项内容，需要一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规。虽然目前我国首部房产中介法规《房地产经纪管理办法》已经2011年4月1日实施，但是我国目前对房地产中介行业设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件，主要仍然是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《经纪人管理办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》、《关于加强与银行贷款业务有关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《房地产评估师执业资格考试实施办法》等等，初步形成了一个法律法规框架，但还不健全、不完善。

2.3机构信誉不良

房地产中介机构作为提供房屋信息服务的中间商，掌握着买方、卖方双边的信息，而在实际的房地产中介市场上，这些机构经常会利用这一信息不对称现象为自身牟取暴利，损害买卖双方的利益。他们通常采取隐瞒、欺诈等严重缺乏诚信的手段赚取佣金以外的交易差价；利用职业便利炒房卖房，或以名义串通他人炒房卖房，这些投机取消的行为严重制约了房产中介服务市场的发展。同时由于房产中介的认证资格制度相对不规范，使得进入这种市场显得相对容易，人员大多都不是科班出身，没有取得相关的从行资格（譬如房地产评估师），加上道德水准的降低，欺诈销售的行为屡见不鲜，让房产中介在市民心中的形象极其低下，甚至让顾客坚决抵制。同时与多家签订口头合同赚中间差价、与熟人串通故意抬价、乘人多购房时机蓄意加价等等，让“失信”已经成为房产中介市场发展的一大隐患。

2.4人员素质不高

房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。所以世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。如美国实行从业人员准入制度，规定销售人员必须修完《房地产原理》，考试合格后一年内须修完6门相关课程，并有2门合格者才能取得销售人员资格；房地产经纪人至少要有两年以上从事房地产工作经历，并修完与房地产有关的8门课程方具有获得房地产经纪人执照的资格。而由于房地产中介业在我国的发展时间不长，尚缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍，加之目前资格认证制度不规范.管理不严，造成我国房地产中介从业人员来源复杂、素质差，缺乏应有的敬业精神和职业道德标准。

3.规范房地产中介市场的对策

3.1严格市场准入制度

在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等的设定要更加具体化， 如明确规定房地产中介机构的注册资金要达到30万元以上，要有具备一定规模的固定经营场所，专业技术人员要占总人数的50%以上。同时，划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同的标的、不同价值量和不同复杂程度的业务。如必须具备A级认证的中介机构才可从事涉外房地产中介业务。

3.2严格执业资格制度

在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、业务知识、犯罪记录限定等要求都作具体规定。如必须达到大学专科以上学历或中等专业水平有3年以上从业经验、无犯罪记录或法定最高刑为3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罚执行完毕满3年的方可从事进入房地产中介机构执业。

3.3严格规范经营制度

规范经营，加强诚信建设，一方面考虑到消费者和房地产中介间存在的信息不对称问题，在行业内建立信息传输机制，完善房地产中介企业信用档案，对中介企业的基本情况和失信行为进行全面记录，并充分利用网络手段，将档案在网上公示，便于为各部门和公众查询。另一方面，房地产中介要加强自身的诚信建设、严格自律，结合企业文化制定企业职业道德规范条例，要求员工诚实守信；并规范经营条例，秉承以客户为上帝、为客户利益着想的原则向客户提供优质服务，增强客户的信任度。

3.4严格行业监管制度

政府要在立法、制度、管理规定等方面对中介企业的规范化起到一个根本性的推动作用。第一，科学设置政府管理职能，明确房地产中介服务业的主管机构，确立政府各管理部门的协作机制。第二，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的市场准入制度。第三，提高中介服务人员的素质。同时行业主管部门一方面要加大行业监察力度，对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施，肃清行业的不良主体；另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度，使其真正落实到位。

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[关键词]房地产　信贷风险　开发商　银行

自1998年我国实施扩大内需政策以来，城市化与消费结构升级促使房地产业快速发展，房地产开发投资增长率逐年上升，房地产业已经成为拉动GDP增长的重要力量和国民经济新的增长点。但我们应该注意到，房地产业是先天具备的高风险性行业，其和金融业的天然联系决定了房地产信贷风险的必然存在。我国部分地区房地产市场过热问题已经有所呈现，无论政府，还是金融机构都要对房地产信贷风险提高警惕，做到充分认识并积极防范。

1　我国房地产信贷风险的形成

1.1　由借款人引发的风险

即由于借款人不遵守借款合同约定的按期还贷而导致金融机构利益受损产生的风险，这是住房信贷风险中最常见的。引发借方违约的原因十分复杂。主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的突变，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失。目前对借款人主要审查借款人借款时的还款能力，也就是贷款时的把关，至于以后的还款能力的变化考虑的很少。由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有效的监督，二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，房地产价格大幅度下降，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，而利用尚需偿还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回，这种风险对银行的损害更大。房地产行情上涨时，这种情况一般不会发生。三是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素。导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。

1.2　由房地产开发商引发的风险

由于房地产开发商不能按照合同约定准时、按合同质量标准将楼房交付借款人使用，导致银行被迫陷入债务纠纷，贷款利益受到损失。具体表现：一是善意违约。开发商将购房款人账后，因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会。通过不正当的手段，以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产，用以筹措资金；甚至伪造购房人诈骗银行资金，以按揭贷款之名，套取乃至诈骗银行资金，一旦资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。

1.3　银行自身引发的风险

商业银行作为贷方当事人，是住房信贷风险的真正受害者，也是防范以至杜绝信贷风险的最大受益者，理应在防范信贷风险上积极主动。在面临外部环境不确定的情况下，商业银行为迫于抢占市场份额而面临风险。按照委托理论，在银行向房地产开发商和购房者提供贷款上。商业银行无疑是委托者，处于拥有信息较少的不利地位。逆向选择问题是指那些具有很强冒险精神、信用记录差、最有可能违反信贷合同的人群往往借款的积极性最高，并从商业银行获得贷款。从而给商业银行带来风险。鉴于住房信贷是银行的优良资产，许多商业银行为了吸引客户，过分看重住房信贷的赢利性，忽视信贷风险的危害性。在对客户的审查过程中敷衍了事，不能严格按照银行的规章制度办事，擅自降低首付比例，或者以住房信贷名义进行商业用房贷款，或者对未完工的期房发放贷款。贷方引发信贷风险是银行自身因素形成的，从理论上讲可以避免、减轻并予以防范。是信贷风险防范工作的重中之重。

1.4　抵押物引发的风险

目前，以房屋产权作为贷款抵押存在以下几个问题：一是产权不清晰，抵押物的归属确定难：二是私宅抵押，一旦不还本付息，银行上诉成立。但执行起来又受民事诉讼法有关条款的限制，难以达到目的：三是价值不实，抵押人在对房产权进行评估时弄虚作假，其评估价值超过实际价值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现；四是抵押物的处置难，如借款人违约或不能履约偿还银行贷款，作为抵押物的住房，存在着难以变现的风险。

2　防范房地产信贷风险的策略

2.1　严格准人房地产开发项目贷款

金融机构应在对项目进行可行性、风险性充分分析的基础上谨慎贷款，这也是于我国目前提出的稳健的财政政策相符合的。一是选择性，优先选择那些开发资质较高、资信程度较好，同时市场前景明了的项目予以优先支持；二是审查性，严格审查房地产开发贷款的条件，企业自有投入开发资金占整个房地产建设投资的比例符合标准并具备四证。(《国有土地使用证》、

2.2　加强个人住房贷款的监管

目前，个人住房消费贷款总体数量大，关系较为复杂，而且个人住房贷款于居民的个人切身利益密切相关，关系重大。首先要按照目前关于个人住房贷款的新要求，完善个人住房贷款的管理办法，规范其审查程序和标准，建立个人住房贷款的信用登记制度；其次要健全个人住房贷款的担保制度，完善担保办法，进一步严格按照国家和各大商业银行制定的控制居民第二套住房的贷款比例和额度，同时要加强担保执业机构的业务管理和监管，推行标准化文本，有效防范贷款风险；再次要严格评估贷款抵押物实值，严格执行贷款额与抵押物实值比例不得超过80％的要求，杜绝“零首付”贷款的发放；最后要严格遵照个人住房贷款利率政策，杜绝擅自提高或压低个人住房贷款比率的行为发生。

2.3　提高房地产信贷业预警能力

一是要加强房地产政策及时、广泛的收集；二是要建立一套完善的政策分析、统计、研究体系，加强对房地产市场、客户、前景的分析预测，提高房地产信贷预警能力；三是要加强房地产信贷从业人员的培训工作，加强建筑工程预决算、房地产评估等业务环节，提高业务水平和市场判断能力，从每一个环节上保证信贷体系运行顺畅，并及时规避风险。

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关键词：房产测绘,市场化,测绘管理,测绘监管

中图分类号：P2文献标识码： A 文章编号：

1引言

长期以来，房产测绘单位作为产籍管理、房地产产权的一部分，一直是垄断经营。随着社会经济的发展，尤其近几年房地产市场异常活跃，大量的房产测绘工作均由一家房地产测绘队伍来完成，测绘速度和质量都很难保证，尤其是房产测量成果质量方面还存在着技术规范可操作性不强、测管关系不畅通,测管体系不完善等缺点。同时，这种垄断经营状况也容易造成了许多不良现象，阻碍了房地产产业的健康发展。所以打破垄断、推行房地产测绘机构市场化在全国许多城市开始逐步实施。

2研究的意义

本文以最早实行市场化的北京市房产测绘市场为研究对象，分析了市场化9年来工作中的成绩和不足，针对性的提出了改进意见，为北京市京房产测绘市场化管理工作改进指明了方向，也为后续全国范围的市场化提供指导了意见。

3房产测绘市场化改革在北京的实践

2003年，建设部提出房产测绘单位或部门从房产行政主管部门分离，成为具有独立法人资格的专业服务机构。之后在北京市辖区范围内，开发商和业主可以随意选择测绘机构来进行商品房面积测绘。在这样的大环境下，各房产测绘单位根据其当地的实际情况进行改组改制，成为目前房产测绘市场的主力军，从过去9年的实践中，市场化改革取得了一定的成绩和进展，也暴漏出了一些问题。

3.1房产测绘市场化取得的进展和宝贵经验

北京市通过9年的房产测绘市场化改革，目前北京市已备案房产测绘机构共计80多家，其中甲级12家，乙级17家，整个房产测绘市场一片生机，在几年前房地产开发异常火爆的情况下，及时准确的完成了各项任务，成了开发商和政府沟通的有效桥梁，我认为对后来实行市场化的城市或地区有很强的借鉴意义。

3.1.1统一了全市的测绘成果样式

从2003年开始，北京市建委委托房地产勘察测绘所进行全市的房产测绘成果的管理，统一在全市推广威远图公司设计的citors图形处理软件和汇交软件，使全市任何一家公司的测绘成果都能无障碍地和建委数据库连接，每个项目的汇交成果时除了纸质报告书外，还有与之配套的光盘，备案时需要准备本项目齐全的资料，所有这些措施，有效的杜绝了部分测绘单位弄虚作假，也彻底改变了一个单位一个成果样式的局面。

3.1.2编制地标，统一口径和分摊方法；

由于2000年国家标准中规定有不明确、不详细的地方，或者新出现的建筑样式，使得某些面积认定上有困难，某些极端情况下，面积认定出现了迥异的情况。针对这个现状，北京市在不违背国家标准的情况下，出台了地方标准，地方标准出台后，很大程度上缓解了面积认定不明确、不统一的问题，减少了纠纷，堵住了部分不良开发商弄虚作假的后路。此外，还明确规定了分摊计算方法，比如楼外分摊、楼间交叉分摊、市政类和不可分摊类等，这些明确规定是通过定期的例会，下达到各个测绘机构，保证了全市房产测绘面积认定和分摊的统一性，专业性。

3.1.3培养了大批合格的房产测绘技术人员，增强了测绘单位的服务意识。

截止目前，北京市已有500多名房产测绘专业人员，市场化之后的北京市房产测绘市场，不管形式上还是本质上都发生了巨大的变化，很多单位都积极引进、培养了自己的专业人才队伍，大大改善了各个测绘机构的人才学历构成，为新技术新软件的推广奠定了坚实的基础。为了在市场中争的一席之地，单位定期组织大家进行技术交流，增强服务意识教育，赢得了客户的好评。

3.1.4加强了质量管理，加大了对违规单位的处罚力度

在闹的沸沸扬扬的国际友谊花园面积纠纷案例中，做出了错误测绘成果的北京市房地产勘察测绘所，受到的惩罚仅仅是罚款人民币3万元，这和全体业主几千万的额外支出，形成了强烈的反差。2003年市场化之后，北京市市建委加大力度对房地产测绘市场进行整治。截止目前，一共有十多家测绘单位因为违法违规测量受到了处罚，一定程度上净化了市场，维护了市场秩序，保障了房产测绘市场的稳定、良好地运行。

3.2房产测绘市场化带来的负面影响：

房产测绘市场化之后，测绘机构之间竞争十分激烈，相互压价，恶性竞争十分明显，各种争抢活源手段无所不用其极，测绘机构容易受开发商的制约，这给后期的房产产权登记工作带来很大风险。北京作为房产测绘市场化改革的试点城市，其改革的步伐和力度都是空前的，取得了很多宝贵经验，为市场化趟出了一条路子。但是取得成绩的同时，也产生了一些不能忽视的问题，如果不能解决好这些问题，可能会影响市场化的进程和效果，主要问题我认为有如下几点：

3.2.1 测绘企业良莠不齐，竞争白热化，没有妥善的退出机制:

基础房产测绘是一项长期性持久性的基础工作，需要将房产测绘资料长期积累并且保存，而且又需要不间断地对本地区房产现状进行修测和补测，建立一个有效的实时的数据图形库。这样才可以适应房屋权属登记的需要。市场化之后，入市的房产测绘企业有相当一部分不进行或着是无能力进行基础房产测绘，虽然他们往往从事的是项目测绘，打一枪换一个地方，这对房屋权属登记是有害无益的。另一个不能忽视的问题是不正当竞争，很多企业挤入房产测绘市场化目的很明确，就是看中了其中的收益，为了获得更大利润，不惜使用恶意压价、贿赂开发单位的相关负责人等各种不正当手段，严重扰乱了北京市的测绘市场。

3.2.2 开发商影响测绘结果，行政部门监管不力

针对房产测绘市场激烈竞争状况，有些开发商为了在商品房销售中获得更多更大的实惠和利润，有时会利用招标、委托之际提出些不合理的要求。而有的测量单位为了迎合开发商，获得这来之不易的项目，往往就会互相压低价格，拉关系，找熟人，甚至会违规操作，打《房产测量规范》的“球”，出具不实测绘报告，严重扰乱了房产测绘市场的秩序，这也为日后的房产权属登记留下很大的隐患。

4北京市房产测绘市场化实践的指导意义：

4.1有控制的放开，建立房产测量市场的准入制度

监管部门要根据市场容量的大小来确定从业单位的数量，以保证房产测绘成果的质量，如果过早彻底放开，不加约束这一市场，将像开放房地产评估市场一样混乱，各个测绘单位可能会相互压价，这虽然会促进测绘市场竞争机制的发展，但如果收益低于其运营成本，则必然会导致市场测绘行业无序竞争。

4.2 进一步完善相关法律法规

通过立法，制定专门的房产测绘市场化管理的办法，统一全国的房产测绘市场的管理；从而依照测绘市场化管理的有关规定，明确各地房产管理部门作为房产测绘市场管理的上级主管部门，负责制定本地的房产测绘管理办法和测绘资质认定，并进行全面具体管理；房屋权属登记机构负责具体的监督，发现问题并及时处理，且对不符合房屋权属登记要求的房产测绘机构提出具体的处理意见，包括终止其测绘成果的提供，终止其测绘资质，甚至追究其相应的法律责任。完善相关的立法、制度和规范已成为当前房产测绘市场推行的迫切要求。

4.3 完善房产测绘市场的行业规范，实行人性化管理

市场化后的房产测绘实践中应有详细、明确可行的技术标准。房产测绘工作的主要依据是国家颁布的《房产测量规范》以及各地制定的地标。经过几年的实际工作检验以及建筑业的发展，《房产测量规范》有很多内容需要进一步完善细化。房地产管理部门应根据当地实际，认真地对照规范，对市场上出现的问题但是《房产测量规范》上又没有明确的内容，联合上级测绘行政主管部门及时制定出详细、可操作性强的实施细则，并对实施细则进行不定时的修订更新。

尽管在《房产测绘管理办法》中规定只有经过房地产管理部门审核的房产测绘成果才可用于房地产管理，但对具体如何进行房产测绘的委托、测绘的实施、成果的提交、成果的审核等方面的工作程序尚无具体规定。因此，房产管理部门应有具体的实施细则。房产测绘成果，必须要依附于房屋权属登记，独立于房屋权属登记则无存在的实际意义和价值。房产测绘市场化，使得测绘与管理分离，责任更加明晰。为了规范房产测绘资料的管理，房产管理部门应当制定委托房产测绘的合同文本、房产测绘成果报告文本，并且根据本地房地产管理系统的要求，指定使用统一的测绘软件、提交统一格式的数据文件，使用的软件必须是成熟稳定的，规定要求一定要明确。

5 结语

房产测绘成果直接关系到千家万户的切身利益，房产测绘走向市场化势在必行。但针对目前房产测绘市场化管理尚无完善的法律法规的现状，如果随意地放开市场，则会引发一系列问题。如某些以营利为目的的项目性测绘企业大量入市，可能会损害到其他测绘企业和当事人的合法权益。更严重的是，如果一些不合格的测绘结果被用在权属登记中，将会成为政府难以处理的棘手问题。因此，目前在法律、行政职能、以及技术规范等等方面还存在诸多问题的情况下，房产测绘走向市场化不能一蹴而就。北京当前工作的重心是制定房产测绘市场管理的相关规范，改进房产测绘市场的行业管理制度；在市场尚不成熟的情况下，加强行政调控职能，保证房产测绘市场化的有序进行。在全国范围内，各地应当结合自身实际，建立相应的房产测量市场的准入制度，并成立专门的房产测量监督管理机构，以保证房产测绘市场健康和可持续地发展。综上所述，房产测绘走向市场不能急于求成，只有在解决了市场准入、专业人员培养、法律法规完善等诸多问题的前提下，房产测绘市场才能健康有序的发展。

参考文献

[1] 吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术-房产测量规范有关技术说明[M].北京：中国标准出版社，2001.

[2] 国家质量监督检验检疫总局 GB/T 17986-2000 房产测量规范[S] 北京: 中国标准出版社

[3] 北京市测绘设计研究院. CJJ8-99 城市测量规范[S] 北京：中国建筑工业出版社.

[4] 国家测绘局.测绘资质管理规定[Z].2004

篇6

第一条为规范征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置，保护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设的顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《**省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》及其他有关法律、法规，结合本县实际，制定本办法。

第二条在**县城市规划区范围内征用集体土地（以下简称征地）实施房屋及地面附属物拆迁，并需要对征地范围内的房屋所有人（以下简称被拆迁人）补偿安置的，适用本办法。

第三条**县国土资源局是本县征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置的主管部门（以下简称征地拆迁主管部门），负责征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置监督管理工作。

第四条征地拆迁所在地人民政府负责组织实施城市规划区内征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置工作。负责实施拆迁单位由县人民政府确定。

**县建设局负责组织实施公寓安置小区的规划、设计、建设以及迁建安置小区控制性详规编制等工作。

第五条发改委、建设、财政、房产、公安、司法、工商、劳动、文化、环保等部门，应当按照各自职责，配合做好征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置工作。

第六条征用集体所有土地上的房屋拆迁，被拆迁人属于征地所在村（居）民组村（居）民且需要安置的，按照本办法规定选择安置方式。

拆迁住宅房屋，被拆迁人可以选择货币、公寓或迁建安置。

拆迁工业用房，被拆迁人可以选择货币或迁建安置。

拆迁商业用房，实行货币安置。

第七条负责实施拆迁单位应当对被拆迁人给予合理补偿，需要安置的，应当在规定的期限内对被拆迁人予以安置；被拆迁人应当服从征地需要，在规定的拆迁期限内完成搬迁。

第二章房屋拆迁

第八条征地范围、安置地点确定后，征地拆迁主管部门应当将建设项目名称、征地范围、安置地点以预公告的形式。

第九条征地预公告后，征地范围内的房屋所有权人有下列情形的，不作为拆迁安置的依据（本办法另有规定的除外）：

（一）户口的迁入、分户的；

（二）房屋转让、交换、改（扩）建，析产、赠与，分户、租赁、抵押、典当等；

（三）领取营业执照、临时营业执照。

征地预公告应当抄告公安、房地产管理、工商等相关部门，有关部门应当协助配合。

第十条征地预公告后，负责实施拆迁单位应当开展拆迁调查，摸清基本情况，编制拆迁工作方案。

第十一条征地方案经省级以上政府批准后，县人民政府在收到征地方案批准文件之日起10日内，征地方案公告，将拆迁范围、拆迁期限、办理补偿安置登记时限、签约时限、补偿标准、安置方式、安置地点、搬迁期限、过渡方式、过渡期限等事项一并予以公告。

征地拆迁主管部门应在公告时通知相关部门停止办理下列事项：

（一）以被拆迁房屋为注册住址办理工商注册登记手续；

（二）审批改变房屋、土地用途。

征地拆迁实施完毕后，征地拆迁主管部门应当及时通知有关部门恢复办理有关事宜。

负责实施拆迁单位应当在公告后10日内，以书面形式将公告内容通知被拆迁人。

第十二条被拆迁人应当在征地公告规定的期限内如实申报户籍、家庭常住人口、被拆迁房屋及附属物等补偿安置依据。申报材料包括以下内容：

（一）户口簿；

（二）《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》及其他有效权属证明；

（三）营业执照、临时营业执照、房屋租赁合同等。

第十三条负责实施拆迁单位应当按规定查明被拆迁人的户籍、家庭常住户口人数、被拆迁房屋及其附属物状况、选择安置意向等事项，报征地拆迁主管部门审查。征地拆迁主管部门应当会同有关部门在30日内审查完毕，并将结果予以公示。

公示时间为7日。公示期满，征地拆迁主管部门应当在5日内将审查公示结果书面通知负责实施拆迁单位。

第十四条被拆迁人家庭常住户口人数以公安部门颁发的户口簿中家庭成员为准，本办法另有规定的除外。

被拆迁房屋的建筑面积以《房屋所有权证》上记载为准，土地使用权面积以《集体土地使用权证》上记载为准。两证不全或无证的，由土地行政主管部门会同建设行政主管部门进行产权认定。

第十五条拆迁住宅房屋，实行公寓和迁建安置的，安置人口按照被拆迁人家庭常住户口人数确定，临时户口、空挂户口及公告后迁入的户口不予计算。但被拆迁人有下列情形的，按照以下规定办理：

（一）已婚尚未有子女或已领取独生子女证的，可增加一个安置人口；

（二）父母属于被征地村（居）民组村（居）民但未享受审批建房，且与被拆迁人独立分户并共同居住，经其本人及被拆迁人的兄弟姐妹同意，可计入安置户口，不得重复计算；

（三）被拆迁人家庭成员在征地所在村民（居）组虽无常住户口，但属下列情形之一的，可计入安置人口：

1、与征地所在村民组村民结婚的农业户口的配偶，但安置后在原户口所在村民组不得再次享受今后公寓或迁建安置；

2、配偶为非农业人口且未享受过房改政策及其他优惠政策（购买房改房、集资房、经济适用房及货币分房，下同）的；

3、子女为非农业人口，尚未成家随父母居住，且未享受房改政策及其他优惠政策的；

4、原户口在征地所在村民组的现役、复转退军人（不含现役军官和已在外结婚定居人口）；

5、原户口在征地所在村民组的大中专院校在校学生；

6、原户口在征地所在村民组的监狱服刑、劳动教养人员；

7、法律、法规规定的其他人员。

第十六条拆迁住宅房屋，被拆迁人子女随其居住，且已独立分户或符合独立分户条件的，经被拆迁人同意，可以根据被拆迁房屋按户数平均分摊后的建筑面积、建筑占地面积，作为不同拆迁户予以安置。

第十七条拆迁住宅房屋，被拆迁人有下列情况之一的，不作为公寓安置和迁建安置的依据：

（一）不符合分家立户条件已分家立户的；

（二）出卖或以其它形式转让房屋的；

（三）被拆迁人在房屋拆迁补偿安置协议生效前死亡的；

（四）其他不符合公寓安置和迁建安置条件的。

第十八条被拆迁住宅房屋建筑占地面积未达到30平方米的，不予单独迁建安置。

第十九条负责实施拆迁单位应当在收到审查公示结果通知之日起5日内，组织具有法定评估资格的土地、房产评估机构对被拆迁房屋进行评估。

第二十条房屋拆迁重置价格、附属物价格、临时安置补助费、搬家补助费、停业损失补助费等按照县政府规定的标准执行。

第二十一条在征地公告规定的签约时限内，负责实施拆迁单位与被拆迁人、房屋承租人应当按照本办法规定，就拆迁、补偿、安置等事项签订房屋拆迁补偿安置协议。协议应当明确补偿形式、补偿金额、安置方式、安置房面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式、过渡期限和违约责任等事项。被拆迁人签订协议时，应当提交《房屋所有权证》和《集体土地使用权证》。

负责实施拆迁单位应当将签订的协议报征地拆迁主管部门审查备案。

第二十二条被拆迁人在规定的期限内签订补偿安置协议并按时搬迁腾空的，按照搬迁腾空的时间划分不同档次，给予适当奖励。

第二十三条拆迁补偿安置协议生效后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，负责实施拆迁单位可以依法向人民法院。诉讼期间，负责实施拆迁单位可以依法申请人民法院先予执行。

第二十四条负责实施拆迁单位与被拆迁人或者负责实施拆迁单位、被拆迁人、房屋承租人就补偿形式、补偿金额、安置方式、安置房面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式、过渡期限等达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由征地拆迁主管部门作出行政决定。

征地拆迁主管部门应当在收到申请之日30日内，依法作出行政决定。行政决定作出前，征地拆迁主管部门应当充分听取各方意见。

当事人对行政决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。

第二十五条被拆迁人或房屋承租人在行政决定规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由征地拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，负责实施拆迁单位应当就拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第二十六条拆迁有产权、使用权纠纷或其他产权不明的房屋，在征地公告规定的搬迁期限内不能解决纠纷或明晰产权、使用权的，由负责实施拆迁单位提出补偿安置方案，报征地拆迁主管部门批准后予以拆迁。拆迁前征地拆迁主管部门应当会同有关部门组织负责实施拆迁单位对需拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。

第二十七条拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹和涉外房屋的，按照有关法律、法规办理。

拆迁中涉及回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人房屋的，补偿和安置参照被征地村村民的标准执行。

对华侨、归侨、侨眷、台湾和港澳同胞在拆迁中有其它法律、法规规定的，从其规定。

第二十八条拆除征地范围内的违法建筑、临时建筑及其它建筑，按照以下规定处理：

（一）拆除征地范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，应当在征地公告规定的期限内自行拆除，不予补偿。

（二）拆除由土地、建设行政主管部门在审批中已注明实施城市规划时须无偿拆除的建筑物，应当在征地公告规定的拆迁期限内自行拆除，不予补偿。

（三）拆除未超过批准期限的临时建筑，可以根据使用年限给予适当补偿，不予安置。

（四）被拆迁人在房屋拆除前已依法取得宅基地建造新房，但未按照规定拆除旧房的，该旧房不予补偿，并应当在征地公告规定的拆迁期限内自行拆除。

（五）拆除农业生产用房，适当予以补偿，不予安置。

第三章安置

第一节货币安置

第二十九条货币安置指由负责实施拆迁单位根据被拆房屋评估确认价格，提供安置资金，由被拆迁人自行解决安置房屋的安置方式。

第三十条拆迁住宅房屋，被拆迁人选择货币安置的，按照以下规定办理：

（一）被拆房屋按照房地产评估确认价给予补偿，并再给予被拆迁人房地产评估确认价30%的奖励，所在村（居）民组不再安排宅基地。

（二）被拆迁地段已规划确定开发住宅商品房的，被拆迁人享有以同等条件优先购买的权利。

第三十一条拆迁工业用房，被拆迁人选择货币安置的，被拆房屋按照房屋评估确认价给予补偿，并再给予被拆迁人房地产评估确认价30%的奖励。

第三十二条拆迁商业用房实行货币安置，被拆房屋按照房地产评估确认价给予补偿安置。对利用自有住宅房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，按住宅房屋予以认定，但对其实际用于经营的建筑面积部分给予每平方米100元补偿。

第三十三条实行货币安置的，负责实施拆迁单位应当在拆迁安置补偿协议生效后30日内，向被拆迁人付清应付款项。

第二节公寓安置

第三十四条公寓安置是指负责实施拆迁单位向被拆迁人提供成套公寓式住宅供其选择，并按照被拆房屋的补偿金额与安置房供应价格结算差价的安置方式。

第三十五条拆迁住宅房屋，被拆迁人选择公寓安置的，按照以下规定办理：

（一）公寓式住宅土地供应方式为出让，公寓式住宅可以直接上市交易。

（二）公寓安置小区规划：按照城市居住小区的标准进行统一规划、设计、配套。

（三）配套建设：公寓安置小区的道路、供排水、供电、排污、绿化等配套设施由政府统一安排建设，与安置房建设同步到位。

（四）公寓式住宅的安置面积按照以下标准执行：

1—2人户，被拆建筑面积不足80平方米的，安置建筑面积为80平方米；被拆建筑面积超过80平方米的，安置建筑面积不超过120平方米；

3人户，被拆建筑面积不足120平方米的，安置建筑面积为120平方米；被拆建筑面积超过120平方米的，安置建筑面积不超过180平方米；

4人户，被拆建筑面积不足180平方米的，安置建筑面积为180平方米；被拆建筑面积超过180平方米的，安置建筑面积不超过240平方米；

5人以上户，被拆建筑面积不足240平方米的，安置建筑面积为240平方米；被拆建筑面积超过240平方米的，安置建筑面积不超过300平方米。

（五）公寓式住宅的选择：

在政府统一安排下，可以打破行政村域界限，由负责实施拆迁单位提供不同面积的公寓式住宅供被拆迁人选择。被拆迁人应当按照规定选择相应面积的公寓式住宅。

被拆迁人在规定时间内完成搬迁腾空、交付房屋的，根据腾空交付的先后，确定选取公寓式住宅的次序。

（六）被拆迁房屋的补偿：

被拆房屋建筑面积在安置标准以内部分，按房屋重置价结合成新进行补偿；被拆房屋建筑面积超过安置面积部分，按照房地产评估确认价进行补偿。

被拆迁房屋属于共有土地使用权的（集体土地使用权证上未单独记载使用权面积或建筑占地面积），以土地使用权共有人作为一户拆迁户计算补偿。重置价补偿部分，根据被拆迁人分摊的共有土地使用权比例确定补偿金额；房地产评估确认价补偿部分，可由土地使用权共有人协商或按被拆迁人分摊的共有土地使用权确定分配比例。补偿后的安置建筑面积，仍根据不同拆迁户确定标准。

（七）公寓式住宅的供应价格：

公寓式住宅的供应价格分为廉购价、优惠价、市场价三种，并根据层次、朝向率进行调节。

安置标准下限以内，以及超过安置标准下限但在安置标准上限以内其等于被拆建筑面积的安置面积，以廉购价供应。

超过安置标准下限，但在安置标准上限以内其大于被拆建筑面积的安置面积，以优惠价供应。

超过安置标准上限的面积，以市场价供应。

（八）公寓式住宅的房款结算：

公寓式住宅的房款结算，根据被拆房屋的补偿金额与安置房供应价格，在公寓式住宅交付使用时结算差价。

公寓式住房因自然产权不可分割而使总安置面积增加在5平方米以内的部分，按照优惠价结算。

公寓式住宅廉购价、优惠价由政府每年公布一次；廉购价、优惠价确定，以征地公告时同年度的价格为准；廉购价不高于政府公布的房屋重置价，优惠价不高于公寓建设的成本价。公寓式住宅市场价参照安置房交付时同类地段商品房市场价确定。

第三十六条实行公寓安置的，负责实施拆迁单位应当在被拆房屋交付后2年内，向被拆迁人交付公寓式住宅。

第三节迁建安置

第三十七条迁建安置是指负责实施拆迁单位按照被拆迁房屋重置价结合成新对被拆迁人予以补偿，并按照有关规定办理建房手续，在规定的地点由被拆迁人自行建房的安置方式。

第三十八条拆迁住宅房屋，被拆迁人符合并选择迁建安置的，按照以下规定办理：

（一）迁建安置土地属集体性质，按“农村居民宅基地管理办法”办理用地手续。

（二）迁建安置小区实行集中统一规划，迁建安置房建设实行统一设计、统一施工监督、统一景观式样、统一外墙装饰。

（三）迁建安置小区红线内的场地平整和红线外的三通由政府统一安排建设。

（四）实行迁建安置的，安排房屋建筑占地面积根据被拆迁人家庭的常住户口人数，划分为四个标准执行：

1—2人户：安排房屋建筑占地面积为50平方米，建房层次不超过3层（零起坡）；

3人户：安排房屋建筑占地面积为60平方米，建房层次不超过3层（零起坡）；

4人户：安排房屋建筑占地面积为70平方米，建房层次不超过3层（零起坡）；

5人以上户：安排房屋建筑占地面积为80平方米，建房层次不超过3层（零起坡）。

（五）迁建安置具置的选择：

负责实施拆迁单位提供迁建安置具置，由被拆迁人按照规定选择相应面积的迁建安置具置。

被拆迁人在规定时间内完成搬迁腾空、交付房屋的，根据腾空交付的先后，确定选取迁建安置具置的次序。

（六）被拆迁房屋的补偿：

被拆房屋建筑占地面积小于（含等于）新安排房屋建筑占地面积的：被拆房屋建筑面积小于（含等于）新建房屋建筑面积的，被拆房屋建筑面积按照重置价结合成新给予补偿；被拆房屋建筑面积大于新建房屋建筑面积的，超出部分按照房地产评估价减去该部分建筑面积所分摊的土地成本费后给予补偿。

被拆房屋建筑占地面积大于新安排房屋建筑占地面积的：被拆房屋建筑面积小于新建房屋建筑面积的，被拆房屋建筑面积按照重置价结合成新给予补偿，被拆房屋建筑占地面积超出新建房屋建筑占地部分，按照土地成本费给予补偿；被拆房屋建筑面积大于新建房屋建筑面积的，被拆房屋建筑面积等于新建房屋建筑面积部分，按照重置价结合成新给予补偿，被拆房屋建筑面积超出新建房屋建筑面积部分，按照房地产评估确认价给予补偿。

被拆房屋土地使用权面积大于其建筑占地面积部分，按照建设用地征地被偿标准给予补偿。

（七）新安排房屋建筑占地面积大于被拆房屋建设占地面积部分（包括间距）的土地成本费，以及新安排房屋建筑面积大于被拆房屋建筑面积部分的各种规费由被拆迁人支付。

（八）实行迁建安置的，负责实施拆迁单位应当在被拆房屋交付后1年内，办理建房手续，交由被拆迁人动工建设。

第三十九条拆迁工业用房，拆迁人选择迁建安置的，按照以下规定办理：

（一）被拆迁人符合申报工业用地政策的，由被拆迁人按城市规划要求选址，按工业用地政策供地。被拆迁工业用房占地部分在征用中不再重复安排村集体二、三产业及公建项目用地指标。

（二）被拆迁工业用房的补偿：

土地部门按照评估确认价予以补偿，并给予适当奖励；

建筑部分按照房屋重置价结合成新予以补偿；

搬迁费用、因搬迁造成的各种设施损失根据评估后予以补助。

第四章其它

第四十条征用集体土地范围内零星国有土地上房屋拆迁，经有审批权限的人民政府批准后，由县政府将《征地方案》和《收回国有土地使用权决定》同时予以公告。实施拆迁按照本办法进行管理，但其补偿、安置标准按照《**省城市房屋拆迁管理办法》的有关规定执行。

第四十一条拆迁住宅房屋，被拆迁人在征地范围以外，另有一处或一处以上集体土地住宅房屋的，按照以下规定办理：

（一）被拆房屋占地面积未达到本办法第三十八条第四项规定的标准的；

未拆迁房屋的累计建筑占地面积未到达本办法第三十八条第四项规定的标准的，被拆迁人只能选择一次公寓或拆建安置；

未拆迁房屋的累计建筑占地面积已到达本办法第三十八条第四项规定的标准的，被拆迁人实行货币安置。

（二）被拆房屋占地面积已达到本办法第三十八条第四项规定的标准的，被拆迁人只能选择一次公寓或迁建安置。

第四十二条因土地征用而农转非的居民户，其拥有的集体土地上房屋被拆迁时，被拆迁人按规定可以选择以下安置方式：

（一）选择货币安置的，按照本办法规定执行；

（二）被拆迁人未享受过房改政策的，可以选择政府建设的公寓式住宅进行安置，但价格结算按照以下规定执行：

被拆房屋建筑面积在安置标准下限以内部分，按房屋重置价结合成新进行补偿；

公寓式住宅在安置标准下限以内的面积，以廉购价供应；

被拆迁房屋建筑面积超过安置标准下限但在安置标准上限以内部分，与被拆迁建筑面积相等部分的安置面积，以产权调换形式结算，超过被拆迁建筑面积部分的安置面积，以市场价结算；

被拆房屋建筑面积超过安置面积部分，按照房地产评估确认价进行补偿。

第四十三条拆迁既不属于征地所在村（居）民组村（居）民又不属于因土地征用而农转非的居民拥有的集体土地上房屋，其补偿、安置标准按照《**省城市房屋拆迁管理办法》有关规定执行。

第四十四条负责实施拆迁单位可自行拆迁，也可委托具有房屋拆迁资质的单位办理拆迁事宜。委托拆迁的，负责实施拆迁单位应当向受委托的单位出具委托书，并签订拆迁委托合同。合同签订之日起5个工作日内，负责实施拆迁单位应当将合同报征地拆迁主管部门备案。受委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

房屋拆除，应当由具备相应施工资格的单位实施。负责实施拆迁单位或受委托拆迁的单位应当与拆除房屋的施工单位签订《安全生产责任书》。

第四十五条实施房屋拆迁的补偿安置资金应专户存储，全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。征地拆迁主管部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督管理。

第四十六条征地拆迁主管部门应当建立健全拆迁房屋的档案管理制度。房屋拆迁相关单位应当加强房屋拆迁资料的管理。

第四十七条公安、教育、供水、供电、税务、电信、广电等部门和单位应当凭征地拆迁主管部门的拆迁证明，及时办理和安排被拆迁人的户口转移、子女转学转托、购房减（免）税以及用电、用水等事宜。

第五章法律责任

第四十八条负责实施拆迁单位委托不具有房屋拆除资格的单位办理拆除事宜的，由征地拆迁主管部门责成改正。

第四十九条负责实施拆迁单位无正当理由逾期不支付拆迁补偿款的，由征地拆迁主管部门责成其及时支付。

第五十条没有征地批准文件或未按批准征地范围进行拆迁的，由征地拆迁主管部门通知其停止拆迁。造成被拆迁人损失的，由征地拆迁主管部门责成其赔偿或者由被拆迁人向人民法院提讼。

第五十一条被拆迁人违反规定，拒绝或不按期腾退过渡房的，由征地拆迁主管部门责成其限期退还过渡房，超期租金按临时过渡补助费的2倍收取。

第五十二条被拆迁人在原房屋产权、使用状况、家庭人口、婚姻关系等方面弄虚作假，骗取安置或补偿的，由征地拆迁主管部门责成其限期改正并追回有关款项；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第五十三条被拆迁人的亲属、朋友或其他利害关系人故意唆使、怂恿被拆迁人谋取不正当利益，阻碍拆迁的，由征地拆迁主管部门建议有关单位予以处理；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

篇7

为了加强对外商投资企业使用土地的管理，完善本市土地有偿使用制度，根据《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》、《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》、《中华人民共和国外资企业法实施细则》、《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条  （适用范围）

本办法适用于本市范围内外商投资企业使用国有土地或者集体所有土地的管理。但外商投资企业使用以出让方式获得土地使用权的国有土地的情形除外。

第三条  （管理部门）

上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市外商投资企业使用土地的主管部门。

浦东新区和区、县土地管理部门依照本办法和本市建设用地管理的有关规定，分别负责外商投资企业在浦东新区和区、县范围内使用土地的具体管理工作。

第四条  （用地方式）

除依法应当以出让方式获得国有土地使用权外，外商投资企业可以通过下列方式获得土地使用权：

（一）县级以上人民政府征用集体所有土地或者划拨国有土地使用权；

（二）中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地的使用权作价入股；

（三）中外合作经营企业的中方合作者将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件；

（四）依法通过买卖或者其他转让方式取得国有企业、集体所有企业房屋所有权而获得该房屋占用范围内的土地使用权；

（五）法律、法规规定的其他方式。

外商投资企业可以通过租赁房屋、场地的方式使用土地。

第五条  （使用集体所有土地的限制）

有下列情形之一的，应当依照本市建设用地管理的有关规定征用集体所有土地：

（一）农村集体经济组织与外商投资者设立中外合资经营企业或者中外合作经营企业时，使用本市规划城市化地区范围内的集体所有土地的；

（二）外商投资企业依法通过买卖或者其他转让方式取得集体所有土地上的房屋所有权而获得该房屋占用范围内的土地使用权的。

农村集体经济组织与外商投资者设立中外合资经营企业，以本市规划城市化地区范围外的集体所有土地使用权作价入股的，其股份不得转让。

第六条  （土地使用权价格的评估）

有下列情形之一的，应当由具有相应资质的房地产评估机构对土地使用权价格进行评估：

（一）中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地的使用权作价入股的；

（二）中外合作经营企业的中方合作者将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件的。

第七条  （用地申请和审批）

除租赁房屋、场地的情形外，需使用本市国有土地、集体所有土地的外商投资企业，应当由外商投资者或者中方合营者、中方合作者持项目批准文件和建设用地规划许可证，依照本市建设用地管理的有关规定，向土地管理部门提出用地申请。

经审核批准用地的，由县级以上人民政府发给申请人建设用地批准书。

第八条  （土地使用费的核定）

经审核批准用地的外商投资企业，应当自取得企业法人营业执照之日起30日内，向房地产登记机构办理土地使用权登记，并按下列规定办理缴纳土地使用费的核定手续：

（一）使用国有土地的，向市房地局办理，其中在浦东新区范围内的，向浦东新区土地管理部门办理；

（二）使用集体所有土地的，向所在地的区、县或者浦东新区土地管理部门办理。

外商投资企业租赁房屋、场地的，应当持租赁合同向房地产登记机构登记备案，并按前款规定向土地管理部门办理缴纳土地使用费的核定手续。

第九条  （土地使用费缴纳义务人的确定）

经审核批准用地的外商投资企业，应当向办理缴纳土地使用费核定手续的土地管理部门缴纳土地使用费。但中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地使用权作价入股的，应当由中方合营者缴纳；中外合作经营企业可以由合作合同中约定的缴纳人缴纳。

外商投资企业租赁房屋、场地的，应当由出租人缴纳土地使用费，但租赁合同中另有约定的，从其约定。

第十条  （土地使用费缴纳的起算日期）

土地使用费缴纳的起算日期按下列规定执行：

（一）经审核批准用地的外商投资企业，为取得企业法人营业执照之日；

（二）租赁房屋、场地的外商投资企业，为租赁合同生效之日。

外商投资企业在初始用地的当年，使用土地不满6个月的，可以免缴土地使用费；超过6个月的，按6个月计算。

第十一条  （土地使用费缴纳的期限）

土地使用费的缴纳，每年分两期进行：

（一）第一期为6月30日前；

（二）第二期为12月31日前。

第十二条  （土地使用费的标准）

土地使用费的标准，根据土地的规划用地性质和地理环境条件分类、分级确定。

土地使用费的标准及其调整，由市房地局会同市物价、财政等部门根据实际情况提出方案，报市人民政府批准后执行。

土地使用费标准调整的间隔期不少于3年，每次调整幅度不超过原标准的30％。

第十三条  （土地使用费标准的适用）

外商投资企业在初始用地的5年内，其土地使用费可以按第一年的标准缴纳，自第六年起应当按当年的标准缴纳。

有下列情形之一的，外商投资企业可以在整个经营期间，按初始用地第一年的标准缴纳土地使用费：

（一）中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地的使用权作价入股的；

（二）中外合作经营企业的中方合作者将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件，并在合作合同中约定由中方合作者缴纳土地使用费的。

第十四条  （两类企业的土地使用费）

本市市区繁华地段以外的产品出口型和先进技术型外商投资企业（以下简称两类企业），自企业设立之日起3年内免缴土地使用费，第四年起按两类企业的优惠标准缴纳。但本办法第十三条第二款所列的情形除外。

两类企业年度考核不合格或者有关的确认证书被依法吊销的，应当按一般外商投资企业的标准，补缴当年的土地使用费。

本市市区繁华地段的具体范围，由市房地局会同市规划管理等有关部门划定，报市人民政府批准后执行。

第十五条  （缓、减、免缴土地使用费的其他情形）

经本办法第八条规定的土地管理部门核准，外商投资企业在开始营业或者投产前，可以按应缴纳标准的50％缴纳土地使用费。但本办法第十三条第二款所列的情形除外。

有下列情形之一的，外商投资企业可以缓缴、减缴或者免缴土地使用费：

（一）因不可抗力造成缴纳土地使用费困难，经本办法第八条规定的土地管理部门会同同级财政部门核准的；

（二）经市人民政府批准，进行城市基础设施建设使用土地的；

（三）市人民政府规定的其他情形。

第十六条  （用地要求）

经审核批准用地的外商投资企业，应当遵守土地管理法律、法规、规章的有关规定，不得买卖或者以其他形式非法转让土地使用权。

第十七条  （用地变更）

外商投资企业在经营期间需改变所使用土地的规划性质或者用地面积的，应当报原批准的规划管理部门和土地管理部门审批。经审核批准的，应当向房地产登记机构办理土地使用权变更登记，并按本办法第八条的规定重新办理缴纳土地使用费的核定手续。

外商投资企业在经营期间租赁的房屋、场地的面积和用途或者其他使用情况发生变化的，应当持租赁变更合同或者新的租赁合同向房地产登记机构登记备案，并按本办法第八条的规定重新办理缴纳土地使用费的核定手续。

第十八条  （用地终止）

外商投资企业因经营期满或者其他原因终止使用土地的，应当持工商行政管理部门的证明文件或者其他有关证明文件，向房地产登记机构办理土地使用权或者租赁合同的注销登记手续，并按当年使用土地的时间（其中不满1个月的，按1个月计算），向本办法第八条规定的土地管理部门缴纳土地使用费。

第十九条  （土地使用费的使用）

土地管理部门应当按规定将收取的土地使用费上缴同级财政部门，专项用于本市城市和乡村的基础设施建设。

第二十条  （非法用地的处罚）

外商投资企业未经批准擅自使用土地或者非法转让土地使用权的，由土地管理部门依照建设用地管理的有关规定予以处罚。

外商投资企业未经批准擅自改变所使用土地的规划性质的，由规划管理部门依照有关法规、规章的规定予以处罚。

第二十一条  （未按期缴纳土地使用费的处理）

土地使用费缴纳人未按期缴纳土地使用费的，由土地管理部门责令其限期缴纳，并自应缴纳之日起按日加收滞纳款额3‰的滞纳金。

第二十二条  （复议和诉讼）

当事人对土地管理部门或者规划管理部门的具体行政行为不服的，可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。

第二十三条  （参照适用）

下列企业在本市范围内使用国有土地或者集体所有土地的管理，参照本办法的规定执行：

（一）香港、澳门、台湾地区投资者举办的企业；

（二）适用外商投资企业法律、法规的股份有限公司。

第二十四条  （土地使用费的含义）

本办法所称的土地使用费，不包括征地拆迁安置费用和基础设施建设费用。

第二十五条  （应用解释部门）

本办法的具体应用问题，由市房地局负责解释。

篇8

当日，有信托公司对媒体证实，银监会确于日前通过邮件下发了一份《关于信托公司与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查的通知》，并附带一份上报调查情况的表格。

有接近监管层的人士称，该调查只是银监会的日常监管行为。

自今年5月份以来，随着房地产宏观调控政策的持续以及货币供应常态化，不少开发商均将信托作为重要的融资渠道，这也让监管层不断关注该项业务的风险性。

不仅仅是房地产，受银行信贷收紧的影响，许多需要融资的企业都已经转战信托渠道，信托公司也成为其眼中的“救命稻草”。根据信托业协会的统计数据，截至今年二季度末，中国信托资产规模达37420.15亿元，比上季度末增长14.5%。信托公司管理的资产规模超过了公募基金和券商管理的资产规模。

在巨大的融资需求面前，信托业一时风光无限。一方面，尽管融资成本一路攀升，甚至达到了融资者所能承受的极限，其资金量依旧勇攀新高；另一方面，随着监管措施的不断出台，信托业游走金融灰色地带的风险也显现出来。

信托疯涨

8月底，从事小型地产开发的王某在金融街匆匆约见了《财经国家周刊》记者。“跟信托公司谈的结果很不理想，他们算出的融资成本竟然要21%，还得给中介1%，这样下来我们肯定不赚钱，甚至还要赔钱。”王某一脸无奈。

一位信托公司的业务经理表示，21%的融资成本“不算高”，今年信托的融资成本都在涨，某央企的融资成本都到了8%以上，这在以前是不可想象的。

查看今年推出的各类信托计划，预期年收益率从年初的8.5%，上涨到9.2%、10%，甚至达到25%。

如平安信托推出的名为“平安财富•安城1号房地产基金集合资金信托计划”，其融资规模约8.6亿元，预期客户年化收益率就高达25%。

根据用益信托工作室不完全统计，今年上半年集合类信托产品的平均收益率为8.95%，其中房地产信托的平均收益率达9.81%。在此状况下，银行一年期3.5%的存款利率相形见绌。

在高收益的诱惑下，投资者纷纷慷慨解囊，争先购买信托计划，而信托公司也顺应潮流，加大了产品的推出速度。用益信托工作室的数据显示，2011年1~6月，集合资金信托产品发行1845个，发行规模为3326亿元。去年同期分别为866个和1466亿元，同比分别上涨113%和127%。

面对供大于求的客户，有些信托公司开始“趁火打劫”。

前述信托公司业务经理对《财经国家周刊》记者透露，现在市场需求旺盛，有些信托公司趁机提高了手续费，变相抬高了融资成本。“手续费一般是信托公司跟融资方洽谈确定，以前行规是千分之一或者万分之八，但现在最夸张的一个信托公司要出了5%的天价。”

据了解，通过信托融资的成本，除了给投资者的收益外，还有银行代销费（2%~3%）、律师费、银行托管费（千分之一至千分之三），剩下的就是信托公司的手续费和信托报酬。

一家中型信托公司的人士表示，现在信托公司对客户资质的要求也很高，一些中小房地产公司如果要通过信托融资往往要通过中介介绍,其中介费普遍为0.5%~1%。

“有中介，融资成功的可能性也大点。”王某称，有中介已经对他的融资项目进行了“包装”，做了资质定级，甚至还为其介绍了几家合适的信托公司。

但是，高企的融资成本让“求钱若渴”的王某陷于两难的境地。融资，无异于饮鸩止渴；不融资，资金链断了，楼盘烂尾后果不堪设想。

银信腾挪

传统的银信合作基本模式是，银行通过发行理财产品融资，然后把融来的资金通过信托项目投给融资者，项目完成后回笼资金，再向投资者还本付息。通过发行信贷类理财产品，银行可以将原来表内资产转移到表外，并将信贷风险转移给理财客户。同时，腾挪信贷额度空间，满足银行流动资金需求。

2010年，随着信贷额度的收紧，这种银信理财产品发行规模迅速扩大，演变成为另外一种形式的信贷，几乎与表内信贷并驾齐驱。

与表内信贷不同的是，这种银信合作往往可以游离在管控之外。一位接近监管层的人士告诉《财经国家周刊》记者，为绕开贷款规模，违规的银信合作、信贷资产转让等业务层出不穷，屡禁不止，留下风险漏洞。

银信合作业务井喷导致的银行资产表外化潜藏风险，已被银监会上升为银行业应关注的主要风险。

自2010年起，银监会两度发文规范银信合作。2010年8月，银监会下发了《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》（下称“72号文”），通知规定，对信托公司融资类银信理财合作业务实行余额管理，即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%。

这一限制几乎埋葬了信托生存空间，因为当时大多数开展银信理财合作业务的信托公司，融资类业务的比例都超过了70%。

根据信托业协会数据，截至2011年二季度末，中国信托资产规模达3.7万亿元。其中，银信合作的信托产品规模为1.6万亿元，占比约为43%。

“现在银信合作的信托产品增量很小，但是存量很大。”平安信托一位人士对《财经国家周刊》记者表示。

72号文颁布一年后，银行和信托公司也曾以最快的速度调整并寻找新的合作之道。财产信托和收益权转让就是其中一种重要模式。

有业内知情人士对《财经国家周刊》记者透露，简单来说就是把财产交给信托管理，产生一个信托收益权，这个收益权就可以卖给银行，从而实现从银行融资的目的。然后，融资者要跟银行约定一个时间和价格，回购收益权。可以说是人为创造一种交易标的，再从银行拿到理财资金。“这就不属于直接融资类业务，可以绕过30%监管红线。”

虽然新的合作模式并不违规，但现实操作往往不是如此。“譬如有些财产不能产生收益或者产生收益很小，也被拿来做财产信托或者收益权转让，这样就蕴含着风险。”该人士还透露，由于财产信托给银行带来的收益远远高于贷款收益，所以某些银行和信托公司都开展了该类业务。

除了财产信托外，TOT（信托中的信托）也成为融资类业务的掩体。传统银信合作是银行委托信托公司成立一个新的信托产品，而TOT则是用信托原理投资于已有的信托产品，这样就有效的规避了“72号文”中“信贷理财类业务占比超标公司不得发放该类新增业务”的限制。

“无论是绕道还是找掩体，信托已经不能像以前那样顺利从银行融资了，现在更多的信托把目光转向了募集民间资本。”某信托公司高管说。

隐藏的风险

根据信托行业协会公布的统计数据显示，截至2011年上半年，基础产业、工商业和房地产一直都是信托资金流向的重要领域。

用益信托数据显示，2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托，同比增长145.88%；发行规模达到1670.1亿元，同比增长137.36%，发行规模占同期信托总规模的47.6%。

中诚信托的一位人士在接受《财经国家周刊》记者采访时表示，房地产信托业务是非常重要的一块利润来源，含金量很高，尤其是现在处于信托“卖方市场”时期。

北京大学地产基金主任杜猛认为，虽然目前房地产信托产品的收益率一路攀高，但是随着楼市调控的深入，房地产市场的不确定性增加，对于那些过于依赖信托融资而又销售不畅的地产公司来说，风险正在逼近。未来央行将继续灵活运用存款准备金率和加息来管理流动性，房地产行业的资金还将面临趋紧，不排除有些小地产商的资金链断裂。这就有可能导致信托产品到期无法给付的情况发生。

除了房地产外，基础产业也是信托投资的一个重要领域。信托行业协会的数据显示，截至2011年上半年，投向基础产业的信托资金余额为1.01万亿元，占同期资金余额的28.3%。

一位大型信托公司的高管在接受本刊记者采访时称，目前找信托投资的基础设施建设一般都是县一级的政府项目，而且通过地方融资平台进行操作。由于基础设施建设投资规模大、建设周期长、回报慢，甚至不产生收益，即便有政府信用担保，风险也是显而易见。

“金融危机后，中央4万亿投资拉动经济增长，信托公司在那时候接下很多基础设施项目，现在都是在消化存量。”上述高管表示，现在信托公司都是尽量不做基础产业项目了。

虽然投资领域没有发生多大变化，但是信托的风险却已经改变。

普益财富的信托研究员陈朋真在接受《财经国家周刊》记者采访时表示，以前银信合作用的是银行自有资金，所以银行对信托项目的风险管控非常严格。现在银信合作受限，很多资金需要信托公司募集民间资本，银行只是在自己的网点代售信托产品，所以现在对信托产品的风险管控更多的是由信托公司来做。

陈朋真强调，因为信托只是一个中介，所以其监管的作用非常有限。以房地产信托为例，房地产开发需要经历立项、建设、竣工验收和销售、管理等诸多环节，因此其风险形式多种多样，风险控制手段复杂，具有很高的专业化要求。但信托公司往往缺乏房地产评估、建设、管理等方面的专业人才，从而也限制了这些风险控制措施的作用。

在高收益的诱惑下，有的信托公司一路高歌猛进。某国有信托公司的高管对《财经国家周刊》记者透露，现在有些信托公司把员工的收入与所作业务挂钩，导致信托业务扩张迅速。“钱先揣腰包里，风险以后再说。”

银信陷阱

随着信托业务的快速扩张，销售银信理财产品已成为银行新的业绩增长点。

“我行正在推出期限一周、年化利率5%的理财产品，请速来抢购。”类似的短信层出不穷，而不菲的收益率是这些短信的宣传重点，殊不知，在这些看似亮点的收益率中却隐藏着很大的陷阱。

目前，银行在和客户宣传时提到的大部分是预期收益率，真正的收益以合同签订为准。但是，很多的消费者并不了解所谓“预期收益率”，以为购买银信理财回报是固定的，对风险的认识也很模糊。

在记者咨询非保本浮动收益银信理财产品的经营状况时，银行经理纷纷表示，绝大多数情况下可以完成预期收益，而且不会出现本金风险。但是，某银行一位理财经理在接受记者采访时称，有些银信产品为了完成募集，故意抬高了预期收益率，来吸引投资者。

除了收益率陷阱外，有些银信产品在销售合同上设下了“模糊陷阱”。

购买任何理财产品都要签署一份合同，合同本来是消费者维权的法律依据，现在一些银信合作理财产品却借着合同玩起了模糊战术。该类信托资金投向比较概括，投资的方式、目标、范围都比较含糊，甚至没有提及。

“投资者面对厚厚的产品说明书，晦涩难懂的专业词汇，都是草草翻阅，然后签字了事。这实际上是将风险留给了自己。”前述银行理财人士对《财经国家周刊》记者表示，目前对于银信理财产品的监管还是相对比较薄弱，在它的募集、设计、发行上监管还不是很全面。“钱募集了，用到什么地方，有什么风险，投资者一概不知。”

如果真的发生风险，除了信托公司以外，损失最大的就是投资者。“信托产品是不承诺保本保息的。”中融信托一位人士对本刊记者表示，除了投资者、信托公司外，银行也不可能幸免。

虽然从法律地位上说，银行承担的只是受托理财的信托责任，对于投资风险，银行并不承担责任。但是，多位银行理财人士向记者坦言，如果理财产品真的发生系统性风险，银行是无法置身事外的，因为信用风险一直由银行承担。

组合监管

面对潜在的风险，监管层已有察觉，并且开始着手打造新的监管规则，以期未雨绸缪。

2011年初，银监会表示，各商业银行需在2011年底前将银信理财合作业务表外资产转入表内，对商业银行未转入表内的银信合作信托贷款，各信托公司应当按照10.5%的比例计提风险资本。

浦发银行的一位业务经理在接受《财经国家周刊》记者采访时表示，由于银行业金融机构对表外资产的风险管理相对表内资产较为薄弱，表外业务的风险程度较大，全部转入表内有利于银行资产质量的提升。但是她也表示，转表在操作层面上还有一些难度。

一位不愿具名的律师对本刊记者表示，一笔贷款是否进银行的资产负债表是由会计准则规定的，不是银监会说了算。如果银行发行理财募集资金给信托公司，贷款给企业，信托公司需要把这笔贷款录入央行的征信系统。如果银行再度计入表内，岂不是一笔贷款会被录入两次？

为了防范风险，监管部门还在信托头上套上了净资本的紧箍咒。今年1月，银监会《关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，要求各信托公司积极调整业务规模和业务结构，确保在2011年12月31日前达到净资本各项指标要求。不达标的公司将暂停其信托业务，并追究该公司董事长和高级管理人员责任。

银监会给信托公司划定的风险控制线主要有两条，即《信托公司净资本管理办法》中提到的，净资本不得低于各项风险资本之和的100%；净资本不得低于净资产的40%。

用益信托首席分析师李.在接受《财经国家周刊》记者采访时表示，信托公司为了达标，有两条途径，一是增加净资本，通过增资扩股，引进战略投资者；二是调整业务结构，减少风险资本。

2011年7月，银监会又将银行理财资产池涉及的六种模式界定为违规，要求银行进行自查和整改。六种模式主要包括理财资产池中涉及委托贷款、信托转让、信贷资产转让、监管套利的票据，以及高息揽存、银银合作等行为。

8月23日，银监会主席刘明康在银监会系统内讲话时强调，要强化事前监管与持续监管，禁止银政、银信（信托）、银担之间的不当合作，提高风险监管有效性。

在监管的多重压力下，近期集合信托产品市场表现冷淡，银信合作产品发行的数量和规模逐步减少。根据用益信托工作室的统计显示，截至8月底，银信理财产品发行数量为807个，比上月减少5.4%，产品发行规模为2016.68亿元，较上月减少32.74%。

银监会非银部一位人士在接受本刊记者采访时表示，现在银信合作的余额已经处于下降的态势。“目前最重要的是把此前的监管政策落到实处，该并表的要并表。”

篇9

房地产开发法律服务合同

甲方(委托人)：_________________

法定住址：_______________________

法定代表人：_____________________

职务：___________________________

委托人：_____________________

身份证号码：_____________________

通讯地址：_______________________

邮政编码：_______________________

联系人：_________________________

电话：___________________________

电挂：___________________________

传真：___________________________

帐号：___________________________

电子信箱：_______________________

乙方(受托人)：_________________

法定住址：_______________________

法定代表人：_____________________

职务：___________________________

通讯地址：_______________________

邮政编码：_______________________

联系人：_________________________

电话：___________________________

电挂：___________________________

传真：___________________________

帐号：___________________________

电子信箱：_______________________

鉴于乙方为经中华人民共和国司法部批准设立的律师事务所，具备向社会提供法律服务的资格和能力;甲方因房地产项目经营开发需要专业的法律服务，以维护其在 整个建设过程中的所有行为的合法性及其合法权益，特委托乙方为其提供法律服务，乙方表示同意;甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国律师法》及相关法律规定，本着自愿、平等、互惠互利、诚实信用的原则，经充分友好协商，订立如下合同条款，以资共同恪守履行：

一、法律服务组成人员

乙方接受甲方的委托，指派_________、_________、_________等律师组成法律服务小组，负责处理甲方的相关房地产法律事务。

本合同自双方签字之日起生效，项目结束时自行失效。项目结束时间超过预计时间的，由甲、乙双方另行协商签订补偿条款，可延长聘期。

二、工作范围

乙方律师的服务内容具体包括：

(一)房地产投资开发法律事务

1.创设房地产项目公司

(1)为开发商提供政策法律可行性分析，协助开发商设立、组建房地产开发公司，取得房地产开发权;

(2)起草设立公司的各类法律文件;

(3)协助申办公司设立的法律手续;

(4)起草公司各类规章制度。

2.取得国有土地使用权

(1)为开发商提供审慎调查，确认土地的法律属性及用途;

(2)向土地管理部门申请办理征用土地，起草征用土地的文件;

(3)参与征用费、青苗补偿费及付款期限的谈判，制作谈判的法律文件;

(4)向土地管理部门申请确认土地用途，并起草有关法律文件;

(5)帮助协调开发商与土地管理部门、原土地使用人的各种关系;

(6)协调与土地管理部门的关系，起草用地申请书，参与土地出让金额的谈判，帮助开发商签订《国有土地使用权出让合同》，申领《土地使用证》;

(7)协调与规划部门的关系，申领《建设用地规划许可证》;

(8)通过行政裁决、诉讼等方式解决土地开发中的纠纷。

3.拆迁安置补偿

(1)协助确定委托拆迁单位，草拟、审核委托拆迁协议等文件;

(2)协助制定拆迁政策，草拟拆迁工作中需要的法律文件，包括拆迁安置文告，拆迁安置协议等;

(3)协助处理拆迁人与被拆迁户之间的纠纷;

(4)起草申领《房屋拆迁许可证》的各类法律文件，协调开发商与拆迁行政主管部门的关系，协助开发商申领《房屋拆迁许可证》 (5)参与拆迁补偿与安置的谈判，起草审查拆迁安置补偿协议，发生纠纷协商不成时，委托人进行仲裁、诉讼、行政裁决及协助强制拆迁;

(6)起草申请《房屋预售许可证》的法律文件，申领《预售许可证》。

4.工程建设施工

(1)起草开工报告，整理申请开工的所有文件，并向建设管理部门申领《施工许可证》，为项目尽早开工准备好全部法律手续;

(2)出具从工程勘察、设计、招标至工程竣工验收阶段的整体框架的法律意见书，其主要内容为：

①提出有利于工程质量的意见;

②降低成本的建议;

③分析该阶段可能存在的法律风险;

④提出规避风险的具体方案;

⑤工程履约管理;

(3)参与勘察、设计、施工、招标工作小组，对可能中标的企业进行资格、资信审查，为此进行必要的调查;

(4)起草、审核招投标文件，监督招标工作程序;

(5)起草、参与签订建筑承发包合同，并出具法律意见书，监督合同的按时履行;

(6)协调处理施工过程中的突发事件，确保工程进度;

(7)在工程建设过程中，起草各类法律文件，协助开发商协调好与供电、自来水、电话、公安、卫生、环保等部门的关系;

(8)参与工程竣工验收，并出具法律意见书。

5.房地产项目融资

(1)向贷款银行或其他金融机构出具法律建议，说明以土地使用权或在建工程或房地产实物抵押融资的法律可行性;

(2)与贷款银行或其他金融机构谈判、草拟或审核贷款合同、抵押合同及相关法律文件;

(3)代办抵押登记手续、代办抵押权解除手续;

(4)办理抵押权实现时的抵押物处置手续，草拟、审核处置抵押物所需的法律文件。

6.物业管理

(1)协助设立或选聘与小区服务相符的物业管理公司，起草、审查与物业管理公司所签订的管理合同;

(2)起草、审核物业管理公约、物业管理规章制度，委托管理合同及其他相关法律文件;

(3)起草、制订物业管理办法;

(4)协助开发商行使对公寓、小区的命名权、外墙和楼宇台的广告权，公共场地的改造权;

(5)协助物业管理公司组织业主大会，建立业主委员会，构建、理顺物业公司与全体业主及物业使用人的法律关系; (6)协助物业公司与各市政工程公司及各专业公司确定物业服务中的各项协作、管理、维护、保养、专项服务合同、协议关系。

(二)房地产交易法律事务

1.房地产预售、销售

(1)协助开发商获取预售、销售批准;

(2)参与按揭事宜的谈判，起草按揭协议及附件;

(3)参与委托销售事宜的谈判，起草委托销售合同，并调查、审核销售公司的资质、资信等情况;

(4)对销售人员进行房地产销售的法律知识培训，指导销售人员签订销售合同;

(5)起草审查租赁、抵押等法律文件，协助办理相关登记手续;

(6)审查房地产广告内容的合法性;

(7)审查商品房预售合同和销售合同;

(8)购房签约及见证、办理预售登记。

2.房地产抵押

(1)提供房地产抵押的相关法律政策信息;

(2)解答办理房地产抵押的各项法律咨询，出具书面法律意见;

(3)代为起草、审查和修改房地产抵押合同及其他法律文书;

(4)审查抵押房地产的状况，协助设定抵押权，并协助进行房地产评估;

(5)协助办理房地产抵押登记手续;

(6)办理其他约定的法律事务。

3.房地产权属登记

(1)提供有关房屋过户相关的法律政策咨询，提供书面法律意见;

(2)协助准备房地产交易过户的文件资料;

(3)协助办理申请过户、申报应缴契税、费用、代领房地产买卖契证。

4.房地产调查

(1)提供有关房地产抵押、查封等相关法律政策咨询，出具书面法律意见;

(2)到有关行政机关对房地产的权属、抵押情况以及是否查封进行调查;

(3)办理其他约定的法律事务。

(三)其他房地产相关律师事项

1.进行房地产开发人员、销售人员、管理人员相关法律知识和业务技能的培训;

2.及时向开发企业介绍新颁布的房地产相关法律、法规、政策，并结合开发企业实际管理状况，出具相关法律意见;

3.为开发企业提供《劳动法》、《公司法》等健全公司法人治理结构的综合性法律意见;

4.为开发企业及时解答和解决有关法律咨询和法律事务;

5.协助企业建立健全各种规章制度，包括厂规、厂纪、合同管 理、税收、劳动保险、专利和专有技术管理、商标和广告管理、资金信贷等管理制度;

6.参加合同和重大经济活动的谈判，承办其它法律事务，如公证、商标注册、调查资信等;

7.参加调解、仲裁及其它非诉讼法律事务和诉讼活动。

三、服务费用及支付

甲方向乙方支付的律师服务费用为￥_________元(大写_________元整)。甲方应于本合同生效之日起_________日内，向乙方支付全部费用的_________%，计￥_________元(大写_________元整)，剩余_________%，计￥_________元(大写_________元整)于乙方事项完成之日起_________支付。

甲方按乙方要求将费用划至乙方指定帐户：帐户名：_________，帐户号：_________。

乙方向甲方收取律师服务费用的依据为《律师服务收费管理暂行办法》、《律师服务指导性收费标准》、_________。

四、其他费用的负担

乙方律师办理甲方委托事项所发生的下列费用，应由甲方承担：

1.相关行政、司法、鉴定、公证等部门收取的鉴定费用、评估费用、办案费用等;

2._________(地区)外发生的差旅费、食宿费，翻译费，复印费，长途通讯费等;

3.征得甲方同意后支出的其他费用。

乙方律师应当本着节俭的原则合理使用上述有关费用。

五、甲方权利义务

1.甲方应与乙方合作真诚，及时、准确、完整地向乙方提供所需的资料及文件;

2.甲方指定_________为法律服务小组的联系人，负责转达甲方的指示和要求，提供文件和资料等，甲方更换联系人应当书面通知乙方;

3.乙方律师到甲方处办公时，甲方应为律师提供必要的办公及生活条件;

4.甲方应按照本合同规定的时间、方式向乙方支付服务费用;

5.甲方应随时告之乙方其房地产项目进展情况，并告知乙方其联系地址、电话号码和处所等;

6.甲方应当对乙方律师办理的相关法律事务提出明确的要求，但不得提出不合理要求;

7.甲方不得向乙方律师隐瞒任何与委托事项相关的情况;

8.甲方保证其向乙方所提交资料及文件的真实性和合法性，由于甲方提供虚假信息而导致其 遭受的一切损失，由甲方自行承担;

9.甲方根据乙方律师提供的法律意见、建议、方案所作出的决策而导致的损失，非因乙方律师错误运用法律等失职行为造成的，由甲方自行承担;

10.甲方有权就乙方服务范围内的事项，随时向乙方提出口头或书面咨询，乙方应及时作出答复;

11.甲方有权随时检查监督乙方律师的工作服务内容，但不得影响乙方律师的正常工作秩序;

12.甲方有证据认为乙方律师没有尽勤勉义务为其进行法律服务的，有权要求乙方更换律师;

13.由于甲方的原因而导致服务事项没有完成，甲方不得要求退还已经支付的律师费用;

14.甲方委托的事项不得违反法律规定或律师执业规范。

六、乙方权利义务

1.乙方应当指派熟知房地产行业又熟知工程建设行业的专业知识及专业法律规定的律师为甲方提供法律服务;

2.乙方律师应勤勉尽责地完成委托事项，维护甲方的合法权益;

3.乙方律师有权查阅甲方与承办法律事务有关的文件和资料;

4.乙方律师有权了解甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的有关情况;

5.乙方律师应根据甲方的安排，列席甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的有关会议;

6.乙方律师有权获得所必须的办公、交通及其他工作条件和便利;

7.乙方律师在甲方授权范围内甲方办理之事务所产生的法律责任，由甲方承担，乙方律师不担责;

8.乙方律师应及时承办甲方委托办理的有关法律事务，并对所经办事务的合法性负责;

9.乙方律师要坚持以事实为根据、法律为准绳的原则，发现甲方有不当行为时，应当及时予以劝阻;

10.乙方律师应根据本合同规定和甲方的授权委托进行工作，不得超越权限;

11.乙方律师不得从事有损于甲方合法权益的活动，不得在民事、经济、行政诉讼或仲裁活动中担任甲方对立一方当事人的人;

12.乙方律师在同时受聘担任甲方和另一公司法律顾问期间，遇到两公司之间发生争议时，应当进行调解，但不得任何一方参加诉讼或仲裁;

13.乙方对在工作中接触、了解到的有关甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的商业秘密，负有保守秘密的义务;

14.乙方律师不得私自接受委托，私自向委托 人收取费用，收受委托人的财物;

15.因乙方律师的过错而给甲方造成损失的，乙方应按有关规定进行赔偿;

16.乙方律师不得利用提供法律服务的便利牟取甲方与另一方争议的权益;

17.未经甲方同意，乙方不得擅自更换指派的律师。

七、合同的解除

1.合同期限届满，甲乙双方不再续签本合同;

2.甲乙双方通过书面协议解除本合同;

3.因不可抗力致使合同目的不能实现的;

4.乙方及律师不按本合同的约定提供法律服务，经甲方指出后，仍不改正的;

5.因乙方律师工作延误、失职、失误导致甲方蒙受重大经济损失的;

6.甲方有意向乙方提供虚假情况、捏造事实，致使乙方律师不能提供有效的法律服务的;

7.甲方的委托事项违反法律或者违反律师执业规范的;

8._________。

八、保密

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

九、通知

1.根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2.各方通讯地址如下：_________。

3.一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

十、合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

十一、合同的转让

除合同中另有规定外或经 双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

十二、争议的处理

1.本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第____种方式解决

(1)提交_________仲裁委员会仲裁;

(2)依法向人民法院起诉。

十三、不可抗力

1.如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2.声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3.不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4.本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。

十四、合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

十五、补充与附件

本合同未尽事宜，依照有 关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

十六、合同的效力

本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。

有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。

甲方(签章)：_______________

法定代表人(签章)：_________

委托人(签章)：_________

开户银行：___________________

帐号：_______________________

签订地点：___________________

_________年_______月_______日

乙方(签章)：_______________

法定代表人(签章)：_________

委托人(签章)：_________

开户银行：___________________

帐号：_______________________

篇10

关键词：中介机构 备选库 改进 探索

一、中介机构备选库建立方式

目前，全国部分国资委、财政局、发改委及其他行业主管部门，包括部分企业，通过资格审查，少数也采取招标的方式逐步建立中介机构备选库，用于开展所属企业、行业的审计、评估、咨询等业务。现以某市重点水利工程建设全过程投资控制评审机构的选择为例予以说明。

对于水利工程建设项目跟踪审计单位的选择，主要依据《关于印发政府投资重点水利工程建设全过程投资控制评审管理暂行办法的通知》、《关于开展重点水利工程建设项目投资控制评审和跟踪审计工作的通知》实施，使用政府投资为主进行建设的重点水库工程（大、中型水库和库容在500万立方米以上的小一型水库）、重要堤防工程以及引提（供）水工程等重点水利工程建设项目，必须全面实行全过程跟踪审计。选择方式：首先由市发改委、市财政局、市水利局共同面向社会发出《关于申报政府投资重点水利工程建设全过程投资控制评审机构的通知》，由符合条件的中介机构申报，经上述三方审查合格并公示后，形成全市重点水利工程建设全过程投资控制评审机构库。对进入库内的中介机构，基本采取轮流委托的形式开展全过程投资控制评审工作。入选全过程跟踪审计机构库的中介机构的条件为：具有工程造价咨询甲级资质或会计师事务所执业资格，具有从事水利工程投资造价和财务决算的经验（或联合体具有相应资质）；本单位（或联合体）具有注册造价工程师、注册会计师资质的在职专职人员不少于13名，其中承担委托项目的水利工程注册造价工程师不少于3名；近三年承担总投资5000万元以上项目的工程投资概算评审或项目竣工决（结）算审查项目不少于10个，其中水利项目不少于2个；注册资金不少于200万元，单位财务状况良好；近三年内在行业中无不良诚信记录。

二、中介机构备选库建立的弊端

建立中介机构备选库的方式，一定程度上为国资监管和企业发展遴选优质中介机构，在提高中介服务质量、维护国有资产安全、促进国有企业健康发展方面发挥了积极作用。但是，也带来了一些弊端，而且随着社会经济的发展和法制文明的进步，这种弊端愈来愈突显。

（一）垄断性，可能带来一定的寻租空间

各地建立中介机构备选库后，往往都规定相关经济事项需要中介机构时，只能在备选库中选择，备选库以外的不能参与。如湖南省国资委《关于公布2012年度中介机构备选库名单的通知》（湘国资〔2012〕5号）规定：省国资委在审批省属国有企业有关事项时，对备选库以外的中介机构出具的报告或文书不予认可；四川省国资委出台的出台了《中介机构聘用管理办法（试行）》规定，今后全省国企只能在备选库中选择中介机构为其提供中介服务；山东省国资委要求，不属于省国资委审核的事项，原则上由省管企业自行选聘中介机构，但所聘中介机构必须在省国资委中介机构备选库内。由此，各中介机构只有入库，才能扩大业务范围，才能生存、发展，而如前所述，入围的程序往往采取审查的方式，带有很大的主观性。这样，各中介机构为了入围，且入围后继续保持，则很可能会采用非常规方式，而实践中也有相关案例。如2007年从收到的385份《四川省注册会计师、资产评估行业商业贿赂行为表现形式调查表》的情况来看，认为权力机构工作人员和委托方单位工作人员容易发生商业贿赂行为的合计有360份，高达93.5%。上海某国有资产监督管理部门朱某、陈某受贿案，其所在部门负责对行贿方资产评估中介承接的资产评估项目进行确认、审核、抽查，主管对中介机构的年检工作等。出于这一利害关系，国资管理部门领导下的多个中介评估机构人员不约而同地对有关主管领导行贿，以求业务上给予方便。

（二）排外性，有一定的地方保护倾向

部分地方建立中介机构备选库的文件即有这方面的规定。如扬州市国资委《关于建立中介机构备选库的暂行办法》第五条，为保证审计工作的质量与效率，方便市国资委监管，原则上在扬州市范围内选择中介机构。从入库名单看，基本无外地中介机构，如湖南2012年度中介机构备选库具备证券许可资质的审计和评估机构名单中，所有17家机构要么是湖南本地的，要么是外地在湖南的分支机构，该库中28家具备审计资格中介机构亦如此，则未在湖南设立分支机构的优秀外地中介机构难以参与。

（三）不完全符合招投标法精神

按照招投标法及相关规定，与工程建设有关的勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的，必须进行招标，而且一般应当公开招标。在《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》及各地方性类化法规中，对于全过程跟踪审计及其他服务类采购，均未直接提及。但笔者认为，全过程跟踪审计是一种全新的审计模式，是投资的一种创新方式，以前在工程建设过程中并不是必须有的，这方面的法律法规、规范相对滞后，但全过程跟踪审计符合公开招标要素，属于法规中明确的与工程建设有关的服务类采购，而且很多重点工程建设项目全过程跟踪审计金额远远超过50万元，所以应该实行公开招标。而建立中介机构备选库，指定库中机构直接参与相关服务，一定程度上有违招投标法等相关法规精神。

三、改进措施

可采取积极措施和改良措施两种方式：

（一）积极措施，即取消中介机构备选库，按照合同预估金额大小实行招投标或者竞争择优，选择中介机构

这样，对打破行政壁垒，改变中介市场分割局面，营造公平竞争环境将起到积极作用。如海南省审计厅于2009年9月《关于废止聘请中介机构管理办法及取消中介机构备选库的通知》，决定取消《关于入选参与审计机关审计业务的中介机构备选库名单的通知》（琼审法〔2007〕68号文），今后所有具备法定资质和条件的社会中介机构均可以通过推荐、自荐等方式参与政府审计工作，并接受审计机关的筛选、检查、指导和监督，确保审计质量、防范审计风险。成都市国资委为促进中介服务市场充分竞争的要求，于2011年6月发出《关于取消市国资委中介机构备选库的通知》，取消了建立5年的市国资委会计审计、资产评估、房地产评估、土地评估、律师事务所、拍卖机构、工程造价共7类中介机构备选库，并要求各市属国有企业立即取消企业自行建立的各类中介机构备选库，成都市的国有企业可以根据自己的需要通过公开招标或其它形式来选择最合适的中介机构，而原来不在备选库之内的也有机会为国有企业提供服务。

如对于建筑行业，应公开招标的，可本着“管办分离，统一进场、集中交易、行业监督、统一规则、规范运作”的原则，逐步进入各地工程建设招标投标交易中心，实现投资工程建设项目全部进场，集中监管，阳光交易。这样，无论什么地域的中介机构，只要具备相关资质，均可前来投标，评标则由交易中心原则上于评标当天在综合评标专家库中随机抽取评标专家组成评标委员会，其成员由五人以上单数组成，其中招标人的评标代表不得超过评标委员会全体成员的1/3。这样有利于公平竞争和提高整体服务质量，并在一定程度上减少寻租空间。

（二）改良措施，即维持中介机构备选库，但应加强管理

一是科学组建备选库，推行公开招投标，不设置地域限制。可将资质等级、工作业绩、专业力量、服务质量等情况纳入招标范畴，并公示入选备选库的中介机构，接受全社会监督，力求公开、公正、公平。二是强化后续管理，特别是对于全过程跟踪审计机构，要实行专业化管理，以不同专业分类，委派时充分发挥各自优势；委派后要反映中介机构的组织管理、工作效率、职业道德等指标；平时针对中介机构在审计观念、审计重点、审计程序等方面的缺陷，定期不定期组织相应的培训，提高履职水平。三是实行动态管理，建立退出机制。对入库中介机构进行定期考核和不定期检查，对考核不合格、不按照规定执业、不符合入库条件的中介机构，要淘汰出库。