商业招商业态规划范文

导语：如何才能写好一篇商业招商业态规划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

一般来说，商业地产的市场调研分为：商场调研、商圈调研、消费群体调研三大项

商业地产的操作与普通的社区房地产完全不同，社区房产在调研中更偏重于消费群体的调研，而商圈是做为房产的便利性卖点来定位的。

针对商场的调研

以经营状况优良与经营状况差的两大类商场做为调研分析的母本。

1）、分析各商场的定位并测算其定位的精准性

对所在城市的各主要商场逐一进行定位统计，并分析出定位的精准性，并测算定位与经营的关联影响、经营状况与定位是否存在冲突性，统计分析当地市场最受欢迎的商场定位模式，以此做为规划的依据。

2）、业态分布的调研

业态调研不要只是罗列各调研商场的大体业态组合，而是要根据不同的商场经营状况来统计，分析出经营状况优良的商场业态组成比例，以及经营状况差的商场的业态组合情况，观察分析优秀业态组合对吸引客流所产生的效应力，并以此做为对照，统计出当前最佳业态组合的可能性计划，做为之后的业态规划本土依据。

3）、动线设计

将现有商场所有的动线模型进行统计，根据商场经营优差的状况，总结出不同的动线模型所针对的顾客消费的影响力，并筛选出最佳的动线模型，做为之后的动线规划本土依据。

4）、功能区划分，除业态布局外，根据所调研的商场，总结服务区、客流分区、配置区（接待区、寄存区）功能的划分，并以此为依据，考察各商场此类功能区的差异化与所产生的经营辅助效益，并将其计入调研报告，做为规划依据。

5）、运营模式的调研

将所有调研过的商场进行分类，统计各商场所采取的运营模式，管理模式、收费方式等因素，统计出经营状况最好的商场的运营模式，并对照经营状况较差商场进行评估模式不同所产生的影响，以及不同的运营模式所产生的招商效果与持续经营能力

针对商圈的调研

商圈调研分为项目所在商圈调研与本城市各商圈调研两大单项。

对项目所在地调研

1）、采取定点观测法，测算出项目现场日均人流量与车流量，以此测算自然顾客流数量；

2）、分析出项目所在商圈主要购买力拉动群体，寻找初元化的顾客群体，此类群体可作为天然顾客组成元素成为规划中的单项业态组成依据。

3）、统计出项目所在地直径两公里内的各种基本状况（商业、社区、金融、交通），并测算出直径内业态分布与经营情况，测算出经营状况较好的业态与较差的业态。

4）、对直径内不同业态商户调研，了解行业信息，并测算其对该项目的评估与期望。

对城市其它商圈调研

1）、将所在城市商圈进行划分，对每个商圈进行详细评估，分析出各商圈的主要购买力拉协群体，并将商圈的主要营利业态组合进行统计，分析出各种品牌业态的经营状况及市场受欢迎度，以此在推算当地的最佳经营业态。

消费者调研

消费者调以消费习惯与消费喜好两项内容为测算母体，做为商场定位与业态比例分配的依据。

与传统房地产操作不同，商业地产的消费者调研我们列在调研计划的最后一项，统计各不同年令段对该城市商场的看法，了解各年令段消费习惯、常选购物场所、对喜爱类型商场的期望点（货品、服务、价格、定位等），以此对照分析目前各商场尤期是同类商场经营模式的空白点，作为寻找合适的模式的依据点。

综上，调研工作每一个单项都与其它单项互为联系，单项的结果将直接左右其它单项的调研结论，综合每一单项调研的量性结论，将调研工作详细科学的进行完毕后，才可根据调研结果进行商业地产的定位，确立商场的最佳运作模式与业态组合，此时，就可以根据同城商场的调研情况进行整合优化，并根据消费群体定位做出最佳商业模式，唯有科学的规划，才能保证持续经营，吸引商户的加盟兴趣。

后注：商业地产寻找策划公司要慎重

做商场规划要慎之又慎

如果没有真正的商场运营3年以上经验，就不要指望策划公司会把商场的规划做好，一些所谓的地产策划公司连根本的业态组合都不懂，更不要指望其在运营模式的系统性，我们可以看到由非专业策划公司做的业态混乱、动线设计纰露百出，死角处处都有，专业的营销公司会根据商场各楼层经营业态分布，在通道规划与动线设计上进行精心布置，确保没有死角，最大化保证客流的到达率，并消弱商户担扰。

不要过于迷信另类定位之说

差异化策略是策划公司惯用的思维方式，为了招商轰动性，策划公司会在定位上选择另类的定位以制造眼球效应，但直接后果就是会造成招商容易经营难，因为项目的定位需要与运营体系、模式系统化，缺一不可，而策划公司基本偏重于招商推广，却对商场运营一知半解，盲目招商后只会令后期的运营步步维艰。

商业地产要注重稳扎稳打的步骤，面积在3000平以下的小型商场，可以操作成比较个性与另类的模式，因为经营面积较小，商铺数量划分少，操作起来相对风险较小，例如规划成女性商场或时尚商场。8000平以上的商场绝对不要冒险采取异类模式，科学的定位度与业态组合是操作的基本条件，不要一时迷信于某些策划公司的另类思想，而导致开业容易倒闭快的局面，因为商业地产需要的是踏踏实实的运营而并非靠概念支撑！

篇2

由于中小商业地产难以招入如意的主力店，导致招商和铺位发售困难，使开发商处于十分被动的局面，我们从事地产商业招商策划多年，原谈些看法与业内人士商榷。

主力店招商为什么总是失败？

1．未进行项目定位

开发商在未进行商业业态和功能定位情况下，便直接委托设计部门进行设计，结果发现：有意来的零售商或其他服务商发现其设施不合要求，而设施符合要求的都无意来。设施不合要求则需要改造，改造就得投入资金，致使租金成为谈判瓶颈。

2．项目未能准确定位

开发商对项目所在区域诸如地理位置、交通条件、城市人口、经济状况、生活习惯、消费需求、商圈竞争等因素缺乏研究，不了解商业企业的生存和发展条件，也不了解各类零售商或服务提供商拓展新店均有自己的发展战略和游戏规则，更不了解市场是细分的，凭感觉确定项目开发形态或错位经营，由于项目业态处于不适合生存或再发展的商圈，即使项目设施符合其要求，也难有主力店愿意进驻。

3．项目未能及时招商

多数商业地产是商住合一项目，以先住宅后商业的顺序销售，但一些开发商在住宅销售的同时，商业招商工作未能同步进行，结果住宅售完招商工作尚未进行后刚开始，延缓了整个项目运营。

4．缺乏目标客户源

没有专业商业公司，缺乏商业信息网络，招商就没有方向和目标，更没有重点招商目标，结果是花费极大人力、物力、财力，即使多次反复的沟通，最终还是不如意，项目招商始终抓不住重点，商业物业兴起，使零售商或服务商有了更多的选择机会，这使招商难度更大。

5．租金及其年递增率制定不合理

开发商往往以期望的投资回报率来倒算租金，而不是以商圈内租金水平为参考；同时开发商并未考虑主力店的知名度和可能贡献程度，没有意识到主力店对整体项目生存发展所起的作用，如可带来大量的顾客群，增加人气；可使中小店的租金水平相应提高；可促进物业的销售等。导致双方难以达成一致。

6．不了解商业运作方式

开发商与零售商或其他服务商接触后，准备大量的投资分析资料，试图使该零售商将物业买下，孰不知零售商主要目的是经营好商店，获取商业利润，并非通过购置物业获取其在若干年后增值部分的收益。因为，市场发生变化，导致零售店无法生存时，零售商多数采取撤走的办法，以避免更大的损失，若自置物业则要死撑下去，而物业能否升值尚未知。

7．开发商不愿意承担招商费用

商业策划人才的缺乏，导致许多开发商、商以住宅开发、销售模式开发或销售商业地产项目，当需要招商时，双方对招商机构组成、招商费用陷入无休止的争论。

招商步骤和技巧：

第一步：重视主力店市场定位和业态定位等设计前的商业策划，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作，具体的程序如下：

商圈分析市场定位业态定位主力店租赁规划设计建造……

主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计。

第二步：按拟定的市场定位和业态定位确定初步主力店条件。通过相关网站、展览会、各地商会、招商局、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定主力店目标名单，并将其设立成三层目标群。将不同业态要分开。

篇3

电商挤压、同质化竞争、新技术推波助澜以及消费多元化、个性化需求下，“体验式”被当作一个最有价值的标签在宣扬，似乎所有商业项目都陷入一种魔障，将其作为唯一可以抗衡的武器。那么，体验式商业究竟是什么？

体验式商业大行其道

2005年，上海正大广场从顶级品牌购物中心向家庭娱乐消费中心转型，大力增加家庭式消费的休闲、娱乐、餐饮业态，扭转了开业初期经营不善状态，成为中国商业地产发展的一个极具代表性的案例。

2006年，“体验式商业”一词首度被提出；两年后，我国的购物中心理念发生变化，出现购物功能被弱化，更凸显其主题、文化性的案例，加深了体验式商业的内涵。

2013年，上海K11提出的“五官体验”概念，注重消费者的视觉、听觉、嗅觉、触觉、味觉，以消费者的需求变化为核心。该理论革新了购物中心的理念，让体验式商业真正成为热潮，迅速席卷全国各大小城市。

众所皆知，传统商业与体验商业最明显的区别，是其商业体中大幅增加休闲娱乐、餐饮之间占比，传统业态组合中的黄金比例――购物、餐饮、娱乐“52：18：30”已被时代抛弃，不少购物中心将零售占比下降到30%～40%左右，而体验占比甚至提升至60%以上。

由于体验式业态聚客能力强、消费滞留时间长，对其他业态消费带动显著，并且能有效缩短新项目市场的培育期，具有很明显的优势，以体验式商业为定位的项目在全国遍地开花。

被误读的体验式商业

随着“体验”成为趋势，大多数开发商处于知道要做体验型购物中心，但这些宣称和调整也就只能停留在口号阶段，仅仅以“体验”作为噱头和卖点，或者只把“体验”的概念停留在简单空间设计的层面，建家纪念馆，引进艺术展、咖啡厅、书店，中庭种植花花草草，表面看上去氛围十足，可实际上体验不足。

其实，真正能够吸引消费者的“体验式商业”，一定是有着能带给消费者优越感受的体验式业态，通过营造的环境、商场情景、氛围，能让消费者参与进来，吸引消费者对项目建立光顾忠诚度和依赖性，从而拉动项目的客流和销售。

以广州正佳广场为例，开业到现在经历过三次定位。开业之初定位“亚洲体验之都”；在2008年调整战略，定位“家庭时尚体验中心”，2013年正佳广场第三次定位调整，提出“家庭时尚超级体验中心”的定位，通过缩减零售比例来增加餐饮、动漫、儿童体验业态。自营打造的HI百货，打造美食广场外，还耗一年时间建成的号称亚洲最大的室内商场海洋馆。去年正佳广场的销售额为64亿元，稳居广州购物中心的榜首，其增加体验业态、带动客流起到重要的作用。

然而，有不少开发商将体验业态的作用放大，认为一旦引入某个体验式的主力业态，例如现今火热的方所、诚品书店等，项目就一定会成功，甚至不惜作出巨大牺牲和让步，以求实现签约。

值得注意的是，一个好的商业项目，一定是在整体的定位和业态组合上具有市场竞争力，而不是靠某几个知名商户的存在来决定成败的。单一引入体验业态品牌，没有做好品牌的组成与联动，盲目夸大了体验式业态对于项目成败的作用，而忽视了项目业态组合的全局性和准确性，实不可取。

再者，为打破同质化竞争，缺乏消费者需求的关注，一旦体验式业态被过度引入购物中心后，餐饮、休闲娱乐等业态增加，打破原有的业态配比，而体验品牌重合度增高，购物中心之间势必陷进体验式业态品牌同质化的新一轮难题中。被滥用的体验式商业，再面临结构性过剩问题，将会作茧自缚。

如何平衡投入与收益？

国内的北京芳草地、上海K11等项目成为争相效仿的对象，细想下，当体验式商业被认为是“英雄主义”色彩时，极其容易掉进其陷阱。

北京侨福芳草地被业界视为体验式商业最具代表性的项目之一，从拿地到开发完成，历时20年的精工细作，浓郁的艺术氛围中，俨然已经将购物中心变成艺术馆。

不容忽视的是，其商业气息却非常稀薄，除了餐饮业较受顾客欢迎外，被推崇的GAP北京旗舰店、H&M旗下的COS、I.T国内最大概念店等，却是呈现一片冷清。

牺牲大量的商业面积，构建的艺术性空间层次，致使其使用面积只有5.6万平方米，如何能保证商场的坪效？可见，该项目并未将投入与收益作为重点，如若不具备雄厚的资本支撑，这种开发与运营模式并不具备普适性。

此外，深圳欢乐海岸打造海洋馆、成都购物中心建的海洋公园、水游城的水主题景观等，这种体验式的打造需要大面积和大投入，若非大规模面积、资金链强势的购物中心，同样不可轻易尝试。

最重要的事情往往也是最容易忽略的――体验式商业也拥有自身的风险和不足之处。体验式业态通常谈判周期较长，硬件要求高，承租面积普遍偏大，租赁时间长，而租金较低。

这势必会增加招商压力和难度，尤其当体验式业态是主力商户时，其招商进展对项目整体招商进展及工程结构影响较大。此外，品牌调整难度大，制约项目整体品牌优化升级的可操作性。

最关键的是体验式商业对经营收益影响较大。一些新兴的购物中心，在招商中很难把握餐饮娱乐配比与购物中心坪效的度，招进过多的餐饮、休闲、娱乐品牌，人气和客流量是上去了，但是同比减少的还有服饰等零售业态，租金收入也相对降低，一旦百货等购物业态无法填补餐饮等业态带来的租金亏空，商场运营就会陷入成本难回笼的困境。

把消费者放在核心位置

除了上述体验式商业的难题，从更高的层面上讲，体验式商业的提出，对我国商业地产最大的启示，是进行了角色转变，将消费者的需求放在最核心的位置。

体验式商业项目做得好的当属宜家家居，无论是常态还是非常态的产品销售，送货上门服务、产品名册、促销推广方法，还是情景购物环境和它的餐厅，宜家在体验式商业的打造上，是连ZARAHOME精品生活馆都做不到的。此外，值得借鉴的，还有日本东京永旺梦乐城，它将体验服务做到极致，单是宠物市场，就设有宠物精品、宠物医院、宠物运动区、交流区等，根据消费者需求做商业的思维值得关注，而不是停留在招商的品牌上。

消费者进入购物中心体验，不仅仅是看商场的环境、进驻的品牌，更深层次是感受服务。比如商场内对于老人、小孩有特殊的照顾，垃圾桶的设计，卫生间的设计等舒适度是否考虑充分，商场日常是不是会举办一些小活动等。

商场最易被忽视的服务细节：指示标识不清、休息区难寻、WiFi普及有限、储物设施稀缺、未设育婴室、卫生间服务缺失、高峰时期停车难、非机动车无处停（其中最易被忽视的服务细节：休息区难寻、停车难）。

体验式商业是桥梁而非目的

篇4

最近看到一则消息：中国商业设计协会对全国商业地产的设计机构和设计项目做了一个统计。统计结果反映了中国商业地产规划设计、建筑设计的现状，就是大多数没有前期定位，或者前期定位是虚拟化的。在当今的中国，几个人就可以开一家策划公司，因为开发商对这一块的知识几乎没有，所以这样的结果只是一个策划性的东西，而不是实际可操作的。所以，即使做了这样的前期策划，后续的也是无法落实的。

一、国内目前商业项目规划设计的整体现状

中国的商业目前面临着许多问题。不专业的设计，这里说的不专业不是说设计院不专业，设计院对于规范和空间的引导都很专业，但是由于不清楚商业的需求，所以我们看到大量的项目都是这种情况：由于设计的不合理，最终招商的时候商铺进不来，物业满足不了设计要求；后期改建改造大；最重要的就是运营成本的加大。所以我觉得一定要建立这样的理念和概念，就是不能够用建筑规划设计来作为商业地产开发的灵魂，而是一定要引入商业设计的灵魂。商业设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产的运营提出的专业性的考虑和要求。所以我认为商业设计是规划设计的核心，也就是说它是指导规划设计和建筑设计的基础条件。

二、做好商业项目规划设计的重要原则

那如何做好商业规划设计呢？我认为最重要的是要把握两个关键点

第一点：主力店及次主力店

在商业综合体当中，通常包括超市、百货、影院、餐饮、健身、酒店等多种业态，不同业态对物业要求和标准不同，在规划设计时必须满足不同业态的需要。这与一开始讲的招商在前、建设在后有很大关系。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西。

第二点：内部动线设计

商业综合体好的动线设计能引导和方便消费者购物，良好的人流动线也能延长消费者在店铺的停留时间，带动品牌人流量和购买率的提升，并能让消费者体验一种品牌所倡导的购物感觉。如果把商业综合体比作一个人的话，那么动线就好像人身体内的血管一样重要，无论上、下、左、右都必须保持通畅，不能有任何阻塞的地方。所以，商业综合体在规划的初期往往重点放在动线规划上，为配合各楼层不同业种的定位，商家往往要花费很大心思和时间来研讨和修复动线设计图，直到满足商场使用的最佳状态为止。

商业的动线设计，必须先来看看到购物中心内的顾客都是什么样的目的，我们一般把顾客分为三种：第一种是有购买目的主动顾客，具有较强的目的性；第二种是无购物目的的顾客；第三种是随机购买，以逛为目的，在“逛”中发现商品，激发购买欲望，主要以女性为主，属感性消费。那么，要激发顾客的购买欲望，不仅需要在商品自身设计上下工夫，提高商品的色泽、款式等方面的视觉效果，还需要着重研究商业空间的内部布置、空间的分割和联系，创造特定的购物氛围，让顾客心情舒畅，从而达到激发其购买欲望的目的。

一个好的垂直、平面交通设计是可以决定内部人流动向的。垂直交通将促使人流从低楼层向高楼层运动，而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。好的动线规划的作用包括：合理的动线使顾客很方便地进入商业设施；合理的动线使顾客很容易地走完整个商业设施；合理的动线使商品很容易导入商业设施；合理的动线使店员服务更加方便。

商业综合体的动线分四种，有给客人使用的卖场的动线，也有给后勤补给和员工上下班的后场动线，还有水平动线及垂直动线。

后场动线： 从停车卸货开始经过商品管理，接着上升降货梯，到进入卖场仓库的这个过程是后勤补给动线，

员工动线： 员工每天上下班进出的动线，从经过警卫到商业综合体，打卡完毕至员工更衣间换制服、再进到个人工作岗位的这条动线就是员工动线。这条动线通常会和消防逃生动线相连贯，也会有某一段会和货物的补给动线重叠，这都是合理的设计。

水平动线： 水平动线在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用。商业综合体每一层商业以电扶梯为中心来做引导客人走向的通道成为水平动线，水平动线设计最重要的是主通道动线与次通道动线，一般要求在进入商场之后要有一条明显的主通道，宽度在6～8米保证购物人群能够拥有舒适的步行空间，使顾客在穿行主通道时，能清楚地看到商场平层的业态划分。除主通道之外，还应该有与之相连的次级通道，使人流有效分流到各个业态分区。根据不同的商业种类，次级通道的宽度各不相同。商场内部的次级通道应在2米左右，以保证顾客在不拥挤的条件下，选购合适商品。此外，为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主要通道旁，避免因占用黄金铺面而造成的损失。

垂直动线： 从地面层借助自动扶梯，电梯，步梯来运送消费者上下到每一个营业楼层的过程称作垂直动线，主要的功能是自下而上引导客流。

购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报就越大。但要把购物者引导高层并不容易，因而投资者往往不愿意租用较高层的商铺。此时，中庭空间和垂直交通工具能够发挥重要的作用。中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列，这里人流集中、流量大，最有可能鼓励人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观景电梯等，能在中庭空间创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。因此，投资者在选择高层商铺时，评价垂直交通能否促使人流向上运动，将成为考核重点。

在对商业做动线设计的时候应该避免以下问题的发生：

1、我们在做商业动线设计时一般要注意避免在同一平面动线交叉（车流、人流、货流）；避免因动线设计不合理而改用厕所做诱饵，来指引顾客在商场内转来转去，达到吸引人流的效果。

2、做商业规划时要考虑设置必要的停车设施；还要注意不同业态卸货平台的设置不同。

3、尺度合理的主副通道设计宽度2.8米、4米、8米甚至12米、16米。

对于不同商业定位的商业综合体来讲，不同的定位决定了不同的商业功能和业种布局，只有将项目分析透彻，才能在动线设计上满足它们的发展特点。

三、结语

篇5

关键词：策划定位；包容消化；可持续发展

Abstract: Commercial building is an important part of the city, is a vibrant city elements, it is open, polymerization, and varied characteristics, become one of impetus of regional development. Architects are changed in the design of commercial buildings and the effects of different planning, positioning, business characteristics and local cultural influence commercial building mode, reasonable design, reasonable, appropriate commercial buildings, to create a good social effect and economic returns.

Key words: planning and positioning; inclusive digestion; sustainable development

中图分类号：TU2 文献标识码：A 文章编号：

引言

现代商业建筑与众不同，有自己的特有规律，特有的要求，不同于住宅建筑相对稳定而单一的要求。如果建筑师按照自己的思路闭门造车或单纯依据设计任务书进行不科学、不合理的传统设计方式，那么辛苦设计的建筑项目不仅没有产生效益，还会浪费大量的资源。这就要求建筑师综合素质的提高并积极参与商业建筑的建筑策划，配合地产商、策划师、营销师、结构、设备及其他专业人员，了解商业项目的地理、地域条件、社会、人文情况、消费、发展特点和趋势、经济、技术、城市规划发展等各方面基础资料及商业建筑的各种模式，根据建筑策划制定合情、合理、合适的科学建筑设计依据，才能更好地完成商业建筑这种复杂的设计工作。商业建筑设计首先要做好的就是建筑策划，建筑策划主要研究投资立项以后的建设项目的规模、性质、空间内容、使用功能要求、环境、趋势等影响建筑设计和使用的各种因素，从而为建筑师提供建筑设计的科学依据。

商业建筑一般投资规模大，风险大，周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形式，而商业形态又取决于市场的定位，而定位准确，建筑师才能对商业建筑各种功能，物业，设施要求有充分了解和有效组织，而且不同的商业建筑策划思路产生不同的商业建筑设计作品，投资产生的经济效益差异较大。

1 商业建筑策划

建筑策划根据商业资源的实用性、可行性和前瞻性，如果商业资源分析不透，则任何理论的东西都是站不住脚的。而商业地产专家必须与发展商和建筑师达成共同的策划定位方案，正确的策划来源于各方面的调查分析。

1.1 市场调查

商业建筑设计必须依据市场调查得出定位结论。对外通过对消费特点和趋势、经济条件、交通状况、周遍商业格局、城市基础设施、城市发展规划、商业现状进行充分的市场研究，对内通过对项目本身的业态选择、业态组合、产业链分布和面积占比例，业种选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定。为建筑师设计提供充分的设计依据。

1.2 模式需求

不管商业建筑是出租，出售或租售兼营组合，最重要的是确定主力业态，对于商业建筑来说，不同业态决定模式的不同，其业态规模、功能流程、设计等都是由它自己来确定，不同业态有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非发展商自行主张。缺乏定向设计的依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家冲突，设计必然从头。无目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。因此建筑师应根据不同业态设计不同的建筑空间模式来分析和建议。

1.3 可持续发展和特色

商业建筑是公共场所，随着商业的发展，商业建筑一般在5~6年就要重新做一次装修，简洁和耐久的品质，尽可能少地维修与保养，而同时，根据不同的项目环境和商业内容进行灵活的适应，最终让投资者和消费者感到持续的价值。功能齐全、业态丰富、空间多姿，特色鲜明，设计必须富有时代感，同时又需超越时代趋势，在各种文化和不同年代间引起共鸣。

现代商业建筑设计的目的是让建筑项目产生良好的、持久的经济效益，建筑师在商业建筑设计里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品。经过深入的调查，细致分析掌握各方面的信息，集合各方面的灵感智慧，形成较为完整的建筑策划。前期的规划定位、招商、经营管理，每种情况都是非常复杂，都带来很大的影响，建筑设计是一个重要的环节。而建筑师进行商业建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑设计作品。

2 商业建筑设计

2.1 业态组合设计

商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的，什么样的业态组合更有利于经营。首先建筑师应根据前期的规划定位、招商、经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、环境之间的关系，设计不仅要求符合时代新气息，还要求合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流，制造客流，不同商品需要不同的空间和位置，合理的分布面积，楼层的分区铺面分割及配套设施设计能避免各类商品混陈，人流混杂的情况，建筑师应创造丰富，灵活多变，符合业态组合的合适空间来包容不同层面技术的需求。要做成一个综合体，一定要做产业链，产业链出来之后，价值链就出来了，就能产生各种效益。

2.2 模式设计

商业建筑的策划、设计在不同的商业地产开发模式下，有着截然不同的结果。只出租不销售，重点考虑经营与商铺增值就可以了，如果考虑兼营时，还要考虑商铺购买者的偏好与要求。商业建筑因招商要求不同而功能布局不同，同种业态也因品牌不同而布局不同。受此限定的商业建筑，或开发周期不同，或经营效果不同。那些不符合商业规律的商业建筑设计，虽然空间造型丰富，却已隐含了不良经营的隐患。因此，满足商家需求，消化各种变化带来的不利影响，建筑师在设计中采用灵活的空间组合，提供不同的模式设计作品。这需要建筑师不断改进项目产品，自我完善，打造更加符合商业需求的最佳设计作品，最终让投资者和消费者感到持续的价值，让商户感受到持续经营的优越组合空间。

2.3 人流和物流

人流和物流决定功能布局合理的引导系统是商业建筑设计成功的关键。

先确定人流、物流、出入口、通道形式，再做商业功能的布局。今天消费群体有着广泛的兴趣和自由支配的时间，因此提供丰富多彩的建筑空间，集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场是他们的需求。尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求时，同时还要满足购房者(铺面投资者、商业投资者)的需求，为他们提供便捷的物流通道。并在建筑细节上表达更多趣味。进而创造新的商业环境，让消费群体感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽同时，为商场经营者创造更多的经济效益。

2.4 绿色建筑和特色

绿色建筑一方面可以节约能源，另一方面其带来的可持续收益将远远大于前期的投入从而达到整体的价值实现，绿色建筑赋予建筑可持续发展的能力和更换改造的可能性，所以建筑师在设计商业建筑时没有必要做得最好，要做得合适，并不是要做的多豪华多气派才能体现是商业建筑，要强在恰到好处。商业建筑往往是城市商业文化的中心，不同城市有不同的风格，因此，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色，地方特色，更要突出业态特色，空间特色，人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采。

3 结语

建筑师最终完成商业建筑的物化成果，是反映建筑设计、商业招商运营、房地产开发三块等不同领域的交融成果，它不仅需要各方面专业人才参与，更需要建筑师的智慧。好的商业建筑不仅是设计创新的体验，更是价值实现的过程，使商业建筑合情合理。合适更具备可持续发展的可能性，让商业建筑的设计同开发商的产业价值息息相关，建筑师设计价值、商业价值及城市价值的多方共赢。

参考文献：

[1]JGJ48-88,商业建筑设计规范[S].

[2]顾馥保.商业建筑设计[M].北京：中国建筑工业出版社，2005.

篇6

在中国城镇化快速推进的过程中，县级城市作为大中城市之尾、农村之首，可以担当起推动城镇化发展强有力的战略载体。然而县级城市在城镇化建设的过程中面临着诸多困局，其中最突出的问题是缺乏系统商圈规划布局和城市运营战略。要摆脱这些困局，可以立足系统思维，先构建完善的城市商业布局体系。

现实需要：提高商业坪效

县城相对于大中城市来说，农民可以就近转移，进城门槛和成本更低，建设规模适中，也更易操作。相对于建制镇来说，县城所形成的聚集效应和辐射作用更优，城镇化效果也更明显，更加符合中国广大农村人口城市化的需要。

县级城市人均的商业面积是偏低的，换句话说，商业地产开发相对不足，增长空间比较大。其次县级城市的商业坪效（坪效=销售额÷门店营业面积）水平很低，本地的消费是外流的，而且外流的比较厉害。比如有一些发达地区的县级城市它的人均GDP甚至超过了大城市，但是在人均消费者零售总额上与大城市落差巨大。

商业地产发展与当地经济发展、商业形态、人均收入水平等各方面正相关。对于县级城市而言，一个城市的GDP水平取决于两方面：产能和消费水平。而作为商业地产常规考核的四个指标（经济发展水平、交通便利程度、城市基础设施及社会服务水平、城市性质）中除经济发展水平为城市产能考核指标外，其它三大指标均为消费考核指标。由于坪效其着眼点是效，所以，在现今购物中心频繁送券打折的情况下，把营业额作为计算公式的分子，不能真实反映经营面积的效益，从而产生了把毛利额因素考虑进去的做法。以购物中心为例， 店里不同的位置， 所吸引的客户数也不同。一楼入口处， 通常是最容易吸引目光的地方， 在这样的黄金地段一般会放置能赚取最大利润的货品， 所以购物中心的一楼通常都是以金银饰品、名表名包、女用化妆品构成主要业态组合。

由此可见，购物中心作为商业地产的投资工具和盈利工具其最终的投资价值体现在它的商业盈利属性上，商业坪效则是购物中心投资并盈利的常用KPI指标。只不过许多县级城市的商业盈利不是通过持有经营实现盈利的产业模式而是通过快速开发快速变现的产品模式。

任何商业地产项目都是由人气、资金、商品、功能、管理五大产业要素组成，符合上述市场要素组合则能促成项目的最终成功，否则项目必将陷入困境，抑或导致项目运营失败。

当务之急：科学系统规划城市商圈功能组合

要推动县城城镇化，充分发挥县城的聚集效应和吸引力，必须要提高其城区的基础设施和商业功能经营水平，提升城区的综合承载能力，大力发展产业经济，形成产业与城镇发展的良性互动。但许多县城在商业布局过程中面临着种种困局，归根结底，主要的症结在于缺乏科学系统的商业布局和持续发展的经营理念。

系统规划经营思路是影响县城城镇化规模和方向的根本，但许多县级政府对此缺乏科学的考量。很多县城的城市规划经营仅是“照猫画虎”。许多县城招商心切，忽视当地资源优势，业态定位同质化现象较为严重，仿效大城市圈地，搞大规模的城市综合体和购物中心。也有许多县城重视房地产开发，却不重视商业经营，造成业态同质扎堆、销售火爆经营门可罗雀、当地消费外流城市空心化，城市商圈的发展思路缺乏系统可持续性。

在城市商圈规划布局上，很多县城追求“短平快”投资赢利模式，当地政府只管卖地不管城市运营，造成许多项目论证不充分、开发建设盲目无序。开发商在项目建造前缺乏招商先行市场先行的开发思路，主观采取“先开发后招商”的投资模式，造成许多商业项目功能布局过于集中、业态结构不合理、追求大而全导致项目去主题化经营，从而导致项目核心地段惨淡经营状况出现并成为城市形象败笔。

核心方向：商圈规划布局和城市运营战略

要科学推动县城城镇化建设，必须要解决商圈规划布局和城市运营战略这两大困局，而且需要做好打持久战的准备。从系统的思维考虑，从城市商圈规划入手不失为一剂可行的良方。城市的快速发展同样带来城市商圈的变迁，而随着城市化进程加速，消费者结构和消费观念随之改变，加上城市新商业业态的不断涌现，都给传统商圈的生存和发展带来了新的机遇和挑战。因此科学地分析和认识城市商圈变迁规律，进一步合理规划和布局城市新商圈，对于城市的繁荣发展意义重大。

商圈分析应考虑的因素：人口数量及特点（包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等）、建设状况（包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度）、社会因素（分析地区建设规划、公共设施以及本地区的人文等是否有利于百货商店的发展）、商业发展潜力（包括购买潜力和现有商场的经营状况）。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。

篇7

前期考察调研

目前，太阳城内各大厦底层门店大部分都已售出，主要经营品种包括体育用品、儿童用品、女士用品、美容美发、婚纱摄影、干鲜水产、餐饮小吃等几大部分，经营项目丰富，而且均已达到饱和状态。由于管委会进驻之前商业区由方圆物业公司管理，对底层街巷没有系统的规划，商户们自主经营、无序发展，业态布局混乱。自管委会进驻后，将商业区划分为两大功能区—商贸区和市场区，以西后街为界，以南的（包括天桥市场、鑫龙市场、海浪花市场等）六栋单体楼为市场区，主要经营干鲜水产、餐饮小吃等；以北的19栋单体楼为商贸区，主要经营服装、鞋帽、饰品、美容美发等项目，而且市的几个主要大型商场也都位于此功能区，是市商业最集中的区域，为促进商业区业态规划，打造品牌效应，提升各街区知名度，将进一步加强特色街区建设。

对特色街区建设的下一步规划

1、规划原则

根据商业区底层门店的位置优势及原有的经济业态，以“统筹规划、因势利导、突出特色”为原则，将各条街巷逐一定位，打造成一街一特色。

2、商贸区特色街区规划

将贯通东西南北的两条主通道江东路和道德街规划为旅游商品特购街，并以这两条街为试点，依据其地形位置优势全力打造旅游休闲夜市，以点带面，从而普及整个商业区，达到繁荣商业区夜间市场经济的目的。对其余的几条辅路根据现有经济业态进行统一规划、定位。将辰日路规划为韩国商品一条街；明阳街和正阳街规划为女人街；长安街规划为体育休闲用品一条街；旭日路为居饰家装一条街；14#楼与15#楼之间规划为儿童街。

3、市场区特色街区规划

篇8

[关键词] 社区商业 体系化设计 前期定位 空间布局 环境营造

社区商业的发展不仅影响到社区居民的消费状况，也影响到城市商业的整体结构布局乃至城市的综合商业能力。在我国社区商业服务体系发展缓慢与人们日益增长的物质文化需求之间的脱节成为一个突出矛盾。社区商业设计中，市场定位和规划等环节相互贯穿、前后呼应，从体系化角度看待社区商业策划与设计各个环节尤为重要。

1.体系化的开发特征与设计环节

社区商业具有属地性、基础性、辐射性、集成性的特征。其体系化的开发特征表现为：项目开发与运营的工程体系化：提倡整体考虑、分步实施，专业协同以及项目的整体性操作性。充分分析当地条件和市场环境，准确定位目标客户和商业规模，确定开发模式和节奏，考虑确定营销模式、运营模式等。社区商业应将前期商业策划做好的基础上，进行设计与建设。招商在前，建设在后。具体到社区商业的设计环节中，社区商业的前期定位、总体规划布局以及建筑环境营造方面都体现了体系化的思维与运做特征。

2.主题与功能定位的体系化

主题定位包括目标市场、功能、特色与规模定位等。宝山上大弘基文化休闲广场的商业定位首先考虑将大学生中低档次的特色餐饮、日常娱乐作为主要的业态聚集类型，采用二层外廊式空间结构，空间内部形成核心交往广场，通过两条步街将内部休闲环境与城市相沟通。处于城市RBD区的社区商业的业态组合与定位当以城市文化重建与精品业态塑造为核心。上海的太平桥地区新天地就营造了以历史人文为依托，以满足高端时尚休闲消费需求为特色的城市场所，体现了文化的独一性和不可复制性。

主力店与经营散户是锚与船的关系。在不同的城市区位，主力店的定位受到当地市场购买倾向，品牌主力店推崇度，整体商业消费定位等因素制约，因此引入具有地区性。证大大拇指广场引进了家乐福；上海浦东正大广场引入易初莲花超市后经营状况得到极大改善，龙之梦购物中心在调换超市的经营主体后也扭转了经营困境。南京的水游城设计全部以连锁品牌替代大的主力店入驻，以特色化的景观营造赢得了商业成功。

明确的主题依赖于业态经营的结构平衡，成功的业态配比是整个定位中另外一个关键性环节。上海西郊百联购物中心是以零售为主的“一站式”购物中心，引入了百货、卖场等主力店；梅隆镇新都会以社区的生活时尚中心定位，强调餐饮、娱乐的休闲作用，主要满足聚会、健身、娱乐、文化等精神方面的消费。无论商业最终定位于怎样的主题，都体现出风险与赢利的平衡。

立足于城市区域功能的回应，社区商业在定位过程中，注重将稀缺性业态和特色化业态整合到产业链中，形成产品的亮点。浦东联洋社区的证大大拇指广场注重文化附加值，除引进常规零售主力店外，还引进了廊桥创意服饰、创意家居，证大艺术馆等与创意、艺术元素关联度较强的业态。“海上海”兴建了三大标志性的文化艺术运营中心：海上讲堂、海上剧场、海上展馆，成为文化地产的标志性精神产物之一。

3.业态布局的体系化策略

适宜的建筑密度对整体商业氛围的营造至关重要。过高的建筑密度不利于舒适性与人性化的环境品质创造，但过低的容积率也不利于商业连续步街的形成。不同的商铺对空间的开放程度要求不同，品牌店与专业店需要较为开阔的对外空间，而特色店需要突出内敛特质。海上海以独创的店铺组合，结合人性化的曲折步道体系，创造了体验式创意商业街的主题。大宁国际商业中心设置了两套交通体系，交通服务于公共机动交通，内部的步街体系尺度宜人，业态设置迎合布局特征，还原了传统街区尺度的都市漫步。

4.环境营造的体系化

社区商业的露天组团式发展格局为购物者创造了公共性极强的共享空间。西郊百联购物中心以组团式空间发展模式创造了中央风情广场，也适应聚集的餐饮、购物业态在空间使用上的要求。北斗星?商业广场在设计中从满足集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体的功能需求出发，形成了不同形态的四个开敞中庭与一个顶棚采光的商业内街。梅龙镇新都会紧密围绕有餐饮、酒店、办公、健身游泳四大功能，将功能布局划分成九大建筑体块；各自相对独立的体块之间通过扭转、拼贴等手法形成不规则的空间张力，形成了适合于交往与休闲氛围的室外广场与庭院，并随着步移景换，空间变换着功能。

随着我国社会经济的发展进步，社区商业将逐步走向集中独立、组团化的发展道路。社区商业还应当继续加大品牌深度与产品广度，均衡互补，相互促进；实行统一的服务监督与物业管理。社区商业的体系化设计本质上是投资者、开发者、管理者与消费者四方共赢的结果，一个成功的设计模式固然重要，而围绕这一设计模式做建立起的各专业协同工作的体系化整合运做平台，才是当前市场应努力发展的方向。

参考文献：

篇9

关键词：商业地产；开发运营；统一管理；全生命周期

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）04-0005-03

近些年，我国房地产行业快速发展，即使在美国次贷金融危机的严重影响下，依然表现出良好的发展势态。有调查数据显示，在我国房地产市场上，90%的住宅项目都能盈利，而80%的纯商业地产项目都面临着困境。之所以呈现这样情况，主要原因在于我国商业地产缺乏成熟的开发运营模式，所以有必要基于现状探索出一套能满足我国商业地产发展需求的开发运营模式，以解决当前困境，推动我国商业地产快速、健康发展。

1 我国商业地产发展面临的困境

由于我国实行了较长时间的计划经济，商业地产受到了一些影响，在我国起步较晚。随着市场经济逐步深化，我国商业地产逐步发展起来并日渐繁荣。据有关调查数据显示，自2000年以来，我国商业地产发展态势十分良好，投资增长速度一再高过国民经济的增长速度。与此同时，商业营业用房销售面积也逐步增长，虽然目前有所回落，但整体来看依然有着很好的增长势头。尽管如此，我们应该看到繁荣发展的背后存在的问题，尤其空置率上涨问题。这些问题的存在无不表示着商业地产开发建设和运营管理陷入了困境，亟待探索出一套科学、成熟的开发运营模式。

我国的商业地产开发商大多由普通房地产商转型而来，所以商业地产的融资模式和开发模式也沿用了普通房地产的那一套。在融资模式上，以银行贷款为主，以致商业地产融资渠道单一，过于依赖银行。这样单一的融资渠道，很难满足商业地产长期开发建设对资金的需求。在开发上，一些开发商在利益驱动下盲目“抢地”，不注重规划选址和市场定位，造成商业地产局部过剩、布局不合理等，这也是导致商业用房空置率逐步提高的原因之一。

近几年，我国房地产业飞速发展，不少开发商盲目投资，不重视融资，开发建设完之后本打算只租不售，可是在巨大资金压力下只得出售部分或全部。虽然这种运营方式有着可观的短期效益，并不利于后期的统一运营管理，甚至为自身带来桎梏，影响商业地产行业健康发展。在商业地产缺乏科学的开发运营模式的情况下就急于快速发展，很容易造成项目运营管理混乱，最终将组织商业地产行业发展。

为了应对当前困境，下面简要概括商业地产开发建设和运用管理中存在的问题。

第一，市场定位模糊。在现实生活中我们经常看到一条商业街一边生意火爆，另一边生意冷淡，或是这条商业街生意好，隔条街生意却相差很多，这就是市场定位不当造成的。就当前来看，我国的商业地产开发商一直把工作重心放在“抢地”上，对开发前期规划不够重视，不经反复推敲就投入建设，导致对项目所在区域内商业结构走势的认识不足，部分区域出现商业网点过剩或不足，造成商业结构不合理。

第二，运作程序不合理。我国商业地产采用先开发后招商的运作流程，有时甚至建设一半才招商，之所以这样，与商业地产招商难度大有很大关系。目前，我国房地产市场是比较火爆，可这主要是针对住宅市场而言的。不同于住宅市场的供不应求，商业地产招商面对的是经营商，如果经销商不满意就很难销售出去，有的情况下甚至要按照经销商要求进行大规模整改，造成不少的资金浪费。

第三，营销理念不科学。由于房地产市场潜存着巨大的经济利润，一些开发商过于急功近利，目光短浅，只看到了短期利益看不到长久利益。在这种理念下，商业用房在设计过于强调包装设计，甚至脱离物业本身的实际情况，导致设施利用率低，同时也不利于招商工作的顺利进行。

第四，融资渠道单一，详见前文。

总而言之，融资渠道单一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上问题存在的主要原因。商业地产在长期运营过程中存在着巨大的风险，如果不为其配置一套科学且成熟的开发运营模式，将很难实现健康发展。为了消除风险、降低难度，应基于商业地产的全生命周期进行开发建设和运营管理，为商业地产提供科学的全程运作流程。

2 商业地产开发运用设想

在统一管理思想下，商业地产在开发建设和运营管理上实行全生命周期的理念，简单地说，就是从全生命周期角度看待不同阶段、不同环节的工作及其中的侧重点，注重地产和商业之间的内在关联，不可将两者进行简单分割。从商业地产的整个操作流程来看，开发设计是开始，而运营管理是项目成功的关键，所以开发商要想获得预期效益，就必须做好运营管理工作。当然，也不能忽视前期开发建设的重要性。

第一，整合相关利益主体。在商业地产开发运营中涉及着诸多利益主体，有开发商、投资商、运营商、经销商，此外还有设计方、施工方、政府、金融机构等。各方之间的利益既对立又统一，既可以用损坏对方利益来增加自身利益，又可以通过互相合作实现整体利益最大化，使自身获取预期利益。在全生命周期开发运营模式下，应对各方利益主体进行系统性的整合，制定统一的目标、统一的规则制度，加强各方之间的合作，为实现整体利益最大化而共同努力。

第二，集成各环节。从商业地产项目的操作流程来看，整个过程中要经历调研、市场定位、规划设计、招商融资、运营管理等多个环节，各环节彼此独立，又存在着一定的内在联系。例如，市场调研结果直接左右着市场定位，而市场定位又是规划设计的基准，等等。在传统的开发运营模式中，各环节之间的关系是松散的，很难使整体实现优化配置。为此，应对整个操作流程进行集成管理，从全生命周期角度去看待流程中的各个环节，不可忽视各环节之间的内在联系。

第三，贯彻执行统一管理思想。具体而言，统一管理就是要统一组织、目标、理念、规则制度等，使商业地产形成一个统一的整体，并按照统一的管理理念和模式来操作，利于消除各利益主体之间的矛盾，优化配置，实现利益最大化。

在上述三种理念指导下，下面对商业地产开发运营的整个操作过程进行了简要分析，希望这样的构想能够消除商业地产发展中的存在的问题，促进其又快又健康发展。

第一，市场调研。市场调研的主要目的在于收集和分析与项目相关的信息，了解项目所建区域内的商业趋势等，对项目可行性研究极为重要。

第二，市场定位。由于市场定位关系着项目建成后的销售情况，所以一些开发商在市场定位时往往从利于销售的角度出发，忽视了项目长期运营所要面临的各种情况，考虑时间不足。商业地产项目成功与否，由运营状况决定，所以市场定位这一环节不能沿用普通住宅地产的那一套模式。具体而言，商业地产市场定位包括圈定位、规模定位、客户定位、经营定位等。虽然各项定位内容都非常重要，可是经营定位尤为重要，所以要更加重视。在进行经营定位时，开发商一定要基于商圈发展趋势，立足于商业地产项目的整体规划来进行相关操作，保证业态组合科学，才能在长久的经营中实现持续盈利。

第三，规划设计。开发商要清楚地认识到，商业地产的规划设计不单单是一种建筑格局的规划，也是一种商业经营规划，所以在规划设计时既要重视建筑格局设计又要强调商业经营规划，同时，还要满足各方利益主体以及后期运营的需求。商业地产规划设计要满足的条件：各功能业态比例安排合理、流动线布置合理、视觉通透效果良好、主力店设计满足技术要求等。

第四，融资。在传统的融资模式中，商业地产对银行的依赖性较大，这一单一的融资渠道限制甚至阻碍了商业地产发展。为此，应参考一些发达国家的商业地产融资模式拓展我国商业地产的融资渠道。虽然我国房地产行业十分繁荣，但是商业地产融资依然存在着很大的难度，除了依靠银行贷款之外，还要全力开辟其它融资渠道，如吸纳机构投资、银企合作、REITs、预租、商企联建等。只有融集了足够的资金，开发商才有强大的资金运营能力，项目建设和运营才能取得好的效果。

第五，招商。商业地产招商主要分为两步，一是开发前进行主力店招商，二是在开业前进行散铺店招商。在主力店招商前，开发商要基于市场调研的结果找到与项目和商业圈相匹配的店，然后与之谈判沟通，最终达成合作。主力店要是不同的业态，不能重复，保证业态组合科学。在散铺店招商上，开发商可以刊登广告，对有意向的合作的店进行严格考核，不满足要求的务必淘汰，而对于重点商户可以给予一定的优惠政策，以吸引其入驻，这一方式同样适用于主力店招商。

第六，运营管理。运营管理是商业地产项目开发运营中的重点内容，关系着项目成功与否。从全生命周期角考虑，商业地产在运营管理上要统一企划营销、统一客户服务和卖场管理、统一物业管理、统一品质管理，全力贯彻执行统一管理理念，确保运营管理的各项举措有效实施并取得良好的成效。

3 结语

综上所述，商业地产在开发建设和运营管理的整个过程中要采取统一管理理念，注重各环节的集成，使其统一服务于项目主体，才能使项目整体实现优化配置，达到整体效益最大化，满足各方利益主体的利益需求。

参考文献

[1] 蔡坚.浅谈促进我国商业地产经济发展的途径与方法[J].现代商业，2011，（7）.

[2] 张泽颖.基于价值链理论的商业地产核心竞争力研究[J].产业观察，2011，（1）.

[3] （美）菲利普·斗特勒，凯文.莱恩.凯勒著.卢泰宏，高辉译.营销管理（第十三版）[M].中国人民大学出版社，2009.

[4] （美）Johnnie Rosenaue，John Mayfield著，王霆译.房地产市场营销（第三版）[M].中国人民大学出版社，2009.

[5] 黄伟庭.中国商业房地产开发运营研究-困境与现实选择[D].东北财经大学，2007.

[6] 2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告[R].中投顾问产业研究中心，2010.

篇10

关键词：业态、氛围、辐射

社区，以人群聚集为首要特征。商业，从事商品流通的行业。社区商业，是以一定地域居住区为载体，以区域内社区群众为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。

首先是商业建筑的分类，按照商住比指标分类，分为辐射型、中间型、内向型。辐射型，占5%—11%，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。中间型，占2%—5%，主要依赖于本社区居民需求，兼顾周边。内向型，占2%，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可以根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常营业。按照服务的规模分类，分为便利级商业、邻里级商业、社区级商业。便利级商业，面积一般在3000㎡以下，由一个小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性销售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般3000人以下。邻里级商业，面积一般在3000㎡—20000㎡，以超市为主力店，包括便利性销售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般3000—50000人。社区级商业，面积一般在20000㎡—50000㎡，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其他专卖、服务、餐饮等店铺，服务人口一般50000—150000人。按照载体建筑形式分类，分为底商型商业、裙房型商业、独立型商业。按照布局分类，分为散点式商业、商业街商业、购物中心型商业。

第二是社区商业的特征，社区商业的特性决定了它的角色。分别是顾客属地性、业种配套性、日常便利性、服务亲和性、赢利稳定性、需求依赖性、商圈扩展性。社区商业与住宅的关系，从整个社区的综合价值提升的角度来看，商业服从于社区，同时商业又能提高社区住宅的价值。

第三是社区商业的定位，首先要做市场分析，然后做定位策划。市场分析的分析内容包括周边人口统计、周边消费特征分析、竞争对手分析、周边人车流量统计分析、周边市政规划分析、商业物业条件分析。项目周边环境调研分析也很重要，要考察项目1.5公里半径周边商家和机构的分布。还有项目周边未来有哪些20000㎡以上商业规划和在建项目。做项目商圈调查与分析，分别0.5、1、1.5公里半径居住人口数、人口结构、家庭收入水平。流动人口调研分析（数量、构成、职业、年龄、收入水平、消费特点），项目周边交通设施图示及主要客流对象及走向。还有一些特别调研项目，典型或可参考个案深度研究、特殊消费群体调研分析。社区商业定位策划，包括市场定位、顾客定位、规模定位、主题定位。市场定位包括，功能定位，按社区辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、内部型社区商业。业态类型，日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少。形象定位，低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档。顾客定位，包括顾客是谁、顾客规模、顾客特征。规模定位，包括商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出正相关的关系。规模定位中主要考虑的因素有区域的商业市场容量、商场整体租售状况对项目规模的影响、项目的商业属性（辐射型、中间型或内向型）、主力店的带动效应、竞争性项目对项目规模的影响、市政规划对项目片区商业规模的影响、项目自身条件对规模的影响等、顾客规模、顾客特征。主题定位，是住宅楼盘的整体风格、项目片区的整体氛围、主题营造的可实现性等。

第四是社区商业业态组合，生活百货、超市、餐饮、服务配套、美容、家居服饰、儿童业态、生活家居和休闲九大类业态构成了社区商业的基础业态。业态组合原则，社区商业基本特点是超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态。租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态。是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况。能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围。

符合商铺建筑设计技术指标。

第五是社区商业的布局，分为底商满布型、入口商街型、入口集中型、散点列布型。底商满布型的优点是商业体量可以较大限度的扩大，展示面积较长，可视性好，能有效的吸引外部消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。缺点是商业的规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的负面影响较大。入口商街型得优点是有利于社区居民的购物消费，街铺的商业价值较高。

缺点是在一定程度上限制了商业的规模扩大，切展示面不长，可视性差。入口集中型得优点是将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时在一定程度上利于商业规模的扩大，易于形成规模效应，代旺整个社区商业。缺点是商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居民的购物消费。散点列布型得优点是商业较分散，易于居民购物。缺点是商业较分散，难以形成规模效应。各业态布局的特点，从方便居民及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有一下几的方面。

第六是建筑单体铺位面积及面积比、内部设计。硬件规划设计如果不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此硬件规划是商业能否良好经营的重要环节。每种业态对硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也有所不同，结合社区商业各业态面积需求，经铺位面积区间分为“30㎡以下、31-80㎡、81-200㎡、201-500㎡、501㎡以上”五种面积区间。内部设计上首先首层层高3.6-4.8米，以有利于业主或使用者在其中另隔一层。柱网6×6-8×8并无明显剪力墙，（超市部分柱距至少8×8）柱网小于5×5的商铺很难成为购买主体。内部隔墙尽可能少地采用承重墙，以保证使用面积的灵活性和主动性。

两层或以上的店铺要预留室内楼梯，以实现层与层之间的灵活贯通。