公允价值的评估范文

导语：如何才能写好一篇公允价值的评估，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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国际上公允价值定义以美国会计准则定义为准则，国际会计准则关于公允价值的定义就是接纳了美国会计准则对公允价值的定义。早在2003年美国财务会计准则委员会着手制定单独的公允价值计量准则。公允价值定义经过几次变迁，其中SFAS133中定义“在当前交易中，在自愿，即在非强迫、非清算销售的情况下，进行资产（或负债）买卖的金额。”在SFAS157中定义“在计量日市场参与者之间的有序交易中，出售资产收到的或转移负债支付的价格。”SFAS157定义采纳了一些资产评估实务中的做法。

资产评估中为充分体现评估结论的经济内涵，资产评估基本准则和其他相关准则中都强调注册资产评估师在评估过程中应当根据评估目的等相关条件恰当选择价值类型。价值类型有市场价值、投资价值、在用价值、清算价值和残余价值等类别。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。

评估的价值类型与会计的计量模式有着对应关系，中评协颁布的《以财务报告为目的的评估指南》对于评估价值类型与会计计量属性衔接作了具体规定。其中第二十四条指出：“在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值；会计准则涉及的重置成本或净重置成本、可变现净值或公允价值减去处置费用的净额、现值或资产预计未来现金流量的现值等计量属性，可以理解为相对应的评估价值类型。”

二、实例：无形资产的公允价值

1.可辨认性无形资产的公允价值。

荷兰学者丹尼尔・安德里森和勒内・蒂森在《没有重量的财富：无形资产的评估和运营》中将无形资产分为五类：资产和企业资源、技能和隐含的知识、基本生产过程和管理过程、共同的价值和标准、技术和外在知识。从会计学意义上来看，无形资产包括专利权、特许经营权、土地使用权、商标权、著作权、商誉等。无形资产评估方法目前有三种：超额收益法、割差法、分成率法，但实际操作时情况千差万别。以专利为例，其计算公式：

公式中：P为无形资产评估价值。

Rt为第t年无形资产超额收益现金流量；而无形资产超额收益现金流量＝税后利润×无形资产技术分成率

r为折现率；t为预测年度；n为预测期末年。

同时要考虑以下情况：

（1）获取与专利实施前后的财务数据，分析专利权利要求书、专利说明书及其附图的内容对专利资产价值的影响。注册资产评估师执行专利资产评估业务，应当确定专利技术产品是否与其实施企业所生产产品相对应性，并分析其对专利资产价值的影响。

（2）分析影响专利资产价值的法律因素、技术因素、经济因素，其中法律因素通常包括以下因素：专利资产的权属及权利的限制、专利类别、专利的法律状态、专利法定剩余寿命、专利的保护范围。技术因素通常包括：替代性、先进性、创新性、成熟度、实用性、防御性、垄断性。经济因素通常包括：专利资产的购建成本、获利能力、类似资产的交易价格。

（3）了解专利所有权与使用权差异，专利使用的许可方式，以往的许可、转让情况对专利资产价值的影响。了解掌握专利所处审批阶段、专利是否处于无效宣告程序、以及专利有效性维持情况对专利资产价值的影响。

2.不可辨认性无形资产（商誉）的公允价值。

（1）会计准则中定义

本世纪20年代，杨汝梅先生在其所著《无形资产论》一书中，就对商誉的性质做出了归纳。杨汝梅先生将商誉的性质归纳为以下三个方面：一是因企业内部人事上的良好关系而产生的特定价值，从广义上看，是企业中由于一切组织制度完善及管理得法所获得的利益；二是其存在较久且价值较为稳定；三是可以转让，且在转让之际，可以用货币度量。因此，形成商誉的原因是多方面的，除了销售上的商誉外，还有生产上的商誉和理财上的商誉。杨汝梅先生是较早对商誉有深入研究的学者，他的看法为后人认识商誉的性质奠定了一定的基础。

70年代美国著名会计学家E・S・Hendrikson在其所著的《会计理论》一书中，从会计的角度对商誉的性质作了以下三种解释，号称商誉的“三元理论”：好感价值论、超额收益论、总计价账户论。其中超额收益论又称“超额利润的现值论”，认为商誉是预期未来收益（或对持产者的现金支付）的现值超过正常报酬的利润。G・R・卡特利特和N・0・奥尔森，在其1968年发表的会计研究文集第10号《商誉会计》中阐述了如下观点：“在目前的经营环境下，商誉的收益概念是最切合实际的。让受和让出整个企业的主要动机是取得未来利润。在这种让受和让出企业的交易行为中所确定的价值，就是对企业收益力的评价。这种收益力通过以企业作为一个整体的价值超过其各种具体资财和财产权利的数额而反映出来。”评估师根据这种思路用购买价扣除被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值。

新《企业会计准则第20号――企业合并》中提到商誉在非同一控制下有三种途径产生：吸收合并、控股合并、新设合并。只有吸收合并、控股合并才出现商誉，即收购成本大于可辨认资产减负债后的净资产公允价值情况下的差额。在准则中规定了购买方如何确定合并中取得被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值。这种确定公允价值的过程比较接近资产评估的实际操作办法。因此公允价值的确定难点还是在确定单项资产的公允价值。

（2）商誉的评估方法

在现行实务中以超额收益折现法使用最多。超额收益折现法理论依据是：商誉是可以获取收益的经济资源，因此，未来超额收益的折现值应是获取的商誉当时的实际价值。若Ri代表第i年企业可获取的超额收益，r为年折现率，n代表企业获取预期超额收益的年份数，那么，商誉G可按如下公式计算：

而商誉价值可以看作是企业为获取超额收益的一种投资，即：商誉价值＝年超额收益／资本利润率，具体过程如下：

①确认企业已实现的超额收益，其基本计量方法是：

超额收益＝（总资产报酬率－行业正常投资报酬率）×可辨认资产价值

或者：超额收益＝销售收入×（实际销售利润率－行业平均销售利润率）

上述公式均假定企业各年度获取超额收益的能力持平，如果各年度获取的超额收益不等，则可采用复利终值的计算方法将各年度的超额收益折算到计量商誉时的价值。

②将计算的超额收益按照资本利润率还原为获取超额收益的能力，即商誉价值。其计算公式为：

商誉价值＝超额收益／行业平均利润率

采用此种方法确认商誉的价值，需要掌握行业平均利润率，无需预计未来超额收益、预计的持续期限、预计的折现率等人为的主观因素，相对准确地计量了商誉价值。

三、公允价值评估路径的实施难点及展望

1.评估假设与评估价值的市场检验。

公允价值有三个层次，外部评估师（内部评估师）根据外部环境的不同采取不同的评估途径，特别是第三个层次，市场数据非常少，因此需要约束一些市场条件，也就是评估假设，采用现值技术估价。评估假设相对来讲有诸如被评估资产在可预知的法律、经济、技术条件许可的范围内处于正常、合理、合法的运营及使用和维护状况等等。

我国属于经济转型国家，市场活跃与否也是渐进的过程，如专利交易市场起初是一两件交易，到交易活跃了，市场条件成熟了，同样的专利价格就能比照取值了，因此说评估的公允价值是市场模拟价值，公允价值不能保证是市场成交价，公允价值与市场价值完全一致是一个类似数学逼近过程。

2.评估主体：评估师业务素质的培养。

为财务报表服务的评估对评估师提出了很高的要求，评估师不仅要掌握现值技术，懂得财务知识，还要了解宏观经济政策，学习管理学、理财学、金融学等方面的知识，应对各方面的需求。国际评估准则中提到评估师的胜任能力，指出评估师必须具有知识、技能和经验，以按照接受的专业标准有效完成评估业务。

中国资产评估师职业道德规范对注册资产评估师从事资产评估工作应当遵守的执业品德、执业纪律、专业胜任力等职业行为规范。其中第七条：“注册资产评估师在执业中，应当实事求是，不得因个人好恶影响资产价值的分析、估算和判断。”；第八条：“注册资产评估师应具备资产评估及相关专业的知识和实践经验，并按规定接受后续教育，充实和更新知识，提高执业能力。”等等。

总之，职业道德和评估技能都是评估师的素质，只有拥有广大德才兼备的评估师队伍，评估行业才会维护其行业的公信力，赢得整个社会的尊重。

3.为财务报表服务的评估未来有着广阔前景。

新会计准则颁布执行后，包括房地产评估在内的大评估作用已经越来越显现。传统的评估是为企业资产置换、产权交易等服务的，伴随着会计公允价值计量的需要，评估行业又拓展出一个新的领域，评估业务也会因为会计审计业务的固定化而稳定下来。

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公允价值的发展历程中一直都受到国内外会计学术界长期而深入的研究，其中包括 IASC（国际会计准则委员会） 和 FASB（美国财务会计准则委员会）等的研究。时至今日，各个机构对公允价值的定义并没有一致的标准，不同的机构形成了不同情况下的各有其特点的不同的定义。

我国所颁布的《企业会计准则——基本准则》指出交易的公平在于交易双方应当都是持续经营的企业，经营规模不会有较大程度的缩减，或者是在不利于自身的条件下仍然会坚持交易的正常进行。公允价值的定义根据机构的不同各有其特点和重点，但是都反映了几个共同的特点：一是公允价值形成于双方自愿交易基础上的公平交易；二是公允价值计量对象的全面性，体现在资产和负债的计量上；三是都有公允价值形成的有利条件。公允价值着重强调的是公开、公平的原则，面向市场，对外开放，我国对公允价值的定义是在借鉴国际的财务会计准则的基础之上充分考虑到我国的国情的情况下制定的符合我国经济发展要求的财务会计准则。

公允价值评估是价值的实现条件，强调的是为达到某一结果的过程的一种技术形式。公允价值的评估技术所采用的计量标准与资产计量的属性都有着相同的特点，即都可以采用历史成本、现行成本、可变现净值、重置成本等的现值。尤其是随着会计计量方式的转变，由过去主要依赖于历史成本逐步过渡到公允价值之后，计量标准与资产计量之间的关系也将深入到一个更高的层次，资产计量与资产评估可以统一于公允价值的评估技术来确定。公允价值的评估技术是交易双方在资产和负债的计量上全面的一种公平交易的科学合理的方式。

二、公允价值评估技术特点

（一）公允价值计量层级与获取方法之间的对应关系 对于会计核算对象来说，如投资性房地产、资产减值、债务重组、金融工具、租赁和套期保值等，使用公允价值计量相对于其他的计量方式明显具有无可比拟的优越性。公允价值评估技术也必须面向市场，从市场得到的信息分析问题，不要把企业内部的估计和假设作为分析问题的依据。

公允价值计量层级反应的是变量的优先选择次序，也就是计量时的优先等级，在条件具备的情况下，如何通过变量之间的关系来获取公允价值，这就需要获取技术的支持。公允价值的计量就需要通过与特定环境相适应的并且可以获取较为准确的信息的估价技术。从图1可以看出公允价值的计量层级和估价方法之间具有一定的对应关系。

（二）公允价值评估技术及方法 （1）市场法。市场法强调的是价值的对等性，是一项资产或负债的替代品的市场价格等值。公允价值中的市场价值是资产评估中最为典型的计量方式，通过被计量的资产或者是负债与市场上的同类的交易情况进行对比，与此同时根据市场反应的信息必要时进行适当的结构调整，以保证交易的正常进行。其运用的条件是：一是要明确价格可比的对象和目标；二是形成评估对象和目标之间联系因素，为两者之间的对比创造条件；三是调整在对比中发现的问题；四是通过分析定评估结果。市场法评估资产须选择与被计量的资产或负债之间存在一定的对等关系的交易条款或是交易条件作为参照物。在不受外来因素影响的条件下，被计量的资产或负债和参照物之间应该是完全对等的关系。但在现实的情况下是很难达到完全的对等的，须适当调整以满足市场评估的可靠性。

当在被计量的资产或负债存在较有利的活跃市场的条件下，通过市场法进行资产评估的公开标价是公允价值的最有效地证据。其中，所谓的活跃市场是指必须满足这几点条件的市场：一是从事市场交易中项目的性质具有相同的特性；二是买卖的双方无论在任何时候都具有存在的普遍性；三是价格具有公开的特性。根据市场法的新要求及固有的特点，在债务的变动中涉及到资产或负债的公允价值可以根据市场法进行评估。

（2）期望现金流量法。期望现金流量法是在计量对象现金流量的不确定的情况下，通过估算未来现金流量情况的期望值来得到现值的计算方法，期望中的现金流量是通过计量对象所反映的情况得到的数据，具有一定程度的可靠性。就其本质来说，公允价值它反映的是资产内在价值的计量属性。在资产价值评估中，“内在价值”的观念尤为重要，也就是资产在它存续期间所能产生的现金流量折现值。对于资产内在价值来说，资产是能够带来未来收益的经济资源，所以另一种表达方式就是从发展的角度未来现金流量的现值。其内在价值的职能就是它能够从一个全新的角度创造未来经济收益的能力，未来现金流量也常常用来反映未来经济收益的情况。同时，也为了使不同时点之间的现金流量形成具有对比的条件，通过数据的分析统一为现值，对公允价值评估的表达式为：

P=■■，E=∑Ri·Vi。

E为期望现金流量；r 表示折现率；n 表示收益期限；Ri表示的是第 i 种现金流量值可能出现的概率； Vi表示的是第 i 种现金流量的可能取值情况。其中∑Ri=1，且0≤Ri≤1。

期望现金流量法是一种较为广泛的公允价值方法。只要满足计量对象的未来现金流量能够得到较为准确的估算出来，并且有一个能与其现金流量相匹配的折现效率，那么，期望现金流量这一方法就适合于任何项目的公允价值的运用。

从公允价值的角度分析来期望现金流量法，对于具有未来获利能力的资产来说，进行公允价值评估都是可行的方式。

（3）期权定价法。期权通常采用公允价值来计量其属性，是一种在金融市场中诞生的一个新的名词。美国财务会计准则委员会在财务会计准则第133号文件《衍生工具和套期保值活动的会计处理》中指出：“公允价值是计量金融工具最有效的计量属性，对衍生工具来说则是惟一相关的计量属性。”我国所颁布的《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》规定，对于金融工具初始化确认和计量及后续的计量等都应把公允价值作为其参考的标准，其本质就是要求公允价值计量模式能够在可供出售的金融资产或负债采用，为财务报告使用者的决策提供较为可靠地依据。

根据美国学者的研究成果，金融工具的公允价值采用布莱克—舒尔斯期权定价模型来实现金融工具的公允价值评估较为可行。公式为：

C=SN（d1）-Xe-rtN（d2）其中 ：

d1=ln（S/X）2+（r+0.5？滓2）t÷？滓■，d2=d1-？滓■

公式中的C 为看涨期权价格；S 为标的资产初始价格；X 为执行价格；N（d1）、N（d2）分别是 d1、d2的标准正态函数值；r 是连续复利计算无风险利率；σ代表的是资产价格波动的标准差；t 为时间，表示的是距期权到期的时间段。

金融工具的公允价值评估不仅适用于期权定价法，而且，对于新的高科技成果的应用，同时也存在部分领域的设备更新方面的问题，无形资产具有投资不易于把握，所以对于投资、高科技企业并购等方面涉及到无形资产公允价值评估，可以参考期权定价模型的方式来分析解决。

三、公允价值与评估技术的联系

（一）新准则有关公允价值的规定 我国的新会计准是根据交易双方在资产交易市场上的活跃程度来确定的，按照市场活跃程度可将公允价值的运用划分成三个层次：第一层是交易主体的活跃性，此时应当把市场中的交易价格作为公允价值来应用于市场交易；第二层就资产本身而言，不存在活跃市场，但是在类似的资产中存在较为活跃市场，这时公允价值的基础应当以类似资产的交易价格来确定；第三，对于交易主体较为稳固，不存在交易价格的资产可比的活跃市场时，应当通过估值技术来确定公允价值。

（二）评估为公允价值的计量服务 在《资产评估价值类型指导意见（征求意见稿）》文件中的第21条明确规定了资产评估师得注册需要通过财务报告做为当前的资产评估业务，应当对会计准则及会计计量的基本概念和要求有所了解，在了解的基础之上选择恰当价值的类型及定义。在会计准则计量属性规定的条件下，一般来说公允价值就等同于会计准则指导意见下的市场价值；从公允价值的评估角度分析，会计准则涉及的公允价值与处置费用之差、现值或者是对未来现金流量的资产预计现值可以理解为于此相对应的市场价值之外的其他价值类型。

从《资产评估价值类型指导意见（征求意见稿）》文件中，通过“注册资产评估师执行以财务报告为目的的资产评估业务”这句话就可以看出评估可以服务于公允价值，其影响的因素就在于公允价值在会计实践中运用计量存在较大的困难，而且难以把握。从新准则在公允价值中运用的角度分析，公允价值的计量主要是通过估计的方式，新准则则是在公允价值的计量方式中产生，所以对公允价值的评估则需要上面的三个层次，其中，第三层次中只能采用估值技术来评估公允价值在资产评估中的发展是最成熟的，因此在涉及到公允价值的计算中，可以通过会计评估领域的价值为公允价值计量服务，来实现会计计量的准确性。

四、新评估体系中公允价值应用比较

（一）长期资产计量中公允价值应用比较 除了金融工具以外的长期资产在传统的环境中是按照历史成本估算计量且考虑到资产的时期的变更性及减值的影响因素外，从近年的公允价值发展模式中也可以看出有向长期资产会计处理发展趋势。下面就公允价值在投资性房地产和生物资产会计处理应用作简要分析。

（1）投资性房地产和生物资产的公允价值应用比较。

第一，投资性房地产准则和生物资产准则。投资性房地产其目的就是为了在投资中赚取资本增值的一种手段，但是用于管理目的的房地产或是用于商品或劳务的生产以及在正常经营过程中销售的房地产并没有参与资本的赚取或是买卖活动。生物资产指的是具有生命的个体或集体，生物资产会计则在一定的程度上为公允价值创造了有利条件，给公允价值评估技术注入了新的活力。面对投资性房地产和生物资产的市场发展状况，企业会计准则分别制定了CAS3和CASS用于应对会计的处理，根据国情不同，在美国就不存在专门为投资性房地产和生物资产而设立的综合会计准则。

第二，投资性房地产和生物资产领域会计处理中公允价值的应用。一是CAS中公允价值的应用。CAS3和CASS中都要求对投资性房地产和生物资产的报告主体按照历史成本模式进行计量。对于投资性房地产和生物资产来说，采用公允价值的计量模式必须要满足以下几个方面的条件：（1）投资性房地产所在地和生物资产有较为广阔的市场，而且这方面的市场也较为活跃；（2）投资市场具有指导性企业可以根据从房地产交易市场上获得的信息应用到其他的地方，指导同类相似于房地产和生物资产的市场价格等信息，从而给投资性房地产和生物资产中的公允价值做出合理的估计。二是在IFRS中公允价值的应用。在IAS40的报告主体被初始确认之后，投资性房地产通过公允价值模式进行会计处理，这就要求在投资性房地产中公允价值的变动情况及相关的收益或是损失在会计损益表中得到确认。而对于IAS41的要求，在公允价值无法得到较为可靠计量的情况下，生物资产应该按其公允价值减去在估计中的销售时所长生的费用并在初始确认和各个资产负债表日内完成计量。

在IAS40和IAS41中赋予了公允价值一个假定，一个也许并不成立的假设，公允价值的主体将能够在持续的基础上可靠确定投资性房地产。然而，在特殊的情况下，当投资的主体首次取得投资性房地产或是在主体的用途有变更时，主体将无法对投资性房地产中的公允价值评估进行确定。但是像这样只有可比的市场交易情况是不会频繁的发生的，只有在公允价值例如折现的现金流量预测中可靠地评估无法失效的状况下才会产生。在本准则假设的条件下，能够可靠地计量生物资产的公允价值。但是这只是在假设的条件下才会产生可靠的公允价值计量，然而初始确认生物资产时，是无法取得其市场价格的，很明显，公允价值的其他的评估方式在这种情况下也不可靠，并不能为公允价值的评估提供有力的证明，所以假设的情况无法成立。

第三，公允价值应用的比较。虽然在CAS和IFRS中都对公允价值应用于投资性房地产和生物资产领域的应用没有反对的态度，但是从具体的应用角度分析还是存在着较大的分歧：首先，IFRS中对公允价值计量的要求要明显的低于CAS中的规定，在CAS中强调的是确凿证据证明对于公允价值可靠条件的必要性。但是在IFRS中，对公允价值模式的采用只是要求在没有证据表明在初始确认时公允价值无法可靠计量，而没有严格规定公允价值可靠计量必须要活跃的市场作为前提条件。所以，在其他的估价方式中也可以接受公允价值所提供的信息。其次，在公允价值运用的模式不 同也会有不同的态度应对，CAS相对来说偏向于成本模式。IFRS则倾向于公允价值模式，如果对公允价值的计量主体有较为准确的信息，那么就应该采用公允价值计量模式。

（2）固定资产和无形资产中公允价值的应用。关于固定资产和无形资产的会计准则，在IFRS中与此相对应的分别是IAS16准则和IAS38准则。在CAS4和CAS6中计量模式是按照固定资产和无形资产的成本模式而进行的后续计量，是通过初始确认金额与减值后的金额之差来计量的，所以在后续计量中对于公允价值来说并没有直接涉及到公允价值的应用情况。IAS16和IAS38中都没有要求规定对固定资产和无形资产在后续计量中的估价模式定位，这就意味着对于固定资产和无形资产在后续计量中可以采用重估价模式，重估价模式是指在公允价值与减值后的余额的差值，即是在确认为资产之后，假如固定资产和无形资产的公允价值能够得到可靠有效地计量，那么其账面金额就应该是重估金额。IASB给重估价的定义是资产在重估日的新起点计量，其目的就是为了按照公允价值在重估日对资产进行计量，已达到公允价值的评估。因此准则中对于重估应有必要保证运行的常态化，以确保其账面价值对公允价值的确定具有较为新的可靠的信息不至于该项资产的价值间距的扩大。

（二）长期负债的公允价值：以养老金为例 通过IFRS、CAS以及美国GAAP中养老金规定的相关准则，面对我国的实际国情，并没有提出关于收益计划离职后的福利负债计量的问题，只是对短期和传统的职工薪酬的会计做处理。

（1）退休后福利计划。关于退休后雇员福利计划从理论上讲可以划分为设定提存计划和设定受益计划两种类型。相对于设定收益计划来说，设定提存计划的会计处理较为简单，报告主体的义务取决于提存的金额；而设定收益计划是资产负债表上确认负债金额，是以下各项目的总计净额：一是资产负债表日设定受益义务的现值；二是未予确认的无损失的任何精算利润所得；三是尚未确认的服务多花费的成本；四是履行义务的计划资产。

（2）设定福利负债的计量方法。对于设定福利负债的计量方法，最理想的计划负债是同计划资产一样采用公允价值计量。但是由于活跃市场的要求较为严格，而满足条件的市场又极为有限，所以其公允价值则需要通过估价方法的验证。有预期福利法和应计福利法两种方法可设立福利负债的估价，二者之间的区别就在于对货币时间价值的处理的方式的不同。预期福利法强调的是所有应计利息平均性，要求成本在雇员服务期内平均分摊，所以在预期福利法之下无法反映负债的公允价值，产生的负债只是成本分配的结果。在应计福利法之下，在雇员服务期间按照正常方法对该折价进行摊销，在每个雇员服务期间对未折现成本产生的负债进行折现，按照这样的计量方式，随着雇员临近退休，成本折现的影响会减轻，所以雇员服务期后期成本肯定会远远高于早期的雇员服务成本。IAS19和SEAS87中所采用会计公允价值的计量方法都与应计福利法相同。

IAS19的折现率是通过资产负债表日的市场收益率来确定的，但是折现率的使用是需要一定的条件的，并不是所有的义务都可以进行，他是不允许采用短期折现率对长期义务进行折现，折现率反映的是在资产负债表日范围内的市场收益率，所以他所参照的债券预期期限和该义务的预期期限应该达到相互一致。对于SFAS87来说它所采用的是实际结算利率的折现率，其实际结算利率可能是高质量投资的收益率或者是用作实现债务中的有效清算年金合同的利率。这些收益率作为新的市场收益率的替代产品，在其适用的阶段有可能会造成现值计量的结果与公允价值计量目标的相互冲突，然而这也是正常的现象，新的事物的发展总是要经过一个较长的市场的认可阶段。

（3）养老金负债计量的评论。受益计划的计量方式对于公允价值在长期的负债中存在一定的难度。首先是长期负债体系的活跃市场的获取上存在较大的困难，所以，IAS19和SFAS87都强调应用专业精算人员服务的重要性，使市场参与者对负债评价更加全面。其次，养老金负债的公允价值在现值技术估计的理论运用上道路曲折，原因是没有体现债务人的信用状况，反映的只是报告主体应承担的义务。

（三）特殊业务：企业合并中的公允价值应用 对企业合并行为，各国各机构都制定了相关的企业合并的会计准则。CAS20将企业合并分为同一控制下的合并和非同一控制下的合并两种类型， 其依据主要是参与合并的企业在合并前后所受到的控制情况而划分的。CASZO中对于不是在同一控制下的企业合并则要求通过购买法进行会计处理，购买方在购买日按照公允价值计量对企业的合并承担相应的责任和必要的义务，把公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益范围之内。当所取得的被购买方的各项资产在有保障的前提下，并且公允价值也能够得到可靠的计量，此时应当照公允价值计量方式单独予以确定企业合并的情况。

IFRS3和SFAS141和CAS20不同，他对企业不是根据参与合并的企业在合并前后所受到的控制情况而划分的，所以就没有同一控制和非同一控制之分，只是要求按照购买法来处理。新准则的规定主要是因为我国目前产权交易市场还在一个发展阶段，公允价值条件难以满足。

（四）公允价值在非金融工具中应用比较 在长期负债和长期资产中与金融工具会计处理相比，公允价值在非金融工具中的应用存在着较大的差异：

（1）应用范围的差别。IASB极力倡导公允价值，并将公允价值领域应用覆盖到资产和负债的长期计量之中，以公允价值的模式向报告的主体提供公允价值的相关信息。我国在非金融工具的公允价值应用上坚持以历史成本为主、公允价值为辅的会计模式。而美国GAAP则不承认投资性房地产、生物资产的公允价值模式，以及对固定资产和无形资产的重估价模式也持否定的态度。

（2）应用要求的差别。非金融工具公允价值计量对于新准则体系有更为严格的要求，在投资性房地产和生物资产的则中，要采用公允价值模式就必须有活跃的市场价格，在企业合并中，购买法的运用条件必须是在非同一控制下进行的，通过公允价值计量所取得的购买才可以判断资产和负债，这种规则上的不同，并不是我国会计准则与国际上的会计准则本质上的不同。

（3）非金融工具公允价值的计量中尚有一些未解决的难点。我国在非金融工具 的公允价值运用上与国际会计准则相比还存在一定的差异。由于我国现行相关法律的不够完善，没有设定收益计划等方面的会计准则，所以新准则没有涉及到长期负债的公允价值计量，从FASB和IASB对设定受益计划方案负债的计量的情况可以看长期负债的公允价值计量问题还需要一个较长的阶段。

参考文献：

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【关键词】目标公司；价值评估；并购

市场经济条件下，企业间的并购重组是一种极为正常的经济活动，企业在坚持自愿有偿原则下进行兼并重组，是企业实现优势互补，达到协同效应，促进价值增值的重要方式。从市场角度上说，优势企业并购劣势企业是实现企业资源在社会范围内重新优化配置的重要手段，有助于提高市场集中度，促进产业的发展壮大。不过，企业并购的根本目的是创造价值，对并购价值的合理评估是决定并购最终成败与否的主要参考因素。本文探讨了企业价值评估方法选取上坚持的原则，并据此提出了并购中评估目标公司的几种方法。

一、公司价值评估方法坚持的原则

公司价值评估值指的是将目标公司视作一个整体，据其拥有或占据的全部资产状况和整体获利能力，并充分考虑影响该公司获利能力的诸多因素的前提下对公司整体公允市场价值做出的综合性评估。目标公司价值评估方法选取上坚持的原则有以下几点：

（1）客观公正原则。客观性原则要求评估方法的客观立场，事实求是的评估态度，排除或杜绝个人主观态度和利益牵涉。公正性原则要求评估人员的第三方身份，客观、不偏袒利益各方。

（2）成本效率原则。评估机构自身具有以盈利目的性质，因此在评估方法选择上要综合考虑评估的成本和最佳平衡点，力求提高效率，降低成本。

（3）风险方法原则。企业价值评估风险来自于内部和外部，内部多是评估机构内部意见不一致造成的风险，外部多是指评估机构以外的因素阻碍或干扰评估人员正常客观地作出价值判断。因此，在评估中要加强强烈的风险防范意识，确保评估的客观、公正和合理。

二、目标公司价值评估方法在并购中的具体应用

（一）市盈率法

市盈率即价值与收益的比率，直接反映的是公司股票收益与股票市场价值之间的关系，此方法适合目标公司是上市公司的并购。目标公司价值评估在运用市盈率法时常涉及到计算公式V=（P/E）×EBIT（V为目标公司价值，P/E为市盈率，EBIT为目标企业的收益）。从分析公式可以看出，获取目标公司实际价值依赖两个参数：公司的市盈率和息税前利息。市盈率的获得可依据并购时目标企业的市盈率，与目标企业具有可比性的企业的市盈率或目标企业所处行业的平均市盈率。市盈率的高低主要取决于企业的预期增长率，可以想象，一个快速成长中的企业的潜在价值一定会比未来仅维持一般发展水平的企业高，也即是说成长型企业的市盈率要更突出，而对一个高风险的企业来说，由于高风险往往使投资者要求高收益，所以这使市盈率往往偏低。因此，市盈率法适合股票市场环境中财务状况良好，运行较为稳健的上市公司。

（二）成本法

成本法往往适用于无形资产较多，且资产价值容易明确的目标公司，这样可以通过界定公司净资产来进行价值评估。其成本的选择有账面价值、重置成本等。账面价值实质是总资产减去总负债后的净额，也即净资产。账面价值法评估公司价值需要运用到公式企业价值=净资产账面价值×（1+调整系数）。然而，调整系数牵扯到主观性很强的公司会计政策选择，会计估计的可操作性也很大，这些都干扰到了账面实际价值，进而影响到了价值评估的最终结果；重置成本以单项资产的全新重置成本为评估基础，以资产存在的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值为理论基础，具体公司是单项资产的评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。而企业的评估价值=E单项资产的评估价值。该方法简单易操作，但以上二项贬值的确定需要非常专业的判断，因此造成了评估成本偏高。

（三）市场价值法

市场价值实质上是把资产视为一种商品在市场上公开竞价，在供求关系平衡状态下确定的价值。市场价值法是将股票市场上最均实际交易价格作为企业价值的参考，上市公司当前的市值就等于股票价格乘以所发行的股票数量，在此基础上，以适当的比率确定并购价格，其计算公式是目标公司的价值=目标公司的市场价值×股份数。

必须强调的是，市场价值法是以有效市场为假设的，有效假设理论认为市场对公司的所有信息都在不断地进行评估，并将其结论用公司股价表现出来。市场价值法在具体操作时必须找出不少于三家的上市公司，且这些公司在主要产品、市场、目前的获利能力、未来业绩成长等方面与目标企业类似，再以这些公司的各种经营业绩指标与股价比率作为参考，计算目标企业大致的市场价值。因此，此种方法对并购流动性较强的公司来说是一种上佳的选择。

三、结语

本文介绍了市盈率法、成本法和市场价值法等三种常见的目标公司价值评估方法，此外还存在折现现金流量法、换股合并定价法等。但分析这些评估方法的应用环境，我们发现当前公司价值评估存在着诸如企业间产权不明、资本市场发育不足和相关的并购立法滞后等问题，这些问题都干扰着资产评估的正常进行，制约着并购市场的良性发展，因此需要从这几个方面着手尽快加以解决。

参考文献：

[1]牛新祥,徐彬.并购重组与企业价值评估[J].化工技术经济,2004(07).

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一、公允价值计量在应用中面临的主要问题

尽管新企业会计准则中初步规定了公允价值的确认方法，但是就目前而言，公允价值尤其是不存在活跃市场的资产或负债的公允价值的计量仍然面临一定的困难。

（一）公允价值的取得不具有及时性

随着市场经济的不断发展，越来越多的商品都能够在一个开放的市场中找到其相应的价格，根据经济学中的供需理论，活跃市场中的非货币性资产的现时价格应当合理反映该商品的公允价值。在最新颁布的SFAS157中，将活跃市场中的公允价值列为第一等级，充分肯定了活跃市场中公允价值的可靠性和相关性，但是这种相关性应该有一个潜在的前提条件，即公允价值的及时性。目前，企业主要是通过经纪商、行业协会、定价服务机构等获得活跃市场中非货币性资产的公允价值，但是由于各种原因，使得这些部门所的公允价值信息严重滞后于市场信息。一个不具有及时性的公允价值，很难具有相关性，这为公允价值的应用带来一定障碍。

（二）公允价值计量的实际操作难度大

有不少财务报表项目，如一些没有相关市场价格的金融工具，其公允价值不容易确定。在这种情况下，现值计量常常是估计其公允价值的最好技术。然而纵使未来现金流量折现法思路简单、容易理解，在实际运用过程中，却由于各种变量的确定方法都有很大的弹性，如果变量的选择不合理，将导致计算结果的不公允、不可比以及对投资者造成误导。一般情况下，能够反映不同类型的未来现金流差异的要素有5个方面：一是对未来现金流量的估计，或者在更复杂的情况下，是对一系列发生在不同时点的未来现金流量的估计；二是对这些现金流量的金额和时间的各种可能变动的预期；三是用无风险利率表示的货币时间价值；四是内含于资产或负债价格中的不确定性；五是其他难以识别的因素，如资产变现的困难与市场的不完善。而以上每一个方面都需要财务人员的职业判断和估计，不同的参数将直接导致公允价值的重大差异。

（三）资产评估的局限性

如果既不能在活跃市场上，也不能运用模型法确定公允价值，那么专业的资产评估机构将成为企业的又一重要选择，但是我们不能忽略的是资产评估对公允价值的定义、计量与财务会计对公允价值的定义、计量并不完全一致。至今，资产评估领域尚未明确界定公允价值的定义，国际资产评估委员会对公允价值的概念也持保留态度。这主要是因为：首先，不同领域对公允价值的定义及理解有所不同。国际会计准则对公允价值的定义是指一项资产在正常交易中，能使熟悉情况的买卖双方自愿进行交换的金额。会计中的公允价值是一种资产计价标准，它的作用是客观反映持续经营中的企业资产的真实价值。而从资产评估上讲，公允价值是指一种相对合理的评估价值，它是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值，是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。也就是说，资产评估中的公允价值既是一种行为目标，也是一种价值目标。其作用在于明确资产评估的行为目标，其内涵和外延要比会计资产计价中的公允价值的内涵和外延宽泛得多。其次，资产评估价值可能是持续经营中商品的价值，也可能是破产清算中商品的价值，而公允价值强调的是持续经营的价值。正是由于资产评估中对公允价值评定的上述差异，使我们在从评估机构获得公允价值时不得不持谨慎态度。

二、公允价值在我国应用的建议

（一）提高现值技术的可操作性

由于未来现金流量的现值最能反映形成市场价格的各种因素，当无法获取市价时，就需要应用现值技术来计量其公允价值。提高公允价值计量的可操作性，是要使其在具体实务运用上既便于操作，同时又能很好地解决具体问题。因此，建议有关部门制定一套如何采用现值技术估计公允价值的操作指南，在指南中尽可能详尽地规定有关现值的确认、计量和报告问题。例如，在估计某一资产或负债的公允价值时，指南应明确规定在什么情况下使用现值，对未来现金流量的估计、折现率的选择以及折现方法的选择应该有明确的规定。操作指南制定得越详细，就越能在市场信息不够充分的情况下，为应用公允价值提供必要的理论依据和指导方法。

(二)规范资产评估流程，加强资产评估队伍的建设

资产评估是公允价值确认的重要途径之一，公允价值的完善离不开资产评估的发展。但是在我国目前的市场环境中，资产评估的流程尚不规范，资产评估队伍建设有待加强。首先，应强化对资产评估机构的监管。一方面，我们应当提高监管部门的监管水平，提高监管人员的业务素质和职业道德水平，从技术上防范资产评估机构违规操作，并提高对资产评估机构违规操作的识别能力；另一方面，应当发挥社会监督的作用，积极提倡、鼓励社会公众参与监督。此外，成立专门负责对注册资产评估师监督和处罚的机构，财政上要保证其资金的充足到位，不能因为对资产评估部门实施监管的成本过高而放弃对其监管，要确保资金的充分合理利用。其次，应加强继续教育，不断提高注册资产评估师的素质。加快建立资产评估继续教育相关规范，在法规方面保证资产评估师的继续教育质量；加强资产评估师的职业道德教育，从思想上保证资产评估的公允性。最后，应减少守信成本，增大失信损失，改善评估执业环境。充分发挥资产评估协会的作用，促使政府完善立法，改革评估执业环境，使得失信者遭受的损失大于守信的成本，形成“一处失信，处处受限”的执业环境，将诚信建设在评估行业持续地开展下去。只有从以上方面入手，加强资产评估队伍建设，才能在最大程度上保证资产评估的公允性，从而为公允价值的应用创造良好的条件。

（三）加强审计的配套建设

会计与审计密不可分，会计执行好坏，还有赖于审计的完善与发展。在公允价值会计下，会计信息具有很大主观性，因而为了防范会计人员随意操纵会计数据提供虚假会计信息，加强审计工作必不可少。2006年2月15日，中国注册会计师协会《中国注册会计师审计准则第1322号――公允价值计量和披露的审计》，初步规范了我国公允价值的审计方法和过程，这在一定程度上确保了会计报告的真实性。但是，由于我国公允价值确认、计量的相关理论并不完善，这给公允价值审计准则的执行带来一定难度。当注册会计师按照第1322号审计准则第10条的规定，评价被审计单位财务报表中公允价值计量和披露是否符合适用的会计准则和相关会计制度的规定时，评价标准本身就不明确和统一，从而影响注册会计师评价的正确性；当注册会计师按照该准则第41条和第42条的规定，对公允价值进行独立估值时，更需要明晰统一的参考指导。显然，我国相关会计审计准则的完善之路任重而道远。

（四）完善公允价值应用的市场条件

虽然，公允价值并不等于市场价格，但是市场价格毕竟是最为客观的、可靠程度最高，是最简便的公允价值的来源。所以，当前应该努力培育各级市场，特别是生产资料市场和二手交易市场，从而使公允价值的取得更为客观、直接，最大程度地保证公允价值可靠性。为促进生产资料市场持续、稳定地发展，在市场运行过程中要做好以下4项工作：一是进一步加强生产资料市场监测与调控工作，不断提高监测、调控水平，适时市场监测信息，保证公允价值获取途径的通畅；二是积极培育农村生产资料市场，促进社会主义新农村建设；三是大力创新流通业，推动生产资料市场增长方式的转变；四是加快批发市场的改造和提升。与此同时，对于二手交易市场引导品牌企业进入，建立适当的市场准入制度，严把资质审查关将有助于我国二手市场的完善与发展。在发展二手市场的基础上，政府应当鼓励和支持中介服务机构，从而使交易双方能够获得相对公允的市价信息。

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关键词：新会计准则　公允价值　交易费用

一、引言

2006年财政部颁布了一系列新的会计准则，公允价值的应用成为此次准则修改中的一大亮点。对公允价值的应用，目前学术界普遍认为，我国采用公允价值计量切实可行，且公允价值计量能够提高会计信息的相关性，有利于投资者作出决策(谢诗芬，2004；于永生，2006)。已有的对公允价值的研究主要从会计的角度来分析，包括会计信息质量，会计计量属性等(葛家澍，2006；夏成才，2007)。笔者以为，会计作为一种经济计量活动本身是为经济发展服务的，对计量属性问题的研究应该扎根于经济活动当中。因此，本文拟从新制度经济学中的交易费用角度来分析公允价值计量问题，本文所依据的理论基础在于：在制度经济学看来，会计准则就是一种制度安排，这种制度的运行会带来一定的交易费用，在合理计量经济交易的同时如何降低交易费用是制定会计准则的必要条件。本文仅选择准则中的公允价值计量属性作为研究对象，分析其对交易费用产生的影响。

二、相关概念界定

(一)公允价值的概念各国会计准则对公允价值的定义不完全一致。国际会计准则委员会(1ASC)将公允价值定义为：“熟悉情况和自愿的各方在一项公平交易中，能够将一项资产进行交换或将一项负债进行结算的金额”。美国财务会计准则委员会(FASB)的定义是：“公允价值是自愿的双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中购买或出售一项资产的金额”。我国财政部在新会计准则(2006)中将公允价值定义为：“公允价值指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额”。可以看出，公允价值特别强调交易的公平性和交易双方的自愿性。公允价值的本质是一种基于市场信息的评价，是市场而不是其它主体对资产或负债价值的认定。对一项资产来说，公允价值就是市场根据资产的风险与收益所确定的价格。因此，公允价值确定的前提是存在市场，而且是完全市场，具体地说这种市场具有以下特征：第一，市场存在竞争，买方或卖方对交易的对方有充分的选择余地，能按自己的意愿选择对象进行交易。第二，市场的信息是对称的。交易者根据市场上的信息考察某项资产或负债的风险与收益，对某项资产或负债形成相同的预期，最终对交易价格达成一致。任何一方所掌握的特定信息并不能左右市场的价格，也不会影响正常交易的进行。第三，交易双方经济地位平等，相互之间没有关联方关系。新准则规定，对于投资性房地产、金融资产、债务重组、非货币易和非同一控制下的企业合并等经济交易在符合条件的情况下可以采用公允价值计量，并规定了具体处理方法。

(二)交易费用的概念和内容交易费用理论是新制度经济学的核心，其思想萌芽于美国经济学家科斯。科斯在其经典论文《企业的性质》中将交易费用定义为运用市场机制的费用，后来在《社会成本问题》中又把交易费用具体化为人们在市场上搜寻有关的价格信号、为了达成交易进行谈判和签约以及监督合约执行等活动所花费的费用。国内学者张五常对交易费用做了进一步的解释和发挥，认为一切不直接发生在物质生产过程中的成本都是交易费用。从以上分析可以看出，交易费用是与制度联系在一起的，交易费用是制度的源泉。可见，交易费用实质上就是在一定契约安排下的制度的运行费用。会计准则作为约束会计信息形成的行为规则，其实质上是企业利益相关者之间的一项契约安排，其存在的价值也在于降低交易费用，提高经济效率。会计准则的运行费用主要包括制定费用、执行费用、监督费用和违反准则规定提供虚假信息给投资者造成的损失费用等等。

三、公允价值应用中的交易费用分析

(一)取得公允价值的费用新会计准则中提到的确定公允价值的方法可归为两类：市价法和收益法。(1)市价法下公允价值的取得费用。在采用市价法评估资产价值时，如果相关资产存在活跃交易市场且能够在市场上找到与评估资产条件完全相同的资产，则很容易确定资产的公允价值。但基于我国目前的市场状况很难做到这一点，因此，采用市价法评定公允价值时主要依据市场上类似资产的市价来确定。目前我国资产评估细则中规定采用市价法评定公允价值时，应该选择至少三个类似的资产作为参考物。由此带来了评估机构的市场调查费用、资料收集费用，特别是为取得一些相关行业的数据库资料和企业内部没有公开的信息而发生的费用等等。(2)收益法下公允价值的取得费用。采用收益法评定公允价值时，评估机构一方面要结合评估企业的财务状况、经营风险、发展前景等方面来确定相关资产的未来收益额，另一方面评估机构要综合分析评估企业的经营状况与市场风险、资产收益水平等方面来确定折现率，与市场法相比，收益法确定公允价值的成本更大。

(二)公允价值的执行费用公允价值提高了会计信息的相关性，更有利于投资者作出决策，但其有效施行会带来一些与之相关的费用，这些费用主要表现在以下几个方面：(1)采用公允价值计量导致报表披露成本增加。一方面，按照新会计准则的要求，采用公允价值计量的上市公司在每次定期报告中均要按照取得的公允价值对期初的账面价值进行调整，并将公允价值与期初账面价值的差额计入当期损益中。目前我国上市公司对外披露的定期报告包括季报、半年报、年报，按照前述要求，在各个会计期末都要做出相应的会计调整，相比较历史成本计量模式而言，公允价值计量增加了财务人员的工作量。另一方面，在采用公允价值模式时，增加了总账、明细帐的核算。为了使会计信息更具有相关性，公允价值计量要求更详细的核算。例如，对于短期股票、债券投资，当分类为交易性金融资产时，需要设置交易性金融资产(成本)、交易性金融资产(公允价值变动)、公允价值变动损益三个账户；分类为可供出售金融资产时，需要设置可供出售金融资产(成本)、可供出售金融资产(公允价值变动)、可供出售金融资产(利息调整)三个账户来核算。相比较修改前的准则中关于短期投资的核算方法相比，采用公允价值计量更为复杂、更为详细、全面。(2)采用公允价值计量导致报表附注中披露的内容增加。为了保证公允价值的公正透明，新会计准则规定在采用公允价值计量时必须在会计报表附注中披露公允价值的相关信息。如《企业会计准则第3号――投资性房地产》第19条规定，采用公允价值计量模式的，要在报表附注中披露公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。除此以外，《企业会计准则第12号――债务重组》、《企业会计准则第5号――生物资产》、《企业会计准则第7号――非货币性资产交换》、《企业会计准则第20号――企业合并》、《企业会计准则第37号―金融工具列报》等均要求详细披露与公允价值相关的信息。(3)公允价值的审计费用。当会计技术升级时，审计技术也必须升级，否则很难对会计信息是否真实公允做出评判。公允价值计量与历史成本计量有本质的不同，这对审计师提出了

严峻的挑战。对此我国注册会计师协会2006年专门出台关于公允价值计量的审计准则《中国注册会计师审计准则第1322号――公允价值计量和披露的审计》，注册会计师应当依据此准则去评价财务报表中公允价值计量和披露是否符合适用的会计准则和相关会计制度的规定。公允价值审计的重点在于公允价值可靠性审计，对此准则有详细的规定：首先是被审计单位对某项业务是否能够采用公允价值if-tit，被审计单位对资产和负债以公允价值计量和披露，应当以公允价值能够可靠计量为前提。因此，当公允价值不能可靠取得时，不能够采用公允价值计量。其次，注册会计师应重点审计取得公允价值的可靠性。准则规定注册会计师在了解被审计单位公允价值计量和披露的程序及相关控制活动时，应当考虑从事公允价值计量人员的专业知识和经验；依赖服务机构挺供公允价值计量或支持计量数据的范围以及在确定公允价值计量和披露时，应当考虑利用专家工作的程度等因素。当被审计单位自行选择某种估值方法时，注册会计师应当通过与管理层讨论，了解其选择该估值方法的理由，并审核其是否符合会计准则和相关会计制度的规定。当注册会计师对公允价值有疑问时，注册会计师可以对公允价值进行独立估值，以印证被审计单位的公允价值计量结果这些都加大了公允价值的审计费用。(4)增加了企业的风险管理成本。采用公允价值模式计量时，公允价值的变动直接记入当期损益由于公允价值反映了市场的风险水平，其变动较大，这导致了企业财务状况的波动并进一步影响企业股票价格的震荡。特别是一些银行、保险等金融企业，资产的公允价值与复杂资本市场和宏观经济环境更为紧密地联系在一起，当市场利率水平变化时，金融工具的重估价值随之产生变化，进而导致盈利能力的波动，这种波动充分显示了企业面临的风险。因此企业应当对市场风险有较强的预见能力，实际工作中要不断完善风险管理体系，提高风险控制技术，健全企业内部控制制度。(5)从业人员的培训费用。公允价值的有效施行需要做三方面的基本工作：资产评估师评定资产的公允价值；财务人员根据新准则进行会计核算；注册会计师根据新审计准则进行外部审计监督。这三方面工作要求资产评估师、企业财务人员、注册会计师要有较高的业务素质和职业道德，相关机构应该做好培训和后续教育工作，尤其是对于新出台的会计准则和审计准则，相关机构应组织从业人员深入学习和领会。

(三)公允价值的监管费用公允价值的应用需要评估机构、会计师事务所、企业三方面的共同努力才能做到，任一机构违规操作都可能导致会计信息失真，因此应该加强对这些机构的监督管理。这些监管主要分为以下三个方面：(1)对资产评估机构的监管因为评估价值的公平合理是公允价值计量的出发点。由于评估机构可能会为了争揽业务而违背评估准则的要求，按照客户的要求去评定资产的价值，导致资产评估失去独立性，因此，中国资产评估师协会和财政部门应当加强对评估机构的监管。(2)对企业管理层的监管。由于企业的管理层具有利用公允价值操纵利润以稳定股价、获取配股融资的资格等动机，注册会计师应当加强外部的审计监管，严格按照《中国注册会计师审计准则第1322号――公允价值计量和披露的审计》进行审计。同时，中国证券业监督管理委员会应当加强对上市公司财务的监管，防止其利用公允价值操纵股价损害投资者利益。(3)对会计师事务所的监管。由于会计师事务所存在与企业“合谋”获取利益的可能，因此中国注册会计师协会和财政部门应当加强对会计师事务所的监管。总之，这些监督增加了公允价值应用中的交易费用，其目的是为了保证公允价值计量的可靠性，以便为投资者提供更相关的会计信息。

(四)利用公允价值操纵报表给投资者造成的损失费用会计信息是在市场上流动的众多信息中最重要的一部分，高质量的会计信息有助于人们了解企业的财务状况和经营成果，降低利益相关者决策过程中面临的不确定性。然而，当监管不到位时，上市公司通过各种手段粉饰财务报表提供虚假会计信息，这给投资者带来很大的损失。新颁布的会计准则在对投资性房地产，金融资产、债务重组、非货币性资产交换、企业合并等经济交易采用公允价值计量的同时，也为企业利用公允价值操纵利润留下了空间。这些成假信息误导了投资者，影响其投资决策，造成了社会资源的浪费。进而增加了经济运行的成本，这些费用也属于交易费用的范畴。

三、交易费用降低的对策

(一)不断完善资产评估机构体系公允价值计量的根本在于取得的公允价值要“公允”，应该要做好以下几方面的工作：(1)充分发挥评估机构的作用。采用公允价值计量时，过多依靠会计人员的职业判断容易滋生利润操纵行为。因此对于一些重要的、金额较大的交易必须由专业的评估机构来评定公允价值，如企业合并、投资性房地产等。而对于一些金额较小、对财务报表影响不大的交易事项可以由会计人员根据职业判断来确定，再经注册会计师指定的评估机构复审，如果评估机构对此有异议，则由专业评估机构重新评估确定。这样可以充分利用评估机构的独立性、专业性保证公允价值的“公平合理”。(2)制订全面统一的公允价值计量指南。财政部公布的企业会计准则及其操作指南都没有详细提及计量公允价值时应该考虑的一些因素，也没有提及公允价值具体的计量方法，这将影响公允价值计量的实务操作性和可比性。为此，财政部门应跟踪国际公允价值应用研究的最新动态，借鉴成熟经验并结合我国国情，制订统一的公允价值计量指南。另一方面，还应该及早制定一套完整统一的资产评估法、注册资产评估师法，以便在法律上对资产评估行为进行约束和规范。(3)完善资产评估机构执业资格准入制度。我国《资产评估机构审批管理办法》规定，资产评估机构组织形式为合伙制和有限责任公司制，合伙制应该至少有5名注册资产评估师(含合伙人)，有限责任公司至少有8名注册资产评估师(含股东)。实际中大多数评估机构的评估师不足10名，并且部分评估师只是在公司挂名，根本不从事实际的评估工作。这种状况必然不利于评估质量的控制。因此，应该提高专职评估师人数下限。(4)进一步完善我国经济数据信息的提供平台或网络。在确定公允价值时，若缺乏标准及参照物，其价值难以公允。所以，当务之急是充分利用现有网络平台，通过政府协调指挥与各行业协会合作，建立起政府和各行业的物价体系及数据平台，定期相关信息，如各行业相关产品的市价行情及变化情况预测，及时提供物价参考依据。

(二)完善公司治理结构　公司治理结构和会计信息披露之间存在紧密的联系，因此应该加强以下两个方面：(1)充分发挥独立董事和监事会的作用。改善董事会结构。增加董事会中独立董事的比例，特别是在独立董事当中增加会计专业人士(会计专业人士是指具有高级职称或注册会计师资格的人士)的数量，同时进一步强化独立董事在公司战略决策、提名等方面中的地位和作用，增加董事会的功能。另外，将审计与财务监察权赋予监事会，提高监事会的独立性，确保监事会的监督功能。(2)要加强内部控制制度。进一步规范会计核算方法，会计师事务所和资产评估师事务所应该加强内部质量控制和风险控制，提高执业质量。

(三)提高从业人员的专业能力和职业道德素质　新会计准则的最终实施取决于执行准则的人，因此要对财务人员进行培训，提高其业务素质。培训的内容主要包括两个方面：其一，财务人员要深入学习、领会新会计准则的精髓，这样才能保证会计核算的准确性；其二，财务人员应该深入了解宏观经济形势，洞察本企业面临的市场风险，同时还要学习资产评估的相关知识，提高会计人员对公允价值计量的胜任能力。同样，资产评估机构应当加强对评估师的培训，培训的重点在于深入学习资产评估的基本准则和具体准则；注册会计师既要深入学习新会计准则还要认真领会新审计准则以做好审计监管工作。除了专业能力的培训外，还应加强对从业人员的职业道德教育，增强其工作责任感，杜绝弄虚作假，等问题的出现。

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关键词：财务报告；评估；公允价值

中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）005-000-01

一、基于财务报告目的的评估的必要性

2001年之前，因为我国市场环境的不完善，许多上市公司利用公允价值疯纵利润，这使得公允价值不得不被大范围取消。

2006年我国重新将公允价值列入《企业会计准则》，这引来许多学者的关注。因为评估是确定公允价值的方法之一，那么要想既想广泛应用公允价值，又能控制企业操纵利润的行为，我国就应当规范和发展以财务报告为目的的评估。

上世纪把九十年代在美国发生了储贷危机，当时储贷机构使用历史成本计量法的财务报告掩盖了问题贷款，没能真实地反应真实的财务状况，影响了投资者对经营风险的判断，从而导致了多家金融机构破产。之后，2006年9月美国财务会计准则委员会（FASB）的157号公告《公允价值计量》统一了公允价值的定义和使用。

而只有采用了公允价值模式计价，才能产生以财务报告为目的的评估。

那么，什么是“以财务报告为目的的评估”呢？

财政部颁布的《以财务报告为目的的评估指南》中指出：以财务报告为目的的评估，是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。

简单来说，是指专门为了提高财务报表信息的可靠性和相关性而进行的评估。而这种评估则是确定公允价值的有效途径之一。

另外，随着公允价值应用范围的扩大和其重要性日益增加，资产评估由于其专业性和独立性，也使财务报告目的的评估成为必然性。

虽然如此，在我国，以财务报告为目的的评估的发展却一直不温不火。这与我国以财务报告为目的的评估发展现状和问题有关。

二、基于财务报告目的的评估在我国的现状和对策

随着国际会计准则以及国际上众多国家对于公允价值的认可，基于财务报告目的的评估也同样出现了评估指南和准则。

然而，就我国来说，我国有关公允价值的应用时间过短、经验过少，这也导致了其评估体系的不完善。

1.在评估师方面

公允价值在引入之后，大范围的应用，基于财务报告目的的评估在评估业务中也占据了非常重要的位置。

然而，我国的评估师却缺乏在这方面的精英队伍，这也致使我国在这方面的推广显得不温不火。

基于这种状况，评估师需要加强学习和培训，重新研读企业会计准则，深入理解公允价值方面的评估理论和评估方法。其中，尤其要重视在实际情况下和新会计准则体系实施下的评估业务。

评估师必须提高自己专业知识和技术，结合实际，才能更好地应对会计界的革新，不至于被时代抛弃，也能更好地为我国财务报告目的的评估的推广出一份力。

2.在评估行业

我国在此的问题就比较突出。

第一，我国的评估行业因为多种评估资格共存，且分属的部门、协会不同，也使得职业规范各不相同，这就导致了评估行业的体系格外混乱，进而影响了评估的准确性和合理性。

针对这一点，我国应当形成规范性的、全面的、系统的评估法律体系。

以财务报告为目的的评估业务是一种新型的业务，其运作的模式和交易方式等与其他的评估体系必然有不同的地方。

要使得财产报告目的的评估走上规范化的道路，这就需要国家从各方面就性约束、规范。例如我国对财务报告准则的定义，企业合并、资产减值、金融工具等评估的具体操作规范。

除了法律的规范和约束，还需要有监督体系。毕竟仅靠法律只能做到预防，却无法组织体系的崩坏，这就需要监督体系来进行维系。例如建立检查部门、线上举报、媒体监督等等。

第二，针对我国的公平交易的市场环境，其并不是完善的。相对于国外的市场经济发展，我国的市场经济发展程度并不高，许多资产还没有形成活跃的交易市场。

而公允价值从2006年才刚刚起步，其市场交易平台就更是不完善了。如此不完善的交易平台，就更容易称为个别财团的牟利工具。

要想规范化以财务报告为目的的评估交易平台，就必须加快市场经济的发展，然后完善交易条例和信息公开的支持工作。

在这个方面，西方的交易环境就足够的规范化。我国在此方面应当向西方学习，借鉴相关的经验，努力完善相关的治理方法，实现交易的数据化和信息公开化，为评估平台创造良好的市场环境。

3.在行业间

发展以财务报告目的的评估出了需要会计界，还需要与其他行业间进行密切的配合。

而我国在这一方面，显然做得还不够好。针对此，需要建立会计界、审计界与评估界的联动机制。

由于会计信息需要经过审计师的审计，审计师在审计的过程中要利用评估专家的工作成果，对评估所运用的方法的合理性进行评价，因此审计界和评估界也需要参与。

单个行业的单独运行是无法有效运转的。唯有三方建立高效运转、协调有序的联动机制，才能够保证公允价值计量在会计与财务报告为目的的评估中的协调统一。

4.针对公允价值本身

首先，不论是对于公允价值的普遍做法还是我国的会计准则，都应当与国际接轨，这是大势所趋。

第二，公允价值应当灵活运用，这需要从三方面来看：防止上市公司造假、会计人员和审计人员道德的缺失和市场监管失灵。

唯有如此，才能使以财务报告为目的的评估能够更加具有可靠性。

三、结论

公允价值的计量模式在被我国《企业会计准则》纳入后，产生了以财务报告为目的的评估业务。而基于财务报告目的的评估，我国在此方面还需要进行完善和规范，唯有如此，才能更好地对公允价值进行确定，才能让企业及时发现其财务的问题。而为了使公允价值的相关信息具有可靠性，我国需要正确认识公允价值，正确运用公允价值，完善相关法律体系和交易环境，提高评估师的专业技术和道德素养，建立会计界、审计界和评估界的联动机制，才能使公允价值不落入操纵利润的工具，使基于财务报告目的的评估更家可靠。

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【关键词】 新会计准则； 资产评估业务； 资产认定； 公允价值； 评估技术

在经济发展日新月异的当代，资产评估作为估算资产价值的专业工具，其重要性越来越明显。当前，资产评估业务逐步转变为以财务报告为目的的资产评估，这已成为主要评估类型，体现了资产评估与《企业会计准则》之间的密切联系。财政部于2006年2月新会计准则的举措，对资产评估业务带来了新的机遇和挑战。

一、资产评估业务现状

我国资产评估业务是从1989年大连炼铁厂中外合资项目开始的，主要为国有经济服务，目的在于防止国有资产流失。

随着经济发展的不断深入，企业股份制改造、资产重组、转让、兼并、合资等经济活动日趋多样化，各领域对资产评估的需求不断增加，资产评估的管理、规范也逐步完善。2007年11月28日，财政部颁布了中国资产评估准则体系，其中新的准则包括《资产评估准则――评估报告》、《资产评估准则――评估程序》、《资产评估准则――业务约定书》、《资产评估准则――工作底稿》、《资产评估准则――机器设备》、《资产评估准则――不动产》和《资产评估价值类型指导意见》，自2008年7月1日起施行。

资产评估作为专业工具，一项主要职能是为会计业务服务，二者的联系随经济体制的深入而逐渐密切。尤其是新会计准则中，公允价值在17项具体会计准则中大量运用，进一步加强了资产评估与会计业务的合作。以财务报告为目的的资产评估成为主要评估业务类型。2007年11月9日，中国资产评估协会《以财务报告为目的的评估指南》（中评协[2007]169号），规定了评估对象、价值类型、评估方法及披露要求，规范了资产评估的主要业务类型，已于2007年12月31日起施行。

二、新会计准则的主要变化

新会计准则提出了一些新概念，对许多会计要素重新定义，在资产、负债的计量属性中大量使用“公允价值”，部分会计处理方法产生了较大变化，对财务信息披露也提出了新的要求。新准则对公允价值限定使用条件，规定固定资产等一些长期资产计提的减值准备不能在以后期间转回，能有效地避免人为调节会计利润，有助于真实地反映企业的经营状况，符合股东利益，有利于企业保持持续盈利能力，获得长远价值。

新会计准则的实施增加了企业会计业务对资产评估的专业支持需求，在合作过程中，对资产评估业务也将产生巨大作用。本文从资产认定、价值类型、评估技术等几个方面，在分析新会计准则变化的基础上，论述这些变化对资产评估业务带来的影响。

三、新会计准则对资产评估的影响

在财政部的中国资产评估准则体系图中，可以清晰地看到资产评估准则的完善方向。体系中的规划中准则以及已为指导意见、待上升为具体准则的准则，勾勒出了资产评估准则体系逐步健全的主线。包括资产减值、企业合并、投资性房地产等准则，与新会计准则的变化在内容和实质上是一致的。新会计准则包括了一些特殊行业的会计准则，在新资产评估准则体系中，也针对特殊资产评估，规划了森林资产、金融工具等评估准则，反映了新会计准则对资产评估的新要求，也体现了会计准则和资产评估的相辅相成。可以看出，在我国会计准则与国际会计准则趋同时，我国的资产评估准则也在逐步与国际资产评估准则接轨。

（一）新会计准则对资产评估、资产认定的影响

新会计准则对一些会计要素重新定义，也提出了新的资产概念。《金融工具确认与计量》准则将旧准则按长、短期划分的股权投资、债券投资重新分类为“交易性金融资产”、“可供出售的金融资产”、“长期股权投资”、“持有至到期投资”；《生物资产》准则将生物资产定义为与农业生产相关的有生命的（即活的）动物和植物，按会计核算的不同分为消耗性生物资产、生产性生物资产、公益性生物资产；《投资性房地产》准则要求将已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权，企业拥有并已出租的建筑物划分为投资性房地产。新准则还提出资产组及资产组组合的概念，规定资产组是企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本独立于其他资产或资产组，资产组组合是由若干个资产组组成的最小资产组组合。

新会计准则对资产的新界定，一方面扩大了资产评估的业务范围，要求对一些原来不需要评估的资产进行评估，如原来未纳入核算范围的生物资产；另一方面，对于评估客体的界定给出了相应的规范，要求评估工作的第一步就是在熟悉新会计准则中资产定义的前提下，根据资产特征明确评估对象。原来可能分别评估不能产生独立现金流的三个相关资产，而三个资产组成的资产组能产生独立于其他资产的现金流，现在应以三个资产所组成的资产组为评估对象，确定相应的评估方法。

（二）新会计准则对资产评估价值类型的影响

新会计准则包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值及公允价值等五种计量属性，为会计业务提供了更为灵活的处理方法。同时，《资产评估价值类型指导意见》明确规定了资产评估业务价值类型的选择，规范了资产评估中的价值类型与会计准则中价值类型的关系，要求注册资产评估师执行以财务报告为目的的资产评估，应当根据会计准则等相关规范关于会计计量的基本概念和要求，恰当选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为评估结论的价值类型。

公允价值是新会计准则的核心问题，也是资产评估的核心价值类型。2003年12月，美国财务会计准则委员会（FASB）提出了公允价值的运用原则。随着财务报告准则越来越多地要求从公允价值计量，2004年10月，国际评估准则委员会（IVSC）将公允价值引入了资产评估，有力地发展了以财务报告为目的的资产评估业务，加强了资产评估与会计的密切联系。

1.公允价值确定的专业性分析

公允价值在具体准则中大量运用，其价值确定成为一个重要问题。企业使用的公允价值常由会计人员确定，由于其自身的专业水平、数据来源等方面的局限，以及使用有利于企业效益的公允价值的利益驱使，使得企业确定的公允价值往往存在偏颇。

资产评估机构作为专业服务机构，具有独立、专业的特点，公允价值通过评估中介界定，能有效避免企业通过使用不恰当的公允价值操纵企业利润，保证公允价值的合理性。国际会计准则规定，如果采用公允价值模式，会涉及到对资产的评估和重估，有的具体会计准则甚至直接要求由专业评估师进行评估，如IAS16。

公允价值的使用加大了对资产评估服务的需求，进一步突出了评估师专业水平的重要性。资产评估师得出的公允价值不仅影响到被评估资产，也为相关行业的同类或类似资产提供了一个资产价值标准。使用的价值是否公允，是否符合会计准则的相关要求，如何得出合理的公允价值，都是关乎评估质量的核心问题。

2.公允价值确定的操作性分析

公允价值的广泛应用对资产评估专业水平提出了更高要求。评估人员首先必须熟悉公允价值的实质含义及其可靠计量标准：在市场活跃时，公允价值等于市场价；当市场不够活跃时，公允价值应当以类似的资产的交易价格为基础确定；对于不存在同类或类似资产可比交易时，公允价值则需要通过其它估值方法得出。

在各个具体会计准则中，针对不同资产的特性，公允价值的使用方法不同，确定方法也不同。对于金融工具、投资性房地产等存在较为活跃市场的资产，其公允价值的获取主要依靠市场信息；机器设备等固定资产则可能由于自身市场信息的局限，需要参考类似资产的交易价格；在确定无形资产或一些其他资产的公允价值时，很可能无法获取市场或类似资产市场的相关价格信息，而需要使用资产未来预期收益的现值或采用其他估值技术得出。

3. 公允价值带来资产评估业务量的增加

许多原来以历史成本计量的资产，在新会计准则中要求采用公允价值计量，如公允价值模式计量的投资性房地产将带来资产的价值重估。企业交易活动中也大量引入公允价值，这意味着对资产评估业务需求量将大大增加。如《非货币性资产交换》准则规定，当交换具有商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量时，应采用公允价值计量。《债务重组》准则中，债务人以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产的公允价值之间的差额确认为债务重组利得；债权人应当对受让的非现金资产按其公允价值入账，重组债务账面价值与该公允价值之间的差额确认为债务重组损失。

（三）新会计准则对评估技术的影响

新会计准则的许多具体规定改变了资产价值的含义，并调整了相关的会计处理方法。这些变化对原有资产评估过程中的具体评估技术也产生了相应的影响。

1.新准则资产项目对评估技术的影响

新准则对部分资产价值含义的规定有所变化。《固定资产》准则规定，企业外购的固定资产付款期限若超过正常信用条件，固定资产的价值等于购买价款的现值，而非各期付款总额；对于一些特殊行业的特定固定资产，应考虑弃置费用，其现值应计入固定资产初始成本。这些规定要求评估师在进行固定资产评估时，应明确固定资产的付款期限是否超出正常信用条件；如果存在融资性质，固定资产的价值是否应全部归属企业。同时，还需考虑固定资产是否属于需要考虑弃置费用的特定资产，若属于特殊资产，弃置费用及折现率又如何确定，这些都是新会计准则对资产评估的新要求，在评估中必须全面做出专业判断，从而合理确定资产价值。

《无形资产》准则明确规定，内部研发的无形资产分为研究阶段和开发阶段。研究阶段的支出应费用化，符合条件的开发阶段的支出才能资本化。同时，开发支出作为资产项目在新资产负债表中单列出来。该类无形资产往往不存在同类资产市场，需要采用其他估值技术。评估人员应首先明确被评估资产是否达到预定用途，即能否划为无形资产。对于企业自行开发的新技术、新工艺，其未来产生的现金流量常常难以合理估计，则需要采用重置成本法，分析构成该无形资产成本的支出是否符合开发支出的条件；对开发支出价值的大小进行评估，则是一个新增的资产评估业务。此外，新准则规定，无形资产不仅可以采用直线法摊销，还可采用生产总量法等方法，这要求评估人员应注意判断无形资产的摊销是否合理，从而正确确定其损耗。

《资产减值》准则规定，企业的一些长期资产如固定资产、无形资产等，资产减值一经确认，在以后的会计期间不得转回，从而有效避免企业通过计提、转回资产减值达到操纵利润的目的。因此，企业在计提减值准备的时候，为达到效益最大化，需要综合考虑各种因素，兼具长、短期利益，很多工作需要借助资产评估的专业服务。《资产减值》评估准则也已作为规划中准则列入资产评估准则体系。

2.价值确定方法对评估技术的影响

收益法是资产评估的基本方法，它涉及三个基本要素：被评估资产的预期收益、折现率和被评估资产取得预期收益的持续期间。要素的确定与资产特征、所处行业密切相关，在评估实务中有许多相应的技术方法。新会计准则规范了预计资产未来现金流量的现值的原则，《资产减值》准则中明确了资产未来现金流量预计的内容、基础、考虑因素和方法以及折现率的预计方法。要求在预计资产未来现金流量时，要考虑是否存在改良、重组等事项，不应包括筹资活动和所得税收付产生的现金流量，内部转移价格应当调整。对通货膨胀因素的考虑应与折现率一致，折现率应为税前的折现率，从而与资产未来现金流量的估计基础一致。因此，当评估人员使用收益法对资产进行评估时，应遵循会计准则中相关参数确定的基本原则，使评估结果更符合企业及市场的实际情况。

四、结论

新会计准则的出台对资产评估提出了新的要求，为资产评估业务开辟了新的领域，促进了会计业务与资产评估业务合作的进一步加强，有利于资产评估更好地为会计服务。新会计准则带来的契机，必将推动资产评估业务加速成熟。本文仅对新会计准则对资产评估业务产生的影响进行了初步探讨，相应资产评估的具体程序及方法，还有待于在将来的理论和实务中不断完善。

【主要参考文献】

[1] 王珏.资产评估业存在的问题及对策[J].北方经济，2006，（6）：36～37．

[2] 中国资产评估协会.中国资产评估准则2007[M].经济科学出版社，2008．

[3] 财政部会计司.企业会计准则讲解[M].人民出版社，2007．

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关键词：投资性；房地产；企业会计准则

中图分类号：F273 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）32-0131-02

一、投资性房地产的相关概念

房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中，土地是指土地的使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

随着我国社会主义市场经济的发展，企业持有房地产的目的除了可以作为自身生产经营管理活动的场所和作为存货对外销售外，还出现了将房地产出租以赚取租金或增值收益的情况，即出现了投资性房地产。投资性房地产在用途、目的等方面与企业自用的厂房等作为生产经营活动场所的房地产以及与房地产开发企业用于销售的房地产是完全不同的。

投资性房地产经营性活动的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权。实质上属于一种资产使用权让渡，房地产租金就是资产使用权让渡所取得的使用费收入。投资性房地产经营的另一种形式是持有并准备增值后转让土地使用权，其目的是为了增值后转让，以赚取增值收益。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

二、投资性房地产准则应用疑难

1．投资性房地产公允价值计量难度大

我国目前的市场经济环境尚不完善，理论上新准则要求上市公司从活跃的房地产交易市场上取得同类或者类似房地产的市场价格及其他相关信息，以便对投资性房地产的公允价值做出科学估价。但其实施细则里并没有对企业采用公允价值给出可设定范围、计价基础、确认时间、计价依据等相关的限制条件。实际操作中投资性房地产的公允价值或直接由财会人员估定，或由资产评估机构评估，信息质量的可靠性难以保证。相对于具有客观性、确定性和可验证性的以实际交易为基础的历史成本计量，公允价值虽然在财务报表中能提供更为相关的信息，但因其计量的不确定性和变动性，难以满足会计信息可靠性的质量要求，投资性房地产公允价值的计量成为一大难题。

2．投资性房地产公允价值实际执行难度大

公允价值模式成败的关键在于市场的有效性，即为投资性房地产所确定的评估价值必须“公允”，否则相当于给一些企业变相创造利润操纵空间。评估投资性房地产的真实价值，其前提要求有二，其一是比较活跃且规范的相关交易市场，其二是客观公正的价值评估机构。目前的中国，这两个条件都不完备，因此客观地说，公允价值模式若实施，无疑将造成企业操纵利润能力的增强，同时，政府相关部门进行管制规范的成本也将加大。另外，那些投资性房地产数量较多的企业，为此将增加很多评估费用，从而加大执行阻力。

3．与自用房地产转换中账务处理的技术难度大

自用房地产转换为公允价值计量的投资性房地产的差额处理问题，按2007年新会计准则要求，当自用房地产转换为采用公允价值计量的投资性房地产时，出现公允价值小于原账面价值时，差额部分计入“当期损益”，当公允价值大于原账面价值时，差额部分计入“资本公积”。这与2000年颁布的《企业会计制度》中不对称处理方法如出一辙，仍欠合理。

三、投资性房地产准则应用疑难的解决办法

1．规范投资性房地产公允价值的确定标准

以公允价值作为会计计量的属性，首要问题就是公允价值的确定标准要科学。由于得到企业资产的公允价值难度大，所以只能以最趋近公允价值概念的、可以在市场中观察到的数据来近似地表示该投资性房地产资产的公允价值。另外，在确定资产和负债的公允价值时，还需要比照符合公允价值的交易条件，确定交易是否已经发生。按照交易是否发生区别以下两种情况：第一，符合公允价值交易条件的交易已经发生，这种情况属于确定情况下公允价值的计量。此时，公允价值就应该以实际的交易价格计量，而这时的公允价值将在交易完成之后作为历史成本反映在企业的账面上。如果没有证据表明交易是强迫的或是带有清算性质的，那么交易资产（或负债）的公允价值就是交易中的现金金额。第二，符合公允价值交易条件的交易尚未发生，这种情况下需要重新估计公允价值，需严格按照市价法、折现率调整法或期望现值法确定公允价值。

2．调整投资性房地产相关账务会计处理办法

自用房地产或存货转换为投资性房地产时（采用公允价值模式计量），投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量，其差额均计入“当期损益”　（公允价值变动损益）账户，处置投资性房地产时也需对该公允价值变动损益进行账务调整。

3．完善会计监控制度

国际经验表明，资产评估是公允价值科学确认的重要途径之一，公允价值的完善离不开资产评估事业的发展。但是，当前我国的市场环境下，资产评估的流程尚不规范，资产评估队伍建设尚有待加强。要想藉此实现公允价值的科学确认，离不开会计监督。首先，应完善会计监控制度，强化对资产评估机构的监管。一方面，应该提高监管部门的监管水平，从技术上防范资产评估机构违规操作；提高监管人员的业务素质和职业道德水平，提高对资产评估机构违规操作的识别能力。另一方面，应发挥社会监督的作用，鼓励社会公众参与监督。此外，还建议成立资产评估师的监管机构，同时财政上要保证监管资金的充足到位，并确保资金的合理利用。

4．提高相关会计从业人员素质

公允价值计量模式对会计人员的要求较高。在发达国家，由于其市场经济历史较长、现代信息技术发达、会计人员素质较高，公允价值计量模式得以迅速发展。相比之下，我国会计职业队伍的业务素质和专业能力还有待进一步提高。

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（一）优化运用公允价值的市场环境

若想合理运用公允价值，必须创设活跃的市场环境，不断完善公司的治理结构，争取在市场经济建设和公司治理结构中，以最低的成本支出获得最可靠的公允价值；在当前社会主义市场经济不断发展与完善的背景下，应构建与之相符的市场体制，创设利于全面推广公允价值的环境与条件，推动我国资本市场的发展，为债券市场开拓更多空间，同时引入公平的竞争机制，为运用公允价值创设良好的市场环境。

（二）完善公允价值的计量方法

实现公允价值运用的规范性、合理性，相关监管部门必须提出公允价值定量与定性的标准；奠定在国际标准基础上，增强会计相关性，以我国实际国情为出发点，适当进行补充解释和附录说明，提高标准的真实性、可操作性；另外，针对公允价值的结果，应详细披露其信息内容，也可增强公允价值计量的可靠性。由政府牵头出台具体实施细则，增强会计法律法规的协调，提高市场准入审批制度的有效性，严格审查会计市场准入落实情况，更好地满足会计报告中的公允价值披露要求。另外，以实际操作角度为出发点，发挥政府审计与社会审计相结合的作用，尤其加强对上市公司、资产评估机构等监督管理；同时规范披露内容，一方面做到披露时间的及时性，另一方面选择第三级公允价值披露的确定方法，客观判断由于财务报表指标变化而带来的各种敏感性信息变化。

合理控制公允价值的操作难度

只有增强公允价值运用的公平性、合理性，才能为计量工作奠定基础；从引发金融危机的影响因素来看，一般公允价值中的估价偏差在并不活跃的市场中使用；而资产负债表中的金融工具却在报价活跃的市场中活动，主要以公允价值作为计量标准。那么今后应注重提高公允价值计量的操作性，结合以往实际运用中存在的缺陷和不足，进一步完善公允价值的计量标准，加强世界各地会计准则制定权威机构的沟通与合作，力争公允价值应用的合理性、规范性。

发挥第三方公允价值评估机构的作用

对于从事资产评估业务的机构来说，包括各种类型的专家及专业人士，通过应用专业的技术知识和丰富的工作经验，可保障资产估价的精准性，客观地反映市场均衡价格状况。另外，由于资产评估师开展独立性工作，在评估过程中并不是为资产业务当事人服务，可在一定程度增强评估的公允性，同时起到监督作用。总之，只有发挥第三方评估机构的作用，开展公允价值评估工作，才能够客观、真实地体现企业价值，反映企业资产状况，保障财务信息真实性、可靠性，为正确决策提供依据。

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一、SFASl57的制定背景

FASB整理了GAAP中的公允价值定义和计量指南，指出有40多个准则要求或允许主体使用公允价值计量资产或负债；但在SFASl57之前不同的公允价值定义并存，指导应用这些定义的指南也非常有限；这些指南分散在要求公允价值计量的不同会计文告中，不同指南导致公允价值计量多样化(尤其是非活跃交易项目)，增加了应用的复杂性。FASB制定SFASl57的目的是增强公允价值计量的一致性、可比性并增加披露。SFASl57没有要求拓展公允价值的应用范围，但对一些主体而言，执行SFASl57会改变当前的操作方法。

二、SFASl57的主要内容

SFASl57制定了统一的公允价值定义，建立了详细的公允价值计量指导框架并要求扩大公允价值计量披露，其主要内容包括范围、计量和披露三部分。

(一)范围SFASl57适用于现有会计文告中要求或允许公允价值计量的情况，但SFASl23“以股份为基础的支付”、公允价值计量的实务例外以及计量近似于公允价值但确无意计量公允价值的情况除外。

(二)计量计量是SFASl57的核心，具体包括公允价值定义、估价技术和公允价值级次三部分。

(1)公允价值定义。公允价值是指计量日市场参与者之间的有序交易中，出售资产收到的或转让负债支付的价格；指出公允价值计量的目标是确定计量日出售资产收到的或转让负债支付的价格，即脱手价格，即使采用不可观察参数估价，“脱手价目标”仍保持不变。为了更清楚地说明定义，FASB还解释了与定义有关的术语。市场参与者(market participants)是资产或负债主市场(或最有利市场)中的卖家和买家，其独立于主体、熟悉市场情况、有能力并自愿交易。主市场(principle market)是指主体出售某一资产或转让某一负债交易金额最大、交易活动最活跃的市场，根据主体的具体经营活动来确定。如经纪人交易商可以在批发和零售两个市场中交易，而其客户也许只能在零售市场中交易。如果主体没有某一资产或负债的主市场，则需确定最有利市场。最有利市场(the most advantageous market)是主体出售资产收到价格最高、转让负债支付价格最低的市场。交易成本在确定最有利市场时要扣除，但计量公允价值时却不能。

估价前提(valuation premise)是对市场参与者可能使用一项资产的方式所做的假设。SFASl57要求主体在计量资产的公允价值时以“最高最佳使用”为基础来确定估价前提。最高最佳使用(the highest and best use)是资产评估中的一个概念，是指市场参与者能够使某一资产或其所在资产组价值最大化的使用。据此可以确定资产公允价值计量的两个估价前提：一是在用(in-use)，如果某一资产主要通过与其他资产联合使用方式给市场参与者提供最大价值，该资产的最高最佳使用是“在用”，其公允价值通过“在用”估价前提确定；使用“在用”估价前提时，资产的公允价值依据当前交易中的出售价格确定，并假定该资产与其他资产联合使用；二是在交换(in-exchange)，如果资产主要以单独形式为市场参与者提供最大价值，该资产的最高最佳使用是“在交换”，其公允价值通过“在交换”估价前提确定；使用“在交换”估价前提时，资产的公允价值依据当前交易中单独出售的价格确定。资产最高最佳使用是从市场参与者角度考虑确定的。

(2)估价技术。与资产评估实务一样，SFASl57确定了市场法、收益法和成本法三种估价技术。市场法(market approach)依据相同或可比资产或负债的市场交易价格及其他相关信息进行估价；收益法(income approach)运用某些估价技术将未来多笔金额(现金流量)转换成当前单笔金额(贴现后)；成本法(cost ap－proach)使用当前重置一项资产的服务能力所需支付的金额进行估价(常指当前的重置成本)。并非在所有情况下都要同时使用三种估价技术，也不可能适用于所有情况。SFASl57要求使用适合环境、信息充分的估价技术进行公允价值计量，但没有具体指出在什么环境下应使用什么样的估价技术。因此，确定某一环境下估价技术是否恰当需要依靠判断。’

(3)公允价值级次。公允价值级次(fair value hierarchy)是根据公允价值计量时估价技术所用参数的可靠程度所划分的等级。SFASl57将估价技术所用参数划分为三个等级：一级参数是计量日主体准入的活跃市场中相同资产或负债的报价(未调整)；二级参数是一级参数之外、可直接或间接获得的其他可观察市场参数，包括活跃市场上相似资产或负债的报价、非活跃市场上相同或相似资产或负债的报价、报价之外的可观察市场参数及其他得到市场证实的信息；三级参数是资产或负债的不可观察参数。公允价值级次是评价公允价值计量结果是否可靠的重要依据，也是影响公允价值计量披露范围的重要因素，公允价值级次越低，要求披露的信息越多。

三、SFASl57的披露

在公允价值级次中，一级公允价值计量依据客观市场参数，但二、三级却介入了主观因素，给主体遗留了一定的利润操纵空间，这是当前市场条件下无法避免的。为弥补这一不足。SFASl57要求扩大披露，尤其是扩大三级计量披露。SFASl57披露的信息涵盖主体应用公允价值计量资产和负债的范围；主体计量公允价值所用的估价技术和依据的假设；公允价值计量对主体当期损益的影响。SFASl57要求三级计量披露期初、期末公允价值计量的余额变化，分别列示实现和未实现利得或损失总额、收益中的利得或损失及其来源；购销、发行和结算时发生的金额；转入或转出三级估价的金额。此外，SFASl57还要求中期和年度报表的数量披露以表格列示，年度报表要说明计量所用的估价技术及其变更原因。这些披露全面充分、易于理解，便于报表使用者全面掌握主体公

允价值计量情况，对主体财务状况做出正确判断。

四、SFASl57的评价

SFASl57明确提出“脱手价计量目标”、全面引入“市场参与者观”并制定了兼顾计量和披露的“公允价值级次”，是国际公允价值会计研究的最新成果，将对财务会计计量领域产生深远的影响。统一的公允价值定义、明确的公允价值计量目标，辅以详实的计量指南，会增加公允价值计量的一致性、可比性和实务操作性；扩大公允价值计量的信息披露，将为财务报表的使用者提供更好的决策信息。目前看，SFASl57已经突破了现有概念框架的范畴，如FASB的SFAC5没有将公允价值看作是一种计量属性。而SFASl57则认为其是对资产和负债均适用的计量属性，这可能会使SFASl57缺乏充分的理论支撑。随着公允价值计量应用范围的拓展，公允价值计量结果的可审计性问题变得越来越突出。在当前经济环境下，在要求公允价值计量的资产和负债中，存在活跃市场的是少数。从公允价值级次的角度来分析，一级内计量的资产和负债较少，二级、三级内计量的资产或负债较多。因此，如何确保二、三级内计量结果的可审计性，是会计准则和审计准则制定者必须认真考虑的问题。在SFASl57生效后，可审计性可能会成为影响准则实施的重要问题。

五、SFASl57对我国的启示

(1)明确公允价值计量目标。我国《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》将活跃市场中的现行报价作为公允价值估价的首选，将活跃市场最近交易的市场报价作为第二选择，不存在活跃市场的情况下要求采用估价技术确定公允价值。准则同时指出，企业已持有的金融资产或拟承担的金融负债的报价，应当是现行出价；企业拟购入的金融资产或已承担的金融负债的报价，应当是现行要价。上述规定充分说明，《金融工具确认和计量》中隐含的公允价值计量目标也是“脱手价”，即已持有资产的报价是现行出价、已承担负债的报价是现行要价，只有在活跃市场报价不存在情况下，才将采用估价技术确定的公允价值作为公允价值计量的权宜之计或替代方法，这些理念与SFASl57基本相同。笔者认为，我国应借鉴SFASl57，将隐含的“脱手价计量目标”明确化。首先，我国《企业会计准则――基本准则》也将资产和负债定义为经济利益的流入和流出，脱手价计量目标符合我国的资产和负债定义。其次，脱手价计量目标有利于统一会计界对公允价值的认识，集中精力解决公允价值计量应用的实际问题。

(2)制定统一的公允价值计量指南。制定全面统一的计量指南是提高公允价值计量操作性的重要途径。在我国17项直接要求应用公允价值计量的新准则中，仅《资产减值》、《金融工具确认和计量》和《企业年金基金》三项提供了具体的公允价值计量指南，且前两项的指南还不一致。《资产减值》将销售协议价格作为公允价值计量的首选，而《金融工具确认和计量》将活跃市场中的报价作为首选。要进一步提高公允价值计量的实务操作性，尚待制定更为完善的公允价值计量指南。