商品规划分析范文

导语：如何才能写好一篇商品规划分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：桂花;品种;物候期;调查

中图分类号 S68 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2015）13-103-02

桂花是我国传统名花，在中国有着长达2 500a的栽培历史，其正式的园林应用历史也在2 000a以上[1]。桂花自古就倍受推崇，中国古代广植桂花，归根溯源是因其具有丰富的文化意义[2～6]。而且桂花在历史上美好寓意很多，如古代乡试、会试人们把考生考中喻为“折桂”，并与神话传说挂上钩，美称“月中折桂”、“蟾宫折桂”;登科及第者则美称曰“桂客”、“桂枝郎”，科举考场则美称曰“桂苑”等[7]。桂花为合肥市市花，合肥植物园自2003年以来每年都举办一次桂花展，深受合肥市民的喜爱。

目前国内有关桂花的研究和报道，如品种分类研究、桂花景观应用和评价、生理生化指标、繁殖技术等一直没有间断过。合肥植物园桂花的引种和栽培也有了很长时间，很多大株桂花树栽种于20世纪50年代，园区最老的长达50～60a树龄。合肥植物园近几年对园内的桂花品种的鉴定、选育以及栽培应用等方面都进行了深入的研究，但对不同品种观赏期主要性状缺少相应的调查记录。为此，本次研究主要通过观察记录不同品种观赏期的桂花，系统分析评价其观赏习性，从而有助于进一步评价不同品种在合肥地区的观赏应用价值、优良品种选育以及为后期引种栽培的品种选择提供参考。

1 栽培地概况

合肥地处中纬度地带，位于江淮之间，属于北亚热带湿润季风气候。气候温和，四季分明，雨量适中。年平均气温15.7℃，7月份平均气温28.5℃，1月份气温-2℃，年降雨量981.4mm，集中在6～8月，无霜期230d。土壤pH值6.5～7.3。

2 材料和方法

本次观察记录的是2014年7月至2015年6月的不同桂花品种的观赏期及结果期的主要性状，观察记录每7d一次。合肥植物园近几年对园内所有桂花的品种进行了鉴定，目前已挂牌的品种有21个，4个品群的品种都有，本次调查统计的为四季桂品质群5个，金桂品种群4个，银桂品种群7个，丹桂品种群5个，具体见表1。

表1 合肥植物园桂花品种观赏期的及结果期主要生物学性状

[品种群＼&品种名称＼&观赏期＼&花径（mm）＼&花色＼&香味＼&是否结果＼&结果期＼&果实成熟期＼&四季桂

品种群＼&大叶四季桂＼&春、秋＼&5～7＼&黄白＼&淡香＼&否＼&＼&＼&四季桂＼&春、秋＼&10～15＼&浅黄＼&淡香＼&否＼&＼&＼&日香桂＼&春、秋、冬＼&5～8＼&淡黄白＼&浓香＼&否＼&＼&＼&小叶佛顶珠＼&春、秋、冬＼&5～8＼&银白＼&淡香＼&否＼&＼&＼&天香台阁＼&春、秋＼&10～22＼&深黄＼&浓香＼&否＼&＼&＼&银桂

品种群＼&阔叶早银桂＼&秋季2次盛花期，9月上旬始花期＼&5～8＼&浅黄＼&浓香＼&结果＼&10月上旬＼&5月初＼&早黄＼&秋季2次盛花期，始花期9月上旬＼&6～10＼&金黄＼&浓香＼&否＼&＼&＼&波叶银桂＼&秋季2次盛花期，花期较早，始花期8月中旬＼&6～9＼&银白＼&淡香＼&否＼&＼&＼&早籽银桂＼&秋季2次盛花期，花期较早，每次持续10d左右＼&6～9＼&浅黄＼&浓香＼&结果＼&10月上旬＼&4月底＼&卷叶黄＼&秋季一次盛花期，花期较晚，9月上旬始花期＼&5～8＼&浅黄＼&淡香＼&否＼&＼&＼&庐州黄＼&9月中旬开放，一次盛花期＼&5～8＼&黄＼&浓香＼&结果＼&10月中旬＼&4月底＼&柳叶银＼&秋季一次盛花期， 9月上旬盛花期＼&5～8＼&浅黄＼&浓香＼&否＼&＼&＼&金桂

品种群＼&垂枝黄＼&秋季一次盛花期＼&5～7＼&金黄＼&浓香＼&否＼&＼&＼&波叶金桂＼&秋季盛花期2～3次，花期较迟，9月下旬始花期＼&6～10＼&金黄＼&浓香＼&否＼&＼&＼&潢川金桂＼&秋季2次盛花期，始花期9月下旬＼&5～7＼&金黄＼&浓香＼&结果＼&10月下旬＼&5月下旬＼&小叶籽金桂＼&秋季2次盛花期，花期较迟，于9月中旬始花期＼&5～8＼&浅黄＼&淡香＼&结果＼&10月下旬＼&5月下旬＼&]

（下转128页）

（上接103页）

[品种群＼&品种名称＼&观赏期＼&花径（mm）＼&花色＼&香味＼&是否结果＼&结果期＼&果实成熟期＼&

丹桂

品种群＼&墨叶丹桂＼&秋季盛花期2次，于9月中旬为始花期＼&5～8＼&橙红＼&无香＼&否＼&＼&＼&大花丹桂＼&秋季一次盛花期，始花期月9月下旬＼&8～12＼&橙红＼&无香＼&否＼&＼&＼&橙红丹桂＼&秋季一次盛花期，始花期于9月下旬＼&8～10＼&橙红＼&无香＼&否＼&＼&＼&硬叶丹桂＼&秋季一次盛花期，于9月下旬盛花期＼&7～9＼&橙黄＼&无香＼&否＼&＼&＼&晚霞＼&秋季2次盛花期，花期较迟，始花期于10月初＼&8～10＼&橙红＼&无香＼&否＼&＼&＼&]

由表1可以看出，合肥植物园的桂花品种较为丰富，除了四季桂品种，桂花的花期从8月中旬一直能持续到10月中下旬。银桂品种群中的波叶银桂的花期最早，始花期为8月中旬;丹桂品种群中的花期都相对较迟，一般始花期为9月中下旬;“晚霞”的始花期为10月初，基本都无香味，也不结实;金桂品种群中的大多品种花期较迟，除了“小叶籽金桂”为淡香外都具有浓香。

3 结语

桂花作为合肥市的市花之一，通过长期的栽培观察，其在合肥地区能很好的适宜当地的生长环境，而且因其独特的花香和优良的生物习性深受当地市民喜爱。在合肥地区栽植应用较为广泛，不管是景区，公园造景，还是行道树的应用、庭院种植等多有应用。经统计，合肥植物园的桂花种植区有40多个品种，而具有国际登录权威的向其柏已登录的品种有166个，因此合肥植物园的桂花品种相对还是较少，但不乏一些优良品种，如“庐州黄”就是原产合肥的优良品种，但在合肥植物园目前仅有5株。因此，亟待扩大繁殖，跟上园林应用的需求，体现合肥特色，同时，为丰富合肥地区的桂花品种，需要进一步引种栽培，满足市民的观赏需求，充分发挥其市花领衔的优势。

本次记录的是合肥植物园2014年8月至2015年6月份近1a的物候期，详尽记录了统计品种的观赏期及结果期的性状，一定程度上了解了不同桂花品种在合肥地区的观赏期情况，从而为其在景观应用选择中提供参考。但由于只有1a的记录数据，缺少对比和重复;同时，这几年我园相关研究者一直在进行着桂花品种的鉴定工作，以上统计品种均为已挂牌品种，还有相当一部分品种正在鉴定中，未进行统计，因此在以后的研究中将继续加以完善。

参考文献

[1]史佑海.四川桂花品种资源调查及桂花的园林应用研究[D].南京：南京林业大学，2004.

[2]刘伟龙.中国桂花文化研究[D].南京：南京林业大学，2004.

[3]向其柏，向民，吴显坤.桂花的中国情[C].中国花文化国际学术研讨会论文集，2007.

[4]臧德奎，李成忠.桂文化初探[J].南京林业大学学报（自然科学版），2004（S1）：97-100.

[5]余树勋.园林美与园林艺术[M].北京：科学出版社，1987.

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经济与科技的高速发展，使得人们的社会生活需求发生了巨大的转变，传统的消费模式以及商业形态已无法适应这种变化趋势。为了实现商业综合体的实用性与价值创造可持续发展的本质目的，我们必须了解商业综合体的空间特征以及相应的建筑设计原则。本文将就这两方面的问题展开论述。

【关键词】

商业综合体；空间特征；设计分析

1商业综合体的空间特征概述

在对商业综合体建筑模式进行详细规划设计之前，我们需要结合典型的大型商业综合体成功案例，归纳总结出其间的相似点，大致了解商业综合体的空间特征。内容概述如下：

（1）在许多大城市中商业综合体基本立足于中心繁华区域，这就意味着商业综合体的设计任务需要机密贴合人们的日常需求，包含了工作区，生活区，娱乐区等模块划分。大多数商业综合体也集中体现了这一空间特征。在满足人们的基础生活需求外，还需要满足建筑一体化，造型大气美观，层次感与空间感的建筑美学特征。

（2）商业综合体空间规划一般都会与所属城市的重要公共服务设施紧密结合，如大城市商业综合体一般都毗邻城市道路主干道，地铁，公交等，这不仅为城市居民创造了更加便利的条件，还极大地扩充了商业综合体的空间范围，增加了室内模块的建设空间，使得市区建设一体化，呈现出一种简约美。

（3）商业综合体空间结构划分时，室内外交通枢纽占据很大的建筑空间。在其内部分为上中下三层结构划分，上中层包含电梯，扶梯，楼梯，安全逃生通道等，下层包含地下停车场。其外部空间划分为了实现城市道路的便捷性与通畅会增设一些交通体系建设，如天桥，地下通道等。

（4）商业综合体的总体设计一般会紧密结合当地的人文建筑特设，但考虑到建筑用地等其他安全问题，其总的建筑形象一般都是笔直且四周棱角分明的。

（5）商业综合体为了满足人们广泛的生活需求，其功能划分一般极具层次感，如餐饮一类，休闲娱乐一类，办公场所等，其空间划分与其功能成效成正比。

2商业综合体建筑设计分析

当我们对商业综合体的空间特征进行大致划分概述后，其建筑设计就与此密不可分了。正是这细微的建筑设计成就了无数令人叹服的冲入云端的空间感知力。这不是一个简单的问题，需要一定的空间感知度。在进行建筑总体设计规划时，处处都需要考虑人们的空间感知度。空间感知程度越高，人们的建筑辨识能力就越强，地理位置的转换效率就越高。所以商业综合体建筑设计任务一般都是以人们的空间感知度的难易程度为出发点，结合一些人类心理学知识，设计出既能满足商场营销需求又能惠及大众的通行空间路线。通过一些旧有的商业综合体建筑设计模式，我们可以看出其建筑特色集中体现在商业营销规划上，体现了商业高逻辑化，这时反而达不到理想的建筑设计要求。因为严重缺乏人文情怀，即空间感知度，超出人们日常地域转换的辨识度，此时的商业综合体既满足不了商家的营销需求也满足不了大众的消费心态。因此，商业综合体的建筑设计任务需要时刻考虑到人们的空间感知度的心理因素。基于空间感知度的商业综合体建筑设计任务可以通过实践演练模拟人们的日常空间感知度行为来进行规划设计。

2.1基于空间感知度的基础建筑结构设计

（1）个人对于陌生场地的路线熟知过程主要依赖于地标，在商业综合体的基础建筑设计规划中占据十分重要的版块，在未来的实践过程中发挥着巨大的作用。

（2）在商业综合体建筑设计中路径划分也是一项基础的应用，也是商业综合体建筑通道规划的重要内容。从起点到目的终点有多条路径，这并不表示所有相通的路径都是可行的，需要结合人们的空间感知度来进行定位取舍，规划出合理的满足实际需求的路线。

（3）商业综合体应用布局也是一项基础性的设计任务，某个具体应用建筑的设计内容应该紧密结合人们的日常知识。如对于KTV以及咖啡厅这些常见建筑应用，人们的认知度就较高。

2.2基于空间感知度的综合建筑结构设计

为了保证商业综合体的综合应用价值，需要做好其中心模块的规划设计任务。商业模块的区域划分就是其核心设计任务，需要以客户的空间感知度为基础，拟合客户的消费心理，设计出既能实现商家最大限度利益链延续目的，又能满足消费者购物需求的商业空间。这种空间结构一般表现为两种模式，一种是封闭式的，另一种是露天式的。封闭式的空间规划一般都是针对商业综合体的结构美化任务，有时一些小型的食品店也会设计成相应的建筑结构。封闭式的空间建造意味着客户是无法进入这些空间中的，无法形成相应的贸易往来，这与商场规划的原始目的好像产生了矛盾，但在实际的区域规划中，封闭空间的设计建造发挥着无法衡量的感官效益以及相应的经济链。封闭空间的画板展示，图形设计，独创性的log展示，不仅可以提升整个商场的艺术氛围，也创造了一种建筑人文美，使得原本单调冷硬的建筑棱角变得充满人文亲和力。内容的设计可以是明星潮流代言，城市特色风景，商品折扣信息等，这些都是潜在的高效实惠的商业经济行为。封闭式的空间规划，不仅融洽了商场的商业气息，满足时代潮流发展变化的要求，形成一种自发的经济效益。露天式的空间设计根据开放空间的范围大小划分为两种模式，一种是半开放空间状态，另一种是全开放空间状态。半开放空间的应用设计具有空间使用权限，一般受限的客户，此时客户需要根据商家展示的商铺商品标签以及外在特征进行商品选购任务，完成商品交易。对于一些饮品店，我们就可以有此体会。一般客户说出饮品类型后，商家会自发进行相应的商品提供与金钱交易。如果说半开放空间限制了客户的购物需求，那么全开放空间就可以最大限度的满足客户的购物欲。这一类型的应用空间，客户可以直接与商品零距离接触，甚至可以直接试用，进一步提升客户的消费体验度。空间设计一般会划分为两种类型，一种是大厅，再者是小隔间。大厅的设计需要考虑人流量，空间容量等因素，实现空间流动的有效性。例如服饰店，客户一般可以根据自己的喜好进行选择，在衣物间进行试穿，通过衣物品质检测，形体展示，价格洽谈等完成了一次美好的购物历程。

3结语

在本文的论述中涵盖商业综合体的空间特征与建筑设计分析两部分的内容，建筑设计师需要主控设计方向，无论是基础建筑设计方面还是综合建筑设计方面，都要紧紧抓住人们的空间感知度，顺应着大众的空间流动行为才可以规划出符合建筑要求与时代要求的商业综合体建筑。这种空间感知度也不是一成不变的，人们的社会行为始终处于一种动态延伸发展的状态，建筑设计需要在时代的潮流里不断锻造，才能获得成功。相信在我们的共同努力下，商业综合体可以得到更好适应性发展。

作者：魏海龙 单位：青海青尚建筑设计有限公司

参考文献

[1]王立华.商业建筑入口外部空间设计分析[J].山西建筑，2012，（32）：38-39.

[2]孙静.建筑综合体的空间特征及其设计要点探究[J].科技视界，2012，（26）：368-369.

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第一步，确定全年销售目标，拆分到季节

就服装行业来讲，全年货品的规划可以拆分到季：线下的服装企业每年会召开春夏、秋冬服装订货会；线上的店铺更是把春、夏、秋、冬四季分开来做。韩都衣舍的做法如下。

1. 将全年营收目标分配给各个店铺，店铺按照往年的季度销售权重，将全年营收要求拆解到四季，一般要考虑两年历史数据，季节周期长度计算4-5个月（图1），季与季之间会有重合月份。

图1全年季节规划时间

2. 根据下面的参考维度，将营收需求分别拆分到每个类目。计算规划类目比例主要参考的维度有：A.行业类目占比，B.店铺去年同期类目占比，C.优势类目占比。按照下面公式计算：

规划类目占比 = 行业类目占比 * 权重a+店铺同期类目占比 * 权重b（权重a< 权重b)

行业类目占比指的就是生意参谋-行业大盘数据了（图2），再根据优势类目微调备货比例。比如T恤是韩都衣舍夏季备货的优势类目，那么可以稍微提高其备货比例。

图2市场行情子类目销售占比

3. 按照调整后的类目款数规划（图3），逐步推算到规划款数（注：下图数据为模拟数据），然后就可以按此比例控制产品部开发产品。

图3夏季类目规划表（模拟数据，非真实数据）

第二步，按照子行业趋势变化，确定开季时间，分析子行业类目交易变化趋势

我们来看这样一个市场行情里大盘的搜索趋势图，以T恤类目为例（图4）。

图4 T恤类目的搜索趋势

按生意参谋中数据可以看出，市场需求变化一目了然。以夏季商品举例，正常主力销售季在4-8月，韩都衣舍一般会在市场需求到来之前实施上新计划。另外还要考虑主力客群在地域上的分布差异和温度高低变化，图5就是在某段时间上韩都衣舍店铺下单买家的地域分布情况，可以看到江浙地区和广东地区占比较大，在上新节奏上就要紧跟这几个地区的温度变化及时调整上新款的薄厚长短。此外官方活动节奏（图6）对于需求趋势也会有一定程度影响，平台会针对产品的生命周期开展促销活动做上新引导，商家可以借此机会大力推新，合理调整到货节奏。

图5店铺访客地域占比

图6官方活动节点安排

第三步，按商品自身属性，拆解制定上新规划

首先，根据商品属性（厚薄实透、短宜中长）结合地域主力销售地区（图5）的温度变化，确定推新款的先后排序。南方地区一般入夏较早，我们会通过直通车等推广工具定向将夏款新品优先推给南方客户。

其次，结合行业搜索趋势，按时间分波段对款数做出计划，按照上新规划提前安排到货规划（图7）。

图7 T恤季前上新节奏安排

每个上新波段的时长，以七天到十天为宜，为什么要定十天呢，划分太细过于繁杂、工作量大，太粗又发挥不了规划的作用。图8就一个上新规划表（下面数据为模拟数据）

图8夏装上新规划表（模拟数据，非真实数据）

最后，上新要在满足营销活动需求的基础上，尽可能拉长周期。在整个大盘流量增长放缓的情况下，新品是维系老客的最好甜点，延长上新周期，尽可能使每个新款都能得到最大力度的推广，接下来的每日运营就会游刃有余。

除上面的货品规划及上新节奏的控制等方面外，韩都衣舍还将数据运用在了许多方面，比如商品选品、商品库存控制、价格管理、客户关系管理等多个方面，相信在阿里巴巴数据部门的支持下，将数据运用到运营中的每一处，发现数据化运营的真正魅力。

附录1韩都衣舍商家体验报告货品分析

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[关键词] 住宅；层数；多层；工程造价；方案决策

Abstract: the real estate development enterprises in a certain area of land, has no impact on the quality of the community and cubage rate limit and the environment conditions, must be of utmost planning out the area of the house for sale, in order to meet the demand of profit maximization. This article through to our country civil residence layer, the division of the standard is analyzed and the fabrication cost make discussion on villa, multilayer, top of the four types the fabrication cost and characteristics, and for real estate development enterprise provides guidance to the practical district planning decision thought.

[key words] residential; Layer; Multi-layer; Project cost; Scheme decision-making

中图分类号：TU723.3文献标识码：A 文章编号：

住宅层数在开发方案设计中需要考虑很多的因素，首先我们来对建筑规范中对建筑物的层数的划分标准，如表1所示：

表1民用住宅层数划分标准

一、低层住宅的特点与工程造价分析

低层住宅在民用住宅层数划分标准是指1~3层住宅。低层住宅多建于小城市和大中城市的城乡结合部。它既有普通住宅，又有高级别墅。低层住宅由于其高度低，尤其适合于老年人、儿童和身体障碍者使用；生活空间开放性强，有利于邻里之间的交往。其缺点是居住密度低，土地利用不经济。因此其容积率较低，综合开发面积较少。

因此，开发商在利益最大化的驱动下，一般较少开发低层住宅，不过在城市的边缘地带，开发商如果定位为高档别墅住宅的话，其开发住宅一般多为低层住宅。但其售价相对于多层和高层住宅要高很多。一般低层住宅的容积率与居住密度较低，多用于城市郊区和一些城市改造中对环境品质要求较高的区段。住宅商品化的初期，我国曾出现过建设别墅区的热潮，由于其过低的容积率，在一定程度上造成了对有限土地资源的浪费。

二、多层住宅特点与工程造价分析

在民用建筑中，多层住宅具有建筑结构简单，占地面积少，可减少工程量，使用费用低，开发建设的综合费用相对低于其他形式的住宅降低单位造价，经济效果好。被大部分城市广泛采用。缺点是生活空间开放性差，不利于邻里之间交往；楼层相对较高，又不设电梯，给上下楼带来不便。将来发展趋势是多层住宅也设电梯。

根据经验，6层以内的住宅层数越多，造价越低，这是因为多层建筑在一定范围内层数增加，则房间内部和外部的设施费、供水供气管道、电力照明等费用随层数增加而降低，所以多层住宅以采用5~6层为好。

下表是多层建筑的单方造价和层数的关系表，根据表2我们可以很容易的得出结论：多层住宅具有降低单位建安造价和经济效果较好的特点。因此开发商在开发方案的设计和评价中，应多考虑多层住宅的开发面积。

表2 多层与低层住宅层数与造价的关系表

目前我国多层住宅由于公摊面积少、后期物业管理费用低，深受很多购房者的喜爱。消费者也普遍认为多层住宅的供应量会逐年减少，这种预期也使多层住宅成为相对珍稀的住宅产品，所以目前卖得相当俏。在寸土寸金的地段，多层住宅虽然建筑成本较低，但分摊的土地成本要高，其占用的总成本并不会低于同地段的高层，所以多层住宅贵过小高层住宅将成为中心城区楼市的一种趋势。而在城市地段，因为土地成本较低，两者之间的价格差异则不会拉得太大。

三、高层住宅特点与工程造价分析

高层住宅是为了谋求土地的高度有效利用，提高容积率的手段而出现的建筑形态。据国外的一些资料测算，建筑层数由五层增加到九层可使居住面积密度提高35%。有利于节约了用地，也就大大降低了室外工程造价和改造用地的费用，从总的消耗来看，高层不一定比多层(或低层)费用高。据资料显示，就市政设施费用来说，高层就比低层节约。但作为高层建筑其相对于低、多层住宅的主要缺点体现在:单位造价高，平面使用系数低，施工周期长，能耗多，出房率低，分摊面积大，人口密度大，防火设施不完善，目前国内消防车最高达十四层，环境效益和社会效益较差。

从我国目前的实际情况来看，我国人口多，人均耕地面积少，因此在住宅建设中就应该尽量考虑节约土地，在有限的土地上尽可能增加建筑面积密度来解决居民住房紧张的问题，从而保持社会稳定，促进我国经济快速发展。住宅层数是影响小区建筑面积密度的重要因素，住宅层数越高，则密度越大，容积率越大，对开发商来说赚取的利润越高。

1、由表1可知，7～9层属于中高层类，此类住宅不设电梯使用不便，设了电梯又不能充分发挥电梯的效率，根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）的建议，小区内不宜采用这种层数的住宅。因此，笔者认为开发商应尽量少开发此类住宅，应放弃此类设计。

2、在民用建筑中，多层建筑提高层数虽然可以降低工程造价，而高层建筑在我们规划设计中又不得不开发，因为考虑到小区容积率和节约城市用地和开发商利润的问题，高层建筑在小区开发中的设计就显得很有必要了。从我国目前的实际情况来看，我国人口多，人均耕地面积少，特别在中心城区等人口高密度区和商业区，应该尽量考虑节约土地，在有限的土地上尽可能增加建筑面积密度来解决居民住房紧张的问题。

房地产开发希望通过破坏环境和城市规划的限制来取得高额利润，因为他们认为兴建高层建筑建筑面积增大，利润就会越多。无可否认，增加层数可以节约土地，住宅层数是影响小区建筑面积密度的重要因素，住宅层数越高，则密度越大，容积率越大，但带来的环境却是环境的破坏和市政规划容积率的限制。

事实上，随着层数的增加，住宅之间的日照间距也相应增加，而且高层住宅一次性投资高，建设周期长，一般情况下高层比多层平均每户建筑投资要高70%～80%，对于投资商收回投资的风险加大，因为其建设周期长40%～50%，节约土地的效果也逐步下降。

表3 层数与投资利润的关系

我们通过统计资料表3，可以分析得到结论：层数应在一个合理的范围内，例如在20层时，投资利润时相对于其他层数是最大的，所以开发商应结合市场需求、项目实际来决定建筑层数，不能一味增加建筑层数。此外高层住宅要设置电梯和加压水泵而且消防和人防要求都会相应的提高，导致总造价也会相应上升。

结语 商品住宅小区的开发和决策过程，是一个随时间推移，在市场因素不断发生变化的条件下，进行投资、开发的过程。其投资具有周期长、金额大、变现能力差、投资回收慢、收益高、易受政策影响等特点，这些决定了其投资决策风险是客观存在的。只有客观深入地对商品住宅小区开发项目进行分析研究和科学决策，合理调节小区各功能与成本的关系，才能成功地避开风险，获得成功。

参考文献

《城市居住区规划设计规范》 （GB50180-93）

施卫兵，房地产最佳开发方法[J]，住宅科技，1994

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关键词：零售企业；仓储；仓储管理

中图分类号：F253　文献标识码：A

文章编号：1002－3100(2012)01－0068－04

仓储在零售企业的生存和发展过程中扮演着重要角色。伴随我国经济的快速发展和市场经济体制的不断完善，企业之间的竞争愈来愈激烈，零售业要使自己能够适应市场环境，保持并扩大自己的市场占有率扩，使自己在激烈的市场竞争中留有一席之地，就有必要认识到零售企业的生存和发展离不开现代化的仓储管理。A零售企业是一家以精品百货、电器和超市有机结合的大型综合商场，销售民生所需的日常食品及日常用品。城北店经营面积达40000平方米，经营品种近6万种，免费停车场达10000平方米，是A零售企业的主要收入来源。

1　A零售企业城北店仓储管理现状分析

1.1　仓库规划及布局

A零售企业城北店非超市区仓库划分为家电仓库和百货区仓库。家电区使用的仓库即为家电仓，主要用于存储卖场内家电专柜储存货品。家电仓设在建筑物三楼，仓内空气干燥，采光与通风均较好，地面干燥无积水。在家电仓出口处便是货运电梯，此处设有电梯方便了货品的上下楼即仓库与二楼卖场之间的搬运活动。

百货区设有ABC三种类型的仓库，合计仓库总数46间，单间仓库的面积可一次性容纳l 000件左右的货品。A类仓库主要提供给休闲运动，床上用品等区域的专柜。其中B类仓库为中转仓，中转仓主要是为实力强，品牌形象良好，且库存量较大的供应商提供临时仓库，仓库内货架南供应商自行制作。还有部分供给给临时特卖活动的专柜和A零售企业城北店自营品牌的仓储使用。C类仓库主要提供给鞋区使用。百货区库内不提供货架等所需设备，设备由供应商自备。由于供应商实力不同，因此仓库内部的货架及基础设施、货品摆设方式也有明显不同。

为了节约仓库占地面积，家电仓和百货区各类仓库分别设在卖场建筑物内的一楼至三楼，部分男装、女装、内衣等区域专柜不提供库房，而是在卖场各专柜临近试衣间处另设空间存货。

1.2　仓储业务管理现状

1.2.1　货品的盘点流程。A零售企业城北店货品盘点时间通常在营业时间结束(晚10点半)以后进行。每个月进行一次小规模盘点，每3个月进行一次大规模的盘点，具体时间定在每月的月底。

整个货品盘点分为初盘、抽盘和复盘。在每次盘点时，首先由仓库内部人员进行初盘，初盘过后制作并初步填写商品盘点明细表以供后续工作使用。抽盘和复盘采取跨区域跨层级抽调百货区及其他后勤部门各层管理人员参与进行。抽盘用的商品盘点表为公司统一印制，各品类负责人根据实际货品数量填写。各个环节中一般由两名工作人员组成一组进行，盘点后完成表格的填写，盘点工作即结束。

1.2.2　货品放行流程。货品放行时间为每周三、周四的两个半天进行，卖场各专柜全部按照此时段内完成进出货活动，其余时间不可放行。

货品放行即进入或离开卖场仓库，需要按照相应的程序进行。

进入卖场仓库时由专门的收货部收货负责人管理并且协同质量检验人员对货品进行质量检查和数量清点。

货品离开卖场仓库需要专柜促销人员，到防损部门(卖场保安部)以工作证换取放行条，填写完放行条后，由区域负责人检查是否符合放行条件，符合条件方可签字放行。货品放行结束后，专柜负责人取回工作证件，流程结束。

1.2.3　安全检查。A零售企业城北店的仓储安全检查主要涉及3个方面：

(1)出入货时，货品的数量正误和货品质量是否有损坏或其他缺陷。

(2)卖场内部分专柜的临时仓储间。在卖场开始正式营业或营业结束后，防损部都要对卖场内各个专柜进行货品隔离、人员清场，无论是工作人员或顾客在非营业时间不得在场内滞留。各专柜储物间的门应保持在半开状态，防止个别情况下出现疏漏，使得不法人员藏匿其中，给各供应商及卖场造成不必要的经济损失。

(3)消防安全检查问题，尤其是各个仓库的消防安全检查问题。商场会按国家有关规定接受消防部门的例行检查，商场防损部门每周也会进行例行的消防安全检查。检查包括仓库的安全通道是否畅通以及必备的消防设施是否可以正常使用，是否存在消防设施各零部件缺损等。对于出现的安全隐患及问题，防损部在例行检查后会反馈给各区域的相关负责人，要求对不合格处限期限整改，并于事后进行复查。

2　A零售企业城北店仓储管理存在的问题

2.1　仓库内部规划存在的问题

仓库内部规划不合理体现较为明显的是家电仓库。家电仓内的小件货品通常放在货架上，但由于货架高度、间隔、货位摆放及现代化仓储作业基础设备的缺乏，对货品的摆放安全、货位查找、货品搬运、清点、维护造成不便。

2.2　货品养护过程中存在的问题

货品养护是指存储过程中对商品所进行的保养和维护工作。是根据商品储存期间的质量变化规律，采取各种措施防止或减弱商品的质量变化，达到保养商品质量，减低商品损耗，防止商品损失，以利于商品使用价值的实现，满足市场的需要所进行的活动。

A零售企业城北店百货区的在库货品的质量变化形式主要是机械变化和生物学变化两种。机械变化是指商品在外力的作用下，发生形态上的变化。它会造成货品数量损失或质量降低，甚至失去使用价值。这种情况多数是发生在家电仓的货品搬运、盘点过程中。搬运或盘点过程中货品从货架跌落或堆垛不牢固出现倒塌。使得商品破碎、变形、脱散、划伤等。

生物学变化是指商品在外界有害生物作用下受到的破坏现象，如虫蛀、鼠咬、霉变等。由于仓库经常有纸质包装物等物品，卫生打扫相较而言不及时，人员进出仓库频繁且库门长时间敞开，造成百货区部分仓库中的货品等物品被老鼠咬坏。

2.3　货品数量管理中存在的问题

2.3.1　货品盘点过程中存在的问题。A零售企业城北店的盘点采用的是账面盘点和现货盘点相结合的方式，将账面盘点与现货盘点的结果进行对比，得出数量上的差异。在现货盘点中，初盘工作是该由管理该类商品的理货员来实施盘点。抽盘及复盘由百货区及其余后勤部门人员参与工作。参与工作的百货区及后勤部门人员的日常主要工作是负责卖场的日常运营管理及后勤如财务、人事等工作，对于商品的品类区分及货品的现存数量，货品的收发、进出库情况并不了解。在事前没有接受过与盘点工作相关的培训，以至于在抽盘工作中出现盘点速度慢，账面数目与现货不符，出错率高等情况。使抽盘工作退化为一种形式、一种表面化的可有可无的过场。

在抽盘工作结束后，抽盘人在盘点表上签字以确认盘点结果。但这之后的盘点表并不是直接由仓储主管统一保管，而是各个品类保管员个人保存，导致造成盘点数目被私自更改等一系列问题。

由此，A零售企业城北店在盘点中具体存在的问题有如下几点：

(1)盘点前期准备工作不足。对参与盘点工作的相关非仓管人员没有培训，使得参与抽盘及复盘

的人员对工作具体流程等细节过于生疏。在出现数量不符等细节问题时不知如何处理。

(2)抽盘及复盘工作由其他部门人员参与，其目的主要是防止内部人员私自更改盘点结果，保证商品数量及质量，保证工作的透明度。但是，由于参与的双方工作人员的交接等细节不到化，复盘及抽盘人员对原有库存量不了解，容易使复盘及抽盘工作形同虚设，没有实际作用。

(3)盘点后续工作，如数据的更改、确认不到位，个别管理人员责任心不强，给盘点造成出错率高，重复作业等问题。

(4)商品盘点明细表在事后没有及时回收，存在数据安全隐患。

(5)抽盘工作后，抽盘人员与复盘人员的交接不到位。

2.3.2库存货品的防盗工作落实力度不够。A零售企业城北店仓库防盗任务主要由卖场防损部门负责。防盗的重要时间段是夜间。在夜间各仓库值班人员除了仓库保管员之外，还有防损部人员协同值班监督。尽管在人员方面有防损部主要负责，但仅有防损部的管理远远不够。具体原因如下：

A零售企业城北店员工由两部分构成。一部分是A零售企业内部员工，指的是各基层管理者。另一部分是卖场内各专柜派驻的促销人员，各专柜人员即是促销人员。各专柜人员受供应商和A零售企业城北店的双重管理。

因卖场经营面积的限制，鞋区、小家电区的各专柜将各自不能容纳的多余货品暂时存放在卖场提供的仓库内，待到有需要时再取出。这种情况之下，仓库的日常进出人员除了仓库保管员以外，还有各专柜的促销人员。人员流动性加强，对在库品的安全产生影响。因此加强各专柜人员的防盗意识和进出仓库的人员数量控制十分必要。

2.3.3　货品的放行时间安排僵化。A零售企业城北店经营规模的不断调整与扩大，有更多的供应商进入百货区卖场销售。供应商及品牌的增多直接为仓储管理带来压力。

以百货区的服装、鞋及化妆品区域为例，该三大区域的商品销售季节性很强。在季节更替的之前和之后的一段时间内，是各专柜补货、退货频率最高的时期。卖场对货品进出时间的要求极强，不能影响到正常的商品销售工作。卖场将货品的放行时间固定安排在每周的两个上午进行。要求各专柜集中在这个时间段内放行。这种安排可以照顾到大多数专柜的放行要求，但不利于特殊情况的处理。管理不仅要对例行事物的管理，同时也要对非例行事物、非程序化事物的管理。卖场现行的放行制度不能有效地处理非货品放行时发生的放行需求。往往是在这种特殊情况发生时，管理人员多数是以非放行时间或其他借口为由拒绝放行。导致：(1)专柜库存品积压，新品无处放置；

(2)货品勉强放置，等到下次放行时，要么顾得了销售而放弃出货，要么顾得上出货而放弃销售，经常是两者不可得兼。

3　A零售企业城北店仓储管理对策

3.1　对仓库内部货品区域进行合理规划

仓库规划是指对仓库布局、库址选择、仓库总平面布置、仓库主要建筑物结构类型、仓库存储空间的布局利用以及仓储设施的合理配置等的规划。A零售企业城北店仓储管理应按照仓储作业的功能特点以及国家质量体系认证的要求，对仓库内部货品区域划分为待检区、待处理区、不合格品隔离区和合格品储存区。通过划分各个区域后，方便仓储业务处理和仓库内货物的安全，从而提高A零售企业城北店仓储管理的效益。

3.2　定期维护管理，实施5S管理

定期维护管理要做的包括：一方面对划定后的货位界线标识定期维护，另一方面对标识标牌定期维护或更新。确保实现实时货位查询和货位动态分配、管理。

5S即整理、整顿、清扫、清洁、素养。需要对全员进行5S培训，达成统一认识，并形成一种习惯：各类指示明示化；所有物品及设备的摆放明示化、整洁；主动清除各类不需要的东西和行为动作；主动招呼：形成明洁、有序、高效、欢快的工作环境。

3.3　改善并做好盘点工作

做好如下盘点的前提工作是十分必要的。因此要对仓储货位及标识管理提出几点建议：

3.3.1　统一划定货位。对所有货品货位进行统一规划，重新划分，界定划分依据及间隔，杜绝仓管员随意编排货位的情况发生。对于货物的出入库进行严格的货位管理，在可能的情况下逐步推广应用条码管理技术。

3.3.2　统一标识格式。对物品资料签统一制作格式和所需填写的项目内容，逐步探索将条码引入物资标识，通过扫描商品的条形码，实现实时查询其存储的货位，同时基于库存货位信息分配货位或动态定义货位。基于出入库商品的批量动态地分配人力、物力资源，充分利用资源，提高系统的运行效率，减少资源的浪费。实现库存实物管理与物资信息管理系统融合，推进实现库存自动化盘点和精细化管理。

3.3.3　明确标识管理，商品管理条码化。对标识内容的填写、维护、更换划分责任，做到货位规范化、管理条码化。条码是商品的唯一标识，现代商业管理(包括仓库管理系统)的基础是商品的条码化。结合目前的物资管理信息系统，通过开发系统库存综合盘点功能，就可以分仓库、分区、分货位进行随机抽查，也可以针对特定类抽查，定期对整个仓库系统进行全面的盘点。

篇6

    内部报告的内涵及体系

    目前会计准则和会计上通常所称的财务报告是外部报告。相对于外部报告,内部报告是由企业内部编制,在企业内部传递,为企业董事会、管理者和相关人员所使用,满足企业决策与控制需要,实现企业战略目标的信息报告。内部报告包括内部报表及相关资料。内部报表是根据企业内部决策与控制需要所编报的成本费用表、资产使用状况表等,其种类、数量、格式等都可根据公司管理的需要而设计。应当明确的是,对外报告的报表与内部报表的界限划分受主观影响较大。如果企业自愿披露一些会计准则强制披露以外的报表,那么,对外报告可能包含上述内部报表。同样,企业内部决策与控制所需要的信息也必然包括资产负债表、利润表等所谓外部报告信息,从这个角度看,内部报告也可包括财务报告。

    与财务报告的设计不同,内部报告体系的设计不是由企业外部的会计准则委员会或相应的机构来完成的,而是由企业管理者根据自身决策与控制需求所设计的。内部报告体系建立的理论基础应是内部利益相关者的相关决策信息需求。在市场经济体制和现代企业制度下,企业的经营决策可分为资本经营决策、资产经营决策、商品经营决策和生产经营决策四个层次,以此为理论依据,形成了资本经营报告、资产经营报告、商品经营报告和生产经营报告四大内部报告系统。

    1、资本经营内部报告系统。资本经营是指企业以资本为基础,通过优化配置来提高资本经营效益的经营活动,其活动领域包括资本流动、收购、重组、参股和控股等能实现资本增值的领域,从而使企业以一定的资本投入,取得尽可能多的资本收益。反映资本经营核心目标的指标是净资产收益率。所以,要实现资本经营目标,一方面要提高总资产报酬率(即搞好资产经营);另一方面要搞好资本运作,降低资金成本,特别是降低负债成本,优化资本结构,用好税收政策。因此,资本经营报告系统应包括:资产经营报告、资金成本报告、资本结构报告、所得税报告、EVA(经济增加值)报告等。

    2、资产经营内部报告系统。资产经营是指企业以资产为基础,通过合理配置与使用资产,以取得尽可能多的收益。反映资产经营核心目标的指标是总资产报酬率,企业要搞好资产经营,一方面要提高销售利润率或商品的盈利能力(即搞好商品经营);另一方面要搞好资产配置与重组,提高资产使用效率,加速全部资产周转。因此,资产经营报告系统主要包括:商品经营报告、资产结构报告、资产利用程度报告、对外投资报告、资产损失及不良资产报告、资产利用效果报告、资产重组报告等。

    3、商品经营内部报告系统。商品经营是指企业以市场为导向,以一定的人力、物力消耗,生产与销售尽可能多的商品,取得尽可能多的利润。反映商品经营核心目标的指标是经营利润率,企业要搞好商品经营,既要提高营业利润率,也要扩大销售规模与水平。其中,增加产量、降低生产成本(即产品经营)是基础,同时注重产销平衡、提高商品销售价格、降低采购价格及相关费用。因此,商品经营报告系统主要包括:产品经营报告、营业收入报告、商品销售价格报告、市场占有率报告、采购价格报告、管理费用报告、营业费用报告、财务费用报告、营业外收支报告等。

    4、生产经营内部报告系统。产品经营是指企业在统一战略计划指导下,以一定的人力、物力消耗,按时、保质、保量生产出一定的产品。反映生产经营核心目标的指标是产值(或收入)成本率。要降低产值成本率,一方面要增加生产,提高产品的质量与价格;另一方面要降低生产成本,包括材料成本、人工成本和制造费用。因此,生产经营报告系统主要包括:商品产品成本报告、单位成本报告、材料成本报告、人工成本报内部报告的价值与应用领域

    明确内部报告的内涵和体系,为我们理解内部报告的价值和应用领域奠定了基础。内部报告作为提供企业经营管理完全信息的报告系统,对企业预测、决策、规划、控制、反映、评价都有重要的理论与应用价值,特别是在内部控制、管理会计、财务报告和财务分析领域的应用具有广泛前景。

    (一)内部报告在内部控制中的应用

    内部报告在内部控制中具有十分重要的地位与作用。企业内部控制从目标角度可分为实现经营活动有效性控制、会计信息相关可靠性控制和遵循相关法规的控制。在这三种控制中,经营活动有效性控制属于内部管理控制,会计信息相关可靠性控制属于内部会计控制,遵循相关法规的控制属于法规控制。企业无论进行何种内部控制,都必须具备控制标准信息和控制报告信息,只有将实际报告与控制标准相比较,才能发现偏差,进而采取措施纠正偏差。

    第一,从内部控制目标看,企业决策与控制所需要的相关和可靠的会计信息,本身就包括对外报告信息和内部报告信息;另外,要实现企业战略目标、经营目标和作业目标,关键在于内部经营管理决策,而内部报告信息的相关与可靠程度将决定这些内部决策与控制目标的实现。

    第二,从内部控制要素看,内部控制离不开内部报告。企业内部控制的要素,无论是控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督控制等五要素,还是内部环境、目标设定、事项识别、风险评估、风险应对、控制活动、信息与沟通、监督控制等八要素,或是控制环境、控制变量、控制标准、信息报告、执行评估、纠正偏差、业绩评价、激励机制、信息沟通、监督控制等十要素,其中的报告信息都是必要和关键的要素。

    第三,从内部控制系统程序看,确定控制目标、制定控制标准、编制控制报告、评价控制业绩、进行管理激励是重要的程序和步骤。其中编制控制报告是进行内部控制的中心任务,控制报告实际上是根据控制目标和标准,对实际执行情况进行比较分析形成的报告。而内部报告又是控制报告的有机组成部分。因此,没有内部报告,就没有内部控制报告,也就没有内部控制。

    (二)内部报告在管理会计中的应用

    目前人们主要将管理会计定位于满足内部管理的会计信息系统,对管理会计内容的划分有两种:一是分为完全成本会计、差异会计和管理控制会计;二是分为预测与决策会计、规划与控制会计和责任会计。虽然从表面上看其定位和划分都符合会计的本质与内涵,但实质上都是强调如何利用会计信息进行预测、决策、规划与控制,而不是研究为进行预测、决策、规划与控制而如何提供会计信息。因此,现在的管理会计学实质上不是会计,也不是会计信息系统的组成部分。笔者认为,作为会计学重要分支的管理会计应是能为组织内部管理者提供决策有用会计信息的系统,它应是基于管理的会计。因此,管理会计改革与完善的方向应是将管理会计置于会计学大框架下进行研究,将围绕管理会计本质和目标而进行的管理会计的确认、计量、记录和报告作为基本内容和方法。提供管理会计报告应是管理会计目标与方法所决定的,正如财务会计要提供财务会计报告一样。

    内部报告体系的建立,一方面是对管理会计理论和方法的创新与完善,解决了管理会计作为会计信息系统应当报告经济活动及其成果、为决策与控制提供有用信息这一会计本质和目标问题;另一方面是对管理会计实务的规范与完善,解决了管理会计实践中与财务管理之间的职责不清、任务不明等问题。

    基于管理会计的内部报告(或称管理会计报告)主要包括企业内部使用的、用于内部决策与控制、评价及沟通的各种会计报表及说明。目前我国企业内部虽然也编制成本报表等,但编制这些报表的主要目的是为最终完成财务会计报告服务,并没有形成完善的管理会计报告系统。因此,对我国企业而言,管理会计报告不是改进问题,而是创新问题。

    告、制造费用报告、各产品产值成本率报告、技术经济指标对成本影响报告、废品情况报告等。管理会计报告的创新离不开管理会计目标,特别是管理会计的相关性。从企业内部经营管理需求看会计相关性,就是要为管理者提供内部决策、控制、评价、沟通所需要的各种信息,特别是会计信息,这为管理会计报告体系及其内容创新指明了方向。笔者从资本经营、资产经营、商品经营和产品经营角度设置内部报告,可以说是对管理会计报告创新与发展的有益尝试。

    (三)内部报告在财务报告中的应用

    财务报告的可靠性取决于内部报告的可靠性与相关性,只有全面、系统地理解与掌握企业的报告系统,即处理好财务报告与内部报告的关系,才能为决策与控制提供完整的依据。然而,目前无论是企业外部利益相关者,还是企业内部经营管理者,往往都重视和使用财务报告而轻视内部报告。其实,内部报告不仅可以为企业内部经营管理中的决策与控制提供信息,而且对企业外部利益相关者而言,全面、系统、相关、可靠的内部报告对完善财务报告系统同样至关重要。

    第一,内部报告是财务报告的基础与补充。财务报告反映的是企业财务状况和经营成果综合情况的报告,而形成财务报告的基础是内部报告中更详细、更系统的分类信息。所有财务报告信息的基础往往都来自于内部报告,同时内部报告也是对财务报告信息的补充。

    第二,内部报告的可靠性决定了财务报告的可靠性。内部报告的可靠性对财务报告的可靠性至关重要。通过内部报告体系的建立和对可靠性的重视,一方面为企业自身经营决策与控制提供了有用的信息,另一方面提高了财务报告的可靠性,从而为外部利益相关者进行决策提供了更可靠的信息。

    (四)内部报告在财务分析中的应用

篇7

关键词：沈阳地区 商品住宅 改革

中图分类号：TU984文献标识码： A

1 沈阳地区商品住宅的发展背景

沈阳地区房地产市场发展十分迅速，在90年代末已形成初步的市场格局，特别是商品住宅已有20多年的历史，开发商对住宅产品的认知程度和研究深度日益深厚。随着房地产“买房市场”的进一步形成，消费者对住宅产品综合素质需求也越来越高。在这种情况下，发展商认识到单靠地产概念已很难打动消费者。于是不少发展商把精力投向产品的“原创”上。考虑以专业操作和过程精品的思想来指导开发，以优质的产品和严格的成本控制来满足消费需求，实现企业利润。这种新型的“开发――营销”模式，被总结为“产品价值论”，在当时市场背景发展商把策划当成系统工程，重视项目开发的各个环节、各个方面，尤其是强化前期的市场研究和规划设计。力求以优质产品来赢得市场，继而减少房地产市场的“建筑垃圾”。

2 沈阳地区房地产的两次革命

在商品住宅发展的二十余年内，地产业的两次革命对商品住宅的类型及定位销售造成了深远的影响。

2.1第一次革命：1990――2000

本阶段主要是对于住宅类型的探索。地产商首先进行关于用地性质的革命――解决了土地使用权可以买卖出租的产权问题。并初步建立了房地产的法律法规体质，此时商品房市场初步形成，房地产产品第一次以商品的面孔出现，可以在市场上买卖流通，市民对商品房市场有了初步的了解。

2.2第：2000――今天

21世纪后，沈阳房地产进入了真正的市场化阶段。之前虽已有商品化市场的雏形，但整体市场不完善，传统的计划经济体制下的分房制度仍然部分存在，属于商品化程度较强的住宅主要是高档商品房。这次地产的变革，不仅表现在市场体制的变革、发展商开发观念的变革等等。也主要表现在如下几个方面：

（1）房地产全面纳入商品化运作的轨道：虽然之前已有市场化雏形，但商品房仍不是主流市场。90年代后，沈阳逐渐从计划经济过渡到商品经济体制，同时房地产业全面进入市场化的转变，商品房逐渐成为主流市场，个人购房比例明显上升；（2）实现了住宅产品的飞跃：从材质简单，做工粗糙，仅满足人们居住的基本要求，没有多少风格可言，产品的同质化现象严重到后期的引进先进的网络技术和生态环境概念，强化环境与科技的结合；(3)发展商经营观念发上了重大变化：房地产开发商一段时间市场的磨练，对房地产产品的商品化属性有了更为清晰的认识；(4)造就了一批高素质的专业团队：沈阳地区的房地产发展不仅使开发商的水平得到了提高，与房地产开发的相关专业队伍也在市场竞争中得到了锻炼；(5)培育了一批成熟的消费者：人们对各种类型和档次的楼盘有了鉴赏水平，对于景观和环境给物业带来的附加值认识也增强了，消费者也为房地产的开发提出了更高的要求。

3商品房住宅类型的更新

随着时间的推移，消费者对生活层次的要求不断提升，商品房的住宅类型也随着市场日新月异的需求不断进行着自我更新。

3.1 三代划分商品住宅

沈阳地区商品房住宅从形式、档次上有多种分类方法，笔者简略的从时间上总体将其划分为三代产品：

（1）粗放型开发的第一代商品住宅

第一代住宅产品无论从开发商、建筑师还是消费者来讲，对住宅产品的认知度还都停留在较低层次，对居家概念的认识还比较粗浅，因而产品还比较粗糙。除了喜欢采用注重朝向，采光和通风的实用性布局外，消费者还很关心每个单位的实用率，多数住宅单位面积也都较小，也少见两个卫生间的配置。窗户多数是普通玻璃或铝合金窗，设计较为简单。1995年以前，沈阳人居水平低、住房从无到有、许多居民对于居者有其屋就已经很满意了。因此，当时的消费者对住宅关心的问题是住多大的面积，面积大可以多住几口人，生活也就更为方便。但由于整体收入水平不高，对于大面积豪宅需求较低，多数消费者只能买一些中小型单位，面积大小是衡量当时消费水准的重要因素。1995年后，人们生活水平提高，城市居民已不满足过去那种狭窄的居住空间，富裕起来的人们开始雇请保姆，家庭也开始添置大屏幕电视以及钢琴等，这样对住房的数量和客厅的大小都有了不同程度的要求；

（2） 精细型的第二代产品

第二代住宅已较第一代产品有了质的飞跃，产品的规划设计、建筑的外观风格、建筑用料、发展商的经营理念及消费者的鉴赏水平都有很大的提高。建筑开始配备较为高级的贴砖、装饰品等，甚至于堆砌。这也是市民审美提高，思想改变的的表现，迎合于此，一些休闲、娱乐设施也开始出现在各种小区里；

（3） 生态与科技结合的第三代产品

第三代住宅产品崛起后，对于这一代产品针对于第二代而言没有剧烈的变化，但是有一些明显的革新。主要是在规划方面更为灵活，具备了更有价值的配套设施――不仅仅表现在景观上，也体现在这个小区的智能化管理上。而在户型上，大量外来人口的引入，更多新的居住方式的存在造就了开发商针对于各个特点产生新形式的户型。

3.2 沈阳地区住宅更新原因

沈阳地区住宅三代产品的分类方式只是个人的一种看法。住宅产品为什么要演变，笔者认为主要的原因有如下几个：消费需求是影响住宅形式的主要因素；不同文化背景的消费对象更培育了一些特定类型的住宅项目――外来年轻人偏爱的小户型等等；政府的房地产政策也曾影响住宅形式及市场竞争的计划并激发了住宅形式的变化。

4 商品房住宅的发展前景

未来国内住宅将向何处发展，国内许多专家学者都提出了自己的观点。《住宅与房地产》的杨有志先生提出的二十一世纪住宅发展将主要呈现“绿色化，规模化，郊区化，智能化，全能化，阶层分离和多元化”的七大趋势，建设部住宅产业化办公室制定的《商品住宅性能评定方法和指标体系》还制定了3A住宅定性、定量的指标要求，对住宅小区的使用性能、安全性能、耐久性能、环境性能四大体系都制定了评审指标。进一步规范住宅产品的质量体系。未来的住宅发展将越来越向适应消费者多元需求的发展方向迈进。从住宅产品的社会化发展的宏观趋势和住宅产品本身特征来看，下一代住宅将呈现趋向居住绿地化、社区规模化、生活舒适化、家庭科技化、设计多元化等几个发展方向。

住宅产业化已成为房地产市场的主旋律之一，那些不断涌现的高品质住宅产品则为住宅产业化做出了生动的诠释。不管怎么说，在过去的二十多年时间里，在沈阳尤其确实发生了一场“住的革命”，这场“革命”还在继续进行，并有力推动着中国的住宅产业化进程。

参考文献

[1] 马荻．需求导向的北京商品住宅发展―房改以来单元住宅平面演进[D]．北京：清华大学，2008

[2] 王煦．西安市商品住宅套型发展状况分析及需求研究[D]．西安：西安建筑科技大学，2008

[3] 李斌．预期对中国商品住宅市场的影响研究[D]．太原：山西财经大学，2013

篇8

    工商管理的产生是国家出于对市场经济秩序的构建与其健康发展的目的,主要是通过对市场经济经营行为的监督管理以及相关执法。通过将强制惩戒与行政教育相结合的方法,达到规范市场经济的目的,为市场经济的发展营造良好的环境。

    二、工商管理的职能

    (1)对市场经济的监管力度。工商管理部门是由政府依法组织,针对市场经济的自由性,对企业和盈利机构进行监督管理的工作执法部门。工商管理在政府工作中的首要职能就是市场监管,即对社会中的工商企业、外资企业等盈利性机构进行依法监督管理,维护市场的经营秩序,对于企业的违规违纪行为进行依法惩处,调节市场经济各部分的和谐共处。(2)对市场经济发展的服务。工商管理的对象是经济环境中的经济活动,服务于社会主义的市场经济建设,通过提高服务性维护和促进商品经济的良性发展。工商管理可以通过对市场经济的调节,维护市场经济的有序运行,服务广大消费者。

    三、线性规划在工商管理中的应用

    首先,线性规划可以用于生产计划确定后的优化,主要内容包括:(1)合理利用材料问题:在保证生产正常进行的条件下,以最少的材料达到最大的使用效果。(2)配料问题:在原料供应的数量限制下,如何搭配才能获得最大收益。(3)投资问题:从投资项目中选取最佳组合,使有限的投资得到最大的回报。(4)产品生产计划:合理利用人力、物力、财力等,使获利最大。(5)劳动力安排:用最少的劳动力满足工作的需要。(6)运输问题:对产品的调运方案进行细致制定,减少运费。其次,线性规划支持企业未来的决策。管理者必须分析未来的经济发展趋势,分析未来的消费趋势,并预测同行的产销动向,根据分析结果,确定自身企业的产品价格和促销策略,然后将这些数据进行线性规划,得出企业发展的最佳路线。工商企业的生产计划管理问题分析完全符合线性规划建模的条件,因此可以运用线性规划来分析生产计划方案的优化问题。但是,应用线性规划的方法对企业的生产计划问题进行分析,首先必须满足几点要求:(1)明确目标函数。生产计划的经济分析是一种定量分析方法,以企业利润作为评价目标值,其最终目的是制定可以使企业利润最大化的生产计划决策,因此,企业利润最大化是生产决策分析的目标函数。(2)明确约束条件。企业的生产能力,原材料,设备使用,市场需求状况等诸多限制因素与生产计划分析是密切相关的,这些限制因素就被称为生产分析中目标函数的约束条件。约束条件对于企业生产计划分析的影响很大,不同约束条件下,决策分析的结论也会有很大区别。比如,就企业在市场活动中所处的状态可以分为三种:第一,能力不足状态,企业的生产能力无法满足市场需求;第二,能力过剩状态,即企业生产能力超过市场需求,产品出现剩余;第三,中间状态,即所谓的收支平衡。企业自身的状态是不确定的,在三种状态之间不断变换。(3)明确产品的单间利润。单间利润不仅要考虑到产品的单间收入,还要考虑生产所消耗的各项成本和费用。综上所述,生产计划决策分析的基本方法是以利润最大化为目标,明确未知变量,确定约束条件,然后建立线性规划模型,最终实现效益最大化的生产计划。

篇9

物流中心的交易起始于客户的咨询、业务部门的报表，而后由订单的接收，业务部门查询出货日的存货状况、装卸货能力、流通加工负荷、包装能、配送负荷等来答复客户，而当订单无法依客户之要求交货时，业务部加以协调。由于物流中心一般均非随货收取货款，而是于一段时间后，予以结帐，因此在订单资料处理的同时，业务人员尚依据公司对该客户的授信状况查核是否已超出其授信额度。此外在特定时段，业务人员尚统计该时段的订货数量，并予以调货、分配出货程序及数量。退货资料的处理亦该在此阶段予以处理。另外业务部门尚制定报表计算方式，做报表历史资料管理，订定客户订购最小批量、订货方式或订购结帐截止日。

2．采购作业:

自交易订单接受之后由于供应货品的要求，物流中心要由供货厂商或制造厂商订购商品，采购作业的内容包含由商品数量求统计、对供货厂商查询交易条件，而后依据我们所制订的数量及供货厂商所提供较经济的订购批量，提出采购单。而于采购单发出之后则进行入库进货的跟踪运作。

3．进货入库作业:

当采购单开出之后，于采购人员进货入库跟踪催促的同时，入库进货管理员即可依据采购单上预定入库日期，做入库作业排程、入库站台排程，而后于商品入库当日，当货品进入时做入库资料查核、入库品检，查核入库货品是否与采购单内容一致，当品项或数量不符时即做适当的修正或处理，并将入库资料登录建档。入库管理员可依一定方式指定卸货及栈板堆叠。对于由客户处退回的商品，退货品的入库亦经过退货品检、分类处理而后登录入库。

一般商品入库堆叠于栈板之后有两种作业方式，一为商品入库上架，储放于储架上，等候出库，需求时再予出货。商品入库上架由电脑或管理人员依照仓库区域规划管理原则或商品生命周期等因素来指定储放位置，或于商品入库之后登录其储放位置，以便于日后的存货管理或出货查询。另一种方式即为直接出库，此时管理人员依照出货要求，将货品送往指定的出货码头或暂时存放地点。在入库搬运的过程中由管理人员选用搬运工具、调派工作人员、并做工具、人员的工作时程安排。

4．库存管理作业:

库存管理作业包含仓库区的管理及库存数控制。仓库区的管理包括货品于仓库区域内摆放方式、区域大小、区域的分布等规划；货品进出仓库的控制遵循：先进先出或后进先出；进出货方式的制定包括：货品所用的搬运工具、搬运方式；仓储区储位的调整及变动。库存数量的控制则依照一般货品出库数量、入库所时间等来制定采购数量及采购时点，并做采购时点预警系统。订定库存盘点方法，于一定期间印制盘点清册，并依据盘点清册内容清查库存数、修正库存帐册并制作盘亏报表。仓库区的管理更包含容器的使用与容器的保管维修。

5．补货及拣货作业:

由客户订单资料的统计，我们即可知道货品真正的需求量，而于出库日，当库存数足以供应出货需求量时，我们即可依据需求数印制出库拣货单及各项拣货指示，做拣货区域的规划布置、工具的选用、及人员调派。出货拣取不只包含拣取作业，更应注意拣货架上商品的补充，使拣货作业得以流畅而不致于缺货，这中间包含了补货水准及补货时点的订定、补货作业排程、补货作业人员调派。

6．流通加工作业:

商品由物流中心送出之前可于物流中心做流通加工处理，在物流中心的各项作业中以流通加工最易提高货品的附加值，其中流通加工作业包含商品的分类、过磅、拆箱重包装、贴标签及商品的组合包装。而欲达成完善的流通加工，必执行包装材料及容器的管理、组合包装规则的订定、流通加工包装工具的选用、流通加工作业的排程、作业人员的调派。

7．出货作业处理:

完成货品的拣取及流通加工作业之后，即可执行商品的出货作业，出货作业主要内容包含依据客户订单资料印制出货单据，订定出货排程，印制出货批次报表、出货商品上所要的地址标签、及出货检核表。由排程人员决定出货方式、选用集货工具、调派集货作业人员，并决定所运送车辆的大小与数量。由仓库管理人员或出货管理人员决定出货区域的规划布置及出货商品的摆放方式。

8．配送作业:

配送商品的实体作业包含将货品装车并实时配送，而达成这些作业则须事先规划配送区域的划分或配送路线的安排，由配送路迳选用的先后次序来决定商品装车的顺序，并于商品的配送途中做商品的追踪及控制、配送途中意外状况的处理。

9．会计作业:

商品出库后销售部门可依据出货资料制作应收帐单，并将帐单转入会计部门作为收款凭据。而于商品购入入库后，则由收货部门制作入库商品统计表以作为供货厂商请款稽核之用。并由会计部门制作各项财务报表以供营运政策制定及营运管理之参考。

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关键词：物流园区类型；处理能力；功能设施面积；单位货物所需面积

中图分类号：F250 文献标识码：A

0 引言

随着经济的迅速增长，现代物流业已成为我国经济发展的重要支撑。物流园区作为社会物流系统的重要组成部分，是近年来我国现代物流业发展中出现的新型业态，对提高物流的组织化水平和集约化程度具有重要意义。由于缺少系统的理论作指导，我国物流园区的规划和建设带有较大的盲目性。据统计，全国60%的物流园区未能发挥良好的作用。部分物流园区对自身处理能力的估计出现较大偏差，可能造成场地和设施的闲置，或对周边的交通环境带来较大压力。

目前国内外学者主要是为了预测物流园区规模，而对物流园区物流量进行预测，而对于一定规模的物流园区所能处理的最大物流量的专项研究几乎没有。目前对物流量的预测有宏观和微观两种思路。宏观思路是根据物流量的各种影响因素，包括GDP、进出口总额等，结合适当的数学模型，预测出物流总量，然后根据用地规模与物流量之间的关系，以及第三方物流的发展水平，得出物流园区总物流量。李玉民、李旭宏等[1]用货运量代替物流量来确定物流园区总规模，从实物量的角度给出物流园区用地总规模的经验公式。耿勇、鞠颂东[2]从货运量和支柱产业产量两个方面构建物流园区用地规模确定经验方程。

程世东、刘小明[3]在《时空消耗法求解物流园区规模》一文中采取了微观思路，分析了货物的种类数、平均周转时间、周转量、每平方米仓库所能够存储货物的体积等因素与占地面积的关系，基于物流园区提供的时空资源与货物需要的时空资源保持平衡的原理，确定物流园区规模。这种园区面积与货物量之间的关系比宏观思路更为具体，预测物流园区处理能力准确度更高，对本文有较大启发作用。

本文将社会物流园区按功能分成四大类型，即货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型。在已知物流园区总规模和所属类型的前提下，根据各功能设施用地合理比例和各功能设施处理单位货物所需要的平均面积，确定各类物流园区不同规模单位时间所处理的物流量。并且对其中参数给出参考值，根据我国物流园区的案例数据分析各类物流园区中各主要功能设施（仓储、加工、集散、联运、综合服务、行政等）用地的合理比例；应用国内外已有的研究成果及我国物流园区案例数据，统计分析各物流功能设施处理单位货物所需要的平均面积。并且用上海西北物流园区的案例计算验证计算的方便性和准确性。

本研究不仅能为以后确定物流园区规模提供参考，还可了解现有物流园区的处理能力，方便物流设施的充分利用和园区周边交通环境的规划，在理论研究和实践指导两个方面都具有重要意义。

1 物流园区分类与功能设施

不同类型的物流园区，其功能设施和货物情况都不尽相同。本文根据中华人民共和国国家标准（GBT21334—2008）《物流园区分类与基本要求》对物流园区类型的划分，将物流园区划分为4大类型：即货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型。

（1）货运服务型

功能描述：①依托空运或海运或陆运枢纽而规划，至少有两种不同的运输方式衔接；②提供大批量货物转运的配套设施，实现不同运输方式的有效衔接；③主要服务于国际性或区域性物流运输及运输方式的转换。

（2）生产服务型

功能描述：①依托经济开发区、高新技术园区等制造产业园区而规划；②提供生产制造型企业一体化物流服务；③主要服务于生产制造业物料供应与产品销售。

（3）商贸服务型

功能描述：①依托各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划，为商贸市场服务；②提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务；③主要服务于商贸流通业商品集散。

（4）综合服务型

功能描述：①依托产业园区、城市配送、商贸市场等多元对象而规划；②位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能服务；③主要服务于物料供应、商品集散。

据物流与采购联合会的《调查报告》[4]，全国475家物流园区中，各类园区的比例如图1：综合服务型占75%，货运服务型占18%，生产服务型占3%，商贸服务型占2%，其他2%。由于目前国内物流园区主要以综合服务型和生产服务型为主，达到93%，生产服务型、商贸服务型和其他类型所占比例不足5%，因此本文的研究主要针对综合服务型和生产服务型。

物流园区功能设施的分类尚没有统一的标准，本文将物流园区的功能设施分成以下6种：

（1）仓储区：主要用于货物的暂时存放，提供仓储服务，包括堆场、专业货仓、立体仓库、保税仓库等。

（2）加工区：主要提供加工服务，包括从事产品的组装生产和为货物的流通提供再加工。