商业规划分析范文
时间：2024-01-15 18:09:05
导语：如何才能写好一篇商业规划分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
1 商业网点规划简介
城市商业网点规划是指根据城市规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市商业网点的空间分布和规模所做的统筹安排。包括确定城市商业网点规模、结构与布局目标；确定城市社会消费品零售总额、人均营业面积、连锁企业销售额或零售额占全社会消费品零售总额的比重等综合性指标。规划内容包括城市商业中心、区域商业中心、社区商业以及商业街的布局和规模；农产品批发市场、生a资料批发市场、各类商品交易市场以及物流基地的建设、调整与改造规划；商业业态结构、商业组织形式、商业服务网点规模、商业发展与城市人文环境相协调，商业设施服务定位规划，等等。商业网点规划还要回答城市商业的功能、结构、规模、组织方式与消费需求、产业服务需求和城市发展之间的关系等一系列问题。
2 商业网点规划现状分析
2.1 商业网点分布不尽合理，布局过于集中。在城市的一些区域商业设施又过度集中，超过消费者购买需求，造成大量商业设施利用不足甚至闲置。表面上看，“城”与“市”匹配欠佳现象主要是房地产商追逐高额利润，盲目开发的结果，但本质上与目前我国城市规划重“城”轻“市”和商业网点规划相对滞后不无关系。因此，在选择城市商业网点规划编制主体中应充分认识这一点，适当强化商业网点规划编制中“市”的特色，进而与目前我国城市规划强调“城”的特点形成互补。
2.2 缺少能够体现城市形象和品位的特色商业街和专业街。城区现有商业相对集中的街道，虽然店铺数量不少，但店铺布局较为零乱，街区环境尚不理想，建筑物外立面缺乏地域特色，整体效果欠佳，街区综合管理水平较低。新型业态规范化和规模化水平不高新型营销方式尚处于起步阶段，缺乏现代营销理念。
2.3 商业配套设施建设严重滞后，影响了网点自身的发展。城市在新城区扩建、居住小区开发中忽视商业配套设施建设，造成许多新建住宅区缺少必要的商业服务设施，无法满足居民日常物、休闲、餐饮等方面的需要，使得有些居住区成为只能提供住宿功能的“卧城“或“睡城”
3 商业网点规划要点分析
3.1 通过合理的规划布局，形成等级分明、分工合理的商业网点体系。按照现代商业理论，城市商业中心由市级商业中心、区域级商业中心、社区级商业中心三个层次组成。按照城市总体规划和人口集聚状态，规划“一主多副多节点”商业网点体系结构，以缓解商业集聚度日趋增强与辐射力度不足的矛盾：“一主”，即一个市级商业中心――即本城市的广场商业中心；“多副”，即铁路以南区域商业中心以及其他区域商业中心以及工业园区域产业服务中心等；“多节点”，即多个居住区级商业中心――中心城区布置若干个居住区级商业中心。
3.2 合理布局商业街，使老城区焕发新的生命力，提高新城区的商业集聚度。从“以人为本”出发，老城区商业街应以贴近市民生活的商业街为主，与传统的历史文化相结合，突出文化内涵和地方特色；新城区商业街应注重提高绿化率，预留充足的休闲空间和停车场地，配置多样化的环境设施小品，以营造现代化、繁荣的商业氛围。与此同时，合理确定商业街的建筑风格，使之与周边建筑、城市环境相协调，避免街街相似，形象雷同。
3.3 明确部门职责，实现管理程序化。明确各个部门职责，切实做到“各司其职、各负其责”通过对各项制度的修订和完善，加强制度化、程序化、规范化管理，确保规划的各个商业网点有效落实。进一步改革和完善商业网点调控管理的手段和方式，实现管理程序化，实现政府的服务和管理职能。适当划分各区、各部门职责范围，分层指导管理，以确保商业设施的合理布局建设和市场有序竞争。各区、各部门要进一步规范程序、简化手续、提高办事效率，多方面为企业提供便利，创造良好的经营发展环境和条件，以提高整体开发建设的效率与效益。加强对大型商业网点的引导调控，对家具建材市场、大型超市、购物中心、百货店等大型商业网点的建设和应事先征求商务局等相关部门意见。
3.4 提升管理水平，加强引导调控。现代商业是一项综合性很强的系统工程，必须加强协调管理，以提高管理水平。建议由市政府分管领导牵头，建立由市商务局、发改局、经信局、工商管理局、国土局、规划局、财政局、旅游局、交通局和统计局等部门分管领导组成商业管理领导小组。协调解决商业布局规划与城市总体规划、土地利用规划、交通发展规划、城市道路建设规划、旅游规划等的相互关系，使各个规划能够相互衔接，有机结合，保证商业布局规划的实施。另外，充分遵循城市发展和商业发展的客观规律，将商业网点布局规划与城市总体规划衔接，引导网点空间布局与城市空间形态同步发展。发挥政府的宏观调控和政策导向作用，定期建设指南，适时提出商业网点建设的阶段性目标，积极引导社会投资。
3.5 加强配套设施建设，加快信息化进程。加快商业项目配套的基础设施建设，提供完善的基础设配套施，为项目招商、建设、运营创造一个良好的商业环境。注重对商业功能和交通功能进行协调研究，搞好交通道路网络、停车场、人行天桥、公交路线等市政基础设施的建设。注重完善大型商业网点的交通组织，根据不同业态的功能需求，制定相应的停车场配套建设标准。加快对各级商业中心以及重点商业街的道路、停车场、市政设施、环境绿化等整体环境的改造。另外，现在处于信息化时代，应当加强网上流通信息和商务平台的建设，通过完善贸易网和信息服务体系，强化信息服务功能，积极推广计算机、网络技术、光纤通信等现代化信息工具在流通领域中的应用，提高综合利用信息的能力。
3.6 做好规划宣传，积极引进高素质人才。要利用多种媒体加大宣传力度，做好规划宣传，以吸引国内外大中型企业集团投资入驻，同时促进商业网点结构调整，推动商业网点建设和布局合理。另外，应该营造良好的人才发展环境，为了加快发展现代流通业，实现商业布局和发展规划的目标，必须通过制定引进人才的优惠政策，营造一个用事业吸引人才，靠环境留住人才，以机制激励人才的工作氛围和创业环境，吸引相关专业人才。
同时，鼓励企业与相关科研院交流合作，培育商业精英。通过多种途径，积极引进国内外现代流通业（包括物流、批发、零售等方面）的专业技术人才和战略管理、营销管理、标准化管理、信息管理等方面的人才。
3.7 抓好商业街的建设。商业街是城市的特色，它包括含有浓厚历史底蕴的古老的商业街、现代的步行街，以及专业商品一条街。如果说市级商业中心是红花、社区商业是大地，那么商业街就是绿叶，衬托出城市商业灿烂的春天。它们或以原址、原貌、原店、原品体现着中华民族优秀的商业文化，或以集中购物、繁华街道反映出时代的气息和繁荣，或以特定消费需要为对象而形成的各种商品一条街。
4 结语
总之，城市商业网点规划应与经济发展、产业发展、持续发展、城市发展紧密结合，要有效的发展商业网点，必须科学规划，适当强调规划编制主体的商业特色。
参考文献
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引言
上海作为国际大都市，正处于加快推进“四个中心”建设的关键时期，在经济发展取得巨大成就的同时，也面临着资源紧束和生态侵蚀的压力。
在用地总量上，全市现状建设用地已接近《上海市土地利用总体规划》2020年的规划目标，若按照以往的新增建设用地增长速度，将提前突破建设用地“天花板”；从土地利用大结构看，城乡建设用地占比已接近全市土地总面积的45%；从建设用地内部的小结构看，上海工业用地规模占比较高[1]。另一方面，新编制的《上海绿地系统实施远期方案》要求，直至2020年，上海绿地面积从10万hm2增加到28万hm2，目前在中心城区内大量、大规模地增加绿地难度很大，城市绿化与土地之间的矛盾十分突出。从上海居民生活品质来看，城市化进程中人口的急速膨胀，带来了社会人群对生存环境条件、文化精神的强烈要求，休闲时代的到来给上海旅游业带来了前所未有的发展机遇；根据今年调整后的最新法定假日放假办法，市民长途旅游的选择意愿有所下降，受到“周末游”、“家庭游”等近距离出行活动规律的影响，市郊空间层次的游憩活动比例正大大增加[2]。
在上述背景下，需寻求有效手段来维护城市土地利用结构，增加城市绿地空间，并满足上海市居民日益增长的游憩需求，因此，2013年上海市开创性地提出“郊野单元规划”概念，在国内首先编制了《上海郊野公园总体规划》，共规划了21个郊野公园，面积400km2，其中5个公园总规划拟在“十二五”末基本建成。上海市郊野公园已成为满足市民游憩需求、保障城市发展生态需求的一项重要公共政策。
一、国内外郊野公园研究综述
“郊野公园”的概念最早由英国提出，旨在满足游人休闲渴望，以缓解国家公园的旅游压力，因此，当时郊野公园的定义仅强调宁静的乡村环境、最少的人工设施和机动车的可达等[3～5]。内地郊野公园的概念和模式主要来自香港，目前，国内对郊野公园尚无权威公认的确切定义，根据学术界丛艳国（2005）、林楚燕（2006）、高玉平（2007）等人的研究[6～8]，结合上海市郊野公园的特殊意义与相关政策，本文将上海市郊野公园定义概括为：位于城市中心以外近郊或远郊，具有较好的可达性，有良好的自然景观、郊野植被及田园风貌，并以休闲娱乐、满足市民活动需求为目的的大型游憩空间。郊野单元规划则是根据所在街镇国民经济和社会发展要求，对集中建设区外郊野地区的用地规模和结构布局、生态建设和环境保护等所作的一定期限内的综合部署和具体安排[9]。
国外对郊野公园研究的文献数量不多，且多为郊野公园选址或土壤方面的研究。布朗斯顿研究了郊野公园在自然保护和满足游憩者需求方面的积极推动作用，并探讨了如何防止现存的美丽景观恶化的问题[10]。兰伯特总结了郊野公园在英国的发展历史概况，认为经过兴起、发展、衰败后，郊野公园如今处于复兴阶段[11]。吉姆（C.Y.Jim）对香港郊野公园做了大量研究，他说明了香港郊野公园的缘起，并将公园分为高密度游憩区、低密度游憩区与保护区三类，并讨论了公园建设带来的各种问题及对长期管理方面的建议，吉姆还分析了香港郊野公园游憩模式的转变，认为游憩活动选址的创新设计与建设能增加公园的环境容量[12～14]。
从中国知网搜索以“郊野公园”为篇名，结果有306条，为主题的有836条，为关键词的有1 129条。可见国内对郊野公园的研究之多。屠玉麟（1994）最早引进香港郊野公园的概念，介绍了香港郊野公园及其自然环境的管理与保护，总结出法治、环境教育和全民参与三个方面的经验[15]。李信仕（2011）等比较了香港与深圳两地郊野公园的选址、规模、景观、管理等方面的共性与差异性[16]。张骁鸣（2004）介绍了香港郊野公园的发展概况，指出其日常管理主要有管理科与护理科两个机构完成[17]。罗秋萍（2007）分析了香港郊野公园法律、生态、康乐、教育、景观方面的特点，并从生态效益、社会效益、经济效益三个方面评价公园的发展绩效[18]。高玉平（2007）在分析郊野公园特点的基础上，初步探讨了郊野公园的建设目标、功能定位以及规划设计技术要点，期望对郊野公园的建设和研究起到一定作用[19]。张婷（2009）等探讨了中国城郊森林型、生态林型、环城游憩带型、乡村田园型四种郊野公园模式的建设对策[20]。刘晓惠（2009）从开放空间和公共资源保护的角度探讨了郊野公园的土地获得模式，提出郊野公园选址与规划策略方面的建议，认为应协调好国家、集体和个体三方的利益关系，以充分发挥郊野公园连接城市与郊区一体化发展的作用[21]。尚凤忠（2009）以游憩者需求为切入点，明确了郊野公园的开发条件，并在此基础上提出了构建郊野公园开发体系的六个要素，包括以人为本的开发理念，规划先行的开发原则，完善的法律体系和管理体制的制度保障，多样性和个性化的开发形态，人性化的服务观念，以及多元化的开发模式[22]。
二、上海市郊野公园相关政策分析
依据前文所述郊野公园的特征，结合《上海郊野公园总体规划》的建设情况，现今上海市共可筛选出13个郊野公园。其中，8个为现状大型郊野公园，包括东平森林公园、东滩湿地公园、滨江森林公园、共青森林公园、顾村公园、佘山森林公园、滨海森林公园、海湾森林公园；5个为上海市近期计划于2015年初步建成一期规划范围并开园的郊野公园，包括青西郊野公园、松南郊野公园、浦江郊野公园、长兴岛郊野公园、嘉北郊野公园。另外，尚有16座郊野公园最为远期计划建设，已完成初步选址，将根据近期5个试点郊野公园的规划与实施情况确定进一步方案。
针对郊野公园的特殊性与新兴性，上海市制定了一系列政策指导郊野公园的规划与建设，如《郊野单元规划编制审批和管理若干意见（试行）》（沪规土资综[2013]406号）、《郊野单元（含郊野公园）实施推进政策要点（一）》（沪规土资综[2013]416号）和《郊野单元规划编制导则》，以及在此基础上制定的《上海市郊野公园建设的若干指导意见》。
政策指出，郊野公园建设不同于城市公园，要多自然、少人工，应避免大拆大建和对现状地类进行大的调整，切实做到建设用地减量化，耕地面积有增加。为有序建设实施公园内各类项目，规划方案主要包括农用地整治、建设用地整治、专项规划整合三大部分。
农用地整治通过对田、水、路、林等农用地和未利用地开展综合整理，增加有效耕地面积，提高耕地质量，优化农用地布局，提升农用地在生产、生态等方面的综合功能。建设用地整治旨在实施减量化工作，原则上将规划范围内的低效工业用地全部搬迁，并在充分尊重农民意愿、保护本土自然和历史文化风貌的前提下，对布局零散、整体面貌差的宅基地实施搬迁；减量化工作主要通过城乡建设用地增减挂钩项目和土地整理复垦项目完成，实施后可获得减量化建设用地面积1/3以内的奖励空间（类集建区），类集建区建设以满足公园安全和配套的基本服务功能为主，可适当安排与公园相融的功能。按需编制的相关专项规划应遵循集约节约用地原则，结合公园特点和实际情况，因地制宜地引入“低碳生态”理念，示范性运用节能、节水、节地的技术和模式，并使相关建设与公园整体风貌和景观特色协调、统一。
三、郊野公园发展概况
上海市是中国超大型都市的先锋代表，创新性地探索郊野公园规划具有重要意义。国际经验显示，以生态保育、自然保护、休闲游乐、健身康体为主导功能的郊野公园，是提升城市生态和游憩功能的重要载体，近年来已日益成为满足市民活动需求、优化大都市空间结构的重要资源。
（一）郊野公园建设现状与意义
目前，上海市对郊野公园的初步选址优先选择毗邻新城和大型居住社区、交通条件较好的地区，聚焦自然资源较好、对生态功能有重要影响且具有一定规模的地区。
郊野公园的建设对上海市的生态环境、耕地保护、休闲旅游以及城乡统筹发展益处良多。首先，郊野公园对低效工业用地与零星宅基地实施减量化，并充分挖掘基地现状特色，保持湿地林网、河湖水系、自然村落的自然肌理，一方面减少了企业对周边环境的污染，宅基地内居住人口对环境的污染，另一方面形成了较大面积、成片的呈自然或近自然状态的绿色景观，修复原生态基底，保护绿地、生物与地下水资源，改善城市大气环境与小气候，为城市的扩张提供自然屏障。其次，土地整治作为规划建设的实施平台，是对郊野地区“田、水、路、林、村”等基本要素的统筹安排，完成新增耕地面积任务，建设形成集中连片的高标准基本农田，在推进公园建设的同时，提高农业生产水平，并以开展休闲、观光农业等方法，为农民的就业提供途径。其三，郊野公园与其他所有公园一样具有景观价值与旅游价值，并因其保留了传统村庄风貌及当地人文、农业特色，郊野公园充满野趣，对上海这类大都市的居民具有独特的吸引力，各公园结合自身自然、人文特点，形成自然科普径、人文游览径、水上休闲径、森林徒步径、滨江漫步径、田园体验径等多元化的景观游憩组织线路，满足市民多样的游憩与活动需求。其四，对村集体而言，通过实施郊野公园规划，落实低效高耗工业企业及农民宅基地搬迁工作，改善农民生产、生活环境，并通过建立“造血机制”，提高村集体及农民收益。
（二）郊野公园建设面临的主要矛盾
近期试点的五座郊野公园正在紧密地建设中，一些在规划设计中可能忽视的问题也在实施过程中陆续反映出来，值得设计者与实施者的关注。其一，由于自然条件和城市化程度的不同，并不是所有的街镇都适合郊野公园规划中的所有规划内容，例如一些街镇的城镇生活区非常大，拥有许多工业园区，因而其郊野区域非常有限，或是有一定的郊野区域，但并不适合发展农业、林业，使得郊野公园的建设受到阻碍。其二，为将郊野公园建设成为体现郊野特色又保障生态环境的区域空间，低效高耗的工业企业与零星宅基地减量化工作是重中之重，为充分尊重农民意愿、保障工人权益，需要投入大量的财力人力实施减量化工作，而作为正式开建郊野公园的前期工作，实施过程中的补偿、安置等问题可能会延缓郊野公园的建设进度。其三，郊野公园的建设可能带来营地的过度使用、垃圾、植被破坏等问题，未来游客的增多也可能导致景观的退化，这些都需要全面的长期管理加以解决。
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关键词：规模报酬理论；欧拉定理；商业银行；差别化监管
关于商业银行差别化监管一直是学者们普遍关注和研究的问题，目前，国内学者主要停留在对于不同类型银行差异的现实背景上进行分析，比如银行的所有权形式、经营特点等方面，而针对银行本质层面的差异，即差别化监管的理论分析还很少有涉及。国外学者的研究多见于从实证分析的基础上的出结论，而国外研究的优势在于，他们有充足的数据来支撑所要研究的问题。本文就尝试着在前人已有研究的基础上对商业银行差别化监管进行理论分析，探寻商业银行差别化监管背后的经济学原理。
理论分析是研究工作开展的基础，用经济学原理来解释我们所研究的内容，能为我们的文章提供了更多的可信性和依据性。本文探讨商业银行差别化监管的理论分析，是从各个维度关注各类银行的差异性，从而从根源上挖掘商业银行差别化监管的理论基础。
规模报酬理论是指在其他条件不变的情况下，当生产主体内部的各种生产要素同比例发生变化时，得到的产出跟随生产要素变化的情况。规模报酬理论包含着规模报酬递增、规模报酬不变和规模报酬递减三种情况。其中，规模报酬递增是指当生产主体内部的各种生产要素同比例增加时，得到的产出增加比例大于生产要素的增加比例；规模报酬不变是指当生产主体内部的各种生产要素同比例增加时，得到的产出增加比例等于生产要素的增加比例；而规模报酬增减是指当生产主体内部的各种生产要素同比例增加时，得到的产出增加比例小于生产要素的增加比例。
商业银行可以看成是市场经济殊的生产者，它们为国民经济的运行生产和提供各种金融，为国民经济的额良好运转发挥着不可替代的重要作用。在本文中，我们做出这样的假设，即，不同资产规模的商业银行之间的差异，可以近似看作为商业银行作为生产者来说在投入不同生产要素比例的差异。在这里，各种生产要素是指商业银行的资本投入、经营者的管理以及员工的劳动等等，这些对于不同资产规模的商业银行来说是不同的，而且随着资产规模的增加，我们可以近似地看作同比例增加。而对于商业银行来说，其产出就是它们为国民经济良好运行提供的各种金融服务，包括为经济建设筹集资金、发挥金融中介职能、充当资金储蓄池等等。基于此分析，我们便可以通过规模报酬理论分析商业银行差别化监管的必要性和经济学基础。
欧拉定理也叫产量分配净尽定理，是指，在利润最大化、竞争性和规模不变的三个假定成立的条件下，生产者在支付了生产要素报酬之后，剩下的经济利润为零。经济利润不同于我们平时所讲的会计利润，会计利润不仅仅包含经济利润，包含资本收益。欧拉定理在解决经济生产中的实际问题时发挥着很大的作用，其公式表示如下：
Y=MPL×L+MPK×K+经济利润公式1
其中，Y表示总产出，MPL表示实际工作，L表示劳动量，MPL×L表示劳动的收益，MPK表示资本的实际租赁价格，K表示资本量，MPK×K表示资本的收益。在欧拉定理成立的条件下，公式中经济利润为零。
根据马克思政治经济学中关于利润平均化的解释，各个行业之间的竞争导致最终的平均利润。即在经济的平稳状态，各个行业均不存在超额利润，行业经营者所取得的只是社会的平均利润，而平均利润率是剩余价值总额与社会总资本的比，仅由此二者决定。而就现阶段我国的国情来看，利润的平均化还仅仅是一种理论的假设而已。
在我国现阶段，国民经济处于高速的增长时期，连续十几年GDP增速一直保持在8～9%左右，这也使得金融和银行业也正处于行业的上升期。原因在于，金融业和经济是相辅相成的，经济的发展决定了金融的进步，而金融的进步又能够促进经济的发展。金融为经济发展服务，而经济又能为金融发展提供空间，二者相互促进、相得益彰。目前，我国商业银行的数量还在增长，远远没有达到饱和的状态，这说明，在排除政策差异等方面的不同限制的情况下，银行业存在所谓的经济利润。因而，银行业目前来讲具有规模报酬的非不变性。
商业银行经营的规模报酬非不变性说明，监管主体在对不同类型的商业银行进行监管时，应该有的放矢、量体裁衣地制定差别化的监管目标、监管内容和监管措施，这样才能实现整个银行业的有序和高效率运行。这就从规模报酬理论方面对商业银行差别化监管进行了理论阐述和经济学原理分析。
通过以上论述，我们可以从规模报酬理论的角度得出商业银行差别化监管的理论依据。对不同类型的商业银行实施差别化监管，能够保障银行业充分有效地运转，为国民经济的发展提供资金和动力。（作者单位：中国海洋大学经济学院）
参考文献：
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[3]Bergera，A.N.，Millerb，N.H.，Petersenc，M.A.，Rajand，R.G.，Steine，J.C..Does Function Follow Organizational Form Evidence from the Lending Practices of Large and Small Banks[J].Journal of Financial Economics，2005，76（2）：237-269.
[4]徐思新.实施差别监管 提高监管效率[J].管理现代化，2006，1：10-12.
[5]戴国强.商业银行经营学（第三版）[M].北京：高等教育出版社，2007.
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关键词西安高新区居民构成特征商业设施规划社区商业设施
Abstract: this article with the xian high-tech industrial development zone as the research object, the characteristics of the structure of the residents of the commercial facilities planning for of influence point, analyze the present situation of high-tech business facilities in xian research combined with residents demand survey discusses xian high-tech zone present business facilities, and combined with xian high-tech zone development trend and, together with the community divided, puts forward the hierarchy of the commercial facilities xian high-tech zone division, PeiJian type and size distribution.
Keywords: xian high-tech zone formation residents commercial facilities planning community business facilities
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：
一、引言
高新技术开发区是我国发展高新技术产业的重要基地，为我国的经济发展做出了很大贡献，在各项辉煌成绩的背后也存在着需要进一步完善的问题，如公共服务设施的规划建设需要完善。对于高新技术产业开发区这类城市特定区域而言，公共设施规划理论相对缺乏，从其他国家及地区的经验来看，提供优质的公共服务设施配套，提升园区的工作和生活环境对于高新区的发展是意义重大的。
西安高新区是国务院1991年3月首批批准建立的国家级高新区，它的建立极大推动了当地经济与社会的发展，在辉煌成绩的背后，也出现了园区公共服务设施建设相对滞后的问题，西安高新区特殊的居民构成使其在公共服务设施配建上也有不同的策略，本文旨在从居民构成特征入手，重点剖析这些特征对西安高新区商业设施的影响，并提出相应规划策略。
二、西安高新区商业设施建设现状简析
西安市高新区总规划面积为80平方公里，包括35平方公里建成区、35平方公里二次创业拓展区和10平方公里代管区。其中，商业用地仅占建成区面积的0.67%，且布置较零散，规模偏小，未形成有区域影响力且特色分明的商业中心区。从层级划分上看，西安高新区内商业设施分为园区―社区两个层级，目前辐射范围较大的商业设施主要有金鹰、世纪金花等高级购物中心，其辐射范围已经超出了西安市，面向更大区域的人群，而适合高新区居民进行商业娱乐活动的场所略显缺乏。
社区级商业设施的配建与社区的规模关联紧密，大型住区内配建商业中心，服务完善，规模较小的住区，商业设施配建比较简单，只有一些小型的超市满足居民的日常需求，且多沿城市支路布置，服务于周边居民，社区商业体系不完善。
总之，西安高新区商业设施主要存在的问题一是缺乏一个高层级的商业中心，二是社区商业体系不完善。
三、 西安高新区居民构成特征对商业设施建设影响
西安高新区居民的构成特征对于这个区域的商业设施配建有重要的影响，本节主要分析西安高新区居民年龄特征、职业特征、文化特征、收入特征对商业设施建设影响。
作者通过对西安高新区统计资料以及建成区内高科花园、中华世纪城等多个居住社区的抽样调查发现，这里的居民具有年青化，文化程度高，收入水平高、主要以公司职员、专业技术人员等作为职业的特征。
年龄特征对于商业设施的建设主要体现在消费观对于商业类型的影响上，不同的年龄阶段具有不同的消费观念，青年人追求时尚，尝试新的生活，力图表现个性，在以青年人为主要构成特征的高新区内，从园区级到社区级商业设施规划上，特色化都要作为重要因素。
职业特征对于商业设施的影响从居民的生活习惯上体现，高新区内的居民以脑力劳动者为主，脑力劳动者思想常处于高度紧张状态，“拼命工作、拼命娱乐”是他们的生活方式，在紧张的工作之余，他们需要很多途径来缓解这种压力，咖啡厅、酒吧、KTV等商业设施是他们的优先选择。
收入水平对于商业设施的配建影响体现在购买力对商，居民收入水平首先影响着商业业态的类型，在人均收入1000美元以下时，百货商店是主要类型，收入水平提升，超级市场、便利店、仓储式商店和购物中心就会产生。
在居住分异众多调查中发现，收入较低社区的居民更强调与生活密切相关的商业配套，中等收入居民除此之外，更愿意其中的中、高档休闲设施，如专业经营、集聚消费和较高环境要求的商业文娱休闲设施。高收入社区居民的消费观念、消费方式和出行方式以及社会交往活动有着很明显的特点，在社区中更会包含更加广泛的交往内容，比如阅读、商务、会谈等社交活动，会所里的阅读、商务、会谈是中青年之间的主要方式。在以中高收入为主的西安高新区应充分体现这些特征。
四、西安高新区商业设施规划策略
1. 打造园区级商业中心
以高新区一期用地构建城市级商业中心，结合一期用地重要的交通区位条件，现实发展条件，现状用地条件，周边人群构成条件，优化其城市定位，用以完善高新区的商业层级结构，形成高品质的商业中心。
规划金融商务区，大型企业集酒店服务区、国际精品区、餐饮娱乐区四个区域，对于业态的设置充分考虑人群特征的需求，办公区域的设置考虑银行、保险、证券、企业等的办公需求。酒店类考虑商务往来、会议会务、大企业高管居住等需求、购物餐饮类考虑高新区内企业中高层、白领、商旅人群的需求。
整合现有资源，策划具有体现高新区居民特征的商业项目：（1）文化艺术城项目，规划艺术沙龙、展览馆、超市、国际书城、五星影城、艺术茶室等商业业态。（2）私人会所，规划保龄球馆、网球馆、羽毛球馆、乒乓球馆、洗浴会所、减肥会馆、瑜伽馆、跆拳道馆等商业业态。（3）美食不夜天项目，规划高档西餐厅、全球小吃一条街、中档西餐厅、普通西餐店、陕西名吃店、中国各地名吃店、中档中餐厅、普通中餐店、中档中餐厅、高档中餐厅、快餐店等商业业态。
2.构建完善的社区级商业设施体系
首先对西安高新区进行社区划分，大型社区人口规模大体3万―5万人，用地规模60―120公顷。中型社区人口规模大体为1-3万人，用地规模为15―60公顷。小型社区人口规模控制在1万人以下，用地规模在15公顷以下，并考虑居民构成差异性进行调整。
表 1 西安高新区社区划分一览表
社区序号 人口规模 用地规模 社区构成 社区居民特征
A 6万 151.34 新建产业配套社区 年轻、收入高、文化水平较高
B 3万 79.22 杰座公寓、枫叶新都市、高科新花园等 收入水平高、文化水平高
C 13万 393.11 新建产业配套住区 年轻化、收入高、文化水平较高
D 3万 64.7 八号府邸、枫林意树等 收入高、文化水平较高
E 4万 87.23 枫叶新家园、高科花园、枫景观天下等 年轻化、收入高、文化水平较高
F 5万 148.63 紫薇龙腾、含光佳苑、双威温馨花园、云顶园等 收入高、文化水平较高
G 5万 132.39 枫林绿洲、大唐世家、罗曼公社等 收入高、文化水平较高
H 5万 132.90 唐元新苑、明德门小区、唐元假日新城等 收入高、文化水平较高
I 5万 143.37 高科尚都、缤纷南郡 收入高、文化水平较高
J 6.5万 221.26 紫薇田园都市、田园国际公寓、西安逸翠园 收入高、文化水平较高
K 5万 158.50 新建产业配套社区 年轻、收入高、文化水平高
L 2万 52.26 新建产业配套社区 年轻、收入高、文化水平高
M 1万 24.69 新建产业配套社区 年轻、收入高、文化水平高
N 3.5万 92.97 新建产业配套社区 年轻、收入高、文化水平高
O 4万 108.36 新建产业配套社区 年轻、收入高、文化水平高
P 3.5万 74.40 新建产业配套社区 年轻、收入高、文化水平高
Q 2―2.2万 42.65 新建产业配套社区 年轻、收入高、文化水平高
图 1西安高新区社区划分示意图
资料来源：作者自绘
在对西安高新区社区划分的基础上，构建社区商业体系，结合上文各社区的居民特征，确定西安高新区社区商业设施的配建类型及规模。
表 2西安高新区社区商业配置项目表
类别 功能 业态名称 设施内容
建筑面积（m²/千人）
必备性 商业服务 菜市场 农副产品交易
25
小餐馆 各类特色家常菜
20
洗浴美容 洗浴、桑拿、美发、美容
35
超市 日常用品经营
60
银行 银行业务服务
5
指导性 商业服务 生鲜超市
蔬菜、瓜果、肉类食品
20
家居用品
家具、家电、卫浴
20
地产中介 房产投资、理财
6
服装店
6
诊所
医疗卫生保健 4
药店 3
日用百货店 日用百货零售 40
文化娱乐（ktv、茶室） 休闲、休憩 30
便利店（24h） 日常用品经营 40
洗衣店 6
早点供应 20
物资回收 废品回收 26
其他 各类特色小型商业 1-20
资料来源：作者根据相关资料整理
社区商业设施采取三种布局模式，第一，邻里商业组团式布局模式，布置在交通便利的区域，作为集购物、餐饮、服务业为一体的生活空间，此类布局主要从高新区原有商业设施基础上扩大规模，丰富业态。第二，沿底商进行布局，利用住宅的底层开发商业，使商业与社区环境配套，服务社区居民生活。第三，社区购物中心模式，布置于人流集中，交通便利的地段，形成为当地居民服务的商业块状布局，集购物、服务、休闲、娱乐于一体，能满足居民多样化的消费需求。
五、结语
对于西安高新区而言，为居住生活在其中的居民配建高质量的完善的公共服务设施对于高新区的可持续健康发展有着至关重要的作用，商业设施是构成完善的公共设施体系的重要组成部分，而居民的构成特征则是对西安高新区进行商业设施规划时需要考虑的重要因素，本文从西安高新区居民构成特征对商业设施配建的影响着眼，结合相关理论提出了西安高新区商业设施规划的策略，以此希望对西安高新区的健康发展提供一定的借鉴。
参考文献：
[1]王彦辉：走向新社区―城市居住社区整体营造理论与方法[J] .南京大学出版社，2003
[2]张大维等 城市社区公共服务设施规划标准与实施单元研究[J] 城市规划学刊，2006
[3]李薇，社区公共服务设施规划建设研究[J].北京社会科学，2010
篇5
引言：
金正海悦天地项目，是石家庄市金正房地产开发有限公司开发建设的集商业、办公、餐饮、宾馆、文化、休闲娱乐等功能为一体的特大型高层群体商业综合楼。项目用地位于石家庄桥西区裕华西路以南，中华大街以西地块。项目总用地为39345.9平方米，总建筑面积34.02万平方米。建筑由一座建筑高度为150米的超高层宾馆写字楼及五座一类商业办公楼联结整体五层商业裙楼组成。项目用地处于石家庄市桥西中心区特殊的地理位置，意图东北侧的万象天成等项目共同营造新的城市商业圈。项目本身依托东五里村旧城区改造项目，除完成住宅区开发任务之外，以君乐美家居城、婚纱影城、美食一条街、商业百货为主要商业业态并引进沃尔玛超市等大型商业品牌，打造综合性的商业城的功能。结合商业功能设置，同时安排了大型的商业办公、公寓型办公、豪华酒店、大型餐饮和洗浴、影城、健身等功能，共同构筑超大型商业航母。该项目是石家庄市重点城市改造项目之一。
与城市规划相结合，外部交通空间规划是设计成败的关键。
在特定的功能要求上，营造优越的商业环境和交通环境是本项目的设计重点。建设用地紧邻城市干道裕华路，且由高架桥将周边建筑隔离，对于充分吸纳周边商业人群处于不利环境。设计紧紧抓住能够沿裕华路展开的有利地形，借助与高架桥之间的城市绿地环境，建筑周边做适当退让，保留商业场所所必需的人流交通场地。总体上把与住宅区之间的道路规划为商业一条街的建设模式，建立二层外廊及平台南北联系，扩大交通空间容量，人流互动，与金正威尼斯城共同形成庞大的商业建筑群体，以适应不同商业业态和经营模式的环境。
从城市设计角度去思考，获得该建筑群与城市交通的良好衔接和融合关系。建设用地南北向纵深较小，而东西向沿街道幅面较大，给商业建筑多种经营提供了便利的交通环境。
二、商业设计的核心是交通流线组织
商业店铺的功能组织与区域划分，源自于各种商业业态和管理模式的不同。如何把不同经营性质的店铺有序的组织起来，形成与主力店相适应，并有机联系在一起的整体环境，是设计的关键工作。以“城”的概念，营造良好的空间环境，方便顾客购物，使之成为一种文化享受，把购物过程变成享受的过程。
商业建筑功能布置，按照建设意图和市场销售需要，营造不同的商业文化氛围。把主力商业与小型店铺相融合，合理分区并能良好的组织人流，是平面设计的重点。商业建筑设计的难点在于交通组织设计和不同业态的区位分布。建筑设计首先把君乐美、五家大型餐饮、婚纱摄影等大型商业主体分别设置在四至五层重要的区位和节点处，分别设置直接对外的独立门厅和交通体系，形成主体商业区位分布的主体框架。在其他位置设置较小型商业店铺，并通过主要的交通主线联系起来。一至三层设置中庭（室内步行街）将若干小型店铺相联系，以中庭为主线，与枝状分布的主力店交通相联系，最终形成了三层以下以小型店铺为主的商业步行街模式，同时连带主力店的交通模式。中庭步行街分别设计了四处主要出入口，并通过自动扶梯、垂直电梯等交通方式，将人流引导至四至五层的长河空间。不仅在不同经营模式的商业店铺体系上概念分明，在人流组织上同样形成了清晰的主次脉络，把所有功能良好的融合在一起。
大型综合性商业建筑的交通组织设计的核心，是在区别不同商业内容和经营模式的前提下，解决如何划定人流、车流、物流等等不同流线需要的问题。其设计的复杂性取决于功能的多样性以及建筑所处的区位环境。商业建筑的各种流线的出入口设计是关键，不仅仅由商业自身的性质所决定，城市交通环境和周边建筑性质有时会对出入口设置起到决定性作用。
车流交通组织
车流组织与出入口设置，按照城市道路级别、规划要求和车辆行驶方向，一般把出入口分别设置在城市支路上，并避开相邻的道路交叉口、公共汽车站、学校等人车密集的区域。除地上必要的少量停车以外，充分利用地下空间，大多数车辆进入地下停车库，如此可保证地面广场景观和人流集散的有效性，车流不会对人流构成影响。
地下车库交通系统布置图
按照建筑所需要的停车总量，合理划分不同功能需要的分项库容，并按照外部交通情况设置其出入口。本项目的特点是城市干道裕华路不能设计车辆主要出入口，以避免对主干道立交桥头的交通压力过大。按照功能需要，总停车位需要2200辆。考虑地面场地紧张的因素，全部车辆进入地下二三层停车库。如此特大型汽车库，我们只能设置四个出入口，原因在于更多的出入口只能增加同一条道路上的交通压力。关键的问题是保证出入口的出入便利和疏散的可靠性。
车库内部交通，按照功能停车需要和规范要求进行区域划分，并按照规范进行车道、车位设计。首先在区位划分的基础上，合理划定主要的交通干道，形成主要交通环路，有利于车位区域组织。把大规模车库划分为若干停车单元，从色彩上、形式上有秩序的设计，增加各单元的标识性，形成有序的系统架构。有机协调设备用房和管道系统，在建筑层高较低的情况下，合理划分送排风系统格外重要，避免粗大管道占用通道或停车空间，尽可能提高有效的停车空间。体现人文关怀，除设置疏散楼梯外，本项目设计了部分垂直电梯和自动扶梯，直通地下一层超市和地上各层商业，形成车流与人流的无缝对接，方便残疾人活动和购物活动。
商业地下车库设计，有别于普通车库之处在于车辆种类的不确定性。本项目地下车库除商业车辆外，部分为办公、公寓车辆。因此，车库设计必须有一定的兼容性。车位、通道、出入口高度、主车道净高等必须满足通过小型货车及小型面包车通行的能力。在各个分区，分别标识不同种类车型的位置。少量较长的车辆，一般回转半径较大，尽量安排在主车道一侧。把不同需要归类，并找到解决问题的办法是个系统问题，不仅在设计中提供条件，更需要在管理上进一步落实。尤其在车流高峰时段，不仅靠监控系统、停车设备系统管理指导，更直接有效的方式是人员疏导。
人流交通组织：
人流组织主要通过各商业功能的门厅和室内步行街出入口引入。本项目用地除北侧为公共建筑外，其它方向为居住区或居住办公混合区。由于中华大街和裕华路均为城市主干道，相对人流较少。人流主要方向来自于西侧前进街，部分来自中华大街。所以，在规划及方案设计阶段，功能划分及交通分析显得格外重要。
为此，步行街出入口向西端开口，中庭向东延伸并逐段增设辅助入口。大量车辆在前进街和中华大街辅路已经入库，为室外步行街及广场人流引导创造了前提。建筑首层大多为商业店铺直接对外，店铺室外装修统一简洁，强调突出各个主要出入口及大型主力店出入口，增加出入口的标识性。通过主要通道和主力店入口来组织人流交通，引导人流从室外广场进入各个区位。尽可能利用外部商铺的贯通性，广泛吸纳人流进入。
通过入口门厅、室内中庭空间，分别设置电梯、自动扶梯等垂直交通，把大量人流输送至各楼层。紧邻位置设置楼梯间，不仅是疏散的需要，也是组织人流的辅助工具。电梯和自动扶梯的设置，要结合不同区域流量来确定，以适应快节奏的现代生活需要。
五、货流交通组织：
货物流线设计结合建筑功能区域的划分，从以上各种交通要素分析入手，努力与人流和主要车流避开，使之互不干扰。物流又根据不同商业功能分别组织其出入流线。重点考虑大型超市和百货商场的流线，把同类小型商业店铺分区设置其流线，梳理出货流的通道，分散设置并相对集中，便于管理并避开人流。本工程设计中，首要考虑的是地下一层沃尔玛超市的货流，重要的是在首层设置大型集装箱停车及卸货平台，提供必要的回转场地。室内设置转存空间和检验空间，由电梯输送至其他楼层库房。餐饮建筑功能设置多处专用电梯，考虑卫生要求，洁污出入流线分离，电梯紧邻楼梯间，便于人员操作活动。电梯直达厨房收货区，设置入库、垃圾回流及收集转运或粗加工的回旋空间。主体商业一般均设置自身需要的垂直电梯和楼梯，来满足自身的交通需求，也是商业入驻的基本条件。
因此，我们通过认真分析，把各种功能经营模式和交通模式与空间认知相结合，把看起来错综复杂的交通体系，不论是车流、货流还是人流，把单一系统问题分解成几条主干，然后把若干个子系统结合起来，就会找到其中的问题。分别形成的几条主线有机结合，归纳成为一个统一的交通整体，各有归属，互为补充，就能够形成区域感强、条理清晰的交通体系，构成整体建筑群体的基本脉络，交通才能很方便地为建筑服务。
第一著作人：李君奇1
性别男
出生年月1964.12.20
单位：河北建筑设计研究院有限责任公司
职务： 副总建筑师
第二著作人：魏新春2
性别男
出生年月1963.4
单位：河北建筑设计研究院有限责任公司
篇6
关键词：城市发展 商业综合体 建筑单元 交通流线
中图分类号：F291.1文献标识码： A 文章编号：
前言
商业综合体在形式上是通过多种商业建筑的有机结合而构成具有一定综合商业功能的整体建筑群，在功能上相互协调，在结构上不可分割。商业综合体不仅是商业贸易的累加，更重要的是其能够有效的使客流在其中得到有效的循环，促进消费量提升，繁荣市场经济。比如一处商业综合体，在其范围内既有购物商场，又有电影院、健身俱乐部、茶楼等等商业机构，这样其就能够满足绝大多数消费人群的需求。但若没有做好交通流线设计，往往会弄巧成拙，不能够达到预期的商业效果，甚至可能使该商业综合体的运营出现问题。可见交通流线的设计对商业综合体的作用是十分重要的。
一、商业综合体的一般交通特点分析
1．交通特点综述
(1)商业综合体往往地处城市核心区，是交通最为密集的区域。交通具有车流量大、道路相对狭窄、道路单位面积车流密度大、人流车流混行严重等特点，是极易产生交通拥堵的区域。
(2)允许运行的交通方式多样，且交通管制较复杂，道路划分不十分明确，易形成交通不同交通工具抢道现象。此外，在综合商业体与道路的交界处，易出现汽车违停的现象。
(3)交通高峰期十分集中，一般在节日全天以及工作日的上下班高峰期，车流量十分巨大，而在其他时间，交通相对通畅。
(4)由于商业综合体与道路紧邻，没有拓展道路的空间，而停车位等场所也相对紧张，伴随着汽车保有量不断增加的现实情况，商业综合体所在区域的汽车容纳度与建筑容积率不断恶化。
(5)在此区域货车流量比其他区域高出很多，且多数货车需在该区域滞留一段时间，所以该区域需要较高水平的货运疏导管理，才能够保证交通不受影响。
(6)在交通组织的过程中，用地面积大，加之商业综合体的整体建筑已经占用了很多土地，如果不能够使客流以及车流有效的流动，势必造成更严重的堵塞，进而影响商业综合体的整体经济效益。
2．商业综合体对交通流线的客观需求分析
商业综合体中的人以及货物（商品）存在辨证统一的关系。在解决商业综合体交通流线的问题上，要同时将两者考虑在内。这样才能够是商业综合体的交通流线起到应有的作用。在设计交通流线时，要本着“以物流为主，以人流为辅”的设计原则。并且从两者的需求角度出发进行设计。
（1）人对交通的需求分析
首先，人们希望尽量快捷的从商业综合体外部进入到商业综合体内部的交通体系中；其次，停车位距离商业综合体的主体建筑不宜过远，尽量缩短人们从交通工具到商业综合体主体的时间与距离；再次，商业综合体的分布需合理，并且有明确的路标指示，并在醒目位置告知人们功能区的划分；最后，商户的需求是居住地点距离商业综合体较近。
（2）货物对交通的需求分析
首先，货物要从货运通道直接进入商业综合体的仓储中心或是仓储物流区；其次，在商业综合体内减少人流与物流的混合运行；再次，商业综合体的交通流线需提供从仓储中心到前台购买区的快速运送通道；最后，仓储区要划分清晰，避免货物乱堆乱放。
综上所述，通过对商业综合体服务对象的分析，可以从中得到构建交通流线的启示。比如可以将商业设施与地铁站、公共交通站相结合，将各类型的商业机构做以区分，在大的方面进行融合，小的方面进行具体细分，使商业综合体有一定的层次性，并用商业布局带动客流，为交通流线的构建降低管理成本。这样既能够使顾客方便消费购物，达到吸引人流的作用，又能够使人流不再成为交通的负担，实现交通与经济的双赢。
二、商业综合体交通流线设计思路
1．联动的设计思路
对于新建或是在建的商业综合体项目，做到建筑规划与交通规划并行。通过交通规划对交通管理与商场运营做出权衡，继而得出合理的交通解决方案，有利于商业综合体建成后的交通优化。此外，通过交通的合理规划，能够方便商业综合体的招商工作，为商业综合体及时收回成本创造有利条件。在建设的过程中，根据客观情况对规划进行调整，以保证规划的合理性。
2．以交通枢纽为基础进行商业运作
城市的轨道交通以及其他公共交通路线，是经过城市的长期发展而形成的，每个城市的交通枢纽几乎都是城市的商业中心所在地，利用交通枢纽进行商业布局，可以达到事半功倍的目的。且该区域的交通十分便利，对人流以及物流的疏导效率很高。
3．减少高峰时段的交通压力
可以通过交通管制对一些路段在交通高峰期实行限行，这样能够有效的减少热点路段的拥堵情况，具体可以通过单行、人车分流、非机动车禁行、全路段禁停等方式进行管理，从最大限度上降低交通堵塞的可能性。
4．实现交通立体化
在商业综合体设计之初，进行步行区与车流区以及停车系统的分离，国际主流的分流方式是通过立体建筑进行，比如可以在商业综合体区域设立一些小型的立体交叉网络，供人流通行。而该区域的路面完全由机动车通行，降低了人车混行的安全风险。最常见的立体设施是过街天桥和地下通道的设计，虽然设计简单，但却可以有效的、合理的引导交通流线。
5．合理布局，集约管理
在我国的大中城市，尤其是特大城市的商业区，停车设施的紧缺是无需多言的，这也是困扰城市管理者的最大问题之一。停车位的紧缺从一定程度上限制了该地区商业的发展，换言之，停车问题的解决就相当于间接促进了经济发展。借鉴国外以及我国香港地区的经验，一线城市以及部分二线城市已经开始对立体停车场进行研发，并且有些城市已经投入使用。实践证明，其展现出了很好的汽车存储能力与汽车分流水平，可以有效解决现阶段商业综合体停车难的问题。
6．现代物流货运体系
商品的流通过程我们称作物流货运体系。商业综合体内的物流过程属于物流货运体系的终端，交通流线的设计者应该对该体系进行单独设计，并做好公共交通与商业体内部交通的有效衔接。在设计时尽量将物流通道直接与仓储区域相连，减少货物入库的距离。并且要对运送货物的车辆运行方向做出限制，避免出现入库通道与出库通道重合。此外，可以通过架空、地下通道等方式的疏导，减少货运车辆对人流的影响。
三、现代商业综合体交通流线设计的主要方式
1．科学规划，人车分流
商业综合体中包含很多的项目单元，这些单元既相对独立、又整体统一。在设计上要凸显每一处商业项目，以求其发挥最大的商业价值。首先，对于交通流线的设计要做到线路明确。交通流线避免因为商场、办公楼、住宅等产生的车辆对道路的影响，要根据具体情况，为车辆规划运行线路。考虑行人安全，需进行人车分流设计，一般可以使用搭建天桥、设置地下通道、规划步行街等方式进行。其次，在设计规划的过程中，要考虑特殊车辆的通行问题，比如消防车、救护车等；最后，要对紧急突况制定预案，比如步行街不宜采用水泥桩等形式进行隔离，可以采用可升降路障进行隔离，突况发生时，快速撤出路障，方便救援车辆通行。
2．内外结合，服务商业
在设计中，为了加强商业综合体的空间辨识度，更好的发挥商业综合体的经济价值，设计者可以通过电梯方向的设计以及步行梯的设计，达到有效引导客流的目的。比如将电梯的指引标识以及电梯口设置在购物通道的沿线，增加人们购物的可能。但要注意，防火通道口以及安全出口不允许有商铺设置，一旦出现火灾等情况，要保证安全出口绝对畅通。
设计者在交通流线设计的过程中，要注意内部交通结构与外部交通结构的衔接问题，并在此基础上对商铺的位置进行规划，最终建立起一套完整的商业综合体交通流线体系，使商业综合体中各个部分有机的结合在一处。
结束语
本文通过对商业综合体交通流线设计的介绍，意在说明交通流线对现代商业的重要作用。我国真正意义上的商业是在改革开放之后发展起来的，至今已三十余年，但对商业综合体与交通流线的结合研究还处于初级阶段。解决商业综合体的交通问题和解决众多商业发展的问题一样，是一项持久而复杂的系统工程，需要从规划、建设、管理等方面入手，做到互相协调、彼此衔接。并且要采取科学的态度，树立可持续的思想，不断进行理论和实践的探索，为其交通问题得到更好的解决提供必要的前提与支撑。科学合理地规划布局商业综合体，使其区位适宜，核心与腹地比例得当，结构合理，并通过规划方法探索和组织商业综合体内外交通，使其高效运转，这对于商业综合体的可持续发展具有深远的意义。
参考文献
[1]姚丽.谈商业综合体设计中的交通流线[J].山西建筑.2013(14)
篇7
关键词：生态文明；土地利用；环境保护
随着经济的发展，生态环境问题也随之加重。生态环境与每一个人的日常生活息息相关，为了国家经济的可持续发展，人们必须开始重视生态环境问题。城市化推进，将环境保护规划与土地利用规划挂钩，更好的将生态文明建设与城市发展结合起来，在经济发展的同时，也能够保证环境保护，从而实现国家的可持续发展。
1生态文明建设相关概念
1.1生态红线的概念
在生态环境中，有一些区域处于生态破坏边缘，这些区域就被成为生态红线。作为环境保护的底线，生态红线在环境保护中一直起到无可替代的作用。在生态文明建设中，生态红线与土地资源利用规划的衔接又有十分重要的作用。甚至，想要处理好生态文明建设问题，就必须做好生态红线与土地资源利用规划的衔接。
1.2三界四区的概念
所谓“三界”就是指土地资源利用扩展边界、土地资源利用规划禁止建设边界以及土地资源利用规模边界。所谓“四区”就是指禁止建设的禁建区域、限制建设的限建区域、被允许建设的允建区域、具备建设条件的可建区域。从生态文明的角度出发，每个地方的土地利用规划均明显划分了这些区域。想要提高我国土地利用效率，在进行“三界四区”划分时，就应该进行慎重的考虑、科学的规划，达到土地利用最大化。
2生态红线规定评价指标体系
生态红线规定原因的划分主要有三个类别，分别为：生物保护的多样性、生态环境的敏感性、生态功能的重要性。生物保护的多样性生态红线根据评价的高低分为三类，高评价的一类为野生生物类保护区和自然生态系统保护区等；中评价的一类为自然林地、灌木林等；低评价的一类为草地、耕地等。生物生活环境的敏感性也可以根据评价指标分为极敏感、高度敏感、中度敏感以及低度敏感。生态功能根据评价指标可以分为极重要、重要、一般重要。其中极重要的生态功能包括林地生态系统，重要的生态功能包括河岸带和湖滨带，一般重要的生态功能包括农业区域等。生态红线规定的评价指标体系能够具体、系统地划分生态环境的保护标准，为生态环境保护提供一定的指导。有了生态红线的划分，在进行生态环境保护的时候，就有轻重缓急，在一定程度上能够提高生态环境保护的效率。
3生态文明建设视角下土地利用规划与环境保护规划的空间衔接
随着国家对生态环境保护的重视，目前，我国部分地区正作为生态红线划分的试点，施行生态红线划分，不久的将来，生态红线划定将在全国范围内广泛施行。只是，在实际施行过程中，生态红线与环境功能的并没有做到很好的融合，在目前，我国生态红线的划定内容并没有增加到环境功能划分区域内。因此，想要实现在生态文明建设视角下土地利用规划与环境保护规划的空间衔接，就必须首先实现生态红线与土地利用规划的有效衔接。具体内容如下：
3.1土地利用规划与环境空气质量功能分区的空间衔接
环境空气质量根据一定的依据被分为一类区、二类区、三类区，其中一类区包括风景名胜区、自然保护区、其他特殊保护区等，在这一类区域中，人工开发不足、大气环境承载力大，为了保护这类区域的空气质量，在土地利用规划的划分中，通常被列为禁止建设区域。二类区包括商业区、居民区、工业区等，这一类区域中，人工开发平衡、大气环境承载力适中，在土地利用规划的划分中，通常被列为限制建设区域。三类区包括特定工业区等，这一类区域中，人工开发过度、大气环境承载力较小，在土地利用规划的划分中，通常被列为允许建设区域。
3.2土地利用规划与地表水水域环境功能分区的空间衔接
地表水水域根据一定的依据被分为Ⅰ类区、Ⅱ类区、Ⅲ类区、Ⅳ类区、Ⅴ类区等五个区域。其中，Ⅰ类区包括国家自然保护区水源、源头水源等，在这一类区水域当中，人工开发不足、地表水环境承载力比较大，在土地利用規划的划分中通常被列为禁止建设区域；Ⅱ类区包括水生物生息繁衍区域、集中式生活饮用水区域一级保护、珍惜水生生物栖息区域等，在这一类区水域当中，人工开发平衡、地表水环境承载力适中，在土地利用规划的划分中通常被列为限制建设区域；Ⅲ类区包括水鱼虾越冬区域、集中式生活饮用水二级保护区域等，在这一类区水域当中，人工开发失衡、地表水环境承载力较小，在土地利用规划的划分中通常被列为有条件建设区域；Ⅳ类区包括人体未直接接触娱乐用水区域、一般工业用水区域等，在这一类区水域当中，人工开发失衡、地表水环境承载力较小，在土地利用规划的划分中通常被列为有条件建设区域；Ⅴ类区包括景观用水区域、农业用水区域等，在这一类区水域当中，人工开发过度、地表水环境承载力很小，在土地利用规划的划分中通常被列为允许建设区域。
3.3土地利用规划与声环境质量控制功能分区的空间衔接
声环境质量控功能总共划分为五个功能分区。其中康复疗养区等对声环境要求很高的区域被划分为0类区，在土地利用规划的划分中属于禁止建设区域；文化教育、居民住宅等对声环境要求较高的区域被划分为1类区，在土地利用规划的划分中属于限制建设区域；商业、贸易等对声环境要求一般的区域被划分为2类区，在土地利用规划的划分中属于限制建设区域；3类区在土地利用规划的划分中属于有条件建设区域；交通干线等对声环境要求较小的区域被划分为4类区域，在土地利用规划的划分中属于允许建设区域。
4结语
生态环境与人们的日常生活息息相关，随着工业化的推进，生态环境也受到了不小影响。近年来，我国因生态环境恶化造成的人体疾病、物种数量减少等现象越来越严重，因此，国家对生态环境的保护意识也越来越强。为了国家和人民的可持续发展，在生态文明的角度下将土地利用规划与环境保护规划的空间衔接起来，确保在进行经济发展的同时也能保护生态环境。
参考文献：
[1]高吉喜.国家生态保护红线体系建设构想[J].环境保护，2014，6.
[2]王金南，许开鹏，迟妍妍，等.我国环境功能评价与区划方案[J].生态学报，2014，2.
篇8
1.功能性原则
功能是空间设计首要考虑的原则，在商业空间装修设计中，要充分考虑到商业空间的定位，根据空间实际情况，进行装饰装修设计，确保空间与功能达到协调统一。
2.经济性原则
商业空间装修工程设计要响应国家节能降耗的号召，根据建筑所在地的地理、气候、通风条件，对空间装修进行设计，降低空调能耗；设计师要优化采光设计，降低照明成本；选用耐用、环保、可靠的装饰装修材料，降低商业建筑使用过程中的维护成本。
3.个性化原则
为了避免商业空间装修设计趋同化发展，应当彰显设计的个性化、差异化，使空间装修主题符合当地历史文化特色。同时，空间装修设计还要满足顾客心理需求，坚持以人为本的原则创建舒适的购物环境，提高空间装修的艺术价值和使用价值。商业空间装修工程设计中的相关问题
1.空间装修工程中的规划设计问题
（1）主动线设计。入口是商业建筑主动线的起始位置，主动线应当能够确保商业建筑内的客流量均衡对冲流动，其装修定位必须与商业建筑的规模、形式相匹配。主通道是主动线的过渡段，它具有承前启后的作用，在对主通道进行规划设计时，必须充分考虑客流的输送问题，要保证设计出来的主通道可以将从入口进入商业空间的人流输送至各个副动线及不同的空间区域当中。
（2）副动线设计。在商业建筑中，次要通道全部都是副动线，其通过与主动线的连接，可以将进入商业空间中的消费者引导至各个购物空间内，从而使人们在商业空间内的商业活动能够沿着主动线与副动线展开，并维持客流在商业空间内的均衡流动，以此来确保不同空间区域内客流的平衡。
（3）中庭动线设计。在商业建筑中，中庭是整个建筑中最具代表的核心区域，也是绝大多数消费者视线的焦点所在，还是商业活动路线的起末点。通过对中庭动线的合理规划设计，可以对消费者起到引导的作用，从而使消费者到达不同的功能区域，并使客流的消费行为在不同的空间区域中完成转换，由此能够实现商业建筑经济利益最大化的目标。
以某商业建筑为例，它在主动线的规划设计中，围绕了不同商铺之间的线性与环绕性，由此使得位于边沿的商铺全部能够直接面向规划路，各个商铺之间以廊道作为平台，通过该平台，可以使消费者在动线上产生互动，各商铺的入口与主通道通过廊道与主动线之间结合成为体，这样在整个商业空间内便没有死角商铺，各商铺均有两个主题中庭动线，有助于拉动客流动线，这样能够使消费者在不同的商铺中驻足停留，进而达到促进消费的目的。
2.中庭空间的装修设计问题
（1）空间划分。在商业建筑中，对中庭这一主要的空间区域进行具体划分时，必须充分考虑建筑的商业功能。通常情况下，中庭会跨越多个楼层，而各个楼层的商业功能均有所差别，有的楼层中还会有多个不同的商业区域，所以在中庭空间设计时，应当将这些不同的空间区域整合出个共性，在共性中借助空间层次的合理划分展现出不同的主题特色，从而使整个商业空间的装修更具观赏性。
（2）中庭周围的路线设计。在对中庭周围的路线进行设计时，应当尽可能将路线设计成发散式或是纵横交错式，由此可以形成交通枢纽。
（3）造型与材质。中庭的造型及其材质，可以采用不同的设计手法进行处理，同时可以使用一些广告来丰富中庭的空间层次，借助墙面材料、灯具和广告装饰，可以营造出三维空间，由此能够进一步增强商业空间的氛围，不仅有助于美化商业建筑的形象，而且还有利于企业品牌的宣传。
例如：某商业中心，它的每个馆均有两个大型的中庭空间，顶棚采用了可滑动式天窗设计，由此实现了自然通风和采光，在底层引入了一些休闲娱乐项目，有效促进了客流的渗透，为商业空间营造出了一个轻松、愉悦的购物环境。同时，在设计过程中，运用了绿色生态化设计理念，加入了一些绿色主题景观设计，给人们带来一种回归大自然的感受。
3.空间装修中的照明设计问题
照明环境是空间装修的亮点，既可以起到引导客流的目的，又可以让消费者清晰看到商品的细节，营造舒适、敞亮的购物环境。在空间装修中，要在强调节能省电因素的基础上，从不同动线空间考虑照明设计。
以某商业域为例，其照明设计力求保持空间的通透感，针对具体区域的实际情况合理选择光照的色温和显色性，有效权衡照明成本与照度需求；该商业城在客流量大的区域，采用专业筒灯和光带，确保功能空间布光均匀；照明设计中对筒灯进行防眩处理，利用不同照度、光色以及明暗对比的手法，营造和谐的照明氛围；综合考虑商业空间装修结构，设置现场光带，增强空间的层次感和功能导向作用。
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【关键词】物流设施；选址；城市发展；优化
物流设施的选址要根据本地区实际情况，立足于经济可持续发展、推进综合运输、改善交通环境和节约能源，结合国家产业机构调整的方针和地区经济发展的战略，以及城市综合发展规划、交通总体规划等，科学地做好整体现代物流设施选址的发展、统筹规划，为城市的发展保驾护航。
一、物流设施选址要素
虽然每个区域中物流涉及的物资数量以及内容都各有不同，但对于生产、加工、配送等物流程序，其选址合理性均对物流供应链运营效益有很大影响。物流设施选址有一定的原则，涉及：
1、城市人口及构成的基本特点。城市规划部门对当地人口基数以及人口流动变化情况进行全面了解，能够帮助物流设施规模化的选择。例如，在北、上、广等地，是人口聚集量总量很大的特大城市，不断涌入的流动人口标志着市场规模和劳动力潜能都很大，物流设施就应满足大型化，多量化的要求。人口构成的特点也影响物流设施倾向，以更能适应当地人口需求为主。同样以北上广等地的人口为例，他们来自五湖四海，拥有各自的生活习惯和需求特点，工作层次的不同也影响了购买力和需求倾向的不同。因此，这些大城市的物流设施应该更趋向大型化、多元化、整合化、系统化，以便节省资源和分散占地。
2、当地自然资源的分布状况。所有原材料的生产加工和配送销售都与资源的地理分布具很大相关性。如果资源地与原材料的生产加工地、配送基地相隔太远，会导致运输费用的增加。另外，诸如水之类的资源，其关系着降低火灾发生率、生产过程中的冷却与清洁等问题。而毗邻水资源地，也同时应注意环保方面的保护。
3、城市的产业结构和布局。城市的产业结构与布局会对物流设施的选址造成很大影响。如工业城市对物流业在交通运输、仓储、信息化、效率化都有很大要求，因此物流仓库选在什么地方、占用哪条干线，都要纳入城市的产业布局规划的考虑把范围之内。另外，城市的商业网点选址对物流设施的选址也有一定影响。由多数量商业个体组合起来的商业集成区通常会联合起来向供应商订购材料，共用仓库储存待售商品，从而降低成本和分担风险。因此为它们提供服务的物流设施就需要尽量满足这方面的要求，以能将商业区所需要的物资集合起来，定时按量发送至目的地为最好。
4、是否能够满足用户的物流需要、商品流的动向以及运输条件的好坏也是影响选址的重要因素。人群是否具有购买力，物流设施选址是否贴近主要用户群，一方面影响运输成本，另一方面可以使配送效率得到提高。增加了企业的服务率，得到更多的社会青睐，同时降低了本企业的总成本。商品流的动向通常需要考虑运往何处以及生产多少两个问题，市场营销与商品的原材料，半成品，成品生产加工配置的设施有密切关系，要综合考虑这两个问题才能更加合理地找到物流设施设置地。
5、是否存在原有物流设施选址的变迁过程，能否利用现有物流设施基本资源及渠道，以及是否具备向国外发展未来趋势都应考虑在内。若在该城市已经具有一定规模的物流设施，但此时由于没有发展空间或是已经不具备满足公众需要的要求，寻找新的物流设施地址就成为必要。在这个过程中，原有设施是否依旧具有可利用性或是需要报废处理或折旧处理，都应从成本节约和满足要求的出发点综合平衡考虑。原有物流企业建立的运输渠道可以考虑被列入继续保持使用，同时，与别的企业经营如果具有兼容性，也可考虑相互利用彼此的物流渠道，避免重复建设的资源浪费。
二、物流设施选址的优化
1、对物流设施服务区域合理划分。通过对物流设施服务区域的合理划分及运输路径规划实现一次性地为服务区域内的多个分散的需求地点提供联合服务，提高车辆的利用率，有效地降低空驶率，实现物流设施集约化运营。因此，在建立物流设施选址模型之前，需要采用空间地理技术，将相邻的多个需求地点进行空间组合，形成物流设施的服务区域，模型中的运输费用则为物流设施与各个服务区域见得运输费用以及服务区域内的运输费用之和，从而避免运输费用的重复计算。物流设施服务区域的合理划分，体现了城市规划的科学管理，旨在集约--节约利用资源，促进城市科学、协调、合理发展。物流设施服务区域的合理划分节约了物流总成本和社会总投入。
2、对物流设施网络进行优化。地理信息系统（GIS）由于其具有直观、可视化的点子地理图形功能及拓补空间分析功能，因此在物流网络系统研究中具有广阔的应用前景。通过GIS采集、处理，存储、管理和分析，能够比较真实生动地描绘物流系统，通过采用网络路径的算法，可以准确计算出物流设施与供需点间的网络匀速距离和网络匀速费用，提高设施选址模型的精确度。在城市的各种规划中，物流企业为城市规划提供准确选址的各种数据，不但可以减少城市规划中的各种矛盾，为城市规划的合理性和发展空间提供便利，也让物流设施本身在提高物流效率方面有所贡献。
3、对综合运输的集成进行优化。由于各种运输方式的技术经济特征不同，各种方式之间存在分工协作、优势互补、一体化运输。因此，综合运输在设施物流选址中具有重要意义。采用GIS技术，建立集公路、铁路、水运、民航于一体的综合运输集成系统，形成多式联运，会为城市带来更优，更快的发展。城市运输讲究高效化。这样的高效化不单单指在运输质量上的高效，也包括了对运输时间上的要求。单一的运输方式已经不能够满足城市对物流服务的需求。多是联运保证货物供给的及时和准时，提高运输效率，让城市的运输系统更加合理。
4、物流园区于不同城市的集约化。作为城市的重要基础设施，物流园区对城市发展发挥着越来越大的作用。在建立物流园区时，首先应对该园区的功能进行定位，确定其性质是属于转运型、存储配送型、流通加工型或是综合型。城市规划中物流园区的性质根据城市的发展需要确定，对经济发达、人口密集的大城市而言，建立综合型的物流园区更能满足需要，节约占地，提供综合型服务，集多种功能于一地的物理园区更能为其带来发展效用。针对西部偏远地区的集约化物流园区，由于西部地形弯曲，山多水多，通信不发达，物流业发展不成熟，因此在西部转运型和配送型公路运输系统的集约是主要发展方向。对于物流业正处于中期发展阶段的城市，应建立具备一定流通加工功能的物流园区，方便以后像综合型物流园区的转换。集约化的物流设施选址无论在地理上的利用和空间上的发展都为城市规划中的城市结构优化提供了发展基础。
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关键词：城中村市政管网承载力分析
城中村改造规划资料解读
城中村改造，是现代大都市扩张的必然结果，将原有城市郊区的村庄用地改为城市规划建设用地。
城中村人口密集，往往基础设施简陋，打井吃水，随地排污，电线乱扯，煤灰遍地……为了加快社会主义和谐社区的建设，彻底改善“城中村”人居环境，实现农村向城市、农民向市民的转变，配合城市建设的步伐，需要进行城中村拆迁改造。因考虑安置原有居民同时要开发商品房，必然导致较高的容积率，带来较大的市政需求，为科学合理布置城市基础设施，充分利用现有市政设施，创造美好人居环境，往往在项目控制性详细规划之后需要进行市政设施承载力分析，它是一个涉及面较广的、实施性较强的市政设施专项规划研究，通过该研究，可以发现深度的问题，及时解决，从而保障项目建设顺利实施。
规划资料中，必须要掌握准确的用地性质、规划人口、建筑面积、配套公建与市政设施、道路交通等等信息。对于一个地块的项目，可以直接通过指标计算各项市政需求量，而对于多个地块的项目，需要按市政道路划分、逐个计算需求量，以通过道路管网来进行供需平衡。
下面以某城中村改造控规地块图则为例，我们将地块整合并以道路为边界重新划分，将规划区划分为10个自然地块，将地块建筑面积和人口进行了整合，得到如下“建筑面积与人口的自然地块分布图”图1：
给水管网承载力分析
通过建筑面积用水指标计算项目总用水量为6759t/d。按照DN100～400，经济流速为0.6～0.9m/s计算，给水管道经济流速小时供水量约为DN300：4896 t/d，DN400：9792 t/d，将项目周边给水管网供水能力进行平衡如下：
由上表可以看出，项目周边各条给水管道所承载供水量均小于其经济流速可供水量，故供水管网能够承载项目用水。
污水管网承载力分析
污水管道设计断面采用最大日、时流量为设计流量，其单位为L/s。规划区为城市中高档居住社区，建筑给排水设施较为完善，污水主要为生活污水，按生活用水量85%计。
污水量计算方法为：
地块规划污水量=地块最高日用水量 / 给水日变化系数（1.4） x 85% x污水量总变化系数（1.3～2.3）
其中给水日变化系数取1.4。
项目平均日总污水量为4104t/d。
为校核每个地块周边污水支管，计算出自然地块污水量，污水总变化系数根据流量取2.2。
假定该区域污水管道均按照最不利坡度（最小不淤流速对应的最小坡度d400-0.15%、d500-0.12%），最大充满度条件下，根据水力计算得知，d400管道承载最大流量为56.65L/s，d500管道承载最大流量为101.69L/s。每个自然地块的配套污水管承载流量都远大于地块排水量。
故污水管网能够承载项目排污。
雨水管网承载力分析
通过规划区雨水管网的布局来划分排水区域，雨水就近分散排入周边雨水管网，沈庄北路以北区域排入北边雨水管网。
规划区雨水管网能够满足要求。
对于流量饱和的管道，通过合理划分排水分区均匀分配雨水流量，可满足雨水排水需求。并建议尽早实施下游规划雨水管，形成有效雨水出路。
电力线网承载力分析
电力负荷的计算主要在于总负荷与区域供电设施之间的平衡。
二类居住用地用电指标取60W/m2，医疗卫生用地用电指标取50W/m2。同时使用系数居住用地为0.7，医疗用地为0.8。
电力总负荷为60x1223357（居住建筑面积）x0.7 + 50x12571（医疗建筑面积）x 0.8 = 51.4 + 0.5 = 51.9 MW。
区域供电设施首先考虑城市110~220kv变电站，本规划区一路之隔的燕凤路与沈庄北路交叉口东北侧有现状220kv凤凰变，郑汴路有现状110kv东风变，项目周边还有规划110kv未来变、张庄变、孙庄变。本项目属于凤凰变的供电范围，其主变安装容量为3×240+3X63MVA，规划区用电总负荷51.9MW，根据电力部门资料，目前负荷未满，规划区负荷小于剩余可供负荷。
其次考虑居住区供电设施：现状1所、规划3所开关站，共设置了4所开关站，平均单个开关站转供容量13MVA，符合规范“10kV开关站最大转供容量不宜超过15MVA”的规定。
电力设施能够满足规划区用电需求。
通讯设施承载力分析
通讯工程承载分析主要对规划区电话需求量及邮政设施进行校核。因地块内考虑部分底层商业开发，且考虑住宅出租为办公的需要，电话按规划每户1.5门计算，控规中个别地块未给出户数，按照35平方米/户的指标计算出户数。医疗用地按1门/100平方米（建筑面积）计算，共需要电话55569门。同时在居住区内应按照每250户预留一部公用电话，在此不再详细计算。
邮政设施的需求按照《城市邮政所设置标准》，该区域人口密度较高，规划设置1座邮政所，按服务半径0.6km进行配套。
按照现代通信对通信局所布局“大容量、少局所”的基本要求，中心城市局所容量可达到20～30万门。故依托郑交所通信支局可满足规划区域开发后的通信需求。通讯线路完全可以满足通讯需求。
规划新建1处邮政营业所，建筑面积200M2左右，可结合公建统一设置。邮政所的位置在项目中部，服务半径满足规范要求。
燃气管网承载力分析
燃气负荷主要由以下构成：1）居民生活用气；2）公建商业用气；3）工业用气；4）采暖通风和空调用气；5）其它未预见气量及管网损失部分。燃气采暖空调对市区集中供热是一种补充，由于目前城市用气较为紧张，纯采暖性质的用户在政策上受到一定限制，这部分用气量按居民用气的20%计算。另外其它未预见气量及管网损失部分按总用气量的10%计。合计为7226立方米/日。
根据控规图纸，未来路DN350中压管道可保证区域用气，其内部配气均匀性要由沈庄路等中压支管共同承担。
周边市政公用燃气设施可保证本区域用气。
热力管网承载力分析
根据国家有关规范及市区现状供热情况，确定居住建筑物采暖热指标为45W/m2；各类公建热指标为55～70 W/m2。民用热负荷预测如下表。
按照热工计算，当供回水温差60度时，整个规划区热负荷需要一条DN450热力管道，热水流量为800t/h。沈庄北路的DN450管道可满足规划区用热需求。同时燕凤路DN350管道向南与郑汴路DN900干管衔接，保证了该区充足的热源。从支管规划看，燕东路DN250管道所带负荷为相邻4、6地块约10MW，根据估算需要DN250管道，热水流量为200t/h，故支管管径能满足需求。
规划区供热干、支管均能满足热负荷需求。
承载力分析结论及建议
