房地产财税管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产财税管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：营改增;税务管理;财务管理;应对策略

今年8月28日，财政部部长楼继伟在汇报预算工作时表示，要适时将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增试点。实际上2013年多家大型房企已参与到房地产企业“营改增”政策影响的模拟测算中。房地产企业“营改增”之所以在收官之年才可能推出，除了房地产行业牵一发动全身的社会经济影响效应，还在于房地产行业由于土地购置政策的特殊性、开发周期长导致的增值税进项、销项时间不匹配性、增值税税率确定对房地产行业及国家总体税收影响以及由于以上因素复杂性导致的制定过渡期政策的难度等一系列问题。

一、“营改增”政策对房地产企业税务管理的影响

（一）对房地产企业税负的影响

“营改增”的目标是通过改革，实现只对产品或者服务的增值部分纳税，从而减少重复纳税环节，促进产业结构调整，其主要目的不是在于减税。 虽然从 “营改增”试行的反馈情况看，大多数企业实现了税负下降，也有部分企业因为生产具有周期性、成本结构中可抵扣的成本占比较小等原因，反而出现了税负增加的情况。据普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查，超过90%的受访企业均表示了对税负上升的担忧，其中近40%的企业认为税负会明显上升。房地产企业开发周期长，作为开发成本最重要组成部分之一的土地成本进项发票的缺失，同时房地产开发成本涉及的链条长、费项多，开发成本涉及土地、建筑安装、配套基础设施、设计、装修装饰、绿化、广告宣传、财务费用等诸多项目，若未形成完整的抵扣链条，“营改增”后房地产企业的增值税税负有可能增加。

以下将举例说明对“营改增”政策对房地产企业税负的影响。假设某二线城市房企开发项目A，均价为30000元/平，土地楼面价10000元/平（无专票），建安成本2500/平（营改增后适用税率11%），设计、监理等1000元/平（适用税率6%），财务费用1000元/平（假设可取得增值税票，适用税率6%），广告策划500元/平（适用税率6%），其他销售、管理费用500元/平（无专票）。

1.“营改增”前税负（元/平）

（1）营业税及附加=30000*5.6%=1680

（2）土增税

增值额=30000-（10000+2500+1000）*1.25-1000-1680=10445（假设利息费用均符合据实列支条件）

增值率=10445/（30000-10445）=53.41%

土增税=10445*40%-19555*5%=3200.25

（3）企业所得税=（30000-15000-2500-1000-1000-500-500-1680-3200.25）*0.25=2404.94

（4）总税负=1680+3200.25+2404.94= 7285.19

2.“营改增”后税负（元/平）

（1）增值税=30000/（1+11%）*11%-（2500/（1+11%）*11%+（1000+1000+500）/（1+6%）*6%=2583.72

城建税及附加=2583.72*12%=310.05

（2）土增税

增值额=30000/（1+11%）-（10000+2500/（1+11%）+1000/（1+6%））*1.25+1000/（1+6%）+ 2583.72+310.05）=6695.31

增值率=6695.31/20331.72=32.93%

土增税=6695.31*30%=2008.59

（3）企业所得税=（30000/（1+11%）-10000- 2500（1+11%）-（1000+1000+500）/（1+6%）-500-310.05-2008.59）*0.25=2399.41

（4）总税负=2583.72+310.05+2008.59+2399.41=7301.77

从以上分析来看，房地产企业“营改增”后，即使土地成本不可扣除，企业缴纳的增值税大于“营改增”前的营业税，土地增值税可扣除项目金额将增大及销售净收入的减少，土地增值税将下降，总体税负未必大幅增加。

（二）对房地产企业票据管理的影响

根据增值税“以票控税”的特征，增值税专票的开具、取得、传递和管理都必须比增值税普票和非税控发票更为严格。增值税发票开具必须使用专用税控设备开具，专票必须如实开具，信息完整、格式正确;同时专票的冲红更加严谨，必须专项审批;从进项发票抵扣上，每张专用发票均需通过认证方可抵扣。

同时，企业需对现有供应商、客户群体进行分类梳理。因为供应商是否能够提供增值税专用发票，客户群中公司客户的占比，客户的价格敏感性等决定了客户能否接受税负转嫁，进而很大程度上影响企业的收入、税负及企业的利润和现金流。另一方面，企业取得增值税专用发票后，必须在发票开具之日起 180 天内进行发票认证，否则将无法进项抵扣。财务部门可要求业务部门取得增值税发票后及时提交给财务人员进行扫描认证。

（三）对企业税收申报的影响

增值税“以票控税”和“差额征税”的特征，使得增值税申报更加复杂。纳税申报包括销项税额、进项税额、应交税金、专票认证等多方面信息。销项税额统计需区分开票收入、不开票收入及其他信息;进项税额统计需确定可抵扣进项税额、进项税额转出及其他信息;专票认证需统计份数、金额、税款及其他信息。

二、对房地产企业财务管理的影响

（一）对房地产企业会计核算的影响

“营改增”虽然只是在税种上发生变化，却造成了整个会计核算体系的改变，涉及科目增多，核算要求也大大地提高。（1）对收入核算的影响，在营业税核算体系下，按合同金额计入“主营业务收入”，在增值税核算体系下，销项税额通过“应交税金-增值税-销项税”核算，所以收入金额要扣除销项税额进行确认;（2）对成本核算的影响， 在营业税核算体系下，相应发生的成本按实际发生额列支，在增值税核算体系下，进项税额通过“应交税金-增值税-进项税”核算，所以成本金额要扣除进项税额进行确认;（3）对营业税金及附加核算的影响，增值税是价外税，不再根据收入计提营业税金及附加。

营改增对于多业务运营的企业来说，在企业会计核算方面的要求更高。若无法划分出明确的经营业务性质，无法将各类业务的核算明细化，则按照高税率税种进行税收征收。目前，房地产企业常存在商业地产租赁、物管多种业务形态，所涉及税率也不一致，因此，应针对不同税种的业务分别进行核算。

（二）对房地产企业会计报表的影响

1.“营改增”对利润表的影响

营改增后，由于收入和成本分别扣除了销项税和进项税，收入和成本的列表金额都随之减少，由于不再计提营业税，营业税金及附加将大幅降低。根据上述举例测算，企业净利润的增加或减少，具体取决于收入、成本降幅及营业税金及附加降幅。

2.“营改增”对资产负债表的影响

营改增后，存货中的开发成本或投资性房地产（自持物业）均以不含税价格列示，相应将减少企业的资产总额;另一方面，营改增后，应交税金―应交营业税已不存在，应交增值税的余额以借贷方差额列示，较改革前应交税金将有一定程度下降，因此，企业的负债相应也降低。

3.对房地产企业预算分析的影响

房地产行业营改增后、收入、成本、费用、税金、开发成本等报表项目的核算口径均与原口径发生了变化，因此，在变更年度及以后年度的预算及比较分析中需注意转换为同口径分析。

（三）对房地产企业现金管理的影响

“营改增”后，项目开发前期（尚未取得预售许可），由于有大量进项税额，将导致开发前期缴纳的增值税较少，税收现金流出较小;一旦进入强销期，房地产企业将面临集中回笼资金实现高周转，还是为实现进销税金匹配而牺牲资金成本的选择。因此，房地产企业未来需在企业经营目标导向下进行相应税收筹划。

三、房地产企业迎接“营改增”政策变革的应对策略

与营业税不同，增值税直接影响收入、成本确认和税负差异，因此，房地产企业实施“营改增”后，需将增值税管理贯穿于公司业务管理全过程。在“营改增”后，税负变动性加强，需从业务、财务融合的角度进行税收筹划，降低整体税负。同时，需强化全员增值税管控意识，各部门紧密配合、协同合作，做好增值税税前筹划、事中管控和事后跟踪。

（一）在价格制定策略方面，应做好相应测算，用数据支持决策

1.以增值税的纳税规定对收入、成本、费用进行价税分离，综合收入、成本因素变化，评估对毛利率的影响;（1）在收入方面，应结合市场行情和公司战略综合考虑;（2）在成本测算方面，还需评估“营改增”对供应商的影响，评估供应商的价格调整幅度;作为地产企业上游的建筑企业，其税负上升、利润下降已成定局，其存在强烈的成本转嫁意愿。企业需根据历史数据、供应商选择策略等因素，对各项成本、费用的增值税专用发票取得比例进行估计，为企业呈现分项议价空间和综合议价空间。

2.在营销方案制定方面，应更加关注增值税税收政策和对应税负的分析，特别是对视同销售、从高税率等方面，需综合衡量营销效果和税负成本。

（二）在供应商选择方面

应优先选择一般纳税人作为合作方，便于增值税链条的完整，对于需要合作的小规模纳税人，要求其代开增值税专用发票;对于不能开增值税专票的合作方，需根据对利润和现金流的影响，重新议价。

（三）在合同条款制定方面

1.对常用合同中涉税事项增加重要的法律条款或修订原合同条款。

房地产企业实行“营改增”后，增值税发票的取得直接关系到企业的税负，合同付款条款，如销售合同的一次性付款、分期付款及采购合同约定的取得增值税进项票的时点不同对企业的税负影响均不同。因此，企业应重视合同条款中关于增值税发票相关条款的约定，如提供发票类型，价格是否含税价，何时取得发票及对方虚开发票应承担的违约责任等。另违约条款中关于违约金、赔偿金等价外费用是具有收入性质的，需要作为收入缴纳11%的增值税，因此合同中的惩罚条款也需要全面审阅和修订。

2.加强采购合同管理，增值税要求票、款、货三流合一，即纳税人购买的应税劳务提供方、开票方和收款方必须一致，才能申报抵扣进项税额。营改增后，除非取得当地税务机关的同意，不运行继续签订三方抵账协议，不允许继续采用委托收款的方式支付款项。

（四）在企业运营流程方面

营改增下，财务部应牵头全面梳理公司的运营，其他部门配合营改增的需求，严格遵守相关运营流程。如不含税成本的编制，需要成本、采购、项目部与财务的共同努力，可按成本科目的类别进行税率测算不含税成本，也可基于合约规划进行测算，根据合同类别与预期合作对象的纳税人资格进行税率的设置并测算不含税成本，甚至需考虑混业销售的情况，如电梯销售及安装，由于货物与劳务增殖税率不同，需分开核算。在工程结算方面，已完工项目应尽快完成结算，否则待建筑业营改增后，应税负增加的成本很可能转嫁给房地产开发企业。对于已完成销售的项目，若工程结算延至税改后，将导致大量进项无法抵扣;导致土增税及所得税前可抵扣成本不完整，增值额上升，税金同步上升。

（五）在IT系统方面

营改增对企业运营的影响是全面的，IT系统需应需而变，在财务管理方面，需从价税分离、进项税管控与增值税纳税管理三个维度满足和支撑需求，具体包括增值税发票管理、进项发票认证、进项税抵扣与转出，应纳增值税测算与平衡、纳税申报。在工程造价计价方式，营改增前仅一个建安税率，营改增后人工、辅材、主材执行的税率不一致，包括对应的计价定额、规范、软件都得以全部升级。

参考文献：

[1]张运贤.刍议营改增对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014（7） .

[2]中国移动通信公司总部财务部.“营改增”对公司各项经营管理影响的初步分析PPT， 2012.

篇2

    根据上海市人民政府沪府发（1996）30号批转市房地局等六部门制定的《关于搞活本市房地产二、三级市场若干规定的通知》的精神，现对进一步搞活房地产租赁市场的税收处理意见通知如下：

    一、为了进一步搞活房地产租赁市场，对城镇私有房屋出租取得的租金收入，暂按《上海市城镇私有房屋租赁税收征收管理试行办法》的综合征收率计算的税款减半征收。对私有房屋转租和再转租仍按规定的综合征收率征收税款。

    二、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及市人民政府的《实施细则》规定，对出租房屋应按租金收入12％税率征收房产税。为促进房地市场流通，缓解商品房空置，对从事房地产租赁业务的企业租赁办公楼等，可按房产原值一次扣除20％后的余值依年税率1.2％计征房产税。

    三、对房地产开发经营企业建造的商品房采取“先租后售”方式进行销售的有关税收处理。在先进行出租时取得的收入，应按“服务业”税目税收5％的营业税和按房产原值一次扣除20％后的全值依年税率1.2％计征房产税，出售时的价格如扣除原先租金收入并扣除后的差额开具售房发票的，可就差额按“销售不动产”税目征收5％营业税和土地增值税。如出售时价格未扣除原先租金收入而按全额开具售房发票的，则按规定应全额征收营业税和土地增值税。

    四、对房地产开发经营企业建造的商品房采取“售后包租”经营方式的税收处理。房地产开发经营企业出售商品房时取得的收入应按规定依“销售不动产”税目全额计征营业税和土地增值税，售后包租如仍由房地产开发经营企业向承租人开具发票收取租金的，应对房地产开发经营企业收取的租金收入依“服务业”税目计征5％的营业税和按房产原值一次扣除20％的余值依1.2％年税率计征房产税。房地产开发经营企业将收取的租金收入转交给购房者时，不论是否开票结算，对购房者可不再计征营业税和房产税。对房地产开发经营企业向购房者收取的包租手续费等名目的收入，应按规定计征5％的营业税。

    售后包租如由购房者直接开具发票向承租人收取租金的，购房者系个人的，可按照本文第一点规定综合征收率计算的税款减半征收；购房者系企事业单位的，应对收取的租金收入按5％税率计征营业税和按12％税率计征房产税。

篇3

我国房地产行业不断发展，随着我国政府对房地产行业的宏观调控，企业的税收问题成为房地产企业的重要调控方向之一，企业的税务问题是企业财务管理的重要组成部分。在当前的经济体制下，我国税收体制还很不完善，在税务筹划方面仍然存在一定的风险，因此，完善房地产企业的税务筹划体制，制定合理的措施来防范风险，从而避免房地产企业税务风险所造成的危害，进而完善房地产企业的财务管理体系和提高企业的核心竞争力。

二、房地产企业纳税过程中存在的风险

（一）企业对纳税政策风险认识不到位

首先，整体来看，放眼整个房地产行业，房地产行业的纳税风险属于国家政策风险，是难以避免的行业风险。随着我国房地产行业的不断发展，房价过高已然成为一个重要的问题，我国政府在房地产行业的宏观调控也逐步加大力度。其次，我国政府对于房地产土地方面的政策使得房地产开发商恐慌从而房价逐步增大，难以避免的会出现一些房地产泡沫风险产生以及整个房地产行业出现前景模糊的情形。最后，我国房地产行业存在一定的特殊性，房地产企业的前期资金投入比较大，周期比较长，债务成本比较高，资金的风险比较大，企业的利润空间存在很大的隐患，所以企业如果资金链发生问题，这将危及整个企业的财务状况，从而影响整个企业的经营状况，影响企业的长期发展。

（二）企业缺乏正确的纳税管理机制

房地产行业的特点决定了房地产企业的刚性需求，基于纳税风险的政策因素，我国房地产企业的管理人员很难意识到这些风险，房地产企业对于企业的纳税处理方面没有合理的认知，企业对于纳税的处理方面存在一定的模糊概念的情形，企业对于纳税的处理存在很大的随意性，他们通常以为可以通过贿赂的手段可以达到少缴税的目的，所以这就导致了偷税漏税现象的出现。对于房地产企业而言，由于房地产企业长期以来都是国家重点调控的行业，且房地产税收是地方财政的重要来源，因此房地产业税负偏重是一个不争的事实。因此，一些房地产企业对于税务问题没有正确的认识，税务处理机制很不完善，企业的部分收入不计入账务中去，另外还有多计提折旧或者摊销，或者在土地增值税清算时为了少缴纳土地增值税有意串通施工企业加大施工成本等，这些行为都将导致企业极大的经营风险。就企业内部而言，内控机制还不太完善，没有专门的风险分析和评价体系，房地产企业的事前准备风险因素考虑的不够周全，所以在工作过程中难免会遇到各种各样的问题。另外，企业没有一个动态的风险监督机制，无法对纳税风险来源进行有效的评估，这很容易造成公司风险预警体系的丧失，降低了企业的风险应对能力和应对策略。

（三）企业纳税处理机制不健全

目前房地产企业内部缺乏有效的税收处理机制，同时企业内部的风险评估也比较缺乏，再加上风险预警机制也不太完善，因此房地产企业面临着很大的纳税处理风险。首先，房地产企业对于风险的因素考虑不全面，准备工作不充分，从而在实际工作中出现这样或者那样的困难。其次，缺乏动态的风险监控体系，无法对风险的来源主体进行追踪，更加增加了企业面对风险的难度。最后，对于风险的发生缺乏具体的应对方案，或者是具体的应对方案缺乏可操纵性以及可行性，从而无法降低企业的纳税风险。再者，一些房地产企业管理者没有认识到照章纳税对于房地产企业稳健经营的重要性，一味强调税负的降低，或者长期拖欠税金而促使相关部门铤而走险。

（四）企业内部财务管理人员素质偏低

由于我国对纳税处理的认识程度不高，所以我国很多房地产企业并没有设立专门的进行纳税处理的部门，同时也极度缺乏这方面的人员，对于目前情况下，我国房地产企业还是把纳税处理工作安排在财务管理体系之中，财务部门工作量大，任务重，一些财务人员只是对财务记账熟悉而对账务处理却有很大的不足，他们对税务知识的认识还比较笼统，并且实际经验缺乏，特别是国家实施宏观调控以来，由于我国税收政策发展迅速，企业的会计人员有时候很难跟上国家政策变动的步伐。这就导致了税收风险的出现，也导致了很多不利因素的发生。我国企业对于纳税筹划方面要求比较高，一些财务人员缺乏专门的培训，再加上一些人的道德素质还有待加强，所以财务人员的素质技术很多不达标，导致了我国财务风险的发生。

三、房地产纳税风险防范对策

企业的纳税问题是企业运作的一个关键环节，对于房地产企业而言，加强企业的税务风险防范，树立正确的纳税风险防范意识至关重要。正确的防范纳税风险对于一个企业良好的发展是一个极其有利的因素。

（一）企业应该树立正确的纳税意识

纳税是每一个企业应尽的责任和义务，企业应当从思想上做到不偷税漏税，做到依法纳税，纳税风险的存在具有一定的客观性，纳税过程中难免会出现一些难以避免的危害，所以作为企业的管理人员要正视纳税风险的存在，在国家规定的范围内进行合理的纳税。同时我们也要端正心态，遵守国家税收法律法规，合理的制定企业内部的纳税风险管控制度，重视纳税风险所带来的危害。同时，国家在税收政策方面做了很多的规定，企业在具体的税务处理方面要做到时刻关注国家政策动态，深刻理解国家政策的内涵，在依照国家法律规定的前提下，合理地进行税务筹划。

同时，企业管理者应认识到企业纳税是企业的一种权利和义务，纳税不仅给企业带来了很大的收益，而且对社会也产生了有力的影响。对于房地产企业而言，企业应当树立正确的纳税意识，从企业的整体利益出发，充分发挥企业的主观能动性，充分考虑自身的实际情况，考虑各方面的风险因素，合理地进行企业纳税。

（二）健全企业纳税管理机制

首先企业应当优化自身税收风险的内控体系，建立健全自身内控机制，降低税收风险。企业应当建立纳税风险和评估机制，对企业生产环节的经营活动从税收稽查、会计处理等方面进行合理的监督审核。从内部机构的设置方面，企业要想有一个健全的纳税管理机制，需要设立专门的纳税风险管理机构，准确的识别纳税风险，制定合理的税收风险应对策略，从而从各个方面规范企业的内部管理控制机制。其次，每个企业都有自己的一套制度，企业要根据自身的业务情况，自身业务的风险制定适合自己的税收风险管理机制，在财务数据的采集、整理、分析过程中，根据具体情况具体分析，把纳税管理放入到日常的经营管理过程中，在日常的生产经营和财务处理流程中，实现对税收风险的有效管理，使企业的税收风险与其他风险防范管理制度化。最后，企业应当设立专业的税务风险预防机构，与企业的财务部门、审计部门、评估部门等整合起来为企业的长远发展贡献一份力量。

（三）提高财务、财税人员的素质，正确面对纳税风险

从当前房地产企业的财务从业人员来看，人员素质不高的现象普遍存在。由于纳税风险一个重要的因素就是从业人员能力弱，所以一个企业没有高素质的人员，高质量的企业纳税规划就是空谈。因此，对于当前的房地产企业来说，对于税务风险的认识要明确清晰。房地产企业可以开设税务知识培训班，定期的把国家政策通过知识培训班的途径传授给财务人员，还可以定期的引进一些税务知识方面的专家来给企业做定期的培训，使得企业的财务人员既懂税法，也懂财务会计，也懂企业管理等多方面知识，又有丰富实践经验的高素质复合型人才，进而来保障企业的高素质、高技术人才的完备。企业应重视对纳税处理人员的培养，建立科学有效的考核机制， 通过一定的奖励措施来增强财税处理人员的素质水平。

（四）加强与税务部门的沟通

对于企业和税务部门来说，他们是不同的主体，他们所处的环境、行业以及工作性质上面都有很大的差异，这在一定程度上造成了税务部门与企业之间彼此信息不对称，所以在一些观念上面难免会出现一些偏差，所以房地产企业作为纳税主体而言，应该主动去了解认识税务部门的具体工作章程和具体的税务操作规范，企业应当与税务部门加强沟通交流，对于跟自己相关的一些重大税收政策加大交流，保持认识上的一致性，维持一个良好的合作关系，严格遵守国家税务部门的规章制度，促进企业的长远发展。

篇4

【关键词】 土地增值税；　征管模式；　实证研究

随着社会经济持续、快速发展和城市化进程的加快，土地增值税涉税事项剧增，且情况越来越复杂，而作为直接调节房地产开发收益的土地增值税，在房地产行业突飞猛进中，土地增值税政策明显滞后，在税收征管中存在难以操作的问题，极大地影响了土地增值税的征收管理。笔者从税收实践的角度，认为应尽快完善土地增值税政策，改变目前土地增值税征收管理模式。

一、光泽县土地增值税征收管理现状

在房地产市场暴涨行情的大潮中，光泽这座山中小城也备受青睐，房地产行业也经受了暴涨大潮的洗礼，房地产行业已成为地方重要税源。光泽县地税局抢抓机遇，及时加强土地增值税的征收管理，全面落实土地增值税预缴管理和清算工作，取得了显著成效。

（一）注重规范管理，税收增长明显

随着地方经济的不断发展，房地产市场十分活跃，作为调节房地产过度投机行为的土地增值税的征收管理，得到地税机关的高度重视。严格执行土地增值税的税收政策，积极推行土地增值税的预交管理和精细化管理，针对土地增值税管理中的薄弱环节，深入挖掘增收的潜力，不断提高土地增值税的管理水平。自1994年土地增值税政策施行以来，全县土地增值税收入逐年增长，累计征收入库1 709.83万元，特别是从2010年开始，加强了土地增值税的预缴和清算管理，取得了非常明显的成效，2010年度征收入库土地增值税116.83万元，2011年1—10月入库土地增值税258万元，同比增长121.7%，是光泽地税第一个年度实现土地增值税税款金额的172倍。

（二）严格执行政策，预缴管理到位

目前，在光泽县注册登记的房地产企业有12户，暂无外商投资房地产企业，有开发项目的房地产企业7户，处在开发中的房地产项目有8个，全部按照土地增值税预缴管理的要求，随预（销）售收入按月预缴土地增值税，土地增值税预缴管理全部到位。2011年1—10月累计预征土地增值税236.55万元，占同期入库土地增值税税款的91.68%。

（三）创新管理方法，清算初见成效

在日常管理中，通过对房地产开发项目登记的房屋面积、套数等信息与征管业务系统信息和房地产企业网络在线发票开具金额、户数信息进行比对，按照土地增值税清算条件进行筛选，从而确定符合土地增值税清算的房地产开发项目，对确定符合土地增值税清算项目的房地产企业下达《土地增值税清算提示通知书》和《土地增值税涉税风险提醒书》，督促房地产企业按时进行土地增值税的自行清算，在企业自行清算的基础上，主管地税机关进行审核，开展土地增值税清算，2011年对“秀山花园一期”、“外贸小区”两个符合土地增值税清算的房地产项目开展了土地增值税清算，清算土地增值税21.45万元，其他各税税款1.01万元，实现了光泽县土地增值税清算税款的“0”突破。

（四）加强部门协作，建立控管机制

2010年6月1日，全县建立了“政府牵头、地税主导、部门参与、协作控管、先税后证”的房地产税收一体化工作机制。加强了与住建、房管、国土、财政等部门的配合，定期传递交换房地产涉税信息，定期召开联席会议，“先税后证”的工作机制运行已步入常态化。土地增值税是“先税后证”控管的主要税种之一。同时，地税主管机关对房地产开发项目实行项目化管理，建立单项目专户档案和台账，对房地产项目的征地、开发、销售和纳税情况实行全程跟踪动态管理，切实强化土地增值税源的监控。

二、土地增值税征管中存在的问题

（一）税收政策不完善

现行的土地增值税政策将房地产开发项目划分为普通住宅，非普通住宅和别墅、写字楼、商业用房三大类型，对不同类型执行不同的土地增值税预征率，而在这三大类型中，别墅、写字楼、商业用房在房地产开发项目中仅占到10%，且政策明细容易执行，但在占到整个房地产市场90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的认定，就成为地税机关和房地产商“较量”的焦点。房地产商开发的商品住宅是普通住宅还是非普通住宅的认定，是否享受“纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”免征土地增值税政策优惠的问题，就摆在了我们面前。

篇5

一、发生存量房交易的双方，均负有纳税义务，应当按照规定依法如实申报缴纳契税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、土地增值税、印花税、教育费附加和地方教育附加等税费。

加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，对纳税人申报的存量房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，地税机关有权依法通过国家税务总局开发的存量房交易价格评估系统对其申报的成交价格进行评估，并按照评估的房产价格为计税依据，依法计算应纳税款。

二、政府相关部门各负其责，共同规范存量房交易的税收管理。

地税部门负责存量房交易过程中的税费征收、争议处理、减免税管理和税收政策咨询、宣传等工作。

房产部门按照“先税后证”的政策，在办理房产权属转移登记手续时，当事人未能提供地税部门出具的税务事项通知书（销售不动产统一发票及契税完税凭证）的，一律不得办理权属转移登记手续。

政府价格主管部门应积极协助地税部门开展价格认定工作。对征税过程中出现的价格不明、价格有争议的情况，可由地税部门按规定程序提请政府价格主管部门进行价格认定。

国土资源、住房保障房产管理、规划、建设等部门要与地税部门共同建立存量房信息传递机制，实现信息互通共享。

三、纳税人发生存量房交易时，应严格按照纳税程序申报纳税。纳税程序如下：先到地税部门的征收窗口申报评估存量房交易价格，按照规定计算缴纳税款后，凭地税部门出具的税务事项通知书（销售不动产统一发票及契税完税凭证）到房产管理部门办理房产权属转移登记手续。

四、契税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、土地增值税、印花税的征收管理，按照《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》的规定办理。

五、发生存量房交易行为，纳税人未按规定缴纳税款的，由地税机关依法追缴应纳税款、滞纳金。并按规定给予行政处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、纳税人对地税机关的处理有异议的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

七、本通告自年月日起实施。此前有关存量房交易税收政策规定与本通告相抵触的，一律按本通告的规定执行。

篇6

关键词：收入差距 税制调整 个人所得税 房地产税

经济学中的主流观点之一，认为经济增长与收入差距之间存在着密切的因果关系。经济衰退和增长乏力很重要的原因是收入差距过大引起的需求不足，使得总供求不平衡；因此，经济增长的必要条件之一，是通过缩小收入差距，达到增加有效需求目的。作为经济追赶型国家，中国在过去30多年的经济高速增长阶段，把“增长是硬道理”作为首要经济目标，并没有将缩小居民收入和财产差距作为首要的经济和社会政策目标。

目前，中国的经济高速增长阶段结束，正在向经济中高速转型，经济下行压力增大。在国际和国内经济总供求失衡，总需求不足的条件下，需求侧管理政策必然涉及到收入差距问题，通过缩小收入差距，扩大有效需求是解决总需求不足的一个重要思路和途径。在这个阶段，中国是否应该提升缩小收入差距这一社会政策的重要性，很值得考虑和研究。

一、中国居民可支配收入差距现状

根据国家统计局2017年1月20日公布的《2016年国民经济实现“十三五”良好开局》报告中，关于居民收入稳定增长、城乡差距继续缩小一段中的数据，按照全国居民五等份分组，居民可支配收入差距情况如图1所示：

扩大中等收入群体规模的重要途径，笔者理解就是缩小高收入群体与中等收入、低收入群体之间的收入差距，尤其是要缩小高收入组与低收入组的差距，扩大中等收入群体的收入。

二、逐步缩小居民可支配收入和财产差距的政策目标

基于全面实现小康社会目标的需要，以及宏观经济管理政策的必要措施，在保证经济中高速增长的基础上，将逐步缩小居民可支配收入和财产差距作为重要的社会政策目标。

在“十三五”规划期间，要完成7000万贫困人口脱贫的攻坚任务。这一任务的完成，实际上就是通过脱贫增加低收入群体的收入水平，客观上应该缩小了低收入群体与中等收入和高收入群体之间的收入差距。

在“十四五”规划中，建议提出将高收入群体与中等收入群体、低收入群体的收入倍数缩小的明确指标要求，即：高收入组是低收入组的8倍，是中等偏下收入组的3.5倍，是中等收入组的2.5倍，是中等偏上收入组的1倍。

三、目前中国税制对缩小收入差距的作用很小

总体来看，目前中国税制起到缩小收入差距的功能很弱，如不加以调整和改革，将不利于缩小收入差距和扩大中等收入群体规模。这主要有两个方面的原因：

（一）税制结构不合理

中国税制的间接税和直接税比重相当，各占税收总收入比重的40%多；相对于美国这种直接税为主体的国家，中国间接税比重相对较高，而直接税比重相对较低。尤其是中国的个人所得税和财产税，占税收总收入的比重都是很低的。2015年，中国的间接税三大税种：国内增值税、消费税和营业税占总税收比重48.8%；企业所得税和个人所得税合计占总税收的28.6%，其中个人所得税仅占总税收的6.9%（详见图2）。

中国的这种税制结构，在收入分配上具有明显的累退性。由于间接税的税负主要由居民消费环节承担，收入越低者负担的实际税负越高；反之，收入越高者负担的实际税负越低。根据国家税务总局2016年重点课题《个人所得税改革方案及征管条件研究》报告中的数据：2012年城镇居民最低收入户现金消费占平均可支配收入的比重为88.88%，随着收入的提高，消费占收入的比重逐步降低，最高收入户所占比重只有59.01%。这种税制的累退性表明，中国现行税制不仅难以调解并缩小收入差距，而且增加了中低收入群体的实际税收负担。

（二）个人所得税制度对调节收入差距功效很低

财税研究界对中国现行个人所得税调节收入差距的效应研究，基本上一致的判断是个人所得税在调节收入差距上发挥正效应，但功效不显著。比如，詹新宇、杨灿明的研究结论：运用MT指数方法对1985-2013年的基尼系数对比分析，发现税前和税后基尼系数的差值（即MT指数）非常小，均值为0.0003，最高也仅为2005年的0.00031，这表明我国个人所得税对居民收入分配差距调整的作用整体上是正向的，但其正向调整的力度并不大。

我国个人所得税调节收入差距的功效不显著的主要原因：一是个人所得税的主要来源是工薪阶层，以2014年为例，65.34%的个人所得税收入来自工资薪金所得。对于高收入者和收入来源多元化的个人所得征税是薄弱环节。 二是实行分项计征的现行个人所得税制度，在一定程度上，降低了对高收入者征税的累进税率。从现行税制税率的设计来看，十一个分项计征项目，只有三项即工资薪金所得、个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得实行累进税率，对于其他八项所得，尤其财产类收益所得都实行的是比例税率。三是个人所得税的征管还处于代扣代缴为主的模式，高收入和多元化收入税源的监控体系基本处于真空状态，税源管理粗放，监管措施不力。

根据以上分析，为了使我国税收能够更好地发挥调节居民收入和财产差距的作用，应该从调整税制结构、改革个人所得税制度设计、强化个人所得税征管、完善财产税制度四个方面入手。

四、中国税制结构调整将朝着提高直接税比重的方向发展

十八届三中全会关于深化社会主义市场经济改革的决定中明确指出：在我国税制中逐步提高直接税比重。在保持宏观税负总体稳定的前提下（近两年来，由于全面的减税政策，实际的税收占GDP比重已经由2012年的19.4%下降到2016年的17.5%），对税制需要进行结构性调整，在逐步提高直接比重同时，降低间接税的比重。在目前国际经济和国际税收竞争日益激烈的情况下，企业的竞争力与税收制度设计和税收负担有着很密切的关系，因此我国税制结构的调整――降低间接税比重和提高直接税比重，已经到了一个重要的窗口期。

中国税制的调结构是财税改革的重头戏，调整税制结构，不仅要对直接税进行改革和完善，同时对间接税也要进行调整。概括地讲包括：对个人所得税的完善，对企业所得税的调整，对房地产税收制度的整合和改革，对“营改增”后的增值税的规范和立法，对消费税的完善等。可见，本世纪中国税制的结构性调整实际上涉及到中国税制中所有主要大税种的改革和完善。可以肯定地讲，不是一个小工程，而是一个大工程；不是“速决战”能够解决的，而是需要一个“持久战”。

五、个人所得税如何在缩小居民可支配收入差距方面强化力度

提高个人所得税对缩小居民收入差距的作用，主要包括完善个人所得税税制和强化征收管理两个方面，这两个方面的关系是两者互为另一方面的前提。税制设计和完善是征收管理的前提条件，而征收管理能否实施又是税制设计的前提条件。个人所得税改革和完善的目标是“建立覆盖全部个人收入的分类与综合相结合的个人所得税制”。这个目标是在1996年“九五”计划提出的，至今已经跨越了5个五年计划，依然在改革的进程中。关键点应该是征管条件推进落实的比较慢。综合计征个人所得税依靠整个社会，尤其是银行系统有关个人信息必须与税务系统能够共享，税务机关在能够全面掌握个人各类信息的基础上才能实施综合计征。目前这一税收征管的准备和信息系统的建立正在推进。

对个人所得税制度改革的几个热点问题，笔者认为：

（一）不宜再统一提高个人所得税费用扣除标准（简称免征额）

2006年以来，我国曾三次提高了个人所得税的免征额：2006年从800元/月提高到1600元/月；2008年由1600元/月提高到2000元/月；2011年由2000元/月提高到目前的3500元/月。仅2011年免征额调整就减少了6000万个人所得税纳税人。自此，个人所得税的征税范围和纳税人都大幅度减少。

结合国家统计局对居民可支配收入的统计数据，目前个人所得税只是针对年所得收入在42000元以上（月收入3500元）的人征税，也就是大体相当于对20%的高收入群体和少部分中等偏上群体征税，对低收入和部分中等收入群体是不征个人所得税的。

从上述分析可见，考虑到整个税制结构调整的要求，目前个人所得税的费用扣除标准还需要研究，不宜统一笼统地再提高。最重要的是，为了提高个人所得税扣除费用的公平性，在实行了综合与分项计征税制改革后，将有针对性地对一些支出费用，在综合计征基础上进行抵扣，以尽量精准地减轻部分纳税人的负担，这种制度设计是比较公平、规范和科学的。这一改革已经在设计和制定方案之中。

（二）对财产性收益征税管理

与调节收入分配差距相关性比较高的是对个人财产性收益的征税管理，这是目前我国个人所得税征收管理的“软肋”，也是个人所得税改革和完善的重点之一。在现行个人所得税制度设计中，虽然已经都涉及了这些财产性收益，但由于没有实行综合计征，累进税率并没有很好地全面发挥调节收入的作用。同时，由于税收征管制度的条件不够，税务机关难以全面、及时掌握个人的全部收入信息，因此很难在综合计征的基础上计算累进税率，这样，使得高收入者来自财产收益的部分，只能按照低档税率征收。

税收征管的难度还来自经营主体的收入费用化问题。比较普遍的现实做法是，一些企业利润长期不予分配；有些投资人和公司创办者只领取1元年薪，而将个人的消费性支出如购车、购房等开支从企业出账，客观上规避了缴纳个人所得税，对于这样的做法，需要通过税制的完善和强化税收征管来加以控制。

（三）强化税源监控的社会管理

对个人所得税税源的监控，有赖于全社会的信息管理共享和纳税环境的优化。这绝不是税务机关自身能够做到的，所以需要全社会的努力和政府各个部门的通力协作。而顶层设计是首要的。

目前比较现实的是银行等金融机构的个人信息能否与税务机关共享，或者是在什么条件下共享，通过怎样的合法程序共享？这些制度设计还在研究之中。这些问题的解决是个人所得税改革和完善的前提条件，否则税源监控不到位，综合计征就无法真正实现。

（四）修改和完善对自然人税收征管的法律制度

现行中国的《税收征管法》主要针对企事业纳税人，相对缺乏针对自然人纳税人的相关配套法律措施。包括税收债权保障措施、反避税措施中自然人主体的缺位，税收优先权、代位权和撤销权制度的规定等。所以，在个人所得税等直接税改革、修改和完善的同时，税收征管方面的相关法律也必须修改和完善。

（五）中国的纳税人意识有待提高

多少年来，中国的老百姓已经习惯了缴纳间接税，相对地比较抵触直接税，这样的纳税意识是将间接税改为直接税的最大障碍之一。为此，需要大量地普及财税知识，让老百姓认识到为什么在中华人民共和国宪法中要规定公民的纳税义务。也要从经济原理上说明公民为什么要纳税，它的经济实质是老百姓购买公共产品和准公共产品用于自身的消费，就像购买粮食和食品一样，只是购买的方式不一样而已。提高中国公民的纳税意识，是税收制度改革和结构性调整的重要前提。

六、房地产税收如何缩小财富差距

根据李实课题组的研究，2013年的财产差距的基尼系数接近0.7，并且他认为财产的差距会继续扩大。如何来使这种财产差距扩大的趋势得到控制甚至缩小，确实是值得研究的问题。

保有环节的房地产税，被认为是调节财产差距的重要政策工具。从理论上分析，保有环节的房地产税增加了持有人的税收负担，使房地产持有者的成本增加，在房地产供求基本平衡状态下，这种税收负担基本上难以转嫁给需求方。持有者成本增加会将拥有过多财产的人的收入集中在政府手中，同时也会降低财产多的人的收益。从这个意义上讲，房地产税能够调节财产差距。

在实践上，房地产税能否真正达到调节财产差距的作用，还有赖于房地产税制的具体设计。这其中涉及到：房地产税制的目的――是以筹集收入为主，还是以调节财产差距为主？以前者的目的为主，房地产税将采取普遍征收的制度设计；以后者目的为主，将采取对多占有房地产的少数人征收。另外，不同目的下的税率设计也会不同。在前者的目的下，采取较低税率比较合适；而对于后一个目的，则要采取高税率或者累进性的税率。当然，房地产税的目的也可以两种目的兼顾，这样在税制要素的设计上，会有多种方案的选择。目前，房地产税制的方案依然在讨论和设计之中。

参考文献：

[1]詹新宇，杨灿明.个人所得税的居民收入再分配效应探讨[J].税务研究， 2015，（7）.

[2]国家税务总局科研所、北京市地税局、中国社会科学院财经研究院联合课题组.个人所得税改革方案及征管条件研究[R].2015.

篇7

自1994年起，我国改革财政包干制度，对省、自治区、直辖市及计划单列市实行分税制财政管理体制，建立了以分税制为基础的分级财政管理体制框架，并由原先的行政性分权改变为经济性分权，主要依靠经济手段进行宏观调控。分税财政体制的改革一方面改变了中央与地方原有的经济利益分关系，促进了中央政府财政收入的不断增长，为解决此前的中央财政困境起到了积极的作用；另一方面，也对地区间的财力分配问题进行了调节，通过返还税收和转移支付等手段为不发达地区的发展提供了一定经济上的帮助。1993~2009年，全国财政收入由4349亿元增加到68518.3亿元，增长了近15倍，年均增速高达18.8%；全国财政收入占国内生产总值的比重则由12.3%提高到20.1%。1994～2009年中央财政收入年均增长18.2%（1994年为基期），地方财政收入年均增长19.3%，实现了中央和地方财政收入增长的“双赢”。由此我们可以看出在实行分税制财政管理体制后，中央和地方的财政收入都得到了大幅的提高，这一方面依赖于我国社会经济的全面快速稳定发展；另一方面也说明分税制在我国经济发展的过程中发挥了积极的促进作用。

中央政府与地方政府事权与财权的分配

中央与地方的事权分配关系：在地方固定收入中，以土地与房地产业相关税收为主体内容，在中央与地方共享税中，地方分享比例相对较低。同时，地方政府在维持自身政府机关运转的前提下，还肩负着本地区经济发展的重任。但是由于地方财政收入主体税种不足，税种数目虽然不少，但是税源分散、征收成本高、收入低，使得地方政府在很难维持自身运转的前提下，大力快速发展经济。于是，地方政府官员将获得财政收入的目光投向了房地产业。由于土地出让而获得的财政收入属于预算外收入，并不用上缴中央财政，这就大大增加了地方政府的财政收入的来源。在这种情况下，地方政府在利益与政绩考核的双重驱动下，将大量土地以高价出让，获得高额回报。所以，地方政府不愿将位置较好的地块用来建设保障性住房，更不愿为建保障房而减少财政收入，影响领导的政绩考核。

我国房地产业的发展情况

篇8

关键词:综合 治税 完善 措施

完善实行社会综合治税体系，能使税务部门更加有效地摸清税基、控管税源，从根本上解决涉税信息不畅、涉税源头控管不严、征管不到位的问题，实现税收征管方式由注重征收管理向税源控管和征收管理并举，从粗放式管理向精细化、集约化管理的转变。

一、当前社会综合治税工作中存在的问题

(一)思想认识不统一

对综合治税的认识还存在一定的差距。一是主观上对搞好社会综合治税的意义和方法仍然把握不清，在工作上没有主动性，未能真正理解其实质所在；二是认为综合治税是税务部门的事情与自身本职工作关系不大，工作缺乏主动性，少数基层税务机关对综合治税工作依赖性过大。

(二)措施落实不扎实

综合治税工作虽然正走向规范化，但大多数仍存在仅流于形式，没有实质性的开展工作，工作措施落实力度不大，操作程序不够规范，工作主动性不强，缺乏创新理念。

（三）社会综合治税氛围不浓

宣传工作长期性不到位，纳税人的诚信纳税意识没有普遍形成，出现了政府部门“一头热”的现象。不少企事业单位负责人只顾自己利益，不顾《税法》、《会计法》的规定，没有形成“依法纳税光荣，偷税漏税可耻”的责任意识。

（四）操作程序不规范

创新不够，税源流失比较突出。由于社会综合治税涉及面广，工作量大，人员素质参差不齐，在具体操作中硬搬模式，没有因地制宜形成当地行之有效的工作措施，造成了税源流失。

二、 完善综合治税体系的工作措施

(一)加大宣传力度，增强做好社会综合治税工作的主动性自觉性

认识是行动的先导。因此，必须加大宣传力度，广泛宣传社会综合治税的重要意义、目标任务、工作措施以及有关法律法规和政策，提高社会综合治税的认同度，为社会综合治税工作顺利开展营造良好的舆论氛围。紧紧抓住《山东省地方税收保障条例》颁布实施的机遇，通过报纸、电视、召开座谈会等多种形式进行宣传，进一步明确各有关部门的责任和义务，提高协税护税工作的主动性和自觉性。同时，开展正反两方面的典型宣传，曝光典型偷漏税案件，以案说法，教育广大纳税人，震慑违法犯罪分子，扩大社会综合治税的影响。

(二)健全联席会议制度，及时研究解决税收征管工作中出现的新情况新问题

联席会议制度是了解情况、查找不足、研究措施、解决问题的有效形式。一是建立收入分析调度会制度。由县社会综合治税办公室牵头，有财政、国税、地税等部门参加，每季召开一次税源分析调度会，及时掌握税源变化，分析存在问题，明确工作重点，提出工作措施。二是建立社会综合治税工作联席会议制度。由县综合治税工作领导小组牵头，有社会综合治税工作领导小组成员参加，每半年召开一次社会综合治税工作联席会议，明确任务，分析问题，交流经验，安排部署阶段性综合治税工作。

(三)高度重视信息报送工作，确保实现税收及时足额入库

完善涉税信息平台建设，强化涉税信息的报送和应用。为方便涉税信息报送，实现信息共享，县社会综合治税办公室建立了综合治税工作电子平台，各有关部门要按照综合治税办公室给予的指令，通过电子平台实现信息报送和税款代征。要进一步明确涉税信息采集报送责任。各有关单位要明确一人作为信息员，专门负责涉税信息的收集、整理和报送，年终对报送单位和信息员进行考核评比，并予以奖励。县社会综合治税办公室组织专业人员负责涉对税信息的分类和处理，对采集到的信息要及时进行分析和应用，及时将信息变成税源，税源变成收入。

(四)扩大代征代扣范围，充分发挥各有关部门、单位的职能作用和工作优势

委托代征，是单位履行综合治税责任和义务的重要形式。我县在委托代征方面取得了一定的成果。今后，我们要根据税收实现的形式，结合单位的工作性质，本着方便纳税人，降低税收成本，减少税收流失的原则，进一步扩大委托代征范围。特别对一些职能部门要坚持“先税后证”、“先税后审”制度，自觉接受税务部门的委托，对相关税收实行代征代扣，促进税收应收尽收。

(五)突出工作重点，强化重点税源监控

一是加强煤炭行业税收管理。继续抓好煤炭企业产量监控，加强数据比对，及时了解和掌握煤炭产量变化原因。二是加强土地使用税收管理。抓好城镇土地使用税的征收管理。三是加强房屋出租行业税收管理。四是加强房地产业税收管理。目前我县房地产行业管理不够规范，没有房产证、不通过房产管理部门进行房产交易的现象比较普遍，给税务部门的税收征管带来很大的难度。解决这一问题的办法就是推行房地产税收一体化管理，具体负责全县房地产税收一体化管理工作的组织协调。

篇9

当前房地产保有环节税收在税收制度和征收管理等方面存在比较严重的问题，严重影响了税收发挥调节收入分配差距的作用，不利于房地产资源合理分配，同样不利于税收征管效率的提高。

（一）税制方面存在的问题1．征税范围过于狭窄现行的房产税和城镇土地使用税都只针对城市、县城、建制镇和工矿区征税，并未将广大农村地区纳入征税范围，征税范围过于狭窄。随着农村地区经济的不断发展，农民收入水平不断的提高，农民私人房产日渐增多，城乡差距正在不断的缩小。但是，按照现行规定的征税范围，企业有可能因城市与农村的地域区分而面对着截然不同的税收待遇。这种情况不仅容易造成企业间税负不公，不利于城乡企业间的公平竞争，也给税收征收管理工作带来诸多麻烦。2．免税范围较大目前两税免税范围过大，对国家机关、人民团体、军队自用的房产和土地，免征房产税和城镇土地使用税。对于个人所有非营业用的房产免征房产税，同样对个人所有的居住房屋以及院落用地给予免征城镇土地使用税的优惠，这就导致了房地产居住行为长期基本处于无税负状态，多数房产投资者购置了大量的商品房坐等升值，而不会有额外的成本支出，造成了资源配置的不公平。3．计税依据不合理现行的房产税按照房产原值一次减除10％－30％后的余值作为计税依据，按照1．2％税率缴纳房产税。由于房产的账面原值为建造价值，当房地产完工后，其建造价值为永恒的固定数额。因此，考虑到房产后期的升值因素，房产的账面原值无法随着房产市场价值的增加而增加，房产税亦无法随着房产市场价值的增加而增加，使得房产税计税依据缺乏弹性［3］，影响了税收收入的自然增长。城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，一方面，其从量计征方法既没有考虑物价水平的上涨，也未曾考虑所占用耕地的质量好坏，使得纳税人占用好地与劣地的缴纳的税额没有差别；另一方面，由于土地属于自然资源，供给固定，随着经济发展和社会进步，土地价值必然逐步提高。现行土地使用税不能随着土地的市场价值的增加而增加，计税依据同样缺乏弹性，不但影响了税收收入的增长，而且也不能充分发挥对土地资源的配置作用。4．重复征税严重现行税收制度按照土地和房产分设独立税种，对于土地征收城镇土地使用税，再对于房屋征收房产税，对土地从量计税，对房产从价或从租计税，对房产价值中所含地价既按照房屋所占土地面积征收了土地税，又按照价值征收了房产税。即土地价值在承担了城镇土地使用税之后，城镇土地使用税进入土地价值，成为房产价值的组成部分，再一次征收房产税。因此，房产税与城镇土地使用税依据存在着重复计税。

（二）税收征管方面存在的问题1．财产登记制度不完善目前，我国尚无明确的法律规范私人财产申报登记制度，现有的一系列财产申报登记制度存在一定的缺陷，尤其是房地产登记管理制度的缺乏。房产税税源点多面广、隐蔽分散，地税部门难以及时取得房产的登记资料及变动情况，导致税务机关对纳税人的税源监控不到位，容易出现征管漏洞，纳税人偷税、逃税现象严重，严重削弱了税收征管的力度。2．房产评估体系不完善现行房产税的征收，需要对相关房地产的价值进行科学评估。我国目前房地产评估业起步晚，有待进一步规范和成熟。我国现有房地产估价师执业人员的数量远远不能满足房地产估价的需要，房地产评估制度还不健全，使得房地产的价值评估工作相当困难，从而增加了税务机关税收征管难度。3．评税纠纷争议解决机制不健全在房地产税收的征收过程中，纳税人和税务机关经常会就房地产评估价格发生争执，当前我国缺少一套解决此类纠纷争议的机制，相关部门应该加快研究制定出有关方案，保证房地产税收的顺利征收。

二、房产税试点改革效果评价

（一）试点改革方案概述自2011年1月28日起，上海市、重庆市作为试点地区，开始对居民个人住房征收房产税。上海市试点的征税对象为本市居民第二套及以上新购住房和非本市居民新购房，税率暂定为0．6％和0．4％两档，暂时先按照房地产的市场价格计算缴税。重庆市房产税试点的征税对象包括独栋别墅、高档公寓，以及无工作户口、无投资人员所购二套房，计税依据是房地产交易价格，税率分为0．5％、1．0％和1．2％三档。

（二）试点改革方案的成效从完善税制角度看，意义重大。这次改革试点，将个人住房纳入了征收范围，是房地产税收在房地产保有环节的补缺［4］，为下一步全面改革积累了经验，有利于进一步完善房地产税制。从对税收制度的影响看，效果不显著［5］。首先，两市的房产税改革实际上仅是对个人非营业用房恢复征税，只是将部分居住房屋纳入征税范围，改革力度较小。其次，两市税收规模小，对税收体系影响较小。两市房产税试点改革的征收范围主要是居民住房中的增量房，较少包括存量房，又包括多项减免税措施，实际征税范围狭小。从税收职能角度分析，成效并不明显［5］。第一，对地方财政收入的影响很小。2011年重庆市对个人住房征收的房产税收入为1亿元，仅占同期税收收入的0．11％，占地方财政收入的0．03％，几乎可以忽略不计。第二，对收入分配的影响有限。试点地区的征税对象主要是增量房和高端房，只针对少量的存量房，多数存量房被排除在征税范围外，影响了收入调节作用的实现。

（三）改革中存在的问题试点地区效果不明显的主要原因是试点地区的税制要素设计不合理［4］。一是征税范围过于狭窄。上海市没有把存量房纳入征税范围，而重庆市仅对存量中独栋别墅和高档住宅征收房产税。二是税率偏低。上海市执行的税率为0．6％和0．4％两档，重庆市实际执行的税率大多是最低档0．5％，都低于其他国家的一般标准。三是计税依据不合理。两市计税依据均不是评估价值，而是采用了房地产的交易价格。四是税收优惠过宽。两市均规定了多项减免税措施，例如上海市规定人均60平方米的免税面积。

三、积极推进房地产保有环节税制改革的基本思路

目前，国际上关于房地产保有环节税收有两种基本模式：一种是分类房地产税，其特点是对房产和地产分别征税；另一种是综合房地产税，就是对房产和地产合并征税，按照统一的税基和税率征税。考虑到我国目前的实际情况是：第一，对房产和地产课税的实质不同［6］。对土地的课税实质为收取租金，其税制的设置应当遵从地租原理。而对房产课征的房产税属于真正的税收，应该按照税收的原理实行同一的征税办法。第二，房屋和土地的价格变化趋势不同［6］。土地属于自然资源，供给固定，随着经济的发展，地价必然逐步提高；而房屋属于劳动产品，具有特定的使用年限，随着折旧的增加而逐渐减值；最后，对房产和地产合并征税，税基和税率的确定有难度，在相关的配套制度不健全的情况下，要兼顾中央、地方以及纳税人的利益平衡。综上所述，笔者认为，近期我国不动产保有环节税应当采取分类房地产税模式。

（一）房产税改革建议1．逐渐对居民非经营住房恢复征税随着个人住房的商品化，住房成为个人与家庭重要的财产，购买住宅也成为一些高收入群体投资的重要手段。高收入阶层购买的住房价格高、地段好、服务设施齐全，同时享受到更多更好的社会公共服务。根据多收益多纳税的公平原则，高收入家庭应该缴付更高的房产税［7］。对非经营性住房恢复征收房产税，提高房地产保有环节的税收负担，引导民众进行合理住房消费，不但有利于缓解收入差距扩大的问题，促进税收公平实现，而且可以为地方政府开拓新型税源，不断增加地方财政收入。房产税的推出不可一蹴而就，宜采取渐进的改革路径，在相关配套制度完善、试点地区取得成功经验后，将房产税征收范围逐步扩大，将征收对象由城市居民住房等扩大到广大农村地区［8］。2．对增量房和存量房同时征收房产税从房产税改革试点来看，把存量房纳入房产税征税范围有以下优势［9］。第一，实现税收公平的目标。第二，有利于扩大税基，增加地方财政收入。第三，将存量房纳入房产税征收范围，有利于增加二手房市场的供给，加大房产税对商品房市场价格的调控，促进房地产市场资源的合理配置，促进房地产市场健康发展。因此，对于个人住房应不予以区分存量房屋与增量房屋都征收房产税，对于仅拥有的唯一住房，应以特定数额的人均面积进行优惠限定，超过面积的部分应予计税。一视同仁地对于个人拥有的第二套及第二套以上的住房征税。3．允许地方选择税率水平房产税改革后应统一采用比例税率形式，并应综合考虑各地的经济发展水平、房地产市场发展情况以及居民平均收入水平的差异，规定全国统一的房产税税率变动幅度。并授予地方政府一定权限，允许地方政府根据本辖区的实际情况，因地制宜地在上下限内自行选择并确定税率水平。4．实行从价计征实行从价计征即以房地产的评估价值为计税依据。无论是经营用房产还是非经营用房产，无论是企业房产还是个人房产，房产税的计算依据应统一为房产评估价值。房产评估价值应由政府认可的权威评估部门，运用科学的方法评估确定，并根据市场及其他外界因素变化情况进行定期调整。5．减免税管理我国房产税的开征，应当明确界定税收优惠范围，在确保普通居民住房需求的基础上，设置适度的免税扣除，例如对居住用房地产设定人均免税面积，可以规定家庭唯一的一套不超过人均免税面积，自用住宅免税，对超过人均免税面积或拥有的第二套以上的住宅征税，并逐渐提高税率。

（二）城镇土地使用税改革建议1．对居民非经营住房用地恢复征税配合房产税的改革，在对于居民非经营住房恢复征收房产税后，借鉴房产税对于城市居民非经营性住房征税的经验，对于城市居民非经营性住房用地恢复征收土地税。2．统一为比例税率但允许选择税率水平在适用税率方面，改革后的城镇土地使用税应统一采用比例税率形式，建议规定全国统一的税率变动上下限，允许各地确定适用税率水平，以适应较长时期内不同地区经济发展变化的需要，并使各地有较大的选择空间。3．计税依据为土地评估价值在计税基础方面，借鉴房产税的改革经验，将城镇土地使用税的计税修改为以土地评估价值作为计税依据，为房产税和土地使用税的进一步改革打下制度基础。在计税方法方面，将城镇土地使用税的从量计征方法修改为从价计征方法。

篇10

一、个人和其他个人

财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《试点实施办法》）第一条对增值税纳税人进行了界定，其中明确，“在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。”

该条第二款对“单位”进行了界定，“单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。”

该条第三款明确，“个人，是指个体工商户和其他个人。”照此规定，这套文件中出现的“个人”并非通常意义上自然人的个人，“个人”包括了两个部分：

一是“个体工商户”，《个体工商户条例》第二条第一款规定，“有经营能力的公民，依照本条例规定经工商行政管理部门登记，从事工商业经营的，为个体工商户。”第二款规定，“个体工商户可以个人经营，也可以家庭经营。”由此可知，个体工商户要么是指具体的某个人，要么是某家庭的若干人。

二是“其他个人”，应当就是纯粹的自然人。

理解了上述规范，有助于准确把握一些文件某些条款的准确涵义。比如，《试点实施办法》第三条第三款的第一句规定，“年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。”也即无论如何自然人是不可能被认定为一般纳税人的。

再比如，第18号公告第十八条规定，“一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。”也就是说，房地产开发企业销售自行开发的商品房给自然人不能开具增值税专用发票；而以办理了工商登记的个体工商户名义购买的，则可以向开发企业索取增值税专用发票。

此外，《试点实施办法》第五十三条第二款规定，“属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。（二）适用免征增值税规定的应税行为。”这里又出现了一个“消费者个人”的提法，联系上述第18号公告的规定，“消费者个人”似乎与“其他个人”是相同的。

二、一般计税方法与简易计税方法

增值税有两种计税方法：一般计税方法和简易计税方法。这两种方法的差异表现在应纳税额的计算和适用对象等两个方面。

一般计税方法按照销项税额减去进项税额的差额计算应纳税额，简易计税方法按照销售额与征收率的乘积计算应纳税额。

通常情况下，一般计税方法适用于一般纳税人，简易计税方法适用于小规模纳税人。然而，对一些特定应税行为，一般纳税人也可选择简易计税方法。比如，一般纳税人销售其自行开发的房地产老项目、出租其2016年4月30日前取得的不动产、开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目等。换言之，一般纳税人会有既使用一般计税方法又使用简易计税方法的局面。不过，一经选择简易计税方法，36个月内不得变更。

此外，还需要注意的是，按适用税率计税、按适用税率计算和一般计税方法属于同意词，按简易办法计税、按简易征收办法计算和简易计税方法也是同意词。

三、销项税额与进项税额

进项税额和销项税额是一般纳税人采用一般计税方法必须慎重对待的观念，必须加强管理的事项。《试点实施办法》第二十二条规定，“销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。”销项税额按以下公式计算：

销项税额=销售额×税率

《试点实施办法》第二十四条规定，“进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。”

确定了进项税额和销项税额，从销项税额中抵扣进项税额便形成应纳税额。这样，就相当于仅对发生应税行为的增值部分征税。

四、销售额与含税销售额

销售额是增值税体系中相当重要的基础概念，直接关系到应纳税额的计算和缴纳。《试点实施办法》第二十三条规定，“一般计税方法的销售额不包括销项税额。”第三十五条规定，“简易计税方法的销售额不包括其应纳税额。”这两条都明确地告诉我们，计算应纳税额使用的销售额应当是不含税的销售额。

《试点实施办法》第三章第四节为“销售额的确定”，第三十七条规定，“销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。”国家税务总局货劳司对此条政策的解读是，“销售额是不含税销售额，销售额中不含增值税额本身。含税销售额按照以下公式换算：

销售额=含税销售额÷（1+税率或者征收率）

在第17号公告中，纳税人跨县（市、区）提供建筑服务计算应预缴税款时，适用一般计税方法计税及简易计税方法计税的，应预缴税款的计算公式分别是：

应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款）÷（1+11%）×2%

应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%

第18号公告第四条规定，“房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

按照官方对《试点实施办法》第三章第四节第三十七条销售额定义的解读，纳税人取得的“全部价款和价外费用”应当是不含税的，若含税则要进行换算。但是，由第17号、第18号公告中销售额的计算公式来看，“全部价款和价外费用”又是含税的。也即关于销售额的定义，不同文件中有违背同一性情形的存在。这种矛盾，在财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（以下简称《试点有关事项的规定》）和第14号公告中也都有不同程度的存在。

立足于企业而言，取得的“全部价款和价外费用”大多理解为是包括了向购买方收取的税金。因此，将第四节中的“销售额”换为“含税销售额”可能更为顺当，这种矛盾也可迎刃而解。

五、合并定价与价税分离

对于采用一般计税方法，《试点实施办法》第二十三条指出，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

销售额=含税销售额÷（1+税率）

对于采用简易计税方法，《试点实施办法》第三十五条指出，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

销售额=含税销售额÷（1+征收率）

上述公式既阐明了销售额和含税销售额之间的内在关系，同时也昭示了形成这两个概念的根源。

实际工作中，销售企业常常将销售额加销项税额或应纳税额合并定价，这样就会形成含税销售额。所以说，含税销售额是由于合并定价造成的。

增值税实行价外税制度，即在计算应纳税额时作为计税依据的销售额是不含增值税税款的。这样，销售方的销售额便是购买方的采购成本，如此流转，有利于形成均衡的生产价格，也有利于税收负担的转嫁。否则，以含税销售额作为计税依据，便会产生对增值税销项税额本身重复征税的问题，由此助推购买方生产成本的上涨和整个社会物价的上涨。正因为如此，所以，如果企业采用的是合并定价，就需要将含税销售额换算为销售额。

这一对概念要求企业相关人员，在采购、销售、核算及纳税等有关环节，对服务、无形资产或不动产的价格是否含税，都要高度敏感和格外关注。

六、销售折让与折扣销售

在销售货物活动中，因货物品种、质量、规格等原因可能会发生价格折让、甚至是销售退回等情况。这样，不单是货款减少、退回等，还有增值税的退回。对此，《试点实施办法》第四十二条规定，“纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。”

《试点实施办法》第四十三条规定，“纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。”国家税务总局货劳司涉及此条的相关解释主要有两点，一是此条中的折扣“是指销售方在销售货物或应税劳务、发生应税行为时，因购买方购买数量较大等原因而给予购买方的价格优惠。”二是此条中的“分别注明”必须是价款和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明，仅在发票“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从价款中减除。照此解释，诸如房地产开发企业中给予购买数量较小，甚至只有一套的客户的价格优惠，在开具发票及进行纳税申报时就需要特别谨慎。

此外，为鼓励购买方及早付款而协议许诺给予优惠的销售折扣（常见的表述如：10天内付款，货款折扣2%；20天内付款，折扣为1%；30天内全价付款），因折扣发生在销货之后，而且这种折扣被定性为融资费用，所以是不允许从销售额中扣除的（如注册会计师全国统一考试辅导教材增值税一章即是如此解释）。这种形式的折扣在房地产开发企业中也是比较普遍的。

七、可抵扣进项税额与扣除项目

伴随着营改增的全面推开，加强进税额管理，成为企业的一项重要管理工作。在进项税额管理中，首先在取得发票之时，需要严格区分可抵扣进项税额、不得抵扣进项税额，前者在《试点实施办法》第二十五条中进行了具体规定，后者在《试点实施办法》第二十六条、第二十七条等进行了具体规定；其次要对各类进项税额开展跟踪管理，重点关注已抵扣进项税额出现不得抵扣情形及不得抵扣进项税额出现可以抵扣情形，前者在《试点实施办法》第三十条、第三十一条等进行了具体规定；后者如第15号公告第九条规定，“按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。”

无疑，进项税额管理控制的好，才可能将该抵扣的予以充分抵扣，才可能有效防范源于抵扣管理的各种风险。

在《试点有关事项的规定》中有这样一些规定，比如“试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。”再如“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”其中的分包款和土地价款都属于所谓的“扣除项目”。

按照国家税务总局货劳司的解释，虽然全行业纳入了增值税的征收范围，但是目前仍然有无法通过抵扣机制避免重复征税的情况存在，因此引入了差额征税的办法，解决纳税人税收负担增加问题。上述这种从销售额中直接扣除的项目，属于差额确定销售额的项目。所以，在增值税管理中需要把进项税额与扣除项目区别开来。

八、固定资产与不动产

《试点实施办法》规定：“适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%”。

按此规定，不动产进项税额可抵扣的一个重要前提条件是，“在会计制度上按固定资产核算”。但是，在会计核算方面，对于取得的不动产往往按其用途进行分类核算和列报。比如，取得的不动产若是作为办公及生产场所等使用，按固定资产核算；取得的不动产用于租赁，按投资性房地产核算；取得的不动产在建工程，先行按在建工程核算，完工后再转入相关资产类别，等等。

显然，按照上述规定，取得不动产用于经营租赁，也即在会计上作为“投资性房地产”核算的这一部分不动产，其进项税额是不能如此抵扣的。原理上说，可以随着出租收入的不断取得而逐步抵扣，但操作上存在难度，税务规定上目前尚未明确。

九、预缴税款与纳税申报

预缴税款主要涉及建筑服务及房地产开发企业，关于预缴的时点、预缴率等基本上是明确的。

按照规定，纳税申报要在形成纳税义务时进行，这是天经地义的事情。然而，对于一些特殊行业，比如房地产开发企业，采取预售方式销售自行开发的商品房，有许多关键节点，比如认购、购买双方签约、销售合同在管理部门的网签、交房入伙等，到底哪一个时点才算形成了纳税义务，说法众多。有些省的国税局作出了一些不尽相同的解释，国家税务总局迄今未作统一解释。无疑，这一定会引起企业界的困惑。

十、增值税专用发票与增值税普通发票

增值税专用发票一般只能由一般纳税人领购使用，小规模纳税人根据需要经税务机关批准后可由当地税务机关代开；增值税普通发票指专用发票以外的纳税人使用的其他发票。