房地产品控管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产品控管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：景观管理、专业化、品质控制、质量要点。

中图分类号：S759.92文献标识码： A 文章编号：

随着我国城镇化建设的推进和房地产行业的发展，人们对城市环境和居住品质的要求日益提高，房地产开发需要充分认识和注重构建景观环境对于提升人居品质的作用与意义，要求我们按现代房地产企业管理模式，创新建立房地产景观管理体系，提高景观工程精细化管理能力，不断加强景观营造总结和技术研究，提升房产项目景观品质，构建绿色人居环境，把居住小区营造成为舒适美观、设施完善、绿色生态的都市花园。

一、房地产景观管理的创新提升与总体管控

（一）建立房产景观矩阵制管理模式，实现集团对项目景观的专业化管理

1、建立房产景观矩阵制管理模式和专业化管理体系，实行集团对项目景观的双向管理与控制。集中各项目景观专业人员归口纳入集团景观管理部门，实现集团对项目景观从设计到工程全过程的职能化、专业化管理与控制。

2、集团景观管理部门设景观专业经理分管项目景观，在项目景观工程实施阶段，集团景观部派出景观专业人员阶段性加入项目部（公司）工作，实现景观专业化管理与项目管理的结合，同时降低了人力资源及管理成本。

3、建立和推行集团公司《标准化景观设计与工程管理模板及规程》，确定景观专业部门管理职责和工作；建立景观设计和工程营造的各项规范、标准体系，并组织检查促进各项管理规程、标准的执行与完善。

4、集团景观专业部门对项目景观实行全过程管理，并将景观工程纳入项目工程计划统一组织管理，形成景观设计、工程管理、绿化植栽等的整体衔接与配合，实现规范管理，集中资源，优化设计及控制成本的目标。

（二）专业化的景观设计管理，从设计阶段提升项目景观品质

1、实现从设计阶段提升项目景观品质，委托专业化的景观设计公司是前提。通过对各项目景观设计资源进行整合及优化，树立设计品牌提升项目景观设计水平；注重高端楼盘项目的景观方案优化，及设计品牌对市场营销的影响力。

实行专业化的景观设计管理，景观规划和方案设计阶段统一由集团景观专业部门委托设计，负责景观设计管理和审图把关；并组织景观方案比选及景观设计评审；完善景观设计出图的审核确认程序，加强景观设计品质管理与控制。

提高景观设计委托及合同管理水平，按照景观设计管理规程及标准化模板，规范项目景观设计委托书和设计合同制订；提高景观审图的专业化和精细化水平，做好阶段性设计成果的评审和确认，有效控制景观设计进度和图纸质量。

项目规划设计和建筑方案阶段整体结合环境景观，强调景观概念、景观规划设计与整体项目理念、产品定位和建筑风格的谐调；注重景观风格、空间及功能性，体现人文和地域特征，满足住区的文化与精神生活。

（三）专业化的景观工程管理，是实现景观品质效果的保障

1、按照集团景观工程管理规程及标准化模板，组织检查促进各项景观管理规程、标准的执行与完善，落实景观工程标准化的各项工作；开展项目景观工程的日常巡查及专项检查，加强景观工程合同的履约管理与控制。

有效开展项目景观工程招投标工作，为项目景观工程管理、质量效果和成本控制创造条件，认真进行景观施工单位的考察与选择，提高施工单位专业技术和施工水平要求，以及对专业厂商资源的掌握和运用能力。

积极发挥景观专业化管理对现场把控与调整景观的水平和作用，以及对各项景观元素、设施及配套工程等专项深化设计的把握能力，并通过专业化管理和技术措施防止景观工程质量通病，是提高景观品质和实施效率的保障。

按景观工程管理规程组织开展项目景观评审及工程检查验收；认真做好项目工程验收交付后的景观技术评估和营造总结，包括项目景观营造经验和景观工程质量通病案例总结。

（四）集团景观专业管理部门的职责和工作

1、编制景观设计及工程管理的年度、月度工作目标计划；按照项目公司工程节点计划和工作目标，帮助各项目梳理制订景观工程计划及保障措施。

3、组织各项目工程大检查和景观工程专项检查，及景观工程日常巡查与指导，做好检查图文记录，形成景观整改意见工作联系单，对景观工程进行动态管理。

4、组织景观方案、扩初设计和施工图审图与评审，以及硬质景观、绿化植栽等工程评审工作，对涉及景观品质、成本优化、质量通病等问题提出意见建议。

5、按景观工程招标与实施的需要进行景观材料样板和价格管理，对景观工程技术、质量标准和材料样板的确定提供支持和把关；汇总建立景观工程合格供方资料库。

6、参加各项目景观工程招投标及相关工程单位的考察工作，检查景观工程招标条件和开工的各项准备工作计划及落实情况，有效开展景观工程合同的履约检查与监管。

7、建立和推行集团公司《标准化景观设计与工程管理模板及规程》，及景观设计和工程营造的各项规范、标准体系，并组织检查落实各项管理规程、标准的执行。

8、组织各项目景观营造经验和景观工程质量通病案例总结评估；开展景观工程新材料、新技术、新工艺等的研究和交流，及在新项目中应用和创新从而提升景观品质。

二、项目景观的全过程管理控制及品质提升

搞好项目景观管理提升品质，首先需要具有景观把握能力和提高设计效率；协调统筹景观设计与施工营造；及进行景观深化设计等景观各项要素资源整合利用；通过现场景观调整及品质控制等，最终实现项目的景观设计效果。

（一）项目景观设计管理与品质控制

1、设计阶段统一由集团景观管理部门负责景观设计委托和管理，对新建项目的景观规划、方案、扩初设计等审查把关，并组织项目公司及相关单位部门进行评审。

2、项目需要分组团进行景观扩初设计，进行深入研究和评审；对于需另行委托景观施工图深化设计的，必须做好景观施工图与扩初设计的衔接管理，由扩初设计单位进行设计交底及对深化施工图审图确认。

3、景观施工图审查应着重控制设计深度和图纸质量，研究和改进优化铺装设计及绿化植栽设计；在施工图设计阶段必须确定景观细部设计，并要求景观设计单位提供较完整的物料样板和参考图片。

4、景观施工图设计深度必须满足工程招投标要求，要做好景观施工图物料表选样和工程招投标前的材料封样管理；景观配套专业的施工图设计要求齐全并同步出图。

5、项目景观专业工程师应结合工程条件和现场实施，进行景观施工图审图和提出补充完善意见；并负责施工阶段景观设计变更、景观配套专项设计等的把关；跟进设计现场服务和图纸问题处理，控制好实施过程中的景观调整。

（二）项目景观工程管理及品质控制

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一、具体做法：

（一）、积极开展税法宣传

土地增值税与其他税种相比，纳税环节复杂，对纳税人而言，较为陌生，在纳税申报等方面不易引起重视。我局针对这一情况，充分利用报纸、电视、宣传材料等媒体进行广泛的税法宣传。20__年，我局印发了1000份关于房地产税收一体化管理实施办法及二手房交易相关涉税事宜的宣传材料发放给纳税人，并把房地产交易的相关税收政策在修水电视台进行了为期一个月的播映，在修水报办了一期专版。通过广泛的税法宣传，让广大纳税人认识了土地增值税这一税种，知道了该怎样缴纳，什么时候缴纳土地增值税。

（二）、推进社会综合治税，加强部门配合，实现土地增值税的一体化管理。

根据国家税务总局的要求和省局的统一安排，我们以契税征管为把手，推进社会综合治税体系，全面推行土地增值税一体化管理。一是取得政府支持，建立社会综合治税体系。20__年8月，县政府全文转发了《修水县地方税务局关于加强房地产税收一体化管理操作办法》，明确了财政、房管、建设、土管等单位的相关责任，制定了加强房地产税收管理的具体措施及奖励措施，并由分管财税的副县长牵头，定期召开相关部门联席会议，通报情况，反馈信息，研究土地增值税的征管政策。二是加强与财政部门的配合，在修水，契税由财政部门征收，为了加强土地增值税的源泉控管，做到先税后证，我局多次与财政局协商，由财政局专门成立契税征税所，并派驻六名干部长年在我局的征收大厅上班，凡办理契税证的，必须先到地税窗口开具税票和房地产销售专用发票。一定要凭地税机关开具的税票及房地产销售发票。三是加强与房产管理部门的配合协作。房产交易和发放房产证是土地增值税控管的核心环节，我局通过与房产管理部门联系，以政府发文、会议纪要的形式，确定了联合控管的方式。在房产交易中心设立房地产税收审核岗，实地参与房地产计税价值的评估认定工作，并与房管部门实现了信息交换制度。四是取得国土资源部门支持配合。对土地转让环节的土地增值税在过去管理上存在的一个最大障碍就是信息不通、征缴滞后。因此，我局根据国土资源管理部门的土地管理特点，与国土资源部门协商，只要国土资源部门将用地通知书一下发给用地人，国土资源部门就迅速将存量地和非存量地的信息传递给地税部门，地税部门对相关用地人的有关税收及时进行跟踪介入，实现了土地增值税的前置管理。

（三）、实行土地增值税的精细化管理

我局将土地增值税的管理细化到每一个房地产开发公司的每一个商住小区、每一栋楼、每一套住房及铺面，根据每一个小区的平面图设立了房地产销售明细帐、发票开具明细帐，及时掌握了土地增值税的税源情况。形成了“以行业管理为主、按项目进行监控、房源控制税源、管理增加税收”的基本思路，积累了房地产税收精细化管理的有效经验，找到了潜在税源向现实税收转化的最佳着力点。

（四）、严格执行土地增值税预征及项目完成清算制度

我局在纳税人办理的纳税申报和发票开具环节，严格审核纳税人取得的房地产销售收入、预售收入是否按铺面1、住房0.5预缴了土地增值税。在省局20__年7月对土地增值税预征率进行调整后，我们严格按照文件的执行时间，对各个房地产企业的收入在文件执行的前后进行了清理，分别适用不同的税率进行了土地增值税的补征、补缴。对完工的项目，我们严格按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定进行了清算。

（五）、持之以恒地进行纳税评估工作

我们视纳税评估工作为该项税源管理的主要手段。20__年，针对房地产开发企业普遍存在成本管理混乱、重费轻税的现象，进行了一次纳税评估，通过评估，共追缴土地增值税127890元，基本改变了房地产行业土地增值税申报质量不高、欠税较大的现状。

（六）、精细组织，深入开展房地产税收专项检查

根据市局的部署，我局高度

重视房地产行业的税收专项检查工作。通过检查，我们发现一些房地产开发企业预收房款、银行按揭房款、房地置换、安置回迁超面积售房款、商品房自用不按收入确定原则确定收入，有虚列开发成本、多转销售成本、多列产品销售费用的现象。对检查出来的问题，严格《征管法》的相关规定进行处罚。20__年，共查补土地增值税78100元，罚款18900元。

二、土地增值税管理过程中存在的问题

（一）土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据，在计算转让房地产增值额时，涉及收入的确定和成本费用的扣除，税务人员和纳税人都难以掌握。

（二）房地产开发周期较长，难以监控。由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相对较低，一些开发企业故意拖延项目竣工决算和完工时间，躲避土地增值税的结算。

（三）转让形式多样化，难以正确计税。房地产转让形式多种多样，有一次性销售一次性收款的，有采用预收款方式的，有采用“返本”方式销售建筑物的，有采用“以地换房”形式销售的，由于房地产销售转让形式多样、复杂多变，给地税部门确认纳税人、正确计算应纳税款带来了很大的难度。

（四）税务人员参差不齐，跟不上管理的要求。由于土地增值税具有收益性质的特征，要求税务人员既要熟悉税收法律、法规，又要熟悉掌握财务会计知识，还要懂房地产开发的经营管理知识，这对税务人员提出了很高的要求，给土地增值税的管理带来了一定的难度。

三、加强土地增值税管理的措施

（一）进一步加强税法宣传，强化实战培训。由于房地产转让形式多样化，计税过程比较烦琐，我们应进一步加大税法宣传力度，对税收管理人员、企业办税人员进行业务培训，重点就土地增值税的收入确定、扣除项目计算、申报方式和有关财务会计知识进行讲解，使税收管理员和企业办税人员能熟练掌握土地增值税的计算和申报方式，消除纳税人的抵触情绪，取得纳税人的广泛理解和支持。

（二）实行以票控税。房地产企业在销售房屋收取预收款时，须向购房者开具“房地产业预收款专用收据”；购房者在缴齐房款后，凭专用收据索要机开“房地产业专用发票”；财政、房管部门看到专用发票，才给购房者办理契税证及房屋产权证。

（三）摸清税源、建立台帐。基层税务部门应通过每年的税源普查，摸清土地转让、房地产开况，分项目建立税源控管台帐，实行分项目管理和税源全过程监控，确保不漏项目，对已开始预售及完工的楼房要进一步建立、健全发票开具明细帐及发票开具分户帐。

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【关键词】房地产开发 所得税管理

近年来，随着我国经济的高速增长，人们生活水平日益提高，人们改善居住条件的需求不断提高，促使房地产开发业得到迅猛发展。但在税收管理上，特别是国税部门对此行业的征管，实事求是地说，由于多种因素的制约，应该说是不甚理想。下面就房地产企业所得税管理中存在的问题和建议，做一粗浅分析。

一、房地产业的行业特点

（一）开发项目周期长

房地产开发项目从立项、审批、施工到完成房屋销售、入住及整个项目清算，往往需要3～5年时间，周期较长。收入成本结转不准确、不及时现象较为普遍，极易形成企业所得税预缴不到位。

（二）销售形式多样化

房屋销售有的采取一次性全额收款方式销售，有的采取分期付款方式销售，有的采取银行按揭方式销售，有的以支付手续费方式委托销售，有的以视同买断方式委托销售，还有的按包销合同或协议约定的价格销售，致使收入确认不明确。

（三）财务核算不规范

目前，房地产企业大多聘用工商企业的下岗会计，对房产业财务核算及相关税收政策了解掌握不足，尤其是新办房地产企业，在筹建初期，大多由法人亲戚临时兼任财务人员，会计人员素质参差不齐，客观上导致此类企业核算不真实、不准确。

二、目前房地产开发企业管理存在主要问题

（一）企业方面

（1）收入核算方面。不按时结转销售收入，占用税款。按照《企业会计制度》规定，商品房销售收入应在办妥产权移交手续、开具发票并收到价款或者取得了购买方付款认可证明时，确认为经营收入的实现。而税法上规定应以收到预收款的当天为纳税义务发生的时间，即按规定预征所得税。会计制度确认销售实现时间与税法规定的发生纳税义务时间不同，导致开发商由于对税法规定不了解，对已售并交付使用的商品房长期挂预收账款科目，拖延开具销售发票时间，不及时结转销售收入，从而造成滞纳税款。以收抵支。房地产开发公司为弥补资金短缺，通常以部分商品房抵付施工单位工程款。在账务处理上，将售房收入直接记入应付账款等往来科目，抵减应付工程款，从而达到少计收入，偷逃企业所得税的目的。虚开少开发票，实现双偷。开发商和客户为减少产权过户时双方应缴纳的各项税费，采取虚报成交金额，协议少开或不开发票的手段，实现双偷。收取价外费用不计收入。不少开发商在售房后，以各种理由收取水、电、燃气、外装修等代办费，在往来账款科目按代收代付核算，没有将其并入营业收入申报纳税。由于对于税收政策掌握不准，房地产企业将完工产品转做经营性资产，未视同销售，不记收入，少申报纳税。隐瞒销售收入，将收入挂在应收应付款的往来帐上。如个别房地产企业，将售地的款项挂在“应付帐款”中，从凭证和帐簿上看是向个人借款，其隐瞒手段实在令人难以觉察。

（2）成本费用结算方面。取得的票据不规范。企业会计核算不规范，以白条或收款收据入账成为普遍的现象，无法真实、准确地反映各个会计期间的收入、成本、费用，正确核算企业的利润。有些核定应税所得率征收企业主观上认为只要按照收入总额申报缴纳企业所得税，对其取得的成本费用支出凭证不再计较其是否符合税法规定要求，客观上也相对压低减低企业工程成本；不按规定结转费用。按国税发[2006]31号文规定房地产企业应按完工房屋已预收数及时转作销售收入，同时合理分摊相应成本费用，正确计算应纳税所得额。有些企业对已真正交付使用但未办理房产过户或未到约定交付使用期的房屋不及时核算收入和成本，造成滞后申报总额延迟交纳企业所得税，人为调节企业利润；虚增房地产开发成本，以冲减利润。一些房地产开发企业利用在建筑安装发票和建筑工程合同上多开具和拟定建筑安装工程费用，宁愿多交6.24%的建安税收，避重就轻，以达到少缴、不缴33%的所得税的目的。试想，一栋楼房的建筑安装工程费用多列支10元/平方米的建筑费用，就能少缴几万元，甚至十几万元的税款。

与此同时，房地产行业还出现了一些税收违法行为的新动向：

一是利用关联交易转移利润，一些房地产开发公司把自己的楼盘以明显偏低的价格销售给其关联企业，造成偷逃税款。

二是采取包销方式，少计销售收入。一些开发企业与包销商签订包销合同约定一定的包销金额，包销商负责销售，开发商负责开票。有的包销商在销售过程中，采取部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。这一行为不仅造成开发企业和包销商双方偷逃税款，也减少了购房者在办理房产权属证件时缴纳的有关税费。

（二）税务方面

（1）信息不全面。国税部门未能实现与国土资源局、规划局、建设局、房管局、银行等相关部门建立信息交换机制，不能有效做到信息共享和资源合理利用，因此，仅靠国税部门很难查实房地产企业开发项目的数量、销售价格和销售进度，很难查实具体的建筑安装成本费用以及个人购房按揭贷款的支付时间和金额。

（2）管理不一致。目前，房地产企业有的在国税管理，有的在地税管理。一是地税大部分企业实行核定征收，而国税政策执行较严，不允许核定征收；二是国地税不一致，有关政策规定，城市预计利润率不低于10%，而地税的查账征收户执行10%，国税自2012年1月1日起执行20%，致使企业意见很大，极不配合，也给管理带来难度。

（3）管理力量薄弱。房地产企业项目周期相对较长，按原来10%的预征率，减除各项税金及附加约7.7%，再减除期间费用，项目完工清算前几乎不实现企业所得税。待项目完工清算时，一方面由于项目工期长造成工作量大，另一方面企业追逐利润的目的，在完工清算时需缴纳大量企业所得税，企业会找一些发票入账来减少利润，这样又需税务管理人员大量的核查工作，税源管理部门征收力量不足，使得管理质量不高。

三、加强对房地产开发企业的管理建议

（1）建立协调配合、信息反馈机制。摸清房地产企业的“底细”，充分掌握税源资料。房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，国税部门建立健全与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理、地税等各管理部门信息共享机制，强化第三方信息的收集，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，建立档案，全程监控。

（2）加强对项目成本、费用和发票的检查力度。建议国地两家相互配合，定期通报成本发票的信息准确性，增加工程成本发票的真实性和准确性，并利用国税部门的大额发票采集系统，及时比对发票信息，防止企业利用虚假发票，列支成本和费用偷逃税款。

（3）加强对房地产企业销售环节的监管。房地产业的税收主要体现在销售环节，要通过销售票据、相关购销合同、实地查看等方式最大限度地掌握房地产开发企业的收入情况；同时定期与地税营业税申报进行核对，据此判断审核企业所得税申报的真实性。

（4）加强业务培训，提高人员素质。房地产行业是一个业务涉及面较广的行业，这就要求不仅要对税务人员培训企业所得税相关政策，掌握房地产开发业务知识，增强对房地产企业税收管理的检查技巧，减少税收漏洞；同时，还要加强对企业的宣传辅导，不定期召开房地产企业法人和财务人员参加的政策宣讲会，提高纳税人的遵从度。

（5）加强动态管理，及时清算项目。从房地产企业偷逃税款的手段和原因来看，企业偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节，因此，要遏制房地产企业偷逃税行为，需要税源管理部门对房地产开发各环节进行跟踪管理，强化对房地产企业的动态监控，建立动态监控管理台账，逐户登记开发项目，抓住企业经营关键环节以及对竣工清算等情况实施有效控管，随时掌握房地产开发企业的动态，确保通过对税源的有效控管防止税收流失。

（6）建议所得税管理上统一标准。建议国、地税两个部门在所得税管理上统一尺度。据了解，房地产企业的营业税及附加、土地增值税等在地税入库，企业所得税按查账征收预计利润率为10%；而国税按10%完工前几乎无税可征。自2012年1月1日国税预征率调为20%后，由于国地税管理尺度的不一致，企业多有怨气，不予配合，建议上级部门进行干预，从而提高纳税人的满意度。

参考文献：

[1]王占群.浅析房地产税收征管问题[J].经济与管理科学， 2011，（03）.

[2]戈士军.关于我国房地产税收制度的思考[J].财经界，2009，（08）.

[3]刘玉章.房地产企业财税操作技巧[J].北京：机械工业出版社，2009，（03）.

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关键词：房地产；资金管控；财务风险；效益

一、当前房地产企业的资金现状综述

近几年，房地产企业可谓历经风雨，从晴至雨，从雨至阴。想非必众所耳闻的限购、限贷、国十条莫属了，房地产企业承受着巨大的内外部压力。尽管这两年，房地产行业稍有回暖，但仍重创未愈。在诸多国家政策的施压下，特别是一些一线城市房价大幅跌落，房地产商猝不及防地陷入资金短缺，资金链断裂困境。此外，大众的购房消费被抑制，造成大量的商品房积压，投资者纷纷撤资，投资决策谨慎。对此，房地产企业欲走出困局并更好地在未来的混局中保护自己，就必须打造资金这堵防火墙。当前房地产行业所需资金压力主要来自两大方面：第一，该行业项目成本高；第二，房地产成品的变现风险较大。前者压力来源复杂，比如受土地资源限制、土地的不可替代性造成城市土地的售价逐年攀高。另外，房地产工程项目环节复杂，参与方多，项目立项、设计、安装成本、税收额高，不管是哪一个环节都需要巨大现金流的投入；单一的房地产工程项目周期长，从始至终最少也需要三年，投资额完全回收一般需要十年以上，占用资金多。后者的压力来源主要有：一是房地产行业的成品不比普通商品，售价高，面向对象经济要求高，所以成交变现较难。二是受近年的国家政策影响，消费者购房欲望和投资意向转移，房产积压严重，短期房产项目变现能力下降。房地产行业项目所需资金主要来源之一就是通过多种金融产品融资，自有资金不足以支撑起整个房产项目过程，因此，房地产行业与金融业有着非常紧密的联系。首先，房地产行业是金融业的重要投资领域；其次，金融业环境受房地产行业的影响颇深。如果商品房等建筑积压，回收资金难度大，偿债水平低，那么容易导致金融体系的不稳定。房地产市场环境复杂，不利因素不易控制，面临风险类型复杂，这就要求房地产企业管理者应该具备较强的管理能力、资金运营能力、缜密的投资思维，从而更好地引导和带领所有房地产企业向繁荣富强迈进。

二、房地产企业资金内控管理薄弱环节

1.工程项目资金预算形式化，投资规划不均衡

对于很多中小房地产企业来说，由于资历、技术、人才、资金的匮乏或者不成熟，使得这类企业没有能力或者甚至没有意识聘请预算专业机构对项目资金进行专业化的工程预算编制。即便是某些大企业，虽然编制了工程预算，但是没有与后期的项目进程相结合，对于成本的控制没有落实到实务中；有些企业虽然总目标成本达到了，但是仍存在一些成本分摊、成本细分等问题，资金的预算流于形式。此外，很多的房地产企业不注重成本分析，缺乏对国家经济环境、政策以及消费者消费行为的分析和探讨，没能准确掌握市场需求，对于工程项目的立项、投资决策没有综合考虑各种因素作，使得工程建设和商品房的出售脱节，导致楼盘的停工或者商品房的积压现象。

2.企业的资金管理不能应对房地产市场的结构性调整

自2008年房地产行业历经了经济危机的洗礼后，到2013年，短短几年，重创不断。就这几年的房产市场和形势分析，整个房地产行业面临着结构性的调整改革。截至2014年3月份，因为陷入资金困境甚至是资金链断裂而遭曝光的房地产企业就多达十起，如南宁江宁盈佳地产、宁波奉化的兴润置业、海宁立德地产等，而据调查得知，在这种市场环境下破产或者退出房地产行业的多属中小型企业，但个别大型房地产企业也难逃厄运，比如房地产百强榜单上的深圳光耀地产在本年5月被曝光，究其原因，无非是债台高筑、资金链告急；绿地中国也遭遇被收购的命运。国家宏观调控对市场的调整，是结构性的改革，而大批缺乏对资金有效管控手段和方式的房企不断被洗牌。

3.部分房地产企业的融资渠道单一，长短期借贷比例失控

对于我国很多中小房地产企业来说，工程项目资金主要通过向银行借贷，而股票形式很受限制，融资通道简单；对于大型企业来说，融资方式虽然比较丰富，但是对于融资组合缺乏专业、科学的评估，融资方式选择不当，债务分配不均，债台垒砌，同时资金管理机制形同虚设，导致项目资金管理失控或者无效。根据多地的法院开庭公示消息，“民间借贷纠纷”的案子不在少数，“民间高利贷”的融资方式必须谨慎，比如据知情人分析2014年被曝光的金星房产公司案的背后也存在这个因素。此外，不乏房地产企业对工程项目资金的拨付到账管理有待改善，因为资金供给不足而休工、停工的楼盘不少，严重影响了楼盘的按期交付和出售，如此占用资金的周期又加长。

三、加强房地产企业项目资金的内部控制办法和措施

1.房企应该建立资金预算管控机制，注重资金的预算管理

资金预算管控是保证房地产工程项目资金管理的第一步，是宏观规划、统筹工程项目进程的保障。有效的资金预算，应该包含事前预算、事中控制、事后反馈过程，能够帮助房地产企业提升所持资金的利用率和有效性。所以完整、科学的预算管理机制是做好资金管理的起点和重点。预算编制的参与人员不仅仅局限于财务人员，还应包含工程项目代表；预算的内容应该包括立项、设计、施工、验收等整个工程环节，编制合理的预算计划。在实施预算计划过程中，要发挥预算的监控作用，企业要组建督导小组，跟踪和检查项目开展和资金到位情况，实际支出与预算的分析，责任追究等事项，并及时向上级汇报调研实况。事后反馈，主要要求房企高层负责人领导依据差异分析数据，找出导致实际开支偏离预算的原因，若是人为因素则要追根溯源，责任主体要受到相应的惩罚，若是经济等宏观环境造成的，则要想方设法解决。2.创新建筑成品的销售途径，开发多渠道融资房地产企业的资金困难压力来源前文已有所分析，那么要缓解这两方面重压，主要可以从以下方面着手：首先，设计开发具有针对性特征的楼盘，打造具有独特服务理念的高品质成品。根据不同的地理位置、消费群体、消费需求，房地产企业应该注重相应的户型设计、环境美化绿化、配套设施、品味定位等因素。其二，创新建筑成品的销售模式，促进投资资金的回笼。销售是回收投资资金的最直接方式，是保证资金链完整运转的剂。所以房地产企业不应局限于传统的销售模式，而应多从广告、楼盘卖点等营销策略着手，促进成交量。其三，开发多渠道融资，选择合适的融资方式。大型房地产企业可以发行债劵或者股票，向银行借贷、民间借贷等方式；另外，某些项目资金采取施工方、供应商垫付方式，为企业获得资金周转时间；发展项目合作伙伴，吸收外来资金等。

3.加强项目成本的管理，建立项目资金管理信息化系统

一方面，房地产企业要做好成本控制工作，建立资金的网络管理监控平台。通过适时在线监控平台，管理者可以跟进资金流动详情，是否到位及时，是否流失，是否利用到实处，是否专款专用等，大大降低资金运营风险；另一方面，财务部门在资金管理的过程中有着至关重要的作用，肩负着客观记账、核账、催账等责任，要和其他部门协同合作，反馈各部门的资金利用情况，为各部门调整资金配置提供帮助。此外，房地产企业应学习和贯彻项目分期滚动的开发理念，降低资金的滞留量，多为企业争取现金流量。

4.建立与资金使用率相关联的的绩效考核机制

企业内部若是缺乏相应的绩效考核机制，那么这个企业一定是松散的、懒惰的，没有积极性和创造力的，所以房地产企业要想全员都积极热情参与到企业资金的管控中，必须有相对应的资金使用考评制度。比如对于预算编制，应该于项目开展过程中分步对预算执行效果作评估，奖励要客观，不能偏袒和片面，不能只奖励预算执行人员，也要奖励编制成员；不能只注重一时的成果，也要考虑长期效应。总之，企业要有完善的绩效考核机制，要组建专业的评估机构对资金的各项完成率作公平客观的评估，最大可能地激发全员的参与热情和创造力。

参考文献

[1]朱海涛.目标成本动态管理理论在房地产项目的应用研究[D].昆明：昆明理工大学，2014（05）.

[2]黄喆.小微食品加工业的财务风险控制研究[D].武汉：武汉轻工大学，2014（05）.

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关键词：房地产企业 税收风险管理 相关探讨

经笔者调查，现阶段房地产企业面临着诸多税收风险，如：营业额与法律规定不相符、会计核算规范性不够等，这种问题都是导致房地产企业税收风险层出不穷的关键因素。笔者将分别从：房地产企业税收风险产生原因、房地产企业税收风险的识别、如何应对房地产企业税收风险，三个部分进行阐述。

一、房地产企业税收风险产生原因

“营改增”实施背景为房地产企业带来了许多影响，最为突出的则是税费的增加导致动产租赁抵扣难度增加。动产租赁一般包括施工机械设备及设施材料租赁。“营改增”后，原有资产进项税无法抵扣，且动产租赁利润较低，使得一些企业转为小规模纳税人，增加了房地产企业的税负。导致房地产企业税收风险产生的原因通常分为两个类别，一类是主观原因，一类是客观原因。

（一）主观原因

税收风险出现的主观原因是由于房地产企业自身过于追求暴利，这也是导致税收风险最关键的因素。房地产开发商为获取更多经济效益，通常会在土地容积率以及用途方面做文章，从而导致实际信息与用户掌握的信息不一致。

此外房地产企业在管理工作中缺乏有效的财务会计制度，无法促使其财务工作得以顺利进行，从而引发税收风险的出现，在这种情况下房地产企业无法对土地证增值税进行准确核算，为了谋取暴利，企业会通过偷逃土地增值税的目的。

（二）客观原因

造成房地产企业税收风险的客观原因是“信息不对称”，房地产企业的税收管理工作是一项重要的工作，对于税管员自身素质水平提出较高要求，但目前部分房地产企业在税收管理工作中应用的税管员，缺乏一定税收管理知识与经验，在实际税收管理中缺乏自己的见解，对于税收管理风险无法采取有效的应对策略，长此以往，很容易引发税收风险的出现。

此外，房地产企业部门联动效率的低下也为企业税收风险的出现带来了影响，众所周知，税收管理涉及的内容相当大，与各部门之间的关系也十分紧密，当在实际情况中，企业在开展税收工作时未及时与工商、建设、规划等部门进行沟通交流，最终导致许多涉税信息无法实现共享，这种情况也为税收风险造成了可乘之机。

二、房地产企业税收风险的识别

如何识别房地产企业税收风险，对于房地产企业而言至关重要。目前，房地产在税收风险识别过程中可以应用多种分析法，如：宏观调控政策效应对照分析法、开发进度比对分析法、财务指标比较分析法、逻辑推理法等等。

宏观调控政策效应对照分析法都是由中央出台的一种方法，在应用过程中必须与地方政府的措施配合实施，通过对企业实际申报纳税情况的比对，与市场发展的趋势来判断是否与自身企业发展状况充分吻合，如果不吻合，则应对其原因进行调查，并加大风险应对力度。

开发进度比对分析法主要应用在施工项目当中，自施工项目开始到竣工全过程，首先根据企业施工规划及施工合同、施工进度、竣工等每一个环节进行控制，对于每一个施工阶段应缴纳的税额规划好，通过监管工作来对实际情况进行分析，如何实际税额与预算税额不一致，就必须找出相关原因，并采取风险应对措施。

所谓财务指标比较分析法，是通过房地产企业施工成本费用与同类型企业历史数据进行对比，从中找出不合理之处，将其列入到风险监控范围内，以此促进房地产企业税收管理工作的有序进行。

逻辑推理法主要理由内在逻辑与相关数据之间的关系来进行分析，经分析发现数据与数据间不符合相关逻辑，就必须将其列入到风险监控内部。

三、如何应对房地产企业税收风险

综上，笔者对房地产税收风险出现的原因及如何识别房地产税收风险进行了分析，在这种情况下，企业究竟如何应对税收风险，是许多房地产企业最为关注的，笔者将就这个问题进行研究，并提出自己的看法。

（一）建立社会化综合治税机制

为应对房地产企业税收风险，企业必须将社会化综合治税机制引用进来，换言之加强建设、工商、房管、国土等部门之间的联系，实现涉税信息共享。企业可利用信息技术来构建一个信息平台，通过这个平台来获取更多的信息，该系统应具备多种功能，能对税收风险产生原因进行分析，为企业的税收管理工作指明方向。此外应加强地区经济发展与行业税收入库匹配度监控分析，分行业按月及时监测预警，利用税收风险指标和模型识别重点行业风险，及时发起任务消除隐患。完善引导式应对办法，整合“一户式”分析数据来源信息查询，建立和完善推送任务应对策略。组织各级风险管理团队直接应对重大问题，充分发挥团队应对的优势。

（二）企业合理选择材料供应商

为了加大进项抵扣金额，房地产企业在选择供应商时，必须进行严格选择，以免日后增值税专用发票较难取得，增加企业的税务负担。在采购大量建筑材料时，建筑企业要严格按照招投流程执行，依据供应商的规模、报价及产品质量等，综合选择适当的供应商。为获取增值税专用发票，保证招标工作的可靠进行，房地产企业还要要求偏远地区的杂货店和个体户等开具相应的增值税专用发票。

（三）充分提高科学化管税水平

其次，房地产企业必须提高自身管税水平，税管员在税收工作中起到至关重要的作用，据此房地产必须将重点放到人才的招聘上，采取严格的考核制度，对其专业知识与实际能力进行测试，秉着“择优录取”的原则，构建一支专业的税管队伍。对于在职的税管员，企业应定期开展培训，帮助老员工巩固相关知识，并学会新的管理方法。企业还应将激励机制应用其中，激发员工的工作热情，让他们知道税管工作开展的重要性，通过以上策略来促进企业管税水平的有效提高。

四、结束语

基于“营改增”背景下，房地产企业在税收管理工作中出现了诸多风险，为了使房地产企业在激烈的市场竞争中得以发展，我们必须采取有效措施，如：构建社会化综合治税机制。将差别化风险策略应用其中，促进企业科学化税管水平的提高，严格选择供应商，通过以上措施来促进房地产企业更好地发展。

参考文献

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1.1房地产企业自身发展下需要

就我国房地产发展的总体情况而言，呈现出松散的局面，且资金的集中度不高，抗风险能力低，缺乏大型的房地产企业起到行业引导的作用。同时房地产的涉及面广且开发周期长，存在着很多不确定的因素，因此容易遭受较大的风险。因此，房地产行业只有扩大估摸，实现规模化生产才能够实现对资源的有效整合，提高对抗风险的能力，进而推动房地产的长远发展。可见，进行多项目开发是房地产实现自身发展的需要。

1.2应对市场竞争的有力武器

我国房地产已经成为了买方市场，面临着激烈的市场竞争，为了在激烈的竞争中生存，需要提高自身的综合能力和整体的竞争力。但是随着房地产行业工作的细化，分工更加明显，因此不可能各个方面都发挥最大优势，特别是房地产行业要有均好性。对多个项目的开发，提高了市场的份额和占有率，进而吸纳更多的人才，实现管理水平的提高，进而完成远大的发展目标。

1.3是国民经济和行业发展的迫切要求

房地产行业作为国民经济的支柱产业，对经济的发展起到了巨大的推动作用，为了实现自身产业的可持续发展，需要实力雄厚的大企业的主导作用，因此房地产行业的规模化和集团化成为发展的必然趋势，因此进行多项目的开发和规模化的经营，是房地产发展的必然选择。

1.4提高利润的有效保证

如果房地产实行单项目的开发，必然导致大量的资金流出，进而增加了融资成本，在销售回款以后，支付了有限的资金费用以外，又要存入银行，很容易导致资金的缩水，导致利润的下降。因此，进行多项目开发，可以实现资金的有效流通，极大的提高了利润。

2房地产多项目开发的模式

在房地产的多项目开发中，主要有三种模式。分别为：：矩阵式管理型、职能管理型和项目管理型。

2.1矩阵式多项目管理

矩阵式的多项目管理是以项目部为主体，对企业的监管和设计工作都是由总部的职能部门直接进行管理的，区域公司只是对内部的一般性事物进行管理。项目部由多个部门抽调出来的专业人才组成，并对项目经理和部门经理负责。这一项目管理模式有着自身的优势，可以实现对外界环境的快速反应，但是项目管理人员受到双重的领导，容易引发管理的冲突。

2.2职能多项目管理

该管理模式是职能部门通过对项目阶段的分析，派遣合适的人员介入到项目管理工作中，团只监控管理到区域一级，项目及具体业务则由区域级直接进行管理。包括项目的拓展、项目的设计、工程和销售等阶段。这样实现了项目管理的集中化和专业度，实现了内部资源的有效利用，但是对外界环境变化的反应较慢，同时部门的繁多容易造成决策执行缓慢等现象。

2.3项目管理

项目管理型是指项目公司作为项目开发的主体，项目公司则下设拓展、工程、设计、销售以及各职能岗位。这种管理模式的优势是能迅速的对外部环境的变化做出反应，不足之处是总部对项目的控制不到位，造成了资源闲置的现象发生。不同的管理模式有着不同的特点和优势，各个房地产企业应该根据自身的特点，选择合适的管理模式，加强对企业资源的合理利用，真正的发挥多项目开发的积极作用。

3房地产多项目管理中的问题

3.1资源配置的不合理

合理配置资源是企业发展必须具备的核心能力。房地产企业是资源密集型产业。其内部包括土地、人力、财务、技术以及品牌等资源，还包括政府、供方、客户等外部资源。无论是社会的发展还是企业的发展过程，无不是资源有效配置的过程，因此房地产企业要想实现可持续的健康发展，就必须做到各项资源的优化配置和合理利用。目前，一些企业在实施多项目开发过程中，不能有效地优化和配置资源，致使人力和资金等资源等过度紧张，影响了企业的发展。

3.2规章制度不健全

健全的规章制度和完善的企业管理体系是企业发展的基本保障。在企业发展的初期，单项目开发模式下，因为管理层级和人员都较少，所以简单的管理制度就可以管理企业。但在多项目管理模式下，层级、部门和人员都众多，工作流程以及资金和信息的交流都比较复杂，如果房地产企业没有一套全面和完善有效的规章制度和管理体系，就必然会导致权利的交集或责任的真空现象发生，监管和考核不清晰，部门沟通协调不畅，这也必然会阻碍企业的发展壮大。因此，为了避免这些问题的出现，房地产企业应该在进行多项目开发前，就制定出完整的战略发展规划，确定企业发展目标，协调各职能部门，合理配置和利用有限的人力、资金等资源，并制定一套全面、适宜和有效的规章制度，为多项目开发提供有力的支持和保障，同时在多项目的开发工作中加强指导和监督，及时的解决在项目管理中的问题，实现行业资源的合理配置，调动行业内部各个方面的力量，共同参与到房地产的多项目开发工作中来，只有这样才能在多项目开发过程中，有效的实现投资目标。

4结束语

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   精选房地产个人工作总结

   两年的房地产销售经历让我体会到不一样的人生，特别是在xx的案场，严格、严谨的管理下的洗礼也造就了我稳重踏实的工作作风，房地产销售工作总结。回首过去一步步的脚印，我总结的销售心得有以下几点：

   一、坚持到底就是胜利

   坚持不懈，不轻易放弃就能一步步走向成功，虽然不知道几时能成功，但能肯定的是我们正离目标越来越近。有了顽强的精神，于是事半功倍。持续的工作，难免会令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困难的时候，再坚持一下也就过去了；同样在销售中客人提出各种各样的异议，放弃对客户解释的机会，客户就流失了；而再坚持一下、说服一下也就成交了。往往希望就在于多打一个电话，多一次沟通。同时坚持不懈的学习房地产专业相关知识，让自己过硬的专业素养从心地打动客户。

   二、学会聆听，把握时机

   我认为一个好的销售人员应该是个好听众，通过聆听来了解客户的各方面信息，不能以貌取人，不应当轻易以自己的经验来判断客户“一看客户感觉这客户不会买房”“这客户太刁，没诚意”，导致一些客户流失，应该通过客户的言行举止来判断他们潜在的想法，从而掌握客户真实信息，把握买房者的心理，在适当时机，一针见血的，点中要害，直至成交。

   三、对工作保持长久的热情和积极性

   辛勤的工作造就优秀的员工，我深信着这一点。因此自从我进入xx公司的那一刻起，我就一直保持着认真的工作态度和积极向上的进取心，无论做任何细小的事情都努力做到，推销自己的产品首先必须要先充分的熟悉自己的产品，喜爱自己的产品，保持热情，热诚的对待客户；脚踏实地的跟进客户，使不可能变成可能、使可能变成现实，点点滴滴的积累造就了我优秀的业绩。同时维护好所积累的老客户的关系，他们都对我认真的工作和热情的态度都抱以充分的肯定，又为我带来了更多的潜在客户，致使我的工作成绩能更上一层楼。这是我在销售工作中获得的的收获和财富，也是我最值得骄傲的。

   四、保持良好的心态

   每个人都有过状态不好的时候，积极、乐观的销售员会将此归结为个人能力、经验的不完善，把此时作为必经的磨练的过程，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观的销售员则怪罪于机遇和时运，总是抱怨、等待与放弃！

   五、龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实

   生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径；一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果靠的是机会，运气总有用尽的一天。一直以来我坚持着做好自己能做好的事，一步一个脚印踏踏实实的坚定的向着我的目标前行。

   精选房地产个人工作总结

   进入**县福满花园项目已有一年了。2014年的主要工作是协助王经理组建和管理销售部。经过所有销售部工作人员的共同努力，在过去这一年中取得了良好的销售业绩。为了提高自己的工作能力和效率，找出工作中的不足之处，现将2014年年度工作情况总结如下：

   1、销售人员培训

   销售部于2014年3月份开始组建，至今销售人员6人，管理人员2人，策划人员1人。初期的销售人员没有工作经验和房地产知识，工作开展进度很慢，在制定培训文件和培训计划后，协助王经理开展培训工作。现销售人员接待工作有所提高，对日常销售部的工作已能基本完成。

   2、客户来访统计

   08年度到访客户共记850人次。客户来访的数据每星期收录电脑一次，详细记录来访时间、意向户型、电话等，为将来的客户鉴定做好基础工作。前期的数据存在许多问题，客户的数据不清晰，多数客户的职业和认知途径没有填写，对后期的宣传工作有一定影响，经过销售部周会提出此问题后，现阶段对客来访数据已有所改善。

   3、销售文件档案管理

   在2014年7月27日开展的vip卡活动，开始建立销售书面文件和电子档案两种。到2014年11月8日选房活动后，对已销售的商品房的认购书档案、商铺（vip增值确认书）、款申请书、退款确认书统一管理，按房号进行分区。所有的档案在书面文件和电子档案同步更新。

   4、销控管理和统计

   销控管理分为对外和对内两种，对外是以销控版贴红旗公开面对客户的形式。对内是王经理和我两层销控把关，分为书面文件和电子档案两种，书面文件只是简单的房号控制，电子档案对已售和未售商品房数据详细记录，包括客户资料、面积、价格、已付款等等。所有房号需要两人认可后才可签定认购书，确保不出现一房两卖的情况。

   5、销售现场管理

   按排销售人员的日常值班，针对每个销售期随时调整值班人员和值班时间，配合策划部进行各项宣传活动。现场管理由王经理主持每周召开例会，进行日常工作安排，销售人员在会议中交流意见和经验，项目的优劣势共享，发现问题及时解决，对客户提出的主要问题进行统一解答，提高销售率和销售人员接待客户的积极性。

   六、08年工作存在问题

   虽然08年销售部取得良好的成绩，但销售工作也不有许多不足之处。在一期参与了价格体系的制定，从中看到了自己知识面的不足之处；户型更改的过程也明白了自己对市场的敏感度不够。房地产的专业知识还需要进一步的提升，自己的工作能力需要加强提高。首先就是工作的积极性和主动性，很多时候都是都是陆总的提醒才去做的工作，在09年要改正，学会自己去找事做。对数据和图纸要加强理解和分析，让产品进更进一步的适合市场。自身的写作能力也是需要提高的一个重点。

   我相信在新的一年里，通过大家的努力，我们会做得更好。希望09年的销售成绩比08年的成绩更上一个台阶。

   精选房地产个人工作总结

   20xx年是继20xx年后的又一个房地产政策年，也是历年来步转变观念，认真分析当前形势，克服各种不利因素，齐心协力、扎实工作，基本完成了年初的各项目标计划，主要工作如下;

   一、确立项目

   集团公司在今年年初位于区政府北购得土地十亩，投资金额1200多万元，用于房地产开发，根据项目的确立在当地工商部门注册登记了房地产开发有限公司，同时在建设部门注册办理了房地产开发资质(暂定三级)。

   二、组建机构

   在今年的工作中，我们在行政管理、机构布置、制度建设及运行机制等方面进行认真的剖析、经过梳理针对公司管理制度进行修改补充和完善，并及时组织全体员工集中学习，提高员工在工作中的管理水平，使企业的整个管理有所提高。

   房地产公司根据需要，组建了公司人员机构，招聘各类技术人员四名，为公司长期发展储备人才，招聘大学生两名。为完善各部门的职责，组建财务部、工程技术部、预算部，各部门在经理的领导下，部门分工明确，各负其责，为公司的发展打下良好的基础。

   三、项目推进方面

   经过一年的艰苦工作，完成了的前期策划及产品功能定位。

   (1)完成了用地范围内的各种杂物的清运工作，于20xx年4月25日开始——20xx年5月6日结束。共计清运杂土3万5千多方。

   (2)20xx年5月7日于堪察设计院签订了合同。对宗地内的地质进行勘察为设计部门提供详细的地质资料，为我们的产品设计打下了良好的基础。

   (3)宗地内原污水管道的迁移工作，由于宗地内的污水管道直接影响我们的工程施工。

   经于市政局、市污水处理厂、市政园林所等相关部门联系沟通，同意我们的迁移方案。于20xx年9月29日于市工程公司签订了施工合同，共计迁移100MM管道90米，40MM管道70米，顺利的完成了污水管道的迁移工作。

   (4)用电手续及审批工作

   我们对施工用电及周边的线路进行了详细的考察和了解，南门路的公网线路对我们很有利，抓住这个机遇，我们和供电部门及时联系沟通，顺利的完成和办理了用电的各项手续。修建电房及设备已全部到位。

   (5)设计;为是我们设计的产品高水准、高要求、是客户满意我们做了大量的工作，通过考察走访了解选择设计队伍，通过听取各方意见和建意确定此项目由陕西设计院设计。

   (6)前期策划，控规调整及产品功能定位。通过进行各方位专家及有关人士的多次论证，在设计、使用功能、合理使用土地、户型布置等方面做了大量有效的工作，规划方案设计新颖、布局合理、户型多样化、方便用户。图纸由设计院已完成设计并通过了方案的审批。

   (7)完成了项目手续并取得了土地使用证。办理了土地规划许可证，办理了项目环评手续，发改委立项批复等。

   (8)监理;监理是施工的一项重要环节，我们对此项工作非常重视慎重选择，通过筛选于陕西世监理有限公司签订了合同。

   (9)招标;此项工作直接关系到甲乙双方利益问题，我们同样慎重经过与3家招标公司考察对比，最终先定由咨询事务所签订了合同。

   (10)施工单位的确定，经过多次考察讨证，确保项目高标准、高质量，创房地产公司形象。我们先后考察了9家施工企业，通过筛选最终确定该项目由陕西航建施工，并于施工方签订了施工合同，施工方已进入工地按计划在施工中。

   四、工作中存在的问题;

   按照集团公司年初工作计划，项目总体推进比较缓慢。究其原因，主要有以下方面：

   (1)国家实行宏观调控，建设部门的机构改革，政策性文件出台是领导在战略上调整放慢了进度。

   (2)宗地内的污水管道的迁移上。由于迁移难度大，降水施工论证在实际运行工作中几经周折，影响了项目整体推进时间。

   (3)在项目产品及产品定位上反复推敲花费了时间。

   (4)由于机构的改革使我们的手续在办理中难度变大，直接影响了整个工程施工进度。

   尽管项目整体推进有所滞后，但对项目下一步的运作还是利大于弊。

   首先，我们的项目产品和功能定位准确。根据商洛房地产市场形势，房价在升高状态，市场需求比较活跃，将更利于项目的建设和销售。其次通过努力，增大了项目规模。

   项目通过控规调整，建设规模由原来的2.3万平米增加到4.9万平米，潜在经济效益可观。同时项目通过协调和利用政策，还节省了土地成本。为项目的下一步运作奠定了坚实的基础。

   五、积极开展营销工作

   新的一年里我们我们必须集中精力，将项目做为公司的形象工程进行打造。全力全力以赴抓好项目建设、销售及市场招商工作，并力争运作出一两个亮点出来，是企业品牌及公司形象能得到较大提升。

   (1)首先我们要确保项目品质具有较强的市场竞争力。

   (2)是要积极组织强有力的营销班子。

   (3)加强项目施工过程中各个环节的建设管理，保证项目高质、高效按计划推进。

   (4)加强和做好市场调研制定切实可行的营销推广、市场招商方案，搭建好营销及招商队伍，加强营销及招商人员的业务培训，加大销售及招商工作力度，保证项目销售及招商计划的顺利实现。

   (5)房地产公司应该抓住机遇，搞好销售及资金回笼工作。

   (6)通过彩页、电视、短信等形式加大宣传力度，确保项目的资金调配及新项目的运作，实现资金回笼达到百分之——。

   六、解放思想开拓进取

   在新的一年里我们要解放思想，开拓进取、加快发展，必须有敢想、敢干、敢闯、敢试的精神，有敢为人先的胆略，要实现繁荣兴旺，就必须保持开拓创新精神，不要畏首畏尾、左顾右盼，要有发展眼光，与时俱进。

   具体说公司要在激烈市场竞争中站稳脚步必须有纵横发展的战略思想，就是说我们房地产公司要想得到长足发展，首要敢想、敢做只有新思想才有新思路，如果连想都不敢想怎么去做。所以我们一有机遇排除一切干扰和困难大胆地走出去。

   总之;在过去的一年里取得的成绩是鞭策我们奋进的准绳，过去一年里存在的问题是激励我们发展的动力，认清形势严峻性，掌握好市场的发展趋势，才能使我们在日益激烈的市场中立于不败之地。

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【关键词】房地产 融资 金融风险

一、房地产融资市场概况

中国经济在一系列政策调控下平稳回落，2012年国家宏观调控依然严厉，但房地产市场呈现了先抑后扬的发展趋势。前期以价换量、中期回稳，一直延续至四季度市场呈现出回暖的态势，无论是销售总量还是业绩情况，都出现了回升。2013年地方版“新国五条”正式实施，但从市场表现来看，其对房地产的影响并不强烈并有不断减弱的趋势。2013下半年，宏观经济复苏基础仍不稳固，货币政策和房地产调控将以稳为主，出台新的全国性调控措施的可能性不大，“有保有压”的调控原则仍将持续。

2013年1 季度上市房企合计存货1.56 万亿元，同比增长22.83%；经营活动产生的现金流量净额下滑至-274.69 亿元。由于2 季度房企在土地市场上投入颇大，预计上半年房企的现金流状况还将继续恶化。而近期“钱荒”问题突出，给房企的资金链造成一定压力。我国现阶段房地产融资主要依靠银行，且各企业之间融资水平参差不齐差异较大。IPO硬性门槛高程序繁杂时间跨度长。债权融资比例、利用外资投入房地产行业的规模均较低。面对政策市场的调整，供给和需求两方面贷款的收紧，作为典型的资金密集型房地产行业，应更新房地产企业运作理念，将公司资本同金融资本有效结合，融资渠道多元化，建立健全融资体系，是房地产企业生存和发展的必经之路。

二、房地产企业融资中存在的问题

（一）融资方式单一

当前我国的房地产融资方式依旧单一，资金仍然主要是以银行贷款为主，房地产开发的一级土地开发、房地产开发、房地产销售三个阶段中，每一阶段都离不开银行信贷资金的支持。据统计，我国房地产开发中银行对企业的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金预收款占38.82%，其中自筹资金中约有70%来自银行贷款，定金预收款也有30%来自银行，以此计算房地产开发企业使用银行贷款比重在55%以上。高负债经营隐含巨大的财务风险，房地产行业对我国银行系统产生了具大的潜在风险。市场环境一旦恶化，资产质量将大幅下降，会给银行带来巨额呆账坏账风险，且这种单一的融资方式无法满足房地产开发周期的需要。信托虽已成为房地产融资新的渠道，但政策机制还不够完善存在较多的限制。这种单一的融资方式必须在一定程度上得到突破，一方面房产企业应积极开拓融资渠道不能仅仅依靠银行的信贷，另一方面应根据企业自身提点，采用多种融资渠道途径，选择适合自己实际情况的融资方式。

（二）商业银行风险集中

作为资金密集型行业，融资一直以来都是房地产企业存在和发展的关键。现行我国房地产商多将投资风险和融资风险集中于商业银行，这不仅使商业银行面临潜在的金融危机，也会加大商业经营的困难和风险。当经济出现周期性波动时，经济下滑必然引起房价下降，房价一路走低势必会影响个人的住房贷款，银行的不良贷款必然上升。我国房地产行业融资中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。商业银行提供的资金贯穿于土地储备、房地产开发、房地产交易销售整个流程，从某种意义来说商业银行直接或间接承担了房地产行业各环节的经营风险。而资本市场发展的相对落后，又无法为房地产企业提供其他融资渠道，无法将商业银行风险社会化。与此同时，政府不断加大调控力度，制定限购政策，调高存贷款利率，而购房者的需求并没有得到解决，反而加大了居民对按揭贷款的依赖，这种恶性循环在某种程度上加大了金融体系的整体风险。需求量和供给量的不断上涨，房地产泡沫的不断扩散，更加重了商业银行的风险承受能力，容易引发金融风险。

（三）相关法规制度落后，监管调控体系不完善

尽管国家和地方都颁布了一系列法律法规，但体系不全面、规定不具体，严重滞后于房地产经济的发展。新出现的融资工具若没有相对应的制度法规去约束规范，很容易陷入混乱甚至危机的局面。因此对房地产各种融资工具的组织形式、收益组合、收益分配以及流通转让等均需做出具体规范。我国政府对房地产金融机构的管理尚无专门机构，缺乏有效监督管理。目前已经出台的房地产抵押贷款的法律法规，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但仍有诸多房地产金融行为无法有效监管缺乏法律依据。尤其是房地产按揭贷款缺乏有效监管，新出现的融资工具没有相应制度进行规范，很容易陷入困局，并且市场波动的冲击容易使融资风险扩散。因此建立一套行之有效的中央银行金融监管体系，健全改善房地产相关法律法规，才能促进房地产市场的健康发展。

三、解决房地产开发融资问题的对策

（一）融资渠道多元化

融资渠道多元化就包括银行信贷、地产信托、地产基金及住房抵押贷款证券化等，它们各自市场地位不同，在资本市场中发挥着不同的作用。银行信贷主要提供流动资金贷款；地产信托主要发挥中长期财产管理功能，针对房地产企业运营需求设计个性化信托产品，扩大供需双方选择空间；地产基金则是从资金到项目，先募集大量资金，再投入到不同回收期的项目中；住房抵押贷款证券化为发放住房抵押打开机构提供后续资金，间接支持了房地产行业的发展。与此同时可以推行房地产证券化，将房地产证券活跃在金融市场上，这些商品主要报告MBB、MPB、MPTB、CDO、IO及PO等。这样可以有效吸收市场中闲置的资金，且能最大程度上降低风险。

根据现行融资渠道的特点，建议降低银行信贷比例，加大房地产信托市场比例。推进利率市场化，逐步放开存款利率管制，充分释放资金的市场价格。与此同时，发展住房抵押贷款证券化，建立住房抵押贷款二级市场，推行房地产证券化。引入保险基金，由于保险公司资金量大且稳定，若能适当引入并通过相关机制规范，能避免如美国“次贷危机”之类的事件。

（二）商业银行应加强自身管理

商业银行应加强自身管理，建立以风险控制为中心的业务监管机制。针对现状，商业银行在发放贷款时，应重点核实借款方资料，将风险防范的重点放在事前事中控制，而不是事后补救。建立有效的风险预警体制，识别监控处置各项风险，不能仅考虑抵押物或首付款，忽略了还款意愿、还款能力、市场波动的风险。商业银行应加强房地产信贷风险的管理和防范，建立全国性的房地产企业及个人信用档案系统，根据不同信用等级的借款人给予不同条件的房贷，利于商业银行对风险的预测和识别。完善个人诚信管理体制，严格遵守有关制度规定，不受利益驱使，给不符合要求的开放商放贷或个人贷款，完善内控管理制度，避免因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。与此同时不断提升资本市场服务实体经济的空间，丰富交易品种，提高透明度和市场效率，拓宽资产保值增值的渠道。

（三）完善房地产金融法律法规环境

现阶段，我国许多金融产品相关法律法规仍然不健全，而市场经济行为都需要在合理的法律法规范围内执行，因此建立健全房地产相关法律、法规体系，为房地产融资营造一个良好的法制环境打下基石。一是针对房地产融资过程中出现的各种问题，及时修改补充现行法律法规，建立健全各项制度条例， 制定完善包括改进土地招牌挂制度，规范新型融资工具的组织形式、流通转让、收益分配，住房抵押贷款、个人信用、住房公积金及房地产担保等有效监督房地产金融行为，保护各方合法权益；二是在房地产融资过程中，应该依法办事，严格执法，对出现问题的单位或个人应严加处置，并立即停止放贷追回已贷款项。各级政府应明确其职责，中高端房产供应由市场调控，政府应着重于保障安居房的建设。建立健全保障房的分配和管理机制，公平分配，维护社会公平。同时还应加强二手房交易市场和租赁市场规范，用制度条例调整并规范。通过房地产金融法律法规的完善，不断调整房地产融资渠道、融资成本、投资流向，确保房地产金融的健康运转。

参考文献

[1]刘若敏，夏学明.我国房地产金融风险及防范研究[J].商场现代化（上旬刊），2011（02）.

[2]陆海飞.我国房地产融资问题刍议[J].经济研究，2011（02）.

[3]刘华成.我国房地产融资结构分析[J].财经与管理，2013（04）.

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一、财务管理在房地产行业融资过程中的重要性

（一）一定程度上能够减小房地产行业的融资风险

由于经济的飞速发展，人民生活水平快速提高，房地产行业也随之迅速发展起来。房地产行业是一个资金密集型行业，在其发展的过程中需要筹集大量资金，所以，要想合理的计划、分配和使用这些资金，没有相应的财务管理工作是万万不行的。房地产行业融资过程中的财务管理工作，通过科学规范的管理方法对融资进行管理，使所筹融资能够有目的、有计划的使用，一定程度上能够减小房地产行业的融资风险。

（二）实施科学的融资决策的需要

房地产行业的经营发展需要进行融资，在融资过程中，融资决策是最重要的一个环节。财务管理在房地产行业的融资过程中，根据所做的财务预算能够正确的评估融资规模，从而制定合理可行的融资方案，实施科学的融资决策。这样以来，房地产行业在融资过程中，就能够根据实际需要进行融资，避免出现融资不足或者融资过剩的现象，给房地产行业的经营发展造成困扰，提高了融资决策的科学性和透明性。

（三）减少房地产行业融资成本、提高资金使用效率的重要措施

房地产行业融资过程中的财务管理工作，通过对市场不同融资成本的考虑，评估融资额度的可能性，然后根据行业自身发展的需要，以年度财务预算为标准，结合企业的资金现状，合理确定融资规模，从而将融资成本控制在较低水平，降低房地产行业的融资成本。财务管理对所筹集的资金还能够有计划、有原则的进行使用，这就有效的提高了资金的使用效率。

二、我国房地产行业融资过程中财务管理工作中的若干问题

（一）财务管理人员缺乏管理意识

目前，由于房地产行业十分火热，使得房地产企业集团迅速发展和扩张，所以，相应的融资活动也越来越频繁。由于对房地产行业融资过程中的财务管理工作还没有正确的认识，得不到人员的高度重视，所以，财务管理人员的管理意识普遍比较淡薄，无法对融资进行规范化、科学化的管理，也就没办法规避融资过程中存在的财务风险，财务管理效果不明显。

（二）财务管理方法不完整

方法是实现目标的重要保证。在房地产行业融资过程中的财务管理工作中，由于财务管理方法过于单一，对于融资的筹集、使用甚至出现的各种风险，无法根据不同情况的需要进行有效的管理，财务管理方法不能与房地产行业的发展相适应。这样一来，由于财务管理方法的不完整，使得财务管理工作质量得不到保证，房地产行业融资过程中的风险也就会大大增加。

（三）财务预算不合理

财务预算是房地产行业融资过程中财务管理首先要进行的工作。合理的财务预算能够对市场经济进行正确的评估和预测，从而确定融资规模，根据预算进行科学、合理的融资，避免出现判断与实际相差甚远的情况，造成资本的浪费。但是，在实际财务管理中，由于对财务管理的不重视，没有专业的财务管理人员进行融资前的财务预算，使得财务预算不合理，与市场状况、房地产行业自身发展不相适应，无法实现财务管理的积极作用。

（四）缺乏对财务成本的管理

财务管理工作中一个重要环节就是对财务成本的管理。然而，目前大多数房地产企业都忽略了对财务成本的管理，在对材料成本和设备成本的管理中，没有形成系统的管理体系和相关奖惩制度，使财务管理人员在工作中缺乏积极性，严重影响了财务管理质量。

三、加强房地产行业融资过程中财务管理的有效措施

（一）加强对财务管理人员的素质培养

提高房地产行业融资过程中财务管理水平的首要任务，就是要提高财务管理人员素质。在实际工作中，可以定期开设专业技术培训班，通过对财务管理人员进行专业技术培训，使其明确施财务管理要点，提高对财务管理重要性的认识，加强责任心，学习更加有效的融资方法和相关融资知识。在对财务管理人员专业技术培养的同时也要注重道德教育，强化法律意识和法制观念，用道德和法律来约束自己的行为，督促自己，在房地产行业融资过程中保证财务管理工作科学、规范的进行。通过加强对财务管理人员的素质培养，从源头上解决房地产行业融资过程中的财务管理问题。

（二）完善财务管理方法，对融资进行规范管理

针对目前我国房地产行业融资过程中的财务管理方法过于单一这一现象，必须完善财务管理方法，在融资的筹集、分配和使用等各个环节，结合实际情况，根据不同的需要使用相适应的管理办法，切实提高财务管理水平，对融资进行管控管理，以提高资金的使用效率。应当适当引进国外先进的金融工具和操作手段，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（三）合理编制财务预算，制订科学的融资决策

在房地产行业融资过程的财务管理中，财务管理人员要运用自己的专业知识，结合实践经验和房地产行业的具体发展情况，准确把握企业内部资金收入和支出的情况，根据实际情况进行合理的财务预算，充分利用有利的筹资条件，综合考虑筹资成本、筹资风险、筹资结构、资本市场状况等，从企业的资本来源和资本结构出发，在不同阶段选择不同的筹资方式，逐步加强企业财务管理，实施科学的融资决策，并按照预算进行融资，提高财务管理水平。

（四）加强对财务成本的管理，运用多元化的融资模式

建立健全财务成本管理体系，加强对房地产行业财务成本的管理，这是房地产行业融资过程中财务管理的需要，也是整个房地产行业发展的需要。在房地产行业的融资过程中，只有充分考虑到融资过程中各环节的成本需要，注意收入与支出间的关系，通过合理的管理方法加强对财务成本的有效管理，才能保证融资过程中的[dylW.NETT专业提供教学和医学写作的服 务，欢迎光临DYlW.NeT]财务管理水平，切实提高房地产行业的融资效果。以目前中国最大的住宅开发企业万科股份有限公司为例，万科的融资模式选择主要是根据国内外环境的变化及时作出调整，运用多元化的融资模式应对外部环境的变化，通过加强融资成本的管理，形成了较为稳定的资本结构。万科通过银行贷款、经营性负债等多元化的融资模式融得资金，摆脱了资金来源的限制，拓宽了融资渠道，改变了外部筹资过于依赖银行贷款的融资模式，在上市期间，万科还使用了除权证以外的几乎所有可用的股权融资模式，形成了自身雄厚的实力。

四、结束语

总之，市场经济的改革，要求我们要加大对房地产行业融资过程中财务管理问题的关注，通过提高财务管理水平，以保证融资的质量，这是国家经济发展的要求，更是房地产行业长久发展的重要保障。

参考文献：

[1]罗月芬.房地产公司中财务管理的问题及解决措施[J].企业导报，2012，24：84

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工作计划的本身就是一个框架，只有把工作放在框架里，才能从各个方面进行全盘考虑和分析评估，对有可能出现的情况或问题设置应对预案。下面是小编为大家整理的房地产销售工作计划，希望能够帮助到大家!

房地产销售工作计划1进入__房地产公司工作的这段时间里，深知自己身上存在各种各样的问题和不足，在以后的日子里我要给自己进行重新定位，振奋信心、保持本色、重燃激情，在改掉自己不足的前提下努力学习知识提高自身各方面的能力，并做出了以下工作计划。

1、首先在个人心态方面不仅好好调整，无论在任何的困境下都要和公司和团队荣辱与共，共渡难关。

用自己的良好的心态去影响身边的人和公司的团队。

2、其次对于个人在团队管理上存在的不足自己要制定出详细的团队管理目标和实施方案。

3、学习招聘面试方面的技巧，重视每次的招聘面试工作，每次在面试之前都要设计出面试的方案，尽可能为公司吸纳和留住优秀人才。

4、在培训工作方面，制定出详细的培训方针和大纲，每个月末都要根据实际情况做出下个月详细的培训计划，针对新人和老人区别做出培训计划。

并尽努力严格按照培训计划执行。落实项目部日常的管理制度，并严格按照管理制度去执行，无论任何人只要触犯公司的原则问题都一视同仁绝不姑息，牢牢记住“管理即是严格的爱”。

5、针对自己的沟通不足问题。

每周固定两次和置业顾问进行有效沟通。及时的了解并掌握置业顾问的心态和动态。

6、关于监督督促工作在春节前也要形成制度，有奖有罚奖罚分明。

7、关于执行力不足问题，制定出关于执行力不到位的奖罚措施，争取任何事情达到，高质量的去完成。

关于做事拖沓问题，自己要从每天上班开始锻炼，要求自己每天上班必提前20分钟到项目部，制定出处罚措施由秘书监督进行处罚。

作为一名销售经理，我也有很多的不足之处，在执行力方面的欠缺，有时候性格的过于温和，对团队管理经验的不足，以及和下属沟通的欠缺，都给工作的进行带来了一定的困扰。想好更好的发展，这些缺点和不足都需要一一的'克服和解决，我有信心能够很好的解决。

学习犹如逆水行舟，不进则退，深刻的认识到自身知识水平有限及能力的不足，对未来我充满着期待和信心，相信在公司领导不断的批评和指导下我会进步的更快，变的更加成熟。

房地产销售工作计划2加强自身业务能力训练。在20__年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20__年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20__年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。

一、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20__年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20__年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。

二、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20__年的房产销售工作重点是__公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。

三、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20__年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。

四、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。

五、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。

房地产销售工作计划3一、销量指标：

上级下达的销售任务30万元，销售目标35万元，每个季度7.5万元

二、计划拟定：

1、年初拟定《年度销售计划》;

2、每月初拟定《月销售计划表》;

三、客户分类：

根据接待的每一位客户进行细分化，将现有客户分为a类客户、b类客户、c类客户等三大类，并对各级客户进行全面分析。做到不同客户，采取不同的服务。做到乘兴而来，满意而归。

四、实施措施：

1、熟悉公司新的规章制度和业务开展工作。

公司在不断改革，订立了新的制度，特别在业务方面。作为公司一名部门经理，必须以身作责，在遵守公司规定的同时全力开展业务工作。

2、制订学习计划。

学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。专业知识、管理能力、都是我要掌握的内容。知己知彼，方能百战不殆。

3、在客户的方面与客户加强信息交流，增近感情，对a类客坚持每个星期联系一次，b类客户半个月联系一次，c类客户一个月联系一次。

对于已成交的客户经常保持联系。

4、在网络方面

充分发挥我司网站及网络资源，做好房源的收集以及，客源的开况。做好业务工作。以上，是我对某年的工作计划，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导的正确引导和帮助。展望某年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，争取更多的单，完善业务开展工作。相信自己会完成新的任务，能迎接某年新的挑战。

房地产销售工作计划4一、业务的精进

1、加强团体的力量

在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。在新年中，我更要加强队员的团结，团结是我不断成长的土壤。

2、熟识项目

销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。调盘，新年后又新起了几个楼盘，在与同行之间比较能够更好地加强对自己销售对象的信心，在不断的学习中充实自己，在不断的实践中提升自己。

3、树立自己的目标

有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。在每月的月初订立下自己当月的销售目标，同时记录下当天接待顾客中出现的问题及解决之道，不时的翻动前期的工作日志，温故而知新。

二、自身素质的提升

销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。最后，在生活中用心的观察他人的销售方式，尤其是在同行之间更能学到，前期先照搬他人在销售过程中，遇到问题后的解答方式，经过后期的语言加工，再遇到问题时就能有自己的方式解答。

房地产销售工作计划5进入__县福满花园项目已有一年了。____年的主要工作是协助王经理组建和管理销售部。经过所有销售部工作人员的共同努力，在过去这一年中取得了良好的销售业绩。为了提高自己的工作能力和效率，找出工作中的不足之处，现将____年年度工作情况总结如下：

一、销售人员培训

销售部于____年3月份开始组建，至今销售人员6人，管理人员2人，策划人员1人。初期的销售人员没有工作经验和房地产知识，工作开展进度很慢，在制定培训文件和培训计划后，协助王经理开展培训工作。现销售人员接待工作有所提高，对日常销售部的工作已能基本完成。

二、客户来访统计

____年度到访客户共记850人次。客户来访的数据每星期收录电脑一次，详细记录来访时间、意向户型、电话等，为将来的客户鉴定做好基础工作。前期的数据存在许多问题，客户的数据不清晰，多数客户的职业和认知途径没有填写，对后期的宣传工作有一定影响，经过销售部周会提出此问题后，现阶段对客来访数据已有所改善。

三、销售文件档案管理

在____年7月27日开展的vip卡活动，开始建立销售书面文件和电子档案两种。到____年11月8日选房活动后，对已销售的商品房的认购书档案、商铺(vip增值确认书)、款申请书、退款确认书统一管理，按房号进行分区。所有的档案在书面文件和电子档案同步更新。

四、销控管理和统计

销控管理分为对外和对内两种，对外是以销控版贴红旗公开面对客户的形式。对内是王经理和我两层销控把关，分为书面文件和电子档案两种，书面文件只是简单的房号控制，电子档案对已售和未售商品房数据详细记录，包括客户资料、面积、价格、已付款等等。所有房号需要两人认可后才可签定认购书，确保不出现一房两卖的情况。

五、销售现场管理

按排销售人员的日常值班，针对每个销售期随时调整值班人员和值班时间，配合策划部进行各项宣传活动。现场管理由王经理主持每周召开例会，进行日常工作安排，销售人员在会议中交流意见和经验，项目的优劣势共享，发现问题及时解决，对客户提出的主要问题进行统一解答，提高销售率和销售人员接待客户的积极性。

六、____年工作存在问题

虽然____年销售部取得良好的成绩，但销售工作也不有许多不足之处。在一期参与了价格体系的制定，从中看到了自己知识面的不足之处;户型更改的过程也明白了自己对市场的敏感度不够。房地产的专业知识还需要进一步的提升，自己的工作能力需要加强提高。首先就是工作的积极性和主动性，很多时候都是都是陆总的提醒才去做的工作，在09年要改正，学会自己去找事做。对数据和图纸要加强理解和分析，让产品进更进一步的适合市场。自身的写作能力也是需要提高的一个重点。