房地产贷款管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产贷款管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：商业银行；房地产；贷款；风险

中图分类号：F830.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-02

房地产信贷风险是商业银行信贷风险中的一种常见形式，它是指经营房地产信贷业务的金融机构，由于其决策失误、管理不善或受客观环境变化等一些无法预料的不确定因素的影响，导致其资产、收益蒙受损失的可能性。目前我国房地产企业开发资金大部分来源于银行，这样导致了大量的房地产开发风险转嫁到银行，导致商业银行房地产开发贷款风险相对比较集中，风险管理压力较大。对此，商业银行必须认清当前面临的风险，并制定必要的防范措施。

一、商业银行房地产贷款存在的主要风险

(一)信用风险

根据房地产开发贷款的特殊性，房地产开发贷款信用风险又称违约风险，指借款人因倒闭或信用下降等其他原因不能履约而给银行带来的风险，它是商业银行最大的风险来源之一。信用风险产生的原因主要有：一是抵押品市场价格大幅下降。如果借款者的还款余额大于房地产抵押品的价格，那么借款者很可能违约，而在借款人违约后，在市场低迷时期对房地产抵押品的处置通常会出现变现困难、抵押品价值大幅缩水等不利于银行的情况。二是银行对借款人经济状况、还款能力难以长期监控。由于我国尚未建立个人信用等级制度，对个人资信评估缺乏统一、客观的标准，影响了银行对贷款申请人信用的调查评定，使银行无法确定申请人的持续还贷能力。三是房地产开发商与购房者产生矛盾。双方会因为质量问题或其他问题产生纠纷，导致用个人住房贷款购房的客户往往会暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。

(二)假按揭风险

假按揭是指房地产开发企业出于骗取银行信贷资金的目的，采用指使本单位员工、亲属或朋友，甚至雇人收集无关人员的身份证，冒充购房户，提供虚假申请材料，签订购房合同，以此到银行办理个人按揭，套取银行贷款的行为。“假按揭”恶意套取资金的行为成了银行最直接的贷款风险。一旦房地产开发企业经营不善或出现困难，购房借款人就会停止偿还银行贷款，致使银行面临着不能足额收回按揭贷款及处置抵押物，从而使低风险的个人住房贷款变成高风险的房地产开发贷款，造成贷款风险的集中暴露，大量的按揭贷款逾期，直接危及银行贷款的收回。

(三)操作风险

在实际业务中，银行内部人员的违规操作也会导致房地产信贷出现较多风险。突出表现在：一是各级业务审查、审批人员主观上不够重视，风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料的真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不作深入调查核实，甚至部分商业银行放松审查标准，仅仅要求借款人提供的资料符合形式上的要求，对其实际的还款意愿和还款能力却不作详尽调查；二是贷后管理出现严重漏洞，“一贷了之”，有的银行在房地产贷款发放后，没有按项目管理要求进行跟踪监管，或者银行贷款跟踪管理存在缺陷等，银行对开发商的还款来源、房屋销售回笼资金的归款情况一概不知，出现房地产开发贷款跟踪管理风险；三是对抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，或不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。

(四)市场风险

房地产行业的特征决定了房地产市场的投机性。房地产可开发土地供给的稀缺性和垄断性以及土地需求的多样性，致使土地市场存在很大的投机可能，加上市场的非理性，以及一些地方政府的推波助澜，致使某些地方土地投机现象严重，一些地方的房地产市场存在泡沫。另一方面，在国内开发商一般不按开发成本来定价，而是按周边楼盘的销售价格甚至是新拍卖土地的成交价格来定价，导致房价的不确定性很高，随意性很强，均衡房价难以准确界定，房价风险极大。

(五)法律风险

最高人民法院于2005年1月1日开始实施《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定“对被执行人及其房贷家属生活中必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍卖、变卖或抵债”。撤除了房贷最重要的抵押保障，意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，这将不利于银行追讨不良贷款，增大了商业银行的房贷风险。

(六)政策风险

对房地产而言，其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。特别是在2010年，中国人民银行连续六次加息，同时上调住房信贷利率，足以体现央行力图通过金融手段来引导房地产市场发展，加强对房地产市场的调控，进一步抑制房价上涨，从而导致购房者的还贷压力日益加大，使得部分购房者购房心态发生变化，产生观望心理，个人住房贷款需求出现一定程度的减少，直接影响了楼盘的销售，进而在一定程度上使房地产企业出现资金链紧张的状况。由于我国房地产企业投融资结构主要依赖银行贷款，一旦房价趋势逆转，银行将很有可能遭受损失。

二、商业银行房地产贷款的风险防范

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第一条  为加强我市利用世界银行贷款实施住房制度改革项目的房地产抵押管理，保障抵押权人和抵押人的合法权益，根据国家有关法律、法规，制定本规定。

第二条  本规定适有于我市利用世界银行贷款项目单位的房地产抵押管理。

第三条  本规定所称房地产抵押，是抵押人向抵押权人提供自己具有法律效力的房屋所有权及土地使用权作为清偿债务的担保而不转移占有的行为。

第四条  土地使用权抵押时，其他上建筑物，其他附着物随之抵押；地上建筑物、其他附着物抵押时，土地使用权随之抵押。

第五条  抵押地上建筑物、其他附着物和土地使用权的‘由成都市房地产管理局和成都市国土局按各自职责实施抵押管理。

抵押土地使用权无地上建筑物、其他附着物的，由成都市国土局实施抵押管理。

第二章  抵押权的设定

第六条  下列房地产设定抵押权时，须按规定履行批准手续：

（一）全民所有制事业单位的房地产，经政府主管部门批准；全民所有制企业的重要建筑物，除政府有特别授权的外，应经政府主管部门批准；

（二）中外合资、合作经营企业、股份制企业的房地产，经其董事会或联合管理机构批准。

第七条  以出租房地产设定抵押权时，抵押人应将租赁情况书面告诉抵押权人和承租人，并不影响原租赁合同的履行；抵押期间租赁期届满，承租人需继续租用原房屋的，须经抵押权人同意。

第八条  有下列情况之的，不得设定抵押权：

（一）未取得房屋所有权和土地使用权合法凭证的；

（二）房地产权属有争议的；

（三）房屋在城市建设拆迁封户范围内的；

（四）房屋用途属于公共福利性质的；

（五）依法限制房地产权属变更的。

第九条  房地产设定抵押权时，抵押权人和抵押人认为需。要的，可经依法取得房地产评估资格的机构进行评估。

第十条  抵押人以同一房地产设定若干抵押权时，抵押人在设定新的抵押权前，须将已设定的抵押权状况书面告诉新的抵押权人；新的抵押权设定后，须将新设定的抵押权状况书面告诉其他各抵押权人。

第三章  抵押合同的订立和登记

第十一条  自地产抵押，抵押人与抵押权人应订立抵押合同。抵押合同订立后，当事人应于十五日内向抵押管理机关申请办理登记手续。

第十二条  抵押人或抵押权人发生分立、合并等变更的，变更一方的当事人应书面通知对方当事人。变更后的当事人享有和承担相应的权利和义务。

第十三条  抵押合同终止，当事人应在十五日内到抵押管理机关办理注销登记手续。

第四章  抵押房地产的占管与处分

第十四条  抵押人在占管期间应确保抵押房屋的安全和完好；未征得抵押权人书面同意，不得改变使用性质，不得进行处分。

抵押权人有权按照抵押合同对抵押房地产的使用和管理进行监督。

第十五条  抵押期间发生房屋拆迁，可清偿债务终止原抵押合同；或重新订立房地产抵押合同。

第十六条  抵押房屋发生毁损、灭失，抵押人应及时将情况通知抵押权人并采取措施防止损失的扩大。抵押房地产因损失不足以作为清偿债务的担保时，抵押人应重新提供或增加担保予以弥补；但抵押房地产已投保的除外。

第十七条  有下列情况之一的，抵押权人可向抵押管理机关申请处分部分或全部房地产，用于偿还全部债务：

（一）债务人不能履行到期债务的；

（二）债务人被依法宣布撤销或倒闭的。

第十八条  抵押当事人就处分抵押房地产或房地产抵押所涉及的债权债务发生纠纷的，可依法向人民法院起诉。

第十九条  准予处分的全民所有制房地产的价值，应经依法取得房地产评估资格的机构进行评估；但在设定抵押权时已经评估并在规定时效内的除外。

第二十条  抵押权人处分抵押房地产时，应事先书面通知抵押人。

第二十一条  抵押的房地产处分后，购买人应书面通知原房屋使用人迁出，并给予原使用人不少于三十日的搬迁准备时间。原使用人无正当理由逾期拒不搬迁的，购买人可依照法律规定的程序向人民法院申请强制搬迁。

第二十二条  有下列情况之一的，经抵押管理机关同意，可中止处分抵押的房地产：

（一）抵押人有正当理由请求中止的；

（二）抵押人申请并证明能即时履行全部债务的；

（三）抵押房地产正在诉讼过程中的；

（四）出现其他应中止情况的。

上述情况不能终止处分的，抵押权人可再次提出处分申请，或依法向人民法院起诉。

第二十三条  处分抵押房地产所得价款，在扣除处分房地产应缴纳的税款和支付处分房地产实际发生的费用后，用于偿还抵押权人的债权本息和支付违约金。

第五章  附  则

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我国近年的房地产业发展迅猛，也带来了商业银行房地产贷款业务的飞速发展。这其中，风险不断增加和集聚上升是目前商业银行房地产企业贷款的现状。文章从商业银行房地产贷款的信用风险、现状及原因进行分析，提出针对当前房地产贷款信用风险防范的相关对策。

［关键词］

商业银行;信用风险;房地产贷款

我国房地产行业已经发展成为国民经济的重要支柱产业，随着这一热度的不断增加，房地产贷款额度不断加大，成为我国商业银行贷款业务中的主要业务，也越来越影响我国商业银行的发展利益。与此同时，也产生了许多房地产企业在商业银行贷款业务中相关信用风险不断加大、个人住房贷款引发的信用风险问题也成为了社会性的问题。在房地产贷款等各类风险不断增加的过程中，表现最为明显、性质最为恶劣、后果最为严重的就是信用风险。

一、我国商业银行房地产贷款信用风险概述

商业银行房地产贷款是指将要贷款的房地产企业以自身的信用等级作为评定条件，而最终获得商业银行发放贷款的一种方式。商业银行在业务经营中面临的最基本的一类金融风险就是信用风险，自从有了贷款业务之后信用风险就成了贷款业务中最重要的风险。传统定义上信用风险就是指借款人在借了银行的贷款后但却不能按时还本付息而给商业银行造成经济损失的一种风险。随着人们对银行贷款业务和信用风险的认识程度的不断加深，现代意义上的信用风险已不仅仅是指借款人没有按时还本付息而造成的风险，还包括已经出现的不能按时还本付息的征兆。而房地产信用风险就是指商业银行房地产金融活动领域中的房地产公司贷款和个人住房贷款的借款人违背了与商业银行的约定而没有按时还款，给商业银行放出的贷款和利息收回增加了不确定性。从目前来看，房地产信用风险呈现如下几个特征:

(1)综合性:从房地产贷款目前的状况来看，是由很多种风险并存的，但是当所有的风险聚集到一起的时候，目前所出现的各种各样的风险最后都会以信用风险的方式爆发出来。

(2)传递性:当在房地产贷款交易活动中的某一家出现信用风险时，就会通过多家房地产的共同商业合作伙伴传递下去，导致最终出现了一个恶性循环的房地产信用风险链。

(3)扩散性:扩散性来源于它的传递性，当房地产贷款信用风险发生的时候，如若不能及时规避，则信用风险就会通过房地产企业之间的联系而迅速扩散到其他房地产企业。

(4)积累性:因为传递性和扩散性的存在，房地产信用风险一旦发生就会迅速增加，金融危机的可能会是最终导致的恶果。

(5)突发性和隐蔽性:信用风险一开始发生我们是看不到的，况且信用风险还包括借款人不能按时还款的征兆，所以很难发现它的存在，但是经过一段时间的集聚和积累，它就会突发，给商业银行以措手不及。

二、我国商业银行房地产贷款信用风险现状

房地产贷款资金一般都非常巨大，往往银行都想利用给房地产企业或个人贷款来增加本行的收益。所以，商业银行采取各种方法，提供了各种适合不同资质企业的贷款类型和贷款服务，将房地产贷款分为不同的种类。文章将从房地产企业贷款和个人住房贷款两方面进行阐述。

(一)房地产企业贷款信用风险现状

1.房地产企业贷款信用风险现状。发展起步较晚是我国房地产贷款业务的特点之一，仅仅经历了还不到二十年的时间。我国GDP总值深受房地产贷款的影响，并且逐年增大，因此，必须重视房地产贷款所带来的各种风险。房地产市场的利润巨大且并不规范，所以市场上的房地产企业水平和资质参差不齐。那些规模小的、资金不到位的房地产企业就向所要贷款的商业银行隐瞒本企业的资金和财务状况，向银行提供自己资金充足的错误信息，通过这些欺骗手段来获得商业银行的贷款。尤其是这种以提供不真实信息欺骗银行得到贷款的企业，产生信用风险的概率非常高。更为恶劣的一个现状就是有许多所谓的皮包房地产企业，只有空架势，利用各种低级手段获得贷款之后，公司主要负责人就卷款而逃，以此来逃脱商业银行的追款，公司也只剩下空壳。在追款期间，商业银行的花费也相当巨大，甚至很多都无法追回。房屋销售有问题时，房地产企业利用按揭的方式来骗贷的行为也比比皆是。在贷款时承诺按时还款，收到贷款之后一转眼就成了不诚信企业，不仅不按时还款，而且利用故意拖欠的商业银行贷款去开发自己企业其他的项目，以空补空，只考虑企业自身的发展，不考虑此种行为给各大商业银行带来的信用风险。

2.房地产企业贷款信用风险现状产生的原因。首先，商业银行与在自己本行贷款的房地产企业信息不对称是主要的原因。房地产企业为了贷款，可谓是想出了各种蒙骗银行的奇招，使商业银行不能或者没有完全了解房地产企业的诚信度，让企业乘机钻孔，不讲诚信风险自然增加。其次，要从商业银行自身查找原因，许多时候内部操作的不规范也会导致给房地产企业贷款之后，才发现贷款程序的错误。再次，许多商业银行贷款经办的工作人员的业务功底差，没有风险意识，很多时候都只是为了完成自己的业绩，审查贷款企业资料的真实性和合法性时流于形式。各种因素综合起来，就会更加导致银行信用风险进一步增大。

(二)个人住房贷款信用风险现状

1.个人住房贷款信用风险现状。商业银行房地产信用贷款中值得重视的另一个问题就是个人住房贷款信用风险现状。目前很多借款人到期不能按时归还银行贷款、利用买房为借口骗贷进行金融投资。而银行在帮其完成贷款之后，事后监督并不完善，导致借款人将所贷款项随意花费，违背了与银行的贷款约定。当个人住房贷款信用风险出现之后，银行虽然有权处置抵押财产，但是处理过程难周期长，不利于银行长远发展。

2.个人住房贷款信用风险现状产生的原因。首先，针对借款人无法按时还款这一现象来看，原因主要为居民个人的经济能力有限，我国经济水平发展迅速，但两极分化及其严重，导致很多人并不真正的主动违约，只是缺乏按时还款的能力。再着我国股市行情近年利好，使很多人以购房、装修、买车等理由，贷款炒股。我国个人诚信体系也并不完善，银行对其资产状况与资金使用无法全面了解，缺乏风险预测能力。

三、房地产贷款信用风险的建议

我国商业银行的发展受到房地产贷款信用风险的直接影响，因此，必须高度重视已出现的问题。

(1)借鉴国外商业银行成功的经验，建立全国性的信用查询系统。我国可以在商业银行之间实行企业信用查询系统，这样就方便掌握借款人自身信用状况是否良好，也能够查询贷款方的信用历史。如此一来，只要该借款人曾经出现过信用风险问题，那么各银行均可对该用户实施相应的防范措施，如此可以提高银行的工作效率，针对不同的还款人采取不同的应对措施，随时防范贷款信用风险的发生。

(2)商业银行对贷款客户的企业信息要做到全面了解，这是一种直接从源头来降低风险的办法，只要降低银行与借款人之间的信息不对称。

(3)完善相关法律法规，简约商业银行处置违约借款人的流程。这样就可以在法律层面加大对商业银行的保护，给商业银行更大的支持力度，缩短商业银行处置违约借款人的周期，降低成本。对恶意拖欠贷款不还的借款人采取严厉的惩罚措施，增强银行的风险预测能力。

(4)商业银行对贷款项目的资金流动进行严格监控。在监控力度上做到“精”与“细”，不仅要做到对借款人的严格管理，更重要的是做到对具体贷款项目的严格控制和随时监督，降低借款项目的资金外流所带来无力还贷现象的发生。

(5)商业银行对房地产企业实行“奖励”政策。对不同信用资质的企业实行不同的政策，如果是信用度高的企业，商业银行就可以在打款条件上予以优惠，鼓励房地产企业早日还款，降低风险发生的概率。而针对信用度不高的企业，采取严格的控制措施，提高门槛，防范信用风险发生率的提高。如今房地产行业也已经成为我国商业银行贷款业务的主要根基，在大力支持房地产贷款的情况下还应该多从风险尤其是信用风险方面考虑，要保证这种贷款业务既能够给商业银行和国家带来收益，也要能够保证风险系数降到最小，最终使得商业银行的房地产贷款业务顺畅发展。

参考文献

［1］袁平.中国房地产市场泡沫与房地产信贷风险管理研究［M］.北京:经济科学出版社，2014.

［2］宪爱琪.商业银行信贷法律风险精析［M］.北京:中国金融出版社，2011.

［3］张雯.中国房地产信贷风险度量与控制［M］.北京:中国金融出版社，2010.

［4］屈建国.新信贷［M］.北京:北京大学出版社，2009.

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房地产市场周期与银行信贷风险

房地产泡沫繁荣—破裂周期大致可分为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第二阶段是由于利率、税率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格崩溃，持续时间可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶段的特征是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险，主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。

房地产贷款主要分为：房地产抵押贷款；房地产开发、建筑贷款；利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说，信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。

住宅抵押贷款通常被认为很安全，因为住宅一般是作为消费品，并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则，由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点，抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而，不可忽视的是，房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险，如：借款人无法还款时，抵押房地产依法处理后不足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复，估值就越难确定，银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。

发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高，因为其贷款的偿还需要房地产完工后，以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因而恶化。值得注意的是，房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押，而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款，银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌，借款人借款能力下降，从而形成财务约束，限制新投资的规模并降低企业利润。因而，银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加，加剧了银行业的脆弱性。

除了信贷风险影响外，房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时，抵押品价值下跌，银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外，由于建筑活动和借贷活动减少，银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而，房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险，由于其性质，更难规避且影响整个银行业。

二、20世纪70年代以来，伴随着金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时，如果有效的审慎监管尚未充分建立，整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后，由于新的金融机构进入，贷款利率拉低，激烈的竞争和管制的放松，使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。

虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生，但是两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用，房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如，19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家，20世纪90年代的日本，以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因十分复杂，触发点也不尽相同，但是研究那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后，就会发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。

中国加入世界贸易组织之后，坚持入世承诺，稳步推进银行业对外开放，并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上，国内的银行面临着更为激烈的竞争，风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机，对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力，有着重要的意义。

三、银行业房地产贷款风险成因

（一）灾难短视症

即大的经济冲击极少发生，以致银行往往低估冲击发生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)认为，一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的，这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件，如信用卡贷款违约和汽车贷款违约，银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率，并做出充分的预防损失的措施。否则，银行将会很快受到高频率事件的冲击，从而导致破产这一毁灭性损失。因此，高频率事件（诸如估计信用卡违约概率）的主观概率可能会与实际概率非常接近。

而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时，基于已有的知识和经验，或拇指法则(ruleofthumb)，银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息，早期的警告信号往往被忽视。

由于房地产周期通常持续的时间较长，在房地产价格持续多年快速上升的情况下，房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此，房地产业繁荣时期，随着房价的上涨，银行通常会产生一种安全错觉，过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润，进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量，但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。

（二）羊群效应

灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时，那些正确地评估冲击发生概率的银行，在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的竞争，灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准，或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时，灾难短视的银行可能成为市场的主导，这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施，这种情况往往被称为银行的羊群效应。

银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性，但可能会有意忽视房地产贷银行业房地产信贷风险成因及对策更新时间2008-9-3010:20:14打印此文点击数1446摘要：房地产泡沫及其破裂对一个国家的整体金融稳定有着重要的影响，特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。在开放的金融市场环境下，如果有效的审慎监管尚未充分建立，金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。本文通过研究房地产周期和银行信贷风险的关系，揭示了银行房地产贷款危机的成因，并分别从监管者和银行业的角度探讨了如何防范银行体系的房地产信贷风险危机。

关键词：房地产贷款；信贷风险；房地产周期

一、前言

20世纪70年代以来，伴随着金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时，如果有效的审慎监管尚未充分建立，整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后，由于新的金融机构进入，贷款利率拉低，激烈的竞争和管制的放松，使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。

虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生，但是两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用，房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如，19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家，20世纪90年代的日本，以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因十分复杂，触发点也不尽相同，但是研究那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后，就会发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。

中国加入世界贸易组织之后，坚持入世承诺，稳步推进银行业对外开放，并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上，国内的银行面临着更为激烈的竞争，风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机，对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力，有着重要的意义。

二、房地产市场周期与银行信贷风险

房地产泡沫繁荣—破裂周期大致可分为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第二阶段是由于利率、税率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格崩溃，持续时间可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶段的特征是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险，主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。

房地产贷款主要分为：房地产抵押贷款；房地产开发、建筑贷款；利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说，信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。

住宅抵押贷款通常被认为很安全，因为住宅一般是作为消费品，并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则，由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点，抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而，不可忽视的是，房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险，如：借款人无法还款时，抵押房地产依法处理后不足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复，估值就越难确定，银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。

发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高，因为其贷款的偿还需要房地产完工后，以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因而恶化。值得注意的是，房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押，而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款，银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌，借款人借款能力下降，从而形成财务约束，限制新投资的规模并降低企业利润。因而，银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加，加剧了银行业的脆弱性。

除了信贷风险影响外，房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时，抵押品价值下跌，银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外，由于建筑活动和借贷活动减少，银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而，房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险，由于其性质，更难规避且影响整个银行业。

三、银行业房地产贷款风险成因

（一）灾难短视症

即大的经济冲击极少发生，以致银行往往低估冲击发生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)认为，一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的，这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件，如信用卡贷款违约和汽车贷款违约，银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率，并做出充分的预防损失的措施。否则，银行将会很快受到高频率事件的冲击，从而导致破产这一毁灭性损失。因此，高频率事件（诸如估计信用卡违约概率）的主观概率可能会与实际概率非常接近。

而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时，基于已有的知识和经验，或拇指法则(ruleofthumb)，银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息，早期的警告信号往往被忽视。

由于房地产周期通常持续的时间较长，在房地产价格持续多年快速上升的情况下，房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此，房地产业繁荣时期，随着房价的上涨，银行通常会产生一种安全错觉，过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润，进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量，但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。

（二）羊群效应

灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时，那些正确地评估冲击发生概率的银行，在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的竞争，灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准，或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时，灾难短视的银行可能成为市场的主导，这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施，这种情况往往被称为银行的羊群效应。

银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性，但可能会有意忽视房地产贷宅按揭贷款证券化，获得流动性资金，可以解决流动性不足的问题。通过证券化，还可以将完全集中在银行身上的住房抵押贷款风险分散和转移给投资者，分散银行信贷资产过度集中于房地产市场的风险。

五、小结

银行危机对一国经济会带来灾难性的影响，除了要花费纳税人的巨额资金为银行注资外，银行危机对经济有长期的负面影响。审视那些曾经发生过的系统性危机，可以发现其中有许多共同的因素，诸如灾难短视症、羊群效应、安全网引发的道德风险、信息不对称、会计与信息披露及法律框架的不完善、监管部门的宽容性监管等，更好地理解这些因素，可以使我们更好地防范银行危机。对于监管部门来说，防范银行业由于房地产贷款过度膨胀而承担过多的风险，稳健有效的审慎监管至关重要。但单靠加强监管并不能从根本上防范房地产贷款风险，银行自身必须审慎经营，提防过度借贷给已经过热的资产市场。

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关键词：房地产贷款；信贷风险；房地产周期

一、前言

20世纪70年代以来，伴随着金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时，如果有效的审慎监管尚未充分建立，整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后，由于新的金融机构进入，贷款利率拉低，激烈的竞争和管制的放松，使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。

虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生，但是两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用，房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如，19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家，20世纪90年代的日本，以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因十分复杂，触发点也不尽相同，但是研究那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后，就会发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。

中国加入世界贸易组织之后，坚持入世承诺，稳步推进银行业对外开放，并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上，国内的银行面临着更为激烈的竞争，风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机，对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力，有着重要的意义。

二、房地产市场周期与银行信贷风险

房地产泡沫繁荣—破裂周期大致可分为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第二阶段是由于利率、税率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格崩溃，持续时间可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶段的特征是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险，主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。

房地产贷款主要分为：房地产抵押贷款；房地产开发、建筑贷款；利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说，信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。

住宅抵押贷款通常被认为很安全，因为住宅一般是作为消费品，并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则，由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点，抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而，不可忽视的是，房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险，如：借款人无法还款时，抵押房地产依法处理后不足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复，估值就越难确定，银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。

发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高，因为其贷款的偿还需要房地产完工后，以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因而恶化。值得注意的是，房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押，而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款，银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌，借款人借款能力下降，从而形成财务约束，限制新投资的规模并降低企业利润。因而，银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加，加剧了银行业的脆弱性。

除了信贷风险影响外，房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时，抵押品价值下跌，银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外，由于建筑活动和借贷活动减少，银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而，房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险，由于其性质，更难规避且影响整个银行业。

三、银行业房地产贷款风险成因

（一）灾难短视症

即大的经济冲击极少发生，以致银行往往低估冲击发生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)认为，一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的，这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件，如信用卡贷款违约和汽车贷款违约，银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率，并做出充分的预防损失的措施。否则，银行将会很快受到高频率事件的冲击，从而导致破产这一毁灭性损失。因此，高频率事件（诸如估计信用卡违约概率）的主观概率可能会与实际概率非常接近。

而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时，基于已有的知识和经验，或拇指法则(ruleofthumb)，银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息，早期的警告信号往往被忽视。

由于房地产周期通常持续的时间较长，在房地产价格持续多年快速上升的情况下，房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此，房地产业繁荣时期，随着房价的上涨，银行通常会产生一种安全错觉，过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润，进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量，但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。

（二）羊群效应

灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时，那些正确地评估冲击发生概率的银行，在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的竞争，灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准，或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时，灾难短视的银行可能成为市场的主导，这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施，这种情况往往被称为银行的羊群效应。

银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性，但可能会有意忽视房地产贷款的风险，因为他们认为如果灾难性冲击来临时，将会受到政府的保护，损失由政府承担，而银行则享受由高风险敞口带来的丰厚利润。“太多而不能倒”的政策，即当银行业整体面临倒闭风险的时候，政府更有可能介入去拯救陷入危机的银行，实际上在激励银行从事那些使他们的资产负债表风险与其他银行同业高度相关的活动，这是另一种形式的羊群效应。

（三）安全网引发的道德风险

经济繁荣时，投资者可能会意识到，银行过度借贷于房地产市场使银行更易受到市场波动的打击，但他们也知道银行都在从事这些业务，政府不会让整个银行体系崩溃。由于存在这种政府的隐性担保，即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保，银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险，而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外，投资者过于自信自己评估市场的能力，认为可以先于其他人在市场崩溃前的适当时机退出，因此，投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行，进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。（四）信息不对称

银行通常使用控制按揭贷款成数（loan-to-valueratio）的方法，将按揭贷款限制在抵押房地产价值的一定比例内，以防当房地产价格下跌、借款人违约时，银行被迫出售借款者所抵押的房地产时产生损失。按揭贷款成数在防范银行房地产贷款风险中起着重要的作用。从理论上讲，如果该比率能够维持在一个足够低的水平，则足以控制借款人违约的风险。

然而，实际上，当房地产价格大幅下降时，降低按揭贷款成数并不能够保证银行免于信贷损失。即使是看起来相当保守的按揭贷款成数，也可能不足以弥补损失。这是因为，在房地产价格大幅下跌时，抵押房产的价值可能会很快下降到未偿还贷款额以下，从而刺激借款人放弃抵押物，选择违约不偿还贷款。在房地产市场繁荣时期，银行过度乐观地认为可以接受较高的按揭贷款成数，同业的激烈竞争也迫使银行管理层放宽贷款标准。造成这种情况的主要原因在于，在实际操作中，贷款本息＝按揭贷款成数×抵押物评估值，而由于信息不充分，即使在市场最好的情况下，银行也很难准确估计房地产的价值，造成当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是当时的市场价值甚至是过去的价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距，从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。

（五）不适当的会计、信息披露及法律框架

在不透明的会计核算方法，不适当的信息披露准则和不良贷款拨备制度下，银行业对自身的财务状况如果缺乏充分的披露，在房地产价格下跌时，往往掩盖银行资产的恶化程度，并且使银行管理人员、所有者、债权人和监管者等无法有效监控风险敞口，对银行施行监督和约束，进而使那些高风险业务被当作是高盈利性的业务。如日本大藏省于1992年9月对外公布的主要银行不良贷款总额，仅为略高于12万亿日元，而如果银行业当时对不动产行业的风险敞口数额和不动产价格下降因素作一个合理的估计，所得出的数字有可能两倍甚至三倍于公布的数字（Goldstein等，1993）。在进行贷款分类时，如果仅仅按照贷款的偿还情况对贷款抵押品的市值、借款人的资信状况和当前的偿付能力进行评估，可能会造成不良贷款的规模被低估、银行资本真正能够发挥的缓冲作用被高估。

（六）监管部门的宽容性监管

监管者的职责是通过监督银行业和维持健康的银行体系保护纳税人。为什么监管者在有些情况下不能约束银行从事高风险的增长策略？在有些情况下，可能是出于监管者不能控制的原因，例如人手不够或预算约束使监管部门不能有效监管银行体系。但是，在许多情况下，监管部门出于多种原因不愿去约束银行业。其中，主要的原因是，当金融自由化作为一系列促进经济增长的宏观政策的一部分时，监管部门可能对约束那些采取高风险策略的银行心存顾虑，毕竟从短期来看，高风险的经营策略对银行来说是有利可图的，高盈利掩盖了潜在的风险。监管者往往很难约束那些看起来能够获得高盈利的银行。其次，当金融部门的扩张被视为经济增长的重要推动力量时，监管部门要承担更大的压力。再次，对监管者来说，从自利性的角度考虑，拖延采取纠正措施，可能是更优的选择。特别是时间不一致性（timeinconsistency），即今天的损失直到将来的某一日期才会变为现实，而那时可能已经是其他人在履行监管职责，因而，监管当局有内在动力采取宽容、迁就的态度对待问题银行，加大了银行承担更大风险的内在动力。四、防范

（一）防范银行灾难短视症

在银行业对外开放的环境下，监管部门应改变职能而不是取消职能。监管当局必须确保一个行之有效的机制，以防止银行过度承担风险，打消其盈利归个人、损失由社会承担的想法。

首先，提前鉴别出脆弱的银行。在对付灾难短视症及不可预知的重大冲击方面，传统的银行监管过程重在评估银行的现状，并鉴别出脆弱的银行，虽然有助于处理危机，但不足以防范危机。为了防范危机，监管过程必须把那些承受能力差、有可能会成为脆弱的银行提前鉴别出来，防止它们的风险敞口达到对整个金融体系构成威胁的水平。明确要求银行必须通过经常性的压力测试，界定银行应该具备的、能够承受外部冲击的最低程度，是提前鉴别出脆弱银行的一个有效方法。其次，监管当局可以要求银行提高房地产贷款信息的透明度，降低市场的不明朗因素以及连锁效应的风险，并使银行业在市场的监察下更为自律。此外，详尽的房地产贷款统计数据，有助于监管当局监察及评估银行承受房地产贷款的风险。

（二）安全网改革

在对银行的行为施加影响时，不应只把注意力集中在对问题的解决上，要注意采用事前审慎监管的方式，及早警觉房地产价格泡沫征兆，防范房地产市场繁荣时期银行房地产贷款的过度膨胀。监管部门不能仅仅满足于达到相关的国际监管标准，而是根据本地银行业自身行业发展状况和经济环境的变化，采取更高的监管标准，力求做到最好。在监管实施过程中，监管机构必须及时采取纠正行动，迅速解决问题。如果没有一个以规则为基础的监管体制，就难以对要求宽容性监管的巨大压力形成有效的制衡。

（三）道德风险的防范

监管部门要想防范道德风险，必须终止隐含的存款保险制度。首先，将存款保险的金融机构控制在一个适当的范围，不向所有债权人提供全额存款担保，特别是那些大金额的债权人，以促使大额债权人对银行施加约束。其次，对有问题银行及时采取惩戒措施使其恢复正常，如果仍没有改观，监管当局需要在银行将要发生资不抵债之前迅速关闭问题银行，降低银行即将破产时为死而复生而孤注一掷的可能性。再次，实行严格的资本充足制度。通过制约商业银行资产规模的无限制扩张，保证银行稳健、安全经营，增强银行抵御非预期损失的能力。一旦银行的资本状况恶化，监管当局马上采取纠正行动，避免当银行资本状况严重恶化时，股东和管理层采取孤注一掷的方式，导致损失大幅增加。

（四）市场基础设施的建设

通过技术与金融创新，改善市场基础设施建设，可以减缓银行资产负债不匹配的情况，把过去不具流动性的资产转换成流动性的资产。例如按揭贷款证券化是解决这一问题的途径之一。银行通过将住宅按揭贷款证券化，获得流动性资金，可以解决流动性不足的问题。通过证券化，还可以将完全集中在银行身上的住房抵押贷款风险分散和转移给投资者，分散银行信贷资产过度集中于房地产市场的风险。

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关键词：房地产开发贷款；贷款软约束；抵押悬空；风险管理

房地产业是一个高投入、高利润的产业，先天就具备了高风险性。房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。由于目前我国的资本市场不发达，房地产企业融资渠道比较单一，房地产开发从购地、施工和销售每一阶段都需要银行贷款资金的支持。据有关资料测算，目前我国的房地产企业开发资金60%以上基本来源于银行，这样导致了大量的房地产开发风险转嫁到银行，因此商业银行房地产开发贷款风险相对比较集中，风险管理压力较大。

一、商业银行房地产开发贷款的主要风险

我国商业银行房地产开发贷款是伴随近十年来我国房地产行业复苏及金融体系改革快速发展起来的。因此，我国的商业银行房地产开发贷款风险主要分为以下几种类型：

（一）信用风险

在商业银行的业务经营过程中，由借款者的违约行为所导致的信用风险是商业银行最大的风险来源之一。借款者到期不能或不愿偿还借款而形成的逾期、呆滞或呆账贷款是影响银行经营业绩的重要因素。房地产企业的信用风险也就成为商业银行信用风险的主要组成部分。开发商的信用风险除了来自开发商的欺诈外，目前比较突出的问题是房地产项目销售不畅，开发商资金回笼速度没有达到预期，而开发贷款的还款来源对项目销售具有很强的依赖性，一旦项目销售不畅，开发贷款就可能无法到期归还并发生逾期或倒逼银行进行贷款重组，形成很大的信用风险。

（二）市场风险

房屋价格决定机制复杂，在国内开发商一般不按开发成本来定价，而是按周边楼盘的销售价格甚至是新拍卖土地的成交价格来定价，导致房价的不确定性很高、随意性很强，均衡房价难以准确界定，房价风险极大；短期供求关系可能完全不反映社会真实需求；一旦消费者对房价走势的预期发生改变就会转向“惜购”，市场的有效需求严重萎缩，形成市场风险。

（三）银行操作风险

银行操作风险主要包括：一是变相违规发放贷款，商业银行也为了完成任务不按工程进度放款；二是信贷资金难于监控、无法执行封闭运作；三是抵押物变现存在困难，房地产变现过程中手续繁多，以处置所得款项扣除处置过程中产生的诸如诉讼、拍卖、过户等成本后优先受偿，按照现行处置程序的处理结果，银行未必能够全额收回贷款本金及利息。

（四）房地产企业经营风险

经营风险是指由于房地产投资经营失误，造成实际经营成果没有达到预期目标并最终产生难以归还商业银行贷款的风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及的环节多、周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目就会产生连锁反应。房地产开发企业出现经营风险，则项目无法实现销售或者销售资金回笼与贷款期限不匹配，那么直接受损的就是银行。

二、房地产开发贷款风险的形成机制

由于我国市场经济体制正在初步建立，市场和法律环境尚不完善，国内商业银行由于有相对固定的利差、资产定价机制尚未确立，也就还没有实现真正意义上的商业化；另外，改革开发30年来，国内经济基本上处于高速增长时期，商业银行缺乏应对经济周期包括房地产产变动周期的经验，因此国内商业银行房地产开发贷款风险夹杂着各种内外部因素。

（一）内部因素

1、短期综合效益过高引致商业银行房地产开发贷款迅速扩张。向房地产业放贷对商业银行特别是商业银行下属的经营机构及客户经理人员是有吸引力的，因此发放房地产贷款特别是房地产开发贷款可以派生大量的存款和零售业务、中间业务，而存款、贷款、中间业务通常是商业银行考核经营机构和客户经理的重要指标，事实上房地产贷款是商业银行一项重要的盈利性资产业务，因此对于商业银行来说有很大的吸引力。

2、贷款软约束增加商业银行房地产开发贷款风险。所谓贷款软约束，是指由于某种原因，使得商业银行向企业提供的贷款资金未能遵照原来的贷款合约，即企业资金的运用超过了它当期的收益范围；或从跨时期来看，商业银行使企业贷款资金的用途超出了其将来收入的现值。这使在足够长的时间期限内，企业总是不断地以新贷款来偿还旧贷款的利息（而不是本金）。

3、风险计量技术落后、信贷组合管理能力薄弱导致商业银行无法准确衡量房地产开发贷款风险。由于缺乏相应的经验和数据积累，国内商业银行的风险计量基本上是处于起步阶段，国内商业银行目前的强项是对单笔贷款风险的审核，尚无法准确衡量整个组合的风险特别是跨经济周期的风险，因此也就无法通过资产配置手段来构建行业贷款组合，对房地产贷款规模的控制更多来自于对基层经营机构的需求和高层管理经验平衡的结果。

（二）外部因素

1、资本的逐利性导致社会资金源源不断进入房地产投资。房地产贷款的高回报不但使商业银行低估风险而放宽贷款条件，同时又鼓励房地产开发企业进行投机性经营，社会上的游资也会被房地产行业的高利润所吸引而进一步导致投资过度。所有这些因素都很容易引起商业银行房地产贷款膨胀，更多的资源持续向房地产业集中，而风险却向商业银行集中。

2、地方政府的干预导致商业银行房地产开发贷款风险加剧。地方政府干预的目的是尽可能地从商业银行获取资金来支持地方经济的发展，而且近年来的经济运行情况也使得地方政府有干预的动力，但在现行财政制下却没有担保融资和发债的权利，于是纷纷实行变相担保，获取商业银行资金支持发展地方经济。现在国有商业银行的新增贷款中，很大一部分是有政府背景或政府担保的长期贷款。政府干预下的贷款行为缺乏风险约束，容易推动贷款资金过度扩张，同时积累了财政的隐性债务。

（三）国家宏观调控措施缺乏前瞻性会加剧房地产行业的波动几率，增加房地产开发贷款风险

2003年以来，国家为了引导房地产业健康发展，相继出台了一系列的调控政策。从当前的情况看，这些调控政策的累积效应和内外部经济环境的变化使得房地产行业从高速发展突然转向低迷，由于缺乏缓冲机会给房地产行业和房地产贷款带来了很大的系统性风险。事实上以下几个问题的存在是不容忽视的：一是住房单一的供给结构与多元化的需求结构存在矛盾，改革开发后，居民的收入水平不断拉大；二是在预售房制度下，房价下跌会出现大规模的退房现象，导致开发商资金断裂和按揭业务纠纷，这对开发商主动对房地产定价机制进行纠偏、通过主动降价来加速资金回笼是不利的。

三、我国商业银行对房地产开发贷款的风险防范对策

房地产开发贷款主要从客户和项目两个维度来考察，就国内商业银行的现状来说，目前的主要优势还是通过加强贷前调查、信贷审查和贷后管理等手段来加强对单个客户、单笔贷款的风险控制。下面主要分析商业银行针对主要房地产开发贷款的风险管理防范对策。

（一）加强对开发商的贷前调查和信贷审查

1、对开发商资质的审查。首先要选择资金实力强、开发经验丰富、社会信誉良好的知名开发商作为合作对象。知名开发商已经形成一定的品牌优势。其次选择具有较高开发资质的开发商，目前房地产开发资质共分为5级，原则上应选择3级以上的开发商，再次选择以房地产开发为主业、从业时间5年以上的开发商另外还要调查开发商，以往开发项目的销售情况。

2、对开发商股东背景的调查。目前开发商在开发具体项目时，往往通过成立专门的项目公司来运作。对这些项目公司，必须看到其背后的股东背景。因为背后的股东不仅将为其提供资金支持，同时还参与整个项目的运作，对于一些纯粹民营的股东背景（如自然人出资）且其股东缺乏房地产运作经验的，则应慎审介入。

3、对开发商财务状况的调查。房地产企业的财务特点是缺乏稳定性（这主要是受其所开发项目的周期性影响），对于判断一笔房地产项目而言，意义不是很大。银行分析房地产企业的报表，判断其以往所开发的楼盘销售情况是否良好以及判断开发商的债务负担是否合理。

4、开发商在银行履约记录的审核。这一点是任何贷款审核均必须关注的要素，对于有过信贷不良记录的开发商，尽量不开展合作。此外，商业银行还应调查合作开发项目，对于此类开发方式，银行在对开发商进行审查时，首先应审查双方是否已签订关于利益分配的协议，以免将来因利益分配不均产生纠纷并影响到贷款的偿还。

（二）加强对房地产项目的调查和审查

1、项目要符合政策要求。主要是指监管部门的政策要求，其别关注的是资本金比例是否达到35%和《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（“四证”）是否齐备。关于自有资金是否达到35%，应审查其相关付费凭证。

2、对房地产开发贷款项目审查。首先，包括对项目类型（主要是用于判断销售风险），户型（用于判断销售风险），项目所处地段以及周边配套设施是否完善（用以判断销售风险），项目周边同类房屋的供应总量及销售情况（用于判断销售风险），开发成本及价格定位（决定销售风险），投资预算和资金组合结构的合理性，贷款期限与工程建设期限的匹配性（决定还款风险），还款来源的充足性（决定还款风险）以及确定以按揭收入还款的比例。其次，包括对施工单位的调查和审查，关注的重点是确定其施工资质良好（具备房地产项目建设资质且资质良好），以往施工记录良好未发生过质量问题，不存在擅自转包行为，因为转包往往引发工程质量问题。

3、对担保方式的审查。应坚持以项目权益抵押为主，以便进行封闭运作。对于房地产贷款，银行原则上不应接受信用贷款和一般保证，以抵押担保方式为主，以便对项目进行封闭运作。对于抵押，银行必须关注以下问题：

（1）土地与地上建筑物一并抵押，这已经基本成为银行界的一个共识，审查人员需对此问题予以关注，即审查其土地是否已先行抵押给其他银行。

（2）抵押物是否足值，如果抵押登记时只登记当时的土地及在建工程价值，那么以后再形成的地上建筑物价值并不当然成为银行抵押权范围，如果项目出现问题需要变现抵押物，则银行优先受偿的范围只包括当初登记的部分。

（3）是否存在抵押悬空风险，目前国内越来越多的城市开始要求“房地产项目在办理预售证前解除抵押”，这是基于对购房人的保护，但这一规定却使得银行的抵押权在此阶段开始悬空，失去对开发商的控制。为此，应寻求必要的手段规避这一风险。

（三）强化房地产开发贷款的贷后管理

商业银行应建立和完善房地产贷款贷后管理制度，加强对房地产贷款的跟踪管理，及时预警和处置贷款风险。落实对开发项目贷款的跟踪监管措施，对贷款项目的开发、建设和销售环节进行金融监控，对项目资金实行封闭式管理。

对于房地产项目贷款要求贷款经办机构至少每半个月进行一次现场检查，检查内容包括，项目自有资金落实情况、贷款资金流向，项目的形象进度是否正常、有无工期延迟和变更规划、项目预售和销售情况、资金回笼监管，抵押的有效性和足值性等情况。贷后检查人员如发现风险隐患，应将预警信息及时上报，采取避险措施。

参考文献：

1、胡国,宋建江.房地产价格波动与区域金融稳定[J].上海金融,2005(5).

2、雷培莉,孙静,张鑫.商业银行房地产开发贷款业务的内部评级模型[J].经济师,2009(2).

3、王世豪.房地产信贷战略与实务[M].中国金融出版社,2006.

4、刘梓.房地产信贷风险与防范措施[J].中国金融,2004(7).

5、阎庆民.控制房地产投资过热降低房地产信贷风险[J].银行业监管,2005(12).

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关键词： 次贷危机;房地产信贷;风险管理

一、银行房地产贷款占比不断上升

1998年，我国实行了住房制度改革，住房实物分配制度取消，按揭贷款开始实施。同期，中国人民银行相继了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》及《个人住房担保贷款管理试行办法》。在新的改革制度之下，大量具有住房需求的个人被推向了房地产市场。在当时我国货币政策较为宽松的情况下，住房开发成本低、进入门槛低、市场需求量大等因素刺激了房地产市场的快速发展。尤其是自2004年以来，我国房屋销售价格持续上涨，购买商品房已经不仅仅是满足个人需求，而成为一种重要的投资产品，房地产行业出现了膨胀的现象。在我国，由于大部分房地产开发资金都来自于商业银行的贷款，因此，房地产行业的膨胀也使我国商业性房地产贷款占金融机构人民币贷款比重的不断上升。

2000―2006年以来，我国商业银行的房地产信贷一直处于较快上升的趋势。直到2007与2008年，一方面由于受我国为了抑制通货膨胀而实行的紧缩的财政货币政策的影响，另一方面也是由于受到美国次贷危机的影响，我国商业银行房地产信贷规模的增速才有所回落。相对于商业银行的其他贷款而言，商业银行房地产信贷的规模仍然处在一个较高的位置。这说明房地产贷款已成为银行的重要资产之一，其贷款质量将对银行业的盈利和风险状况产生深刻影响。直接影响表现为银行信贷损失风险增大。由于房地产贷款占比较高，在当前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下，房地产市场波动的风险高度集中于银行体系，增大了不良资产率上升的压力。

二、目前我国房地产信贷业务存在的问题

除了以上所反映的我国房地产信贷规模近年来增长相对过快的问题外，我还存在着以下一些问题。

1.过度竞争，潜藏巨大风险

目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。2005年，四大国有商业银行的个人购房不良贷款余额为289.2亿元，比04年增加98.8亿元。个人购房贷款平均不良率为2.1，比04年上升0.6个百分点。

个人购房贷款不良率上升的主要原因正式是商业银行在开展个人房贷业务初期过于注重市场拓展，对贷款风险重视不够，内部控制不严，存在贷前审查流于形式等问题。

2.未经批准，擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务

转按揭和加按揭贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动，在经济上行、房价持续上涨的环境下，极易放大住房信贷规模，且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市，增加了银行潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。

3.住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现

少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。

4.申请个人住房消费信贷的消费者还款能力的潜在风险

由于我国个人诚信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。目前我国消费者在申请办理住房消费贷款时，仅是以提供收入证明来证明其还款能力。但这种证明水分太大，并且也不能确定以后的收入水平是否下降。而且，未来房价的波动和利率的变化也在一定程度上加大了拖欠还款的信用风险。

三、建议

为了维护我国房地产信贷市场健康发展，具体来说，应当加强以下几各方面：

1.严格审查房贷申请资格

从住房按揭的对象来看，目前我国对个人客户的信用评级制度还不完善，银行客户提供相关资料真实性的查证也存在较大难度，贷款客户资质和信用方面的信息还存在较大的不对称性。这就要求我国银行业应当参照国际通行标准，制定和完善贷款资格审查细则，加强银行征信系统的建设，加大对住房贷款的审查力度，尽量将违约风险消灭在萌芽中。

2.加强金融监管

目前，我国金融市场产品和服务比较匮乏，金融风险管理无论是理论还是实践都大大滞后于实际需要。与此同时，我国商业银行的内部审核制度也并不十分完善因此，监管当局应当适当加强对商业银行外部的监督管理，定时或者不定时对商业银行进行审查。同时，作为监管当局的人民银行和银监会也要将相互之间的职责划分清楚，相互之间注意协调配合，要适应市场发展的需要，积极探索合理有效的监管方式，以便能够实现更为有效的监管。

3.规范房地产评估机构

房地产评估机构作为重要的市场中介组织，为银行提供客观公正的评估结果，有助于减少房贷风险，提高信贷资源分配效率。然而在我国，整个中介机构的设置都不是很完善，房地产评估机构也不能例外。这样一来，我国房地产信贷业务中的房地产评估这一方面面临着较大的问题，急需要进行改善。因此，为了使商业银行尽可能的减少房贷风险，我国政策制定当局就应当加速与完善中介机构的立法，对房地产评估机构的设立、资质条件、收费标准、行为规范等做出具体明确的规定，以维护公平、公正、公开的市场秩序，提高房地产信贷业务的质量水平。

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【关键词】房地产信贷 风险 趋势

一、房地产贷款持续增加，利率水平下降

（一）房地产贷款持续增加

2016年2月末，河南省金融机构房地产贷款余额为7596.2亿元，同比增长28.7%，高于各项贷款平均增速13.7个百分点；占各项贷款的23.3%，占比较去年同期上升2.5个百分点。1～2月份，房地产贷款新增349.6亿元，同比少增25亿元；占各项贷款增量的31%，占比低于去年同期3.3个百分点。随着房地产市场去库存力度的加大，加之春节效应的带动，全省商品房销售平稳，二手房交易显著增加，个人住房贷款需求较旺，带动个人住房贷款持续增加。2月末，个人住房贷款4971.6亿元，同比增长30.3%，高于各项贷款平均增速15.3个百分点；1～2月份，个人住房贷款新增251.6亿元，同比多增41.1亿元。

（二）房地产开发贷款和个人住房贷款的利率水平均有所下降

1.从利率水平看。50%的受访机构反映2016年房地产开发贷款利率低于上年同期，47.7%的受访机构反映与上年同期持平；75%的受访机构反映2016年个人住房贷款利率水平低于上年同期，22.7%的受访机构反映与上年同期持平。

2.从浮动幅度看。72.7%的受访机构反映房地产开发贷款利率浮动幅度无变化，22.7%的受访机构反映上浮幅度收窄；50%的机构反映幅度没有变化，27.3%的机构反映上浮幅度收窄，15.9%的机构反映下浮幅度扩大。

（三）房地产资产证券化业务稳步发展

2015年7月以来，部分银行与信托公司合作办理了房地产贷款的证券化产品。2016年2月末，证券化的房地产贷款余额为3.3亿元，较年初增加0.5亿元。目前，银信合作模式主要有两种：一是商业银行作为推荐者，由信托公司按照自己的风控标准对房地产企业提供资金支持；二是信托公司作为业务通道，由商业银行按照行内风控标准对房地产企业提供融资。上述两种模式涉及的房地产资产均为优良的信贷资产，风险相对较小。

二、房地产贷款质量相对较高，潜在的风险值得关注

2015年12月末，河南省金融机构房地产不良贷款余额为23.9亿元，同比增长1.8倍；不良率0.3%，低于各项贷款平均不良水平2.7个百分点。近年来，商业银行对房地产开发贷款实行名单制管理，严控房地产开发贷款规模。同时，房地产开发贷款多有房产土地作为抵押品，因此，违约风险相对较低。44家受访的金融机构中，86.4%的机构反映房地产开发贷款质量基本稳定，13.6%的机构反映不良率上升；77.3%的机构反映机构逾期90天以上的房地产开发贷款占比稳定，20.5%的机构反映占比增加。72.7%的机构反映个人住房贷款质量稳定，27.3%的机构反映不良率上升；77.3%的机构反映逾期90天以上的个人住房贷款占比稳定，22.7%的机构反映占比增加。60家受访的房地产企业中，67.1%的企业能按时还款，6.8%的企业适当延期后能按时还贷。

从房地产企业的融资渠道看，河南省房地产业对银行信贷的依赖度相对较高。选择银行贷款、企业内部借款及房地产信托作为融资渠道的受访企业占比分别为53.7%、16.7%及10.2%（图1）。河南省部分三、四线城市去库存进程较为缓慢，个别县市去库存周期甚至超过36个月。加上银行持续收紧三、四线城市房地产开发企业的信贷规模，部分房地产企业资金链条日益紧张，个别企业甚至涉及民间高息融资，因此，房地产信贷资产中潜在的风险值得关注。调查中，40%的受访企业反映资金紧张，45%的企业认为资金基本能满足需求。问及资金紧张的原因时，分别有32.7%、29.1%及23.6%的企业选择融资难度增加、销售资金回笼不畅及在建项目占用资金较多等因素。同时，15.9%的受访金融机构预计2016年房地产开发贷款的不良率将有所上升，22.7%的机构预计2016年个人住房贷款的不良率将小幅上升。

三、未来金融机构对房地产开发贷款的投放更加审慎，对住房贷款的投放态度较为积极

（一）金融机构对房地产开发贷款的投放更加审慎

调查中，81.8%的金融机构认为当前房地产库存高，尤其是商业地产的需求减弱，导致其去库存周期加长。因此，金融机构对房地产信贷将会更加审慎，部分金融机构减少了房地产项目储备。受访的44家金融机构中，有17家金融机构减少房地产业务开发贷款已受理的项目储备，8家机构增加项目储备。2016年，部分商业银行明确房地产信贷的投向重点为房地产市场发展较为平稳、房价收入比相对较低、潜在需求较大的中心城市；审慎投放非住宅类房地产开发贷款，严格按照国家及总行相关要求审慎投放土地储备贷款和商用物业抵押贷款，严格房地产开发贷款的担保要求。

（二）在控制房地产开发贷款的同时，金融机构对个人住房贷款的投放态度较为积极

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【关键词】商业银行 房地产 贷款 风险 对策

美国“次贷”危机的爆发引发了全球金融危机并严重危及到了实体经济，由此可见，房地产在一定时期的安全，并不是说高枕无忧了，一旦市场有所变化，就会出现严重的房贷危机，对银行的发展带来摧毁性的打击，当然也会对社会的发展和稳定带来一些不必要的麻烦。对于我国而言，房地产贷款风险主要集中在商业银行，由于我们房地产事业发展起步晚，各类体制还不健全，再加上银行业本身的发展限制，在我国房地产金融风险可能也会发生，这就要求我们必须审时度势，加强这方面的研究和学习。

一、商业银行在房地产贷款中的风险分析

风险是指由于事物自身的不确定性而产生的损失的可能性。商业银行风险是指在商业银行的经营过程中由于各种不确定因素的存在，而使银行蒙受经济损失和收益的可能性。

（一）开发商借款风险

在房地产市场，由于开发商筑房建房贷款只是现行支付一定的首付款，然后在一定的时间内偿还本息，在这段漫长的岁月中，开发商在经济和社会生活方面发生巨大的变化，这就有可能导致开发商无钱支付银行房贷，把财务危机转嫁给银行系统。有些房地产开发商，耍小聪明，利用银行之间不相往来，银行之间信息不流动和不对称的空当，在不同银行办理业务，取得贷款，在多处筑房建房，造成风险的扩大化和金融风险发生的几率不断提升，一旦银行对房地产投机者发放贷款，将使银行承担相当大的信贷风险，稍有不慎或者意外发生，就会出现银行贷款风险，从而引发金融风暴和金融危机。

（二）宏观经济风险

一般来说，房地产贷款的时间周期都会很长，在还款之间，各种变动因素会导致发生一些不可思议的事情。随着国家政治体制和经济体制的改革和我国对外开放事业的发展，金融市场也会发生巨大的变化。目前，我国经济走势还比较强，发展后劲但出现了一定的滞后性，再加上我国现在正处于社会转型的关键时期，各种不确定因素太多。以前，我国政府十分照顾房地产的发展，但随着国内房价的飙升，政府现在下令控制房价，打击不法房产商，限制购房者购房，这些变化都充分说明，房地产市场面临着不稳定的因素，那对房贷来说，银行业就面临着很大的风险。政府的政策和法令对房地产事业会有很大的调控作用。面对宏观政策和相关法律的变化，商业银行不能有效应战就会产生一定的风险，给商业银行带来巨大的损害。

（三）流动性风险

对我国的商业银行来说，房贷的业务越发达，事业越红火，银行附带的外债资金就会越多，那也就是说，银行需要更多的钱投入到这些房贷上，就无形地给银行资金带来了流动性的风险，也就是说银行里没有足够的钱了，没有足够的资金，银行主要的业务就很难正常的开展，这样就会严重制约银行业自身的发展。商业银行开展适当的房贷债务是十分有益的，无论是对自身也好，对房地产市场也好，都具有一定的积极作用，如果一味的对房贷放款，过度的放债，将会面临资金亏空的局面。在我国中长期贷款比例不断攀升，面对巨大的资金缺口时，银行也是不好开展正常工作的。

二、对策分析

（一）完善我国信用体系

所谓信用体系，是指个人或者单位的信用制度，是指个人或者单位通过信用方式获得支付能力而进行的一种消费投资和经营的制度体系，它使个人或者单位不仅单纯根据劳动报酬进行支付，而且也可通过信用方式获得支付能力。在西方发达国家，信用制度已经有150年的历史。而在我国，由于特殊的原因，信用体系却迟迟没有构建起来，这也限制了我国社会和经济的发展。目前，商业银行必须建立信用客户，银行要通过个人或者单位的信用体系，进行严格的信用审查，高效准确地获得其信用度，尽可能避免信誉不好的客户，从而有效保障银行自身的利益。我国信用体系的缺乏，不仅仅制约了消费信贷业务，而且影响了我国金融业务的整体开展，建立完善的信用体系是当务之急。

（二）建立房贷担保制度

目前，在我国的房地产贷款经济活动中，还没有形成一套有效的房贷担保制度，担保作为一种相对安全的经济关系，可以在一定程度上减缓商业银行房贷的风险，如果建立了健全的担保制度，那贷款本人也会依情况而寻找担保人，担保人也会综合考察贷款人的实际情况，做出有利于自身的举措。即使在房贷中出现了问题，银行也可以根据担保制度进行及时的补救，挽回自己的损失，从而降低风险。面对我国不成熟的担保制度，不规范的担保公司，我们可以借鉴国外先进经验，引进政府、民间各自分工机制，设立全国统一性的住房贷款担保机构，来弥补市场上的信用不足，这也可以在一定程度上化解商业银行的风险。

（三）完善银行管理系统

要想真正的规避和减少我国商业银行面临的风险损失，作为房贷主角的银行必须完善相应的管理系统，以此来应对房地产贷款市场中的风云变化。我国商业银行在贷前审查中，在目前我国的个人信用制度尚不健全的情况下，银行可以通过有效的房贷人的证明资料中分辨真伪，辨别真假。比如可以通过户口证明、公司财务报告、实地调查、访问调研等方式判定房贷的发行。在实际操作，坚持工作原则，改变“有抵押无风险”或“有保证无风险”的错误认识，树立生于忧患、死于安乐的工作观念。发行房贷后，银行也要跟踪调查，做好相关的登记，预示房贷的情形，做好一切准备，即使发生了巨大的变动，也会及时采取有效措施，把损失降到最低。

参考文献

[1]刘曙光.地产泡沫将危及美国经济[J].瞭望，2006(01).

[2]李哲.美国次级抵押贷款危机对中国房贷市场的启示[J].上海投资，2007(11).

[3]中国行业技术分析报告——房地产行业[DB/OL][J].中经网统计数据库，2009(04).

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关键词:房地产信贷 银行业 风险防范

房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等,都发挥着极为重要的作用。同时,由于房地产信贷是一项充满风险的业务,房地产开发企业每年从银行取得的贷款飞速增加,金融资本投入巨大,一旦房地产价格出现剧烈波动,贷款违约情况就会大增,房地产信贷风险就会显现。如何规避金融风险,积极促进房地产业持续健康地向前发展,是我国当前值得重视的问题。

一、健全房地产信贷的法律体系,建立房地产贷款信用体系

通过立法改变土地和房屋登记中存在着的产权关系不清、登记资料不齐全、土地状况和边界不清楚、法律效力不明确等问题,对土地、项目在建设工程和房屋的使用权、所有权、抵押权进行明确规定,并为这些权利的行使提供法律保障。要依法办事,对于提供假资料、假资信骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,追讨款项,并通过法律手段,追究当事人的法律责任。房地产贷款信用体系包括房地产开发贷款和个人住房贷款信用评级体系。建立和完善房地产开发贷款信用体系,重要的是要对房地产开发企业进行资信评级。目前我国商业银行资信评级存在着两大问题,一是定性指标过高。二是定量指标不足。银行对申请贷款的房地产开发企业进行信用评级要解决的主要问题是突出评级指标中定量指标的作用,扩大定量指标占比。要适当提高定量指标权重,通过对各项指标的分析,增强银行对企业信用评分的科学依据,并对定性指标的处理进行量化,解决银行信贷人员在评判时的主观性。

二、发展多元化的房地产金融市场,构建多元化房地产市场融资体系

要大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大,不利于自身发展,同时银行过度的房地产贷款,有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金来源主要是吸收社会存款,而将这部分资金投向期限较长的房地产项目不符合银行资产流动性、安全性的要求,容易造成清偿危机,产生金融风险。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,实现资源的合理配置。为了促进房地产业的健康可持续发展,在规范房地产信贷的同时,也要为房地产开发企业拓宽融资渠道,扩大直接融资比例,鼓励支持金融产品的创新,打造房地产开发商的创新金融模式,构建多元化房地产市场融资体系,实现房地产企业融资渠道多元化,从单一的银行贷款资金来源向多元化的融资渠道发展。

三、提高首付的付款比例,加强利率风险的管理

个人住房贷款还款期限通常为20年到30年,期中个人资信状况面临着巨大的不确定性。中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度,使贷款者承担了相当大的利率风险,造成贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。银行应严格保证首付政策的执行,适度提高首付比率,严禁变相放宽个人住房贷款条件。采取严格的贷前信用审核,避免出现虚假按揭的现象。建立房地产业贷款的风险转移及退出机制,建立并活跃贷款的二级转让市场。审慎稳步地开展资产证券化,增强抵押贷款的流动性,分散住房抵押贷款风险。加强利率风险的管理,住房抵押贷款业务创新是防范风险的内在要求,研究开发利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。

四、完善房地产项目贷款操作模式,加强对贷款及售房款项的监控

银行应加强对销售回笼资金的监管,防止房地产企业将已经完工项目的信贷资金再投入到下一个项目,降低房地产信贷资产风险。对项目进行严格审查,通过对项目的评估,确定房地产贷款投放的金额、投放时机,签订相应借款合同、项目封闭式管理补充条款,并在合同、补充条款及协议中明确项目封闭式管理的具体事项。对项目资金进行封闭管理,建立专户监管和使用跟踪制度,项目资金用于专项、用于项目专项支出。建立资金用前审查制度,贷款行在审查资金用途证明等资料的基础上,根据工程进度进行资金拨付。建立贷款回收制度,在项目达到一定进度后,及时收回原有的开发贷款。

五、银行自身加强管理,提高风险防范能力

银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。信贷从业人员必须树立牢固的风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施。信贷审批人员应在审批环节严格把关:分析项目是否符合国家宏观政策,项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性,项目资本金比例是否达到国家规定的比例,自有资金是否到位,项目总投资的合理性和合法合规性,结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况。分析项目抗风险能力和项目的市场前景,分析担保措施和企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。

综上所述,金融业要稳健的运行,需要健全房地产信贷的法律体系和信用体系,发展多元化的房地产金融市场,同时银行要加强利率风险的管理,加强对贷款及售房款项的监控,提高自身风险防范能力。

参考文献:

[1]杨睿.金融危机背景下中国房地产市场的发展与监管.中国房地产,2009;2.

[2]罗晓华.完善我国商业银行房贷风险管理[J].科技资讯, 2008;10