商业地产的发展趋势范文

导语：如何才能写好一篇商业地产的发展趋势，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：商业地产；业态；规划设计；开发模式；发展趋势

Abstract: through the to our country commercial real estate development and planning design problems analysis, this paper expounds the must change the traditional way of thinking, we need a real estate development vision to have more business perspective, the only real estate eye or only commercial vision is no good, designers from operation Angle, selection, commercial buildings formats planning position, space combination relations, traffic streamline strategy considering factors, and put forward the our country at present the commercial real estate development necessary out of short line operation of the error, not just the traditional housing development model for commercial real estate development, from the long term investment for business profits considerations, and the effective integration of commercial real estate development strategy and planning design strategy, is the foundation of successful commercial real estate and the future trend of development.

Keywords: commercial real estate; Type of operation; Planning and design; Development mode; Development trend

[中图分类号] F407.9 [文献标识码] A[文章编号]

1 商业地产的定义

商业地产（BusinessReal Estate）, 顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等按照用途划分是用于商业用途的物业，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施及各类消费场所。商业形态包括百货商场、大中型超级市场、小型便利店、专业产品卖场、品牌专卖店、仓储型超市以及包含以上多种业态的商业步行街或城市综合体。

商业地产，其发展过程不短也不长，有近百年的历史。建筑从单一功能购物发展到现在的大型多功能的综合性建筑，以颇具特色和风格的建筑设计、空间布局、环境营造、主题设置、运作理念等手法改变了传统的商业模式，在多功能的空间中，把购物场变成了娱乐场，把消费者变成了娱乐者，让原本一次单一乏味的购买行为变成一场休闲、游览、娱乐的“体验式消费”活动。[1]

2 现阶段商业地产开发现状及存在的问题

我国商业地产开发总体上可以用“起步晚，发展快”来概括，在中国短短十余年的商业地产发展史中，商业地产的建造规模和体量已取得长足的进步并引起国际建筑业的广泛关注。我国的商业地产开发起步于2000年前后，之后进入一个快速发展时期，2005年进入第一轮的高峰期，至今仍保持着较高的发展势头。但不可否认的是，由于欠缺对商业地产项目的商业职能、交通职能、景观职能、社会文化职能等高层面的认识，限于传统地产开发观念束缚、前期策划和定位策略缺失、招商困局、资金及高级专业人才缺乏，尤其是专业商业地产建筑师严重不足，导致商业地产项目开发成功与否面临诸多挑战。在设计商业地产建筑时，建筑师和同业人士往往仅服从于业主的主观意愿，未考虑（或考虑不周）建筑规模是否适宜，业态是否合理，建筑风格是否匹配，定位是否准确等诸多问题，从而导致了各地已开发完成的商业地产存在着招商乏力、人气难以聚集、经营不善、空置率高等问题不断涌现。

2.1 传统地产观念束缚

目前我国部分商业地产开发商认为商业地产跟住宅一样, 抱着“卖完就走”的思路。还有的开发商采取“先开发后招商”的方式，没有明确的目标,不仅不好招商,而且也增大了后期经营困难及投资业主的投资风险。

2.2 商业定位不准

商业定位是商业地产的核心,定位的准确与否关系到项目的成败,一个商业项目定位内容包括业态定位、功能定位、商业服务对象定位、

盈利模式定位、产品定位、商业文化定位、营销方式定位等多方面。每个环节相互关联,一着不慎,可能会满盘皆输。目前我国商业地产定位仿效之风盛行,某个项目成功后,很多开发商纷纷复制该模式,根本不考虑因地制宜和与自身合理的结合点,从而导致失败的结果。

2.3 招商困局

商业地产对招商资源的竞争将是未来商业地产发展的瓶颈。造成商业地产招商困局的既有内部原因,也有外部原因。内部原因主要是由企业的战略性管理所决定的,外部原因则是由宏观社会、经济环境所决定。目前造成商业地产招商困局的外部环境主要有：宏观经济的不确定性因素影响商业地产的招商,国际商业连锁投机行为给中国商业制造了“空前繁荣”,商业地产的过快发展加剧了商业资源的竞争等。

2.4 资金及高级专业人才缺乏

商业地产是资金密集型行业, 具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金缓慢等特点,而目前国内又没有一个很好的融资渠道和

变现渠道,这导致商业地产面临一个资金缺乏的局面。同时,商业地产

是一个集开发、经营、管理等多功能于一体的综合体,但目前商业地

产从业人员一般是来自地产领域或是零售领域,对商业和地产都精通

的复合型人才十分稀少。

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关键词：商业地产经济；现状；发展趋势

一、目前我国商业地产经济的发展现状

商业地产业是我国国民经济的基础性产业之一，由于商业地产业上下游关联的产业链条广泛，一直以来商业地产业都是地方经济发展的优先环节。一直以来，每一个地方经济实体都把发展商业地产业作为本地区经济发展的优先发展产业，这一方面引导促进了我国商业地产业的快速发展，另外一方面过度的产业引导也使得商业地产业存在很多问题。

首先，我国商业地产业在历经将近10年的快速发展趋势后在近期呈现出发展速度大幅度下滑甚至个别地区倒退的局面。伴随着我国城镇化进程不断加快，刚性住房需求与投资性住房需求不断强劲，加之国家产业政策的调整，商业地产业经历了10年的黄金发展期，这一阶段商业地产业呈现出高速增长，高利率的产业状态。这一方面是因为市场中存在着大量的投资性甚至投机性资金主导了一部分商业地产市场的走势，同时大量城镇化的新增人口刚性住房需求巨大，短时间内得不到有效满足，加之国家货币政策持续宽松，造成市场资金流动性充裕，进一步放大了商业地产的需求。

其次，快速发展的商业地产市场的超额利润使得许多不具备商业地产开发资质的企业进入了商业地产市场，造成商业地产市场企业质量良莠不齐。房价的过快上涨也促使了更多的土地以各种形式流入到商业地产市场，一些林地，农耕地也通过非法的变更土地性质开发商业地产，使得我国本来就匮乏的土地资源更加不合理利用，很多情况下的强拆，强占行为也引发了社会矛盾和社会问题。

二、我国商业地产经济的发展趋势

首先商业地产业的高速增长已经不存在，未来商业地产将会持续下行发展。中国家庭购房主要需求仍然来自投资性需求，但由于大量空置房的存在，同时商业地产市场将在未来5-10年持续处于下行趋势，目前已不是买房投资的好时机，未来真正健康的商业地产市场将是改善型需求为主。未来我国商业地产市场将持续缓慢下行。

第一，产业利润的下降促使商业地产企业多元化经营。

在传统住宅行业面临拐点的前提下，商业地产企业多元化经营趋势明显加快。商业地产企业的多元化经营一方面围绕商业地产的不同行业进行布局，包括商业、养老和文化旅游地产。另一方面，商业地产企业积极参股或控股其他行业，实现主业的多元化或彻底转型。由于行业的竞争力度逐渐加大，中小房企的多元化经营趋势将加快。未来，大型商业地产企业的转型也将逐步落地。

第二，投资性买房需求较少，未来房价由市场决定。

房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一般的经济学原理，商品的价格短期内由供求关系决定，长期主要由其成本因素决定。但在中国，除此这外，政策因素不仅不能忽视，有时还起着主导作用。十后，新一届政府坚持放开市场无形之手，用好政府有形之手，有目的地让市场规律发挥基础性作用。政策因素减弱后，根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降；按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势，判断房价的中期甚至长期的走势。

第三，创新与互联网将是商业地产业发展的动力。

互联网正在改变各个层面的传统行业。随着大数据时代的到来，人们的思维方式，几乎各个行业的商业模式、管理方式等商业生态系统逐步发生着变化。开发商未来将要学习如何运用互联网的思维方式和技术手段，从客户需求的角度规划企业的经营行为。在行业不断细分的趋势下，按揭贷款证券化、土地银行、住宅银行、社区银行离我们不再遥远。围绕客户资源整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷，一个商业地产金融蓬勃发展的新局面已经到来。

三、结论

虽然我国商业地产市场未来的发展趋势是整体趋于缓慢下行，但这是一个产业从野蛮发展到健康发展的必然过程。未来政府和商业地产企业更多的应该是抓住市场的力量，避免过度政策性干预，努力做到调整结构，增强企业核心竞争力，促进产业健康可持续发展。商业地产作为国民经济的基础性产业之一，不仅仅需要国家政策的有效，也许商业地产行业本身的规范和竞争，在这个基础上我国商业地产业才能更好的发展。

参考文献：

[1]姬建朝.我国商业地产经济发展现状及发展趋势分析[J].中国外资，2012（07）：74.

[2]戴胜兰.我国商业地产经济发展现状及其未来发展趋势[J].现代经济信息，2012（11）：279.

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关键词：商业地产；融资渠道；发展趋势；多元化

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）05-0-02

中国城市化进程的加速、CPI的持续居高不下以及追求国际化和时尚化不可遏止的潮流，都给中国的商业地产，无论是短期还是长期带来了巨大的机遇和成长空间。近些年，在商业地产在整个房地产行业中的比重越来越高的同时，资金短期化和单一化，总量缺失，融资渠道单一等问题成为了制约商业地产大步发展的瓶颈也愈发明显，困扰着中国商业地产的开发商们。

一、我国商业房地产的特点与难点

(一)投资规模大、投资回收期长是商业地产开发尤为突出的特点。国内开发的购物中心，体量一般在十几到几十万平米不等，可以包含多种业态形式和不同的经营内容，如商品零售、餐饮、娱乐等；开发建设不仅需要巨额的资金投入，而且一般还要经过2-3年的建设周期，因此，资金问题成为了开发商最为关注的问题之一。以较为常见的商业地产项目——大型购物中心为例，投资一个超过10万平米的购物中心平均需要10亿元以上。与此同时，商业地产投资开发周期较长，通常15年才能收回初期投入。因此，任何一家房地产开发公司，能否进入商业房地产市场，很多程度上取决于其筹措资金和抵御风险的能力，以及使用资金的本领。

(二)商业房地产收益方式多样。主流的商业房地产经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式，但也有一些商业房地产项目将其中的住宅、公寓、写字楼等物业的底商、商业街区整售、散售，零散经营。

(三)商业房地产经营难度大。首先，商业房地产的收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很大程度在于物业本身的情况状况和物业价值的提升。目前在我国的许多城市特别是大都市，商业项目鳞次栉比，商业竞争趋于白热化，商业经营的不确定性也随之增大。其次，商业房地产周边的经济环境、交通状况、客群状况、居住人口的变化、政府的相关政策都会对商业地产的经营和收益产生极大的影响。再次，商业房地产“养商期”的存在也使开发商在开业前期随时可能面临调整和亏损。这些因素都在无形中加大了商业地产的经营难度。

(四)商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败。商业房地产运营主要由地产开发、商业运营和资本运营三块构成。地产开发是基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。因此，对于商业地产而言，融资渠道显得尤为重要。

二、我国商业房地产融资现状与需求背景

(一)目前，我国商业地产融资渠道主要是银行贷款，商业地产自筹资金比例较低

我国房地产金融有三个显著特点：一是融资比例高。二是以间接融资为主，间接融资比重过大。三是融资渠道单一，以银行信贷为主。

目前我国商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主，是向商业银行贷款。据统计我国商业房地产开发银行贷款已经占到了商业地产开发企业投资资金的70%以上。

(二)商业地产开发商过分依赖银行贷款，融资渠道单一，增加了银行的金融风险

目前，我国商业房地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施的依赖性更强，动辄十几亿元甚至几十亿元。一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行的金融风险。而商业银行也基于风险的考虑，对于提供资金的数量和使用期限都有严格的限制，并偏向于短期流动资金贷款。房地产业作为国民经济支柱产业，不能因为缺乏金融支持而出现大的波动。因此，迫切需要金融业与房地产业一道探讨拓宽融资渠道。

(三)在我国商业房地产更多地向资本市场融资必将是未来的融资趋势

在房地产开发企业的融资方式中，直接融资所占比例很少，房地产上市公司在证券市场上的融资数量明显偏小，商业地产企业就更小。目前，我国商业地产企业中只有极少数实现了在证券市场上上市融资，难以满足需要长期资本的企业发展的需要，也就不能保障我国房地产业的持续发展。因此，按照市场导向和社会需求开发创新金融产品，形成股票融资与债券融资相协调的资本市场产品结构，已经成为金融领域的共识和努力的方向。在我国商业房地产更多地向资本市场融资必将是未来的融资趋势。

现阶段，开发商融资越来越难，为了增加资金来源渠道，分散资金风险，拓宽融资渠道，解决开发商资金紧缺的问题，我国亟待建立全面的、多元化的房地产开发融资体系。

三、商业地产融资渠道的探索

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从2009年开始，在中国排名前二十的住宅开发商，80%都开始做商业地产，突然之间这个领域就变得十分拥挤。在城市升级改造，国民经济向好，居民消费能力提高，政策利好等多重因素影响下，商业地产渐入佳境。

随着国内一二线城市商业地产市场的逐步饱和，其周边具备稳定消费群体、较快发展速度和便利交通条件的三线甚至四线城市将迅速成为各路资本抢占的新高地。

住宅的“挤出效应”

2011年，中国城市化率达到46.9%，对比世界上其他国家，一般在这个水平，城市化的进程会开始放缓。纯粹靠住宅地产盈利的模式将越过顶峰，呈现一个缓慢下降的趋势，利润空间包括拿地的机会都开始减少。

自去年九月，北京、上海住宅的交易量和商铺的交易量开始发生明显变化，商铺的交易量开始高于住宅的交易量，这也从侧面印证了住宅市场的挤出效应，这种趋势在未来将更加明显。另一方面，从09年开始，中国的社会零售品总额的增长率一直保持在15%到20%之间，消费开始真正成为拉动经济的主力之一。

一位业内人士指出，“这个时候对商业的渴求就特别多。现在可以这么说，政府的调控在某种意义上来讲，把大量的资本包括人才从住宅地产被迫地挤到了商业地产领域。”

在众多业内人士看来看来，中国已经摆脱了以住宅为核心的黄金十年，随着人民收入水平的提高，消费品行业可能会占有一个更重要的因素，消费升级带来商业物业的升级，会提供很多的机会。

很多房地产公司也开始关注到这个现象。随着批地成本高企，非商业地产背景像万达或者说像金地转向商业地产领域。2011年9月，金地公司成立了商业地产公司，从一个纯粹的住宅地产转为一个综合性的，同时涉及商业地产领域的公司。万科等大型房地产公司，包括大量的零售公司，已经或即将进入商业地产领域，趋势不可逆转。

2011年第三季度，远洋地产以每平方米22136元单价在北京CBD拿地，保利地产和融创中国合作以每平方米9344元单价在天津获得商业地块，龙湖地产在上海虹桥获得商服地块的单价也达到了8080元每平米。商业地产进入战国时代，竞争非常地激烈。

城镇化助推

根据国际物业公司DTZ戴德梁行界定，商业地产专指用于商业服务业经营性物业，包括批发、零售、餐饮、娱乐、休闲、教育、展示、生活配套服务等多种业态。商业地产发展依赖于商家的经营，而商家经营潜力通常取决于消费市场规模。

国务院发展研究中心预测，未来10年中国城镇化率的年均增长率约在0.8%-1%，到2020年，中国城镇化率将预计在55%-56%，城市人口将达7.5亿-8亿，中国将由农业人口占多数的社会转变为城镇人口占多数的城市型社会。中国城市人口每提高1%，可拉动GDP增长1.5%。在未来十年，中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300-1800万，这将直接拉动中国消费市场。

按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的理论关系，当一个国家和地区的GDP低于1100美元时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态，业态主要有集贸市场、庙会、地摊；当人均GDP在1100美元到2000美元之间时，商业形态出现第一次升级，商业街、批发市场等传统商业出现；当人均GDP在2000到4400美元之间时，为适应城市的发展，百货商城、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业应运而生；当人均GDP高于4400美元时，大型购物中心、城市综合体、文化创意地产、旅游地产、仓储物流等综合商业开始涌现。

为引导以住宅开发商为重点的房地产用地供应向住宅、商服均衡发展方式转变，引导社会投资向商业、服务业转移，北京、广州等地2011年以来都加大了商服用地的供地力度。以北京为例，2011年商服用地的计划供应量猛增至550公顷，比2010年的实际供应量多出130公顷。另一方面，随着人口也会进一步地激增，以及高铁等基础设施建设的高速发展，需要更多的城市规划，需要有更多的投资者参与进来。

在西方成熟的商业地产市场，一般千人拥有商业网点为12-14个，拥有营业面积不少于800平方米，人均占有的购物商业面积约1.2平方米。相比之下，国内人均商业面积还未超过0.5平方米，仍处于中等水平，商业物业的空缺明显，发展空间潜力较大。

机遇大于挑战

“商业是需要运营来补充、跟进让它兴旺的，如果这些都不能跟上的话，未来可能是一个很大的问题。如果是由于这次的调控导致很多人投资商业，到时候可能会丢空的情况很严重。”

易居房地产分析，2012年商业地产市场两大趋势：其一，项目并购大量出现。开发商资金问题凸显，甩掉资金占用量大的商业地产包袱成为选择之一，这将带给资金充裕的大型国企、海外投资机构等许多并购机会；其二，专业商业地产开发商将继续走逆市扩张之路。优质商业地产项目将进一步集中到实力型专业商业地产开发商手里，商业地产将呈规模化发展趋势。

专家指出，使商业地产真正成功的关键因素，是商业地产的定位规划及设计、招商及运营。相比住宅市场，运作商业地产要复杂得多，以一个购物中心为例，仅保证其正常运转便涉及了开发商（或投资商）、运营商、零售商家、消费群体等角色，而这些角色表现是否出彩便决定了这个项目在市场上是否叫好又叫做。

尽管国内对拉动内需虽然已经得到很高的重视，但是实际上配套的相关措施并不完整。所谓的拉动内需就是消费，而消费需要空间，这些空间需要商业物业提供。“国内要拉动消费之前，比如家电下乡包括汽车的补贴，这些政策对商业地产还没有出来。”

“现在中国很多的物资，或者说很多方面它的成本其实比美国已经高了很多了，如果采取标杆评比的方式的话，如果都要达到同样的质量和标准，在上海进行开发项目和在纽约开发，其实是一样昂贵的。其实中国并不是一个廉价的地方来进行房地产开发，当然现在的问题就是说，我们要看到一个房地产开发项目三到四年之后的远景。”

机遇总是大于挑战，在一位地产投资人士看来，“市场现在还是需要供应更多的、高质量的商业地产的，所以这个庞大的需求，其实还没有真正得到释放，因为配套的政策其实还没出来，但是这个恰恰被这一次的调控而导致加速各家企业进入商业地产的情况来对冲了，从某一个角度来分析，这其实是一个好事。”

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陈宝存：娃哈哈的明智选择

当住宅开发和各种产业经营大发展的企业纷纷转入商业地产时，在地方政府对城市综合体商业解决就业和税收问题的鼓励政策下，尤其是2010年“国十条”之后的限贷与住宅地产限购之后，城市综合体商业成为开发转型的最主要领域。

当然，由于城市扩大，住宅入住率越来越高，商业物业的需求也随之越来越大了。这是包括雨润、娃哈哈等企业在传统行业竞争激烈之后，选择多种经营的主要原因。

至于娃哈哈公布将在五年内打造百个商业项目的战略目标，从目前来看，商业地产仍属于上升期，理论上其目标并不难实现。

目前，奢侈品牌对于消费人群的选择过于苛刻，消费人群稀少，很难普遍和大众化。因此，高端定位的商业综合体一定是小众的。那些处于社会顶层的小众们，经常出国购物，他们不在意出行成本。当中国中产阶级迅速崛起后，其消费就可能转入中高端品牌，但他们又不可能把出国购物当作主要消费形态。进入国内的欧美品牌，由于关税等原因价格奇高。娃欧商场的定位，瞄准中高端人群，而不是针对高端消费人群，恰恰是娃欧商场的明智选择，必将受到中高端消费者的追捧。

另外，娃欧商场选择加盟店和专卖柜台的模式，无疑可以降低前期投入成本。采取低成本扩张方式，对于初涉足商业地产的娃哈哈集团来说，属于相当明智的选择。

满莎：以低成本进军商业地产

十年前，在住宅发展的黄金期，娃哈哈或许可以进入住宅地产，但当时没有一个合适的切入点。如今，商业地产发展所带来的机遇恰好与娃哈哈的资本增长阶段高度契合，娃哈哈进军商业地产可以说是顺理成章的事，这或许是娃哈哈资本运作的战略部署。

娃欧商场为娃哈哈集团营造了一个以较低成本进入商业地产行列的机会。项目的选址无所谓好坏，因为有的企业面向长足的商业市场，有的则是对现有商圈的产品升级。娃欧商场的策略着力点并不在于传统的商业选址、外部形象、业态布局等方面，而在于新的商场运营模式的尝试。娃欧商场掌握了中国民众对于奢侈品牌与价格间鱼和熊掌想兼得的心理，采用“买手制”满足其需求。这种策略也许在短期内无法见效，但从长远来看，娃哈哈可谓第一个吃螃蟹的企业。娃欧商场选择二、三线奢侈品销售，带有控制风险的意图，一线品牌的使用群体毕竟小得多，因此选择二、三线是明智的、谨慎的。

目前，业界对娃欧商场的评价并不高，这种结论的得出在于将其与传统商业之间的比较。事实上，这两种商业模式无法用同一尺度进行衡量。商业综合体在近几年的突发性发展主要是由于市场的限制性反溢，未来许多城市商业过剩的现象在所难免。但在市场相对大好的时候，无论在创新业态还是新型运营模式方面，娃哈哈这种对未来产品生存之本的思考都难能可贵。

郭增利：对商业运营的忽视

在各行各业进军商业地产的鼎沸热潮中，企业看重的是土地增值的过程，博弈的是土地的价值。带着这样的动机，企业往往会忽视商业运营的过程。

在商业地产的热潮中，地方政府成为商业地产快速增长的幕后推手。商业地产被认为可以提升当地税收、就业和城市形象，可以化解“土地财政”难题，同时也有利于打造升值潜力大的商圈，提升周边地价。

国外把商业地产定性为城市基础设施、生活服务配套，会根据城市的发展和人口的聚集来决定商业地产的选择。而在中国，土地出让的方向决定了商业地产的选址，导致了土地出让和商业发展完全不匹配的问题。

商业项目的选址是按照城市规划部门的意见，由土地、城市的功能规划等因素决定。娃欧商场被称之为“孤岛中的孤岛”，暴露了地方政府在城市功能规划中的弊端。

娃欧商场的运营模式以加盟为主，这属于单纯的规模扩张，很可能无法保证经营效果。而如果经营效果不理想，就会对规模扩张造成负面影响。

陈禹安：“轻奢侈”定位道路艰难

作为软饮料行业的大赢家，娃哈哈手中拥有以百亿元为计算单位的大把现金。仅仅立足于饮料行业，似乎不能完成娃哈哈想要进入世界500强的夙愿。所以，寄希望于多元化的增长就成了娃哈哈颇为现实的选择。而且，在先前巨大成功带来的优势心理驱动下，娃哈哈对自身的多元化充满了信心。

那么，娃哈哈与商业地产的姻缘会不会琴瑟和谐，娃欧商城的轻奢侈定位能否如愿在商业红海中杀开血路、独树一帜呢？我们不妨从未来商业模式的发展趋势以及顾客消费心理的演化趋势来做简要剖析。

首先，以商品性价比为主要衡量指标的实体商业地产日渐走低趋衰。当电子商务一旦达到超越传统零售的拐点后，实体商业地产在大趋势上不容乐观。而娃哈哈在未来商业模式即将完成颠覆性巨变的前夜大笔投入进军商业地产领域，恐怕会与趋势相悖逆。

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新的焦点在哪儿

现代社会，人们喜欢寻求焦点。因为传媒业的发展，资讯传播的速度与广度、深度，都为形成一时的令人们关注的焦点创造了条件，也就培养了这个寻求焦点的习惯与需求。现在，房地产业已经发展了20余年，各种理念，方式、方法与形式都发展到了一定阶段，人们自然产生对新的焦点的期待。

那么，房地产新的焦点在哪儿?答案是：动力型地产。

所谓动力型地产，是生产资料型地产，动力型地产的开发经营与城市经营、基础设施建设和区域经济发展密切相关，它已改变了传统意义上单纯建造住房、商铺，而后出售出租获取利润的经营模式，它是以城市定位和城市经济社会发展规划、城市建设规划为背景，更加注重城市资源整合利用和对城市或区域经济的拉动作用，以工、商业地产和各类经济、文化、技术园区地产等生产型地产为开发对象的房地产业。

在这个意义上，开发商上升到城市运行商。而这样的发展，不只是解决我们的住房，更让我们生活在美丽的城市。

不过，在不同的发展时期、不同的区域，动力地产的焦点形态不尽相同。开发区、工业园、科技园、物流保税区、加工区、大学城。中央商务区、商街商业集群、风景旅游区、生态农业示范园等等，哪个或哪些类型的动力地产是重点，取决于如何以城市或区域资源的优化组合和重新利用，在于对城市或区域特点及对发展阶段的认知。但，核心是对注重城市资源整合利用和对城市或区域经济的拉动作用。

动力型地产所涵盖的范围，大致可_以分为产业地产、商业地产、科技地产、文化地产等。显然，其中有的部分相互交叉。而商业地产，除了本身占据重要地位外，恐怕也是交叉最多的。

于是，在动力地产这个新的焦点中，商业地产的概念就必然又具有了新含义。

不谋全局，不足以谋一事。在房地产业新的发展阶段，不论是开发商还是用户，商业地产同样要遵循这个道理。

特别是对用户，如果所投资的商业地产是处于对城市或区域经济有拉动作用之中的，那么自身的发展就应该是很可期待的了。

未来城市建设开发的重点领域

其实，如果抛开什么战略、资源整合之类的，商业地产也将成为未来城市建设开发的重点领域，因为我们处在城市化的进程中。业内人士认为，目前商业地产还处于探索和起步阶段，在未来的城市化进程中的发展空间可想而知。

商业地产目前分为两类。第一，是传统的商业。传统商业主要满足人们基本的生活需求。第二，是新的现阶段的商业地产。其发展主要以消费者为主，业态和功能范围都异常丰富。

从企业层面上来看，从城市建设产业来讲，城市建设产业从住宅开发到商业地产的开发，是一个由低到高的阶段。随着城市的发展，企业在进行商业、商务地产开发的同时，也会对企业自身有极大的提升。因此商业地产的开发因其具有强大的内在动力而前景广阔。

从用户的层面来看，从需求出发，城市化进程的另一面是带来新的商圈、新的消费群、新的消费模式等。如，据天津市商务委初步统计，仅2006年批准建设的全市区域商业中心、大型购物中心等大型商业设施改造建设项目总投资近190亿元，商业设施建设亦呈现出国际化、现代化发展趋势，投资规模，建设标准、设施档次均显著提高，集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等于―体的大型综合商业设施纷纷拔地而起。

创意地产，引领地产先锋理念

创意地产是近年来越来越引起人们关注的―个重要概念。

最初，像北京798这样的旧厂房，由于一些艺术家的进驻，使它们的功能发生了变化，由此逐渐成为先锋艺术的创作室和展厅、画廊，而目墙里开花墙外香，在国外的知名度很高，终于成为北京的―个新地标。

上海也有不少类似的案例。据《第一财经日报》2005年12月报道，近日举行的“上海国际创意产业活动周”新闻通气会上，上海实业股份有限公司总经理助理苏敏表示，上海已经成为国内首个将创意产业列为“十一五”期间重点扶植产业的城市。2005年上海拟启动创意产业集聚区近30个，建筑面积近百万平方米。

人们对创意地产的理解，框定为一种特定的商业地产物业类型，一种非住宅类房地产产品。-另外，还会看到这样一种界定：创意地产=泛地产＋创意产业。

创意地产是时代要求使然。随着我们的城市化进程，无论是住宅产品，还是商业产品，甚至是工厂的厂房，由于人们的审美追求提高了，要求也不一样了，因此在视觉表现和功能设计等方面也需要相应的提升。创意地产应该有着更为广阔、丰富的内涵和外延。甚至创意地产可以覆盖房地产的整个产业链，起到改变一个城市的战略定位和文化形象的作用。

这个过程，是从创意产业到创意地产。创意，就是创造，就是创新，就是摒弃抄袭，就是避免同质化。房地产的创意不仅意味着规划师、建筑师、销售推广人员的设计要有独创性，而且各部门的创意还必须经过总体性的整合、互动。在这个意义上的房地产业，即是创意地产，创意地产的概念应当拓展为整个房地产产业链的创意整合活动。

据介绍，创意产业概念最先始于英国，并已经成为英国继金融业之外的第二大产业。据联合国教科文组织的统计，美国每一美元的创意产品消费将为地方经济带来1.7美元的收益，其中有来自旅游、餐饮、旅馆等相关产业的收益。在房地产领域，这种将房产与创新文化相结合的优势，实现了产业结构的优化升级。

《第一财经日报》曾报道，“创想就是随时在工作，又随时不在工作。”这是某创意地产宣传标语之一。这种对“什么都不想，反而什么都想得到”的创意工作境界的追求成就了一个新兴产业，随之成就了一种地产模式――创意地产。

这是作为房地产业一种具体形态的创意地产，是一种商业地产，可以说是狭义的。因此，或许可以说，作为整个房地产产业链的创意整合活动的创意地产就是广义的了，也就在这个意义上，创意地产称得上一种先锋理念。

天津也有创意地产，如天津凌奥创意产业园等。

商业地产的几个趋势

据中国经济时报介绍，2007年我国商业地产市场格局正在悄然发生变化。

1　商业地产的营销模式从发展初期的以产权式商铺为主要销售模式开始逐渐被经营持有型物业所取代。据中国商业地产联盟2037年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39％，而在2036年的调查中，选择持有性物业比例仅为21.4％。受整体持有趋势的影响，一些原本是分割出售的商业项目也转向了自持物业。

2　大项目集中放量。根据中国商业地产联盟对开发商已开发商业地产类型的调查，开发集商业、写字楼、酒店、住宅、公寓等于―体的综合体占据的比例最高，达到29％。

3　商业与地产迈向深度合作。大型房地产开发企业与连锁商业企业强强联合已经逐渐成为趋势。随着零售业和商业地产市场竞争程度的加剧，零售企业扩张欲望的增强和商业地产开发商提高项目成功率的压力，将使双方合作需求进一步加强，预计这一模式将继续向深度发展，并深刻改变商业地产的开发格局。

4　随着城市居住区域的变迁，城市传统的商业中心已经无法满足新兴居住区的消费和购物需求。新建小区规模的扩大、交通的大幅改善、服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境相对平缓，均为一定规模的商业物业的发展提供了空间，使服务于城市副中心区域的商业中心发展迅速。

5　随着2006年年底金融业全面对外开放，加之人民币升值的预期和宏观调控后国内资金环节收紧等因素影响，商业地产将迎来更多的境外投资者。外资企业开始由单纯并购深入到开发环节，进一步拓展市场。外资只租不售的做法将给市场带来更多的正面示范效应，并对分散销售产权的商业地产项目形成压力；外资大规模的资本投入带来了大项目的开发，也将进一步推进商业地产购物中心模式的发展。

5A仅是一种概念

5A级即5个自动化的概念，世界上一些发达国家的写字楼市场是比铰成熟的，他们习惯将“5A级”作为衡量写字楼品质的标准，但结合中国国情来看，这种标准似乎值得商榷。

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关键词：商业地产；开发运营；统一管理；全生命周期

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）04-0005-03

近些年，我国房地产行业快速发展，即使在美国次贷金融危机的严重影响下，依然表现出良好的发展势态。有调查数据显示，在我国房地产市场上，90%的住宅项目都能盈利，而80%的纯商业地产项目都面临着困境。之所以呈现这样情况，主要原因在于我国商业地产缺乏成熟的开发运营模式，所以有必要基于现状探索出一套能满足我国商业地产发展需求的开发运营模式，以解决当前困境，推动我国商业地产快速、健康发展。

1 我国商业地产发展面临的困境

由于我国实行了较长时间的计划经济，商业地产受到了一些影响，在我国起步较晚。随着市场经济逐步深化，我国商业地产逐步发展起来并日渐繁荣。据有关调查数据显示，自2000年以来，我国商业地产发展态势十分良好，投资增长速度一再高过国民经济的增长速度。与此同时，商业营业用房销售面积也逐步增长，虽然目前有所回落，但整体来看依然有着很好的增长势头。尽管如此，我们应该看到繁荣发展的背后存在的问题，尤其空置率上涨问题。这些问题的存在无不表示着商业地产开发建设和运营管理陷入了困境，亟待探索出一套科学、成熟的开发运营模式。

我国的商业地产开发商大多由普通房地产商转型而来，所以商业地产的融资模式和开发模式也沿用了普通房地产的那一套。在融资模式上，以银行贷款为主，以致商业地产融资渠道单一，过于依赖银行。这样单一的融资渠道，很难满足商业地产长期开发建设对资金的需求。在开发上，一些开发商在利益驱动下盲目“抢地”，不注重规划选址和市场定位，造成商业地产局部过剩、布局不合理等，这也是导致商业用房空置率逐步提高的原因之一。

近几年，我国房地产业飞速发展，不少开发商盲目投资，不重视融资，开发建设完之后本打算只租不售，可是在巨大资金压力下只得出售部分或全部。虽然这种运营方式有着可观的短期效益，并不利于后期的统一运营管理，甚至为自身带来桎梏，影响商业地产行业健康发展。在商业地产缺乏科学的开发运营模式的情况下就急于快速发展，很容易造成项目运营管理混乱，最终将组织商业地产行业发展。

为了应对当前困境，下面简要概括商业地产开发建设和运用管理中存在的问题。

第一，市场定位模糊。在现实生活中我们经常看到一条商业街一边生意火爆，另一边生意冷淡，或是这条商业街生意好，隔条街生意却相差很多，这就是市场定位不当造成的。就当前来看，我国的商业地产开发商一直把工作重心放在“抢地”上，对开发前期规划不够重视，不经反复推敲就投入建设，导致对项目所在区域内商业结构走势的认识不足，部分区域出现商业网点过剩或不足，造成商业结构不合理。

第二，运作程序不合理。我国商业地产采用先开发后招商的运作流程，有时甚至建设一半才招商，之所以这样，与商业地产招商难度大有很大关系。目前，我国房地产市场是比较火爆，可这主要是针对住宅市场而言的。不同于住宅市场的供不应求，商业地产招商面对的是经营商，如果经销商不满意就很难销售出去，有的情况下甚至要按照经销商要求进行大规模整改，造成不少的资金浪费。

第三，营销理念不科学。由于房地产市场潜存着巨大的经济利润，一些开发商过于急功近利，目光短浅，只看到了短期利益看不到长久利益。在这种理念下，商业用房在设计过于强调包装设计，甚至脱离物业本身的实际情况，导致设施利用率低，同时也不利于招商工作的顺利进行。

第四，融资渠道单一，详见前文。

总而言之，融资渠道单一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上问题存在的主要原因。商业地产在长期运营过程中存在着巨大的风险，如果不为其配置一套科学且成熟的开发运营模式，将很难实现健康发展。为了消除风险、降低难度，应基于商业地产的全生命周期进行开发建设和运营管理，为商业地产提供科学的全程运作流程。

2 商业地产开发运用设想

在统一管理思想下，商业地产在开发建设和运营管理上实行全生命周期的理念，简单地说，就是从全生命周期角度看待不同阶段、不同环节的工作及其中的侧重点，注重地产和商业之间的内在关联，不可将两者进行简单分割。从商业地产的整个操作流程来看，开发设计是开始，而运营管理是项目成功的关键，所以开发商要想获得预期效益，就必须做好运营管理工作。当然，也不能忽视前期开发建设的重要性。

第一，整合相关利益主体。在商业地产开发运营中涉及着诸多利益主体，有开发商、投资商、运营商、经销商，此外还有设计方、施工方、政府、金融机构等。各方之间的利益既对立又统一，既可以用损坏对方利益来增加自身利益，又可以通过互相合作实现整体利益最大化，使自身获取预期利益。在全生命周期开发运营模式下，应对各方利益主体进行系统性的整合，制定统一的目标、统一的规则制度，加强各方之间的合作，为实现整体利益最大化而共同努力。

第二，集成各环节。从商业地产项目的操作流程来看，整个过程中要经历调研、市场定位、规划设计、招商融资、运营管理等多个环节，各环节彼此独立，又存在着一定的内在联系。例如，市场调研结果直接左右着市场定位，而市场定位又是规划设计的基准，等等。在传统的开发运营模式中，各环节之间的关系是松散的，很难使整体实现优化配置。为此，应对整个操作流程进行集成管理，从全生命周期角度去看待流程中的各个环节，不可忽视各环节之间的内在联系。

第三，贯彻执行统一管理思想。具体而言，统一管理就是要统一组织、目标、理念、规则制度等，使商业地产形成一个统一的整体，并按照统一的管理理念和模式来操作，利于消除各利益主体之间的矛盾，优化配置，实现利益最大化。

在上述三种理念指导下，下面对商业地产开发运营的整个操作过程进行了简要分析，希望这样的构想能够消除商业地产发展中的存在的问题，促进其又快又健康发展。

第一，市场调研。市场调研的主要目的在于收集和分析与项目相关的信息，了解项目所建区域内的商业趋势等，对项目可行性研究极为重要。

第二，市场定位。由于市场定位关系着项目建成后的销售情况，所以一些开发商在市场定位时往往从利于销售的角度出发，忽视了项目长期运营所要面临的各种情况，考虑时间不足。商业地产项目成功与否，由运营状况决定，所以市场定位这一环节不能沿用普通住宅地产的那一套模式。具体而言，商业地产市场定位包括圈定位、规模定位、客户定位、经营定位等。虽然各项定位内容都非常重要，可是经营定位尤为重要，所以要更加重视。在进行经营定位时，开发商一定要基于商圈发展趋势，立足于商业地产项目的整体规划来进行相关操作，保证业态组合科学，才能在长久的经营中实现持续盈利。

第三，规划设计。开发商要清楚地认识到，商业地产的规划设计不单单是一种建筑格局的规划，也是一种商业经营规划，所以在规划设计时既要重视建筑格局设计又要强调商业经营规划，同时，还要满足各方利益主体以及后期运营的需求。商业地产规划设计要满足的条件：各功能业态比例安排合理、流动线布置合理、视觉通透效果良好、主力店设计满足技术要求等。

第四，融资。在传统的融资模式中，商业地产对银行的依赖性较大，这一单一的融资渠道限制甚至阻碍了商业地产发展。为此，应参考一些发达国家的商业地产融资模式拓展我国商业地产的融资渠道。虽然我国房地产行业十分繁荣，但是商业地产融资依然存在着很大的难度，除了依靠银行贷款之外，还要全力开辟其它融资渠道，如吸纳机构投资、银企合作、REITs、预租、商企联建等。只有融集了足够的资金，开发商才有强大的资金运营能力，项目建设和运营才能取得好的效果。

第五，招商。商业地产招商主要分为两步，一是开发前进行主力店招商，二是在开业前进行散铺店招商。在主力店招商前，开发商要基于市场调研的结果找到与项目和商业圈相匹配的店，然后与之谈判沟通，最终达成合作。主力店要是不同的业态，不能重复，保证业态组合科学。在散铺店招商上，开发商可以刊登广告，对有意向的合作的店进行严格考核，不满足要求的务必淘汰，而对于重点商户可以给予一定的优惠政策，以吸引其入驻，这一方式同样适用于主力店招商。

第六，运营管理。运营管理是商业地产项目开发运营中的重点内容，关系着项目成功与否。从全生命周期角考虑，商业地产在运营管理上要统一企划营销、统一客户服务和卖场管理、统一物业管理、统一品质管理，全力贯彻执行统一管理理念，确保运营管理的各项举措有效实施并取得良好的成效。

3 结语

综上所述，商业地产在开发建设和运营管理的整个过程中要采取统一管理理念，注重各环节的集成，使其统一服务于项目主体，才能使项目整体实现优化配置，达到整体效益最大化，满足各方利益主体的利益需求。

参考文献

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一、商业地产发展现状

（一）近年来商业地产投资建设增速较快，存量规模迅速扩大

伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是2009年以后，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。从开发投资看，2009-2014年，全国办公楼年开发投资额从1377亿元提高至5641亿元，年均增长率达到26.5%，商业营业用房年开发投资额从4181亿元提高至14346亿元，年均增长率为22.8%，而同期住宅开发投资的年均增长率为16.6%。从供应规模看，2009-2014年，全国办公楼年施工面积从9985万平方米增长到29928万平方米，年均增长率为20.1%；商业营业用房年施工面积从34440万平方米增长到94320万平方米，年均增长率达18.3%，而同期住宅施工面积年均增长率为12.7%。商业地产供应量的快速增长，导致部分地区出现阶段性供大于求、竞争加剧的状况。

商业地产开发过热源自于三大驱动力：一是，产业结构调整和消费结构升级。随着第三产业发展和人们消费水平的提高，对零售物业、办公楼等商业地产的需求增加，引发商业地产开发热。一些优质商业项目，特别是购物中心兴起，高额的销售带来的高收益回报，以及在消费者心目中树立的良好品牌效应，驱使着大量开发企业相继模仿、打造商业地产项目。二是，地方政府城市建设的驱动。基于经济发展需求，政府热衷于城市开发建设，城市规划中包括大量商业用地的规划及推出，希望以此改变城市形象并带来更多的税收收入。三是，商业地产开发、经营主体不断增加。经过多年发展，我国商业地产开发商开发和经营经验日渐成熟，对商业品牌的复制和扩张不断加大。尤其是，住宅限购政策的实施以及住宅开发利润空间的逐步收窄，促使许多住宅开发商主动转型商业地产开发。此外，随着金融政策的逐渐放宽，保险机构、房地产私募基金等机构投资者投资、持有商业地产的规模也不断扩大（见图1）。

（二）由于缺乏长期资金的支持，加之近几年市场销售形势较好，商业地产运营模式以散售为主

我国商业地产的运营模式有分散出售、整体出售、租售并举、只租不售四种类型。其中，只租不售，通常称之为持有经营。四种模式各有优缺点。出售模式可以快速回笼资金，但丧失了获得物业长期稳定回报和升值收益的权利；租赁模式虽然控制了物业产权，获得了经营收益，但资金压力较大，对运营商资产管理水平要求较高。一直以来，我国商业地产运营模式以散售为主，原因有以下三点：

一是，缺乏长期资金支持。商业地产开发周期长、投资额大、回收期长。建成之后，从初始招商到形成稳定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年时间。商业地产需要有“养”的过程，才能带来稳定的、可持续的租金回报。待到商业地产成熟之后，其收益依赖于持续性的租金收入，所以它更加注重后期的经营管理，必须委托专业的管理团队进行统一经营才能确保整体综合效益不断提升。商业地产的这些特性决定了它对长期资金的高度依赖。但是，我国当前商业地产融资方式主要以银行贷款为主，而且贷款期限往往较短，在商业地产尚未培育成熟之时就需还款，在资金压力下，多数商业地产只能以快速销售（特别是散售）的方式回笼资金。

二是，缺乏富有经验的专业的商业地产运营团队。长期以来，由于我国商业地产市场发展不成熟，经营比较粗放。多数开发企业不具备包括定位、规划、招商、物业管理、资产运作等在内的专业商业地产运营团队，因此开发以后主要以销售为主。

三是，近些年商业地产售租比较高，出售是较为理性的选择。在住房限购等抑制投资投机需求措施的实施背景下，商业地产一直处于供不应求的状态，销售形势较好。相对于较高水平的售价，商业地产租金收益率相对较低。目前，市场上出售物业的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，还不及一些高收益的理财产品。较高的售租比之下，开发商自然选择出售。同时，散售模式也迎合了投资者和市场对商业地产急迫的投资需求。

散售虽然可以快速回笼资金，但造成了租户品质不一、经营管理难度大、经营水平难以提升、租金回报率低等问题。然而，无论是部分持有还是整体持有商业地产，对持有企业的资金规模都有非常高的要求，没有长期资金的支持，难以扩大经营规模和提高经营水平。因此，从根本上解决商业地产散售模式带来的挑战，还需要积极探索长期资金对商业地产的注入方式。目前，一些资金实力较雄厚、管理能力较强的企业已经开始根据自身特点选择不同经营模式。比如，万达、龙湖采取的租售并举模式，华润、恒隆采取的只租不售模式（见表1）。

（三）房地产私募基金不断发展，对商业地产培育发展、改造提升发挥了重要作用

在海外房地产市场，私募基金经常与REITs相结合，应用于商业地产。基本模式是，商业地产建成后的培育期，由于风险高、资产升值的潜在回报空间大，引入私募基金介入。到了商业地产的成熟期，由于风险小，收益稳定，引入房地产投资信托基金（REITs），私募基金退出。在房地产私募基金和REITs支持下，商业地产实现持有经营。根据INREV对欧洲房地产私募基金的监测，截至2014年1季度，近60%的房地产私募基金投向零售物业、写字楼以及酒店等商业地产。由此可见，房地产私募基金对商业地产的重要作用（见图2）。

我国人民币房地产私募基金于2010年开始进入快速发展阶段。因此，2010年通常被称为人民币房地产基金元年。根据诺承投资统计，2008年到2010年之间，国内人民币房地产私募基金仅有20多支，市场规模100亿元左右。2010年以后迅速发展，在2013年，新募集基金达113支，总募集规模超过1300亿元。截至2013年12月底，我国人民币房地产私募基金市场拥有206家专业的基金管理机构，437支房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元人民币。

在我国房地产私募基金中，有近一半基金投资商业地产。根据诺承投资统计，有48%的房地产基金管理机构及43%的管理资金量关注于住宅地产；有28%的机构和27%的管理资金量关注结合了商业性质的城市综合体开发；有近1/5的房地产基金关注商业地产领域；还有少部分市场机构关注诸如工业地产、旅游地产、养老地产、一级土地开发等专业的地产投资主题（见图3）。

商业地产房地产私募基金对商业地产的培育发展、更新改造发挥了重要作用。如专注于存量写字楼改造，尤其是一线城市、部分二线城市核心区写字楼收购的高和资本，通过基金收购写字楼进行“资产精装修”后进行销售，销售时与购房人签订资产管理协议，包括统一招商、统一运营、统一物业等，通过整体运营，提高租金回报和资产增值水平。还有瞄准白领公寓这个细分市场进行收购改造持有的赛富不动产“新派公寓”基金、倾向于资产包收购再转向大型机构整体出售的嘉实资本等。经过几年发展，先行的资产管理机构积累了对于商业地产行业的理解、资源网络和投资管理经验，对今后商业地产发展大为有益。但由于国内真正的REITs尚未建立，商业地产私募基金的退出渠道仍然有限。

（四）提供长期运营资金、形成专业资产管理平台的REITs尚处萌芽阶段

如果说私募基金在商业地产价值提升时期起到了桥梁作用，而REITs则真正满足了商业地产对长期资金的需求，并且通过统一的资产管理平台，保持了商业地产物业经营权的完整性，从而实现了持有经营。

REITs最早于20世纪60年代在美国推出，最近十几年，其在欧洲、亚洲也有较快发展。它是一种通过公司、信托等形式募集资金并投资持有，在多数情况下经营具有稳定收入的购物中心、写字楼、公寓、仓库等房地产，并将大部分收益分配给投资者的金融工具。通过发行REITs，原本流动性差的房地产被份额化，成为具有流动性的股票、信托受益凭证。当前，全球的REITs市值规模约1.35万亿美元，其中，美国市场份额最大，约占60%。

REITs有独特的制度安排。一是，要求收入主要来源于不动产。二是，从保障中小投资者的参与和获益的考虑，要求股权多样化以及绝大部分收入要分配。如美国要求REITs在每一个纳税年度至少将其收入的95%向股东或者受益人分配。三是，设有不同程度的税收优惠。不仅在投资者分红所得税和公司所得税之间进行平衡，避免双重征税，还在投资者分红所得、REITs设立、交易环节也有一定优惠。REITs以租金回报为核心、以收益分红为基础，成为一种介于股和债之间的金融产品，其具备了风险低、收益高、流动性好的特点，吸引了大量的保险资金、养老基金等机构投资人和个人投资者（见图4）。

在我国，由于缺乏税收优惠等相关鼓励政策，内地证券市场上还不存在真正意义上的REITs，但类REITs正在进行积极的探索。主要有三种形式：一是，通过专项资产管理计划形式实现的商业地产资产证券化。如：2014年中信启航专项资产管理计划。以北京中信证券大厦第2-22层和深圳中信证券大厦第4-22层房产及对应的土地使用权为基础资产，设立专项资产管理计划。该资管计划在深证交易所系统挂牌交易，在流动性方面实现了重要突破。二是，以商业地产或商业地产租金收益为信托标的的财产受益型信托产品。如，2008年华侨城租赁收益权直接融资项目。华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来 5 年租金收益委托中信信托发行财产信托产品。三是，一些商业地产的销售模式也在向类资产证券化靠拢。比如龙湖的“金苹果计划”。龙湖将旗下不同区域、不同业态的资产进行组合，购买者可以自由选择现有销售型的商铺、写字楼及分时度假产品的任意组合。龙湖还将提供生活服务和资产管理两大系统，整合商业招商资源和物业租售资源，为购买商业物业的业主实现保值增值。

二、未来发展趋势

（一）商业地产将逐步进入存量房时代，一二线城市的核心区域率先进入

商业地产的规模是随着城镇化发展及第三产业的发展而不断发展壮大的。当商业地产供不应求时，开发商主要以供应产品为主；当供求关系基本平衡时，开发销售的规模萎缩，商业地产进入存量房时代。随着我国商业地产存量规模不断扩大以及城市新增土地供应日益减少，城市商业地产将逐步步入存量房时代。尤其是一二线城市的核心区域，商业地产新增供应量更加有限，已率先步入存量房时代。比如，在北京，五环外的写字楼土地供应比例从2010年的40%上涨到2012年的68%左右，而三环内写字楼土地供应比例从2010年29%降到2012年的15%；在上海，未来几年，核心区域如静安区写字楼新增供应量基本为零。

2014年，国家在《新型城镇化规划》中进一步提出要建立城镇用地规模结构调控机制，严格控制新增城镇建设用地规模，实行增量供给与存量挖潜相结合的供地、用地政策，提高城镇建设使用存量用地比例。可以预见，基于国家对城市发展规模及新增城镇建设用地的控制，将进一步加速商业地产步入存量房时代的步伐。

（二）商业地产经营模式更加多元，进入开发销售、租售并举、持有经营并重时代

随着商业地产进入存量房时代，地产本身开始体现出较强的资产属性，持有经营显现出优势，尤其是持有核心地段优质物业，能为经营主体创造更大的价值。在美国，当城市化率小于50%，第三产业增加值占GDP的比重在40%-50%左右时，房地产以开发为主；城市化率在50%-60%之间，第三产业增加值占GDP比重超过60%时，房地产开发和持有并重；当城市化率和第三产业增加值占GDP比重超过60%时，持有经营比重迅速提高并最终超过开发比例。

当前，我国城市化率已经超过50%，第三产业增加值占GDP的比重近50%。从2013年开始，万科、中海、保利等房企都开始积极投入商业地产并增加持有经营物业所占比重，就连SOHO中国也要转型持有经营。可以预见，商业地产以散售为主的时代即将过去，即将步入开发销售、租售并举、持有经营并重的时代。

（三）商业地产运营水平不断提高，更加注重提供优质的资产管理服务

在商业地产后期运营中，是否具备高水平的资产运营管理能力，能否提供优质的资产管理服务，成为地产租金收益和价值提升的关键。一直以来，商业地产基本都是在传统房地产的基础上延伸而来，大家更多的把商业地产和传统房地产等而视之，没有专业的商业地产资产管理观念，更没有专业的资产管理运营商。未来，随着商业地产持有经营大幅增加，商业地产资产运营管理能力也将不断提升，专业运营商作为独立的角色也将出现在商业地产领域。专业的资产管理包括商业地产项目的定位规划管理、招商资源渠道管理、租户品牌管理、客户服务和卖场管理、物业管理、资产硬件改造、金融服务以及与互联网的结合等。

以写字楼为例，早期销售为主的写字楼，较多的注重物业管理。随着写字楼市场的不断成熟以及持有经营成为主流，物业管理逐渐转向资产管理。资产管理是一整套的集成服务，包括物业及设施管理、财务管理、运营管理、租户管理及金融服务。如果说顶级建筑、核心位置是优秀商业地产的硬件基础，那专业的资产管理服务就是商业地产的软性价值。

（四）商业地产金融化特征更加突出，资本运作水平将显著提升

商业地产是一个具有地产、商业与金融三重特性的综合型产业，它的三重特性既区别于单纯的投资或商业，又区别于单纯的住宅房地产，商业地产更加注重金融创新，更加注重资本运作。相比国外的金融创新，我国的REITs、房地产私募基金的发展虽然才刚刚起步，但已有一些有利条件逐步促进其发展：

一是，随着国家政策、税收等制度环境的改变，REITs等金融创新将大有发展。2014年，央行、银监会的文件中再次强调，鼓励银行业金融机构发行MBS以及积极稳妥开展REITs试点。随着REITs的应用，商业地产持有经营的能力将迅速提升。

二是，作为重要的机构投资者和长期资金，保险资金参与商业地产持有经营的政策条件越来越成熟。2014年，国务院印发《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，文件提出要进一步发挥保险公司的机构投资者作用。鼓励保险公司设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构，允许专业保险资产管理机构设立夹层基金、并购基金、不动产基金等私募基金。探索保险机构投资、发起资产证券化产品。在未来一个时期，基于保险资金政策开放，保险资金在房地产金融领域的参与程度上升，保险资金可能直接持有、也可以以机构投资者的身份参与房地产私募基金、REITs等证券化产品持有商业地产，为商业地产带来长期稳定资金。

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关键词： 房地产商业项目风险管理

Pick to: the construction project due to long time limit, large investment and main body participation, the complex relationship organization, in the process of implementing a lot of uncertainty. Commercial real estate project implementation will face all phases of the risks, the risk management are in essence a lower risk to the negative impact of the decision-making process.

Keywords: real estate business project risk management

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

建设工程项目由于工期长、投资大，参与主体多，组织关系复杂，在实施过程中不确定性因素很多。因而，在项目实施过程的各个阶段将面临各种风险，风险管理实质上是一个降低风险负面影响的决策过程，该决策过程包括识别、估计与评价、处理及后评价几个阶段。本文主要介绍了房地产开发项目中商业地产项目风险管理及控制措施等内容。

一、项目风险管理概述

现代风险管理一般由三个阶段组成：在识别、估计和评价了风险之后，就应考虑如何有效地控制和处理风险，即选择应采取的各种避免损失和控制损失的对策，分析各对策的成本及后果，各施工企业根据自身的经济状况及风险管理的总方针和特定目标，确定各种对策的最佳组合，达到以最小费用开支获得最大安全效果的目的。

风险控制对策是指处置风险和避免或减少损失所采取的各种措施和手段，这种处理技术的主要特征是力图避免或减少涉及风险各方所面临的风险及其影响，即通过回避风险、损失控制、非保险转移等手段，消除或抑制风险因素，防止风险事件发生，尽可能地将风险损失减少到最低限度，一般在损失发生前实施。回避风险系指直接避免能导致风险的事项和活动，以消除可能发生的损失。

二、商业地产六大风险

1、物业形式明显不同

商业物业与地产商熟悉的住宅、公建等明显不同，商业物业应具备与之相对应的经营模式和管理人才，否则将会付出惨重的代价。因此，开发商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应先确定经营模式、招商对象和业态需求,进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发风险。

2、竞争加剧价值下降

高额利润驱使着众多的地产商跟风进入商业地产的开发领域，由于信息的不对称，在同一区域可能会出现多家商业地产项目撞车的现象，导致商业地产从短缺热销到过剩滞销的严重后果。因此，进行竞争者调查和掌握政府商业规划十分重要。

3、充分认识资金压力

大型商业地产项目的招商对象通常是已经或准备进入中国的外资商业企业，由于他们更多地是租用而非购买商业物业，因此若无强大的资金实力或无力自己经营，则很可能会被资金压力逼上绝境，甚至出现新的烂尾地产项目。

4、复合人才严重缺乏

商业地产在国内特别是北方地区起步较晚，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均为精通的复合型人才更是凤毛麟角。人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。

5、利润过高产生泡沫

目前国内一些城市特别是大型发达城市，由于策划炒作等非理性因素，导致商业地产的租售价格虚高，一些经营者在商业微利时代的大背景下，不堪高价格的重负，很难步入持久的良性经营，经营者的失败最终将会把爆涨的商业地产市场拉下马来。

6、经营理念差异过大

商业地产应属于边缘产业，商业与地产两个行业的差异性很大，经营决策理念也相去甚远。在实际中两个行业人员在决策理念和经营运作过程中，时常产生剧烈的碰撞，达不到："1+1=？"的统一，不和的最终结果必定是商业地产项目的失败。

三、有效控制风险

由于商业地产经营回报期长，投资大，风险大，一旦开发经营不理想，将造成巨大的经济损失，对此，可以从以下几个方面来控制风险。

1、选址应权衡各种因素

商业地产选址首先应考虑项目所在地的城市影响力，目前一些地级城市由于交通不完善、旅游资源不丰富、城市影响力弱，开发大规模MALL就值得商榷。其次，项目应考虑交通系统是否完善，因为交通将影响项目的核心商圈辐射半径的大小和物流系统成本的高低。 第三，应考虑核心商圈消费能力，以本地消费为主。第四，应考虑政府对地段的重视程度。作为发展商或公司对商业经营了解得太少，所以在进行商业项目选址论证时一定要有商家或经验丰富的商业顾问公司参与；在选址论证上不光靠经验，还要有大量的定量分析，既然商业地产的价值要靠招商来实现，而要成功招商必须与商家（主力店）有"共同语言"，从商家的角度来论证商业项目选址的合理性，而不是一厢情愿的"单相思"。

2、开发规模宜适度

目前，我国商业地产开发好像存在一种误区———越大越好，事实上，商业规模受商圈购买力和商圈其他商业设施的制约，所以商业地产的开发规模要通过科学的分析。一般来讲，5万平方米左右的MALL区能基本满足一般二级城市的购物消费功能。

3、项目定位应适度超前

在对商业项目定位前，除考虑项目所在地的总体经济环境、产业结构、人口基数、消费能力、消费支出、消费习惯、当地人生活水平、商业布局现状等市场情况外，还要对经济发展趋势、商业发展格局进行详细分析，项目定位要适度超前。

4、营造主题特色吸引消费者

没有特色、没有主题的项目就没有生命力。主题一定要有丰富的内涵来支撑，要特别抓住购物群体当中核心的部分，充分考虑本地文化特征，商圈的最为有效的辐射范围主要还在本地市场，受现在的收入条件限制，对外地市场的影响，毕竟有限。

5、专业化经营管理保证投资者利益

有不少商业项目，前期开发推广都非常成功，但经营非常艰难，从而造成投资者信心丧失，因此聘请著名的商业管理机构已经成为我国目前商业地产开发的主要模式。

总之，商业地产开发应在科学选址、定位的基础上，确定经营模式、招商对象和业态需求，并请专业商业规划公司进行商业规划设计，最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发商业地产的风险。

参考文献：

〔1〕全国造价工程师执业资格考试培训教材，工程造价管理基础理论与相关法规，中国计划出版社2009年第五版。

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关键词：商业建筑；发展；建筑设计；新走向

中图分类号：TU2文献标识码： A

引言

经济的迅猛提升使我们关注到了当今商业圈的发展潜力,在世界趋于和平发展的过程中,暴力谋取利润已经成为了一种不可能的方式。但是战争的稍烟却并没有因此而散去,在社会不断发展变革的过程中,另一处无形的战场俏然弥漫了战争的气息,那就是商业稍烟的弥漫。而作为商业发展的一个载体,商业建筑的价值就得到了体现,如果没有一个保质保量的商业建筑,那么商业圈的发展就无从谈起,商业建设的大环境就无法构造,所以在进行商业建筑的过程中必须注意其设计的要点。本文就通过对商业建筑的发展，能够较好的预测建筑设计发展的新走向，为我国建筑事业的发展提供借鉴性意义。

一、商业建筑发展

1、商业建筑简介

商业建筑是一项多功能、规模化的建筑，是指主要是针对有形的商品而展开交易买卖的商业建筑场所。商业建筑具有不同的分类方法。按照商业建筑的规模可以将其划分为大型商业建筑、中型商业建筑和小型商业建筑三种类型；按照商业建筑所涉及到的市场范围可以将其分为超级商业建筑和近邻型的商业建筑；此外，按照商业建筑形式的不同，我们可以将商业建筑划分为综合商业建筑和单体商业建筑；按照消费者的消费行为能够将其划分为体验业态商业建筑和物品业态商业建筑两种。商业建筑的主要功能主要包括：为各类日常用品和生产资料等的零售商店、商场、批发提供场所；为金融、证券等行业的交易场所及经营管理业务活动提供商务办公场所；提供餐馆（含中西餐厅、饮食店、酒吧等）、会所（亦称会员俱乐部）、旅馆（含宾馆、酒店、招待所等）、文化娱乐设施（如卡拉OK歌舞厅等），为会员提供休憩、饮食、聚会、文化娱乐和体育活动等的场所等。

2、商业房地产建筑设计的特点

与强调居住功能和生产功能的住宅房地产、工业房地产等不同的是，商业地产包括餐饮、娱乐、批发、零售等多种功能形式，且在经营模式等方面也与其他地产项目有着显著的区别。因此，商业房地产项目的设计也具有与其他建筑设计不同的特点和要求。仅以商业地产的外观设计来说，就必须重视地产项目的商业化包装，在其形象设计中加入创意元素，使建筑成为与众不同的独特标志，发挥建筑设计的商业广告功能。在进行经营行为的同时，商业建筑本身也是一种商品，因此其必须依靠现代设计手段和理念，以或时尚、或亲和的建筑形象，获得大众的认可，最终获得消费的实现。随着我国经济的飞跃式发展和第三产业规模的逐步扩大，近年来，商业建筑与城市生活的连接更加紧密，人们对商业建筑设计形式的关注程度也在提高。在这一背景下，建筑设计师必须认清设计环节在新时期商业地产项目运作中的地位和作用。首先，建筑设计师应从项目整体规划开始，从消费者行为心理与品牌资源效益等角度对设计过程加以引导和修正，为地产项目的成本运作、经营模式和价值分析提供科学、可靠的分析。并本着土地价值和项目利润最大化的原则，与专业开发团队积极配合，确保项目的成功增值。设计中，应参考国家《饮食建筑设计规范》、《商店建筑设计规范》等标准进行设计，并严格依照《高层民用建筑设计防火规范》等条款的规定，实现地产项目的安全性和可持续性。

3、设计中应注意的问题

首先，应注意对建筑尺度的合理规划，在做好整体轮廓、线条、比例等的设计后，注意人与建筑直面接触时的感受，并依照长、宽、高等尺度对三维空间进行限定。此外，和其他的建筑相比，商业街的建筑还要根据商家实际需求再一次改装店铺的外观，一些连锁的商店甚至还要根据自己独特的logo和色彩进行重新的设计装潢。根据实际的情况来看，招牌、灯箱、广告这些室外的装修对于整个建筑的外观也是很受到关注的元素的。因此，设计师应注意对建筑的设计留有余地，以便于日后各承租单元的改建及装饰装潢。

4、商业建筑设计的发展趋势

对于商业建筑来说，强调绿色环保是其发展的一大趋势。当前，在商业建筑的设计过程中，我们通常采用高新科技将自然空气与自然采光效果实现了有机的结合。在建筑材料的选择上，我们通常采用新型、轻质、可重复利用的新型建筑材料，延长了材料的使用寿命，避免了原材料的重复更换，减少了对资源环境的损失。除了在建筑材料选择上强盗绿色环保外，对于商业建筑的动力资源也更加强调绿色环保，即选用太阳能等清洁能源作为动力资源，为商业建筑提供电力、照明等，实现了动力资源的绿色环保。此外，对于商业建筑环境的营造也强调绿色环保，为了为消费者创造一个舒心、安谧的消费环境，在商业建筑的规划设计中。

二、建筑设计发展新走向

通过以上对于商业建筑发展趋势的探讨，我们看以看出建筑设计发展的新走向，即生态化趋势、智能化趋势、人本化趋势和功能化趋势。

1、建筑设计的生态化趋势

生态化趋势是今后建筑设计过程中普遍追求的一大趋势。当前，世界资源环境短缺，污染范围正逐步扩大，为了切实提高资源的利用效率，降低环境污染，实现经济社会的可持续性发展，需要我们在建筑设计中贯彻生态化的原则。在建筑材料的选择上，要尽量选用使用周期长、强度较好、轻质便捷的新型建筑材料，避免传统建筑材料子在施工过程中对周围环境造成的危害。在动力选择上，要采用清洁能源，尽可能减少有害气体的排放。促进建筑设计的生态化建设。

2、建筑设计的智能化趋势

随着高新技术的应用的日渐广泛，建筑设计中的智能化趋势日益显露出来。在建筑设计中，应该根据人们的需求，积极引进先进的技术，为人们提供较为先进的服务，尽量减少人们不必要的劳动支出，运用智能机器或只能技术就能实现简单的操作。比如在建筑清洁方面、防盗设施方面等。

3、建筑设计的人本化趋势

人本化趋势是建筑设计中的又一大趋势。建筑设计将会更加贴近人民生活，贴近人民的需求。对于不同的人群来说，建筑设计中人本化趋势是较为明显的。它会根据不同的商业类型对商业进行设计，比如，专业商店、批发商店、超级市场、购物中心、地下商业街等。此外，现代商业建筑在追求商业利益的同时，也特别关注社会价值、公共利益和文化品位，影响人们的生活模式。现代商业建筑外观的审美，不仅仅是外装修材料、立面形式、比例、色彩等外部因素，更重要的是强调人的参与意识。

4、建筑设计的功能化趋势

建筑设计的又一大发展趋势是实现其功能化。对于一个建筑来说，并不仅仅局限于居住功能，而是为了给居民提供更为完善的服务，将休闲娱乐功能、商业功能等融为一体，体现建筑设计功能密集型的发展趋势。

结束语

综上所述，商业建筑作为建筑设计中的一大重要内容，其发展趋势对建筑设计来说具有极其重要的影响，通过对商业建筑设计要求和发展趋势的探讨，对我们今后的建筑设计具有一定的指导性意义。通过对商业建筑发展的分析，我们得出了今后建筑设计过程中的生态化、智能化、人本化和功能化的发展趋势，因此，需要我们在今后的建筑设计中根据具体施工和建筑条件，采用先进的建筑施工，不断推进建筑设计朝向科技化的方向发展，推动我国建筑事业再上新台阶，提高居民的生活水平，促进经济社会的快速发展。

参考文献：

[1]杨劲松.浅谈城市综合体的商业建筑策划设计创新[J].《低碳世界》,2014,(6).