城市房地产销售管理办法范文

导语：如何才能写好一篇城市房地产销售管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：房地产；中介市场；监督管理；自律制度

中图分类号：F293.3 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2013）04-（页码）-页数

要研究房地产中介市场，那就要把管理学，城市经济学，徒弟经济学和房地产经济学结合起来，因为这是一门综合的学科，需要这么学科专业知识的支持。房地产中介市场在房地产市场的蓬勃发展下也欣欣向荣，呈现良好的态势。但是房地产中介市场还是不完善的，在实际过程中出现了不少顽疾，采取措施去规范房地产中介市场是大势所趋，相关制度的出台与完善无疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更为重要。

1.房地产中介的违法违规行为分析

近年来，房地产市场还是在以非常快的速度在扩大，信息量也就越来越大，信息的准确性就大大地降低了。政府有时也是无能为力，政府的相关人员毕竟有限，无法保证房地产市场的健康与良好，那么一些专门的组织与专业的技术人才就要应运而生，加入到房地产市场这个熔炉中，发挥应有的作用促进房地产市场的蓬勃发展。在实际过程中，房地产中介主要在2个方面存在着不合乎情理的做法，如下：

1.1隐瞒与交易有关的信息

于2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法的第二十八条规定有着这样表述：受托房地产中介服务企业在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。委托人将自己的要求告知房地产中介公司，而中介公司要对委托人负责各方面信息的收集，包括销售价格，房源信息，需求状况等。等交易完成后，房地产中介公司可以得到自己的佣金，一般为房地产成交价格的3%到5%。在交易过程中，房地产中介公司在向委托人介绍销售商品房的各方面信息时，还应该坦诚佣金的存在，即要收取房产成交价格的3-5%的资金作为服务费。但在实际操作过程中，房地产中介公司并没有做到这一点，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧语，声称销售的房产都是进行统一报价，佣金已经在里面，不必在额外支付，造成消费者在观念上陷入误区，甚至有些房地产中介还打出了佣金全免的口号，欺骗消费者。

1.2虚假广告信息

《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》这些规则在市场中已经存在，所以房地产的开发企业，房地产中介公司在向购房者宣传打广告时，要依据这些法规，保证广告的真实性，童叟无欺，不夸张，要合乎情理。但在实际过程中又出现了偏颇，房地产中介并没有按照相关法规做事，还是一些对于自己有益但却期满了消费者的广告。举个列子来说，有时就会进行所谓特价房产销售，交谈过程中，只讲该房地产的优越性，地理位置好，装修先进大方，价格也比其他房产要实惠得多，而忽略了该房产的实际情况，往往避重就轻，误导消费者。房地产中介公司在向购房者咨询中，并没有全盘而出，而消费者也不可能面面俱到，肯定会有疏忽，而在中间就有着灰色地带，等到消费者完成交易后，才知道还存在这么多的问题，造成困难重重。

2.房地产中介法治化的若干对策

2.1 立法上的完善

在房地产中介服务业这方面，我国的法律法规还是比较稚嫩，不完善，存在种种缺陷，尤其是在《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》这两个重要法律上，比较保守传统，在实际操作过程中没有实际意义，内容范围也比较狭小，难以网罗住所有的方面。这样看来，政府就要加强立法，要出台法规不断对房地产中介服务规则进行必要限制，法律法规要做到尽善尽美，适用范围要扩大，在房地产信息咨询管理办法、价格评估管理办法、经纪人管理办法、金融中介管理办法、法律中介管理办法这些方面就可以做些文章不断改进。这些规章制度对房地产中介公司要进行全面的考察，这就要包括从业人员的条件、审批管理机构、权力义务、执业标准、执业资格、收费标准、服务程序及违法违纪人员的处罚等等，要触及到房地产中介公司的每个角落，不能存在漏网之鱼。要出台相关的法规考核房地产中介公司，要对其严格要求，要帮助房地产中介公司走向正规化，这就囊括了实际过程中的职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费这些方面。要有相关法律对进入房地产市场的人员做出必要的选拨，剔除那些不合格的从业人员。每个地方的政府还应该落实于自己的本地的现实，出善的人员管理制度，相对来说，中介机构及从业人员资质管理制度、统一合同文本制度、设立中介经纪保证金制度这些制度的出台与完善就显得比较急迫，务必做到规章制度有国家，省，市这三面的完整，这样才能让房地产中介公司在实际过程中有所警惕，而不敢过分招摇撞骗。法规的执行情况与执法人员息息相关，这就要求执法人员公正廉洁，不受他人的诱惑而做出有违自己职业道德的事，坚决打击违法乱纪之事，烘托出一个公正，公平，合理的市场。

2.2 健全政府监督管理机制

目前，市场上也存在由政府部门充当的房地产中介公司，为了执法的顺利进行，就要让这些部门脱离出来，改编到其他部门中去。在市场经济的前期，人们对于经营方式还是不了解，政府的相关部分这是就起到了良好的引导，激励的作用，这些国企规模大，声誉好，经济效益好，就激发了广大人们投入到这个行业中去。但现代企业制度已经发展到良好阶段，人们也已经会经营自己的企业，那么那些原有的在房地产中介市场的国有企业就可以放手了，他们只需要在实际生活中起到一个表率作用，而不必进行实质性的活动了。政府管理职能要充分发挥，要在房地产中介这个服务业中大展拳脚，政府部分要团结协作要帮助房地产中介规范其主管机构。工商部门审批对于房地产中介这个行业来说还是缺乏力度，无法对其专业性，技术性做出合理的判断。所以，房地产管理部门就不能袖手旁观，规定在房地产中介公司开张前要到这个部门办理经营许可证。这个时候，房地产管理部门就要对这个公司做出相应的考核，主要有两个方面，一个是专业工作者的人数有多少，要从市场出发，不能够容许过多的人员进入这个市场，造成人员冗杂；一个是要考察专业人员的素质，他们不仅要有正规的资格证书，还要有政府相关部门进行培训，合格后所给予的资格证书。工商管理部门还要对该中介的地理位置，财产资金，名称，机构等等进行考察。这样下来，中介服务机构就有了双重的监督，房地产管理部门和工商管理部门就要严格履行自己的职责了。

3.小结

文中基于房地产中介市场的法制化进行了简要的分析，在实际的执法过程中还应结合各地实际情况做的有法必究不放过任何违法行为，才能让中介市场更加合理以及适应市场化发展需要。

参考文献

[1]能志飞. 规范房地产中介市场减少信息不对称[J]. 市场周刊（研究版），2005，（07）：35-36.

[2]张贯益，袁彩云，杨国锐. 房地产中介市场的失范的原因分析[J]. 城市开发，2004，（13）：13-14.

篇2

保修期各不相同

住房也有保修期，只不过是不同的部位保修期各不相同。记者在采访中了解到，建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)明确要求，开发商在交房时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》中就应该包括与保修期有关的具体内容，比如其中规定屋面防水保修期为3年，墙面保修期为1年等(具体可见表1)。

此外《规定》还提到，对于其他部位、部件的保修期限，可由房地产开发企业与购房者自行约定。比如目前市场上已经出现不少全装修房，其中装修部分就由开发商与业主自行约定，就上海而言，装修部分保修期一般为2年。

在此需要提醒的是住房各部位、部件的保修期不能与建筑工程保修期混为一谈。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条则规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(1)屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(2)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(3)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。法律专家解释说，这是建筑商向开发商出具《建筑质量保证书》所应包括的内容，而不作为开发商向购房者出具《住宅质量保证书》的依据。

当然，二手房也有保质期。有专家表示，一般情况下，对于仍然处在保修期的住房来说，如果转让出去，其享受保修的权利也将会一并转让给买方。也就是说，开发商的保修义务应该转移到新的业主身上。

保修期何时起算

住房的保质期到底从什么时候开始起算?这对绝大多数购房者来说，并不一定十分了解。

近日，记者就接到读者徐先生打来的咨询电话，他和朋友最近都住进了住房，但他发现了一个让自己百思不解的问题，即差不多同时收房，但为何自己住房的保质期要比朋友的短半年时间呢?

对此，专家表示，由于各商品房的保修期起算日期不同，即使是同时收房，也不一定会完全相同。记者查阅了于2001年6月1日起开始实施的《商品房销售管理办法》，其中便对保修期的起算日期做出了明确的规定：保修期从交付之日起计算。

不过如何确定“交付之日”呢?上海联业律师事务所主任律师王展表示，一般情况下，开发商会统一规定某个日期为统一交房日，因此“交付之日”即可视为统一交房日。但由于各种原因，如滞销，或者开发商人为捂盘，导致有些商品房在统一交房日之前并未销售出去，因此会造成这些住房的保修期“缩水”。

不过这种情形在这之前并不多见，其主要原因是在于楼市火爆，销售速度很快，除非人为因素，一般情况下不会出现交房后还有剩余房源的情形。此外，由于预售制度的存在，等于将商品房提前出售出去，因此建筑商完工日期与开发商交房日期相差不多。但专家表示，随着国家开始对房地产市场调控的持续深入，市场观望气氛愈发浓厚，不排除部分城市出现房产销售速度减缓的情形。也就是说，虽然建筑商已经完工并交付给开发商了，但商品房的销售工作仍在持续，更有甚者，说不定还会出现少量房源在临近建筑商保修期行将结束之日才卖掉。这会导致出现这样的情形，即购房者取得住房钥匙，却发现规定的保修期限很可能已经过了大半，有时甚至可能当住户拿到房子时，一些相关设备的保修期已经过了。

根据国家有关规定，《住宅质量保证书》明确保修项目和期限时，不能低于上述规定的最低保修期限，而一般来讲，开发商为了少承担责任，仅会比建筑商承诺给自己的期限稍稍延长一点。其实，房屋的保修期限是可以同开发商商定的，这就要求购房者在订立购房合同时，一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》，看清楚上面所承诺的保修时间长短和起算时间，如果觉得保修时间太短，可进行补充约定。对此王展提醒说。如果购买空置房，一定要了解空置的时间，如果发现开发商承诺的维修期限低于建设部规定的时间，可直接要求开发商按照《规定》的要求重新确定。

对于二手房的保修期如何确定呢?专家表示应以开发商与第一个购房者约定的时间开始起算，而并非按照最后一个购买者收房时间起算。

责任主体要分清

住房出现了质量问题，一般都会到物业公司去保修，不过法律专家提醒说，住房质量问题责任的主体并不是物业公司，而是开发商。

武先生最近就碰到了一件尴尬事，新买的住房墙体出现了非常明显的裂缝，物业公司处理过之后还是无法解决问题，于是他找到开发商留下来的电话，谁知打过去一问，对方居然答复称公司已经解散，该找谁进行维修呢?他一时间犯了难。

王展说：“我国现行的《城市房地产开发经营管理条例》虽然规定了房地产开发企业应当承担保修责任，但对于目前众多的项目公司来说，公司存续的时间较短，这一规定对其缺乏约束力。”正是因为如此，才会出现上述情形。

对此，法律专家表示应该给项目公司的存续时间设定期限。王展就认为，项目公司的存续时间至少应该与保修期内的长短相当。在保修期内，一旦出现质量问题，业主要找的是开发商，而不是物业公司。当然，也有开发商委托物业公司来代为行使保修责任，而对于项目公司已经解散的情形，业主可要求项目公司的母公司承担保修责任。

不过，如果在保修期内因为使用不当而导致出现质量问题，开发商将会拒绝承担保修责任，这是业主需要留意的地方。也许大多数读者都有过这样的经历，一旦邻居开始装修，“咚咚”的敲墙声大如雷声，震得头皮发麻耳朵嗡嗡作响。目前业主在对住房进行装修时，往往喜欢“大动干戈”，比如拆墙或者加墙，或者重新布置水管管线、移动卫生洁具等等，一定要体现自己所有的想法，才叫装修。法律专家表示，其实这种做法会带来不良后果，即改变房屋结构会让保修期失效。