商业综合体的发展趋势范文

导语：如何才能写好一篇商业综合体的发展趋势，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】小型；设计；发展；展望

1、商业综合体的概述

1.1商业综合体的含义

商业综合体是随着人们物质与精神生活质量的提高而形成的多功能性的、综合性的建筑，是对多种生活功能进行的一种高效的组合，是城市发展到某一阶段的必然产物。为使商业综合体能与城市生活相适应，必须不断对其注入新的发展理念，这就要求设计者不仅要经验丰富，而且能够准确把握市场需求。

1.2商业综合体的特征

第一，功能的复合性与协同性。这种特征有效地激发了不同功能空间的功能，提高了功能效率。可以说，商业综合体的复合性与功能性越高，越能减少人们在城市不同建筑物之间穿梭的时间成本，提高效率。

第二，功能的集聚性。这种特性复杂化了交通与人流设计，立体化了空间组织设计。为了实现商业综合体的功能，避免各个功能分区的相互影响，需要依据性质与目的的不同来有效地分割和组合车流、人流与货物流以及信息流等，统一整个体系。

2、小型商业综合体的设计

2.1科学合理的整合设计

商业综合体包含着十分丰富的功能，如酒店功能建筑、办公功能建筑、餐饮，娱乐功能设施、居住功能建筑等。而商业综合体的主要特点便是通过合理、科学地组织不同的功能、区间的内在关系，并创造出不同类型的组合，其中核心类型有以下几种：第一，功能互补型，即通过互相补充设计一些不同的功能区间而形成的有机整体。例如餐饮配套就是有力的服务于办公人员的需求。第二，功能系列型，即通过组合一些具有延续性与互通性的功能区间而形成的整体。例如在建筑群体内设置一些早教机构和儿童娱乐场所，这样一来还可以带动其他的店铺生意。第三，功能竞争型，即通过多样性的服务与市场需求，并行设置一些功能类似的区间，以促使其产生集聚化效应。当然，实际存在的商业综合体是根据市场需求，灵活地运用这几种类型的系统组合的结果。

2.2完善合理交通系统

目前来说不管是大城市还是小城市交通问题都是大家出行时一件比较头疼的事情。道路是否拥堵，停车设计组织是否到位，都的直接影响商业的运作效率，同时关系着区间内建筑的运作效率。对停车组织的设计最应该考虑的因素就是顾客所选择的停车方式的不同，这是一个综合性的问题，大多顾客喜欢停车在地上，这样在消费好以后可以非常便捷的离开，但是这就涉及到土地利用与经济等方面的问题。通常情况下，由于地价昂贵，商业综合体的地面空间没有办法满足停车需求，这时便会选择建筑地下停车的方式。然而，地下停车的造价远远高于地面停车，同时出入也不是十分方便。因此，地下停车出入口的设计是否合理就显得尤为关键。完善停车组织设计，就必须通过科学合理的规划，最大程度地增加停车空间。

然后，有关交通系统的设计，就应该充分考虑交通现状与地势特点的因素，结合地形详细、认真地选择商业综合体中交通系统的组织形式。例如出入口的设置，车流的导向都很关键。如果要把人流与车流作为基本市场需求考虑，交通系统组织形式就可以分为人车混行和人车分流这两种形式：首先，人车混行这一模式虽然具有一定程度的灵活性，消费的可达性比较好，但是由于比较强的干扰性，存在着很多的不安全因素。因此，就要在规划时利用边界的曲折性和粗糙的材料来有效地限制车速。其次，人流与车流比较独立的人车分流模式，具有流线清晰、干扰少的优点，只是过长的流线在保证人流方便的同时阻碍了车流的通行。两种方式各有利弊。那就要尽量的综合起来平衡交通组织形式，既方便停车快捷，又能迅速消费购物。

2.3功能空间的设计

商业综合体的内部功能空间设计十分重要。合理的功能分配和布置能非常有效的把各个功能空间串联起来。比如轻餐饮可以在每层都设置，重餐饮集中设置在某一层。这样一来就使顾客即能在逛街的同时喝喝咖啡，买点糕点等等。同时也可以有目的的去商场的大的餐饮店就餐。

3、商业综合体的设计发展趋势

3.1商业综合体中零售行业的发展趋势

零售行业主要包括超市、大卖场以及旗舰店等形式，而随着信息技术的发展，网上购物已成为一种时尚与潮流，现在在大城市网购已经是年轻白领日常生活不可或缺的组成部分。所以经营者应该根据市场变化的情况，对资金投入、产品类型、经营模式以及楼层分布等进行合理的安排，以吸引顾客。

3.2商业综合体中餐饮业的发展趋势

中国目前小型商业的发展，购物功能下降，餐饮、休闲、娱乐等功能上升已经是一个不争的事实。通常情况下，餐饮业并没有固定的布置要求，主要考虑的也就是地区文化、习俗等对消费者的影响，值得一提的是，餐饮行业能够拉动楼层的人流，因此，为促进商场的发展，应该将餐饮业合理地分散在各个楼层，以促进招商的进行。另外，为迎合不同人群的喜好，商场应该根据实际情况，将楼层划分为不同的区间，而且用餐区最好设立在采光比较好的地方，同时，为留住顾客情绪，应该尽可能地保证就餐的舒适，照顾顾客就餐的情绪。

3.3商业综合体中娱乐业的发展趋势

娱乐业主要包括休闲、歌、舞、影、视等类型，有利于消除消费者购物疲劳，陶冶性情，丰富生活。商场为了提高自身竞争力，给消费者带来全新的体验与感觉，可以把娱乐作为特色来经营，根据人群年龄阶段的不同，开设不同的娱乐项目，谨记“顾客就是上帝”的服务宗旨，以顾客为根本建立娱乐设施，并且在抓住经典的同时要不断创新娱乐项目的形式，以保证商场对市场的领导性。

4商业综合体的设计与市场需求的展望

4.1扩建空间与市场需求

近年来国家的调控措施的不断出台，住宅行情不容乐观。商业建筑开始逐渐的占据了主导地位。对此，为进一步满足市场需求，应在规划时对市场变化进行充分的考虑，预留出扩建空间，以便在发展过程逐渐扩建商业营业空间，提高内部环境的质量。

4.2商业综合体生长与市场需求

最新的一项统计数据表明消费者来到一个商圈60%以上是为了娱乐、吃饭和休闲，而只有不到40%的人是专为购物而来。有迹象显示，这个数字还在进一步向前者倾斜。因而，如何将商业与娱乐融为一体，让人们在休闲娱乐中产生购买和消费，已成为了开发商和投资经营者一大挑战，这一问题如果处理的不好，多数商业将很有可能陷入“逛多买少”的窘境，这样可以在一些大型综合项目中预留一定空间，使商业综合体功能空间在满足法规的情况下有一个可互换，达到可持续发展的目的。

5、总结

总而言之，商业综合体的发展关系着市场经济的发展与城市生活水平的提高，而具有功能的复合性、协同性以及集聚性的商业综合体在市场上发挥着重要的作用，是城市化发展的表现。有效、科学、合理地设计商业综合体，有利于优化资源配置与整合，促进效率的提高。而随着商业综合体中不同行业的发展变化，商业综合体必须不断完善自身，实现创新。

【参考文献】

[1]马千里.大型商业综合体室内步行街疏散设计与安全性评估[J].建筑科学.2011.27.（11）：46-47.

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关键词：城市综合体;设计;探讨

Abstract: City complex layout design sustainable city complex development is not only a real estate model, is a city development and operation of the problem for the development of unit of city planning. City complex to guide the scientific and rational allocation of resources, to guide industry and population aggregation, guiding and controlling the city construction and development plays a crucial role. The construction of our country in the city of fast, heavy price to pay is to the natural ecological environment gnaw as, so city complex must be made by the high consumption of traditional development pattern to efficient ecological development model, which is not only the realization of green mode of single building, green transformation to realize the "City within a city".

Key words: City complex; design; study

中图分类号：S611文献标识码：A文章编号：

前言

随着城市化的进程、社会经济的发展和人民生活水平的提高，商业建筑作为和人们日常工作、生活密不可分的一部分，成为城市建设中重要的一部分。商业建筑从简单的买卖商品的场所，其功能已经逐步与娱乐、休闲相结合，加之城市人口极具增加，土地资源严重不足，在城市的发展进程中，需要集约化充分利用土地，为了满足这一系列的问题，出现了城市综合体的概念。近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。而且近期在国家政策住宅用房被限的大背景下，作为商业地产主流的城市综合体成了未来发展趋势。

城市综合体给城市带来的是多功能的城市开发。一般的房地产开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其他只能作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发或纯酒店或写字楼的开发等。而城市综合体是集中包括酒店、写字楼、大型商业和商业街、公寓、高档住宅和市民广场于一体。将不同功能、时间段的城市功能组织在一起，各种功能互为补充，大型商业中心与商业街是城市休闲娱乐的场所，充满激情和商业气息，写字楼是人们的日常办公工作场所，酒店功能提升了消费的档次，公寓及住宅为人们提供了居住的空间，从白天到夜晚都充满了生机和活力，而市民广场又极大的聚集了城市的能量与人气。各种功能之间相互补充相互协调，满足了人们从工作到生活、休闲、娱乐等，各方面的要求，从而使城市综合体以其多功能的特性、大面积的体量、高人气的社会地位，在城市中独树一帜，在城市中成为重要商圈。

1 城市综合体设计的要点

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现代城市综合体如同城市有机体中的细胞与器官，协助完成了城市的基本新陈代谢过程，随着现代城市功能的开放化、复合化、多元化，任何一组城市建筑都不可能独立于城市功能而独立存在，必然要被放置在系统、开放、动态的前提下考量。此地块城市综合体项目的策划与设计，正体现出一个特定地区面对城市重大发展机遇所做出的积极回应，它在部分疏解了市中心的商务功能和拦截了市中心的商务压力的同时. 成为一个充满意义与对话的主题型商业地产。

1.1交通组织与步行体系

城市综合体设计，尤其是以组织繁杂的城市交通为核心的综合体设计，必然要建立一个基于行为需求的多层面的交通整合系统。包括与综合体步行体系配合景观空间规划；区域交通功能与城市交通分布的整合；城市机动交通体系与城市步行体系的整合，在这一系列的整合关系中，步行交通体系构成了所有要素的核心。其基本思想是多层人行系统以城市公共服务设施和基础设施为骨架，成线型多触角向外伸长蔓延，体现出流动、生长、变化的扩散性，结合紧凑发展、集约用地、综合利用、统筹兼顾的城市社区建设，形成互动、可持续的区域交通环境。

1.2功能构成与土地使用

从各国城市的综合体开发发展趋势可以看到，现代综合体商务活动的多重复合性与灵活组织是其开发强适应性的重要基础，在基本功能组成上结合城市需求，衍生出一系列品牌商业、高档餐饮、酒店、商务型服务式公寓、展览、休闲娱乐等强关联性业态，形成具有效率与效益的互动生态链。

1.3空间形态与街区体系

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为了适应现代城市开发的需要，现代城市综合体以”街区BLOCK“ 的开发模式， 通过将片区的功能划分为若干街区单元，进行组团式的开发.获得整体的功能组合效益，开放的街区体系布局除了应当满足上层城市规划与区域规划的指标要求，街区的总体规划格局不同，所形成的城市空间模式也就有了差异.也就进一步决定了特定的基地的开发方向，不是成为一个现代意义上庞然大物与钢筋混凝土的丛林，而是一个环境友好的开放的市民体系。

1.4 产业链结构与经济循环体系

城市综合体不是一个孤立的物业形态，开放的规划形态决定了其城市公共性，尽管城市综合体在规模上在不断膨胀，其中的商业规模仍然是受消费能力限制的相对定量， 剩余的巨大体量将被居住与办公，更多的娱乐与文化、展示等功能所消化。

1.5自然资源与生态体系

现代城市综合体建设涉及到生态学和景观意义的地景维护层面，自然的地理空、地景地貌永远是形成景观主题的优先素材，也成为城市自然生态的敏感地带。国外最初城市综合体开发，本身就是从城市滨水区域这个独特的城币景观带的治理开始的。

六某地块城市综合体布局设计解析

2、构思与立意

深层挖掘基地潜力，从提高土地利用效率出发，提升土地价值，建立起基于综合体与城市空间秩序和谐的共生形态:

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1.城市商业综合体数量饱和，发展已达成熟。据2014年9月22日莱坊《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》可以发现，我国大部分城市商业综合体现存数量巨大。2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3.0亿平方米。至2015年，商业综合体存量面积还会有所增加，有可能将达到3.6亿平方米，2016年以后，商业综合体存量可能会突破至4.3亿平方米。2014年国内主要商业综合体个数达885个，与2013年商业综合体数量比较增长24.47%；2015年主要城市的商业综合体数量将突破1,000个；至2018年，商业综合体的年供应量将维持在1,200个左右。在这组数据中，一线城市、二线城市贡献了大部分数据，例如在2013年年初，房地产回温，在上海SOHO中国联合体以总价31.9亿元获上海古北商办地块，溢价率48%，楼板价为3.1万/平米；上海的“东八块”地块，美国汉斯以37.06亿总价竞得；三季度，新鸿基地产以217.7亿全国总价地王获取徐家汇中心项目，溢价率25%；而在华南地区，超过五千万的大宗交易数量较以往也有所增加，同时交易金额也相对有所增加，例如在广州地区，凯德商用以21.91亿的交易作价，收购了白云绿地中心零售部分二期项目，而在深圳地区，民生银行大厦以总价8.3亿元的价格整栋成交。由此可见不管是在交易金额还是交易数量上，商业综合体的增长势头都十分强劲，在交易之中也可以发现，外资开发企业对于国内的商业综合体发展持看好态度，纷纷大量买入，其别是对于国内的一线城市的商业综合体开发呈现极为乐观的投资趋向，其中外资资金和投资机构也对国内的商业项目纷纷进行收购。以上海为例，在13年商业物业大宗交易共有18宗，总成交额264亿人民币,其中外资投资机构成交比例占86%，投资以优质低端的甲级办公为主，其次为核心区成熟运营购物中心，与2012年对比，2013年外资机构大宗成交比例上涨72%，足见外资投资对于国内商业综合体发展的看好，对商业地产投资充满的信心，尤其是对国内一线城市的商业综合体发展更是持有一个长期看好的态度。

商业综合体的发展不仅完善了城市建设功能，为城市的区域性建设提供了更多的空间利用，与此同时也提升了城市经济发展水平，可见商业综合体发展是城市经济发展下的必然趋势。这是商业综合体发展的必然性，使得投资商纷纷持有积极乐观的投资态度，由于外资等的激进买入和投资，使得在一线城市商业综合体发展呈现出井喷的状态。以万达为代表的商业综合体开发企业，用订单式的开发模式，迅速推进商业综合体的发展，使得商业综合体纷纷抢占城市核心地段，对于一线城市的偏远城郊地区，或是二线、三线城市，这种商业综合体发展在初期会取得一定的发展成效，并推进了城市经济发展，但一味的复制式的商业综合体发展，商业综合体的发展已超过了正常的城市消费程度，使得城市消费需求难以跟上商业综合体的发展脚步，这时的商业综合体发展，不仅不会促进城市经济的发展，往往在商业综合体发展的背后存在着巨大的商业风险。例如，当下很多城市存在着商业综合体的商铺或写字楼空置，也就是在发展商业综合体时未考虑城市需求数量导致的结果，在城市商业综合体发展的繁华背后，所隐藏的风险是不可预料的。综上所述，不难发现，在一线、二线城市，疯狂占据城市中心的商业综合体发展已达到的饱和状态，同时由于一线、二线城市的需求量和商业供应量之间的关系，可以发现一线城市以及部分二线城市的商业综合体发展已进入了成熟阶段。一线城市和部分二线城市的商业综合体发展已逐渐向延伸，但这种延伸本身就存在一定的风险，延伸向三线、四线城市的商业综合体的发展，若未能考虑城市需求和商业供应量之间的关系，商业综合体发展的泡沫也是可预见的情况。

2.商业综合体开发过度谁来买账。随着近年来，国内对于房地产市场的打压，使得房地产开发商，放弃了住宅开发这块市场，而纷纷转战商业房地产开发，而对于期望快速回流资金的房地产开发商而言，商业综合体建设无疑是最好的选择，打着商业综合体发展的旗号，在商业项目销售后，由于缺乏相应的运营管理，使得这些表面化的商业综合体纷纷成为城市经济发展的诟病，这类性质雷同度极高的商业物业的出现，不仅对城市经济发展难以发挥功效，还会妨碍城市经济的常态化发展。而对于城市经济发展过程中，这类情况的出现不仅与中央政策调控有关，同时与地方政府的商业引进也存在极大的关联。地方政府为了地方财政和税务收入，纷纷积极引进商业综合体的发展建设，但在为财政收入和税务收入精打细算的同时，往往忽略商业综合体发展的最大支撑就是城市消费需求，所以某些地方政府盲目的引进商业综合体建设，罔顾当地的经济发展水平和消费需求度，使得商业综合体发展难以得到有利支撑而陷入两难的境地。综合上述，可以发现城市经济发展与商业综合体之间存在的某种关联。商业综合体的发展要依靠于城市经济发展水平的高低，若无城市经济的支撑，商业综合体也难以获得实质性的发展。所以面对商业综合体的过度开发，应该买账的除了有难以保证商业综合体发展建设的房地产开发商以外，还有忽视城市经济发展与商业综合体发展之间关联的地方政府。

二、解决城市经济发展与商业综合体的矛盾的措施

从商业综合体开发角度而言，应该注重地段的选择，对于一线城市，对于老地段的再次翻新投资，一定要注意地段发展的可能性以及资金流入状况，同时还要保证商业综合体开发的后续营销，保证商业综合体的发展可以充分发挥自身优势。而对于二线、三线城市，甚至四线城市的商业综合体发展，一定要遵循地段优先，商业综合体的开发和建设一定要选择城市的核心地段，进而保证商业综合体发展可以获得更好的地段优势。同时商业综合体的发展建设，不管是一线城市，还是二线、三线城市，都要注意商业综合体发展与当地经济发展和消费需求的契合程度，特别是在二线、三线和四线城市，商业综合体发展切记不要好高骛远，要脚踏实地，要考虑商业综合体发展与当地消费需求的关系，商业综合体的发展建设要迎合当地的消费习惯，在商业综合体建设初期，要做好培育和宣传工作，做好商业综合体发展的定位、品牌的引进等工作，采取有效的措施来规避风险。

除此之外，商业综合体在对投资建设城市的选择方面，也要做好规划，综合考察城市的发展定位和发展空间，主要是考量区域的人口基数、需求特征、区域交通规划、土地规划、政府对区域土地的推介进程等多方面因素，从而可以更好的对区域发展潜力和发展速度得到一个全面的分析和预测，这对于未来商业综合体的发展建设都有积极的促进作用，同时还可以有效的规避风险。对于近年来商业综合体发展状况分析可以发现，商业综合体的发展离不开交通规划以及与住宅地开发的结合。在交通规划方面，商业综合体发展需要交通作为支撑，交通的便捷程度在某种程度对商业综合体的发展具有极大的影响，若交通不便利，再繁荣的商业总体最终也会沦落成为一座空城，所以在商业综合体开发和建设时，也要将交通规划考虑在其中，投资方向也可以向这方面靠拢。

同时虽然近年来的住宅地开发势头略有减缓，但住宅开发是应对人的基本需求来进行投资开发，是以人为本的开发投资，而商业综合体的开发同样是以人群的需求为支撑的，可见商业综合体的开发离不开与住宅地开发的结合。住宅地的开发会引进人群，而随着人群的引进，商业开发才会获得更多的人群需求和消费定位，可见商业综合体开发需要与住宅地开发进行良性合作，进而更准确获得消费群体定位，保证消费需求量。从城市经济发展的角度，对于商业综合体的引进要慎重。首先要对城市经济的发展做好规划和定位，同时对商业综合体与城市发展的契合程度也要做好考量和分析，不能为追求财政收入和招商引资盲目引进商业综合体建设，应将城市经济发展和商业综合体发展营造共赢的发展状况。

三、结语

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关键字：商业综合体城市发展CBD城市•建筑一体化

中图分类号： TS958 文献标识码： A

项目名称：石河子大学大学生研究训练计划（SRP):三线城市建筑综合体的规划设计调查与研究--以石河子为例

第一章绪论

城市建筑综合体是年轻的建筑类型，在我国的发展历史很短。与城市建筑综合体大量建设和重要地位相比，对其建设理论、经验和方法等方面的研究比较薄弱。从我国城市建设的实际情况和发展趋势来看：一方面，城市建筑综合体必将作为城市建设的重要建筑类型；另一方面，我国城市建筑综合体的建设有不少待深入研究的问题。因此，当下对城市建筑综合体进行研究分析，提出适合我国国情的的城市建筑综合体发展前景是有必要的。

城市综合体会在一定的区域内规划出一个小型的商业圈，满足人们大部分的购物需求，如果设立酒店的话还能满足外来人员的住宿问题。一个小型的城市，经过完善的规划，城市综合体的各项功能完善，在一个三线的城市中设立多个城市综合体也会减轻城市的交通压力，使城市进行更均衡的发展。城市综合体发展到一定时间后会形成一定规模，带动综合体周围片区的经济发展。城市综合体相比于商业中心，规模较小，但具备居住用地，对综合体周围的交通压力会有很大的缓解，人们出行购物无需行，城市综合体内即可解决人们的大部分需求。石河子市作为一个典型三线城市的代表，其建筑综合体尚有很大的发展空间。

第二章新疆石河子市城市概况

石河子市位于北纬43°20′～45°20＇,东经84°45′～86°40′之间。位于天山北麓中段，准噶尔盆地的南缘。石河子市创建于1950年，是由军人创建的。近年来国家实施“西部大开发”战略，石河子已经成为新疆西部大开发的前沿阵地。所以在未来几年之内，石河子市的城市商业综合体将会迎来一个较快的发展。我们研究其功能布局也有极大的意义。石河子总占比达到56.5%，城市区域辐射力人口规模达到115万以上（包含附近的沙湾和玛纳斯县）。石河子非农业人口占比达到92.5%，非农业人口占了绝大多数。这也为商业的发展提供了一个大的前提。石河子是一个以汉族人为主的城市，占比达到93.61%。石河子人口结构老年化比较严重，老年化率达到18.86%，且35－60岁的中年人口的比重极大，有进一步加剧老年化的趋势。总而言之，石河子市是一个具有强大发展潜力的城市。石河子也将成为新疆发展的窗口，城市建筑综合体在以后也会被广泛采用。

第二章 石河子城市商业综合体现状

通过石河子的城市背景环境，城市规划，来分析出未来三线城市综合体的潜力。相比于一二线城市的完善规划和城市基础建设，三线城市虽然也进行了规划，但是基础建设相对落后，商业圈的分布可能偏集中于老的城区，新的开发区由于建立时间较短，短期之内吸引大量的人气也有一定的困难。三线城市的交通较一二线城市也相对较慢，所以不在商业圈的人在购物时会觉得不便，居住圈只能满足基本生活需求，却满足不了人们更高的精神需求。

通过对石河子的三个大中型城市综合体即中影文化广场、中盈城市广场和准噶尔大厦进行实地的考察，拍摄大量影像资料，整理文字资料，完成的调研报告显示：这三个城市综合体中准噶尔大厦的规模最小，中影文化广场和中盈城市广场的规模较大。

准噶尔大厦是集商场，酒店，住宅的综合一体化建筑。还兼备了人防工程，地下停车场。准噶尔大厦不仅能满足楼上的住户，还能带动周围片区，形成一个微型的商业圈。

中影文化广场就比较大了，北面为居住用地，南面为商业用地。给人的第一印象，居住区的绿化面积非常大。住宅楼均为高层，整个综合体拥有大量人口，这为设立大型商场，酒店，娱乐场所做了基础，商业区有了人流量才有活力。虽然还未完全完工，但是规模初具，已经能让人想象出未来的热闹场景。同时也能带动北泉镇的经济发展，使北泉镇也有自己的小型商业圈。新的商业圈因为租金便宜，会吸引大量的商铺。

中盈城市广场和中影文化广场规模相当，距离也比较近，会形成一定的竞争关系，但相信只要各自做好自己的方向，都会发展的很好的。中盈城市广场坐落于石河子商业新区北泉镇，在石莫公路与上海路的西北方向，项目占地240亩，总投资15亿元，总建筑面积107900万平方米，商铺共524套，分三期开发建设，一期以商业为主，主要由义务商品城、酒店和写字楼组成；二期主要建设义务小商品城和高档住宅；三期规划为高档住宅，预计2014年1月全部投入使用。本次销售均为产权式商铺，涵盖步行街、同铺、外铺。面积在14――130多平米，框架结构可自由组合，小面积商铺总价在10万左右，目前只能提供524套商铺，但是前来咨询、预约购买的居民超过千人。将建成集购物、餐饮、娱乐为一体的大型商业综合体。项目建成后将是石河子市首座城市综合体，打造石河子市乃至全疆规模最大、业态最全、档高的一站式义务商品城，带动石河子市经济发展，为石河子垦区职工群众提供更多的创业、就业机会。

第三章石河子市城市商业综合体功能布局特点

由于城市人口的增长和集中，沿街的建筑综合体被要求在一个工作场合之上叠加更多的居住空间。因此就有了石河子市现已建成的建筑综合体形成以沿城市主要街道的底层商铺、上部住宅的初级城市商业综合体，也就是现在通常说所的奥斯曼式住宅。这种建筑综合体模式起源于19世纪的欧洲大陆，它的底层通常是商店、饭店、咖啡馆和酒吧等功能，在其之上3-5层的住宅空间。而与石河子由这种由奥斯曼式住宅所形成的初级城市商业综合体的成功分不开的是这种商住综合体的另一个成功形态--内街式购物廊。水平方向的商住综合体叠加，形成了一个连续长条形的双面步行商业空间。石河子市较成功、较典型的就是幸福路温州商业街。

然而，对于一个城市来说，单纯的发展初级商业综合体无异于扼住了城市发展的咽喉。这种做法意味着要无限制的选择用未使用的土地发展城市；严格限制居民的数量和社区大小；将不同的使用功能分开布置以减少社会资源。这种思想与现代城镇规划的思想背道而驰。

城市是一个生命体，需要一颗充满活力的心脏。CBD（全称是“Central Business District”直译为“中央商务区”）是近20年出现的一种城市组织，是城市积聚力、排斥力和郊区吸引力共同作用下的产物。城市建筑综合体作为当代城市CBD的必要元素和内部核心，是一个城市发展的必经之路。石河子市，正处于城市发展的重要阶段，迫切的需要大型的城市建筑综合体来发展城市构建自己的CBD。因此便产生了准格尔大厦、中影文化广场和中盈城市广场这样在纵向、横向方向都发展的大中型城市商业综合体。

具体分析一下石河子在建城市建筑综合体。

1、准格尔大厦：

图3-1准格尔大厦效果图 图3-2准格尔大厦功能布局图

总面积：9994.69平方米

绿化率：30%

总投资：1.5亿元

该工程是集宾馆、商铺、住宅、人防工程及地下停车场于一体的综合性楼盘，1-5层为商铺，6-21层为宾馆，6-28层为住宅，总户数230户。位于石河子子午路以东，幸福路以南22号小区。这种功能布局不仅能满足楼上的住户，还能带动周围片区，形成一个微型的商业圈。

2、中影文化广场：

中影文化广场占地面积200亩，建筑面积近30万，总投资额15亿元。由商业综合体和住宅区组成，实现了城市综合体的横、纵向发展，将城市居住、休闲两大主要功能的有机的结合在了一起。

图3-3中影文化广场效果图

中影文化广场是石河子第一个真正意义上的综合体，也是目前为止唯一的一个商业综合体。处于几个商业项目的中心位置，项目门前的光明路将直接通往老街，形成与现在老市区商业中心的衔接，与市中心商业形成完美的互动，推动老市区人流的导入。大规模集中的体量、高端的商业形态、中心的位置、以及与老城区的互动，将使中影文化广场成为北泉新商贸中心的核心。项目商业总建10万平方米，是目前新疆最大的商业综合体之一。由两幢4层的综合楼、一条2层的景观步行街以及一个地下商场所组成，通过封闭式的中庭广场连接成为一个整体。沿上海路跨度将近350米，沿光明路跨度约150米。东西两头各规划一个大型市民休闲广场。综合楼的西楼一、二层为超市，和一条服装内街；三楼是影院、KTV、动漫城等娱乐场所以及一些文化产业。综合楼的东楼一、二层为大型的酒楼，三楼规划一个石河子最高端的洗浴中心。项目北边的景观步行街将规划特色餐饮街。

3-4中影文化广场功能分布图3-5 中影文化广场住区入口

3、中盈城市广场：

总投资：27045.05万元

总面积：87705080平方米

绿地率：36%

它充分考虑了与周边环境的协调，立面采用了富有现代感的设计手法、利用线条、坡屋顶、三段式设计以及阳台飘窗局部造型的处理，打造简欧式风格，但又富有时代感的建筑形式。这个立面造型既丰富，又浑然一体，充分考虑了其“美观、经济、实用”的原则。而中盈城市广场的地理位置，东临义务商品市场，南临商业广场，西临规划道路，北临北京路。拥有着如此优越的地理环境，它在不久的将来会成为石河子的商业轴线，旅游轴线，生活区和工业区有机的链接点。

城市建筑综合体的大量兴起标志着城市・建筑一体化将作为城市发展的基本体系。

第四章总结

次考察我们着重研究了离学校较近的已建成的和正建的城市商业综合体。了解了石河子市城市商业综合体的现状以及在石河子兴建城市商业综合体的可行性。分析了石河子市城市商业综合体功能布局特点，从而找出比较适合于石河子市城市特点的城市商业综合体。为石河子市城市商业综合体的发展指明方向。并且还将我们在实地调研的在建的综合体建筑进行举例分析，进一步证明我们的调研结果。经过我们对调研结果的分析，我们发现石河子市的城市商业综合体具有广阔的发展前景。在一些发展较为迅速的二、三线城市，例如石河子，城市商业综合体的发展将会随着城市的发展而较快发展。

参考文献

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――The fashion of Environmental design for Business combination

摘 要：城市商业综合体①项目因其大部分位于繁华而人流量大的城市中心区，故而相对于其他类型的建筑项目而言受众群较大、使用率更高。研究城市商业综合体的环境设计不仅能够促进城市多样化生活方式的发展，同时还对未来城市总体经济规划具有重大影响意义。本文通过对世界各大商业综合体的分析总结，并对北京蓝色港湾和三里屯village两大商业综合体环境设计进行调研分析，以及通过实际项目方案的实践研究，探讨城市商业综合体环境设计中体现的时尚性设计，以期对当代我国城市综合体环境设计及其未来发展有所启发。

关键词：时尚性设计、商业综合体、商业环境、建筑空间

一、引言

“时尚一词已是这个世界的潮流代言词，英文为fashion，它是指人们对社会某项事物一时的崇尚，在如今社会里，多指就是流行得体的一些东西②。”随着世界的发展，“时尚”一词已不再单纯形容T台上那让人看不懂猜不透的另类时尚服装，不同类型的标新立异以及独特的生活方式都被打上了“时尚”的标签。

城市商业综合体在中国作为一种“泊来品”，发展逐渐加快并升级为新都市综合体。它独特的商业模式以及产生的商业价值和社会价值满足了现代都市发展的一切需求，成为现代城市发展的宠儿，其体现的时尚性设计趋势不言而喻。

城市商业综合体带来的对城市商业形式变化的影响是革命性的。现代商业活动中一个非常流行亦或者说时尚的内容就是体验消费。体验消费虽不能取代购物消费而成为主流，但消费者对于它的这种巨大需求量成为购物消费的重要补充形式，其带来的人气是购物消费的重要支撑。在传统的百货类与商业街设施，大型表演与其它服务类方面所占比例甚少。而新型的城市商业综合体几乎无一例外地包含了餐饮服务，大型的挑空中庭结合促销及展示活动，娱乐场所等体验性消费形式的空间组织形式，成为商业环境设计的新亮点。有些甚至把城市的文化活动与集会功能纳入进来，如深圳龙岗Mall的中央表演广场兼具城市集会功能。因此，城市商业综合体的发展模式无疑成为了城市时尚生活的代名词。换句话说，当商业综合体成为人们所崇尚的购物消遣休闲娱乐生活方式的场所，当这种商业综合体顺应城市发展需求应运而生并引领城市经济新的发展方向的时候，它的整体的商业模式所带动的其他产业的新兴与发展就是一种时尚性的设计。

二、世界著名城市综合体的总结与分析

通过对世界上具有代表性和特殊性的城市商业综合体进行分析总结，归纳出各个综合体作为成功案例所体现的时尚性设计元素。以此作为调研分析与实际项目实践的借鉴。（详见表1）

三、调研与分析

通过对北京市内两大商业综合体三里屯和蓝色港湾的调研，从建筑空间角度剖析商业综合体环境设计体现的时尚性设计，总结出可供借鉴的时尚性设计元素。

1.开放空间的时尚设计

商业环境中的中庭与室外商业街，是商业环境中非营业性的开放空间。商业开放空间不仅是买卖、经营、购物之所，而且作为城市文化的窗口，成为城市生活的生动写照。同时它具备舒适的步行条件，结合了游乐活动，文娱设施，文化展示，而成为城市中欢乐愉悦的场所，是市民休闲生活的重要背景，有“城市大起居室”之称。它为人们提供了休息、交往、观光会晤的空间，同时，将商业人流高效地组织到交通中去。

三里屯的“开放城区”理念是将十多栋建筑（主要是低层）组合起来，建筑的高度和风格各异，因而形成不同的空间和视觉感受，但同时维持宜人的空间尺度；而许多通道、巷子、小径和庭院，纵横交错环绕于其间，同时形成城市广场。这种布局形成了人性化的城市空间，整个区域成为真正的“开放空间”，是公众可自由穿行的“街区”，以便利人行交通；另一方面，人们通过逗留时可欣赏到区内的环境景观和各种活动，使行程成为一种美好的体验和感受。从城市设计角度来看，“可渗透性”的街区也创造了视觉上的连接和延续，有助于人们对城市的识别和体验。（图1）蓝色港湾的商业街区虽然与城市周边的连接不太紧密，但通过独具特色的建筑造型点面结合与立面风格独具风情的演绎，使蓝色港湾形成了高低错落，拥有异国风情的商业街区，增加了消费者的休闲意境和购物趣味。

商业综合体的中庭是商业建筑关注公共性、舒适性和文化品位的体现，人们追求“安全、舒适、愉快的购物”以及丰富多彩的活动。三里屯和蓝色港湾的建筑空间形态丰富，都设有不同形式的广场和下沉空间设计。（图1）三里屯南区Big Orange广场位于南向入口处。广场内设有喷泉景观，各建筑的外立面正好为这些活动提供绝佳的背景，大型的LED屏幕成为传递信息、与公众交流互动的有力工具。广场上还设置有艺术造型的音乐播放设施。这里有不同类型的艺术表演以及艺术活动，更加增添了艺术文化的氛围，成为不同背景、国籍或趣味相投的人们聚会交友、市民们周末或假日休闲的好地方。三里屯北区开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，为喧闹都市中的清静庇所，下沉庭院的设计不仅使这里成为一个放松心情、享用午餐和咖啡的好地方，还为各大时装秀和创意活动提供了一个绝佳舞台。蓝色港湾内部广场的设计也为人们提供了各种类型的活动演绎的舞台。大尺度的开场以及中心广场喷泉景观的设计都成为整个商业环境中的亮点。蓝色港湾的主入口处有以雕塑为中心的广场，不仅有喷泉设计，而且围绕其周围还有可供休闲的座椅，并且休闲座椅在夜晚的灯光效果下会更具特色。

2.形式多变的商业空间入口时尚设计

商业建筑入口区域是小型的公共空间，商业建筑入口空间除了满足消费者的生理和心理的需要，还需要综合处理人们的消费行为，人与环境之间的关系，解决使用功能、舒适美观、环境氛围等各种要求。入口空间不仅确定了商业场所的空间氛围与基调，而且参与整个空间秩序的形成；入口的个性化创造有利于城市空间特色的形成，入口代表着商业建筑的性格，标志着区域或城市的社会特征及内涵。蓝色港湾的主入口（图1）透明的玻璃边庭使得入口空间呈现出透明的质感，能够将原本的内部空间显现为外部空间。蓝色港湾入口空间在设计方面注重空间互相渗透，共生共存。台阶和坡道使建筑入口空间升起，增加商业建筑主入口的氛围。其他细部，如雕塑，柱础，或其他标志物增强了蓝色港湾入口的可读性，丰富了入口立面与建筑的层次与深度。而三里屯的商业入口空间形式更加多变，根据不同街区和店面的需求，设置独一无二的入口形式，使整个内部空间更加灵活多变。

四、项目案例分析

项目类型：城市商业综合体

项目名称：“新天地・尚生活”SHAOXING・CHINA

设计时间：2012年8月开始

规划用地面积：74500平方米

总建筑面积：19900平方米（其中整体商业面积60000平方米商业街区49000平方米、办公40000平方米）

项目地点：中国绍兴

1、项目简介

“新天地・尚生活”SHAOXING・CHINA项目是地产公司配合绍兴近几年的经济发展与消费需求的变化启动的商业项目。该项目是位于绍兴市新城区与老城区之间的集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代城市商业综合体。

从项目所地处的位置分析，该项目的建立不仅要使各大商圈的联系更加紧密，同时作为整个绍兴新旧城区的轴线链接纽带，使整个绍兴的城市发展更加具有丰富性和连续性。

2、规划设计

通过对项目的综合分析与定位，项目为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代城市商业综合体（图2）。使其成为绍兴城市经济新增长点，同时为周边市民乃至整个绍兴新旧老城轴线上的消费者提供一个区别于其他商圈的特色的商业体验。体现出现代商业环境的设计已大大突破了传统商业环境设计理念的束缚，走向了具有开放、时尚的设计方向。通过对项目的定位上就可以充分体现出商业环境的设计发展定位趋势具有前瞻性和时尚性。

项目的整体布局（图3）上，办公楼位于主干道与梅山江水道的交界处，建筑物的建成拥有良好的视野效果，建筑高度也丰富了整个城市的天际线，成为城市的标志性建筑。大型商业中心位于主干道交叉处，体验式商业则位于整个项目的中心区域，形成了人车流的有效分离。中心广场位于商业中心与体验式商业中心位置，有效地聚集人气，为其提供了展览、活动、演绎为一体的精神场所。特色的水主题空间设计环绕整个项目内部，成为连续性空间的整体纽带。整体设计充分反映了现代商业环境的时尚性设计理念。

项目业态布局上，选择合适的业态混合开发，将各个部分有机的组合在一起，大型商业中心汇集多种的功能，特色商业街区提供体验式休闲，成功的加强了个物业形态的经营，实现真正意义的一站式消费中心。从综合的角度将“新天地・尚生活”商业综合体打造成为一个与绍兴城市发展高度融合的项目，使其成为绍兴文化与灵魂的标签――现代城市名片，成为绍兴城市经济发展的带动者。

3、项目前景分析

项目自身的价值上，“新天地・尚生活”商业综合体很好地克服了绍兴当地发展纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有非常强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力。自身的功能定位，使其实现了24小时的都市繁荣，整体的提高了综合体的使用效益。这种由自身价值带动其经济增长的模式，在未来的发展中定会成为新的商业发展趋势，所体现的时尚性不言而喻。

五、结语

通过对三里屯和蓝色港湾的调研分析，以及在实际项目的设计实践中，总结得出在建筑空间方面环境设计的时尚性元素，还有在实际项目中如何根据项目本身的特点来充分的运用现代商业环境中的时尚性设计理念来实现商业环境的成功。并为我们今后的商业环境设计提供了借鉴，对中国未来商业环境的发展也是一个很好的促进。（作者单位：北京服装学院）

注释：

① 商业综合体，为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。HOPSCA由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。

② 百度百科“时尚”一词基本概念http：///

参考文献：

[1] 陈莉.商业景观设计研究[D].武汉理工大学.2006

[2] 徐伟勇.浅议商业建筑内部空间――中庭[J].江西建材.2008

[3] 罗建中.北京三里屯之演化――三里屯village实例分析[J].建筑学报.2009

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关键字：商业综合体，休息空间，空间特征

中图分类号：O186.14文献标识码：A

Abstract：this article through to the presentsituation of the domestic commercial complex public restspace characteristic analysis, summarize the common features and disadvantages ,and put forward some design principles of commercial complex public restspace.

Keywords：commercial complex , rest area , spatial characteristic

我国商业综合体通过近年来的迅速发展取得了较大的进步，各地商业综合体纷纷拔地而起。随着物质生活的不断提高，商业综合体不再只为满足人们纯粹的购物活动，而是逐渐成为集餐饮娱乐、休憩、交往、办公、居住等引领市生活领略潮流文化的场所。其中公共休息空间是商业综合体中为消费者提供休息与交往的重要场所，其重要性不容忽视。

一．国内商业综合体公共休息空间现状基本解析

1基本特征

模糊性：空间的模糊性，能够加强空间的层次感与渗透性，更好的达到的空间的流动与连续。商业综合体公共休息空间的模糊性主要表现为三个方面：1空间界定的模糊性：空间界面中有一项界定被打破便会带来空间界定的不明确性。商业综合体中公共休息空间常常与公共交通空间打破顶界面与底界面的限定，相互穿插渗透。2空间使用功能的模糊性：商业综合体中公共休息空间往往将景观装饰，休闲交往，辅助交通等诸多功能糅合在一起。因此使用功能的复杂多样性造成了空间使用功能的模糊性。3空间感受的模糊性：空间感受从主观情感出发考虑人对空间的认知，不同的体验者对同一空间所传达的信息有着不同的理解和感受。消费者对公共休息空间的感受或宁静或活泼，不可得到一统一确定的结论。

功能多样性：以休憩为主要功能的商业综合体公共休息空间，往往同时兼具着交通、商业、景观与交往功能，因此功能的多样性是其显著的特点之一。

亲和性：良好的休息环境应时刻考虑以人为本，为人所用。舒适的尺度，怡人亲切的环境便会为消费者带来真正身心上的放松。商业综合体公共休息空间一般具有环境压力小，尺度亲切，空间变化丰富等亲和性特征。

2基本类型

商业综合体公共休息空间根据消费者的使用性质可划分为两类：一种是必要性休息空间，一种为选择性休息空间。必要性休息是消费者在消费过程中因身体疲劳而产生的生理需求，消费者对休息环境无较多要求，停留时间也较短。此类休息空间一般只需要提供座椅等简单的休息设施便可满足消费者的需求。择性休息空间不以为消费者提供回复体力之处为唯一目标。在满足消费者的生理需求的基础上同时考虑为消费者提供良好的视觉景观，优良齐备的服务设施来满足消费者的心理需求。消费者往往会被此类休息空间的独特的设计、优美的景观环境或是便于交往的空间氛围所吸引，消费者很多时候并不感到疲惫也想停留于此处。

3职能剖析

商业综合体公共休息空间是其商业空间系统中的重要环节之一，其职能主要为消费者提供恢复体力及放松身心的场所。为了提高购物环境的空间品质，延长消费者的停留时间，公共休息空间试图以更具人性化和多元化的功能吸引消费者前来。如今国内商业综合体中公共休息空间承担着商业职能、交通职能、景观职能以及社会文化职能，这几个方面都集中体现了建筑师在设计商业综合体时为满足消费者的需求所做出的努力。

二．国内商业综合体公共休息空间的现状不足

1.公共休息空间活力不足

商业综合体公共休息空间缺乏活力、枯燥无味，是较为明显的不足之一，并具有普遍性。国内大多数商业综合体公共空间与公共休息空间之间的过渡生硬。例如大面积的空间内只是单调的排放着几只座椅，忽略了人群参与性与互动性；或是交通空间便等同于整个公共空间，对商业综合体的空间感受缺乏整体性考虑。其次，于公共休息空间本体而言，其中景观小品缺乏设计，休息设施的随意选择，而造成了生硬、冰冷的形象，很难与其它空间产生对话，与消费者产生共鸣。

2公共休息空间利用率不足

商业综合体是城市中人群聚集、举办各类活动的重要公共场所，人流量大，活动类型丰富。商业综合体的空间价直接值取决于其空间利用率的高低。其中公共休息空间的利用率不足也表现的尤为明显。例如对于最为普遍且重要的中庭休息空间而言，只是单纯的将其当做人流汇集的节点空间，重要的交通转换空间，而没有有效的利用其特点，丰富空间环境，导致商场内部的中庭休息空间往往是空旷如野，毫无人气。此外，商业综合体中多数人气较弱的公共休息空间均与其可达性差或空间环境不理想有着密切的关联。由此可见，商业综合体的公共休息空间不仅仅承载了休憩交往等行为的发生，更应在可达性、休闲性等方面进行重点打造，以减少对空间的浪费。

3情感的忽视

公共休息空间设计的理论和实践水平有待提高。休息场所的积极性较弱，缺乏功能多样性和综合性，设计过程中尽量做到与消费者的活动行为联系起来，吸引消费者前来参与与体验。在公共休息空间的设计中仍然对人的环境行为心理考虑较少，未能营造出具有人情味的休息空间；对规模追求过度，缺少适合人体尺度的休憩环境和雕塑小品，缺乏必须的安全感和归属感，未能真正的构建消费者喜爱的公共休息空间。

三．商业综合体公共休息空间的设计原则

通过对国内商业综合体中公共休息空间的现状特征以及现存不足的分析，本文对其的设计原则进行了以下总结：1整体性原则，在设计过程中不能将公共休息空间孤立出来单独考虑，应从整体全局的角度出发，使得公共休息空间与其他空间相互协调，互成整体又各自独立；2人性化原则，公共休息空间的服务对象始终为人，要时刻本着以人为本的设计理念，充分考虑人的行为特征，心理需求，用适宜的尺度和合理的尺寸打造人性化的空间，同时还应考虑到在其中配置完善的服务设施，以及无障碍设计；3经济型原则，设计时应该遵循经济适用的原则。数量的过多或过少都会引起不必要的浪费或是消费者的流失，在一些商业价值较好的地段可考虑设置具有盈利目的的餐饮休息空间；4独特性原则，空间的独特性可以更好地吸引消费者的目光，使其更愿意停留在此，更多的逗留能提高商业综合体的整体人气。打造独特的公共休息空间能够很好地提高公共休息空间的使用率，提高环境品质。

小结

通过对国内商业综合体室内公共休息空间的现状与不足的解析，可以发现当今人们对商业综合体中空间环境品质的要求越发提高，对于公共休息空间来说简单的座椅摆放已经跟不上其发展趋势，必须始终以人为本，从使用者的需求，感受以及行为出发设计出与整体空间和谐统一的公共休息空间。

参考文献：侯幼彬.建筑的模糊性.[J].建筑论坛.

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关键词：商业建筑；建筑设计；发展方向

中图分类号： TU2 文献标识码： A

引言

所谓商业建筑指的是为商品流通和商品交换提供场所的特定建筑。自改革开放以来，随着我国社会主义市场经济的发展，商品种类日渐繁多，商品交换更加频繁，商品交换的规模也空前扩大，需要商业建筑紧跟经济社会发展趋势，不断发展创新。随着经济社会的快速发展，商业建筑的功能日益多样化，商业建筑的规模化也不断扩大，并逐渐成为地下商业街、商品购物中心、大型超市、大型批发市场、专业商店、大型商场、商品交易场所于一身的综合型建筑物。作为城市综合体和建筑事业中的一项重要建筑形式，商业建筑的发展趋势对建筑设计发展的新走向起到一定的指导意义，我们通过对商业建筑的发展，能够较好的预测建筑设计发展的新走向，为我国建筑事业的发展提供借鉴性意义。

一、商业建筑发展

1.1商业建筑

商业建筑是一项多功能、规模化的建筑，是指主要是针对有形的商品而展开交易买卖的商业建筑场所。商业建筑具有不同的分类方法。按照商业建筑的规模可以将其划分为大型商业建筑、中型商业建筑和小型商业建筑三种类型；按照商业建筑所涉及到的市场范围可以将其分为超级商业建筑和近邻型的商业建筑；此外，按照商业建筑形式的不同，我们可以将商业建筑划分为综合商业建筑和单体商业建筑；按照消费者的消费行为能够将其划分为体验业态商业建筑和物品业态商业建筑两种。商业建筑的主要功能主要包括：为各类日常用品和生产资料等的零售商店、商场、批发提供场所；为金融、证券等行业的交易场所及经营管理业务活动提供商务办公场所；提供餐馆（含中西餐厅、饮食店、酒吧等）、会所（亦称会员俱乐部）、旅馆（含宾馆、酒店、招待所等）、文化娱乐设施（如卡拉OK歌舞厅等），为会员提供休憩、饮食、聚会、文化娱乐和体育活动等的场所等。

1.2商业建筑开发设计的要求。

1、商业建筑开发设计必须具有齐备的生活系统

为了能够满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，商业建筑必须拥有齐备的生活系统。齐备的生活系统应该包括具有国家化标准的写字楼、星级较高的酒店、规模较大的购物中心。同时，对于商业建筑来说，它包含着多种功能，因此，必须用专业化程度较高的团队进行专门的物业管理，为每一位使用者提供完备、舒适的环境和服务，提高综合服务等级，促进项目管理的专业化。

2、商业建筑开发设计必须具有便捷的交通设施

商业建筑与城市经济发展状况和城市的经济分布状况存在着密切的联系，因此，对于商业建筑来说，商业建筑各项功能的实现必须紧紧依靠便捷的交通设施才能完成。便捷的交通设施能够为办公人员带来极大的便利，提高办事效率，从而增加收入，促进事业的发展。对于交通设施的选址来说，最好选择安排在地铁站或者交通运输点，这样将有利于商品和货物的集聚效应，吸引更多的人流和资金，能够提高资源利用效率，避免资源的浪费，实现资源利用率的最大化。作为联系顾客与商业设施的载体，商业建筑也是制约商业聚集的一个重要因素。

3、商业建筑开发设计必须具有良好的区位优势

商业建筑开发利用必须具有良好的区位优势，因此必须充分考虑经济、交通、人口、环境等各个方面的因素。首先，从经济发展水平看，商业建筑的选址应该在经济发展水平较高的地区，具有较强的流动资金有利于商品的扩散。从交通来看，商业建筑区位因素的考虑应该着眼于交通发达的地区，主要包括交通枢纽和各火车站点。从人口来看，应该选择在人口密集的地方，有利于资金、信息、技术和商品的流动。对于环境来说，商业建筑应高选择自然环境好的地区，为消费者提供一种舒心的环境。

二、我国建筑设计的发展方向

2.1 通过可再生资源利用技术提高建筑的可持续性, 现在是信息时代, 更应该是生态文明时代。人们运用高新科技,探索生存生产和生活环境的可持续发展的模式的原则进行设计。

2.2 应当体现地域特点和民族文化, 要处理好传统风貌和外来文化的关系, 处理好开放型社会和民族精神的关系。建设节约型社会和节约型城镇结合起来, 弘扬历史文化, 反映时代特征。

2.3 要考虑新技术、新材料、新工艺以及新观念的综合, 突出时代精神。新材料、新技术的研发及运用。世界各国都面临能源紧张的局面, 我国也不列外, 节能材料及技术的研发运用势必成为建筑材料及技术的主流。新材料、新技术, 尤其是节能环保材料和技术的不断创新及运用正好能缓解能源匮乏。所以要树立建筑材料蕴含能量和循环使用的意识。

2.4 自然环境, 我国南北跨度较大, 全国各地的气候、地形及地理环境差异也比较大, 建筑开发应该遵循因地制宜的原则, 在环境景观的规划设计中, 未来发展趋势应该注重原生态的开放, 是景观具有亲人性, 如在活动绿地的建设, 应减少太多的人工臆造。完美建筑空间使用的灵活性, 以便减少建筑体量, 把建设所需资源降至最小。减少建筑过程中对环境的损害, 避免环境的破坏, 资源的浪费及建材的浪费。

2.5 承重结构体系将要以框架为主。框架结构有利于新型墙体材料的推广应用, 提高抗震性能, 并可以提供自由分割的空间, 丰富立面造型, 使用面积系数也可提高, 结构轻。

2.6 住宅的使用寿命要大大延长, 超耐久性住宅将要大量出现, 人们很迫切的要求提高住宅的耐久性, 现在超耐久混凝土的研究正在兴起, 不久将来有望使混凝土的耐久性达到几百年, 当住宅采用框架结构之后, 就可以采用超耐久型混凝土从而大大提高住宅耐久性, 提高经济效益和社会效益。

2.7建筑设计的智能化趋势。随着高新技术的应用的日渐广泛，建筑设计中的智能化趋势日益显露出来。在建筑设计中，应该根据人们的需求，积极引进先进的技术，为人们提供较为先进的服务，尽量减少人们不必要的劳动支出，运用智能机器或只能技术就能实现简单的操作。比如在建筑清洁方面、防盗设施方面等。

2.8建筑设计的人本化趋势。人本化趋势是建筑设计中的又一大趋势。建筑设计将会更加贴近人民生活，贴近人民的需求。对于不同的人群来说，建筑设计中人本化趋势是较为明显的。它会根据不同的商业类型对商业进行设计，比如，专业商店、批发商店、超级市场、购物中心、地下商业街等。此外，现代商业建筑在追求商业利益的同时，也特别关注社会价值、公共利益和文化品位，影响人们的生活模式。现代商业建筑外观的审美，不仅仅是外装修材料、立面形式、比例、色彩等外部因素，更重要的是强调人的参与意识。

2.9建筑设计的功能化趋势。建筑设计的又一大发展趋势是实现其功能化。对于一个建筑来说，并不仅仅局限于居住功能，而是为了给居民提供更为完善的服务，将休闲娱乐功能、商业功能等融为一体，体现建筑设计功能密集型的发展趋势。

三、生态建筑设计的特点

3.1 一要重视设计地段内的土地、环境及植被的特点, 因地制宜, 整体、全面的考虑设计区域内部与外部环境关系, 人与环境和谐共存设计过程的多学科综合性。

3.2 为实现这些特点,主要有以下几个有效途径：

3.2.1 开放地下空间：解决城市用地紧张, 向城郊扩张, 会使耕地减少,生态平衡破坏,向空中发展会增加城市人均密度增加,空气污染。节省土地资源,减少对土壤的破坏；节约能源：土壤具有隔热和蓄热双重功能；有利于生态平衡, 不破坏植被,不占农田；防尘、防毒、地下空间无大气污染；利于储存蔬菜、水果、粮食；抗震性能好, 维护费用低。

3.2.2 物质能量循环利用： 随着科技的进步, 人们对再生能源的开发利用已经有了很大进展, 如对太阳能, 风能转化为人们生活的动力来源。

3.2.3加强绿化设计,城市与建筑的绿化是改善生态环境的重要手段,绿色植被有释放氧气,净化空气,杀菌,调节空气等作用；还具有一定的心理功能。

3.2.4建立自然生态环境：保护生态平衡。

四、结束语

商业建筑作为建筑设计中的一大重要内容，其发展趋势对建筑设计来说具有极其重要的影响，通过对商业建筑设计要求和发展趋势的探讨，对我们今后的建筑设计具有一定的指导性意义。通过对商业建筑发展的分析，我们得出了今后建筑设计过程中的生态化、智能化人本化和功能化的发展趋势，因此，需要我们在今后的建筑设计中根据具体施工和建筑条件，采用先进的建筑施工，不断推进建筑设计朝向科技化的方向发展，推动我国建筑事业再上新台阶，提高居民的生活水平，促进经济社会的快速发展。

参考文献：

[1]吴延博.对商业建筑设计原则的研究[J].科技资讯.2006(20)

[2]冯悦.对商业建筑设计原则的研究[J].科技创新导报.2008(17)

[3]顾洪峰,陈卓.浅析促进商业发展的商业建筑设计的几点原则[J].黑龙江科技信息.2009(04)

篇8

来来城市综合体的发展潜力到底表现在哪些方面?又怎样与周边商业设施共存?……带着诸多问题，日前记者采访了中粮置业总经理、上海大悦城董事长韩石。

开发热情进发

6月24日，“时尚零时差，大悦城上海夜”为主题的大悦城品牌联合招商酒会暨商户签约仪式在上海举行，世界500强企业中粮集团下属中粮置业投资有限公司郑重对外宣布，上海大悦城项目将在今年正式开张营业。该项目系今年年初收购新梅太古城一期改造而成，将成为上海商界具有引领性特质的大型城市综合体。位入市中心苏河湾地区的上海大悦城项目，距离人民广场及南京路商圈仅800米，交通便利，坐拥轨道交通8号线及12号线，项目所在的苏河湾地块是上海市确定的首批现代服务业集聚区之一，是服务经济与水岸文化相互交融的黄金宝地。

而就在此前不久，恒盛地产启动了其在中部城市首个商业综合体项目――恒盛・合肥坝上街休闲商务中心，该项目总建筑面积超过140万平方米，投资逾百亿元。6月初，成功打造了南京“水游城”的上海鹏欣地产宣布正式启动“水游城”全国战略，拟将“水游城”这一品牌商业地产推向全国各大城市。在商业地产运营方面已经累积了，丰富经验的大连万达集团，甚至将触角伸向了二线城市和中西部城市。如无锡、宁波等长三角经济相对发达的二线城市，已有项目开建；在兰州。万达集团也将斥资50亿元，开发一个建筑规模约43.8万平方米的城市综合体。此外，还包括SOHO中国、万科、绿地等大型品牌开发商，电都积极斥巨资拿地，准备在商业项目开发方面大展身手。

韩石还透露说，除了上海大悦城、北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城外，中粮置业还将把“大悦城”复制到全国其他城市。

体验式消费成趋势

记者注意到这样一个现象，中粮置业从2006年开始起步，2007年做项目，2008年做行业，2009年做品牌，2010年做全国布局，从诞生、发展到展开全国复制，仅用了短短3年多的时间。在投资开发规模上，中粮置业先后收购开发了北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城及上海大悦城等四个大悦城项目，开发建设总规模超过130万平米。中粮集团是如何做到的呢?

韩石介绍说，作为一个新生的城市综合体品牌，从西单大悦城开始，大悦城“时尚、潮流、年轻、品位”的品牌形象及理念被广泛传播，在行业、媒体和消费者中产生了巨大的影响力。众多国内、国际知名品牌在大悦城取得了不错的经营业绩，并有多家国际商业巨头与大悦城结为战略合作伙伴，实现了大悦城与商户的互惠共赢。

城市综合体最具吸引力的地方，莫过于多维的体验式购物理念。韩石举了一个小例子：现在人们喜欢在网上看电影，但还是有很多人愿意走进电影院欣赏，“这是两种完全不一样的体验和感受”。他说。

北京西单大悦城的成功则是明证。该项目位于西单北大街商业区核心位置，为集时尚购物中心、高档酒店、甲级写字楼为一体的大型都市综合体。据了解，西单大悦城内，引进了来自欧美300余种品牌，同时，还配有饮食、影视休闲娱乐业态，将“一站式”体验购物理念发挥到了极致。数据表明，开业第一年实现销售额10亿元，第二年突破15亿元，第三年有望达到19亿元。

错位经营是关键

韩石指出，城市综合体要与其他商业项目共存，一定要做到错位经营。

上海五合智库总经理邹毅在接受本刊记者采访时表示，相对传统商业街、地区级商业中心来说，城市综合体出现较晚，如果与它们形成同质化竞争，难免无法形成自己的优势而被人所关注。“我认为城市综合体与区域内其他商业必须形成错位经营，这样才能形成共存，并做到相互促进发展。”他说。

韩石解释说，所谓错位经营会涉及到多个方面，如可以是服务对象的错位，也可以是商品的错位，甚至是一种经营方式或者经营理念的错位。就如上海大悦城来说，其市场定位与其他商圈业态有着诸多不同。上海大悦城定位于“乐尚生活魅力场”，将目标客户群体主要聚焦在都市22～30岁女性白领上，提供符合潮流、性感、时尚、享乐生活方式的一站式生活中心。

韩石同时表示，上海大悦城在业态引入方面下了很多功夫，将引入许多第一次进入本地市场的零售及餐饮品牌，同时还将推出一些较有特色的业态，在保证引领性的前提下，与其他购物中心形成差异化竞争。

投资前景可期

城市综合体犹如一个巨大的磁场，其所产生的效应，能够给投资者带来巨大的收益，因此投资这种物业，可谓是“大树底下好乘凉”。

韩石指出，一个成功的城市综合体，能直接拉动周边商业繁荣，带来强大的人流和商机，促进区域楼市的发展。相比于单一功能的建筑，城市综合体可以在共生、互利的前提下，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，最终实现多项功能的综合，形成互赢效应。

记者了解到，大多数开发商选择持有，而很少出售城市综合体项目，如北京西单大悦城、上海大悦城、上海万达广场等都是如此，那么，对投资者来说，是否该投资这种商业地产呢?又该如何投资呢?

专家表示，其实中小投资者还是有机会参与城市综合体投资的。邹毅表示，这种类型的商业地产除了商铺之外，还包括酒店式公寓、写字楼、公寓、街铺等多种物业形式，开发商持有部分为主力店、酒店等，其余的还是会根据实际情况对外出售。

鉴于上述情况，专家表示投资者首先要做到的就是应选对投资品种。中国商业联合会专家委员会委员、北京商业地产专家陈建明告诉记者，投资者可以选择公寓、街铺、底商、写字楼等项目进行投资。而对于原本应该由开发商持有并经营的主力店和酒店等，则应该谨慎对待，如果被分割出售，则有可能对后期统一经营造成巨大影响，进而无法“反哺”投资者。

其次，投资者要关心的就是经营管理机构。专家表示，应该尽量选择品牌开发商，或者在城市综合体营运方面已经积累了诸多经验的开发商。“这样做的目的主要是考虑到综合体后续经营是否能够保持良好的状态，并保持良性发展趋势。”邹毅说。一般情况下，选择由知名开发商如中粮置业等开发的项目，并与知名商业管理机构进行合作，成功的概率相对较大。

还有，对于交通条件、业态选择以及组合、目标群体定位等方面，投资者也应该进行详尽了解，以做到心中有数。另外，值得一提的是，由于城市综合体所特有的辐射作用以及聚集效应，会提升商业能级，进而形成商圈，因而对周边商铺也会起到一定的带动作用。如上海大悦城将提升苏河湾区域的商业品质，周边受辐射效应影响的商铺也值得关注。

名词解释

城市综合体

篇9

关键词：城市社区；城市社区商业综合体；影响因素

中图分类号：TU3文献标识码：A文章编号：

当前我国的经济形势愈发转好，城市化的水平正在逐步提升，商业化设施在这良好的时机下得到了快速的发展，有些大城市的中心商业区建设也有了世界知名的水平。但是随着城市人口增多，人们的消费观念发生变化，各地不断建设新的居民小区，这些都需要配套的商业设施。而我国现有的城市社区商业未能跟得上社区的发展，社区商业设施不足、布局不尽合理、服务单调等造成城市居民的基本消费和提高生活质量的需求无法得到满足，也制约了城市化的发展。所以要大力支持城市社区商业，以达到满足城市居民消费的基本目标，同时也是改变城市面貌、增加劳动就业、提升我国城市商业现代化和综合竞争力、发展现代服务业等我国城市化进程中面临的不足和缺憾的解决之道。

一、我国社区商业综合体发展中的问题

改革开放之后我国的城市化水平才在不断提高，但社区商业综合体的建设还很滞后，而现在城市人口增加，更多的小区不断建设，现有的商业设施已不能满足人们的需求，要有大量新的社区商业才能提升人民生活水平。因此社区商业综合体也引起了开发商的重视，北上广等国际化城市及一些经济发达地区，社区商业综合体已经有了很好的发展，有了实效，可以为其他社区商业综合体的建设提供经验。总体而言，目前我国建设和管理社区商业综合体也有一些不容忽视的问题。

1、规划重视不足。以社区及周边居民为主要消费人群的社区商业综合体是新的社区商业形式。当前我国大多城市在城市化进程中更为重视的是中心城区的商业发展，而社区的商业没有得到相关部门的重视，对于中心城区的商业综合体建设管理很多城市政府都有清晰详细的规划，而社区商业综合体的建设管理缺乏政府部门的整体规划，很多的新建小区及改造小区商业综合体建设没有政府的重视，其建设和管理都处在无序的状态下。甚至某些地区政府及相关主管部门没有足够的认识，对于社区商业综合体的建设仅仅看到了企业的开发，把问题放给市场解决，更有甚者对于建设布局听之任之，致使其建设出现“投资商/开发商积极性高于政府，社区聚集区的开发建设快于政府、先于政府”，更是造成了这些地区社区商业综合体商业结构无序，布局错乱等现象。这些地区社区商业建设管理没有有关机构的指导，粗放发展，有的还是采用沿街布点、商住混杂的落后方式，既对居住环境造成了很大的影响，又难以满足新时期的消费需求，更是对以后社区商业综合体的管理建设造成了许多不必要的问题。

2、社区商业综合体建设后以出售为主，层次不高。从当前已经开发的社区商业综合体项目来看，更多的开发商在开发后都是直接出售，开发商固然是为了赚钱，这样能够更快的回笼资金。而一旦售出商铺，开发商不干预购买者的活动，仅只有物业部门的日常统一维护管理。购买商铺的投资者各自为营，使社区商业综合体内商业业态规划不能做到统一，而各个投资者对于商业业态要求不统一，业主都是自由招商，谁出钱高，就租给哪个商家，大家各搞个的，无法统一管理，造成整个社区商业综合体业态杂乱，更是降低了社区商业的综合品质。

3、业态配置不合理，强度需求业态的占份额太小。社区商业综合体做的成功失败不是看规模大小，要注重质量，小没问题，但是一定要是精品。社区商业综合体要提供给居民合理的业态搭配，小有小的好，和大型商业卖场错位经营、优势互补，亮点是方便，零售和服务意识要有，这样可以做成自己的特色，规模也就起来了。不同的人消费需求也不同，社区商业综合体应该依据居民对不同商业配套设施的需求强度来合理组合商业业态，这样将商业业态设施分为强度需求商业设施、中度需求商业设施和弱需求商业设施三个层次。在这搭配中，强度需求商业设施，包含综合市场、银行金融服务等要占至少50%的份额；中度需求商业设施，比如说饭店、物流服务、诊所、药店、美容美发、幼儿园、书店等要占到10%～50%；弱需求商业设施相对来说消费需求就少，比如茶馆、电影院、花店、宠物医院等等，自然可以只分配不到10%的份额。但是我国现有的一些地区的社区商业综合体的商业业态组合不合理，过于追求中度需求和弱需求的商业设施，忽略大众的强度需求商业设施的需求，例如大多社区商业综合体认为菜市场脏乱差，为了图方便，就不建设这些居民都需要的商业设施。那么他们的综合体有名无实，服务单一，并不能全方位的满足社区居民的生活需求，这些社区商业综合体的商业业态配置近似，也不会有自己与众不同的特点。

4、缺乏公共平台，无法满足公众的精神需求。社区商业综合体不能只提供居民的物质需求，它还应拥有自己的交流平台，居民可以在这里相互认识了解，他们可以在这里求助，得到认同。唯有居民在这里有家的感觉，即对社区商业综合体有心理依赖和归属感，这里才算是成为了社区的真正中心，开发的这个社区商业综合体项目才能算是成功。然而，真正建设时，因为社区商业综合体是以特定范围内居民为消费群体的商业形态，它业态配置要求高，日常便利性要求强，盈利回报周期长，这一系列特征让它并不受欢迎，开发商很难去认真做这么一个利润空间不大的项目。而场地小和经验不足等因素更是压制了开发商的热情，那么社区公共交流平台的建设就很难再社区商业综合体中得到体现。

二、社区商业综合体开发和运营影响因素

1、合理区位选择。社区商业综合体成功的一个重要基础就是区位的选择，项目区位的选择直接影响社区商业项目的成功与否，选择了正确的区位就是所说区域内在现在或是短时间内将会有充足的消费力，又有完善的配套设施，那么在开头，就打了胜仗。若是选择了偏僻的区域，人口稀少，难以形成持续的购买力，显然，这个开发成功的希望就不会太大。而在选择时，社区商业要考虑到该地的规划交通等事宜，这样才能是一个完善的设计方案。第一，项目所在地的区域规划决定着当地的发展方向，因此项目所面对的消费人群的收入水平也就确定，那么未来社区商业综合体将会吸引多少的购买力就知道了，那么作为影响综合体运营的消费水平可以预估。第二，综合体周围的交通状况也能极大的影响项目的成败，对于社区商业而言，交通情况也是有着不容忽视的作用，居民的出行都要靠交通，如果有一个便利的交通状况，比如说靠近公路的干道或是有公交站，那么该社区周围的流动人口就会增多，人流也会被社区的商业综合体所吸引，保证了社区商业综合体的可达性。除此之外，交通的便利还能增加临近地区的潜在顾客，次商圈和边缘商圈的消费者也能够来这里消费。

2、功能比例协调。要保证社区商业综合体的成功，综合体的功能设置要合理。作为一种属地型商业，社区商业大体有购物、餐饮、娱乐休闲和服务等功能。购物方面要能够提供给居民各种日常生活用品、便利品等等，这些都是使用频率高、购买量小的商品；餐饮的话要提供有三餐，这是基础，还有订餐、外卖等服务，而主要的餐厅类型是早餐店、甜品或快餐店等等；娱乐休闲上要有茶馆、电影院健身房这些；服务功能则是提供日常和公共类服务，诊所、药店、银行、邮政、电信、美容美发等是必不可少的，总之社区商业综合体应该具有的四项基本功能要有合适的比例。

3、丰富业态组合。社区商业综合体能够成功的重要机制是丰富的业态组合。可以将社区居民的需求层次划分为三层，第一是超市和菜市场（生鲜类），这是和社区居民的日常生活密切相关的，不可或缺，它们既能满足人们日常的基本生活需求又可以增加人气；第二是生活服务类，这些业态的存在可以让社区的居民生活更加方便以及提供一些社会服务；第三是零售购物类（除去超市、菜市场）和娱乐休闲类，这一类的商业设施配置要以居民的消费需求为主导，从而进行综合体商业业态配置。根据八个典型案例的调查研究，这些成功的社区商业综合体都是考虑到了各种业态的租金收益、社区居民生活需求及各业种租户的需求等各方面的综合，以及社区商业综合体应该具有的社会责任功能之后才做出商业业态规划，然后进行开发，它们达到了开发商、经营者和消费者之间的三赢。

4、产业集中。集中各种产业方便社区商业综合体的经营管理。从调查来看，社区商业综合体的运营管理模式分为开发商自持、租售结合和完全出售等三种。八个经典案例的调查显示，更多的开发商倾向于自持物业的产权集中式统一管理模式，一共有5个开发的项目；租售结合的有两个，只有一个项目采用完全出售的方式。开发商自持物业这种运营管理模式有能使开发商获取长久利益、把握综合体的功能组合与品牌档次及保障项目完整舒适的良好结果。

三、对我国城市社区商业综合体发展的对策及建议

我国现在的社区商业综合体开发的时间很短，缺乏经验，一切都要慢慢摸索，而我国的城市化进程还有很大的上升空间，房地产开发方式转变，城市居民的消费观念也在逐渐改变，在我国发展社区商业综合体将会有很好的前景。而从现阶段我国社区商业综合体的基本状况来看，问题和缺陷还有很多，从国内各地区发展社区商业综合体的经验教训中，可以得到很多可以借鉴的，本文主要从政府方面提出建议。

1、规划工作。政府应有专门的针对社区商业综合体开发的规划工作。从国外的社区商业发展经验可以看到社区商业综合体是商业未来发展的重中之重，政府部门必须针对这一项目有预期的针对性合理规划，如此才不会在今后发展社区商业是遇到无可解决的困难和混乱。然而我国目前的城市建设规划体系中，更多的是城市发展总体规划和控制性详细规划，而专项的规划也仅仅有交通、绿地和管线，根本没有商业领域的专业规划，这对于商业的健康繁荣发展是极为不利的。从我国商业发展的现状来看，因为商业网点的布置没有详细规划，一些地区商业发展滞后，无法适应人民日益增长的消费需求，另一些地区则盲目开发商业项目，竞争过度。所以政府要在制定商业专项规划上加快脚步，并且与城市总体规划相结合，相互照应，能够优化资源配置避免浪费。整合零散的店铺，来对商业业态合理布置，这样社区商业的实用便捷会进一步加强，方便了人们的生活。

2、加快社区商业综合体规范和标准的制定。政府要重视对社区商业综合体的研究，吸收国外在发展社区商业上的经验，在加上我国在这方面已经做了的摸索和得到的教训，要能够制定社区商业综合体建设的标准规范，来高屋建瓴的指导我国社区商业综合体的建设。例如新加坡社区商业的规定就可以借用一部分，各种类型的社区商业应该有一个分类，然后对各自的建设规模和商业业态配置建立一个标准。

3、政策支持。政府要敢于给建设社区商业综合体的主体单位一定的政策支持，通过政策手段激励有实力的连锁企业参与开发建设，比如说只要在社区设立超市、餐厅等各类方便居民的连锁网点的企业，都能在政府那里拿到一些政策扶持，甚至于资金扶助，对于各类有能力的单位个人从多方面鼓励其参与综合体的开发建设，而那些和居民生活密切关联的商业设施的建设主体会有税收等方面的优惠政策，让企业敢于参加社区商业综合体的开发，最终给群众带来方便。而且要发挥各个政府部门的主观能动性，商贸、建设、财政、劳动、工商、民政、税务等有关部门分工协作，街道办、居委会、物业等基层管理部门和连锁企业要发挥自身优势，积极合作，建立起一个长效协调工作机制，进一步加快社区商业综合体开发建设的步伐。

4、优秀社区商业综合体建设推广示范。商业部现在正在制定我国的社区商业建设标准，来指导全面工作，各地主管商务部门也要因地制宜，明确重点。比如说一个城市的老区要充分利用现有的商业网点，健全的商业设施要发挥其辐射作用，惠及更大地区；而新建社区，已经预留了服务网点空间的要进一步完善，提高服务水平；尚未开发的，对于总体规划要做到位，要合理预估今后的发展方向。条件完备的城市可以先建立一些示范区，然后研究总结这些成功的社区商业综合体的经验，再来推广，然后扩大示范区域，进一步就能做到为全国的社区商业综合体发展做出表率，推动全国的发展。

5、对社区商业综合体的经营者培训。主要是通过租赁运营，社区商业才能获得长期的回报，那么后续的经营收益价值就显示了开发商的收益。所以，仅仅开发商业地产是不够的，这只是实现商业地产价值的基础，紧接着的商业运营方才能提升整个开发的全面价值。而我国目前的状况是开发社区商业的主要是房地产商，而他们作为社区商业的经营管理的主体是能力欠缺的“家庭团队”。所以，政府职能部门不仅应该规划设计，还要对于社区商业综合体的建设和经营提供一些必要的指导，以及培育引导专业开发社区商业和经营的房产开发商。作为开发商，若是集开发和经营于一体，那么他们在设计规划社区商业综合体时就会考虑到招商和居民的消费需求等一系列以后运营中的问题，这样就能使社区商业综合体的建设开发更容易走上正轨。政府还要培育有社区商业经营经验的连锁机构，这样社区商业的经营管理人员就能最大化利用各种有效资源，提供更好的产品和服务居民。

参考文献

[1]乜标 鲁敏;转型中的中国城市社区商业发展问题研究――基于浙江省城市社区商业的思考[J];北京工商大学学报(社会科学版);2009年01期

[2]郑光财;浅议评价社区商业建设水平的指标体系[J];北方经济;2010年16期

篇10

【关键词】城市综合体；特点；节能设计；分析

随着城市化的进程、社会经济的发展和人民生活水平的提高，商业建筑从简单的买卖商品的场所，其功能已经逐步与娱乐、休闲相结合，加之城市人口极具增加，土地资源严重不足，在城市的发展进程中，需要集约化充分利用土地，为了满足这一系列的问题，出现了城市综合体的概念。城市综合体是由包括酒店、公寓、写字楼、大型综合购物中心、独立商铺及街坊、市民广场及居住社区等组成，城市综合体是一个城市的信息、金融、保险、科技、商业、商务、居住、客居、会展、观光、娱乐等城市功能的载体，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。在国外早已发展出成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。而且近期在国家政策住宅用房被限的大背景下，作为商业地产主流的城市综合体成了未来发展趋势。

1. 城市综合体设计的特点

城市综合体给城市带来的是多功能的城市开发。一般的房地产开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其他只能作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发或纯酒店或写字楼的开发等。而城市综合体是集中包括酒店、写字楼、大型商业和商业街、公寓、高档住宅和市民广场于一体。将不同功能、时间段的城市功能组织在一起，各种功能互为补充，大型商业中心与商业街是城市休闲娱乐的场所，充满激情和商业气息，写字楼是人们的日常办公工作场所，酒店功能提升了消费的档次，公寓及住宅为人们提供了居住的空间，从白天到夜晚都充满了生机和活力，而市民广场又极大的聚集了城市的能量与人气。各种功能之间相互补充相互协调，满足了人们从工作到生活、休闲、娱乐等，各方面的要求，从而使城市综合体以其多功能的特性、大面积的体量、高人气的社会地位，在城市中独树一帜，在城市中成为重要商圈。

2. 公用建筑的节能设计技术探讨

2.1基于平面结构的节能设计。

2.1.1多种经营功能的水平并置以及不同功能空间的有机联系成为商业综合体的重要特征。不同经营功能对经营空间尺度、形式、材料等的要求也不同，商业综合体平面功能组织变化丰富。

2.1.2由于商业综合体建筑公用性强，内部空间开放流通，因此单层经营面积过大意味着夏季制冷负荷的增加。从设计节能的角度讲，应将其控制在一个适中的范围内，可结合防火分区的设置在整体设计时做到能耗的区划处理。

2.1.3主区是商业综合体主要的经营场所，辅区是商业经营正常运行的必要保证。主区服务消费者，空间舒适度要求高，室内外温差大，辅区空间人员活动量少，空间形式简单，温度条件要求低，室内外温差较小。

2.1.4现在大型商业综合体主区部分虽然是多种功能并置，但出于整体形象和方便管理等因素的考虑，往往将相同功能的经营空间集中设置，不同功能的经营空间之间采取各种方式进行分隔处理，使得在每个经营分区内出现顾客活动分布不均，能耗加大。

2.2于耗能设备的节能设计。

（1）商业综合体当中的中庭、步行街多采用透明材料覆盖，通常都会拥有足够的自然光照。然而这只是初级的自然光利用，进一步还可以将自然光照通过建筑的剖面设计得到利于自然光均匀分布的中庭剖面形式，通过设置在设备通道中的反光装置将其引入建筑深处，将反光材料结合到中庭内吊挂的各类饰物上将更多的自然光照反射到建筑内部空间等措施，来加强对自然光照得利用。在建筑设计、改扩建过程结合整体的商业照明设计，在整体营造某一主题场景氛围同时，区分不同功能空间对照度、照明方式的不同需求，选用适合的光源及相应配光性能的灯具。

（2）商业综合体内多功能复合，人员活动量大，商业综合体分隔经营的实际情况，提醒我们在建筑设计的阶段就应与业主有一定的沟通，对将来经营空间的分隔情况有一个预设，根据大多数业主的经营需求共性结合所采用送风方式与送风口控制范围等因素，协调出一个模数化的送风口布置方式，平衡相邻空间的冷量分布。依据经营空间到联廊、共享空间不同空间制冷需求的不同合理布置送回风位置方式，充分利用冷源。

3. 工程实例设计难点分析

3.1某广场建筑包括南北两个地块，其中北侧邻中原路为商业地块，南侧为住宅地块。其商业地块以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带。规划建筑设计方面，其采用7层大商业带上部两栋高层塔楼的形式。七层商业部分分为室外步行街、室内步行街和购物中心。室内步行街和购物中心的主入口设置在基地的北侧，紧邻城市主干道。为了取得最大的商业临街面，在基地内部通过规划设计设置了一道室外步行街和一道室内步行街，设置为小型商铺和品牌主力店，最大化的争取商业效益。其余完整的大空间为购物中心。购物中心部分将超市设置在地下一层，地上各层从下到上分为万千百货、大玩家（电玩城）、大歌星（KTV）及万达影城。即将人流量较大的超市百货设置底层，将其休闲娱乐功能的电玩、KTV及影城部分设置在高层部分，合理利用商业空间，在引导人流的同时也可增加底层商业部分的人流量。并在百货及娱乐楼层中，穿插设有餐饮用房，方便人们在购物时需要。

3.2结构设计方面，

为了满足其六层部分影城大空间，特别是设有IMAX影厅其净高到达13米的要求，结构专业在影城部分结合平面需要抽掉了若干柱子，并采取了梁上升柱的方式满足影城功能上的需要。

本项目地下商业部分总面积超过4万平方米，按现行消防规范的要求地下商业面积超过2万平方米必须采用防火墙进分隔，防火墙上不应开设门窗洞口，这样将严重影响其商业价值。我们在中间部位设置一道室外步行街，将其地下商业划分为两个部分，即设计下首层（地下一层）为下沉式步行街（外街）、一层为开放型的室外步行街（外街）这样“2层式”商业步行街，增加了商业部分的临街面提升了其商业价值，又使得地下商业的面积小于2万平方米，即满足了消防设计的要求。

4. 结束语

（1）在发展城市经济、升级产业结构与扩大城市规模与城市资源紧张的矛盾作用下，集合了多种城市功能空间的城市综合体是有效解决城市面积扩大，城市单位空间容量增加，发展集约型城市和多样化城市空间的有效手段。建筑节能工作的推广不是依靠建筑师等少数建筑从业者亦或简单的硬性规定就能做到的，必须将节能的意识灌输到人们的潜意识深处，提高全社会的节能意识，并将这种意识贯彻到日常生活的点滴之中。

（2）为了达到这一目的除了加强宣传外，更重要的是让人们能够切身体验到节能带给他们的好处，也就是必须有实实在在的东西让更