房地产经纪人管理办法范文

导语：如何才能写好一篇房地产经纪人管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词:房地产经纪人;诚信

背景介绍

随着我国房地产行业的迅猛发展,房地产的暴力诱发了房地产经纪人行业的发展与繁荣。房地产经纪人也发挥了越来越重要的地位。然而由于房地产经纪行业的服务水平良莠不齐,经纪人素质和专业水平不高、参差不齐都等原因,导致的部分房地产经纪人欺骗消费者、违规操作的行为屡见不鲜。至今房地产经纪人这个职业还不被广大消费者所认同。有些房屋信息中甚至出现了“中介免谈”的字样。人们一时间在认可房地产经纪人为客户提供服务和信息的同时,仍要对其可靠性、真实性和价格性等心存疑虑。

1 房地产经纪人诚信缺失表现

1.1 房地产经纪人对客户诚信缺失表现

房地产经纪人对客户诚信缺失的表现主要有:欺诈消费者、设置合同陷阱、隐瞒真实信息和对消费者“放鸽子”。这些诚信缺失行为一方面严重损害了消费者的利益;同时也损害房地产经纪机构和经纪人本身的利益。

① 欺诈消费者

欺诈行为是房地产经纪人诚信缺失的表现之一。在房地产经纪活动者,部分房地产经纪人常常与“房托”串通共同欺诈消费者;房地产经纪人在代收佣金时,对委托人谎称需要收取额外费用,而把收取的费用挪为自己使用,还有的房地产经纪人擅自截留或侵吞佣金。

② 设置合同陷阱

在房地产经纪活动中,很多消费者对房地产经纪行业的相关规定不甚了解。而房地产经纪人常常利用消费者的这个盲点,故意在与消费者签订的合同中设置一些陷阱条款,诱使消费者违约,从而获得非法利益。如:房地产经纪人常常在合同中规定禁止租房者与房主私下联系,而又将房主的信息故意泄露给消费者,暗示消费者与房东可以进行联系。当消费者不满意房子,想要退房时,房地产经纪人就会以消费者违约与房主进行联系为由,骗取消费者的押金。

③ 隐瞒真实信息

在房地产经济活动中,消费者进行的所有活动都是与房地产经纪人息息相关的,消费者关于房子的信息绝大部分也是来源于房地产经纪人。因此,房地产经济活动中房地产经纪人提供的交易信息对消费者做出的交易决定至关重要。然而,在实际交易活动中,由于利益的趋势,房地产经纪人往往隐瞒一些对自己不利的信息,导致消费者做出错误的交易行为。

④ 对消费者“放鸽子”

这种一种最不道德的房地产经纪人诚信缺失行为。一些小房地产中介公司在面临房地产经纪市场不景气或者在交易活动中出现重大问题时,往往采用这种行为来逃避法律的责任。先按照正规途径获取消费者的佣金,等到正式交易时房地产经纪人早已逃之夭夭。

1.2 房地产经纪人对公司诚信缺失表现

房地产经纪人对公司诚信缺失表现主要体现在房地产经纪人无资质和在交易中大肆赚取交易差价两个方面。

① 房地产经纪人无资质

城市房地产中介服务管理规定》中第8条和11条明文规定了从事房地产经纪行业人员必须持有国家注册的房地产经纪人资格证。实际上,房地产经纪行业很多从业人员并无相关的从业资质要求,有些房地产经纪人为了获得这个职位而向他人借取经纪人资格证书,甚至制作假的经纪人资格证书。这些行为在一定程度上影响了房地产中介公司的发展水平和行业信誉。

② 赚取交易差价

在房地产经纪活动者,房地产经纪人常常采用这种手段为自己“额外创收”。比如房地产经纪人在交易过程中利用自己的工作之便欺上瞒下,外向消费者收取高额的手续费,而又将手续费中的一小部分上交给公司,私自扣留大半部分手续费。或者房地产经纪人利用公司资源暗地里与消费者进行交易,在损害房地产经纪公司的前提下,一套房屋经过“操作”,消费者和房地产经纪人都能获得一定的经济利益。

2 房地产经纪人诚信缺失成因分析

2.1 相关法律法规不完善

由于我国房地产经济行业起步晚,发展时间短,且发展速度又十分迅速,因此在短时间内积累了发达国家数十年间出现的几乎所有问题。短时间内并不能制定应对所有问题的相关法律法规,同时,房地产经济行业的诚信经营理念也还没有深入人心。尽管国家和地方政府制定了一些关于房地产中介行业的相关法规,如《城市房地产法》、《证券法》、《仲裁法》、《拍卖法》《认证认可条例》、《公证暂行条例》、《城市房地产中介服务管理办法》、《经纪人管理办法》等,但这些法律法规仍不完善,相对也比较滞后,往往原来出现的问题刚刚制定出解决办法,又出现了新的诚信问题。同时房地产经纪人许多方面在法律上尚属于空白,为一些不诚信的房地产经纪人提供了可乘之机。

2.2 消费者维权意识不强

对于消费者来讲,房地产经纪活动往往是一次性的。消费者进行本次房地产经纪活动后不再选择下次交易,因此导致了房地产经纪人可以大胆的欺诈消费者而不担心受到消费者的报复。而且由于消费者自身维权意识不强,往往在受到欺诈后采取忍气吞声,自认倒霉的方式,而也不愿通过法律等手段惩罚房地产经纪人。这也助长了房地产经纪人不诚信行为。

另一反面,由于相关法律的不完善,消费者在受到房地产经纪人欺诈行为后,即使想通过法律途径解决,也缺少必备的诉讼途径。现有的法律法规对房地产经纪人的惩罚力度也不够,这样就会导致房地产经纪人已较小的惩罚风险去获得更大的收益。

2.3 政府部门监控力度弱

由于房地产经纪行业是一个新兴的中介服务行业,发展时间较短,政府尚未对其建立一整套完善的监控机制。目前我国房地产经纪行业政府监控力度不足主要体现在以下三个方面:

① 政府的监管起步晚。中国房地产经纪业的发展不是一开始就受到了政府部门的直接监管得,因为早期的房地产经纪业可以说完全是自发而生的,其行业准入制度要求低,行业管理制度不完善,行业进入非常容易,这也是得对从业人员的专业知识水平和经验要求较低。

② 市场管理的多元化。房地产经纪业的管理部门涉及都规划、价格、国土等多个部门,也因此产生了多元管理体制,这就造成了实际市场管理的政出多门,职能不清。

③ 放任不管。由于很多中介服务机构没有达到规定的执业标准,他们甚至无场地、无资金、无工商登记、税务登记,仅仅是一张桌子、一部电话、一间小棚子就开张营业。因此,工商、税务等部门也不值得管,而城管、街道不知道如何管,导致出现了众多的黑中介,也就谈不上有序管理了。

2.4 房地产经纪信息不对称

由于房地产经纪活动是一次性的交易活动,几乎不存在重复博弈现象。因此,房地产经纪人从自身利益出发进行博弈,完全可以以损害部分消费者的利益为前提来获取自身的更大利益。在此过程中,房地产经纪人往往是通过对消费者虚假信息来进行的。在房地产经纪活动中,房地产经纪人处于交易信息的绝对优势地位,其掌握的与这宗交易有关的信息比消费者和委托人多得多,哪些是“虚假信息”、“欺骗行为”,他们最清楚,买方或卖方事前并不清楚,“当事人的不诚实行为能被及时观察到”的条件显然不具备。许多房地产经纪人就不愿在信用这一块长期投资,而是选择另一条捷径,靠诚信缺失的道路来追求短期的获利。从经济角度看,短期内放弃信用这个机会成本,收益会更高。

3 房地产经纪人诚信建设的主要内容

① 建立房地产经纪人信用信息征集制度

房地产经纪人信用信息征集是房地产经纪人诚信体系运行的基础。在信用征集过程中,经纪行业及从业人员信息征集是房地产经纪人信用信息征集制度的重点。诚信信息的征集制度的重点是消费者对房地产经纪人的信息反馈,政府等各部门得到消费者对房地产经纪人的反馈信息后,通过法律法规等各种手段,对房地产经纪人进行必要的诚信公示,并且还要进行适当的惩罚或奖励。

② 建立房地产经纪人诚信奖惩机制

建立完善的房地产奖惩机制是房地产经纪人诚信建设的主要部分 。房地产经纪人奖励和惩罚的力度不够,是导致经纪人诚信缺失的重要因素,因此,我们要建立经纪人守信奖励和失信惩罚的机制,并根据信用等级状况,实行分类监管,依靠对守信房地产经纪人的奖励,带动其他经纪人,让他们看到实惠。对不诚信经纪人实行淘汰制,依法责令关闭或吊销营业执照的,对吊销营业执照负有清算义务的投资人在未履行清算义务的情况下,可限制其对外投资、公开违法记录并选择典型予以公示等。

③ 建立房地产经纪人信用评价制度

房地产经纪人的诚信是对公众的诚信,是对社会的诚信,这种信用不光是一种经济信用,而且也是一种社会信用,因此其诚信评价的指标体系不仅要考虑其经济信用状况,而且要更加侧重于对其社会信用状况的考察。对房地产经纪人本身的考察主要看其市场准入、经营行为和市场退出三方面的信用指标。

④ 建立房地产经纪人信用公示制度

政府及市场参与者的信息不对称,是造成社会诚信缺失的重要原因。因此,对房地产经纪人诚信状况评价的结果应当按照国家有关规定及时向社会进行公示。诚信信息公示一般包括房地产经纪人的身份信息公示和违法行为记录公示。

4 房地产经纪人诚信建设措施

① 加强政府监管力度

一是要实行严格的市场准入制度。这就要求从事房地产经纪人执业人员必须按有关规定通过统一考试,取得相应执业资格证书,然后才可以在中介服务机构服务,这其中还要通过其所受聘的机构注册登记后,才能够以正当房地产经纪人的身份从事房地产中介业务。二是实行严格的年度审验制度。要对房地产经纪人的执业资格每年审验一次,要由其服务机构统一审核上报,并及时的进行公示。三是强化房地产经纪人的日常行为管理。要加强对房地产经纪人的日常行为监控,做到房地产经纪人的实时跟踪备案,来规范房地产经纪人行为。四是加强房地产经纪人信用信息建设,完善房地产经纪人信用档案,为公众监督提供依据,为公众查询房地产经纪人信用信息提供服务,为公众对房地产经纪人违法违规行为提供投诉途径。

② 建立房地产经纪人诚信状况的数据库

房地产经纪业领域的信息的严重不对称是造成诸多失信现象重要原因。由于具体交易中的信息是很难控制的,但我们可以公开拥有信息主体的房地产经纪人及其经纪机构的以往交易诚信记录,将其诚信状况建立统一数据库,来解决措施信息不对称。从而使房地产经纪人的诚信状况真正成为其参与社会经济活动的重要依据。并逐步建立和完善房地产交易信息的制度化,对房地产经纪人加以约束。依据这样的措施,就可以让社会大众发挥作用,有效规范房地产经纪人失信行为。

③ 房地产经纪公司要加强对房地产经纪人的管理

一是要定期对房地产经纪人进行培训和教育,规范人才的引进机制,不断提高员工的素质和业务水平,从整体建设房地产经纪人队伍。二要提高管理水平,建全管理制度,建立公司内部的信誉档案;建立有效的员工激励制度,培养员工的归属感和忠诚度。三要建立员工惩戒制度,对房地产经纪人“跑私单”、在多家中介兼职等现象坚决予以打击,并向全社会公布,其他中介公司不得再次聘用。四要抓好房地产经纪人执业管理。房地产经纪人在参与服务时,必须以其所属机构的名义进行服务,本着认真负责的态度,维护机构的形象。

参考文献:

[1] 杨有志.刘建明的.试论房地产经纪人素质.中南财经政法大学.2007.

[2] 史浩明.中国经纪人立法若干问题研究[J].江苏社会科学.1997(6).

[3] 徐筱非.试论我国经纪人的法律地位和法律调整[J].中国法学.1990 (2).

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基本概要

现代意义上的经纪人经营模式源于美国，但我国两千多年前就出现了经纪活动。从历史文献中，我们可以看出，经纪人在不同朝代有不同称呼：西汉，经纪人被称为“驹侩”；唐代，称经纪人为“牙人”“牙郎”；到了宋元时期，出现了外贸经纪人，宋代称“牙侩”，元代称“舶牙”；明清时期，经纪人有官牙和私牙之分，同时还出现了牙行（指代客商撮合买卖的店铺）。清代后期还出现了专门的对外贸易经纪人――买办。到了民国时期，随着股票经营和债券买卖的出现，中国出现了债券经纪人。

如今，经纪人经营模式在国外发展得很成熟，有大批的独立经纪人存在。在我国，经纪人经营模式则处于逐步发展阶段。经纪人是市场经济的产物，在发展经济、促进流通、繁荣市场等方面发挥着积极作用。经纪人有别于其他商家的生存方式，信息来源的多样性使经纪人在解决商品供求矛盾时具有独特的功能。

经纪人如何开展工作

经纪人最基本的工作就是通过中介业务来促成交易。那么他们是如何工作的呢？

第一，对委托方的业务进行有效的、正确的评估。通常委托方在出售一项业务时，对业务的定价都会有一定的情绪化，不能真正反映出该项业务的实际价值和价格。而经纪人都是某一行业的专家，他们能够理性地评估这一项业务。

第二，与委托方签定经纪人合同，确立双方的权利和义务。

第三，根据委托方的具体要求以及合同规定，为委托方寻找买家。

第四，协助双方成功交易。

第五，获得佣金。

经纪人的资格

经纪人必须通过资格认定，即确认是否具有成为经纪人的资格。根据《经纪人管理办法》，申请从事经纪活动的人员必须具备以下条件：

具有完全民事行为能力；

具有从事经纪活动所需要的知识和技能；

有固定的住所；

掌握国家有关的法律、法规和政策；

申请经纪资格之前连续三年没有犯罪和经济违法行为。

具备以上条件的人要经过工商行政管理机关的考核批准，取得经纪资格证书后，才能申请从事经纪活动。

经纪人必须通过培训考核。根据国家工商行政管理局的《经纪人管理办法》和有关省市的具体规定，经纪人培训、考核及发证由县以上工商行政管理机关组织实施，也可以委托有关单位进行。培训考核的内容为从事经纪活动所需要的知识和技能以及有关法律、法规、职业道德等。经培训考核合格后可得到考核合格证明，凭这个证明，再向发证的工商行政管理机关申请，经核准后拿到经纪人资格证书。申请科技、房地产，以及法律、行政法规规定的其他特殊行业的专业经纪人员资格证书的，由省或市（地）工商行政管理部门会同有关行政部门培训、审核、考核发证。

获得经纪人员资格证书后，可以依法申请设立经纪企业、合伙的经纪组织，还可以申请登记注册为独立经纪人。

经纪人细分

一名优秀的经纪人或一家优秀的商业经纪公司，不仅拥有非常良好的社会关系，而且还拥有非常好的信誉和社会公共形象。他们严格按照原则办事，为委托方积极寻找买家。这就要求他们是一个行业的专家，有着丰富的专业知识，对行业有深层次的了解。下面，我们就对不同行业的经纪人做个细分。

1.体育经纪人

随着我国体育事业的社会化与产业化，规范体育商业运作已成当务之急。近些年，已有一些体育经纪人在北京、湖南、浙江等地出现。作为一名体育经纪人，不仅要学习经纪人的业务知识和操作技能，还要学习与研究体育市场的发展与方向。有专业人士预测体育经纪人职业将是未来几年内的一新型热门职业。

2.文化经纪人

对演艺圈明星的经纪人，人们不再陌生。随着文化市场的日趋繁荣，文化领域需要更多的经纪人介入，如画商、书商等。

文化经纪人在国外的大学是传统专业，在我国则刚刚起步。要想成为一个优秀的文化经纪人，必须具备良好的艺术鉴赏能力、各种活动的统筹安排能力，且须熟悉有关法律规章，善于谈判、具有说服力。

3.保险经纪人

加入世界贸易组织后，国内保险市场逐步开放，国内保险专业人员需求量很大，其中最大的是保险经纪人。

保险经纪人是独立的中介者。按照规定，从事保险经纪业务的人员必须参加保险经纪人员资格考试，考试合格者，由中国保险监督管理委员会核发保险经纪人员资格证书。已取得资格证书的个人，必须接受保险经纪公司聘用，由保险经纪公司代其向中国保险监督管理委员会申领并获得保险经纪人员执业证书后，方可从事保险经纪业务。

4.技术经纪人

他们专为技术买卖牵线搭桥，紧密连接技术持有方与资金持有方，因而技术经纪人必须对市场有深刻理解，对成果和资金的对接过程具有很高的领悟力，同时还要有极强的策划能力，能对项目进行包装、推销和实时跟踪，当然还必须熟谙广泛的法律知识。

在科技中介服务中，真正从事科技评估、法律咨询、审计、仲裁、风险投资等业务的机构太少，同时也缺乏既懂技术又懂法律且善经营的复合型人才。国家科技部为这些人才颁发了“技术经纪人”资格证书，取得资格证书的人员还不到全部从业人员的10%，但市场对技术经纪人求贤若渴。

5.人才经纪人

求职者个人很难充分掌握人才市场的信息，也不可能全面了解企业与岗位以及该岗位薪酬的市场行情，因而较难断定该工作是否适合自己。人才经纪人可为求职者提供专业的全方位服务，直至求职成功。在经济快速发展的国内，人才经纪人的职业前景相当看好。

6.房产经纪人

对购房者来说，寻找专业的房地产经纪人可起到事半功倍的作用。他们了解委托人意向后，可根据不同需求，设计最佳的购房方案和售房方案，对房源和客源进行择优组配。

房地产经纪人包括经纪人和经纪人助理。按有关规定，房地产经纪机构必须在取得房地产经纪人资格证和房地产经纪人助理资格证的人员占总人数50%的情况下，才能发给资质证书，允许其从事房地产经纪活动。

从这些分类我们可以看出，其中很多行业与我们职校生是密切关联的，比如技术经纪人。如果你在某个技术领域做得风生水起，但又想换个工作做做，就可以考虑做技术经纪人，因为这个领域你比较熟悉，这里面的人脉你也有，做起来会另有一番乐趣。下文，我们将对房地产经纪人作详细的介绍。

房地产经纪人

房地产经纪是经纪活动中的一种，在市场经济活动中占有重要的地位，在日常生活中，房地产经纪人通常也被称为“房屋中介”或“二手房中介”。在房屋和土地的买卖、租赁、转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合、促成房地产交易，收取佣金。

22岁的庄景平读的是建筑专业，从职校毕业后，他没有像班上其他同学那样进入建筑公司。在他看来，虽然这两年房地产业不如以前那么火热了，但房地产经纪人不只是卖房子，这是一个综合性、挑战性很强的职业。从目前的情况来看，建筑设计、文秘、工程造价、人力资源管理等专业毕业的学生都可以做这一行，因为他们的专业知识都能派上用场。通过他的故事，我们来了解一下房地产经纪人的状况。

“坚持，努力，就会有收获”

“做这行，最重要的是懂得坚持，多努力，自然能够有所收获。”庄景平说。刚刚入行时，为了拓展人脉资源，庄景平需要穿街走巷地去走访、熟悉所在商圈的楼盘、路线和房源情况。他经常被小区物管拒之门外，一些业主也不完全信任他。“先交朋友，再谈业绩。”他一个小区一个小区地走访了解情况。中餐就靠一瓶矿泉水和一个馒头撑过去。一个月下来，他磨破了四双鞋。最终，他凭着自己的坚持和努力，经过两个月的反复走访沟通，赢得了片区内物管和业主的尊敬和信任，一些业主主动联系并委托他卖房。

“你经历了辛酸，成交时就会倍感喜悦。”入职两个月，他一个单也没成交。有人劝他转行，但他没有气馁，他相信努力不会白费。第三个月，他连开三单，并且此后每月的成交数量都比较理想。庄景平说，他现在已经干了四年了，对这个行业有了深厚的感情，对经纪行业的前景也充满乐观和期待之情。

“假期依然会习惯性地关注行业新闻”

“我很喜欢这份工作。”庄景平说。即使是假期，他依然会习惯性地关注行业的新闻资讯。“我放假在家时，早上八点钟就起床了。起床后打开电脑浏览当天的行业新闻，已经成了习惯。”庄景平没有在假期睡懒觉的习惯，他时刻保持着对行业的关注。

“热爱这个行业是最基本的要求，做房地产经纪人，还需要能够承受入职初期的压力并适应这种快节奏工作。”因为房地产经纪人忙起来是很累的，有时候一天要跑几个楼盘，接待很多客户。庄景平介绍，一个专业的经纪人还需要有较强的房地产市场感知能力，能够为客户做好理财工作，如房产理财、投资指南、信贷理财，能对积累的资源（房源、客源）进行有效利用，并对老客户资源进行二次发掘与转介绍。

“用业绩和收入证明

当初的选择是正确的”

庄景平进入经纪人这个充满挑战性的行业，亲戚朋友都不太支持，他们认为这个行业没什么前途。但是，他出于挑战和超越自己的信念，坚持了自己的选择。通过在工作中的业务学习、进社区与物管和业主联系，在入职三个月后，他就完成了个人业绩的突破。他不仅用业绩和收入说服了建议他更换工作的人，还让他们觉得他当初的选择是正确的。“经纪人这个行业的挑战非常大，但是当通过努力获得业绩上的回报时，会让人感到非常兴奋。” 他说。

“这个行业未来会更加美好”

对于现在的工作，庄景平表示很满意，他希望把经纪人作为终身职业。他最初只是跑单，现在也开始从事房地产策划、销售等方面的工作。“越做越觉得要学的东西有很多，这个行业有希望，未来会更加美好。”他笑着说，“随着行业的不断规范，经纪人将在未来的置业中发挥更大的作用。”

目前，我国的房地产经纪人很多是自己创业，作为委托人进入房地产行业的，而且很多房地产大鳄都是从不起眼的房地产经纪人起步的。据推算，目前，我国现有从业人员不低于45万人，从业人员在地域上看，主要集中分布在大中型城市，但已有向中小型城市扩散的趋势。

近几年来，房地产经纪人已成为常年招聘，但总是招聘不足的职业之一。从业人员的收入较高，但年更新率也很高，达15%以上，即一方面不断有人进入，一方面也有许多人被淘汰出局。这不稀奇，在人口流动性较大的美国和西欧，房地产经纪人也是平均收入稳居全国前二十名而又不断获得生命力的职业之一。

但我们要看到，本职业从业人员所从事的工作内容始终没有一个完整、准确的界定，从业人员素质也参差不齐，一些从业者见利忘义，干出如先垄断房源然后抬价出售等不规范行为，成为导致当前房价增长过快的一个重要因素。因此，按照房地产经纪人的职业特点，标准化、制度化地建立起规范完整的职业体系和与国际惯例接轨的行业自律体系，制定统一的工作规范，对本职业从业人员素质的提高、整个行业稳定健康的持续发展，具有十分重要的现实意义。

上文，庄景平介绍的是他个人的情况，房地产经纪人还受到国情、政策、经济等方面的影响。在国内，一个房地产经纪人要真正做到自己全程掌握全部业务的开展流程还是有难度的，而国外的独立房产经纪人体系已相当成熟并产业化，这对我国该职业的发展具有借鉴意义。从本质上来说，独立房地产经纪人不是在为中介公司打工，他们可以自由支配工作时间，收入也较高。在工作性质上，独立房地产经纪人与私人律师相似，可以自己成立经纪事务所，也可以与中介公司合作。如果同学们真的对这个职业有兴趣，不妨看看这本书――《百万富翁房地产经纪人》。

《百万富翁房地产经纪人》

作者：（美）凯勒、（美）杰恩斯、（美）帕帕森

译者：余德平、刘刚峰、贺真

内容简介：

本书认为，房地产事业启动资金不高，没有绝对的限制性，非常适合所有胸怀大志者。你从事房地产工作的方法、能力和意愿将是你成功的最大决定性因素。

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当这个消息在几个小时之后到网络上，马上引来很多议论――

有人提到了10年前在人民大会堂举办的类似活动，笔者后来查了一下，应该是16年前的2000年6月29日，建设部会同中国消费者协会、经济日报社等单位在人民大会堂共同主办了“百家房地产开发企业、百家房地产中介机构销售‘放心房’、提供‘放心中介’联合宣言活动”。而10年前的2006年，的确也是在人民大会堂有一个“2006全国房地产经纪评价结果暨行业发展峰会”，在那个会上，分别有优秀房地产经纪机构和房地产经纪人的代表发言，但并没有提出正式的倡议或者宣言。倒是后来在2013年12月17日，中房学在北京举办过“全国房地产经纪行业‘诚信经营，专业服务’倡议活动”。

今年举行的这次活动，主办方特地强调：本次活动和过往的活动不同，不是倡议，也不是宣言，而是承诺。承诺了就必须要执行，如果不执行，按照《践行〈房地产中介诚信服务承诺〉保证书》的要求，要自愿接受处罚。

这十项承诺是：

一、真实房源信息。

二、从业人员实名服务。

三、服务项目明码标价。

四、不侵占挪用交易资金。

五、不哄抬房价。

六、不炒买炒卖房地产。

七、不违规提供金融服务。

八、不泄露客户信息。

九、及时处理投诉纠纷。

十、营造行业良好环境。

这些经纪机构相应做出的保证是：将承诺条款在本机构网站首页醒目位置，并张贴在本机构所有经营场所（包括门店）醒目位置，以接受社会监督；对本机构所有从业人员进行承诺宣讲，将执行情况纳入业绩考核；本机构及从业人员如有违反承诺条款，将自愿接受中房学的自律惩戒。

但网上针对这个消息的“热门跟帖”几乎全是不信任承诺的声音，不妨照录如下：

承诺对他们来说，就像一个屁，放了就算了。

中介都是黑心的狼。

讲这种承诺反正我是不信，违法成本相当低，哪有不偷偷摸摸重操旧业的。

今天的房地产泡沫不都是你们哄抬出来的吗？祝你们。

2016第一大笑话。

那你们小日子不好过啊！

房价就是这群中介狗抬上来的！

狗p。

中介的承诺等于放屁。

应该有很多朋友都知道，一线城市的房价被炒高的主要推手之一就是地产中介。大家看看身边有多少个地产中介，每个地产中介有多少个人，这些费用还不都是从房价中出来的吗？

实话说，笔者也没有想到网上的反响这么强烈并且言辞如此激烈。

那么其他的经纪机构如何反应呢？在笔者所在的微信群里，也有经纪人对此发表意见的，一般也都是不以为然，认为是多此一举，理由是：在2011年1月20日住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合的《房地产经纪管理办法》就有类似的规定――

第二十五条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：

（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；

（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；

（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；

（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；

（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；

（六）改变房屋内部结构分割出租；

（七）侵占、挪用房地产交易资金；

（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；

（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；

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北京市城市房屋租赁管理办法完整版第一章 总则

第一条 为了加强房屋租赁管理，维护社会秩序，保护房屋租赁当事人的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 本市行政区域内的房屋租赁依照本规定管理。

第三条 房屋租赁管理坚持管理与服务相结合的原则，实行属地管理。

第四条 本市各级人民政府应当加强对房屋租赁管理工作的领导，建立出租房屋管理机构。出租房屋管理机构具体负责房屋租赁管理的组织、指导、协调、监督等综合管理工作。

公安机关负责出租房屋治安管理、消防管理和租赁当事人的户籍管理。

建设(房屋)行政部门负责房屋租赁市场、出租房屋建筑结构安全的监督管理和房地产经纪的行业管理。

工商行政管理部门负责对经纪活动进行综合监督管理，查处利用出租房屋进行无照经营等违法经营行为。

民防行政部门负责人防工程的租赁管理。

卫生、人口计生、规划、税务、国家安全和城市管理综合执法等行政部门应当按照各自职责做好房屋租赁的管理工作。

第五条 区、县人民政府应当在社区、村建立负责房屋租赁管理、服务的基层管理服务站(以下简称基层管理服务站)，并保障其工作所需的经费、办公场所。

第六条 居民委员会、村民委员会等基层组织应当协助有关行政部门做好房屋租赁管理工作，督促出租人、承租人自觉遵守国家和本市房屋租赁管理规定。

居民委员会、村民委员会可以根据本地区实际，组织居民制定房屋租赁管理公约，对房屋租赁实行自治管理。

第七条 租赁房屋的，出租人和承租人应当依法签订房屋租赁合同。合同内容应当包括房屋基本情况、租金、租赁期限、租赁用途、违约责任等。

房屋租赁期限内未经承租人同意，出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金。

市建设(房屋)行政部门应当会同市工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，向社会公布。

第八条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

房屋在租赁期限内因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第九条 本市鼓励、支持出租人和承租人签订长期居住租赁合同，建立稳定的租赁关系。

租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化，市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁市场。

第十条 市和区、县人民政府应当制定计划，通过建设、收购等多种方式提供廉租房、公共租赁房。

本市鼓励企业、个人投资建设公共租赁房。

第二章 出租登记

第十一条 租赁房屋用于居住的，应当进行出租登记。

出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续，并填报下列内容：

(一)出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地，实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地;

(二)出租房屋的基本情况、租金和租赁期限;

(三)房屋权属证书或者房屋来源证明;

(四)本市规定的其他内容。

第十二条 房屋租赁合同变更或者终止的，出租人应当自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理登记变更、注销手续。

在房屋租赁合同有效期内，居住人员发生变更的，承租人应当自变更之日起2日内告知基层管理服务站，办理变更登记手续。

第十三条 房地产经纪机构从事房屋租赁居间活动，应当书面告知租赁当事人到房屋所在地基层管理服务站办理房屋出租登记手续;提供房屋租赁经纪委托业务的，房地产经纪机构应当按照本规定第十一条、第十二条第一款的规定，办理房屋出租登记、变更、注销手续或者按照市建设(房屋)行政部门的规定通过房屋租赁合同网上备案系统填报相关信息。

第十四条 基层管理服务站应当为办理房屋出租登记的当事人提供下列服务：

(一)宣传有关房屋租赁管理的规定和安全使用房屋的知识;

(二)告知有关人员办理流动儿童入学、国家免疫规划项目的预防接种、计划生育免费技术服务等事项的规定和流程;

(三)根据当事人的要求出具与房屋租赁有关的证明;

(四)受当事人委托，提供办理暂住登记、暂住证件，办理普通地下室登记备案，交验、登记流动人口婚育证明，纳税代办服务等;

(五)提供维权服务信息;

(六)市和区、县人民政府规定的其他服务项目。

第十五条 基层管理服务站办理出租登记、为当事人提供服务，不得收取任何费用。基层管理服务站不得从事或者变相从事经营性活动。

第三章 管理规范

第十六条 出租房屋的安全由房屋所有人负责。房屋承租人应当对其使用行为负责。

房屋所有人将出租登记的房屋委托他人管理的，应当书面报告房屋所在地的基层管理服务站。

第十七条 出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。

禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。

第十八条 出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。出租人不得向无身份证明的人出租房屋;不得以出租房屋的方式为非法生产经营活动提供便利条件;发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑的，及时向公安机关报告。

出租人出租房屋的收入，应当依法纳税。

第十九条 承租人应当配合出租人进行房屋出租登记;不得擅自改变承租房屋的规划设计用途，不得利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质和其他违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。

第二十条 出租房屋人均居住面积不得低于本市规定的标准。具体标准由市建设(房屋)行政部门会同市公安、市规划、市卫生等有关行政部门制定。

不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住。

第二十一条 集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上的，出租人应当建立相应的管理制度，明确专门的管理人员，设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道，并建立信息登记簿或者登记系统。

单位承租房屋作为集体宿舍供本单位职工居住的，单位应当按照前款规定履行安全管理职责。

公安机关应当统一印制出租房屋多人居住登记簿册供出租人免费领取。

北京市城市房屋租赁管理办法 第二十二条 向境外单位、人员出租、转租、转借房屋，或者承租人留住境外人员的，出租人、承租人应当遵守国家和本市有关国家安全管理的规定。

第二十三条 房屋管理单位应当按照下列规定对房屋进行安全管理：

(一)建立房屋安全管理制度，落实各项管理措施。

(二)按规定对所管房屋进行安全检查，并将安全检查情况予以记录，妥善保存。

(三)按照有关行政部门或者基层管理服务站的要求提供房屋安全检查结果。

(四)发现危及房屋使用安全或者其他违法行为的，立即制止，并督促责任人改正;拒不改正的，及时报告房屋所在地有关行政部门依法处理。

第二十四条 公安、工商行政管理、民防、卫生、文化、新闻出版、教育等行政部门在办理相关行政许可时依法应当审查活动场所的，应当审查租赁房屋的使用用途是否符合规划设计用途，是否符合法律、法规、规章有关活动场所的规定;不符合的，不予办理相关行政许可。

第二十五条 从事房屋租赁经纪业务的机构应当依法成立，取得营业执照，符合国家和本市规定的条件，并应当自成立之日起30日内，将机构和从业人员的基本情况等信息报送所在区、县建设(房屋)行政部门。

从事房屋租赁经纪活动的人员，应当取得相应的房地产经纪资格证书。未取得房地产经纪资格证书的人员，不得从事房屋租赁经纪活动。

第二十六条 本市对房屋租赁经纪委托业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度。具体办法由市建设(房屋)行政部门会同有关部门制定。

第二十七条 房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务，应当遵守下列规定：

(一)在经营场所公示服务内容、服务标准、房地产经纪资格证书复印件。

(二)房屋租赁经纪业务，由房地产经纪机构统一受理并与委托人签订书面经纪合同，统一收取佣金、开具发票。房地产经纪人员不得以个人名义承揽业务。

(三)房地产经纪人员不得同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务。

(四)不得伪造、变造、买卖、租借房地产经纪资格证书。

(五)不得占用、挪用或者拖延支付客户资金。

(六)不得居间、出租不符合出租条件的房屋。

(七)不得违反有关规定从事居间、业务范围以外的其他经营活动。

第四章 监督检查

第二十八条 建设(房屋)行政部门应当建立房屋租赁市场信息系统，为单位和个人提供房屋租赁市场信息、房地产经纪机构经纪活动信用记录等租赁信息服务。

第二十九条 本市按照统一规划、资源共享的原则，建立房屋租赁综合管理信息系统平台，对房屋租赁信息实行动态管理。

管理、使用房屋租赁信息的部门及其工作人员，应当对房屋租赁信息保密，维护当事人的合法权益。

第三十条 公安、建设(房屋)、工商行政管理、民防、卫生、人口计生、规划、文化、教育、税务和城市管理综合执法等行政部门应当建立执法责任制，落实对房屋租赁管理的监督检查责任;在执法中发现不属于本部门查处的违法行为的，应当及时告知同级出租房屋管理机构，出租房屋管理机构应当及时告知有关行政部门依法查处。

房屋管理单位、房地产经纪机构、房屋租赁当事人应当配合有关行政部门对房屋租赁进行管理。

第三十一条 市和区、县有关行政部门，街道办事处，乡、镇人民政府应当按照各自职责，做好对基层管理服务站及其工作人员的培训、指导工作。

第三十二条 基层管理服务站应当建立巡视制度，采集房屋租赁信息，对房屋租赁情况进行日常检查，并做好下列工作：

(一)发现登记信息不实的，予以更正;

(二)发现未登记的，进行补登;

(三)发现房屋存在安全隐患的，督促出租人或者承租人进行整改;

(四)发现违反治安、消防、卫生、计划生育、建筑结构安全等管理规定的违法行为，报告上级出租房屋管理机构或者其他有关行政部门。

第三十三条 建设(房屋)、工商行政管理等行政部门对房地产经纪机构履行监督检查职责时，可以检查有关资料，了解房地产经纪业务情况和客户资金、风险准备金等方面的管理情况;可以要求被检查单位提供房地产经纪机构营业执照、房地产经纪人员资格证书。

建设(房屋)、工商行政管理等行政部门可以根据国家和本市有关规定向社会公布监督检查的有关信息。

第五章 法律责任

第三十四条 具有房屋租赁管理职责的行政部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其上级部门或者监察机关责令改正;情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条 对违反本规定的下列行为，由公安机关按照下列规定处罚：

(一)出租人、承租人、房地产经纪机构未按照本规定第十一条、第十二条规定办理房屋出租登记、变更、注销手续的，责令改正，处200元以上500元以下罚款。

(二)违反本规定第十七条规定，出租的房屋存在治安、消防安全隐患的，责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款。

(三)违反本规定第十八条第一款规定，出租人向无身份证明的人出租房屋，或者发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑，不向公安机关报告的，处200元以上500元以下罚款。

(四)违反本规定第十九条规定，承租人使用租赁房屋时损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，处警告，并责令改正;逾期拒不改正的，处200元以上500元以下罚款。

(五)违反本规定第二十一条第一款、第二款规定，出租人、单位未落实安全管理责任的，责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款;造成严重后果的，处3万元以上10万元以下罚款。

第三十六条 对违反本规定的下列行为，由建设(房屋)行政部门按照下列规定处罚：

(一)违反本规定第十七条规定，出租的房屋存在建筑安全隐患的，责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款。

(二)违反本规定第二十条规定，出租人违反出租房屋限制条件的，责令改正，情节严重的，可处5000元以上3万元以下罚款;房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务违反出租房屋限制条件的，责令改正，处3万元以上10万元以下罚款。

(三)违反本规定第二十五条第一款规定，房地产经纪机构未按照规定报送相关信息的，责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款。

(四)违反本规定第二十六条规定，房地产经纪机构未落实资金监管制度的，责令改正，并处1万元以上3万元以下罚款。

(五)房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务，违反本规定第二十七条第(二)项、第(三)项、第(六)项规定，或者违反第(四)项规定，租借房地产经纪资格证书的，责令改正，处1万元以上3万元以下罚款。

第三十七条 对违反本规定的下列行为，由工商行政管理部门按照下列规定处罚：

(一)违反本规定第二十五条第二款规定，房地产经纪机构使用未取得房地产经纪资格证书的人员从事房屋租赁经纪活动的，处1万元以上3万元以下罚款;

(二)违反本规定第二十七条第(一)项、第(五)项规定，房地产经纪机构违规经营的，责令改正，处1万元以上3万元以下罚款;

(三)违反本规定第二十七条第(七)项规定，房地产经纪机构违反有关规定从事居间、业务范围以外的其他经营活动，按照登记管理的有关规定进行处罚。

第三十八条 违反本规定第十七条规定，出租的房屋存在卫生安全隐患的，由卫生行政部门责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款。

第三十九条 出租人、承租人在房屋租赁活动中发生纠纷的，应当协商解决;协商不成，出租人、承租人可以向人民调解委员会、房地产中介行业协会、建设(房屋)行政部门或者其他相关单位申请调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第四十条 对违反本规定的行为，其他法律、法规、规章已经规定行政处罚的，由有关行政部门依法处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第四十一条 本规定自20xx年1月1日起施行。1995年6月13日北京市人民政府第13号令，根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令第一次修改，根据20xx年6月1日北京市人民政府第150号令第二次修改的《北京市外地来京人员租赁房屋治安管理规定》同时废止。

城市房屋租赁的注意事项一、低价虚假广告要注意

当租房者通过报纸、网站等信息渠道看到所刊登的房屋租价明显低于其正常市场价格时就要引起注意了。因为这些虚假信息有可能是某些不法中介为了牟取不正当利益，以此为诱饵骗取租房者上当的一种手段。

二、房东个人情况查仔细

承租房屋时，租房者对于房东的个人情况要验查仔细。如果是房东本人出面签约时，最好查看其房产证与身份证;如果是帮助朋友出租房屋，那么一定要有出租委托书、朋友的房产证、身份证或复印件;如果房产证没有办下来则一定要其出具购房合同以证明其身份。此外，对于租房时可能遇到的二房东问题，租房者应验明该二房东在其租赁期间是否有权利将此房屋转租并让其出示租赁合同以及提供该房屋的相关产权证明，以免引起法律纠纷。

三、承租房屋家电、家具清点好

租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如家电、家具等，并且在看房时检查一下家电的正常运作情况，家具的完好程度等，然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担，也好免除租房者在入住后，家用电器等发生毛病维修时与房主产生矛盾，责任划分不清。

篇5

合同备案编号：

北京市存量房屋承购经纪服务合同

委托人：

房地产经纪机构：

北京市住房和城乡建设委员会

北京市工商行政管理局

二〇一八年三月

说明

1.本合同文本为示范文本，由北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局共同制定，适用于本市行政区域内国有土地上的存量房屋承购经纪服务。

2.签订本合同前，委托人应当向受托机构出示有效身份证明原件。受托机构应当向委托人出示房地产经纪机构备案证明、提供服务的房地产经纪从业人员信息卡。

3.

按照《北京市发展和改革委员会关于废止有关收费文件的通知》（京发改〔2015〕2617号）规定，房地产经纪服务收费实行市场调节价管理，由双方当事人协商确定。

4.本合同文本【　】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【　】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。

5.本合同文本中未约定或者约定不明的内容，双方可以根据具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。

6.委托人和受托机构可根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，委托人和受托机构都应当至少持有一份合同原件。

北京市存量房屋承购经纪服务合同

委托人与房地产经纪机构在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产经纪管理办法》等法律法规的规定，就存量房屋承购经纪服务相关内容协商一致，签订本合同。

委托人（甲方）：______________________________________________________

【法定代表人】【负责人】：___________________________________________

国籍：_______________________________________________________________

证件类型：【居民身份证】【护照】【营业执照】【

】

证件号码：___________________________________________________________

通讯地址：___________________________________________________________

邮政编码：______________________

联系电话：_________________________

电子邮箱：___________________________________________________________

【委托人】【法定人】：_______________________________________

国籍：_______________________________________________________________

证件类型：【居民身份证】【护照】【营业执照】【

】

证件号码：___________________________________________________________

通讯地址：___________________________________________________________

邮政编码：______________________联系电话：___________________________

（存量房屋承购委托人为多人时，可相应增加）

房地产经纪机构（乙方）：______________________________________________

【法定代表人】【负责人】：___________________________________________

证件类型：【营业执照】【

】证件号码：________________________

房地产经纪机构备案证明号：___________________________________________

通讯地址：___________________________________________________________

邮政编码：______________________

联系电话：_________________________第一条

委托承购房屋意向要求

（一）意向房屋区位：____________区____________【社区】【建筑物】附近______米内的范围；户型：______室______厅______卫______厨；楼层______层；朝向：______；面积：【建筑面积】【使用面积】【

】______平方米至______平方米；建成年份：______年至______年；室内净高：______米；装修情况：【有装修】【毛坯房】。

（二）意向房屋登记用途：____________。

（三）房屋承购总价不高于：人民币大写___________元整（小写___________元），包含______________________，可按【一次性付款】【商业贷款】【公积金贷款】方式支付。

（四）意向房屋户型特点需求：【平层】【错层】【复式】【跃层】；房屋建筑形式【普通平房】【四合院】【低层（1-3层）】【多层（4-6层）】【中高层（7-9层）】【高层（10层以上）】【

】。

（五）意向房屋周边环境：【公园】【医院】【学校】【超市】【影院】【

】。

（六）其他要求：___________________________________________________。

第二条

委托服务事项及完成标准

甲方为了承购意向房屋，委托乙方提供下列第（二）、（八）、___________________________项服务（可多选）。

（一）提供与意向房屋买卖相关的法律法规、政策等信息咨询。

（二）初步核查购房家庭资格核验申请材料，如实填报核验信息。

（三）意向房屋需求信息，寻找意向房源。

（四）查看意向房屋权属情况。

（五）实地看房，核对房屋状况说明书信息。

（六）按甲方需要报告服务进度信息。

（七）陪同甲方实地看房。

（八）协助甲方完成《北京市存量房屋买卖合同》网上签约。

上述服务事项以_______________________________________________________为完成标准。

第三条

经纪服务人员

【甲方选定】【乙方指派】下列与乙方签订劳动合同的房地产经纪从业人员提供本合同约定的委托服务事项：

姓名：___________，身份证件号码：______________________，职业资格：【房地产经纪人】【房地产经纪人协理】，从业人员信息卡号：____________________，联系电话：___________________。

（可相应增加房地产经纪从业人员信息）

如上述房地产经纪从业人员无法继续提供服务而影响本合同履行的，甲乙双方可另行协商变更。

第四条

委托期限与方式

（一）乙方为甲方提供房屋承购经纪服务的期限为：【自________年______月______日至________年______月_____日止】【自本合同签订之日起，至乙方完成委托服务事项之日止】【

】。

（二）甲方委托乙方提供房屋承购经纪服务，【保留】【放弃】同时委托其他房地产经纪机构承购该房屋的权利。

第五条

经纪服务费用及支付方式

（一）甲方应当在________________________________________________时，按_____________________________的标准向乙方支付房地产经纪服务费。经甲乙双方协商一致终止合同的，对已完成的委托服务事项，甲方应当按_____________________________的标准向乙方支付房地产经纪服务费，但对乙方未完成委托服务事项已支出的必要费用由乙方自行承担。

（二）甲方采取下列第________种方式支付房地产经纪服务费：

1.

一次性付款

2.

分期付款

甲方应当于

年

月

日前分期向乙方支付全部房地产经纪服务费。

首期：甲方应当【于

年

月

日前】【

】向乙方支付房地产经纪服务费人民币

元（大写

元整）；

第二期：甲方应当【于

年

月

日前】【

】向乙方支付房地产经纪服务费人民币

元（大写

元整）；

第

期：甲方应当【于

年

月

日前】【

】向乙方支付房地产经纪服务费人民币

元（大写

元整）。

第六条

权利义务

（一）甲方权利义务

1．甲方应当保证房屋承购意向的真实性。

2．甲方应当向乙方提供身份证件及有关情况，保证所提供的证件、资料具有真实性、有效性、完整性。

3．甲方应当向乙方如实书面告知购房人家庭成员、所有房屋套数等情况，及委托期限内相关情况变动情况。

4．甲方应当配合乙方办理购房家庭资格核验、存量房屋买卖合同网签等手续。

5．甲方调整房屋承购总价等交易条件的，应当通过书面形式及时通知乙方。

（二）乙方权利义务

1．乙方有权向甲方详细询问其意向房屋的基本信息。

2．乙方为完成受托事项而向甲方收取证件、文件、资料原件的，应当向甲方开具规范的收件清单并妥善保管，在完成相应委托代办事项后，应当及时退还甲方。

3．乙方应当保证具备提供购房家庭资格核验、存量房屋买卖合同网上签约等服务的资格。

4．乙方应当向甲方书面告知承购意向房屋的市场参考价格、存量房屋买卖的一般程序及可能存在的风险及涉及的税费等政策法规要求告知的事项。

5．乙方应当保守在服务过程知悉的甲方的个人隐私及商业秘密。

第七条

违约责任

（一）甲方违约责任

1．甲方故意提供虚假材料，或泄露由乙方提供的房屋出售人资料，给乙方造成损失的，甲方应当依法承担赔偿责任。

2．甲方放弃同时委托其他房地产经纪机构承购房屋的权利，但在委托期限内通过其他房地产经纪机构承购房屋的，应当按____________________的标准向乙方支付房地产经纪服务费。

3．甲方拒绝与乙方介绍的房屋出售人签署《北京市存量房屋买卖合同》，但在委托服务期限届满后________日内与房屋出售人自行成交的，应当按_________________________的标准向乙方支付房地产经纪服务费。

4．甲方拒绝与乙方介绍的房屋出售人签署《北京市存量房屋买卖合同》，但在委托服务期限届满后________日内通过其他房地产经纪机构与房屋出售人成交的，如乙方有证据证明房屋买卖成交与其提供的存量房屋出售经纪服务有直接因果关系的，甲方应当按____________________的标准向乙方支付房地产经纪服务费。

（二）乙方违约责任

1.

乙方违背保密义务，不当泄露甲方商业秘密或个人隐私，给甲方造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

2.

乙方因隐瞒、虚构信息侵害甲方利益的，乙方应当退还已收取的房地产经纪服务费并依法承担赔偿责任。

3.在委托代办事项中，乙方因工作疏漏，遗失甲方提供的证件、文件、资料、票据等，应当依法承担赔偿责任。

4．如因乙方过错导致所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无法履行的，甲方无需向乙方支付经纪服务费用。如甲方已支付的，乙方应当在收到甲方书面退还要求之日起___日内将经纪服务费用等相关款项退还甲方。给甲方造成损失的，乙方应当承担赔偿责任。

（三）乙方与甲方之间有付款义务而延迟履行的，应当按照迟延天数乘以应付款项的百分之________（小写________%）计算迟延付款违约金支付给对方，但不超过应付款总额的30%。

第八条

合同解除

（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于己方的事由和本合同另有约定外，应当赔偿对方损失。

（二）甲方提供虚假的房屋情况和资料的，乙方有权单方解除合同。

（三）乙方因隐瞒、虚构信息侵害甲方利益的，甲方有权单方解除合同。

第九条

送达

双方当事人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以【邮政快递】【邮寄挂号信】【

】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起________日内书面通知其他当事人。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，对方当事人按照约定的通讯地址进行送达的，视为有效送达。

第十条

不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人。

第十一条

争议处理

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过有关社会组织调解；或按照下列第________种方式解决：

（一）依法向房屋所在地的人民法院起诉；

（二）提交______仲裁委员会仲裁；

（三）_____________________________________________________________。

第十二条

合同生效及特别约定

（一）本合同自甲乙双方签字（盖章）之日起生效。

（二）本合同一式________份，具有同等法律效力，其中甲方________份，乙方________份。

（三）本合同生效后，甲乙双方可以对本合同中未约定或约定不明的内容签订书面协议进行补充，补充协议与本合同具有同等法律效力。对本合同的解除，应当采用书面形式。

第十三条

其他约定事项

_____________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________。

委托人（签章）：

房地产经纪机构（签章）：

【法定代表人】（签章）：

【法定代表人】（签章）：

【委托人】（签章）：

房地产经纪从业人员签字：

【法定人】（签章）：

从业人员信息卡号：

签订时间：

年

月

日

签订时间：

年

月

日

篇6

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：

在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等

一、目前房产中介发展现状

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——

1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。

而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。

区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。

现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（6）上市出售后形成新的住房困难的；

（7）擅自改变房屋使用性质的；

（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：

（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。

（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。

（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。

（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。

还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

根据《合同法》的规定：

第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。

“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。

由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：

1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；

5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

参考文献：

《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年

建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年

篇7

 

              宁夏宁正律师事务所   姜有育 

 

   [论文摘要]随着房地产行业的骤升，房地产中介服务机构越来越多。房地产中介服务活动的开展，促进了房地产交易专业化、规范化的发展，但由于起步晚、立法不健全，有些中介服务机构由于利益的驱动，存在许多违规操作的行为。本文拟从规范和调整中介服务行为入手，探讨中介服务违规行为的表现形式、形成原因等问题，并对中介服务违规行为的规制及立法提出相关建议，以加强立法和监管机制，严格市场准入，确立责任保险制度，保障房地产中介服务业健康、有序的发展。

  

[关键词]  房地产  中介服务  违规行为  规制

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                    目    录

 

一、 房地产中介违规行为的主要表现形式………………………… 第3页

（一）对不允许上市交易的房地产违规、挂牌出售……………第3页

（二）疏于核查客户、房屋的关键信息………………………………第3页

（三）隐瞒影响交易成功的重要信息…………………………………第3页

（四）为交易双方规避法律出谋划策…………………………………第3页

（五）违规获取额外利益………………………………………………第4页

（六）资金监管存在漏洞………………………………………………第4页

二、 房地产中介违规行为成因分析………………………………… 第4页

（一）立法层级低、缺乏可操作性，致使规制房地产中介难以做到有法可依……………………………………                                 第4页

（二）市场准入门槛太低，人员素质普遍不高。…………………   第4页（三）监督检查执行不到位，也是问题突出、屡禁不止的重要原因 第5页

三、规制房地产中介违规行为的几点建议……………………………第5页（一）严格市场准入并建立等级评定制………………………………第5页（二）设立行业协会……………………………………………………第5页（三）确立过错归责原则和中介机构的免责事由……………………第5页（四）建立中介行业保证金制度和责任保险制度……………………第6页

（五）定期组织培训和考核，提高中介机构和人员素质……………第6页

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

浅论对房地产中介服务违规行为的规制

 

近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产交易的专业化、规范化运作；另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。鉴于此，迅速规范房地产中介行为、平衡当事人之间的利益，已成为我国立法必须面对的迫切问题。本文拟从规范和调整中介行为入手，探讨中介违规行为的表现形式、形成原因等问题，并对中介违规行为的规制及立法提出相关建议。

一、 房地产中介违规行为的主要表现形式

根据《城市房地产管理法》及《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定，所谓房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产中介服务违规行为，是指房地产中介服务机构和人员违反相关法律、法规的规定，故意或过失操作房地产咨询、价格评估和经纪等中介服务活动，扰乱房地产交易市场的正常秩序，损害房地产交易各方当事人合法权益的行为。其主要表现形式为：

（一）对不允许上市交易的房地产违规、挂牌出售。

根据我国《城市房地产管理法》第38条的规定，对于未依法登记领取权属证书的或具有法律和行政法规规定禁止转让的房地产不得转让。但在实践中，一些房地产中介为了促成交易，赚取佣金，往往隐瞒标的房屋仍为承租公房或为限制年限内的经济适用住房等不能上市交易的事实，或随意承诺短期内即可解决交易障碍，致使买卖双方在随后交易失败后与房地产中介公司就中介费应否支付产生纷争。

（二）疏于核查客户、房屋的关键信息。

如中介公司未对客户出示的身份证明、房屋权属证明进行合理查验；未仔细审查待售房屋有无抵押、有无出租及私搭乱建，并核查委托的客户是否是真正有权出售房屋的权利人；对于属于夫妻共有财产的房屋，未要求配偶一方出具同意出售和委托办理的证明；对于待出售房屋为遗产的，未要求全体遗产继承人出具同意出售的书面委托文件。

（三）隐瞒影响交易成功的重要信息。

如不向买受人如实说明其已知的可能不利于成交的待售房屋的历史情况或周边环境或必要生活设施情况。

（四）为交易双方规避法律出谋划策。

如承诺为无实力购房人办理“高评低供”还贷款手续，或帮助外地买受人虚构在京纳税或社保缴费一年以上证明，或为迎合买受人少交税款的心理帮助买卖双方签订“阴阳合同”，恶意促成双方达成不平等或不合法交易。

（五）违规获取额外利益。

如中介公司要求买受人全程通过其交纳钱款、委托办理过户，从而千方百计阻挠买受人与出卖人见面，再通过隐瞒房屋真实成交价、一再加价等手段将多收取的售房款据为己有。又如中介公司怂恿当事人采取恶意毁约、一房二卖的方式高价出售房产以为自身获取更高的居间服务费，从而引发房屋买卖连环纠纷。

 （六）资金监管存在漏洞。

大部分交易中，买卖合同约定的定金和首付款由中介公司自行监管，有的交易总价较高，定金和首付款的总和可能高达几十万元，这大大增加了交易风险；一些银行只对在该银行贷款的购房客户实行免费资金监管，而对于不在该银行贷款的购房客户不提供资金监管服务或收取高额的监管服务费用，导致购房客户不愿或无法选择由第三方办理资金监管。

二、 房地产中介违规行为成因分析

（一）立法层级低、缺乏可操作性，致使规制房地产中介难以做到有法可依。

在国家立法层面，目前我国尚无专门的房地产中介管理立法，仅有的几个条文只散见于《城市房地产管理法》第58条(有关房地产中介服务机构的设立条件)及《合同法》第23章(有关居间合同的一般规定)中，并不足以起到规范现实生活中复杂多样的房地产中介行为的作用。而建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商总局颁布的《经纪人管理办法》、国家计委和建设部联合的《关于房地产中介服务收费的通知》及建设部和财政部等七部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》等均属于部委规章和文件，难以被法院直接引用，这就在一定程度上弱化了法律对市场的宣示功能，并助长了房地产中介机构漠视法规、不时突破甚至违法乱纪的行为。

而且，有关房地产中介方面的管理规范多系指引性和框架性的规定，缺乏一些必要的明确指引和具体要求。如在房地产中介机构的设立条件上，无论是《城市房地产管理法》还是《城市房地产中介服务管理规定》均只要求有必要的财产和经费，但何为“必要”却未进一步规定，这就意味着只要符合《公司法》规定的下限即人民币10万元即可登记注册一家房地产经纪公司，无疑这样的条件设计对于经手大量交易、可能会给客户造成巨大经济损失的房地产中介企业而言未免过于宽泛了。

（二）市场准入门槛太低，人员素质普遍不高。

我国房地产从业人员的执业准入也相当宽松，不仅学历要求低，而且考试也简单，造成房地产中介从业人员良莠不齐，缺乏必要的敬业精神和职业道德素养，埋下了诸多隐患。

（三）监督检查执行不到位，也是问题突出、屡禁不止的重要原因。

根据《经纪人管理办法》第18条的规定，对经纪人的违法活动，工商行政管理机关有权按照有关法律法规及行政规章予以处罚。但事实上，每年房地产中介虽然占据经纪类投诉的首位，却鲜见有职能机关监督检查、处罚违规中介的报道。

在美国，由私人推动组建有贯通上下的全美房地产经纪人协会、州协会和市协会这样一套金字塔状、网络化的格局建制，如入会会员有任何违纪行为，协会即有权吊销其相应资格甚至对其提起诉讼。但在我国，目前并未建立起全国性的房地产经纪协会组织，一些地方也尚未组建区域性的房地产经纪协会，已经建立的地区性经纪协会在会员数量、服务培训、管理手段上均表现得相当疲软。

三、规制房地产中介违规行为的几点建议

要解决房地产中介违规行为带来的诸多问题，唯一标本兼治的办法就是加强和完善立法。建议立法应确立以下几方面内容：

（一）严格市场准入并建立等级评定制。

国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度，如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的标准和条件。近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低素质机构及执业人员进入市场。为此，我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准，建立中介公司等级评定制，推动中介市场优胜劣汰，并为购房者提供区分良莠的依据。

（二）设立行业协会

许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会，并通过行业协会制订了执业道德规范，对中介违规行为加以规范和限制。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。

（三）确立过错归责原则和中介机构的免责事由

过错责任是指因行为过错导致他人损害时应承担的责任。根据客观过错说，行为人的行为只要违反了法律所设定的规则、义务，那么即存在过错。在房地产中介服务中，中介机构从事违规行为一般都出于过错和重大过失。鉴于中介违规行为的特殊性，为避免诉讼中受害方对中介机构的主观过错举证困难，应适用过错推定原则，实行举证倒置。只要中介服务给当事人带来损失，当事人就可以起诉中介机构，中介机构必须提供证据证明自己主观无过错或过失，否则就应当推定其有过错，应当对受害方的损害承担责任。

（四）建立中介行业保证金制度和责任保险制度。

为防止中介机构及从业人员挪用客户资金或携款潜逃，相关主管部门应推动建立中介行业保证金制度和责任保险制度，以保障整个房产中介行业的良性发展。保证金指房地产中介机构缴纳，用于保障房地产中介行业中消费者权益的专用款项。也可以借鉴我国旅游业明确规定的旅行社质量保证金制度，建立房地产中介行业的保证金制度。设置房地产中介行业责任险，使作为被保险人的房地产中介机构在承办房屋中介业务过程中因过失给委托人及其利害关系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿，这有利于保障安全交易和当事人的合法权益。

篇8

近日,有关搜房网组织的美国购房“抄底团”引起了关注。现在是不是去美国楼市“抄底”的时机?美国购房“抄底团”是不是真的火爆?美国实体经济出现危机的背景下,去“抄底”楼市会不会有风险?国内购房人去美国购房需要什么手续?要交哪些税费等等都成了购房人、业内人士和有关专家热议的话题。

美国好的地区房价松动不大

那么,美国楼市到底如何?房价下跌情况怎么样?笔者打通了在美国“大华府地区”做房地产经纪业务的美国大都会房地产公司董事长张伊立的国际长途。

“现在是不是到美国买房的时候?任何时候都有合适的和不合适的,因此,这个问题和现在是不是该炒股一样,有责任心的人都不好回答。”张伊立说,“其他的地区我不了解不能评论,但是在大华府地区,整体房价是下调了,但是好的地区下调幅度最多不超过5%,而一些偏远、差的地区则下调50%的都有,而且还有继续下调的空间。但是下调越大的地方,越要慎重购买。”

那么,美国什么样的“好地区”房价松动不大?张伊立强调：“好的交通、好的学区,这些地方房价松动的都少。”她以马里兰州为例,举例说明“好地区”,“在美国买房,一直奉行的都是‘地段、地段、地段’,即地段是第一要素,像Bethesda、Potomac、Mclean这三个地区,因为交通方便,不用开车消耗太多汽油;加上有好的学区和高素质的居住群体,住房需求量一直很大,因此供需关系决定这几个地区房价一直很坚挺,下调幅度不会超过5%。而一些学区不好、偏远、需要消耗汽车油量大的地区,则房价下调了40%到50%,还有继续下调的空间。”

而从房价看,马里兰州好的地区目前旧二居室公寓价格(不算管理费)约在20万到30万美元一套;独立屋则在50万到60万美元一套。

房价下调大的房子最好不要买

“房价下调很大的房子最好不要买。尤其是现在有的美国公司去国内做的那些所谓的‘18000美元’买一套的房子。”张伊立提醒。

据她介绍,美国在1997年前后楼市也曾经出现了波动,有很多房子甚至1000美元就能买到。“买了后,房主很快就发现,这些房子根本没有办法住,偏远不说,周边环境也不安全,居住的人群素质也偏低,根本不具备常住的条件,还需要缴纳房产税。”

也正是如此,张伊立提醒想去美国抄底楼市的人一定要慎重。“要提前想好买房后住还是不住;要考虑‘养房’的问题;要考虑交通、居住人群、学校等在内的房子的具体情况。到了当地后要多问、多看,全面了解房子的优缺点,并通过当地的报纸广告,找到信誉很好的房地产经纪人进行购房。”

美国没有购房移民政策

据悉,2月24日赴美的购房团中,除了投资之外,有三分之一是为了给子女留学居住或者希望可以通过购房移民美国的。笔者就这些问题咨询了广州的一些海外投资移民机构。鹰宏移民顾问的业务经纪告诉笔者,香港、新加坡都有针对华人的购房移民计划,但美国没有,他们从来没有做过美国的购房投资移民。而另外一家名为嘉诚海外的移民业务顾问则告诉笔者,现在美国推出的“EB-5“计划中,只要中国人投资50万美元到该计划推出的一些项目中,而这些项目直接创造11个直接工作岗位和5个间接工作岗位,投资者就可以获得申请美国移民资格。现在该计划有位于美国西雅图的老年公寓,如果选择投资老年公寓可能与购房移民有点沾边,但该计划也包括美国的赌场等,并单单只要房地产。公司的移民顾问还认为如果单纯是为了让子女日后留学居住的话,还是等到子女完成学业能留美工作拿到美国绿卡之后更好。因为毕竟目前子女日后会在美国哪个州留学和工作都是未知数。

美国购房税低 持房税高

另外最值得注意的还有,实际上投资回报可能还不及国内高。据介绍,美国是购房税低,持房税高。美国有专门对持有房地产征收的税项,每年的房产税可不低,各州房产税率一般按照估价总值的1%-6%进行征收,也就是说一套评估价为30万美元的房子,每年的房地产税至少就要交3000美元。同时在美国养房子的成本也很高,包括草坪费、管理费等,比如一套普通的二居室公寓,它的管理费每月大概要500-1000美元。如果空置的话,还要委托房地产公司代管。因此在美国投资购房,也一定要考虑持有房产要缴纳房地产税的问题。

卖屋时按最高税额征收

此外,美国目前房贷审核严厉,就算有美国居留身份,没有两年以上的工作经验也很难办成。到美国买房子的中国人一般都要以现金交易,而中国人到美国购买房地产,拿现金买并不困难,但和本地人最大的差别在于往后卖屋时的税赋问题。因为卖方没有美国身份,所以税务机关在过户时必须先按最高的可能税额征收,以免交易后卖方一走了之,日后再退回多收的款项。因此,想要逢低买进,等房价回升后脱手的投资者必须注意。

即使购房者有足够的人民币现金,但是根据中国人民银行的《个人外汇管理办法》,个人年度购汇总额为5万美元,也就是说十几万美元一套的房子你很可能可望而不可及。因为,你可能面临外汇资金不足的难题。

具有多年投资经验的三智股权投资基金合伙人赵祥龙提醒想要到美国购房的消费者,到美国买房仍然很难,美国属于持有式产权和持有型税收,与国内的交易型税收不同,即使不交易,每年政府也会对房产做出评估,如果房子降价了,不用交税,如果房子增值,需要缴纳20%的房产增值税。另外,外汇的结算也是一个问题,一般情况下每个人每年的外汇额度只有5万美元,怎么买房也是一个问题。

“现在不敢说金融危机到没到底,但是只能说是一个相对低的点。在这种情况下,刺激性的贷款政策已经没有了,现在在美国没有稳定收入,是几乎不可能贷到款的。”赵祥龙说,买房者一定要有充足的现金,这里面有一个理财的方法,可以用自己年收入乘以10,再去看看在美国能不能买得起房子,如果能,说明意向购买者有初步的承受能力。

“另外国外法律制度和我们的也不一样,因此买房的渠道需要特殊注意,不是通过什么渠道都可以,什么样的经纪公司,什么样的经纪人都要考察清楚。”赵祥龙建议,直接参加银行的拍卖或许是一个安全的渠道。

(来源:北京青年报)

相关链接 美国购房小贴士

一、如果你拥有一套房产,将增加你供养和维修的负担。一个不错的办法就是,在你希望购买的地方先租上一段时间房子来确定你是否喜欢这个地方,然后再决定是否要购买。

二、用现金去购买美国房产是一个明智的决定,因为美国的银行需要非居民的人支付35%到40%的房款首付,这比美国当地人要高了很多。同时,他们还需要你建立一个银行账户,里面要有足够支付至少6个月抵押贷款,保险和房屋税的资金。

三、在美国,不是由律师而是由第三方来办理你的手续。完成一套房产交易的所有费用大概是1.75%,一套30万美元的房子大概需要支付5250美元的费用。

四、一旦你在美国买了房,各种相关的规定还有税也随之而来。一般来说,如果你在美国一年之中居住超过183天,你就可以算作美国的税务居民。你就因此有义务按照美国要求纳税。如果你以非居民的身份卖掉你在美国的房产,那么你最多需要支付给美国税务局10%的卖出款。

五、另外非美国居民还要在美国缴纳遗产税。诸如设定信托,或者将物业挂在资产值较低的配偶名下可以帮助你少缴一点遗产税。

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关键词：我国房地产经济；周期波动；调控对策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：

地产业作为宏观经济的基础性、先导性产业,不仅是各国经济发展的晴雨表,而且早己成为国民经济的增长点,对各国经济的增长意义重大。我国加入WTO后,房地产业与国家经济的互动性更强,尤其是近年来我国经济发展的实际情况,更表明了这一点[1]。

经济周期波动是经济增长过程的伴生现象,这一客观经济规律己被各国经济增长与发展历程所证明。作为宏观经济整体重要组成部分的房地产经济,在其运行与发展过程中也不可避免地遵循这一客观规律。回顾改革开放以来我国房地产业的发展历程,它不仅体现出明显的周期性波动,具有我国转轨时期特有的波动特点,而且其波动幅度之大己给我国的宏观经济发展造成了巨大危害。对此,我国政府必须对其房地产经济的发展进行有效的宏观调控,减少其对我国整体宏观经济发展的不利影响。密切关注、认真研究我国房地产业经济的发展与变化情况,尤其是我国房地产经济的周期波动情况,以及周期波动的特点和形成机制,探索促进房地产业增长的政策,趋利避害、充分发挥房地产业对国民经济的带动作用,同时尽力防止房地产过热或过冷对我国宏观经济产生不利影响,确保我国经济在新世纪持续、健康、快速增长,已成为当前我国理论经济研究方面重要课题之一。

1我国房地产经济周期波动产生的原因

1.1宏观经济周期,作为宏观经济周期在房地产业领域具体表现而形成的房地产周期波动,不但面临着经济周期性波动所可能出现的外部冲击,而且宏观经济周期运行本身实际上也可能成为房地产经济系统的外部干扰或冲击。因为宏观经济的扩张和紧缩是房地产周期波动的重要影响力量。宏观经济的扩张最先表现为对生产资料和劳动力需求的增加,从而直接刺激房地产需求的增加,使房地产业先于宏观经济的扩张而扩张;经济衰退时,投资和消费需求降低,使房地产需求急速下降。

1.2实际供给冲击,主要是指技术进步、气候变化、资源发现以及国际经济要素价格等发生变化,从而对房地产生产率产生直接影响,导致房地产供给出现相应变化。在1986年一1990年和1991年一1996年的两个房地产周期中,房地产经济是一种粗放型的增长方式,房地产工艺水平和科技含量较低导致房地产的工程质量、劳动生产率和节能化水平也较低。在1997年开始的这轮周期中,我们强调房地产经济要由粗放型增长方式转变为集约型增长方式,因此随着建筑技术不断发展、新材料、新技术的大量推广使用、建筑产品的科技含量日益提高,这不但直接推动了我国建筑业的快速发展,而且还使得以建筑产品形态出现的房产和地产也取得新的突破,从而大大提高了我国房地产业的实际供给能力和供给水平[2]。

1.3利益驱动机制和竞争机制。房地产供应商在有利可图时,就会加大投入,增加供应量;在无利可图时,就会减少投入,缩减供应量。这种利益驱动的机制,是房地产经济波动的内在动力。竞争机制则体现了市场中“适者生存”的规律。同利益驱动一样,竞争是企业求生存求发展的本能行为。房地产企业为了在竞争中取得优势,必然展开各种形式的竞争。一方面,利益驱动机制和竞争机制造成了房地产经济波动;但另一方面,房地产商的趋利避害和相互竞争客观上也减缓了波动的加剧。而在我国前两个房地产周期中,供给主体主要为政府和国有企业,它们的利益驱动动机和竞争机制不强。

2防止我国房地产经济剧烈波动的对策

2.1建立有效的房地产监测预警系统

(l)适时监测在波动中展开的房地产经济运行与增长过程进行,加强房地产信息和基础数据的整合,动态监测和分析研究,全面反映土地供应、房地产开发投资、商品房买卖、存量房交易等市场运行的动态情况,准确判断房地产经济运行的阶段进程。

(2)适时预测预报房地产经济运行趋势、波动趋势与波动特征,提供房地产经济波动主要影响因素的分析工具。

(3)为社会提供房地产运行行情,引导房地产业健康、持续、稳定增长。

2.2加强房地产立法,提供法制环境

（1）加快立法,尽快完善各种行政和技术规范,完善房产消费纠纷的相应法律、法规,比如物业管理条例、住宅小区竣工交付使用办法、房地产经纪人管理办法等,构建比较完善的法律制度环境。

（2）要严格执法,推进依法行政,进行严格的市场监管,建立良好的市场环境。

（3）完善房地产信用体系,要建立诚实守信的市场环境,加快建立房地产开发、中介和物业管理企业相关人员的信用档案,建立公开、平等、自主、互利的契约制度。

2.3 及时调整房地产投资政策,确保房地产经济健康发展

（1）投资主体结构的变化对未来房地产周期的变化具有重大意义。这是因为,到目前,国有企业产权不清、职责不明、没有风险规避机制等问题仍未得到有效解决,他们在一轮周期或一个周期阶段中的预期相同,投资盲目、投资饥渴的表现也相同,容易导致整个房地产业的剧烈波动。相比之下,股份制!民营企业风险约束强,企业决策比较理性,反而有助于平抑房地产周期的波动幅度。

（2）投资结构要合理。房地产开发投资要更趋理性化,不能像1992年、1993年那种不顾市场需求盲目开发,要重视市场调研和目标市场定位,使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础之上,成为市场需求拉动型投资扩张。

（3）完善和规范政府投资。一方面,政府可以狠抓房地产业发展战略,适当调整政府投资完成的土地开发、以安居工程为主的住宅建设等政府型房地产开发活动,对全社会房地产投资行为进行间接调控。另一方面,政府还可以适当对房地产投资政策,对房地产投资方向、投资规模和投资结构进行政策性调整,通过投资政策的变动来引导房地产企业的经营活动,实现对房地产投资规模与投资结构的间接控制。

2.4加快落实住房补贴,提高居民住房支付能力

对于因以前工资中没有住房部分所形成的欠账,通过完善货币化改革和发放住房补贴等措施解决,提高居民的存量购房能力"在国家机关与事业单位的改革方案中,对于有房但未达标者和无房者分别设计了两个不同的补贴计算公式。两个计算公式的不同使这两种人之间得到的是不很平等的待遇。目前,企业房改还未普遍推开,因此现在还有可能采取一定的措施避免造成与国家机关或事业单位房改中同样的利益受损群体,现在推进房改,应充分考虑到这个事实,参照国家机关房改方案进行企业房改,并且应用统一的!公平的补贴计算公式。可以考虑在一定地区范围内全面测算国有企业职工应享受的住房补贴,计算所欠缺的差额,然后挑选一批国有企业质量比较低的国有资产予以出售,其所得用于发放住房补贴。

3结论

总之,我们认为,要防止房地产周期剧烈波动,必须在深入把握我国房地产周期波动的客观规律和形成机制的同时,注意长期战略导向和短期政策选择的配套结合。长期内要通过加快改革开放,构造稳定增长的房地产经济运行机制与房地产经济发展模式,改善房地产经济周期规律在中国发生作用的根本条件,从而改善系统内部特性即内部传导机制,减少系统外部冲击;短期内则要积极驾驭房地产经济周期,利用房地产经济周期波动规律,加快改革和发展步伐。

参考文献

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关键词：商品房；预售资金；监管模式；立法构想

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2013）14-0015-02

2012年8月，一条住建部正在研究“取消商品房预售制”的消息在网上盛传，一场关于商品房预售制存废的争论在网络上愈演愈烈，我国商品房预售制度再掀存废之争。

笔者认为，在房地产建设资金紧缺的情况下，取消商品房预售制度是不明智的，预售制度应完善而非废除。商品房预售资金的收取和使用是商品房预售的重要环节，预售资金是预售制度设立的最重要基础和存在的最基本条件，故预售资金监管问题是整个预售制度需要解决的最主要问题。本文以商品房预售制度再掀存废之争为切入点，深入研究我国的商品房预售资金监管现状、我国香港地区及美国商品房预售资金监管模式对我国的启示，并为完善我国商品房预售资金监管模式提出构想。

1 我国商品房预售资金监管模式现状分析

商品房预售制度在我国发展的二十几年来，实践中已经形成了政府监管模式、银行监管模式、银行监管加监理公司监管模式、担保公司加银行监管模式等几种监管模式。

1.1 政府监管模式——以广州市为例

政府监管模式即以房地产交易管理部门作为监管机构进行预售资金监管的模式。广州采用此种监管模式，具体监管模式是：由销售预售房的开发商、资金监管小组和为预售资金设有独立账户的银行等三方签订有关监管预售资金协议书，以明确各方所享有的权利和承担的职责。开发商预售商品房所得的款项要全部存入该独立账户，开发商对于预售资金的每项支出都要接受国土房管局和银行的监控。

政府监管模式中因政府具有行政权力而对开发商具有一定的行政约束力，但政府监管部门在监管过程中可能利用行政权力干预项目建设的正常运作，并可能引起寻租和腐败；政府监管部门缺乏专业的监管队伍，使监管在多数情况下流于形式；另外政府部门难以落实因监管不当而产生的监管责任等。

1.2 商业银行监管模式——以南京市为例

所谓的商业银行进行监管的模式，事实上是由开发企业委托商业银行进行监管。南京市2008年制定实施的《南京市商品房预售款监管办法》第五条明确规定了此种监管模式。

银行作为金融机构，对商品房预售资金进行监管具有专业优势，可优化监管环节，提高监管效率；同时监管主体与行政主体分离，可有效避免行政权力对房地产市场的过分干预和权力寻租，又可避免政府因监管不力承担经济赔偿责任。然而银行监管模式有其固有的缺陷：商业银行不具有监管的公正中立性。开发商通常选择与其长期业务往来的商业银行合作，银行势必会为利益而放宽监管环境；商业银行缺乏对工程进度和质量进行监督的专业人员；银行与开发商签订的监管协议缺乏规范性和约束力。因此，银行监管模式并非最佳监管模式选择。

1.3 银行监管加监理公司监管模式——以重庆市为例

此种监管模式是以工程监理机构和银行共同作为监管主体，并共同与房地产开发商签订三方预售资金监管协议。重庆市采用这种监管模式，预售款由预售人委托设立预售款专用账户的商业银行代为收取，代收预售款的商业银行有监督预售款的义务。预售款专款专用，由具备合法资质的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实施进度，书面通知代收预售款的银行向预售人划款。未经工程监理机构书面通知，代收预售款的银行不得直接向预售人划款。

监理公司对工程的进展有准确、专业的了解与判断，这就不需要再雇佣专业人士或者委托专业机构进行审核，节省了一部分监管成本。但实践中也存在不足之处：监理公司大多是开发商通过招标确定的，受雇于也受制于开发商，其中立公正的地位难以保障；监理公司的风险抵抗能力和责任承担能力不足。

银行加监理公司监管预售资金，综合了银行监管与监理公司监管的优势，但其共同缺陷，使此种监管模式仍有制度弱点。

1.4 银行监管加担保公司监管模式——以济南市为例

此种监管模式是银行与担保公司作为共同监管主体，与开发商签订三方协议明确三方的权利、义务和责任对预售资金进行监管。济南于2005年在全国首次引入银行监管加担保公司监管模式。商品房预售资金的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施。引入担保公司作为监管主体，有其特有的优势：担保公司的担保责任与开发商违约使用预售资金之间的利益对抗使得担保公司的监管更具有力度，从而减小了购房者的风险；担保公司一般是房屋置业担保公司，此种专业的担保公司配备了建筑、金融、经济知识的专业人员，不须外聘专业人员就可以对工程的施工进度和预售款的流向进行有效评估，减少了监管成本。但担保公司与监理公司类似，受雇于同时也受制于开发商，责任承担能力弱等也会在一定程度上损害购房人的利益。

2 我国香港地区及国外商品房预售资金监管模式对我国的启示

2.1 香港地区律师行监管模式

香港对预售款和定金的监管程度非常严格，采用律师行监管模式。开发商与购房人签订房屋买卖合同时，购房人可支付全款或10%至30%的定金，这些款项交给开发商的代表律师行代为托管而非交给开发商。律师行必须在银行开立独立账户存入款项而不可与自身账户或其他账户混淆，更不可未经批准擅自调动或使用该款项。

笔者认为，香港的商品房预售资金律师行监管模式可以有效防止开发商滥用预售资金，保障购房人的合法权利的同时也维护了为购房人提供贷款的银行的合法权益。但目前来看，我国大陆地区律师行业发展不够健全，律师专业水平有待提高，行业队伍有待壮大，仅可在一定程度上借鉴香港的律师行监管制度。但未来我国大陆律师行业发展成熟后，该种监管模式不失为一种较佳选择。

2.2 美国商品房公证托管制度

美国的商品房预售制度发展到今天已经有五十多年的历史。公证托管制度是不动产交易的保障制度。公证托管制度是指通过中立第三方暂时托管价款、契据、文件各项单据、检查报告，计算当事人所应付的各项税款、保险费。有时也会按照要求完成所有权调查、他项权清查等任务，待契约所应当完成的各项条件达成后，将价款与契据分别交给买卖双方的一项不动产交易办法。

在美国，根据法律规定，房屋竣工之前，开发商不可与购房人签订正式的房屋买卖合同，而是签订意向书性质的“商品房预定协议书”。协议书中规定有意购房者先向开发商支付一定数额的定金，而这个定金不能直接交由开发商保存或变相保存，必须要交中立的第三方存放，该第三方必须是依法取得执照的律师事务所、房地产经纪人、保险公司或者其账户正支付提供担保的机构。开发商预售房屋时，预售量达到一半以上才能拿到银行贷款，正式开始工程建设，而房屋竣工完成交付后，开发商才能取得购房人交付的预售资金。

笔者认为，美国的公证托管制度从根本上断开了开发商与预售资金的接触，从而断绝了开发商对预售资金滥用的可能性，这对我国借鉴美国建立商品房预售资金中立第三方托管制度有一定的启发意义。但目前来看，我国房地产开发资金需求量大，开发周期长，房地产商自有资金短缺，因而预售资金成为开发商短期内融资并加快资金回笼，提高资本利用率的主要方式。因此目前实现美国式的公证托管制度仍不符合房地产市场的现状。但可考虑在经济发展到一定水平时采用此种公证托管制度。

3 完善我国商品房预售资金监管模式的思考

3.1 完善商品房预售资金监管的相关立法

如上所述，我国现有的几种商品房预售资金监管模式各有利弊，发达国家和地区的监管模式对我国有一定的借鉴意义，但是建立一套完备的预售资金监管模式仍需要从我国自身的国情和市场经济发展程度出发。立法是制度建设的根基，我国商品房预售资金监管制度存在的诸多问题中，缺乏全国性统一立法是最根本的。同时，法律位阶和效力问题也应受到足够重视。笔者在分析我国相关立法现状和总结借鉴国外相关制度的基础上提出以下立法构想：首先，制定和完善相关法律。应在现有的《城市房地产管理法》中明确并具体规定商品房预售资金监管制度。且可以考虑以立法的形式具体规定对商品房预售资金的全程监管，在具体监管流程中重点监管预售资金的存入与取出环节。其次，制定相关行政法规。由国务院按照有关法律的规定制定相关的行政法规，在全国范围内统一具体监管办法，提高预售资金监管的法律法规效力位阶。最后，完善部门规章和地方性立法。《城市收费预售管理办法》专门以章节的形式具体规定预售资金的监管办法，避免授权不当的立法乱象，并提高商品房预售资金监管的法律效力。地方性立法应在上位法基础上，结合地方的实际，具体规定并细化监管办法，但不得与全国性的统一立法相违背。

3.2 确立政府监督下的双层监管主体

通过对国内监管主体的考察和评价，我们发现单一主体的监管无法达到全面而高效的监管效果，而现有的多主体监管模式也问题百出。结合发达国家和地区的先进经验，笔者认为，商品房预售资金监管主体应当同时具备以下几个条件：

（1）监管主体应具有中立公正性。监管主体应不牵涉任何利益，以中立客观的第三人身份对预售资金进行监管。这样才能防止监管主体因与开发商有利益牵连而放宽监管环境，公正地维护购房人的合法权益。我国可以尝试由相关行业协会通过随机遴选来确定监理公司、担保公司。

（2）监管主体应具有专业的工程监管能力和金融知识水平。项目工程的监管是预售资金监管的关键环节，要求监管主体具备专业的评估知识和执行能力，监管过程中应当有懂得建筑知识的监管主体（房地产方面的担保公司一般都配备专业人才），还应当有精通金融知识并且能有效控制和监督资金流入的主体（银行无疑在这一点上是最佳选择）。精通建筑知识的主体通过准确把握工程的进度才能有效调动预售金拨付以防止开发商违规挪用和抽逃资金，保证预售金如实运用到工程建设中去。

（3）监管主体应具有一定的抗风险能力和责任承担能力。根据权责相统一的法律原则，当监管主体因监管不当给购房者造成损失时，应当承担相应的损害赔偿责任。这就要求监管主体拥有独立充分的资金，以提高自身抗风险能力和责任承担能力。目前我国的监理公司、担保公司的资金与房地产开发项目资金相比九牛一毛，因此可以考虑要求准入企业联合对预售资金进行监管，增加监管主体的抗风险能力和赔付能力。另外，为提高监管主体的抗风险能力和赔付能力，可以考虑将其监管项目纳入保险体系。

（4）监管主体应具有权威性和约束力。监管主体掌握一定的公权力，可以对被监管主体实施强制力并对其他监管主体统筹协调并督查其他监管主体的监管行为。此时，政府部门中的房地产主管部门无疑是最佳选择。房地产主管部门不干涉其他监管主体的日常监管，并对其日常监管进行定期或不定期的督查，当被监管对象有滥用预售资金行为或者其他监管主体与被监管对象串通挪用被监管资金时，房地产主管部门可以发挥其行政权力的作用，对其进行强制监管。

通过对监管主体应具备的条件的分析，我们应采用多元监管主体对预售资金进行监管。笔者认为，可以将监管主体纵向划分为两层，进行双层监管，即由银行、监理公司、担保公司等监管主体相互配合进行基本监管，政府部门在此基础上对被监管主体和基本监管主体进行监管。这样基本监管主体在日常监管中可以保证预售资金监管的质量和效率，当其监管不力时，政府部门的介入可以强化监管的力度。

3.3 明确监管法律责任

我国没有相关的法律法规来明确监管主体的法律责任，有权无责必然会造成监管懈怠的后果，因此，我们需要明确监管主体的法律责任问题。监管主体因自身工作失误或其他错误、疏忽造成资金错误拨付的，应当承担赔偿损失的民事责任；违反法律或者监管协议的约定擅自使用骗取预售资金造成房地产开发商损失的，应当首先承担民事赔偿责任，情节严重的还应承担行政责任；监管主体与开发商恶意串通造成资金的错误使用而损害购房者利益的，监管主体与开发商应承担连带的民事赔偿责任，同时监管主体也应承担相应的行政责任，情节严重造成严重后果的，还应承担相应的刑事责任。具体的责任承担应有相应的法律法规作出明确的规定。

参考文献

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