房地产项目管理办法范文

导语：如何才能写好一篇房地产项目管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键字：房地产；项目造价；造价管理

中图分类号：TU723文献标识码： A

一、我国目前房地产项目造价管理现状

我国有关房地产的项目造价管理制度起源于50年代完善于80年代，现阶段所运行的造价管理制度是在国家的直接参与中进行的，制度明确的规定了造价单位必须对不同设计阶段的部分编制相应的预算，而预算的编制内容、原则以及方法等由国家建设主管部门制定，项目造价的必要条件是国家控制利税以及工资的分配，再加上原材料的价格等，在经济条件相对稳定的前提下，预算制度毫无疑问是会对财政建设以及项目工程的造价核定发挥积极作用的。

随着城市化脚步的加快，近年来，国际国内除了重点关注房地产项目的质量，对于其工程造价的部分也提出了更高的要求，房地产工程造价需要进行事前、事中以及事后的预控已成为国际基本要求。但是，我国房地产行业的建设由于长期处在一种提倡“先建设、再算账”，“重实施、轻决策”的做法中，便使得工程项目的建设在项目造价方面很难实现全面预控，同时，由于我国繁多的工程建设队伍中一些单位的项目造价工作人员缺乏相应专业的技术水平以及业务能力，也会使工程项目的造价以及管理出现问题。当前，我国的房地产项目造价管理需要达到的新目标是建立建设符合我国经济体制与国情的项目造价的现代化管理制度以及学习先进的科学管理经验，不断完善和提高我国房地产项目造价的管理水平以及编制的水准。

二、影响房地产项目造价管理的因素

1.项目管理人员的影响

劳动力是工程建筑顺利实行的基本要素，而在项目工程的管理环节，造价的管理人员起着重要的作用，他们将完成编制管理预算这个重要而复杂的部分，这个部分将直接决定项目工程的产品定价。因此，这便要求相关管理人员具有较高的业务素质、工作能力以及良好的工作态度。另外，施工现场的管理人员也应该具备相应的技术能力以及强烈的责任心，他们将对整个施工项目的技术、质量以及安全和工程进度负着直接的领导责任。项目管理人员应该认真贯彻执行好国家以及上级机关对于房地产项目在施工环节的技术要求、安全生产规范、环境保护规定以及劳动保护法等等，并且对项目进行立体式的框架管理，合理分配好各部门人员的岗位责任以及各环节的相关工序，认真履行管理人员的职责与义务。

2.建筑设计图的影响

房地产项目的建筑设计图是企业执行预算编制的主要依据，在整个房地产的项目建设中建筑设计对项目造价具有很大的影响，起着关键作用。特别是对于项目工程的初步勘测进行初步设计的环节，如果能够在项目设计之初就对其有比较精准的定位，然后合理的进行平面图的设计及确定建筑结构、工艺和相关原材料的选择，便能为房地产项目之后的项目造价提供可靠依据，使企业能够节约一定成本，保证工程质量。

3.建筑施工单位的影响

施工单位是工程建设施工的主体，如果施工单位的技术力量不足，施工方法不得当，计划安排不够周密，问题解决不及时；或是工程施工的设计变更太多，变化过大；或是刚进入新的技术领域，对于新技术的标准、方法等不熟悉，自身难以应用等。这些会直接影响到工程施工的质量以及花费，因此合理把握好建筑施工的环节，将有利于企业进行项目造价的管理。

三、加强房地产项目造价管理实施的办法

1.项目投资阶段进行可行性分析和投资估算

投资阶段进行造价管理是对整个项目工程进行的统筹规划，这个阶段所涉及的内容包括物业的开发、建筑建设的标准、建筑设备的选用等各类经济指标，这个部分的敲定对于整个项目工程来说有着巨大的影响。因此，对于此阶段的造价管理必须进行相应的项目可行性分析，根据前期资料科学的进行投资估算的编制工作。项目的投资阶段通常需要造价管理部门和项目的开发单位共同合作，造价团队带领其市场分析师、项目工程师以及造价师和会计师等充分利用价值管理原理在保证工程建设项目价值最大化的基础上编制项目的可行性研究报告；同时，项目的开发单位也要对建设项目的各方因素综合考虑和深入调研，科学的评价项目能够获得的最终效益。

2.项目设计阶段注重功能与造价平衡

房地产项目的设计阶段是整个工程造价管理的重要部分，对项目投资的影响占到百分之八十左右，对整个工程项目的造价起着重要作用。这主要是因为房地产项目的设计在完成以后，由于其工程的庞大性和特殊性决定了即使在施工过程中发现之前的设计存在漏洞也很难对其进行全面补救，也就是说随着项目设计阶段的完成，项目工程造价已经基本确定。因此，对于房地产项目在设计阶段的造价管理提出以下几点方法：

（1）大力推广项目设计的招标投标

房地产建设工程开展招投标活动，有利于建设单位择优选用施工企业，降低工程造价，提高工程质量及保证按工期交付使用，还有利于企业单位与国际接轨。建设项目开展招投标活动，可以深化建设体制的改革，规范建筑市场行为，完善工程建设管理体制，从根本上制止腐败行为发生。通过对项目工程实行招投标的制度来对相关的设计方案和设计单位进行择优录取，以此来保证房地产项目设计的科学性、合理性和先进性。

（2）对项目工程实行限额设计制度

房地产商可以通过对项目造价进行专业构成的一般分解，要求相关设计人员利用价值工程的相关原理对建筑结构设计、原材料选用以及设备的选择上进行对比、设计，争取最大限度在功能保证的前提下实现项目造价的最节约。同时，毫无疑问，房地产项目设计方案的质量将直接影响工程项目建成之后的效益和价值。

（3）有效运用价值工程原理优化项目工程的设计方案

价值工程是一种对项目造价和产品功能分析进行管理的方法。当我们想对现有的项目设计进行方案优化时就得充分利用这一价值工程原理，来对我们的设计进行科学的评价和决策，做到项目设计造价与功能的平衡，科学合理的降低造价。

3.项目施工阶段做好事中控制

前面提到项目工程设计阶段的重要性以及相关造价管理的实施办法，这里我们将提到的施工阶段的造价管理也相当重要。

（1）房地产建设的相关单位在执行施工工作之前都应该对设计图进行仔细的审核与计算。尽管对于一些地形比较特殊又规模庞大的属于边设计边施工性质的工程来说，可能没有足够的时间来对施工图进行仔细审核计算，但是还是要严格遵行国家规定的相关设计规范，尽可能的将可能出现在施工过程中的一些问题在设计图审核环节想出对策给予解决，提前做好避免施工过程中发生影响工程质量与进度的问题甚至是返工问题，这些问题将导致企业不必要的人力和财力资源的浪费。另外，要求现场施工管理人员的配合，现场施工技术人员要公平公正，客观事实的反映施工现场具体的施工情况，熟悉现场施工细节，了解施工有无变更部分，有无增加减少工程量，具体变化发生的部位，变更签证产生的时间等，现场施工与造价管理沟通配合，才能使得造价管理落到实处。

（2）建筑施工中难免会发生一些小的设计或是其他方面的变更，这个时候就需要施工队伍先与建设单位现场沟通，然后由施工单位或是建设单位提出相关意向并与设计沟通，最后优选出比较经济合适的变更方案，同时注意变更方案下可能涉及的其他变更价格等的信息，努力做好项目工程施工的事中控制。同时，企业以及相关单位应该严格管理现场签证的规范工作，制定一套完善的现场管理制度，做到签证及时，内容准确，杜绝虚假签证。

(3) 仔细审查合同价和工程量清单、基本单价及其他有关文件，结合工程进度和质量，正确进行工程计量，复核工程付款账单，按规定进行工程价款结算；正确理解设计意图，严格控制设计变更，对设计不妥的地方及时更正；加强工程索赔控制，进行全方位合同管理；熟练运用概预算定额，合理进行现场签证；审查施工组织设计，利用技术经济比较方法进行综合评审，运用价值工程对施工阶段材料及施工方案选择进行优化，选择合理的施工方案；深入现场，收集和掌握施工有关资料，审核因设计变更、现场签证等发生的费用，相应调整控制目标，并为最终的工程结算提供依据和做好必要的准备工作。

4.项目竣工结算阶段认真审核结算

项目工程进行竣工结算也就意味着该项目的顺利完工，这是造价管理的重要环节，总的来说，竣工结算也就是需要认真的审核每一项工程是否顺利完成，每一项工程变更是否符合规定，务必做到准确计价项目工程，做到合理项目造价。在这个阶段要对项目造价进行管理就需要我们认真熟悉设计图并且准确核实实际的工程数量，同时，严格审查项目施工的合同并且合理处理相关的结算纠纷，最后，就是要做好全部工程材料价款的结算审查工作。

四、结语

对项目工程的造价进行科学合理的管理与控制，是我国房地产行业一直关心的热点问题，因为合理的项目造价管理将会减少房地产企业的的项目支出，节约企业成本，保证企业长期的可持续的发展。房地产企业要想做好项目造价的管理，就必须注重房地产项目从设计到竣工不同阶段的造价特点，确保能够找出合理应对影响项目造价管理问题的方法，顺利完成项目造价管理。

参考文献：

[1]陈箫.房地产工程造价全过程控制[J].中华建设.2013(17).

[2]李金云.论房地产项目工程建设造价管理和控制[J].科技创新与应用.2012(19).

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关键词：项目开发单位，项目管理

1、房地产项目管理的概述

1、1基本概念

房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。

1、2业内分类

房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理（业主单位）、设计项目管理（设计单位）、工程咨询项目管理（咨询监理单位）、施工项目管理（施工单位）和后期物业管理（物业公司）。

2、项目开发单位进行项目管理的主要内容

项目开发单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式，采用多种方法和措施，对整个项目所有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制和总评价，以保证项目质量、工期、投资效益目的实现。如果除项目建设单位之外还包括项目的其他投资者，如项目融资单位、BOT项目的投资者等，他们必须参与项目全过程的管理，便于了解项目的投资收益情况，确定投资方案。

3、项目开发单位进行项目管理的方法

房地产项目管理系统的复杂性和目标的多样性，使得项目管理方法也具有多样性。根据不同的分类标志，项目管理方法划分为不同的形式：（1）按管理目标划分，项目管理方法有进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、现场管理方法等。（2）按管理方法的量化程度划分，项目管理方法有定性方法、定量方法和综合管理方法。其中定性方法是经验方法，综合方法是定性方法和定量方法的结合。（3）按管理方法的专业性质分，项目管理方法有行政管理方法、经济管理办法、管理技术方法和法律管理方法等，这是最常用的分类方法。

4、项目开发单位进行项目管理的若干建议

4、1房地产开发项目成本管理的若干建议

建议对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。（1）项目策划和投资决策阶段对可能发生的成本进行总体控制。此阶段应着重做好三方面的工作：搭建好有各类人员参加的策划班子，完成投资决策阶段的技术性工作；编制投资估算形成初步的成本计划，并在此基础上进行项目成本分析；在成本分析的基础上，进行项目风险分析。（2）设计阶段的成本控制，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理，并要着重关注两个问题：要以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据；初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本，将施工预算严格控制在批准的范围内，并加强设计变更的管理工作。（3）动迁阶段的成本控制。房地产开发如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约，另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。（4）招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。（5）施工阶段的成本控制。主要包括：编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务；熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象；详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证；注重合同的修改和补充工作。（6）结算阶段的成本控制。房地产开发结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。

当前房地产正处于降温阶段，房地产商在进行房地产开发的过程中一定要掌握好各阶段的成本管理与控制的方法，对目标市场应做好周密的预测，采取相应的对策，避免盲目投资。对目标市场要进行详细调查，了解需求情况，根据市场需求进行规划设计，做到有的放矢。

4、2房地产开发项目风险管理的若干建议

房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要有：项目的定位风险、项目的投资支持能力风险、项目的合约履行能力风险、项目建设的创新风险、以及政治政策变动的风险等。在科学合理规避风险上，建议：（1）建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向）、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。也就是说，要学会经营、懂管理、知法规，才能避免投机、政策、担保等风险，才能妥当地处理风险造成的后果。（2）在企业内部积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定符合质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序。（3）加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。（4）利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。（5）重视项目完成过程中阶段性工作、实施结果的评价考核，及时总结经验，为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。阶段性工作的考核评定由项目管理层组织进行，也可以由职能主管领导组织分阶段或者按照计划的节点控制目标进行，考核的内容是计划的节点控制目标完成管理情况和阶段性目标完成情况，考核的结果是决定是否调整计划、调整目标，是否决定关闭阶段性管理任务。项目管理考核评价的主体是企业管理层或者是组织结构中的部分，考核评价的对象是项目管理层（主要是项目经理），考核的内容是按照《项目管理目标责任书》规定的目标和指标，对项目实施情况、项目管理水平、管理绩效进行终结评价，确认阶段性考核的结果，确认最终结果，确认项目管理组织（项目部）的职能是否具备“解体”。

5、结束语

综上所述，项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅由许多项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程（包括预测、决策、计划、控制、反馈等），是项目全部管理任务（如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等）的结合体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。作为一个完整的项目管理系统应将项目的各职能工作、各参加单位、各个阶段、各项目活动融合成一个完整有序的整体。本文以上仅仅是管中窥豹、冰山一角，关于房地产项目管理上的内容还有很多话题可以进行详细论述，由于篇幅原因仅仅到此，今后这方面的话题，本人还将在工作与实践中，不断积累经验和探索下去。

参考文献

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【关键词】房地产 质量 管理 风险

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

前言

建立房地产开发项目质量管理责任制度，由项目负责人全权负责开发项目质量的质量管理。质量负责人的职责是按照投资人项目开发要求，负责编制开发项目质量计划，并组织实施。按质量计划要求，检查项目质量计划执行的状况。对发现的重大质量问题，要积极组织研究解决，同时编制项目质量报告，报上级质检部门及项目经理。制定开发项目的质量计划，充分掌握和了解项目的要求，明确咨询成果的质量目标和质量要求，熟悉质量管理体系文件，把质量目标层层分解下去，按质量计划和实施步骤层层落到实处。

一、房地产项目质量的特点

由于建筑产品多样性、体形庞大和空间上的固定性，以及生产单件性、露天性和生产周期长，实施程序繁多、涉及面广和社会合作关系复杂等特殊技术经济等，使得建设项目质量具有以下特点：

1．项目质量形成过程复杂

项目质量包括决策质量、设计质量、施工质量（包括安装质量、设备质量、材料质量）和其它质量等，均对其总体质量形成起着重要作用和影响。

2．项目质量影响因素多

项目周期长，会受到多种因素影响；如：设计、设备、材料、施工方法、管理和工人技术水平等因素，都会造成项目质量的事故。

3．影响项目质量隐患多

项目施工过程中，工序交接多、中间产品多以及隐蔽工程多，必须严格控制各个工序和中间产品质量，才能保证最终产品质量。

4．项目质量水平波动性大

由于建筑产品及其生产的技术经济特点，使其生产活动受到各种不利因素影响，项目质量水平容易产生波动。

5．项目质量评定难度大

项目建成以后，不能像某些产品那样可以拆开检查内在质量；如果项目完工以后检查，只看其外表，很难正确判断其质量好坏，因此项目质量评定和检查必须贯穿于工程建设的全过程，否则就会出现质量隐患。

二、房地产质量管理措施

1．设定质量目标

房地产开发项目的质量目标，确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低，会对项目带来伤害,失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。项目经理作为项目质量管理的总负责人，应根据项目的发展的具体情况，组织项目部对项目的工程质量提出明确目标，并经公司主管领导审批确定。

2．设立项目管理架构

项目开工前，项目经理要认真研究公司内部相关报告与既有成果，提出工程分期分区施工安排，并在此基础上牵头组建项目部，提出人员编制、职责分工方案。同时提出对监理单位和施工单位人员资格、工程经验及岗位数量配置的具体要求，制定地盘工程质量管理架构及相关流程。在质量要求方面，项目部必须有明确的架构与人力资源保障措施。

3．建立项目质量管理制度

对管理制度具体实施的策划是工程质量管理策划的重要内容，工程开工前，项目经理应带领项目部仔细研究工程特点，确定工程施工过程中需要执行的具体质量管理制度，规划执行程序和流程，编制实施细则。工程质量现场管理制度大致可以分为：图纸会审制度、施工交底制度、样板先行制度、旁站监理制度、工序控制制度、材料管理制度和联合检查制度等。

4．建立内部控制体系和外部监控措施。

所谓内部控制体系，就是通过内部交底、学习交流、检查等方式在项目部员工中树立质量意识，明确各个工序的质量控制流程、重点和方法，从而在现场施工管理中做到心中有底。所谓外部监控及管理体系，就是通过一系列的方法和手段，对施工单位的现场施工流程和质量进行全方位的监控，以保证施工质量。

5．发挥监理责任作用

对监理单位架构与人员要求：除需对监理单位现场人员数量配置提出具体要求外，还需对监理单位人员的考勤、不称职人员的撤换以及因工作失误造成损失人员的处分等提出具体管理办法。要求监理单位认真履行监理合同，根据服务合同、监理规划（实施细则）、建设工程监理规范以及有关行政法规等对整个项目从开工到竣工验收实行全程监控，做好日常检验记录、工作日志及工程技术资料的收集整理工作。

三、项目质量风险

项目质量风险是由于设计不当和施工质量问题造成的纠纷冲突形成问题引起的风险。包括: 在项目决策阶段由于经济技术分析失误, 出现品质与价格矛盾导致的质量问题; 在设计阶段, 违反设计规范、标准, 特别是强制性标准的要求,造成的质量问题; 施工阶段, 从业人员对设计知识认识有重大错误, 擅自改变设计造成的质量事故质; 施工管理过程中, 不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理, 对一些容易出现影响结构安全, 特别是一些虽不影响结构安全, 但对正常使用功能有严重影响的问题, 处理不及时, 没有做到事前控制的永久性缺陷或者售出交房后造成的质量隐患; 交房实物与销售承诺、广告宣传项目方采购设施与承诺品质下降与承诺不相符造成的实物质量问题; 以及新技术工艺材料应用不当造成质量问题。

四、房地产项目风险及其分类

房地产项目的生命周期从投资决策、前期工作、项目实施、租售和资产经营四个阶段, 不同阶段对项目可能存在的风险。项目改进的措施有不同认识, 投资决策面对的风险最多, 但是对可能发生的概率判断越难, 所以房地产投资决策初期项目团队面临不确定性最大但拥有最大的灵活性, 也拥有更多的选择, 而到项目后期, 风险因素和风险发生后结果越来越清晰, 而项目团队可以改变的已经很少, 选择的机会也相对减少, 如项目的定位、项目的类型、承包商是否如期完工和交付、房地产市场的变化、金融形势和政策等。如果想取得项目的成功, 需要识别风险, 找出影响房地产项目可能才在风险因素、 潜在的风险、和项目可以改进的措施, 保证项目顺利实施。房地产项目各阶段都有不同的项目计划和目标, 房地产项目风险识别就是识别出影响项目各种目标的风险因素、潜在的风险事件和风险征兆, 为风险分析做好准备。房地产项目风险识别程序见图1

图1房地产项目风险识别程序

按照风险来源分: 战略风险、财务风险、市场风险、法律风险、经营风险。

按照影响范围分: 整体风险、局部风险。

按照控制性分: 可控风险、不可控风险。

按照后果分: 纯粹风险、投机风险。

房地产项目风险如图2

图2房地产项目风险图

五、房地产项目的风险控制

房地产项目风险控制就是根据项目风险分析后预先才确应对措施, 将风险控制在可承受的范围之内的活动。由于房地产项目一次性、独特性和复杂性, 决定项目的风险不可避免。风险发生后的损失难以弥补性和工作的被动性, 决定风险管理需要采取主动的策略,风险控制的预警系统、应急计划和风险工作制度和流程就是风险控制的重要环节,可以实现风险的有效管理和控制。

1、风险控制预赞系统

当发生项目风险征兆达时, 发出风险预苦信息, 制定出现风险预警信息时应采取的风险控制措施, 跟踪监测关键风险因素变化, 一旦出现预警, 即实施风险控制措施。在投资决策阶段对拆迁、汇率、利率、材料价格等因素制定预普策略。在前期工作阶段对政府报批可能影响较大因素, 制定预警策略, 交通影响评价和日照分析、园林指标等, 如一旦发生风险, 应采取变更指标和减少建筑面积等应对策略。在项目建设阶段对可能发生的费用、进度、技术质量等风险, 做出相应风险应对, 如增加费用, 加快工期, 更改变更设计提高质量等, 在租售和资产经营阶段采取多种营销手段应对可能发生的风险: 降价、增加品质、降低物业费用、 聘请高水平物业管理公司等。

2、制定定对风险的应急计划

就是根据项目的风险规律制定的应急措施和风险管理计划, 一旦出现费用、进度、技术风险, 就动用应急措施。包括预算应急费、进度后备措施、技术后备措施三种。

3、制定工作制度

根据风险分析结果, 才确风险应对策略, 制定相应的工作制度, 预防、降低和减少风险发生的概率。如不相容职务分离制度、授权审批制度、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等。

结论

目前在社会主义市场经济的大背景下，作为房地产开发项目来说，要实现经济效益的最大化，就要通过实施和建立质量管理体制，不断加强开发前期阶段及施工阶段的质量管理及控制水平，从而确保工程的顺利进行，同时所有的质量控制都要着眼于发现不合格并立即消除不合格的目的。只有这样房地产开发企业才会有足够的流动资金，进行良性循环，满足市场经济的需求，从而使得房地产市场更加稳定和繁荣的发展。

【参考文献】

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根据《中华人民共和国统计法》规定，作为统计调查对象完成政府统计调查任务是企业的职责，因此政府统计工作在公司总体经营管理中始终占有一席之地。2008年公司管理架构进行整合，从原来的按法人公司分项目管理调整为新世界北京项目管理中心（以下简称“管理中心”）对香港新世界在北京、天津等地成立的独资或合作公司统一管理。“崇文新世界”是“管理中心”所辖多个法人公司之一，“管理中心”领导层对政府统计工作非常重视，深知确保统计工作的数据质量重在基础建设。公司在确保源头统计数据质量、加强统计工作制度建设方面采取了行之有效的举措，为统计工作规范运行提供了重要保障。

领导给力，垂直管理理顺机制

公司开展统计工作近二十年来，我们得到的经验是：要想做好统计工作既需要政府统计职能部门给予企业大力度的业务支持，同时从企业自身而言，更重要的是将把控统计数据基础工作质量放在首位。只有统计工作进入领导视线，根据企业情况制定相应制度规范统计工作，数据质量才能得以保证，质量有保证的统计数据才是企业领导、各级政府制定决策的有效依据。公司从运营之初，便确定了由计划运营部作为统计工作的归口管理部门。该部门主要负责对“管理中心”整体计划的管控，是企业的龙头部门。公司在计划运营部设置统计主管专职岗位，并明确了统计主管职责：对外完成政府统计工作，对内向“管理中心”领导定期汇报所辖各公司统计工作情况；对所辖公司统计人员进行业务指导培训。

公司决策层对统计工作给予了充分重视，统计主管工作由计划运营部主管总监直接监管，“管理中心”主管副总对统计工作垂直管理。此外，负责全面工作的常务副总亲自完成国家统计局北京调查总队布置的定期由企业家填报的统计调查问卷，并参加有关培训活动。

管理得力，完善制度确保落实

为确保日常统计工作的规范化、制度化，我们还相应建立了各种管理制度。如制定《新世界北京项目管理中心统计工作管理办法》对统计工作流程进行规范。该管理办法明确了统计数据采集、数据统计处理、报表审核上报、原始资料/台账留存、统计报表归档、统计人员交接工作等全过程的工作标准，使各项统计工作有章可循。

为保证统计基础数据采集顺畅，各部门均设立兼职部门统计配合员与统计主管对接，提供统计基础数据。统计主管首先对部门统计配合员进行业务指导，再由统计配合员填报统计基础数据草表，最后统计主管按照行业报告期统计报表制度登记统计台账，并进行数据审核、汇总、处理，然后进行上报。

公司在日常统计工作中严格执行统计报表审核上报制度，所有上报的统计报表必须经统计负责人（主管总监）、单位负责人（主管副总）审核后上报，为数据的准确性提供了保障。

为保证统计报表的严肃性，公司还将所有统计年报报表按照文书档案归档要求逐年归档。原始资料、统计台账由统计人员及部门统计配合员留存管理。统计报表资料的有效管理既符合统计部门督导执法的要求，也为企业的房地产开发资质审核提供了必要的数据支持。

执行有力，狠抓队伍重视培训

我们深知人才是做好统计工作的基石。目前，公司统计人员稳定，现有的专职统计人员都具有统计从业资格证书或统计专业中级技术职称证书，且连续从事房地产行业统计十多年，既具备了统计从业资格，也具有良好的专业素养。公司要求专职统计人员定期参加统计继续教育、统计年定报工作布置培训以及统计专项调查布置培训，并同时肩负对部门兼职统计配合员进行二次培训和业务指导。

作为东城区统计学会会员，2012年8月，公司与东城区统计局、东城区统计学会联合，成功地举办了“第一届东城统计开放日之统计知识进企业暨新世界北京项目管理中心统计知识培训”活动。公司邀请统计部门专业人员对“管理中心”所辖公司统计人员及部门统计配合员就政府统计职能、统计与日常生活、当前全市经济形势进行讲解，并对统计法及案例、房地产专业统计报表制度进行解读和业务培训，活动受到了基层统计人员的普遍欢迎。

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一、南宁市建筑安装、房地产企业税收征管现状

根据《南宁市人民政府关于印发南宁市税收属地管理若干规定（试行）的通知》（南政发〔20**〕137号）精神，南宁市地税局于20**年7月下发了《南宁市地方税务局南宁市财政局关于贯彻落实南宁市税收属地管理若干规定（试行）的通知》（南地税发[20**]174号）。目前南宁市对建筑安装和房地产企业的这种管理方式，符合了南宁市政府关于税收属地管理的规定，利于协调与政府和财政的关系；方便了纳税人实行集中申报，不需在不同的城区多头申报，也优化了纳税服务；基本避免企业到不同城区进行重复注册，虚增户数现象；同时在注册地集中申报有利于对房地产、建筑安装企业实行征管档案一户式管理。

据不完全统计，至2008年3月止，南宁市（含市辖县）登记在册的建筑安装企业2，339户，房地产企业1，269户。2007年建筑安装行业征收入库营业税59，782万元，占全局营业税收入的23.96%；房地产行业征收入库营业税94，339万元，占全局营业税收入的37.81%。

（一）征管模式

从20**年1月1日起，我市市区范围内房地产项目和建筑安装工程项目的地方税收，实行按项目进行征收管理。具体规定为:

1.20**年1月1日以前取得《建筑工程施工许可证》、未完工（完税）的房地产开发项目和建筑安装工程项目（不含外来施工企业项目），各地方税收仍由企业注册地主管税务机关负责征收管理，税款缴入注册地城区（开发区），并执行相应的财政体制。

2．20**年1月1日以后新批准及新开工的房地产开发项目和建筑安装工程项目，一律由户籍主管税务机关负责（以下简称征收税务机关）征收管理，其营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、防洪保安费、土地增值税，税款分税种和分预算级次分别缴入项目所在地城区（开发区），其他地方税收统一申报缴入户籍地城区（开发区），并执行相应的财政体制。

对市区范围内20**年1月1日起新批准及新开工的房地产开发项目和建筑安装工程项目，申报时必须按项目填写报送《营业税纳税申报表》（适用于房地产业、建筑业营业税纳税人），申报多个项目的，应按不同城区（开发区）分别填列申报。

3．外来施工企业：外来施工项目的税收，除所得税按照自治区地方税务局《建筑安装企业外出经营活动税收管理证明管理办法》（桂地税发〔20**〕209号）进行征收管理外，其他地方税收由项目所在地主管税务机关负责征收管理，税款缴入项目所在地城区（开发区），并执行相应的财政体制，向项目所在地主管税务机关申请代开发票。

（二）管理办法

目前我市对房地产、建筑安装工程项目的税收实行“三级”监控管理办法。具体为：

1.市地税局房地产、建筑安装工程项目管理办公室。主要负责对各征收管理单位的税源监控的业务辅导、检查监督和工作协调及软件开发和推广应用、优化系统管理等工作，定期统计、分析和通报有关房地产企业税源监控管理的有关情况，根据工作的实际情况建立健全各项管理制度；定期从政府有关部门取得属自治区级、南宁市级核发《建设工程施工许可证》的准建项目信息，在5个工作日内传递到各城区（开发）局，同时，加强与各城区（开发）的联系，配合协助开展有关税源监控的管理工作。

2.各城区（开发区）主管地税局。主要负责对房地产、建筑安装企业税源管理的具体工作。组织、指导税收管理员对房地产、建筑安装项目的信息采集、审核、录入的管理和对税源监督、检查等管理工作的监控和考核，利用计算机管理系统软件，定期查询、统计和分析房地产、建筑安装企业的项目开况、楼盘销售情况和缴纳税款情况，定期组织人员到实地进行抽查审核，确保对房地产、建筑安装项目税源管理工作落到实处。

3.税收管理员。主要负责对房地产、建筑安装企业项目税源的日常管理工作，了解掌握企业的“项目开发”情况，对房地产项目的楼盘建设、销售、建筑安装项目工程进展及应缴、已缴税款等情况进行动态跟踪管理和监控，及时将项目信息采集、审核、录入计算机管理系统，实现资源共享和动态监控管理；对列入税源监控管理的欠税，要采取措施清缴入库；对房地产、建筑安装企业税源监控的有关信息资料，要做好存档工作。

(三)房地产、建筑安装项目管理信息化建设现状

目前，南宁市地税局房地产、建筑安装工程项目也初步纳入了税务信息系统信息化管理，虽然《**信息系统》的“房地产建筑安装明细管理项目”功能还比较简单，但南宁市地税局在房地产、建筑安装项目的信息化建设方面也具备了一定的条件，那就是：在硬件设备方面，目前南宁市地税局已经拥有3台小型主机，市局与各城区局、县局已经实现2兆光纤网络的数据集中，并且南宁市的所有城区局已经实现了人手一台计算机，县局的主要分局也基本实现了人手一台计算机，这就为南宁局升级、改造现有房地产建筑项目信息管理系统或引进、移植外省地税局先进的信息管理系统奠定了物质基础。

二、南宁市建筑安装企业和房地产开发企业工程项目管理存在的主要问题：

(一)注册地主管税务机关征管模式执行一年多来，解决了纳税评估、纳税申报、发票领购多头管理的问题，但在注册地税务机关集中申报方式，对企业注册地主管税务机关来说，对项目地不归其管辖的税收只负责开票但不入其城区金库，且对项目不进行管理，不利于注册地主管税务机监控和掌握工程的进度，管理的主动性和积极性不高。

(二)建筑安装工程企业税收征管秩序不完善。建筑安装工程企业的税收在地方税收中尤其是的第二产业占有举足轻重的地位，以南宁市为例（包括六县），近几年来，建筑安装业税收在整个税收收入中比例在20%以上，在第二产业地方税收收入比重中所占的比重更是高达50%以上。在现行的财税管理体制下，出现部分地区为确保自已全年财政收入、投资计划任务的顺利完成，给各部门各单位下达了协税计划任务，造成各地区、各部门为了各自的利益相互争税、抢税，甚至擅自减免税的不良现象。建筑安装企业乘税收征管秩序混乱之机，一方面利用各地的税收优惠政策钻空子，为得到更多的税收优惠,跨地区挂靠进行税务注册登记。另一方面利用建筑安装工程所跨的时间较长，税款征收的额度较大，一些单位和个人为了局部利益到异地拉引税款,给纳税人以回扣或其他好处，造成税负不公平和税款的流失。

(三)房地产、建筑安装项目管理信息化建设存在的问题

随着《**信息系统》的推广应用，南宁市地税局房地产、建筑安装工程项目也初步纳入了信息化管理，但《**信息系统》的“房地产建筑安装明细管理项目”功能还比较简单，仅能满足项目开工、竣工、纳税申报情况的基础管理，还不能通过网络监控功能，实现机构所在地与劳务发生地主管税务机关之间信息管理一体化；不能解决发票信息与纳税申报中税票信息、发票信息与纳税申报表的纳税信息、纳税申报表和财务报表、建筑企业发票信息与建设单位发票信息，以及总局拟实行的“双向申报”方式中，劳务地与机构地税务机关申报表的审核比对功能；不能及时有效地掌握工程项目的开工、竣工、改建、停缓建、工程进度、付款进度，以及转分包情况，实现对工程项目的全过程、全方位的监控。

（四）外出经营管理不规范，异地施工税收管理缺位。建筑安装企业大都异地承包施工，新征管法虽规定了外出施工业户的报验、登记和按期申报制度，但建安企业施工时真正能办理的却寥寥无几，等工程决算后再开票缴税的情况似乎约定俗成，异地经营户的登记、报验、申报制度缺乏体制保证。税务机关可以通过工商信息交换得到本地固定经营业户的有关登记信息，但对异地经营情况只能靠纳税人自觉办理报验登记、申报，税务部门异地的实地核查又难以操作，外地工程项目漏征漏管情形时有发生。

（五）由于适用房地产业、建筑业的《营业税纳税申报表》内容多，填写复杂，有部分纳税人认为填写和理解较困难，因此目前建筑安装房地产业纳税人填写、报送的《营业税纳税申报表》（适用于房地产业、建筑业营业税纳税人），填写效果不理想。

（六）目前南宁市地税局尚不能和房产、土地、建设规划等部门实施联网，建立信息共享平台。

三、加强建筑安装工程企业税收管理的建议

针对当前建筑安装工程企业税收征管中存在的主要问题以及结合南宁市地税局2007年7月对福建省、厦门市、湖南省、湘潭市地方税务局房地产、建筑安装项目税政管理及征管信息化建设考察学习情况，现就如何提高征管水平，加强征管力度，促进税收收入提高，提出几点建议。

（一）施行真正意义上的完全属地化管理。要实现对房地产、建筑安装项目管理的有效突破，是施行真正意义上的完全属地化管理，即按照不动产所在地和劳务发生地原则，由各个城区（开发区）局对其行政（经济）区域内的房地产、建筑安装项目实施税收征管。在当前房地产建筑安装项目税收管理日趋纷繁复杂的形势下，信息技术对税务管理的核心支持地位日益突出。要赶超先进就必需全面实施科技兴税，加快推进项目信息化建设步伐，加速南宁地税房地产建筑安装项目信息化的发展，缩小与国内先进省份在房地产建筑安装项目信息化建设方面的差距，增强税务管理的科技手段。改变过去建筑业各税种分割管理的弊端，提高管理效率。同时，提高管理透明度高，防止了暗箱操作，达到了阳光作业的目的。

（二）依托信息化手段，研发建筑安装业相关管理软件。利用信息化手段加强建筑安装业管理势在必行。目前对建安行业的属地工程项目管理台账，从严格意义上讲仍只停留在手工管理上，税务部门对工程项目信息掌握非常有限，不同地区的税务部门之间，以及税务部门与规划、建设等相关部门之间缺乏必须的信息沟通，税收管理基础比较薄弱。开发建筑安装业管理软件，通过采集纳税申报信息、工程项目信息及规划、建设等相关部门提供的工程项目信息，对建筑安装施工企业的涉税事项进行信息共享，实现数据大集中，达到有效监控。特别是有利于施工企业机构所在地税务部门与劳务发生地税务部门建立信息交流，对跨地区经营的纳税人实行有效监控。同时通过电脑实行数据稽核比对制度，即按季将建设单位的工程款支付、发票收取等情况与施工建安企业的发票开具、申报纳税情况（通过信息系统查询）进行稽核比对，判断施工建安企业应缴税费申报是否准确、及时、足额，以加强建设工程项目税源控管。通过人机结合的综合管理模式，全面加强和规范建筑安装业税收征管，很大程度上防止外来施工企业的偷逃税现象。

在考察学习中我们发现，福建省地税局建筑业的税收信息系统，非常直观且贴近南宁市地税局征管实际，其先进性和实用性及其强大的功能和涵盖力是无可比拟的，因此从现实的可能性和有效性看，最快速有效的办法就是移植改进福建省成熟成功的软件系统，这样可以事半功倍。如果引进和改良福建省地税局的《建筑业税收信息管理系统》，建议在整个系统的引进、移植过程中，尽可能的考虑其整体性，除依照**地税管理信息要求必须作适应性调整的功能模块外，尽量避免做更多的改动。同时考虑在整个项目实施过程中引入监理机制，以确保项目实施的质量和效率。

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第二条凡在县城市规划区范围内，房地产开发项目的竣工综合验收备案，适用本办法。

第三条县建设行政主管部门负责全县房地产开发项目竣工综合验收备案管理工作。县城市建设综合开发管理办公室对全县房地产开发项目竣工综合验收和备案实施监督和指导，并具体负责开发项目竣工综合验收备案工作。

县国土、公安、环保、水利、规划、房管、园林、环卫、消防等部门及供水、供电、供热、供气、电信等专业经营单位应当按照本办法规定和各自职责，做好单项工程竣工验收工作。

第四条开发项目竣工后，房地产开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目可分期进行综合验收。

第五条综合验收主要包括以下内容：

（一）建设项目是否依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书；

（二）是否按审批规划建设完毕；

（三）公用配套设施和公共服务配套设施是否按规定和要求建设完成，并达到交付使用条件；

（四）单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；

（五）建设用地红线范围内施工机具、临时设施、建筑残渣、剩余构件是否全部拆除、清运完毕；

（六）建设项目绿地率是否达到相关规定，是否按照已审批的绿化设计方案完成施工；

（七）房屋征收补偿、安置是否落实；

（八）前期物业管理是否落实；

（九）中水设施验收是否合格；

（十）建设项目安全技防设施是否齐全；

（十一）法律法规规定需要验收的其他事项。

第六条开发项目实行分期建设的，可采取分期验收。具体实施按以下规定执行：

（1）凡有条件进行整体综合验收的，不实施分期验收；

（2）建设规模不足20000平方米的开发项目，不实行分期验收；

（3）分期验收的项目，其分期验收须提交并满足实行分期验收所需要的材料及条件；

（4）申请分期验收的项目，其分期验收房屋相关的水、电、通讯设施及地下污水管网配套及公共设备设施如未建设或不符合验收标准的，不得进行分期验收；

（5）分期验收项目，其最末期验收部分房屋，在项目未取得小区整体综合验收合格之前，不得交付使用，亦不办理相关产权证书。

第七条开发企业是房地产开发项目综合验收和备案的第一责任单位，依据法律、法规规定及开发合同约定事项承担相关责任。参加综合验收的单位和个人，对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。具体分工是：

（一）国土部门负责土地出让批文、土地出让合同、土地使用权证、小区地籍图和宗地图；

（二）规划部门负责项目审批规划说明书及总平面图、项目审批绿化景观规划说明书及平面图、《建设工程竣工规划验收合格证》及规划验收平面图；

（三）园林部门负责项目审批绿化设计方案，《建设工程绿化方案审批书》、《城市绿化工程规划许可证》、《城市绿化工程竣工验收合格证》及加盖“绿色图章”的绿化设计方案；

（四）环卫部门负责环卫等公用基础设施交付使用证明；

（五）环保部门负责环评文件、环评批复文件主要内容及其在设计、施工、运营等阶段落实情况调查；污染物排放达标调查、污染防治设施建设、运行和效果调查；污染物排放总量调查；环境质量现状调查；

（六）房管部门负责物业服务企业中标通知书、《前期物业服务合同》、临时管理规约；

（七）房屋征收与补偿部门负责落实房屋征收补偿安置的证明材料；

（八）建设部门负责《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、落实住宅产业化技术要求的证明材料、建设用地红线范围内施工机具、临时设施、建筑残渣、剩余构件是否全部拆除、清运完毕，供水、供电、供气、供热、排水、道路、路灯、有线电视、安全技防、通讯、邮政信报箱等公用基础设施交付使用证明；《房地产项目开发建设合同书》、《房地产开发项目手册》落实情况。

第八条开发项目综合验收合格的，方可交付使用。

第九条开发企业应当自综合验收合格之日起15日内将开发项目综合验收报告报县建设行政主管部门备案。同时提交下列资料：

（一）项目审批规划说明书及总平面图；

（二）项目审批绿化景观规划说明书及平面图；

（三）《建设工程竣工规划验收合格证》及规划验收平面图；

（四）土地出让批文、土地出让合同、土地使用权证、小区地籍图和宗地图；

（五）《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；

（六）《建设工程绿化方案审批书》、《城市绿化工程规划许可证》、《城市绿化工程竣工验收合格证》及加盖“绿色图章”的绿化设计方案；

（七）供水、供电、供气、供热、排水、道路、环卫、有线电视、通讯、路灯、安全技防、邮政信报箱等公用基础设施交付使用证明；

（八）《房地产项目开发建设合同书》、《房地产开发项目手册》；

（九）落实住宅产业化技术要求的证明材料；

（十）落实房屋拆迁补偿安置的证明材料；

（十一）物业服务企业中标通知书、《前期物业服务合同》、临时管理规约；

（十二）法律法规规定其他需要提交的材料。

第十条综合验收备案办理程序：

（一）开发项目竣工综合验收前，开发企业到县建设行政主管部门领取《县房地产开发项目竣工综合验收报告》和《县房地产开发项目竣工综合验收备案表》标准文本，组织相关部门和单位对项目进行综合验收；

（二）开发项目竣工综合验收合格后，开发企业持《县房地产开发项目综合验收报告》、《县房地产开发项目综合验收备案表》和本办法第九条规定的提报材料到县建设行政主管部门提出综合验收备案申请；

（三）县建设行政主管部门应当于受理申请后5个工作日内对备案材料进行审查，提出审查意见。对审验合格的开发项目准予备案，核发《县房地产开发项目竣工综合验收备案表》。《县房地产开发项目竣工综合验收备案表》一式二份，一份由县建设行政主管部门存档，一份交开发企业备查。对审查不合格的，应书面告知验收单位和开发企业，待整改补正后重新审查。

第十一条实行物业质量保修金制度，保修金为建筑安装工程总造价的3％－5％，由开发企业向房管部门交纳，到工程保修期满后按规定退还开发企业。

第十二条在开发合同和商品房屋销（预）售合同中应当将综合验收合格予以注明。交付商品房时，应向买受人提供《县房地产开发项目竣工综合验收报告》和《县房地产开发项目竣工综合验收备案表》。

第十三条房管部门在进行房屋登记时，应查验开发项目《县房地产开发项目综合验收备案表》，凡未经竣工综合验收备案的项目，房管部门不予受理。

第十四条开发企业和房屋销售机构在新闻媒体的商品房屋销（预）售广告，应当标注“县住房和城乡建设局忠告购房者：新建房屋建筑工程必须通过竣工验收备案，方可办理房屋所有权登记手续”的字样。

第十五条开发企业在综合验收过程中有违反城市规划、住宅产业化技术规定和基础设施、公用设施配套建设要求及开发合同约定行为的，由县建设行政主管部门责令其限期改正，并重新组织综合验收。

第十六条开发项目未经综合验收或经验收不合格即交付使用的，由县建设行政主管部门责令开发企业限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，由县建设主管部门组织有关部门和单位进行验收，并根据《省城市房地产开发经营管理条例》第五十五条规定，处以开发项目投资额1％以上5％以下的罚款。

第十七条县建设行政主管部门应加强综合验收备案管理工作，建立健全各项规章制度，认真履行职责，严格把关。在竣工验收及备案工作中，对、、的工作人员，按管理权限由所在部门或单位给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。

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【关键词】精细化管理；工程项目；应用

1.引言

改革开放以来，随我国房地产行业有了快速的发展，房地产项目的规模和数量也在逐渐增多，房地产项目的开发建设面临着更大的竞争。传统的管理模式已经不能适应外部环境的发展，精细化管理理念逐渐深入人心，其对于提升项目建设的标准化，降低项目成本，缩短工期，有着重要的影响作用。

2.精细化管理的含义和实施

在对精细化管理的研究过程中，不同的学者对“精细化管理”有着不同的定义，精细化管理可以说是对常规的管理办法的提升和改进，大多数的思想还是常规的管理办法，只是在工程项目中引入了管理学的基本思想和办理方法，旨在达到减少资源的浪费、降低施工的成本目标。本文以佛山市禅城区佛平路与市东路交汇处，地处东方广场商圈的房产建设项目为例介绍施工过程的精细化管理[2]。

从项目工程管理的角度出发，精细化管理的目标主要体现以下几个方面：

（1）模糊的工作明确化

现代工程项目管理一般都较为复杂，需要进行提升和改进的地方还有很多，但不可能将每一项工作都进行精细化管理，因此必须要进行合理、必要的筛选工作。这就需要将模糊的管理工作分解成一些明确的管理元素，比如预算管理、安全管理、合同管理、生产管理等等，将模糊的管理工作进行明确化，以便于各部门对自身责任和工作的具体化。

（2）明确的工作流程化

实施精细化管理工作的另一个目的在于将项目工程的管理责任具体化、明确化，通过对项目工程管理过程中的各个工作环节的分析，能够对整个项目工程形成更加深刻的认识，更有利于实现对整个项目工程的综合管理工作，保证项目工程的质量以及广大客户的具体需求。

（3）流程的工作信息化

实施精细化管理能够确保建设单位实现对项目工程管理的实时监测，建立信息化下的工作流程，信息化对于提升建设单位与施工单位和供货单位的沟通效率有着很大的推动作用，推动流程管理的实现，有效拓展管理的空间。

3. 工程项目的精细化管理内容

3.1进度目标责任制及考核制度

建设单位的主要目的在于能够实现对整个项目工程施工的综合管理，包括对项目工程的进度管理。在佛山市佛平路项目工程总包合同中对工程关键节点的达成或延误，明确奖惩办法；在监理服务酬金中，专设建设单位对监理监控施工进度节点评价的监理报酬，合计12万；在设计合同中明确出图计划以及出图质量要求，明确相应奖惩办法；在专业工程施工合同中根据总体计划明确完工和验收时间。对配合程度差的合作单位，提请集团招标中心约谈；对配合情况恶劣的单位，直接建议招标中心取消其合作资格[3]。进度控制管理方面，建设单位应根据项目开发目标制定工程建设总控计划，按照总控计划审核施工进度计划和设备进场计划。对工程进度实行动态控制，对不能如期按计划实施的环节及时协调跟踪解决，监督落实施工单位采取有效措施抢回滞后进度，确保进度符合总控计划要求。

3.2 成本的精细化管理

要想实现对整个工程项目成本的精细化管理，强化单位内部对于项目工程成本的综合管理能力，就需要做好成本的控制工作，同时成本控制工作也贯穿着整个工程项目建设的生命周期中。房地产的项目成本主要是分为两部分，即开发成本和期间费用。开发成本即工程项目从开始策划到最终竣工需要投入使用的各项费用总和，实现对所支出费用的合理使用和管理，能够达到最有效的收益，从而有效提升成本的价值。针对佛平路房产项目工程的成本管理，在施工图纸设计阶段，把好成本控制关，建设单位建立施工图审图机制，组织专家、监理单位和施工单位对施工图进行审图，对图纸不合理地方和能够节省费用的地方提出来要求设计单位进行修改，减少因图纸不合理造成的工程返工。工程施工阶段，要求施工单位履行合同义务和严格按图施工。工程现场加强工程变更签证管理，合理控制变更签证率，及时向设计单位反映现场施工进度，尽量在施工之前发出设计变更，减少变更返工签证。对变更签证内容进行审核，减除不合理和不必要的工程量，并做到变更签证一月一清，使成本部门掌握工程成本动态变化。对项目审核进度工程量，防止出现进度款拨付超付情况。

3.3 质量的精细化管理

项目工程的质量是关乎建造者和使用者生命安全的首要因素，同时也影响着项目工程的成本和工期进度。对于质量的精细化管理，需要质量第一、以人为本以及质量标准的原则，通过建立科学合理、严格规范的质量管理机制，并在精细化理念的基础上建立质量管理目标。以佛山市佛平路的房产项目工程为例，根据工程项目所处阶段的不同，整个项目工程的质量精细化控制工作需要分为事前、事中、事后三个阶段，即事前的准备工作、事中的建设工作以及事后的检验工作。在佛平路房产项目，建设单位在总包施工合同中明确该项目工程质量要符合《工程施工质量验收规范》标准和建设单位工程质量验收标准，项目工程要获得佛山市优良样板工程，争取省优良样板工程。建设单位委托第三方单位对工程项目每季度进行项目工程质量的实测实量评估，对于项目评估得分靠后的施工单位进行一定的经济处罚，严重的停止其投标资格。

3.4 安全文明精细化管理

安全文明精细化管理的主要内容包括项目现场安全文明施工保障措施；现场消防安全管理；现场保卫制度；现场防尘降噪等防扰民措施；现场卫生管理等。针对佛平路房产项目，建设单位确定项目工程安全文明目标就是获得佛山市安全文明施工样板工地，对相关安全责任人明确相应奖惩措施。建设单位监督施工单位安全文明施工管理制度的建立和实施，监督施工单位组织安全培训和应急演练工作。建设单位定期组织专家对项目开展安全文明生产检查，并委托第三方单位对项目安全文明生产进行评估，提出整改意见并监督落实，确保项目安全文明目标的实现。在日常管理过程中发现问题时建设单位须在第一时间发出《安全隐患整改通知书》，要求施工单位在限期内进行整改。此外为配合营销，在现场进行样板展示，并做好相应的安全防护工作。建设单位要求施工单位外架搭设悬挑在样板层以上两层，并且做好外架悬挑处封闭处理，避免上面施工层杂物掉落。样板层顶板预留孔洞做好封闭，避免污水流入样板层。看房通道如果穿越施工作业面和塔吊运输范围，须做好看房通道的顶棚和两侧围挡的防护，避免施工作业对看房通道造成安全影响。4.结论

本文从精细化管理理念的定义和优势入手，分析精细化管理理念在工程项目中的具体应用，其能够在满足用户需求以及工程质量的前提下，促进项目成本付出的最小代价，获取投资的最大收益，其贯彻于项目工程执行的整个过程，需要每一位工程项目参与者的共同努力，建立健全完善的项目精细化综合管理机制。

【参考文献】

[1]张晓梅.略谈房地产工程项目精细化管理[J].中华民居，2014，（24）：408-408.

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为贯彻落实《国务院办公厅促进房地产市场平稳健康发展的通知》（〔〕4号）、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房〔〕53号）和《省人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控防止房价过快上涨的通知》（鄂政办发〔〕107号）以及《市人民政府关于规划发展我市房地产业的通知》（政发〔〕4号）等精神，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《房地产开发企业资质管理规定》等有关法律法规的规定，为了规范我市房地产市场秩序，进一步加强房地产市场的监管，切实维护群众利益和保持社会稳定，促进我市房地产市场又好又快发展。现将有关事项通知如下：

一、规范房地产开发项目立项审批，加强开发建设管理

1、加强房地产开发项目管理（1）房地产开发建设必须按照统一规划、成片开发、长期建设（中心城区每期一般不低于1万平米，但符合控制性详细规划的，临街项目符合街景规划的除外）的原则，由市国土、规划、房产部门按照城市规划和年度项目开发计划，拟定《房地产开发项目建设条件意见书》。（2）开发项目土地必须实行招拍挂供地。土地出让年限应为国家规定的最高年限。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须依法及时收回土地使用权。（3）房地产开发企业必须具备房地产开发资质，并在核定的资质范围内从事房地产开发经营活动，严禁无资质开发和借用挂靠资质开发。将资质的升级和资质年检与企业的经营状况结合起来，对不服从管理有违法违规行为的企业，资质主管部门依法予以降低资质等级和注销资质证书。（4）房地产开发立项须符合下列条件：①开发企业资质证书；②企业法人营业执照；③国有土地使用权证（土地成交确认书）；④规划图、平面图、户型图；⑤施工图设计批准书；⑥前期物业管理服务合同；⑦白蚁防治合同。开发企业须持有房产主管部门出具的《项目确认通知单》才能到招投标管理部门办理建筑工程的招投标。

2、严厉打击各类违法违规开发项目。坚决打击和杜绝未经审批立项批准进行房地产开发行为。在严格控制个人建房规划审批工作的同时，对违规小规模开发和超范围从事房地产开发经营行为的必须依法从严查处，严厉打击房地产项目无资质或假冒资质开发及假冒集资建房之名进行房地产开发的行为。

3、严格按规划条件进行建设。房地产开发企业必须在规划核定的容积率、建筑密度和绿化率等指标及相应的总建筑面积以内实行开发建设；分期开发的项目，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积的总和，不得突破原规划设计条件和建设用地规划许可证的规定。规划部门要严格按土地出让规划条件和有关规定科学规划审批，不得随意变更规划条件。

4、建立网上公示制度。充分利用网络信息手段，将各类房地产开发企业和中介服务机构及相关人员的基本信息、经营业绩，经营中违法违规及受到处罚等情况记录在《房地产开发项目手册》和企业、个人信用档案中，并向社会公示，接受社会监督。

二、规范商品房预售管理，建立新建商品房价格备案制度

1、规范商品房预售许可。商品房销售应遵守国家有关法律法规，严格执行《商品房预售许可证》制度，在未取得《商品房预售许可证》前不得任何销售信息，严禁以“认筹”、“内部认购”等形式变相无证销售，开发商不得向购房者收取“诚意金”、“认购金”等任何含有预订款性质的费用。申报预售时，房屋形象进度一般应达到规划建筑面积的三分之二；有抵押情况的应超过三分之二，并且需要抵押权人出具同意销售的书面意见；商品房预售许可的审批，需报经分管市长同意。

2、规范公开内容。在取得预售许可证后，房地产开发企业应将批准预售的套数进行公开销售，在售楼部张贴公布已批准销售套数信息详情，禁止捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等扰乱房地产市场秩序的行为。预售商品房时，预售人应当以书面的方式向预购人明示项目开发进度和竣工交付使用时间，商品房的结构、类型、户型、装修标准、公共和公用建筑面积的分摊办法，预售商品房的付款办法，商品房预售款的专用账户等情况，不得不实的销售进度信息误导消费者。

3、规范合同文本。房地产交易合同必须采用统一制定的规范性文本，合同内容不得任意删减，商品房买卖合同一经网上签约，开发企业必须在规定的期限内到房地产管理部门备案登记。房屋交付使用后，开发企业必须协助购房人按法律法规办理房屋所有权登记，并及时向购房户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》确保购房人的合法权益。

4、规范商品房住房价格。严格执行商品房销售明码标价，公开标示商品房价格及相关收费，防止大起大落，禁止部分房地产开发企业频繁调价、搭车涨价、价外乱收费、不执行明码标价和“一价清”等不规范价格的行为。在遵循市场供求规律，坚持主要由企业制定商品房价格的原则下，对开发企业自主制订的新建商品房预（销）售价格进行备案，并实行网上公示，开发企业在向市房管部门领取商品房预（销）售许可证之前必须将普通商品房价格向价格主管部门报备，并提供开发销售楼盘类型、面积、主要定价依据等资料，开发企业销售价格要与备案价格和对外公布价格保持一致，开发企业销售过程中需要上调价格的，必须提前一周重新报备，并说明提价的主要理由。不经报备任意提价的，价格主管部门依据价格法律法规的规定实施处罚。

三、规范项目资本金制度，加强房地产开发项目预售款资金的监管

1、实行项目资本金管理。项目资本金制度是指房地产开发项目工程建设总投资中，由房地产开发企业按规定专户储存，专项用于房地产开发项目的货币资金，项目资本金占项目工程建设总投资的比例不得低于35%。项目资本金只用于本房地产开发项目建设，不得挪用和抽回。

2、加强商品房预售款监管。商品房预售款是指预购人依照合同的约定，预先支付给预售人，在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项，房地产开发企业可以按规定的资金用途和工程进度申请使用资金，在操作上坚持“专款专户、专款专存、专款专用”。房地产开发企业使用商品房预售款时，应提交下列文件资料备案：①商品房预售款使用申请表；②预售人与承建商签订的施工合同；③建筑施工监理单位出具的施工进度证明。要积极利用和依托商品房预售合同网上备案系统做好预售款监管工作的衔接，对预售资金从办理商品房销售许可证开始至完成初始登记终止，实行全程网络化实时监管，商品房预售款必须用于预售项目的建设和投资，不得挪作他用。

3、市房产管理局负责全市商品房项目资本金的监控和预售资金的监管。预售资金由商品房开发企业存入市房产管理局指定帐户，并由市房产管理局根据商品房建设进度审核拨付。在开发项目综合验收前，预售款应预留总额的10%（最高额不超过500万元），作为开发企业信用保证金；在综合验收合格后方可拨付。

四、规范住宅专项维修资金的管理，维护所有者的合法权益

为加强全市住宅共用部位共用设施设备维修资金的管理，维护房屋产权人和使用人的共同利益，凡商品住房和公用住房出售后都必须按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%建立住宅共用部位共用设施设备维修资金。维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。应足额缴存，不得减免。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。维修资金应当在指定的银行开设维修资金专户，由房产行政主管部门代管，做到专项存储，专款专用。维修资金自存入维修资金专户之日起按规定计息。维修资金利息净收益应转作维修资金。房产行政主管部门在代管维修资金中的工作和业务费用，由房产行政主管部门编报预算，经财政部门审核后，从维修资金利息净收益中核定。房产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修资金的管理与使用。维修资金使用时，成立了业主委员会的，由业主委员会同意并经选定的物业管理企业提出计划；未成立业主委员会的，由相关业主提出使用建议。维修计划经房产行政主管部门审批，报财政部门审核并通知银行划拨资金。住宅专项维修资金的使用遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，并依法接受审计部门的审计和接受业主委员会的检查与监督。

五、规范物业管理行为，着力完善物业监管机制

1、加强物业企业管理。从事物业管理的企业必须具备企业法人资格和资质证书，严格物业管理企业资质核定工作，进一步整顿规范物业管理市场。物业管理企业在接受开发企业委托从事前期物业管理时，要在委托合同中分清双方各自的权利和义务，要通过签订物业管理委托合同的形式约定与业主（业主委员会）各自的权利和义务，认真履行合同。

2、认真做好建设与管理的衔接工作。完善物业管理前期介入和承接验收制度，在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中，应当明确交付使用后的质量、责任及双方的权利义务，切实做好建设和管理的衔接，不出管理上的空白。

3、坚持市场化方向。认真贯彻《物业管理条例》，坚持物业管理的市场化方向，鼓励公平竞争，加快业主委员会的组建步伐，引导和监督各方履行物业服务合同。当小区业主（房屋使用人）的入住率达到50%以上、公用住宅出售建筑面积达30%以上或者首位业主入住达2年以上的，开发企业或者物业管理企业要积极配合经综合验收交付使用的住宅小区召开业主大会，主动征求业主的有关意见和建议。当成立业主委员会的条件基本具备后，由业主委员会筹备小组代为起草业主委员会的章程，报送物业管理行政主管部门。

篇9

一、充分认识实施两个《办法》的重大意义

实行企业投资项目核准和备案管理是深化投资体制改革、落实企业投资自、建立和完善社会主义市场经济体制、优化投资环境、改善宏观调控的重要举措。今后，按照“谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险”的原则，落实企业投资自。对企业不使用政府投资建设的项目，无论规模大小一律不再实行审批制，区别不同情况分别实行核准制和备案制。政府对企业投资项目的核准或备案管理主要把握项目的外部性，而项目的市场前景、经济效益、资金来源和产品技术方案等均由企业自主决策、自担风险。

二、企业投资项目实行核准制或备案制的范围

1、规范政府核准制。企业投资建设《*省政府核准的投资项目目录》（2*年本）以内的项目实行核准制；实行核准制的项目，仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告程序。

投资建设《*省政府核准的投资项目目录》（2*年本）以外的项目，事业单位、社会团体等非企业单位投资建设备案范围内的项目，除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方人民政府投资主管部门备案，实行备案制。

上述企业投资项目，是指企业不使用政府性资金，投资建设《政府核准的投资项目目录》（国务院颁发）、《*省政府核准的投资项目目录》以及国家法律法规和国务院专门规定禁止投资以外的项目。

2、外商投资项目和境外投资项目实行核准制，按国家和省有关规定执行。

三、企业投资项目核准机关和备案机关

市、县（区）发展改革行政主管部门和经济贸易行政主管部门是市、县（区）人民政府投资主管部门，为企业投资项目核准机关和备案机关。企业基本建设类投资项目由发展改革行政主管部门核准或备案；企业技术改造类投资项目由经济贸易行政主管部门核准或备案

四、企业投资项目核准和备案的程序和要求

1、企业投资建设实行核准制的项目，需按要求编制项目申请报告，报送项目核准机关申请核准。需市人民政府投资主管部门核准的项目，城市规划区范围以内的项目直接向市人民政府投资主管部门报送项目申请报告及附件；县（区）项目由所在县（区）人民政府投资主管部门初审并提出意见，向市人民政府投资主管部门报送项目申请报告及附件；需转报上级政府投资主管部门核准的项目，企业基本建设类投资项目由发改委负责转报，企业技术改造类投资项目由经贸委负责转报。

项目申请报告需由具备相应工程咨询资格的机构编制，其中依法应当由市、县（区）人民政府项目核准机关核准的项目，项目申请报告应由具备丙级以上工程咨询资格的机构编制。项目申请报告的内容及需提交的附件和核准程序按《*省企业投资项目核准暂行办法》规定执行。项目核准机关对企业提交的项目申请报告，主要从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行核准。对于外商投资项目，政府还要从市场准入、资本项目管理等方面进行核准。

2、企业投资建设实行备案制的项目，应当根据项目类别和规定的备案权限，向相应的项目备案机关提交企业投资项目备案申请表，申请备案。企业投资项目备案申请办理程序按《*省企业投资项目备案办法》规定执行。

五、市、县两级核准机关核准权限的划分

《*省政府核准的投资项目目录》（2*年本）明确由国务院投资主管部门、省人民政府投资主管部门、设区市人民政府投资主管部门核准的项目，严格按照《*省政府核准的投资项目目录》（2*年本）执行。

市、县两级人民政府核准机关核准项目的权限具体明确划分如下：

1、交通运输

公路：除国务院、省人民政府投资主管部门核准的项目外，100公里（不含）以下省道二级公路、县道及市养公路，由市人民政府投资主管部门核准，其余项目由县级人民政府投资主管部门核准。

独立公路桥梁、隧道：除国务院、省人民政府投资主管部门核准的项目外，总投资2000万元以下500万元以上的立交桥项目和小隧道，由市人民政府投资主管部门核准，其余项目由县级人民政府投资主管部门核准。

2、原材料

化肥：除年产50万吨及以上钾矿肥项目由国务院投资主管部门核准外，其他磷、钾矿肥项目按照属地原则，由县级人民政府投资主管部门核准。

3、轻工

聚酯：除国务院、省人民政府投资主管部门核准的项目外，其余项目全部由市人民政府投资主管部门核准。

4、城建

城市供水：除国务院、省人民政府投资主管部门核准的项目外，日供水1万吨（不含）—20万吨（不含）的项目由市人民政府投资主管部门核准，日供水1万吨（含）以下供水项目由县级人民政府投资主管部门核准。

城市道路桥梁：除国务院、省人民政府投资主管部门核准的项目外，城市规划区范围以内的城市道路和城市桥梁项目、各县（区）跨度50米及以上城市中型桥梁项目由市人民政府投资主管部门核准，其余项目由县（区）人民政府投资主管部门核准。

其他城建项目：除省人民政府投资主管部门核准的项目外，城市规划区范围以内的房地产项目，全市高档房地产项目和总建筑面积10万平方米（不含）以下、4万平方米及以上房地产开发项目（其中廉租住房、经济适用住宅小区项目总建筑面积为2万平方米<含>至10万平方米<不含>）由市人民政府投资主管部门核准。城市规划区范围以外的，总建筑面积4万平方米（不含）以下、廉租住房和经济适用住宅小区项目总建筑面积2万平方米（不含）以下的房地产开发项目按属地原则由县级人民政府投资主管部门核准。

5、社会事业

社会事业项目：除按隶属关系由国务院行业主管部门或省人民政府投资主管部门核准的项目外，城市规划区范围以内的由市人民政府投资主管部门核准，其他的由项目所在地县级人民政府投资主管部门核准。

六、备案机关备案权限的划分

除中央、省驻市企业投资项目由省人民政府项目备案机关备案外，城市规划区范围以内、总投资5000万元以上的企业投资项目由市人民政府项目备案机关备案，其他企业投资项目的备案由项目所在地的县级人民政府项目备案机关备案。

七、核准、备案的效力和责任

1、项目核准文件（备案通知书）的有效期为2年，自颁发(送达)之日起计算。企业投资项目在核准文件（备案通知书）有效期内未开工，项目申报单位需要继续建设的，应当在核准文件（备案通知书）有效期届满前30日向原项目核准机关（备案机关）申请延续，原项目核准机关（备案机关）应当在核准文件（备案通知书）有效期届满前作出是否准予延续的决定。

2、项目申报单位依据项目核准机关出具的项目核准文件，依法办理土地使用、资源利用、城市规划、安全生产、设备进口和减免税确认等手续。

3、对应当申报核准而未申报，或者虽然申报但未经核准的项目，国土资源、环境保护、城市规划、质量监督、证券监管、外汇管理、安全生产监督管理、水资源管理、海关等部门不得办理相关手续，金融机构不得发放贷款。

4、环境保护、国土资源、建设、城市规划、安全生产监督管理、质量监督等部门，应当按照职能分工，对项目备案机关予以备案的项目依法审查和办理相关手续；对应当备案而未备案以及项目备案机关不予备案的项目，不予办理相关手续。

5、项目核准（备案）机关工作人员在项目核准（备案）过程中、或者的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

6、国土资源、环境保护、城市规划、质量监督、安全生产监督管理、水资源管理等部门及其工作人员违反《*省企业投资项目核准暂行办法》的规定，擅自办理相关手续的，依法给予有关负责人和直接责任人行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

7、项目核准（备案）机关应当加强核准（备案）项目的监管，对项目申报单位以拆分项目、提供虚假材料等不正当手段取得企业投资项目核准（备案）文件的，应当依法撤销该项目的核准（备案）；对未予核准（备案）擅自开工建设以及未按核准（备案）内容进行建设的项目，应当立即责令其停止建设，并依法追究有关单位和责任人的责任。

篇10

华远总裁任志强发文抱怨，保障房项目在湃标方面设立了类似“贸易保护”的特殊门槛，使得以前没有开发过保障房项目的房企处于竞争劣势。华远本想多花几个亿跻身其中，可是“门票”太贵了。

曾经让诸多房地产商敬而远之的保障房，如今似乎却成为一片蓝海。游戏规则变了

“今年580万套的保障房建设任务一定要完成!”7月17日，住房和城乡建设部部长姜伟新的公开表示，让各省市感受到了莫大的压力。住建部协调小组已经和各个省市签订了协议，大部分省市已经与各地市县签订了任务书。

号称史上最强的本轮房地产调控，呈现出既控“银根”，又放“地根”的特点。加大普通商品住房和保障房的供应以调整供求关系是“组合拳”中的重要一招。

根据国土资源部的要求，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70％，而此后公布的全国供地计划中，这一比例更是达到了77％。

在这种情况下，房产商只要想拿地开发，就绕不开保障房的建设。从监管层表态来看，70％住房供地将投向保障房和普通商品住房的策略将在一定时期内延续。随着保障房在整个住房体系中的比例越来越大，无疑将加大对商品房市场的冲击。

“如果政策持续，那么参与保障房建设成为大部分房企的必由之路。房地产市场现有的游戏规则、格局都将发生变化，且开发商的发展策略也需作相应调整。”一位房地产开发商告诉记者。

利润3％?

保障房的利润空间到底有多大?

严格来说，保障性住房的利润空间是有限制的。按照《经济适用住房管理办法》，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定，廉租房与经济适用房的性质相似。

一般来说，开发商的开发选择路径由利润空间决定。首选是商品房，其次是属于保障房的限价房，再次才是公租房、经济适用房、廉租房等其他保障住房。

保障房虽然利润低但安全性高，已经成为业界共识。上述房地产商告诉记者：“保障房资金周转速度快，成本很好控制，甚至是固定成本。保障房不需要定位、不需要宣传、不需要创新。尽管利润较低，但在调控重压下，不失为较为安全的经营模式。”

重要的是，房企开发保障房可以比较容易就获得银行的贷款，资金投入少，可以以20％甚至更低的自有资金投人来撬动银行贷款，从而降低开发风险。

开发商在建设保障性住房所出的资金除了土地外很少，其他的建筑成本基本上由政府和建筑企业垫资。以广州为例，例如限价房目前在广州销售的价格达到6000多元，按照5％的利润限制，开发商每平米所获取的利润在300多元。而通过融资拿地、建设成本及其他费用才2000多元，开发商所支付的费用差不多就是1000元左右的土地出让金，和其成本比较起来，开发商自有资金来算回报率可达到30％以上。

这些只是账面微利，更吸引房企的是其附加价值。按照规定，承建保障房项目，房企将获得包括信贷支持、土地优惠、税收优惠等多种优惠条件。比如今年6月17日，农行北京分行与北京万科签署合作协议，农行北京分行将向北京万科提供80亿元的按揭额度，全力支持万科在北京的房地产项目的发展。而这合作背后，是因为2010年北京万科的竣工面积里将有1／3是保障性住房。

对此，也有相关人士担心，保障房会不会成为房企“亲近”政府的公关手段?

万科的住宅产业化

作为国内最大、知名度最高的房地产开发商万科集团，总是探索在市场的前列。这一次，他们又盯着了保障房建设的机遇。

5月25日，由万科承建的龙华保障性住房项目开工建设，这也是深圳有史以来最大的保障性住房项目。万科将力争把该项目打造成为住宅产业化的示范项目和全国保障性住房的标杆。万科高层曾公开表示，今年的目标是以产业化方式建设100万平方米的保障性住房。据了解，2010年起，万科开始将保障性住房提高到与商品房同等的位置上。

“像造汽车一样造房子。”意图大规模参与地方保障房建设的万科，在住宅产业化上大做文章。万科认为，保障性住房非常适合做工业化，这是由它的特点决定的。保障性住房首先在户型方面要求高度标准化，这种标准化甚至可以让它的品质更加有保障，采购成本更低；保障性住房通常需要有更快的效益，一个项目往往要求包括装修的一两年内必须能够人住，传统建筑方式对此并不容易做到；政府还会在节能环保方面提出具体要求，而工业化在这方面的优势非常显著。

相对于其他开发商，万科在保障性住房方面有着更多优势。―方面万科在小户型住宅设计建造和综合社区开发方面已经非常成熟，另―方面是万科多年来在公共租赁住房运作方面一直在实践。更重要的是，万科在住宅工业化方面已经走在了同行的前列。

而随着国家住宅产业化的推进，保障性住房产业化方式开始成为行业讨论的热门话题。有消息称，按照产业化方式建设的保障性住房项目，万科还能收到一笔产业化补贴，约每平方米300元。