物业行业的发展历程范文

导语：如何才能写好一篇物业行业的发展历程，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：城市社区；物业管理；路径

1路径

1．1重视城市基层社区自治组织的不断完善

城市基层社区基层自治组织主要是社区居民委员会和业主委员会，它们是基层社区进行自我监管、自我服务、自我教育的组织，这两个组织能够在一定程度上缓解物业公司与业主二者在权力方面的不对称状态，抑制基层社区物业监管的行政化行为。然而，上述2个组织当前因为受到诸多因素的制约，导致它们的功能并没有完全发挥出来，就业主委员会而言，遇到的问题如下。①在一些小区内，没有业主委员会。成立业主委员会的程序相对繁琐，假设得不到上级部门、社区物业公司的大力支持，业主委员会的成立将会非常难；②业主委员会的运转会给社区内的业主增加一定的经济负担。业主们自愿形成的自治组织———业主委员会，要想将其正常运作起来，需要一定的费用，这些费用由业主均摊，无疑会增加业主的经济负担，假设业主不愿均摊费用，业主委员会就难以运作起来；③即使成立了业主委员会，因为牵扯到内部利益的分配问题，有可能会使得该组织不能发挥维护业主共同利益的积极作用。原因是，业主委员会是受业主的委托，二者之间是委托的关系，在这种状态下，因为存在信息不对称的现象，业主无法在第一时间有效监督、约束业主委员会的各种行为，这时，一些业主委员可能会就出现“道德风险”问题。另外，每个社区都有很多业主，业委会在履行其职责时，所有权的主体是多元化的。业主之间既有共同的利益，也有差异化的需求。所以，在处理具体事务时，容易出现利益纷争的现象。相关研究资料显示，现在的业委会遇到的难题，基本可以归纳为业主开会难、业委会筹建难、司法维权难、正常运作难、业委会及其成员监管难等。因此，在现阶段我们应持续健全社区业委会，积极完善社区居委会的各项功能，以缓解物业管理的利益冲突，弱化物业管理的行政性。社区居委会是一个维护居民利益的合法组织，从某种程度上讲，它的权威性很强，这一权威性可以有效帮助协调居民和社区物业管理二者的纠纷，切实维护各方利益。当然，社区自治组织和社区物业的关系，不是对立的，而是多元化的合作，共同维护利益的关系，一起推动社区物业更加完善。

1．2重视物业社区共同体理念的不断强化

（1）要强化业主的主体意识。物业公司承担为业主服务的业务，小区不是物业公司而是业主的，实施物业监管的实质是业主在行使自己的权利，业主主导物业，物业为业主服务，这便是二者的关系。（2）要强化居民互动，让他们积极参与物业监管，业主之间要互相信任，互相了解，构建有特色的社区文化，强化业主的归属感，最终建立和谐社区。

1．3强化政府部门在物业治理中的积极作用

（1）从制度上规范物业监管者的准入退出资格。要积极完善社区物业监管者的准入制度，加强建设物业监管队伍，提升该队伍的综合素质，如果存在没有物业监管资质的公司存在于社区内，相关部门要责令制止，严禁入内。同时，健全物业退出制度。假设物业监管者在其监管过程中存在不规范的行为，同时，不能在第一时间改掉，相关部门就要取消它的资质。（2）政府要规范物业监管者的权利。强化物业监管管理工作。尽管社区内的业主，都很需要物业管理，然而，因为物业监管方式不当，导致了业主的这一需求被弱化，在很多时候，业主和物业都形成了势不两立的局面，所以，要想实现物业监管的可持续性发展，政府的相关部门就要严格规范物业管理者的各项权力，深入规范物业公司的收费行为。（3）保持业主利益诉求渠道通畅。政府相关职能部门，要充分发挥沟通协调作用，积极回应业主反映的问题，及时将问题解决掉，不可出现问题积累现象。（3）加大对物业监管的支持力度。尽管现阶段的物业监管工作日常运作使用的是市场化运作的方式，在运作过程中，不可避免的会出现强烈的利益冲突。在管理时，为了将这一冲突降至最低，政府应对为物业监管提供一定的税收优惠政策，帮助物业公司实现良性发展。

2结束语

城市社区物业管理不仅承担社区房产物业本身的管理服务，还承担着通过服务去构筑有利于人与人之间沟通、人与自然和谐发展的生活环境。因此，要从多角度加强社区物业管理，从而实现其良性发展，进而为居民提供优质、和谐、发展的城市社区。

［参考文献］

［1］娄成武，孙萍．社区管理学（第三版）［M］．北京：高等教育出版社，2012．

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摘 要 互联网的出现导致服务业商业模式都在不同程度的创新，有的企业把互联网这个业务推进器用的很好，能有效的把核心技术、企业文化、营销手段结合，打破既有壁垒，形成经济效益。本文在借鉴了美食、洗衣、汽车美容、女性用品等互联网企业的运行模式后，就服务业与互联网的结合提出一点看法。

关键词 互联网+ 经济发展 经济动能

一、增加计算机类合作人，共建互联网平台

做企业，主要是做事情。寻求有共同搭建平台意向的计算机类的合伙人，在基本思路一致后，就可以着手平台蓝图规划了。现有成功模式中，不建议由两家新公司合作共建平台，最好其中一家已经用有一定的知名度，或者服务企业有知名的服务品牌，或者计算机公司有拿得出手的成功平台建设方案和经验。这样一主一副，比双方都是知名品牌的合作成本更低、效果更好。

前期平台建设定位在哪个领域、提供什么样的品质、服务收取什么样的价位都是可圈可点的。平台应以优势企业为主，向周边产品蔓延。具体来说：两家企业合作，服务企业比计算机企业要有实力，比如餐饮类服务企业有知名食品，消费者认可度高，那餐饮企业可以与美团合作、可以与稍小一些的计算机企业合作共建自己的网络营销平台。这样餐饮企业的成本可以保持基本不变，但能获取更大的发展机会。而计算机企业，可以借助餐饮企业的知名度，树立自己的计算机品牌的同时，也能收取一定的报酬。反之，两家企业合作时计算机企业要比实体企业更有实力，比如计算机企业有成功的打造访问量过几十亿的平台的经验，打造过若干著名网络营销平台，在选择实体企业合作时，可以选择成立时间不太长，还出于成长期的企业合作。具体来说，自己搭建好网络营销平台后，自己把控收款权、接手业务权，由实体企业负责进货、送货。这样计算机企业保证自己获得了大部分利润，而实体企业虽然利润空间不大，但是在合作中培养了自己的物流体系和管理经验，也是不错的合作。

二、企业做大做强就意味着拥有了业务量

业务量和利润有直接的关系，通常意义上，做强、做出口碑会拥有业务量，这是好理解的。做大，也能拥有业务量，这里的做大指的是扩大业务范围。举例说明：某家网络销售水果的店面，拥有雄厚的水果基地和人性化的网络销售平台，经营效益比较好。在经营过程中，有的顾客反应某种水果更好吃，为此新增加了该水果的基地作为合作企业，两家水果基地共同使用一个平台销售水果，利润共享。有的顾客反应物流比较慢，影响水果的新鲜度，为此与专业物流公司合作，降低了自有物流的成本，增加了专业物流的比重。在总成本不变的情况下，运输效果更好了。

纵观现在著名的互联网公司，其业务都在向其他领域扩大。比如：新浪、搜狐、网易这些门户网站，也开拓了游戏、中介、销售这些业务。以电子商务见长的阿里巴巴也开拓了自己的媒体平台。通讯软件QQ、微信也开通了购物、理财模块。互联网公司横向做大、纵向做强都可以扩大业务量、提升利润空间。

三、区分不同消费群体，科学对待团购消费

团购是企业与消费者博弈的结果，能取得双方共赢的局面。消费者能取得最大的折扣，企业能获得薄利多销。不能否认的是，消费目标是可以划分的。有的是填饱肚子型的，有这么个东西能吃饱就行；有的是品质生活型的，要求有格调有文化；有的是节约型的，有便宜的绝不买贵的。在团购中比较常见的方法是推销特色套餐，满足不同的消费者的需求。

我国商务团购从2010年开始兴起，淘宝团购奔驰SMART为团购画上了迷人的一笔，但是随之而来的是来自于结算方式安全性、售后服务无保障、不正当竞争等方面的质疑之声。目前，比较流行的团购网站诸如美团、拉手、QQ团是做的比较成功的，他们多数与支付宝等第三方支付平台合作，在商务部和工信部也有较好的口碑。

有人认为，由于团购属于新兴事物，在持续销量上的表现差强人意，所以不少商家把团购作为线上线下销售的有益补充。具体来说，团购能在短时间聚集大量的购买力，从长远来说是在透支商家的销售力，并没有取得更大的销售量。另外，据调查团购的消费者其品牌忠诚度明显偏低，不利于树立自己的品牌。也有人认为，团购开拓了新的销售模式，能让商家和消费者都获利，特别是在回流资金角度有着迷人的效果。对于团购的质疑，他们乐观的认为销售模式无所谓好坏，关键还是在于管理。可以通过上线销售，线下开设实体店增加与顾客的见面机会能弥补后续服务不到位的不足。

比较客观的说，对于新开业的商家、反季节销售的商品、接待能力优秀的企I采用团购能取得较好的效果。鉴于中小型商家接待能力弱、门庭若市的商家、销售驰名品牌的商家，开展团购活动有的会产生不良口碑，有的会透支市场购买力，团购活动并不适于这类的企业。

四、注重移动终端的建设，使APP更人性化

APP是商家在消费者手机上装的一个移动终端，人性化、便于使用是APP的灵魂。建设自己的APP是第一步，商家自己的拳头产品放在终端最显眼的位置，除此之外，可以再增设3―4个模块，过多的模块会使终端杂乱无章，让消费者没有兴趣使用。终端的后台管理是终端生命力的体现，收集和科学使用消费者消费信息、保障消费者资金安全、交易记录可查询，这些功能都是庞大的后台在支撑。

推广APP的方法有几百种，从口碑和效果上来看，效果好的有两种。第一种是和手机绑定，像HTC，OPPO，魅族手机，联想手机都有这种合约机，用这种和手机绑定的方式是有中等影响力的APP常用的模式。第二种是与移动、联通、电信运营商合作，在应用商店推广。这种方式的优势是潜在顾客群体大，不足之处是获得运营商的准入门槛低，但是获得青睐、取得高使用率的情况不多。

五、看清互联网的本质，不盲从不跟风

以互联网为手段，产生新的商业模式是颠覆性的创造，但是这种创造还是少数，更多的是把互联网作为一种工具，促进现有业务的提升。互联网跟实体经济有相似之处，淘宝与集市一般货物琳琅满目、京东像商场一样产品有品质、相亲网站就像红娘、支付宝有银行的资金流通功能、自媒体与传统媒体同存、滴滴打车与传统交通并在……这些商业模式虽然不同，但其本质还是一样的，或者是卖货、或者是坐车、或者是宣传，其最终的目的也是盈利。如果盲目跟风，没有规划蓝图，为了互联网化而去做平台，无疑是以失败而告终的。

加入互联网也是有时机和顺序的，从现实来看，最先融入互联网的行业是广告业，后来零售业、批发商分销商、制造业企业也先后在业务中拓展了互联网模块。这是一个比较长的过程，以后将会有更多的行业加入互联网，国家在互联网+领域也有政策支撑和资金补助，在创新就业、协调制造业、现代农业、普惠金融、现代物流、交通运输、人工智能等领域商家都能享受政策优惠。

当然，新生事物在政策和管理上也会趋于完善，比如考虑到滴滴出行的安全问题，交通部正在酝酿专车监管办法；考虑到余额宝扫二维码付款存在风险，银联对二维码的管理也上了一个新台阶；考虑到P2P网络借贷的风险，人民银行出台了《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》……

2016年度河北省社会科学发展研究课题《河北经济发展新动能研究》的研究成果，课题编号：201603120205

参考文献

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[关键词] 衡水市；物业管理；现状；分析

[基金项目] 2013年度衡水市社会科学重点研究课题，课题编号：2013035A。

【中图分类号】 F293.33 【文献标识码】 A 【文章编号】 1007-4244（2013）10-144-2

一、前言

衡水市的物业管理行业已经有了十几年的发展历程，并在各部门的努力下取得了实质性的进展，逐渐成为家喻户晓的新型服务性行业。物业管理行业实际上是房地产开发行业的进一步完善和延续，是用户生活过程中必不可少的组成部分，有效的提升了居民的生活质量。物业管理是一种与房地产业相配套的综合管理，其随着建筑行业的不断发展而发展，并逐渐发展成为一种专业化、社会化、企业化的行业。物业管理行业兴起的主要目的就是为用户提供舒适、安全、文明的居住环境，以更好的提高居民的生活质量，促进社会的发展。

二、衡水市物业管理发展的现状

近几年来，随着衡水市的快速发展，建筑行业及物业管理行业也得到了发展的机会，尤其是新兴的物业管理行业，其发展进一步的提升了社区居民的生活质量，下表是对衡水市物业管理部门的简单调查。

但是，物业管理的发展历程中也存在一些问题亟待解决，这时就需要相关部门采取有效措施给予解决，以更好的提高我市物业管理行业的发展，提高人民的整体生活质量。

（一）未能准确进行定位，服务意识有待提升

物业管理行业的核心就是提高自身的服务质量，以更好的满足用户需求。但是由于部分物业部门未能对自己的职责进行准确定位，缺乏相应的服务意识，导致服务质量不能很好的满足用户要求。造成这种现象的原因主要有先期制定的收费标准过低、员工待遇不高、企业经营不规范、未能把服务业主放在第一位等原因。

（二）物业管理人员整体素质低下

物业管理行业是一项服务性的行业，这就要求其具备一批高素质的服务人员，以更好地服务于社会。但是，衡水市物业管理部门的工作人员整体素质比较低下，专门的管理人员更是凤毛麟角，大部分服务人员都是本科以下的学历，有的人员甚至从未接受过专门的培训，他们对物业管理的相关知识一窍不通，导致物业管理的整体质量比较低，不能很好的满足用户要求。如今，物业管理部门更多地注重管理模式的改革和专业化进程的发展，虽然促进了人力、物力以及财力资源的整合，但是也加重了相关专业人员的大幅度流失，进一步降低了物业管理行业的整体水平，影响了我市物业管理行业的发展。

（三）缺乏健全的法律、法规

虽然衡水市的相关法律、法规已经不断进行了完善，但是由于物业管理行业是一项新兴企业，各类相关法律、法规还为能很好的进行改善，导致出现了三种滞后现象，首先是法规的滞后，国家早在几年前就已经制定了相关的物业管理条款，但是我市至今仍然未能出善的法规，严重影响了相关工作的开展。其次是政策比较滞后，目前相关的收费标准还是由政府部门进行定价，并且制定的收费标准过低，导致物业部门实施起来难度比较大。最后是规范比较滞后，物业管理部门的相关规范还不够完善。

三、提升我国物业管理行业发展的措施

（一）对物业管理行业进行准确定位，提高服务意识

物业管理部门首先要对自己的行业进行准确的定位，明确自己的服务范围和用户的需求。企业要根据我市的具体情况，分析和掌握物业管理行业的现状，把业主放在管理服务的第一位，只有这样才能从根本上提高物业管理企业的服务质量，促进本行业不断的规范化、社会化和专业化，更好的促进物业管理行业在本市的发展，努力提高居民的生活质量。

（二）逐渐提高物业管理人员的综合素质

为了能够更好的规范物业管理企业发展，更好的提高物业服务人员的综合素质，衡水市近几年推行了物业管理考试注册工作，有效地促进了管理队伍的建设，提高物业管理行业的整体质量。物业管理考试注册工作，使参考人员充分了解了自己的工作内容和工作性质，明确物业管理人员的职责所在，并且有效的按照既定的法律、法规进行工作。同时，管理行业还要定期对工作人员进行岗位培训，使他们更好的掌握相关的管理知识，不断提高自身的专业素质，以适应企业的未来发展。

（三）完善相关的法律规范

要想更好的促进物业管理企业在我市的发展，就必须制定出一套完善的法律规范标准，加强市场的监督机制和审核标准，只有这样才能更好地规范物业管理市场的发展。同时出台一系列相关的规范标准，按照等级标准进行定价，以更好地满足不同人群的服务需求。物业管理企业也要认真贯彻国家的相关规定，不断健全本行业的各类规范和标准，以更好的促进企业健康发展，提高企业的市场竞争力。

四、结束语

综上所述，物业管理已经成为我国发展历程中不可或缺的组成部分，成为提升人民生活质量的关键。因此，相关部门要对物业管理中存在的问题给予全面的研究和分析，以改善居民生活质量、促进国家发展为目的，不断推进我市物业管理行业的发展。

参考文献：

[1]吴健巍.中小城市物业管理现状调查分析与思考――以保定市为例[J].河北软件职业技术学院学报，2007，（1）.

[2]董林.典型社区物业管理现状调查及发展对策分析[J].现代经济信息，2012，（9）.

[3]田霞，薛涛.太原市物业管理现状的调查与分析[J].中国市场，2011，（15）.

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【关键词】物业管理；经营；互联网

随着人们对生活质量要求的不断提高，居住环境、人文环境等因素也越来越被社会关注。良好的居住环境是高质量生活的基础，因此，物业管理也就显得非常重要。何为物业管理？物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备及相关场地进行维修、养护、管理、维护相 关区域内的环境卫生和秩序的活动。良好的物业管理可以让业主的居住环境得到很大的改善，使业主的不动产得到充分的利用，物业管理企业正是为了改善业主的居住环境而产生的。物业公司为了改善业主的居住环境而对业主的不动产进行管理和利用。因此，物业管理行业越来越得到社会的广泛关注。

1.我国物业管理行业的概况

80年代初期我国第一家住宅物业管理公司在深圳特区成立，随着住房体制改革的不断深入 而延伸至全国各地。从最初单一的住宅物业管理，向商业物业、工业物业及其它类型物业管理领域扩展。发展至今，全国共有物业管理企业达3万多家，从业人员超过300万。近30年的发展历程，物业管理行业的整体发展并不均衡，特区、沿海城市以及上海、北京等大城市发展态势较好，物业管理覆盖率较高，像深圳物业管理的覆盖率已达95%以上，上海、北京也分别达到90%和70%以上，中、小城市发展态势较缓，西北、东北地区落后于全国其它地区。

从经营效益上看，非居住物业如：商业物业、工业物业及其它类型物业都有效益，有的还较可观，其中以写字楼、商厦、酒店物业等为主要代表。而起步时间最早的住宅物业，由于涉及面广、地区发展水平差异大、业主消费观念成熟度不一以及法规不健全等因素，至今也是问题多、投诉多、矛盾多经营效益差。 根据相关统计，在起步最早，市场化程度最高的深圳，物业服务行业的平均利润率已经降到5%以下，住宅物业行业整体处于微利甚至亏损状态。

2.住宅物业的经营现状分析

2.1住宅物业基本现状

考虑到地域不同、发展进程不同等因素，据统计，我国住宅物业的收费率高的地区平均在70%左右，低的地区平均不到50%，甚至更低。收费率低是我国住宅物业处于微利乃至亏损运行状态的主要原因。

2.2造成住宅物业微利乃至亏损的主要原因分析

（1）国内主要大盘及品牌地产商开发的楼盘均为自己属下的物业公司实施物业管理服务，包括万科、金地、新世界、恒大、华润地产等公司。建立一流物业公司的根本目的是打造地产开发品牌和支撑房产销售，而内部实施或明或暗的补贴策略来维护物业运营和较高服务标准，以小投入赚大钱。

（2）企业承担的成本逐年加大。社保、医保、公积金等福利企业缴纳比例不断上涨，让本就微利经营的物业企业不堪重负。而物业企业属于劳动密集型企业。材料、水、电等能耗费等刚性成本逐年增加，进一步加重了物业企业负担。

（3）物业管理收费非市场化。政府在制订价格政策时往往考虑民众经济承受力、社会稳定和其他方面因素较多。较少从服务价值和收费标准相符的角度去研究和关注物业管理。

（4）无法实现效益的物业企业，如果没有大开发商的支持，结果是人才难留，优质服务难以保持，收费率进一步下降，并形成恶性循环，无法实现健康运营和扩张。

3.物业管理存在以下主要问题

（1）物业管理比较突出的问题就是物业管理企业规模小、收费低、运作不规范，企业人才流失严重，物业管理推进缓慢等问题。

（2）而物业管理的法制建设滞后，已跟不上管理工作发展的步伐，严重影响了物业管理的推广和深入。

（3）成立了业主大会和业主委员会等业主自治组织的小区比例较低。

未成立业主自治组织，业主就成了分散的、一个一个的弱势个体，就不能发出一个经协商而统一的声音。这是业主与物业公司之间产生各种矛盾而又难以解决的根本性原因。据《南方周末》和中国政法大学民商法学院的已有资讯，目前全国成立业主自治组织的小区，占全国小区总量的将近30%。

（4）物业公司提供的各项服务存在突出问题。

①未成立业主自治组织，物业公司的行为受不到强有力的监督和制约。

②是有些物业公司工作人员和管理人员素质偏低，专业技能较差，工作作风懒散，工作责任心不强。

③有些物业公司为降低服务成本而裁减工作人员，缩减具体服务行为的频次，甚至擅自减少服务项目。

4.另辟蹊径、寻求创新

物业管理企业的经营目标体现在效益上，而直接关系物业管理企业生存和发展的是经济效益，利润又是经济效益的直接体现，没有利润的企业是谈不上长期生存和发展的。按照相关统计整个物业管理行业除少部分公司盈利外，大部分公司是亏损经营，企业盈利能力极差。目前我国物业管理企业自身缺失市场竞争意识、人员素质低、管理成本高等是影响行业发展的因素，增强市场意识、更新经营理念以及加强企业内部管理，提高管理效益是物业管理公司今后适应市场变化的唯一出路。

2014年彩生活通过在香港上市，募集资金可达7亿多港元，这将促进彩生活更快地发展。彩生活成功上市了！这是中国物业管理行业发展的一个里程碑。同时也为物业行业树立新的标杆，让投资者重新审视物业管理行业。

彩生活的创新模式主要体现以下两点：

（1）物业基础管理模式的变革，即通过现代科技的应用形成基础服务标准予以集团管控，有效控制管理成本，取得基础物业服务的收益。

（2）基于所服务项目建设社区商务服务平台，开展社区增值服务，取得丰厚的经济效益。他们用互联网技术来武装企业，通过大大降低管理成本和复制管理模式、扩大管理规模，来寻求企业的可持续发展。

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关键词 物业管理 发展环境 管理理念 管理策略

随着改革开放的进行，物业管理逐步引入中国，成为一种新兴行业。虽然仅仅只有二十年的发展历程，但是他在中国来势汹涌，也取得了突飞猛进的发展，形成了与居民生活密不可分的关系。

一、物业管理的要领及特征

物业管理是指物业管理公司或实体受物业所有人和使用人的委托，依据国家有关法规和合同行使管理权，运用现代科学技术和先进的维修及养护技术。也就是将以前单一的、分散的居住区的清洁、保卫、环境、设施等进行企业化运作，形成独具规模的系统性的、专业性的居住区服务功能。既涉及物业的开发与建设，更涉及物业的运行使用；既包括管理，也包括服务；既具有专业性，又具有社会性。

二、物业管理发展环境

随着人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求越来过高。物业管理是城市管理的一个重要组成部分。物业管理诞生伊始，便显示出了强大的生命力。

首先它是一种全方位性的服务，打破了传统的单一、零散的服务形式。提供全面的包括教育、医疗卫生、家政、环境等各项内容。免去了业主寻找服务的繁杂工序，实现了一条龙、全方位的服务系统。其次它是一种企业化运营的模式，是在市场经济的条件下发展形成的第三产业。它要通过占领市场份额来获取利益。物业管理企业与业主之间是一种等价交换的商品交易原则。物业企业为业主提供物业管理这种“商品”，业主向其支付相应的劳动报酬。最后它又是一种行政化的监管。有比较完备的物业管理法律法规、又有政府部门的严格监督，同时还有专门的业主委员会维护业主的利益。物业管理企业要向业主提供公共性的、最基本的管理和服务。

三、物业管理中的管理理念

物业管理的管理理念其实是一种“以业主为本”的管理理念，业主占有主导地位。物业企业与业主之间是一种“生产者”与“消费者”的关系。物业要以服务作为生产商品，业主通过支付来消费服务。那么业主就要秉承“顾客就是上帝”的服务理念，以业主为核心，尽力满足业主的服务需求。例如：受业主的委托，替业主出租房屋，为业主代收代缴水电费、燃气费、电话费等。一般来说，物业管理，是为了改善和提高业主的生活质量而开展的服务活动，通过长时间坚持优质的服务完成这些看似细微的小事，就会赢得广大业主的信任，同时也显示出物业管理的名牌效应。当业主对其物业的管理不满意时，可以通过业主大会和业主委员会提出异议。

四、物业管理与策略

物业管理企业对小区和谐氛围起着至关重要的作用，它提供物质基础，物业企业应树立以人为本的服务理念。本着“想住户之所想，急住户之所急”的服务宗旨，严格按照政策法规和物业服务合同，公开服务标准，尽职尽责为业主服务。 最大限度地增强居住者的文明意识。居住区物业管理的实施，不但创造了良好的居住环境，使居住区环境不仅在空间、生态及视觉上得到了提升，而且从环境的内涵上，使人们在心灵深处感受到浓厚的文化气息。随着物业管理行业的不断发展，如何做好物业管理工作，满足广大业主的需求，已成为人们重点关注的问题，必须正确认识物业管理的含义。其中不仅包括管理，更注重服务，如果只重视物业的管理，缺乏人性的服务，那么不能有效满足业主的需求，也会造成管理与服务的脱节。管理与服务是相对的，必须以科学发展的眼光去看待这个问题。

总之，物业管理在中国逐具规模的前景下，物业企业只有抓住时机，建立一套体系完整、行之有效的运营模式。一切从业主的利益出发，提高管理水平，改善服务质量，才能占领市场，实现经济效益和社会效益的双赢。

参考文献：

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[关键词]物业管理物业成本路径

一、物业管理企业概述

1．物业管理在城市发展和管理中的地位和作用。所谓物业管理，是指业主自行选聘物业服务企业，物业服务企业按照与业主签订的物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理的发展历程表明：物业管理促进了和谐社区的建设，物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一。小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大多由物业管理公司承担或协助政府完成。物业管理是衡量城市管理水平的重要标志，没有健全的物业管理就没有现代化的城市管理。良好的物业管理已经成为房地产业持续发展的保证。

2．物业管理行业的生存状况不容乐观。物业管理在城市进程中的作用得到广泛认同，但是该行业在市场化进程中也正面临着诸多问题和困难，例如：国家政策扶持力度不足、物业管理服务收费标准缺乏弹性、业主欠费现象普遍、物业管理企业经营困难、老旧住宅小区以及保障性住房缺乏物业管理资金来源等等。

二、物业管理成本的特点

物业管理成本是指物业管理公司提供物业管理服务过程中发生的各项支出，根据不同的分类标准可划分为不同类别，一般来说，主要包括：管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；文体活动成本；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费等。根据物业管理企业的工作内容可以看出，物业管理成本具有点多、面广、线长的特点。物业管理企业日常管理的事物繁多，包含社区的各个方面，即使是同一物业企业由于不同社区的物业类型不一样、社区大小不一样、新旧不一样、客户需求不一样、收费标准不一样，导致物业管理企业成本监管难度很大，很难实行统一的成本管理标准、统一的成本核算。

三、物业成本管理的路径

1．小区的规划设计应力求科学实惠，降低物业管理成本。小区的规划设计应该力求科学实惠，应设身处地为业主着想，更多地考虑到未来物业运行时的管理成本，尽量不给日后业主增加经济负担，尽量不把问题留给物业管理企业去解决。

2．健全建筑质量管理机制。如果小区住宅的建筑质量高，维修量则小，物业维修成本相对就少，业主需要交纳的物业服务费自然也就少。就目前尚不健全的建筑、房地产市场状况以及购房者有限的建筑质量鉴别能力而言，购房者对建筑质量的选择大都只能是凭运气。因此，只有依靠有关质量行政管理部门严格把关，健全质量管理机制，规范和约束建筑开发商在建筑质量上的行为，才能为业主提供质量过硬的物业，降低竣工后的物业维修维护成本，从而降低物业服务费用。

3．引入竞争机制，施行招标方式选择物业管理企业。现阶段，许多开发商建成小区后，都交由下属的物业管理企业进行管理，社会上的物业管理企业很难获得这些小区的管理权。这种行为的直接后果就是使房地产开发企业与物业管理企业双方的责任不明，使房地产开发企业遗留下来的许多问题，自然而然地、隐蔽地、转移到了物业管理阶段，致使物业管理企业要过多地承担责任，一旦产生矛盾，业主同物业管理企业之间就会产生纠纷，严重的还会造成业主同物业管理企业之间无法调和。因此，为了保护广大业主和物业管理企业的利益，必须引入竞争机制，以公开招标方式选择物业管理企业。

4.采用现代化的成本管理方法。随着各种学科的快速发展以及在成本会计中的应用，适合我国当前多数企业实际需要的标准成本会计，责任成本会计、目标成本会计、质量成本会计、成本决策、成本预测、作业成本法与作业管理、成本企划、产品生命周期成本会计以及战略成本管理等。我们都可以根据我们的实际情况进行认真研究，加以运用到物业企业日常管理中来。

5．促进物业企业多元化经营。充分利用物业资源，开展多种经营进行创收物管不仅要会省钱，还得会赚钱。除去物业管理公共服务外，要广泛开展多种经营，针对客户的需求，开动脑筋，比如说家政服务，这既方便了业主也增加了收入。

6．实施绩效管理，降低企业成本。绩效管理是指为了达到组织目标，通过持续开放的沟通过程，形成组织目标所预期的收益和产出，并推动组织和个人做出有利于目标达成的行为。可见，企业员工的个人能力、忠诚度和满意度对物业企业目标的实现有极大的影响。同时，绩效管理的应用可以促使物业企业的不断改革，促进物业企业的发展。物业企业的管理机构应该坚持人力成本最小化、效益最大化的原则。

7．在物业管理行业中应该加强节约意识。这里的节约指的是人力、物力的节约。物业管理公司要做好开源节流，在日常工作中要杜绝浪费和贪污，把好容易出问题的环节，如耗材、水电费等。可以通过对水、电的测算来防止公共设施设备的露、冒、滴、漏等情况发生，更换声光控开关、改进线路等办法来节约水、电；充分挖掘公司内部的节约潜力，做到处处精打细算，增收节支，把浪费、损失消灭在事前，防患于未然；对一线员工进行培训，建立企业职工节约意识。

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【关键词】房地产 物业管理 存在问题 发展趋势

随着我国社会的迅速发展，物业管理不仅关系到人们的日常生活，同时还涉及到我国社会的发展及社会主义的建设，因而在我国发展的过程中有着极其重要的作用。然而在实际发展中，物业管理作为新兴的行业，在管理中仍存在着许多不足，与此同时，加上人们对物业管理没有形成正确的认识，因而在一定程度上阻碍了物业管理的发展。在此，本文针对物业管理中的相关问题及其今后的发展，做以下探讨。

一、物业管理行业的现状及存在的主要问题

物业管理不仅关系着人们日常生活的正常秩序，同时还关系着社会的发展，因而在城市发展有着举足轻重的作用。然而在其实际发展中，由于各个方面的影响，以至于物业管理无法顺利的进行。而在其影响中，主要包括以下几个方面：

（一）服务意识薄弱

在物业管理的过程中，其核心是与业务进行合理的沟通，在取得业主认可的前提下，与业主签订相应的服务合同，从而形成合作关系。然而，在实际发展中，多数物业管理以“主人”的身份自居，且在管理的过程中，没有认识到服务的重要性，同时也就无法在服务的过程中找准自己的服务位置。其主要表现在以下几方面：首先，多数物业服务质量不高，且在收费服务的过程中，存在着严重的恶性循环现象，且收费服务态度恶劣。其次，在物业管理中，服务人员的素质参差不齐，同时因不满足于物业的低薄薪水，因而在工作的过程中，无法全身心的投入。最后，物业管理在日常管理中，缺乏完善的管理制度，以至于在发生纠纷时，管理人员之间往往会出现推卸责任的现象。

（二）缺乏完善的物业管理机制

在我国现有的物业管理公司中，多数是开发商自己成立后连带进来的，因而在服务的过程中，缺乏完善的物业管理机制。与此同时，物业管理人员在与业主沟通时，往往会出现“强卖”“强收”等现象。由此，不仅损害了业主的利益，同时还严重影响了物业公司的形象。

（三）物业管理队伍素质偏低，人才短缺

物业管理作为一新兴行业，在我国社会发展的过程中，没有相应的人才储备，因而在服务管理的过程中，队伍的整体素质不高。在一些中小城市，一些物业人员往往由进城务工的人员充当，不仅没有国家颁发的职业资格证书，同时还缺乏相应的管理经验及管理理念。由此，不仅影响了物业管理的整体形象，同时还阻碍了物业公司的发展。

二、物业管理行业的发展对策

加强物业管理，不仅能为其物业管理的发展奠定基础，同时还能使人们享受优质的服务，因而对人们的生活有着极其重要的作用。而在其加强的过程中，主要包括以下几个方面：

（一）准确把握行业定位，为物业健康发展奠定基础

在物业管理的过程中，物业与业主间是平等的关系，且双方在合作的过程中，本着公平、公正及自愿的合作原则进行合作。由此，就需要物业管理人员在日常服务的过程中，能够准确的把握自身的行业定位，同时能够在服务的过程中，找准自己的位置，以便与业主交流时，准确的把握业主的心理需求。

（二）建立适宜物业服务企业发展的新型有效的运行机制

完善物业管理运行机制，建立社会化、专业化、市场化的物业管理运行机制，主要采取如下措施：实行早期介入，推行招投标制度，建立和完善物业管理市场的竞争机制，有效的遏制建管垄断的局面。

随着房地产业竞争日趋激烈，社会的专业分工越来越细，地产商和物业服务企业强强联合的局面正在被人民群众接受，这样既促进了地产商的房屋销售，又为规范化、专业化、信誉好的物业企业提供了良好的发展机会。《物业管理条例》三十二条规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”物业行业资质管理的准入制度，也将为规范物业市场起到积极的促进作用。物业管理在经济发达国家和地区是市场经济的产物，竞争是物业管理得以生存和发展的活力所在。政府及行业主管部门要引进物业管理竞争机制，要勇于把符合招标条件的物业项目拿出来，推向市场实行公开、公平的竞争,加速物业市场的培育和发展。要加快制定物业管理行业竞争规则，实现物业管理竞争的有序化、规范化。

（三）加快人才培养，为物业管理发展提供人才资源

《物业管理条例》第三十三条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。然而，在我国物业管理实际发展的过程中，由于受多方面因素的影响，以至于多数管理人员没有获得职业资格证书。由此就需要物业公司在发展的过程中，能够加快人才的培养，以便为公司今后的发展做好铺垫。而在其培养的过程中，主要包括以下几个方面：首先，物业公司负责人应适时的组织人员进行思想道德培训，使其在原有的基础上加强自身的道德修养，从而提高自身的服务意识。其次，组织管理人员不断的学习先进的物业管理水平，使其在原有的基础上创新自身的管理模式，同时以完善、优质的服务与业主进行交流。再次，物业公司可以通过招聘的方式，为公司发掘人才，同时可以组织公司的人员进行培训，待其通过职业资格证书后签订就业合同。最后，公司在发展的过程中，应进行公开竞争，以便公司的有志之士能够通过自身的努力找到合适的职位。

（四）走物业管理规模化发展之路

物业管理是微利行业，物业管理的规模效益就显得尤为重要，许多物业服务企认识到三分薄田难致富,管理的效益是广种薄收。为摆脱困境，在守住“根据地”的基础上，参与竞争，对外扩张，力争更多的地盘，实现规模效益。这从客观上要求物业服务企业必须走规模化、集团化之路。为此，有关部门应制定相应政策，启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业服务企业进一步发展壮大，治理一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业服务企业，最终实现强强联合，形成正规化物业管理集团。

区域化管理是物业管理的方向。政府行政主管部门应统一规划, 按照行政区域设定范围实行物业管理。以城市规划的自然区域为基础，以有利管理、工作、生活为原则，以提高城市整体管理水平为目的设定若干个物业区，化分散为集中管理，形成整体优势，提高城市整体物业管理水平。

三、总结

综上所述，随着我国社会的发展，物业管理应在原有的基础上创新自身的管理模式，同时应通过相应的培训来提高管理人员的自身素质。此外，物业管理人员在日常服务的过程中，还应结合着业主的实际需求，制定出合理的管理模式，管理人员还应本着工作负责的态度，将管理条例中的各个条款进行落实。只有这样，才能提高物业管理的服务质量，从而为其今后的发展做好铺垫。

参考文献

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[6] 郝杰,袁明清. 当前房地产企业物业管理现状及对策[J]. 合作经济与科技, 2009,(16).

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尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们：

大家下午好！

在这瓜果飘香，秋高气爽的季节，我们满怀豪情迎来了公司创建十周年的大好日子！今天，保利物业沐浴在云淡风轻的美丽秋色里，公司上下一片喜气洋洋。借此机会，我谨代表保利物业全体员工，对公司十周年庆典暨集团公司成立表示热烈的祝贺，同时，向应邀参加庆典的各界朋友、各位来宾表示最热烈的欢迎！

今天，我的心情万分激动！因为我们迎来了保利物业公司成立十周年庆典！这十年来，保利物业从无到有，从小到大，从弱到强，从只有一个保利城花园小区发展到今天全委及顾问项目共有150余个；从只有深圳一个分公司到如今拥有保利酒店管理公司、保利恒泰智能科技公司、保利恒鑫商业发展公司、写字楼地产中心等业务遍及全国二十多个城市的分子公司30余家；从只有几张办公桌十几个员工，发展到今天的员工2000多名。今天，我可以自豪地说：我们成功了！！

所有成绩的取得，与行业主管领导的支持和关怀、业主的理解和信赖、广大员工的付出和努力是分不开的，正是因为有了你们，保利物业才有了今天的成就！在此，我代表公司的经营班子，向此刻奋斗在各地各岗位的保利家人们，员工身后的家属们，同甘共苦的合作伙伴们，曾经为公司的发展做出贡献、现在奋斗在其他战场的保利物业的永远的家人们，表示衷心的感谢！并真诚地说一声：你们辛苦了！无论公司将来做到多么强大，我们都不会忘记一路相随、关心和支持保利的兄弟姐妹和尊敬的朋友们！你们信任的目光是我们困难时不退却，压力时不放弃的动力！是你们，让我们今天的保利物业有了立身之本、发展之源！

忆往昔，峥嵘岁月。

十年弹指一挥，但对保利人而言却意义非凡。保利的十年是发展的十年，是奋斗的十年，同时也是不平凡的十年！历经十年风霜，保利物业人以顽强拼搏、不畏困难的精神和敏锐的市场洞察力，以敢为天下先的勇气，抓住机遇，锐意进取，在市场经济大潮中奋勇搏击，用勤劳的双手和聪明的智慧书写了保利物业的历史，创造了属于自己的辉煌！随着管理规模的不断扩大，服务品质的持续提升，建立了在业内的知名度和美誉度，跨入了深圳和中国物管品牌的第一方阵！发展的事实、骄人的业绩向世人宣告：发展源于梦想，基于奋斗，重于坚持！

俗话说“万事开头难”，保利的创业是如此，现场有不少保利物业的老员工，当时艰苦创业的场景，作为保利物业发展的见证人应该最清楚了！

简易的设备、寥寥几个员工、简陋的环境……但一开始，我们就没忘记为客户服务的使命，精心培育和发挥自己核心竞争力之优势，着力打造属于自己的企业品牌！

不可否认，保利物业的很多创新举措经常引起同行侧目：全国首推400全国服务热线，全国首创“零时差”、 “零缺陷”、“零干扰”的“三零”管家式服务模式；曾接管的“西部通道”，是内地第一家为香港政府提供物业服务的物管企业；是全国最早涉足星级酒店、顶级写字楼、大型会所的高端物业管理公司；全国第一个拥有交通管理执法权的企业；业内首创服务中心导入值班主任模式试点……无数的创新之举，赢得了业主及社会各界的广泛认可和一致的赞扬，在长期的物业管理实践中，保利物业一直力争成为[您的资产管理专家]，保利物业的品牌效应和物超所值的服务效能提高了所接管物业的附加值，确保了物业投资者的未来收益。

看今朝，奋斗不息。

今天的保利物业，始终坚持稳健经营的理性发展思路，坚持“服务一个项目，塑造一个精品”的宗旨，坚持“学习、责任、感恩”的企业文化核心价值观，秉承“成己成物，臻于至善”的企业座右铭，凭借自身高品质的管理服务优势，以期完成我们的使命，成为——您的资产管理专家！

不经历风雨，怎么见彩虹，保利物业的发展不是一帆风顺的，保利物业的今天来之不易，经历了许多坎坷。面对困难，我们沉着冷静，认真分析；面对挑战，我们积极乐观，士气如虹；面对挫折，我们迎难而上，斗志昂扬……一路走来，坎坎坷坷，从中得出了许多宝贵经验，保持着卓越的服务品质。因为我们拥有一支敢打硬仗，善打胜仗的坚韧团队，我们有能力创造新的辉煌！

保利物业自创立以来，历经十年发展，不断进行自我探索和行业突破，我们成功地经受住了各种考验，取得了令人瞩目的业绩！2011年，保利物业真正走上了“集团化运作、多元化发展的道路”，已发展成为以物业管理为基础业务，涉及商业地产和酒店的投资、销售、招商、运营，写字楼地产招商，高新区地产运营招商，楼宇智能科技等多个业务领域的综合性资产经营管理集团公司。

青春保利风华正茂，我们要在时代的大潮中迎风破浪，迈向事业的巅峰！

想未来，任重道远。

十年艰苦创业，十年励精图治；十年风雨坎坷，十年硕果辉煌。成绩的背后浸满了我们辛勤的汗水，荣誉里面是我们努力的结晶。但在取得无数荣誉的同时，我们更要多作一些自我批判和反思，在发展历程中总结经验教训，放眼未来，站在未来，把握未来！确保公司的核心竞争力越来越强！展望新的十年，我们的企业将面临新的机遇和挑战，在市场竞争日趋激烈的局势下，如何打造企业品牌参与市场竞争扩大企业经营规模——给我们提出更高的要求，所以，我们要内外并举，走品牌发展之路。尤其要有强烈的危机意识，清醒地感知周围世界的变化，进一步提升可持续发展力，不因短期目标而牺牲长期目标，多为客户创造超越期望的价值。

保利物业是一家年轻的公司，是一个充满活力的企业，记得我在九周年庆的时候说过一句话：秋是收获的季节，但我一直看作是播种阶段，因为我们是臻于至善的保利物业。为开发商、业主、企业及员工等多方创造价值并形成多赢格局是我们的终极目标！我们要用尽善尽美的服务来回报大家。保利将始终围绕客户需求，以持续推动城市的文明化进程、持续改善人们的工作及居住环境为己任，把握市场经济规律，以雄厚的企业实力、先进的管理模式、创新的服务意识，向客户提供高质量、全方位、多层面的服务！将继续以“您的资产管理专家”为公司使命，进一步拓展市场，让保利物业的品牌名扬四海，誉满五洲！

十年时间，是一次结算，同时又是一个起点。这个十年过去了，另一个崭新的十年迎面而来，整整行囊，再次出发。我们还有更远大的目标要实现，还有更远的路要走。今天说是为保利物业祝贺十周年诞辰，更不如说是祝贺我们企业新阶段的诞生！回顾过去，我们深感荣幸，感恩员工的同舟共济、社会各界的携手共进；展望未来，我们豪情壮志，乘风破浪搏沧海激流，飞鞭催马饮庆功美酒。

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同其他行业相比，物业管理工作千头万绪，涉及面广、政策性强、技术应用复杂、日常管理工作量大，非常需要计算机的辅助管理和ERP系统的应用。同时，物业管理行业的发展趋势又要求企业必须规范运作，建立统一、标准化的运作模式，形成竞争力。因此，在物业管理行业引入并不断深化电子商务的应用，已经成为物业管理行业发展的迫切需求。在这方面，北京鲁能物业管理有限责任公司率先进行了探索和实践。

2003年，北京鲁能物业公司经过细致的考察与调研后，开始引入北京海沃德软件科技有限公司开发的集成物业管理ERP系统，大力进行ERP建设。经过一年多的建设完善，北京鲁能物业已经实现了在供应商管理、客户管理、办公自动化、业务流程控制、作业过程管理等方面业务的全面集成，实现了对人、财、物的集中管理，实现了物业管理各环节的标准化、专业化、信息化。

ERP的发展方向

ERP――Enterprise Resource Planning企业资源计划管理系统，是建立在信息技术基础上，以系统化的管理思想为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台。ERP系统集信息技术与先进的管理思想于一身，是企业在信息时代生存和发展的基石。它不仅可以简化工作流程，规范工作标准，提高工作效率，也可以整合企业的各项资源，实现计划，组织，领导，控制四位一体的集中管理。

ERP在国内企业的发展历程可大致划分为三个阶段：启动期，成长期和半成熟期。从1997年开始到下世纪初的整个时期为ERP发展的半成熟阶段。其主要特点是电子商务迅速发展的情况下，ERP的广泛引入并日渐成为主角，应用范围也从制造业扩展到第二、第三产业；并且由于不断的实践探索，应用效果得到了显著提高，各方面的功能都日益成熟。

海沃德软件公司邱总说，电子商务时代的到来，为我们提供了技术上的可行性和经营、管理、服务模式的更新，也进一步拓展了我们ERP应用的范围。被称之为：e-ERP”的应用模式越来越受到重视。那将是ERP时代的完全成熟期。随着网络技术、电子商务的发展，企业对ERP系统的应用提出更新的要求，希望借助网络系统，在WEB服务器上运行的ERP系统，与企业电子商务的发展相协调，企业的员工可以用浏览器来操作ERP系统，而不用受企业内部网的限制。这种新一代的ERP系统被人们称之为“e-ERP”系统。由客户/服务器（c/s）模式向基于Internet的模式转变，整个ERP系统全部采用Java和HTML等完成，并基于Internet运行。

如果说ERP系统打破了企业内部管理的壁垒，电子商务则打破了不同企业之间的外部壁垒，21世纪企业管理系统的发展方向将是ERP系统和电子商务的“集成”，成为面向电子商务的企业资源计划――e-ERP系统。

ERP系统如何加强物业管理

1.通过综合管理、达到高效运作

传统的物管软件多为记录型软件，即完成什么，记录什么，出了问题也只能事后查看，达不到事先预防、过程监督、管理控制的目的；部门间的信息流通不畅或丢失，导致扯皮或责任不清，影响了客户满意度。而ERP管理系统则可以实现有效的预防、计划、控制及对每一事件进行自动提醒、自动跟踪、记录直到问题最终解决。其中系统自动生成的各种统计、分析、远程宏观调控功能可以使高层管理者随时查询企业动态数据，能进一步提升与保证高层管理者管理及决策的能力。

2.通过知识管理，实现资源共享

铁打的营盘，流水的兵。ERP系统能确保物业公司的管理标准及客户服务质量不会因人员的流动而降低。它将个人优秀的物业管理经验和专业知识归纳、总结到系统中，以供他人学习、参考。更为重要的是，其他新项目可以利用系统知识库内已建立的成熟经验，迅速进入高标准运作阶段，大大减少了建设磨合期、弥补了新项目经验的不足。

3.拓展服务管理项目、满足企业发展需求

该系统基于网络开发和运行，几乎所有的文档(如文字、图表、图纸等)都可通过该系统流转、发送及异地接收,并可与互联网设备相连，在将来通过软件系统及无线传递，直接把任务要求发送到工作人员的掌上电脑上，使物业公司可以通过ERP管理系统实现对多个同种物业项目、多种物业类型（小区、写字楼、别墅等）、异地项目、和多个子公司的人、财、物实现集中控制和管理，极大的提高工作效率，降低管理成本。系统还可以通过与网站的集成，增强与客户的沟通并实现其他增值服务，为物业公司扩大服务范围、增加收入提供新的赢利模式。而传统的物业软件只能部分满足单个项目的管理要求，购买后二至三年即不适用，看似便宜，实则花了很多冤枉钱，更遗憾的是带来对管理的负面影响及对人力、物力、时间的隐性浪费，影响公司的持续发展。

4. 针对项目特点，真正实现ISO质量管理要求

ERP管理系统能使物业公司的各项管理、检查、维修和服务工作都有清晰的流程、标准和工作记录，并在计算机系统的提醒下开展日常工作，真正把ISO9002国际质量标准的管理要求、文档内容落实到了日常行动中，可以随时接受内审和外审的检查。

如何实施物业管理ERP系统

1.软件供应商的选择

目前市场上常见的ERP系统多为通用类型的或者基于数据管理的ERP系统，能直接服务物业管理行业的ERP系统还很少。因此，建议物业公司在选择ERP系统开发商时，要寻找能够与企业长期合作的物业顾问型软件开发公司，以适应企业管理不断发展和变化的需要。

2.认清管理现状，筹划未来发展

筹划ERP系统建设，一定要考虑企业的管理现状和整体发展规划。一般来说，开展了ISO9000质量管理认证的企业基本都具备了实施ERP系统的基础，物业管理公司还要根据物业管理和服务市场的发展趋势、企业的资源优势、客户的需求来明确企业的发展目标和方向。因为管理型、专业型、顾问型、支援型和综合型物业管理公司对应的ERP，在系统功能、运行模式、建设重点上有着很大的差别。

北京鲁能物业于2000年就已通过了ISO9002质量管理体系，通过了SGS国际认证服务有限公司的国际国内双重认证。且由96年开始管理物业起，即为自己确立了一个较高的起点：聘请香港知名物业管理公司担当物业顾问，通过与国外知名企业的合作，汲取了进入新行业的宝贵经验。在实践中不断总结，通过强化员工对客户的服务意识、对岗位的敬业意识、对管理的规范意识和对工作的量化意识，严格企业内部管理，不断提高物业管理和服务水平。这些为北京鲁能物业引入ERP管理系统打下了坚实的基础。

3．与专业化、标准化工作相结合

实施ERP系统建设，要求物业公司搜集、整理、总结过去工作的经验，提供ERP系统所需要的相关内容，这些正是物业管理公司的专业化和标准化工作，也是一个物业公司能够对一个项目乃至多个项目进行管理的基础。这项工作涉及物业管理和服务的业务流程，要建立相应的考核标准，开展起来工作量非常巨大，但对于今后物业管理公司的项目拓展，将起到事半功倍的作用。可以说，物业管理公司的专业化和标准化是物业管理ERP系统建设成功的关键。北京鲁能物业公司就是在系统正式运行前进行了大量标准化的工作，统一了不同项目的表格、程序、规范，保证了今后物业管理ERP系统的高效运行。

4.基础数据的管理

完善的数据管理体系是ERP系统建设的前提。当前物业管理公司的数据管理还很薄弱，尽管通过开展ISO9000质量认证，物业公司已经建立起了一套规范的质量记录管理办法，但还没有细化到对单个数据项的管理以及数据管理台账、统计分析报表的规范管理，开展ERP系统建设，首先需要对每个数据项的产生、编码、共享、时限要求和流程进行明确定义，通过对相关数据流程的定义和数据库的共享，实现对业务流程的控制和优化。对所有运行数据实行标准化管理，是北京鲁能物业管理有限责任公司的一大特征，这也是其能够实现应用物业管理ERP系统的有力保障。

5.推行力度和项目培训

ERP系统的实施，初期由软件开发商进行业务调研和系统分析，中期时由物业公司的业务骨干和软件开发人员共同对系统进行调试，后期进行系统运行。在中后期，大量的原始数据输入将给相关人员增加大幅工作量，系统体现的业务流程会和人们习惯的手工管理流程不一致，个别管理者的权利会被淡化，操作人员的抵触情绪和不合作、拖拉态度等方面的原因都会对项目进程带来阻碍。因此物业公司需要加强项目实施过程的领导，根据实施计划和进度，及时调整公司内部的工作重点和人力资源，同时要加强对员工队伍的ERP系统操作培训和新业务流程的培训，以确保ERP系统的顺利实施。

北京鲁能物业公司2004年把ERP系统建设列为全年的一项重要工作。推行前期，面对上述的种种困难，公司首先在管理层统一思想，而后由管理层带动操作人员，不断强化对实施物业管理ERP系统意义的认识，分专业对操作人员及部门经理进行操作技能培训，并采取月度考核的方式强化应用。目前，北京鲁能物业的物业管理软件已经正式运行，为管理和服务工作带来了极大的便利。

6．勇于变革拓展创新

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论文关键词：物业管理维修基金自营模式规模经营

论文摘要：物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。

物业管理产生于十九世纪的英国．伴随工业革命逐渐兴起．发展到今天已经有近二百年的发展历程．因此它的理论、运作模式与西方经济理论有千丝万缕的联系。我国的物业管理脱胎于国外为了能更好地适应中国的发展实际．就必须从各方面对其进行调整．开辟一条新思路。笔者在从事物业管理教学实践操作中．认为从以下四方面可以进行新的尝试：

一．物业维修基金的运作模式的改进

维修基金是物业企业对物业区域公共设施设备大中修的资金来源。关于它的收取国家有明确规定：由市住房资金管理中心．在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取．多层住宅2O％．高层住宅3O％．然后再由业主按照房改成本价房价的2％交纳。如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的3O％．就要启动续筹机制。尽管如此．在实际操作过程中却出现两犬问题：(1)物业管理企业私自挪用占有：(2)业主无故拒缴续筹基金。由此产生的结果．公共部位年久失修小区整体环境破坏严重。我们认为应从以下方面改进

1明确基金使用程序

由物业公司确定维修计划以及维修费用．确定要维修的工程．报业主大会同意后．通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。如果费用不高，经过业主大会直接授权业委会批准，到银行支取就可以了，如果费用比较高就实行阶梯性的交费，比如先预支30％，让维修工程先运行起来，在维修期间分阶段地支取最后留有5％的质保金，过了保修期后就可以全部交付。在业委会没有成立之前．维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算报告，政府相关部门受理．并指定专业鉴定机构进行评估，最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。

2建立基金审查制度

每个财政年度，由房地产行政部门牵头，联合财政、审计部门对各物业区域的维修基金账户进行审查。检查内容包括：核查每笔资金支出程序是否合乎程序．核查每笔资金的使用过程。专项维修资金在存储银行时．所得的利息都存八相应的业主名下．利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外．其他任何的形式都不能提取专项维修资金。基金账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件．闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债．但是有金额的限制．不能把所用的专项维修资金都用来买国债．同时专项维修资金不能用于风险较大的投资．如股票等。最终审查结束后．将审查结果在物业区域张榜公布．使每个业主及物业使用人都了解清楚．资金使用透明化。

3．建立续筹资金的筹集制度

对于续筹资金．应明确各户缴纳比例．通常是按建筑面积计算。缴纳时刻有物业公司直接上门收取．也可直接存入维修基金专门账户．以汇款凭据为证。对于迟缴缓缴．应建立滞纳金制度．每迟一日按一定比例收取滞纳金。长期不交费的业主应具体情况具体分析：对确实经济困难的应办理缓缴手续．延长缴费期限并收取利息对长期无故拒缴的业主应有惩罚措施．如停止物业管理服务等。

二．创建新型物业管理模式

目前．绝大多数城市的物业管理都推行一种模式．即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这样虽然能对整个小区实行集中统一管理．提高专业化程度。但也存在管理费用较高．很多中低收入居民承受不起的问题．是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为了解决这个矛盾．应该打破物业公司管理一种模式的体制．引入我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理．实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。所谓业主自营式物业管理．就是将整个社区的建筑物分为两部分一部分是私产(即居民的住房)．由业主自己负责：另一部分是公产．包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物．由社区全体成员管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会．全权负责本管理纯属义务．没有任何报酬。委员一般任期一年．每月开会一次．讨论决定社区物业管理的重大问题。物业管理组织非常精干．专职人员只有两位．一位是干事．另一位是门卫兼监控员他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备：并且24小时录像．保留2周)．另外有少量的临时工．如保洁员、修理工等．由干事根据需要聘请。管理经费来源是将公用房屋出租．从中收取管理费．所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费．以及其他费用公共开支以后．一般还有节余。我国台湾省各城市的经济发展与居民收入水平均比内地高出许多．尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下．却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费．而物业管理公司由于收入较少．出现经营困难．使小区物业管理难以开展。因此可以对现行的物业管理体制进行改革．由单一的物业公司管理模式．改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。

三、实现规模经济在物业管理行业中的应用

物业管理是市场经济的产物。它本应是一个科技含量高．专业性强的独立的行业．但现在业界却把它演变成单纯的劳动密集性行业．成了以兽一手工劳动为主的管理行业。相当数量的物业企业基本上是小作坊式经营．服务产品单一管理项目和类型少服务手段原始、粗放经营等。原因主要有四点：一是行业准入门槛低：二是专业服务没有形成市场；三是资源分割．物业管理区域规模小四是物业费偏低．收缴率不高。针对这些问题可采取以下措施：

1．加强行业监管．断绝与房地产企业”父子关系”

很多小物业公司之所以能生存正是由于原所属房地产公司供血．而由此出现大企业吃不饱．小企业吃不了．资源浪费严重的市场状况。行政主管部门应从两方面人手加强监管(1)每年进行财务审查．由政府的审计部门审计物业公司的经济账目．断绝双方的资金支持：(2)强制推行物业区域的招投标．每个小区的物业管理都要进行招投标．由政府组织向全社会公开．实现透明化。

2建立物业企业资质等级制度

制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定．不同资质的企业管理的区域规模有不同要求．达不到一定规模则不准注册．从而提高了准入门槛。

3．有效整合物业管理资源

针对中小城市居住小区面积偏小、居民收入的特点．我们可以将物业区域按类型、位置进行联合．统一进行招投标。区域面积大了．既能充分挖掘企业潜力．提高企业人员工作能力：同时又因为降低了经营成本：从而能减轻业主交费负担。

四。全面提高各方的物业管理素质

物业管理虽然发展迅速．但毕竟只有二十多年的发展．人们在观念上认识层次上还需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企业在实施管理过程中，业主在接受服务过程中产生了很多错误行为，提高各方素质刻不容缓。笔者认为应进行以下工作：

1对业主委员会人员进行岗前培训

根据《物业管理条例》规定各类居住小区都应建立业主委员会．作为业主代表行使业利。加强业主素质教育就应从委员会成员做起．以点带面．推动全员物业管理知识的普及。具体做法是(1)当地房地产行政主管部门每年定期免费开班培训．凡是新成立的业委会均应派5O％以上成员参加．否则该业委会不予注舰(2)业委会在小区内定期培训业主．宣传物业管理方面的知识。2对物业公司专业人员数量作硬性规定

目前我国已推行物业管理资质认证工作．每年都进行物业管理员(师)资质考试．但由于没有对人员数量硬性规定．各企业对专业培训很不重视．物业服务也因此极不规范。所以各城市应在这方面有规定出台．迫使企业加强专业人员引进和培训工作．提高企业的综合实力。