商业综合体市场发展趋势范文

导语：如何才能写好一篇商业综合体市场发展趋势，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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商业配套进入“3G”时代

以体验式商业为核心的商业配套形式，将带领商业综合体全面迈向“3G”时代，从而引发中国商业地产的重大变革。而对于投资者来说，则是如何顺应这种变化，从中寻找到更多的投资机会。

何谓的“3G”时代商业综合体？如果将大卖场加酒店或是写字楼为主要组合形式的传统模式形容为“2G”时代商业综合体，那么，随着大型居住社区的发展壮大，带来的直接影响就是人口数量大规模聚集以及消费需求的改变，从而对商业形态提出了新的要求。也就是说，在此基础上的升级版商业配套，可以视为“3G”时代商业综合体。

与传统相比，“3G”时代商业综合体最大的不同在于注入了体验式商业业态，商业零售的核心作用更加明显，同时在一定程度上出现了“去大卖场”趋势；此外这种商业综合体更为注重与公共交通尤其是轨道交通的接驳紧密程度。

洲联集团（WWW5A）总顾问刘力表示，此前很多商业综合体是以酒店或写字楼作为整个综合体的核心，因为可以通过高星级酒店提升综合体的档次，通过写字楼的租售带动综合体的人气，零售商业往往只是“花瓶”，要么是为了迎合其它物业的销售，要么只是满足内部其它物业的配套功能。但是随着房地产市场的发展，以酒店和写字楼为核心的商业综合体有减少的趋势，取而代之的是零售商业为核心的综合体日益增多。

刘力认为，产生这种转变的根本原因在于酒店和写字楼这两种物业类型所承载的业态已不再适合商业综合体的发展需求。在奢华酒店市场已相对饱和的情况下，商业综合体的定位不再适合经济型酒店进驻。而同时写字楼有高端化专业聚集的趋势，与商业综合体的形式也有冲突。这样的变化在上海已经有所反映，如位于上海闵行区的南方购物中心西侧，就建造了一座总建筑面积达6.4万平方米的友谊商场项目，业态则主要以零售业为主，主要销售国际二线品牌为主的服饰、钟表等。

另外一个值得注意的变化是“去卖场化”。卖场作为商业综合体的主力店，促成了许多项目的成功，这样的案例比比皆是。但随着大卖场在国内布局的完成，已再无新开大卖场的空间，尤其是市中心区域，更是无法容纳大卖场，因此新开的商业综合体中，不再考虑这种业态。

商业综合体与共同交通直接的接驳也变得更为紧密。刘力表示，随着城市基础设施建设的新一轮高峰，在公共交通的节点必然出现众多的商业综合体，其意图也非常明显，就是分享公共交通的人流，做足地块价值。

商业地产更受追捧

而从宏观层面来看，商业地产必将因为楼市调控而更受投资者关注。

“新八条”的出台，对投机性和投资性需求会形成严厉打击。据汉宇地产市场研究部近日获得的门店反馈来看，包括“限购”、“二套房首付六成”和“全额营业税”的具体措施，对房产投资有着巨大的影响。

具体来看，新“限购”政策对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，禁止向其售房。由此可以看出，新“限购”政策实际上已经剥夺了投资性需求的购房权利。“二套房首付六成”、“全额营业税”以及房产税试点等具体措施，使得房产投资在交易、持有等环节的成本都大幅上升，这在很大程度上也能够抑制投资需求。

专家分析认为，宏观调控力度的加大，商品住宅投资已无多少机会，这迫使部分社会资金寻找新的出路，商业地产势必成为新的出口。这种变化其实在去年已经得到体现，2010 年商业地产销售面积、销售额增速均高于市场平均水平。国家统计局数据显示，全国商品房销售面积10.43 亿平方米，比上年增长10.1%，商业营业用房增长29.9%，较住宅销售面积要高出20个百分点；商品房销售额5.25 万亿元，比上年增长18.3%，其中商业地产增幅更是高达46.3%，比住宅高出近32个百分点。

掘金“3G”商业综合体

针对商业综合体的发展趋势，投资者应调整自己的投资策略，顺应变化，从而让投资收益最大化。

专家表示，投资者需要把握的总体方向是选择适合零售类业态的商业物业。上海五合智库总经理邹毅表示，目前还有部分商业综合体在规划中考虑了酒店和写字楼物业，从大的发展趋势来看，这两种物业的功能将会偏离商业综合体的定位，从而沦为“配角”，这无疑会影响到其投资收益。而随着零售类业态在商业综合体中地位的加强，其租金水平会不断走高，进而影响到物业本身的价值，因此零售类商业物业的发展前景要好于酒店和写字楼物业。

当然，对于区域商业特色的研究也不能忽略。邹毅指出，区域特色商业可以吸引消费者购物的倾向，以形成比较优势，有利于消费者进行比较和选择，因此具有利润的提升空间。这种消费者的偏好倾向决定了这是商业地产的一个发展方向，区域特色商业在消费者的强烈偏好下可以形成对区域商业地产的有效需求，因此区域特色商业是商业地产的一个发展方向。但如果商业物业的定位与区域商业特色不相符，便无法吸引到消费者前来消费，从而影响到物业本身的升值潜力。

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关键词：商业综合体；演变与发展趋势；设计思路；设计方法

社会经济高速发展的同时，我国建筑企业的规模越来越大，呈现出多样化、大型化的特点，商业类型作为其中的一类，其设计水平关系到后期工程建设的具体情况，因此，为了保证桥商业类型的设计质量，除了加强设计过程中的质量监管以外，还要对设计水平不断的进行提高，促使商业类型的设计能够在城市用地紧张、人口拥挤的有限条件下得以开展。下文具体论述了现代城市综合体中的商业空间设计。

1商业综合体的演变与未来的发展趋势

商业，是指以货币为媒介进行交换从而实现商品流通的经济活动。同时也是一种有组织的提供顾客所需商品与服务的行为。而现代的概念是指流通领域中的所有产业，也可称为“商业贸易”。商业综合体是有机地组织各个不同商业功能，其中包含：商品零售，餐饮、休闲娱乐等，促使商业空间的规模越来越大，从原本仅具有购物功能而逐渐朝着复合化的方向发展。商业空间主要呈现出这些特征：整体规模大、系统的构成比较复杂、服务功能全面等，是由于城市综合商业空间的出现，避免了对功能生硬的分割，它能够在有限的大空间范围内，保证城市基础功能项目高效运行，最终发挥综合效应。它不仅具有购物的功能，而且是一种集综合性，适应性于一体的复合环境，并融入已有的城市空间。商业综合体未来的发展趋势主要归纳为以下几点：①重视主题设计；②强调体验感；③休闲娱乐性增强；④停车空间最大化；⑤标志性的造型与外观设计；⑥实现电商与实体店的结合；⑦带动旅游产业。

2商业综合体设计的前期任务

2.1前期调研

由于商业综合体与地区经济发展，人文背景，及人们的生活习惯有较大关系，因此在设计前期，充分对市场进行调研尤其重要。具体调研的内容主要概括为以下几点：①确定目标客户人群，即确定未来哪类人群主要使用该商业综合体，这是设计定位的最初前提。②确定主题模式。例如以餐饮为主题或者以儿童娱乐为主题等。最近几年主题式的商业综合体正在不断被人们所喜爱。主题的设定有助于形成独特的商业氛围。③了解区域消费类型，确定功能。④则需了解未来租客对的面积的使用需求。从而确定店铺的面积划分，以及不同规模商业的所占比例。⑤则是对用地周边道路交通，城市公共服务设施以及各类场地条件的调研。从而确定商业综合的基本流线，主要出入口等。⑥对建筑风格造型的调研，确定未来造型及外观设计的基调。商业建筑的造型与外观设计往往决定了商业的形象与档次。

2.2设计原则

①功能的合理性。购物空间要开阔舒适，不能给人约束感，要能给顾客创造自主挑选舒适感。②要具有标志性的入口，吸引人的广告招牌，橱窗，灯光设计，形成整体统一的视觉传递系统，准确诠释商品，给消费者良好的印象，创造好的商场氛围。③商品的陈列和展示应根据种类的分布合理性，方便性和规律性进行总体的局部设计。④在设备上要符合人体工程学，有明确的防火区及安全通道以及保持入口通畅，并能设计出方便残疾人出入的安全通道。

3城市综合体商业空间的设计方法

3.1水平商业动线

好的水平动线通常具有以下几个特点：①形成回路。②既曲折又可达，所谓曲折，是使商业动线尽量穿过较多的店面，使商业价值最大化。同时又要注意良好的可达性，例如可以结合中庭空间的设计，在视线设计上形成良好的视野。③空间丰富有层次感，有趣的空间可以激发人们购物的热情，带来较好的体验感。水平商业动线主要包括：一字型动线，回字型动线，L型动线，井字形动线，风车型动线，复合型动线。每种动线并没有绝对的好坏分别。具体的选择要结合用地条件，因地制宜。为了满足人们的生理需求和心理需求，可以适当设置一些转弯、交叉或者是添加一些绿化场地、休闲空间等，形成节点。实现空间设计的丰富性和多样性。下面以华润万象城为例，如图1。介绍一字型商业动线布局模式以及其成功经验。位于深圳市罗湖区的华润万象城，用地位于深圳市中心区域。由于用地条件较为紧张。华润万象城采用了简洁的一字型商业动线。主力店位于中心位置，次要主力店位于平面的四角，如图1所示。看上去流线简单，但其成功的因素主要有以下几点：通过中心主力店与四角布置次主力店的方式，带动商业人流。极大的增加了商铺价值。同时通过层次错落的中庭空间以及围绕中庭空间布置的垂直交通，丰富了商业空间感受，极大的提高了商业空间的趣味性和整体商业氛围。同时由于其位于城市中心，设计师充分考虑了交通因素。将地铁引入。而平层停车的设计理念，不仅大量的增加了停车空间。也真正做到了购物便利。

3.2商业业态介绍及一般分布形式

一般商业综合体，主要有四大类商业功能组成，分别是：零售，餐饮，休闲娱乐，辅助服务。其中零售主要包括：百货商店、超级市场、主力店、专卖店、精品店等；餐饮主要包括：大型餐饮、西餐咖啡、酒吧茶室、中式快餐、宴会等；休闲娱乐主要包括：电影院、儿童乐园、健身房、室内冰场、亲子活动室等；最后辅助服务主要包括：银行、咨询服务台、快递、水吧等。

3.3商业公共空间的设计-中庭及休息区设计

商业氛围则主要依托中庭空间得以提升。在中庭空间中融入艺术特色、娱乐、休息等元素，以便为人们提供更舒适的消费环境。良好的中庭设计可以提升该商业中合体的整体档次，为人们创造舒适购物环境，同时缩短购物中心空间距离，提升商铺价值，带动经济发展。并且商业综合体中，主要垂直交通也是依托中庭进行设计。

3.4货物流线的设计

物流动线设计注重货运车流与购物车流分离开，避开购物者的视线，根据人车分流的前提，设置地下货物通道或地面卸货区。货运车流需设置单独的服务出入口和通道，禁止穿越购物停车场与购物区；物流动线要方便通畅，符合各种货运车辆的行车规范和要求，并尽量避开购物者的视线。除上述内容外，在商业综合体中的空间设计中还要融入诸多服务元素，设计同时要做好不同服务功能的造型，广告，橱窗，路标，引导指示等，这种组合模式相互带动，形成完整的商业空间。

3.5造型与外观设计

商业建筑的外立面设计尤其重要，它决定了商业及其周边所有物业的形象从而决定档次。在造型与外观设计上，主要概括为一点：建筑立面具有标志性。让人耳目一新。产生体验期待。具体在造型及外观设计上概括为以下几点：（1）建筑立面逐渐简洁化，强调立面质感。重视材料的表达一直是建筑设计成败与否的关键。正确的材质选择可以极大的提高商业品质。例如广州太古汇，立面石材，稳重大气，配以轻巧的玻璃体量，形成强烈的对比，具有较强的时尚感。近年来，商业综合提的立面设计，复杂而色彩化的建筑立面风格已不再是设计的主流趋势。（2）主入口具有标志性。通过体量，材料，灯光，广告位的设计，增强入口的标志性。（3）风格明确，别具一格。（4）结合内部功能进行立面设计，中庭位置开设采光窗。商业综合体的采光设计较为考究，通常很多主力店，或者电影院等，不需要大面积的自然采光。而相比，商业综合体内的公共空间，如中庭，休闲区，或者餐饮区则需要较多的自然采光。因此在立面设计时要考虑采光因素。做到人工采光和自然的结合。这一点在设计时，也需要考虑场地景观要素。

4结束语

综上，商业综合体的出现顺应了时代的潮流，在现代快节奏的生活方式中，带给了人们很大的便利，现代商业综合体在以人为本的前提下，更注重的是人们的购物体验。所以在设计时，要也要重点考虑人的心理因素，以及人体工学等的应用。给人们以舒适的购物感受。总之，在进行商业综合体设计时。设计人员要综合考虑，实现商业服务的综合性、全面性、独特性、合理性和规范性目标。笔者希望更多有关人士参与到商业综合体中的设计研究当中来，为推动现代城市的发展做出更大的贡献。

参考文献

[1]陈楠.现代城市商业综合体的动线空间设计构成分析[J].科技资讯，2014（35）：212.

[2]陈凯业.大型商业综合体底部空间与城市公共空间的整合设计研究[J].城市建筑，2014（02）：44.

[3]孙明，和树勋，季臣臣.基于空间句法的城市商业综合体安全疏散优化设计[J].山西建筑，2016（01）：1~2.

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2009年底，济南市经济工作会议提出了打造十六大城市综合体的发展规划，2010年，济南市将推进城市综合体建设，精心规划建设一批集多种功能于一身的商贸中心、金融中心，奥体中心、文化中心、枢纽中心。奥体文博片区、长清高校科技园及园博园，恒隆广场、万达广场，大地锐城、西客站片区、解放阁金融集聚区、齐鲁外包城、九曲片区、泺口片区、鹊山龙湖，LED示范小区、华山片区，华强电子广场以及魏家庄片区等，都已具备了城市综合体的雏形或建设城市综合体的良好条件。

在综合体开发过程中，开发商积累了丰富的经验，为综合体发展提供了理论与实践的依据，同时也为后来者提供借鉴，指点迷津。

金勇(世邦魏理仕中国区首席运营官)：我们可以将城市综合体定义为集商业、办公、居住、酒店、旅游、会展等多种功能于一体的复合型的产品，这个并不是1+1=2那么简单，城市综合体是一种有机的结合，可以聚合各种各样的资源。

开发、销售、管理本身就是一种综合和相互交错以及互动的模式，不是―个简单的谁先谁后的问题，先开发，再卖，苒管理，这个模式应该被一种复合的模式代替。即使是在设计的过程中，在开发的流程中，有可能最开始要做的事情已经进入管理了。

而一些成功的综合体项目由于前期进行了管理，先把周边环境，还有把很多其他的物业都经营起来以后，再逐渐把住宅拿出来卖，这个过程住宅的升值就体现在里面了。

作为综合体项目，真的是要综合，不光是从物业类型上要进行有机的结合，而且在管理、在开发的周期、开发时间上也要有一个综合性。从管理到设计、开发、运营，实际上也是在时间点上、在不同的物业类型里面进行一个非常全面的管理，这样才能给整个综合体价值带来很好的提升。

在功能互动上，酒店和办公楼有―个比较直接的互动。在零售业里面，有商务消费人群，有社区居民的日常消费，有商旅客户的消费，所以要把人群的不同需求在设计阶段和运营阶段有机兼顾，同时通过物业管理的方式，在后期管理上要有一个逐渐的品牌提升，同时也是对服务的提升，是一种很综合、有机的提升。

不同区域、不同位置所打造的综合体有不同的特点与经营模式，在不同区域特点的基础上，需要有符合区域特点的个性化的综合体产品。这就需要开发者具有超强的宏观视角与前瞻性。只有最适合区域需求的产品才是最好的产品。比如具有产业化优势的城市，可以作为综合体发展的基础，融会贯通，打造具有产业化特色的另类综合体模式。

王晓飞(济南华强广场置业有限公司常务副总经理)：环渤海地区在我国参与全球经济协作及促进南北协调发展中处于非常重要的位置，目前，该区域拥有全国最大的电子信息产业科研、生产基地，集中了软件开发及信息技术的各类优秀人才，摩托罗拉、惠普、松下、微软、富士通等均在环渤海地区设立了研发中心，科研生产优势在全国领先。

与此同时，环渤海地区在电子信息产业上尚未形成有机体系，综台配套能力明显弱于珠江三角洲和长江三角洲，尤其缺乏配套的大型专业交易平台，变局势在必行，华强广场应势而动，在济南山大路找到了擎引环渤海电子信息产业未来的着陆点。

山大路是济南市的数码产品集散地，充分发挥了济南作为省会城区信息枢纽的区域优势，已经成为济南市乃至全省的电子信息产品集散地，在省内IT行业中扮演着不容忽视的角色，所积淀的品牌形象在消费者心目中有着深刻的烙印。但是该区域零乱落后的现状已经明显制约着济南市科技数码业的发展。

随着深圳华强集团入驻济南，济南华强广场，将充分利用山大路的品牌优势以及济南在整个环渤海地区的城市地位与交通网络，总投资额近20个亿，通过构建华东规划最大、档次最高、产业链最全的专业市场，垄断环渤海专业市场空白，拓展山大路市场版图，打造济南的”华强北”奇迹。华强广场项目建成开业后，山大路的特色商业氛围将实现升级跳，从而带动济南乃至山东省的科技数码产业飞跃友展。

谈朝晖(恒大地产集团济南置业有限公司董事长)：济南西部新城的核心区分三大区域，第一是文化中心，第二是会展中心，第三是cBD核心商务区。我们准备在济南精心打造规模第一、档次第一、集多元化于一体的城市综台体，融合国际甲级写字楼、五星级酒店、高档服务商业多功能为一体，满足未来酒店、办公、娱乐、餐饮、会议、展览等多种需求。将充分利用商务中心区域位于济南西客站核心片区的综合区位优势，与西部新城会展中心、文化中心相结合，创造独特的整体景观。

在2009年以前，业界对城市综台体或多或!!、存在着仰视或者是盲区。但自2010年情况发生了可喜的转变，城市综合体已快步跃进，成为当下城市地产发展的高级模式。随着我国城市化水平的提高和商业地产加速发展，未来城市综合体也将逐步成为城市进化和商业地产发展的主导力量。

韩建徽(中国商业街工作委员会主任)：城市综合体正在成为中国商业地产发展的新热点和新亮点。就未来商业地产的发展趋势而言，功能复合将成为商业地产的发展主流。从近年来全国商业地产的发展情况看，正在呈现集地上、空中、地下于一体的立体化趋势，集商业、旅游、文化于―体的一体化趋势和集购物、餐饮、休闲于一体的复合化趋势。特别是城市综台体，它综合了商务、综合了功能、综合了形象、综合了资源、综合了价值，正在成为―个新的热点。

可以预计，中国的商业地产正在进入新一轮的快速扩张发展时期，这也将给城市综合体的发展带来更多机遇。

从开发商来看，越来越多的实力开发商看重商业地产可获取稳定现金流的特征，从而纷纷大举进入商业地产领域。在我国除了进入商业地产领域比较早的万达、深国投、宝龙、金融街以外，万通地产也开始关注进入商业地产这个领域。世茂地产在其项目储备的总面积中，商业地产也占有相当大的比重。

从零售商来看，一些国外的品牌零售商也开始进军商业地产，从只租不购到购地经营，获取商业经营和房地产增值的双重收益。特别是外资的零售商，正在快速地完成从房客、二房东向房东、地主，从单一业态向复合业态的转型。瑞典的宜家公司在2009年开辟了战场建设购物中心。英国、韩国、日本、德国的一些零售商以及老牌的沃尔玛、家乐福，包括我们本土的苏宁电器、步步高超市等都纷纷在商业地产领域攻城略地。

在世界范围内，城市综合体是当今主流城市繁荣的一大标志。审视中国城市综合体近年来的发展，尚不能与中国整体经济发展速度相匹配，不仅与日本城市综合体的发展还有很大的距离。也远不能与欧美的城市综合体相比。在正视城市综合体对提升城市价值的同时。其存在的种种问题也不能被忽视。

顾舒白(AECOM董事、亚洲区建筑发展总监)：在国内这几年做城市综合体时，我们发现了一些问题和大家所忽略的事情。第一，规划条件和法规，国内的法规当时制定的时候，因为年代比较远，有一些新的商业行为或业态的产生，很多情况下，拿出来的设计指标或者是规划要点给的标准特别低，造成了开发的时候就会产生很多没有价值或者是价值很低的商业空间。第二，防火规范除有可能会造成设计不合理以外，其相关要求会造成商场里面全部都是楼梯，最后的结果就是商场的使用率非常低。第三，停车的要求是比较不足的，尤其是―个综合开发体。

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关键词：城市综合体；项目产品；市场定位；定位分析

中图分类号：TU984 文献标识码：A

随着时代的进步与发展，我国经济呈现出了高速发展的态势，促进着我国的城市发生相应的变化，使得城市化的进程加快。这一变化不仅仅使得我国的城市数量有所增加，同时也使我国的城市规模有所扩大，在这一个过程中，城市综合体成为我们研究和探讨的热点。根据外国城市发展的经验可知，城市在数量增加，规模扩大，向着都市化进程发展的过程中，城市中心区也再具有唯一性，而是呈现多个中心区并存的情况发展。城市综合体项目在这一个过程中很好地发挥着助推器的作用，同时也是其中的重要组成部分。

1、城市综合体的概述

对城市综合体的分析需要我们从其概念入手，只有对其概念有了很好的了解，由表及里才能够更加准确的分析城市综合体。城市综合体在不同的文献中有着不同的定义。在《中国大百科全书》中，城市综合体指的是多个功能不同的空间组合而成的建筑。而在《美国建筑百科全书》中主要是指在一个位置上具有单个和多个功能的一组建筑。结合城市的相关概念，我们不难看出城市的中心由于其不同功能的需要而呈现出多样化的发展趋势，它不再是单一的一个中心，而是多个中心的和谐组合。

在现实的发展应用过程中，65％的建筑综合体的功能主要是酒店、办公、公寓和商业，这也显示了建筑功能区呈现出组合的特点。而在总的形式，如文娱、交通、展览、餐饮等多个方面也发挥着相应的价值，在关注社会发展的同时，也把握着人文的需求，各个功能区相互依存，相互联系，呈现出多功能、高效率的特点，这主要是为了适应现代人快节奏的生活方式，需要拥有一个方便、快捷、经济、多种功能结合的综合体来满足人们生活的需求，而城市作为一个载体，在这样的一个背景下城市综合体应用而生。然而，城市综合体的每一种功能运行在现实中有着特定的运行时间范围，将不同的功能在时间上结合起来，每一个部分进行有序的组合，使每一个部分相互之间实现优化补充，时间和功能都能够和谐统一，同时呈现出24小时全天候的繁荣，提高了城市综合的运行的效率，也增加了其效益。但是，城市综合体在功能选择和城市的规模上还是会存在一定的问题，我们只有通过在实践中不断地完善，通过慢慢的积累才能使城市的功能和城市的规模和谐的匹配。

2、城市综合体项目

城市综合体项目的构建主要是为了与城市综合体的功能相互匹配，尽管每一个城市在综合体项目构建上的比重有所差异，但是在选择的项目中主要面向的项目大致相同：

2.1商务项目

现代城市的主要功能是商务。随着城市化的不断推进，第一产业的劳动人口不断向着二、三产业转移，第三产业的劳动人口是现代城市发展过程中主要的劳动人群。同时，资金也越来越多的集中在商务发展的领域，商务操纵着城市大部分的资金和物流流通方向，在城市的发展中发挥着非常重要的作用。一个城市是否能够提供完善的、充分的、便捷的商务空间也逐渐成为城市发展空间和发展潜力的判断因素。因此，在定位分析城市综合体项目的过程中，一定要分析它能否满足这一个城市商务发展的需求，分析其能否满足不同的商务需求。

2.2商业项目

商业零售与大众的日常生活尤为密切，在城市范围内形成一定规模的市场并且支持其他的功能，需要通过商业项目引进来发挥其相应的价值。一个城市的发展，商业项目也是必不可少的。判断一个商业价值对于一个城市的价值，不仅仅需要从其功能性上来进行把握，还需要从其是否能与其他的项目相匹配来进行考虑。总的来说，商业项目需要呈现出生活性、愉快性、丰富性，能够满足大众日益多样化的消费需求，满足不同消费群体差异化的消费需求。

2.3居住项目

城市的发展离不开生活在城市中的人们。作为一个客观的存在体，满足人的居住需求也是必不可少的，所以居住是城市开发的基本成分。在现今的发展过程中，人们对于房子的要求存在一定的差异性。比如，为了增加上班的便捷程度，很多人会选择居住在市中心，所以对于市中心居住项目的开发有着一定的现实需求，这样一来可以缓解上下班途中的交通拥堵情况，还可以节省一定的能源。但是，也会有些人需要更加健康绿色的居住环境，会有意识地避开市中心的房子，而选择城市与郊区结合部的房子，这些地方的房子功能正在逐步完善，其居住环境也将更加优越，能够满足一些人的居住要求。因此，居住项目在开发的过程中要充分把握不同人群的居住要求，有效的利用城市综合体的优势，开发出满足不同消费人群的居住项目。

2.4酒店项目

酒店是城市综合体项目中最为盈利的项目，因此为了增加城市的综合效益，对于酒店项目的开发也是我们在进行城市综合体项目开发中的一大重要选择。酒店为流动的“人口”提供了居住的场所，并提供相应的娱乐设施、餐饮服务、夜间设施，以24小时的服务使城市保持活力，随着地区之间经济交流程度的增加，酒店的重要性也日益凸显。但是，我们在选择城市综合体的酒店项目过程中，需要结合时展的眼光，改变单一的、传统的开发模式，来进一步有所创新。不过，在当前实际的发展过程当中我们可以看出，酒店开发的过程中对于功能的把握有所创新，比如交通联系各个主体，其重要性也日益凸显；又如休闲资源整合，在人文需求日益重要的今天也发挥出相应的价值。

3、城市综合体产品市场定位

城市综合体产品是否具有价值，需要从市场的角度来进行分析。通过对市场的定位来能进一步了解产品本身的定位，如何提高市场的接受度和市场的满意度是我们真正需要思考的问题。

市场定位是指企业依据自我企业所面向的竞争者，结合本身产品的特点和优势，以及顾客对于本身产品特点的敏感程度，为产品设计出特定的形象和个性，最后利用营销策略将该产品特定的形象和特色以生动鲜明的方式传递给消费者，并且找到自我相对应的产品定位。任何的产品、项目都需要找到属于自己产品的市场定位，这样才能更加有效地占领市场，因此城市综合体产品也需要进行合理有效的市场定位。

城市的选择项目的过程中首先需要进行一定的规划，主观的想法需要结合客观的实际，这样想法才能拥有在实际中运行的可行性。同时，城市在选择项目时需要满足一定的原则，要符合城市发展的战略要求，不能立足眼前，要立足长远。从资源利用价值和效率的角度和个人本需求而言，一个项目在促进一个城市长远的发展中非常重要；另外，一个城市就像一个企业，企业需要通过盈利来实现自身的发展，而一个城市也需要通过一定的经济活动来实现经济性，来满足城市发展的需求。但是，从发展的实际情况来看，现在的发展需要的是可持续发展，我们要以更加绿色的方式来获得利益和价值；同时，城市在选择选择时要注意适应性，这就需要我们综合多个方面来进行理解。城市综合体项目需要适应城市发展的节奏和城市发展的规模，同时城市综合体项目需要适应生活、工作在城市中的人的需要，把握多样性和差异性。最后，城市综合体项目需要适应其他不同项目和相似项目，应该要形成一个和谐的统一体，而不是分散体；最后的原则应该要立足于可行性，这一点也是最为切合实际的，可行性也需要不同的城市立足自身发展的实际来进行一定的分析把握，从整体优化的角度来进行考虑。

总结

综上所述，城市综合体项目产品在进行市场分析的过程中需要更好地分析优缺点，优劣势，使每一个项目都是有价值的。城市的发展需要理论的分析，更需要从实际出发，来进行经验总结，千万不能纸上谈兵。定位城市综合体项目产品，从其功能出发，也需要从选择的原则出发。城市的规划、发展都是关系着存在于城市中主体的切实利益，我们要让合理有效的城市综合体项目为城市的发展发挥价值，让我们生活的城市更加精彩。

参考文献：

【1】龙固新·《大型城市综合体开发与实践》·【M】·南京·东南大学出版社，2005，68-70；

【2】陈正柏·《中小城市建筑综合体的开发模式和营销策略》·【D】·北京交通大学·2006；

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关键词：旅游综合体开发；旅游房地产；开发模式。

abstract:as the industrial structure upgrading,the travel structure from a single economic mode tothe diversity gathered,comprehensive of trav-el mode,produced by tourism resources and land based,dominating by tourism leisure function,combinedwith large travel leisure projects,high quali-ty service facilities,the interactive development of leisure tourism of real estate and so on,as werl as assemble of land-use patterns and industrialcluster model.based on the observation and concludes the basis of massive development examples,defined tourism complex development which realestated new complexes development mode of concept,analyzed the features of the model,put forward development phase mode and application mode,and on this basis concluded development strategic measures.

key words:tourism complex development;tourism real estate;development mode。WwW.133229.CoM

纵观当今世界旅游业的发展趋势，正在由“观光时代”转向“休闲娱乐时代”和“旅游产业时代”。与观光旅游相适应的旅游地产产品形态“住宅+景区”的简单形式已不能满足现代休闲、度假市场的需求。传统的旅游消费、旅游景区、旅游地产面临着转型升级。即旅游消费模式从单一观光旅游到综合休闲度假旅游发展，景区发展模式从单一开发到综合开发发展，地产开发模式从传统住宅到综合休闲地产发展。顺应这一趋势，“旅游综合体”这一集合式开发模式及产业聚集模式应运而生，它必然是推动旅游产业、旅游消费、地产业再次升级的主力引擎。近年来我国出现了许多以主题公园为主体的，融旅游、地产、娱乐、商业文化为一体的大型旅游综合体项目，本文基于这些项目开发实例的考察和分析，提炼出一种休闲旅游房地产全新开发升级模式———旅游综合体开发模式（tourism complexdevelopment,t-c-d），即“旅游+房地产”的综合体开发模式，实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合，为旅游休闲地产的创新开发带来巨大空间。

1　t-c-d模式的概念及特征。

1.1　概念阐述。

“旅游综合体”是我国学者首创的词汇，国外几乎没有直接的相关研究文献，目前国内多是间接从实战的角度对旅游综合体项目进行分析，没有形成系统的理论体系，其概念也缺乏明确的定义，主要研究见表1。

结合前人的研究及国内外大型旅游综合体项目自身的特点，对本文t-c-d模式作如下界定：t-c-d或旅游综合体开发是指在相当大的地域范围内，基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲功能为主导，以大型旅游休闲项目和休闲地产为核心，以房产收益为支撑、以高品质功能齐全的服务内容为根本进行土地综合开发而形成的综合服务品质较高的泛旅游产业休闲聚集区，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标。

1.2　t-c-d模式的表现特征。

t-c-d模式适应了世界休闲产业发展的潮流，作为一种休闲地产开发全新的生产力形态，是切合我国实际的必然选择。通过观察t-c-d综合体项目的表现特征，有以下表现趋势：①综合性突出，休闲产品多样。综合性是t-c-d模式的第一表现特征，主要包括：一是土地开发的综合性。t-c-d模式以泛旅游资源和土地资源为基础，实质是旅游休闲导向型的土地综合开发、打造的结果[7]。二是产业发展的综合性。t-c-d模式从单一的资源打造形成泛旅游产业，融合综合旅游项目、地产、会展、商业、创意文化、现代服务等产业，通过综合开发，进行多功能、多业态的集聚；三是功能的综合性，产业发展的综合性决定其功能配置的综合性，可一站式满足游客观光、休闲、度假、娱乐、体验等的需求。四是项目开发的综合性。

旅游综合体本身是一个大项目，它包括三类主体项目，即核心吸引类项目、利润类型项目、配套延伸类项目，主要子项目有景区、饭店、社区、游乐场、高尔夫球场、休闲娱乐街区、购物中心及配套设施等。这些项目之间联系紧密，各类项目种类及配置比例对整个旅游综合体的运营有极大的影响。五是效益的综合性。t-c-d模式的本质特征决定了它不但追求经济效益，而且追求环境效益和社会效益，追求全方位的综合性效益。此外，t-c-d在同一个区域中将观光、休闲、度假、娱乐、购物、地产等多种产品混合成为真正意义上的“泛旅游休闲产品”。

②以旅游休闲功能为主导，休闲地产产品为核心。随着中国旅游发展正由观光旅游向休闲度假旅游转变，t-c-d模式的主导功能必然是旅游休闲，同时融合观光、游乐、运动、会议等多种旅游功能，构成所谓的“综合旅游休闲”。当然，在实际开发中主要是以一项或几项功能为主，再配合其他辅助功能共同发展。同时，在泛旅游产业构架下，综合旅游休闲产品主要以休闲地产产品为核心，这里的休闲地产产品既包括休闲度假地产（如酒店、餐饮）、休闲商业地产（如商业零售、商务办公）、休闲住宅地产（如公寓、别墅）三大核心类别，也包括其他特色地产、创意地产和私人地产等，这是t-c-d产品开发的核心。③多元混合性突出，服务品质高。旅游者动机的多元性和旅游资源的复合性使旅游休闲产品开发组合多样，功能具有多样性和复合性，居住、餐饮、购物、娱乐、休闲、度假、运动、体验、会展各功能之间联系密切，互为补充，同时相关产业集聚、混合发展，这些特点的根本原因在于市场多元混合的需求，它们推动旅游开发从单一产品时代走向综合体时代。作为旅游开发的升级模式，旅游综合体拥有超越一般景区的较高品质的服务，推动区域旅游从景区时代走向旅游目的地时代，具有良好的智力运营模式，充分体现混合性、全局性、长期性、品质性。④政府参与主导，资金依赖性强。大量案例证明，t-c-d模式的开发成本和经营成本都很高，需要大量资金支持—运作，具有高投入、高风险、高收益的特征。同时，t-c-d模式的开发体量巨大、范围广泛，需要从区域发展的角度对其进行研究、分析，投资商无法在短时间内从宏观上把握方向。因此，t-c-d的开发除了需要资金的支持外，离不开政府参与主导。从目前t-c-d开发的实例来看，地方政府的政策倾注、资金投入都给予了大力支持。

2　t-c-d休闲地产创新开发模式。

2.1　理论模式。

成功的土地开发利用将大幅度地提升土地价值与品牌价值，创造可持续的现金流。旅游资源一般不直接产生经济效益，只有配备综合功能的旅游基础设施和服务设施，打造有机旅游综合体，才能引来人流，留住人流，从而扩大其消费，将生地变成熟地和旺地，促进旅游产业、地产业及相关产业发展[8]。

从地产开发的角度来说，旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产开发提供了一种创新模式[9]（图1）。

辅助引导模式：任何可对旅游者产生吸引力的有形或无形要素均是t-c-d模式开发可依托的核心资源，t-c-d面向现代休闲市场需求，重新、创新、补充开发整合这些核心旅游资源，创造一个或者多个独特的核心吸引物，这些核心吸引物可以是一个地区独特的文化，可以是打造的特色景区，也可以是一些核心旅游休闲项目，如主题公园、主题博物馆、温泉中心、高尔夫中心、特色酒店等，它们是打造核心吸引力中心的基石。通过它们的打造，在原始土地上进行大环境建设，使其景观化、生态化、环境化，将原始土地变成环境土地，产生环境效益，这是t-c-d模式开发的前期工作，也是旅游地产开发的辅助依托。

主体支撑模式：一定规模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人气的关键，主要目的就是为整个开发地带来客源，形成最初的消费者。但要留住人，构建一个休闲目的地就需要创造更多的综合休闲产品来满足客流的休闲消费需求，主要包括主题酒店群、特色商街、主题游乐项目、综合运动项目等。它们实际上是各种休闲业态的聚集，形成了休闲聚集中心。这是t-c-d开发模式的关键和主体功能部分，也是旅游地产开发的主要依托。核心吸引力中心和休闲聚集中心的成功开发将极大地提升土地人气和价值，把环境土地打造成人气土地，产生一定的经济效益。

辅助延伸模式：主体功能部分的开发提升了土地的人气及品牌价值，也能创造可持续的现金流，但要真正扩大其消费，提升土地的价值，获得土地开发上的巨大回报，就必须创造延伸发展中心，包括泛旅游产业、现代服务业及地产业的发展，其中地产业的发展是整个延伸发展中心的核心，也是土地开发利润的主要来源，提升了土地的价值，将人气土地变成增值土地，产生环境、经济、社会的综合效益。

2.2　应用模式。

综观我国成功的t-c-d开发实例，依据核心资源、功能、主题和开发目的的不同来划分，一般形成“x+旅游综合体”的开发模式（x指核心资源、产品、功能或开发目的）。在实际情况中这些分类相互交叉融合[10],主要形成四大类别，即“生态休闲旅游综合体”开发、“休闲商业旅游综合体”开发、“文化创意旅游综合体”开发、“娱乐度假旅游综合体”开发（表2）。

“生态休闲旅游综合体”开发模式：该模式是基于开发地的自然生态资源进行环境重造、生态恢复的低强度开发模式。它拓展了传统旅游区内单一的观光功能，开发同时配备相关的休闲项目、休闲社区互动发展，为游客提供生态观光、生态休闲、生态居住的机会。该模式往往先改善区域基础设施条件和生态环境质量，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，促使附近地产升值。从旅游起步，旅游改善环境，环境带动地产，地产促进其全面发展，是旅游与地产相互结合的典型。

“休闲商业旅游综合体”开发模式：休闲商业旅游综合体是都市综合体与旅游休闲相结合的产物，是一种商业地产项目，主要是以综合商业为主要功能，其他娱乐、休闲作为辅助功能。

它其发展必须要有一定的游客基础，客源层次多样，辐射范围广泛，对人流量吸引力较大。该模式对商业性设施的全面性要求高，包括酒店、餐饮、交通、商业街，涉及会展、娱乐等设施以及城市游憩商业区中的接待设施等。该模式一般依托城市副中心或旧城改造进行开发，收益较高，土地增值快，市场趋向性强，临近规划区的目标市场是首先被考虑的地区。其难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化。

“文化创意旅游综合体”开发模式：该模式以区域的历史、文化、民俗、风气等为核心吸引物，进行深度开发。围绕一种或几种文化主题以有形的物质载体（建筑形式、再生场景、旅游活动等）创意性地表达、展示出来[11],塑造一个具有特色文化个性的t-c-d品牌和地区。该模式能激活一个地区无形的文化魅力，对文化的修复、保护和延续具有重要的作用，一般适用于具有特色文化资源的地区或兼具较强经济实力和号召力且艺术文化基础深厚的地区开发。该模式各种旅游项目和活动都是在特定文化主题背景下通过创意手段进行演绎的，形成独特的文化体验，产品的专属性较强，因此对后续旅游地产的开发构成一定的制约，要求建筑实体要符合整体文化的风格才有利于t-c-d地区综合体形象的塑造。

“娱乐度假旅游综合体”开发模式：该模式基于市场规模大小投入巨资，专注于大型游乐项目的开发，以娱乐设施作为主要吸引物，加上与之配套的酒店、餐饮、休闲地产等多元化的活动内容，吸引多种消费人群。该模式的开发对传统旅游资源依附性很低，不受特定资源、文化或者不同类型游乐项目的束缚，但对环境、配套设施和服务有较高的要求，开发具有高投资、高风险、高收益和成片占用土地的特点，需要庞大的客流量来维持正常营运和收回成本，要求在宏观选址上必须是经济发达的大城市或特大城市，微观上则选择用地限制较小、地价便宜的城市边缘地区[12]。该模式具有较好的延展性，可以带动会议会展、文化创意产业、现代服务业等多种产业发展，有助于泛旅游产业的形成，实现真正意义上的土地开发的巨大回报。

3　t-c-d模式开发的战略措施。

3.1　综合打造为指向，定位突破为先导。

t-c-d开发模式本着“复合型资源、综合性利用”的理念，以休闲旅游为导向进行土地综合开发、产业综合发展、功能综合配置、目标综合打造，效益综合实现，这是t-c-d开发的第一要领。一个成功的t-c-d开发，已经超越了单个旅游项目的层面而走向旅游聚集区，整个旅游聚集区的打造应聚集以某项功能为主导的多种旅游功能，一站式满足游客全方位的旅游体验需求，最终形成一种泛旅游产业综合发展构架，包括商业、娱乐、会展、创意等[13]。目前旅游综合体迅速发展，多元化、特色化、主题化的定位将成为未来发展的趋势，也是其赢得多元化市场竞争的关键，主要从区域功能、开发主题、文化挖掘、市场需求、游客行为特征的角度进行特色化定位。

3.2　功能构架为核心，房产收益为支撑。

大量案例表明，t-c-d的开发是一个有序的推进过程，其中核心吸引力中心、休闲聚集中心和延伸发展中心的营建是核心，它们是整个t-c-d的主体功能构架。要充分研究其主要作用、互动模式和内在联系，抓住功能构架这一核心，同时对整个区域的旅游资源、产品、市场深入研究与创新，才独具吸引力。t-c-d开发的各功能构架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休闲聚集中心投资高、更新快、风险大而且回收慢，因此，开发商需要充分考虑整个t-c-d地区的资金平衡，需要在延伸中心发展地产业，从中得到更多的、更快的收益，地产业无形中就成了t-c-d开发与收益的支柱，这里的地产业是一种“泛地产”、复合型地产，不局限以房子为核心，房子可能是主体，也可能是附属的配套设施，它要求营造的不仅是一个自然景观的空间，而是一个更好的组合空间、服务空间、综合空间[14]。

3.3　专业团队为基础，操作运营为保障。

t-c-d开发模式错综复杂，开发无论是规划、策划还是运营机制都需要高水平、高专业的团队来支持。在开发建设中，要整体定位、整体规划、整体设计，并在以后运营中，要整体经营、整体管理，将开发模式与运营模式统一起来，无论是前期的定位、设计、空间考虑，以及经济指标的制定还是后期的运营管理，都需要专业的团队和科学的统筹安排。一个成功的t-c-d开发方案要选择特色化、创新化的高水准的运营模式，对t-c-d运营的要求非常高，无论是独立开发还是统筹开发，都要体现全局性、长期性、品质性，同时要根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理运营t-c-d地区的项目，才能够为目标市场提供周到的综合服务。

4　结语。

随着我国休闲旅游时代来临，旅游消费模式、景区发展模式、地产开发模式、产业转型模式已不能很好地适应旅游产业升级的需要，由此产生了t-c-d模式，它是旅游开发的最终形态，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标和复合形象的体现方式。本文基于t-c-d实际案例的观察和分析，尝试性地对这一全新模式从概念、表现特征、理论模式、应用模式到开发战略措施进行了初步的研究，己取得一定的成果，但t-c-d开发模式是一个摆在理论界的全新课题，目前这个研究领域基本上没有形成系统的理论只有盲目的实践，更缺少相应的管理措施，因此，研究的后续工作就是进一步对t-c-d项目进行考察，形成一套成熟的理论来支撑指导相关行业发展。

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篇6

关键词：综合体；方案设计；编制要点

Abstract: urban complex urban expansion in the process of building the city plays a new business, business center, make the function of the new city landmarks, and at the same time, in the city center KongDongHua avoid, reduce the urban commuter traffic pressure, rich city leisure era contents also plays an important role. This paper analyzes the design of urban complex points.

Keywords: complex; Design; Key points of

中图分类号：TU2文献标识码：A 文章编号：

随着城市发展进程，越来越多的城市综合体项目出现在人们的视野。特别是在深圳，因土地紧缺而推广的新发展模式―城市更新，造就了更多的城市综合体项目，其形式和功能也越来越完善，堪称引领了国内地产开发的新趋势。作为开发商，在前期运作过程中，就必须对整个项目有着详细深入的规划，并保证整个开发过程能按照运营理念顺利进展，从而达到项目完成后最完美的效果，产生最大的效益。城市综合体是城市生活集大成的建筑群体，还会受到每个城市文化习俗、消费模式理念等因素的影响。可以说，每个综合体其实都有着自己独特的个性，是不可复制的。在这个过程中，设计要点的编制，起到承上启下的作用，要完整表达开发理念，把握设计方向，是保证项目顺利进行的重要先决条件。下面我们就来分析城市综合体方案设计要点编制过程中的一些重要元素。

一， 深刻认识城市综合体

城市综合体的英文名为HOPSCA，是英文单词Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）首个字母的缩写。 一般来说，一个城市综合体至少组合了上述功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链空间的高度集约的街区群体，有商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，因此又被称为“城中之城”。城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

城市综合体具有如下的典型特征：

1,超大空间尺度

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

2,通道树型交通体系

由于城市综合体各功能之间联系紧密，因此各建筑体之间会形成互补、流动，并且连续的空间体系。城市综合体内部拥有复杂、完善的交通体系， 通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合。城市综合体对外界的交通依赖较强， 通过地面层、地下层、天桥层的有机规划，将建筑群体的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“ 通道树型”(Access Tree)体系，形成流动而多变的复合空间。

3,现代城市景观设计

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。

4,高科技集成设施

城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。使用新材料，新技术，迎合了城市发展的进程。

5,地标式的城市建筑

城市综合体一个显著特点就是地标性，在所在城市、所处区域具有显著的标识性。如美国纽约“洛克菲勒中心”城市综合体，它一直作为纽约乃至美国的象征而存于世界。在过去的许多年里，从这里走出及进驻到这里的全球500强公司数不胜数，它们中包括通用电气(GE)、美国银行、无线电音乐城、雷曼兄弟以及美国大部分传媒巨头――时代华纳、全球最大的新闻机构美联社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麦克格罗希尔以及其它一大批全球知名的大企业。毫不夸张地说，这些企业每日的举动，都在影响着全世界。而由他们所组成的洛克菲勒中心，则顺理成章地成为全世界“最大的城市中心”。再如法国巴黎“拉德芳斯”城市综合体，是世界上第一个城市综合体，于上世纪五十年代开始建设开发，高楼林立，成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市综合体。拉德芳斯的成功，不仅增添了古典巴黎的现代气息，更为世界各大都会提出了一个新的发展方向。 拉德芳斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。于1958年建设开发，目前已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万平方米、公园区32万平方米，法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；其成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。建成67公顷的步行系统，集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物；建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境、完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。日本东京“六本木”城市综合体是近几年才诞生的以城市综合体规划所建造的全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体，短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还成为许多走在时代尖端的人们竞相留下造访脚印的黄金区域。

6．高可达性

城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

7．整体的统一性

建筑风格统一，城市综合体中各个单位建筑互相配合，影响和联系；城市综合体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调

8．土地使用均衡性

城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中某一特定功能，不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间，工作日和周末之间不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求

9．空间连续性（包含平面连续性和立面延续性）

鉴于城市综合体各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果，立面会影响城市综合体的统一性，因此，要保持城市综合体内建筑物风格的统一，就是要使立面由延续性空间的连续。由于城市综合体优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系

10．内外部联系的完整性

城市综合体内部自身拥有复杂的、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合

城市综合体对外界的交通依赖性较强，其外界的交通体系直接影响到综合体内部不同功能的使用效率和规模

11．巨大的社会效应

因城市综合体所处的城市位子和庞大的工程，注定其必将成为城市的名片、产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式更成为上哈文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海是的文化标签

12．巨大的升值潜力

一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如，上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目产生的巨大社会效应，产生良好口碑和巨大的品牌效应。同时还要考虑到项目本身的更新换代。

二， 城市综合体方案设计要点编制过程的几个重要问题

方案设计要点是给设计院的设计指引，它必须明确地传达开发理念，对项目定位、各项指标、开发周期、成本控制、设计风格、总平规划甚至设计细节等各方各面都要有详尽的表述，务求对后续设计制定大方向和大框架，保证最终的项目运营效果。基于以上对城市综合体特点的认识，我们认为，在方案设计要点的编制过程中，以下三点显得尤其重要。

1, 项目土地解读。所谓解读，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行详尽分析，从而避免将来的产品出现“水土不服”的情况。曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国《新闻周刊》评为世界新七大奇观的东莞某大型购物中心，总占地面积51万平方米，总建筑面积116万平方米，这在当年已属体量巨大。就是因为其商业定位和业态设计与市场的需求情况产生偏差。 致使人气不足、消费力不强；餐饮娱乐、购物、文化、休闲、各类主力店等业态也均比预期少了一半以上。对此，业内人士分析，“城市综合体的设计需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力超过或难以满足消费规模。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一点，平衡设计各种业态才最易实现成功。”而对于一些位于地铁站点上盖的城市综合体项目，如果交通枢纽的设计失败，也容易导致城市综合体产生风险。。

综上所述，土地解读具体分为：

1.1、了解所在城市规划定位、区域规划定位及现有经济指标，包括区域地位、经济总量、产业发展、人口状况等信息。

1.2解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过、公交站点设置，道路规划等。

1.3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；

1.4、项目可利用资源，如：河流，公园，景观带，市政设施，学校等；

1.5、项目规划条件和经济指等标：容积率、限高、配套设施等；

1.6、地块周边的环境分析，包括商业，住宅区，人口。

2， 商业详细研究对设计有着决定性。在城市综合体项目中，商业和住宅从设计上来说是矛盾的，一个动一个静，一个要开放一个要私密，但在营销中，它们却是互相促进的。商业创出了品牌，打出了名气，聚集了人流，带旺了区域，自然而然地提升了土地价值，保证了项目的后续发展。在深圳不乏商业启动后带动人气，从而提高住宅价值的例子，例如万象城，海岸城等等。所以成功的商业设计，在城市综合体中起着重要的作用。然而商业设计有别于传统的建筑设计，它需要更多的商业理念和更多的商业运营知识，更多地为功能服务。

2.1商业建筑包含非同一般的多样性。

2.1.1在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。

2.1.2在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的经营对物业的需求，特别是可视性和易达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑计工作范畴了，需要对商业运营有着更专业的了解，有时候甚至要专门的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，利于整体出租和管理保证品质，也是设计需要解决的问题。在商业建筑规划设计中应遵循三个设计原则：一是主力店和次主力店应按市场与商家的普遍需求的高标准设计；二是商业空间的设计应满足绝大部分商家的物业需求，而且可分可组，灵活切割，三是考虑区域价值提升后的产品升级。因为在不同的品牌商家在不同的地区、不同的城市、不同区位其销售的商品有所不同，导致开店的规模也不同，故其对项目的物业需求也有所不同。商业综合体的设计需要满足不同市场的需求的同时，也得考虑市场的变化对项目的带来的影响。

2.2商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。所有城市空间的营造，都是为其功能服务的。

2.2.1不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。

2.2.2商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。

2.2.3业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。

2.2.4满足不同功能商业的技术要求。如电影院需要大空间以及适当倾斜的地面，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。主力连锁超市每个品牌对建筑面积、柱网、层高、荷载、坡梯的位置、强弱电、空调、给排水、排污等都有不同的要求。大型娱乐设施的功能布局、内部人流疏散路线需要严密的计算。甚至小到招牌位置，入口面积这样的细节，都必须有所考虑。所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便，也影响到正常的运营和使用。

综合来讲，商业综合体的设计涉及的功能多，业态广，需要多方协作，每个阶段都对商业地产的成功运作是非常重要，甚至事关项目的成败，设计者应对项目市场、项目定位、项目涉及的商家、业态的物业需求、发展商的投资目标等多方面综合考虑，才能设计出一个成功的商业地产项目。

3，交通解决方案

交通在整个设计中有着不可忽视的作用，便利、可达、畅通，可以吸引人群，有利于创造良好的商业氛围。在编制方案设计要点时，对交通的解决方案必须有着足够和正确的研究。

3.1 内外部交通体系

客流的存在是城市综合体各个部分达到其经济目的的基本条件，城市综合体的交通体系结构可划分为外部交通体系和内部交通体系（表1）。

城市综合体设计，尤其是以组织繁杂的城市交通为核心的综合体设计，必然要建立一个基于行为需求的多层面的交通整合系统，包括与综合体步行体系配合的景观空间规划；区域交通功能与城市交通分布的整合；城市机动交通体系与城市步行体系的整合。在这一系列的整合关系中，步行交通体系构成了所有要素的核心（表2）。

综合体的主要步行体系有方格网型、通道树型两种。上海大宁国际商业广场采用了不规则的方格网体系，内外两种交通体系分别满足步行与车行两种通行模式（图1-2）。万达集团开发的城市综合体系采用通道树型结构，在主要的步行干道下延伸出步行支路，并与餐饮的室外休闲茶座结合，模糊道路与建筑用地之间的界限。事实上，综合体的交通组织没有固定的模式，新颖的步道体系设计能够提升整个综合体的城市价值，增加步行乐趣。无锡通惠路步行街商业综合项目的商业主体就是引用一条600m长的螺旋式天街，将商铺从地下一层延伸至地上四层（图3-4），形成了一气贯通的有趣的商业形体。

3.2立体化的交通系统

城市综合体是城市交通构架系统整体的一部分，立体化的城市交通为综合体与城市地面、地上、地下立体接口提供了可能，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施有机联系。旧金山港湾枢纽、拉德芳斯换乘枢纽、来哈特枢纽、大阪筑波城都是以交通为核心组织建设起的大型城市综合体项目。拉德方斯区作为欧洲最大的公交换乘中心，拥有67平方hm2的步行系统，其裙楼通过建在空中的巨大广场，实现人行广场上，下行公路、停车场和公共汽车站，保障行人与车流的彻底分离，互不干扰。香港太古城在城内分区，以架空天桥及多层平台将人车分道，并使各区连接成整体，澳大利亚的墨尔本中心、美国伊利诺斯州中心、深圳太古城等知名的城市综合体都是地铁连体物业，以地铁为主导，辅以商业办公，在开放的建筑内部，利用城市立体中庭组织建筑内外的空间关系和功能关系。

三， 结语

在城市综合体的开发过程中，开发商提交给设计院的设计要点，需要清晰表述整个项目的运营理念，确保设计质量，使设计达到要求。作为服务于地产公司的建筑专业人员，自身对各项指标，各项要求，要有着更深入透彻的研究，不仅仅是从设计的角度，更应以开发的角度，来对项目进行诠释和把控。对地块的理解，对商业的定位，还有对交通流线的控制，是在编制方案设计要点时的几个关键节点，对这几个关键节点做好研究，明晰概念，才能编制出符合要求，保证设计质量的设计要点。

参考文献：1，浙江日报[今日关注]：城市综合体，破解现代都市病

2，李蕾：开放下的聚合――城市综合体的规划布局设计解析

篇7

陈宝存：娃哈哈的明智选择

当住宅开发和各种产业经营大发展的企业纷纷转入商业地产时，在地方政府对城市综合体商业解决就业和税收问题的鼓励政策下，尤其是2010年“国十条”之后的限贷与住宅地产限购之后，城市综合体商业成为开发转型的最主要领域。

当然，由于城市扩大，住宅入住率越来越高，商业物业的需求也随之越来越大了。这是包括雨润、娃哈哈等企业在传统行业竞争激烈之后，选择多种经营的主要原因。

至于娃哈哈公布将在五年内打造百个商业项目的战略目标，从目前来看，商业地产仍属于上升期，理论上其目标并不难实现。

目前，奢侈品牌对于消费人群的选择过于苛刻，消费人群稀少，很难普遍和大众化。因此，高端定位的商业综合体一定是小众的。那些处于社会顶层的小众们，经常出国购物，他们不在意出行成本。当中国中产阶级迅速崛起后，其消费就可能转入中高端品牌，但他们又不可能把出国购物当作主要消费形态。进入国内的欧美品牌，由于关税等原因价格奇高。娃欧商场的定位，瞄准中高端人群，而不是针对高端消费人群，恰恰是娃欧商场的明智选择，必将受到中高端消费者的追捧。

另外，娃欧商场选择加盟店和专卖柜台的模式，无疑可以降低前期投入成本。采取低成本扩张方式，对于初涉足商业地产的娃哈哈集团来说，属于相当明智的选择。

满莎：以低成本进军商业地产

十年前，在住宅发展的黄金期，娃哈哈或许可以进入住宅地产，但当时没有一个合适的切入点。如今，商业地产发展所带来的机遇恰好与娃哈哈的资本增长阶段高度契合，娃哈哈进军商业地产可以说是顺理成章的事，这或许是娃哈哈资本运作的战略部署。

娃欧商场为娃哈哈集团营造了一个以较低成本进入商业地产行列的机会。项目的选址无所谓好坏，因为有的企业面向长足的商业市场，有的则是对现有商圈的产品升级。娃欧商场的策略着力点并不在于传统的商业选址、外部形象、业态布局等方面，而在于新的商场运营模式的尝试。娃欧商场掌握了中国民众对于奢侈品牌与价格间鱼和熊掌想兼得的心理，采用“买手制”满足其需求。这种策略也许在短期内无法见效，但从长远来看，娃哈哈可谓第一个吃螃蟹的企业。娃欧商场选择二、三线奢侈品销售，带有控制风险的意图，一线品牌的使用群体毕竟小得多，因此选择二、三线是明智的、谨慎的。

目前，业界对娃欧商场的评价并不高，这种结论的得出在于将其与传统商业之间的比较。事实上，这两种商业模式无法用同一尺度进行衡量。商业综合体在近几年的突发性发展主要是由于市场的限制性反溢，未来许多城市商业过剩的现象在所难免。但在市场相对大好的时候，无论在创新业态还是新型运营模式方面，娃哈哈这种对未来产品生存之本的思考都难能可贵。

郭增利：对商业运营的忽视

在各行各业进军商业地产的鼎沸热潮中，企业看重的是土地增值的过程，博弈的是土地的价值。带着这样的动机，企业往往会忽视商业运营的过程。

在商业地产的热潮中，地方政府成为商业地产快速增长的幕后推手。商业地产被认为可以提升当地税收、就业和城市形象，可以化解“土地财政”难题，同时也有利于打造升值潜力大的商圈，提升周边地价。

国外把商业地产定性为城市基础设施、生活服务配套，会根据城市的发展和人口的聚集来决定商业地产的选择。而在中国，土地出让的方向决定了商业地产的选址，导致了土地出让和商业发展完全不匹配的问题。

商业项目的选址是按照城市规划部门的意见，由土地、城市的功能规划等因素决定。娃欧商场被称之为“孤岛中的孤岛”，暴露了地方政府在城市功能规划中的弊端。

娃欧商场的运营模式以加盟为主，这属于单纯的规模扩张，很可能无法保证经营效果。而如果经营效果不理想，就会对规模扩张造成负面影响。

陈禹安：“轻奢侈”定位道路艰难

作为软饮料行业的大赢家，娃哈哈手中拥有以百亿元为计算单位的大把现金。仅仅立足于饮料行业，似乎不能完成娃哈哈想要进入世界500强的夙愿。所以，寄希望于多元化的增长就成了娃哈哈颇为现实的选择。而且，在先前巨大成功带来的优势心理驱动下，娃哈哈对自身的多元化充满了信心。

那么，娃哈哈与商业地产的姻缘会不会琴瑟和谐，娃欧商城的轻奢侈定位能否如愿在商业红海中杀开血路、独树一帜呢？我们不妨从未来商业模式的发展趋势以及顾客消费心理的演化趋势来做简要剖析。

首先，以商品性价比为主要衡量指标的实体商业地产日渐走低趋衰。当电子商务一旦达到超越传统零售的拐点后，实体商业地产在大趋势上不容乐观。而娃哈哈在未来商业模式即将完成颠覆性巨变的前夜大笔投入进军商业地产领域，恐怕会与趋势相悖逆。

篇8

我国旅游业的发展需要积极面对博物馆旅游主题开发模式。虽然现今我国国内开展的部分博物馆旅游模式已不符合我国旅游业的发展需求，但博物馆旅游开发模式仍具有较大的发展空间，若通过良好的要素整合，旅游体验的提供、合理旅游业务拓展的实行，将能大大促进博物馆旅游开发模式的发展。同时，博物馆旅游开发模式将成为未来我国博物馆旅游市场化的重要依托。本文对“大博物馆旅游综合体开发”模式进行深入研究，以期为明确未来博物馆旅游开发模式的发展方向提供借鉴。

一、“大博物馆旅游综合体开发”模式

（一）“大博物馆旅游综合体开发”模式内涵

“大博物馆旅游综合体开发”模式主要是指在较大的区域内部，建立相应博物馆文化空间，将旅游开发项目作为空间发展的先导，制定规范的博物馆旅游综合发展模式。该模式能对文化旅游资源进行开发、整合、创新、补充，以此形成多个以博物馆衍生物为主的文化主题。同时，将人们的研究、休闲、度假、学习和商业等动机进行结合，创造出完整的综合开发方式。该模式具有一定规模性和集聚性，能促使自身快速发展。

（二）“大博物馆旅游综合体开发”模式功能

1.该模式能将广泛的旅游文化作为发展基础。博物馆旅游开发项目的发展需要将博物馆内部的藏品作为文化主题，利用藏品与藏品的衍生物吸引游客。同时通过以博物馆藏品为主题的文化活动设计，可以在整个“大博物馆旅游综合体开发”模式中建设相应主题的文化公园、文化酒店、文化书屋等。既不对博物馆藏品本体造成损害，又吸引了大部分关注者，有利于促进博物馆旅游开发模式的发展。

2.该模式具有一定旅游休闲娱乐功能。现今人们比较重视休闲和养生。在休闲方面，博物馆除了保持其原有的收藏藏品的功能以外，亦可以将博物馆旅游开发项目不断完善，使其具备一定休闲、娱乐的功能，获得更加广阔的发展空间。“大博物馆旅游综合体开发”模式的出现，不仅使博物馆保留了其原始功能，而且将博物馆休闲、娱乐推向市场，使博物馆旅游受到了市场的关注。人们在进入博物馆旅游文化空间后，不仅仅满足“实用性”的需求，更能在“实用”的过程中感受到轻松、休闲。更重要的是，该模式使得博物馆更加“平民化”，更加贴近人们的生活。

二、“大博物馆旅游综合体开发”模式形成机制

（一）地方政府、开发商与博物馆相互合作

我国大部分博物馆中的藏品及文化资源均属于国有性质，文物的保管等均需要国家地方财政进行拨款予以支持。同时，一般要进行博物馆旅游开发，均需地方政府批准。由于地方政府需要为博物馆藏品的保管提供大量资金，因此其需要积极调动各个方面力量参与其中，以便提供更加充足的资金，减少地方政府的财政压力。在此情况下，地方政府联合博物馆与旅游产业开发商，既促进了博物馆旅游产业的发展，又获取了大量资金用于博物馆藏品的保管。

（二）旅游业与博物馆相互联合

博物馆与旅游业并不单一存在，尤其旅游业，其在发展的过程中可以将所有具有游览、观赏、学习价值的因素均转变为旅游发展内容之一。博物馆当中含有大量各个时代的珍贵藏品，具有文化价值、历史价值、观赏价值和学习价值。旅游业与博物馆的相互联合，不仅能为博物馆旅游业开拓一定旅游市场，更能通过旅游景点酒店、旅行社之间的相互配合，为游客传授文化与历史知识，获取相应的经济利益。

（三）博物馆主题旅游区的塑造

博物馆旅游业的发展必须具有吸引人的馆藏品，将其作为发展中心，使其受到旅游市场的关注。该种以吸引物为中心的发展模式叫做主题发展模式。博物馆按照主题发展模式，可以建设相应的主题旅游区。首先可以挖掘博物馆所在地的文化价值，打造独特的地区文化。其次，博物馆可以根据当地的市场需求、政策管理、竞争实力等综合评估，把握主题旅游区的核心经济与发展价值。

（四）私人商品与公共产品相互组合

“大博物馆旅游综合体开发”模式不仅提高了博物馆文化资源的利用率，更使得博物馆外部的私人产品受到重视。博物馆内的所有资源均属于共有资源，仅能进行参观、游览和学习。仅仅依靠公共产品将会使得博物馆旅游区内的资源利用效率低下，出现资金运作不佳等现象。若通过博物馆旅游也的发展积极引进私人商品，如酒店、休闲馆等，将能提高博物馆周边旅游资源的利用率，为博物馆旅游区的发展提供可持续发展的动力。

篇9

抢抓机遇 先行先试

在新形势下，义乌商城集团立足国际贸易综合改革试点，抢抓全球贸易一体化、国家新型城镇化等重大机遇，先行先试、创新突破，努力从市场招商、金融服务等方面拓展义乌市场发展新空间。

优化招商引商机制。义乌市场通过万里行活动、发展加盟市场等多种方式，加强与外地产业集群的联动，进一步引进优质商品、优势企业和优秀品牌，打造国际商贸城大型企业采购中心。

完善质押贷款、小额贷款、本外币兑换等市场金融服务。商位质押贷款业务实现市场全覆盖，2013年发放贷款60.17亿元，同比增长23.3%；发放小额贷款11.09亿元，同比增长21.9%；本外币兑换1005.4万美元，同比增长11.6%。

另外，义乌市场还在提升展会引商兴市功能、电子商务、打造进口转口大贸易平台发展、加强义乌指数创新，加大小商品市场推广等方面取得了显著创新成果。

经过多年努力，义乌中国小商品城不仅成为连接商品生产和消费环节的重要纽带与平台，更是在助推企业开拓市场、带动区域经济合作、促进社会经济发展和构筑国家外贸服务平台等方面发挥着日益重要的作用。

广州白马服装市场

三个坚持 两个突破

广州白马服装市场今年转型升级最大的动作当属采取了线下线上双轮驱动的发展战略和模式，正式在电商之旅上策马扬鞭，力推全新的B2C网站――白马服装网，它不但与搜索引擎、物流、银行及技术机构初步建立战略合作关系，还先后在广州的多个繁华商业区路演造势，相继亮相大型展会，迅速打开了知名度。

另外，白马还创新提供了多元化的增值服务，如为客户提供营销、法律、服务等方面的培训；为全场1100多户店铺的店长及7000名营业员免费提供顾客服务、服装专业知识、店长管理技能等方面的培训，推动场内营业员素质的整体提升。

在未来几年中，服装销售终端问题将被业界广泛关注，白马将面临的挑战是如何快速适应服装产业和市场的变化，跟随品牌企业共同提升，对中国服装营销体系进一步深化和发展提供服务。白马人认为，秉持“三个坚持和两个突破”发展战略十分关键，即坚持品牌孵化、坚持稳健经营、坚持转型升级以及突破渠道建设能力和突破客户经营能力。

北京大红门服装商贸城

构建梯队式产品链

9月，北京大红门商贸集团五期工程福海国际正式落成招商。这个体量近10万平方米的服装商业大厦，定位为“新一代购物中心式商业综合体”，以全新理念打造集服装批发、零售、展示、办公于一体的商业综合体。该项目在诸多方面实现了突破。

首先，大厦的定位上，引入了“1+1”模式（即1旗舰店+1营销中心），即一间低楼层商铺搭配一个高楼层营销中心，这种展贸平台节省了商户商谈的时间和成本，增加了商户与客户间的沟通，成为增加商户盈利的关键。其次，结构更新，设计师工作室落户，推动商圈文化创意产业发展。

福海国际大厦的建成招商，使北京大红门服装商贸集团正式形成了高中低档梯队式服装产品链，无论从市场规模、经营效益、品牌影响力等方面都成为行业的引领者，奠定了南北市场中枢枢纽地位。

杭州意法服饰城

实体与网络巧妙结合

与往年相比，今年意法服饰城四季生产、销售的商户比例越来越高，服装品质进一步提升，款式更具时尚化、多样化，摊位装修档次、风格更显个性化，市场内经营档口一铺难求。

除此以外，意法服饰城还对业态销售模式进行有效调整，尤其对网络分销方面进行了整合。在意法二楼整层开辟为杭产女装网络分销区，效果非常好，人气旺盛，实体与网络双渠道销售模式使意法杭产女装更具活力与竞争力。

杭州意法服饰城有限公司副总经理郭福荣表示，目前全国服装专业批发市场越建越多，意法作为一级厂家批发市场，只要紧紧抓住产业优势，把服装品质做好，严打仿版，再加之实体与网络分销双渠道的营销模式和市场良好的服务理念，意法的杭产女装今后的发展态势会越来越好。

桐乡濮院羊毛衫市场

毛衫之都 时装名城

篇10

关键词：城市空间 交通 环境 使用方法

1、地下空间使用现状及研究目的

1.1城市矛盾

1、交通问题 由于汽车工业化时代的到来，城市道路经常发生大面积、城市间堵塞。单纯靠地面上增加路网和拓宽街道已不可能疏导过大的车流量和人流量。

2、环境问题 社会经济不断发展，城市土地资源紧缺，建筑密度不断增大，高层建筑不断增大，城市绿化面积不足。

1.2 国内外发展概况

1.2.1 国外发展状况

国外地下空间的开发利用从大型建筑物向地下的自然延伸发展到复杂的地下综合体，再到地下城市，地下建筑在旧城的改造在开发中发挥着重要作用。

随着旧城的改造以及历史文化建筑的扩建，在北美、西欧以及日本出现了相当数量的大型地下公共建筑。地下建筑的内部空间环境质量、防灾措施以及运营管理都达到了较高的水平，逐步形成系统的规划。

1.2.2 国内发展趋势

（1） 城市轨道交通的发展将快速推进地下空间的开发利用

地铁和轻轨的建设，一方面带动了沿线城市的更新改造，另一方面使地铁站周边地区的房地产和地下空间得到充分的开发利用。

（2） 城市绿地建设与城市地下空间的综合开发

复合开发是一种很好的综合开发模式，充分发挥城市中心的社会效益、经济效益和环境效益，同时改善了生存环境，也是城市地下空间开发利用的新动向。

（3） 城市市政基础设施向地下发展将推动共同沟的建设

我国城市的基础设施比较牢固。共同沟的建设虽然一次性投资大，工期较长，但是根据发达国家的成功经验，共同沟的建设必将成为必然的发展趋势。

1.3 研究的目的

在前人研究理论的铺垫之下，探讨城市地下空间体系的形成和发展，进而对城市地下空间的开发利用进行研究分析，从而结合郑州市实际情况，研究其地下空间发展所面临的问题和开发利用所具备的条件。

2、城市地下空间规划利用研究

2.1 城市地下空间的资源属性

现代城市对于地下空间的利用，是一种对土地资源两方面的性质都比较重视的利用，及考虑土地所具有的资质资源，又要充分利用城市土地的地下空间资源。也就是说现代城市地下空间利用是对土地资源双重性质的重视和利用。

2.2 现代城市的地下空间功能

单一功能

地下空间的功能相对单一，对相互之间的联通不做强制性要求。

混合功能

地下空间的功能会因不同用地性质、不同区位、不同发展要求呈现多种功能相混合，表现为“地下商业+地下停车+交通集散空间+其他”的功能。鼓励混合功能的地下空间要求相互连通。

综合功能

在地下空间开发利用重点地区和重要节点，地下空间不仅表现为混合功能，而且表现出与地铁、交通枢纽以及与其他用地的地下空间相连通，表现为“地下商业+地下停车+交通集散空间+其他+公共通道网络”的功能。

城市地下空间规划原则及目标

城市地下空间规划原则

城市地下空间规划应纳入城市总体规划，并应遵循有关国家方针、政策，从实际国情出发，为生产力的发展创造有利条件；

城市地下空间规划应坚持“统筹兼顾、因地制宜、重点建设、平战结合、注重实效、着眼发展、长期坚持、全面发展”的方针，充分利用地下空间，提高城市的综合防护能力，同时结合平时的生产活动，扩充地下设施的应用范围；

城市地下空间规划坚持人防建设和城市建设紧密结合和协调发展，地上地下空间协调发展，区域的工程总量规模合理地下空间保护和开发相结合，充分利用、协调城市土地和空间资源，建立良好的空间体系；

城市地下空间规划坚持城市地下空间开发近期目标与远期目标相结合的原则，指定近远期建设规划，坚持统一规划，分期实施，改善城市环境，提高建设水平，合理、有序地进行地下空间的开发建设；

城市地下空间规划目标

综合开发利用地下空间，实现城市建设和人防建设的协调发展，达到战备与经济效益同步提高，增强城市的总体防护能力、平战生存能力、战灾后的恢复能力，保障城市居民的生命安全。

3、郑州市地下空间开发利用研究

3.1 郑州市地下空间开发利用存在的问题

（1） 缺乏科学的规划

不同功能的地下工程建设之间没有明晰的层次安排。各建设主体按照需要自行建设的各城市地下基础设施之间缺乏整体性，综合效益不明显。地下工程之间缺乏联通，不利于发挥经济优势。

（2） 投融资主体少

缺少地下空间开发利用的投资、融资、税费收取等方面的优惠政策；地下空间开发利用具有共有公益性、综合性、投资额度高以及回收期长等特点；地下空间开发的地下建筑物、构筑物产权关系不明确。

（3） 地下停车场综合开发利用不充分

地下停车场地利用率不高，一旦停车场建成以后，在使用方式上缺少监督；地下车库多依靠单个商场建设，分散且规模小，没有形成互联互通的综合停车体系，综合效益低下。

3.2 郑州市地下空间开发利用潜能

郑州市中心城区地下空间有效开发利用资源量在浅层地下空间可以提供15200万平方米的建筑面积，次浅层地下空间可提供28900万平方米的建筑面积。城市内的广场、运动场以及一些开敞的空间内；城市绿地的下部空间、道路的下部空间和去除建筑制约的建筑下部空间都可以进行开发利用。

3.3 地下空间开发利用规划

（1） 地下综合体 结合轨道交通1号线、2号线建设和城市功能组团的扩展，规划建设8处地下综合体。二七广场—火车站地下综合体、郑东新区CBD地下综合体、高铁运站地下综合体、五一公园地下综合体。

（2） 地下商业街 秦岭路地下商业街、大同路地下商业街、德化街地下商业街。

（3） 地下仓储物流设施 在郑汴路现代市场服务中心和圃田物流园区建设地下仓储物流设施。

（4） 轨道交通和地下交通 规划建设轨道交通1号线一期工程和轨道交通2号线一期工程，规划沿着京广路快速路建设11条下穿隧道。

（5）地下公共停车场 规划建设十八处地下公共停车场。通过上述规划的实施，形成以地下综合体为节点，点、线、面布局合理的郑州中心城市地下空间体系。

4 结论

城市地下空间的发展经历了很久时间，但国内外发展的差距相当大，本文前两章主要针对城市地下空间的理论规划进行论述。第三章以郑州市为例，对郑州市的水文、地质、经济进行评估，全面分析郑州市的地下空间利用情况。本文通过对以上几方面的综合论述，为地下空间的开发利用尽自己一份力。

参考文献

[1]城市地下空间利用规划管理研究_朱立峰，2002.11

[2]西安城市地下空间开发利用规划研究_刘叶，2008.5

[3]陈恒祥 城市地下空间开发利用规划研究，2012.11

[4]李葱葱 城市地下空间利用规划初探——以重庆城市为例，2003.5

[5]徐大勇 郑州市地下空间开发利用规划研究，2010.1

[6]崔留森、邵丽、李超群 郑州市地下空间开发利用问题研究

[7]许圣泽 城市地下空间开发利用研究， 2010.6