不动产登记中心业务知识范文

导语：如何才能写好一篇不动产登记中心业务知识，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

上半年，在市局党组的正确领导下，我中心紧紧围绕“一切为群众、一切方便群众”的服务宗旨，着重抓队伍建设，“百佳窗口” 、“四零服务”、不动产登记“一窗受理、集成服务“的创建工作，以“高效、快捷、优质、方便”的登记服务赢得到了办事企业和群众的认可和好评。现将我中心2018年上半年工作总结如下：

一、工作完成情况

（一）不动产登记发证有序开展

上半年中心共完成各类不动产登记9358宗，其中登记颁发不动产权证6266宗，不动产登记证明3092宗；权籍外业调查130宗，其中国有林地10、国有大宗地50宗、集体土地70宗；报请利用科审核历史遗留问题10件；完成档案归档8238份。

（二）推进“一窗受理　集成服务”的建设

为了实现不动产登记“一窗受理　集成服务”工作在我市的落实，半年来，中心在吸取省外、省内工作经验的基础上，梳理了房产、税务、不动产登记的各类土地登记要件，制做各种不动产集成登记指南，整合了三部门的业务数据，归并了部门间的审批业务流程，顺利的于5月4日在政务中心大厅启动了我市“一窗受理　集成服务”工作。截止目前中心办理集成件达2312户。

(三)开展了“四零”服务的创建工作

按照国家、省市及局作风整顿组的要求，中心按照各项内容积极开展了创建活动。一是在受理零推诿上，要求大厅实行首问负责制，要求把申请人的申请事项及要件在咨询时就梳理好，并引导到相应窗口，对不符合的申请要书面告知。二是在服务方式零距离上，中心做到了对老、弱、病、残实行特事特办，上门服务，同时采取延时服务、短信发送办证结果、证书采取邮寄的创新服务工作方式得到了群众的认可。三是在服务结果零差错上，中心建立定期立会制，总结一段时间工作检查、工作人员返件结果，分析查找原因，有效避免登记错误的发生。在服务结果零投诉方面，中心对举报箱非常关注，目前没有投诉事件。

（四）抓党风廉政教育、业务学习和工作纪律

根据省厅和市局领导在系统党风廉政建设工作会议上的讲话，结合我中心工作性质，我们利用支部会、微信群、周六或下班时间，对中心干部职工进行培训教育，一是教育大家要对上级党风廉政教育入心入脑，认清形势、增强政治敏锐感，加强自我反省和自我剖析，认真权衡腐败给我们个人带来的政治风险以及给家庭带来的严重后果！二是教育大家要正确看待自身工作职位或岗位的权力。狠刹工作动机不纯、廉洁意识不强、权力欲望膨胀的腐败苗头，坚决杜绝唯利是图，想方设法给自已预留权力空间、没有好处不办事、有了好处乱办事的歪风邪气，真正做到见微知著、防微杜渐。三是教育广大干部职工树立讲规矩、守纪律的良好正气。四是结合中心日常工作和集成服务建设，要求广大职工加强业务知识学习，提高履职能力，同时加强窗口工作纪律与办证大厅服务设施的建设。

二、存在问题

上半年，中心各部门部门按时、保质完成各项工作任务，但工作中仍存在不足：

一是窗口主动服务意识有待加强。主要是窗口工作人员服务态度、窗口有关便民指引有待增加。

二是部分职工的政策业务水平还有待提高，在端正服务态度如何更好地为群众服务等方面还有待改进。

三是业务办理仍存在迫切解决的问题。在执行国家有关法律法规过程中，遇到群众反映比较多的问题，包括：宅基地继承无土地手续如何办理问题；权籍调查中超面积建筑的问题和跨宗等问题。这些是涉及群众利益，群众非常关注的问题。

四是集成服务工作还没有全部完成。如鸡冠区物管中心管理的范围如何实现集成服务问题，除商品房进户、楼房转移、楼房抵押以外的其它登记集成问题；与房产、税务、物管如何做好进一步衔接问题。

三、下步工作打算和建议

一是进一步提高服务质量。继续狠抓基础业务，提高业务质量，同时加大业务人员的培训力度，提高业务人员的整体素质。我中心将继续按照“四零服务”和“百佳窗口”创建工作的要求，有针对地对窗口人员进行文明用语、微笑待人等相关培训，强调首问负责制，耐心解答、一次性告知来办事的群众，切实来增强群众、企业对不动产登记的获得感。

二是继续做好不动产登记工作，严格按照政策办理各项业务，避免出现工作失误。

三是完善集成服务网络信息平台。争取下半年全部完成集成服务的创建工作。

篇2

一、20*年工作回顾

（一）强教育、抓管理，队伍建设迈出新步伐

按照“强教育、抓管理、带队伍、促工作”的总体思路，深入开展党风廉政教育，着力加强队伍建设，努力开创房管部门队伍建设新局面，有力地促进了各项业务工作的顺利开展。

1、扎实开展党风廉政教育月活动，切实增强广大干部职工思想政治素质。积极响应局党委关于在建设系统开展党风廉政教育月活动的号召，制定实施办法，确定工作目标、活动内容和时间安排，扎实开展党风廉政教育月活动。通过组织集中学习、举办专题辅导讲座，开展分组讨论，进一步提高了广大干部职工思想政治素质和遵纪守法意识，筑牢思想道德和党纪国法防线，增强拒腐防变和抵御风险的能力。通过查找问题，针对管理中存在的薄弱环节和突出问题，及时研究对策措施，切实加以整改、完善与提高。总之，开展了为期一个月的党风廉政教育活动，极大地提高了房管队伍的战斗力。

2、加强制度建设，着力提高管理水平。建立健全各种行之有效、科学规范的管理制度，对于推进单位工作具有很强的支持和保障作用。因此，今年结合局党委关于创建“六型”机关活动的工作部署，坚持“突出重点，注重实效”的原则，开展规章制度的修订与完善工作。一是抓制度，补缺失。针对工作中暴露出来的突出问题及其制度本身存在的缺失，及时制订《财务管理制度》和《票据管理员工作职责》，从制度上来杜绝此方面问题的发生。二是抓制度，促廉政。按照党风廉政建设的要求，制订《党风廉政建设责任制》等六项制度，建立采用招投标方式采购大宗物品、发包建设工程、支付较大金额服务费用等方面的管理制度。例如，今年采购的两批电脑及档案室加固改造工作均采用邀请招投标的方式确定供货商和施工企业。三是抓制度，促规范。为贯彻党的民主集中制原则，规范和监督领导集体的议事和决策行为，提高决策水平和领导水平，制订《县房地产管理处领导班子重大问题议事规则》等四项行政管理制度。该议事规则实施以后，遵循“集体领导、民主集中、个别酝酿、会议决定”原则，共议重大事议五项。为了进一步规范房屋登记行为，避免因登记错误所带来的风险，不仅要提高员工业务知识和思想素质上下功夫，更要建立健全规范的办理程序和行为准则。因此，按照《房屋登记办法》的有关要求，重新设置各类登记申请表格，重新编制各类登记所需提交的材料目录。为规范办事行为，提高办事质量提供了制度保障。

3、合理调整机构设置，完善内部组织机构。为了更好地适应新形势的发展要求，根据当前房管工作的新内容、新特点和新要求，对原有的内部机构设置进行了合理的调整。调整后，处、所内设七个科室、二个基层房管组和一个物业管理公司等十个机构。与此同时，为适应机构设置调整的需要，重新增订、修订了各科室、房管组和物业管理公司的工作职责；采用集体酝酿、民主测评、组织考察、领导班子集体讨论决定的方法，重新聘任处、所中层干部。为提高队伍中层领导素质，全面推进房管工作提供了组织保障。

（二）贯彻实施新办法，房屋登记工作驶入新轨道

以贯彻实施《房屋登记办法》为契机，广泛深入开展学习培训活动，积极做好新旧登记办法的衔接工作，20*年7月1日起，顺利组织实施了新办法。

1、采用请进来、走出去的方法组织员工开展《房屋登记办法》的学习与培训。通过邀请有关专家来盐举办专题辅导讲座，派出部分骨干参加省房协举办的培训班学习，组织员工学习讨论，剖析疑难问题等形式，提高了全体员工业务知识水平和实际操作能力，为依法开展房屋登记工作奠定基础。

2、依法调整登记程序，重新编制《申请登记材料目录》。《房屋登记办法》不仅在登记程序上作了变更，而且在登记类型上发生很大的变化，新增了地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记、集体土地范围内房屋登记等。因此，根据房屋登记实体和程序上的变化，重新调整了登记办理程序、办事流程，重新制作了各类登记申请表格，重新编制《申请登记材料目录》。

3、调整管理重心，建立不动产登记簿制度。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。建立不动产登记簿制度是对我国房屋登记制度的又一项重大调整，调整的重点是从以权属证书为核心转为以登记簿的建立和管理为核心。为此，及时建立了我县不动产登记簿（纸介质），并于7月1日起施行。

4、调整审批环节，提高办事效力。以实施《房屋登记办法》为契机，重新调整了内部登记流程和审批环节。由原来房地产转让与房屋转移两个登记环节合并为一，推行一张申请表格，一份审报材料，一个窗口受理，一道程序审核，一份材料归档的登记模式；由原来统一实行的三审审核制，根据不同的登记种类，推行审核合一、一审一核、三审相结合的审核模式。通过调整内部登记流程，减少内部审批环节，切实提高了办事效力。

5、明确职责，切实增强审批人员的工作责任。在调整内部登记流程的同时，还针对不同审批环节中的审核人员制定了相应的职责。在每一个审核环节上，真正落实“定岗位、定人员、定责任”的管理目标。

6、按照严格程序与强化服务相结合的要求开展房屋交易和产权登记工作。20*年1月至12月，共办理各类房屋登记9265件，登记建筑面积419.94万平方米。其中，初始登记425件，157.*万平方米；转移登记2867件，56.85万平方米；变更登记337件,40.59万平方米；他项权利登记36*件，50.44万平方米；预告登记430件；注销登记1598件。提供房屋权属登记信息查询49*次，出具各类查询证明2458份，整理产权产籍档10155份。

（三）完善保障制度，解决低收入收家庭住房困难问题成效显著

一年来，按照“强制度、重扩面、抓规范”的工作要求，进一步加大住房保障力度，全面推进住房保障工作，有效地改善了我县城镇低收入住房困难家庭的居住条件。

1、强化政策实施的基础性工作。20*年1月，根据省建设厅、省发改委、省财政厅和省民政厅下发的《关于认真贯彻落实省政府加快解决城市低收入家庭住房困难实施意见的通知》文件的要求，精心组织我县城镇低收入家庭住房困难状况的调查工作。调查工作历时一个月多，涉及全县八个镇和两个区。通过调查，摸清了我县城镇低收入家庭住房困难状况的“家底”，为编制我县住房保障规划提供依据。在摸清“家底”基础上，协助有关单位编制《*县城镇低收入家庭住房保障规划》（20*—2010）。20*年第四季度，根据《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）的有关规定，对我县原有的廉租住房保障制度进行了一次全面修改，以适应新形势的发展要求。新修改的《*县城镇廉租住房保障办法》和《*县城镇廉租住房保障实施细则》经县政府常务会议审核通过，于20*年11月18日起施行。

2、围绕廉租住房保障目标，组织实施廉租住房配租工作。20*年1月至4月，完成了上年度受理申请的廉租住房配租工作，新增廉租住房保障家庭73户，其中，实物配租17户，发放租赁补贴49户，租金减免7户。20*年12月，又组织开展了2009年廉租住房受理工作，共受理申请142户，经审核有129户符合条件。

3、加强动态管理、实施廉租住房退出机制。20*年12月，依据《*县城镇廉租住房保障实施细则》的有关规定，对已经纳入我县城镇廉租住房保障的家庭进行年审。通过年审，有21户因家庭收入连续12个月超过我县廉租住房保障收入标准的，或因家庭人数减少、住房面积增加，住房面积超过我县廉租住房保障面积标准的，停止发放租赁住房补贴或停止租金减免，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房或提高租金标准。

（四）加强公房管理，积极探索公房管理新方法

一年来，按照“更新配租理念，转移配租重点、改变配租方法”的公房管理思路，积极探索直管公房配租的新方法和新途径。

1、挖掘房源，想方设法解决困难家庭住房问题。20*年上半年，在开展调查摸底的基础上，通过与长期空关以及承租公房后又购买经济适用住房的承租人协商，重新签订限期解除租赁协议等方式收回住房10套。同时，参照廉租住房审核办法对14户申请家庭逐户进行调查审核，按照其家庭住房状态、收入条件进行排序，经集体讨论确定10户配租对象。

2、按照市场化运作模式，积极推行公开招租。遵循“公开、公平、公正”原则，选择合适的经营用房推进公开招租。20*年上半年，对董家弄一处租赁期限届满的经营用房（计1637.58平方米），采用招投标的方法公开招租，重新签订租赁合同。为积极探索经营性公房管理新模式，进行了有益的尝试。

3、继续抓好直管公房安全管理。进一步健全防御各种自然灾害的应急预案，落实各项安全责任制。加强自然灾害天气袭击期间的值班、检查、排险、抢险和灾后修缮工作。20*年，抢修危旧公房480户，房屋面积9600平方米，确保了居民生命安全和财产不受损失。

4、切实加强公房租金的收缴工作，保持较高租金收缴率。20*年，住房租金收缴率达99.26%，经营用房租金收缴率达99.67%。

（五）加强市场监管，推广使用《房地产经纪合同》

规范房地产经纪合同是加强房地产市场监管的一项重要工作。为此，在调查研究、起草文本和征求意见的基础上，20*年5月推广使用新版《房地产经济合同》示范本。为进一步规范我县房地产交易市场秩序，减少经济纠纷，防止合同欺诈起到了积极的作用。

（六）克服困难，积极开展房屋安全鉴定

20*年，房屋安全鉴定工作人员克服了人员少、项目多、地点散等困难，急群众所急，及时主动上门开展服务；坚持科学态度和客观公正的原则履行房屋安全鉴定职能。20*年，共受理房屋安全鉴定143项，同比增长10.8%。

（七）积极开展创建活动，不断提高物业服务水平

以开展保持省级园林城市创建成果活动为契机，广泛深入地开展创建活动。进一步完善内部管理制度，划分责任区块、责任落实到人等措施，物业服务水平和质量不断提高。加强小区共用设施设备日常检查、养护和维修，使得房屋完好率达98％以上，修理合格率达100％。20*年“中茂”、“新桥”两小区获得“二星级”县平安小区荣誉称号。根据物业公司自身特点与物业市场情况，实施“有保、有压”经营决策。为了平稳退出长期处于亏损的三个物业服务项目，积极引导业主委员会实行自治管理。经过多方的共同努力，最终协商一致，有两个物业服务项目由业主委员会进行自治管理，委托了专业保洁单位提供服务。

（八）拓宽业务，基层房管工作成效稳中有升

基层房管组在牢牢抓住直管公房管理这一主业的基础上，不断拓宽业务范围，服务企业，增加经济收入。围绕“一业为主，多业经营”工作思路，西塘桥房管组进一步完善内部考核激励机制，年初制定工作指标，年终进行考核，鼓励全体职工立足岗位，扎实工作，增强了职工的积极性和责任感，使公房出租率达到99.5％，经济收入超额完成年度指标；澉通房管组在顺利完成了通元房管组的并入工作的基础上，调整了人员配置，细化了分工，落实了责任，克服人员少、公房管理范围大等困难，各项工作全面推进。加快“一户一表”改造，有效地解决了水电费分摊、收缴难的问题。针对承租户私自转让公房的情况，及时理顺租赁关系3户。重视租金拖欠问题，及时采取对应措施。加强房屋租赁管理，房屋租赁管理工作成较显著。

（九）其它工作

1、高度重视来信来访工作。坚持“关口前移、工作做细、主动出击”的工作要求，正确对待，妥善处理每一件来信来访。20*年，共处理群众来信18件，县长办公室电话15件，满意率达99％。

2、继续开展荣军荣属和献爱心活动。每逢建军节、春节，主动前去警民共建单位——县武警中队慰问，共叙警民鱼水情深。20*年，为支援四川地震灾区的抗振救灾和家园重建，广大干部职工积极为灾区捐款7310元，两次交纳“特别党费”共计1*50元。多年来，有4位孤寡病残对象列为帮扶对象，有2位特困学生列入助学对象，逢年过节主动走访，送去温暖。组织党员参加义工分队，帮助社会弱势群体。20*年有15名党员干部踊跃参加县慈善总会组建的义工分队，为社会弱势体奉献一份爱心，倾注一片真情。

3、县经济社会发展服务中心房管窗的服务工作受到了广大群众的充分肯定。20*年房管窗口被评为五星级窗口一次，表扬三次。

篇3

消费信贷，是指金融或商业等机构向有一定支付能力的消费者调剂资金余缺的信贷行为和信用关系。消费信贷不仅是一种信贷行为或放贷业务，而且是一种信用关系，它不仅包括贷款信贷，而且包括销售信贷等多种形式。消费信贷的对象一般只是个人或家庭消费者，不给集团消费提供消费信贷，这是各国法律所采取的普遍作法。

消费信贷可以说是一种古老的信用形式。随着销售商品的市场的出现，也就产生了消费信贷。消费信贷的产生和发展，是社会生产力发展和人们消费结构变化的客观要求。生产和消费的矛盾运动，导致了消费信贷的产生和发展。当一个社会的经济形态由比较发达的商品经济发展到高度市场化的商品经济即市场经济时，市场和消费的矛盾也就更为突出，消费信贷也就更有其存在和发展的必要。随着生产力的发展，人们生活水平的提高，消费品的供应结构发生了很大变化。许多高档耐用消费品纷纷上市，一般收入水平的个人或家庭短时期内难以凑齐足够的款项，有必要借助于消费信贷才能实现购买愿望。对于工业和贸易来说，如果没有保障消费者可以提前实现购买愿望的消费信贷法律制度，许多较高价值的商品和劳务，如汽车、住宅、假日旅游等，就不能被成功地出售。为一项销售或劳务提供信贷，已成为企业营销过程本身的组成部分，这是因为从消费信贷交易中可以派生出双倍利润。首先可从商品销售或劳务提供中获得利润，其次可从信贷商业中获得利润。消费信贷可在一定程序上缓和消费者有限的购买力与日益丰富的商品或劳务的销售之间的矛盾，更好地改善人民的生活；同时，也能开拓销售市场，促进商品的生产和流通。因此可以说，商品市场是消费信贷产生的基础和前提，消费信贷是在市场经济基础上发展起来的，反过来有序的消费信贷活动，又必然促进市场经济的繁荣和发展。

在资本主义社会，商人采取赊销方式向个人消费者出售商品，这便是消费信贷的雏型。但是，在19世纪以前，消费信贷大多建立在个人信誉的基础上，债务没有制度化，偿还协议也常常没有采取书面形式。到了19世纪，在美国已有消费者开始用分期偿还贷款方式购买家具等耐用消费品。第一次世界大战后，消费信贷首先在美国广泛兴起。后来，消费信贷在其他发达国家，特别是在英国和西欧广泛地发展起来。前苏联和其他东欧社会主义国家，也于20世纪60年代开始在零售业采取分期付款方式销售商品。总之，消费信贷的产生和发展，与都市化的形成、劳动阶层地位的提高、耐用消费品购买量的增加，以及专业化放贷制度的发达等方面有着密切联系。

我国在20世纪50年代上半期，商业部曾利用分期付款的办法来解决某些商品的销售问题。中国人民银行在城市曾经设有“小额质押贷款处”，办理城市居民小额生活贷款。后来，消费信贷一度被取消。80年代初，商业部曾决定对一部分价格较高的耐用消费品（如电视机、电冰箱等），开展提前交货分期收款业务。90年代上半期，上海出现了第一家开展消费信贷业务的机构-上海银通信托咨询有限公司。随着我国城镇住房制度改革的深化，住宅商品房的销售已经开始采用分期付款、银行按揭等办法。上海等地还将设立专门从事住房按揭业务的住宅银行。随着相关法规的出台，我国商业银行将都可以从事住宅按揭业务。近几年，我国的住房抵押贷款累计已达数百亿元。汽车工业要发展成为我国的支柱产业，轿车必须进入个人消费领域，消费信贷对培育个人轿车市场具有重要意义。同时，消费信贷也是当前我国扩大内需，开启城乡市场的一个重要的经济杠杆。可以预见，在今后一个相当长的时期内，消费信贷在我国将有一个大的发展。

消费信贷发展到现在，已形成了许多种类。根据消费信贷的外在形式，可以将消费信贷分为销售信贷和贷款信贷。

销售信贷是指债权人采取多种形式推迟所提供的商品或劳务应得价款的交付的协议，典型形式有租购协议、附条件销售协议和信用销售协议。租购协议是一种有可能（但不是义务）购买的租用商品协议。这种租购协议属于租赁合同，标的物所有权属于出租人，承租人只获得限制物权。善意第三人不能从承租人那里取得标的物的所有权。由于承租人分期给付租金，承租人最后有可能购买标的物而获得其所有权。附条件销售协议是指价款支付后或者某些约定的其他条件和义务履行之后，所有权才转移给购买者的商品销售协议。现实生活中，附条件销售协议几乎专门用于分期付款销售。信用销售协议亦称赊销，是通过分期付款方式付款，但没有任何将所有权延迟交付给购买者的条款规定的销售合同。销售信贷的实质，是商品的出售者以商品的实物形式向货物的购买者提供信贷。

贷款信贷则是指存在于贷款形式（包括个人贷款和透支）中的所有信用。事实上，某些类型的消费信贷交易，很难轻易归属于以上销售信贷或贷款信贷的范围，如消费信用卡等。此外，根据消费信贷交易物的类型，还可以把消费信贷分为动产消费信贷和不动产消费信贷。动产消费信贷把动产作为消费信贷交易的标的物；不动产消费信贷则以不动产作为消费信贷交易的标的物，主要是指房地产的分期付款消费信贷。

我们要想全面了解消费信贷，还必须正确认识消费信贷的社会效应，所谓消费信贷的社会效应，是指作为社会成员的消费者，运用不同类型的消费信贷消费商品或劳务，给他本人、其他社会成员和整个社会带来的有利和不利影响。消费信贷的社会效应，可以说是一把“双刃剑”。一方面，我们不难发现，运用商业特别是金融和其他信用代办所提供的范围广泛的、不同种类的消费信贷，对完成消费者的购买决定是相当有益的；消费信贷对消费者提供的明显好处是：在他自己存够钱之前，他就可以使用商品或享受服务；大多数消费者通过采用适合自己财力的消费信贷规模，适度消费；在提高生活质量的同时，提高自己创造社会财富的能力，形成良性循环，促使社会经济健康有序地运行。这就是消费信贷的正态社会效应。另一方面，我们也应该看到消费信贷的缺陷，消费者可能招致超过他的

财力的债务。使用消费信贷的消费者也许要很长时间约束自己，限制他使用其他商品或其他劳务的自由，他不得不承受一个高的负债率。消费者特别是低收入阶层的消费者，可能遭受失业、工资下降、疾病、事故等情况下的具体风险。失业等不可抗力事件的出现，减弱或剥夺了消费者按合同履行债务的能力，有可能使消费者走上倾家荡产的道路，带来一定的社会问题。消费信贷的负面社会效应由此可见一斑。发挥消费信贷的正态效应，抑制消费信贷的负面效应，是消费信贷立法所锁定的重要目标之一。

二、制定《消费信贷法》的必要性

消费信贷需要法律规范和调整。用消费信贷法律对消费信贷予以调整，这是现代法治国家的通行作法。用法律手段调控消费信贷，是非常必要的：第一，这是充分发挥消费信贷正态社会效应、限制其负面效应的需要。消费信贷法对信贷保险的规定，对“冷却期”或撤回权的规定等等，都有利于发挥消费信贷的正态社会效应。第二，这是保护消费者权益的需要。消费信贷的以下有关问题，都必须由法律予以规范，保护消费者免受消费信贷框架内的不公平合同条款如违约金条款的制约；在高利贷情况下，对消费者予以帮助；保护消费者免受欺骗性广告、不公平市场、非真实承诺的损害，等等。第三，这是同消费信贷领域中的非法行为作斗争的需要。消费信贷领域常常出现以下非法行为：放贷人雇佣人和推销员上门兜售信贷；放贷人采用高压手段推销信贷；必要财产的抵押率超过标准（英国在19世纪末，一个放债人要求必要财产的抵押率高达3000％）；债务人使用过多的化名（有一个英国人供认，为了避免因借贷而声名狼藉，他至少使用了三、四十个化名）；信贷经纪业和债务收取中常有害群之马，等等。此类非法现象，都必须通过制定消费信贷法律予以明文禁止。

制定《消费信贷法》，也是加强国民经济宏观调控的需要。一个国家消费信贷的规模，决定于就业和收入状况、产品类型以及这些产品销售的竞争程度。只有在大部分人口可以获得定期收入如周薪、月薪的地方，消费信贷（特别是分期付款信贷）才是可行的。同时，这些人口的收入必须达到支付得起相当昂贵的消费的程度。二战后欧洲和美国等国家，伴随着收入的增长，消费信贷得到迅速发展。我国目前占人口总数大部分的农民尚没有定期收入或收入不稳定，城市居民的收入水平也还买不起特别昂贵的消费品或劳务（如小汽车、假日旅游等等）。故我国现阶段特别是在农村尚不完全具备迅速发展消费信贷的客观经济环境和条件。但是，随着城镇住房制度改革的深化和汽车工业的崛起，我国消费信贷将会有一个迅速发展的时期。因此，在我国加快研究和制定《消费信贷法》，是市场经济条件下的城乡居民消费生活的客观需要，不仅有利于促进贫困地区人民消费生活的改善，有助于提高城乡居民消费生活的质量，而且是发展我国高等教育事业的需要，是深化城镇住房制度改革的需要，是建立我国汽车支柱产业的需要；特别是加快制定和颁布《消费信贷法》，对促进我国目前住房商品化、加快汽车产业化进程，以及扩大内需、活跃市场、刺激国民经济稳步发展等方面的积极作用是十分明显的。

三、分期付款消费信贷的种类划分

分期付款销售，是指分两次或两次以上付款偿还货款的销售，是消费信贷的一种最重要的形式，在消费信贷中占有相当重要的地位，因此有的国家也把分期付款销售称为分期付款消费信贷。美国消费信贷总额中有80％属于分期付款销售。分期付款销售方式一般用于以下各方面：一是汽车贷款，1955年至1970年，在美国近2／3的新车都是用这种贷款购买的；二是其他耐用消费品贷款，如购买家用电器、汽艇、珠宝、家具等；三是住宅修缮和家居现代化贷款，这类贷款期限较长，至少是5～7年；四是个人贷款，用于购买耐用消费品以外的一切个人开销，诸如还债、纳税，还有教育、旅行、汽车修理、医疗、丧葬等费用。在国外，提供这类贷款的机构包括商业银行、销售金融公司、消费信贷公司、信贷协会、储蓄与放款协会、互助储蓄银行、当铺老板和其他金融中介组织或机构。

从营销方式的角度，可以把广义的分期付款消费信贷分为如下四种类型：（1）狭义的分期付款方式（即“物先交付型”分期付款）。这种方式以先交付商品为特征，也就是说，购买者给付首次货款金额（第一期货款，也叫“头金”）后，销售者即将商品交付购买者占有，以后按期给付所规定的货款，通常以月为单位。（2）限制性贷款方式。这种方式由与分期付款销售者有缔约的银行贷款给予购买者，购买者以所贷之款购买商品，以后则由购买者按期向银行偿还贷款。（3）预付款方式。这种方式是购买者预先向销售者定期给付一定的金钱，达到中间的一定次数时（或达到一定金额时），才取得商品的所有权，其后的价款则依通常分期付款的方式给付。（4）发行商品券方式。这种方式是由购买者（消费者）按其职别或地区组织一个消费团体，与商品券发行团体缔结协定，购买者从商品券发行团体取得商品券后，凭商品券向加盟店购入必要的商品，加盟店则以该商品券向商品券发行团体收回价金，商品券发行团体则向消费者团体的负责人收回其负责收集的价金。

根据担保方式的不同，可以把分期付款消费信贷分为：附条件销售、信用销售和抵押型分期付款销售。（1）附条件销售。附条件销售协议是销售者保留所有权直到价款付清为止的合同。这种合同在购买者违约情况下，一般授权销售者终止合同并重新占有商品。这种所有权保留虽然是一种担保形式，但是不属于物的担保。直到购买者付清款项后，所有权才转移给购买者。这就意味着在付清款项之前，没有销售者的同意，购买者是无权处分商品的。（2）信用销售。在信用销售合同里，没有关于价款付清之前由销售者保留所有权的条款，与其他形式的销售一样，购买者一开始就取得所有权。这样，无论购买者是否已按照合同付清价款，受信用销售合同约束的购买者可以自由地重新销售该商品，或者采取他所希望的其他处分方式。然而，信用销售合同一般包括了在购买者处分商品情况下催交全部未偿付的价款差额的条款。只要所催交的价款差额严格限制在未偿付的本金范围内，法律一般规定合同的这种条款可以强制执行。（3）抵押型分期付款销售。在这种分期付款销售里，购买者一开始就获得标的物的所有权，但是必须在标的物上设定销售者的第一次序抵押权。动产抵押须登记方发生法律效力。根据我国《担保法》第49条的规定，购买者转让已经办理抵押登记的标的物，应当通知作为抵押权人的销售者，并将转让物已经抵押的情况告知受让人。作为抵押人的购买者未通知销售者或者未告知受让人的，转让行为无效。购买者转让作为抵押物的标的物所得的价款，应当向销售者清偿未偿付的价款，不足部分由购买者弥补。

四、分期付款消费信贷的担保

“物先交付型”分期付款消费信贷，是最典型的分期付款形态。在这种消费信贷类型里，购买者向销售者分期给付货款；购买者通常在给付首次货款金额的同时，销售者将标的物交付给购买者。销售者对购买者授予了信用，销售者也就承担了不能收回价金债权的风险。对低收入购买者或高价商品，销售者所承担的风险更大。销售者为了防范这些风险，可以在缔结合同前对买主作完全的信用调查。但如果对购

买者的信用调查越是严格执行，就会对购买者的经济状况越加重视，这无疑会导致一些分期付款交易做不成。因而在实际操作中，信用调查只能在达到一定程度时，由双方订立合同，在合同中对价金债权的担保作出规定，这就成为销售者确保收回全部价款的最重要的法律手段。

分期付款销售中的担保方式，可以有如下三种方式：第一种是设定抵押权的方法，即标的物所有权转移至购买者，同时在该标的物上设定销售者的第一次序抵押权；第二种是所有权保留的方法，即虽由购买者占有、使用标的物，但销售者仍保留标的物的所有权，直到各期价款付清为止；第三种是设定保证的方法，即由购买者占有、使用标的物，由保证人对价款全部付清向销售者承担保证责任，什么时候或什么情况下所有权发生转移，由买卖双方在合同中约定。

设定抵押权的方法，比较符合分期付款销售双方当事人的本意。购买者获得了标的物的所有权，销售者也获得了价金债权的物权担保。但是在实际的分期付款交易中，设定抵押权的方法并没有被广泛采用，即使是不动产的分期付款销售也是如此。原因主要有两个：一是设定抵押手续麻烦，要负担手续费；二是抵押权实现的手续相当烦琐，效率不高，抵押权人视抵押权实际为畏途。

所有权保留的方法，既可让购买者对标的物享有占有、使用、收益的权利，又可促使购买者付清剩余价金，故在分期付款销售中广泛采用这种方法。所有权保留方法的不足之处，是对价金债权的担保不够有力。而且我国《担保法》也没有认可这种担保方式。因此在今后的消费信贷立法里有必要予以确认。由于所有权保留与人的担保、物的担保、金钱担保均没有共同之处，故在所有权保留这种担保方式基础上，增加人的担保方式（指保证）是有必要的；也可以考虑对所有权保留建立正式的登记机制，以增加这种担保方式的有效性。

设定保证的方法，是担保价金债权的一种常用的方式。因为所有权的转移可以由当事人在合同中约定，故设定保证的方法有可能与所有权保留的方法合并使用。这样，附条件销售就包括纯粹的附条件销售（即以所有权保留作担保，没有附加其他担保形式）、保证型附条件销售（即除了所有权保留外，还以保证作为另外的担保）两种形式；信用销售也可以分为纯粹的信用销售（即没有增加其他形式的担保）、保证型信用销售（即附加保证作担保）两种形式。当前国外消费信贷立法规定的重点，均趋向于对分期付款销售设立担保形式（尽管附条件销售以所有权保留作担保），对所有权转移的时间由当事人在合同中约定。

关于附条件销售里所有权保留的法律性质问题，传统观点认为，附条件销售里的所有权保留是一种附停止条件的所有权移转。也就是说，在购买者没有全部付清标的物价金时，销售者是所有权人，购买者只有占有、使用和收益等权利。这种观点有值得商榷的地方。附条件销售实质上是买卖合同，可以把购买者视为“准所有人”，把购买者的权利作为“附条件的所有权”。

五、我国消费信贷法的调整对象

就目前我们手里所掌握的资料来看，世界上最早制定的综合性消费信贷法律，是美国1968年颁布的《统一消费信贷法典》。美国在1969年又颁布了《消费信贷保护法案》。英国在1974年制定了《消费信贷法案》。德国在1991年1月实施了《消费信贷法》。这说明大多数国家倾向于制定综合性的消费信贷法律。但也有一些国家仍然适用特别性的消费信贷法律，如日本1961年公布、1972年修改的《分期付款销售法》；也有的国家把分期付款销售当作一种商业销售方式，如韩国把分期付款销售规定在《批发、零售业振兴法》（1986年12月31日颁布）之中。综观外国消费信贷立法情况，结合消费信贷的概念，我们可以认为，我国消费信贷法是指调整在金融机构或商业等机构对有一定支付能力的消费者提供信贷过程中所形成的消费信贷关系的法律规范的总称。

从上述消费信贷法的这一概念中，我们可以发现，消费信贷法主要调整以下三种信用关系：（1）金融机构与消费者之间的贷款信用关系。这种信用关系是一种银行信用，具体表现为用于个人或家庭消费目的的个人贷款、透支信贷等。（2）商业等机构与消费者之间的销售信用关系。这种信用关系是一种商业信用关系，具体表现为分期付款销售、非分期付款销售、耐用消费品的租赁。租赁不是严格意义上的信用形式，但是耐用消费品的租赁也要依靠租赁业主对消费者授予信用才能进行。外国通常把租赁称为租购，并将其纳入消费信贷法的调整范围。（3）消费者、金融机构、授予机构（销售者）三者之间的信用关系。国外把这种关系通常叫做“债务人—债权人—供应商协议关系”。在消费信贷领域，这种信用关系的运用范围日益广泛，具体表现为限制性贷款、循环费用帐户、支票交易、信用卡等，房地产分期付款也属于这种形式。此外，我国消费信贷法也调整消费者参加消费信贷交易所发生的辅助信用关系，如分期付款购买居间合同、人佣金、债款收取等辅助信用关系消费信贷法都应予以规范。

我国消费信贷法立法在确定其调整对象时，一方面应严格限制在“消费信贷”的范畴内，商业交易、国际贸易中的信用等都不属于消费信贷法的调整范围。另一方面，我国消费信贷法应立足于制定为一部综合性的、协调统一的《消费信贷法》，因为这是世界各国消费信贷立法的基本趋势。我国《消费信贷法》的调整范围应涵盖以下内容：分期付款销售（或信贷）、非分期付款销售（或信贷）、限制性贷款、透支信贷、信用卡、用于个人或家庭目的的房地产交易和辅助信用业务等。是否应把针对消费者的租赁业务纳入《消费信贷法》的调整范围，应结合我国的实际情况作进一步的研究。

六、我国消费信贷立法遵循的原则

消费信贷立法原则，是指反映消费信贷活动和消费信贷关系客观要求的、贯穿于消费信贷法律制度之中的基本指导思想。在社会主义初级阶段的市场经济条件下，我国制定《消费信贷法》必须贯彻下列指导思想：

（1）充分保障参加到消费信贷关系中的消费者权益原则。消费信贷法是作为部门法的消费者保护法的一部重要法律，具有消费者保护法的一些共同特征。纵观大多数国家的消费信贷立法，我们发现，这些立法里回荡着一个强烈的声音：充分保护消费者权益。大多数国家立法中的以下这些内容都是为了保护加入到消费信贷交易中的消费者权益：如运用广告作为消费者教育的手段、防止使用欺诈和高压手段签订消费信贷合同、授予消费者对消费信贷合同的撤回权（或规定合同的“冷却期”）、限制消费信贷合同中的违约金条款、限制放贷人对分期付款信贷合同的解除权，等等。这些内容已成为各国消费信贷立法的共同内核，我们应充分吸收国外立法中的这些先进内容，结合我国国情，为我所用。

（2）引导消费者科学消费的原则。我国《消费信贷法》应对消费信贷合同标的物范围（或消费信贷合同的种类）作出明确规定。对可消费的商品或劳务，根据国家经济和社会发展规划，明确规定哪些鼓励消费，哪些限制消费。首先，要通过消费信贷业务加快现代化消费结构的建立。以机械和电子产品为核心的技术密集耐用消费资料占有较大比重，是现代化消费结构的重要标志。发展

中国家和发达国家在消费上的差距，主要也就表现在高档耐用品在消费中所占的比重不同。因此，我国《消费信贷法》在对分期付款销售（或信贷）作出规定时，可以由行政法规明确列出“分期付款销售商品”一览表。其次，要通过消费信贷手段加速恩格尔系数的下降。所谓恩格尔系数，是指一个居民家庭平均食物支出在其平均收入或平均消费支出中所占的百分比数。我国长期实行的计划经济体制和产品经济模式，导致了城镇居民家庭吃、穿、住、用、行消费支出比例严重失调，“吃”的消费支出占了大头，而“穿、住、用、行”的消费支出只占了小部分。在我国如果不推行住房商品化，不施行“居者有其屋”的计划，则恩格尔系数将长期居高难下。因此，我国消费信贷法应对建立城镇居民购房消费信贷制度，作出完备的规定。再次，要通过消费信贷业务活动引导城乡居民消费向着科学、文明、健康的方向发展。《消费信贷法》应规定信用业务必须坚持鼓励科学消费、支持健康消费、提倡文明消费的方向，反对愚型消费、迷信消费等一切不科学、反文明、非健康的消费。

（3）优化产业结构、促进生产发展的原则。我国《消费信贷法》应该规定，一般的消费信贷主要应面向大件耐用消费资料市场，要通过运用消费信贷杠杆启动耐用消费资料市场，促进耐用消费资料生产经营行业及其与之相配套的相关行业迅速壮大起来，使产业结构向着耐用消费资料方面倾斜，从而逐步消除当前社会上存在的在传统产业里的过度投资现象。我国当前的传统加工制造业过分膨胀，资源利用率低下，市场疲软，过度竞争，而技术装备好、市场前景广阔的新兴产业明显薄弱。国家要运用消费信贷杠杆激活技术密集型产业和高技术产业，推动我国产业结构向技术水平的高级化发展。利用消费信贷方式扩大耐用消费品的消费范围和消费数量，使工业发展建立在有效和高产出基础之上，是消费对生产和流通反作用力的正态效应。但是如果对消费信贷杠杆运用不当也可能给社会经济带来负面效应。因此，《消费信贷法》要禁止用增加货币投放来扩大消费基金，以刺激城乡居民的消费；要科学地控制好全国消费信贷总量，把握住消费与积累的适度比例关系。

七、对我国消费信贷立法的若干对策和建议

当前我国消费信贷立法研究的重要内容之一，就是要认识和借鉴世界各国消费信贷的立法经验。美国、英国和西欧各国在消费信贷立法方面有着丰富的经验。欧盟在1986年颁布《消费信贷指令》以前，曾组织专家对欧盟各国消费者法（消费信贷法是其中一个组成部分）作了大规模的分别研究和综合比较研究，取得了一系列研究成果。借鉴西方国家特别是美国、英国和其他欧盟国家消费信贷立法的经验，结合我国具体国情，笔者特对我国消费信贷立法提出如下对策和建议：

1.应根据消费者交易的实质和功能来规范交易行为，而不是根据交易行为的形式。用贷款购买商品（指消费品）的行为，与分期付款销售行为，形式上是不同的，前者属贷款信用，后者属销售信用；但其实质和功能是一样的，都属于消费信贷。对这两种交易行为，应由一部法律统一规范和调整。

2.要采取适当措施保护信用交易中的消费者的权益。具体说来，第一，法律要对消费信贷合同的订立予以规范，而不是注重于合同不履行时对消费者的救济。应避免草率的信用交易。规定合同签订后在“冷却期”内消费者没有撤回合同，合同方生效。让消费者有时间考虑，是签订一个合同，还是取消它而不冒支付利息、损失赔偿和违约金等等的风险，这对保护消费者权益是很有必要的。第二，在消费信贷广告和合同要约等方面，应该规定某种最低信息和公布要求。这个要求的中心内容是告知消费者有效的信用成本，让消费者可以比较不同形式的消费信贷的成本和不同销售者所提供的信用成本，以便决定采用适合自己的信用形式；同时，规定最低信息和公布要求，也可限制对信用交易中的消费者的名目繁多的收费。第三，对消费者提前付清帐款，法律应规定扣除相应的利息和相关的费用。第四，应对分期付款信贷放贷人的解除权作出限制。一般应规定，不符合以下条件放贷人不得预告解除合同：即消费者完全或部分延迟支付致少两期相连的款项，延迟支付的款项达到信贷总额或分期付款价格的10％以上（德国《消费者信贷法》第十二条规定，信贷合同的期间超过三年的达到5％以上）。

3.对第三人的权利应采取合理的政策。对受分期付款销售合同约束的购买者能否转移标的物的所有权，或者应具备怎样的条件才能转移所有权至第三人，都应采取合理的政策。在这个问题上，应充分考虑维护交易的安全性和保护善意第三人的权利。

4.应对消费信贷交易的担保作出规定。对分期付款销售中所有权的转移，可以由当事人在合同中约定，也可以由当事人约定采用其他担保方式。对所有权保留这种担保方式的具体操作，可以考虑对所有权保留建立正式的登记机制。

5.在今后我国制定《消费信贷法》时，是否有必要制定和制定怎样的控制消费信贷利率的规范，尚值得研究，制定控制利率的规范的尝试，在欧洲被证明是不成功的。鼓励竞争，让利率市场化，这是市场经济的客观要求。西方对高利贷问题曾作过富有现代精神的探讨，这是值得我们研究和借鉴的。

6.我国在制定《消费信贷法》时应规定，根据国家金融政策，国家有关部门有权干预消费信贷总量。

7.对《消费信贷法》的实施应规定相应的行政执法机构。建议由中国工商行政管理机关承担此职责。为了保障消费者的权利，对消费信贷规定某些行政管理规范，有时是必要的，但管理条款不宜过于详细。西方国家的立法经验表明，管理条款过细可能不仅导致许多繁琐管理程序的产生，而且限制了某些消费者群体对消费信贷的享有，有碍消费信贷活动的广泛开展。

「参考文献

[1]周显志·消费信用立法初论[a].长沙：《财经理论与实践》。1997.1

[2]黄玉俊。中国金融新业务知识大全[m].成都：西南财经大学出版社，1993.

[3]于光远。经济大辞典（汇编本。上下册）[m].上海：上海辞书出版社，1992.