房地产管理经验范文

导语：如何才能写好一篇房地产管理经验，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：工程质量； 房地产集团企业； 质量管理； 经验总结

中图分类号：F27

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.15.036

为了认真贯彻全国房屋建筑工程质量工作会议精神，坚持“百年大计，质量第一”方针、政策，作为民生工程的房地产企业，在工程管理方面必须要做到“严格责任、严格要求、严格管理”。在工程管理要素中，质量、进度、成本三者相互联系、相互制约。在三者中，业主最关心的是产品的品质―质量。因此，要树立一个强大的房地产百年品牌企业，集团公司长远的发展目标，必须始终以业主的需求，即“房屋质量”作为核心关注点，在任何情况下都不能以牺牲工程产品质量为代价。

1 对工程质量管理的重视

目前，我国经济与社会进入快速发展期，城市基础建设和人民居住条件不断加以改善，建设规模的扩大，工程质量的优劣已经得到了全社会的广泛关注，已经成为人们关注焦点。为此，严格把好工程质量关，事关国计民生大事，不仅要高度重视，而且要积极采取相应措施及对策，确保公共利益与人民群众安全。

某大型房地产企业推出了一系列提升工程质量的举措，如“工程质量评分办法”、“双月质量考核排名计划”。由于对提升质量的认识和重视程度大幅提高，并主动采取积极的措施，有利推动了公司各项目工程质量的显著提升。

2 重视工程施工前期准备工作

对于房地产企业来说，做好工程施工前期准备工作是确保工程质量的关键步骤，选好施工单位无疑是最为关键的一环，同时要在施工过程中做好合同管理、图纸审查、制度管理、考核管理等工作环节。

2.1 招标优选施工单位

工程质量的好坏，施工单位的选择是关键，首先从工程招投标的源头抓起，对于已经合作过的施工单位，集团公司已经建立了信誉档案，对于队伍管理规范、施工质量好、积极配合的施工单位，在工程招投标中优先推荐考虑；对于初次合作的施工单位，一定要做好资格预审工作，充分考察其管理水平、技术力量、履约能力、资金实力、工作业绩、售后服务情况等，对信誉差的施工单位予以淘汰。

2.2 签订施工合同，重视合同管理

要妥善签订施工合同，在施工过程中重视合同管理。施工合同中不但要有造价、工期等项目，更需要有详细的质量条款，明确保证工程质量的主要措施及施工奖罚细则等，使工程质量管理工作具备一定的法律依据。实践经验表明，提高施工合同的有效管理是工程质量管理的有效手段。

2.3 重视施工图纸的审核

房地产企业每个项目工程部在施工前，首先组织建设方内部技术人员对施工图纸进行审核。通过对施工图纸的内审，可以减少施工图纸上设计的错、碰、漏，控制施工图纸设计的质量，同时也使建筑、结构、水、电、暖、建筑智能化等设计做到配合密切、经济合理、符合规范及强制性条文、安全可靠。其次组织施工单位图纸内审，遇到问题，及时联系设计院沟通和交流予以解答。

2.4 严格质量管理制度，责任到人

制定公司质量管理制度，并严格落实到具体的责任人，是质量管理的基本经验。在工程开工前要求施工单位上报正式的质量管理制度和质量管理班子（其中必须配备质检员和分管质量的领导），并且要求责任到人。另一方面，还需要给施工单位定质量目标，要求在合同之外签订质量保证书，明确落实奖罚措施，形成一定威慑性。实践表明，施工质量奖罚分明，是确保工程质量的一项有力措施。

3 强化工程施工过程质量监督

3.1 严格检验工程材料质量

优质工程首先来源于优质材料。集团公司对部分原材料采取了建设方指定品牌，由施工方、供货方和建设方三方签订供货合同，由生产厂家直接供货。对于不属于建设方指定品牌，要求全部使用省优品牌以上的产品，应要求施工单位上报三家以上比较后选定，材料进场时要进行严格的质量检验，检查合格证的真实可靠性，按规定对材料进行见证送样复试，确保所用材料质量合格。

3.2 全面推行样板引路制度

在每个施工单位进场时，必须做一个工法样板间，其中包含了各施工工序的正确做法，即“工法样板”，后序施工一律推行“样板引路”，这种“样板施工法”已是一种成功的管理经验。但用好这一方法却不是一件容易事，推行“样板施工法”应重点把好“样板施工”技术交底关、“工法样板”制作关和后序工程施工检验关。充分利用集团公司各级的样板工程，为施工单位作指引，供施工单位参观学习，这种现场的、真实的感受是最直接、最有效的。

3.3 加大现场质量监督力度

工程施工现场质量监督是工程质量管理的重要手段，任何时候不容忽视。现场工程质量管理的好坏关键在于建设方的现场各专业的工程师。公司的这些一线员工必须具有强烈的事业心和责任感，敢于负责。此外，各项目建立自己的质量管理队伍，每月对施工单位实施质量检查，对施工单位进行多次评分、排名。采取“抓两头，带中间”的管理方法，对质量好的施工单位，进行奖励；对工程质量不达标的施工单位，让他们出具书面的质量整改措施及方案，并限期完成。

4 提升工程质量的方法

4.1 明确质量管理的目标

建设工程项目质量包括工程质量、工序质量和工作质量。工程项目建设的目标产品质量符合设计文件、国家行业或企业标准、规范等技术标准和满足用户要求程度。作为房产企业，工程质量管理的首要目标是向业主提供优良品质的房屋产品，让广大业主放心满意。需要换位思考，设想业主最想得到怎样品质的房屋产品，最关心的是什么，哪些方面是无法接受。对于一个房产企业来说，工程质量管理的明确目标就应该是从业主的思维角度出发，到达让业主满意的标准。

4.2 掌握质量管理的知识和重点

在诸多质量问题中，“防渗漏、防开裂”问题是重点；在工程验收和投诉中，“两防”问题占比也是最多的。因此只要狠抓“两防”，质量就可大幅提高。为了提高质量管理水平，集团专门制定了“工程质量评分办法”。该办法是质量管理的一项重要举措，涵盖了“结构、安全”、“两防”、“表观质量”等各方面的工程质量管控内容。只要把“评分办法”所查出的质量问题认真整改掉，就完全可以达到预期的质量管控目标。

4.3 建立和完善三级质量管理架构

工程质量管理是一个系统工程，要管好，就要集团上下一心，分工合作，建立起高效的三级（集团、区域、项目）质量管理架构。集团方面，以工程管理中心为代表，主要负责制订各方面的质量管理条例、规则，并定期对各区域、各项目进行质量巡检、评分、排队，以保证整个集团的质量水平在可控范围内。而质量管理更重要的是过程管理，这就需要由区域、项目去认真落实。

5 对施工单位的管理是关键

经验表明要管好工程质量，选择一个好的施工单位是最重要的。因此，区域、项目在选择施工单位时，必须全程参与。因为，施工单位确定后，最终是要交给区域、项目进行管理的。区域总、项目总在选择和管理施工单位时必须抓好考察施工实力、抓管理人员配备和严抓施工单位分包、转包问题三方面工作。

5.1 考察施工实力

如何选择一家好的施工队伍，必须考察施工单位的整体情况，包括以往工程的建设情况，过往业绩，技术人员配备，企业资金状态，企业诚信度，行业口碑等方面。另外，公司还需考察施工单位派驻工程项目的项目经理情况，其能力、项目管理经历和管理效果情况以及项目经理带的团队整体素质等情况，都将直接影响工程管理的效果。

5.2 考察管理人员配备

在施工单位确定时，必须明确要求施工单位配备到现场的项目管理架构符合要求，并明确规定，必须是使用考察时的项目经理及管理团队。为了避免施工单位管理人员缺失，技术管理混乱的情况，集团制定了“施工单位的技术人员配备要求”，在招投标时明确要求施工单位提交，并作为合同附件严格执行。各项目在实际管理过程中，督促施工单位各方技术管理人员的执行情况。

5.3 杜绝施工单位分包、转包问题

转包、违法分包的行为具有很大的社会危害性，经过对承包的工程压价转手，致使“层层转包、层层扒皮”的情况，导致最终用于工程的资金大大裁减，偷工减料，工程质量隐患不可避免；另一方面，经过转包、违法分包后最终落到技术和资金都贫乏包工队之手，难以保证工程施工质量；此外，转包人、分包人很少会及时将工程款支付给转承包人，致使转承包人拖欠农民工工资，导致层层拖欠的低落链式反映。集团公司一再告诫施工单位的分包、转包问题，一旦发现，严肃处理，甚至予以清退出场。

6 结语

百年大计，质量第一，工程质量是建筑企业的生命，是其长远发展的根本保证。在建筑市场竞争激烈的今天，工程建设质量越来越成为人们关注的重点和热点，如何改善建筑企业内部管理、提高工程质量意识、加强施工管理力度，提高施工质量管理水平，促进建筑行业的健康发展是每一位企业管理者必须思考的问题。

参考文献

[1]黄宇生.房屋建筑工程项目质量管理TIP模式及其应用研究[D].广西大学，2008.

[2]赵公立.工程项目施工管理方法的研究与实践[D].西安建筑科技大学，2005.

[3]郑利娜.建设工程施工阶段质量管理绩效评价体系研究[D].西安建筑科技大学，2010.

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关键词：房地产；经营管理；理论；措施；分析

一、引言

房地产经营管理理论要求我们充分了解房地产行业，并对房地产经营理论研究和实物相关的领域有一定的了解。房地产经营管理理论涉及的范围比较广阔，包括房地产制度、房地产市场、房地产价格理论、房地产价格评估、房地产开发、房地产开发投资可行性研究、房地产市场营销、物业管理、房地产投资和房地产金融等主要方面，同时这些方面又可以细分为很多下属内容。比如，房地产制度又包括房地产产权制度、开发制度、转让制度、租赁制度、低压制度、税收制度和中介服务制度等内容，房地产价格理论包括地租理论、土地价格、建筑物价格、房地产价格、影响房地产价格的因素等内容。房地产经营管理理论为了解房地产行业发展、揭示房地产行业发展规律和本质提供了必要的工具，该理论具有系统性，房地产经营管理理论是一门具有中国特色的国民经济管理课程，因此对其的分析和研究具有一定的意义。

二、房地产管理的相关内容介绍

为了对房地产经营管理理论进行深入的了解和普及，并为了培养房地产经营管理人才，较多的高校开设了房地产经营管理专业。房地产经营管理理论是房地产企业和相关企业开展经营管理工作的理论基础，为房地产企业的发展提供了必要导向和指导，对促进房地产行业的健康发展有着积极的作用。同时，房地产经营管理理论分析有助于为相关的房地产从业人员和想要了解房地产行业运作模式的人员提供必要的信息依据，同时也提供了一种了解房地产行业的渠道，对揭示房地产行业发展和运行规律有着重要作用。目前，较多的高校开设了房地产经营管理专业，该类专业属于管理学专业，培养具有地理学、经济学和管理学的基础知识，同时该类专业的学生掌握房地产开发、营销、经营管理、咨询、评估等专业技能，房地产经营管理理论是该类专业的重点学习内容之一。该类专业培养房地产综合开发和经营管理的高级应用型人才和复合型人才，该类专业的学生具有较强的专业基本技能，具备从事房地产的估价和依法处理房地产相关问题的能力，就业方向主要有工程技术、经济、管理等方面。

三、关于房地产经营管理理论的分析

1.房地产经营管理理论的相关内容分析。随着我国住房制度的不断改革和土地使用制度的不断优化，房地产经营管理理论的研究和分析工作逐渐受到重视，同时该理论逐渐发展成为当今比较热门的学科之一。房地产经营管理理论的主要指导思想是社会主义市场经济，其主要的研究方向是房地产经营和管理的基本理论和运行方式。房地产经营管理学科的主要教学内容不仅包括房地产经营管理的基本内容，同时还涉及到基本的经济理论和管理理论教育，并通过典型的案例分析来强化课程的特点，对提升课程的应用性有着重要作用。房地产经营管理理论比较实用，精炼，简洁明了，该理论的内容符合远程教育学生的实际情况和经济管理专业的培养目标要求。房地产经营管理理论讲授经济管理专业学生应该必须掌握的房地产经营管理方面的相关知识，同时帮助学生联系房地产市场的发展情况，并没有闭门造车，而是紧密联系实际，提高学生的实践能力和创新能力，理论的实用性较强，对学生解决实际问题能力的提升有较大的帮助。其次，房地产经营管理理论有助于提高学生理论联系实际的能力，提高了学生对房地产活动基本规律的掌握和了解深度，有助于为房地产经营管理工作提供必要的专业性人才。房地产经营管理阐述了房地产行业的主要经营方式和特点，并对房地产行业的经营管理工作的基本知识进行了详细的介绍，为我们了解并分析房地产行业发展规律提供了渠道。房地产行业的发展受到市场经济和相关国家政策的影响，近几年来，国家加大了对房地产行业的管理控制力度，房地产行业的发展更加规范，更加有序，但是房地产行业的利润增长放缓，无论是房地产开发还是施工，亦或是房地产销售和土地购置都处于停滞甚至是下降趋势，仅仅从房地产产业土地购置来看，其下降幅度达30%以上，因此国内房地产市场难以吸引房地产开发商的兴趣。同时，目前房地产存在着过度开发问题，新建的房屋空置率较高。房地产行业属于垄断竞争市场，少数的房地产厂商掌控着当地的房地产开发建设资源，并且将会以自身利润最大化为基点出发制定房产交易价格。由于房产价格较高，供给大于需求，但是仍然是卖方市场，因此企业将根据自身利益最大化目标制定价格。为了保证房产的高价格以便实现自身利益最大化，房地产开发商并不会降价出售全部的房产。如果国内未来的房地产市场不能再吸引房地产开发商的兴趣，我国的房地产市场难以在短期内再次出现繁荣的景象，投资活动将进一步减少，国内房地产市场无论是在开发投资还是房地产销售工作方面将出现萎靡态势，这对降低国内的物价水平具有一定的积极作用。房地产经营管理理论要根据房地产行业的实际发展情况进行内容更新，并要根据该理论的特点选择科学的项目教学法，通过共同实施一个完整的项目来组织教学活动，将学生融入有意义的任务完成的过程中，可以通过共同实施一个完整的项目来组织教学活动，提高学生的学习积极性。

2.房地产经营管理理论坚持的原则。根据房地产经营管理理论可知，该理论要求在开展经营管理工作中要坚持动态管理和优化最后为基本特征的项目管理思路。房地产经营管理理论为房地产行业的经营和管理工作提供了理论基础和指导，在房地产日常经营管理工作中，经营管理者要重视经营管理理论的重要性，要明确该理论的核心内容和原则，坚持项目经理责任制和项目成本核算制。房地产经营管理理论揭示了房地产行业经济交易活动的规律和准则，其主要目的之一就是提高资源的使用效率，提高企业的经济效益，优化房地产企业的组织结构，为房地产企业的进一步发展和战略规划的制定提供必要的条件，因此在分析经营管理理论过程中要有项目成本核算意识，要将房地产企业的战略落实到具体的项目经理身上，提高房地产经营管理理论的执行力度和应用性。其次，房地产经营管理理论要求房地产企业坚持项目制度建设为基础的原则，要求企业认识到在房地产经营管理中利润与风险并存，风险识别和风险防控直接体现着房地产企业的综合经营管理能力。房地产企业的经营管理风险主要包括投标风险、市场风险、意外风险、坏账损失风险等内容，同时房地产开发企业会面临着管理风险、质量风险、安全风险、施工技术风险等，因此房地产企业要充分重视房地产经营管理理论的原则，做好风险识别和防控工作。目前我国房地产行业处于重要的变革时期，国内的经济环境和政策环境比较复杂，房地产企业要想获得生存和发展，就要充分重视我国房地产行业的发展趋势。按照笔者的观点，做对的事情远远比努力更重要，因此房地产企业要把控好行业发展大势，顺应经济发展和国家政策的要求，根据企业自身的实际发展情况制定发展战略和经营管理措施，提高经营管理制度的应用性和可操作性，进而优化经营管理工作机制。

四、结语

房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，也是拉动我国经济增长的重要产业。房地产行业的发展情况和态势较好，对社会总体福利水平和居民的生活水平有着直接的影响，因此房地产的经营管理尤为重要，由此产生了房地产经营管理理论。该理论具有系统性和全面性，包括房地产开发建设管理与经营管理相关的经济、管理和法律等相关知识，为我们进一步了解房地产行业的情况提供了渠道。

作者:孙志刚 单位:德州市房屋建设综合开发集团总公司

参考文献：

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自从对住房货币化进行了改革,使得房地产价格持续上涨,并且在2004年上升指数已经达到了高峰。尽管出现了全球性的金融危机,我国房地产价格指数在2008年出现了小幅度的下降,之后又出现了上涨。在2010年,我国政府采取措施遏制了房地产价格的快速上涨, 截止到现在,尽管房屋的销售量减少,但是,房价却没有明显下降。

虽然我国房地产行业呈现出一片繁荣景象,但是仍然存在着一些不容忽视的问题,这些问题的出现主要是由于结构性因素和政策性因素的影响。其中,结构性因素是长期发展的结构,主要由地区经济和对外贸易发展不平衡所导致的;政策性因素主要由政府调控行为失当、金[文秘站:]融政策、住房保障政策等的影响。

2、房地产经济管理中存在的若干问题分析

2.1房地产业调控行为失当

我国的房地产市场具有一定的垄断性,其主要表现在土地使用权、经营权、经营形式等的垄断。开发商为了最大限度的获得经济利益,利用各种手段和方法压缩住房供需数量,拉大供需差距,从而使房价持续上涨。

房价的构成主要包含土地成本、开发费用、开发利润等方面。除此之外,政府在拍卖土地时,也可以从中获利,并且还可以从各种税收方面获得利益,土地和税费就占房价的40%。

随着改革开放和现代化建设的不断深入,使人们的生活水平得到了快速的提高。企业和市场规模越来越大,各个行业在市场上的竞争也越来越激烈,利用城市优势来不断的壮大自己,然而,这些都增加了住房的需求,城市土地的价值逐渐凸显出来。从深一层次方面看,城市已经成为了政府巨大的投资资源。

在国内有些地区,土地的直接税收和间接税收达到地方预算收入的40%,然而土地出让金收入占政府预算收入的60%。出现“土地财政”直接和土地出让制度有着密切的联系。现如今,土地通过买断的形式使用,使得地方政府从中获得更大的经济利益。地方政府完全没有考虑到后果,这样的掠夺式的开发将直接阻碍到房地产的行业的发展。

2.2宏观金融政策调控失当

由于企业低利润或者是负利润状况的出现,使社会上很多闲置资金存到银行的机会越来越大。同时,我国现如今的资本市场并不完善,存在很大的风险,再加上受实体经济的影响,经济市场发展的速度得到了控制。但是,实体经济所产生的经济利益远低于房地产的投资,如果将这些资本都投入到产生巨大经济利益的房地产市场,那么将是和真实的消费者争抢房源,从而变相的抬高了房价,使原来人民的商品房转变为了资本房,这也成为了很多资本商家投机的基地。近年来,由于房地产实际的供给和弄虚作假的需求之间的矛盾越来越突出,导致了房价完全脱离了真实的价值,使房地产泡沫形式开始膨胀,同时这又加剧了供需矛盾。

2.3缺少相关的国家住房保障政策

国家的住房保障政策直接关系到人们的生活,但是,在不断的尝试过程中,政策缺乏可操作性,缺乏法律的约束,结果导致出现了很多问题。再加上保障性住房大多数建设在偏远的郊区,尽管价格比较便宜,但是,由于缺少基础必要的基础设施建设,生活成本的不断上升,例如:交通费用,给中低收入的群体带来了巨大的经济负担。

3、加强房地产经济管理的有效措施

3.1科学规划建筑用地

当前,大多数人认为“城市经营”就是我们所说的“炒地皮”,各级地方政府只利用土地出租和转让来增加地方财政收入。有些房地产的开发商通过短期向外出租直接获得利益,例如:商品住宅;有些是长期向外出租来获利,例如:大型商场等。然而,在什么样的位置建设什么样的房子等问题我们需要结合当地的实际情况,建设和谐城市要坚持科学发展观。

3.2充分发挥政府的经济职能作用

根据目前房地产投资的速度和房市情况,从房市周期论的角度看,目前,当前我国房地产投资正处于一个繁荣时期,房地产市场还处在一个比较有利的上升阶段。但是,从目前的房市状况来看,近几年,在科学发展观的正确引导下,进一步加强对房地产进行调整,然而,所谓的调整指的并不是楼市崩溃进行的调整,而是指导房地产进入另一个比较成熟的稳定发展时期,并且出现了很多性价比优越的产品,促进市场走向成熟化。

3.3加强政府的宏观调控,有效控制地价

现如今,房地产行业已经成为我国国民经济的主导产业,对GDP增长有巨大的带动作用,经济增长所决定的居民住房能力要依靠经济发展创造的市场需求。其原因主要为房地产行业是土地和金融相结合在一起的特殊产业,其中土地是严重缺乏供给弹性的因素,然而,金融在理论上可以无限供给,而且流动性较大。如果房地产行业深入投资因素,那么就会在短时间内形成经济泡沫,一旦市场资金出现突然中断,将会直接导致泡沫经济快速崩溃,同时也必然会给相关产业和社会的发展带来影响和破坏。由此看来,加强政府的宏观调控,有效控制地价,才能确保房地产市场健康顺利的发展下去。

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Abstract： The paper firstly introduces the background of the development of our real estate market and the source of lean thinking， then the derivation lean thinking of the meaning and principle， And the successful cases analysis， finally puts forward lean thinking in the cost management of the application of some enlightenment.

关键词： 精益思想；房地产；成本管理

Key words： lean thinking；real estate；cost management

中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）08-0173-02

1 论文选题背景

进入21世纪，伴随着经济全球化浪潮的来临，我国的房地产开发市场逐渐由卖方市场向买方市场转变。各家公司和客户之间的联系不断的拉近，但是客户对建筑产品的要求也在不断的提升。我国的房地产开发的管理水平还比较低，尤其是与国外相比还存在着比较大的差距。例如，我国大陆最大的房地产公司是万科，但是让万科与香港最小的会德丰房地产公司来对比，万科也仅仅是会德丰的四分之一，主营收入和利润都比万科多得多。因此，我国的房地产公司的管理水平还是处于一个比较低的水平的，这不仅需要企业加强管理水平，同样也需要政府努力优化市场环境。这些客观形势都在提醒我们，房地产成本管理将会成为企业管理中的重中之重。

精益思想（Lean Thinking）起源于上世纪80年代的日本丰田汽车的（Lean Manufacturing）方式，这种方式使得日本的汽车制造业拥有了质量和成本的双重优势，并且曾经一段时间内超越美国汽车制造业，占据世界汽车工业的中心地位。精益思想的内容主要就是需要用较少的人力，物力，时间甚至场地创造出最大化的价值，并且生产出的东西，正是客户需要的东西，达到质量与成本的双重保证。精益思想从理论的高度上对精益生产中的新型的管理思想进行了归纳，而且将这种模式进行了扩展，从制造业扩展到了其他几乎所有的领域，比如第三产业，将精益的思想运用到企业的各个方面，而不仅仅限于生产的层次，要从企业的管理人员入手，将精益思想运用在企业的管理中去，拒绝浪费，提升价值。

2 精益思想的内涵和原则

从字面上来解释的话，“精”主要是讲的质量，有精益求精的意思；“益”就是体现在了成本的节约上，只有控制成本才能使企业获得更大的效益。因此，精益思想并不是仅仅为了追求成本最低以及企业眼中的高质量。而是追求客户和企业都能够满意的成本和质量，追求的是产品的性价比。

精确思想的第一步首先要对价值进行精确的定义；精益思想的第二步是确定各个产品的价值流；接下来就需要每一个步骤都流动起来，并创造价值；最后一点是要紧跟顾客的需求变化，不断的更新自己的产品。精益建造在具体运用中必须遵循以下五条基本原则[1]。

2.1 指定的价值（Specify Value） 通过一系列的方法，包括价格管理，质量功能展开以及仿真的方法，产品由最终的用户需求来决定，这样将产品集中的顾客的要求，并满足客户的需求，避免浪费。

2.2 识别和绘制价值流（Identify and Map The Value Stream） 价值流指的是原料转变为建筑产品，并赋予它价值的所有活动。这些活动的贯穿在整个生产经营活动中。识别价值流的意义主要是在价值流中寻找增值的活动，而将不增值的活动可以直接免掉。

2.3 流动（Flow） 流动原则是精益思想的一个重点。时间，成本以及价值是流动的特性，精益思想的基本单元是资源流和信息流。主要分为两种，一种是可控制的，一种是不可控制的。可控制的包括材料和设备等设施，不可控制的是一些供应商的供应信息和设计方案等。

2.4 拉动式（Pull） 以顾客需求为起点，以市场需求为依据，并顺利的按时完成工作。精益思想中的拉动式是其特色之一，同样拉动性也是精益思想的核心[2]。

2.5 完美（Perfection） 完美即零缺陷，精益思想以零缺陷为工作目标，不断地追求完美。精益思想要消除浪费，运用全面质量管理来实现零缺陷，在施工过程中，一旦发现有质量问题，立即停工，分析问题直至解决问题，从而尽可能地实现零缺陷建筑。零缺陷是一种理想状态，只有不断地向着这个目标努力，才能使得建筑产品永远保持进步。在价值创造过程中不断地追求尽善尽美，以达到为顾客提供完美价值的目的。

3 成功案例

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关键词：精装修工程；成本管理；建议

引言

我国房地产市场竞争激烈，外商独资企业、合资企业、国企、民营企业全面参与到房地产市场竞争，各房地产企业成本管理理念、方法不一，但面对如此激烈的市场竞争，如何有效地控制成本，提高经济收益，是房地产企业普遍关注的重点，而精装修工程是房地产开发项目的必然趋势，其中精装修成本管理是精装修项目管理中核心要素，房地产开发企业只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势，合理管控成本，迅速实现低成本扩张，才能在竞争中具备优势。但要做好精装修项目的成本管理，必须要求全员、全过程、全面的成本管控。

1 精装修工程成本控制的重要性

精装修工程成本管理是指：在精装修工程项目生产经营中各项成本核算、成本分析、成本纠偏、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。目的在于充分动员和组织全体项目人员，在保证产品质量、效果的前提下，对精装修工程项目生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。由于精装修工程成本占建安成本的30％～35％、售价的10%-15%，因此精装修工程成本对项目投资影响重大，并且对项目的装修效果、质量、档次也颇具影响，所谓“一分钱一分货”，致力于“花小钱办大事”， 投入影响效果，在精装修项目尤其要合理管控成本，所以做好精装修工程成本管理对精装修工程项目相当重要。

公司已经重视精装修工程成本管理工作，尽量实现精装修项目标准化，通过标准化实现成本节约：2009年12月16日的《关于标准化新成果的通知》中提出对大堂、样板间、走廊等设计装修配饰标准要求，2009年12月8日《住宅栏杆、空调格栅标准化操作指导书（2009版）》的通知中明确对铝合金窗、栏杆档次配置，2009年6月22日《展示样板房操作指导书》中明确对样板房精装修设计、硬装、软饰建造标准，2009年9月7日《展示样板房年度施工单位操作办法》的通知中明确样板间年度施工单位，2009年9月7日《关于严格执行集团采购项目操作程序》的通知要求精装修项目能用集团采购的必须用集团采购，2009年4月20日《关于加强2009年成本管理工作的通知》中提出严格落实四阶段成本目标以及加强成本管理研究工作。以上可见，精装修工程成本管理在成本管理体系中具有相当重要的作用。

2 精装修工程成本管理的通用方法

精装修工程成本管理的通用方法：设定精装修成本目标、指导精装修设计、精装修成本测算、工程招投标、竣工结算。

2.1设定精装修成本目标、指导精装修设计

在成本管理中，精装修工程与一般工程具有相同属性，先设定成本目标，指导精装修设计，在成本目标范围内实现精装修设计价值最大化，力求处理好装修成果和成本的对立统一，找出效果和成本的最佳比值，实现价值工程最优化。突出装修亮点，并对设计单位设定限额设计标准。

2.2精装修成本测算

精装修成本测算就是根据精装修设计方案、初设、施工图设计成果，不断测算精装修造价是否在成本目标范围内，并不断修正精装修设计、合理选择应用材料，在保证产品质量、档次的前提下，实现成本、效果统一。

2.3工程招投标、竣工结算

工程招投标、竣工结算是精装修工程过程管理成本控制方式，在成本目标范围内，通过招投标、竞价，实现节约成本。

3标杆企业精装修成本管理方法

3.1 星河湾精装修成本管理方法

3.1.1材料甲供为主

星河湾精装修项目的样板间较多，主要是欧洲新古典风格，以台湾设计师邱德光为代表，厚重，材料以石材为主，视觉冲击力强，材料考究，大量使用进口石材和马赛克，拼花图案运用较多，样式新颖、精装修豪华，材料堆砌程度较高，精装细节和质量较好，是房地产精装修项目的标杆。但星河湾项目的主要材料：石材、木饰面甲供，由装修单位提供尺寸、工程量，由开发商自己的材料工厂供货，生产出的产品是市场上独一无二的，因此星河湾项目装修风格不仅外界不能复制，并且还能节省成本、保证品质。

3.1.2 战略施工单位

星河湾的精装修由于施工难度高、工期长，对施工工艺和现场管理要求非常高，因此精装修施工单位基本都是战略协议单位，精装修施工单位按协议利润、固定费率，类似包清工方式承包精装修工程。战略施工单位不仅能保证品质，而且成本合理、可控。

3.2 绿城精装修成本管理方法

3.2.1户型类似、装修风格一样、各大城市复制

绿城精装修项目与星河湾的精装修项目同样注重精装修、园林工程的精致程度，并且绿城精装修项目外装修、室内户型、精装修风格相仿，室内精装修主要是美式新古典与现代手法结合的风格，以BLD设计事务所为代表，户内空间交通流线设计合理、紧凑；石材使用适度，不超过三种颜色，注重石材表面肌理的处理；木质贴皮恰当使用，提高稳重感和温馨感。绿城精装修项目通过各大城市大量复制，并且主要材料集团采购，不仅户型获得广大认可、装修保证品质、缩短项目开发周期，节省大量成本，导致拥有一批忠诚客户追随各大城市楼盘。

3.2.2自有装修施工单位

绿城自有精装修、园林施工单位，材料主要通过集团采购方式购买，不仅能保证材料、施工品质，而且降低了成本。

3.3 精装修标杆企业成本管理方法

3.3.1 准确定位

精装修项目产品定位很重要，要在营销对产品做市场定位分析后，对比各区域精装修楼盘交楼标准，调查对比精装修楼盘优缺点分析后，准确定位楼盘的精装修标准。

3.3.2 产品标准化

精装修项目产品标准化，室内户型、精装修风格、装修材料基本一致，使得装修材料标准化，通过集团采购、或则自身生产（如果有条件的话）的方式，供应装修材料；并且装修施工单位是战略协议单位、或则自有，不仅能保证材料、施工品质，而且降低成本。精装修项目产品标准化将是房地产开发公司的核心竞争力。

3.3.3 客户敏感点分析

精装修工程成本要对客户关注的地方重点投入，关注度不高的地方可以仅做基本配置，“好钢用在刀刃上”，要在大堂、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房卫生间重点配置，提升亮点，而其他区域可以在保证风格基础上、简约化基本配置，避免功能过剩，没有亮点，要更大限度的节约成本。

4 提升精装修工程成本管理能力建议

4.1 精装修样板先行

精装修样板要先行，展示样板间是为提前销售服务的，而对于精装修工程来说，实体交楼样板间才有意义，实体样板间要尽量在实楼做，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免后期大量装修时发生大规模返工、出现装修不合理情况。实体样板间不仅能反应设计是否合理、成本是否可控、营销承诺是否切实，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，并通过营销实体感受，对样板间装修效果进行反馈，整理客户的感受和意见，为交楼提前准备预案，避免交楼时出现不可预知的情况。

4.2 装修风格尽量简约、要突出亮点

简约式装修风格不仅市场化接受程度高，给客户留的自由发挥空间大，而且装修易于施工，但要突出亮点。精装修工程成本要对客户关注的地方重点投入，在大堂、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房卫生间重点配置，室内设计突出几个亮点，而其他区域可以在保证风格基础上、简约化基本配置，避免功能过剩、而没有亮点，在保证品质的基础上节约成本。

4.3 设计尽早介入、探讨精装产品标准化、先平面后立面再园林的设计模式

精装设计要尽早介入，在建筑平面布局基本确定时，精装修设计就要介入，避免后期为满足精装效果造成大量拆改，导致后期成本增加；选用的硬装材料种类不宜多，在考虑装修效果的同时，少用稀缺材料，为施工和采购降低难度，同时施工做法尽量要简单、成熟，避免因考虑不周，导致施工过程中更改，以耽误工期、耗费成本为代价，造成后期成本增加。

探讨精装产品标准化：室内户型、精装修风格、装修材料基本一致，标准化装修材料可通过集团采购、区域采购的方式供应，不仅能保证品质，而且降低成本。并且标准化产品还能够缩短开发周期，减少设计变更。

探讨先平面后立面再园林的户型优化、外立面新颖、与园林风格统一的设计模式，突破先立面后平面再园林的外立面一定、户型跟着立面走（不走也得走）、园林风格不一定与立面协调的设计模式。

这样一旦形成：先平面后立面再园林的精装标准化产品，我们公司的核心竞争力将空前加强。

4.4 加强集团采购、区域采购、培养战略精装修施工单位

集团采购、区域采购是保证精装修工程项目材料品质、降低成本的有效手段。项目将与装修效果、档次有关的入户门、地板、衣柜、橱柜、电器甲分包，洁具、龙头、锁具甲供，其中入户门、橱柜、电器、洁具、龙头、锁具均为区域采购，另外涂料、开关面板、空调、内墙砖选用集团采购。集团采购、区域采购可以降低成本，同时也能控制产品质量，保证装修效果，而且还能满足不同项目的档次需求。在精装修工程项目材料供应上，集团采购、区域采购项目还要加强，如木地板、衣柜。

建立战略合作伙伴的评价标准体系，并增加过程评价及后期评价，通过淘汰、引进机制引进精装修工程战略合作伙伴，根据评价体系，建立完善的管理模式及办法，对战略合作伙伴进行培养及管理。

4.5 过程管理是保证装修品质的关键

过程管理涉及到对计划、进度、质量、工序、成品保护的管理，相对于工序和成品保护，计划、进度、质量管理容易的多。

工序管理难点在于施工单位多，协调耗费精力大，如在总包招标时，一般将地面、墙面、顶棚抹灰找平纳入总包范围，而总包工程对于墙面、顶棚抹灰找平验收规范标准比精装修抹灰找平要求低，导致精装修单位还需要对于总包单位施工的墙面、顶棚抹灰部分剔除，重新规方找平，局部还要做木龙骨、石膏板找平，因此在总包招标时应将墙面、顶棚抹灰找平纳入精装修施工范围。另在精装修施工吊顶前，空调设备、管道应已就位，因此空调施工单位至少提前一月进场；在精装修施工墙面前，总包单位的防水、垫层，地板采暖都应施工完毕，冬季时，门窗单位先安上窗体玻璃，室内能供暖，保证面层材料施工温度要求。

成品保护是精装修工程施工管理的难题，由于在一个作业面上，很多施工单位同时作业，难免出现成品破坏后无法找追究到责任单位的情况，因此成品保护必须得投入更多人力，将成品保护纳入奖惩措施，由精装修施工单位负责精装修成品的统一保护，各单位施工完毕验收后移交精装修施工单位负责管理，由精装修施工单位对地板、衣柜、橱柜、电器等甲分包单位成品的统一保护，并详细记录施工进出情况，一旦成品破坏后可追溯相应的单位。

可见工序、成品保护管理是精装修工程过程管理的重点，做好工序、成品保护管理就能保证装修品质。

4.6 加强精装修工程成本学习研究

我们公司精装修工程管理水平还有待提高，从设计能力、工程管控能力、成本管理能力都没有形成标准化，一个项目一种办法，没有形成集中优势，与星河湾、绿城相比还有差距，需要加强与好的精装项目、同行、尤其是星河湾、绿城之类的精装龙头企业交流，借鉴推广一些成熟的研究成果。

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【关键词】房地产企业；动态责任成本；ERP

一、房地产企业成本管理及ERP运用现状

（一）房地产企业成本管理现状

成本管理作为企业管理的重要组成部分，直接影响着企业的发展前景。近年来，房地产企业逐步加强了对企业成本核算、管理的研究，开始重视目标成本、责任成本等成本控制方法在房地产开发项目上的运用。虽然，成本控制方法的采取对企业成本的控制产生了一定的积极作用，但由于受到管理意识低下、手段方法落后、起步晚等因素的影响，我国房地产企业成本管理仍处于粗放状态，企业成本管理水平普遍不高。主要表现在：

1.缺乏全面性

现代企业成本管理的要求是全员、全过程、全要素、全方位[1]，然而目前大多数房地产企业缺乏精细化管理，仅侧重设计、材料、设备成本方面的管理，未将微小成本纳入成本管理系统。同时，大多数房地产企业虽在项目施工阶段成本管理方面具有一定的优势，但缺乏房地产开发整个生命周期的系统管理方法手段，对企业成本管理的贡献有一定的局限性。

2.缺乏动态管理

企业在成本管理过程中，应通过对企业内外部环境进行有效分析、预测，适时对成本管理手段进行调整，以确保成本管理具有一定的有效性。然而，目前大多数房地产企业在成本管理上缺乏动态性，主要问题包括：项目实施过程中缺乏根据现行环境对成本管理手段方法进行调整，促使项目成本管理失控；费用信息不真实，信息来源不唯一，统计口径不一致，成本核算存在偏差[2]；决策依赖于财务报表，而财务报表表现为对所发生的事务的记录过程，提供的报告信息及对成本分析的结果不能及时反映给决策者，导致决策信息相对滞后。

3.流于表面形式

目前房地产企业成本管理制度不完善同时缺乏执行，管理流于表面形式，大多数房地产企业未充分理解成本管理的积极作用，未切实实施成本管理。企业盲目地进行事中成本控制，弱化事前成本管理、成本决策、事后成本反馈的重要性；同时，企业成本管理岗位权责不清晰，管理混乱，削弱企业成本管理人员的工作积极性，降低成本管理效率。

4.成本管理意识低下

长期以来，企业管理人员成本观念薄弱，大多数部门认为成本管理更多的是成本部、财务部的事情，与自身关联度不大，缺乏企业成本管理意识。同时，在房地产开发项目中，大多数企业成本管理过分依赖于项目经理，项目成本管理效果更多取决于项目经理的个人素质，缺少有力的监管部门，促使项目的成本管理具有较强的主观性。

5.无法适应信息化的需要

目前，房地产企业已经开始重视信息化建设，各种信息化系统已经逐步形成。然而，大多数企业内部多种软件并行，缺乏统一的系统、数据标准，导致企业不能及时全面获得项目信息和进展情况，不能对项目进行整体把握掌控。

（二） ERP系统在房地产企业的运用

ERP （Enterprise Resources Planning， ERP）即企业资源计划，是对企业三种资源（物流、资金流、信息流）进行全面集成的管理信息系统。概括的说，ERP是建立在信息技术基础上，利用现代企业的先进管理思想，全面地集成了企业的所有资源信息，并为企业提供决策、计划、控制、与经营业绩评估的全方位和系统化的管理平台[3]。

近年来，随着房地产行业的迅速发展，房地产企业逐步由原来粗放的“传统企业模式”逐步向集约的“现代企业模式”转变。目前，我国大部分房地产企业都已经开始使用或计划使用ERP系统[4]，致力于通过ERP成本管理系统中提供的成本控制、分析功能，将成本管理贯穿于整个经营活动，并对经营活动过程中价值流流动情况进行监控，明确找出企业成本管理的关键，为企业管理和决策提供依据，实现企业的价值最大化。然而，我国房地产企业信息化建设起步较晚，目前ERP系统在我国房地产企业中的运用还处于初步阶段，虽然部分房地产企业引入ERP系统来加强企业信息化建设，为企业解决成本管理问题提供平台和基础，但是现有房地产企业仅通过ERP软件来完成原有的成本核算，未充分发挥ERP通过全面优化企业内部资源配置实现企业成本决策与管理功能。

总的来说，我国房地产企业现有的成本管理体系已经不能满足市场竞争、信息化管理的需要，不能充分利用ERP系统提高企业成本管理与决策水平。因此，结合房地产企业成本管理的特点，充分利用ERP系统，建立动态成本管理模式提高企业成本管理水平是十分必要的。

二、ERP环境下房地产企业动态责任成本管理

（一）房地产企业成本管理的特点

企业成本管理的对象是企业发生的所有支出，但基于房地产企业产品的特殊性，因此房地产企业成本管理的重点管理对象为房地产开发项目的成本。

房产开发项目成本是指在项目从立项、规划设计、施工建设、销售到竣工交房的整个过程中发生的所有成本。目前，房地产企业主要采用目标成本法对项目开发进行管理，即通过目标成本的制定与优化、分解、审批、下达、核算、反馈等方式对开发项目成本进行管理。同时，房地产项目成本管理是全过程的成本管理，涉及的成本科目、影响因素多，成本核算与控制难度大[5]。成本的发生往往伴随着合同的签订，合同管理为项目成本管理的重点。

总的来说，基于房地产产品的特殊性，开发项目的成本为企业成本管理的重点关注对象。目前，大多数房地产企业主要通过目标成本、合同管理对项目的开发进行全过程管理，然而现行成本管理方法难以适应市场与环境变化、成本信息共享程度低，不能对项目进行有效动态管理，不能有效明确各部门的职责，成本管理缺乏积极性。

（二）房地产企业动态责任成本管理模式及其构建

目标成本管理主要通过目标成本的制定与调整、各责任中心目标成本的确定、成本业绩的评估来完成企业成本管理，提高企业的经营绩效。责任成本管理则是强调各责任中心对项目的成本进行分析、核算，同时企业成本管理中心将各责任中心管理成果与下达的目标成本进行差异对比分析，并对产生的差异进行考核的一种成本管理方式。基于ERP的动态管理则是通过ERP信息系统动态更新相关成本信息，实现事前、事中、事后全过程实施成本的动态控制。因此，基于ERP系统的动态责任成本管理模式[6]是借助ERP系统以目标成本为前提、责任成本控制为手段，实现全过程的成本动态管理。

基于ERP系统的房产企业动态责任成本管理模式的构建主要借助ERP系统，从项目的生命周期出发，制定目标成本体系，并以责任成本管理为手段，对项目进行动态成本管理。构建思路为：借助ERP系统的基础信息与操作平台，并将项目目标成本体系与动态管理引入ERP系统，同时对工程发生的实际成本与目标成本进行成本差异分析，并要求各责任成本中心对差异采取措施以及承担相关责任，从而为后期发生的工程项目成本提供依据，以进行有效的成本控制和管理。

首先，事前计划层主要任务是根据决策层的决策结果对项目的基础信息、资料收集，并完成各阶段目标成本体系的制定。项目基础信息、资料收集是指从ERP系统自动获取企业相关项目的原有成本信息以及现行项目的基础与市场信息；目标成本制定是根据ERP系统提供的参考信息、企业的实际情况、经营目标等情况，在项目策划、方案设计、初步设计及施工图设计阶段编制出项目目标成本测算表，并对目标成本根据单位工程、单项工程、分部分项工程进行分解，形成目标成本体系，同时明确各责任中心的成本管理职责，以确保各阶段的目标成本测算表具有可操作性。

其次，事中控制层主要完成目标成本的实施与项目的动态控制。项目实施责任部门按照分解后的目标成本进行实施，借助ERP系统对项目实际成本进行记录，对项目发生的实际成本与目标成本进行差异分析，采取必要措施控制项目的超额成本。针对非该责任中心原因引起的目标成本不能实现，应及时与目标成本制定部门沟通，对项目的目标成本进行调整，对项目实行动态控制。

最后，事后反馈层主要对目标成本的最终执行结果进行分析评估，并将分析的结果以及差异产生原因等资料传入ERP系统，为企业后续目标成本的制定执行、责任成本的管理提供参考。

总的来说，目标成本系统是以ERP系统平台为基础，借助ERP系统的成本信息，制定目标成本体系，主要包括：目标成本制定、分解、实施、调整、成本差异分析；责任成本系统是根据项目的生命周期将各阶段确立一个成本责任中心，主要包括市场部、财务部、成本部、设计部、销售部，同时根据ERP系统的核算管理功能记录的实际发生成本与目标成本进行对比分析，确定各部门的责任成本。因此，目标成本系统和责任成本系统对房地产企业成本管理来说两者是缺一不可的，前者是基础，后者是成本实施和管理的实体，借助ERP系统管理平台将两者联系起来，最终实现房地产项目成本的全面管理。

（三）ERP环境下动态责任成本管理模式的实施

1.将目标成本与动态管理引入ERP系统

基于ERP系统的房地产企业动态责任成本管理模式是以目标成本为基础、责任成本控制为手段，因此，将目标成本与动态管理的理念引入ERP系统，以确保管理模式的顺利运用。

2.建立责任成本组织管理体系

成本组织管理体系是企业成本管理运行的根本，科学合理的成本组织管理体系、明确各责任中心的职责是实现企业成本管理的关键。成本管理职责分为三个层次：成本总负责中心、成本费用制定、考核监控中心、成本费用发生中心。[7]成本费用制定中心是对项目的目标成本费用的制定与分解，并将其下达给成本费用发生中心，成本费用考核监控中心主要是对成本费用发生中心发生的成本进行实时监控，并对成果进行考核。成本费用制定中心成本费用发生中心是分解后的目标成本的实施，接受成本费用考核与监控中心的考核监控，对各自成本费用的承担相应责任。成本费用发生中心主要根据房地产开发项目的生命周期进行设置，包括：地价费用中心、设计费用中心、建安费用中心、营销费用中心、期间费用中心。明确各部门的成本管理职责，构建较为完善的责任成本组织管理体系，能从组织层面上确保企业成本管理的顺利实施。

3.建立动态成本考核体系

动态成本考核体系的建立能确保动态责任成本管理的有效实施，同时也能为企业后续成本管理决策提供一定的参考价值。动态成本考核是借助ERP系统提供的数据资料，将各级成本责任中心的实际发生成本与目标成本进行差异分析，并对各级成本管理中心进行评估考核，确认各级责任中心的目标完成情况，实施相关奖惩措施。目前，企业可采用的考核评估方式：利用ERP系统中的成本数据，选择关键的成本考核指标或明确各责任部门成本费用的内容、明细，建立考核评估标准，对各责任中心界定责任；同时，加强奖惩力度、制定岗位绩效考核方法，促使全员参与项目成本管理，培养企业员工成本管理意识。

三、结语

基于ERP系统的房地产企业动态责任成本管理能有效地集成企业的所有资源信息，提高企业成本信息的共享程度，通过动态责任成本管理明确各级责任中心的职责，利于企业成本管理目标的实现，同时也能帮助企业决策层及时获取企业成本管理信息，为企业成本决策、控制、成本管理提供一个有效的管理平台。

参考文献：

[1]许龙. 房地产企业现代成本管理体系研究[D]. 重庆大学， 2004.

[2]孙艺键，黄如福，陈岱林等. 房地产动态成本管理系统的设计与开发[J]. 土木工程学报. 2009（6）： 121-125.

[3]吴晓军等. ERP系统在房地产行业成本管理中的应用[J]. 管理纵横. 2011.

[4]淡寿全. 房地产企业实施ERP系统的风险研究[D]. 重庆大学， 2009.

[5]高进. 房地产企业的动态成本管理——基于A企业的案例分析[D]. 中山大学， 2009.

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一、引言

近几年，随着政府调控政策不断推新、调控力度不断加大，房地产前景不容乐观，利润空间变小，资金链变得更加紧张。面对如此严竣的挑战，房地产企业若要走得更远，再进一步发展起来，在根本上先要做好成本管理工作，通过成本管理可以减少和杜绝企业中的浪费现象，节约有限的社会和经济资源；其次，要提高成本管理队伍素质。那么如何有效地控制工程建设成本？笔者从多年从事房地产企业的角度出发，发现房地产成本管理中存在的问题，找出与其对应有效的解决方法。

二、房地产企业成本管理中存在的问题

1.对成本的控制存在错误的认识。在成本的组成上看土地费用占总投资的大部分，它是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地成本占成本的比例重，这不可否认，所以很多企业认为，只要把土地成本降下来，就等于控制好了全盘成本目标，对后期的各阶段不予重视。特别是在规划设计阶段缺乏对整个项目成本的控制，很多企业往往只重于事后控制，把成本控制放在了结算上，对签证变更进行严格控制，虽然此阶段的控制也需要，但签证已基本上是已完工的铁证，能减少的可能性很小，所以，该重点的地方没抓到，反而把把重放到了别处。由于在设计阶段缺乏对成本的严格把控，在发现成本超出预算的情况下，为了把总成本控制在预算的范围内，只能从后续的工序中去挤出此部分成本。

2.管理人员缺乏规范的成本管理经验、公司缺少相关的成本控制体系。房地产企业的管理人员基本是从造价行业成长过来，很多还很年轻，大部分只擅长于编制工程造价，对于如何管理成本，缺乏有效的管理经验。而且，大部分房地产企业内部都没有建立起一套比较规范的成本管理体系，包括规章制度、岗位职责、管理流程、绩效考核等，即使建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中遇到阻碍只能变成形同虚设，最后只能放弃规定的流程，因此到最后还是不能发挥其成本控制的作用。各部门岗位职责没有绩效激励，以致出现了干多干少一个样，干好干坏一个样的局面。还出现非本专业人员领导管理专业预结算人员的情况，既使建立了对应的绩效考核办法，但由于制定考核制度的领导非专业人员，制定的考核规则无法体现专业人员的切身利益，发生奖罚不到位的情况，这样严重挫伤有关人员的积极性，而且会给今后的成本管理工作带来不可估量的损失。

3.轻设计，重结算，造成设计变更、现场签证难以控制。由于房地产企业大多只重视投资前期的土地费用，或是工程竣工结算阶段，从而忽视设计阶段的造价控制。另外设计院的设计师不了解现场情况，有时候设计不到位；而现场工程师又认为设计问题应由设计人员负责，发现问题也不提出，即便提出来了，设计部门由于设计规范所限，也不一定会对设计进行修改，到后期实际施工时，只能再进行签证、变更，从而增加工程造价；有些房地产的造价工程师由于经验所限，在计算过程发现问题也未能总结，即使有总结，反应到管理层面时，由于管理层非专业人士，对问题表达不到位。在召开图纸会审会议时，前期未能把各部门参与人员的意见及时汇总，不重视会议所带来的效益，只是巡例做做样子，最后造成所有问题没有及时发现，在施工阶段只能频繁发生各类变更和签证。这个问题使很多房地产企业大伤脑筋，却未能发现问题的根源，造成难以及时掌握最新的变更情况，同时也缺乏有效措施避免各类不必要变更的发生，从而被动地让施工方牵着鼻子走。

4.材料价格市场参差不齐，难以及时追踪施工方所提供的各类材料的价格情况。目前房地产企业很多都采取甲供材料的合作方式，在材料采购过程中由于涉及到的厂商、材料种类、型号、报价、优惠幅度、价格变动、产品质量、实际应用效果等各类信息非常庞大，不同厂家同类型的产品价格参差不齐，特别是一些品牌口碑较好的产品，每个厂家都有他们对供应商的价格保护机制，替如发电机、水泵等等，大的品牌，供应商在提供给甲方的时候，已经在厂家进行备案，无论谁去询价，也只能问到等于或大于供应商的价格，厂家还非常肯定地表示这是最低价，在此价格还需要上浮10％的利润，发票还要另外计费。而小牌子的材料，质量又无法保证，对于甲方直接采购，其弊端就是厂家要为了保证其它供应商和施工方的利益，不能给到甲方真正意义上的采购价。另外，很多开发商在材料选购上面没有一定的审核标准与评标方法，单纯直接就让供应商报价，由于不同的品牌价格相差甚远，没有一定的审核标准与评标方法，产生了不同的价格，要么就是价低者得，质量无法保证。另外对于总包单位所提供的材料，有些开发商还是不能很好地控制材料的价格，虽然品牌价格由开发商确定，但实际购买方还是总包单位，遇到利润空间的问题，双方总是争持不下，当遇到赶工期的时候，开发商迫不得已，只能在利润空间上做出让步，最终还是损害了开发商的刘益。综合以上种种原因，导致甲方在材料采购过程难以准确作出正确的判断。

5.超合同付款时有发生。由于项目多，成本管理部门在合同在执行过程中发生的各类变更很多，尽管在合同进度支付时根据合同内容进行审核，但由于成本部审核人员未能及时在项目跟进工作，在支付过程中只能看到后期进展，对于一些隐弊工程更是无法核实工程进度。加上施工方与甲方老板进行私人的借款来进行支付工人工资，而借款金额不能及时传达给成本管理部门，再加上各类应扣款、保修款等，使付款金额的计算和审核难度加大。结果变成成本部只负责进度支付，财务只管进出账金额，而实际该支付金额只能在最终结算时体现，到最后开发商才发现已经出现了超付的情况，导致后续工作十分被动，虽然问题很严重，但这种情况大部份房地产企业却没有找到有效的解决办法。若该施工方后续与开发商还保持有合作机会，则款项还可以扣回，但如果只是合作一次的施工方，那超支的金额是很难找回来的，这给成本管理增加了一个大难题。

6.缺乏对成本历史数据的积累和分析。由于一些房地产企业没有对成本数字化的管理经验，做完工程就开始新的项目，对已完工程的数据、信息、经验没有统据和总结，放在一边，不去整理，使得所有这些重要的资料都只能埋藏在厚厚的书面文档或Word、Excel文件中，没有这些重要和宝贵的数据，新的项目仍在重复着旧项目的错误和亏损，长期以往，还是未能持续提高企业的成本管理水平。

三、房地产企业加强成本管理的对策

针对上述房地产企业成本管理中存在的问题，笔者根据多年来在房地产企业的工作经验，苦寻思路，总结经验，做出以下几项对策：

1.针对房地产企业的错误认识，加强设计阶段的造价控制，实行有效的施工前的管理。在企业内部树立全员全过程的成本管理意识，特别是企业高层领导董事长，在做好土地成本分析的工作后，应对地块的整体设计给予足够的重视，搞好设计阶段的投资控制，把全面造价管理工作的关键放在设计阶段，并且注意以下二个方面：（1）在设计前加强与设计院的技术沟通、对总造价在设计阶就进行限制、严格控制设计质量，该工作完成以后，房地产企业应组织公司内部设计、工程、造价、物业等管理部门从各部门的各专业人员的工作经验和专业能力上开展设计方案优选，以使设计达到在相同的设计中节省造价，或是在限定的造价中优化设计方案；（2）严格做好设计出图前的审核工作，在设计出图前组织公司内部各专业工程师进行图纸的初步审核，根据以往项目及工程师的实际工作经验，找出设计院中不足和欠缺考虑的部份，提出疑问，以免进入施工阶段才来进行修改和签证，增加各种不必要的费用。

2.建立规范的成本管理体系和控制机制。首先，管理层应选择从事造价或与之相关的专业人士专任，该管理层除了懂专业知识外，还应定期参与管理方面的培训，在建立一套规范的成本管理体系的同时，拟定各种适应企业实际情况的规章制度、岗位职责、管理流程、绩效考核等，在制定这些相关规章制度、绩效考核细则的同时，需要考虑到专业人员的切身利益，只有奖罚得当，才能调动相关人员的工作积极性，并且会站在公司的立场上为公司考虑更多的利益，把公司的利益看着自已的利益。

3.对于材料价格参差不齐的情况，可实行招投标制度：在招标前充分调研市场，了新工艺、新材料的市场信息，制定标底，对需采购材料设备进行市场摸底，根据图纸要求，制定相关标准，限定品牌档次，无论是整体设计还是局部的装修设计、以及主要材料设备的采购，均可向多家单位发出邀请招标或公开招标，以此可取得多家不同投标单位的报价，争取最佳的性价比；在工程分包和材料招标采购过程中，坚持“货比三家，低价中标”的原则。对于总包单位采购材料的情况，应提前做好准备，在材料进场前半年，做好材料招投标工作，给予足够的时间与供应商谈判，把握住价格的主动权。

4.对于超合同付款的情况，应要求造价管理部门建立建全的造价支付制度，每一笔工程款的支付，首先要造价管理部门核算其工程造价是否合理，资料是否齐全，核定出造价后，要求施工方填写本期工程款支付申请，并且把上几期的借款扣款金额列项清楚，再由造价审核部门核实是否属实，经财务部门确认每期资金金额是否正确。最后，经董事长签名确认方可取款。只有经多个部门严格把关，才能从根本上杜绝超付工程款的情况。

5.造价部门在新的项目开工前，应成立专门的工作小组，对电脑内完工并已经结算的项目的各种信息和数据进行筛查、找出导致造价超支的关键问题，列出表格，把所有数据进行深层次的统计分析，最后找出解决问题的办法，出具纸质的分析报告。这样便可以使以往的宝贵经验或教训在新项目中得到有效的应用，以持续提高企业的成本管理水平。

四、结语

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关键词：房地产行业；质量检测；房地产工程

中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2013）19-0074-02

1 概述

近年来，我国的经济高速发展，城市化的进程进一步加快，居民的收入水平有了很大的提高，加上国际的热钱投机性涌动和房地产的投资者在资产保值上的需求等一系列的因素影响，中国社会对于商品房的需求量也越来越大。作为商品房开发的重要主体——房地产企业，其建设的工程质量好坏会直接关系到住房者的核心利益。然而，由于目前我国的各类建设工程正在迅猛发展，在建工程的数量和规模都在不断地扩大，为确保工程的质量，光靠企业的工程质量管理还远远不够，还需要各方面的建设工程质量检测，这是非常重要的。要将检测的数据作为评价一个建筑工程的质量水平的一项重要依据。

2 质量检测的重要性

目前，我国对于房地产企业的工程质量管理的研究主要是建立质量管理的创新体系、健全相关的法律法规、完善外部的监督体系、办理工程保险与工程担保等相关外部的保障机制，可以说这些内容有着其强烈的现实基础。其中，工程质量检测是属于一个很重要的外部监督措施，在我国的房地产行业各个方面都还不成熟的阶段，做好这项工作显得尤为重要。可以说我国的房地产行业目前还是个新兴产业，在其发展初期，首先要通过完善的外部监督体系与法律法规，给行业营造一个良好的发展环境，工程质量检测有助于对工程质量进行一个全过程的把握和控制，这对于促进这个行业健康成长、保证房地产企业的工程质量有很重要的作用。但我们还必须注意到，由于房地产企业才是工程质量的一个重要责任主体，对其进行质量检测监督有助于企业在质量管理手段上创新，提升其质量意识，这样就能保证住宅工程的质量。

从现实的角度看，一方面由于房地产工程建设需要投入大量人力、物力及其他的资源，工程质量的好坏会直接影响到国家的经济发展速度、社会的资源配置效率和人民的生命财产安全。质量不合格的工程不仅会增加返修的成本、浪费社会的资源，同时也会影响整个房地产建设工程行业的健康发展，因此，从这个角度上来看，加强房地产建设工程的质量检测是非常有必要的。另外一个方面，自从2008年来，我国的房地产市场行情从高到低、从快速的上扬到强制的压抑，很多房地产企业从“高歌猛进”的状态到茫然，又从惊喜交加到不知所措。到了2011年初，一些房地产企业还面临资金压力以致资金链断裂的巨大风险，为了求得生存同时缩短开发的周期，并提高资产的周转率已成为当务之急。但是，越到此时就越要注重房地产工程的质量，要在如此激烈的竞争中生存下来，唯有创新质量的管理手段、提升质量意识、提高其工程的质量管理水平才是企业的明智选择，所以说从这个角度上来看，房地产企业加强自身对于工程质量的检测也有着强烈的现实意义。

3 房地产工程质量检测

3.1 行业现状

由于对于房地产的检测行业长期都处在政府的垄断经营下，检测的市场化程度相对比较差。长期处在保护下的检测机构常常是以附属部门或者科室的形式来运作的，并没有形成独立运作发展的一种管理模式，尤其是同国外的先进检测同行比起来，我们的房地产质量检测机构在检测工作的管理方面往往缺少科学系统的内部管理体系与管理经验。基于上述种种原因，通常一些房地产质量检测单位对于设备场地等一些硬件以及对技术人才的培养投入比较少，以至于这一行业长期停滞于低水平的重复发展态势，对于工程质量的监督效果不明显，这也造成了目前虽然政策的垄断成分很高，但是技术门槛很低的现状。另外，行业的体制单一。房地产质量检测行业由于带着强烈的政府色彩，其体制常常是锁定于国有事业或者是企业单位，一些民营资本与外资一直都注视这一领域，但由于政策的限制一直都无法进入。所以说虽然目前这一行业的体制单一，但随着国有事业单位的改革，房地产质量检测机构的股份制改造将会成为可能，而且随着我国进一步深入世界贸易组织，开放的建筑市场必将形成，可见现在的格局还十分不稳定，政策变化就会马上打破现有平衡。

3.2 存在的问题分析

正是由于房地产质量检测行业的特殊性及所处的一个市场大环境，该行业目前也面临着很多困难与挑战。作为整个建筑行业的一大组成部分，随着全民的质量意识不断提高，工程质量检测会被人更加重视。工程质量检测从开始出现到今天，所面临的困难和挑战是来自很多方面的。一是面临着政策风险。我国的房地产质量检测标准、规范的制定与执行同国际接轨程度都不高。很多检测标准都还是几十年前的老标准，而这些标准就同国际标准相差得很远，随着我国加入WTO，各种标准都会面临更新与接轨的问题。这种标准演变中，原来的设备、技术力量以及运作方法都会有较大的变动。所以说房地产质量检测行业必须面对来自政策上的变动带来的风险。二是入世的挑战。从行业的形成到现在，各个检测机构都是作为建筑行业的一个附属部分而出现的，还没能形成一个独立运作的管理体系。但随着入世的冲击，检测机构都必须根据国际通用要求来管理其实验室，但是对于国内检测机构来说，这一管理要求不仅是个陌生的东西，而且其中的一些管理思想对于他们来说完全是全新的体系，造成我国的房地产质量检测机构在这一管理模式下，经验非常缺乏。所以说整个行业都正处在一个行业升级转型的阶段。

4 如何做好房地产工程质量检测

从以上的分析中我们可以看到，中国的房地产质量检测行业还存在着不少问题，尤其是要与世界接轨，需要改进的地方还很多。首先，社会方面对于检测的要求会更加的迫切，同时也会有更高的要求。所以作为检测行业的出路必须将检测变成产业化，最终成为真正意义上的第三方公正性的中介机构。作为房地产质量检测机构要想适应将来的发展，就必须做到提高检测质量的意识，全面地引入导则25国际通用的实验室的管理要求。我国的房地产质量检测行业最缺乏的就是通过质量体系运作来保证检测的公正性与权威性，所以国内检测机构要同国际接轨，就必须坚定不移地去执行导则25的各项要求，把握导则25的核心——全面的质量管理。其次，要加强行业的监管体系建设与制度建设。要做到准入严格，并且监管有效。可以考虑建立一个网上的监管体系，对不合格数据进行自动上报，使监督站也可以随时通过网络审查检测机构的相关检测数据与实时环境参数。三是可以考虑把房地产工程质量检测机构业务范围扩大化，从工程现场样品抽取开始，直到最终的单项检测报告与全面的质量报告都归入到其业务范围，避免施工、监理和检测三方互相推诿责任。

5 结语

目前我国的房地产工程质量检测行业普遍质量意识还不高，内部质量管理经验不多，所以一方面应该努力向国外的同行学习先进的实验室管理经验，另一方面因地制宜，逐步摸索适合中国国情的质量管理模式，尽快缩短我们和国外同行间的差距。

参考文献

[1] 周涛.浅谈工民建工程的质量检测[J].城市建设，2009.

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房地产行业要在激烈的市场竞争中始终立于不败之地，就必须要正确地控制和防范财务风险，增强规避财务风险的能力和水平，不断提升企业的经济效益和社会效益。本文主要针对房地产行业如何控制和防范财务风险展开深入的研究与分析，并提出几点针对性的优化策略，以供相关人士的参考。

关键词：

房地产行业；防范；财务风险；优化策略；研究

目前，控制和防范财务风险是房地产行业建设中的重中之重，占据着重要的行业地位，已经得到了房地产内部的高度重视与认可。房地产行业在生存发展过程中，财务风险是重要的限制性因素，严重影响着房地产企业的正常运转。房地产行业控制和防范财务风险的建设工作任重而道远，要制定出切实可行的防范策略，避免财务风险的拓展和蔓延，要为房地产行业的发展建设提供强大的生命力。

一、房地产行业的财务风险的成因研究

(一)举债方式的不合理，造成企业资产结构的失衡

房地产在进行项目投资过程中，资金是投资过程中重要的保障，一些地产行业往往会通过与各大银行或者金融机构进行举债来不断满足自身的资金需求。但是，对于部分企业的举债来说，具有极大地不合理性、盲目性。与此同时，也没有对自身的偿债水平进行深入的分析，负债压力如果过于沉重，就会进一步加剧企业的偿债压力，这也是造成企业资产结构失衡的重要影响因素。在房地产行业处于惨淡的情况下，财务杠杆的不良效应非常明显。而财务杠杆系数是判断财务杠杆效应的重要指标。在特定的条件之下，企业的负债情况、财务杠杆系数以及财务杠杆效应等三者之间是成正比例的关系，进而会造成企业财务风险的发生。

(二)成本费用的控制力度不够深入

一些房地产企业对于成本核算与控制的理解存在着较大的误区，普遍认为是财务部门分内的事情，进而加重了财务部门的工作量，难以正常的进行成本资料的收集、整理工作，而且其他各个部门也无法充分地认识到成本管理的重要性，从而引发企业的财务风险。例如：某个房地产企业尚未能建立专门的成本管理部门，企业的领导也缺少着高度的重视。在某市繁华地段的项目建设中，过于注重外墙装饰的华丽与豪华，浪费了大量的成本费用，而且实用性也严重缺失，造成了企业财务风险的发生。

(三)企业内部财务控制机制较不完善、健全

目前，我国房地产企业的内控水平普遍较低，房地产项目的开发是一个较为漫长的阶段，项目执行周期和资金周转期比较长，具有较多的限制性因素。进而加剧了内部控制和财务管理工作的难度性。此外，在成本管理的建设中，由于欠缺着较为成熟的管理经验，尚未形成统一全面的控制体系，进而无法对各个部门进行有效地管控，最终导致财务决算与预期差距过于悬殊，无形之中就会产生一定的财务风险。

二、加强控制和防范财务风险的优化策略

(一)确保企业资本结构的合理性，控制好企业资本负债率

企业在投资的过程中必须要筹集足够的资金，而企业的筹资是处于高风险、高收益的局面。要想有效防范企业财务风险的发生，就必须要确保投资决策的正确性、合理性。因此，企业要从自身发展的实际情况出发，制定科学合理的战略目标，对企业内部、外部环境进行深入的剖析，要研讨投资的可行性因素和风险性因素，杜绝盲目随意地投资。同时，要将负责比例控制在合理地范围之内，在举债之前，要充分考虑自身的债务风险承受水平，而且要将权益成本和负债水平控制在合理地范围之中，长期负债和短期负债要保持相互协调与平衡。房地产的眼光要长远化，切忌鼠目寸光，不能只顾眼前小利，避免企业财务风险的发生。

(二)建立健全企业内部控制体系，提升财务管理水平

房地产行业在控制和防范财务风险过程中，要对企业内部的各个部门、人员要进行全方位、多角度领域地控制。企业领导要始终保持着高度的重视程度，增强自身的管理经验，不断建立健全科学、完善的内部控制体系，并且加大财务管理的控制力度。同时，在项目成本预算中，要加强应收账款的管理，强化自有资金的使用力度，要尽可能地减轻对外来贷款的依赖程度，企业自身要做到“自给自足”；对于资金的来往情况要进行深入的排查与管控，要最大程度地避免、贪赃枉法现象。

(三)制定房地产行业的风险预警评估机制

风险预警机制是房地产行业防范财务风险的重要手段，房地产企业要在建立内控制度的前提下，制度风险预警机制，以便于对财务风险进行预测，避免财务风险的扩散和蔓延。企业风险预警机制要包括风险基本信息系统、风险预测分析系统以及风险处理系统等方面。其中，风险基本信息系统是风险预警机制重要的前提条件在，主要负责财务信息的收集、整理等工作；其次，风险预测分析系统是风险预警机制中的关键所在，主要对财务风险进行识别、判断以及监测等，并且要设置层级预警线，层级预警线越明显，财务风险性因素就越明显；最后，风险处理系统要深入结合财务风险发生的性质、成因、类型等方面，制定相应的防范措施，做到具体问题具体分析，从而将企业的财务风险控制在最低程度。

三、结束语

综上所述，加强房地产行业财务风险的控制和防范工作势在必行，可以提升企业的市场竞争力与影响力，并且在激烈的市场占一席之地。在房地产控制和防范财务风险过程中，是机遇与挑战并存的局面，我们要积极抓住机遇、勇敢地迎接挑战。提升防范财务风险能力，建立健全科学完善的内控制度，进一步强化企业的财务管理和成本管理，避免企业财务风险的发生。同时，财务管理人员要提升自身的专业水平与防范风险的水平，要做好成本控制管理工作，不断降低企业的成本费用，要将财务风险造成的经济损失降到最低，从而为房地产行业提供更为广阔的发展空间。

参考文献：

[1]张利霞.我国房地产企业财务风险控制研究[J].中国乡镇企业会计，2016，(08)：119-120.

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海外资本大举进军中国房地产业，除了看好中国房地产业巨大的市场需求和增值潜力，希望房地产的升值会为他们带来丰厚的回报外，还有一个重要的原因，就是希望人民币升值，通过不同时期的汇差获得套汇收益。因为房地产是一种较好的保值和增值的资产，尤其是在通胀时期，而投资中国房地产，目的就是在当期把外币资产转换成人民币资产，等到人民币较大幅度的升值以后，再抛售房地产，把人民币资产换回外币资产，即使房地产价格不变，也可以获得跨期套汇收益。

海外资本进入中国房地产市场，其目的不同，对于中国房地产市场的影响也不同。比如海外房地产开发基金出于长期投资的目的，与国内房地产企业结合，将有利于其吸收国外的先进管理经验，发展壮大，与国际市场接轨。但是一些国际游资基于人民币升值的投机，对房地产市场又会造成怎样的影响呢?

首先从较近期的角度分析，不断流入国内房地产市场的国际游资，正是出于对人民币升值的较高预期，才争先加入房地产投机的队伍，而且对人民币升值的空间越大，持续的时间越长，这支队伍就越庞大。这种情况，对于短期内解决房地产市场的资金瓶颈，有很好的正面作用，这一点当然是不容忽视的。但是这样做的风险也很大，因为当国际游资完成了投机的目的，即把人民币炒作升值到一个更高的价位时，就有可能迅速抽走资金，这时的房地产市场就将面临严峻的考验。