对房地产企业管理提出的建议范文

导语：如何才能写好一篇对房地产企业管理提出的建议，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】房地产企业；财务管理；内部控制；现状；改革

一、问题的提出

无论何种企业类型，会计内控都是企业财务管理的重点，同时也是企业内部控制的难点。会计内控是市场经济发展的产物，促进企业在新时代的背景下不断优化财务管理程序、合理配置资源、提高市场竞争力。会计内控是企业从财务视角对企业的内部管理程序、财务管理流程等方面的有计划的组织、协调、管理、监督等一系列方法和程序。会计内部控制是企业规范化、高效化的有效保证与基本条件。

近年来，随着市场经济的发展，人们的生活水平逐步提高，对住房等生活品质的追求也与日俱增。我国房地产企业获得了迅猛发展。然而，随着国家各项针对房产市场的宏观调控措施的出台，我国房地产企业的生存环境并不乐观。在此背景下，我国房地产企业唯有不断加强会计内控，积极改善内部管理，方能在激烈的市场竞争中实现长期而稳定的发展。

二、我国房地产企业实施会计内控的意义

不同于一般企业，我国房地产企业资金投入额大、施工周期长、企业风险较大。正是由于房地产企业的特殊性，使其更需要依靠会计内控机制来完善内部管理、规避风险。房地产企业实施会计内控的意义主要有以下几点：

1.实施会计内控机制是房地产企业实现未来发展战略的需要

随着市场经济的发展与社会的不断进步，电子信息技术被诸多企业引入到内部管理之中。传统的内部控制方法与财务管理程序已难以满足企业的发展需要。在原有基础上如何创新、改变、完善，使会计内控机制能够更加有效的帮助企业实现战略目标，是目前阶段每一个房地产企业的研究重点与追求的目标，而这也是我国房地产企业实现可持续发展的一种必然要求。

2.实施会计内控机制是房地产企业完善公司治理的内部要求

根据我国公司治理理论的要求，无论何种企业，都应建立健全而完善内部控制机制。而会计内控是企业内部控制的难点与重点。因此，建立与实施会计内控机制是完善我国房地产企业公司治理的内部要求。

3.实施会计内控机制是房地产企业提升内部管理水平的必然要求

除上述之外，会计内控机制还是我国房地产企业提升内部管理水平的必然要求。在一定程度上，会计内控机制的执行效果是企业内部管理水平的代表与展现，良好的会计内控能够有助于企业加强沟通与协作，加强配合，提高内部管理水平。

三、我国房地产企业实施会计内控的现状分析

1.房地产企业管理者等相关人员对会计内控的认知度不高

当前，我国房地产企业的管理者等相关人员对会计内控的认知度并不高。相较于内部管理，很多企业管理者更愿意花时间去研究如何能抢占地皮、获得高额利润。正因为如此，很多房地产企业的会计内控存在有章不循的现象。此外，还有些房地产企业的管理者认为会计内控只不过是一项财务管理活动，由财务部门负责。忽视了会计内控需要连接各个部门与全体员工的“全面性”要求。还有些企业管理者将会计内控简单等同于各种规章机制的“大汇编”，“束之高阁”，形而上学。还有些企业管理者对会计内控重视程度不足，即使有人违反会计内控的要求，也处理不及时，甚至无处理。房地产企业的管理者之所以对会计内控的认知度不高，很大一部分原因是很多管理者的传统思维过重，依然趋向于集权管理，对会计内控缺乏全面认识。

2.我国房地产企业会计内控机制有待完善

在当前的社会市场经济环境下，我国的房地产企业基本都已建立了会计内控机制。但是大多是为了建立而建立，不仅缺乏主动性，在实际执行中执行效力并不高；而且所建立的会计内控机制在整体上缺乏系统性与科学性。与企业战略、会计内控目标等并未紧密关联。会计内控机制的不健全，很大一部分原因是当前房地产企业的财务人员水平有限，难以满足市场对企业的要求，无法制定出符合企业战略和发展需求的会计内控机制。此外，还有些企业的会计内控机制内容片面，程序与环节设定的衔接性不足，影响了会计内控机制的发挥。再者，还有些房地产企业并未建立相关的监督约束机制，使会计内控机制缺乏必要的审核。

3.我国房地产企业缺乏对会计内控机制执行效力的有效监督

无论何种制度，无论制度本身多么完善，倘若没有有效而严格的监督，那么再好的制度也将“空有其表”、流于形式。房地产企业的会计内控机制也不例外。因此，若要使其发挥效力，房地产企业需加强对会计内控机制的监督力度。当前，很多房地产企业的管理者或相关人员由于受到个人利益驱动，在企业运营中存在一定的弄虚作假的行为。不仅容易导致企业财务管理工作混乱，而且易造成企业会计信息失真，阻碍了企业的发展，影响了相关者的利益。我国学者曾在2011年在资本市场上选取了200家房地产企业做抽查研究。结果表明，近三成的企业存在资产不实的情况，近两成的企业利润额不真。这些结果无一不是由于会计内控缺乏有效监督所导致。

四、现阶段我国房地产企业应如何建立健全会计内控机制

1.从“环境”入手，做好会计内控的基础工作

就企业的内部控制而言，内部控制环境始终都是其前提与基础。因此，房地产企业若要从根本上改善会计内控的效果，首先应从“环境”入手，做好会计内控的基础工作。会计内控环境包含多种因素，比如人力资源、企业文化、公司治理结构等。因此，房地产企业应从多个因素同时入手，共同做好企业的会计内控基础工作。首先，我国房地产企业应进一步加强企业的公司治理结构。明确管理者既是企业的公司治理结构主体，也是会计内控机制顺利执行的保证人。从加强管理者的主观意识入手，积极发挥其模范带头作用，带动企业全体员工共同做好会计内控工作。其次，我国房地产企业应积极建设企业文化。明确优秀的企业文化是会计内控机制的肥沃土壤。以此为途径，通过企业文化的宣传与培养，进一步提高企业员工素质。再者，借助市场经济环境，选聘市场上的高素质、高能力的管理者。唯有具有较高专业水平与个人能力的管理者、唯有与时俱进的管理者，才能真正重视会计内控建设、才能通过自身不断带动企业上下全体员工共同加强对会计内控机制的有效执行。

2.我国房地产企业除了要从环境入手做好会计内控基础工作之外，还应做好会计内控的监督工作。对此，笔者建议我国房地产企业应进一步完善与严格内部监督机制。唯有严格而充分的监督，才能使会计内控机制有效执行。会计监督与会计内控相辅相成、相互联系。脱离了会计监督，会计内控就难以取得好效果。我国房地产企业应在会计内控的执行中实施有效的事前、事中、事后全面监督。同时，明确企业财务人员的权利与义务，提高监督的独立性与权威性。争取在会计内控的制度上、执行上，有效规范每一项经济业务，规避每一个潜在的财务风险，切实确保会计内控机制的有效执行。

3.从“效率”入手，健全资金使用与管理

房地产企业资金投入大、周期长，资金一旦断裂，后果不可估量。正是由于房地产企业的特殊性，资金对其具有重大意义。因此，笔者建议我国房地产企业在会计内控过程中，应格外关注对资金的管理，积极提高资金的使用效率与管理效果。而良好的资金管理，不仅能提高房地产企业的资金使用效率，还能大大节约资金成本。对此，我国房地产企业可从以下几点入手：首先，各部门之间通力协作，针对企业各个房产项目及时了解工程进度、付款方式、各期间的付款比例、余款情况、往来账项等，做好及时沟通与反馈。确保企业各项目在有限期间内都能获得高质量的产品与高流动性的资金。其次，由于房地产企业资金投入大、施工周期长等特点，笔者建议企业在房产项目投入前，及时做好资金的使用计划、合理配置每一笔有限资金。同时，风控部门应结合项目部、财务部共同对项目情况、期间费用、投资成本等做好充分的前期预测，合理编制好书面的资金使用计划。此外，企业还应充分考虑融资环境，以备资金不足的风险。

4.房地产企业还应积极促进企业内的信息流动

房地产企业除了要从环境、监督、效率入手做好会计内控之外，还应积极促进企业内的信息流动。当前，信息化飞速发展，无论是企业还是社会，都处于不断变化与进步之中，“信息化”已逐渐主宰了我们的生活与环境。就房地产企业的会计内控而言，准确而及时的信息，对其至关重要。唯有企业内部信息充分流动，各部门才能实现有效的配合与协作，才能实现真正的会计内控。对此，房地产企业可以借助ERP软件，开设多个模块，企业上下各部门、各人员的工作都在模块上予以反映，信息得以通过ERP实现流通与共享。同时，借助ERP系统，企业内的各类信息都能保证及时、准确。房地产企业的项目部、财务部、采购部、人力部等各个部门都能从“线上”实现沟通与协作。企业管理者都能从“线上”直接安排工作。会计内控也得以从“线上”被有效执行。

参考文献：

[1] 冯自臣. 浅谈企业会计电算化条件下的内部控制[J]. 华章. 2015 （11） .

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(自贡银海房地产开发有限公司,四川自贡643000)

［摘要］本文基于战略成本会计在房地产企业管理中作用的凸显,分析了战略成本会计突破了传统会计时空上的局限性,打破了企业生产经营的传统顺序,将成本会计贯穿于企业生产经营的各个环节,从生产前的规划、经营过程中的成本控制到企业售后服务以及企业对所处行业、市场中的定位,战略成本管理为房地产企业在市场与行业中保持长久的优势地位,对房地产企业生产经营的各个环节进行成本分析与控制,为房地产企业的管理者与投资者所做决策提供有效的建议。

［

关键词 ］房地产企业；战略成本会计；生产规划；成本控制

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.134

相对于传统成本会计而言,战略成本会计在企业管理中的优势突出,尤其是以当前信息技术为背景的数据集成平台系统的应用,使成本会计为了适应现代企业制度与企业的发展,演化成为更高层次与更高水平的战略成本会计。一般来说,战略成本会计突破了传统会计时空上的局限性,打破了企业生产经营的传统顺序,将成本会计贯穿于生产经营的各个环节,从生产前的规划、经营过程中的成本控制到企业售后服务以及企业对所处行业、市场中的定位,战略成本管理为企业在市场与行业中保持长久的优势地位,对企业生产经营的各个环节进行成本控制并进行分析,为企业的管理者与投资者所做决策提供有效的建议。本文将从战略成本会计对于房地产企业管理中重要的几个环节进行论述,证实当前房地产企业采用战略成本管理的重要性。

1战略成本会计的概念和作用

战略成本会计和传统成本会计一样,都是由专业的财务人员或会计,在企业的生产经营环节如原材料采购、产品生产、存货管理与售后服务进行全面成本监控,并为企业的管理者或投资者提供投资决策的有效数据,为企业不断地适应市场环境,在其行业中保持一定的竞争地位,提供管理和评价企业的战略性论据。具体而言,战略成本会计是从成本的角度,将成本控制嵌入生产经营的各个环节,通过成本规划和控制手段,始终保持或降低企业的成本,提高企业的盈利能力,保证企业在市场竞争中始终获得高水平的竞争优势。因此,战略成本会计对于企业来说,将不仅仅是传统成本会计记账的功能,还有制定企业发展战略策略的功能,即通过成本分析与管理实现企业的竞争策略,使企业基于当前的生产经营流程,为进一步的发展预测未来市场的走势,针对企业自身存在的优势与劣势进行战略性改革转变,始终保持企业处于成本不断优化的进程中,最终实现企业竞争优势下的可持续发展。房地产企业不同于制造业的生产经营环节,产品性质也有别于一般企业,但是,通过战略成本会计在房地产企业的应用,无论是存货在建环节(商品房或投资性房产)还是在销售环节、售后服务等方面,均体现出对企业发展有战略意义的管理作用。

2房地产企业成本管理中的战略成本会计

战略成本会计最直接的运用即在企业成本管理中,是对传统成本管理的再造与优化,是企业通过成本管理降低企业成本与发现企业发展战略的第一步。成本分析与管理可以通过成本核算找到降低成本的因素或生产经营环节,对于房地产企业来说,待销售的商品房即为房企的存货,一般企业通过存货成本核算与管理,发现采购原材料的价格、次数,安排采购周期实现对原材料采购环节的成本管理；而房地产企业一般而言在其商品房的建造过程中对建筑材料的购买也需要采用战略性成本管理法则,通过对原材料采购次数、平均采购成本进行核算,从而科学设计原材料采购周期与采购次数,结合不同时间段的原材料价格最小化其建筑材料的采购成本支出；另外对商品房存货的销售环节,根据房地产市场景气程度进行逐渐“放盘”实现对商品房存货销售有节奏的控制,可以发现房地产行业或市场目前出现的问题或影响因素,制定有效的价格策略或促销策略,配合发盘节奏实现房地产企业存货待销售费用的管理与控制,提高房企经营的绩效。因此,可以看出战略成本会计对于房企来说,是考虑将生产(建设)经营的某一环节联系全局,不仅将每一生产环节以成本控制作为量化手段与标准,更将每一生产环节在房企经营管理的整体系统中的成本优化因素予以研究发现,采取适当的成本核算方法将存货(待售商品房或投资性房产)成本价格分摊到各个环节,以发现各个环节成本改善的因素,最终从单一环节上升到全局成本优化的高度,体现了房企企业管理策略的战略性高度。

3战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用

战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节,而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略,根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用,能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中,战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说,销售环节的服务质量控制与成本挂钩,即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩,销售培训费用与销售人员提成费用的控制,都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节；销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地,通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标,这在房地产销售环节是十分重要的,合理有效的销售网络布局,如地铁进出站口的广告牌设计,能够在人流量的地方设置醒目的销售广告,战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系；另外,旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心,也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况,战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级；售后服务对于房地产企业来说,应该是越来越受重视的环节,因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性,售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司,业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度,这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求,也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控,实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量,有极大的促进作用。因此,对于房企来说,售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高,要想将其做得更好,就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。

4战略成本会计在房地产企业高层决策管理中的应用

战略成本会计不同于传统成本会计的最明显之处,即在于其对于企业来说的战略意义。房地产企业需要时刻关注和了解市场动向,尤其是房地产行业的价格走势,战略成本会计通过市场调查、企业成本控制与市场未来走势预测为房地产企业提供多元化的信息,帮助企业高层制定有助于企业发展的决策,如有市场竞争力的价格决策或是商品房促销决策直接影响企业的经营；而关于房地产企业与竞争对手优劣势方面的比较研究,则有利于企业制定长远的发展规划；战略成本会计还能够帮助企业了解准购房者的需求方向,有助于房企制定有利于企业与消费者双赢的发展性策略。另外,对于企业生产经营过程中的战略性成本会计信息的使用,无论是企业经营决策管理人员这还是企业的投资者,是企业经营过程最为直观的状态描述与分析,有效的成本分析与管控将大大提高这方面信息的使用效率,有效服务于企业管理。

5结论

本文将从战略成本会计对于房地产企业管理中重要的几个环节进行论述,证实当前房地产企业采用战略成本管理的重要性。由此可见,战略成本会计突破了传统会计时空上的局限性,在房地产企业管理方面真正实现了科学的成本分析与管控,将成本会计贯穿于生产经营的各个环节,能够实现对企业经营管理各方面因素的优劣势分析,降低成本耗费,提高企业经营绩效。房地产行业的发展已经进入了较为平稳的时期,房地产企业的经营管理绩效将成为成熟的房地产企业在同业中竞争的有利因素,战略成本会计则成为房企科学管理的有效制度性安排,企业显然有必要改变其传统的经营模式,落实战略成本会计在企业管理中的作用,采取科学的成本分析与管控措施,保证企业在市场竞争中的长期优势地位。

参考文献：

［1］井冠阳.房地产企业战略成本管理研究［D］.济南：山东财经大学,2014.

［2］徐永生.战略成本会计在制造业中的应用研究［J］.现代经济信息,2013(16):335.

［3］刘玲.战略成本会计在制造业中的应用分析［J］.中国总会计师,2013(7):85-86.

［4］张巍.浅析战略成本会计在企业管理中的应用［J］.中国外资,2013(21):46-48.

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关键词 房地产企业 财务管理 财务信息化

目前，随着房地产市场竞争程度的日益加强，我国房地产市场总体上已经出现了供大于求的状况，企业所面临的挑战也在不断加大。因此，要充分把握市场商机，促进房地产行业的健康发展，就必须合理配置各种资源，以保证房地产企业的高效管理。在这种情况下，房地产企业正确认识并全面实行财务信息化管理是十分必要的。

一、财务信息化对房地产企业发展的重要意义

（一）财务信息化有助于提高房地产企业的核心竞争力

由于房地产企业一般都有投资规模大、资金需求量大、开发周期长、与地区经济发展程度关联度高等自身的特点，所以为了提高房地产企业的核心竞争力，增强其盈利能力，就必须加强对企业的业务流程控制、资金链控制和成本控制。通过引入财务信息化管理，对实现房地产企业业务流程控制、资金链控制和成本控制，对提高企业核心竞争力，都将起到积极的作用。

（二）财务信息化有助于提升房地产企业管理效率

随着我国经济的发展以及房地产企业规模的逐渐扩大，财务管理难度也在不断增加，这不仅体现在房地产企业涉及资金的体量越来越大，也体现在母子公司之间的管理层级越来越复杂，这就需要更加高效的财务管理模式来适应业务发展的需求。通过房地产企业财务信息化管理，可以有效地压缩企业管理信息传送的时间与空间的距离，实现企业财务的标准化管理和智能化办公，既避免了繁杂的人力劳动带来的误差，也提高了企业财务管理的效率，进一步体现出其提高企业集团财务管控能力的积极价值。

（三）财务信息化有助于防范房地产企业财务风险

房地产行业自身的发展规律还决定了房地产企业容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响。房地产企业运用财务信息化手段，可以对投资项目进行更加科学的综合分析，进而降低项目的投资风险。同时，通过运用财务信息化手段，还可以对房地产企业的资金使用、融资规划等设定警戒线，减少人为的干预因素，切实实现防范企业财务风险的目标。

二、现阶段房地产企业财务信息化管理中存在的问题

（一）企业管理人员对财务信息化的认识不到位

房地产企业高速发展的近30多年以来，虽然也建立了与自己行业相配套的一系列模式、体制和方式等，而且在过去的时间里，也取得了比较好的效果。但是，随着房地产行业规模的不断扩大以及市场对房地产多样化的需求，过去的一些企业的管理理念、管理模式、资金运作方式、生产组织方式等都出现了与市场发展不适应的状况。目前，许多房地产企业的管理人员对财务信息化的认识还不到位，还有相当一部分企业认为实现财务信息化的目的只是单纯地让财务会计人员从繁杂的手工劳动中解放出来，减轻他们的工作量，而没有认识到财务管理信息化是企业管理信息化的核心，是实现管理现代化的技术保障。还有一部分企业甚至认为以前的传统管理方法也挺好，即使不加强信息化建设，企业也能很好地发展，没有认识到财务信息化的重要性。这些错误的认识都严重影响了房地产企业财务信息化的进程。

（二）企业财务会计信息失真

一方面，现代企业管理最根本的是信息的管理，房地产企业必须及时掌握真实准确的信息来控制物流、资金流。但是，目前我国不少房地产企业由于部门或个人利益等因素，导致存在有意或无意的信息传递不对称、不真实的情况。房地产企业财务会计信息失真，使企业的决策者难以获得准确的财务信息，难以对瞬息万变的市场做出有效的科学决策。

另一方面，随着房地产企业规模不断扩大，在集团公司和各个子公司之间要进行会计信息的处理，需要向财务信息总系统提供更加准确的数据，但是各个子公司之间具有不同的业务性质，财务处理的具体程序也是不相同的。因此，总公司和各个子公司之间在信息共享上做得并不充分，有些总公司和子公司之间实现了表面的信息共享，却没有实际的指导作用，反而在财务信息化管理中制造了障碍。

（三）财务信息化管理专业人才不足

要搞好房地产企业财务信息化建设，高素质的财务人员是重要的人力资本基础。但是，由于长期以来的粗放型经营，目前的财会人员队伍中吸收了许多对房地产企业会计制度和财务制度不太熟悉的人员，部分房地产企业的财会工作人员在专业知识和专业技能方面与实际需要都存在一定差距。这种财务人员的组织结构和知识结构状况，难以适应房地产企业发展的要求。同时，不少财会人员由于学历不高、专业知识不强、学习劲头不足等原因，就产生了缺乏财务信息化管理的能力和意识，其财务管理能力和理念已经不能适应现代企业管理的需求。为了房地产企业的健康、平稳、可持续发展，迫切需要培育一批具有财务信息化管理能力的专业人才。

（四）财务管理应用软件比较滞后

随着经济的发展，房地产企业在财务预测的基础上，独立自主的进行生产经营决策，在决策执行过程中还要加强控制，事后要组织好核算和分析，因而需要开发出融入企业文化和管理理念的统一财务管理软件。但是，目前大多数房地产企业缺乏开发自己企业财务管理软件的专门技术人才，而一些国外大公司的财务管理软件不但价格贵，而且也存在“水土不服”的现象。所以，我国目前实施财务信息化管理的房地产企业大多选择一些通用的财务管理软件。这些财务管理软件虽然也能满足房地产企业的部分需求，但是功能比较滞后，更为突出的缺陷在于不能满足企业的个性化需求，难以按照企业的经营思路设计出不同的功能，不能很好地满足财务管理工作的实际需要。

三、针对财务管理信息化面临问题的解决对策

（一）提高企业管理层对财务信息化的认识水平

要想进行房地产企业的财务管理信息化建设，就必须提高企业管理层对财务信息化的认识水平，要让他们认识到实现财务管理信息化不仅是核算工具和核算方法的改进，更是对财务管理工作的一次大变革，不仅能够将财务管理人员从繁杂的基础财务会计工作中解脱出来，提高他们的工作效率，更能使财务管理人员将更多的时间和精力用于研究公司资金运作、统筹策划，既为企业的决策层提供更加可靠的分析数据，更能当好领导的参谋和助手。所以，房地产企业的经营者和财务会计工作人员，特别是企业管理层，一定要对财务信息化管理有正确的认识和足够的重视，这样才能为企业实行财务信息化管理提供组织保障。

（二）优化财务信息化体系建设

要想实现房地产企业的财务信息化，就必须建立与完善财务信息化体系，为实现房地产企业财务信息化管理提供制度保障。房地产企业不仅要根据国家有关法律法规，建立健全本企业的财务信息化管理的相关制度，譬如财务信息化系统操作管理制度、财务信息化软、硬件管理制度、财务信息化管理岗位责任制度、财务信息化管理档案管理制度等。而且，要根据现代企业管理制度对财务管理信息化建设的要求，不断进行优化和完善，要根据工作中发现的新情况、新问题，不断完善财务管理信息系统的功能，使其能够更好地适应企业的发展要求，最终达到持续优化、提升管理水平，全面实现财务管理的目标。

（三）开发与企业管理中实际需要的相适应的财务软件

房地产企业应结合自身实际，总结自身特点，组织专业技术人员，研究开发出适合自己的财务信息化管理平台，逐步实现企业各个生产过程中财务、资金、流程等信息的集成和数据共享，为实现企业优质、高效的财务信息化管理提供技术支持。信息化财务软件可以参照新一代ERP系统中所具有的功能模块，将事前财务管理信息处理，到事后财务信息的反映，不仅在财务系统的内部各模块充分集成，而且与采购、生产等系统也达到无缝对接，使企业各项经营业务的财务信息能及时准确的得到反馈，从而加强对企业资金流的全局管理和控制。强调面向业务流程的财务信息的收集、分析和控制，使财务系统能支持重组后的业务流程，并做到对业务活动的成本控制，更全面地提供财务管理信息，为企业战略决策和业务操作等各层次的管理需要服务。

（四）培养满足财务信息化需求的复合型人才

目前，房地产企业实施财务管理信息化的关键就是培养满足财务信息化需求的复合型人才。首先，企业管理层要认识到人才对房地产企业实施财务管理信息化的重要作用，管理层要不遗余力地支持企业引进既懂信息技术又懂财务管理的复合型人才，同时，也重视内部挖潜。其次，企业的财务工作人员也要认识到学习的迫切性，要主动靠前一步，根据财务信息化管理的要求积极进修，力争早日成为符合企业财务信息化管理要求的复合型人才。

（作者单位为上海淀山湖新城发展有限公司）

参考文献

[1] 周波.对信息化财务管理的若干探讨[J].会计师，2014（11）.

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【关键词】 房地产企业 财务管理 核心问题 解决对策

前言

科学且高效的财务管理的支持和保障，是房地产企业实现其发展战略目标和正常发展的基础。如何加强财务管理，确保房地产企业的利益最大化就成为房地产企业当前的首要课题。可以说，只有不断提升房地产企业的财务管理水平，才能实现房地产企业的良性发展，最终获得持续性核心竞争能力。

一、房地产企业财务管理核心问题分析

现在，大部分房地产企业在财务管理上仍是基础阶段，并没有发挥财务管理在企业管理中的重要作用，在人员管理、资金管理、投资管理这三个方面还存在许多不足，体现在以下几方面：

1.财务管理意识淡薄

具体来说，目前大多数房地产企业还没有认识到：没有有效的财务管理的支持企业是很难取得长远发展的。许多房地产企业在看待财务管理问题上，大大忽视了财务管理的支撑作用，而是仅仅将其看作单纯的记账、薪资等基础性工作，财务管理意识相当淡薄。而且在具体工作中财务人员也仅凭个人经验、直觉，这加剧了房地产企业的经营风险。

2.资金流动性差

一般而言，多数房地产企业都有较多的长短期债务，而又由于房地产企业财务管理中出现资金流动性差的现象，往往会导致房地产企业的短期偿债压力大。房地产现金转换周期较长，流动性差，而房地产企业资金的流动性主要是房地产库存。这对处于长期债务中的房地产企业来说，还可通过长期的销售处理债务。然而，对处于短期债务中的房地产企业而言，可能无法在短期内筹集到足够的资金，往往会造成更大的财务风险出现，进而导致企业陷入财务危机。

3.融资渠道狭窄且出现盲目投资

在房地产企业财务管理的融资方面还存在一些问题，主要有融资渠道狭窄、盲目投资这两大问题。首先，对于房地产企业而言，实际上可供选择的融资渠道有很多。但是对某一家单独的房地产企业，再加上由于受到融资环境、融资条件等的大幅度限制，其所采用的融资方式往往局限于某一种或两种，一般都是采用银行贷款和合作机构注资这两种方式，而其他的融资方式却极少被采用，使得房地产企业的融资渠道狭窄。其次，房地产企业当前一些盲目的融资也反映出其需要大量的资金，在融资过程中往往会忽视融资成本和融通资金的合适使用这个关键问题，从而导致房地产企业融资与项目开发的不配套、融资成本过高等问题。

二、房地产企业财务管理问题的解决对策

房地产企业是高投入、高风险性产业，其经营效益具有很大的不确定性。针对房地产企业财务管理中人员管理、资金管理、投资管理这三大核心问题，笔者提出了自己的几点建议，希望能够为降低房地产企业财务风险，提高房地产企业财务管理水平提供参考。

1.提高对财务管理重要性的认识

房地产企业财务管理对于企业生存和发展都至关重要。不论是企业领导者还是财务人员，都要从根本上认识到企业财务管理的重要性。首先，对于房地产企业的财务管理，要引起高度关注，要在房地产企业组织决策上提高财务管理的战略地位，将其转变为企业的指导思想。其次，确定财务管理部门和财务人员的职责，促使他们自觉地规范工作，有条不紊地进行财务管理活动，同时也要积极推进企业改善财务管理，确保财务管理发挥出应有的作用。

2.加强资本结构的控制

对于房地产企业的财务管理而言，应当根据房地产企业规模、融资环境、未来规划、经济形势和其他一些因素来确定企业项目的股权和债务的比例。首先，应充分考虑房地产企业项目总投资和市场营销的发展规模等多项因素，对房地产企业的资本结构加以控制。其次，确保房地产企业的融资有个良好的环境，保证财务状况相对稳定，促进房地产企业项目的市场需求和销售高利润业务的发展。

3.拓展融资渠道，并设置融资决策基本流程

融资渠道狭窄对于房地产企业来说一个重要原因是企业本身的信誉以及承担风险的能力不高。首先，房地产企业要实现有效融资，从而降低财务风险。然而在扩大融资渠道上，只有积极的心态，这是是远远不够的，最重要的还是要通过正确的市场行为，建立良好的企业信誉和企业实力。其次，为了有效地解决融资问题的盲目投资管理，应合理地设置融资决策基本流程，从而最大限度地降低融资成本与风险，确保房地产企业的融资安全。

三、结束语

面对当今社会激烈的竞争，房地产企业要想实现长期发展，获得持续性核心竞争力，就必须提高财务管理的整体水平。具体而言，要在正视房地产企业财务管理核心问题的基础上，对其进行深入分析，寻找出解决方法，并切实执行和落实，才能促使房地产企业财务管理水平的进一步提高，最终实现房地产企业的良性发展。

参考文献

[1]周守宏.新形势下房地产企业财务管理中存在的问题及对策[J].分析财经界,2009,(7).

[2]潘春华.对房地产企业财务管理相关问题的探讨[J].财经界,2010,(1).

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关键词:房地产企业财务管理财务管理体系

房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

一、房地产企业财务管理的现状

目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:

1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

二、构建房地产企业财务管理体系及其意义

针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:

1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容

(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

(二)完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:

1、根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2、科学设置会计科目

首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3、统一会计核算程序和规则

各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

(三)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1、设立责任中心

管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2、设计管理会计报告体系

房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。

2、预算的编制与执行

房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。

3、预算的考核与分析

房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

(五)完善资金管理系统完善

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关键词：房地产 财务 预警

在市场经济条件下，企业财务危机表面上是由于资金支付压力与支付能力相脱节而造成。深入研究后发现，企业内部滞后的管理理念、错误的决策行为、资源配置效率低下、对竞争的应对不当等都将导致财务危机的发生；宏观层面上，国际国内的经济波动也会影响到企业的战略布局，进而导致企业财务困境的产生。财务管理的失误与偏差将导致企业目标偏离，并直接影响企业的财务管理目标，直至酿成财务危机。

财务预警是对可能造成企业财务危机的风险因素进行跟踪、监测、预测，当相关因素指标值超过阈值发出危机警报时，进而采取相应对策将风险降到最低。财务预警系统应贯穿于企业经营活动的全过程，以企业的财务报表、经营计划及其他相关财务信息为依据，利用财务、金融、企业管理、市场营销等理论，结合比例分析、数学模型等方法，及时发现企业存在的风险。财务预警预先告知企业所面临的危险情况，及时发现企业财务运营体系中所隐藏的问题，同时分析其原因，及早做好防范措施，并提出相应的排警对策，不断提高企业抗御风险的“自组织”能力。

一、建立房地产企业财务预警机制的意义

企业财务预警机制集中体现了事前管理、事中控制、事后评估的管理思想，企业财务预警系统通过“风险分析”——“风险评估”——“风险处理”的循环机制来解决企业运营中存在的相关风险。财务危机预警在企业财务管理中作为一种风险控制机制，不仅为企业经营者提供合理化建议，也对各利益相关者进行指导并帮助他们规避风险。

我国房地产行业起步较晚，行业成熟度远不及制造业等行业，但经过短短20年左右时间的发展，迅速成为我国的先导性产业。尤其是90年代后期以来，房地产投资在全社会固定资产投资中占有举足轻重的地位。由于自身投资大、建设周期长、不可移动性等特点，对房地产业的融资、投资、运营等也提出了更为严峻的要求；加上国际经济波动、国家宏观调控等的影响，财务风险存在的隐患成为许多房地产企业迫切需要解决的现实问题。因此结合我国的房地产行业实际，加大房地产企业财务预警的研究，对于房地产行业的健康发展具有十分重要的意义。

二、房地产企业财务风险防范的对策与建议

1.成本内控

成本内控措施需落实到立项、规划、招投标、施工、销售、预决算等多个环节，每个环节都是关键节点，需要予以高度重视。立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别，其基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业费用；规划环节的成本控制所占权重较大，在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，重点在于评标；施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。

2.多渠道融资

鉴于企业借贷资金成本的某些不可控性，房地产企业应该在融资渠道上积极拓宽思路。具体包括上市融资、房地产信托融资、债券私募融资、销售融资、采购融资、合作开发、资产证券化、期权融资等其他金融工具融资模式，这样才能尽量避免由于银行利率或是准备金率的调升而影响筹资能力。房地产企业的融资策略应由原来单纯依赖银行贷款，向依托私募和创新融资渠道为辅的融资安排，建立阶段性组合融资，实现低成本融资，确保项目资金链的安全。

3.多项目运作

多样项目运作模式主要是针对写字楼、商业地产等而言，商业地产可采取只售不租、只租不售、又租又售、分割产权商铺进行出售、自主联营、同商家联营等多种运作模式来分散风险。

4.现金流量管理

房地产企业的现金流管理包括土地出让金的支付、工程款的支付、销售回款的管理等，其中最重要的一部分就是销售回款的管理。在房地产的运作模式中，越来越多的房地产企业将销售预收款当作企业持续发展的重要资金链条，因而也就衍生出一次性支付、按揭支付、分期支付等多种。考虑到资金成本与时间价值，等因素的协调，分期支付的方式逐渐被房地产企业所淘汰。企业需要信用政策、客户资信等级、销售责任制等方面制定相应的措施，合理确定还款方式与还款期限，对未来现金的流入量与流出量进行平衡与统筹。在加快资金周转的同时增大流动比率，使企业拥有更多的营运资金。

5.收益分配控制

企业留存收益同股息分配既相互联系又相互矛盾，二者之间此消彼长。当企业处在高速发展期，项目扩张与资产配置需要大量的留存收益进行支撑，此时就需要相对减少股东股息的分配；如果企业处于相对稳定和成熟阶段，为了保障和增加企业股票价值，收益分配模式则应适当向股息分配倾斜。如果企业在收益分配问题上把握不准，势必会影响到企业规模的延伸与企业外部价值的提升。房地产上市企业尤其需要控制好这两者之间的关系，根据企业所处不同阶段制定计划合理的收益分配政策。

参考文献

[1]周娟，王丽娟.基于EVA的财务危机预警模型应用[J].财会月刊，2007（3）：50-52.

[2]杨淑娥，黄礼.基于BP神经网络的上市公司财务预警模型[J].系统工程理论与实践，2005（1）：12-18.

[3]盛光明，周会.房地产企业财务风险研究[J].北京理工大学学报（社会科学版），2005（4）：47-49.

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我们经常谈到，客户关系管理是放四海皆准的管理理念，尤其是对于房地产这个管理水平较业务发展相对落后、同业间竞争日益加剧、正处在向新型的服务型企业转变的关键时期的行业来说尤为有效。目前能够提供房地产行业版本CRM的软件厂商越来越多，价格从几万—几十万上百万不等（要问为什么价格差异性这么大，恐怕就只能问问厂商自己了）；然而在我看来，厂商产品之间、及围绕产品实施的服务之间的同质性越来越强，我们看不出哪个厂商单就产品功能而言具有什么绝对的优势。那种为支撑高合同额，而在签单前大肆含糊承诺、专家吹捧的种种管理咨询服务目前很少能在实施中做到货真价实。

针对这个信息化管理水平相对落后（很少企业设有专门的IT部门和IT人员）、客户信息量相对较少、实时性处理要求相对较低的行业，信息化技术不是目前导入CRM所面临的主要问题，重要的是厂商能否为企业提供专业化的咨询增值服务，能否将信息化技术真正意义上做到支持管理水平的提升，能否作为行业专家，辅导房地产企业管理人员进行的企业客户关系管理战略的制定。厂商为企业导入的CRM应该是一个管理咨询+信息化手段的完美结合体，而不能一味依赖于客户自己提出的需求，围绕厂商自己的产品进行简单的定制。房地产企业到底选择什么样的CRM最好，这是一个仁者见仁智者见智的问题，我想最适合的才是最好的，最适合企业业务发展现状的、最符合的企业未来管理需要好的、见效最快的产品才是最好的。

希望导入CRM的房地产企业也在困惑中不断寻找出路，作为一家房地产行业专业化的CRM管理咨询公司，我们不时收到的来自客户CRM咨询邀请、软件选型、甲方咨询邀请，我们断言“房地产行业专业化的咨询”在中国房地产CRM市场上必将呼之欲出。

本期我们先来简单列举一下房地产行业专业化咨询在企业引入管理理念、信息化提升管理水平，增强竞争能力方面可以提供4个阶段的咨询服务：

1.企业诊断

·企业CRM能力评估诊断

·企业CRM需求分析

2.客户关系管理CRM导入

·全员理念导入

·企业CRM策略设计

·组织及管理制度建设

·塑造客户服务体系

·客户关系流程分析与改进

·信息技术平台设计，CRM软件设计与定制

3.客户关系管理CRM实施

·制度的落实与推进

·CRM软件实施

4.客户关系管理持续改进

·客户回访、能力评估

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财务成本控制是房地产企业管理的重要内容。科学的财务成本管理有助于房地产企业降低成本，提高管理效益。本文围绕房地产财务成本管理，介绍了房地产财务成本管理中存在的问题，并就问题提出了针对性的建议措施。

关键词：

房地产；财务成本管理；措施

一、房地产企业成本构成分析

对于房地产企业来讲，其成本大致包含了固定成本和变动成本两部分。其中固定成本是相对不变的，主要包含了设计成本、土地成本、建设成本等，这些固定成本可以通过预算管理进行核算，具有相对固定性，能够直接进行衡量。在土地拍卖过程中，土地的成本一般情况下是确定的，在拍卖成功之后，房地产企业中土地成本就是固定不变的。而建材成本也具有相对固定性，在市场稳定的情况下，建筑成本要素也相对稳定。对于某一建筑项目，在设计建筑方案时其建筑成本也是大致可以确定的。在控制好建筑项目的级别之后，其建筑成本也能够大致进行估算，此类建筑成本也可以算入固定成本。而变动成本则包含了融资成本等，主要是投资方利息以及银行贷款的利息等。在市场经济繁荣的情况下，银行贷款往往在房地产开发中介入比较深，也是房地产企业市场开发的重要支撑。因此房地产企业最重要的融资渠道是银行贷款，一般来讲这种成本具有不确定性，将其列为可变成本。不过在工程设计过程中假如对于建筑项目所需的资金、还款总额等要素能够准确计算，并且能够分析出监测进度、环境等因素的影响程度，则可以将此成本列为不变成本。

二、房地产财务成本管理存在的问题

一是目标成本制定不科学。房地产财务成本制定的目标应当实现全员参与管理，并将可行性目标在考核中进行关联。一些房地产企业管理者在成本管理目标的制定上没有充分依靠管理、技术、施工人员，目标可行性不够。同时，对于财务成本管理的目标也没有进行有效的项目分级，导致成本预算中的目标成本结构难以层层进行落实。目标预算计划跟行动之间衔接不到位，很难通过监测和目标管理实现成本管理目标跟现实管理之间的有效协调，这不利于成本目标管理内容的完善，也对工程建设任务造成一定的负面影响。二是流程程序制定不科学，不利于成本管理。对于建筑项目的开发进度，应当进一步细化，将工程不需要的流程进行删减，确保工程控制规范性。一些房地产企业在建筑项目开发中，规范性不高，流程程序化水平比较低，这些都不利于节省成本，减少消耗，控制成本目标。一些企业围绕成本管理制度，约束性不高，没有建立起相应的成本互控体系，这不仅不利于成本管理工作的有效落实，同时也难以为成本管理起到基础性推动作用。在成本控制上没有实现财务部门管理部门和工程部门之间的相互监督，成本管理体系不科学，难以落实成本控制工作，在成本统筹进一步控制以及质量安全控制上没有形成有效的合力，部门之间衔接性有待强化。三是房地产企业成本控制中静态和动态双重控制协调性不足。房地产企业要进一步强化成本管理，应当实现各管理环节和流程之间的衔接，推动整体的协调性。通过把握生产质量，强化各环节的动态和静态控制，确保实现管理目标的有效实现。一些房地产企业在成本管理中没有按照事先设计的管理目标和成本管理模型进行控制，总预算成本计算不科学、不准确，不能保证整体成本控制在可操作范围之内。由于缺乏动态和静态双重控制，对企业未来发展指导性意义不大。

三、房地产财务成本管理的措施

第一，进一步强化财务成本控制。房地产企业在建设项目管理过程中，应当围绕资金成本和税务成本两个方面强化财务成本管理。财务管理人员应当结合现金流量以及可行性报告等相关分析资料，对于资金投放明细进行具体分析，强化资金投资收益分析。依靠资金宏观管理和有效控制，实现对建筑工程整体规划的合理把控。在此基础上，切实提高资金的使用效率，降低资金使用成本。围绕税务成本，通过了解和研究税务法规，强化跟税务部门之间的沟通协调。根据项目成本进行合理的税收筹划，合理合法降低适用税率，在规避税务风险的基础上，减轻房地产企业纳税成本，实现节税的目的。第二，强化房地产工程成本控制。工程成本是房地产企业成本管控的重要内容，围绕建设成本和配套成本两个方面对工程成本进行有效管控。通过测算分级企业成本经济，实现成本管理的科学化，要科学制定成本控制指标，并确保控制指标的科学性和可行性。通过对控制指标的细化，落实到具体的管理流程中，实现对工程进度的科学指导。要结合成本，确定施工的标准、施工的招投标以及工艺等相关方面。在施工的过程中，要不断设计和完善相关流程，通过制度管理和流程签证等方式，进一步明确施工队伍层级权力，通过不相容职务相分离等实现成本管理的有效管控，减少不科学费用的支出。第三，进一步完善管理成本控制。房地产企业应当进一步围绕降低成本增加收益进行管理成本控制。通过强化施工建设项目过程管理和流程管理，加大对设计费用和开发费用的监控，在提高效率的同时降低成本。要通过成本核算和开发实现制度约束，在管理过程中不断创新，加大管理和控制，通过专业化精细化管理，提高资金集中度和使用效率，在提升项目成本核算准确性的基础上，提高成本控制决策的科学性，提高房地产企业经济效益。

参考文献：

[1]姜春秀.基于大数据的大型房地产企业成本控制研究[D].山东建筑大学，2015.

[2]刘旭.房地产企业成本控制研究[D].华南理工大学，2013.

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关键词：房地产企业；内部控制；问题；对策

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）12-00-01

近几年随着我国经济的飞速发展，我国的房地产行业也步入了快速发展的快车道，房地产企业的发展对我国国民经济有着非常重要的推动作用。为了能够保证房地产企业的正常运转和良性循环，这些企业需要建立和完善企业的控制机制，努力提高企业内部的管理和监督水平，从而有效降低企业的监管成本，用尽可能小的耗费来获得尽可能大的经济效益，从而提高企业的核心竞争力。特别是最近几年，国家政策的调整以及我国经济形势的变化对我国房地产企业提出了新的要求，因此增强房地产企业内部控制变得更加重要、更加紧迫。

一、房地产企业实施内部控制的必要性

（一）有效的内部控制可抵御外部环境影响带来的风险

房地产企业关系到国计民生，因此不仅要受国家经济环境的影响，还要受到国家政策的影响。近几年我们国家不断加强对房地产行业的调控，希望通过经济杠杆来调整我国的房地产行业。面对越来越严格的政策，融资环境的紧张，我国的房地产企业开始面临新的压力，各种成本持续增加。

（二）行业特点需要加强内部控制建设

房地产行业为了自身的发展，需要不断加强其内部控制。房地产开发具有周期长和资金大的特点，周转周期非常长，而且在生产经营中企业财务涉及到很多的单位，企业管理又会涉及到很多的政府机关。房地产企业的收入确认也非常的复杂，开发成本和销售收入的情况不是很明确，使得企业内部控制困难重重。因此，我国的房地产企业为了能够建立一个有效的控制机制，必须要去加强企业的内部控制，努力提高经营和管理水平才能房地产企业面对新的挑战。

（三）建立现代企业制度需要加强内部控制

加强内部控制是现代企业加强管理水平的一个重要方法。房地产企业是我国经济的一个重要支柱，要实现房健康和持续发展的目标，必须要加强企业的内部控制。房地产企业加强了内部控制，才能形成一个优秀的内控制度体系，不仅满足现代企业制度的需要，而且有效的增加了房地产企业的内部监督管理水平，这样才能更好的促进企业的发展。

二、我国房地产企业内部控制现状及存在问题

（一）对内部控制制度的认识不足

房地产企业要建立和完善内部控制需要去花费很大的人力和物力，而且也无法直接产生效益。企业很容易对建立内部控制产生误会，认为这样不仅不会得到任何的经济效益，还会降低企业的工作效率，使得企业管理层的权力被分散和制约。

（二）内部控制制度不够健全、不够合理

大多数房地产公司建立的内部控制制度还不够完善，在会计系统和控制程序等很多方面还需要进一步去改进。内部控制制度还没有覆盖到企业的各个部门和所有人员，企业员工对此没有一个清晰的认识。这就使得房地产企业经营管理比较混乱，信息失真在这非常的严重。甚至在设计的时候没有考虑到企业实际规模和业务性质，使得企业的内部控制很不合理，无法和企业的实际情况对应起来。

（三）企业法人治理结构不能相互制约

现在我国房地产企业的法人治理结构还不够完善，不能理想化的去行使应有的权利和义务。房地产企业的内部权力无法达到制衡的目的，甚至还会出现“内部人控制”等现象。例如有时候董事会的监督往往变成了监督自己，失去了监督的实际意义，而且企业内部的分工不够明确，很多决策都是经营者一个人说了算，没有规则可言。

（四）企业内部监督管理乏力

监督管理是房地产企业进行正常经营的一个重要保障。但是到目前为止我国房地产的监督管理还没有完善起来，企业还没有建立一个比较健全监督管理机构，企业内部的审计部门还没有独立性，因此不能发挥监督的功能，而且企业的内部监督管理做的不到位，需要不断加强。

三、完善房地产集团企业内部控制的对策建议

（一）提高企业领导对内部控制的重视

企业的内部控制应该是企业所有员工都参与进去，不能单独的依靠企业的财务部门。因此内部控制必须要引起高层领导的充分重视，不然企业内部控制只能止步不前。房地产企业的领导必须要去更新思想和提高认识，进而有效的保证内部控制的顺利进行。

（二）建立高效、完整的内部控制体系

1.一个房地产企业要想建立内部控制体系必须要根据自身的实际情况出发，要能够做到职位之间相互牵制，同时需要十分明确划分不同员工的权责，按照各自不同的分工来建立适合房地产企业发展的内部控制体系。2.建立外部监督约束机制。房地产企业的内部控制会受到各种因素的局限，内部控制系统的建立和实施，必须要去依赖外部监督约束。

（三）进一步完善房地产企业治理结构

一个比较健全的公司治理结构是房地产企业能够顺利实施内部控制的一个重要的前提。公司领导者是企业内部控制的一个重要的推行者，必须要充分发挥领导的作用。一个健全和完善的房地产企业治理结构才能为房地产企业内部控制提供保障。因此房地产企业要充分的重视企业治理结构，让其尽可能的为企业的内部控制带来便利。

（四）不断完善内部监督机制，强化执行力度

房地产企业要完善内部控制体制，首先要先去建立和完善的监督机制，要对企业经营过程制定针对性的监督计划。其次要大力推进房地产企业内部控制的不断实施和落实，很好发挥企业内部控制机制的作用。最后是房地产企业要聘请注册会计师对内部控制进行全面和科学的审计，客观的对房地产企业内部控制的设计和运行进行评价，并且预测可能存在的缺陷和风险。

通过上面的分析可以发现，当前我国房地产企业的内部控制在其发展过程中有着非常重要的作用，但是也需要清楚的认识到在很多方面，企业内部控制体系有很多的问题和缺陷需要完善。房地产企业应该不断去加强企业内部控制体系的创新，进一步去完善企业内部控制体系，从而使我国的房地产企业的内部控制能够发挥有效的作用，进而保证我国房地产行业健康和持续的发展。

参考文献：

[1]冯志艳，鲁忠军.论房地产企业内部控制体系建立[J].现代商贸工业，2011（07）.

[2]高扬.完善房地产企业内部控制的对策[J].黑龙江对外经贸，2011（10）.

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摘 要 企业财务内控体系的构建对于企业财务管理水平的提高与企业的长远发展意义重大，如何构建企业财务内控体系具有深刻的研究意义。由于我国房地产企业只有短短几十年的发展历史，加之对财务内控理论研究的缺乏，使得房地产企业的财务内控体系存在着严重问题，本文从当前房地产企业财务内控体系存在问题的分析入手，对企业财务内控管理体系的构建和完善提出了相应对策。

关键词 房地产 财务 内控体系

一、内部控制的含义和遵循原则分析

企业财务内部控制最初简单表述为内部牵制，是指企业在财务管理工作过程中为实现有效的经营与组织活动，防止错误以及非法业务发生所设计的业务流程。内控理论经过不断的研究和发展，企业财务内控的概念逐步演变为“由企业管理层实现的，在适用相关法规基础上，为实现企业财务报告准确可靠性，提高企业经营效率和效益的财务管理过程。

企业财务控制作为企业财务管理活动的重要组成部分，对企业的发展意义重大，在制定和执行过程中应遵循以下原则：

（一）合法性原则，是指企业在制定财务内控制度的过程中必须以相关法律法规为基础，在国家法律法规允许范围内进行财务内控管理活动，防止企业财务管理过程中违法、违规现象的发生。

（二）适应性原则，是指企业在所制定的财务内控管理制度应与企业自身发展情况以及企业所处的社会经济环境相适应，并根据企业的现状、战略规划情况和不断变化的所处环境进行及时调整和优化。在此基础上努力实现内控制度的易于操作和切实可行性。

（三）一贯性原则，指的是企业财务内控制度要保持一致性和连续性，防止朝令夕改等不利于内控制度贯彻执行的现象的发生，保证财务内控工作的严肃性和有效性。

（四）整体性原则，指企业内控体系的建立既要符合企业的现状，又要保持发展的眼光，与企业的长远发展规划相适应，并在贯彻秩序过程中做到与其他内控制度的协调，保障企业内控制度的整体效果的发挥。

二、房地产企业财务内部控制存在的问题分析

随着市场经济的发展，房地产企业财务管理内部控制体系建设日趋完善，企业财务管理内控水平较之以往有了明显提高，但是问题仍然不可忽视。财务内控意识的淡漠、治理结构的不合理、内控制度的不规范、内控监督乏力以及财务内部控制管理人员素质低下的问题，造成房地产企业财务内控体系在企业财务管理与发展中无法发挥应有作用。

（一）财务内控意识淡漠

由于房地产企业在我国的发展只有短短的几十年，加之我国企业财务内部控制的理论研究较薄弱，使得企业的决策者忽视财务内部控制在企业发展中的作用。企业管理过程中单纯把房产的开发与销售作为工作重点，对财务内控不重视以及对财务内部控制片面理解的问题的存在，企业管理者财务内控意识的淡漠，造成财务内控体系作用在企业发展过程中难以得到有效发挥。

（二）企业治理结构不合理

当前我国很多房地产公司存在着股权结构不合理的问题，股权结构中“一股独大”的现象、财务管理工作中“内部人控制”的问题。企业高层管理者由于内部控制观念的淡薄，对企业财务越权管理，控制人集财务管理控制权、管理权、监督权于自己一身，权力发挥的任意性，导致房地产企业财务内部控制能力降低。

（三）企业内部控制制度不规范

财务管理缺乏风险控制意识，内部控制制度不健全。内控制度尚未建立或者制度不够健全、内部控制程序不合理、控制目标不够细化，执行违规现象的存在严重影响着企业内部控制体系作用的发挥。当前，房地产企业之间的竞争日趋激烈，房地产企业在面对我国变幻莫测的经济大环境时，诸如政策性风险、投资风险、经营性风险、成本控制风险在不断提高。规范、合理的内控管理制度的缺乏，是困扰企业财务管理水平提高的一大难题。

（四）企业财务内控监督乏力

虽然我国的房地产企业制定了财务内控制度，且较为全面，但在执行过程中却存在执行不力现象。部分企业没有设立内部控制专门机构，这就使得财务内控制度的执行和落实缺乏保障，无法对财务管理违法违规行为进行有效制约。有些企业虽然设立了内控专门机构，但赋予的职权十分有限，财务管理中发现的问题得不到及时有效处理。此外，在企业财务外部监督方面，由于企业信息的封闭性，造成社会以及公众等外部监督主体难以实现对企业内控的有效监督。

（五）财务管理人员素质低下

我国房地产企业发展历史较短的自身特点，以及当前我国内部控制理论研究不够深入，使得先进合理的财务内控管理制度很难纳入到企业管理的机制之中。对企业财务人员素质培养的忽视，导致房地产企业财务管理人员，内部控制观念滞后，财务内控管理知识欠缺、内控管理缺乏主动性和积极性，财务管理人员无法为企业的长远发展提供有价值的建议，这对房地产企业自身竞争力的提高产生了严重影响。

三、构建房地产企业财务内部控制体系的对策分析

当前，我国房地产企业的财务财务内控体系难以与企业财务管理和企业发展情况相适应，已经逐渐成为影响房地产企业发展的因素之一，构建和完善财务内控管理体系，要注意以下几点：

（一）增强企业财务内控意识

我国房地产企业的财务管理者，尤其作为企业决策层的高层管理者应注重财务内控意识的提高，注重财务内部控制监管体系的构建和完善，加强企业财务内控工作观念，摒弃落后的财务内控思想，在注重吸收传统经验的基础上，注重吸收财务内控新的管理知识，实现房地产企业财务管理水平的提高，降低房地产企业运行成本，实现企业市场竞争力的提升。

（二）优化财务内控组织结构

为避免企业股权结构中“一股独大”的现象、财务管理工作中“内部人控制”的问题的发生，房地产企业应注重企业财务内部控制组织结构的优化。充分发挥企业董事和监事会的作用，通过专门内部控制监督机构的设置，为公司财务决策提供真实、可靠的会计信息；同时注重对企业财务内控管理机构的授权，保障财务内控执行的独立性和有效性，充分发挥财务内控体系在企业财务管理过程中的作用。

（三）树立财务管理风险意识

房地产企业投资大、周期长、社会影响大的特点，要求企业财务内控管理体系构建过程中必须树立风险意识，达到规避和消除各种财务风险影响的目的。房地产企业必须要把财务风险防范意识渗透到财务内控工作的全过程。通过财务内控预警系统机制的建立和完善，保障企业财务风险预兆出现时，可以采取及时有效的措施加以防范。

（四）强化财务内控有效性

规范房地产企业财务内控的有效性监督度，通过企业财务体系的建立和完善，使内部控制监督作用得以充分发挥。企业内部控制对于企业会计信息真实性以及经营业绩有效监督的实现意义重大，在实施企业财务内部控制、规范企业会计审计、核算的过程中，要注重企业内部控制工作的权威性和的独立性，使财务内部控制反馈的信息得到充分重视，保障财务管理过程中发现的问题得到及时有效解决。

（五）完善财务内控流程

科学有效的财务内控流程是充分发挥企业财务内控作用，实现财务管理活动规范运行的重要保障。加强内控管理制度的制定和完善，通过财务内控流程信息管理系统的构建，实现房地产企业业务的一体化。此外，在执行过程中注重与企业相关部门的协调配合，避免职能交叉与制度缺失等问题的出现，使企业财务内控流程不断完善，

（六）提高财务内控人员素质

注重房地产企业财务内控人员业务素质和职业道德水平的提高。由于财务内控涉及内容广泛，对企业财务内控人员的综合素质要求极高，这就要求注重对财务内控人员的教育培训以及业务指导，通过对财务内控人员综合素质培训，为企业财务工作培养出一批高素质的财务管理人才，同时必须建立起科学合理的奖惩考核与激励制度，切实推动财务管理人员主动性和积极性的发挥。

四、结束语

房地产企业财务内控体系的构建，与企业财务的管理活动进行的顺利与企业的生存和发展有着直接的关系。随着企业财务管理制度改革的不断深入，企业财务内控体系的构建取得了一定成效，同时存在的问题不容忽视，适应当前企业发展面临经济社会环境对财务管理工作的新要求，构建起一套合理有效的财务内控体系对房地产企业的发展意义重大。

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