房地产盈利模式范文
时间：2024-01-12 17:45:27
导语：如何才能写好一篇房地产盈利模式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
经纪行业是市场经济发展的产物，是商品生产、流通和消费中不可缺少的媒介及桥梁。房地产经纪是房地产业的重要组成部分，其业务贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的经纪服务。中国房地产经纪行业以专业的素养逐渐成长为房地产行业一支重要力量，在促进房地产市场有效运行方面发挥重要的作用。房地产经纪行业是房地产业和现代服务业的重要组成部分，市场经济越发达、经济发展水平越高，就越需要房地产经纪服务，房地产经纪行业发展前景广阔。
一、房地产经纪业现状
（一）房地产经纪企业的数量众多、规模越来越大
房地产经纪行业在我国是一个既古老又新兴的行业，中国古代和近代市场中为房地产买卖双方介绍交易﹑评定房地产商品质量﹑价格的居间行商称之为宅行。经过发展，目前全国从事房地产经纪活动机构有5万余家，并成长起了一批门店过百、人员上千，甚至门店过千、人员上万的知名房地产经纪机构。如中原地产、21世纪不动产等等。
（二）房地产经纪从业人员数量众多、素质越来越高
目前，全国从事房地产经纪活动的人员超过100万，房地产经纪行业从业人员的整体素质和以往几年相比有所提高。房地产经纪行业从业人员有如下几个特点：从业人员队伍相当年轻，年龄集中在21-30岁之间；从业时间大多较短，50%以上从业人员的从业时间不满两年；学历层次较高，大多在专科以上，其中北京市从业人员的学历水平总体较高；从收入水平来看，居社会中等水平，年收入绝大多数在2-5万元之间，有的经纪人甚至可以达到年收入超100万元。
（三）房地产经纪企业加大了对网络信息的建设
如今是信息化、网络化的时代。如何最有效地收集、处理和利用信息，是房地产经纪行业在经营中要解决的首要问题，在高科技手段的基础上运用网络营销将会成为未来房地产经纪企业的首选。建立独立宽带网支持的内部网络平台、ERP管理系统以及全天24小时的网络客户支持服务系统，使房地产经纪企业突破服务空间和时间的限制，从而创造出更大的发展空间并实现信息的充分共享。在些基础上建立公司网站并在网站上房源信息或者在专业的房地产信息网上房源信息以发展客户已成为房地产经纪企业的主要营销策略。
二、房地产经纪业发展空间巨大
目前，发达国家新房、二手房市场交易比例为1：4，而我国新房、二手房市场交易比例约为1：0.25，但目前国内一些一线发达城市的新房与二手房市场交易比例比较高，如2009年深圳市新房销售面积为368.22万平方米，二手房销售面积为605.50万平方米，新房与二手房屋市场交易比例已达到为1：1.65。由此可见，只要中国仍在发展，城市化的进程仍在继续，再加上中国人中众多但城市土地资源又相当有限，未来我国二手房交易量还可以翻好几番的速度成长。我国房地产经纪业发展空间巨大。
三、房地产经纪业盈利模式分析
（一）二手物业居间佣金
房地产经纪业的主要业务就是对二手物业（包括二手商品房、二手厂房、二手商铺、二手写字楼）的居间，不仅包括二手物业的买卖，还包括房地产的租赁业务。佣金其实就是服务费，房地产经纪业从业人员利用他们所掌握的信息资源，专业的知识为客户找到合适的物业，交易成功后收取一定的费用，就是佣金。佣金一般是按照成交金额（包括买卖成交、租赁成交等等）乘于一定的比率，不同服务不同比率的，要具体情况具体分析。
在美国，房地产经纪业务的佣金率通常根据总销售额、销售房地产的种类和房地产经纪契约的类型而定。一般来说，对未开发土地的转让的销售佣金率为6%～10%，独户住宅的佣金率为3%～8%，大型商用房地产的佣金率为3%～6%。而在我国佣金率的规定没那么复杂，当然也没有那么高。国家建设部等单位规定“房屋买卖收费应按照成交价格总额的0.5%～2.5%计收，实行独家的可协商提高，但不超过成交价的3%”。但由于国家标准并没有说明是向单方还是双方收费，也没有严格界定中介服务的服务范围，因此各房地产经纪企业的服务与收费标准不一，各房地产经纪企业收费依据也一直模糊。在我国的一线发达城市，如深圳房地产经纪业的佣金率一般为3%，卖方和买方各支付1.5%。但实际上一般是业主实收，佣金全部由买方承担。房地产经纪在租赁业务中，佣金一般为一个月的租金，业主和承租方各支付一半。
二手物业居间佣金收入是房地产经纪行业盈利的主要来源。据统计全国在09年的佣金总额在三百亿左右，除去经纪人个人的佣金提成和企业的运行支出成本，利润率在15%左右，也就是说纯利润达在45亿左右。
（二）新物业佣金
房地产经纪另一主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新物业。新物业产生的背景是一些房地产企业借鉴以市场化资本运作为主的美国模式：房地产开发的一些环节由不同的专业公司完成。房地产经纪企业销售新物业具有独特的优势：1.房地产经纪企业属于销售终端，对消费者相当了解。2.房地产经纪企业掌握了大量客户的信息，能够形成新物业市场与二手物业市场的互动，增加销量。
新物业与二手物业不同，它主要是搭建开发商与客户的联系。当然，对新物业的佣金率也与二手物业居间的不同，要低一些。对新物业的的佣金率收取的制约因素比较多，主要有：1.开发商的实力，包括开发商的资本实力和品牌实力。2.新开发物业的地理位置，包括交通的便利性和周边配套。3.新物业的销售价格。4.开发商的营销策略。目前，新物业佣金率一般为成交价格总额0.5%～2%。
（三）按揭服务费
按揭是指按揭人将房产产权转让给受益人作为还款保证，按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。按揭服务是由产业链的延伸产生的。在如今房价高涨不下的情况下，一般购房者不能一次性支付所有房款，所以必须向按揭银行贷款；而按揭的手续复杂，购房者为了方便一般由经纪方代办。代办的服务费及为按揭服务费。在全国各地房地产经纪企业的按揭服务费的标准不一，在深圳一般为每次按揭收取1000元左右的按揭服务费，而在东莞则一般为借贷额的1.3%。
（四）其他业务收入
经过在房地产产业中的纵向延伸，房地产经纪业还发展了以下业务：房地产开发可行性研究、房地产法律咨询、房地产营销策划等业务。这些业务都可以为房地产经纪企业取得一定的收益。
四、对房地产经纪行业盈利模式的思考
中国房地产经纪行业正处在发展时期，各方面的配套不是很完善，其稳定的盈利模式还不明朗，有待进一步发展与提高。1.提高专业化水平和服务质量。房地产经纪行业要求专业化的知识是服务业的一部分，它具有服务业的一切特征。只有提高服务质量，才能让顾客满意，才能提升企业品牌，以获得更多的顾客，获得更大的盈利。2.不断提升房地产经纪行业从业人员的素质。较高的人员素质，意味较高的服务质量、服务水平和较强的企业竞争力。3.加强网络建设与网络利用。二十一世纪是信息化、网络化的时代，信息资源是企业生存和发展的基础，缺少信息，企业就失去了存在的根基。建设内部网络加强企业信息共享，提高企业服务效率；加强网络的利用，有利于降低成本，近距离接近客户，尽可能大的占有市场。只有这样房地产经纪行业才能获得更大、更稳定的盈利。
参考文献：
[1]楼江.房地产市场营销理论与实务[M].广东：同济大学出版社，2005.
[2]石雅莉.房地产企业盈利模式的思考[J].科技信息，2008.
[3]张静.房地产中介业网络经纪发展之管见[J].现代财经，2010.
作者简介：
篇2
1.中国的城镇化还没有结束，大量的人口将从三四线城市和农村涌入一二线城市。未来数年内人口流动的主导方向都是从中小城市进入一线城市，因此，北京、上海等一线城市的土地以及二线城市一些地段较好的土地是稀缺的。可以预测，在未来数年内，我国的房价水平在总体上还将平稳上涨，但是由于地价越拍越贵，房价与地价之间的利差将越来越单薄。
2.另一方面，因为我国出生率的下降以及人口预期寿命的延长，总人口缩减和中青年人口占比减少将成为我国人口变化的总趋势。加之我国严格的计划生育政策，人口因素对中国房地产市场的影响比历史上任何一个国家都可能更为剧烈。根据招商证券研究中心的研究报告，我国25－45岁的购房适龄人口在2008年已经达到高峰，随后将持续下降，在2018年以后下降速度会明显上升。城市化进程在一定程度上能抵消适龄购房人口减少的影响，但这种抵消只能在未来14年左右的时间里有效。目前的城市化率已经达到46%，城市化率在未来会处于加速阶段，城镇购房适龄人口(25－45岁人口)在2015年到2027年间形成了一个高峰平台，其中2023年前后达到最高峰，约为2.483亿。就也意味着传统的以开发为主导的房地产企业在购房高峰期后将越来越难以获得快速增长，所以，随着我国城市化水平的提升和人口增长率的不断下降，房地产行业应该逐渐转向以持有核心商业地产为主的综合运作模式上面来。
二、以客户导向的综合房地产企业运营管理过程研究
以客户为导向的理念是综合房地产企业保持竞争力的根本。综合房地产企业持有大量物业，此类物业一方面必须是客户需要的，另一方面则必须是能持续吸引客户的。要真正做到以客户为导向，完善企业的运营管理流程，房地产企业必须要做到以下几点。
(一)对潜在客户进行分类
房地产企业的客户既包括居民又包括商业用户，不管产品是面向居民的居住型房地产还是商户的商业地产，企业都应该首先对项目的潜在客户进行细分，以确定各细分市场中客户的需求，并以此作为产品设计与开发的基础。比如万科就将其客户细分为成功家庭、职业新锐、望子成龙家庭、幸福晚年家庭和务实家庭型，这种细分有助于产品的精细化开发。
(二)建立基于客户价值的分析模型
对于房地产企业来说，客户的价值在于他们可以给企业带来现金流量，所以房地产企业可以采用建立在现金流贴现方法上的客户价值分析模型，对客户的价值进行计算。客户价值的大小中取决于客户对项目的购买量、企业的预期收益率和现金流持续期。根据分析可以确定客户价值的大小，帮助企业确定目标客户群。
(三)确定企业的目标客户
在对客户价值进行分析之后，房地产企业可以追求那些符合自身战略定位的客户作为目标客户。目标客户确定之后，应了解其对于产品的需求，要实现这个目标，房地产企业就应该设立一个可以反馈客户的态度的专门机构，用以跟踪并不断地改善房地产企业所提供的产品与服务。这个机构的核心是建立与企业规模相符的客户信息管理系统，并致力于掌握客户的个性化信息。
(四)对目标客户开展一对一开发与营销
在项目开始之前，房地产企业应该为目标客户制定一流的规划设计、施工方案和商业方案，开发人员和产品营销人员都应该与客户成为朋友，站在客户的角度来思考项目，保证项目最终能符合客户的期望，赢得客户的满意;在项目实施阶段，项目经理、项目商务经理以及企业的相关职能部门，需要与客户充分沟通，随时注意项目实施与客户需求间的关系;项目竣工之后物业管理的持续期限很长，一般来说与房屋的使用寿命相等，所以对于客户来说房地产公司物业管理质量的重要性绝不亚于房地产的质量本身。如果房地产公司所提供的物业管理服务中让业主获得了好处，他们必然会成为房地产商的口碑塑造者。这一方面大大提高了开发商的美誉度和知名度，同时也提升了房地产公司产品的差异化水平。
(五)以客户为中心重组业务流程
传统的房地产企业普遍存在一种重视产品，而轻视客户的运营管理体系。因此，要建立客户导向的运营模式，房地产企业就必须对企业的整个业务流程、企业文化、信息流程、培训模式等进行全方位再造，才能所得整个组织转变为客户导向的组织。
1.业务流程再造
业务流程再造所涉及的主要内容是决策权力分配流程的再造、业绩评估体系的再造和员工激励机制的再造。决策权力分配流程的再造主要涉及到在客户导向的模式下重新进行权利划分和部门划分的问题，新的决策流程应该能更灵活的处理客户的诉求。业绩评估体系和员工激励机制的再造主要涉及到在新的运营管理模式下，如何激励员工以客户的需求作为自己工作的出发点，以及如何将对客户的服务纳入到企业的绩效考核体系中的问题，新的评估的激励体系应该更有利于激发员工服务于客户的意识。客户导向的运营模式塑造涉及到了企业经营管理过程中的所有环节，不仅包括传统上的营销与市场部门，工程部门、法律部门、财务部门等都会成为客户接触的窗口，都成为企业价值增值过程中的一部分。因此基于客户导向的管理要求企业必须从体制上推行部门间横向合作，协同应对客户的问题与诉求，形成以客户为中心的企业组织架构体系和运营管理程序。
2.企业文化再造
房地产企业将其企业文化逐步从“产品为中心”或“销售为中心”的文化转变为“以客户为中心”的文化，企业的各个部门的工作都从客户角度来展开，把提高客户的满意度作为企业的经营目标之一。同时还可以结合企业内部的机构整合，推行崭新的机构组织模式;结合企业的人力资源规划，打造企业价值和个人价值和谐共生的平台。
3.信息流程再造
房地产企业应该结合最先进的信息技术，建立可全企业共享的内部客户数据库系统，将客户的基本情况、与企业的交易记录、客户对产品的满意度、客户对产品的后续需求等信息进行整合，然后充分利用企业收集的数据，通过数据挖掘，及时满足客户的诉求，并可以使对客户的一对一营销变得更为方便。
4.培训模式再造
房地产企业必须加强对新老员工再培训，真正作到把企业“客户导向”的运营理念和“以满足客户利益为目的”的企业目标深入员工内心，让企业员工的目标与公司目标保持一致，而不发生理念上的冲突，这样才能使组织发挥最大的效益，使员工的工作达到最大的效率。企业培训工作应把重心集中于对企业理念的讲解、与客户的沟通技巧和新组织运作方式等方面。
5.客户导向运营管理的制度化
房地产企业可以在实践经验的基础上，建立符合公司战略的客户导向型管理制度，具体包括:客户资料及来往文件管理、客户投诉管理、客户信用管理、项目回访管理、项目物业管理等内容，并将这些内容细化、规范化，形成标准化的管理。
三、基于客户导向的综合房地产企业运营管理模式设计
篇3
一、资产模式概述
(一)重资产运营模式
重资产运营模式就是指在企业内部的财务结构当中资产负债中其固定的投资比例较高的资产结构，这种资产结构如果放在产业准入门槛高、市场需求量大供给小于需求且竞争压力不大的情况下还是非常容易盈利的，但是如果市场是处于饱和状态的，从而使得供大于求那么总资产模式下其大量的固定资产投入就回是的其资金无法在短时间内进行回笼，使得其现现金流极具缩小最终十分容易造成资金链断裂。
(二)轻资产运营模式
轻资产模式是一种较为新型的资产模式，其整个资产就能够的当中流动现金和交易性金融资产所占的比重大大增加，而相对的固定投资的比例会大幅度缩减，其更重视于产品研发、品牌宣传、营销开发和用户体验等方面。轻资产所强调的是对企业品牌和企业运营能力的增强，利用杠杆效应原理，以最少的资金来获得最多的资源，从而使得固定资本的投入U降低，增加对知识产权、品牌、客户资源和运营的投入。
二、影响房地产企业资产运营模式的主要因素
(一)土地成本因素
我国是一个人口大国所以土地资源显得相对珍贵很多，这一点尤其在人口较为稠密的一线城市显得更加突出。近些年来我国的土地价格正在节节攀升并且政府也加大了对于土地资源的管控,这些因素都是的,土地的需求量远远大于土地的供给量二者之间出现了严重地不平衡现象。土地成本的大幅度上升一方面必然会造成开发商拿地难度和拿地价格明显增高从而使得其开发成本大幅度增加。另一方面随着土地价格的快速上升使得开发商已经购买的土地价格变得越来越高其享受到的土地红利也会因此增加，最终使得其固定资产的价值有所增值。因此土地成本因素对于开发商而言可谓是爱恨掺杂的，房地产企业必须权衡好土地增值的幅度与财务费用之间的关系，如今房地产的黄金时代已然过去，土地价格的增长幅度已经不再是以往那种以倍数增值的年代，这就使得如今很多房地产企业其资金成本飞速增加而财务费用也越来越高，导致其投入到土地当中的资金过多，其现金流量过少就很可能会导致企业资金链断裂。
(二)楼盘库存压力因素
近些年来房地产市场一直处在一个较为低迷的状态下，其库存量节节攀升，楼盘库存对于房地产企业的资金占用是十分严重的，房地产企业的高投入却无法得到迅速的资金回笼甚至会由于这种资金无法回笼造成房地产企业无法偿还银行贷款引发一连串的财务危机，尽管今年我国提出了销库存的国家战略但是库存量依旧十分庞大，这对于房地产运营模式转型而言也是一个巨大的威胁。
(三)现金流因素
房地产行业属于一个资金密集型产业，并且其资金运转的周期较长通常需要3年以上的时间才能够进行一次资金回笼，而在项目建设的过程中是需要持续投入的，任意一笔资金无法到位都可能使得整个企业出现财务风险发生。
三、房地产转型的成功案例
凯德集团丝毫东南亚最大的房地产企业，其目前已经成功的进行了转型，由原本的房地产开发企业(重资产结构)转换为了房地产投资企业(轻资产机构)，在其转型过程中同样受到了各类因素的影响，但是凯德通过拍卖非核心业务和资产来弥补核心资产产生的债务，成功地进行了转型。在转型期间也遭遇过财务数据下降的情况，但是其坚定地从原本的香港模式转为美国模式，在房地产土地价格较低时买入土地进行储备，再在房地产市场回暖趋于繁荣是卖出土地，从而获得差价进行盈利，这样的轻资产运营模式使得凯德的利润回报大大提升，而财务风险却大大降低。
篇4
关键词:公允价值;投资性房地产;会计处理;纳税调整
中图分类号:F810.42文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)09-0008-02
根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权,以及已出租的建筑物等。房地产开发企业将其开发的完工产品以经营租赁方式出租,以赚取租赁收入为目的的行为应视为将存货转换为投资性房地产。在采用公允价值模式下计量的投资性房地产,该项投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积(其他资本公积),计入所有者权益。在公允价值模式下,不计提折旧,应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入投资性房地产(公允价值变动)和公允价值变动损益。当出租的建筑物被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税问题的通知》(国税发[2006]第31号)中规定,开发企业将开发产品转作固定资产或经营性资产等行为应视同销售,售价可以由税务机关参照同类开发产品的市场公允价值确定,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得权利时确认收入或利润的实现。《国家税务总局关于印发(企业所得税税前扣除办法)的通知》(国税发[2000]第84号)中规定,纳税人的固定资产等各项资产成本的确认应遵循历史成本原则,纳税人经营活动中使用的固定资产的折旧费用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》第11条明确规定,在计算应纳税所得额时,企业按照规定计算的固定资产折旧准予扣除。《财政部国家税务总局关于执行(企业会计准则)有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]第80号)中规定,企业以公允价值计量的投资性房地产,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或者结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。
通过上述相关规定的比较可以看出,房地产企业将开发的产品转换为投资性房地产,在公允价值模式下会计处理与纳税处理存在以下几点差异:(1)转换当日的初始确认上存在差异。新会计准则规定,房地产开发企业将产品转作投资性房地产是一种内部结转关系,不存在销售行为,也不满足销售实现的条件,因此不确认为销售。而所得税法规定,开发企业将开发产品转作经营性资产应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移时确认销售收入的实现。(2)持有期间公允价值变动的处理方法存在差异。新会计准则规定,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,而税法规定公允价值的变动不计入应纳税所得额。(3)出租期间价值损耗的处理方法存在差异。新会计准则规定,采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。而税法根据其真实性原则对公允价值模式计量不予确认,允许固定资产的折旧费用在计算应纳税所得额时扣除。
对于采用公允价值模式对房地产开发企业将产品转作投资性房地产进行计量,其期末价值为公允价值。而税法规定该项资产在持有期间因公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失不计入应纳税所得额,则其计税基础应为取得时历史成本减去按照税法规定允许税前扣除的折旧额后的金额,所以该项资产在持有期间的账面价值与计税基础之间存在着差异。由于税法允许税前扣除的折旧费用,按照会计准则规定处置时最终得到扣除,只是税法允许扣除的时间早于会计准则允许扣除的时间,所以账面价值与计税基础之间的差异是暂时性差异,而此时的暂时性差异将于未来期间计入企业的应纳税所得额。
例,A公司为一家房地产开发企业,2007年3月,A公司与B公司签订了一份租赁协议,将A公司开发的一栋办公楼租与B公司,租赁期为2年,当年5月31日办公楼达到预期可使用状态并开始起租。由于该办公楼处于商业街繁华地段,所在城区有活跃的房地产交易市场,A公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价及其他相关信息,所以A公司决定利用公允价值模式对出租的办公楼进行后续计量,转换日该办公楼造价6 000万元,公允价值为7 200万元,预计使用年限为20年。2007年12月31日,该办公楼的公允价值为8 000万元,2008年12月31日该办公楼的公允价值为7 800万元。2009年5月31日租赁合同到期,A公司收回该办公楼,并于2009年6月10日以8200万元的价格出售,出售款已收讫银行。出售过程中按售价的5%缴纳营业税。2007―2009年度利润表中的利润总额均为5 000万元,并利用资产负债表债务法核算所得税。2007年度适用的所得税率为33%,从2008年1月1日起所得税率改为25%(折旧按直线法,不考虑残值)。
A公司的会计处理与纳税调整如下:(单位:万元)
1. 2007年5月31日,A公司开发完成办公楼并出租
借:投资性房地产――成本 7 200
贷:已开发产品 6 000
资本公积――其他资本公积 1 200
2. 2007年12月31日,A公司以公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益
借:投资性房地产――公允价值变动 800
贷:公允价值变动损益 800
3.2007年度终了,计算A公司所得税时的纳税调整及会计处理:
(1)税法规定将开发的产品用于出租应视同销售,销售收入7 200万元,销售成本6 000万元,实现销售利润1 200万元(在不考虑营业税等的情况下),则计税基础为7 200万元。而会计准则规定在转换日将公允价值高出造价的部分计入资本公积,待处置时计入当期损益,因此少计应纳税所得额1 200万元,应调增。(2)税法规定允许计提折旧210万元,而会计准则不计提折旧。因此多计应纳税所得额210万元,应调减。(3)税法规定投资性房地产持有期间公允价值变动不计入应纳税所得额,因此多计应纳税所得额800万元,应当调减。(4)A公司办公楼的账面价值8 000万元,计税基础6 990万元,因为二者之间的差额1 010万元会增加企业在未来期间的应纳税所得额和应交所得税,属于应纳税暂时性差异,应确认递延所得税负债。(5)2007年度应纳税所得额=5 000-210-800+1 200=5 190(万元),2007年度应交纳所得税=5 190×33%=1 712.7(万元),应确认递延所得税负债=1 010×25%=252.5(万元)。
借:所得税费用 1 965.2
贷:应交税金――应交所得税 1 712.7
递延所得税负债 252.5
4.2008年12月31日,以公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益
借:公允价值变动损益 200
贷:投资性房地产――公允价值变动 200
5. 2008年度终了,计算A公司的所得税时的纳税调整与会计处理:
(1)税法允许计提折旧360万元,而会计准则不允许计提折旧,因此多计应纳税所得额360万元,应调减。(2)税法规定投资性房地产持有期间公允价值变动不计入应纳税所得额,因此少计应纳税所得额200万元,应当调增。(3)A公司办公楼的账面价值7 800万元,计税基础6 630万元,二者之间的差额1 170万元属于应纳税暂时性差异,所以,应确认递延所得税负债=1 170×25%=292.5(万元),但递延所得税负债的期初余额252.5万元,因此当期应确认的递延所得税负债40万元。(4)2008年度应纳税所得额=5 000-360+200=4 840(万元),2008年度应交纳所得税=4 840×25%=1 210(万元)。
借:所得税费用 1 250
贷: 递延所得税负债 40
贷:应交税金――应交所得税 1 210
6. 2009年6月10日,收回该项投资性房地产并将该栋办公楼以8 200万元的价格出售,按售价的5%交纳营业税。
借:银行存款 8 200
贷:其他业务收入 8 200
借:其他业务成本 7 800
贷:投资性房地产――成本 7 200
投资性房地产――公允价值变动 600
借:公允价值变动损益 600
贷:其他业务收入 600
借:资本公积――其他资本公积 1200
贷:其他业务收入 1200
借:营业税金及附加 410
贷:应交税金――应交营业税 410
7. 2009年度终了,计算A公司所得税时的纳税调整与会计处理:
(1)税法允许计提的折旧150万元,而会计准则不允许计提折旧,因此多计应纳税所得额150万元,应当调减。
(2)处置投资性房地产,会计确认处置收益=8 200-7 800
-600+600+1 200-410=1 190(万元),税收确认的处置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(万元),会计比税收少计处置收益120万元,应当调增。
(3)因为办公楼账面价值与计税基础二者之间的暂时性差异,随着办公楼销售的实现而消失,所以递延所得税负债期末余额292.5万元应全额转销。
(4)2009年度应纳税所得额=5 000-150+120=4 970(万元),2009年应交纳所得税=4 970×25%=1 242.5(万元)
借:所得税费用 950
递延所得税负债 292.5
贷:应交税金――应交所得税 1 242.5
从上例可以看出,会计利润总额:2007年度、2008年度、2009年度均为5 000万元,累计数为15 000万元;纳税调整额为:2007年度190万元、2008年度-160万元、2009年度-30万元,累计调整数为0,应纳税所得额为:2007年度5 190万元、2008年度4 840万元、2009年度4 970万元,累计数为15 000万元。由此可见,在不考虑其他因素的情况下,房地产开发企业在将产品用于经营租赁期间,由于会计与税法的处理方法不同,导致会计利润总额与纳税所得额产生差异。
参考文献:
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[2]刘刚,董立刚.房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整[J].经济研究导刊,2008,(5):95-96.
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1)政府盈利来源。政府作为非盈利性机构，其利益即社会公众利益，而实践中政府是由庞大工作人员组成的经济利益共同体，并且政府充当着城市基础配套设施建设主要角色，所以政府必须保障其充足的资金以维系机构乃至社会的正常运转。土地作为城市开发的载体，城市建设征地拆迁的土地收入是各级地方政府财政收入的重要来源，可分为城市土地地租(征地费用)和税收(城建税及教育附加税等)两部分。2)一级开发公司盈利来源。一级开发主体作为市场“理性经济人”角色，追求城市土地开发利润最大化，其收益来源于土地一级市场购买与房地产售卖市场的差价，为了尽量扩大利润空间，土地一级开发公司不得不严格控制土地整理过程中各种费用(拆迁、安置、基础配套建设等)的支出，严格限制资金投入，使资金利用效率最高。目前，市场上比较普遍的土地一级开发利益分配方式是利润分成模式，由一级开发公司与政府约定，“国有土地使用权出让价款”减去“土地一级开发成本”，再减去“政府提取的各项费用”即为其盈利来源。其次，一级开发公司为实现更大利润常常在土地一二级市场进行联动收益，其主要原因来源于土地一级开发公司先入为主的优势以及政府的优惠承诺获取的相对低成本的土地。然而，随着房、地运营模式的分离，一、二土地市场将实现独立，土地一级开发公司盈利的主要途径还是在于其开发过程中科学合理的投资与其对成本的严格控制。
2二级开发的盈利模式
在城镇化连续成为市场热炒主题的背景之下，二级开发市场作为一级开发市场的延续，能有效的联动，反映了土地一级市场的需求及房地产市场的供求状况。以房地产为例，房地产二级市场是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业，在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让或仅出租给房地产消费者的市场。二级开发的盈利模式，指土地使用权作为商品流入市场，其拥有者对土地进行二次开发，将土地上的建筑房屋出售或出租以获取利润的盈利模式。
2.1房地产二级开发市场前景房地产是一种特殊商品，从房地产市场的供求关系来看，供求机制是房地产市场运作的最基本机制。房地产市场存在着双需求，表现在居住需求和投机需求，相比新能源、股市、黄金等，房地产行业具有门槛低，保值性好等特点，随着城市化的进程的加快，城市土地增值使得地产价格节节攀升，房地产也是极好的保值增值投资品。
2.2房地产二级开发主要盈利来源房地产二级开发成本的高低直接影响其盈利，房地产商要实现最大利润，就必须对房地产二级开发成本影响因素合理操作。本文把影响房地产开发成本的因素归结为五种:税收、滚动开发模式、负债经营、期房销售、土地制度。1)负债经营。房地产行业属于资金密集型行业，一般只要能凑到开发成本的30%就可以向银行申请贷款，通常能贷到40%以上的款，加上施工单位为其垫付的资金，来源于银行借款的资金及购房者的按揭，目前中国的房地产开发企业在运行项目时约70%的资金都是来自银行。房地产企业有偿利用债务资本来进行生产经营和管理，借助财务杠杆的作用，能最大限度地提高资金的使用效率，充分发挥负债的增值功能，提高自由资金利润率以谋取可观利润。2)期房销售。一则开发商可以提前偿还贷款以减少财务利息支出;二则盈余资金又被转入下一个开发项目。作为下一项目自有资金以向银行贷款保证项目得以持续，而不用等本期楼盘售完和全部收回资金，通过利用消费者的预付账款，能有效减少其财务成本，进而扩大房地产二级开发市场利润空间。3)税收。房地产商通过在预售楼盘时故意推迟以延迟税款方式以保证项目运营资金的充足，减少运营期贷款利息费用支出。4)土地制度。由于土地二级市场的不完善、一二级市场分工模糊，大型的房地产开发商往往将一级土地整理与二级开发相结合，提前介入土地市场并与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招、拍、挂中确保自己能顺利地以较低成本取得二级开发权，从而减少土地成本实现房地产二级市场的盈利。
3城市资产运营的盈利模式
“城市运营”是在“经营城市”的理念下于2002年萌发的一个新事物。城市运营是市场经济深入发展的产物，在城市竞争时代里，政府必须转变其职能并采取一系列行动提高公共经济效率，从开发城市到管理城市到运营城市，再到如何把城市经营好，让城市更好地发展，更富有竞争力。城市资产运营的盈利模式，是指城市运营商按市场经济规律配合政府，运用市场经济的手段，通过政策运作与资产经营，对城市已积累的资金、有形资产和无形资产进行集聚、重组和营运，计算其投入和产出，力求以最低“成本”获取城市开发的最大化公共绩效，同时获取运营商自身利润的最大化。
3.1城市资产构成“资产”是指具有市场价值或交换价值的实体，这种实体是指所有者的财富或财产的价值综合物，既包括资本形态的价值，也包括非资本形态的价值，城市资产构成系统见图3。城市资产最终以城市资金或城市资产存量形式得以体现，新一轮“造城运动”，城市开发主体通过对人力资源在特定地域空间劳作绩效和创造成就的充分利用，能进一步挖掘新时期城市市场价值潜力。
3.2基于企业经营的城市资产运营价值链企业价值链是在设计、生产、销售、发送和辅助其产品的过程中进行种种活动的关联关系形态。目前成功的城市运营商，大多“发家”于房地产开发公司或市政建设公司，立足于城市资产构成，具有行业竞争力和适应市场的城市运营商，应摒弃以往房地产公司或市政建设公司单纯进行住宅、楼盘开发或市政基础设施建设的做法，充分发挥城市资源整合能力，延伸城市开发价值链。整合、发展、策划土地整理等上游价值链，中期以规划地区建设，并以持有写字楼、商业、廉租房、公租房等物业进行经营，逐步成熟后，以具体城市运营项目为主体，争取参与城市公用工程以及水、电、气等公共设施运营和管理，获得长久稳定收益。
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所谓商业地产，是指在开发商业性建筑项目的过程中，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和运营管理等按一定的次序作为一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务，它包括商场（购物中心等）、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。
2007年1～2月份商业营业用房投资比上年同期增长12.7%，增幅比同期房地产及办公楼投资分别低11.6和6.8个百分点；2007年第一季度，商业营业用房投资虽有所反弹，即比上年同期增长17.7%，但增幅不仅比同期房地产投资低9.2个百分点，而且比同期办公楼及其他非住宅投资分别低5.3和2.3个百分点。2007年1～4月份与全国房地产开发投资略有反弹的情况不同，商业营业用房投资584.2亿元，比上年同期增长15.3%，增幅与上年全年基本持平，比2007年第一季度回落2.4个百分点，比2007年1～4月份全国房地产、办公楼和其他非住宅投资分别低12.1、23.0和11.7个百分点；在房地产开发投资中的比重为11.1%，比上年同期和2007年第一季度分别低1.2和0.2个百分点。
随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点。
二、商业地产项目的特点
商业地产项目主要有以下特点：对资金的需求较大、受政策的影响大、协调利益的难度大、合理规划的难度高。
1、对资金的需求较大。地产项目的投资大、占地广、建设和投资回收期长，商业地产开发投资要求巨大的资金投入。商业地产项目需要一次投资建成才能形成商业氛围，因而所有的前期投入都来自开发商的积累。据有关专家估计，按北京商场目前的装饰水平，每平方米建筑费用加上装修费用大约为2万元，5万平方米的大型商业地产项目就得近10个亿，一年仅利息就要5，000多万元，加上水、电、空调、电梯等一系列费用，其运作成本之高可想而知。而在出租过程中，为了吸引主力店加盟，发展商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式，这必然又减少了前期回报。因此，商业地产对开发商的资本实力、市场融资能力和抗风险能力有着很高的要求。
2、受政策的影响大。对于商业地产项目投资，政策层面的巨大影响不容忽视，这些政策主要包括房地产开发政策、金融信贷政策、销售管理政策、工程建设政策等。首先，商业地产项目开发报建要经多个政府部门审批。除了国土、规划、园林、消防、人防、市政等部门外，规划方案还必须向市商委报审，设计必须符合城市商业网点的整体布局才可能获得通过。有的城市由于商业设施较多，对开发大卖场和百货店甚至要召开市民听证会，如大连。其次，银行对商业地产购买的抵押贷款条件与住宅有区别，商业房地产贷款至多六成10年，而住宅贷款可以达到八成30年。
再者，商业项目的层数少，根据销售政策规定，一般要到物业结构封顶后才能预售，而高层、小高层住宅只要投资达到1/3、已经确定竣工日期就可以进行预售，因此商业地产开发要求发展商具有很强的资金实力。此外，商业项目对政府区域规划比住宅更敏感，城市功能布局的调整对商业项目的收益将产生革命性的影响。商业地产与城市发展互相促进、互为制约。
3、利益协调的难度大。商业地产的目标市场面临两级客户，一是销售阶段的投资经营者；二是物业经营阶段的最终消费者。在进行商业地产策划时，不仅要考虑各投资经营者的需求特性，更要考虑最终消费者的消费行为和心理特征。如此，在商业地产的开发中，开发商、投资者、经营者、物业管理者就形成一个环状结构，其多方利益是密切相关的。开发商只有从为商业经营服务角度出发，兼顾自身开发利益的同时，考虑整个环路的其他利益者，才能维持整个环路的发展。
4、合理规划的难度高。一方面商业项目面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求不具有替代性。如果针对特定目标客户规划设计的商业项目招商不成功，项目在短时间内将很难找到合适的客户，从而给项目销售招商带来严重的后果。最关键的是，由于其规划难度大，因此需要多个专业顾问中介机构、各方面专业人员的协调配合，才能提高项目开发的成功率。这也对商业地产项目资源整合的程度提出了更高的要求。
三、商业地产的主要盈利模式
盈利模式的多样性同样也是商业地产项目的显著特点。商业地产的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性获利，而商业地产是靠物业增值来获得长线投资回报和长期现金流。因此，商业地产盈利模式的确定，对项目的成败至关重要。纵观我国目前商业地产的运营盈利模式，可归纳为以下几种：
1、整体出售。通过店面或店铺分割的方式，将商业地产出售给各个小业主。这种方式可以使开发商尽快收回投资，减少商业风险，但不利于商业地产项目的持续经营，且小业主面临较大风险。
2、整体出租。开发商将商业地产全部出租给商业经营者，获取租金收益。这种方式回报周期长，风险大，但可以获得物业增值和持续现金流，同时还可以以此获得抵押贷款。
3、部分出售，主力出租。根据项目具体情况，部分出租，部分销售。项目较好的运作模式是将部分房地产出租给著名零售商，以此带来人气，提升整个商业地产的价值；同时高价出售待售物业，以获得最大经营收益。
4、整体持有。开发商自己经营商业物业。这种模式的前提是开发商自身拥有商业的专业经营管理人员和队伍，是开发商实现多种经营的途径。实践中，由于该模式容易使开发商自己误入竞争激烈的零售业陷阱中，承担商业经营风险；同时，容易出现商业经营人力资源和品牌资源的缺乏，导致房地产专业指挥零售专业的情况，外行领导内行；此外，还会加大开发商的资金压力。所以，这种模式在一般情况下不主张实施。
5、混合运作。大量商业地产的出现，使零售服务企业选址机会增大、商业物业招商难度增大。开发商可以通过与零售商合作，共同经营商业地产。具体方式有：（1）保底+营业额提成模式。开发商提供商业物业，零售商负责其余部分投资，并负责经营管理，开发商得到保底金额和一定比例的营业额提成。一般情况下，超市类商品的提成比例为1.5～2%；百货类商品的提成比例为3.5～5%。双方约定的保底利润一般低于该项目正常出租时的租金。（2）参股经营模式。开发商为了吸引国内外知名的主力店而出资参股，该主力店设在其商业地产的分店，开发商参股比例一般不超过20%。分店每年按双方约定向开发商支付租金，同时向零售服务商交纳品牌使用费和人员输出管理费，约为1.0～2%营业额。该模式优点是容易吸引知名商家，产生其他正效应，可带租约销售整体物业；缺点是参股资金分红受分店经营状况限制，并因此承担经营风险。
6、产权式商铺。产权式店铺，指开发商将商业地产分割成小商铺出售给小业主。具体操作中可以采用：（1）售后产权人自营。这种方式不利于物业的持续经营。（2）先分散售出产权，再集中招商。这种方式管理困难。（3）先集中招商，再出售产权。这种方式既有利于开发商获得物业最大增值，又有利于商业物业持续经营。（4）采取售后包租。由开发商聘请专业经营者经营商业物业，并承诺一定的收益回报给小业主。这种方式实施过程中往往由于商业经营失败或开发商失信等各种原因，而使小业主难以获得承诺的回报。（5）以租代售。承租人租赁物业一定年期后获得物业产权。当前，有些开发商对农贸市场经营采取现代超市加商铺地产的模式，其实质是对农贸市场的产权式商铺运作与超市零售商的合作组合。根据分析商业地产投资的特点可以看出，商业地产投资的风险是相当大的。因此，在分析评价商业项目投资方案时，也要把风险控制考虑在内。
四、选择商业地产盈利模式需要解决的问题
一是讲求聚合效应和互补效应。把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商对项目的市场研究不够，市场定位不准。
二是对高成本的有效控制。城市中心寸土寸金，地价昂贵，拆迁补偿费、安置费巨大，开发成本非常高。城市中心商业地产一般都是高层，建设周期少则一二年，多则三五年，开发风险相当大。建设周期失控，会给资金供应、市场营销等带来困难。要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。
三是要有跨行业整合的能力。商业地产不同于单纯的住宅地产，具有跨行业的特点；不仅要为投资者定位，还要为经营者定位，甚至要为管理者定位。如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。
篇7
产业地产的雏形：工业地产
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途有较大的范围。其范围通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。工业地产是产业与房地产的第一次结合，也可以看成是房地产在工业领域的最初形态，该形态以工业园区形态出现。
产业地产的由来
产业地产是区域经济发展和结构调整的必然产物。优惠的税收政策、高效的行政程序、廉价的土地价格是传统工业地产的开发依据。政策因素在国内外企业工厂选址中具有决定性的意义。以上海为例，从最早的漕河泾工业区、张江园区、金桥出口加工区等都以政策作为优越于其他城市或区县的主要依据。随着开放程度的扩大，中部、内陆地区在上述方面的优势越来越明显，这些工业形态正逐渐从上海转移出去。在这些企业外迁的同时，一方面是企业自身需要把核心的部门继续留在上海本地（诸如销售、研发、设计等），另一方面政府也需要有高附加值的产业能在短时间内填充闲置的土地和建筑。由此园区型办公经济（也就是所谓的2.5产业）应势而生。由于土地载体的不同，2.5产业也经历了旧建筑改造与土地新建的过程。以市北高新技术园区为例，江场三路以东的一期为老厂房改造，二期和三期则为新建项目。
产业地产产品
纵观国内外知名的产业园区，我们可以看出产业地产的产品形态多样：标准办公，甲级办公，花园式办公，研发楼等都有涉及，但其核心功能都为办公。可以说与传统商业办公地产比较，产业地产在使用功能方面没有本质区别。传统办公楼市场多为分布于中心城区，享受着便利的交通，完善的商务配套，而这些往往都是产业地产短期内无法实现的，那产业地产又是如何能立足？产业地产又具有哪些独特优势呢？
产业地产的魅力
首先我们从使用者的角度来看产业地产的魅力和优势。
产业地产在产品塑造方面具有更大的灵活性，高品质的独立型花园办公楼成为各项目主力宣传的重点。从办公硬件和办公环境来看，产业地产具有明显优势。
产业地产多分布于非中心区域，不论是售价还是租金也是传统市区写字楼无法拥有的。价格也是产业地产推广的主要手段。
产业定位与产业导入是吸引客户的重要因素。产业地产赋予企业的不只是办公条件的改善，更是企业发展的机会：利用强势产业的高度聚集效应，给中小型企业提供各式平台（金融融资、电子交易、产品展示、政策优惠、会务会议等），这也是产业地产区别于传统办公楼市场的本质内容。核心产业导入的作用有如商业招商中的主力店，通过引入主力店可以顺势吸引其他相关中小商家的入驻。
对于开发商来说，成功的产业地产不仅是带来一次性的销售收入，更是通过其他相关平台服务的投入，产生源源不断的持续性收入。
下面我们再从开发者的角度出发，来看看投资人是如何规避风险，又是如何获得各种收益的呢？
一是通过与特定工业企业联合按需订制，规避风险，从中获利。开发商取得用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制产业地产项目，从而实现最低风险下的项目收益。在上海，漕河泾新兴技术开发区的“科技绿洲飞利浦研发中心”即是在此种运营模式下开发的极具代表性的产业地产项目。
二是通过土地溢价增值而获取利润。该模式是指投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，通过将项目中部分土地或整体土地转让、出让给房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。
三是通过长期持有开发项目获得经营收益或出售开发项目产品获利。项目投资开发商（或独立，或联合）进行项目整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。
四是引进已定的产业主题类企业，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得租金收益和经营管理收益等。这种盈利模式在国内较为普遍，尤其是将开发项目出售的模式更为常见。
我们知道传统的房地产盈利模式相对简单，无非通过销售或租赁而产生，这种模式在住宅和近年来的商业地产方面屡试不爽。随着这一两年政府对房地产市场调控的深入，传统的盈利模式受到巨大挑战。一方面，市场上需求量不断受到挤压，市场的消化能力特别是对于商业和办公的销售量急剧下降，商业的价值被低估，商业价格与住宅价格倒挂；另一方面，政府在土地出让的协议中也严格控制产证的划分，越来越多的地方政府不再允许划分成小单元出售，商业的“住宅化”模式受到挑战。园区资产分别打包，既可以集中上市又可以拆分上市，这将是产业地产在未来的重要盈利趋势。还是以市北高新科技园为例，该园区通过稳定的租金和其他收益，成功上市，成为其他园区全力效仿的对象。上市既可以带来高溢价收益，同时又不失对于资产的实际控制权，可谓是一举两得。
产业地产它不单是以项目所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进城市的繁荣和升级。还是以市北高新科技园区为例：2011年，市北高新园区上缴税收总额达30.5亿元，同比增长超过30%。其中新引进生产业企业200多家，全年园区内生产业比重超过80%。3.13平方公里，仅占上海市开发区土地总面积的0.4%，单位土地税收产出超过全市平均值4倍。
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[关键词]养老地产 融资模式 基金 投资信托
过去10年，房地产行业进入了空前的繁荣时期，高房价、秩序混乱、和大批量的地产项目建设引发了全世界对中国房地产市场泡沫危机的恐慌。我国早已将房地产行业列为八个不鼓励扶持的行业之首，房地产企业在融资过程中举步维艰。这使得养老地产的研究和开发与积极进行社区养老房屋建设的国策方针产生了极大的矛盾。普通的开发贷已经不能够满足房地产企业正常的运营和维护，引入社会资本是大势所趋。
一、私募股权投资
私募股权投资（PE）是指通过私募基金对非上市公司进行的权益性投资。考虑到私募股权退出机制的因素，最优化的资金融资方式并非私募股权投资，但该方案仍不失为一种快速有效的融资手段。私募股权的投资可以解决部分因前期资金状况不良，但开发模式优良及前景广阔的养老地产项目。
养老地产开发商通过养老金、私募股权投资以及自有资金的整合，对养老房地产进行项目开发，开发完成后可以通过部分销售的形式回笼部分资金，同时也可以发行REITs的方式实现项目的滚动开发。自身留有的项目可以转入运营阶段，通过养老服务、分时度假、商业租赁和物业管理相结合，实现可持续经营。
二、养老产业基金
我国房地产产业基金严格来讲也是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业的人员或专业的公司运作管理的资金。在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节，及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。由于我国将房地产企业列为八个不鼓励支持的行业，众多房地产企业在开发时遇到了艰难的融资困境，房地产产业基金凭借安全性、规范性、便捷性及稳定性成为了解决该项问题的首选。
根据戴德梁行的调查数据，2010年人民币房地产基金的规模急剧增长，由年初的100亿元人民币增长至2011年1月份的500亿元。在我国的地产市场上已经运作着大量包括海外房地产产业基金在内的多支产品，如亚洲物业集团（SAP）、荷兰ING旗下的中国房地产基金、新加坡嘉德旗下的嘉茂基金、碧桂园地产基金和嘉实基金等。
三、房地产投资信托
房地产投资信托（Real Estate Investment Trust，REITs）， 产生于上世纪60年代的美国，通过发行受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业的投资机构经营房地产及相关业务，最后将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的集合投资制度，是除房地产产业基金之外的第二大类型的重要投融资工具。因为是吸纳了大量的散户投资者，所以该类产品的成本利息对于房地产企业来说，借款利率相比地产基金来说要高出很多，目前市场上，信托接待利率达到了15%左右。为了降低融资成本以及降低投资风险，在成熟房地产投资信托的市场上，融资的主体更加倾向吸纳来自政府公共机构、养老金、其他金融机构（如银行、保险公司）、基金会和富有人群。
四、保险资金的利用
据统计，我国保险资金的资产总量已经超过万亿元，如同农村社会养老保险基金一样，这一庞大而低成本的资金仍然未被得到良好的开发和利用。各国政府对保险资金的运用的监管理念和监管方式不尽相同。在成熟的市场经济中，政府普遍注重维护市场本身在资源配置中的基础性地位，尽量减少对资源配置的直接干预，赋予保险公司足够的多元化资产配置空间和抉择的主动权。为了控制风险，多数国家或经济体的《保险法》对保险资金投资房地产设置了比例上限。德国、美国、日本、中国台湾、新加坡等国家和地区设置的比例大体在10%-20%之间，这些保险资金以直接或间接的方式投资于房地产领域。
间接的投资方式如上述所提到的REITs、抵押贷款证券化产品（MBS）、购买房地产上市企业的债权或股票等。在我国，中国保险监督管理委员会只允许有10%的资产总量可以在金融市场上进行支配，这样的投资区间仅相当于美国投资房地产领域的投资百分比。2006年3月国家出台的《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》来看，虽然没有将房地产列入可投资范围，但保险资金投资房地产领域已原则上获批。时过八年，虽然投资的资金总量和项目数量仍然相对偏少，但泰康保险，平安集团、中保集团以及中国人寿已近陆续在上海、北京、深圳等地通过直接和间接的方式投资于房地产领域，尤其是中国人寿和泰康保险也已经实质性地进入到养老地产投资热潮中去。在整体房产企业融资吃紧的情况下，我国保险资金适度介入房地产领域是必要而又可取的选择。
五、总结
随着我国经济的快速发展和日渐加剧的人口老龄化问题，人们对健康和生活品质的关注催生了人们对“养老、养生地产”的热衷，无疑养老地产的市场需求是不可抑制的。但养老地产的优势与挑战是并存的，由于这一产业还属于探索阶段，养老地产的发展尚处于困境。由于养老地产的开发模式与消费对象的特殊性，融资方式显得至关重要，以上四种融资方式或将成为目前养老地产项目最热衷的手段，如何选择一种或是多种模式相结合的融资模式将成为养老地产项目成功的关键。
参考文献：
[1]盖国凤，丁莉，邓湘雪.中国养老地产盈利模式研究综述[J].吉林工商学院学报，2013，（02）.
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关键词 养老地产 模式 发展
中图分类号：F293文献标识码： A
一、养老地产内涵概述
养老地产是养老产业的模式之一，是市场机制下养老制度创新的结晶，是养老保险制度在市场经济条件下积极拓展投资领域、不断破除体制性弊病而走向市场化、资本运营方式的结果。而养老地产是一种复合型地产，是“养老+地产”的开发集成模式。其内涵是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整的镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。养老地产模式的兴起和繁荣体现了地产业从传统全市场覆盖地产营销模式转变为集约的主题式、细化式的市场覆盖营销模式，是新型地产营销模式与社会保障体制创新的完美结合。
二、我国老龄化社情是发展养老地产的客观必要
伴随着三十年市场经济的发展和成熟，我国的“人口红利”时代已经趋近终结。与发达国家相比，我国的老龄化呈现出老龄人口基数大、增速快的特点，还包括老年人及其家庭未富先老，庞大的高龄人口群体等等。据全国老龄工作委员会办公室统计的信息，截止2010年，全国60岁及以上老年人口达到1.67亿，占总人口的12.5％，同比净增725万，增长了0.5个百分点。80岁及以上老年人达到1899万，占老年人口的11.4％。一系列严峻的数字表明了我国老龄化社会有着中国特色的特殊国情，即生产力发展水平不高，人均生产总值过低，社会保障体系不健全，从而引发了巨大的老龄社会问题。这也侧面反映出我国的养老制度尚不完善、老有所养远没有覆盖到绝大多数人群、未富先老矛盾突出、基础设施建设薄弱漏洞太多等问题。而正是基于我国这样的国情，诸如老龄人口基数过大且不断激增，加上贫富差异和区域经济差异所造成的差异巨大的老龄人口的消费水平，决定了我国的养老制度不能简单的照搬或直接复制发达国家具有较高发展水平的养老保障模式。从这个角度而言，我国独特的老龄化国情和社情决定了我国养老制度在政策制定上以及和措施的执行上已经势在必行。而从养老地产的角度来说，一个有发展前途和社会责任感的房地产开发企业，都会积极主动的去探索研究适合我国国情社情的养老地产发展模式，这既是我国养老保险制度创新的有力实践，又是房地产开发企业可持续发展的重要保证。
三、国内发展现状及典型案例
养老地产是一项房地产开发与各项特色服务于一体的系统工程。房企的开发建设经验缺乏，开发理念、运营模式、盈利模式尚不确定，消费者由于受到传统观念的影响，仍然习惯于居家养老，机构养老的消费观念仍有待转变，真实的消费需求有多少还不可准确测算。我国1999年就开始步入老龄化社会，政府不断出台关于养老地产的政策和加大对养老产业的投入力度，比如，民政部“十二五”规划指出中国政府养老行政行为将出现重大转型，将由政府开始承担社会养老服务体系；在全国已新建了1 000多家养老院和其他养老机构，使10多万五保户老人进入养老机构收到养老护理等。但是截至目前关于养老地产的政策仍然停留在研究、探索阶段，对拿地、融资、运营等各个环节仍然没有可供具体操作的政策指导。
养老地产在我国尚属新兴领域，但近年来被各路资本迅速炒热。在房地产价格理性回归和房地产业加速调整的大背景下，地产商、投资商、保险机构等不断推出养老地产项目，对养老地产开发模式、后期运营、商业模式等方面进行了一些有益的探索。由于养老地产整合资源多，产业链长，投资回报期长，都是以单个养老地产项目在建设运营，还没有形成规模，没有形成可复制的商业模式和路径，但是这种边干边探索的方式是值得鼓励的。
北京太阳城国际老年公寓项目：这个项目位于北京著名的小汤山温泉疗养区，总占地面积近42公顷，总建筑面积近20万平方米，容积率0.5，社区内建有2万平方米如意形的人工湖，绿化率高达50%。功能定位上，集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。产品形态上，为了实现全程化养老的目标，同时考虑老人的经济承受能力、健康状况建有多种型式的住宅及相关医疗、购物等商业建筑来满足养老的需要，其中配套设施包括太阳城医院、购物中心、文化教育中心、阳光水世界和物业管理中心等。养老方式上，有居家式、租住式、安养式、度假式四种，其中居家式是购买了住所的产权，社区为老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务的养老模式；租住式养老是指按月交纳规定的费用，即可获得专门为老年人提供护理、食宿、照料等服务的养老模式；安养式养老是指将养生、保健、医疗、康复、生活护理与心理关怀相结合的养老模式，主要针对生活半自理和不能自理的老人；度假式养老是指到世界各地的旅游度假胜地，以度假养生为主要目的新型养老模式。该项目地产产品多样化，租售并举，将老年人群体进行了层次划分，同时配套设施完善，服务人性化、亲情化，符合现代服务业的特点。但是无论购房还是承租其价格依然高昂，给一部分有需求的老年人造成了障碍，有效需求减少。北京太阳城国际老年公寓是集提供高端地产产品和养老服务为一体的进行市场化运作的综合性、现代化大型老年居住区，是我国养老地产先行先试的典型实例。
四、关于我国养老地产发展模式的思考
作为我国房地产新型的投资领域和营销项目，其全新的增长点和产业优势自不必说，必须要冷静思考的是这个项目内在的风险性，这是对于这个新型行业尤其是关乎我国养老制度这种关乎社会特定群体稳定的重要项目类型，必须要全面估算其中可能遇到的问题。
（一）不确定的营销盈利模式
作为一个新兴市场和新兴产业项目，养老地产在获得全新的产业优势的同时，还存在着作为新兴产业模式所固有的不确定性和风险性，而在投资、管理、营销等一系列组织行为中还存在着巨大的变数。在养老地产这一链条中，各种企业类型都会因为面对养老产业所先前固有的高投入、长周期、经济环境在投资期间多变等复杂的不确定因素，而导致其为了应对这些潜在的投资风险而制定和确定科学合理的用来计算投入产出比的模型，而这种行为的难度是可想而知的。由于养老地产与以往各种地产类型执行的完全是不同的管理方法和营销手段，没有现成执业经验的地产投资企业集团必然造成当前相关公司明确的盈利模式的暂时缺位。虽然地产投资相关企业资本的长期性很好的迎合了投资养老产业期限较长的特征，这也是时下能够支撑养老产业的基本认可和辨识依据。但目前养老社区有着极为不明的用地性质，依据的是很高的地价，这就给未来的收益带来的极大的不确定性，内涵着极大的风险隐患。作为一种资金密集型产业链条，养老地产肯定要大量的投入资金，从而带动了全社会产业链进一步重视和考虑倾向养老地产的盈利模式和性价比。但这种考虑至今还只是停留于理论上，尚未有成形的模式和成功的经验作为参考和借鉴，对于已经进入或者即将进入养老地产开发的企业来说，一切都还是未知数。因此，基于养老地产业较为新兴的产业特征和不确定的营销模式，需要进行冷静的思考和运营把握。
（二）我国特色养老地产应首先健全优化产业链
当前我国的养老地产还处于摸索阶段，因此首要的任务是应推进养老产业链的形成，从而促进养老地产的开发和建设。目前我国的养老产业链条尚处于形成过程中，如建设资金投入、建设用地提供、设施设备配备适老化用品购置、运营管理引进等环节都有待进一步衔接。可以说，完善的养老产业链条是促进养老地产项目开发和建设的重要前提，只有相关完整的环节能够得到顺利衔接，才能有效促进养老地产的顺利发展。目前既需要建设良好的信息平台来衔接各个环节，同时也需要政府出台支持政策来培育各环节的成长。针对产业链的优化健全，还要通过制定针对性的产业标准，需要有关部门制定政策和标准以加强规范和引导养老地产行业的健康发展，从而应对在实际建设中所遇到的由于产品多样化和建设主体多元化所造成的水平不均衡问题。同时国家还要出台各种政策来鼓励养老机构的健康发展，促进产业布局下养老项目的多样化和有序化。
参考文献：
[1]纪晓岚，季正琦. 我国养老地产发展模式探索――基于上海与杭州的个案比较[J]. 中国经贸导刊，2012（32）
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【关键词】财务指标；战略；轻资产
一、引言
过去十年，房地产行业处于发展的黄金时代，土地增值速度快，房地产企业普遍的商业模式为：增加土地储备和高房价，这个时候公司持有土地就能获得丰厚的回报，这也就是房地产行业的重资产模式。但是，在中央不断加大对房地产行业调控力度的现实背景下，房地产企业现行的重资产商业模式正面临越来越严峻的挑战。土地价格不断上升，而房价的单边高速上涨的时代已经结束，房地产企业高利润的时代已经结束，房地产行业已经从黄金时代进入白银时代，公司是否应该从重资产转变成轻资产的商业模式值得探讨。本文对保利地产进行财务分析与评价，并结合保利地产近年来的轻资产的战略布局，探讨房地产企业在轻资产发展之路上应该何去何从。
二、财务指标分析
根据证监会行业分类指引，在我国A股上市的房地产企业中，2014年保利地产实现的营业收入仅次于行业龙头老大万科A，以营业收入计算的市场占有率达到了12.59%。因此，本文选择万科A作为可比企业，对保利地产2012年2014年的财务数据进行分析与评价（详见表1）。
（一）偿债能力分析
从短期偿债能力看，2012到2014年保利地产流动比率、速动比率基本呈缓慢上升趋势，且高于万科A，说明公司短期偿债能力较强。但是从长期偿债能力来看，保利地产和万科A的资产负债率都较高，虽然近三年有所下降，但是下降幅度并不大，说明公司较多的运用财务杠杆，而公司仍处于重资产的运营模式，债务人承担着较大的风险。
（二）盈利能力分析
2014年保利地产的净资产收益率和营业毛利率都高于万科A，说明保利地产的营业收入虽然低于万科A，但是公司投入资本的回报率高于万科A，而在房地产企业高利润时代结束之际，通过轻资产战略提高公司的资产回报率将成为公司未来的出路。但从2012到2014年，保利地产和万科A的净资产收益率及营业毛利率都呈下降趋势，主要原因是近年来国家对房地产的调控，房地产行业不再处于黄金时代，公司通过降价等促销的方式提高营业收入，降低了净资产收益率和营业毛利率。
（三）营运能力分析
由于从拿地到交房需要经历较长的时间，房地产企业资产周转率普遍较低。近三年保利地产存货周转率及总资产周转率有小幅提升，存货周转率一直略低于万科A，但总资产周转率高于万科A，说明保利地产在资产周转方面管理较好。
（四）成长能力分析
2012至2014年，保利地产和万科A总资产增长率和营业收入增长率都呈快速下降趋势，说明随着房地产黄金时代的过去，房地产企业高增长模式也逐渐消失，取而代之的是低速增长，因此，如何成功转型成为房地产企业思考的问题。
三、公司战略分析
（一）信保基金
2010年6月，信保（天津）股权投资基金管理有限公司（简称：天津信保）成立，天津信保由保利地产和中信证券合作设立，两者各持股40%，余下的20%股份由信保基金高管及其他投资者持有。2014年末基金管理规模280亿元，同比增长40%，信保基金把几乎所有的钱都投向了保利地产旗下的项目，这为保利地产的跨越发展提供了高效的融资渠道。公司2014年年报中房地产项目汇总表显示，在近四年新增项目中，其所占平均权益比率一度低至65.3%，其1/3的新增项目权益由合作方持有，这其中，信保基金占据多数。引入信保基金在项目层面的持股权，有助于保利地产降低现金流压力，而借助信保基金，保利地产也成功地将上市公司负债率降低。
信保基金是保利地产实施轻资产战略的途径之一，与目前市场上以债权投资为主的被动型房地产私募基金不同，信保基金基本上全是主动型股权投资。2013年该基金实现净利润2.75亿元，保利地产董事长宋广菊更预计，信保基金有望在未来3至5年内为公司贡献5%至10%的净利润，成为公司新的利润增长点。
（二）养老地产
2011年保利地产正式将养老地产提升至集团战略高度，并进行了大量资金以及资源方面的投入，至今已逐步形成了“居家养老、社区养老、机构养老”的“三位一体”养老模式，并成为国内养老地产的领军企业之一。养老地产其实是微利行业，但是公司已经建立自己的微利盈利模型：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。
因此，公司的养老地产也是公司实施轻资产战略转型的方向之一，公司看重的是未来养老地产的市场，当未来公司能够依靠住房销售获得的利润下降时，专业化地产将为公司带来盈利，公司可以依靠前期发展的养老地产的服务收入盈利。
综合以上分析，我们可以看到，保利地产2014年的财务表现其实是较好的，但从财务指标我们也可以看到，公司的资产周转率较低、收入增长率和净资产收益率也逐渐下降，说明即使是行业领先企业也逃不过公司面临转型的挑战。而通过保利地产的年报，我们发现，天津信保基金的成立运作以及养老地产的战略都是保利地产实现重资产向轻资产转型的重要尝试，尽管目前房地产行业在短时间内无法摆脱对销售额的依赖，房企的轻资产业务并非其主营业务，收入贡献有限，但是随着房地产行业暴利的结束，轻资产必将是房地产行业未来发展的新方向。
参考文献：
[1]张小富，苏永波.新形势下房地产企业转型研究[J].建筑经济，2013（8）：7679
[2]戴天婧，张茹，汤谷良.财务战略驱动企业盈利模式[J].会计研究，2012，11
