大学生法律实习报告范文

导语：如何才能写好一篇大学生法律实习报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

一、 课堂学习

在进入诊所学习之前就听往届的师兄师姐说过，法律诊所教育是从美国引进的一种全新的教学模式。但是百闻不如一见，第一次走进教室确实让我耳目一新。桌子围成圆形，老师和同学坐在一起，让大家在一个平等的地位上进行交流和学习。接下来就是老师的授课方式，以往的法学授课难以摆脱老师台上讲，学生台下听的模式。师生之间在课堂上很少展开讨论，法律思维的培养完全建立在已知案件或虚拟想象的基础上。考试中更多的是对记忆而不是对分析能力、推理能力的测试，这很难培养学生思辨和独立思考的能力。而诊所学习，大部分时间都是学生在说，而老师只是在必要的时候进行一下指导。通过办理真实案件、参与案件的全部过程和细节，训练解决问题的方法和技巧，培养学生的判断力、职业责任心，并深刻理解法律和律师的社会角色。

多样灵活的教学方式还包括寓教于乐的游戏教学。给我印象最深刻的就是张老师在讲证据方法时做的游戏。30个人分成两组分别传一句相同的话，最后的一位同学把自己听到的内容记录下来。就是在这样一个看似简单的游戏过程中，我们却出现了很多笑话和问题。首先是老师给的话都很长，你要在听到一个同学说完后在最短的时间内以最准确的语言转述给下一个同学。然而传到最后一位同学那里总是出现五花八门的答案。从这个看似简单的游戏里，我们可以很清楚的了解到传来证据和原始证据的证明力及距离的远近对证据证明力的影响。这种方式比起我们在传统的课堂上去记忆传来证据和原始证据的特征、概念一类枯燥的东西更有助于理解和在司法实践中准确的适用。

在诊所的课堂上还有一种独特的教学方式，那就是大脑风暴。每节课我们都会有一个主题，大家分成小组围绕主题来发表自己的看法。最后由同学自由进行发言。诊所课堂上同学们的发言既轻松又活泼，就连我这样一向不喜欢在课堂上发言的人也被那种课堂气氛所感染了，也是踊跃发言。在课堂上我们可以进行争论，可以为了一个问题争得面红耳赤。即使是这样大家同样会感到很开心，因为在讨论中会发现自己的观点存在的问题及学习其他同学在分析问题方面的优点，也就是老师们经常说的“学习在学习的能力”。

在教学内容上，传统的法学教育诸种理论的熏陶，但诊所教育更多的注重操作层面的东西，正好弥补了传统教育的不足。我们的学习内容包括文书写作、法律职业道德，就连接待当事人也在我们的演练范围内。诊所老师的和善以及同学之间关系的融洽给人一种温馨的感觉。所以说诊所的每次课我必定去，从来不会缺课。

二、 课外活动

篇2

今年暑期，从2010年8月4日至2010年9月3日，我在湖南一星律师事务所实习了一个月的时间。严格来说，这并未算得上是真正的法律意义上的实习，因为我还未通过司法考试，既无实习证而无法计算实习期，也未与律所签订书面劳动合同而无正式身份，因此这次“实习”只能算得上是一般意义上的学习或社会实践，但我仍然从中获益良多。

我所实习的地方为湖南一星律师事务所株洲分所，每天早上我坐公交车上班，中午在那吃饭，然后晚上再坐公交车回家，俨然成了一个上班族。这所律所为中等规模的综合所，坐落于株洲最繁华的商业中心，全所的律师大约30多人，加上实习律师、律师助理与行政人员等，总共有大概40多人。主任律师为贺晓辉律师，为湖南省十佳律师之一，在当地很有名，律所主要业务为项目投资与合作、资产重组与改制、融资与担保事务、债权债务清理、企业法律事务、建筑房地产、重大刑事案件等，但也接一些简单的民事赔偿案件。整体而言，这样的律所对于我熟悉律师行业还是大有裨益的。

一、实习目的

主要目的是将在大学期间所学的理论通过实习达到与法律实践相结合，从而巩固知识和发现不足;更重要的是培养独立发现问题、分析问题和解决问题的能力;学会适应社会和掌握人际交往的能力;树立正确的法律人生观念和思维。

二、实习内容

我的主要工作归为一点就是协助指导律师办理案件，并辅助地从事一些行政性事务。在实习中我学会了律师在受理案件后的实际操作程序并且协助他们填写卷宗、对卷宗进行编码以及整理文书;撰写一些力所能及的法律文书，如词、起诉状、辩护词等，当然最后还要经过指导律师的修改;我还跟着律师一起到法律援助中心、工商局、派出所等部门调查取证。我最有体会的是参加了几起案件的旁听，认真学习了正当而标准的司法程序，真正从课本中走到了现实中，从抽象的理论回到了多彩的实际生活中。在庭审中，我细致地了解了庭审的各个环节，认真观摩了律师举证、辩论的全过程。我觉得有这样一个锻炼的舞台真是难能可贵。刚到所里的几天，我几乎什么都不会，幸好有指导律师的耐心教导还有其他一些工作人员的帮助，我才能很快地学到了很多知识和技能。

在这一个月中，有一件事情让我印象特别深刻。指导律师要我写一份起诉书，诉讼请求中的违约金本应是28000元，我竟然算成280000元，他看后只淡淡地说多了个零，而我自己却已是汗颜加倍。也就是在这一次，我挨了第一次批评，当然并非破口大骂，而是很委婉地说我念了这么多年的书，怎么还这么粗心，可见再简单的事如果不用心去做认真去学，就会成为不简单的问题。

在实习时，主任总会交代一些杂碎事情让我去办，但由于交代的时候总是言简意赅，因此我总是要多次询问。次数多了难免让人觉得烦躁，再加上主任不仅做案子，还有多项重要饭局和关系要处理，因此平时非常繁忙，很少有时间回到所里的办公室，所以其实问问题也是项技术活，如果有不懂的地方必须尽量争取一次性弄懂，不然老是跑主任的办公室，自己都会觉得不好意思。我想这也是另外一种能力的锻炼吧，作为一名律师助理，就必须尽力让主任律师省心让其满意，不然自己就逐渐失去了价值而无用武之地。

三、实习结果

篇3

论文关键词：高职学生；顶岗实习；法律关系

顶岗实习是高职院学生在校内完成了一定的学业之后，将所学的知识和技能运用于真实的工作岗位上，以提高实际操作能力的一种实践教育方式。顶岗实习以其实习任务的真实性、实习内容的综合性和较长的实习时间在高职教育中发挥了越来越重要的作用，教育部的相关文件也明确要求高职院校应保证在校生至少有半年时间到企业等用人单位进行顶岗实习。然而，近年来顶岗实习中时有发生的劳动、人身等方面的安全事故对相关各方的合作产生了不利影响。由于人们对于顶岗实习中的各方法律关系缺乏全面且准确的认识，从而导致各方对自身权利和义务认识不清，发生安全事故后也难以对事故责任进行准确的认定。为此，本文试图厘清顶岗实习中所涉及法律关系的性质和内容，以期为相关问题的认识和解决提供分析工具，促进高职顶岗实习教育工作的顺利开展。

一、实习学生与高职院法律关系界定

顶岗实习是高职院对学生的一种教育教学手段与方式，是学校教育的延伸，本质上仍然属于学校教育的一部分。正因为如此，一般意义上的大学生和高校之间法律关系的界定仍然适用于顶岗实习中学生与高职院的关系界定。在我国，对于大学生与高校之间法律关系的性质历来有不同观点，归纳起来主要有五种观点：一是民事法律关系说；二是行政法律关系说；三是双重法律关系说；四是特别权力关系说；五是教育管理法律关系说。

可见，关于高校与大学生之间究竟是何种法律关系众说纷纭，莫衷一是，每种观点似乎都有充分的依据，以至于又有学者提出了复杂法律关系说，试图综合各种观点，这种做法看似全面，但并无实质性的理论推进。本文无意于从整体上探讨大学生和高校之间的法律关系，而是要在高职学生顶岗实习这一具体情境中去界定二者之间的关系。事实上，如果仅仅讨论二者是何种法律关系并无太大的实际意义，问题的关键是这种法律关系背后所蕴含的权利义务内容。从整体上看，二者之间应该是一种教育服务与管理法律关系。具体到顶岗实习中，不同情况下又可能表现出不同的内容。例如，作为教育教学活动的延伸，学校有义务按照教育服务合同为实习学生提供实习的场所和条件，尽管这一合同通常并不表现为书面合同的形式，但这种关系事实上是存在的，在日本称之为公法契约关系。高职院应该对学生的顶岗实习进行全过程的指导、监督和管理，如果学生在实习过程中违反学校或实习单位的实习管理规定，将会受到校纪处分，这时就表现为法人内部的行政管理关系。如果学生不实习或实习成绩不合格，学校不予颁发学历证书，这时则表现为教育行政管理法律关系。因此，顶岗实习中学生和高职院之间法律关系的性质和内容需要我们在具体情境中及动态意义上予以全面把握。

二、高职院与实习单位法律关系界定

目前，关于顶岗实习中高职院和实习单位之间法律关系的性质，学界一般认为是一种民事合同关系。至于到底为何种合同关系，很少有人论及。有一种观点认为二者之间是一种委托关系。“实习是教学活动，实习单位是学校教学场所的延伸，学生根据教学计划到实习单位去实习，实际上是学校的委托。”笔者同意这种观点。其原因是，我国《合同法》第396条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。高职院由于自身条件的限制无法为学生实习提供真实的工作岗位，通过与企事业单位签订委托协议，委托企事业单位提供学生实习岗位，并对学生进行日常管理和考核。高职院与实习单位分别成为委托人和受托人，双方形成了委托合同法律关系。这种委托合同法律关系的性质可能有多种表现形式，双方可以是签订了专门的顶岗实习协议；如果是学校集中安排的实习岗位，学校和单位之间往往有合作关系，委托可能在合作协议中约定；如果企事业单位本来是学校的实习实训基地，委托可能在实习实训基地共建协议中约定；委托和受托行为也可能是默示的。例如，在分散实习中，实习单位是学生自己联系的，此时高职院与实习单位之间并无书面的相关协议，但在实习学生表明自己的身份，向实习单位提交了实习报告、实习周志等学校有关顶岗实习的教学管理文件，并要求实习单位给予考核评价情况下，实习单位同意接受顶岗实习学生，则意味着在高职院和实习单位之间形成了事实上的委托合同关系。

从内容上看，委托的事项应该主要根据教学目标和教学计划来决定，且应尽可能的详细和具体，使之具有可操作性。此外，委托协议可以是有偿的，也可以是无偿的，实践中如果原来双方有合作关系或受托方是实习基地，往往是无偿的。即使是没有合作关系，实习单位收取报酬的情况也不多。有偿还是无偿将影响双方的权利义务的内容以及发生纠纷时法律责任的归结。根据《合同法》第406条规定，如果是有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。如果是无偿的委托合同，只有在受托人有故意或者重大过失时才承担赔偿责任。据此，如果实习单位没有收取顶岗实习的培训和管理费用，且在没有故意或重大过失的情况下给高职院的教育教学工作带来损害，作为受托人的实习单位是无需承担赔偿责任的。反之，则需要承担相应的赔偿责任。同时，根据法律规定，如果实习单位因实习学生的不当工作，或者在顶岗实习过程中因其他不可归责于自己的事由受到损失的，可以向学校要求赔偿损失。

三、实习学生与实习单位法律关系界定

由于顶岗实习任务的真实性和较长的工作时间，实习单位和实习生之间的法律关系很容易让人想到劳动关系。那么，双方之间是否形成了劳动关系，包括事实劳动关系？目前学界大多持否定的观点，且主要是从实习目的、报酬性质和档案关系等方面加以论证，认为实习的目的是为了实现学校的教学目的，提高实践技能；实习学生并未和实习单位签订劳动合同，其档案关系仍然在学校；即使实习单位发给一定的报酬，这种报酬也非工资，而是生活费补贴，实践中有的单位甚至还向高职院或学生收取一定的实习费用。也有人持相反观点，认为虽然实习单位和实习学生并未签订劳动合同，但双方已经形成了事实劳动关系。理论上的分歧在司法实践中也得到了部分印证，法院一般不将顶岗实习中学生受到的伤害作为工伤处理，但也有个别法院判决支持工伤赔偿请求。笔者同意否定论观点。除上述原因外，从法律关系的本质看，劳动关系难以成立。劳动关系是劳动者与用人单位之间，为实现劳动过程而发生的一方有偿提供劳动力，由另一方用于同其生产资料相结合的社会关系，是人身关系属性与财产关系属性相结合的社会关系，其兼具平等性和隶属性。劳动关系中，劳动者隶属于用人单位，服从用人单位的管理，具有一定人身依附性；同时，劳动者将其劳动力和用人单位的生产资料相结合，以劳动力换取劳动报酬，具有财产属性。而顶岗实习中学生和实习单位之间显然并不具备这种人身和财产关系属性。

二者之间不是劳动关系，那么，应该是何种法律关系？有观点认为是实习合同关系，其主体是实习单位和实习学生，在实习协议签订后，实习活动开始时产生，至约定实习期满，实习活动结束时终止。这种观点看似简单明了，但由于只笼统地说明了合同的主体和履行期限，我们无法确证这个合同关系的存在，也无法知道其性质和内容，以及这个合同与学校和实习单位之间的顶岗实习协议是什么关系，因而这种观点缺乏解释力。 另一种观点认为二者之间是一种以实习合同为依托的教育管理关系。实习单位是学校教学场所的转移，实习单位作为实习学生的接收者，对自己所接纳的实习学生有管理职责，实习生与实习单位的关系如同与学校的关系一样，也是一种教育管理关系，只不过这种关系是建立在实习生所在学校与实习单位签订的实习合同基础之上的。这种观点有其合理性，解释了实习生和实习单位之间法律关系的性质和基础，其权利义务关系是明确和具体的。但是，也有其不足之处，主要表现在：首先，仅将二者关系界定为教育管理关系难以揭示二者法律关系的全貌，因为在这种法律关系中，学生仅是作为合同关系人而非独立的合同当事人而存在的，而学生是完全民事行为能力人，除了作为教育管理的对象外，实践中也可能作为独立的民事主体与实习单位发生法律关系。其次，这种培训与管理法律关系的基础还应该包括实习学生和高职院的教育服务与管理法律关系。再次，该观点认为教育管理关系是一种公法意义上的法律关系，但依据法理，公法关系的转移必须有法律明确的规定才能成立，而学校在没有得到教育法律法规授权的情况下，是无权将这种公法关系转移给第三方的。因此，二者之间的法律关系应作更为全面的界定。

笔者认为，实习单位与实习学生之间的法律关系通常情况下表现为一种培训与管理关系，这种关系是建立在高职院与学生之间的教育服务与管理关系以及高职院与实习单位之间的委托合同关系这两个法律关系基础上的，这两个法律关系相互之间产生的联系成为实习学生和实习单位之间产生培训管理关系的前提条件。实习学生是高职院的学生，存在人身隶属性；高职院通过委托合同将对学生的一部分教学任务委托给实习单位来完成，同时，把部分教育管理权授权给用人单位来行使。最终，学生作为受教育者和委托合同的履行者，和实习单位形成了培训与管理关系。从性质上讲，这是一种私法关系而非公法关系，因为它基于高职院与实习单位之间的委托合同而产生，不依法律的明确规定而仅依据私法性质的委托合同是无法直接产生公法性质的教育管理关系的。高职院所授之权从本质上看仅是一种法人内部的教育管理权，不是行政法意义上的教育管理权，实习单位并不能依此而获得颁发学历证书或开除学籍等权力，甚至就是法人内部的教育管理权也是部分的，实习单位也无法不依靠学校直接对学生进行正式意义上的警告、记过等行政处分，而只能向学校提出处分建议或解除实习合同关系。

此外，实习学生和实习单位之间还可能产生直接的合同法律关系。例如，实践中有的实习单位发给学生一定的生活补贴，而高职院与实习单位之间的委托合同并未就此作出约定。对此，只要是双方真实的意思表示，应为合法有效的民事行为。再如，实践中有的实习单位认可实习学生的工作能力，与实习学生约定，顶岗实习期等同于员工的实习期，实习学生的待遇适用试用期员工的待遇，顶岗实习期满学生取得毕业证书双方将签订正式的劳动合同。同样，这一合同关系的内容也超出了高职院与实习单位之间委托合同的涵盖范围，从而在实习学生和实习单位之间形成了直接的合同关系。当然，二者之间签订的超出委托合同范围的合同并非都是合法有效的。例如，实践中有实习单位认可了学生的工作能力，与实习学生签订了正式的劳动合同，所用的合同文本甚至就是单位与正式员工所签的劳动合同的格式文本。那么，这个合同就是无效的。因为如前所述，此时学生并不具备劳动合同所要求的主体资格，不具备劳动合同法中规定的劳动者所必须具备的相应的行为能力。

四、实习学生知情权与参与权的保护：多边法律关系的分析

篇4

首先，我想向所有为我的实习提供帮助和指导的四平市中级人民法院的工作人员和我的指导老师致谢,感谢你们为我的顺利实习所作的帮助和努力。

我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的。通过实习，我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验，巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平。实习期间，我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程,在一些案件的审理中还担任了书记员的工作,并且对部分参与案件提出了自己的想法。在此期间，我进一步学习了民法及民事诉讼法,对程序问题有了更深的理解,将理论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。

实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行了深入的研究，参加了案件审理的全过程，并被特许参加合议庭评议。案件具体情况如下：

一、案件的由来和审理经过

郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院2003年4月29日作出（2002）四西民二初字第349号民事判决。宣判后，郭继魁不服，提出上诉，四平市中院于2003年7月4日立案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郭继魁、委托人盖如涛，被上诉人四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）委托人胡振儒，被上诉人四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）委托人苏军，被上诉人四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）委托人付佳宾，被上诉人尹杰、委托人窦树法到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

二、当事人和其他诉讼参加人情况

上诉人（原审原告）：郭继魁

委托人：盖如涛。

被上诉人（原审被告）：中兴经贸有限公司。

法定代表人：刘连贵

委托人：胡振儒

被上诉人（原审被告）：中兴建筑公司

法定代表人：刘连贵

委托人：苏军，

被上诉人（原审被告）：中兴房地产开发公司

法定代表人：吴孝贵

委托人：付佳宾，

被上诉人（原审第三人）尹杰，

委托人：窦树法

三、原判要点和上诉的主要内容

原告郭继魁诉称：1999年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书，将中兴二期工程⑥-⑦，2/0A-B轴约86平方米商网出售给原告，原告按合同约定交房款30万元，后又于1999年9月26日、9月30日分两笔交增面积款13万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于2001年5月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰，是重复买卖，这种行为是无效的。现原告诉至法院，要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋，并承担诉讼费。

被告四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）辩称：原告所述无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以保护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购房合同是重复买卖行为，开发公司发现重复出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付现金，是用一辆车折抵了20万元房款，是无效合同，经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失。

被告四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）辩称：被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同约定交纳了全部房款，第三人与四平市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于重复买卖，是无效合同，不应支持。

被告四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）在法定期限内未做答辩。

第三人尹杰诉称：第三人于2000年4月6日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系；他们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。

原审法院认为：与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格，与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格，虽然原告购房时间早于第三人买房时间，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上，故不存在初始买受权问题，原告与被告建筑公司签订的《购房协议书》无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。被告经贸公司以持有《商品房出售许可证》为由，愿将争议房屋卖给原告，但《许可证》是在2002年7月取得的，不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发现该商网重复出售后，于2002年9月6日向第三人发出通知，因无权出售此房，要求解除合同。但被告经贸公司于2001年5月17日给第三人更换了交付房款的收据，换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示，解除合同是单方行为，是无效的。因此，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十九条之规定，判决：被告四平市中兴房地产开发公司与第三人尹杰签订的合同合法有效，其买卖关系成立；被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同无效，被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立即返还原告郭继魁购房款43万元，并给予房款43万元一倍的赔偿损失，两项合计86万元。被告四平市中兴经贸有限公司承担连带责任。

上诉人郭继魁请求撤销原审法院判决，依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效，保护上诉人的初始买受权。其理由概括为：建筑公司是该房屋的施工单位，出卖此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的，卖房款由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于2002年7月取得《商品房销（预）售许可证》后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭继魁买房是1999年6月7日，尹杰重复买该房合同是二年后的2001年5月，同尹杰算帐“换据”是2001年6月，均在经贸公司2002年7月取得《商品房销（预）售许可证》之前。但尹杰的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协议，卖房人在取得《商品房销（预）售许可证》后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后重复购房合同无效。

被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉请求及理由无异议，经贸公司同意按照规定赔偿第三人的损失。

被上诉人尹杰辩称：原审判决正确，应予维持。上诉人郭继魁与经贸公司、建筑公司、开发公司之间恶意串通损害第三人的利益。尹杰与开发公司签订的商品房销售合同是合法有效的，购房款已按合同约定全部交齐。且被经贸公司以开具购房款收据的形式予以确认，因而尹杰的合法权益应受到保护。

四、对事实和证据的分析及认定

1996年9月四平市计划委员会批准开发建设座落于四平市铁西区英雄大街20号：0204-39的站前批发市场项目。项目开发人是开发公司，投资并组织建筑施工管理人是经贸公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月开工。

1999年6月7日郭继魁与建筑公司签订了《购房协议书》（建筑公司对外销售商品房是由经贸公司委托），郭继魁购买中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦，2/0A-B轴，建筑面积约86平方米，交付房款30万元，同年9月26日、9月30日又交增面积款13万元，因该商网内部装璜工程未完工，未能交付使用。2002年4月25日尹杰与开发公司签订了《商品房销（预）售合同》，尹杰购买中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦，2/0A-B，轴建筑面积89.5平方米，按合同约定交付房款34.5万元，建筑公司开据了收据，经贸公司又自自己名义予以换据。该建筑面积与郭继魁购买的建筑面积均为商网一层同一处房屋。前，尹杰在未取得进户手续，未经卖方同意的情况下，对该房屋自装防盗门上锁，予以占有和控制。

2001年9月25日，在吉林扬信律师事务所律师（经贸公司法律顾问）胡振儒的见证下，由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、开发公司三家相互关联、又具有独立法人资格的企业法人代表，对站前批发市场新建楼房（中兴二期工程建筑楼房）的所有权进行了确认。三方协商一致，确认该新建批发市场楼房为经贸公司所有，该公司对此批发市场楼房享有占有、使用、收益和处分权。2002年7月29日经贸公司取得《商品房销（预）售许可证》后，对过去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司与郭继魁签订的购房协议再一次进行确认。2002年9月6日开发公司以无权出售商网房屋为由，向尹杰送达了解除商品房销售合同通知，并要求解决善后事宜。后因尹杰强行占有了合同约定房屋，2002年10月23日郭继魁向铁西区法院提讼，要求取得协议约定商品房。

证据：

1、郭继魁与建筑公司签订的购房协议书及建筑公司出具的购房款收据。

2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的购房款收据和经贸公司换据收据。

3、批发市场新建楼所有权确认书。

4、商品房预售申报表和商品房销（预）售许可证。

5、开发公司给尹杰送达的通知。

6、经贸公司确认书。

7、国有土地使用证。

8、产权确认书及移交收据。

9、施巍证言材料。

10、王金荣的证言材料。

11、其它相关证据材料。

五、解决纠纷的意见和理由

根据原审判决，上诉人上诉请求及理由，被上诉人的答辩，本案争议的焦点问题是：郭继魁与建筑公司签订的房屋买卖协议书和尹杰与开发公司签订的商品房销售合同，哪一个合同有效，买卖关系应受法律保护。

经二审开庭审理合议庭评议认为：

1、郭继魁与建筑公司签订的商品房买卖协议有效，其买卖关系应受到法律保护。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。又根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。依据上述法律规定，当时建筑公司作为施工方，受投资人经贸公司的委托与买方签订的商品房买卖协议，以及经贸公司作为投资方、开发公司作为项目开发方与买方签订的商品房销售合同，均处于未生效或效力待定状态。它需要这一项目明确产权所有人，并由产权所有人申领《商品房销（预）售许可证》后，对这些合同进行确认，才能生效。因而郭继魁与建筑公司当时签订协议时，其效力并未确定。但后来项目投资人经贸公司成为产权所有人，并取得了《商品房销（预）售许可证》，他对建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议再次进行了确认，使该协议由效力待定状态，转变成了发生法律效力的协议，协议双方当事人的买卖关系受法律保护，因而，商品房理应由郭继魁所有。

2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，尹杰受到的损失按规定应得到赔偿。

尹杰与开发公司签订商品房销售合同时，由于产权所有人没有确定，《商品房销（预）售许可证》尚未取得，因而其合同效力也处于待定状态。但项目投资人经贸公司成为产权所有人，取得《商品房销（预）售许可证》后，没有对开发公司与尹杰签订的商品房销售合同予以确认，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，这一合同的性质就发生了质的变化，由效力待定状态，成为无效合同。虽然当时签合同时的收款人是建筑公司，后来还由经贸公司予以换据，但由于经贸公司当时既不是产权所有人，也不是《商品房销（预）售许可证》持有人，其换据行为只能是属于收款行为。所以，经贸公司成为所有权人，取得《商品房销（预）售许可证》后，开发公司向尹杰下发了解除合同通知。而且，开发公司与尹杰签订的合同，发生在建筑公司与郭继魁签订的协议两年之后，依《中华人民共和国合同法》的规定也属侵害了初始买受人郭继魁的合法权益，郭继魁的初始买受权也理应受到法律的保护。

合议庭评议时还认为，造成尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，其责任完全在于开发公司、经贸公司和建筑公司。开发公司与尹杰签订合同时，购房款由建筑公司收取并出具发票，后来又由经贸公司换发了购房款收据，因而这三家企业对房屋重复出售是明知的。而尹杰对开发公司的重复出售行为当时是不知道的，买受行为是善意的，所以，其所受到的损失理应按照相关规定予以赔偿。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款三项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买卖人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。依据这一规定，开发公司应返还尹杰购房款345,220.78元，并给予购房款一倍的赔偿损失。经贸公司、建筑公司承担连带给付责任。

由于案件牵涉关系复杂合议庭将该案提交审判委员会，其中包括我个人的意见在内的合议庭意见一并提交。审判委员会对合议庭意见大部分予以支持，但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方客观因素，对第三人获赔问题经激烈讨论采取了其他观点，即由于尹杰在本案中没有向法院请求返还和赔偿，应另求法律途径予以解决。

综上，二审法院认为，原审判决有误，适用法律不当，上诉人郭继魁上诉有理，应予支持。经四平市中级人民法院2003年第39次审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款二、三项的规定，判决：

一、撤销四平市铁西区人民法院（2002）四西民二初字第349号民事判决；

二、中兴建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议有效，买卖关系成立；

三、中兴房地产开发公司与尹杰签订的商品房销售合同无效。

一、二审案件受理费22,220.00元，由中兴房地产开发公司、中兴经贸公司、中兴建筑公司负担。

通过对本案的深入研究,我认为四平市中院,认定事实清楚,适用法律正确,判决公正。但是,其中对于第三人尹杰的赔偿问题我仍坚持在合议庭中我提出的意见:

1第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查，但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者第三人利益的除外。