物业管理指导意见范文

导语：如何才能写好一篇物业管理指导意见，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

为进一步加强城市住宅区物业管理工作，理顺管理体制，完善管理机制，不断改善人居环境，促进城市经济社会和谐发展，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》和《省物业管理条例》等有关规定，参照市人民政府办公厅《关于印发中心城区市容市貌管理有关制度的通知》文件要求，结合我区实际，制定本实施意见。

一、指导思想

以科学发展观为指导，以体制创新为核心，将物业管理纳入城区综合管理体系，建立起“统一领导、分级负责、属地管理、综合协调”的物业管理新体制。充分发挥各街道办事处（镇政府）和社区居委会在住宅区物业管理中的作用，及时协调解决群众反映的物业管理方面的各类问题，将问题解决在基层，矛盾化解在萌芽状态，强化住宅区物业管理，提高城市物业管理覆盖率，促进文明社区与和谐周村建设。

二、工作要求

（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系。

按照“重心下移、属地管理”的原则，建立政府统一领导、部门分工负责的物业管理工作机制。

1、区房管部门应设立专门机构和人员负责本辖区物业服务行业的监督管理，具体包括：

（1）物业服务企业资质初审。

（2）前期物业服务合同备案。

（3）落实新建住宅区物业服务用房配置情况。

（4）物业管理区域划分。

（5）指导并督促街道办事处（镇政府）对老旧住宅小区落实物业化管理措施。

（6）对物业一般从业人员进行定期培训。

（7）对物业公司和街道办事处（镇政府）物业服务中心进行服务质量检查、考核，并协调解决物业管理中出现的问题。

（8）市级优秀物业管理项目的初评以及省级、国家级优秀物业管理项目的推荐。

（9）对街道和社区物业管理业务进行指导和监督。

（10）建立本区物业企业的诚信档案。

（11）受市房管部门委托对辖区物业企业违法违规行为进行监察执法。

2、各街道办事处（镇政府）负责具体落实所辖住宅区物业管理工作，成立物业管理组织机构，由负责城建的分管领导具体负责，并根据辖区规模和老、旧、散住宅区存有量，配备落实相应的管理人员和工作经费，主要职责是：

（1）为区房管部门对物业企业的动态考核、资质审查、物业企业和项目的争先创优等提供建议。

（2）负责组织召开业主大会，成立业主委员会，指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。组织业主委员会制定业主管理规约和业主大会议事规则并签订到户，规范业主和物业服务企业的公共行为。

（3）定期组织召开社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、城管执法和物业管理等部门参加的物业管理联席会议，及时解决物业管理中存在的问题。

（4）建立街道办事处（镇政府）物业服务中心、物业应急维修服务站和矛盾投诉调解站，即“一个中心、两站服务”，对辖区老、旧、散居住区提供基本的物业管理服务。

物业服务中心以街道办事处（镇政府）为责任单位负责组建，由负责城建工作的分管领导分管，由街道办事处（镇政府）选聘人员，办理相关登记注册手续，区房管部门负责对选聘的管理人员进行上岗培训。其主要职责是为暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的老旧住宅区和散居物业提供有偿的物业基本服务，服务内容主要包括公共秩序维护、清扫保洁、绿化养护等。

物业应急维修服务站主要为辖区内未实行物业管理的住宅物业的房屋排险、下水管道堵塞及水电故障等突况提供有偿应急维修服务。

设立物业管理矛盾投诉调解站，各街道办事处（镇政府）要配备面积不少于10平方米的固定接待场所和一名专职负责人，并建立规章制度，负责受理业主、业主委员会、物业服务企业的投诉，通过人民调解、行政调解、司法调解密切配合的有效平台，运用综合手段化解物业管理活动中的各类矛盾和纠纷，所辖居委会也要确定1-2名专职负责人，负责本辖区的物业投诉工作及业主委员会的管理工作。

3、住建、规划、城管执法、市政、园林、人社、环保、民政、公安、工商、财政、税务、物价、质监等各相关部门应按照各自职责，密切配合，共同做好物业管理的相关工作。

（二）因地制宜，实行分类管理。

1、对新建住宅区，建设单位要严格遵循规划设计方案进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施正规物业管理。实行质量保修金制度，建设单位应当按照《省物业管理条例》的规定在办理单位工程竣工验收手续备案前，按照物业建筑安装总造价5%的比例，一次性向区房管部门设立的账户交存物业质量保修金，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经区房管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供《前期物业服务合同备案证明》和《物业管理用房配置情况说明书》。工程竣工验收要严格落实竣工验收备案制度和物业服务用房、公共配套建筑、公共部位验收备案制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的物业服务。

2、对已实施市场化物业服务的住宅区，要从规范物业企业服务行为和提升小区管理水平两方面做好工作。

（1）规范物业服务行为。物业服务企业要依据法律法规及服务合同，切实履行职责，提高服务质量。区房管部门要加强对物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案制度，认真评定物业服务企业的服务业绩和信用度，并作为资质评定和年检、物业招投标、企业和项目创优的重要条件；对服务不到位、业主有效投诉多的物业服务企业实行淘汰、退出机制，报经市房管部门批准，按有关规定予以处理。

（2）提升小区管理水平。区房管部门和街道办事处（镇政府）要督促各物业企业，根据所管理小区的具体情况，分别按照国家、省级和市级优秀物业管理项目考核验收标准进行管理，并组织好小区创优工作。

3、对不具备市场化运作的老旧住宅区，要积极创造条件，开展物业管理服务。

（1）改造后的老旧住宅区，由街道办事处（镇政府）负责组织召开业主大会，选举产生业主委员会，由业主大会选聘有资质的物业服务企业进行正规管理，对暂不能实施市场化物业管理的交由街道办事处（镇政府）物业服务中心实施管理。

（2）对未改造的老、旧、散住宅区，由街道办事处（镇政府）物业服务中心管理，向小区业主适当收取服务费用，重点做好保洁和秩序维护工作；也可采取“栋楼式管理”模式，每栋楼选出一名代表，负责该楼的卫生清扫工作，费用由该栋楼的居民均摊。

（3）建立长效管理机制，解决老、旧、散住宅区物业管理经费不足问题。主要从三方面解决物业管理经费不足问题：一是根据《市普通住宅物业服务等级和收费标准》中规定三级收费标准下浮50%确定收费，向被服务业主收取服务费用；二是有条件的小区可增建部分经营性用房（按规定办理相关手续）或停车位，在由各街道办事处（镇政府）牵头认可的情况下进行建设，交由物业管理单位经营，用于弥补物业管理经费不足；三是政府适当补贴。政府组织有关部门对老、旧、散住宅区的物业管理情况进行年度考核，经考核达标的，政府给予适当补贴。

三、保障措施

（一）加强组织领导。住宅区物业管理事关群众切身利益和城市生活环境逐步优化，工作覆盖面广，推进难度大，各街道办事处（镇政府）、各有关部门要切实加强领导，全力推进，把加强住宅区物业管理作为提升城市管理水平、创建和谐社会的一项重要内容，切实摆上议事日程，落实机构，责任到人，做到“有人办事”、“有章办事”，将工作细化分解到基层，加快建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为住宅区物业管理工作提供有力保障。

篇2

【关键词】护理业务查房；再学习

护理查房是护理工作中最基本，最重要的活动之一，它能够解决护理工作中的难点、疑点，是提高护士业务能力，全面考核护士素质的重要途径[1]。近两年来，为了适应护理发展的需要，提高护理质量及护士素质，我科采取了新形式的护理查房，取得良好效果。现将实施的体会总结如下。

1护理查房的方法

1.1查房病例选择:有计划性和随机性。所谓计划性，其一是指在一定的时间期限内收集有查房价值病例；其二是指定病例，一般选择疑难、危重、新业务新技术的开展、罕见及护理问题集中的病例，收集或回顾性分析同类病例资料。随机性是特殊、罕见病例，或有经验、教训的个案病例及时组织查房。

1.2查房资料的准备:在平时工作中留意收集病例，一般选择疑难、危重、新业务新技术的开展、罕见及护理问题集中的病例。选定病例后由当班护士收集资料，查阅文献，制作多媒体。护士长计划，安排查房时间，通知查房参加人员，告知查房的内容及要点，以便参与人员都了解相关知识，进行相关内容的查阅便于讨论。

1.3查房的形式:由当班护士利用多媒体进行病例介绍及相关知识的讲解（由三人分为三部分讲授），提出病例中的难点、疑点及争议处进行讨论。参与者畅所欲言，各抒己见，最后由护士长总结。

1.4查房的内容

1.4.1常见急症典型病例查房:通过对有机磷农药中毒病例的查房使护士掌握该病发病机制、临床表现、抢救措施、常用药物的作用机制、用药方法及注意事项。了解该病的治疗进展如长托宁的应用及血液净化治疗的发展。

1.4.2不典型病例的查房:通过对一例主诉为腹胀、腹泻、呕吐就诊的19岁女性患者最后诊断为异位妊娠的病例查房，使护士了解到宫外孕破裂后，积血压迫直肠因刺激产生便意，病人常误认为腹泻。提示护士对于孕龄期急腹症女性患者病史询问要详细，既要重视主诉又不完全依赖主诉，不要轻易做出判断，以免引起误诊延误抢救。

1.4.3大型抢救病例的查房:通过对11例集体氯气中毒的查房使护士掌握批量急救的原则，急救的要点如急救物品的准备、人员合理分工、批量伤员的处理程序及报告制度等等。

1.4.4跨专科病例的查房:通过对妊娠合并急性胰腺炎、晚期妊娠合并DIC、死胎合并DIC、产后大出血合并MODS等病例的查房使护士了解不同专科疾病的相关性，疾病发生的机制，临床表现及处理原则，并认识到妊娠患者与一般患者相比治疗与护理的特殊性。

1.4.5少见急症的个案病例查房:通过一例肌注杀虫剂中毒病例的查房使护士总结出此类中毒病人除按中毒的急救原则处理外还要结合类似蛇咬伤中毒的局部处理措施如切排、扩创、冲洗、外敷等以减少毒物的吸收及对皮肤的损害。

1.4.6配合新业务、新技术开展的查房:随着科室的发展，新型仪器及抢救设备不断引进，配合这些仪器的引进我科开展一系列的查房使护士熟练掌握NPB760型呼吸机，LTV1000转运型呼吸机，ZOLL除颤仪，床边血气分析仪，心肺复苏机的使用。

2效果

2.1突破传统查房形式:新型护理查房突破了传统的护理查房形式，利用现代化多媒体技术手段，把查房的全过程以立体化的形式展现出来，图文并茂、生动形象，使课堂气氛活跃。多媒体技术是将文字、图形、图像、动画、声音等数字资源通过编程方法整合在一个互动的整体中，利用文字、图像、声音、动画等多种形式，采用动静结合、声情并茂的方式进行教学，使听课者身处一种生动、有创意、有经历感的环境中，激发他们的想象力，开拓思维空间，加深理解和记忆[2]。同时画面、图文代替了枯燥的理论性文字，给大家强烈的视觉冲击，印象深刻。

2.2提高急诊科护士整体业务水平:开展查房以来，不断总结经验教训，并将这些经验运用于实践工作中，很多病例在医生未到前护士已作出评估判断，并采取相应的抢救措施，为挽救病人生命起到至关重要的作用，提高抢救成功率。甚至在工作中能提醒医生，杜绝不合理医嘱的发生。如通过对复合伤中出现急性肺水肿病例的查房使护士认识到对伴有肾衰、心衰、肺水肿的病人甘露醇是禁用的。所以当抢救脑外伤伴有心包积液病人时医生开出甘露醇的医嘱，护士能立即提醒医生，杜绝错误医嘱。护士不再是盲目执行医嘱，能主动思考，善于发现问题，提出问题并解决问题。护士能力得到急诊医师的一致肯定。

2.3提高急诊科护士的授课水平:护理查房中的病例来源于日常工作，病例发生在谁的班次上就由谁来主持查房，所以人人都有机会走上讲台。使得以往不能讲课的护士变得能讲课到会讲课再到善于讲课，急诊科涌现出大量的授课人才。在近几年举行的医院授课比赛中急诊科分别获得了一、二、三等奖的好成绩。

2.3.4良好的学习氛围在急诊科蔚然成风:急诊科的工作是以老、中、轻组成的护理小组来完成每个班次的日常工作，这种护理梯队的组合形式在工作中起到互帮互助，取长补短的作用。这种形式的组合也运用于护理查房中，每次查房都由当班的三名护士共同完成。年资高的护士有丰富的经验，能够把握好查房的整个框架结构，安排合理，层次分明。年资低的护士都是各个大专院校毕业的高材生，有很好的多媒体制作和信息搜索能力，所以在整个查房过程中各级别的护士可以相互学习，取长补短。而且新的查房形式提倡创新性、开拓性思维，护士都渴望获取新的知识，会主动查阅书籍，搜索新的信息。

3讨论

护理查房是一种生动直观的教育形式[3]，有助于提高护士的业务能力和综合素质。但传统的查房形式形式单一，内容枯燥，查房效果不佳。我科采取的新形式的护理查房，形式活泼，内容丰富，效果良好。新形式的护理查房培养了护士的综合素质，急救意识明显增强，急救能力明显提高。查房的锻炼，培养了急诊护士的组织管理、语言表达、分析问题和解决问题的能力，使急诊护士能集多专业护理技能于一身，从单纯操作型护士向能力型护士转变。

参考文献

[1][1]郝玉玲，方秀新.整体护理查房.北京: 科学技术文献出版社，2003，415

篇3

为加强空调器安装使用安全管理，保障公共安全，根据《**市空调设备安装使用管理规定》和其他有关规定，制订本指导意见。

一、本市民用空调器（指窗式空调机、分体式空调室外机、柜式空调室外机、集中式空调系统的室外机组和辅助设施，以及安装架）的安装、使用及其安全管理活动适用本指导意见。

二、新建住宅必须严格按照《**市住宅设计标准》，统一设置空调器室外机坐板，设置的位置应当考虑市容景观的要求，设置的数量和尺寸应当与房间数量和面积相匹配。

施工图设计文件审查机构应当加强对施工图设计文件中执行统一设置空调器室外机坐板标准情况的审查，不符合标准要求的施工图设计文件不予审查通过，建设主管部门不得颁发施工许可证。

建设单位在组织竣工验收时，应当同时验收空调器室外机坐板设置情况，并报建设主管部门备案。

新建住宅的空调器室外机应当安装在统一设置的空调器室外机坐板上。

三、空调器用户应当聘请专业的安装队伍安装空调器，并对空调器使用的安全负责。

空调器用户不得在空调器室外机及其附属设施和安装架上增加其他负载，同时应当注意维护。

空调器用户发现或者接到物业管理单位告知空调器安装架出现松动和严重锈蚀等影响安全使用的情况，应当及时采取加固或者更换安装架等消除安全隐患的措施。

空调器达到规定的8年使用期限时，其用户应当进行安全检查，及时采取加固措施或者更换安装架。

四、空调器生产或者销售单位应当提供符合国家标准的空调安装说明书。

空调器生产或者销售单位向用户提供的空调器安装架和紧固件应当严格执行国家标准。

空调器生产或者销售单位应当组织受过专门培训的专业安装人员帮助用户安装空调器。

五、空调器安装必须严格执行国家《房间空调器安装规范》和本市的相关标准，确保安装稳定、牢固、可靠。

空调器的安装架和紧固件应当具有足够的强度和抗锈蚀能力，使用寿命不得低于空调器8年使用期限。

安装空调器的紧固件与墙体的有效楔合深度不得小于5cm。

六、物业管理单位应当督促新建住宅的空调机用户将空调器室外机安装在统一设置的空调器室外机坐板上。

物业管理单位应当每年在管理区域内开展一次空调器安全使用检查，同时提示空调器用户加强安全检查。

物业管理单位发现管理区域内空调器安装架出现松动和严重锈蚀等影响安全使用的情况，应当及时告知空调器的用户采取措施消除安全隐患。

物业管理单位可以接受业主委托，在物业服务中增加保障空调器安全使用的服务内容，服务价格由双方协商解决。

篇4

县人大常委会年终工作总结 综治工作自查年终工作总结 公安交警部门年终工作总结 国家粮食储备库年终工作总结

一、工作完成情况 (一)物业管理工作

一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》(讨论稿)、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

(二)直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元;机关团体用房租金实收166.6万元;主辅分离房产租金实收107万元;自行接收房产租金实收53.4万元。

3、房屋修缮工作。一是XX年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确XX年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《XX年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

(三)房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户;二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区;三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

(四)楼道整治工作

一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。

三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。

四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

(五)景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算;二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查;三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

二、下半年工作思路

(一)物业管理方面工作

1、出台《沈阳市物业管理规定》

6月底《沈阳市住宅物业管理规定》(讨论稿)可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.

3、建立新型物业管理体制

将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。

篇5

《物权法》、《物业管理条例》及《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》规定了街道办事处、乡镇政府对业主大会、业主委员会相关活动进行指导和监督。但“指导”和“监督”却困扰着相当多的街道办事处、乡镇政府、业主和业委会。近日，北京市丰台区鸿业兴园小区业委会准备组织召开第三次业主大会会议，业委会将大会会议内容报送了当地新村街道办事处。街道办事处对此出具了书面监督意见，指出了五个问题，其中两个主要问题如下：一是会议议题二“就小区共有物权及公共事务(包括但不限于：物业服务、公共收益、公共秩序、公共环境、公共交通、重大生活问题等)，授权业主委员会可以代表全体业主进行如下工作：1、聘请工作人员或咨询机构进行财务审查、提供咨询服务、协助日常管理、协助处理突发事件或紧急情况；2、组织重大事项的洽选或招标活动；3、投诉、、谈判协商、提起仲裁；4、提起行政复议；5、提起法律诉讼。”该议题中“包括但不限于”事项部分内容已超出物业管理范畴；“组织重大事项的洽选、投诉、、谈判协商、提起仲裁、提起法律诉讼。”等项内容已超出了业委会的法定权限，因此，应当撤销此内容，重新拟订议题。二是关于如何统计投票结果的问题，街道办认为“已被告知的业主未表示反对、弃权意见的视为赞同”不妥，应当修正。最后，街道办事处提出，业委会如无异议则应纠正相应行为，如既不提出异议又拒不纠正，街道办事处将责令限期改正或者撤销业委会作出的相关决定，并通告全体业主。几天后，街道办事处在小区张贴了《关于暂停召开鸿业兴园小区第三次业主大会的通告》。对于街道办事处的五点监督意见，业委会均未接受，仍按其预定的计划召开了业主大会，同时请街道办事处和社区居委会继续指导监督。

上述案例引起了各方的广泛关注。其中有三个问题需要思考：1、如何认识街道办事处的书面监督意见?它是否具有行政强制力?是否具有可诉性?2、业委会的做法是否正确?3、指导监督应如何行使又应当如何被接受?

监督意见的性质

本案例中，街道办事处对业委会出具了书面监督意见，并提出了相关要求。一般而言，行政指导行为是指行政机关为谋求相对人作出或不作出一定行为以实现一定行政管理目的而在其职责范围内实施的倡导、示范、劝告、建议、咨询等行为。行政指导行为具有自愿性、灵活性、简便性和经济性的特点，不具有国家强制力且不直接产生法律效果。真正意义上的行政指导行为不具可诉性。但是，我们不能表面地形式地理解“行政指导行为”。换句话说，存在着名为“行政指导行为”但实质上并非“行政指导行为”而是“行政行为”的情况，此种“行政指导行为”则具有可诉性。《行政诉讼法》及最高院司法解释规定了此种情形。按照《行政诉讼法》及最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释，公民、法人或其他组织认为行政机关违法要求履行义务的；以及具有强制力的行政指导行为属于人民法院行政诉讼的受案范围。本案例中，街道办事处提出，业委会如无异议应纠正相应行为，如既不提出异议又拒不纠正，街道办事处将责令限期改正或者撤销业委会作出的相关决定，并通告全体业主。可见，街道办事处的监督指导意见已经涉及到给相对人附加义务了，具有行政强制力，具有可诉性。

此外，《物业管理条例》第十九条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。本案例中，街道办事处依据国家法规行使行政管理权，张贴通告暂停鸿业兴园小区召开第三次业主大会，待相对人修正相应内容后再行召开业主大会，属于责令业委会限期改正其决定的行为。

因此，从本质上看，街道办事处出具的书面监督意见并非行政指导行为，而属具体行政行为，具有强制执行力，具有可诉性。

业委会做法存在的问题

对于街道办事处的五点监督意见，业委会均未接受，仍按其预定的计划召开了业主大会。通过以上分析，街道办事处出具的监督意见属于具有强制力的具体行政行为。因此，行政相对人如有异议，应当提起行政复议或者行政诉讼；如不提起行政复议又不提起行政诉讼，则应当按照行政机关的监督意见修正相应行为。业委会置若罔闻视而不见的做法是不可取的。不论街道办事处监督意见的合法性和合理性如何，业委会的做法在程序上已经违反了相关法规。

按照《物业管理条例》第二十条，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。可见，业委会本就具有配合街道、社区等部门做好管理职责的法定义务，本应当认真听取相关部门建议。而业委会非但不履行其职责和义务，反而一意孤行，冒着损害全体业主利益的风险，抵制具有强制力的行政行为。

“指导”和“监督”如何得以行使又应如何被接受

“指导”和“监督”似乎令街道办事处、乡镇政府等部门陷入了两难境地。指导和监督比较抽象，缺乏量化的标准，而现实生活却是多样的。因此，“指导”和“监督”如果介入太深，可能面临着行政乱作为的指控；如果介入太浅，可能面临着行政不作为的指控。应当怎样避免这种尴尬呢?

一是应依法行政，依据法律法规行使行政管理权。就对业主大会和业主委员会相关活动的管理而言，行政法规明确规定“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”。因此，只要是出现了法定情形，街道办事处等部门则应大胆作为，卸除被指行政乱作为的思想负担，行使法定行政职权。二是积极恰当地运用行政指导。对业主大会和业主委员会相关活动的管理，除了上面提到的法定职权外，街道办事处等部门拥有的职责权限限于行政指导。相关部门首先应认清行政指导行为的性质，其不具有强制力，属于示范引导性、方法多样性、选择接受性的行为。但不能因为行政指导行为的此种性质而不作为。相反地，应当站在地区管理的角度，积极地指导和监督业主大会和业委会活动。既要做到尊重业主的自我管理，“业主的事由业主决定”，又要做到积极指导监督，既避免假行政指导之名，行行政命令之实，又避免消极不作为。

篇6

北京市实施节约能源法办法施行

近日，北京市人大法制委、市人大财经委、市政府法制办、市发展改革委联合了《北京市实施办法》。

为了更好地贯彻落实国家新《节能法》，保证法制统一，同时适应新时期节能工作的更高要求，满足实现“三个北京”和建设资源节约型环境友好型社会的需要，落实国家“十一五”规划纲要，完成国家下达节能目标，北京市有关部门决定对原《北京市实施办法》进行修订。5月28日，北京市十三届人大常委会第18次会议表决通过了《北京市实施(中华人民共和国节约能源法)办法》，《实施办法》于7月1日起施行。

新修订的《实施办法》在体例设置上与《节能法》充分呼应，内容上结合北京市的实际情况进行补充和完善，共有7章、70条，包括总则、节能管理、合理使用与节约能源、节能技术进步、激励措施、法律责任和附则。突出了节能在经济社会发展中的战略地位，立足建设“人文北京、科技北京、绿色北京”，实现资源节约型环境友好型社会目标，以提高能源利用效率为核心，以调整产业结构为着力点，以制度创新、政策引导、宣传教育和行政监管为保障，注重解决实际工作中存在的问题。

新修订的《实施办法》细化了节能法关于固定资产投资项目节能评估和审查、重点用能单位节能管理、能源审计等方面的内容；创设了能效指标对比、在线监测、现场监测等节能制度；明确了太阳能利用的范围；对采用合同能源管理、节能自愿协议等节能办法的，给予资金支持；对民用建筑、交通、公共机构等领域的节能措施作了补充细化规定；拓宽了全社会参与节能的渠道。

人民币汇率

人民币汇率不进行一次性重估调整

近日央行宣布，根据对外经济金融形势和我国国际收支状况，中国人民银行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性。

中国人民银行新闻发言人指出，实行有管理的浮动汇率制度是我国的既定政策。此次进一步推进人民币汇率形成机制改革仍是这一方针的继续。此次在2005年汇改基础上进一步推进人民币汇率形成机制改革，人民币汇率不进行一次性重估调整，重在坚持以市场供求为基础，参考一篮子货币进行调节。继续按照已公布的外汇市场汇率浮动区间，对人民币汇率浮动进行动态管理和调节，保持人民币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定，促进国际收支基本平衡，维护宏观经济和金融市场的稳定。今后，还将积极创造有利条件，引导和帮助企业加强结构调整。银行部门也将进一步改进金融服务，协助企业管理汇率风险，为企业发展提供强有力的支持。

房地产

七部门联合“加快发展公租房指导意见”

由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》近日正式对外，旨在解决城市中等偏低收人家庭住房困难。

根据《指导意见》，公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件和租金水平，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。

《指导意见》强调，新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同，合同期限一般为3年至5年，合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出，拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。

《指导意见》指出，各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。

北京市规范酒店类房地产项目销售管理

近日，北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划委、市国土资源局联合了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，进一步规范本市酒店类项目的开发经营行为，要求必须严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。

《通知》要求，2010年5月31日后签订土地出让合同的增量酒店项目一律禁止分层、分单元销售。对于已取得预售许可或现房在售存量酒店类项目，各房地产开发企业应在房屋预、销售时向购房人明示房屋使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，明确告知购房人不得擅自改变规划用途经营使用，并将此情况在认购书和购房合同中与购房人予以约定。四部门还明确了各自监管职责。

新能源汽车

新能源汽车补贴确定5试点城市

财政部等4部委近日联合下发通知，确定自6月1日起在上海、长春、深圳、杭州、合肥等5个城市启动私人购买新能源汽车补贴试点工作，中央财政对试点城市私人购买、登记注册和使用的插电式混合动力乘用车和纯电动乘用车给予一次性补贴。

这份由财政部、科技部、工业和信息化部、国家发展改革委联合下发的《关于开展私人购买新能源汽车补贴试点的通知》明确，补贴标准根据动力电池组能量确定，对满足支持条件的新能源汽车，按3000元／千瓦时给予补贴。插电式混合动力乘用车每辆最高补贴5万元，纯电动乘用车每辆最高补贴6万元。

通知规定，补贴资金拨付给汽车生产企业，按其扣除补贴后的价格将新能源汽车销售给私人用户或租赁企业。试点期内，每家企业销售的插电式混合动力和纯电动乘用车分别达到5万辆的规模后，中央财政将适当降低补贴标准。

通知指出，试点城市政府是私人购买新能源汽车试点的实施主体和责任主体，要安排一定资金并出台相应配套政策措施，重点对充电站等基础设施建设、新能源汽车购置和使用、电池的报废及回收体系建设等给予支持。

节能减排

节能汽车和高效电机将获国家补贴

国家发改委近日下发通知，启动财政补贴推广节能汽车和高效电机工作，以更好地推动节能减排目标的实现。

根据财政部、国家发展改革委、工业和信息化部联合下发的《关于印发“节能产品惠民工程”节能汽车(1.6升及以下乘用车)推广实施细则的通知》，将发动机排量在1.6升及以下，

综合工况油耗比现行标准低20％左右的汽油。柴油乘用车(含混合动力和双燃料汽车)纳入“节能产品惠民工程”，在全国范围推广，中央财政对消费者购买节能汽车按每辆3000元标准给予一次性补贴，由生产企业在销售时兑付给购买者。

另外根据财政部、国家发展改革委联合下发了《关于印发“节能产品惠民工程”高效电机推广实施细则的通知》，对高效节能的中小型三相异步电动机、高压三相异步电动机和稀土永磁三相同步电动机分别给予15-40元／千瓦、12元／千瓦和40-60元／千瓦的补贴。

再制造业

发改委等11部门联合发文加快发展再制造产业

国家发展和改革委员会等11部门联合发文宣布，我国将以汽车发动机、变速箱、发电机等零部件再制造为重点，把汽车零部件再制造试点范围扩大到传动轴、机油泵、水泵等部件；同时，推动工程机械、机床等再制造，大型废旧轮胎翻新。

11部门表示，我国将把提高再制造技术水平、扩大再制造应用领域、培育再制造示范企业、规范旧件回收体系、开拓国内外市场作为主要任务。相关部门将制订通过再制造产业发展规划，尽快修订《报废汽车回收管理办法》，适当取消对报废汽车“五大总成”强制回炉的限制。

旅游

2020年北京将建成世界旅游城市

北京市旅游局局长张慧光在第十届世界旅游旅行大会上透露，北京旅游将按照“三步走”战略，为加快建设“世界城市”创造条件。预计到2020年，北京将初步形成符合世界城市标准的旅游产业基本框架，并于2050年真正步入世界城市阵营。

据张慧光透露，北京旅游将按照“三步走”战略，为加快建设“世界城市”创造条件。到2015年，北京将建成一批重点旅游项目和旅游产业集聚区、生态休闲度假区，旅游产业增加值将占全市地区生产总值的10％以上，旅游外汇收入超过100亿美元，年入境旅游人数达到1000万人次，国内旅游人数达到2亿人次。预计到2020年，北京将初步形成符合世界城市标准的旅游产业基本框架，到2050年，北京将真正步入世界城市阵营。

物业管理

北京：今后物业费将不再“一口价”

篇7

一、指导思想

以加快城镇化进程为目标，以城市规划区村（居）、城郊村和部分重点地段为重点，充分发挥旧城区的地理优势，全面加强政府宏观调控，广泛招商引资，加快市区旧村整村（居）改造工作步伐。

二、工作原则

（一）坚持依法改造和综合开发相结合的原则。严格执行《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国村民（居民）委员会组织法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》等法律、法规和规章，确保改造和开发依法有序推进。

（二）坚持突出社会效益的原则。本着以人为本、让利于民、美化城市环境、改善人居条件的指导思想，在突出社会效益的前提下，兼顾各方利益，切实保障村（居）与村（居）民的合法权益。

（三）坚持以点带面稳步推进的原则。在广泛调研和征求意见的基础上，选择部分重点村（居）和部分地段集中有序地进行改造和综合开发，以点带面，逐步在全市面上深入开展。

（四）坚持有利于促进可持续发展的原则。在考虑当前实际需要的同时，根据各村（居）现状，由街道（区）、村（居）按比例预留好村庄（居委会）人口增加所需住房用地和经济发展用地。为节约利用土地，鼓励在改造中建设小高层及高层建筑。

（五）坚持激励先进的原则。本着“谁干谁优先，谁干谁受益，多干多受益”的原则，充分发挥政策的激励作用，调动基层积极性。同时，加大对此项工作的考核力度，严格对党政领导干部的奖惩兑现。

三、工作程序

市区旧村整村（居）改造开发由市新型城镇化工作领导小组统一调控指导，街道（区）和村（居）自主负责组织实施，具体工作程序如下：

（一）市住房和规划建设管理局根据城市总体规划和控制性详细规划，做好市区整村改造规划及设计方案的审查把关。

（二）市国土资源局根据改造村的用地情况，做好建设项目用地预审、建设项目供地等相关工作。

（三）市区各街道（区）根据实际情况，编制出本辖区内整村（居）改造工作规划，按年度做出当年改造的村（居）名单。实施市区旧村整村（居）改造开发的村（居）委，依据审查后的规划设计方案制订出整体改造方案，提出市区旧村整村（居）改造开发申请，由所在街道（区）审查同意后，上报市新型城镇化工作领导小组研究批准。

（四）各街道（区）根据市新型城镇化工作领导小组批复意见，组织和协调有关村（居）进行实施。

四、相关配套政策

（一）规划及开发政策

1、整村改造原则上实行集中联片开发，按照大社区的模式建设，以提高土地集约利用率，节约配套资金，降低改造成本，提升村（居）民居住环境和档次。每个社区规模控制在1000户以上。

2、严格控制多层建筑的审批。城市建成区内及文三线、206连线外延500米范围内，除整村（居）改造安置住房外，原则上不再审批多层居住型建筑。整体项目中原则上应有50%以上的建筑物为高层建筑。

3、整村改造项目的容积率按照控制性详细规划的要求进行控制，不得突破所属地块规划控制条件规定的指标。

4、自2010年6月份起，3年之内不再审批非整村改造及旧城改造的房地产开发项目（续建项目除外）。

5、列入“城中村”改造范围的所有村，原有村（居）民住房不得翻建、改建、扩建。对之前已经批建了村（居）民安置楼的村（居），已经予以安置的村民的原住房应在本次整村改造批建前拆除。

（二）土地和房产政策

1、整村改造的村（居）民安置用地，原则上按人均170平方米的规划用地面积进行控制。其余土地列入土地储备经营的范围，由市国土资源局进行调查摸底，与改造村签订土地预储备协议，同时冻结预储备土地上建设项目的审批。

2、人均用地面积不足170平方米的“城中村（居）”，整村改造项目按照大社区模式进行运作，利用国家“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”政策调节解决建设用地，或用建设单位销售实现的税收地方留成部分给予安置补助。

3、村（居）民的原住房，由街道办事处、村（居）联合对每户的所有地面附着物进行丈量、核实、登记，由街道（区）监督，村（居）委与村（居）民签订拆迁合同，由公证处进行公证，各住户上交房屋所有权证和集体土地使用证。村（居）民在迁入新楼及发证前，由所在街道及村（居）委监督，按照拆迁合同拆除原有旧房及其它所在地面附着物。安置面积以外公开出售的房屋也必须在旧房及地上附着物完全拆除后才予发证。

（三）规费减免和奖励政策

1、整村改造项目在人均170平方米规划控制用地内，按照规划审批的内容不突破规划容积率进行建设，给予国有土地收益、耕地占用税、契税等额补助，给予城市大环境基础设施配套费、水土保持设施补偿费、新型墙体材料专项基金地方留成部分、自来水增容费等政府性基金等额补助。补助金在工程形象进度达到50%时一个月内拨付60%，其余40%在旧村（居）完全拆除后拨付。按照省相关规定免收防空地下室易地建设费及市级所有行政事业性收费。

超出170平方米规划控制用地及其地上建筑物部分不予补助。对在本意见实施前已经批建了村（居）民安置楼的村（居），其享受的相关补助政策，按照前款规定，根据其工程进度和旧村拆除进度情况拨付。

2、建设11层以上（含11层）的高层建筑，给予建设单位销售实现的税收地方留成部分等额补助。

3、市财政设立专项资金，用于奖补整村改造项目。土地增减挂钩形成的土地级差收入全部用于市区整村改造。

（四）拆迁补偿政策

整村改造拆迁补偿安置办法，依照《省城市房屋拆迁管理条例》等相关规定、市及我市现行拆迁补偿安置政策，结合本村（居）实际情况，在充分民主的基础上，由村（居）委自行制定，经街道（区）批准后，报市住房和规划建设管理局备案。

（五）村（居）集体及村（居）民利益保障政策

1、村（居）集体应就保障集体收益与开发建设单位签订相关协议，以保障全体村（居）民的权益。在改造中村（居）集体留用的商业用房不得出让、出售，收益必须用以解决失地农民的生活保障及社会福利。整村改造收益要严格按照“村账街道办管”的原则进行严格管理，不得私分滥用。

2、整村改造要以所开发改造的住宅小区为单位，按照国家和省有关物业管理的法律、法规和规章制定物业管理方案，缴纳物业管理公共维修资金，实行统一物业管理。其中，建设规模5万平方米以上的小区，开发建设单位应按规定无偿提供物业管理办公用房，按成本价提供物业管理商业用房，建设规模5万平方米以下的小区，按规定以货币形式提交。对之前已在旧村（居）中开发建设了住宅楼，但物业管理公共维修资金未收缴到位的，由村（居）委员会在这次开发改造收益留成中一并将该部分维修资金按标准提出缴足，并将这部分住宅楼纳入统一的小区物业管理。

3、整村改造小区的商业服务、金融邮电等商业性公共服务设施，以及文化、体育、教育、医疗卫生、市政公用等公益设施，必须按照《城市居住区规划设计规范》的要求，与居住人口规模相适应，并与住宅同步规划，同步建设，同步投入使用。社区居委会综合用房由开发建设单位在办理《商品房预销售许可证》之前与市房管部门签订《社区居委会综合用房建设合同》，并按规划要求建设，建成后由市房管部门按照财政和物价部门核定的成本价向开发建设单位收购。

五、保障措施

（一）加强领导，建立机构。市里成立市新型城镇化工作领导小组，负责市区旧村整村（居）改造工作的组织、指挥和实施，协调、规范和约束开发行为。领导小组办公室设在市住房和规划建设管理局。各街道（区）也要成立相应的领导小组和具体的办事机构，负责组织、协调本区域内整村改造规划的实施。

（二）明确责任，分级负责。市区整村改造工作在市新型城镇化工作领导小组统一领导下进行。有关部门按照各自职责分工，负责抓好相关政策落实、手续办理等工作。各街道（区）是市区整村改造工作的责任单位，负责具体实施和落实。市新型城镇化工作领导小组办公室会同市直有关部门抓好督查，一月一调度，一季一通报，确保按期完成。

（三）部门协作，形成合力。市区旧村整村（居）改造工作政策性强，工作难度大，任务艰巨。市住房和规划建设管理局、财政局、国土资源局、发改局、环保局、水务局等单位，都要发挥部门职能作用，搞好服务和协调。所有改造项目都要在市新型城镇化工作领导小组的严格监督下进行，以确保市区旧村整村（居）改造工作按计划、有序进行。

篇8

关键词：小区 物业服务 沟通技巧 换位思考

随着我国城市化的进程，越来越多的人进入城镇，要解决这么多人的居家问题，我们的房地产业做出了巨大的贡献。可是要维护好人们的居住环境和条件，就需要小区的功能不断完善，物业管理应运而生，它的范围几乎囊括了人们衣、食、住、行、文化教育、医疗卫生等各个方面。它从某种程度上来说也是履行社区职能中除行政化的其他职能，属于服务业，是新兴行业。但是由于在我国起步时间比较晚，加之准入门槛低，所以发展也面临很多问题，诸如人员素质问题、经费运转问题、业主的认可程度等，而这些都是影响物业服务质量的关键因素。所以小区这个子系统的管理工作很重要，诸如小区的安保，环境的维护等都会影响到人们的“安居乐业”。学校培养的物业管理学生就是为了充实小区的物业管理人员队伍，提升物业服务质量。但是在学生顶岗实习时就会因为行业和自身的原因而不稳定。通过走访企业和与三届的物管学生学生交流，发现目前学生在顶岗实习中存在普遍存在以下问题：

一、物管学生顶岗实习中存在的问题

1.由于工作不被人理解，认为工作没有技术含量，找不到成就感

现在的物业具体服务内容和范围广泛，既包括了常规性的公共服务，还包括了具有针对性的专项服务和委托性的特约服务。既满足了基本的物业服务，又满足了业主的个性需求。尽管物业的服务内容很繁琐，物业人员也很辛苦，但是却得不到业主的认可。业主认为物管只是收取物管费用，其他的就看不见在做什么了，看不见服务的内容。所以对物管的工作理解差，甚至也会出现业主因为不满意服务质量和内容，拒交物管费。而物管费用的收取又是维系物管服务继续的资金条件。而顶岗实习的学生也会因为工作琐碎，加之业主的不理解，不认可，无法在工作中找到自身的价值，也无从谈成就感。

2.从个人发展来说，晋升空间小，发展前景堪忧。由于在物业管理的行政设置中，除了物业经理，它的构架设置中让学生看不见自己的努力的方向和职位。让学生觉得没有提升的机会和晋升的空间

3. 行业本身的原因人员流动性强，导致稳定性差。由于物管工作不是很被人们认可，加之物管准入门槛低，所以人员很杂乱，流动性强。学生在这样一个从业环境中无法找到平衡点。

二、从以下几个方面培养学生的能力，以期望做好物业服务工作

我国推行物业管理的目的是为了实现物业的价值和发挥物业的最大使用功能，以保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。所以物业管理工作人员的素质对一个小区的物业管理水平有决定作用。

由于物业管理行业属于第三产业中的服务行业，所以在日常的工作中一定要突出“服务性”，要着重考虑怎么样去满足业主的需求，使业主对物业管理人员及物管公司有较好的认同感，进而便于工作的更好开展，促进小区的和谐。所以物管人员的工作能力和水平就显得尤为重要，而工作的技巧和态度却是每个物管人员各自的“法宝”。所以在对我们物管学生进行日常的教学和实习动员时，要培养学生良好的工作态度，更要教会学生做好这项工作的技巧。她们出去实习，会在不同的岗位上，但是都避免不了要与形形的业主打交道，故而她们必须要有良好的沟通能力，掌握与人交往的技巧，还要有宽广的心胸，才能利于提升物业服务质量，获得业主的认可。

1.练就良好的沟通技巧和能力

由于小区没有准入制度，只要购买或者租赁得起物业的，都可以成为小区临时或者长远的居住者。所以我们学生在顶岗实习时，面对的业主各个层次的都有，有素质没素质，有文化没文化的都有。所以这时沟通能力就很重要了，沟通得好不好会影响到物业服务工作的开展。就要求学生要具备良好的沟通技巧和能力，还要有强大的心理调节功能，会与“形形”的业主打交道，为他们服好务，进而建立良好的人际关系，提升物业服务的质量。

2.要运用好换位思考，“急业主所急，想他们所想”，获取他们的信任

在做服务工作时，要时刻想到业主的任何事情都不是小事的态度去开展工作，哪怕是一只小猫小狗对业主而言都是大事情。遇事情多站在业主的角度考虑问题，让业主感觉到你的工作就是为他们服好务，保障他们的生活有序和舒适。只有这样业主才会信任你，在缴纳物管费用时不会借故拖欠或者不缴纳。

3.摸清业主所从事的行业情况，善于利用时间节点，有针对性的开展活动，赢取业主的心

物业服务工作要做得细致周到，就要适时的开展针对性的服务工作，利用好各种节日，给业主赠送礼品，拉近与业主的距离，便于营造和谐的工作氛围。在新春佳节时，可以给业主发放或馈赠元宵粉，表示对业主新春的祝贺和问候；在教师节时，向业主中的教师赠送礼品，诸如水杯、贺卡等，表达对教师的尊重；在中秋节或者端午节组织游园活动，赠送小礼品，让老人和小孩尽兴地游玩。这些活动的开展都会增强业主对物管工作的认可，赢取业主的心，便于工作的开展。

4.有大肚能容的心胸，学会选择性的遗忘，不与业主计较

篇9

论文关键词：社区服务改革与发展

论文摘要：详细介绍了中石化企业社区服务系统的现状，分析了当前社区改革发展面临的问题，并从理论上对改革的可行性进行了阐述，针对存在的具体问题，结合社区服务系统的业务特点，提出了通过分离企业办社会职能，组建物业公司，完善社区服务体系，加强社区服务系统内部管理，规范关联交易，加强配套建设以及建立良好的人才机制等措施，实现企业社区服务系统的改革与发展。

企业办社会，是中国国有企业的一种特有现象，社区服务系统在国有企业的建设和发展过程中发挥了重要的历史作用。对社区服务系统进行改革，就是通过管理的市场化、专业化、集约化以达到社区管理的规模化、专业化，从而实现社区管理资源的优化配置，实现最大的社会效益和经济效益。

一、社区服务系统现状

社区服务系统是指企业兴办的包括社区福利服务和社区商业服务在内的一种社会服务，也称为企业办社会。根据目前社区服务系统的业务构成、改革方向和措施的类同性，大致可以分为以下三大类：

1．公共服务类。

指由于历史原因而由企业兴建和承办的各种非盈利性的政府职能和社会公益服务，主要包括：中小学、幼儿园、医疗机构社会保障、公益事业、市政建设、街道办或居委会、公安消防等

2．社区服务类。

指为保障社区正常运行，提高居民居住及生活质量的有偿服务业务，具体包括：物业管理(生活区房屋建筑及其附属设备公用设施的修缮和维护，小区及楼道环卫、治安、消防、存车管理，生活区绿化等)、居民用水电气暖、家政服务、浴池、集体宿舍等。

3．企业经营类。

指与社区服务相关的一些企业经营性活动和业务，主要包括：商贸服务、餐饮娱乐、招待所、宾馆、驻外办事机构等。社区服务系统是随着企业的建设和发展而逐步形成的。由于各种原因，企业内部的社区服务系统尚未实现集中统一管理，许多社区服务业务仍然分散在下属二级单位，管理层次较多，专业化程度不高，“大而全、小而全”的现象比较严重。

二、社区服务系统改革的可行性分析

1．社区服务系统改革。是市场经济发展的客观要求。

市场经济要求企业必须成为市场竞争的主体，必须突出主业，精干主体，主辅分离，提高劳动生产率，追求利润最大化当前正是企业加快推进社区服务系统社会化进程的有利时机，近几年来，中央有关部委先后下发了《关于进一步推进国有企业分离办社会职能工作的意见》、<关于幼儿教育改革与发展的指导意见)、《关于积极推进企业退休人员社会化管理服务工作的意见》、<关于城镇供热体制改革试点工作的指导意见》，要求“分离企业办社会的职能，切实减轻国有企业的社会负担”。

2、社区服务系统改革，是企业深化内部改革的要求。

当前国企改革正向纵深发展，企业要真正成为市场经济的主体，必须以发展为主题、结构调整为主线，为此企业必须实行主辅分离、改制分流，集中有限的资源做大做强主业。

3．社区服务系统改革，是政府职能转变的要求。

在计划经济时代，国有企业基本上都是“大而全、小而全”，在当时这也是符合我国国情的，而今企业被推向市场以后，首先感受到的问题是负担太重，严重制约着企业发展的活力。所以，在改革过程中，一个重要的任务就是把应由社会负担的职能从企业中剥离出来，使政府、社会、企业尽快实现角色裂变与转换，回归本位，职能到位。

三、社区服务系统改革的措施和建议

社区服务系统改革首先要在思想认识上实现转变，服务性质要由职工福利型向服务经营型转变，服务方式要由内部封闭型向社会开放型转变，服务管理要由单纯行政型向经营效益型转变，服务费用要由企业承担向合理规范收费、企业与职工共同承担转变。

1．分离企业办社会职能，将企业承担的政府、社会管理职能还给政府和社会，使企业回归到作为追求利润最大化的市场主体的本位，从根本上消除政府和社会“缺位”，国企“越位”的历史沉疴。

分离企业办社会职能，既是中央完善市场经济体制的重大决策，也是深化国有企业改革、提高企业市场竞争能力的重要举措，是确保被移交的单位长远发展的现实需要。社区服务系统改革必须从产权上、财务上、资产上和人员上解开主业与辅业之间非市场化的关系纽带，最终使企业主业、辅业全面融入产品市场和要素市场的市场机制硬约束之下。对政府公共服务类，改革的方向是积极创造条件，力争早日移交社会，最终实现同企业职能的分离。首先把企业承担的公检法职能分离出去，还给政府；把属于国家义务教育性质的小学和初中，交给国家，对于其他的学校如培训中心、职业学校、技校等可以根据企业的实际需要继续留在原企业，或通过办学体制改革探索多种办学模式，这类学校～般能够自立生存；对于企业自办的医院或医务所，因其占用了企业大量的资金，已成为企业沉重的负担，要提高企业的竞争力，必须尽快剥离这部分医疗机构职能，改革的压力主要是人员多，分流难度大，剥离是比较困难的，企业可以根据自身经济实力，在一定时期内实行定额补贴或逐年递减补贴的办法，予以资金支持。

2．加强社区服务系统内部管理，建立健全各项制度，规范关联交易。

一是建章立制，实行专业化管理，建立、健全社区管理服务各项规章制度，形成完整、科学的社区管理服务制度体系。二是完善、健全社区服务质量监督考核制度，制定社区服务、物业管理的工作质量考核标准，将考核结果与效益工资挂钩，推进社区不断提高管理水平和服务质量。三是强化预算管理，加强资金管理。四是建立充满生机和活力的激励机制。完善工效挂钩方式，改革薪酬制度，实行多种形式的激励方法，探索对社区部分服务项目采取不同形式的内部承包责任制，充分调动员工积极性。五是落实经济目标责任制，控制成本，压缩费用。六是规范关联交易，完善收费制度，引入商品化理念，实施市场化收费。

3．加大改造力度，加强配套建设。逐步完善配套设施。

一是加大社区服务设施的改造力度，实现装表分户计量，完善水、电、气和供热管网等基础设施，降低损耗，减少安全隐患，大力降低社区经营服务成本。二是完善社区环卫设施，配套建设垃圾中转站、垃圾收集点，扩建垃圾处理场。三是加大对现有道路及排水系统的改造和维护工作，建设污水处理场，扭转排水不畅的现状，解决排水污染纠纷等问题。

篇10

“拍牌靠运数，行车会拥堵，开车易发怒，停车没去处，找位没思路”，这似乎成了每个有车族生活的常态。

根据公安部交管局的数据：截至2014年底，中国汽车保有量已经超过1.5亿辆;全国有35个城市的汽车数量超过100万辆;北京、成都、深圳、天津、上海、苏州、重庆、广州、杭州、郑州10个城市汽车保有量均超过200万辆。

车多位少已是城市管理的普遍难题。

2015年，国家发改委副主任连维良表示，保守估计，中国的停车位缺口超过5000万个。

究其原因，停车位的供求矛盾突出是当前停车难的最主要原因。一方面，车辆快速增加;另一方面，停车场规划建设滞后，停车位并没有同步增加。

总体来说，中国的停车场管理的专业程度不高，散而乱。以北京为例，登记备案的停车场有6581个，而参与管理的物业管理公司和停车管理公司超过3000家。

一个令人费解的事实是，与停车难同时存在的是，北上广深停车场泊位空置率达44.6%。

这些现象在2015年得到了国家层面的关注。长期以来，我们将交通问题的政策着力点放在动态交通上，静态交通长期被忽视。正是从这一年开始，静态交通利好政策频出。

国家发改委、住建部等部门先后出台了《关于加强城市停车设施建设的指导意见》（以下简称《意见》）《关于加强城市停车设施管理的通知》，明确提出“鼓励社会资本建设停车场，发展错时共享停车，提升停车信息化水平，促进停车与互联网融合发展”。

这一系列直指停车难的政策，从国家层面对融资、规划、建设、经营、管理等各个方面给予了迄今为止最大限度的开放，其核心是充分发挥市场在资源配置上的作用，推动停车产业化。例如，《意见》提出将停车产业纳入高端装备制造业清单，给予相关政策优惠，打造自主装备品牌。