房地产评估管理办法范文
时间：2024-01-11 17:47:46
导语：如何才能写好一篇房地产评估管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
第二条 在本省行政区域内对所有房屋、构筑物及其附属物和土地使用权（以下简称房地产）价格进行评估活动的单位和个人，应当遵守法律、法规和本办法。
本办法所称房地产价格评估，系指房地产价格评估机构接受当事人委托，对各类房地产的价值进行评价和估算的活动。
第三条 房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，任何单位和个人不得利用职权指定评估。
房地产价格评估机构和人员，必须遵守国家有关法律、法规，执行国家有关房地产价格评估的规定，严格执业，诚实服务，恪守信用。
第四条 省、市（地）房地产价格评估管理委员会由物价、房管、土地、国有资产等管理部门组成。其主要职责是：
（一）监督执行有关房地产价格评估的政策、法规；
（二）负责房地产价格评估机构、人员的资格审核、认证；
（三）协调、处理房地产价格评估纠纷。
房地产价格评估管理委员会办公室设在省、市（地）人民政府价格主管部门（以下简称价格主管部门），负责房地产价格评估管理委员会的日常工作。
第五条 房地产价格评估，由依法设立的房地产价格评估机构进行评估。
房地产价格评估机构应当向房地产价格评估管理委员会申领房地产价格评估机构资质证书（以下简称资质证书）。未取得资质证书的，不得从事房地产价格评估工作。
资质证书由省房地产价格评估管理委员会统一印制。
第六条 申领资质证书，应当提交下列材料：
（一）申请报告和章程；
（二）资质证书申请表；
（三）资信证明；
（四）办公场所证明；
（五）评估人员执业评估资格和专业人员职称证明；
（六）法定代表人身份证明等。
第七条 申领资质证书的程序：
（一）申请人向市（地）房地产价格评估管理委员会办公室提出申请；
（二）市（地）房地产价格评估管理委员会办公室，应当自收到申领资质证书申请材料之日起15日内进行核查，并提交市（地）房地产价格评估管理委员会审核同意后，报省房地产价格评估管理委员会批准；
（三）省房地产价格评估管理委员会办公室，应当自收到市（地）地产价格评估管理委员会报送的文件、材料之日15日内进行核查后，提请省房地产价格评估管理委员会作出是否批准发给相应等级的资质证书的决定，并书面通知申请人。
第八条 房地产价格评估机构资质证书分为甲级、乙级、丙级，实行资质等级管理。具体规定由省房地产价格评估管理委员会制定。
第九条 丙级房地产价格评估机构应当具备下列条件：
（一）有自已的名称、组织机构和章程；
（二）有固定的服务场所；
（三）有房地产价格评估人员3名以上；
（四）具有经济、会计及建筑工程的专业人员；
（五）注册资金不少于人民币10万元。
第十条 乙级房地产价格评估机构应当具备下列条件：
（一）具备第九条一、二项规定的；
（二）有房地产价格评估人员5人以上；
（三）具有经济、会计及建筑工程专业的初、中级职称的技术人员；
（四）注册资金不少于20万元人民币；
（五）以房地产价格评估为主营业务。
第十一条 甲级房地产价格评估机构应当具备下列条件：
（一）具备第九条一、二项规定的；
（二）有房地产价格评估人员7人以上；
（三）具有经济、会计及建筑工程专业的中、高级职称的技术人员；
（四）注册资金不少于30万元人民币；
（五）以房地产价格评估为主营业务。
符合前款条件的，经省房地产价格评估管理委员会审查确认，取得甲级资质证书的评估机构，需要国家有关部门认定的，可向省房地产价格评估管理委员会办公室申请，由省房地产价格评估管理委员会报国家有关部门确认。
第十二条 房地产价格估机构接受委托人委托评估业务时，应当与委托人签订房地产价格评估合同。评估合同应当载明下列主要内容：
（一）委托人姓名、职业、住址或法人单位名称、地址、法定代表人姓名；
（二）被委托人名称、地址、法定代表人姓名；
（三）评估标的物名称、地点、占地面积、建筑面积、结构、用途、使用情况；
（四）评估目的、要求和完成日期；
（五）评估费用；
（六）评估纠纷处理和评估责任；
（七）评估双方认为需要载明的其它事项。
第十三条 房地产价格评估机构进行房地产价格评估时，应当指派二人以上房地产价格评估人员对评估标的物进行现场勘估，调查评估标的物的现实状况，核实有关数据，并做好详细记录。
经现场勘估后，房地产价格评估人员应当按照国家和省的有关规定，采用科学的评估方法，对关系评估标的物价格的各项因素进行综合分析评价和估算后，作出书面评估报告。评估报告应当由房地产价格评估人员签字，并加盖评估机构公章。
第十四条 房地产价格评估报告应当包括以下内容：
（一）评估标的物名称、地点、面积、结构、用途、环境、质量情况；
（二）评估标的物的现实状况和勘估说明；
（三）评估依据和方法；
（四）评估日期和评估基准日；
（五）评估因素分折，评估勘测数据；评估结果；
（六）必要的附件，包括作为评估依据的有关图纸、图片、背景材料、原始数据和市场资料等；
（七）其他需要说明的问题。
第十五条 房地产价格评估人员承办房地产价格评估业务应当制定评估作业方案；评估机构应当建立房地产价格评估报告内部审、复核制度。
第十六条 委托人或产权管理部门对房地产价格评估报告有异议的，在收到评估报告之日起15日内，可向出具评估报告的评估机构申请复核，评估机构应当无偿予以复核；对复核结果仍有异议的，可向房地产价格评估管理委员会办公室申请重新评估，并预缴重新评估费用。
房地产价格评估管理委员会办公室应当在接到申请重新评估之日起15日内，指定甲级房地产评估机构进行重新评估，其评估报告作为处理评估纠纷的依据。
原评估报告的评估值与重新评估报告的评估值的误差范围为10％，超过10％的，其重新评估费用由原受托评估机构支付；未超过10％，由申请重新评估的申请人支付。
第十七条 因房地产价格评估人员过失，给当事人造成经济损失的，由其所在评估机构承担赔偿责任。
因委托人原因造成评估报告不真实的，由委托人承担评估费用。
第十八条 房地产价格评估管理委员会应当加强对房地产价格评估进行监督检查，发现有下列情形之一的，由房地产价格评估管理委员会决定予以降低评估机构资质等级或取消评估机构资质证书，并予以公告：
（一）评估报告结果有重大失误的；
（二）一年内评估机构出具的评估报告，其评估值的误差范围有3次以上超过10％的第十九条 房地产价格评估机构及其评估人员弄虚作假或与委托人串通故意抬高或压低房地产价格评估值的，由房地产价格评估管理委员会决定予以降低其资质证书等级，情节严重的，取消其资质证书，并予以公告；给国家或当事人造成损失的，应当赔偿损失，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十条 未取得资质证书，擅自从事房地产价格评估人作的，其评估报告无效；对有收取评估费用的，由价格主管部门责令如数退还，并处以3000元至1万以下罚款。
第二十一条 有下列行为之一的，有违法所得的，由价格主管部门责令其如数退还违法所得，并处以违法所得的1至3倍罚款，但最高不得超过3万元，无违法所得的，处以3000元至1万元罚款：
（一）超出价格主管部门规定的收费标准收取评估费用的；
（二）利用不正当手段承揽房地产价格评估业务的；
（三）违反本办法第三条规定的。
第二十二条 本办法施行前，已经从事房地产价格评估业务的机构，应自本办法公布之日起6个月内，按本办法规定补办手续的，经审查确认，取得资质证书后，方可执业；逾期未补办手续的，按无资质证书处理。
第二十三条 本办法所称评估人员，系指取得国家用关部门或省房地产价格评估管理委员会发给的房地产价格评估执业资格证书的人员。
第二十四条 依照本办法规定作出的房地产价格评估报告，是房地产转让、抵押、租赁、转制和产权登记的依据，法律、法规有规定的，从其规定。
篇2
【关键词】房地产；估价；现状；解决对策
一、引言
我国房地产估价产业起步的较晚，经过十几年的创新，发展，房地产估价机构的运营在有关主管部门的指导下也逐渐步入了正轨，并且我国也建立了房地产估价师执业资格考试的相关制度。
二、房地产估价的重要性
随着房地产市场的蓬勃发展，房地产估价产业涉及的范围也越来越广泛，从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的司法鉴定、融资、企业合并、课税、资产重组、房地产作价入股等各项经济活动。这些活动不仅关系到社会公众的利益，更重要的是影响到社会和社会经济发展的和谐和稳定。所以说，研究怎样把房地产估价这个行业做好是非常重要的一个课题。我国房地产估价行业还不能完全适应房地产市场快速发展的需要，还有一些存在的问题有待解决。下面主要就我国房地产估价行业的现状进行分析，针对所出现的问题进行讨论，提出对房地产估价行业有利的解决对策，进而促进房地产估价行业的健康发展。
三、房地产估价产业的现状
（1）目前发展状况
从我国房地产估价产业的发展状况来看，主要体现在以下三个方面：一是我国制定了比较完善的法律规章制度。例如《房地产估价师注册管理办法》和《城市房地产管理法》等，这些为房地产行业的发展提供了有利的法律保障。二是形成了具有自己行业统一的，标准的，开放的一个房地产估价市场，并且逐渐完善了房地产市场的自律机制，这为房地产估价行业的顺利进行提供了有利的环境。三是建立并且逐渐完善了我国房地产评估的技术规范和执业资格制度。据不完全统计，我国已经注册成立的房地产估价相关单位有三千多家，并且有超过15000人已经获得房地产估价师的执业资格，从事相关工作。《房地产估价规范》的出台，也为房地产评估的技术和程序进行了详细的规定。这些都为我国房地产估价行业的蓬勃发展提供了平台和人才保证。
（2）所存在的问题
我国房地产估价机构是活跃在房地产转让、房屋拆迁补偿以及税收、抵押贷款等多种业务之中的，它已经成为一个重要的中介服务行业。但是在发展的过程中，也存在很多问题，例如我国房地产估价市场还在一个整合发展的过程当中，呈现出一种低水平的竞争，还有许多问题需要进行研究解释的。从总体上看，我国房地产评估行业还有很多较为突出的问题，下面主要对一些比较重要的问题进行简要的分析。
1、房地产估价行业的法律建设还不完善，立法滞后，在业务上也缺乏法律保障。我国房地产估价行业的发展也仅仅经历了十几年的时间，起步晚，发展缓慢，并且一直处在借鉴和摸索的道路中。法律法规制度不健全，这就使得房地产估价师在工作的过程中没有办法做到有法可依和有法可循，从而不能充分发挥其能动作用，导致估价结果不能得到公众的认可。虽然也制定了像《房地产估价机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等相关的法律制度，但是这些实施的细则还不健全，并没有针对性很强的规范和技术标准，从而使房地产估价工作进行起来比较困难。
法律法规制度不健全，也无法对房地产估价中介活动进行有效的监督。
2、房地产评估机构的管理不善，从而导致房地产估价机构的运营效率不高。房地产评估机构的管理体系是一个交叉体系，依照我国目前的管理体制来看，评估行业现有资产评估、房地产评估和土地评估三种，并且分别属于国有资产管理部、建设部和国土资源部等国属事业单位。这三个部门在管理上各施其政，在政策上各行其是，无法形成统一的管理制度。房地产评估市场和业务管理被分割开，从而无法实施系统的规范化管理，使得评估机构和执业人员无所适从，从而导致房地产估价机构的运营效率不高。
3、房地产估价行业从业人员的素质参差不齐，服务质量不高，从而不能满足本行业对人才的需求。由于房地产估价专业性较强，让人很难识别服务质量的优劣。注册房地产估价师的级别考试设置还是比较单一的，没有按照初、中、高的级别来设置，而是只设置了相当于中级职称的房地产估价师，并且对房地产估价师的再教育还是比较缺乏的。为了获得高额的估价费有些估价机构不顾职业道德，聘用一些非专业的估价师，不到估价对象的现场进行查勘而根据估价对象的需求，拼凑出不符合规范的估价报告。这些不但影响了房地产估价行业的社会信誉，而且直接威胁着房地产估价行业的生存和发展
四、建议采取的解决对策
为了促进房地产估价行业的健康和科学发展，针对以上对房地产评估行业的发展现状以及存在的主要问题，我们提出以下建议和策略。
1、建立健全的房地产估价行业的相关法律规范
俗话说的好“无规矩不成方圆”，房地产估价行业存在和发展的根本和保证是要做到有法可依。只有明确的法律支持，才能保证房地产估价师公正、客观、独立地开展业务，真正实现其中介服务的职能。要想房地产评估行业得到顺利的发展，法律规范是最基本的保障。首先要加强评估的立法工作，与发达的国家或地区相比，我们国家的法律体系尚未形成，立法工作任重道远，因此要尽快制定房地产评估的法律法规，并将一些法规规章上升形成法律法规。其次要加强执法监督，现在评估市场经常发生违规违法现象，不正当的经营行业屡禁不止，不合格的评估报告屡见不鲜，这就迫切需要发挥行政执法的作用，加大监督检查的力度，发现问题及时处罚，将评估市场存在的问题降低到最小，用法律法规的制度手段规范房地产估价市场。
2、加强房地产估价行业的管理
房地产评估行业作为一个市场中介服务行业，客观、独立、公正是其行业的特征，也是其行业发展的前提。我国的资产评估行业起步较晚，不妨借鉴一下国外资产评估行业成熟的管理体制。例如美国、英国、澳大利亚、马来西亚等国家资产评估行业管理体制各有千秋，但一个共同点就是：政府对评估行业的管理很少，行业自律性管理是主要形式。所以我们要完善房地产估价行业自律管理，要尽快建立行业内部自律规则。
3、加强房地产估价行业的队伍建设，不断提高房地产估价师的执业素质
房地产估价师的执业素质不仅关系到房地产估价工作的质量，而且还影响到整个房地产估价行业的发展，为此提高房地产估价师的职业素质尤为重要。我们要打破估价师级别设置单一的局面，要实行分级制，对相关从业人员实行动态管理，还要严把质量关、完善房地产估价师继续教育，坚强房地产估价师职业道德等措施提高从业人员的综合素质，从而不断改进和提高技术水平和服务质量。在条件允许的情况下建立房地产估价师诚信档案，实施信用开放和公布制度，提供网络查询服务。
四、结语
随着社会经济的发展以及“十四大”以来我国房地产开始走向市场，房地产评估制度也开始建立，评估市场不断扩大，评估队伍和评估机构得到了迅速发展。我们在取得成就的同时，更要认清房地产评估行业目前的现状以及所面临的问题，使得房地产估价行业向着正规化、完善化、法制化的方向发展。
参考文献：
[1]王人己，姚玲珍.房地产估价[M].上海：上海财经大学出版社，2002年.8-38.
[2]唐建新，周娟.资产评估教程[M].北京：清华大学出版社，2005年.1-17.
篇3
【关键词】：抵押房地产评估；形成机制；风险评价；风险管理；风险防范
一、房地产抵押存在风险的表现形式
1.1评估目的风险
评估的直接决定和制约着资产评估价值类型和方法选定，
以抵押为目的的评估价值类型是抵押价值。《规范》要求：房地产抵押价值的评估，可参照设定抵押权时的类此房地产的正常市长价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。以抵押为目的的房地产评估要注意以下风险：
1、1、1预测风险。因为房地产抵押评估价值是当时某一时点的价值，而抵押期间一般会在一年以上，一旦发生处分清偿，处置价值是在未来某一时点价值。因此，在评估时，对预期会降低评估价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。
1、1、2市场变现能力风险。抵押权人实现抵押房地产回收时大多数是将抵押房地产变卖，而不是回收实物；并且由于宏观经济形势、产业政策、市场变化等因素影响，抵押价值也相应变动。尤其对有价无市的房地产要进行分析，降低因不能及时变现的市场风险。
1、2抵押评估方法选择带来的风险
抵押房地产评估方法根据房地产具体情况一般采取成本法、市场比较法、收益法或假设开发评估法进行评估。采取不同评估方法所评估的结果从本质上讲是一致的，均能反映房地产公开市场的公允价值，但由于各种评估方法在评估过程中所选定的参数和考虑的因素均不相同，也会造成抵押评估价值的高低风险。如：以收益法评估商业用途的房地产价值时，在测定收益率时，会因确定的收益率微小变化造成房地产评估价值结果很大的差异；以假设开发评估在建工程的价值时，建成的房地产价值、后续工程成本、销售税费等参数均需要进行科学的预测，预测结果的真实来自于要有一个完善透明的房地产市场才能实现，但由于房地产市场很不完善及行业内相关信息资料相互共享不够透明和有效，存在着采用不同评估结果高低风险。
1、3评估人员执业风险
在我国，房地产估价是一项新兴服务行业，也是对专业技术要求较高的行业。它要求评估师不仅要熟悉掌握评估专业知识，而且要求评估师要具备广泛的经济、法律、金融、建筑、财务及管理等方面知识。由于行业的规范和管理正在探寻阶段和估价人员执业水平的参差不齐，对评估原则、评估方法、技术参数及相关因素的选择、评估信息资料真实性的甄别、评估人员的执业能力和经验不足及价值含意的把握等都将影响评估结果的科学性和真实性，也都增加了执业风险。
1、4职业道德风险
房地产评估公司是公正性的中介服务机构，对所出具的评估报告承担法律责任。在房地产抵押评估过程中，评估机构和评估人员应恪守职业道德、遵循独立、公平、公正、公开的原则。但当前，个别房地产评估公司和评估人员出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地产价值，提供虚假评估报告，导致评估结果失真，职业道德意识淡薄造成了抵押人员利益的潜在损失风险。
2、房地产抵押的风险
2、1认识误区。房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。而不少信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。
2、2操作风险。银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。
2、2、1抵押物产权存在瑕疵造成的风险。抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续；抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷；占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失；抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空；抵押权灭失。如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在；抵押权难以实现。根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。
2、2、3抵押物的价值风险。
（1）抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分四种情况：一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。
（2）现行抵押率计算方法已不能有效控制风险。一是当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是市场价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距；二是确定抵押率时，未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用，如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等，而这些费用所占抵押物价值的比例甚大。
2、2、4社会经济环境不规范形成的风险。一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权C明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变现的相关费用。
3、房地产抵押风险的防范及对策
3、1进一步完善抵押贷款管理办法。对抵押物件进行细分，明确规范不宜作抵押物的统一标准。房地产抵押物的选择，应牢牢把握"坚固耐用，不易毁损；通用性强，容易变现；价值稳定，不易贬值"二十四字原则。
3、2加强银行内部管理，规范业务操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。
3、4建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况。
3、5严格审查抵押人资格及抵押房地产的有效性。要审查抵押人是否是《担保法》、《房地产管理法》等规定的不得作为抵押人的几种情形，是否有法人资格或是否具有完全民事行为能力的自然人、是否是体制改革后可以作为抵押人的事业法人。
3、6严格完善房地产抵押登记手续。房地产抵押合同自登记之日起生效。在房地产抵押过程中，应严格核实抵押房地产的情况，在进行抵押房地产评估后，在县以上地方人民政府规定的房地产产权管理部门办理登记手续。抵押登记期限一般以评估报告的效期为限，但往往借款期限长于抵押登记期限，这就要求债权人在登记到期日前重新办理评估和登记手续，才能完善房地产抵押合同的法律延续性和有效性，保证债权人的合法利益和风险可控。
3、7加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。
3、8认真进行实地勘察、收集、整理和分析相关资料。实地勘察是依据抵押房地产产权证明和相关资料到实地验证和勘察，从而确定影响房地产价值的主要因素，主要包括：房地产所出位置和交通条件、周围环境质量及配套设施等区域因素；房地产的建筑结构类型、内外装修、设施设备、朝向楼层及完损程度等个别因素；了解当地房地产市场行情，掌握市场交易信息；实地拍照、收集资料等。
3、9 综合分析评估过程，慎重确定评估结果。明确了评估对象之后，应选定拟采用的评估方法。由于采用的评估方法不同，计算出的评估额不同是很自然的。无论采取何种评估方法都要对整个评估过程在基础数据是否准确、参数选择是否合理、公式选用是否恰当、影响因素是否齐全及是否符合评估原则等方面进行检查，在确定所选用的评估方法估算出的结果无误后，对市场行情和潜力进行综合分析，最终决定评估价格。
4.结语
综上所述，本文针对在房地产抵押评估过程中面临的一些风险进行了罗列，并提出了相应的防范措施，根据实际的房地产抵押评估的操作来从对于抵押人主体资格的审核等多个方面进行分析，以期能引起相关部门的思考。
参考文献：
[1]刘卓群 建设银行佳木斯分行中间业务部
篇4
为进一步规范*市房地产市场秩序，加强房地产市场管理，进一步促进房地产市场健康稳定发展，现根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》、《商品房预售管理办法》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（〔*〕37号）等有关规定，结合本市实际情况，就有关事项通知如下：
一、规范商品房预售行为
（一）房地产开发企业应当于每年11月30日前向国土房管部门申报下一年度的商品房销售计划，在申报预售证前1个月申报项目概况。
任何房地产开发企业在领取商品房预售许可证之前不得商品房预售广告，需要其他与房地产开发项目有关的广告的，其内容必须真实。否则，有关部门有权责成房地产开发企业自行在相关媒体进行更正。房地产开发企业拒绝更正的，有关部门有权在相关媒体上公布真实情况。
（二）房地产开发企业申请核发商品房预售许可证时，应当如实准确填报项目概况及楼盘表。隐瞒房屋抵押、回迁等情况的，对正在申请核发商品房预售许可证的，将根据有关规定不予许可；对已核发预售许可证的，将撤销该商品房预售许可证。
（三）未领取预售证的商品房，任何企业或个人不得以任何形式收取房款和销售。否则，一经发现，将责令限期整改，并向社会公布有关情况。
对拒不整改或不按规定整改的，将依法进行处理，并将该企业或个人的违规情况告知相关主管部门，有关主管部门将根据有关法律、法规、规章的规定，停止办理有关行政业务。
（四）对不符合规划部门规划控制性套型结构要求的项目，不核发商品房预售许可证。
（五）房地产开发企业在申请商品房预售许可证时，应当明确该项目的拟向社会公开销售的时间、销售方式及每个单元的拟售价格；取得商品房预售许可证后，应当在10日内全部公开销售。
*市房屋管理系统中显示的可售单元，房地产企业不得拒售。一经发现有拒售行为的，将立即责令其限期整改；拒不整改的，将延长整改期限，并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。
（六）严禁“炒卖楼花”行为。房地产开发企业、房地产中介机构不得将预购人购买的未竣工的预售商品房再行转让。一经发现有炒卖楼花行为者，将责令限期整改，并按现行法律、法规和规章的规定予以处罚，同时通过媒体、网站等向社会公布有关情况。
（七）境外机构和个人购买商品房时，开发企业应要求购房业主按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定，提供境外机构在境内设立分支或代表机构、个人在境内学习或工作时间超过一年、分支或代表机构以及个人购房用途均为自用或自住的有效证明文件；开发企业不得以任何方式、任何借口将商品房预（销）售给不符合条件的境外机构和个人。
（八）开发企业销售商品房时，应向购房者明示所有在售单元的价目表，严禁不实价格。有最高销售限价的，应当按土地使用权出让合同约定，在最高限价之内进行销售。否则，将责令限期整改，整改期间停止在销售商品房的销售，并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。
（九）开发企业应在销售现场配置电脑设备，供购房人查阅销售楼盘详细资料，并公布楼盘《商品房预售许可证》及附图、《商品房买卖合同》等。房地产行政管理部门同时在网上公示该楼盘的销售资料。
二、进一步完善预售款监管措施，加强预售款监管
（十）各房地产开发企业应知会购房人凭《缴款通知书》将商品房预售款直接存入指定的预售款监控账户，不得私自收取商品房预售款。否则，按《*省商品房预售管理条例》第四十一条规定进行处罚。
（十一）根据《*省商品房预售管理条例》的规定，各商业银行应当加强对商品房预售款监控账户的管理，每天将监控账户的基本情况数据及收到跨行转入款项的明细信息数据提交市国土房管局。凡在各行开立监控账户并申请办理按揭贷款的，其预购人的首期房款及各行的按揭贷款，必须凭《缴款通知书》直接存、划入该监控账户内。划拨使用监控账户内的款项，应凭*市国土资源和房屋管理局（下称市国土房管局）所核准同意支付的数额拨付，不得擅自批准预售人使用监控账户内的款项或将商品房预售款转作他用。
三、加强项目工程进度和公建配套建设的监管，防止随意变更规划许可，保护购房业主利益
（十二）开发企业申请核发商品房预售许可证时，应确定公建配套施工进度和竣工交付时间，审批部门应现场勘察有关楼栋工程建设进度。开发企业领取预售证后，应于每季度最后一个月的月底前向市国土房管局提供在建工程（包括公建配套）建设进度情况以及现场照片，市国土房管局结合实际每季度现场抽检1-2次，并将抽检结果在“阳光家缘”网上公布。
（十三）开发项目申请取消监控账户，应当缴清土地出让金、按规定属于开发企业缴交的专项维修资金和相关税费、完成规划验收和确权，对于分期开发的项目，其最后一期应完成出让合同或国土证用地范围内规划要求的全部公建配套建设。未缴清土地出让金和相关税费的，在监控账户中扣缴；未完成公建配套建设的，不能取消监控账户，在监控账户中存留相应建设资金。
（十四）商品房预售或者销售后，房地产开发企业不得随意调整、修改修建性详细规划或者变更规划许可；确需调整或者变更的，应当报原审批的城市规划行政主管部门批准。已经在*市房屋管理系统建立楼盘明细表、网上公开销售的，楼盘明细表不再变更。
四、加强交易登记管理，及时办理商品房交易登记手续
（*）房地产开发企业应当按《*省城镇房地产权登记条例》的有关规定及时申请确认产权。逾期不办理的，按照《*省城镇房地产权登记条例》第二十条规定进行处理。
（十六）房地产交易转移登记申请人应持完税凭证办理房地产权属变更登记手续，开发企业不得挪用购房业主委托其缴交的契税。
五、规范房地产中介服务机构的中介行为
（十七）房地产中介服务机构和从业人员提供服务时，应如实向当事人介绍所房屋的权属情况；房屋销售时，应当向买受人介绍所的商品房的有关情况，不得隐瞒；房屋租赁时，还应如实向租赁双方说明房屋租赁政策。
（十八）房地产中介服务机构不得为手续不齐全、不具备合法销售条件的商品房提供中介服务，不得为开发企业进行内部认购、预订提供服务；提供服务时不得收取佣金以外的其他费用。一经发现，有关部门将依法予以查处，并记录在诚信档案中，实时向社会公布，并在年度检查中扣分。
六、进一步加强房地产租赁管理
（十九）任何单位和个人租赁房屋的，租赁双方当事人应当在租赁合同签订、变更之日起3日内，应当向房屋所在地的街镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。
（二十）房屋承租人、居住人应当按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，不得擅自改变房屋规划用途，或者实施违法建设行为。如需要改变房屋用途，房屋出租人应当依法向规划部门申请房屋使用功能变更手续。
七、加强房地产估价机构管理，规范估价行为
（二十一）房地产估价机构在对房地产进行估价时，应严格按照《房地产估价机构管理办法》等有关法律、法规和规章进行，不得有违法、违规行为。
房地产估价机构有违法、违规行为的，有关部门将根据《房地产估价机构管理办法》等规定，给予处理。房地产估价机构给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。国土房管部门将根据情况将房地产估价机构有违法、违规行为及处理结果向社会公布。
（二十二）具备城市房屋拆迁评估资格的房地产评估机构接受委托，进行房屋拆迁评估时，应当按照建设部城市房屋拆迁评估指导意见、市国土房管局制定的相关规则和技术规范以及*市房地产评估专业人员协会制定的相关工作指引进行评估。
（二十三）房地产估价机构接受商业银行委托，通过评估确定房地产抵押价值的。房地产估价机构应当根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房〔*〕8号）的规定及《房地产抵押估价指导意见》进行评估。
办理房地产抵押登记手续时，房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，抵押权人应当向市房地产交易登记中心提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向市房地产交易登记中心提供房地产抵押估价报告。
（二十四）房地产估价管理机构联合市房地产评估专业人员协会定期对房地产抵押估价报告进行抽检，并对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和所涉及的注册房地产估价师，依法查处，并记入其信任档案，向社会公示。
八、监督检查
（二*）市国土房管局依照有关法律、法规和规章的规定，对房地产开发企业、房地产中介机构、房地产估价机构的业务办理及执行情况实施监督检查。有关单位和个人对依法进行的监督检查应当予以协助、配合，不得拒绝或者阻挠。
（二十六）市国土房管局发出的违规行为整改通知，15日内未整改或整改不合格的项目，对于开发企业，将依法根据有关规定延长其项目的预售许可、抵押登记和网上签约手续限制时间，直至完成整改；对于中介机构，也将根据有关规定予以处理。
（二十七）市国土房管局（房地产市场监管小组）每月对商品房预售、交易登记、中介、租赁、估价等房地产市场情况进行检查，并将检查结果及投诉情况在网上或媒体公布
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（一）出台规范性文件，加强行业管理。近年来，我办牵头出台《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》、《关于开展商品房买卖合同专项检查的通知》、《市区商品房销售合同网上登记备案管理办法》、《关于进一步规范市区住宅小区停车收费标
准的通知》、《关于对市区物业管理工作进行定期考核评比的通知》、《关于开展市区房地产评估机构专项检查的通知》、《关于市区房地产市场秩序专项检查的情况通报》、《**市房地产交易秩序专项整治工作方案》等系列重要文件，初步建立健全了行业管理职能，运用多种管理手段，实行政策引导，规范市场秩序。
（二）建设三大信息系统，强化市场监管。一是建立了房屋维修基金系统。该系统的推行有力保障市区房屋维修基金的规范管理,方便广大业主查询，通过系统建设实现了业主账户、业主委员会账户、楼幢账户、开发单位账户、物业小区账户以及其它物业管理对象关联的账户分摊、合并查询。二是建设了商品房网上销售合同备案系统。商品房销售合同网上备案系统的完善和运行，可以有效制止少数房地产开发企业虚假销售、一房多卖、假买假卖等行为，有利于我处掌握市区商品房供销总量、成交均价、销售进度，及时向社会公布房源和销售信息，可以有效抑制恶意炒作、盲目购房，房价起落无序、影响社会心理失衡和社会稳定等问题。该系统运行以来，已实现商品房销售合同网上备案6856份，销售面积71.12万平方米，销售额达153151万元，实现市区新建商品房全部入网销售。另外，正在督促三县尽快建立合同网上备案系统并实现全市联网。三是建设了**房地产业信息网。该网站共设置法规政策、新闻中心、办事指南、公众监督、开发管理、物业管理、房产交易、白蚁防治、公房管理等15个主栏目，初步实现了房产管理工作现代化、信息化、阳光化操作。实现了房地产开发企业、物业管理企业、房地产评估企业、商品房销售进度、物业岗位证书等信息的网上查询，增添了房地产行业新的交流平台。
三是创新机制，妥善处理各种投诉。一方面，为市民咨询、投诉设立了“快速通道”和交流平台，将办公室和手机号码公布给投诉人。在处理各项投诉中始终坚持“以人为本，高效快捷”的指导思想。对来访投诉人耐心细致的解释相关法律法规政策，让其“满意而回”。今年上半年共共受理电话投诉160件、网上**投诉80余件，受理投诉25件、来访240人次，满意率达90以上。另一方面，建立健全投诉受理台帐，做好来访登记和回访纪录以及采取现场会办会、发限期整改通知书、开协调会、网上答复等多种方式妥善处理各种投诉。此外,切实加强对物业管理企业、房地产开发企业的规范管理，责成其讲究诚信、注重形象、提高服务水平，并针对存在的问题进行专项会办，妥善协调处理各种历史遗留问题。从结果上看，目前我市的物业投诉、房地产开发投诉呈现逐月下降趋势，人民群众的满意度逐渐提高。
二、存在问题
(一)住宅交付使用行为不规范。今年6月份，在房地产市场执法检查中发现，部分住宅小区存在未经竣工验收就擅自交付业主使用违规现象。如：**市富豪房地产开发有限公司建设的富豪现代城一期项目在未进行竣工验收备案的情况下擅自交付商品房，同时还存在延期交房未支付违约金、提供进户门与合同约定不一致、广告不实等问题。针对反映问题，市建设局质安站、房管处多次到现场调处，并依据《建设工程质量管理条例》对其实施60万元的行政处罚。
（二）建设交易手续不够完善。一些企业在开发建设销售过程中，仍然存在“五证”（土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案证）不齐，或主体资格不相符，业主利益受损。
（三）部份企业销售行为不规范，亟待改正。在房地产市场检查中发现，部分企业销售行为还有待于进一步规范，如云峰帝景项目无预售许可证就开始收取定金，严重违反了《城市商品房预售管理办法》、《房地产开发经营管理条例》相关规定，我们对此事给予高度重视，成立专门工作组，对事此进行调查，给予其两万元经济处罚。
（四）广告不规范。检查中发现一些开发企业在广告宣传用语上违规、广告中不标明商品房预销售许可证号、广告图片不标注效果图字样。如锦泰花园、康堡小区在广告词中用时间表示路程明显违规。
三、下一步工作打算
（一）积极争取早曰出台《**市住宅小区交付使用暂行办法》。目前，我市普遍存在的商品住宅交付使用不能与公共配套设施同步交付问题,致使部分业主集访、投诉不断情况，我们将主动与局市场处配合，争取早曰出台《**市住宅小区交付使用暂行办法》，进一步规范新建小区的供水、供电、燃气、绿化、环评、房屋验收等配套设施的交付条件，维护购房者合法权益。
（二）建立健全房地产市场监管机制。我局将继续加大对房地产市场秩序整治力度，对检查中发现的问题有针对性的做好房地产市场秩序清理检查工作。一是要对检查出的违规行为的整改情况进行及时检查，若发现弄虚作假、阳奉阴违掩盖问题或未整改到位的，坚决给予严肃查处。二是要认真做好群众投诉受理工作。利用网络、新闻媒体加大对房地产市场秩序清查检查工作的宣传力度，鼓励群众对不规范的房地产
开发行为进行举报，对有价值的案件线索认真调查处理，公开曝光，通过新闻监督和群众监督，强化曰常监管的力度。三是要进一步加大查处工作的力度。采取不定期明查暗访、定期通报等形式，对顶风继续进行违规操作的房地产开发企业，一经查实，严格按照《城市房地产开发经营管理条例》、《**市商品房销售管理暂行规定》相应条款，坚决予以严肃查处，绝不手软。
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一、开展试点工作以来的主要做法及成效
按照市委的统一部署，我局在10月15日召开了全局深入学习实践科学发展观活动试点工作动员大会，正式启动了学习实践活动，局机关和局属13个二级单位的党员干部积极参与。从10月下旬开始，我们转入学习调研阶段，坚持以新一轮思想大解放为先导，以破除旧思维、树立新理念为抓手，主要在以下五个方面下了功夫：一是抓好理论学习，深刻领会科学发展观丰富内涵和精神实质；二是着力联系思想实际，转变领导干部思想观念；三是找准现实存在的问题，找准突破口；四是着力抓好班子队伍建设，提高科学发展干事创业的能力；五是着力推进体制机制的创新，努力构建发展的新机制。在分析检查阶段，我们召开了支部组织生活会、领导班子民主生活会，广泛征求相关单位和局系统干部职工意见，共发出问卷调查150份，收回124份。现梳理归纳如下：一是认为我局在围绕市委中心工作、把握领导思路、提供决策服务方面做的比较好的占到96.9%；二是认为我局在坚持以人为本，努力为广大职工群众办实事、办好事做得良好的占到95%；三是认为我局系统干部职工办事效率、服务态度比较满意的占到97.1%；四是认为我局党员干部在廉洁自律方面做得比较好的94.4%；五是认为我局领导班子能识大体、顾大局、抓大事、谋发展。
通过第一阶段的学习调研和第二阶段的分析检查，我局领导干部对科学发展观的认识普遍有了新的深化提高，在思想观念上有了新的转变，形成了以下新的共识：一是进一步强化了实践科学发展观的自觉性和坚定性；二是进一步增强了忧患意识和竞争意识；三是更加注重坚持关注民生，推进住房保障与房地产业发展的举措；四是更加注重坚持统筹兼顾，既要考虑产业发展政策，又要关注群众利益；五是更加注重加强和改进党的建设，努力提高党员领导干部运用科学发展观解决实际问题的能力，不断完善反腐倡廉的长效机制。
二、与科学发展观不相适应的突出问题
虽然我局工作取得了一定的成绩，但是对照科学发展观的要求，对照市委、市政府主要领导的要求，联系我市房产行政管理工作近年来的发展历程以及当前人民群众反映的热点难点问题，我们还存在着以下不足和不适应：
（一）当前工作中存在的不足
1、廉租住房制度建设滞后。目前我市以廉租住房为核心的住房保障制度建设滞后于其他社会保障制度建设。廉租住房政策制度滞后于弱势群体实际需求。廉租对象覆盖面不够全面。“夹心层”和大量的流动人口则不在廉租住房保障的范围之内。农民工住房需求无法从房地产市场中得到满足，形成了住房保障盲点。我市廉租住房工作一直是采取租金补贴的方式，由政府发放部分租金补贴，廉租家庭在市场上租赁住房。对于租金补贴的家庭来说，则面临两大难题：一是政府补贴的资金不够在城区内租一套房子，租房只能跑到偏远地方去住，这对就业不利；二是这些廉租保障家庭很难在市场上找到符合廉租房标准的小户型住房，便直接将住房补贴变成了生活补贴。房源问题已经成为当前廉租住房保障的一个瓶颈。
2、开发建设单位承建经济适用住房的积极性不高。由于经济房政策各种条件的严格限定，特别是要求利润控制在3%以内，并对销售价格严格限定，开发商投资经济房的兴趣锐减。经济房建设土地供应没有按政策到位。受惠对象不均衡。我市已建成的经济房，绝大部分为大中企业利用自用土地建设，主要解决了企业内部职工的住房问题，广大普通市民并未享受这一政策，特别刚毕业分配到各级机关的毕业生、一线专业技术人员、青年优秀教师急需解决住房问题，经济适用住房受益面窄。低收入家庭认定困难也是难点。
3、物业管理步履艰难，物业企业难以维继，老旧住宅小区居住环境不同程度地存在脏乱差现象。
4、群众反映集资建房房屋产权办证缓慢，手续繁杂，办理时间长。
5、群众反映房屋评估中介机构存在收费过高问题。
（二）当前工作中存在的不适应
1、思想观念不适应。一是有“求稳怕乱”的保守思想。存在着因循守旧、固步自封的现象，思想还不够解放，步子迈得不够快、不够大。二是有“小进则满”的骄傲情绪。对过去取得的成绩沾沾自喜、自我满足。
2、统筹发展不适应。各旗县区住房保障工作发展不平衡，特别是与当前我市经济社会发展不相适应。市四区的保障工作比较突出，外五旗县区的保障力度不足，软硬件设施不够齐全，未能更好地做到统筹兼顾。
3、人才队伍不适应。面对国际金融危机带来的房地产市场低迷，作为房地产行政管理部门办法不多、措施不力，特别是对国家、自治区综合政策的学习贯
彻不够。这对我们干部队伍的综合素质、解决复杂问题的能力，提出了新的更高的要求。基层党员干部的理论学习能力有待进一步提高。机关党建工作与新时期的要求尚存在一定的差距。三、存在问题的原因分析
深刻剖析这些存在的不足和不适应，我们认为有主观和客观原因。
（一）客观方面的原因主要集中在以下方面：
1、关于物业管理。这是一个新兴的行业，在我市起步发展了十几年，取得了一定的成绩，也为我市的城市建设起到了很大的推进作用。到目前，我市共有物业服务企业189家，物业管理从业人员也达8000余人，其中管理人员900余人。但是随着物业管理行业的不断发展,各种层面的问题和矛盾也不断凸显，物业管理工作难抓，物业企业难以维持的现象确实存在。由于我市的物业服务费收费标准偏低，特别是一些老旧小区，收费标准甚至只有0.1元/平方米/月，而且收费率低，有的小区收费率只达到10%左右，因此物业企业难以维继。
2、关于集资建房产权办理难。目前我市集资合作建房主要是为解决大厂矿企业的职工住房问题，按照《经济适用住房管理办法》，集资建房的开发管理纳入经济适用住房管理范畴。企业在工程竣工验收合格后，持《国有土地使用证》、《建设用地规划证》、《建设工程规划证》、《施工许可证》、发改委立项等相关证件，到产权部门办理初始登记，10个工作日办结。同时需提交集资建房申请文件到房改部门办理集资建房手续。当事人持房屋总证证明、房改部门《关于集资建房申请的批复》、集资建房明细表、个人身份证明等相关证件，并缴纳相关税费，产权部门从受理之日起8个工作日办结。集资建房办证缓慢主要是集资建房单位在手续不完善的情况下开工建设，导致房屋产权证不能按时办理。建议还没有为职工办证的企业或正在为职工集资建房的企业，要及时与土地、规划、建设、房改等部门沟通，将办理房屋产权证的相关证件备齐，切实解决集资建房的办证难问题。
3、关于房地产评估机构收费问题。目前，我市共有7家房地产评估机构，评估收费标准严格按照《国家计划委员会、建设部关于房地产中介服务收费的通知》(计价格［1995］971号)的规定收取。房地产评估收费,由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。以房产为主的房地产价格评估费,按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准是：房地产价格总额100万元以下(含100万元)，按5‰收；房地产价格总额101万元以上至1000万元，按2.5‰收；房地产价格总额1001万元以上至20__万元，按1.5‰收；房地产价格总额20__万元以上至5000万元，按0.8‰收；房地产价格总额5001万元以上至8000万元，按0.4‰收；房地产价格总额8001万元以上至10000万元，按0.2‰收；房地产价格总额10000万元以上，按0.1‰收。我们下一步将依托建设厅房地产企业资质管理平台，继续开展房地产评估报告网上备案工作，加强对中介机构及其从业人员职业道德建设，完善对评估机构的信用体系建设。
（二）主观方面的原因主要集中在以下方面：
1、理论学习不够主动、深入、系统。在学习领会科学发展观的科学内涵和精神实质方面，还不够深刻、全面，还没有真正做到入心入脑，做到跳出过去看未来，跳出__看__，以发展的眼光看待我市房产行政管理工作。
2、对“统筹兼顾”的根本方法运用不够。领导班子在统筹内部资源与协调外部社会力量方面的工作做得还不够，特别是积极争取市委、政府解决实际问题，在主观努力方面还做得不够。
3、对“以人为本”核心地位的理解不够彻底。没有真正地全面理解“只有不断地提高经济发展的成果和水平，才能不断促进人的全面发展，真正做到发展为了人民，发展依靠人民，发展成果与人民共享”。
4、创新意识不够强，思想不够解放，存在思维定势。
四、下一步的努力方向
按照科学发展观的统一要求，根据局党委会议精神，我们下一步的努力方向：
（一）增强服务意识，提高办事效率
坚持重心向基层下移，政策向基层倾斜，进一步提高办事效率和服务质量，真心实意为办事群众提供便捷服务，满腔热忱为干部职工排忧解难。
（二）深入分析调研，努力改善民生
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为适应房地产业发展的需要，加强房地产中介服务管理，规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部新修订的《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章规定，结合我省实际，制定了《河南省城市房地产中介服务管理办法》，现予以印发，请认真贯彻执行。执行中有什么问题，请及时报厅住宅与房地产业处。
二OO二年三月五日
第一章 总 则
第一条 为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务活动，实施房地产中介管理，适用本办法。
本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。
本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
第三条 省建设行政主管部门负责全省房地产中介服务的监督管理工作。
市、县（市）人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房地产中介服务管理工作。
第二章 中介服务人员资格管理
第四条 从事房地产中介服务的人员，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经注册登记后，方可执业。
第五条 从事房地产咨询业务的人员，须取得房地产及相关专业中专以上学历，具有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称。
房地产咨询人员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产咨询人员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产咨询人员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产咨询业务。
第六条 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师须经全国统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并按有关规定办理注册登记。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
房地产估价员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产估价员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产估价员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产估价业务。
第七条 国家实行房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
房地产经纪人执业资格须经过全国统一考试、取得《房地产经纪人执业资格证书》并办理注册登记，方能进入房地产经纪活动关键岗位，作为发起设立房地产经纪机构的必备条件。
房地产经纪人协理从业资格须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，不得从事房地产经纪业务。
第八条 严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产经纪人执业资格证书》、《房地产咨询人员岗位合格证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人协理从业资格证书》。
遗失以上各类证书的，应在当地市级以上报纸上声明作废，并向原发证机关申请补发。
第九条 房地产估价师和房地产经纪人的执业资格实行年审制度，由省建设行政主管部门或其委托的机构结合房地产中介服务机构资质年审进行。
第三章 中介服务机构管理
第十条 房地产中介服务机构，是指从事房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等方面服务的经营活动并具有独立法人资格的经济组织。
凡从事房地产中介服务活动，应当设立相应的房地产中介服务机构。
第十一条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件：
（一）有单位的名称、组织机构及章程；
（二）有固定的服务场所；
（三）有规定数量的财产和经费；
（四）有与其从事房地产中介服务业务相应资格等级相适应的执业资格人员和专业技术人员；
（五）法律法规规定的其他条件。
第十二条 房地产评估机构的资质等级，按建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》分为一、二、三级和临时资质。
一级房地产估价机构可以从事各类房地产价格评估，可以跨省自治区、直辖市从事评估业务。
二级房地产估价机构可以在本省行政区域内从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。
三级房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。
临时资质房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目。
第十三条 房地产经纪机构按其注册资本、执业资格和其他专业技术人员数量、经营业绩及社会信誉条件等，分为一、二、三级和临时资质等级。
（一）一级房地产经纪机构的注册资金不得少于100万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人10名以上，同时高级工程师、高级经济师和高级会计师各1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
一级房地产经纪机构，可各类商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（二）二级经纪机构的注册资金不得少于50万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人5名以上，同时高级工程师、高级经济师各1名，会计师1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
二级房地产经纪机构，可建筑面积10万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（三）三级经纪机构的注册资金不得少于30万元，取得颁发执业资格证书并经注册的房地产经纪人3名以上，同时高级工程师或高级经济师1名，会计师1名，有相应的经营业绩。
三级房地产经纪机构，可建筑面积5万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（四）新成立房地产经纪机构，不得低于三级资质所要求的条件标准，在一年的暂定资质有效期内，可建筑面积3万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。一年后视情况决定是否核定三级资质。
一、二级房地产经纪机构由市房地产管理部门推荐，省建设行政管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》。三级及临时资质由市房地产管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十四条 房地产咨询机构的资质不分等级。
设立房地产咨询机构，其注册资金不得低于10万元，房地产及相关专业中级以上职称的人员不得少于总人数的50%.房地产咨询机构资质由市房地产管理部门审核颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十五条 设立房地产中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照并取得《河南省房地产中介服务机构资质证书》后方可从事房地产经纪业务。
第十六条 房地产中介服务机构实行年审制度。房地产估价机构和一、二级房地产经纪机构年审由市级房地产管理部门初审后，报省建设主管部门年审，其他房地产中介服务机构由核发资质的部门进行年审。年审结果在媒体上公布，年审不合格的房地产中介服务机构，不得继续从事房地产中介服务业务。
第十七条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按核准的业务范围及合同约定从事经营活动；
（四）依法交纳税费；
（五）按规定标准收取服务费用，不得擅自抬高或变相降低收费标准；
（六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。
第四章 中介业务管理
第十八条 房地产中介服务人员从事房地产中介业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同，房地产中介服务合同推行合同示范文本。
第十九条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）合同各方当事人名称（姓名）；
（二）中介服务项目名称；
（三）标的内容、要求和标准，有按要求须登记备案的应对由何方办理作出约定；
（四）合同履行期限；
（五）收费数额和支付方式、时间；
（六）违约责任和纠纷解决方式；
（七）双方约定的其它内容。
第二十条 房地产中介服务机构接受委托需对外出具报告书的，必须由具有执业资格的人员签署，并加盖由国家或省建设行政主管部门统一编号核发的执业专用章。
第二十一条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明开展业务所取得的收入、支出的费用以及省建设行政主管部门要求的其他内容。
第二十二条 房地产中介服务机构应接受当地房地产管理部门的业务管理和监督，定期报送有关报表。
第二十三条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，委托人应当提供必要的协助。
第二十四条 由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在机构承担赔偿责任，所在机构可以对中介服务人员追偿。由于委托人的原因，给房地产中介服务机构造成经济损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。
第二十五条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物、或者利用执行业务之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十六条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第五章 附 则
第二十七条 省外房地产中介服务机构到本省从事房地产中介服务，应到省建设行政管理部门备案。
第二十八条 本办法施行前已经设立的房地产中介服务机构，应当自本办法施行之日起三个月内进行重新登记，换发新的资质证书后，方可继续从事房地产中介服务业务。逾期不重新登记的，不得从事房地产中介服务业务。
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第二条 本市市辖区范围内的房地产抵押登记适用本规定。
第三条 广州市国土局、房地产管理局（以下称抵押主管机关）是本市房地产抵押登记的主管机关，负责本规定组织实施。
广州市房地产登记所（以下称登记所）具体负责房地产抵押登记工作。
第四条 下列房地产或房地产权益可以设定抵押：
（一）抵押人所有的房屋，或依法有权处分的房屋；
（二）抵押人预购的商品房；
（三）抵押人依法有权处分的国有土地使用权；
（四）抵押人的在建工程已完工部分。
第五条 抵押人和抵押权人应当订立书面抵押合同，并应当办理抵押登记。抵押合同自核准抵押备案登记颁发备案证明或核准抵押登记颁发他项权证之日起生效。
第六条 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：
（一）抵押人、抵押权人的名称、地址或者姓名、住所；
（二）主债权的种类、数额；
（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；
（四）抵押房地产的价值；
（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
（六）抵押期限；
（七）抵押权灭失的条件；
（八）违约责任；
（九）争议解决方式；
（十）抵押合同订立的时间与地点；
（十一）双方约定的其他事项。
第七条 办理房地产抵押登记应当交验下列文件：
（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（二）抵押登记申请书；
（三）主合同和抵押合同；
（四）房地产权属证明；
（五）证明抵押人有权设定抵押的文件与证明材料；
（六）证明抵押房地产价值的资料；
（七）登记机关认为必要的其他文件。
第八条 抵押人和抵押权人认为需要确定抵押物价值的，应委托具有房地产评估资质的估价机构进行评估。
第九条 抵押权人可以为非金融机构，但以未付清房款的预购商品房或以在建工程已完工部分设定抵押的，抵押权人必须是金融机构。
抵押权人为非金融机构的，应使用由抵押主管机关统一印制的抵押合同文本。
第十条 以领有《房地产证》的房地产设定抵押的，该房屋使用范围内的土地使用权应同时抵押。核发他项权证时，应在《房地产证》上注记抵押情况。
房屋所占的土地为划拨土地的，由广州市房地产估价管理所进行土地出让金评估。经土地主管机关确认，核准出让金数额，并缴交不少于20％（私人的房屋缴交10％）的款额后方可设定抵押。抵押物处分时，应当从处分所得价款中缴纳土地使用权出让金的余额后，抵押权人方可受偿。
第十一条 以未付清房款的预购商品房设定抵押的，由开发企业凭《商品房预售许可证》与贷款银行共同商定，签订合作协议书，并送登记所备案。具体按照《广州市购买商品房贷款抵押规定》办理。
第十二条 以付清房款的预购商品房设定抵押的，抵押人应提交经广州市房地产交易所审查登记的《房地产预售契约》和开发企业出具的证明。核发抵押备案证明时，应在《房地产预售契约》上注记抵押情况。
第十三条 以出让、转让方式取得的国有土地使用权设定抵押的，抵押人应提交《国有土地使用证》和《国有土地使用权出让合同》。在核发土地他项权证时，应在《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》上注记抵押情况。
抵押合同不得违反《国有土地使用权出让合同》的约定。
第十四条 以在建工程已完工部分设定抵押，其国有土地使用权已先行抵押的，不应计入其土地使用权或已预售的商品房的价值。若抵押给另一抵押权人的，应征得原土地抵押权人的书面同意。
第十五条 以在建工程已完工部分设定抵押，其国有土地使用权未先行抵押的，应同时与在建工程抵押。抵押人应提交《国有土地使用证》和《国有土地使用权出让合同》，以及由广州市房地产交易所出具未出售的证明。在核发抵押备案证明时，应在《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》上注记抵押情况。
第十六条 以在建工程设定抵押的，其房地产抵押合同还应当补充载明以下内容：
（一）《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
（二）已缴纳的土地使用权出让金或需缴纳的相当于土地使用权出让金的款额；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工进度及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量；
（六）所贷款项全部用于该项目。
第十七条 房地产设定抵押后，该房地产价值大于抵押担保债权的，其余额部分可以再次抵押，抵押人应提交《国有土地使用证》或《房地产证》，并应告知有关抵押权人。登记所应按设定抵押权的先后顺序，在《国有土地使用证》或《房地产证》上注记每次抵押情况。
第十八条 以共有房地产设定抵押的，必须经共有人书面同意；按份共有的，设定抵押应以抵押人所享有的份额为限。
第十九条 按本规定办理抵押备案登记的，房屋竣工后抵押关系未终止的，抵押当事人应在房屋竣工验收合格之日起30日内，办理《房地产证》和抵押登记。开发企业应当协助抵押当事人办理有关房地产登记手续。
第二十条 抵押合同发生变更或终止的，当事人应在变更或终止之日起15日内申请办理抵押变更或注销抵押登记。
需续期的抵押合同，抵押当事人应当在签订续期抵押合同之日起15日内申请办理续期抵押登记。抵押合同期满，抵押当事人不按规定期限办理续期抵押登记的，抵押登记自行失效。
第二十一条 抵押人出售已办理抵押登记的房地产的，须经抵押权人书面同意，并应告知受让人。抵押人到广州市房地产交易所办理交易手续后，抵押当事人双方应到登记所办理注销抵押登记。
第二十二条 以享受优惠政策购买的房改房、解困房、安居房等住房设定抵押的，必须符合国家和省、市有关规定，并以房屋所有人可以处分和收益的份额为限。具体办法另行制定。
第二十三条 广州市房地产档案馆应建立抵押登记档案资料库。供有关部门和社会人士查询。
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房地产企业土地增值税是该产业独有的税务种类，对房地产企业土地增值税核算进行合理的制度化管理，可以尽力让房地产企业的利益最大化，但纳税成本却最小化，这不仅仅可以推动房地产企业的管理水平，更可以推动整个房地产产业的发展，使其更能适应当前激烈的市场竞争。同时，税务机构也可以提高其工作效率，更好地为国家服务。
二、房地产土地增值税管理研究
土地增值税极容易被制度和国家宏观政策影响，为此相关单位机构做出了一系列要求，比如要求房地产企业明确房地产开发前征税范围，对项目建设费用支出作出明确的规划管理等，以此为房地产土地增值税管理的有效进行打好基础。
而房地产土地增值税管理在房地产建设各个环节中对于征?范围及项目有不同的规定。比如建设之前对土地使用权和房产产权均不会征收税务，建设进程中不符合规定的环节及项目也不能逃避税收，在建设后期，更是要对相关项目进行针对性管理等，这一系列的明文规定都是为了房地产企业土地增值税核算的有效管理，为了房地产行业的健康发展。这些管理办法尽管带来了一定的好处，但也存在着不少弊端。
三、房地产企业土地增值税核算管理中的问题
1.成本支出不明确
税务相关机构在征收税务的时候不按实际情况进行，对应该要扣除的项目不予以扣除，要扣除的项目扣除的又太多。同时有些房地产企业核算过程中时常有作假行为，夸大或缩减项目建设成本支出的情况时有发生，不仅给税务机构的工作带来不便，一经查出更加给企业自身带来麻烦。所以，建立一套明确的核算管理制度来提高土地增值税核算管理水平及解决成本支出费用的问题是非常有必要的。
2.房地产企业收入不均一
国家相关条例明确指出房地产评估价格应该高于转让房地产的成交价格，但这却引发了计税价格偏低的问题，也对房地产企业的收入问题造成了影响。同时，税务机关在建筑物销售价格的问题中，征税时不按实际征收，也造成了计税价格偏低的问题。同时，各企业通过网络签订销售合同，这在无形中也为土地增值税核算管理带来了不便，所以应该要采取措施对其进行管理。
四、房地产企业土地增值税清算的核算管理改善建议
1.明确房地产企业土地增值税清算条件
国家相关条例指出，房地产企业工程已完成以及未完成却被转让出去的工程，其法定纳税人应该将土地增值税清算清楚，已完成或已转让的项目，相关税务人员可以按规定进行税务缴收。同时税务机关应该严格按照规章制度办事，符合条件的房地产项目一定要按时按量征收税务，税务机关与房地产企业要及时沟通，及时传达相关信息，提高税务清算效率。
2.明确房地产企业土地增值税征收项目
房地产企业应该对企业本身需要扣除的税收项目作出统一管理，明确的规定出应该扣除税收的项目，并且附上相关的审核证明。同时，相关检查机构应该严格检查房地产企业所出示的文件证明，避免违规扣除项目的税收情况对国家总体的税收情况造成影响。有些房地产企业会通过各种途径逃税漏税，这就更加需要税务人员明确自己的职能，明确土地增值税征收项目及其规定，准确有效地做好税收工作。
3.严格管理税务发票
部分房地产企业在各环节的项目建设实施中，会为了谋取一些不合法利益，利用一些手段开出一些假发票，所以税务人员应该更加重视这一方面，在房地产企业支付各项工程款时，税务人员要严格检查发票的真假，以防房地产企业作假；另一方面，税务机构可以在工程建设前期对相关项目的发票作出前期规划，方便及时做出调整和处理。
4.合理定价
房地产企业在销售阶段要建立出一套合理的价格系统，各企业要根据实际情况确定出要增加税收的的项目以及可以被国家优惠政策照顾的项目，合理缴纳税费，合理进行定价。在销售过程，企业可以根据实际销售情况对价格适时合理地进行调整，在满足国家土地增值税清算管理的同时提高自身的销售利益。
5.完善房地产企业土地增值税核算管理制度
完善房地产企业土地增值税核算管理制度，提高房地产企业土地增值税核算管理水平，需要房地产企业和税务机构两面的共同努力：
第一，房地产企业首先要有属于自己的一套完整的管理体系，对土地增值税核算的计算方法，要有自己的符合情况的一套算法，对不同的项目要有不同的处理方式，但同时要做到统筹兼顾，各项目结合起来，提高企业核算效益。
第二，税务机构对不同的税收项目要区别开来，按实际情况对税收项目做出处理，不仅在工程建设中要对房地产企业进行监督，工程完工后也要进行复查，避免有所遗漏。
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关键词：房地产估价；房地产估价报告；房地产估价风险
房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。因此，理解房地产估价必须掌握如下有关概念。
一、房地产估价专业人员
房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国，房地产估价专业人员被称为估价师。
其基本要求是有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识；有丰富的房地产估价实务经验；具有较高的市场调查、推理判断技能；有良好的职业道德修养。
为了达到上述基本要求，建设部于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行。该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动。未经注册的人员，不得进行相关活动。估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。
二、房地产估价
1．估价目的
估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。 如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。
2．估价原则
估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则等。
3．估价程序和方法
一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的具体程序则有一定差异。科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。通常情况下，房地产估价的采用三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。
三、房地产估价报告
估价报告是记述评估成果的文件，为了保证其质量，在撰写时要遵循掌握内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据的原则。
1．估价报告书的形式
估价报告书有定型式（或称表格式）、自由式与混合式三种，可根据评估活动的具体情况灵活选用。通常情况下，多采用定型式，又称封闭式估价报告书，是固定格式、固定内容，估价人员必须按要求填写，不得随意增减。其优点是一般事项反映全面，填写省时省力；缺点是不能根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项。如果能针对不同的估价目的和不同类型的房地产，制作相应的定型式估价报告书，则可以在一定程度上弥补这一缺点。
2．估价报告书的组成
一份完整的估价报告书通常由下述六个部分组成：即封面（写明报告名称）；目录；致委托者函；估价结果报告；估价分析报告（即技术报告）；有关附件。
3．估价报告书的内容
估价报告书的内容至少要记载下列事项：委托与被委托双方名称；估价的对象、目的、时间、地点；评估依据、方法、结论；决定估价额的理由以及估价人员情况等。并含附属资料。如评估对象的地籍图、平面图、外观和内部照片、产权证明、估价人员和估价机构的资格证明等。
四、房地产估价风险防范
房地产估价活动和其他经济活动一样具有风险性。但是,房地产估价风险具有其特殊性。房地产估价是与房地产相关的一项集政策性、技术性、地域性、时效性为一体的社会中介活动,不仅仅会带来估价机构和人员的风险,而且会对政府、经济活动涉及利益各方带来不同的风险。因此,充分认识房地产估价的风险成因及风险体系,并积极防范和规避风险,是房地产估价工作的一个重要内容。
1．技术风险:为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法
从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法,都需要详实的基础资料来支撑。因此,在利用具体的估价方法进行估价时,是否掌握丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中,由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚,许多技术资料无法在短时期内积累下来,比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。这样使得估价机构和估价人员在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外,估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。再者就是估价人员素质水平不高,对于房地产估价基本理论理解不透,虽然通过考试但缺乏实际估价经验,在参数选择和方法运用上存在缺陷,也会产生一定的估价风险。
2．政策风险:房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响,另外一方面政策变动也会对房地产价格产生重要影响
政策的变化是一般估价人员无法或不能预期的。政策的变化,包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时,政策的变动还会对估价方法产生影响,如《城市房屋拆迁条例》的修改,使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。
3．业务风险:即估价业务带来的风险
房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范,但是由于历史原因,在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权,企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在估价实践中经常遇到,造成估价结果与实际的偏差,形成风险。另外一个方面,当估价机构或人员接受新业务时,对于估价方法和技术参数的选择和利用同样存在着不确定性,给估价机构和估价人员未来带来风险。
4．经济风险:所谓经济风险是指经济形势短期内发生了巨大变动
使得估价结果与市场价格产生了较大偏离,这种结果是任何估价师和经济利益各方都不愿意看到的情况。这种情况不是估价机构和估价人员的道德问题,甚至有些情况下也不是估价师能够预期的,但是这种结果会对社会经济稳定产生不利影响,而且可能会直接给房地产经济活动某一主体带来经济上的损失。
加强和完善房地产估价师后续教育，规定作为房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己完成的估价报告,如果不能完成相应的工作,就会受到行业协会的处罚,直至取消其执业资格。我国也要求房地产估价师定期接受一定时间的继续教育,估价师协会和地方房地产估价机构可以定期对估价师进行理论知识的继续教育培训,也可以对一些专题的估价问题进行讨论和后续教育,如城市拆迁估价等。加强对房地产估价师继续教育以及强化对房地产估价师的定期考核,对于降低由于房地产估价人员带来的风险具有极其重要的意义。
参考文献：
1.张东祥,汤赵慧;我国房地产估价业现状与问题的产权基因分析[J];企业经济;2004.04
2.张效梅;房地产估价人员自身原因引发的风险[J];河南财政税务高等专科学校学报;2005.04
