房地产行业税收管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产行业税收管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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论文摘要：房地产行业的税收是地方税收收入的重要来源，本文对房地产行业在税收征管中存在的问题进行了分析，并提出了具体的预防措施和管理方法。

随着城市建设及房地产业的快速发展。建筑业和房地产业的税收收入大幅增长，己成为地方税收收入的重要来源。但由于建筑房地产业涉及的税种多、征管的难度大．税源管理仍存在较大漏洞。为了提高该行业税收管理的科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能．促进房地产行业的健康发展。有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通过整合现有征管资源．加强部门协调配合，搞好各征管环节的衔接。进一步做到应收尽收。现结合房地产业税收管理的实际。就加强房地产业税收管理谈几点意见。

一、房地产行业税收征管存在的问题

(一)房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的．这些企业曲解地方的优惠政策．甚至有的认为自己是招商引资企业．在税收方面享有优惠、得到“照顾理所应当：部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚．特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。

(二)房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全．有的甚至根本没有建账。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式．因未开具正式发票．预收款长期挂在账上．不作收入．有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工结算不及时．成本核算未严格执行权贲发生制、遵循配比原则．有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少．就列支多少：对末售房面积。收入未转但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入账。造成成本虚增．同时存在大置的不合法凭证或没有取得凭证。

(三)政策宣传力度不够．政策执行不能到位。目前。在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多，房地产方面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄，又不积极配合也增加了征收难度．导致房地产企业相关税收政策执行不到位。

(四)税收征管力度不够，漏洞较为明显。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多．使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后。房地产行业税收基础管理工作不扎实．使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因：一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税．而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管．而忽视了对企业所得税的管理。二是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管．有核定征收、查账征收，还有以工程为单位．待工程完工后进行结算征收等．而土地增值税则由于提供税款不多．计算程序复杂，以及预征政策落实问题．使得征管上存在较大的漏洞。三是发票控管力度不强。主要表现在：其一．施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本。其二，房地产公司不开具销售不动产发票．在企业隐瞒有关情况时．难以确认收入，从而影响税款征收。其三．房地产公司与施工企业大量使用白条结算．混淆纳税义务时间．少申报收入。四是房地产行业流动性强。流云力jil生强是房地产行业的共同特点，目前，全市外来房地产开发公司都是外地的固定业户．往往以回总公司汇总纳税为由．不愿接受经营地税务机关管理．但按照国家政策的规定．他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件．并且在我市累计经营期限大都超过了180天．应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难．稍有疏松．极易形成漏征漏管。

(五)税收违法打击不够．检查工作力度不到位。

目前，地税机关检查人员素质参差不齐，专业性管理较弱，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘。造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严．虽然刑法、税收征管法又寸偷逃税行为有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥军的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂．事后监督检查．追缴税款相当困难。目前．产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，t丁立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的．由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款．加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。

(六)部门配合缺乏合力，税收管理外部环境有待改善。虽然新的税收征管法对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使．造成部门配合不力，协税护税组织不够完善．更增加了管理难度。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中．一些基础信息来源于房管、土地等部门。但由于彼此不属于同一领导部门．以及没有一个具体的法律或规蕈来约束相关部门对房地产业的协税护税行为。致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作．普遍需要依靠相关部门的协助配合。才能掌握房地产企业的税源资料．但在买际工作中。出于种种原因很难形成部门合力．由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态。遇到问题不能及时解决．必须召开部门间的协调会议才可解决．缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享．难以实现房地产行业税源的源泉控制。

二、对房地产行业税收管理的建议

针对房地产行业税收征管工作中存在的问题，为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通过整合现有征管资源，实现信息共享．加强部门协调配合．搞好各征管环节连接．实施一体化管理。

(一)优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册．在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式．将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员：二是主动深入企业宣讲有关政策，了解企业生产经营情况，帮助健全财务制度．规范财务核算．减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策，帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识．使之熟练掌握税收知识和办税技能．用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。

(二)革新税收征管措施，推进税收精细化管理。一是全面推广分户全程管理模式。对房产开发项目实行“栋号管理"．按施工栋号或商品房销售的栋号登记台账．一栋一档．全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况，实施税源监控：同时对房屋土地权属进行普查并建立征管台账：实现房管、土地部门的产权档案信息与税务部门共享．由档案建台账。通过三套台账完善管理模式。二是加强发票管理工作．把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理。定期检查房地产企业发票使用情况．核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票．严格进行处罚。三是加大税收检查力度。打击房地产业涉税违法行为。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控。同时抓好房地产行业专项稽查．堵塞漏洞。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法：对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重．造成不良影响的，予以严厉打击并公开曝光。起到打击一个、震慑一片的作用．确保房地产业税收不流失。

(三)有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全．税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算．不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户．可以采取核定征收管理方法．包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收．在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额．按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。

(四)加强联合控管力度．建立健全协税护税网络。房地产行业的税收管理需要多方面的支持，因此税务机关要建立健全协税护税的控管网络．严密监控房地产行业税收的税源动态。首先．加强与土地管理、房产管理等部门的联系．建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节．全面掌握房地产开发企业的涉税资料。建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理．及时发现新情况、新问题。其次．以契税征管为契机．全面掌握税源信息。实施一体化管理。主要是以契税征管为把手．严格执行“先税后证"的有关规定。以证控税．堵塞漏洞．把住税源控管的关键环节。再通过征收机关闻的配合。准确、快捷传递信息。实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制发票和税票．房产、土地部门不予办理产权证照。从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息．明确责任人。跟踪掌握有关房地产税收的税源情况．对有关税收实施有效管理．提高税收的管理质量和效率。

(五)建立健全房地产信息库。按照房地产企业的开发流程。在房管、规划、国土等部门的配合与支持下。健全部门联动的税收监控网络。多方采集房地产企业的涉税信息．对房地产权属转移双方的名称、识别号码．房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息．按照“五统一”的要求．在登录入账的基础上全部输入微机进行管理．并及时传递、比对、整理、归集．按日录入．按周核对．按月订册，初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库．使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时，综合利用房地产转让信息．与纳税人的纳税申报资料进行比对。随时掌握税源变化情况．让各种房地产信息归入税源管理档案．逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息．了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理，对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息．将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的．及时进行追缴．切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台账和征收台账，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税．促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票。从而提高管理质量和效率。

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一、我市房地产税收管理现状

目前我市房地产税收征管格局是，市区（东区、西区、仁和区）范围内的房地产开发企业在开发过程中涉及的契税、土地增值税和非专业房地产经营单位及个人销售房地产涉及买卖双方的各项税收均由市局第二直属分局负责征管。房地产开发企业销售房地产涉及的营业税及附加、印花税、企业所得税由各主管税务机关负责征管。从年4月契税由委托代征恢复为自征以来，市局严格执行“先税后证”的要求，加强部门配合，严格执法。契税、土地增值税大幅增长，年入库契税4737万，较年增长4倍。同时，在房产交易中心设立征收窗口，与房管部门联合办公，实现一站式服务，极大地方便了二手房交易业主缴税、办证。由此看出，目前我局房地产税收一体化征管格局初步形成，并取得了较大成效。但由于房地产税收涉及环节多、税种多、控管难度大，我们离总局、省局就一体化管理工作总体目标和要求还有差距。

二、当前房地产税收征管工作中存在问题

1、契税征管基础工作不够扎实

契税征管是房地产税收管理的关键环节，取得土地或房屋权属是房地产开发过程中的首要环节，及时掌握该环节的交易双方信息，有利于控管销售方营业税、土地增值税和购买方契税税源和将来转让时土地增值税清算时土地成本支出等扣除金额。尤其是掌握了买方取得土地或房屋权属的有关信息后，可以进一步跟踪了解下一步房产开发信息，获取预期税源情况。现行契税“先税后证”管理办法很好地从源头上控管了契税收入，但由于契税申报不规范，致使不能及时掌握契税税源和销售方营业税、土地增值税等税种的税源状况。

2、征管信息利用率不高

房地产开发、转让、保有诸环节涉及税种多。目前，我市房地产税收一体化的征管格局决定了不同环节，不同税种的主管税务机关不同。不同税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但税收征管所依据基础信息大致相同。要提高各税种税源监控力度，各征收机关必需充分掌握各税种征管中的基础信息，并加强信息传递，实现信息共享。如：开发商到第二直局代购房人申报买方契税时，第二直局就应将对应的开发商销售不动产情况及时传递给主管税务机关，便于及时核查开发商营业税、城建税是否申报，以加强控管。目前，在征管过程中，第二直局与市区三家主管局之间就各自掌握的征管信息传递不够，没有形成对房地产各项税收征管合力，税源监控不太理想。

3、信息化建设有待提高

如前所述，信息共享对于加强房地产税收管理的重要意义。人工、纸质的传递固然能实现信息共享，但由于房地产税收征管过程中生成的信息量大，要确保信息收集完整和传递迅速，需要系统的征管软件做支撑。目前，契税征管软件主要功能是开具税票，查询功能尚不具备，不能对历史数据进行有效整理。另外，由于目前市局还未实现征管数据大集中，短期内要实现房地产税收信息网上传递、共享还有一定难度。

三、加强房地产税收管理的对策

1、加强房地产一级市场契税征管房地产一级市场契税征管在房地产税收一体化管理中具有举足轻重的作用。加强契税征管要做好两方面的工作：首先是规范契税申报工作，重点是要求纳税人按契税条例规定必需在房屋、土地权属转移合同之日起10日内，向契税征收机关办理纳税申报，以此加强契税源控管。其次是通过契税申报资料收集房屋、土地使用权交易信息，及时掌握交易房屋、土地使用权属的单位或个人名称，土地座落位置、价格、用途、面积等信息。如果是权属转让，要掌握卖方销售不动产涉及的营业税、城建税等税源状况。同时，对取得权属一方要跟踪了解其下一步的开发计划。另外，签于我市前几年契税征管中的遗留问题，契税征收机关应主动到市国土部门了解土地出让、转让的相关信息，清理契税税源。

2、建立健全机制，确保信息共享

我市房地产税收主要由第二直属分局和三个区局负责征管。要实现对该行业税收的有效控管，必须发挥二分局与主管税务机关各自优势，整合征管资源，实现信息共享，形成征管合力。在目前信息化程度不高的情况下，有必要建立第二分局与三个区局之间的信息传递机制。不久前，市局已下发了文件，就信息传递内容、时间等内容做了要求。原创文秘材料，尽在文秘知音网络.com网。但还需进一步明确责任，尤其是要具体到人，每个单位要指定专人负责信息传递和接受工作。把信息传递工作纳入单位的目标考核内容。其次可定期召开四家信息交流会，沟通情况，交流经验，集中大家智慧，为加强税收征管出谋划策。

3、稳步推进信息化建设

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【关键词】淮阴区；房地产；税收；征管

一、淮阴区房地产税收存在的问题

淮阴区地块环境优越，商业、人居都较密集，在房地产业蓬勃发展的带动下，淮阴区辖区范围内与房地产业相关的税收也呈现出快速增长的势头，房地产税收在整个地税收入中的比例逐年增加，地位举足轻重，作用日益凸显。与此同时，我们还应该清晰看到，淮阴区房地产税收还存在着比较突出的问题，主要表现在以下方面：

（一）房地产税收地税的占有率低

淮阴区的房地产税收虽然逐年攀升，但是在地方财政收中的占有量仍然不高。主要原因是：一方面，是由于淮阴经济发展比较迟缓，房地产市场虽然有所兴起，但是与其他行业，如三产服务业，相比房地产税收仍然增速缓慢，在这样的情况下，房地产税收成为淮阴的支柱税收还有很长一段路要走。另一方面，是房地产税源没有得到充分的挖掘，和房地产有关的税收没有实现应征尽征，税款流失现象严重。

（二）房地产税收增长缓慢

当前，淮阴地方政府提供的公共服务水平与房地产税收发展需求相比还存在着一定的差距：第一，缺乏切实有效的税收宣传措施，导致相关税收政策的知晓率低。第二，实际征管中的岗位设置不尽合理，导致房地产税收的管理效率低下。一是人少事多，导致效率低下。二是管理职能受到牵制。三是税务机关对涉嫌犯罪的案件移送率低，无法追究责任人的刑事责任，导致有些纳税人以身试法，轻视税法威严。第三，税源控管存在漏洞，主要是税务登记和纳税申报环节。第四，对房地产税税收征收不力。第五，部分税务人员的业务水平不高，征管效率低下。

（三）房地产税收体制上存在缺陷

第一，不同主体，纳税标准不同。在同样的税收体制下，存在两种不同的待遇，比如房产税的计征：从价计征的情况尽管统一按照1.2%的税率征收。但是对于境内居民，其计税依据是房产原值扣除20%-30%的损耗。而对于境外居民，则以房产的净值作为计税依据。对于从租计征的情况，境内居民适用12%的税率，而对境外居民在则适用18%的税率。

第二，征税范围较窄，税率结构欠科学。一是房地产税收的征税范围较小，关于房地产税收的免税收入相对于其他税种而言较多。二是房地产税收的相关税率结构不尽合理。

第三，房地产税收的配套措施不够完善。目前，我国没有权威、统一的房地产价格评估机构，缺乏专门的房地产评估人才。此外，和房地产有关的财产登记制度也不健全，导致税源流失，严重影响了税收征管力度。

第四，房产税制中还存在着许多“重复计征”现象，这种宏观经济现象的存在，也极大地制约着淮阴区房地产行业的发展。

（四）房地产税收运行不畅

第一，税收职能在地税内部部门之间的运行不畅通。当前在淮阴地税各个部门之间存在着流程运行不畅的现象，主要表现在：重管理、稽查，轻征收服务的现象普遍存在。

第二，税务部门其他职能部门之间的配合有待磨合。主要体现在税务部门与国税、工商等部门之间的通力协作还有待加强，尤其是在企业所得税的征缴过程中，往往出现在国税缴纳之后，地税又重复征收的情况，给纳税人带来很大的麻烦。

二、相关建议

加强房地产税收的征收和管理是一个系统的庞大的工程，在理论上，要建立合理、科学的房地产税收征收管理体制；在实践上，要按照现行科学的税收体制规则，履行房地产税收的相关法律，依法征税，还要从提升税务部门的依法征税、服务纳税人的能力，为此，本人提出建议如下：

（一）规范房地产税收的征收和管理，优化房地产各个环节的税收政策

淮阴是从农业县改为行政区的，作为农业大区，经济法治比较迟缓，但是土地资源丰富。这种形势，使政府不得不低价出卖土地，吸引一些泛房地产开发商，这期间房地产开发商囤积土地现象比较常见，政府的打击措施却相对疲软，甚至为了能保住房地产开发商这个“大税源”，对“圈地”行为采取置之不理的态度。鉴于以上现象，建议出台针对性较强的税收政策，把对土地的有效管理纳入税收法治轨道，例如：设置“土地闲置”税种，取消土地增值税。另外，我国在房地产保有环节的征收是非常不力的。对此，建议，一是扩大房产税的征收范围，科学界定房产税的减免规则。二是降低房屋租赁的综合税赋。三是取消城镇土地使用税的征收。

（二）完善房地产税收的辅政策，使房地产征收体系更加完备有效

第一，明确产权，建立健全财产登记制度。在房屋权属登记方面：通过加强辖区内房源的排查，登记成册，录入电子信息管理系统，明确房屋的权属，对辖区内的房源进行全面的掌控和科学的管理。在土地权属方面：加强对辖区范围内土地的调查摸底，对土地的性质、权属、面积、等级分类、用途等进行详尽的登记，并录入电子系统，保证土地税源不流失。第二，科学计税，建立健全房地产评估制度。要尽快出台一套健全的完备的评估操作流程，使评估工作有据可依；同时还要成立一支技术精湛、作风优良的评估员队伍。第三，加强违规处罚。在不违背《税收征管法》的前提下，制定出台专门针对房地产税收管理处罚细则，加强对房地产市场的税收监管和违规处罚。

（三）规范房地产收费行为，严格控制收费规模

通过各个环节收费项目的汇总，清理一些不必要的收费项目，取消属于管理性和建设性的不合理的事业性收费，采取规范、科学、有效的措施对相关的费用进行管理。对于房地产税收各个环节中存在的必须收取的一些费用，在征收过程中要程序合理、使用透明、严格监督。此外还要加快推进政府部门与其下属的具有企业性质的事业单位脱钩，加快事业单位转企改制的步伐，提高企业的市场竞争力，同时也减少政府向企业摊派的不必要的费用。

（四）转变纳税服务观念，促使纳税人树立依法诚信纳税意识

淮阴区房地产行业由于兴起时间较迟，对房地产的税收管理还没有纳入健康、有序的发展轨道。在这样的情形下，税务机关：第一，要加强房地产税收法律宣传，使辖区内的房地产纳税人从思想上接受房地产税收，形成依法纳税的意识。第二，要提减少外界因素的影响，提高房地产税收的征收效率。第三，科学设置内部的职能岗位，提高服务水平。

（五）规范服务职能，创造良好的征收环境

第一，在税收征收方面：一是简化办税工作程序，提高征收工作效率。二是积极利用信息化手段，推进税收公共服务平台建设。

第二，在税收管理方面：一是加强对房地产企业的日常管理。以一户一档的形式，建立房地产企业税收情况档案。二是加强房地产税收的纳税评估，减少房地产税源的流失。三是强化房地产企业发票的规范使用。建议强制房地产税收企业使用税控系统，同时加大对发票违规操作的处罚力度。

第三，在税务稽查方面：建立一支高素质的稽查人员队伍；加强房地产税收业务的培训；科学选案、认真检查、悉心审理、严格处罚。

（六）规范征管流程，提高征管效率

第一，加强房开发环节房地产税收的征收和管理。一是加强涉税资料的收集和管理。二是加强项目的登记和管理。三是加强房地产企业征收管理和涉税检查。

第二，加强保有环节房地产税收的征收和管理。一是加强税源监控。二是加大征收管理力度。采取直接征收和委托代征的方式加强对保有税源的征收管理。三是对违规行为进行严厉处罚。

第三，加强房地产产权转移环节的房地产税收征收和管理。由于二手房市场受政策的波动性比较大、评估价格不易确定等，对这部分存量房的房地产税收征收和管理有一定的难度。建议主要采取以下几种措施：一是合理定价。二是强化实地调查，确保税源不流失。三是做好二手房税收的分析。

第四，认真做好各类房地产税收的分析。建立完善的房地产税收分析体系，查找促进房地产发展的主要税收因素，通过分析结果，调整针对房地产的税收政策，支持和规范房地产企业的发展，进而取得更多的房地产税收，达到税务部门和房地产企业相互促进，共同发展的效果。

（七）加强部门间沟通和协调，实现和谐征税

第一，加强税务机关内部组织间的沟通和协调。征收、管理、稽查三方加强沟通协调，职责清晰，相互协作。对于征收类事项，有征收部门受理；涉及到调查事项转交管理部门进行涉税调查，确保税收征管的科学有效。

第二，加强税务部门与其他部门的沟通和协调。房地产企业的一个项目从开办到终止，期间涉及到多个部门，如：工商、国土、城建、房产、国税、银行、评估、担保等等，税务机关只有和相关部门进行比较好的沟通和协调，才能确保得到真实、可靠、丰富的涉税资料，对房地产企业的掌控才更加自如。

（八）提升税务人员的业务素质和执法水平

第一，整合人力资源，科学设岗，合理用人。首先，按需设岗，对岗位资源进行排查。其次，按照岗位要求培养高素质人才。

第二，加强专业对口培训，使熟悉房地产税收业务的人才迅速成长。建立日常培训机制和脱产培训机制，加快房地产税收专业人才的培养。通过培训，使税务人员全面了解对房地产税收的相关知识，提升业务处理能力和行政执法水平，使税务人员在实际操作中快速成长。

第三，强化业务考核，提高人才工作的积极性和主动性。采取定期考核和不定期考核相结合、开卷和闭卷相结合、专业考核和综合考核相结合的方式，加强税务人员的业务考评，通过考评兑现奖惩，充分提高税务人员学习的主动性和积极性。

参考文献：

[1]牛凤瑞.我国房地产发展报告－4[M].社会科学文献出版,2007.

[2]谢伏瞻.我国不动产税制设计[M].中国发展出版社,2006.

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一、房地产税收管理的现状及问题

国家税务总局《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）等一系列文件出台后，各地税务机关普遍加强了房地产税源管理，有效地堵塞了房地产行业税收流失漏洞。但是从目前整个房地产行业的税收征管现状来看，房地产行业存在“税负偏低、偷欠税多”的现象，税务机关的税源管理则存“监管失控、管理偏松”的问题。

先说现象，一方面房地产行业税负明显偏低。以我市某区为例，从宏观税负方面分析，该区2005年度房地产企业开发投资完成额为18141万元，实际入库房地产税收868万元，行业税负率为4.78%；从微观上分析，以某房地产开发企业为例，该企业开发的某商务楼项目，总建筑面积10236m2，实际售出面积8475m2，账面销售收入为9923587元，实际申报入库地方各税528768元，税负率为5.32%，每平方米税负为62.39元(按售出面积计算)。按照房地产业现行税制，其营业税及附加和土地增值税的综合税负率为6.5%（土地增值税按1%预征），加上所得税等，企业税负率至少应在8.5%以上。另一方面，相当一部分纳税人税收法制观念差，依法纳税意识淡薄，偷、欠税行为较为普遍。我市地税稽查系统在今年开展房地产行业专项税务稽查中，共检查房地产开发企业78户，有问题的53户，占所查户数的71.8%，查补税费1028万元。据调查，当前企业偷税手段繁多而且花样不断翻新,一些不法开发商往往以降低价格为手段，利诱消费者，售买双方不按真实的交易价格签订合同，税务机关面对这种双方合谋的不法行为，往往因为取证困难而束手无策，无法对不法开发商进行查处。

再说问题,当前房地产税源管理主要存在以下几个方面的问题:

首先，漏征漏管现象较为严重。一些从事房地产税源管理的税管员喜欢“坐等”、“坐看”的工作方式。对现有的纳税人，在办公室坐等纳税人送税上门，或者下户简单看看纳税人账面数据或申报数据，催催税款，对经营情况不做调查，对申报数据的真实性不加核实；对新增的纳税人，则坐等纳税人上门办理税务登记，下户时发现纳税人不在，发份限期改正通知书即可，纳税人来不来办理纳税手续则留到以后再说，至于那些隐蔽的纳税人，像是户籍管理中的“黑户”和“超生游击队”，因为平日他们就在与税管员玩捉迷藏，所以就更不知道什么时候才能纳入正常的税源管理轨道了。因此，“坐等”、“坐看”在客观上造成了漏征税款的事实。

其次，税源监控不严。税务机关对房地产企业财务监管的重点是销售收入的确定和成本费用的开支，其及时性和真实性直接影响到纳税义务的确定实现。但是在税源管理中，税务机关往往偏重于表象管理，强调纳税申报和税款入库的及时性，而不注重对其财务核算和资金链条的监管状态，对企业明显的财务信息核算失真现象因畏其难而不追查原因，加之一些纳税人采取隐瞒收入等手段，有意将税基置于税务机关监控范围之外，致使我们的税基管理和税源监控停在表面，形同虚设。

再次，税源管理职责错位。据不完全统计，税管员每户需要收集、整理的征管资料就多达46项，日常工作中相当一部分时间花在收集资料和填表报数等事务性工作上，没有足够的时间对税源进行实地监控管理。由于一些纳税人主动申报意识差，或嫌税务机关报送资料频繁，干脆不报资料，许多税管员为了应付考核，达到征管资料完整性的要求，只得主动要求企业报送虚假的资料，有的甚至干脆直接叫纳税人报送空白资料，待检查时自行代替纳税人申报签字。税管员税源管理职责的错位，直接导致了对纳税人税源管理的力度弱化。

最后，税源管理手段落后。由于种种原因，地税部门与国税、公安、工商、建设、房产、国土等部门的协作关系一直没有很好地建立起来，其中一个重要原因是缺乏信息交流平台，部门信息不能得到及时、有效的利用。在地税机关内部，综合软件中的税源监控模块功能不全，偏重于静态数据分析，对最重要的基础数据――财务信息数据没有进行录入、分析和处理，从而无法通过计算机对税源进行动态管理。

五是税源管理制度不严。对地税机关而言，由于收入任务的压力，重税款征收、轻税源管理的现象依然存在，因此没有给予税源管理明确的地位，税收管理员制度也未得到很好的落实，导致税源管理职责不明确，制度建设跟不上税源管理的要求。同时税收执法风险尚未引起足够重视，对不征、少征税款现象缺乏制度约束；对纳税人税基管理缺乏有效的制度手段，对纳税人违章违法行为处罚不严，没有树立税法应有的刚性。

二、房地产税源管理的对策

根据税源管理理论，有效管理税源，控制税收收入的“跑、冒、滴、漏”，堵塞税收漏征漏管是税源管理的一项基本任务，也是新时期税收公平效益原则的具体体现。为了应对上述税源管理中存在的问题，我们应当以控制税收流失为主要目标，在现有的税源管理措施的基础上，创新管理措施，完善管理制度，内外结合，加强税源管理，达到落实国家调控政策、税收收入增长、竞争环境公平，社会和谐发展的目的。

首先，要强化税源户籍管理，减少税收漏征漏管现象。地税部门要主动与相关部门加强协作，及时掌握纳税人各种登记信息，提倡将多个部门掌握的信息，整合形成多部门综合运用的户籍信息交流平台。地税机关要根据户籍信息平台，建立税源分布电子地图和纳税人电子档案，使税管员定期索图普查工作目标更为明确。税管员要改变“坐等”、“坐看”的工作方式，要深入实地，走出去扎扎实实地工作，掌握第一手资料，变被动接受税源信息为主动出击掌控税源信息。

其次，要强化税源监控措施，减少税收漏征漏管现象。地税机关要争取银行、房产、规划、国土等有关部门配合，建立有效的协税护税网络，严把涉税交易关口和纳税人资金的运行链条。对纳税人的涉税信息，税管员要把好调查核实关，将纳税人财务信息的完整性和真实性作为税源监控的重点，采取纳税评估、计算机数据分析等现代化技术手段，对纳税人进行有效的动态监控。面对纳税人花样繁多、日益翻新的偷逃税手段，税管员要多走、多看、多访、多问、多想，全方位掌握纳税人真实的税基信息。对纳税人计税依据明显偏低的，要严格按照税法规定从高进行核定，对纳税人不真实的财务信息，要坚决说“不”，要不畏其难而查之，遇到纳税人签订假合同、隐瞒收入和资金链等不法行为时，更要有一股不查到底誓不休的劲头，有力地维护税基的完整性和准确性。

再次，要强化税务稽查手段，减少税收漏征漏管现象。作为专司偷、逃、骗、抗税等不法查处的机关，税务稽查被称为堵塞税收流失漏洞的最后一道“闸门”。针对房地产行业税负率偏低的现状及偷漏税现象普遍的现实，税务稽查部门要充分发挥自身职能作用，将房地产行业作为列点，以税款应收尽收为工作目标，严格按照《税务稽查操作规程》查办案件。在案件稽查中，要彻底改变过去那种就账查账的稽查方法，克服困难，将证据采集作为重中之重，从房地产购买方、房产交易管理部门、银行信贷部门等多种渠道寻找、获取房地产交易的真实信息和第一手证据资料，最大限度地堵塞征管漏洞，减少漏征漏管现象，与税源管理部门共同筑成税源监管的坚实防线。

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【关键词】房地产；税收；问题；对策

【中图分类号】TU119【文献标识码】【文章编号】1674-3954（2011）03-0005-01

引言

伴随着市场经济的发展，我国房地产业也突飞猛进，已经成为了经济发展中成为提升国民经济指数的重要一份子，极大地推动着我国国民税收收入，具有很广泛的产业关联性，也推动了多个产业部门的进步，并且房地产行业己经发展为地方税收的基本来源和主要增长点，根据有关部门统计，2010年房地产业保持较快增长，全年地产商投资开发48267亿元，比以往增长33.2%。但房地产行业也逐步成为税收征管工作的大难点，由于开发项目时间周期长、工程预算结构复杂，涉及多种税收，所以税收征管的难度相对就较大，税源征收就存在许多的漏洞，税收流失问题很是严重[1]。房地产税收制度已经成为了调节各地房地产各经济主体利益关系的重要手段。认真剖析探讨地产界的税收制度可以保持各地GDP持续稳定增长，也可以保障人民群众的生活福利。本文总结了房地产业界存在的常见的税收问题，并深入探讨审计对策，来共同提高地产业税收监管效果。

一、目前房地产税收中存在的常见问题

即使我国近几年房地产税收增长幅度较大，但是基于地产行业特殊的经营和复杂的会计核算，以及涉及众多的房地产税税种，征管的难度比较大，再有地产开发企业比较严重的偷逃税情况，税源控管方面存在很多漏洞，所以给税收征管工作带来了极大的难度，以致严重流失的房地产行业税收，也就推乱了税收制度，并且影响了公平竞争[2]。以上客观原因已经成为税务部门常见的难点和社会关注的焦点。地产业界存在的问题主要表现在以下几个方面：

1、漏征漏管现象较为严重

少数就职于管理房地产税源的税管员信奉“坐等”、“坐看”的工作信条。现在普遍存在的现象是，他们仅仅坐在办公室等着纳税人将税送上门，或者下户简单翻阅纳税人账目或者申报数据，形象的催催税款，对经营情况却撒手不管，也不去核实申报数据的真实性；而新增的纳税人，办理税务登记也是坐等纳税人来办，下户时发掘纳税人不在，就发份限期改正通知书，至于纳税人来不来办理纳税手续，那些则留到以后再说，至于那些隐藏式的纳税人，就是户籍管理中的“黑户”与“游击队”，因为平日他们就在与税务管理员玩游击战，所以什么时候能纳入正常的税源管理轨道，我们也不得而知了。因此，“坐等”、“坐看”的方式在客观上造成了漏征税款的严重后果[3]。

2、利用模糊科目隐瞒收入，偷逃税款

根据《房地产企业所得税管理哲行办法》的有关规定，房地产企业的收入总额应当涵盖了生产经营收入情况和其他收入。其中，其他收入应当包括：商品房售后收入、建筑材料销售收入、资产转让收入、固定资产收入以及其他相关部门代收的费用等。审计过程中发现，企业经常往来款核算其他收入，来逃避纳税义务。除此之外，不少企业也在银行按揭款上做手脚、根据国税发(2006)31号文件规定“采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现、”某些不法房地产公司利用按揭贷款售房方式的特有的性质，用银行按揭款项的方式记入其他应付款，不作预售收入的方式，从而瞒天过海偷逃税款。

3、信息管税程度不高、获取信息渠道单一，部门配合缺乏合力

房地产行业涉及的部门很多，有城建、规划、国土、物价、房管等。税务部门对地产界的税收征收管理工作，基本需要依靠其中很多部门的协调配合，这样掌握房地产企业的税收源泉，但实际在工作过程中，由于很多部门之间还没有建立起完善的沟通协调往来款核算机制，导致各部门之间掌握的税收信息并不有效共享，而我国也没有相关法律或者规章来约束有关部门对房地产业界的护税行为，导致房地产在税收管理过程中基础差、资料采集不够，很多房地产企业纳税人普遍纳税意识淡薄，没有法制观念，纳税人所提供的资料根本不齐全，可信度也存在着很大的问题，并且这些企业开发环节很多、周期长、预算核算过程复杂，因此房地产涉税低、管理不到位，不能接受税收掌控的制约，难以实现国家对房地产行业税收源泉的控制，影响大量税款的入库，造成国家税款流失。

二、针对于目前房地产税收一些问题的对策

纵观当前我国房地产税收征管中存在的普遍问题及房地产业的特点，想要从根本上来解决日前房地产业的税款征收问题，只有通过协调各部门的联系，联合整理征管资源，改变征管方式，严格加强环节控制，全面的实施房地产税收夫人一体化管理，用科学化、专业化、精细化、社会化管理来征收房地产税收，从而提升房地产税收征管水平[4]。

1、要加强管理税源户籍，根除税收漏征漏管现象

地税部门要加强与相关部门的合作，主动掌握纳税人登记的各种信息，提倡掌握多个部门之间的信息，整合综合运用的多部门之间的户籍信息交流互动平台。地税机关要按照户籍信息平台，建立管理税源分布电子图与纳税人的详细电子档案，使税务管理员能够定期普查工作目标更为明确。税管员要根除“坐等”、“坐看”的工作信条，要脚踏实地深入调查，扎扎实实地工作，及时掌握第一手重要资料，主动出击掌控税源的详细信息，根除接受税源信息的被动行为。

2、清理房地产业流转环节不必要的税费

合并印花税契税，取消不合理的税收收费项目，适当减轻房产环节的负担。使土地增值税简化，直到条件成熟时取消。土地增值税计算征收方面与其他税收来说过于复杂，基于基层税务干部的业务水平低的情况，很难精确的计算纳税总额。在目前的这个阶段，应该确定适度的税务征收率和适当的减少税率级数，还有使房地产增值额的计算办法简化等，从而降低税务部门课税成本以及义务纳税人的纳税成本， 要为投资者土地投资中的优质投资回报充分考虑，并适当扣除通货膨胀因素，这样避免因赋税过重而因为正常的土地投资报酬降低而引发逃税行为。可以考虑房地产业的逐步规范化，行业利润逐渐步入平均化，并且考虑下取消土地增值税。

3、强化部门间配合，健全护税网络信息化技术一体化管理

房地产开发所运行的每一环节，都必须到有关部门将手续办理齐全，因此税务部门要尽力争取全面的支持与配合，切实加强协调与土地、房产管理、规划局、银行等相关部门的联系，定期与这些部门进行交流，信息共享，这样可以及时掌握各方面的情况，仔细严格的实施税务征收一体化的管理、还要请有关部门积极配合，执行“先税后征”的原则，凡没有税务部门监制的发票和不办理税票，房产、土地等相关部门的相关证照，把握住税收源泉的控管的关键，从根本上补救税收漏洞、及时清算达到土地增值税清算条件的企业，有效管理相关税收实施政策，这样才能不断提高税收管理的质量和治理税收管理上的漏洞。

三、结论

综上所述，房地产快发的税收政策有普遍性又有其特殊性，我们应该把国家的钱一分不让的交上，然而也不损害企业的利益，把好财务的关口，促进房地产税收的健康稳定的发展，实现企业的价值最优化。

参考文献

[1]欧继红.《税收筹划中的房价策略》，《经济师》，2005年第5期

[2]吴跃云.《房地产企业纳税筹划思路》，《财会通讯》，2006年第三期

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一、房地产所得税征管工作中存在的主要问题

（一）房地产业税源底数不清。随着城市化进程加快，房地产市场方兴未艾。作为年1月1日以后新办房地产企业所得税征管单位，各级国税机关对加强房地产企业所得税管理制定了很多政策规定，采取了一些有针对性的具体办法，然而效果并不明显。究其原因，重要一点是信息获取渠道过窄，相关制度不健全，对房地产商的置业资讯掌握不够，体现在不了解商家购置了多少地，开发了多少商品房，属下挂靠了多少项目部门，某一时期商品房销售情况如何等等。不能对房地产商置业情况通盘掌握，就谈不上对房地产企业所得税实行源泉控管，税收流失的漏洞也就难以堵塞。

（二）房地产企业财务状况难以掌控。房产开发一般周期长，成本费用支出项目多，部分兼职财务管理人员业务素质不高，财务核算状况普遍较为混乱。如有的企业采取收入不入账、挂往来账、转移资金或不申报等多种方式有意隐瞒预收收入，或者开发项目达到完工标准不及时结转销售收入、少计销售收入；有的企业利用假发票、作废发票、大头小尾、项目填写不全发票及白条等列支成本费用，或采取多提预提费用、多列建筑安装费用、超标准列支工资费用、多提固定资产折旧等手段虚增成本；有的企业采取预算成本或计划成本结转，或在多个开发项目、分期开发项目之间，故意混淆前后项目之间的成本，以达到多转完工项目销售成本的目的。企业的这些行为，给国税部门的管理设置了不小的障碍。

（三）房地产业所得税征管乏力。现行税法规定，新办企业的企业所得税由国税部门负责征收，而不动产销售发票以及预售房产发票由地税部门负责发售，国税部门无发票管理权不能做到以票控税，地税部门有发票管理权又无权征收税款，两个部门都有管理盲点，有些地方出现国、地税争抢税源或者疏于管理现象，房地产企业所得税一直是国税部门征管的难点。而国税部门尚未研究制定一整套行之有效的管理办法，加之国税部门征、管、查之间协调配合和信息共享的机制尚待完善，国税部门与工商、地税、建设、房管、规划等部门信息交换制度需要健全，具有一定房地产管理经验的税收管理员很少且岗位又频繁变动，这些因素的存在加大了征收管理的难度，制约了房地产企业所得税管理质量。

（四）房地产企业所得税政策需要完善。一是现有的房地产企业所得税内外资税收政策有别。二是新的税收政策出台滞后。面对房地产业管理的复杂局面，有关部门往往不能及时制定出台有针对性的政策措施，有些现实问题常因缺乏政策依据而无法处理。如企业项目完工后迟迟不结转成本，税务部门该在何时、采取何种方式对项目进行结算处理等没有明确的政策规定。三是房地产企业所得税征收方式不统一。根据有关政策规定，房地产企业所得税分不同情况可以实行查账征收或者核定征收，不少国税机关为了简化管理，对房地产企业不分经济性质、经营规模、财务状况一律采用核定征收方式，总体降低了企业所得税征收率。

二、加强房地产企业所得税征收管理的对策建议

（一）注重第三方信息收集。应全面加强对第三方信息资料的收集整理。如从土管部门了解土地交易情况，从房管部门了解项目开发面积和房屋销售情况，从银行部门了解企业开设账户及资金往来情况，从地税部门了解企业领购发票及代开发票情况等。同时，着力抓好企业立项报批、分期建设、竣工验收、开盘销售、预售转销售结转等环节管理，以此掌握房地产企业的经营动态。还应大力依托地方政府的支持，建立健全政府部门信息共享机制。

（二）建立户籍档案信息。建立企业基本信息档案，适时、完整记录企业各个阶段各个时期的经营动态。信息内容包括企业基本情况，资金来源情况，征用土地面积，项目开工、竣工和销售的起止时间，实际建筑面积（套）、已销售面积（套）和未销售面积（套），销售价格、单位成本和预售房款情况等。要做到这一点，需要充分调动税收管理员的积极性，净化当地税收执法环境，构建社会综合治税良性机制。

（三）强化纳税评估工作。采取“按季评估、按年结算”形式，全面核实纳税人的账务、报表和原始凭证，着重审查企业账簿资料与各项申报资料是否完整、齐全，账表数据与申报纳税数据是否一致，收入、成本费用、利润及其他有关项目是否符合税法规定。重点审查与企业项目开发有关的合同文书，如建筑合同、工程预（决）算书、项目增补（减）合同、与客户的合同协议等，看合同、协议书中的有关数据是否与企业入账数据有关或吻合。加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控。关注企业预售房产情况，及时开展对完工项目的税收清算。同时，建议财政部门进一步健全有关房地产行业财务会计制度，规范房地产企业财务会计管理。

（四）整顿和规范税收秩序。针对房地产行业的特殊性，有计划地开展对房地产企业所得税专项检查，加大对房地产行业大案要案的查处力度，严厉打击偷逃税等涉税犯罪行为，以达到“检查一个行业，规范一个行业”的目的。建立房地产企业诚信纳税档案，定期公布房地产企业申报纳税和税收检查情况，对拒不申报、严重虚假申报或查补税款拒不入库企业，向政府建议取消其今后在当地承揽建设项目的资格，以加大其涉税违法成本，提高违法风险系数值。

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【摘要】随着改革开放继续深入，近三十年来我国的房产经纪逐渐发展为重要的经济支柱，影响着地区区域经济的发展。在本文中，研究对象设置为珠海市香洲区，作为经济发展早，速度快的地区，该地区的区域经济发展受到房产市场影响更为深刻和具体，本文的研究能够从各个方面入手，分析房产市场发展现状，并为典型的区域经济发展前景做出展望。

【关键词】珠海市香洲区 房地产市场 发展现状

一、房地产行业重要意义

在各国，房地产都具有重要的经济地位，因为房地产企业直接关系到国民经济的稳定发展。作为一个典型的周期性行业，房地产市场具有典型的周期性发展特点，从兴起到衰落到再次兴起，房地产行业能够影响国家的经济发展，而房地产企业也由于高回报和高盈利性成为政府和国民经济的支柱产业，有着重要的意义和经济地位。由于受到区域经济发展的影响，房地产市场属于高度垄断的地区区域性经济，在区域内有行业垄断的特点。

二、房地产行业的特点

（一）多样性

在房地产市场及交易中，由于房产用途的不同，房产交易的种类也是不同，主要为商用和民用，而根据开发商的不同又分为政府性和非政府性。由于房地产市场发展的多种形态，房地产市场的特点之一就是多样性的发展。而买卖的方式也是具有多样性的，不仅是买卖，还存在典当、租赁等各种形式的交易。

（二）双重性

房地产行业中，房产作为重要的商品，作为商品进行交易和使用。作为重要的经济产品，房地产产品还可以作为商品进行投资，不仅仅作为必需品进行使用。因此，房产商品还具有双重性的特点。

三、不平衡性

房产行业作为周期性产业，是具有不平衡性的，供求关系容易被各种原因干扰而打破，从而影响整个行业的发展和进步。通常来说，房产价值和投入受到经济发展的波动和影响，而房产本身出现的波动又影响着经济的发展，在相互干扰的情况下，房产行业随之出现波动性和不平衡性。

（一）珠海市宏观环境概述

1.地理环境

珠海市位于广东省西南部，毗邻香港和高门地区，是珠江三角洲的重要城市。珠海市的地理位置优势突出，位于北纬21°48′～22°27′，地理环境和气候发展十分特别，冬无严寒，常年温暖，是我国的南方重要地区。珠海市设有拱北、九洲港、珠海港、万山、横琴、斗门、湾仔、珠澳跨境工业区等8个国家一类口岸，是珠三角中海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，由于岛屿众多，被称为 “百岛之市”。

2.交通运输

珠海市岛屿众多，水文地质发达，由此带来的海上运输较为发达。而在另一方面，由于毗邻港澳，珠海市的城际轨道交通也十分发达，南北相连，东西相通，机场到郊区均可直达，广珠铁路主要为货运铁路，联结广东和珠海的货运。珠海市的公路建设较铁路更为发达，由于地貌特别，珠海市的公路四通八达，均可以通过公路交通到达目的地。截止2016年上半年，珠海公路通车里程1500公里，其中高速公路通车里程近130公里。对于机场的建设为早期建设，在90年代就已建成珠海机场，客运吞吐能力达到日客运输量6000余人次，航空运输为重要的交通运输。

3.珠海市香洲区房地产业的SWOT分析

（1）优势

香洲区房地产主要的优势有三点：（一）区域优势。香洲区依托珠海市，怀抱澳门，地势独特，有着特殊的地理和人文景观，发展房地产产业有着得天独厚的优势，地理位置帮助香洲区能够成为珠海市的重心地带，享受最先发展的特权。（二）城市优势。香洲区依托珠海市，是国家重点发展城市，有着重要的政治帮扶政策。立足于珠三角的中心地带，香洲区有着重要的城市优势。（三）生态优势。香洲区有着众多岛屿，亚热带季风气候带来了完美的地理环境，宜人宜居，这给该地区的房产市场带来了更大的经济效益和发展依据。

（2）劣势

香洲区房地产发展有着两个主要的劣势。（一）土地面积小，可利用土地较少。香洲区地面面积小，为主城区，发展时间早，这给了城区建设许多困难。另外，旅游城市大量地皮被旅游产物所占有，可开发地区较少，地块较分散。（二）地产开发主要依赖外来资本，本地资本不足。香洲区的经济受到外界因素的影响过多，这导致了房地产行业的发展同样无法深入发展。

（3）机会

香洲区发展房地产的机会主要集中在两个部分。（一）港澳合作的便利和国际资本的投入。香洲区的土地价格受到港澳临近的便利，水涨船高，发展速度惊人。（二）政治导向的帮助。由于地处特殊，政府对香洲地区的建设和帮助催生了该地区房地产行业的快速稳定的发展。

4.珠海市香洲区房地产业发展的对策及建议

香洲区的房地产市场发展有一定的问题所在，为了帮助香洲区房地产产业保持良好的发展势头，有以下建议可供参考。

首先，香洲区应当积极完善土地交易和出让制度，帮助城市增加可用地规模。

在香洲区，许多房屋事实上处于空置状态，老城区房屋价格上涨，但是增幅较低，这就意味着许多持有房屋属于浪费状态。为了帮助香洲区房地产行业的发展速度变快，经济发展有新的增长点，香洲区政府应该积极出台管理制度，完善土地出让制度，帮助城市增加可用地规模，实现房地产行业的可持续发展。

其次，香洲区应该注重宏观调控，政府应该加大对区域的税收管理力度。

房地产行业在我国是一个高利润低风险高回报的行业，这就意味着房地产行业的发展需要国家政策的宏观调控，税收制度就是一个重要的调控方法。在香洲区的发展中，城市建设应该注重宏观调控和税收管理，控制由于市场行为造成的房市危机。

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[论文摘要]以青岛地税房地产税收管理系统的开发过程为研究对象，结合项目管理相关知识对系统建设的进度管理进行分析。

软件项目管理是美国在20世纪70年代中期提出的管理概念，当时美国国防部专门研究了软件开发不能按时提交，预算超支和质量达不到用户要求的原因，结果发现70%的项目是因为管理不善引起的，而非技术原因。于是软件开发者开始逐渐重视起软件开发中的各项管理。软件项目管理是为了使软件项目能够按照预定的工期、成本、质量顺利完成，而对项目进行分析和管理的活动。不论是软件项目管理还是普通项目管理，在整个管理活动中对工期的控制尤为重要。项目进度管理是指在项目实施过程中，对各阶段的进展程度和项目最终完成的期限所进行的管理。项目进度管理又叫项目的时间管理或项目的工期管理，是为了确保项目准时完工而必须完成的一系列管理活动。

一、进度控制的基本原理

(一)动态控制原理

项目进度控制是一个不断进行的动态控制，也是一个循环进行的过程。它是从项目开始，当实际进度按照计划进度进行时，两者相吻合;当实际进度与计划进度不一致时，便产生超前或落后的偏差。分析偏差的原因，采取相应的措施，调整原来计划，使两者在新的起点上重合。

(二)系统原理

1.项目计划系统。为了对项目实际进度控制，编制项目的各种进度计划。其中有项目总进度计划、季度和月(旬)计划，这些计划组成一个项目进度计划系统。

2.项目进度实施组织系统。不同分工的项目组成人员遵照计划规定的目标去完成每一个任务。

3.项目进度控制组织系统。为了保证项目进度实施还有一个项目进度的检查控制系统。

(三)信息反馈原理

信息反馈是项目进度控制的主要环节，项目的实际进度通过信息反馈给不同分工的项目组成员，经过他们的消化再将信息反馈给项目经理，由项目经理分析后做出决策，调整进度计划。

(四)网络计划技术原理

在项目进度的控制中利用网络计划技术原理编制进度计划，根据收集的实际进度信息，比较和分析进度计划，利用网络计划对工期，成本和资源进行优化整合。

二、进度控制的方法

(一)采用进度表控制项目进度

通过甘特图对整个项目按照一定的时间比例建立进度控制图表，例如以每个月、旬建立进度表进行监控。当实际进度与计划进度出现差距时应及时采取措施，加快进度。如果实际进度确实影响到整个项目的完工日期，应尽快调整计划进度。

(二)采用网络计划控制项目进度

用网络法制定项目计划和控制进度，可以使项目安排紧凑，便于抓住关键，保证人力、财力、时间均获得合理的分配和利用。因此在制定项目进度计划时，采用网络法确定项目关键线路是相当重要的。

在每项工作完成时，在网络图上记下实际进度的完成时间，以便与计划进度对照和检查。检查结果有以下几种情况:

(1)关键线路上实际进度比计划增加，这种情况会使整个工期延长，必须对关键线路上的工作采取加快进度或缩短时间的措施，以弥补实际进度与计划进度的差距，使实际进度与计划进度保持平衡。

(2)关键线路上实际进度比计划缩短，这种情况对缩短工期有利，此时根据整个项目实际进度情况和项目本身的需要确定项目有无必要提前完成，并重新修订以后的网络计划，并检查关键线路有无变化，做好修订后保证项目的完工。

(3)非关键线路上实际进度比计划增加，一般情况均有调整的余地，对整个网络计划不会有影响。但是，如果超出了非关键线路所计划的时间，而且没有调整的余地，就要检查是否会影响关键线路，甚至使非关键线路改变成为关键线路。如遇这种情况就应要采取相应的措施，保证关键线路的实际进度满足计划的要求。

(4)非关键线路上实际进度比计划缩短，整个网络计划将不受影响。但应从非关键线路的工作中抽调人员加强关键线路上的工作，以达到缩短整个工期的目的。

三、《房地产税收管理系统》中的项目进度管理

《青岛市地方税务局房地产行业税收管理系统》根据国家税务总局房地产税收一体化管理的工作思路，主要解决了税务机关对房地产企业开发项目缺少动态的跟踪管理，对房地产企业的预销售情况不够明晰，以及房地产企业相关其他申报信息过少的问题。系统分为纳税人端和税务局端两部分，房地产企业纳税人通过纳税人端开具由税务机关印制的销售不动产发票和收据，并定期报送相关信息。税务机关通过税务局端接受数据并进行管理。以下是该系统开发过程中用网络计划技术的方法分析了项目的工期。首先列出该项目的工作任务分配表，如下表1:

依照上表编制出网络计划图如图1

由此计算出关键路径所需时间为:5+4+2+2=13周。

尽管网络计划技术可以计算出关键线路，但是仍然要通过项目的调度对实际的工期严格控制。项目的调度是项目实施中各阶段、环节、人员的互相配合、协调的核心。调度工作是项目进度管理顺利进行的重要手段。其主要任务是掌握计划实施情况，协调各方面关系，采取措施，

排解各种矛盾，加强各薄弱环节，实现动态平衡，保证完成项目计划和实现进度目标。

针对本项目调度的工作主要有:监督项目计划的实施、调整协调各方面的进度关系;监督检查项目准备工作;督促软件公司按计划对系统进行编码工作并对临时出现问题采取调配措施;对项目计划的实施结合实际情况进行必要调整;了解硬件设备、软件开发环境、培训及推广的情况;定期召开现场调度会议，贯彻项目主管人员的决策。

在实际的开发过程中，系统上线后因为需求的调整需要对系统进行功能的调整，这不但增加了开发人员的工作量而且也影响着系统的稳定性。进度控制对软件项目管理非常重要同时需求分析一样关系着软件项目的成功。

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一、房地产开发企业所得税征管中存在的主要问题

1.未如实申报收入少缴税款

（1）预收账款没有按规定申报纳税

一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款，存入其它银行卡上。虽然开发商最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金；三是将预收的定金以购房者的名义存入银行，不作预收款申报收入。

（2）隐瞒收入，私设小金库

房地产开发企业除自行开发业务外，还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约，可操作空间大，成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如，在投资比例分配开发产品的合资中，房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账，而将其账外销售，收回销售收入账外存储，形成小金库；在委托代建业务中，房地产开发企业往往将代建工程收入不入账，资金体外循环，或只作往来核算，形成账内小金库；在待售商品房出租业务中，对收取的租金不入账，账外另存，形成小金库。

（3）收入直接抵减应付工程款，偷逃税款

房地产开发商因施工方延误工期等原因收取的罚款收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。

（4）企业之间合作建房不按规定申报纳税

目前房地产行业已形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义的代建房。按照税法规定，合作建房的双方属于发生了销售不动产和转让无形资产行为，应该申报纳税，但在实际上合作双方经常出现不申报纳税的行为。

有些开发商利用以合作建房名义销售商品房，其方法不是“以物易物”，也不是一方出地，另一方出钱，而是以共同购地共同建房的名义，只就其建筑营业税及附加结算缴纳到地税，而销售房屋，则视同自建自用未申报缴纳销售不动产营业税。

2.未按规定使用发票漏缴税款

房地产企业不按规定使用发票的现象非常普遍，开发商在预付给建安企业工程款时一般都没有按规定取得建安发票，而是以收据支付，这样既不能及时结转工程成本，又给建安企业造成了漏税。

再者是通过销售公司销售隐瞒销售收入。房地产开发企业与销售公司联手操作，将部分房款存到销售公司账上少开票作收入，价外收取的代收费用不符合代收代缴规定的，另用自制凭证收取，不入账或挂往来账上。

3.税收政策不完善

（1）目前税务机关对房地产企业的管理，主要依据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕31号），开发项目位于省会城市及郊区的不得低于15%；地级市城区及郊区的不得低于10%；其他地区的不得低于5%。目前，北京市为了促进地方经济发展，将预计毛利率规定在下限15%的标准。但该文件的主要问题是预计毛利率标准偏低，计算的当期毛利额还要扣除相关的期间费用、营业税金及附加。企业通常通过一些手段加大期间费用的比重，从而减少当期预教企业所得税。

（2）开发企业需出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。执行中，对于中介机构的税务鉴定报告不准确、不够严肃、没有统一标准的格式，税务机关也缺乏有效的约束。

（3）房地产企业普遍存在工程款结算不及时的问题，滞后取得的以往年度的工程款凭证，是否准予扣除，在哪个年度准予税前扣除，都没有明确规定。

4.专业化征管水平较低

房地产行业是一个业务涉及面广、专业知识强、财务处理复杂的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。目前，税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长，同时，基层地税人员较为紧张，征管工作任务繁重，也使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。基层税务所的管理员管理的企业多，管理的幅度大，很难做到实时了解开发项目的建设进度等信息。管理员与开发企业财务人员掌握的信息不对等、对项目进展情况掌握不全面，也是导致征管工作处于被动地位的原因。

二、加强房地产企业所得税征收管理的建议

1.进一步完善房地产企业的征收管理

（1）加强内部管控，完善项目基本情况

应对房地产企业建立分户档案，实行全程跟踪管理，源泉控制。 建立房地产项目纳税登记制度，及时了解在建项目的基本情况、财务信息及纳税情况。如通过对项目的名称、性质、占地面积、建筑面积、预收账款、销售进度、收入、成本、合同金额、纳税申报、缴纳情况等信息的对比分析，可以及时发现企业的偷逃税行为。同时，对房地产企业的纳税申报管理，应作为分户全程跟踪管理的一项重要内容，经常进行税源分析，发现异常及时检查，涉嫌偷逃税款的，应转入税务稽查立案查处。

（2）加强各管理部门之间的协调配合，充分掌握税源信息

从房地产企业偷逃税款的手段和原因来看，纳税人偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。需要税收征管部门对房地产开发各环节进行跟踪管理，强化对房地产业的全程监控。加强部门配合，建立信息传递制度，掌握税源信息。房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务部门应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等行政部门和金融机构的联系，建立信息传递制度，及时全面掌握房地产开发企业的涉税资料。

加强与国税部门的联系交流。地税部门与国税部门之间要加强工作配合，互通营业税、所得税及其他税种的管理、评估、检查情况，共同加强发票管理，认真核实入帐票据的真实性及合法性，采取联合重点稽查等措施，有效遏制房地产开发企业的偷逃税行为。

2.加强票据审核力度

加大对房地产开发项目的成本和票据审核的力度，增加工程成本的真实性和准确性，尽量防止利用假合同、假信息虚增成本偷逃税款。加强对房地产企业销售环节的监管。房地产业的税收主要体现在销售环节，要通过核查销售票据、相关购销合同、实地查看等方式最大限度地掌握房地产开发企业的收入情况，据此审核企业纳税申报的真实性。

3.进一步完善房地产管理的税收政策

要提高预计税毛利率，增加税收成本，促使企业尽快结算工程成本款项、取得合法凭证、及时竣工决算，按项目汇算清缴、多退少补，这样税务机关可以提高税收征管效率。鉴于房地产企业每个项目都不可能在一个年度完成，应允许企业跨年度、按项目结束年度汇算清缴，使计税成本一次性准确结转，汇缴结束后不再准予补充申报抵扣项目工程的计税成本；要严肃税务鉴定报告制度，明确对不附送税务鉴定报告的房地产开发企业处罚依据，严肃查处虚假或错误鉴定报告造成的偷税行为；要明确滞后取得的以往年度的工程款是否可以做税前扣除以及如何进行税前扣除的相关政策规定。

篇10

一、围绕中心，强化措施，税收收入再创新高

截止10月底，我局共组织各项收入7亿元，按可比口径同比增长22%，增收17390万元。其中，县级收入5亿元，按可比口径同比增长21%，增收8338万元。围绕抓税收收入，重点采取了以下几条措施：

（一）强化税收分析促增收。要求各基层分局对辖区内的重点税源户进行调查摸底，认真剖析税源现状，准确预测经济发展趋势，有针对性地研究加强税源管理、提高组织收入工作效率的方法；及时做好对税源结构、税源分布、税收收入反映出的经济运行等情况的分析预测，建立了重点行业的销售利润率、税收负担率等指标体系；按月分析重点税源企业税收运行状况，客观评价和预测其税收潜力，对发现税负低于去年同期、同行业税负的纳税人，由税收管理员实地调查，围绕纳税人的产品销售量、销售价格、成本费用等因素变动情况，分析查找出税负偏低的根源所在，确保把重点税源实现的税收监控到位，同时对纳税前列大企业，落实专人动态管理税款入库情况，定期分析，确保纳税大户税款入库不出较大波动。

（二）加强重点税种精细化管理促增收。在企业所得税管理上，不断完善“三方参与、四级审核、信息化支撑”的所得税汇缴管理运行机制，选派专人对纳税人申报材料的完整性、申报数据的准确性和税务文书的规范性等逐个审核登记；成立了汇算清缴复查小组，实行纳税企业与管辖分局限期向复查小组申报企业所得税制度，复查责任人根据双方申报结果，对纳税人实际交纳的企业所得税进行稽核，对查处存在漏税等问题，指导其及时补缴。

在个人所得税管理上，一方面是突出检查高收入行业的个人所得税缴纳情况，在做好企业员工薪金个人所得税代扣代缴的基础上，积极推进高新技术企业外聘专家的佣金个人所得税代征代扣工作。另一方面是加强了对年所得12万元以上个人自行申报纳税的管理，建立了重点纳税人管理档案，规范受理纳税人窗口申报的操作流程，确保纳税申报的顺利受理。

（三）抓好重大工程项目精细化管理促增收。我们把掌握重大建设项目税收底数作为基础内容来抓，及时掌握重大建设项目详细的涉税情况，对重点项目税收管理切实做到家底清、税源清和责任清；通过强化项目登记、双向申报、账实核对、竣工信息等各个环节的管理，实现对工程的全程动态监控；依托重大建设项目管理软件，定期做好信息更新，实行电子跟踪监控。目前已纳入控管的重大建设项目60个，重大建设项目实现税款1亿元。

（四）加强房地产行业管理促增收。牢牢抓好税收监控不放松，把房地产行业的开工、预售、竣工三个环节作为日常监管的重点，建立了房地产行业涉税信息台账、信息传递制度，对相关单位传递来的涉税信息进行分户管理，对每条信息进行调查审核，全面了解开工时间、施工单位、工程进度、发包形式等情况，动态掌握企业项目进展情况。目前，共入库房地产行业税收2亿元，增收1亿元。

（五）强化税收稽查促增收。围绕重点行业、征管难点和一些隐蔽税源，有步骤、有计划地开展稽查活动，采取实地检查和调账检查相结合、涉税信息比对和实地核查相结合的方式，突出抓好对那些隐瞒收入、申报不实、长亏不倒业户的税务检查，进一步堵塞税收管理漏洞。有效发挥税务稽查的威慑作用，不以入库税款多少来衡量稽查成果，把稽查工作的着力点放在发现和处理问题上，并坚持自查、评估和约谈在前、稽查处理在后，既体现了对纳税人的尊重和负责，又提高了稽查处理的效果。

二、突出重点，真抓实干，税收管理精细化水平再提升

（一）加强股权转让所得税管理。制定了《地方税务局股东股权变更税源监控内部工作制度》，实行专人负责制，明确了股权变更税源登记管理过程中的受理人、传递人员、核查人员等岗位的工作职责和工作要求，做到分工明确、责任明晰、环环相扣、有章可循。今年来，对200起发生股权转让行为的实现了税源的有效监控，共入库股权转让个人所得税4050万元，同比增长326%，增收1500万元。

（二）积极推进税源专业化管理。根据省市局关于开展专业化税源管理的实施意见，实行以税源管理部门为中枢的基层一线专业化管理和各部门一体化专业协作的专业化税源管理模式，形成了纳税评估引导税法遵从，为税务稽查提供案源，通过税务稽查打击涉税违法犯罪，并向管理环节反馈查处结果，各部门、各环节联动配合的专业化税源管理工作流程。今年以来，各专业科室联合开展各类分析15次，完成行业管理调研报告8份，整改问题基础征管数据4981条，转化为征管成果915条，补征税款达3025万元。

（三）大力推进二、三产业剥离。从正确把握和运用政策入手，认真开展二、三产业剥离工作，对所辖的混合销售型商业企业、混合销售型工业企业、生产型企业逐户进行调查核实，并结合实施分离的实际情况，逐户研究具有可操作性的具体剥离方案，确保企业“分得开”、“站得稳”。目前，已成功将20户符合二三产分离条件的企业全部分离，实现增收2459万元。

三、转变作风，深化服务，推动涉税服务实现新突破

（一）积极服务经济建设。加强经济税收研究，及时向党委、政府提出建设性意见和建议，为党委、政府决策提供了有力支持。

（二）积极服务社会发展。以社会关注的民生问题为着眼点，严格落实下岗再就业、民政福利、技术改造、综合利用资源等税收优惠政策，认真搞好对口帮扶，积极参与社会公益事业；依法做好教育费附加、地方教育附加、文化事业建设费、工会经费的代征代收工作，有力地支持了教育、文化、工会等社会事业的发展。

（三）积极服务纳税人。以打造“征纳共盈”品牌为载体，在信息服务、咨询服务、税务登记服务等各个环节制定了详尽的服务时限，精简办税流程，最大限度地改进税务登记、税款征收、发票管理等办事程序和环节，有效实现了服务流程便捷化；将纳税人最关心的涉税问题作为税务公开主要内容，实行定期公开与即时公开相结合的方式，公开新的税收政策、纳税定额等，实现服务内容公开化，得到了纳税人的一致好评。

四、加强教育，强化监督，干部职工综合素质再提高

一是加大教育培训力度。通过建立完善教育培训长效机制，积极搭建集中培训、视频培训、网上税院等学习教育平台，突出抓好基层领导干部培训，全面抓好基层一线干部的培训，大力实施骨干人才选拔工程，促进了干部队伍整体素质的提高。建立教育培训激励机制，把培训结果和干部使用结合起来，把干部接受教育培训情况作为选拔任用的依据之一，激发干部接受教育培训的积极性。

二是加强廉政文化建设。积极开展“党风廉政教育月”活动，组织干部职工认真学习了《廉洁准则》和各级落实党风廉政建设会议精神，引导干部职工树立正确的权力观，并组织干部职工观看了警示教育片，教育干部职工正确对待手中的权利，进一步提高了干部职工的防腐拒变能力。