房地产业务管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产业务管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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由此暴露出了信托公司长期以来存在的问题:自身业务与银行业务高度趋同,缺乏自主管理能力,缺少对新的投资领域的研究以及对产品的创新。大多依靠粗放型方式实现信托规模的增长,业务技术含量相对较低。审视现有的银信合作:由于银行在合作中处于绝对强势地位,常常将信托公司视为发展中间业务、调整信贷资产结构的“管道”或“平台”,造成资金运用集中于简单业务,或仅为“出表”突破资本充足率的限制,信托公司无力也无需主动管理相关资产。这种简单地为银行腾挪信贷的银信合作业务,没有技术含量,不仅收益非常低,对信托公司自主管理资产能力的提高没有任何帮助,只是“制度红利”来得太容易,因而难以主动退出。

7月初银监会要求信托公司压缩银信合作规模,成为整个信托业转型的一个“倒逼”力量。加上将要出台的《信托公司净资本管理办法》,将强行帮助信托公司退出。其核心是,信托公司可管理的信托资产规模将与净资本挂钩,信托公司以有限的资本金只能管理有限的信托资产,而“对银信合作业务所占用的资本将从高计算”。这就意味着,在银信合作中,原先的“制度红利”将不再是“不赚白不赚”,因为其要消耗信托公司的净资本。《办法》出台后,信托公司普遍面临增加资本金的压力,若要继续保持原有的信托资产规模,将必须再次增加大量的资本金,这对信托公司股东来说是无法接受的,因为净资本非常金贵的,不可浪费在银信合作这种低收益的业务上。

而在以财富管理为代表的主动管理业务中,由于信托公司提供了价值增值服务,因此受托费率类似于基金公司、证券公司管理费率,远远高于被动管理费率。由此可见,以财富管理为核心的主动管理业务,将是信托公司未来主要的利润增长点。

在受人之托开展财富管理业务之中,信托公司盈利主要源自信托报酬收入。信托公司在对信托资产的管理中主动管理能力强、作用发挥得大,取得的报酬就会高;反之,如果信托公司在信托业务中并没有进行主动管理、所起到的作用小,信托报酬率就会低。

信托可以与人类的想象力相媲美,在此,就房地产类信托,分析信托公司如何体现主动管理能力,真正帮助高净值人群进行财富管理。

房地产投资历来以其稳定的获利能力广受投资者的追捧,尤其在近八年间,房地产市场价格一路走高,更是吸引了大量的社会闲置资金进入房地产市场。

房地产信托的运作是基于房地产开发商的土地开发项目有融资需求,信托公司基于在房产行业的专业化力量,帮助投资者选择适当的交易对手,落实具体的融资结构,信托期限及其收益水平。根据市场的不同风险收益偏好,融资的结构可以是纯债权型、纯股权型和股债混合型。

今年两会以来,随着房地产市场近年来逐渐成为调控的对象的环境下,传统的专项型房地产信托,从几个方面来分析都暴露出一些不足:缺乏相应的灵活性。

首先,所有的资金都投放于单一的地产项目,当交易对手发生风险时不利于投资在不同标的间的分散;

其次,房地产的行业周期有明显缩短的趋势,传统房地产信托计划由于在发行时已经确定固定的退出时间,难以规避未来在行业低潮时退出项目,尤以对股权投资方式的投资者带来潜在的风险。

再次,传统房地产信托计划由于在发行时便已经确定具体项目的融资方式。那么投资者的收益在市场波动的情况下丧失一定的灵活性。如信托存续期间是房地产行业的上行期间,则债权型的投资者将无法享受物业和地产超额增值带来的收益,相反信托存续期间是房地产行业下行期间,则股权型的投资者将会承担预期收益下降的风险。当然股债混合型在一定程度上令投资者能够在一个固定收益的基础上享受额外的超额收益,但前提仍是单笔投资集中在一个项目上。

那么如何才能改良传统房地产信托的种种僵化束缚?注脚还是落在信托公司的主动管理能力上。当信托公司具备相当的运作中的房产开发项目存量和储备的未来增量项目时,便可以将传统的房地产信托升级为房地产投资基金――一个专门投资于不定向地产开发项目的资金池。

首先,充足的房地产项目的储备使得资金池的资金能够同时投资于不同种类、不同地域的多个项目。使得资金在投资标的间得以充分的分散,避免单一交易对手在项目发生风险的时候影响整体收益。

其次,资金池的资金是在不同的时点进入不同的项目中,各项目的退出时间也将分布在不同的时点上,如此可以避免在所有投资行业处于低潮的阶段退出项目。

再次由于资金池是采用基金化的运作,装到资金池里的项目可以有各种融资结构。这一点就可以令信托公司可以根据房地产行业的周期规律,自行调节股权投资与债权投资的比例。行业处于下行阶段初期时加大债权比例,降低投资组合的风险,而在触底进入上行空间的初期便可以适当提高股权投资比例,提高投资组合的收益率。

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【关键词】房地产企业；财务管理；信息管理

信息管理是科学技术的一个重要领域，当今社会是一个信息化社会，信息管理技术在各个领域得到了广泛运用。企业财务管理作为企业管理中的一个重要环节，信息管理技术的应用具有重大意义。房地产企业财务信息管理就是在房地产企业财务管理的各个方面，充分利用现代信息技术，建立信息系统来完成房地产企业财务管理工作，从而提高房地产企业财务管理水平和经济效益。房地产企业财务信息管理提高了房地产企业经营管理的质量，促进了房地产企业各项工作的深化，对国民经济的发展也起到了有力的推动作用。

改革开放以来，我国房地产经济得到了迅速的发展，已经成为我国各地区经济最为活跃、发展最为迅速的部分，成为促进我国经济发展的重要力量，在创造税收、繁荣经济、增加就业等方面作出了一定贡献，为拉动国民经济增长作出了巨大贡献。但在房地产企业的发展中也看到，由于受传统体制和外部宏观经济等因素的影响，只有少数企业能在短时间内完成原始积累，发展成为颇具规模、管理规范、资本雄厚、市场竞争力强的大企业，相当一部分企业仍然徘徊于“高出生与高死亡”状态。影响房地产企业发展的因素很多，既有外部因素，又有内部因素，其中企业财务管理薄弱是影响其发展的一个重要内部因素。房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。

一、房地产企业财务信息管理的内容

房地产企业财务信息管理是一个系统过程，由若干相关而有序的环节组成，如下图所示。

（1）房地产企业财务信息发掘与转化。信息只有经过人类智能的开发，才能成为信息资源。房地产企业财务信息管理的起点是财务信息发掘和转化，发掘是从房地产企业内部和外部，通过各种途径、方法汇聚所需财务信息，是财务信息得以转化、利用和积累而形成财务信息资源的基础；转化是将发掘所获财务信息按不同目的和要求整理加工，从而具有利用价值，并积累形成财务信息资源。

（2）房地产企业财务信息利用与积累。财务信息利用是财务信息使用者接收财务信息和作出决策的过程。房地产企业财务信息使用者有房地产企业外部信息使用者和内部管理者，在财务治理和财务管理两个层面利用财务信息。财务信息积累是使财务信息使用者多次、多元、多样性地利用财务信息，这要求房地产企业财务信息充分反馈、广泛交流，为房地产企业财务信息使用者所共享。

（3）房地产企业财务信息披露与交换。财务信息的公开是房地产企业向社会公众自身财务信息或自身所拥有财务信息的过程，是房地产企业与外部的财务信息反馈、交流和共享活动，可视为财务信息在整个社会的积累。财务信息公开有两种方式：财务信息披露是财务信息公开的主导方式，是房地产企业在资本市场上依法将财务信息予以公开，其特征是强制性（在符合国家信息披露制度要求和规定的基础上，可以自愿性披露更多信息）、不限定财务信息使用者和无偿性。此外，房地产企业还可以与特定财务信息需求者进行财务信息的市场交换，这一交换通常是自主的、有偿的。

二、财务信息管理对房地产企业管理决策的重要性

房地产企业管理主要是有效地使用人、财、物、设备及管理方法等五种资源，通过对这些资源及时观察发现房地产企业实际运营与战略计划之间的矛盾，及时纠正偏差和抗御风险。这时信息便成为房地产企业管理有效性的关键，而财务信息即成为增强房地产企业管理决策效能的核心职能。

（1）财务数据是房地产企业管理决策信息来源的基础。房地产企业管理决策中不仅需要大量的信息，而且要求信息正确、精确，具有相关性和及时性。而财务管理是在严格的组织管理、各种规章制度和法律法规指导下进行的，它提供的信息数据准确、详尽、系统，能够满足财务分析中各种数据的要求，也就是满足了房地产企业管理所需决策信息的要求。

（2）财务信息是房地产企业制定发展战略的视觉器官。财务管理是房地产企业经营过程中具体理财的一项职能，它以货币为符号，对整个房地产企业经营过程的资金运动进行记录、组织、协调、控制、调整和预测，并以报表、统计数字、图形、曲线坐标等多种方式，反映出技术标准、技术规程、专项计划、预算、定额标准等多项业务方面的信息，使多种部门、多种业务反映出房地产企业发展战略的中心目标----利润状况。所以，准确、广泛的财务信息成为房地产企业决策的视觉器官。

（3）财务信息是房地产企业管理者有效的决策工具。财务管理不仅提供了房地产企业绝大部分内部资源信息，而且不失时机地引导房地产企业管理者有目的地寻求外部资源信息。如在新楼盘开发时，要进行市场调研，测算出项目投资回收期、内部报酬率、盈亏平衡点及各种时间价值和参数数据进行分析。这种财务分析所提供的数据便成为房地产企业管理者主要且有效的决策依据。

三、我国房地产企业财务信息管理的现状

（1）财务信息管理的思想、方法、手段还不先进。我国房地产企业财务信息管理是伴随着房地产业的兴起而发展的。20世纪90年代初期，国内房地产企业财务管理展开了以计算机技术代替手工业务的研究。到了90年代中后期，随着信息技术和互联网应用的发展，我国房地产企业已经完成了以业务核算为核心的信息化发展历程，开始向管理信息化的方向转型，为今后的财务管理信息化奠定了良好的基础。然而，时至今日房地产企业的财务部门仍然处在信息孤岛之上，其突出特点就是只能进行事后算账。每个财务部门都拥有人数相对众多的财务人员，财务人员整日忙忙碌碌、日理万机，却无法及时准确地提供企业高层所关心的财务信息。因为这些忙碌的财务人员还只能在每一笔经济业务发生之后，遵循会计语言进行会计凭证的编制和录入、记账、报账等。而事关重大的房地产企业物流、资金流、信息流、人才流却未能有效、实时地集成和共享。凡此种种，决策层由于根本无法获得支持决策的实时动态信息，导致财务风险加大，资金回笼困难，采购成本高，企业利润被吞噬，资金链和现金流严重吃紧，从而严重影响房地产企业的市场竞争力。

（2）房地产企业财务信息管理所需的人才基础较好。从上世纪90年代开始，房地产部门为全面推进会计电算化事业的发展，对基础人才的培育作了大量的实际工作。房地产系统内许多财会人员接受了相应的技能培训，为房地产企业开展财务信息管理奠定了坚实的基础。

（3）房地产企业财务信息管理的基本架构已经形成。房地产部门一直以来对于信息化建设方面的工作都非常重视，房地产主管部门均设有专门的信息技术部门，为房地产业信息化建设作了大量的实际工作。目前，房地产系统内的光纤骨干网已经覆盖到了全国80%以上的省市，许多地方已经铺设到了县级甚至镇上房地产企业。网络基础和配套设施的建设为房地产企业财务信息管理奠定了良好基础。

四、房地产企业财务信息管理存在的主要问题

（1）房地产企业决策者对信息认识不到位，主观随意性大。房地产企业从投资开发到资金全部收回，周期一般都在二、三年以上。因此，投资决策必须经过充分的信息收集、加工整理和分析，以及在此基础上可行性研究，包括资金来源、筹资成本、资金回收期、资金利润率等等，均需做出科学的测算，从中选择最佳的方案。否则，凭主观随意性办事，不要说得不到合理的资金报酬，甚至连几百、几千万元的投资也有“有去无回”的危险。

（2）房地产企业自身管理基础薄弱，会计信息失真，难以为科学决策提供依据。一是财务管理基础薄弱，主要表现为财务管理体制过于分散，多数房地产企业难实现资金预算管理制度；二是一些房地产企业施工装备自动化、信息化水平低，不能准确提供完整的实物信息；三是有些房地产企业为了小集团利益，人为做假账，至使会计信息失真；四是有的房地产企业部门之间不及时提供相关信息，人为制造信息孤岛。信息的不真实，直接影响房地产企业的科学决策。

（3）缺乏财务信息化管理的复合人才。房地产企业不乏拥有各种类型的技术人员，有房地产方面的设计、建设专家和研发人员，也有从事控制计算机方面的技术人员等等。但基于中国国情，很多房地产企业既懂财务又懂信息化管理的人才却匮乏。如一些大型房地产企业或民营房地产企业，财务人员或学历不高，或是裙带关系，更缺乏信息化管理能力及思想，其财务管理能力和理念已经不能适应现代化房地产企业管理的需求。房地产企业迫切需要既有财务管理能力又懂信息化管理的复合型人才。

（4）财务管理软件滞后，信息不能共享。建立行之有效的财务信息管理系统，必须开发出融入房地产企业文化和管理理念的统一财务管理软件。但是，目前我国多数房地产企业没有建立起先进的财务管理信息系统，先进的财务管理方法得不到应用，财务管理没有实现信息化。表面上看，许多房地产企业财会部门都配置了电脑，但大多没有使用财务软件或使用已经落后的财务软件，仅局限于记账系统，与各部门之间没能实现信息共享，在运用先进的财务管理软件进行财务信息收集、分析和查询，实现各部门信息共享上几乎是空白。

五、加强房地产企业财务信息管理的对策

（1）重视和利用信息资源进行科学决策。众所周知，信息资源在企业的各项决策中具有十分重要的作用，尤其是在大企业中，生产经营的日趋复杂，经济活动中不确定因素的增多，只有准确可靠的信息才能带来科学正确的决策，对于房地产开发企业更是如此。

（2）要以财务管理为中心推进房地产企业计算机网络技术的应用。房地产企业财务信息是各类信息的交汇点，也是支撑经营决策的基础。房地产企业管理以财务管理为中心的理念，已成为目前房地产企业界的共识。计算机网络技术和统一的财务管理软件是先进的管理思想、管理模式和管理方法的有效载体，也是实施房地产企业有效的财务管理的必然选择。

（3）努力培养房地产企业财务信息管理建设的高端人才。拥有创新能力的复合型人才是保证一个房地产企业乃至一个国家在激烈的市场竞争中制胜的关键所在。通过财务信息化建设及流程改进，将财会人员从会计信息日常繁杂的处理流程中摆脱出来，起到一个管理员、分析员、控制员而非记录员的作用。房地产企业在加强对现有财会人员计算机和商务知识培训的同时，可培养未来网络时代需要的财务信息化管理的高端人才。

（4）根据房地产企业自身需要选择财务软件。房地产企业选择财务软件首先要考虑满足房地产企业自身规模和经营特点的需求。就我国目前房地产企业发展的现状来看，房地产企业规模或大或小，很不均衡，所以房地产企业实施财务信息管理最重要的一点是明确自身需求，通过对本房地产企业资金规模、业务特点、硬件配置、人员素质及发展方向等方面的研究定位来确定所需财务软件的性能、功能、运行平台及实施方法和步骤，可以先选择一些常用的模块，如账务处理、报表处理作为试点，随着房地产企业规模的扩大和业务量的扩充，再投资选用其他的模块。这样，既避免房地产企业一次性投入费用太高，也能使房地产企业财务人员在循序渐进过程中更好地使用财务软件，为房地产企业服务。另外，房地产企业要认识到使用的财务软件要与房地产企业的管理相结合，即管理需要软件，软件要有管理，要把二者很好地结合起来，房地产企业要积极与软件公司交流，共同研究并切实解决企业财务管理软件开发特别是二次开发中遇到的具体问题。这项工作直接影响到房地产企业财务信息化管理的建设。

在这个信息化的新经济时代，财务的信息化管理是房地产企业管理中最重要的组成部分之一。只有通过实施以财务管理为核心的计算机系统，引进先进科学的管理理念和模式，对财务管理业务流程进行重组和优化，建立房地产企业统一、集成、实时共享的财务管理平台，才能实现房地产企业物流、资金流、信息流、工作流的全面集成和共享，使房地产企业的管理水平跃上一个新的高度，从而成功地赢得在信息化时展的竞争优势。

参考文献：

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[5]财政部.新企业财务管理通则[S].2006年12月.

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随着市场经济体制的确立，各行各业都发生了巨大的变化，住房也实行了商品化，因此房地产业也得到了巨大的发展。与此同时，民营房地产企业大量诞生，尤其是全球经济一体化的今天，对房地产企业产生了巨大的压力。如果财务工作管理不到位，那么很可能会出现资金短缺、经营运转失衡、企业举步维艰。因此房地产企业的财务管理工作倍加受到各界人士的关注。

一、房地产业财务管理的作用

1、从企业的筹资方面看，有助于企业合理安排资金的比例。我们都知道房地产企业资金占有量大，资产负债率高这是必然。但是有效的财务管理可以使其债务债权比例合理，与企业自身的长期发展战略相适宜。

2、从企业的投资方面看，可以为房地产企业合理地扩大规模，在有效地控制风险的前提下，使企业的效益最大化提供科学的自身评估依据和可行性研究分析。

3、从企业本身运营方面看，提高企业资金的使用率，有效地利用现有资源，从而达到运用有限的运营资本来支持与之相同现金流量。

二、当前我国房地产业财务管理工作存在的问题

从上边的阐述我们可以看到，房地产业的财务管理实质上就是资本运营效益的管理。但是在实际工作中，财务管理工作存在着许多不尽人意的地方，这些瑕疵的存在不但没有加速资本的运营，同时还阻碍了资本的运营效益。具体如下：

1、缺乏对财务管理的足够认识

目前大部分房地产企业无论是所有者还是经营者都是将主要精力投入到安全生产、占领客户、开发市场上。他们对财务管理还停留在过去体制下的报销、记账、付款、汇总、报表等原始状态下。在这种情况下，财务人员很少参与管理，那么从项目的设计到制定、再到筹资、融资等重大过程，财务人员都不直接参与现场，只是每个阶段提供数据而已，这样使财务人员缺少感性认识，所以提供的数据也缺乏科学性。这样导致实际项目运营过程中，由于财务管理没有充分发挥其作用，从而导致资金运营失衡，财务人员焦头烂额，财务风险得不到应有的控制，那么企业总体运营风险巨大，后果不堪设想。

2、资金的管控出现短期行为

现在许多房地产企业，在考虑资金的运营上出现了短期行为。为了快速地发展企业经济规模，盲目地大量投融资。如一个期房项目刚刚建起，所筹集资金马上进入下一个项目的开始，在资金安排上非常紧凑，他们没有考虑到市场经济的瞬间变化与资金运作的长期有效发展趋势，这样导致资金的运营瞬间都有出现断裂的可能，并且给企业带来的风险也无法估量。另外有的房地产企业还不切合实际地搞多元化经营，他们只做短期的考虑，缺乏对资本回报率的预测与分析，更缺乏对应收账款的账龄分析与处理。综上这种短期效益与长期战略相违背的资金管理方式，使财务风险增大，经营风险加剧，更影响了企业的效益与社会的安定。

3、忽略了全过程的监督力度

由于房地产企业不同于其他行业，从项目的设计到产品开发以及产成品的销售过程都属于重大事项，所以全过程的财务跟踪与监督是十分必要的。但是许多房地产企业的投资者同时又是经营者，或者投资者参与经营，即所有权与经营权相统一，从而导致法人治理结构的严重失衡，内部组织结构成为虚设，因此就缺乏机构之间的相互监督、相互制衡的作用。也就有了从项目的设计到楼房的最终销售一人说了算的习惯，更谈不上财务的全过程监督，财务报表成为只留作年终查看，最多也是对事后的总结，事前设计预算无监督，事中控制流于形式，事后财务报表用“粉刷”来完成预算，这样的财务管理失去其真正的含义与作用，其不但没有使用价值，还会导致信息失真，影响房地产业的良性经营于发展。

4、信息平台不畅通

因为房地产企业一般不是单独的公司，其下属应设有多个子公司或者分公司。这样在各个下属公司之间的财务软件十分重要。但是有的房地产开发企业特别是中小开发企业各个子公司之间的财务软件很难统一规划，并且下属各公司采集的数据口径也很难统一，总公司对这样的信息进行汇总，也失去了信息之间的相关性，更大大地降低了数据的使用性。同时再加上前面说过的主管领导的粗放式管理模式以及对重大决策的孤注一掷，又缺乏良好的信息平台，这样更使财务信息成为“孤岛”。所以整个财务活动将处于混乱状态。

三、针对当前我国房地产业财务管理存在的问题应采取的措施

既然财务管理活动是企业管理的重要组成部分，所以它渗透了房地产企业的各个环节、各个部门，更是企业控制财务风险与经营风险的重要手段。所以房地产企业要从全方位抓好财务管理工作：

1、提高认识，强化预算的管理水平

首先提高经营管理者的意识，让他们知道财务管理者是经营的好参谋，并让财务管理者参与经营中来。从最基础的预算开始，财务主管人员要参与企业生产活动的全过程，尤其在预算阶段，这个阶段是对企业全盘运营的总体把握阶段，它需要最基础可靠的财务数据与分析做依据，这是关系到房地产企业稳定持续运营的最关键一步。同时也是避免“一人谈，一支笔”现象产生的重要举措，因为有了集思广益、共同参与、集体联签制的管理模式，为企业的今后有效运营打下了良好的基础。

2、加强财务控制，完善资金管理

现代化管理模式下的财务，不仅仅是过去的记账、汇总、报表等流水作业了，已经由实务逐步向管理过渡，在财务基础健全的前提下，有完善的控制体系。又因为房地产企业的特殊性，所以更要完善资金管理，关注资金的走向。因此房地产企业一定要从资金的融资开始就要以科学有效的财务分析以及各行各业的专家商讨为依据，综合分析企业内部的经营状况以及企业外部包括项目地域周边环境在内的各种因素，科学地配比债权比例，使负债真正地发挥杠杠的作用，避免短期利益带来资金危机。另外还有做好资金的日常管理工作，设置资金报警预算，这既是监督企业的运行又是有效的补救措施。

3、建立风险预案防范体系

企业要想运营就随时随地面临着风险这是客观规律，那么知己知彼百战不殆，说明风险既可以控制又可以防范，所以企业必须建立重大风险预案管理机制。尤其是投资大、风险高的房地产企业更为重要。这就需要房地产企业经营管理者在对重大的投融资面前，一定要慎重。在有周密市场调查研究、动态的分析与科学的预测以及定量与定性相结合的综合分析之后，还应制定该风险如何去预算、评估、防范等预案，这也是财务管理不可缺少的重要内容之一。

4、加强信息化建设，确保会计信息质量

如今是信息化时代，真实可靠的信息是企业内部之间以及内部与外部之间沟通的有效平台，尤其是房地产企业工程项目多、施工地点不确定、人员分布不定，这就更需要房地产企业加大信息系统平台的投资建设。现在的大中型房地产企业都有建立自己的内部OA系统，员工的工作记录、信息交流都可以通过协同软件来解决。再统一对个下属公司的财务人员进行继续教育培训与相关业务进修活动。这样通过财务软件的统一安装与建立信息平台及时建立，可以有效地保证了内部信息的及时性与准确性，更有利于主管领导全面掌握企业经营活动的动态，同时又加速了房地产企业内外信息的互动，进而更有效地促进房地产企业的良性循环。

四、结语

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关键词：房地产 企业 财务管理

本文首先概述了房地产企业财务管理的概念和特点，从多个剖析了当前我国房地产企业财务管理的现状，指出了工作中存在的问题，并根据这些问题，提出了加强我国房地产企业财务管理的合理化建议，希望能为我国房地产企业的发展提供决策性指导。

1.房地产企业财务管理概述

1.1房地产企业财务管理的概念

房地产企业财务管理，与一般企业财务管理有所不同，它是指房地产企业在经营运行中对全部资金运作过程进行的管理，从项目开发前期资金的筹集，到筹资之后将资金分配到各个项目中，都做具体详细的记录，并且对每一笔资金的利用进行合理管理，对企业运营过程中所产生的支出成本和资金收入进行记录、核算，并进行再分配，做好财务管理的相关工作。

加强房地产企业的财务管理，可以使企业的资金利用更加集中，优化企业筹资机制；提高企业管理的专业化水平，并监督企业资金运作；另外，还可以辅助企业的工作绩效考核，促进企业内部控制机制的形成，实现房地产企业的透明化管理。

1.2房地产企业财务管理的特点

1.2.1项目开发周期长，筹资数目大，筹资任务繁重

房地产企业开发项目与其它行业有着很大的区别，首先，我国土地价格不断攀升，项目工程造价数字庞大，需要通过多种渠道进行资金的筹集；其次，项目销售时间长，不能很快收回投资资金。房地产企业开发项目本身，决定了项目开发周期长，而且筹资数额大，筹资任务繁重。

1.2.2房地产开发风险大，决策难度大

房地产企业项目运行过程中存在着很多无法确定的因素，这有可能对项目本身有着决定性作用，所以要多方面论证项目开发的可行性，项目开发风险大，决策难度提升。值得注意的是，房地产企业项目一旦开始，其调整能力很差，缺乏很高的灵活性，无法及时对财务危机进行处理。

1.2.3财务管理所涉及的范围广、内容多，责任重大

房地产企业所涉及的资金、收入和支出，涉及到各个方面，范围广、内容多，责任重大，管理难度也相应增加。

2.房地产企业财务管理现状

2.1缺乏财务管理意识，方法滞后

一般房地产企业的经营管理者对财务管理直接负责，将财务会计人员当作专门记账、整理发票的人员，专业财务管理缺失，方法滞后，工作效率极为低下。有些房地产企业的管理者对财务管理不够重视，在进行招标投标和日常管理工作中，没有进行财务方面的衡量。

2.2企业筹资面临很多问题

当前，很多房地产企业缺少流动资金，这是非常普遍的现象，更糟糕的是，很多企业在资金的筹集过程中，也面临很大困难。房地产企业的项目投资周期长，在项目运作过程中面临的风险也多，越是这样，项目对筹资资金需求量也越大。

房地产项目筹资本身渠道少，目前我国银行贷款的成本增高，增加了筹资的难度。

2.3成本管理困难

随着市场经济的不断发展，我国房地产行业的相关法律法规也逐步健全，但是，房地产企业成本管理的难度增大，很多企业工作的重点是保证施工质量的前提下，尽可能缩短工期，而忽视项目运作过程中的成本核算，或是重视成本核算而忽略了全过程的成本控制。再加上房地产项目成本涉及范围广，内容多，项目周期长，房地产企业财务管理难度很大。

2.4财务管理制度不完善，把控能力弱

房地产企业财务管理制度不够健全，企业内部的各项制度不完善：房地产企业项目运作初期，很多财务管理工作没有依据；企业银行存在多户头；企业资金管理比较盲目；企业自有资金较为分散；企业的成本核算制度、内部财务牵制制度缺乏等。

企业财务管理制度本身不健全，没有可参考的规范。总的来说，企业注重成本核算而忽视成本控制，对财务管理工作的把控能力也减弱。

2.5财务管理人员综合素质不够

在房地产行业，存在这种现象：财务管理人员专业知识够硬，但是对企业本身的运营、项目运行过程中的资金运作不了解，对相关的政策法规制度也没有概念。这不利于房地产企业财务管理工作的进行，轻则弱化财务管理在企业中的核心作用，重则产生财务管理工作中的失误，甚至会出现腐败现象和违法行为。

3.加强房地产企业财务管理的措施

3.1对房地产开发项目进行可行性分析，加强科学决策

房地产企业在项目开始运作之前，一定要对项目进行可行性研究和分析，提高科学决策。项目开发的可行性分析重点把握筹资规模、筹资成本、首期投入资金、在建时所需常规资金和预期收益几个环节，财务管理人员将项目运行可能遇到的所有问题进行预测，结合项目本身的特点，并对成本控制进行分析。

3.2加强风险把控，吸收投资者资金投入

投资者看中的是投资风险较小的项目，房地产企业要不断增强项目本身的把控能力，加强风险防范和风险控制，吸引投资者的眼光，吸收投资金额。另外，企业还要对外建立良好信誉，增加投资者的青睐。

3.3拓宽房地产业的融资渠道

房地产项目开发资金的筹措，通过银行贷款是非常好的方式，为了筹集到更多的资金，房地产企业还需要拓宽渠道。一是利用银行贷款以外的其它金融服务，如商业汇票等；二是进入资本市场，通过股票和债券等形式进行资金筹集；三是吸收民间闲散资金；四是强化企业资金管理，提高资金利用效率。

3.4健全财务管理制度

健全的财务管理制度是保证企业健康运行的保证，也是实现企业可持续发展的重要条件。房地产企业要建立规范的法人治理体系，用制度来规范企业项目运作。一是企业财务管理人员要根据项目管理的特点和需求，制定相应的管理制度，并在实践中不断修订；二是设立企业的财务管理专门机构，保证企业财务管理工作的正常运行。在资金管理中，对所有资金的支出和收入，都要按章规章制度执行，发挥企业财务管理人员应有的作用。

3.5加强成本控制，降低成本费用

企业项目开发和管理中，要重视成本核算和成本控制。在项目运作的每个阶段和每个环节，都要融入成本控制，在日常工作中降低企业的成本费用。

3.6提高财务人员的综合素质

首先，企业在人员招聘时，要加强人员专业知识和相关技能的考核，在把关过程中就聘用综合素质较高的人员。其次，人才运用中，要加强岗位培训，加强财务人员的业务能力，将会计人员转变为财务管理人员。另外，要让会计人员不断学习最新的房地产行业相关政策和法律法规，还要加强财务管理人员的道德修养。

结 论

财务管理是房地产企业管理的核心和重中之重，加强房地产企业财务管理迫在眉睫。房地产企业可以从以下几个方面加强财务管理：对房地产开发项目进行可行性分析，加强科学决策；加强风险把控，吸收投资者资金投入；拓宽房地产业的融资渠道；健全财务管理制度；加强成本控制，降低成本费用；提高财务人员的综合素质。

参考文献：

[1]杨雪锋.关于房地产企业财务管理现状的探析[J].中国总会计师,2011,02.

[2]何秀清.浅论房地产企业财务管理存在问题及对策[J].行政事业资产与财务,2011,02.

[3]史志迅.如何有效加强房地产企业财务管理[J].财经界(学术版),2011,06.

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关键词：房地产；财务管理

改革开放尤其是1998年房改制度逐步完善以来，我国房地产业--取得了举世瞩目的发展，住宅政策的改变和人们生活条件改善需求的蓬勃发展，创造了一个巨大的市场，使住宅产业有着一个非常广阔的空间。作为公司方来说，在提高房地产企业开发和经营的整体水平和竞争力的过程中，就必须正视和重视控制财务风险和减少成本问题，以争取房地产投资的可靠、可行和更具效率。所以加强对我国房地产开发企业、特别是对大的房地产开发企业的财务控制研究十分必要1。

一、资金来源控制

旁地产企业的资金来源渠道主要有外部筹措资金以及销售收入。

1　外部筹措资金

为了降低企业因贷款产生的风险，减少地方公司盲目贷款。房地产公司可以规定，企业内所有贷款，都必须经企业总裁同意。另外，除了对贷款进行统一审批外，房地产公司对贷款的借入、归要进行统一的登记、管理。在贷款到期前就与项目开发公司进行沟通，为归还贷款做好准备工作。当项目开发公司出现归还贷款资金紧张时，由企业公司根据实际情况在企业范围内统一调度资金，确保能到期归还贷款。笔者所在的公司一直按照以上的制度执行，所以至今笔者公司未出现过逾期贷款。由于对贷款进行集中统一管理，可以加强企业对贷款的监督，减少了地方公司的盲目贷款，所以能够降低企业内负债风险，减少资金占用成本。

由于国内资本市场对于房地产企业的限制性规定，房地产公司可能在短时间内无法通过国内资本市场筹描资金。资本市场的不通畅，使得房地产公司对于资金的需求主要依靠银行贷款来解决，这样一方面使负债率提高，增加了经营的风险性，另一方面也增加了贷款的难度。筹措大规模项目开发所需资金，成为房地产公司重要工作。

2　销售收入

房地产开发企业的销售收入主要分两种形式，一是在商品房交付使用之前的收入叫做销售预售款；二是在商品房已经建成可供交付时产生的正常销售收入。

销售预售款是房地产企业在商品方交付使用之前，预先向购房者收取的房款。对于购房消费者而言，由于可用相对低价获得房产，而且具有相对宽余的选择余地，所以预交房款对于购房消费者具有一定的吸引力。而对于房地产开发企业而言，通过预售房屋可以提前获得销售收入，从而可以补充以后投资所需要的资金。而且可将部分市场风险分散到购房消费者中，提高了房地产开发商的积极性。

第一、收取内部认购费。为了提前营销，锁定客户，在未办理预售许可证的情况下，向意向客户收取较少的认购费。内部认购费对双方具有较弱的约束力，虽然是企业收回资金的过程，但并不是企业销售收入的实现过程，因此，在会计上，仅作为往来款形式入账。

第二，收取销售定金。在取得预售许可证后，企业可以对外开展销售活动。对于有明确意向的客户，可暂时收取定金，并签订意向协议书。定金对双方都有较强的约束力。由于未签订销售合同，还不能视销售定金为销售收入，因此，在会计上也多以往来款形式人账。

第三，收取购房首付款。对采取利用银行按揭购房的客户，在签订销售合同后，会收到客户交纳的购房首付款，在会计上，记人预收账款，并将以前记人往来科目的销售定金转入预售账款充低购房首付款。

第四，一次收齐购房款。对于一次性收齐购房款，可记人预收账款，并将以前记人往来科目的销售定金转入预售账款充低购房首付款。

第五，收银行按揭款。对采取利用银行按揭购房的客户，为加快销售回款，房地产开发商可提供协助办理银行按揭款的服务，使银行尽J陕审批按揭款后向开发商支付按揭款。收到银行按揭款时记入预收账款科目。

第六，收银行按揭保证金。由于在房屋交付前，购房客户无法办理房产产权证用于贷款抵押，因此部分按揭银行要求，在客户办理完毕房产产权证前由开发商按房屋销售款的一定比例向银行提供按揭保证金，按揭保证金的比例―般为房屋销售款的10％以内。按揭保证金一般以开发商的名义存入按揭银行，未经银行同意，开发商无法使用按揭保证金。为尽快盘活按揭保证金，开发商就必须协助购房客户尽快办理房产产权证。

二、资金使用控制

为了能确保公司资金安全和有效使用，必须在资金的支出流程上和资金使用制度上进行明确。笔者认为，房地产公司可以结合会计法规和自身情况，对资金的管理作出如下规定；

(1)遵守不相容岗位相互分离的原则。出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作。任何情况下，都不得由一人办理货币资金业务的全过程。

(2)印鉴分离。财务专用章、企业法人名章必须由不同人员分别保管。

(3)公司取得的货币资金收入，必须及时入账，严禁收款不入账。

(4)支付款流程。为规范公司款项的支付，房地产公司可作如下的不同开支项目的审批程序：

第一，费用开支的审批程序：

第三，并非每一笔财务支出都要完成全部的审批程序，但必须具备“双签”的规定，即不能缺少财务总监(经理)、总经理的签批。出纳员只执行完成“双签”的财务支出业务，对于没有完成“双签”的业务支出，出纳员拒绝执行。

由于任何一笔支出都至少要完成总经理和财务总监(经理)的审批，在一定程度上减少了单人舞弊行为，使资金的安全管理能够得到保障。

三、成本费用控制

对房地产开发企业的费用控制主要指对销售费用、管理费用、财务费用的控制。费用总额占建设项目投资总额的比例虽然不多，但是由于销售费用、管理费用的支出易受主观因素控制，所以也是重要的控制对象。房地产开发企业的财务费用主要是因融资而支付的利息费用。因此，财务费用的多少主要受融资规模的直接影响，只要控制好融资规模，就无须对财务费用进行更多的控制。

房地产公司对销售费用、管理费用、财务费用实行的是目标控制，即在项目开发前即制定了相关指标，并将实际完成情况纳入奖金考核体系中。

1　销售费用控制

(1)销售费用目标的确定

房地产公司的销售费用目标采用的是自上而下的形式确定的。一为确定销售费用目标额，房地产公司先通过确定目标销售费用占目标销售总收入的比例，这个比例一般定在1％～3％之间，然后通过确定目标销售收入来确定目标销售费用额。销售费用具体目标值是根据项目特点的不同，由集司和下属项目开发公司主要责任人共同确定。销售费用占销售总收入的比例确定后，就由下属公司将这一指标按明细类别进行分解。

(2)销售费用的明细分类。根据房地产企业销售费用的主要构成，房地产公司统一规定的销售费用的明细分类包括：媒体广告费、促销活动费、销售大厅费用、销售人员工资及提成、销售办公费、销售招待费、销售差旅费、其他销售费用。

(3)经明细分类后的销售费用，继续按年、季、月进行分解，并编制相应年、季、月销售计划。

2　其它重要财务信息的控制

贷款、往来款、土地款等信息，是房地产公司内部重要的财务信息内容。通过对每期“现金流量表”的分析，可以获得下属项目公司贷款、投入资金(内部往来款)、土地款的支付情况。为确保这些重要信息的准确性和适用性，房地产公司也针对贷款、投入资金、(内部往来款)、土地款设计了专用表格，使得公司能够更全面掌握这些信息。

3　会计核算信息的控制

会计核算信息是反映企业经营的基本信息。房地产公司在全国范围内建立了基于互联网技术的远程会计核算系统。并对该系统的科目核算、核算项目进行了统一规范。远程会计系统的应用，规范了下属项目公司的日常核算，也规范了会计信息的统计口径，同时对会计信息的监督提供了良好的平台。

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现代企业全面风险管理理论认为，任何企业都存在管理上的风险，企业经营的风险苗头和最终成果都会通过财务和资金形态体现出来。所以，财务管理自始至终都是企业全面风险管理的晴雨表。而税务风险又是财务风险的重要组成部分，作为房地产企业的税务专员重视税务风险的管理和防范是我们义不容辞的责任。笔者认为，税务风险体现在税务会计对《税法》等税收法律法规的收集、研究、学习和理解不透，在税种上会因为应纳税而未纳、在税款上会因为没有足额缴纳而被税务稽查发现后给予处罚。另一方面是因为对税收优惠扶持政策不了解，致使能享受的优惠政策却没有申请享受，增加了税收负担。因为没享受优惠政策、补缴税款、加罚滞纳金，不仅会造成企业的财务损失还会造成企业声誉受损。另外就是存在认识误区：例如把建安合同压低使建安税款少交，但是建安合同低，土地增值税会相应提高，得不偿失。再如隐瞒销售收入开具发票会相应减少税收，购房人也许现在无所谓，但在二次交易需要发票抵扣时问题就会暴露无遗，从而形成了税务风险。税务风险究其原因一是税务会计的人员素质、风险管理意识和纳税观念不高；二是重要业务流程环节的涉税控制、税务内控监督不严等等。

二、企业税务风险的防范

1．提高决策管理人员税务风险意识。充分认识税务风险的后果，端正诚信纳税、合法纳税的观念，绝对不能抱有侥幸心理，投机取巧、偷逃税款。

2．从制度入手，建立健全税务风险内控体系。通过执行风险管理的基本流程，设置涉税风险控制点，将税务风险管理贯穿项目开发销售的全过程，实现对企业税务风险的事前、事中自我防控。

3．注重对税务会计人员素质的培养。加强税收法律法规和政策的学习。认真学习税务会计的职能、分类、核算方法。

4．负责税务的会计人员要密切关注税收政策的变动，及时注意信息的收集和比对，建立健全相关信息交流传递制度，对有关政策进行深入研究，正确理解。结合企业实际，正确利用税收政策，降低纳税成本。

三、设立税务会计，建立税务核算体系

针对税收管理的越发严格和越发精细化，要求企业的税务会计必须从财务会计、管理会计中分离出来，使之成为企业专门从事税务筹划、税金核算和纳税申报的一个会计系统。

1．建立税务会计的独立核算。在税务会计与财务会计分离的前提下，企业应设置相对独立的税务会计部门或机构。例如可在财务部下设税费管理科，明确对企业中所有涉税事项、税金计算、税款申报与缴纳等全面负责的岗位职责和权限，在人力物力上保证税款计缴的及时性。该部门对企业经营过程中的每一笔经济活动，要以会计准则和国家税收法令为依据，独立地进行税务会计核算，计算各项应税收入及相关税金，从而保证企业各项税金计算的完整性和正确性。

2．税务会计的纳税筹划。税收筹划是通过在经济活动中的事先安排和策划，寻找税收法律中的税负下限，以使企业的税收负担最小化，维护企业的合法权益。纳税筹划既不是偷税也不完全等同于避税。通过会计核算方法的选择进行的纳税筹划不是做假账，而是会计方法适当的选择。比如，在材料价格不断上涨的情况下，采用后进先出法可以加大当期的成本费用，成本影响利润，进而影响所得税的大小。

四、建立纳税自查制度，规范纳税业务

企业应当建立纳税自查制度，定期或不定期地自查税额计算中有无漏洞和问题，不仅可以保证财会资料及涉税数据准确完整，也可作为接受税务稽查的前期准备。

1．日常定期自查，结合财务核算过程的实际情况，对照现行税收法律法规，检查有无漏报应税收入、多列支出、虚增抵扣税额、漏、错报代扣(收)税项目、错用税率或计算错误等情况。发现错误及时自行纠正。

2．对于税务机关组织的各类专项纳税检查，按照通知的时间、要求和检点，提前组织力量展开自查。对于在自查中发现的纳税错误，主动改正，及时补缴税款、滞纳金，避免不必要的罚款。把专项检查中可能出现的问题消灭在自查阶段。

3．由于企业习惯按照旧有模式处理涉税问题，依靠自身力量很难发现问题，此时不排除聘请专业的税务师事务所给予协助，花小钱、省大钱，还可在他们的帮助下进一步规范纳税业务。

五、构建和谐税企关系

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关键词:房地产;财务管理;对策

一、房地产财务管理的重要意义

集中理财,加强监督,强化专业管理水平,房地产企业在财务管理方面实施双重的领导思路,子公司的财务人员为子公司经营服务,受子公司行政领导,这样的双重身份可以防止子公司单方面领导的弊端,加强财务监督,实现集团财务管理精神的传达和执行。为了不断提高财务管理质量和水平,房地产企业财务管理设计符合自身特点的财务管理模式,建立有效的企业内部控制系统,确立财务业绩考评以及日常业务审计监督等,同时,为加强子公司或核算单位的财务交流,进行财务人员的调换,以及会计互审等工作,这样,会避免一些差错,更具有透明度,避免舞弊的情形发生,利用财务交流还能够提高财务人员的业务技能,更好地为企业服务。

二、房地产企业财务管理中存在的问题

房地产企业普遍存在着管理者财务管理水平的落后,财务工作人员素质不高的问题。在我国的房地产中,大部分管理者文化素质不高,不具备现代化的经营管理理念,多数房地产企业老板是从水泥工、施工员、到包工头发展过来的,都擅长节约成本,但是,普遍都缺乏财务管理的意识,集团财务管理控制力不足,政出多门,各自为政,财务管理系统的统一和集中程度不足,还有很多的房地产企业各个项目公司的核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,财务报表不一致,这就难以向管理者提供统一,还有一些对子公司没有股权控制关系或股权结构比较复杂的房地产集团,在财务体制和财务组织结构等方面往往定位不清,权利结构不明确,导致企业集团对子公司的财务活动缺乏有力的监测。

房地产企业老板集权现象严重,大多数投资者也是经营者,缺乏监督,他们只凭借经验和感觉进行管理,由于决策都没有通过科学而严格的论证,对企业财务管理的认识还停留在“记账”、“算账”上,普遍存在着财务不能参与经济活动的全过程,这些必然会给企业带来麻烦。企业当中还会存在着财务管理集分权处理不当的现象,集团财务管理有三种模式,分别是“集权式”、“分权式”、和“集团总部指挥下的分散管理”,目前,由于缺乏统一明确的财务管理业务授权机制,很多房地产集团公司在财务上过多分权,下属企业各行其是,追求局部利益最大化,从而忽略了集团的整体利益。

由于房地产企业老板在经营过程中,特别的重视商业秘密,在财务管理方面,大多采用家族式管理模式,一般情况下关于会计、出纳方面的事情都由亲属担任,所以,,经常出现出纳人员领导财务工作现象,一定程度上导致财务人员素质不高,而房地产行业税收政策比较复杂,税收政策变化快,没有较高的财务专业水平,往往涉及很大财务风险,每年房地产行业都是国家重点稽查对象,有些企业偷税现象,这些隐患的危害在创业初期尚不明显,但是,一旦进入资本化、规模化经营后,影响力就会逐步扩大,最终将会导致企业走向衰退与没落。

三、完善房地产企业财务管理的对策

首先,优化管理模式,要强化法人财务管理意识,聘用专业水平高的财务管理人员,还要全面提高其他财务人员的业务素质,加强房地产企业的财务管理,必须提高企业法人的财务管理意识,强化房地产企业法人的法律意识,并且 明确单位负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责,要不断的增强企业负责人的法律意识,不仅可以避免会计违法行为的发生,还有利于会计人员依法提供完整的真实的会计信息,为企业发展提供准确的决策依据。其次就是坚决反对家族式财务管理,要聘用专业水平较高的财务骨干人员,同时,也能够提高其他财务人员的素质,建立一个专业水平强硬的财务队伍。

房地产企业还要转变观念,切实树立财务管理是企业管理核心的理念,财务部门应从房地产项目的前期进行筹划及分析项目是否可行,参与新的投资项目、资产重组项目的风险、成本与利益等论证考核评价工作,从财务管理角度提出改善投资管理,为企业领导提供决策参考。同时还要做到强化信用观念,提高信用等级,拓宽融资渠道,房地产企业存在着建设周期长、前期投资大,在发展过程中,一方面,企业方面必须强化信用观念,主动提高自身信用等级,做到诚实守信,规范经营,另一方面,要积极拓宽融资渠道,可以加强与大企业的联系,借助大企业的信用为其担保,获得银行的贷款。

构建完善的财务管理体系,要切实加强日常活动的资产管理,加强应收的账款管理,房地产企业一般的情况下都采取分期收款销售式,所以,从一开始就需要严格把关,把某些收款条件规定清楚,防止事后故意拖延或不配合银行提供按揭贷款资料,如果应收款已生,企业就会需要制定严格的回收政策,其次,还要加强存贷管理,不良的状态是消散企业资金的一个严重问题。在发生经济业务后,必须立即入账,加强成本控制,企业从原材料的采购到产品的最终售出,要采取有效的成本控制方法,要明确产出与投入的关系,来确定最有利于提高效益的成本控制方法,对每一种储存在库的产品,应尽量需要寻求理想的存货余额。完善企业财务信息系统,设置独立的内审机构,随着房地产财务活动的发展,从单一的建房到复杂的建设,一方面需要利用网络可以把客户档案资料资源共享,提高各部门的工作效率,使管理者随时掌握客观信息,从而将财务控制科学地渗透到组织管理的各个层次以及生产业务的全过程和各个经营环节,并将其结合起来,通过网络来降低信息不对称程度。可以在一定的程度上减少经营者违背股东利益的行为,还可以要求企业设置独立的内部审计机构,建立内部审计制度,加强审计监督,以提高财务信息的真实性。

四、结语

从而得知,房地产行业是一个资金密集型的高风险行业,房地产企业往往有较大的比重资金需要向金融部门、其他企业筹措,一般贷款的额数比较大,同时,房地产的开发经营具有涉及面广、投资周期长、资金回收慢、经营风险大的特征,因此,房地产企业要实现良好的发展,获得可持续性核心的竞争能力,必须提升财务管理水平。

参考文献:

[1]潘秀庆。民营企业二次创业中财务管理的若干问题[J].广西会计,2002(11)

[2]贾明月。改进民营企业财务管理[J].商业时代,2004(32)

[3]王晓东。关于民营企业财务管理的几点思考[J].工业技术经济,2005(1)

[4]唐红珍。民营企业财务管理的现状及其改进方法[J].企业经济,2005(6)

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国务院了《城镇国有土地使用权出让和转让条例》，批转了国务院机构改革办公室对建设部、国家测绘局和国家土地局职能分工的意见。各地应认真贯彻国务院精神与土地管理部门互相配合，在省市政府的统一领导下，重点抓好土地出让、转让过程中的规划管理，继续抓好房政管理，土地的开发利用管理、房地产经营管理和房地产业的行业管理。各地城市规划，建设和房地产管理部门要继续坚定不移地履行好国家和地方政府赋予的各项职能。现将有关事项通知如下：

一、在确定实行土地使用权出让试点的城镇，城市规划主管部门应在市、县人民政府的统一组织下，根据城市总体规划和详细规划，按照合理用地、节约用地的原则，提出出让地块的位置、范围、用途、规划实施进度要求，及其它规划控制指标；并按《城市规划法》的规定核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，坚持放线、验线制度、在出让、转让土地使用权的过程中，城市规划主管部门应加强对规划实施的指导和监督。

二、城市建设主管部门在拟定土地使用权出让方案的过程中，应根据城市建设的需要，明确城市市政公用设施配套建设的条件及要求，并在实施时进行业务指导和监督。

三、城市综合开发主管部门要继续抓好对城市建设、房地产综合开发的行业归口管理。在土地出让后和转让过程中，要加强对土地开发利用的管理；要与计划部门配合，建立健全综合开发项目审批制度；同时，进一步加强对各类开发公司的资质管理和业务指导、监督。

四、房地产管理部门要下大力量抓好房地产市场管理、加快制定和完善房地产市场的规章制度，规范各种类型的房地产经营活动。重点是制定房地产交易市场管理办法和价格评估办法。要积极开展房地产价值、价格的评估工作，调控房地产市场价格；在拟定土地使用权出让方案时，积极提供房地产市场价格情况，努力保持合理的地价水平，搞好在房地产市场（包括土地使用权的转让、出租和房屋的出租、出售，以及房地产的抵押）的指导、协调、服务工作，特别是要加强房地产租赁市场的管理。

严格按照国家有关规定管理房地产交易活动。土地使用者因地上建筑物发生买卖、租赁、抵押、分家析产或企业法人后兼并撤销而发生房屋的调拨、价拨时，均应依法办理监证、登记、评估、立契过户手续。

五、房地产管理部门要加强房产的产权产籍管理。今年要基本完成全部城镇房产的总登记任务，同时，要及时做好经常性的产权确认、变更的登记发证工作，要根据房屋所有权与土地使用权权利主体一致，房屋所有权转移时土地使用权同时转移的原则，加强对因转让、出租、抵押而引起的房屋产权变更的管理，对符合国家规定的产权变更，应尽快审批，并予以办理过户登记。

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关键词：房地产企业 全面预算管理 财务战略

我国房地产企业在不断地发展过程中，跟随国家改革开放的大潮迎来了蓬勃发展的机遇。现今随着房地产业市场的逐步饱和，以及国家对土地出让的限制加强，使房地产企业的建设成本逐步提升，给企业的运营和未来战略发展产生强大的阻力。这些问题促使我国房地产企业必须审时度势，用精细化的财务运作管理代替传统的粗放管理模式，使企业可以在房地产业竞争的大潮中站稳脚跟。基于此，全面预算的财务管理模式被很多房地产公司应用到日常的财务管理过程中。全面预算管理是房地产企业未来长期战略规划的重要支撑，是将企业当前绩效管理和未来战略经营有效结合的管理工具。有效的探讨全面预算管理的应用问题，可以进一步促进房地产企业财务管理的战略发展。

一、全面预算管理概述

（一）全面预算管理界定

企业预算实际是一种系统的财务管理方法，可以对企业的财务、人力资源、物力资源等进行有效分配，从而可以更好地实现企业的战略发展目标。企业也可以利用预算有效地对战略目标的实施过程和进度进行实时监控，有利于控制企业的财务收支平衡，并进一步对企业未来的现金流量以及经营效益进行预测。全面预算管理则是对企业未来的某一特定时间内的经营状况（通常在一年以内或者企业一个季度内的所有生产和经营活动的财务收支状况）进行合理反映。从而有效地实现企业的战略目标，以进一步为企业未来的发展提供战略奋斗目标，进而可以为企业的目标利润制定合理的作业指标，以一个时期的销售预测为起点，进一步对企业的现金收支情况和生产成本状况等信息制定预计损益表、预计的资产负债表和现金流量表等，以正确的反映企业未来发展的财务状况和经营效益[1]。

（二）全面预算管理的特点

1.全面化

全面预算管理涵盖了企业的经营状况、财务运用状况、未来投资效益等企业几乎所涉及的全部内容，并涉及企业运营的多个部门，从业务发展部门到财务部门再到投资管理部门等几乎包含了整个企业的管理系统。因此从系统性的发展特征来说，全面预算管理中每一项预算的构成都有着千丝万缕的关系，通过环环相扣的特征，按照一定顺序在编制预算的基础上连成一体。包括业务、财务和专项预算，它们相互促进、相互影响，并形成一个全面性的统一的整体。

2.全员化

全员性的特征主要是指在企业实施全面预算管理时需要所有管理人员的共同参与。全面预算管理的实施不再把财务管理归结到单一财务部门的身上，而是需要企业对多个预算的目标进行分层，让每一个公司成员都树立起财务管理意识，这需要企业各个部门同财务部门一起对企业各项资源进行合理分配。这也有利于企业财务运作的透明化和程序化。

3.全程化

全面预算管理的全程化特征主要是指，企业在实施全面预算管理时所需要工作的项目不再只是停留在预算编制和预算目标的下达上，而是增加了企业对预算执行力度的监控，对预算运行合理的分析以及对预算实施的考核和评价上。因此全面预算管理可以有效引导企业未来的战略经营活动，通过预算的执行监控可以迅速地查找执行过程中容易产生的问题，并利用预算考核的形式，确保企业的经营计划可以顺利进行。

二、全面预算管理与房地产企业财务战略发展的关系

企业发展战略通常是指企业对未来发展的总目标和总任务的制定，是企业为了可持续化的运营和发展，对当前的经营状况和企业的资源占有实际等各种影响企业未来发展的要素进行充分的估计，并根据预算的数据，所确定的一系列的行动目标和未来发展规划。主要内容包括企业未来经营领域变化、市场发展状况、自身竞争优势、发展成果和未来行动的战略等。而企业财务发展战略则是企业各项发展目标实现的基础，有利于全面的掌握企业资金流动的过程，确保战略规划的有效性、可实施性和长期性。因此企业为了适应未来经济发展的趋势，就不得不对起到基础性的财务管理进行预算规划。所以说财务预算的实施对企业战略目标的制定具有非常重大的影响作用。

（一）财务战略目标是全面预算的出发点

全面预算管理要以企业的财务战略目标为出发点，为企业未来发展战略提供合理的财务预算计划，以保障企业拥有足够的资金支持战略目标的实现。企业的战略管理始终占据企业发展的核心地位，企业内部任何运营系统都要在战略目标的基础之上合理的运行，并且内部的各个系统都要尽可能的服从和服务于战略发展的需要。对于全面预算管理来说也不例外，缺乏战略引导性的财务预算就好比失去灵魂，不能从根本上提升企业的核心竞争力。

（二）全面预算管理是实现战略计划的手段

全面的预算管理是企业财务管理中所运用的一项科学性的财务控制模式，是实现企业未来发展目标的重要手段，尤其对企业短期发展目标的实现更具有现实的促进作用。全面预算管理是一种具有科学性、系统性、程序性的财务管理手段，可以有效地对企业的经营目标进行事先安排和计划，实现企业内部资源的合理配置，最大限度的实现企业的未来战略发展的意图。

（三）全面预算管理是战略目标实现的保障

全面预算管理是一个统一的财务管理系统，与整个企业的业务状况、资金流向和信息发展等基本要素的构成保持一致。房地产企业在制定未来发展战略时，必须要以房地产业的市场需求为目标导向，通过全员的有效参与，将企业内部的全部经营活动划分到一个统一的财务管理体系中。通过预算编制行动来确定企业未来的发展目标和行动计划。所以企业战略目标的制定必须要以合理的预算作为支撑，并通过全面预算的发展，保障房地产企业财务战略的合理运行和实现。

三、全面预算管理在房地产企业财务战略中的运用

（一）财务战略实施前的准备工作运用

房地产企业在制定战略目标时，要根据企业现有的各项发展数据合理地制定未来战略发展策略。在战略目标实施之前也要做好充足的事前准备工作。房地产企业的管理者应该坚持企业全局发展的战略，通过合理的内部咨询策略的运用，为企业内部全面预算管理的体系建设制定阶段性的发展目标和实施流程，努力地将全面预算管理的工作提升到企业财务战略实施的全局性发展的高度，并积极做好以下几个方面的工作：合理的分析当前企业内部出现的财务预算管理的缺陷，并根据存在的问题，提出有效解决的对策；根据企业财务战略的发展规划制定全面预算管理的有效执行框架；科学的、细致的对全面预算管理的实施流程进行规划，并通过企业制度的完善保障全面预算管理的有效实施；充分认识到财务预算管理实施过程中可能出现的问题和阻力，调动企业内部的一切积极力量实施全面的预算管理体系；房地产企业要根据未来财务战略发展目标，制定以全面预算管理为核心的企业财务管理体系，通过财务管理人员素质的培养和提升，保障全面预算的合理运行。

（二）房地产企业财务战略实施的流程

房地产企业实施财务战略发展的目标可以有效地保障企业经济效益的发展。而全面预算管理模式的运用则是企业财务战略实施的重要保证。财务战略的实施是企业财务战略管理的重要组成部分，需要企业各个部门共同支撑的统一体系，具体的实施流程如下所示：

1.财务战略目标的确定

财务战略目标是房地产企业财务管理目标的细致化的体现，是企业财务战略规划、财务战略制定以及财务战略运行的首要前提。合理的财务战略目标制定可以为企业财务管理指明未来发展的方向，并有效地对企业未来财务管理工作进行指导，对企业的可持续发展提供战略支撑力量。

2.财务中期计划制定

财务的中期战略计划制定，通常是指在企业未来发展的长期计划和总体计划实施之间的计划。在时间上，企业短期财务发展计划通常在1-3年之间；在内容上，比短期计划的行动方案更具有全面性，如果财务战略实施的跨度不是很长，那么所指的企业财务中期计划就是指企业发展的年度计划。

3.行动方案的制定和全面预算的编制

制定行动方案的过程就是对企业财务发展战略不断细化的过程，是企业某一项财务计划实施的具体安排。全面预算编制的实施主要是指企业通过货币和资金的数量的构成对企业一定时期内的经营和生产活动的成果所进行的预算，全面预算主要包括企业的业务预算、财务预算、战略预算等多方面的内容，涉及企业发展的各个部门。财务预算通常由现金预算和预计利润表、现金流量表、负债表等方面组成。全面预算使企业的财务战略实施更具可行化、具体化和定量化。

4.程序确定和战略宣传控制

财务战略实施工作的程序确定是指对某一财务战略行动所做出的具体的流程安排，企业在实施财务战略程序时，要根据战略目标的制定，合理的配置内部的人力、物力和财力等资源。同时要积极地做好财务战略宣传工作，将财务战略目标真正的付诸实践，将财务战略进行层层分解真正地落实到内部各个管理部门和全体工作人员的工作中。并在财务战略的实施过程中对财务战略的执行状况进行合理监控，利用全面财务预算的编制的控制分析策略，让企业财务战略始终沿着正确的轨道运行。

全面预算管理对企业财务战略管理的实施具有强大的推动作用，能对企业的财务战略发展进行全方面地控制。因此房地产企业要以全面预算管理为企业财务管理的核心，建立科学高效的财务发展战略和未来经营战略，从而全面提升企业可持续发展的水平和房地产市场竞争力水平，真正的适应社会主义市场经济的发展。

参考文献：

[1] 龚婕.房地产企业全面预算管理在财务战略中的运用[J].中国房地产业，2011，（3）：1，4.

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关键词 资金预算管理 房地产开发 财务控制

房地产开发是政策敏感型行业，具有收益高、风险大的行业特点，属于资金密集型行业。资金预算管理制度作为将企业成本、资金、协同等所有关键问题融合到一个体系内的管理方法，正逐渐被房地产企业应用到如何保障战略管理实施过程中。

一、背景企业概况

W房地产集团有限公司是一家国有大型房地产企业，业务范围涉及国有资本运营、城市建设及房地产开发等领域，包括城市功能性公益性项目建设、城市基础设施建设、土地一级开发、房地产开发的经营管理等。

二、W房地产开发企业资金预算管理的财务控制现状

1.企业资金管理有章但执行力不强

相对于很多房地产企业尚未建立健全资金预算管理制度，W房地产企业虽然有了预算制度，但预算没有成为企业组织生产经营活动的法定依据，执行力不强。预算指标设计有很多不合理的地方，缺乏严密的计量标准和考核依据，预算的约束作用不强。

另外，W房地产企业在决策形成后，对于进一步的财务管理工作，往往止于年度利润规划。企业仅仅满足于制定全年的销售收入、成本费用、目标利润等几个总括性指标，而不是进一步将决策具体化，编制出据以进行控制管理的月份、季度、年度财务预算，只有到年终决算时才知道预算的完成情况，无法做到事前和事中控制。

2.对资金的预算管理缺乏认识观念

W企业财务部门的管理人员在对企业的资金进行预算管理的时候，只是单单的考核了本部门，忽略了公司其他部门对财务资金影响的相关性，由于其他部门只是按照财务要求定期地提交财务所用的数据，却没有直接的参与，提出参考意见，导致将自己的预算管理直接理解成对资金的计划使用，导致了资金预算上存在的差别，从而也影响了成本费用的核算。在成本费用上没有做到低成本、低损耗，反而加大了费用的计算，无形中增大了资金运转的负担，影响了企业的运作。

3.资金预算管理缺乏弹性机制

W公司资金预算的编制不能体现其房地产业务开展的实际情况，W房地产企业业务因资金算的编制不合理受到限制。为适应资金预算执行中遇到的突发事件，资金预算就要具有一定的弹性，这也是资金预算与资金计划的一个重要区别，缺乏弹性的标准缺乏可执行性。

三、房地产开发企业资金预算管理中财务控制改进对策

针对目前的形势以及W房地产企业资金预算管理中财务控制管理方面存在的问题，应该从以下几个方面入手，提高房地产行业的市场竞争力及抵御风险的能力。

1.优化企业的管理模式建立现代企业制度

企业的现代管理制度是为了适应社会发展的需求和市场经济的发展要求而产生的，这就要求企业应具有以下等特点，具体包括：产权关系明晰化、企业的治理结构严谨化、相互对等的职权关系、健全的激励制约机制、广泛的筹集资金渠道、扩大的企业规模以及持久稳定发展等等特点。在目前企业集团内部管理制度还不完善的情况下，通过所有权和经营权的分离，企业应该制定产权投资的经营管理制度标准。因为，规范治理企业的结构是企业能够有效实施财务控制手段和监督手段的基本保证，由于政府主导的单边法人的治理结构，较大程度上会带有浓厚的行政色彩，并会使行政的控制替代产权的控制，最终会致使企业内部的财务监控失效。建立现代企业制度是房地产企业发展的方向，减少投资者对企业的日常经营活动的干涉，能够有效地使企业管理人员专心致志地参与企业的日常经营管理中，逐步地完善企业的管理方法，强化企业的管理制度。

2.构建和完善财务管理体系

（1）建立完善的财务会计体系。首先，要科学、合理、切实地设置会计科目

企业应该根据《新企业会计准则》和《企业会计制度》等规范来对会计科目进行设置。其次，企业要对会计的核算程序进行统一的规定。房地产企业的核算程序的统一性一定要建立在会计科目设置的基础上，并与之保持统一，在此基础上，企业应该根据自身业务的发展需要，适当地增加灵活性的方法。另外，完善企业的内部审计工作，铺张浪费等不良现象。加强建设健全的财务制度。房地产开发企业在制定自身的财务制度时，应该具有针对性、强制性以及可行性的特点，制定出一套符合企业实际的财务管理体系。企业必须设立专门的财务管理机构，保证能够专门的负责企业的资金涉及的全部范围，例如：工资的核算、现金的管理、融资的手段、方法以及固定资产的管理等等。针对以上的实施，企业应该建立相应的监督管理体系，以到达考核的标准。

（2）企业要健全预算的会计体系，使财务管理的预算化有效实现

企业的财务管理部门应该根据企业的经营管理活动并围绕企业的目标利润来进行利润表、资产负债表、现金流量表的预计编制，从而构建出企业的财务预算指标体系。并且，企业应该强化管理，对企业的财务情况进行月度、季度以及年度的预算管理及分析，做到严格考核评价、定期的检查，实施奖惩分明的制度，形成严谨的财务制度，做好财务预算。

（3）完善企业的内部审计工作，铺张浪费等不良现象

加强建设健全的财务制度。房地产开发企业在制定自身的财务制度时，应该具有针对性、强制性以及可行性的特点，制定出一套符合企业实际的财务管理体系。企业必须设立专门的财务管理机构，保证能够专门的负责企业的资金涉及的全部范围，例如：工资的核算、现金的管理、融资的手段、方法以及固定资产的管理等等。在设立专门财务机构的基础上，企业为了能够实现财务管理过程中的规范化、制度化，就应该制定相应的财务管理制度，比如：现金的报销制度、采购、销售的管理制度等等。最后，针对以上的实施，企业应该建立相应的监督管理体系，以到达考核的标准。

3.优化和健全资金综合控制管理系统

为提高公司经营绩效暨配合财务部统筹及灵活运用资金，以充分发挥其经济效用，各单位除应按年编制年度资金预算外，并应逐月编列资金预计表，以便达成资金运用的最高效益。在财务总监领导下，按照资金预算办法办理各部门资金管理工作。　在公司制定的发展战略目标前提下，项目营销、工程、行政等部门在预算编制前深入了解项目信息，收集与项目有关的各项指标和数据，结合自身经验，分别编制出回款计划、开发计划和费用支出计划，由财务汇总，估算税费等，确定资金净流量，从而形成的科学、完整的资金预算。对存款、借款、日常往来收支以资金的安全性、效益性、流动性为中心，定期开展以下资金检查和管理工作，并根据检查情况，定期向总经理、董事长专题报告。各部门必须在月末后一日内向资金部报送下个月银行存款、结算业务统计表，财务部汇总后于月末后2日内报总经理、董事长。并建立多级预算管理体系，在资金预算编制过程中，以年度资金预算为依据，分解细化资金预算项目和执行期间，确保年度资金预算与月度资金预算基本一致，确保各月度资金预算期间有序衔接。以信息化平台为依托，以控制筹资规模为重点，通过资金月度预算为筹资计划提供前端支持，准确反映业务资金需求，有效管控经济活动，实现业务流与资金流的紧密融合。为应对突发事件，对资金预算也应该考虑弹性调整。确定半年度或者季度为调整单位，将事件对资金预算影响报管理部门审批，及时对后续资金计划进行调整，保证满足项目的资金需求和集团资金整体安全有效。

4.完善财务控制对策，充分考虑财务预算的决策作用

财务人员应该及时地根据项目的设计方案进行财务预算，有效的对资金实施财务控制，测算盈亏的情况，同时财务人员应该及时地对房地产的发展趋势做出合理的投资判断，对所需求的资金项目有详细的规划，在动迁、拆迁的过程中，要及时准确的核算成本，同时还得核算可能造成的资金成本，甚至是违约金等等。要充分地考虑到财务控制在资金预算管理中的作用，对企业降低风险，加强财务控制是非常重要的。

5.完善激励机制，将资金预算管理纳入绩效考核

公司绩效考核委员会应将各单位资金预算管理能力纳入绩效考核，引导管理人员对于资金管理的重视，提高资金运营效率。

四、结束语

资金预算管理中财务控制的应用在于对企业的资金合理的进行财务控制，发现企业潜在的问题，帮助企业找到问题的症结所在，确保企业资金的效率实现和经济利益的最大流入，为提高企业的经营管理、发展提供了合理的保障，具有很深远的意义。

参考文献：

[1]汤谷良，王化成.企业财务管理学.北京：北京大学出版社.2008：26-37.