房地产安全管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产安全管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产企业；施工企业；安全管理；

中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：

一、明确安全管理的任务

施工安全管理的任务是：对施工管理系统进行监督，鉴定系统的可行性，揭示事故隐患；鉴定和评估事故发生的原因、条件及造成损失的严重程度；制定安全目标，设计和选用安全技术措施方案；进行目标管理,组织实现安全技术措施，进行安全控制；研究改进控制事故和事故损失的方法、措施，采用先进的安全技术和安全装置；对潜在危险源进行预测；研究、实施对施工区域的安全防护。

二、安全管理隐患分析常见安全管理隐患

1.某些开发企业在利益的驱动下，盲目追求项目进度指标，在建设项目前期手续不全的前提下，违法、违规开工，导致相关质量监管手续不能办理，现场质量监管走过场、不到位，从而导致整个项目的建设过程和日后的使用中都存在不同程度的安全隐患。有些建设单位还存在任意压缩合理工期，违背科学规律，不按正常工序施工，造成赶工、抢工的情况时有发生，导致安全防护设施不到位，为工程质量和施工安全埋下隐患。例如某房地产项目施工现场就发生过因赶工造成高层电梯并道防护不完善，导致施工人员坠亡的事件。

2.有些开发企业在招投标过程中存在规避0标、肢解工程、化整为零，或者直接指定施工单位的违规行为，这种行为导致出现安全问题时无法及时确认责任方，造成处理迟缓，追踪困难。一些企业还将建筑工程的勘查、设计、施工、监理发包给不够资质的单位甚至非法的个体承包商，由于这种层层的分包，导致施工管理不严格、安全培训不到位和安全投入不足或基本没有，导致发生安全隐患和生产安全事故不断出现。而且承包单位还存在大量偷工减料，使用不合格建材的现象，直接影响建筑物的使用安全，造成安全隐患。

三、相关单位的安全管理隐患

1.勘察设计单位不按要求进行勘察或设计，未严格遵守法律、法规和强制性标准，使勘察设计成果存在缺陷，不能保证建筑物和施工人员的安全。

2.工程监理单位未有效履行监理安全责任，在施工前未对施工单位的安全技术措施或专项安全施工方案进行认真的审查，在施工工程中也没有对施工单位落实安全措施的情况进行认真监理，发现事故隐患时，也未采取果断措施予以整改和消除，同时还存在随意出具虚假报告的情况。

四、建筑施工单位安全管理隐患。

1.施工企业现场项目部不按规定配备足够的专职安全员，或名为专职实为兼职架子工等特殊工种经培训持证上岗入员数量不足:施工组织设计编制依据中安全依据不正确，不全面，引用规范过时，安全措施内容缺乏针对性，深度不够，尤其是中小项目照搬现成模块己成普遍现象。负责编制施工组织设计的技术负责人缺乏经验，加上工期紧张或施工准备时间不足，施工组织设计编制仓促，不具备针对性和指导意义。

2.施工单位对危险性较大的深基坑、高边坡、塔吊基础、土方开挖、模板、脚手架、吊装等施工方案编制不规范，针对性不强，往往套用现成模块再凭经验调整后验算，受力分析及计算错误多，构造要求不全，安全措施不力，一旦出事故，后果严重，极易导致群死群伤或重大财产损失。其原因在于方案编制人员水平低下，责任心不强，经验不足。施工企业技术管理存在漏洞，未建立专家论证制度，未配备足够的专家级人员，对危险性较大的工程施工组织设计或专项施工方案签字了事，未真正起到把关作用。

五、加强安全管理的主要措施

在项目开发建设过程中，针对各方主体容易出现的安全问题，工程建设各方主体及相关人员要切实负起责任，开发企业、勘察设计、施工、监理、质检、图纸审查等单位要牢固树立建设质量和安全生产意识，依法承担起相应的安全责任。尤其是房地产开发企业在整合各方资源，完成建筑产品建设的管理过程中，要不断走向正规化、规范化和标准化，成为企业安全管理工作的总协调和有力支撑，尽可能地通过有效的管理和监督消除安全隐患，确保在房地产开发建设过程中的安全生产。

房地产开发企业可以从以下几个方面来加强管理和监督提高自身安全管理水平房地产企业自身要增强安全意识，自觉贯彻’安全第一、预防为主、综合治理”的方针，提高安全管理水平，切实履行安全生产主体责任。要建立健全各级、各部门安全生产责任制，以及与安全质量有关的各项规章制度，建立内部约束、激励机制。要对全体员工进行安全培训教育，提高他们的安全素质和业务能力。

六、把好基本建设程序关

房地产开发企业要严格履行国家基本建设程序、遵号各项规章制度，杜绝在手续不完善的情况下无证开工，在经济效益和安全生产出现矛盾的时候，能有效保证工程建设的科学性和合理性，杜绝随意赶工、抢工的行为。

七、把好招投标关

房地产开发企业要严格规范招投标程序，加强资质审查和项目考察，谨慎对待低价中标的行为，择优选择勘察设计、施工、监理单位，确保把那些质量管理水平高、信誉度高、最负责任、综合素质高的企业挑选出来，承担项目的建设服务。把好图纸审查关。

房地产企业要严格施工图审查管理，要选择有资质的图纸审查单位，杜绝勘察设计单位不按要求进行勘察设计，或者不满足国家强制性规范的情况发生。另一方面要强化对施工现场使用图纸的核查，施工图纸未经审查合格的，一律不得擅自使用。从而避免因图纸设计不规范而出现的安全质量隐患。把好总承包单位安全管理关

房地产开发企业要积极引导施工企业加强安全管理，提高其自我安全控制和管理水平。特别要加强对施工总承包单位的选择、监督和管理。房地产企业可在总承包合同中进行相关约定，充分发挥对施工单位的激励机制，定期对施工过程中的安全问题进行总结和考核，对正确的安全行为要给予大力支持，及时进行表彰和奖励。高度重视对专业分包和层层分包的管理，要有相应措施对专业分包和层层分包做出规定，确保单位的资质合格，特殊工种持证上岗，人员素质符合要求。

八、把好施工现场监理检查关

房地产企业要认真贯彻国家安全生产法律法规的要求，对建设项目安全生产情况、劳动条件、事故隐患等做到定期检查。要把’‘预防为主”作为安全管理的基本原则，使之贯穿于房地产开发安全管理的全过程。对生产过程做到实时监控，提前排除生产中存在的问题和潜在的危险。施工现场的安全生产并不仅是施工单位和监理单位的工作职责，有条件的房地产开发企业可以设立安全检查岗位，代表建设方协同监理单位和施工企业对建设项目的安全生产和文明施工进行联合监督检查。

参考文献：

[1] 徐金辉.房地产企业资金安全管理的几个问题[J]. 现代经济信息. 2011(22)

[2] 苗颖,张辉.房地产开发企业业务流程再造浅析[J]. 知识经济. 2011(04)

[3] 叶艺超,张东琴.浅谈房地产开发企业项目成本控制[J]. 中国证券期货. 2011(07)

[4] 杨迪,秦达超.浅析房地产开发中建设项目管理[J]. 中国证券期货. 2011(07)

[5] 谢俊荃.论房地产开发企业如何做好成本控制[J]. 现代装饰(理论). 2011(06)

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首先，房地产开发企业易存在的安全管理问题，如：违法肢解工程进行分包，导致出现安全问题时无法及时确认责任方，导致处理迟缓，追踪困难；任意压缩合理工期，违背科学，造成赶工、抢工情况的发生，导致安全防护设施的不到位，为工程质量和安全埋下隐患；项目前期手续不全，违法开工，导致相关监管手续不能办理，为项目的建设和投入使用埋下隐患；将建筑工程的勘查、设计、施工、监理发包给不够资质或能力的单位甚至非法的个体承包商，由于这种层层的分包，导致施工管理不严格、安全培训不到位和安全投入不足或基本没有。同时它还使利润降低，而包工头为了追求最大利润，会减少他的一切不必要的金额开支，导致安全隐患和安全事故的不断出现；忽视重大安全风险源的预控，导致风险一旦发生，无应对之策；不按规定提前拨付安全措施费，导致现场安全措施不到位；工程所用材料的设计选用，只注重经济效益，忽视质量安全，随意调整设计指标，导致设计功能降低。

其次，相关勘察、设计、监理等单位易发生的安全问题，如：勘察、设计单位不按要求进行勘察或设计，或改变勘察设计文件、法律、法规和强制性标准，使勘察设计成果存在缺陷，不能保证建筑物和施工人员的安全；工程监理单位未对施工单位的安全技术措施或专项安全施工方案进行认真的审查，在施工工程中也没有对施工单位落实安全措施的情况进行认真监理，发现事故隐患时，也未采取果断措施予以整改和消除；检测单位出示虚假报告等；

相关施工单位易发生的安全问题，如：企业未建立专家论证制度，未配备足够的专家级人员，对危险性较大的工程施工组织设计或专项施工方案签字了事，未真正起到把关作用；各项目部未按规定配备足够的专职安全员或名为专职，实为兼职，架子工等少数特殊工种经培训持证上岗人员数量不足；施工组织设计编制依据中安全依据不正确，不全面，引用规范过时，安全措施内容缺乏针对性，深度不够，尤其是中小项目照搬现成模块已成普遍现象。负责编制施工组织设计的技术负责人往往缺乏经验，加上工期紧张或施工准备时间不足，施工组织设计的编制仓促，不具备针对性和指导意义；对危险性较大的如深基坑，高边坡，塔吊基础，土方开挖，模板，脚手架，吊装等应用面广，技术要求高，方案编制不规范，针对性不强，往往套用现成模块再凭经验调整后验算，受力分析及计算错误多，构造要求不全，安全措施不力，一旦出事故后果严重，极易导致群死群伤或重大财产损失。为保证安全及个人免责，方案编制往往又过于保守，造成大量资源浪费。其原因除编制人员水平及责任心不强，经验不足外，施工企业及监理把关不严，工期紧等均有影响，但却一时难以解决。

针对以上易出现的安全问题，可通过以下措施加以纠正，尽可能的消除安全隐患，确保在房地产开发过程中的安全生产。

预防措施：“预防为主”是现代安全管理的基本原则，它也贯穿于房地产开发企业安全管理的全过程。对生产过程做到实时监控，提前排除生产中存在的问题和潜在的危险，找出安全隐患存在的原因，利用安全风险源的评估及生产安全事故应急救援制度，做到避免事故的发生或将事故伤害和损失降至最小程度。

补救措施：补救是要彻底消除已出现的安全事故对产品生产和使用的不安全因素，它应从两个方面进行，一方面督促企业（项目）完善安全管理体制，另一方面用技术上有效、经济上可行的措施消灭隐患，排除产生安全事故的因素和弥补因安全事故造成的后果。

评价措施：建筑生产安全评价的目的是为企业（项目）安全管理提供标准方法和应达到的要求，使管理制度化和规范化，达到实现本质安全化的目的。安全生产评价是综合评价一个企业（项目）的安全管理体系，安全工作的有效性和可靠性，组织措施的完善性以及管理者和操作者安全素质高低等。

教育措施：安全检查是指有关部门和单位对企业贯彻国家安全生产法律法规的情况，安全生产的情况、劳动条件、事故隐患等所进行的检查。通过安全生产检查，使安全宣传教育工作经常化、制度化。提高全民的质量意识，推广正面的经验和吸取反面的教训。

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关键词：房地产；建设项目施工；管理进度；安全问题

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

运用项目管理的基本理论，从业主方对项目管理的要求出发，研究工程项目管理的历史发展历程及影响工程项目管理的几个主要因素，从中得出房地产项目业主对项目管理与建筑施工企业具有相同的共性以外，有着它的特殊性。着重分析房地产项目业主对项目进度计划的制定，项目进度的管理及施工安全的管理工作。

1、进度控制的概念

进度控制指的是在既定的工期之内，由承包商编制合理的进度计划，经过监理工程师的审批之后，承包商按照其计划组织来进行施工。在其施工的过程之中，监理工程师要充分的掌握进度计划的执行情况。一旦发现有偏差，就及时的分析产生偏差的原因以及对施工工期的影响。并且基于分析的结果，督促承包商强化进度管理的力度或者是采取一定的措施，来调整后续工程的进度计划。如此不断循环，以期在预定的工期内完成所有工程项目。

建设工程进度控制的最终目的是确保建设项目按预定的时间动用或提前交付使用，建设工程进度控制的总目标是建设工期。

进度控制必须遵循动态控制原理，在计划执行过程中不断检查，并将实际状况与计划安排进行对比，在分析偏差及其产生原因的基础上，通过采取纠偏措施，使之能正常实施。如果采取措施后不能维持原计划，则需要对原进度计划进行调整或修正，再按新的进度计划实施。

2、房地产开发施工进度控制的主要任务

2.1、设计准备阶段进度控制的任务

(1)收集有关工程工期的信息，进行工期目标和进度控制决策；

(2)编制工程项目建设总进度计划；

(3)编制设计准备阶段详细工作计划，并控制其执行；

(4)进行环境及施工现场条件的调查和分析。

2.2、设计阶段进度控制的任务

(1)编制设计阶段工作计划，并控制其执行；

(2)编制详细的出图计划，并控制其执行。

2.3、施工阶段进度控制的任务

(1)编制施工总进度计划，并控制其执行；

(2)编制单位工程施工进度计划，并控制其执行；

(3)编制工程年、季、月实施计划，并控制其执行。

3、影响房地产建设项目施工进度的因素分析

3.1、施工单位方面的因素

很多的施工单位都存在缺乏技术人员的问题，由于技术人员的缺乏，致使不少施工单位没有办法完成对技术有特殊要求的施工工序，从而延误了项目工期。并且施工单位对项目工程进度及项目造价之间的关系缺乏科学的认识，一旦施工工期滞后，需要增加人力、设备时，施工单位就没有条件增加人力、设备等，也会造成工期的延误。

3.2、监理方面的因素

有些监理公司在进行监理工作时不能做到“公正、诚信”。在认识上也存在一定的片面性，认为控制工程进度主要是依靠施工单位实现，而监理工程师在控制工程进度上没有多大作用，由于这种思想的存在，也就放松了对工程进度的控制。现阶段虽然很多监理公司都配备了计算机等现代科技管理手段但是真正实现使用计算机对进度进行控制的还是少数，根本达不到对工程进度进行动态控制。

3.3、项目业主方面的因素

业主受到利益驱动，为了追求工程项目的进度，在工程招标文件中会不合理地压缩施工时间，不能建立一个合理的施工工期。在评价定标时，一些业主不能正确处理好投标标价与工期的关系。一些报价虽然偏高但是比较合理的投标者会被舍弃，中标者往往是标价较低但是工期不合理的施工单位。在审查施工单位提交的施工计划时，业主对施工方案的可行性及合理性没有足够的认识，不能充分考虑工期缩短对工程质量和造价的影响，所以很难实现控制进度的目标。

4、工程进度的保证措施

4.1、施工机械设备及施工技术保证措施

施工的机械设备对施工的效率有着至关重要的影响。其中塔吊工作直接影响整个现场的施工进度，所以对其的安装、操作必要要有严格的要求，不但要有专门机构的质量安全鉴定同时操作人员必须具有上岗证，实行岗位责任制，而且在操作时必须严格按照操作规程进行操作，确保设备的安全、正常的使用，不延误施工工期。

施工技术对施工工期影响严重。所以施工单位要有一支比较好的施工队伍。对施工中对技术有着特殊要求的施工工序能够快速的解决，确保工程进度。

4.2、施工组织及施工物资保证措施

项目中的关键人员例如主要技术人员、项目经理部管理人员都应该是由具有一定经验的人员担任，为确保工期，应该保证工程中所需要的物资、人力、设备等的充沛；项目主要管理人员在合同签署后要能够及时地对施工现场进行勘察，编制实施性施工组织设计，在施工过程中要按照质量管理体系，根据施工季度制定详细的施工计划，确保施工进度。同时要确保施工中每道工序都有充足的材料、构件、配件等，并对这些物资进行严格的质量检查、实验等。施工单位在其物资采购的订货合同中，不仅要涉及比较详细的质量状况，供货的时间、地点等条款也要包括在内，以便为以后质量监管审查提供便利。当然建设单位也应该确保资金的到位，这样才能避免因材料供应不足而引起的工期延误的问题。

5、房地产项目施工安全管理

5.1、施工安全管理的基本内容

(1)依据项目设计文件、施工作业规程、有关行业和部门的法规、规程及合同文件，结合现场作业条件，检查项目设计和施工的有关技术文件、施工顺序、施工工艺、施工管理及施工人员素质等，发现问题及时向设计单位、监理单位、承包商提出口头或书面意见。

(2)当发现违反安全保护方面的有关规定，且出现严重后果时，要及时提出书面通知，警告以至勒令停工等。

(3)当安全保护与施工进度发生矛盾时，应贯彻“安全第一”的原则，由项目经理负责做出调整项目进度的决定。

(4)项目经理部有关成员要参加有关的各种安全保护的分析与追查责任会议。

(5)分清事故责任，正确处理。若是由于有关当事人的责任所造成的损失和罚款，要由责任方负经济赔偿责任，不能列入建设投资。如事故属于合同所规定的非人力所能预见和不可抗力等非责任事故，经调查认定，并按有关合同规定，单独支付发生的相关费用。

5.2、施工安全管理的措施

(1)设计上全面细致的考虑安全因素。在项目的设计阶段；就要注意安全方面的设计。在施工组织设计阶段；选择有安全防护措施的方案；

(2)采用新技术、新装备加强施工安全防护；

(3)制定严密的施工安全组织措施和安全纪律；

(4)严格按照施工规范和施工安全操作规程施工；

(5)加强直接进入施工现场的工作人员的安全防护措施；

(6)在险要地段或工点，设置安全预警系统和监测系统；

(7)加强安全教育培训，增强员工的安全意识，树立“安全第一”的思想；

(8)健全各项安全检查制度，推行安全施工责任制；

(9)建立应对突发事件的应急系统，如救护系统、消防系统等；

(10)实现安全保险制度和风险抵押制度。

总之，运用房地产建设项目管理的基本理论，站在对项目管理要求的角度，探讨了影响工程项目管理中有关进度与安全问题的主要因素，重点分析了房地产项目中业主对建设项目进度的安排、管理及施工安全方面的管理工作。

参考文献

[1]张卫东.房地产建设项目施工管理过程中的进度与安全问题探析[J].科技视界,2012,28:314-315.

[2]何俊.浅议房地产建设项目施工管理过程中的进度与安全问题[J].中国建筑金属结构,2013,02:120.

[3]刘林传.论中小房地产企业建设项目管理的现状、问题和对策[D].华南理工大学,2012.

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关键词：房地产权属；档案管理；办法；途径

所谓房地产权属档案，是指城市的房地产行政主管部门在管理房地产权属工作的过程中保存的历史记录。其中，房地产权属工作包括房地产权属的登记、变更、调查、权属转移以及测绘等工作，历史记录则主要包括有一定价值的文字、声音和图表等。房地产权属档案的管理工作非常重要，随着信息化和规范化社会的进程，房地产权属档案管理工作日益规范化和科学化。特别是《城市房地产权属档案管理办法》出台之后，如果对房地产权属档案的管理不规范合理，就会影响相关机构检查档案的查全率，进而影响房地产业的进一步发展。文章针对房地产权属档案的管理工作，主要从以下四个方面提出建议和办法。

1规范房地产权属档案的收集范围

只有保证房地产权属档案的完整性和准确性，才能做好房地产权属档案的管理工作，进而具备参考价值和利用价值，因此，做好房地产权属档案的收集工作非常重要。结合《城市房地产权属档案管理办法》的相关规定，房地产权属档案应当包括以下五个部分：①能够证明房地产权人、房地产权属登记确认、变更、转移、以及设定他项权利的文件；②房屋以及所占用的土地使用权的权属界定位置图、分层分户平面图、分丘平面图以及分幅平面图等材料；③诸如房产登记申请表、权属变更登记表、房地产状况登记表以及房屋面积计算表等用于房地产产权登记的各种文件材料；④诸如统计报表、计算机软盘、照片以及录音带等可以对房地产权属状况加以记载和反映的信息资料；⑤其他与房地产权属相关的文件材料。在确保房地产权属档案全面完整的前提下，应当保证房地产权属档案的真实性，作为房地产权属档案管理部门，应当做好前期的检查和控制工作，认真审核相关文件资料，保证档案的真实性和可靠性，只要不符合归档要求的，一律退还补充档案，通过建立责任制来保障档案资料的真实客观。

2加强房地产权属档案的现代化管理

传统的房地产权属档案管理方式不但浪费人力物力，而且效率非常低，档案查询和抽调非常麻烦。随着科学技术的不断发展和计算机技术的普及，作为现代化的房地产权属档案管理，应当将计算机技术和网络技术完全引入。并建立相关的平台和内部网络，来对房地产权属档案进行保存、修改、传输和管理，真正实现网络化管理，做到互联网+房地产权属档案管理。除此之外，还应当加强对现代光学技术的运用，用电子化的照片和表格来代替纸质档案，一方面可以节省存储空间，另一方面高精度、高分辨率的档案照片也不会影响档案的完整性和准确性，同时，也可以通过远距离传输的方式提供给使用者，更加方便快捷。

3调查了解档案使用者的需求

只有深入社会进行调查，了解档案使用者对房地产权属档案的使用要求和范围，才能避免盲目的管理。作为房地产权属档案管理部门，应当以档案使用者的信息需求和使用方式为基础，保证房地产权属档案开发利用的有效性。（1）在房地产权属档案收集之前做好预测工作，通过调查问卷或者其他形式来充分了解档案使用者的需求。包括城建、司法、房改、房地产市场、规划、房地产登记部门以及市民对房地产权属档案内容和利用特点的需求。（2）开发利用要根据对象的不同而不同，相关部门应当在对调查结果进行保密的前提下，按照服务要求，进行多样的开发利用。包括证明型、咨询型、网络型、宣传型、借阅型、技术型以及报道型等各种形式。（3）提供服务时要充分顾虑档案使用者的心理特点，目前房地产权属档案使用者的心理特点大多是求快求便。作为房地产权属档案的管理部门，应当通过推出开展窗口服务、专题服务、网络服务以及推荐服务等多种服务渠道，同时编制最为科学的检索系统和工具，来大大提高房地产权属档案使用者查询档案的速度和便捷度。

4注重对管理人才的培养

人才是管理工作的关键环节，优秀的档案管理人才是房地产权属档案管理工作能够井然有序的前提和基础。随着市场经济的进一步发展，目前现代化管理已经基本替代了传统的手工管理方式，因此，在培养复合型房地产权属档案管理人才时，应当尤其注重以下几个方面：（1）房地产权属档案的管理队伍必须政治素质高、德才兼备、知识范围广，并且业务能力强，具备优秀的职业道德，能够时时处处为档案使用者考虑，才能提供最优质的服务。（2）房地产权属档案的管理人员应当具备一定的计算机技术和网络技术，能够熟练的操作现代化设备和平台，同时也应当具备充分的档案专业基础理论知识和相关的法律知识，相关部门必须加强这些方面的培训和教育。（3）提高招聘的水平，尽量在入门门槛上做工作，招聘符合要求的，高素质的，综合能力较强的档案管理人才，培养骨干力量，才能真正满足现代化房地产权属档案管理工作的要求。

5结束语

随着现代化科学水平的不断提高，对房地产权属档案的管理工作也不仅仅要求全面性和准确性，对管理的科学性以及档案提供的快捷性和有效性的要求也越来越高。作为房地产权属档案管理部门，一方面应当加强对管理人员的培训和教育，不仅提高管理人员的档案管理基础理论水平，更要提高管理人员的创新能力和对现代化设备的操作水平。另一方面应当进一步加强市场调研，搞清档案使用者的需求和意见，才能进一步改进管理方式，提高管理水平，从而推动房地产行业的更高层次发展。

参考文献：

[1]王淑范,黎玉丽.加强房地产权属档案管理的途径及办法[J].黑龙江档案,2006.

[2]周群,夏萍,王恩江,等.权属档案信息化建设与权属登记质量监控[J].城建档案,2007.

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【关键词】房地产权属档案；数字化；管理

房地产权属档案是房地产管理机关登记，调查，测绘过程中形成的具有保存价值的文字，图形，音频和其他各种形式的历史记录，是城市房地产管理机关登记备案工作的重要基础，是城市建设档案的一部分。

随着时代的发展，现代信息处理技术的核心成为房地产档案管理传统方法的基础上的深度变化，网络计算机技术的支持，极大地推动了房地产档案伟大的管理变革，实现了房地产档案运用现代管理模式对信息的收集，整理，查询。这意味着实现文件存储，使用目录中的文件信息管理系统进行管理，完整的文本信息，图像信息和案件的预览功能集成目录中的数据管理，数据检索目录入口，从而实现完整的文本文件长期保存，文本信息快速检索，不受时间，地点限制对档案保存的影响。

数字房地产档案的建立是重要的认证，改进产权登记信息数据库以及信息数字化档案数据库条目，即电子目录，通过搜索条件并检查各种原始数据，全面了解房屋产权。

一、建立数字化权属档案的条件已成熟

目前，几乎所有的城市住房管理部门通过计算机系统登记发证，登记信息和管理网络，但完全实现本地档案数字化的并不多，因为判断实现数字档案管理是不是一套完整的标准和规范，非常重要的一点是，在当前的技术条件下，有没有大容量存储技术，精密高速扫描技术，模糊识别技术。随着时代的发展和计算机科学技术的普及，房地产档案实现现代化的管理已经逐渐成熟。对于磁盘，光盘或磁带为载体的存档，数字化扫描和数字摄影是最常用的技术。高速扫描技术，可以实现双面扫描每分钟数千页的速度，数码相机可实现快速成像的文件，但对操作者的技术要求高，并且不容易实现程序控制。因此，高速扫描仪的出现为档案数字管理提供最直接的手段。

数字化档案管理必须具有大容量，高效率的存储介质作为手段，此前，由于技术的限制，硬盘的存储容量小，成本高，近年来，硬盘技术的快速发展，大大提高存储容量，成本减少了很多。目前，特殊的存储介质克服了数据库检索速度缓慢，故障高发的缺陷。此外，房地产行业的信息化建设需要培养一批信息技术专业人员，大大提高员工的计算机技能，各级各单位信息化建设得到了前所未有的关注，投入了大量的人力和物力建设，并以此把它作为提高服务效率和管理水平的重要手段。

二、房地产数字化权属档案的内容

房地产档案数字化是指传统的纸张，磁带，录像带，各种原始文件数据的存储介质，由扫描（数码相机）转换成图像文件，音频文件和视频文件的压缩，转换等手段，然后利用分级存储管理技术，语音，图象存储介质的视频文件和索引字段存储在磁盘上，磁盘，磁带，容量大，可以快速搜索需要的文件，通过各种方便的查询方式，例如到本地局域网络，广域网，局域网，互联网，并最终实现“数字档案馆”。数字房地产管理机关档案管理应包括以下内容：

1、目录管理

目录管理是指房地产档案管理机构对房地产权属文件分类和编目，分类，编制检索工具的工作。由于采用计算机进行登记发证，整个房地产档案目录管理已基本实现。改造房屋，物业房屋所有权登记，街道，楼号，房号，正确的注册，公诉人，律师印章登记执行，注册合同，合同号，可以自动生成电子目录，房屋位置等项目可以查询，只要图像数据库的连接状态良好的电子目录和数据库中的记录，根据客户的要求，对信息检索的定义，具有数字档案馆的目录管理的特殊要求：

首先，为客户提供强大的系统目录，工作人员可以根据应用的需要生成一个文件目录表，登记信息查询片（件），或一个类型的文件数据，通过目录可以进行简单，快捷的查询参考。其次，便于系统的权限设置，数字档案系统，电子目录检索唯一的入口存取档案，根据服务对象的类型，电子目录能够判断用户是否被允许进入。此外，也容易进行档案统计，档案统计是不同类别的所有文件进行陈述的细节。所有这些都是有效的文件管理器，使档案管理的及时和有效的决策。

2、档案数字化

提高建档效率具有十分重要的意义，房地产档案管理部门的档案，即使扫描文件也只能节省几秒钟，长得话可能是几个月，或者甚至几年，最终影响工作的进展。扫描图像存储方式有两种：文件和数据库，文件模式简单易于实现，但在检索效率和安全性方面无法保证，只适合速度，安全性的要求是不高的小型档案管理。当大量的文件如数百数千卷甚至几百万的记录时，档案保存的原则就应注重高性能，大容量存储系统的选择。

3、档案管理网络化

只有实现房地产档案管理网络，才能真正体现各种数字档案的优势，为客户提供各项服务，如房地产登记，房地产交易，房地产纠纷仲裁，物业管理，住房制度改革，城市规划，城市建设等方面的工作。实现档案管理网络可以解决利用档案的不便，使档案利用没有时间和空间的限制，可以在同一时间多人同时查询同一份档案，避免纸质档案带来的冲突。提高了调档的工作效率，增加了档案信息共享的程度，优化配置社会资源。

三、对房地产管理部门建设数字化权属档案的建议

数字档案管理是真正的现代房地产档案管理的重要组成部分，目前正处于开始探索阶段，我们针对表现出来的情况做些合理化建议：

数字化管理应建立一个统一的标准。国家档案局制定的标准电子文件，提供国家电子文件管理的通用标准。房地产档案的特性决定了其管理的独特性，目前已经建立所有权数字档案馆的地方，由于种种原因没有统一的规范和标准，甚至有的地方还采取了迂回的方式，但使用效果并不理想，因此当务之急是建立一套适合房地产管理数字档案标准，从而规范和指导整个权属档案工作。

房地产权属档案的数字化管理是系统工程，不可能朝夕完成，必须通过在总体规划系统指导下，分阶段进行。要充分考虑房地产数字化档案管理部门形成文件的过程，数量，规划设计过程中合理的文档。数字档案管理可以对利用率高的文档，在相对较短的时间内进行注册；确保不会影响日常登记正确认证，同时可以处理提交后可能引起的其他附带工作。

培养一批既懂房地产业务，也擅长数字档案管理的人员。数字档案管理是一个跨学科的、实际的工作，这种复合人才是当前房地产档案管理迫切需要的资源，作为房地产企业的管理者是应该引起足够的重视。

房地产在现代社会不仅仅是住宿之用，更是人们作为投资的手段之一，因此房地产档案的管理起着举足轻重的作用，它代表着房地产的所有权，是公正性，唯一性的象征，对稳定房地产市场有着重要的意义。建立房地产权属档案统一管理标准，实现房地产权属的数字化管理，是服务社会，服务百姓，体现档案管理规范化，标准化的标志。

参考文献：

[1]王恩江.房地产权属档案数字化管理的思考[J].城建档案，2006，3：24-26

[2]罗克娜. 房地产权属档案数字化的实践与启示[J].档案时空，2009，6：22-23

[3]刘凤艳. 房屋权属档案的数字化管理[J]. 城建档案，2010，7：47-48

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法定代表人：李维鼎，该公司董事长。

委托人：滕建国，上海市国和律师事务所律师。

委托人：徐富荣，上海市国和律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：上海市房屋土地资源管理局，住所地：上海市崂山西路201号。

法定代表人：蔡育天，该局局长。

委托人：陆银华，上海市虹口区房屋土地管理局副局长。

委托人：蒋荣，上海市虹口区人民政府法制办公室副主任。

上诉人上海虹城房地产有限公司（以下简称虹城公司）为与被上诉人上海市房屋土地资源管理局（以下简称上海房地局）土地使用权出让合同纠纷一案，不服上海市高级人民法院（2000）沪高民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明：1992年6月8日，中美联合信托公司（以下简称信托公司）、上海新城房产企业公司（以下简称新城公司）、上海市虹口区房屋综合开发经营公司（以下简称开发公司）与上海房地局签订沪土（1992）出让合同第13号《上海市土地使用权出让合同》（以下简称A地块出让合同）约定：信托公司、新城公司、开发公司以4，205，800美元的土地使用权出让金获得上海市吴淞路31号街坊A地块的土地使用权，土地使用权期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司与开发公司经当地工商行政管理部门批准投资组成合资企业虹城公司，上述A地块土地使用权即转为虹城公司。1994年9月10日，虹城公司与上海房地局又签订沪土（1994）出让合同第75号《上海市国有土地使用权出让合同》（以下简称B地块出让合同）约定：虹城公司取得上海市吴淞路31号街坊B地块的土地使用权；虹城公司如不按与上海市虹口区人民政府（以下简称虹口区政府）签订的《委托拆迁和市政配套合同》支付费用，上海房地局有权解除本出让合同，已付的土地出让金不予退还。同日，虹城公司与上海房地局签订《A地块出让合同备忘录》载明：双方同意将A地块的土地使用权期限延长至2043年10月8日止，与B地块土地使用权期限相同。同年9月9日、9月10日，虹城公司分别与案外人虹口区政府签订《虹口区大市政配套费合同》、《补充协议》、《委托拆迁和市政配套合同》，约定了虹口区政府的拆迁范围、拆迁期限、拆迁费用数额及违约责任等事宜。在虹城公司与虹口区政府履行上述合同、协议过程中，虹城公司发现受让的地块存在民防工程。

1996年10月，虹城公司以虹口区政府违反《委托拆迁和市政配套合同》、《虹口区大市政配套费合同》及《补充协议》约定的拆迁期限、且在拆迁过程中发现该受让的土地存在民防工程为由，向上海市高级人民法院提起诉讼，请求判令依法解除拆迁合同，由虹口区政府返还其支付的动迁费，并支付违约金、设计费、勘察费及A地块土地使用年限减少等损失。上海市高级人民法院于1998年9月18日以（1996）沪高民初字第15号民事判决书判决：一、虹城公司与虹口区政府之间有关上海市吴淞路31号街坊B地块的《委托拆迁和市政配套合同》及《虹口区大市政配套费合同》有效，继续履行；二、虹口区政府于判决生效后10日内偿付虹城公司赔偿金2，645，912.13美元；三、虹口区政府于判决生效后10日内赔偿虹城公司受让的A地块土地使用年限减少损失130，146.91美元；四、虹城公司的其它诉讼请求不予支持；五、虹城公司于判决生效后10日内支付虹口区政府委托动迁费7，170，505美元，并自1997年6月17日至本判决生效之日止以7，170，505美元为总值按每日万分之三给付滞纳金。虹城公司对该判决不服，向本院提起上诉，并申请追加上海房地局为该案第三人。本院于1999年10月11日作出（1998）民终字第161号民事判决认定，虹城公司在二审期间申请追加上海房地局作为第三人参加诉讼，实际是对双方签订的土地出让合同有争议，属于另一个性质的法律关系，不属本案第三人。由于虹口区政府并非在合同约定的14个月内完成拆迁，虹城公司根据不安抗辩和同时履行抗辩的原则，有权迟延付款。在虹城公司诉讼后，虹口区政府在一审法院开庭时才主张已经完成拆迁，且双方对拆迁范围存在争议，因此，在法院没有作出判决上的认定前，不能以开庭日作为已经履行的日期，应当以法院判决生效的日期作为虹城公司付款的日期，一审法院判决虹城公司自1997年6月17日至判决生效之日止以7，170，505美元为总值每日按万分之三给付滞纳金，缺乏依据，依法应当纠正。据此判决：一、维持上海市高级人民法院（1996）沪高民初字第15号民事判决第（一）、（二）、（三）、（四）项。二、变更上海市高级人民法院（1996）沪高民初字第15号民事判决第五项为：虹城公司于本判决生效后10日内支付虹口区政府委托动迁费7，170，505美元。

2000年9月11日，虹城公司依据本院（1998）民终字第161号民事判决认定的事实，以上海房地局没有告知其出让的土地上存在民防工程，违反了诚实信用原则为由提起诉讼，请求依法判令解除其与上海房地局签订的B地块出让合同；由上海房地局返还其土地出让金，并赔偿其拆迁的经济损失。上海房地局则提供了由虹城公司1995年1月12日、同年9月6日签收的虹口区民防办发出的《停止施工通知书》及《上海市民防工程管理办法》的复印件，以此证据证明虹城公司的起诉已经超过诉讼时效。

另查明：根据《中华人民共和国人民防空法》第七条、1993年6月15日起施行的《上海市民防工程管理办法》第十七条、1997年1月1日起施行的《上海市土地使用权出让办法》第十五条的规定，民防工程的产籍档案由市或区民防部门管理，房地产权籍档案由市或区房地局管理；上海房地局在与受让人签订《土地使用权出让合同》时，应当对出让的土地自然状况包括地表下的设施情况告知受让人，以保证其出让的土地不存在瑕疵。另据虹口区民防工程管理所档案卡记载：虹城公司受让的A地块有一处建筑面积69平方米的民防工程；B地块分别有建筑面积76平方米及建筑面积42平方米的民防工程，其三处民防工程合计为建筑面积118平方米。上海房地局在与虹城公司签订《A地块出让合同》、《B地块出让合同》时，未履行告知出让土地现状的义务。虹城公司亦没有向有关行政部门办理拆除民防工程的审批手续，其受让的A、B地块未实际开发建设。

一审诉讼期间，一审法院委托上海公信中南会计师事务所有限公司（以下简称中南会计师事务所）对A、B地块118平方米民防工程的拆除费用进行了评估，结论为：拆除A、B地块118平方米民防工程的费用为49，511.98元。

一审法院审理认为：上海房地局代表国家以合同形式将讼争国有土地使用权出让给虹城公司，双方因土地使用权出让合同权利义务履行而发生的纠纷，属于平等主体间的民事纠纷，上海房地局要求以行政合同定性，不予支持。上海房地局就虹城公司诉讼已超过时效所提供的证据为复印件，依法不能作为认定事实的根据；即便上海房地局提供的虹口区民防办谈话通知书能证明虹城公司已于1995年1月12日知悉讼争地块下有民防工程，但是，早在1996年11月1日，虹城公司已提出质疑，因此，上海房地局认为虹城公司起诉已过诉讼时效的理由不能成立。可认定上海房地局出让给虹城公司的地块是有瑕疵的，对此，依法应由上海房地局承担相应的民事责任。已生效的最高人民法院（1998）民终字第161号民事判决，可以确认虹城公司与虹口区政府之间的《拆迁合同》等有效，并继续履行。而《拆迁合同》又是本案B地块出让合同解除与否的前提，且虹城公司关于解除本案讼争合同的主张，不符合法律规定的解除条件，因此，对虹城公司请求解除B地块土地使用权出让合同及返还土地出让金的请求，不予支持。对虹城公司提出的赔偿经济损失的主张，因民防工程拆除费用为49，511.98元，应由上海房地局承担。已生效的民事判决书确认虹城公司在委托拆迁及大市政配套方面也存在违约，因此，虹城公司的违约行为亦是造成其土地开发工作闲置的原因之一，虹城公司亦应承担相应的民事责任。上海房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用权又是有价值的，故可延长土地使用权年限来折价赔偿。据此判决：一、延长虹城公司受让取得的A、B地块的土地使用权使用年限，即从2002年1月1日起算持续50年；二、上海房地局赔偿虹城公司民防工程拆除费用49，511.98元；三、虹城公司的其他诉讼请求不予支持。案件受理费571，410.30元，由虹城公司负担71410.32元，由上海房地局负担500，000元；评估费3000元，由上海房地局负担。

虹城公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：上海房地局出让的A、B地块存在民防工程，致使其不能达到签订土地出让合同预期的经济利益，上海房地局应当赔偿土地出让金、拆迁费、工程设计费及利息等经济损失；中南会计师事务所对其受让的A、B地块拆除民防工程费用评估为49，511.98元，并非实际发生的费用，该费用的数额应当以实际拆除所发生的费用损失为依据。为此，请求二审法院撤销一审法院判决，依法予以改判。上海房地局答辩同意一审法院判决，请求二审法院予以维持，驳回虹城公司的上诉请求。

本院审理认为：虹城公司依据与上海房地局签订的《A地块出让合同》及《B地块出让合同》的约定，缴纳的土地出让金已经列入国家财政预算，用于城市建设和土地开发，上海房地局依约交付了出让的A、B地块，且虹城公司对一审法院判决驳回其解除土地出让合同的主张及以延长虹城公司受让的A、B地块土地使用权年限作为虹城公司使用土地年限减少的损失之判项没有提起上诉，因此，虹城公司上诉主张上海房地局赔偿其土地出让金及利息，依据不足，本院不予支持。上海房地局与虹城公司之间不存在拆迁补偿的法律关系，在虹城公司与虹口区政府之间履行《委托拆迁和市政配套合同》及《虹口区大市政配套费的合同》中，由于虹口区政府对B地块逾期拆迁，导致虹城公司已经受让的A地块延期开发建设，为此，本院（1998）民终字第161号民事判决已经判令虹口区政府偿付虹城公司赔偿金2，645，912.13美元，赔偿虹城公司A地块土地使用年限减少的损失130，146.91美元。虹城公司与虹口区政府之间的拆迁合同合法有效，已经履行，因此，虹城公司主张上海房地局支付其拆迁费及利息损失，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国人民防空法》及《上海市民防工程管理办法》的有关规定，民防工程系防空设施，不得擅自拆除。拆除民防工程必须由用地单位提出申请，经批准后方可拆除。虹城公司至今尚未向有关民防部门提出拆除民防工程的申请，该工程项目用地至今亦尚未开发建设，且本院（1998）民终字第161号民事判决已经认定：“虹城公司在委托拆迁及大市政配套方面也存在违约”，因此，虹城公司的违约行为亦是造成其土地开发工作闲置的原因之一。虹城公司主张上海房地局赔偿工程设计费、工程款等费用，事实根据和法律依据不足，本院不予采纳。因虹城公司没有办理拆除民防工程的报批手续，民防工程尚未实际拆除，一审法院委托中南会计事务所对该民防工程的评估结论，应当作为上海房地局支付虹城公司拆除民防工程费用的依据，虹城公司以中南会计师事务所评估非实际发生的费用为由主张上海房地局再行支付民防工程的拆除费用，没有事实根据。一审法院根据上海房地局在履行双方签订的《A地块出让合同》及《B地块出让合同》中，没有将虹城公司受让的土地存在民防工程的现状告知虹城公司的违约事实，判决由上海房地局赔偿虹城公司受让取得的A、B地块使用权年限，即从2002年1月1日起算持续50年，上海房地局已经承担了相应的违约责任，虹城公司没有举证证明其他实际经济损失发生的事实，本院不予认定。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

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关键词：房地产档案；信息化；安全

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

房地产档案信息化是房地产档案工作发展的趋势。房地产档案信息化是指运用现代信息技术管理电子文件，对物理形态的房地产档案文献作符合信息化环境和目标的转化，搞好房地产档案网站和数字房地产档案馆建设，实现高效、适用的房地产档案管理和房地产档案利用工作的过程。运用计算机对房地产档案进行管理具有以往人工管理所无法比拟的优点，数据只需一次录入可以多次利用，即可在房地产档案管理内部进行数据共享，管理人员可通过模糊查询、组合查询、分类查询等查询方式，在房地产档案库中检索出需要的房地产档案信息实现即时查询，提高了工作效率。

电子化的房地产档案信息资源由于其特殊性质造成房地产档案信息资源存在可能被篡改、伪造、窃取以及截取等安全隐患，造成信息的丢失、泄密，甚至造成病毒的传播，从而导致房地产档案信息系统的不安全性，给房地产档案管理工作带来不利影响。这对传统的房地产档案管理方式是一个极大的挑战，如何保证房地产档案信息的完整与安全，使之具有随时正常运转的功能，防止房地产档案信息的泄漏，已经成为房地产档案管理者的当务之急。

房地产档案信息安全包括以下内容：真实性，保证房地产档案信息的内容真实可靠；完整性，信息的内容不会被篡改或破坏；可用性，能够按照用户需要提供可用信息；可控性，对房地产档案信息的传播及内容具有控制能力；不可抵赖性，用户对其行为不能进行否认；可审查性，对出现的网络安全问题提供调查的依据和手段。

1房地产档案信息化面临的安全风险分析

房地产档案信息化建设是以转变观念为前提的创新性房地产档案工作，当前绝大多数单位的房地产档案管理人员习惯于传统式的手工管理，房地产档案管理人员中缺乏信息技术专业知识，对信息化条件下房地产档案安全管理缺乏有效的技术支持，其安全理念停留在对纸质房地产档案等载体的安全管理上，对网络化中的房地产档案信息安全认识不足，以为只要把电脑管好了，没有人动过，信息没有丢失，就是做好信息安全管理工作了。随着信息技术在房地产档案工作中的应用，房地产档案数字化和网络化工作的不断推进，房地产档案安全管理正面临新的挑战。

1.1计算机病毒威胁

在房地产档案信息化工作的信息安全问题中，病毒感染造成网络通信阻塞，系统数据和文件系统破坏，系统无法提供服务甚至破坏后无法恢复，特别是系统中多年积累的房地产档案数据的丢失，损失是灾难性的。

1.2网络安全分析

我们在设计时有必要将公开服务器（WEB、DNS、EMAIL等）和外网及内部其它业务网络进行必要的隔离，避免网络结构信息外泄；同时还要对外网的服务请求加以过滤，只允许正常通信的数据包到达相应主机，其它的请求服务在到达主机之前就应该遭到拒绝。

1.3物理安全分析

网络的物理安全是整个网络系统安全的前提。房地产档案信息网工程建设中，由于网络系统属于弱电工程，耐压值很低。物理安全的风险主要有，地震、水灾、火灾等环境事故；电源故障；人为操作失误或错误；设备被盗、被毁；电磁干扰；线路截获；高可用性的硬件；双机多冗余的设计；机房环境及报警系统、安全意识等，因此要尽量避免网络的物理安全风险。

1.4系统的安全分析

系统的安全是指整个网络操作系统和网络硬件平台是否可靠且值得信任。因此，房地产档案部门应对其网络作详尽的分析，选择安全性尽可能高的操作系统，并对操作系统进行安全配置，必须加强登录过程的认证，确保用户的合法性；其次应该严格限制登录者的操作权限，将其完成的操作限制在最小的范围内。

1.5应用系统的安全分析

应用系统的安全跟具体的应用有关，它涉及面广。应用系统的安全是动态的、不断变化的，并且应用类型不断增加。在应用系统的安全性上，主要考虑尽可能建立安全的系统平台，而且通过专业的安全工具不断发现漏洞，修补漏洞，提高系统的安全性。

1.6管理的安全风险分析

管理是房地产档案信息化安全工作中最重要的部分。责权不明，安全管理制度不健全及缺乏可操作性等都可能引起管理安全的风险。这就要求我们必须对站点的访问活动进行多层次的记录，及时发现非法入侵行为。

2房地产档案信息化工作中安全技术对策

主要从设备、病毒防范、网络技术等几个方面保障房地产档案信息系统的安全和房地产档案数据的安全。

2.1物理措施：例如，保护网络关键设备(如交换机、大型计算机等)，制定严格的网络安全规章制度，采取防辐射、防火以及安装不间断电源（UPS）等措施。

2.2病毒防护措施

病毒的防护是房地产档案信息化安全工作中的重点之一，在房地产档案信息化工作过程中建立完善的计算机病毒防护体系是十分必要的，主要的防病毒手段是杀毒软件的全面部署，（1）对于单机工作可采用单机版杀毒软件，如瑞星、诺顿、360等。（2）对于房地产档案信息网可相应部署网络版杀毒软件，如瑞星网络版、趋势等。（3）在网络边界可部署防毒墙，可有效预防其它网络的病毒向本地网络扩散。

2.3网络安全设备的应用

2.3.1防火墙

防火墙系统能增强机构内部网络的安全性。防火墙负责管理Internet和机构内部网络之间的访问。在没有防火墙时，内部网络上的每个节点都暴露给Internet上的其它主机，极易受到攻击。这就意味着内部网络的安全性要由每一个主机的坚固程度来决定，并且安全性等同于其中最弱的系统。

2.3.2 入侵检测系统部署

入侵检测能力是衡量一个防御体系是否完整有效的重要因素，强大完整的入侵检测体系可以弥补防火墙相对静态防御的不足。对来自外部网和内部网的各种行为进行实时检测，及时发现各种可能的攻击企图，并采取相应的措施。

2.3.3漏洞扫描系统

采用目前最先进的漏洞扫描系统定期对工作站、服务器、交换机等进行安全检查，并根据检查结果向管理员提供详细可靠的安全性分析报告，为提高网络安全整体水平产生重要依据。

2.4访问控制：对用户访问网络房地产档案资源的权限进行严格的认证和控制。例如，进行用户身份认证，对口令加密、更新和鉴别，设置用户访问目录和文件的权限，控制网络设备配置的权限等等。

2.5数据加密：加密是保护数据安全的重要手段，数据加密是对网络中传输的房地产档案数据进行加密，到达目的地后再解密还原为原始数据，目的是防止非法用户截获后盗用信息。

2.6网络隔离：网络隔离有两种方式，一种是采用隔离卡来实现的，一种是采用网络安全隔离网闸实现的。隔离卡主要用于对单台机器的隔离，网闸主要用于对于整个网络的隔离。

3建立和完善房地产档案信息安全管理制度

建立健全房地产档案信息安全管理制度，“三分技术，七分管理”尽管不是十分的准确，但任何一个信息系统的安全，在很大程度上依赖于最初设计时制定的网络信息系统安全策略及相关管理策略。在网络信息系统安全领域，技术手段和相关安全工具只是辅助手段，离开完善的管理制度与措施，是没法发挥应有的作用并建设良好的网络信息安全空间的。

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房地产档案管理的传统方式就是手工处理，极易使档案实体在人为或者自然的条件下出现差错和管理缺陷。而在房地产档案管理中运用数字化技术，可具备存储量大、出错率小、资源共享等优势，有效弥补传统管理方式中的不足，由此可知，在房地产档案管理中运用数字化技术已经成为时展的趋势。

1 房地产档案管理中数字化技术运用要点分析

尽管数字化技术具备无可比拟的优势，但数字化技术运用于房地产档案管理工作中，还需注意以下几个问题：

1.1 注意服务理念的创新

传统的房地产档案管理方式要求管理人员，只需向客户提供相应的咨询和证明等被动型服务即可，缺乏主动服务和优化服务的意识。因此，在运用数字化技术的过程中，房地产企业的档案管理人员需改变自身的服务理念。

1.2 注意档案资料整理、收集的漏洞

随着信息技术与计算机技术的不断发展，房地产档案资料随时处于更新状况，而在搜集房地产档案资料的过程中，极易出现信息和资料收集遗漏的现象，因此，需在档案资料的整理和收集中，采取动态化的信息管理形式，以完善房地产的档案管理工作[1]。

1.3 注重档案管理人才的培养

由于房地产档案管理趋于数字化，因此，需注重对管理人员的技能培训，并让其熟练掌握房地产专业知识、档案管理技术和档案管理系统维修技术等知识，并加强对档案管理人员的计算机知识、数据库管理技能、网络知识等管理知识的培训力度，为房地产企业培养一批实用型人才。

2 房地产档案管理中有效运用数字化技术的策略

2.1 建立健全的管理制度

在房地产档案管理的过程中，需建立健全的管理制度，从管理人员的培训到硬软件的要求等，均需给出明确的规定。档案管理制度的主要内容有：一是规划和控制已存储的数字档案资料，并对其进行密级分类：将敏感和机密的资料信息进行加密处理，也可将其脱机存储于一个安全性较高的地方，以此预防房地产档案资料信息被变更、窃取或者毁坏；二是系统运行环境安全管理制度：包括房地产档案机房的出入控制、环境条件的保障管理、自然灾害的防护、防护设施的管理等内容；三是应用系统运行安全管理制度：主要指的是操作安全的管理、操作权限的管理、操作监督管理、操作恢复管理、操作规范管理、操作责任管理和应用系统的备份管理及应用软件的维护安全管理等内容，通过相关的技术，预防数字档案信息出现窃取、修改的问题，从而增强数字档案信息的安全性。同时组建信息保管制度，并严格将其落到实处；建立房地产的数字化档案的记录制度，记载资料信息的搜集、管理及使用等情况，并在记录中确保信息的真实性[2]。

2.2 规范房地产档案资料

在房地产档案资料信息管理中，传统的手工搜集、整理纸质材料，容易出现材料丢失、储存不当、资料信息不规范等档案管理不到位的现象。因此，采取数字化技术对房地产档案资料进行管理，不但能达到档案资料纸质管理和信息化管理齐头并进的目的，而且能使档案资料管理更加完善，避免或者减少档案资料遗失、损坏等。同时还可通过视频、音频等技术手段，使房地产档案资料管理更加丰富化、动态化。如图1。

2.3 建立数据系统和传输平台

在房地产档案数字化管理的过程中，还需注意以下两点：一是组建数据库。可通过扫描仪对纸质档案进行扫描，将扫描资料组建成数据库的形式，降低人工录入出错率，提高管理人员的工作效率；二是建立传输平台。在房地产档案信息的数字化管理过程中，需以实现其价值为中心，以此有效利用房地产档案的数据库。但是在建立传输平台的过程中，需确保传输平台的安全性、高效性和保密性，从而防止档案信息在传输的过程中丢失，或者人为窃取[3]。

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信息技术的飞速发展冲击着各行各业,给全球房地产业也带来一场深刻的变革和发展的契机。在政府的牵头和推动下,在房地产业各界积极参与和实践下,中国房地产业已取得卓有成效的成果,呈现全面信息化的发展势头。具体表现在:

(1)房地产政务信息化成效显着。

许多城市利用信息技术开发了房地产政务管理软件,有效地改进了行政管理,提高了工作效率,完善了政府对房地产市场的监控和预测能力。

(2)房地产企业信息化取得长足进展。

房地产经营方式开始打上信息时代的烙印。一些房地产企业建立了企业内部网站,提高了信息传输速度,加快了企业决策速度,提高了办事效率。此外,各种针对房地产企业的计算机软件,如房屋销售软件、物业管理软件、租赁软件、房地产可行性分析软件、房地产开发管理软件等,也得到了广泛的开发和应用。

(3)初步建立了房地产宏观监测系统。

为适应我国房地产业发展的内在要求,针对市场信息零散、盲目投资行为大量存在等状况,我国已建立包括中房预警系统、中房指数、国房景气指数等在内的房地产宏观监测系统。

(4)智能化小区和网络小区建设步伐加快。

近年来,住宅的智能化功能被列为评价楼盘综合性能的不可缺少的一个重要指标,智能化住宅已逐步进入普通人的生活。社区提供与外界进行数据交换的软硬件设施和服务是家居功能向外拓展的必要条件。智能化的物业管理深入到各单位住宅,真正实现建筑智能化到社区管理的智能化。

(5)房地产网站发展迅速。

由于房地产业自身的行业特点,使其在网上具有更大的优势,房地产业各界都以最快的速度建立或准备建立自己的网站,将网络作为房地产信息的主要渠道。房地产网站建设提供了全天候、全方位市场服务的新模式,建立房地产在线咨询服务系统,引入城市电子地图,实现网上售楼,改变了传统的购房方式。同国外相比,我国房地产信息化整体水平较低,地区差异较大,东西部发展不平衡,仍存在诸多制约因素,还有很长的路要走。但是,房地产业唯有实现信息化,唯有与网络结合,才能焕发出新的活力。建立和完善房地产企业的网络系统,实现总公司与下属子公司之间的双向沟通和信息共享。通过信息平台的整合,为企业管理决策提供全方位、完整的信息数据,使企业的管理逐步走向信息化,建立企业网站,使其向房地产行业和管理信息服务方向转化,加强与员工的沟通,将信息化手段应用于具体管理工作的流程中。以国家信息化工作的指导方针“统一规划、联合建设、推广应用、发展产业、资源共享”为房地产企业信息化工作的指导思想,将房地产企业的管理全部数字化,充分利用先进的信息技术,使本企业集团形成一个管理对象数字化、管理专业网络化、数据动态实时化、管理决策科学化的现代企业,走一条结合自身特点,依托信息技术发展房地产信息化产业的振兴之路。

二、企业信息安全防范

随着企业信息化的发展,办公自动化、财务管理系统,企业相关业务系统等生产经营方面的重要系统投入在线运行,越来越多的重要数据和机密信息都通过企业内外部网络来传输。这在提高生产效率和管理水平的同时,也带来了不同以往的安全风险和问题。通过网络传输的数据信息如被非法用户截取,导致泄露企业机密;如被非法篡改,造成数据混乱,信息错误,造成工作失误等。另一方面,病毒感染造成网络通信阻塞,系统数据和文件系统破坏,系统无法提供服务甚至破坏后无法恢复,特别是系统中多年积累的重要数据丢失,对企业的生产管理以及经济效益等造成不可估量的损失。因此,如何保护企业机密,保障企业信息安全,成为企业信息化发展中需要面临和解决的问题,提上了企业的议事日程。企业信息安全管理即针对当前企业面临的病毒泛滥、黑客入侵、恶意软件、信息失控等复杂的应用环境制定相应的防御措施,保护企业信息和企业信息系统不被未经授权的访问、使用、泄露、中断、修改和破坏,为企业信息和企业信息系统提供保密性、完整性、真实性、可用性、不可否认。企业信息安全是一项复杂的系统工程,涉及技术、设备、管理和制度等多方面的因素,安全解决方案的制定需要从整体上进行把握。首先,企业必须根据实际情况全面做好安全风险评估。第二,采用信息安全新技术,建立信息安全防护体系。综合各种计算机网络信息系统安全技术,将安全操作系统技术、防火墙技术、病毒防护技术、入侵检测技术、安全扫描技术等综合起来,形成一套完整的、协调一致的网络安全防护体系。企业根据自身信息系统建设和应用的步伐,建立完整的信息安全防护体系,统筹规划,分步实施。第

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关键词：房产开发工程；项目管理

中图分类号：F293文献标识码： A

引言

房产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。

一、提高房地产开发的运营效率

近些年来，我国房地产行业取得了很大的繁荣发展的同时，面临着宏观调控、供求关系以及消费者需求变化等问题。房地产市场竞争越来越激烈，如何有效提高房地产开发运营的效率是房地产企业面临的中要课题。

（一）选择信誉较高和运营良好的企业进行合作

在设计过程中要优化设计方案的同时，要组织相关专家进行严格的会审，减少设计和工程的变更；还要以此为主要控制的节点，采取有效措施加强对工程造价的全过程控制；尽量节约管理费用；不断扩展产业链的长度，提升产业链的等级。

（二）成本的管理与控制

这就要求房地产企业要不断进行技术革新，不断引进新型的高素质人才；同时，要加强对员工的培训，认识和理解成本控制的重要意义，掌握方法，增强他们对成本控制的责任感和使命感；要建立相关的成本考核制度，采用各种激励措施，增强自身的动力和压力；要建立企业优秀的组织架构，找到能够承接组织架构适合的领导核心；不仅要考虑到体制、环境以及结构等方面的因素，还要考虑到能够帮助房地产企业发展的具有很高能力和文化素质的成员。

（三）加强与政府各部门的沟通

房地产开发企业在经营过程中，会受到政府政策的影响，直接会关系到企业的效益和利润。房地产企业与政府的有效沟通的策略，主要可以从以下几个方面做起。首先，要与政府进行双向沟通，加强相互之间的信息交流。成立专门的公共关系部门，保证在与政府各部门之间沟通信息的准确性、及时性和有效性。房地产企业要主动加强与政府部门的联系，了解相关法律和政策的变化，帮助企业及时做出相应的调整。另外，要加强与政府主管部门的联系，与之保持良好的关系。其次，要努力构建对企业的信任感。房地产开发企业要积极树立良好的企业形象，做到诚实守信，企业要适当的承担一部分的社会责任，取得政府的信任。企业要根据政府职能不断转变，调整相互之间的关系，在企业经济利益和政府的社会效益需找平衡感，不断实现双方的互惠互利。最后，双方要建立长期合作的关系。企业要树立长远的发展战略，建立与政府长期沟通的关系，为企业发展建立起很好的竞争生存之间的关系，不断提高服务的质量，保证二者之间关系协调等，使政府能够在一定程度上能够帮助企业解决在发展过程中遇到的困难。

二、建设单位在房地产工程项目施工现场管理

房地产工程项目施工现场的管理主要包括技术管理、质量管理、日常管理、安全管理以及文明管理。

（一）施工现场质量管理

质量是整个工程的生命。在进行质量管理过程中，要建立和完善相应的奖惩机制，要检验批、分项工程、分部工程、单位工程、单项工程以及隐蔽工程等。对施工材料要严把质量关，不能让存在质量问题材料进入到施工现场，以免影响到工程质量；在管理过程中尤其要注意工程的细节问题，室内主要包括墙面、地面以及交接处等，室外主要包括出檐口、滴水线等，从工程的细节上保证工程的质量。施工技术的管理因为房地产开发项目工程比较复杂，涉及技术工艺比较复杂，所以要加强对技术的管理，尤其是施工过程中各个环节和工序的施工；还要加强对施工进度的管理，保证工程建设保质保量的完成。在工程件建设过程中，还要加强对施工的安全管理。不仅要加强对施工操作人员的安全培训，积极营造安全施工氛。

（二）施工现场安全管理

施工现场的安全管理非常重要，关系到施工人员的安全。因此，要采取有效措施加强对施工现场的安全管理。要保证施工现场安全，必须要做好施工的消防工作。施工单位在施工组织设计中必须有安全和消防条款，为施工安全管理提供必要的依据。施工单位必须对全体施工人员进行安全教育，做好技术摸底工作，要派送专职的安全员。甲方代表负责施工现场安全执行的情况，安全帽配戴、施工脚手架、安全网、洞口以及沟道等防护设施，还有其他的施工设备安全保护和施工用电安全措施，防止出现违规指挥和违规操作的行为。甲方代表负责监督安全事故易发部位，比如，要采取合理有效的措施，预防高空堕落、机械伤害、触电以及坍塌事故等措施，从而保证施工能够顺利进行。还要监督施工单位防火制度的落实。施工现场必须保证消防通道畅通，保证消防设施齐全。

（三）技术管理

施工技术是整个房地产开发项目的重要基础，决定工程项目的进度和质量，因此，在施工过程中要加强对施工技术的管理。在施工过程中，要严格按国家和地方规章制度进行工程技术管理，主要包括技术规范、技术标准指导以及技术咨询工作。施工现场代表要每天编制施工日志的同时，还要收集和整理与施工有关的技术资料；经办各种工程变更的签证和重大变更必须经过相关领导和工程师签字。甲方的代表人要负责审查施工单位技术方案和措施，加强相关技术人员的审核。为了保证施工的进度和质量，要尽量避免在施工过程中出现的设计和工程变更。

三、房产开发工程项目管理优化措施

（一）全面完善项目成本管理

项目的成本管理是任何房产开发投资方关注的重点。作为房产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，以全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。房产开发项目全过程管理包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段，在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。

（二）加强房地产开发项目风险管理

风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种： ①风险回避，指在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润； ②风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过投险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利，比如当房产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

结束语

房地产开发是一个周期较长和复杂多变的过程，会受到很多方面因素的影响。因此，要做好在房地产开发过程中的项目管理，是房地产企业的关键环节，要不断明确管理的内容，加强对成本和投资的管理，与政府管理部门建立良好的合作共赢管理；不断提高企业的运营效率，加强对工程施工过程中的管理。这样才能有效提高企业的竞争力和经济效益，才能促进房地产开发企业又好又快的发展。

参考文献：

[1]张颖.多元化房产开发企业内部控制问题及对策[J].时代金融,2014,03：241.