房地产市场信息管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产市场信息管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】房地产市场 管理与调控 金融安全 分析

现如今我国房地产开发企业的融资渠道主要有股票增发、发行债券、银行开发贷款、民间借贷及预售回款等。但多数房地产开发企业的筹集资金来自于银行贷款（其中一部分为开发贷款，另一部分为预售回款而百姓买房多数要靠银行按揭贷款），在这种情况下银行将会承担房地产市场波动带来的危险，并且随着房价的不断升高极易形成的房地产泡沫带来的危险因素也逐渐增多。房地产市场大幅波动对我国金融安全有着一定的影响，有关部门需要采取有效措施减少其带来的不利影响。

一、新时期下房地产市场现状分析

相关调查表明当前我国房地产行业将市场风险转向银行，下面对其进行研究。

第一，房地产开发建设过程中可能出现的市场风险转向银行的方式进行研究。以前在房地产相关政策上缺乏完整性，并且政府部门未对房地产进行相应的辅助，在这种情况下多数房地产开发商仅投入少量资金便可保证房地产开发项目进行正常运转。近几年政府部门将我国房地产发展的具体情况作为主要依据制定了一些全新的规定，并且在实行后取得了较好的效果，但是上级决策人员仍然存在妥协的情况，从而导致新规定失去了价值和意义。如我市某（商业房产占比较高）开发项目，开发商实力不足又高价拿地，通过银行大量融资，融资后银行未对资金用途进行有效监管，近年来赶上经济下行、国家开发贷款额度收紧及商业房产销售不景气的形势下，开发企业后续资金跟不上进行开成烂尾楼，如此将市场风险转向银行，给银行、购房户、社会造成了较大的影响。（注：目前该项目在政府、银行的合力下已顺利化解风险）

第二，在房地产销售时将市场风险转向银行。在销售过程中的转向方法主要包括如下三种：其一，虚假购买。房地产开发商在正式销售前让公司员工以自己及员工亲属、朋友的身份签约并向银行申请办理了按揭贷款，有的开发企业为了从银行中获取个人按揭贷款会出现伪造身份证的情况，在遇到真正购房者后才将该房产向行政主管部门申请办理的抵押预告登记和合同备案登记注销，之后再将房源转让给购买者。在房价不断升高的情况下此种行为不容易被发现；如果房价出现大幅度下降时银行则成为市场风险的主要承担者。其二，提高申报价格。此种移向方式同第一种基本相似，主要指房地产开发商为了从银行获取更多的贷款对房产品质进行了虚假申报，进而提高销售备案价格，虚假签约从而巧妙的将房地产市场风险转向银行。其三，多次倒手。此种转向方法相比上述两种方法带来的后果更为严重，此种转向方法主要指炒房者形成组织（人称炒房团），在开发企业配合下通过对房子进行倒卖倒买的方式抬高房价及获利，从而在银行中获取更多的贷款；在获得银行贷款后使用此项资金继续对房价进行提高，当房地产运行和发展情况较好时房子可以高价售出，但是如果出现经济下行、房地产行势下行时便会出现不同程度的金融风险。

二、维护房地产金融安全对策

通过对目前我国房地产发展情况进行详细研究，可知房地产市场仍存在较多的问题，并且这些问题将会对金融安全产生不利影响，为了减少不利影响可以从以下几点进行解决。

第一，对投机性购房行为进行管控。在高房价持续不降的情况下我国政府部门为确保金融安全、稳定房价已采取行政命令的形式出_了房屋限购政策，基于此各地可据“因城施策”的原则结合实际情况制定合理的限购措施，减少虚假购房出现的几率。目前我国政府部门对投机购房行为也制定了一些解决措施，对购买房子过程中出现投机行为进行严重打击，从而减少房价增长对我国金融安全带来的负面影响。房屋在人们生活中必不可少，如果任由开发商将其作为商品进行经营而不加管控，商人逐利是本性，长此以往将会对社会的稳定产生一定影响。除此之外我国住建部门应扩大个人住房信息联网系统的覆盖面，进而保证限购政策可以得到最大程度的发挥，并且在城镇中也可以实行此政策，减少城镇中一些炒房者哄抬房价的情况。

第二，制定科学、合理的惩罚制度。在房地产项目销售过程中虚假按揭的情况较为多见，为了对此种行为进行有效控制，金融管理部门需要制定合理的惩罚制度。在制定惩罚制度前需要对当前房地产市场情况进行充分调查，根据调查结果制定惩罚制度，加大日常管理力度建立信用档案，如果发现违规行为需要及时进行记录，并且对相关信息进行收集，在信息和数据整理完成后移交政府部门，由政府依法对其进行惩罚，从而减少虚假按揭发生的几率。此外金融管理部门需要对信贷管理工作产生足够的重视，贷款银行应对借款人资质和相关资料的真实性进行严格检查，如有不实则禁止发放贷款，减少谎报房价的情况出现。

第三，调整房贷首付比例。为了更好的实行房屋限购政策，银行可以根据当前经济发展情况对房贷首付比例进行调整，国家法律法规中明确说明在二次购买住房时房贷首付的比例必须超过全部房款五成，同时贷款的利率较基准利率大；在三次购买或多次购买住房时需要对房贷首付和贷款利率进行合理的调整，从而减少房地产市场风险。近几年上述规定逐渐得到强化，此种规定对收入偏低的人群有一定的影响，但是对联合炒房组织的影响较小，为此需要加强政府监管力度，禁止出现一户多房按揭现象。

第四，加大保障性住房的投资建设力度。随着我国住房限购政策实施，对房地产市场进行了有效的管理和调控，但是对房地产交易也产生了一定影响，通过相关调查发现在实行此项政策后我国房产交易数量逐渐减少，对我国经济的发展产生一定阻碍作用，受到人们的诟病与此同时人们对限购政策持不满意的态度。加大保障性住房的投资建设力度，有利于解决低收入者的住房问题，也在很大程度上减少了因限购等对房地产这一支柱产业的不利政策带给社会的影响，与此同时对我国经济的发展有一定的积极作用。

此外政府部门应通过加强销售监管及销售资金的监管等方式对当前房地产市场进行适当的调控，也可以使用税收方法对现有的房产资源进行合理调配，以保证房地产市场井然有序、维护金融体系安全、促进社会经济稳定发展。

三、结束语

上述文章对新时期下房地产市场管理与调控的金融安全进行了分析，并且对维护金融安全提出了对投机性购房行为进行管控、制定科学合理的惩罚制度、调整房贷首付比例及加大保障性住房的投资建设力度等对策，希望在当前经济复杂多变的环境下，政府监管部门及金融监管机构遵循正确分析，区别对待的原则，及时跟踪、分析各地的房地产业及房地产信贷的运行情况，提高对房地产调控及金融安全系统性认识，制定相关政策，从而保证房地产市场正常运转，保证金融安全，促进我国房地产经济健康、快速发展。

参考文献

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1.房地产投资分析

2013年上半年盘锦市完成房地产开发投资84．18亿元，同比增长7．4%。其中，6月份完成房地产开发投资额26．81亿元，同比增加20.9%，环比增长近一倍。在2013年前5个月出现单月房地产投资较2012年同期个别月份显现负增长，并出现投资乏力预警之后，6月份投资增长明显，有改善年度投资向好发展的态势。

2.房地产销售分析

2013年上半年盘锦市新建商品房销售额64．13亿元，同比增长17．4%。上半年商品房销售面积157．27万m2，同比增长11．1%。其中住宅销售面积140．12万m2，占商品房销售的89.10%，占绝对主导地位。上半年期末待售面积140．19万m2，较2012年同期增加46．9%，市场待售面积呈现负增长的良好表现，与2012年同期存量明显正增长的情况不同，本年度房地产市场去库存能力提高明显。

3.房地产价格分析

2013年上半年盘锦市商品房销售均价维持在4075元/m2，房地产市场均价较2012年底上涨3.48%，较一季度上涨1．04%，整体价格保持平稳。其中住宅类地产均价3875元/m2，价格同比上涨2．18%。商业营业用房均价为5969元/m2，涨幅明显，较2012年底上涨13．26%。

二、盘锦市房地产市场三大经济指标短期预测

近4年盘锦市的房地产投资额、商品房销售面积、商品房销售额三大指标数据呈上升趋势，且具有非线性的特征，若采用传统的线性回归模型预测，准确度不高。灰色GM(1，1)模型是以原始数据一次累加后生成的1－AGO序列为基础而建立的。1－AGO序列经过了数据光滑度的处理，更准确地描绘了短期内指标数据的变化规律。因此笔者采用灰色GM(1，1)模型对盘锦市2013年年度指标值进行预测。选取2009—2012年盘锦市房地产投资额、商品房销售面积、商品房销售额年度数据作为原始数据序列，代入预测模型，分别得到三个指标的预测模型为^x(1)(n+1)=163．7769e0．3899696n－105．7121195、珋x(1)(n+1)=373．786e(0．22735n)－323．2663、^x(1)(n+1)=1424．447e0．1744n－1270．49。代入参数n值后，得到2013年盘锦市房地产市场三大经济指标预测值。将2013年整年的三大经济预测指标值，减去上半年已有的实际完成值，从而得到2013年下半年三大指标预测值。

三、预测结果分析及房地产市场运行建议

1．预测结果分析

分析预测结果，2013年盘锦市房地产市场三大经济指标呈稳定增长趋势。截至2013年6月，盘锦市房地产市场房地产投资额、商品房销售面积、商品房销售额三大经济指标完成值分别为84．2亿元、157．3万㎡、64．2亿元。从上半年完成值来看，房地产市场三大经济指标相应完成预测值的34．95%、34．52%和34．26%，与2012年同期43．86%、37．60%和36．82%的完成率相比，上半年房地产投资速率明显有所减缓，商品房销售面积和销售额完成比率基本持平。为达成三大预测指标，下半年房地产投资额应达到156．72亿元，商品房销售面积达到298.31万m2，商品房销售额达到122．98亿元。但受到上半年国家政策变化和宏观经济不确定性的影响，大部分房地产企业资金链条开始收紧，资金缺口逐渐扩大，市场完成下半年房地产投资156．72亿元的任务稍显乏力。与此同时，下半年市场销售表现或与预计值有所偏离，销售减量趋势明显。

2．房地产市场运行建议

基于2013年下半年盘锦市房地产三大经济指标预测值预测和分析，2013年上半年盘锦市房地产市场三大经济指标完成情况较2012年有所下降，2013年下半年任务较重。为消除2013年下半年盘锦市房地产市场可能存在的不利因素，确保完成预测指标值，引导房地产市场健康、稳定发展，笔者对盘锦市2013年下半年的房地产市场运行提出以下三点建议:

(1)加大招商引资，实现市场供给和住房保障协调发展。继续加强招商引资，加强具有盘锦地域特色的品牌地产项目研发和扶持，引进养老地产、旅游地产等开发模式，吸引外埠房地产开发商来盘投资。完善包含廉租住房、公共租赁住房、棚户区(旧城)改造用房等住房的“多层次”住房保障体系，实现2013年新开工12026套(户)中当年基本完工9900套(户)的目标，加强保障性安居工程后续管理，做到分配对象、分配过程和分配结果阳光、透明。

(2)释放有效需求，实现供给和需求良性互动与对接;挖掘市场有效需求。把握消费者需求方向，打造具有盘锦特色的高中低端地产，吸引不同层次的购房者，深层次地解决市场结构性问题。完善特色地产的开发、经营、管理等产业链集合发展模式，创建盘锦特色养老地产和旅游地产模式，实现循环经济。通过丰富的地产品牌建设和销售模式，激发潜在的消费者购买力和购买热情。

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关键词：房地产市场；管理模式；创新

0引言

房地产市场管理（本文所指的房地产市场仅限于房地产二三级市场）是通过对市场活动的研究制定市场规则来规范市场行为。主要包括两方面的内容：一是规范市场主体的行为，既要规范房地产开发企业和中介企业及其从业人员的行为（具体指其预销售行为、广告、合同签订、经纪等一系列市场行为），又规范消费者、投资者的行为；二是向社会提供准确可靠的信息，如房源信息、价格信息等。

传统的市场管理侧重于市场主体资质的审批和项目的审批、仅一些琐碎的市场信息、注重于有形市场的建设等。当前，面对房地产交易主体的多元化、交易信息的网络化、交易活动的市场化，如何顺应形势，在传统管理模式的基础上创新思维，建立科学、合理、规范、高效的房地产市场管理运行体系，是房地产市场管理部门应该认真考虑和解决的问题。

1建立通畅的工作联系机制

1.1以连贯的纵向联系机制来调控市场供应。房地产成为消费品一般要经历1—5年的周期，从城市规划、拆迁、土地取得、开发、进入房地产二级、三级市场，必须通过土地、规划、建设、房管等不同机构的审批或备案，在房地产业市场化程度日益提高、市场竞争日趋激烈的情况下，政府各部门紧密合作、加强沟通、统一标准就显得相当重要。通过相关职能部门之间的有机结合、密切配合，要达到最大限度地缩短审批时间，减少审批手续。同时，通过各部门有效链接，从市场成交量就可初步预测市场未来需求量，为政府把握土地投放市场的节奏、开发商调整产品的结构提供参考。因此，连续、统一、通畅的管理，既有利于提高政府办事效率，优化市场环境，更有利于政府对市场的宏观调控。

1.2以稳固的横向联系机制来完善市场管理。进入流通市场的房地产可以买卖、租赁、抵押、赠与等，因此，房地产交易市场又可以细分为买卖市场、租赁市场、抵押市场等等，每一个分市场的繁荣与否、管理到位与否都会影响到其它分市场的健康发展，因此各分市场的协调发展是保证整个房地产市场规范运行的前提。目前，随着城市化进程的加快，城市人口急剧增加，新增人口大多来自外地和农村，而这部分人口在创业初期一般会选择租房，因此，租赁市场潜力巨大，但租赁管理又是当前房地产交易市场管理中最大的瓶颈。为此，房管、工商、公安、税务等机构必须加强横向联系，尽快消灭“地下”租赁市场，将房屋租赁管理引上正常轨道，纳入统一规范管理，促使租售市场协调、互动发展。

1.3以多级联网体系来实现城乡一体化管理。在城市化的发展进程中，越来越多的城郊结合部地区被融入城市圈，土地开发向乡镇蔓延，加上传统户籍制度的打破，大大促进了城乡人口的双向流动。

面对现实，房地产市场管理必须主动适应新的形势，尽快将市、区、乡镇房地产市场纳入同一管理系统，分级管理，联网互动，及时监督，重点加快乡镇房地产市场管理自动化、正规化管理，实现城乡管理的一体化、标准化。

2建立宽广的交流平台

2.1为市场主体提供高水平的服务平台。作为市场管理部门，既承担着监控和管理的职能，也承担着为市场主体服务的功能。其发展方向为寓管理于服务中，多方位、多维度地建立信息宣传渠道，满足市场多层次需求。特别是目前房地产市场从卖方市场向买方市场转变的过程中，各方主体更多地信赖于政府权威部门的信息，也希望市场管理部门能为他们提供更多更有效的信息。因此，必须高度重视形式多样的服务平台的组建。此外，房地产交易大会是开发主体和中介机构宣传推介的绝好机会，也是市民购房选房的相对集中时间，营造盛大、热烈的氛围，提供全方位的服务，可以让更多的市民关注新楼盘，重新认识旧楼盘。建立权威的网站、报刊专栏，实施专业化的服务也必将受到社会的普遍欢迎。

2.2加强社会对市场主体行为监督的平台。随着市场交易活动的日益频繁，越来越多的创业者和谋生者加入了房地产开发和中介队伍，在过于焦急的趋利心理驱动下出现了种种不规范行为，严重影响了市场的正常运行。因此，从加强管理角度考虑，必须筑起强有力的监督平台，在开放、透明的环境中加大社会对各类主体的监管，从法律、道德、社会舆论等各方面迫使各市场主体自觉加强诚信建设。所以，市场管理部门有必要充分利用公共媒体，对所有进入市场进行房地产开发和中介服务的机构进行公开监督。同时，汇聚社会焦点问题，为管理部门解决和处理群众热点、难点问题提供信息。

2.3探寻开放式的信息查询平台。步入信息化时代，房产档案的利用率不断提高，如司法部门查封房产要查档、二手房购买者在作出购买决定前要查询房屋的权属情况等等。而房地产产权产籍档案是经过工作人员整理后形成的有价值的信息资源，不能仅仅局限于内部人员利用，更要对外部人员开放，实现资源共享，满足社会需求。同时，还应进一步改善查询环境，有选择地对外提供查询平台，可开通网上档案查询通道，准许符合条件的人员随时查询。

3建立科学评估体系

3.1全面客观评价市场服务主体的资信程度。开发公司和中介公司作为市场主体的重要组成部分，其市场行为的规范与否对整个市场的健康发展产生着很大的影响，在目前急需建立诚信体系的情况下，首要的是尽快建立评价企业行为的标准，从考察企业硬件与软件两大部分着手，根据各项指标的重要性确定相应的权重，得出综合结果，实行动态管理，并适时调整。当然这要得到各相关部门的协助与配合，才能达到预期的效果。

3.2完善市场预警体系，控制市场风险。近几年来，在投资和消费的双向拉动下，各地房地产市场普遍升温，一些城市飞速上涨的房价已在房地产业界拉响了警报。过火现象要引起我们足够重视，要通过建立信息披露和预警预报机制来控制房地产开发与投资的风险，为政府、投资者、消费者作出决策提供更可靠的依据。

4建立殷实的数据基础

4.1尽快实现商品房预（销）售合同网上联机备案。商品房预（销）售合同网上联机备案将使商品房的买卖在更公开的平台上操作，是规范买卖行为、简化手续的重要举措，更是提高商品房买卖信息真实性的有效手段，可以改变以往销（预）售信息由开发商自报带来的差错或合同备案滞后带来的统计误差。重庆、成都等城市对此的成功试行充分说明实行网上合同联机备案是网络时代信息化建设的要求。

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1989年，自贡市房地产管理局根据建设部《关于建立和健全房地产交易所的通知》和建设部、国家物价局、国家工商局《关于加强房地产交易市场管理的通知》的规定，成立了自贡市房产交易所。交易所成立后，积极为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务；开展房地产价值、价格评估；提供有关房地产的法律、政策咨询，接受有关房地产交易和经营管理的委托业务；对房地产经营交易进行指导和监督，调控市场价格，查处违法行为；办理房地产交易登记、鉴证及权属转移手续。各项工作得到社会各界的好评。

2006年，自贡市房地产管理局针对房地产交易与房屋权属登记管理业务多部门办理，按照级别管辖和地域管辖原则办理具体业务缺乏必要的沟通衔接，管理较为混乱的情况，在自贡市政府相关部门的大力支持下，将自贡市房产交易所改设为自贡市房屋权属登记中心，由中心负责统一办理市辖区房地产交易与房屋权属登记管理业务，各区房地产行政主管部门不再办理相关房产登记业务。

2013年，自贡市房地产管理局进一步推动了中心的房地产交易与登记管理业务办理机构一体化工作，明确规定自贡市市辖区房屋权属证书的填发单位为自贡市房屋权属登记中心，房屋权属证书、证明，一律使用自贡市房屋权属登记中心钢印，最终实现了房地产交易与登记管理业务办理机构一体化。

中心现有职工89人，其中硕士研究生及本科学历23人，占职工人数的25%；大专学历49人，占职工人数的55%；取得房屋登记审核人员资格31人，占职工人数的34%。中心内部设置有备案管理科、受理科、农村房屋登记科、审核科、质量监督科、信息管理科、产籍管理科、办公室、计划财务科共9个科室。

自贡市房屋权属登记中心负责全市市辖区各类房屋的所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记；负责全市市辖区房屋租赁的登记备案、商品房（预）销售合同登记备案、房地产权属档案统一管理及开发利用；负责全市市辖区房地产交易与权属登记信息系统的建设及管理和房地产市场信息的统计分析。

近年来，自贡市房屋权属登记中心以“内抓管理、外树形象”为工作目标，狠抓效能建设，运用档案数字化成果、楼盘表和GIS系统建立了图文一体化的电子登记簿，以现代化信息技术支撑服务；努力压缩办证时限，推出24小时办结和休息日预约受理接待服务；实行“统一收件、统一收费、统一发证”的一站式服务。中心在服务质量、服务方式和服务水平上锐意创新，设立了业务引导员，推行绿色通道和上门服务；实行网上签约和交易资金监管服务，确保交易安全；实行电子排号，设立办证等候休息区；实行电子大屏显示办证流程和短信通知领证服务，增加工作透明度，广泛接受社会监督；开展“服务标兵”、“服务明星”和“优质窗口”评比活动，为广大群众提供高效、优质和人性化服务，做到服务社会“零缝隙”。

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关键词：房产；市场；管理；分析

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）

与中国经济大繁荣、房地产“黄金十年”紧密相联的是城市住房价格的大幅飙升。中国经济因此埋下难以解决的隐患。虽然官方统计数据表明，我国城市人均收入支付水平的增长速度远高于住房价格增速，但由于住房价格基数较大，住房价格的不断攀升，客观上使得越来越多的普通社会公众的住房支付能力越来越差，住房领域的社会矛盾因此非常尖锐。虽然为解决这一问题，国家和各级地方政府都在大力推进保障房建设，但由于大力推进保障房建设并没有从根本上理清我国当前房地产市场的头绪，因此，取得的成效也很难被社会公众所认同。在这种情况下，多管齐下，在有序推进政治体制改革的同时，有效加强房地产市场监管就显得非常必要。因为政治体制改革并非朝夕之功，因此对于各级政府来说，提升管理效率是更为现实的选择。而要加强管理，首先必须弄清楚我国当前房地产市场管理存在的问题，这样才能有的放矢的调整改进。

1 房产市场管理存在的问题

1.1 以增量为主的管理调控方式已不适应市场发展变化

当前住房领域的主要矛盾是住房价格水平与中低收入群体的住房支付能力的差距不断扩大的矛盾。这里的住房支付能力既包括因就业、分户等需求而产生的刚性需求的支付能力，也包括因提高生活质量而产生的改善型需求的支付能力。解决这个问题，我国各级政府一直以来采用的都是大力鼓励以集中新建为主的增量调控管理思路，新建增量因此成为我国政府住房宏观调控、日常管理及满足我国现阶段社会公众住房需求的主要手段。我国当前仍处于城镇化阶段，刚性需求和改善型需求仍然数量众多，在这种情况下，政府以增量调节市场供需关系的手段可以说仍然具有一定的合理性。但是，如果一味将思路固化于此，则可能无法解决当前我国的一系列房地产问题，特别是城市房价过高，房价上涨引发工资推动型通货膨胀等经济和社会问题，更无法解决未来因增量过度可能引发的住房空置、资源浪费等问题。之所以这样说，是因为我国当前的住房市场已经发生质变。

1.1.1 住房买卖市场的产品结构及交易结构发生质变住房买卖市场的质变表现为两方面，一方面是静态的住房产品结构的质变；另一方面是住房买卖市场动态交易结构的质变。首先，在静态的住房产品结构上，我国当前的住房买卖市场事实上已经过度到以存量为主的市场。

1.1.2 租赁市场发展规模比肩存量市场

当前住房市场结构的质变，不仅表现为存量房市场已实力雄厚，而且表现为租赁市场异军突起。租赁市场的重要性主要体现在其供给规模爆发式的增长上。

1.2 住房买卖市场和租赁市场供需结构错位

我国当前住房市场的主要矛盾是住房供给价格与中低收入人群住房支付能力错位的问题。并不是住房供给总量不足。如果按住建部公布的城镇人均住宅建筑面积31.6平方米；农村人均34.08平方米的标准来看，目前我国人均住宅建筑面积的拥有量水平已经超过了中等收入国家平均水平。

所以，可以这样说，在住房问题上，我国当前住房问题的根源并不在于总量不足，而在于受价格机制约束，中低收入群体通过自身努力无力从市场上购置价格高启的住房。住房供需结构之间的错配是我国当前住房问题的所有根源。

1.2.1 住房买卖市场存在供需结构错位问题

因为城市房价较高，我国当前住房领域内的社会矛盾非常尖锐。虽然这一矛盾因2011 年以来的房价下降有所缓解，但整体形势仍然非常严峻。之所以如此，原因有三点：一是造成这一矛盾的制度原因短期内难以消除；二是我国当前的住房保障工作，无论是制度建设、理论研究，还是具体实践及政府财力支撑都存在着这样那样的不足，还不能形成一套行之有效的方法与机制从根本上解决目前住房领域最亟需解决的社会公平问题。

1.2.2 住房租赁市场供需结构问题日益显现

随着住房租金价格的上涨，住房租赁市场也开始呈现供需结构错位的问题。只不过，这几年，由于出租住房的供给规模迅速增加，这一问题的矛盾相对缓和。住房租赁的承租人在现实生活中由于各种原因产生承租需求，但由于受价格机构的约束，大部分承租人需求的还是总价相对较低的中心城区的出租住房。但是在现实生活中，这类出租住房的供给量却远跟不上市场需求。住房租赁郊区化的趋势因而在全国范围内推而广之。

1.3 商业用房的建设、投资缺乏政府指导

商业用房主要包括写字楼、商场、商铺、餐饮、娱乐休闲等设施。在现实生活中，这类房产的建设、投资，我国一般都采用由规划部门控制的政策。规划部门的控制虽然可以在一定程度上减轻商业用房建设、投资的盲目性，但是由于商业地产的专业性很强，规划部门一般很难了解某一具体的商业地产的经营供需情况及收益情况。1.4 存量房及租赁房市场的全国性信息及产权系统尚未建立

1.4 城乡房产管理分割阻碍社会进步

城乡房产分割管理是我国现阶段房产管理的一个独特问题。所谓的城乡房产分割是指按照我国现行的房地产管理办法，城市房产和农村房产实行不同的管理方法。购买城市房产的产权人对房产拥有完全产权，可以自由占有、使用、收益和转让；而农民对其宅基地上建设的房产则不拥有完全产权，其房产的收益和转让均受到国家法律和政策的限制。其中，最大的限制是农村房产不能向城市居民出售。

1.5 房地产业经济价值总量不清

房地产业是我国当前国民经济的重要支柱产业。国家统计局公布的数据显示，2011年，房地产业占GDP的比重已接近14%。国家统计局的数字虽然生动的体现出房地产业在我国国民经济中的重要地位，其盛衰可以说直接关系到国民经济发展的成败。因此，准确计量房地产经济价值总量对于宏观决策层的决策至关重要。

2 解决问题的方法

2.1 调控管理思路上应当更加重视存量房市场和租赁市场

从上可以看出，我国当前的住房市场由于存量房市场和租赁市场的迅猛发展，已经发生了质的改变。这种改变客观上要求住房管理机关转变当前更重视增量管理的管理方式，更加重视对存量房市场和租赁市场的管理。

2.2 科学规划住房新增、存量与租赁之间的数量关系

解决当前住房买卖市场及租赁市场存在的供需结构错位的问题，需要住房管理机关配合相关部门稳步推进各项制度改革的同时，首先统一的各类房产的销售制度，使各类住房都向市场开放，从而减少住房领域因产权不同而形成的购买、收益不公平的寻租现象。其次各地住房管理机关应当摸清当地住房市场各类住房总量的家底，并根据当地存量房市场和租赁市场的发展情况及规模数量，结合当地的经济发展规划、人口结构及人均收入水平等因素制定科学、合理的商品住房及保障住房增量建设规划。

2.3 建立商业用房投资评价指导体系

针对商业用房的建设、投资缺乏政府引导的问题，各级房产管理机构应当根据市场发展变化，适时收搜商业用房基础数据，如供需价格，出售、出租，经营期限，行业分类，利润上缴数据等，并根据这些数据，建立符合各地市场情况的商业用房投资评价指导体系。

2.4 建立完整的城乡房产基础数据及产权数据

解决城乡房产分割的问题，需要政府大胆改革现有的土地管理制度，合并城乡房产管理体系。同时需要政府未雨绸缪，在完善城市房产基础数据及产权数据的同时，建立完整的可供政府决策的农村房产基础数据及产权数据。

2.5 提升房产交易信息管理水平

无论是建立全国统一的存量房及租赁房市场信息管理系统，还是建立能够为决策层提供准确的房产价值统计及评价体系，都需要提升现有房产信息管理水平，并在实现了存量房及租赁房数据完整收集的基础上实现全国统一管理，在此基础上，才可能实现房产交易信息管理全国化的工作，我国的房产交易信息管理的水平也才会有质的飞跃。

参考文献：

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重庆国五条细则最新版一、落实稳定房价工作责任制。各区县(自治县)人民政府、市政府有关部门、有关单位要严格贯彻执行国家和我市的各项房地产调控政策，保持房价基本稳定。主城区(包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区)新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。主城区以外各区县(自治县)人民政府制定本区域房价控制目标，于四月底向社会公布。市政府有关部门要加强对各区县的分类指导、督查和考核。对未完成目标任务或工作不得力的，市政府将进行约谈和问责。

二、完善住房保障体系。20xx年建成15.58万套、新开工23.39万套保障性住房，确保完成国家目标任务。继续推进公租房保障，对象包括本市住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员;在主城二环内的21个人口集聚区中科学规划公租房项目，与商品住房共享配套服务。协同推进公租房开工率、竣工率、配套率、配租率和社会管理机构到位率;实行封闭管理，公租房不能转租和上市交易，仅能由住房保障管理机构回购。建立公安、社保、民政等部门信息共享机制，完善保障性住房管理信息系统，加强准入、退出、分配等环节的监管，切实做到公开、公平、公正。加强保障房社区公共服务和社会管理。继续做好各类棚户区改造(危旧房改造)，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。

三、加强普通住房用地供应管理。保持合理、稳定的住房用地供应规模，20xx年全市住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量，保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地比例达到住房用地年度供应总量的70%以上，严格限制容积率小于1的低密度、大户型住宅项目开发建设。合理安排出让时序和选择出让区域，引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一。加大土地市场信息公开力度，市国土行政主管部门每年一季度公布全市及主城区住房用地年度供应计划，主城区以外的其它各区县(自治县)公布当地的住房用地年度供应计划。国土房管部门要根据房地产市场情况，强化供后监管，促进土地及时有效利用。

四、严格差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。要强化借款人资格审查，严格按照规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，可在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目优先支持开发贷款需求。

五、发挥税收调节作用。抑制投资投机性购房，对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含二套)以上的普通商品住房征收房产税;对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。继续严格执行土地增值税差别化税率征收政策。

六、强化商品住房市场监管。加强预售管理，对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，对捂盘惜售、虚假交易、不正当价格行为等，要采取暂停预售、降低开发资质、停止发放新开发项目贷款等惩处措施。国土房管、城乡建设部门和金融机构要强化对预售资金的管理。加强房地产企业信用管理，建立国土房管、城乡建设、公安、物价、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，推进房地产企业诚信体系建设，及时查处和公布房地产企业以及房屋中介机构在开发和交易环节中的违法、违规行为，加强行业自律。加快全市个人住房信息系统建设。

七、做好市场监测分析和舆论引导。全市各区县(自治县)及市政府有关部门要加强市场监测分析和舆情监测，及时主动权威信息，对涉及房地产市场的不实情况要及时主动澄清;对制造、散布虚假消息的，要追究有关单位和当事人责任。新闻媒体要正面宣传和引导，为稳定市场预期和维护房地产市场平稳健康发展提供舆论支持。

国五条的具体政策(一)完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

(二)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

(三)增加普通商品住房及用地供应。20xx年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

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一发展现状。时期以来，由于全市经济社会快速发展，城市建设发生了深刻变化，城镇居民居住水平普遍提高，居住环境明显改善，住宅质量不断提高。”时期，全市住宅建设投资11.68亿元，建成住宅面积192.66万平方米，城镇实有住宅总量587万平方米，成套住宅55195套，城镇人均住宅面积达到15.91平方米。”以来，全市住宅建设投资7.96亿元，建成住宅面积84.15万平方米。年，全市总人口275.75万人,县城居住人口40.06万人；城市实有住宅总量687.84万平方米，成套住宅58219套，城市人均住宅面积达到17.2平方米；全市地区生产总值111.8亿元，人均GDP4067元；城镇居民人均可支配收入7653元；城市规划区控制面积103.8KM2建成区面积36.45KM2

全市城市低保家庭23462户、47127人，其中城区17220户、33802人，截至年月11日符合廉租住房保障条件的城区最低收入住房困难家庭对象4043户、12429人，年廉租住房保障1524户、3934人；年廉租住房保障申请4043户、12429人，对符合条件的,年底争取做到应保尽保。

全市住宅建设快速发展、住房保障工作稳步推进的过程中，也存在和出现了一些矛盾和问题。主要是地方财力困难，调控手段弱，人多地少、土地供给紧张；住房供给体系和保障体系还不完善，结构性矛盾比较突出；住房供给体制不顺，市场体系尚未健全，商品住宅原材料价格上涨快,加剧了低收入家庭住房困难等。这些矛盾和问题需要在今后工作中认真研究解决。

二）地震城市住房受损情况。特大地震使全市城市居民财产遭受严重破坏。城市居民住房受损338.48万平方米，涉及居民39186户，其中倒塌或危房67.82万平方米，涉及居民7853户；严重损坏56.54万平方米，涉及居民6544户；一般损坏214.12万平方米，涉及居民24789户。恢复重建需投资22.8亿元，其中：倒塌或危房和严重破坏需要拆除重建的住房约98万平方米，按每平方米1500元计，需投资14.7亿元；加固28.27万平方米，按每平方米600元计，需投资1.7亿元；维修214.12万平方米，按每平方米300元计，需投资6.4亿元。

二、-年住宅建设规划

一编制依据

全市住宅建设规划以《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔〕24号）国务院地震灾后恢复重建条例》国务院第526号令）国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》[]37号）和建设部《关于新建住房结构比例要求的若干意见》建住房〔〕165号）关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》建规〔〕46号）市“”国民经济和社会发展规划、市“地震灾后城乡住房恢复重建规划，城市总体规划、城市住房发展情况和居住现状、城市低收入家庭住房调查情况为编制依据。

二）指导思想

以科学发展观为指导，以满足居民住房基本需求为目标，建立资源节约型、环境友好型的住宅发展模式，正确发挥政府和市场作用，完善市场调节和政府保障相结合的住房政策体系，逐步形成多层次、多渠道、梯度消费的住房供应体系和住房保障体系，重点发展面向中低收入家庭为主的住房建设，调控住房供应结构，推进住房保障，保持住房供需平衡，稳定住房价格，引导合理消费，促进全市住宅与房地产业持续健康协调发展，促进和谐社会的构建，努力提高和改善城镇居民的居住水平和居住条件。地震灾后恢复重建坚持以人为本、科学规划、统筹兼顾、分步实施、自力更生、国家支持、社会帮扶的方针，力争用二至三年的时间，基本完成居民住房恢复重建工作，使地震灾后居民住房安全性进一步提高，基础设施更加配套，居住环境明显改善，住房条件基本达到或超过灾前居住水平。

三）基本原则

按照安全、经济、实用、省地的总方针；坚持以人为本、尊重自然、尊重科学的原则；坚持市场导向、政府调控的原则；坚持合理规划、科学建设的原则；坚持实事求是因地制宜的原则；坚持“四个结合、四个不建”原则；坚持生态环保、改善环境的原则。住宅开发建设总量与灾后重建、经济发展、人口增长、消费水平和住房需求相适应。优先发展中低价位、中小套型的普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，优先建设地震灾后恢复重建住房项目。地震灾后城镇居民住房建设实行原址重建、异地重建和维修加固相结合，灾后重建与现行城镇住房供应体系相衔接，搞好住房规划的基础上，抓紧廉租住房、经济适用住房和普通商品住房建设，以满足受灾城镇居民多层次的住房需求。

四）建设目标

1建设规模：规划期内住宅建设总量为429.06万平方米（其中:灾后重建98万平方米，居民居住水平提高225万平方米，新增城市人口需求59.4万平方米，棚户区及旧房改造46.6万平方米）共49000套（附表）

2住房结构：规划期内，商品住房、经济适用住房、廉租住房和危房改造（包括“地震灾后城市居民住房恢复重建、棚户区及旧房改造）所占比重控制指标分别为49.99%19.39%2.65%和27.97%即规划期内计划新建商品住房建设面积214.49万平方米，约21400套，经济适用住房建设面积83.2万平方米，约10330套，廉租住房建设面积11.37万平方米，约2270套，灾后重建及危房改造120万平方米，约15000套。

3套型比例：规划期内住房套型结构比例的控制，住房套型建筑面积在90平方米以下的住房控制在78%左右，即规划期内，90平方米以下的住房建设面积控制在337万平方米以上，约42580套。

4用地规模：按照住房建设规模，规划期内，新增住房用地约205公顷。其中，套型建筑面积在90平方米以下的住房用地供应控制在109公顷以上。经济适用住房用地42公顷、廉租住房用地6公顷。

5用地布局：按照近期城市建设规划，规划期内市区的住宅用地主要在东江新区、钟楼滩新区和旧城改造区；各县城按照近期城市建设规划和住房建设规模，节约用地、集约用地的前提下，做好住房用地布局，充分考虑城市低收入家庭住房承受能力，保障经济适用住房和廉租住房用地。

6综合目标：按照建设“生态、文化、和谐、富庶”发展战略和“安全适用、经济美观、节能省地、生态环保、文明舒适”总体要求，保持住房供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，确保功能完善、设施配套，创造生活便利、宜居和谐的居住环境，总体容积率控制在2左右绿地率控制在30%以上，物业管理覆盖率达到100%城市人均住宅建筑面积到年底达到23平方米。

三、工作重点

一）着力搞好地震灾后住房恢复重建各县（区）要把恢复重建损毁住房摆在突出和优先的位置，适应城镇居民住房建设的特点，制定相应的政府补助政策，对于可以修复的住房，要尽快组织鉴定设计，抓紧维修加固；对于重建的住房，要科学选址、集约用地、按照抗震设防标准，尽快组织实施。一是编制好恢复重建规划。各县（区）要尽快完成城镇居民住房恢复重建规划的编制，并纳入各县（区）经济社会发展总体规划。要科学论证和积极落实城镇居民住房恢复重建项目，建立恢复重建项目库。要积极开展城乡居民住房恢复重建项目的选址、土地调整和规划设计工作。二是争取恢复重建资金。积极争取中央和省级财政支持恢复重建补助资金、廉租住房建设资金的同时，多途径多渠道筹集恢复重建资金。三是建立和完善住房项目业主负责制，按照受灾项目属性和房屋权属，积极组建业主委员会，完善业主自治制度和恢复重建业主负责制,理顺灾后重建机制,加快灾后重建步伐。

二）坚持市场化方向。通过制定和实施房地产业发展政策和住房保障政策，综合运用规划、用地、价格、财税和金融等调控手段，因地制宜地调节商品住房供应规模，扩大保障性住房供给，实现房地产市场供需均衡，促进以普通住宅为主的房地产业规模化发展、集约化经营，推进住房保障体系建设，促进和谐社会的构建。

三）继续深化城镇住房制度改革。适应住房保障发展要求,健全以廉租住房为主的住房保障制度，加大经济适用住房建设，切实解决城市低收入家庭住房困难;建立多渠道投融资机制，切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，通过多种途径解决中等收入家庭住房问题;适应市场发展要求,积极改善农民工居住条件;适应城市发展要求,大力推进旧住宅区改造，改善居民居住条件和环境。

四）完善市场服务体系理顺住房价格形成机制，完善住房价格监督和管理的方式，建立科学合理的住房价格体系。完善住房交易市场，积极培育和发展住房租赁市场，切实解决地下交易、有市无场问题，规范住房交易和租赁行为，提高住房市场信息透明度，引导住房理性适度消费。加强住房产权产籍管理，依据有关法律法规完善房屋登记管理。加强住宅小区管理，推进物业管理的社会化、市场化、规范化。

五）加强市场监管规范和维护市场秩序。严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置土地、囤积房源的行为。严厉打击炒地炒房违法违规行为，保证公平竞争，引导房地产业健康有序发展。

六）落实行业技术标准灾后重建要科学规划，规范建设技术标准，加强住宅质量管理，积极推广“四新”四节”技术，大力发展省地节能环保型住宅，认真开展住宅性能认定，提高住房品质，推进住宅产业规范化、标准化进程。

四、保障措施

一）组织措施

各县区要建立住房保障领导小组,成立办公室,专门负责住房保障工作。领导小组负责研究制定住房保障有关政策、措施；指导协调住房保障相关工作，监督检查住房保障工作落实情况。办公室要配备专职人员，具体组织落实，保证住房保障工作的顺利开展。

各级政府要按照规划所确定的目标，建立规划实施的综合评价体系，明确相关部门的职责和责任，分解落实-年住宅发展规划的各项工作任务，制定工作计划和方案，建立和完善目标责任考核机制，保证规划目标如期完成。

二）政策措施

1认真贯彻落实国家、省、市有关地震灾后城镇居民住房恢复重建的各项政策。城市居民住房恢复重建项目建设享受经济适用住房建设优惠政策。因地震灾害无房居住的城市低收入家庭，列入经济适用住房对象或廉租住房保障对象，享受住房保障有关政策。

2认真落实国家房地产调控和住房保障政策，合理确定住房建设和住房保障年度计划，调控新建住房供应结构和套型比例，确保保障性住房建设用地和资金。按照“总量平衡、区域平衡、结构平衡”总体要求，严格执行“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设住房总面积70％以上”和“廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不低于居住用地供应量70％”政策规定，切实增加中低价位、中小套型住房的有效供给。

3全面贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《经济适用住房管理办法》切实做好城市低收入家庭住房状况调查和住房、收入情况动态管理，科学界定低收入家庭，健全和落实廉租住房保障制度，按规定筹集和管理廉租住房保障资金，合理确定经济适用住房的建设规模，严格控制供应对象、建设标准，销售价格，规范建设、交易和管理行为，着力解决城市低收入家庭和因地震灾害无房居住家庭的住房困难问题；

4依法整顿房地产市场秩序，加大监管力度，加快房地产交易市场建设，规范和促进住房交易和租赁市场，引导住房消费模式的转变，拓展廉租住房租赁渠道，推进廉租住房制度落实。

5贯彻实施《物业管理条例》制订地方性法规，促进全市物业管理事业的发展和居住环境的改善。

三）管理措施

1加强住宅建设统筹管理，完善住宅市场体系。加强住宅建设的统一管理，理顺住宅建设管理体制，探索住宅开发新机制，简化住宅项目审批程序，建立联合审批制度，积极改善投资环境。完善住宅市场体系，发挥政府住房保障和市场调节职能，规范房地产市场主体行为，保障住宅与房地产业健康协调发展。完善住宅市场信息监测体系，加强住宅市场信息的动态监测与公开工作，增强住宅市场信息透明度，加快完善市场信息管理系统，加强市场分析研究，强化信息监控，开展区域市场预警预报。

2加强住宅用地供应管理，盘活存量住宅用地。科学制定住宅用地供应计划，严格规范土地出让前置条件，适时、适量供应土地，确保保障性住房和地震灾后恢复重建住房建设用地。加强住宅用地批后监管，严肃查处违反土地出让合同约定的行为。盘活存量住宅用地，制定和实施土地储备计划，严格执行闲置土地收回制度。加强住宅用地的统筹安排，整合住宅用地资源，改变住宅用地供给的传统模式，严控集资合作建房，建立住房建设社会化、系统化、规范化的管理新格局。

3积极发挥税收、金融调节作用，完善税收金融调节机制。充分发挥税收、金融对经济的调节作用，建立规范有序的税收、金融制度，完善税收、金融调控机制，发挥税收、金融调控功能。

4正确引导居民住房消费，促进住宅质量的提高。加强市情教育和政策引导，坚持保障生存性需要，支持自住性需求，引导改善性需求，抑制投资性需求，遏制投机性需求的原则，调控和引导住房需求，支持保护居民住房消费的积极性，树立经济适用、理性适度、梯度渐进、节约资源、健康文明的住房消费理念，正确引导居民住房消费从重数量向重品质转变。规范住宅市场中介服务行为，提高中介服务水平。完善住宅小区物业管理制度，规范物业管理行为，大力推进和谐小区建设。

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关键词：房地产管理；地理信息系统；地理空间数据；房屋属性数据

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2013）-06-0297-2

随着各个城市房地产建设的快速、蓬勃、健康的发展。产权产籍交易、房地产抵押、房屋租赁、房地产测绘、房产拆迁、维修管理业务也不断地迅速增加，权属登记变更日益频繁，并且业务复杂度也增强，还使用老的房产管理方式，工作效率、水平低、信息使用困难、差错率高，已不能满足目前房地产发展的主要趋势。建立一套完善、全面的基于（GIS）管理的综合管理平台，是加强对房地产市场管理、维护市场秩序、保障公众的权利，同时也大大提高房地产管理部门的服务质量和对市场信息的反映速度，其管理平台对房地产管理部门起着至关重要的作用。它不仅拥有大部分管理信息系统所具有的各种管理功能，更重要的是它对信息的处理是采用了唯一的地理编码来管理，可以将房屋的空间地理坐标信息和房屋属性信息、产权属性信息相结合，从而使房地产管理更加科学、规范和智能的房地产管理信息平台，从而迎来了数字房产的时代。

房产GIS是以地理信息技术（GIS）为技术核心，在网络环境下集城市房产管理办公自动化、计算机辅助设计、计算机网络管理、多媒体、远程办公等先进技术于一体的计算机管理信息系统。有助于提高城市房产管理科学化水平，能为城市规划、建设、房产管理和社会各行业提供完善、优质和高效的地理空间数据服务，能为与地理信息系统（GIS）相关的综合应用提供良好的基础和支持，同时，它的应用还将大大提高房产局办公的效率和科学化水平，有助于增加政府办公透明度和廉政建设，改善政府形象。

1 GIS的总体概念

1.1 GIS的定义

地理信息系统（Geographical Information System）是以地理空间数据库为基础，在计算机软、硬件环境支持下，对空间相关数据进行采集、管理、模拟和显示，采用地理模型分析方法，实时提供多种空间和动态地理信息，为地理研究、综合评定、定量分析、管理决策等提供服务而建立起来的具有地理图形和空间定位功能的空间型数据管理系统。

1.2 GIS的基本组成

GIS基本构成一般包括以下5个主要部分：系统硬件、系统软件、空间数据、应用人员和应用模型。

（1）系统硬件是指操作GIS所需的计算机硬件配置资源。目前的GIS系统平台可以在很多硬件上运行。

（2）系统软件是指GIS管理平台所必须的各种程序。主要包括计算机系统软件和地理信息系统软件两部分。

（3）空间数据是GIS管理平台中最基础的组成部分。空间数据是GIS的操作对象，是现实世界经过模型抽象的实质性内容体现。

（4）应用人员是使用GIS平台的各行各业的所有从业人员。

（5）应用模型主要是指空间数据信息的综合分析方法。它是在对专业领域的具体对象与过程进行大量研究的基础上总结出的规律的表示。

1.3 有关房地产GIS的主要特点

GIS的主要特点是将空间数据信息及基本的房屋属性信息相关联，进而实现对房屋的图形、房屋基本属性数据统一查询分析及统计和显示的管理功能，具有图形化、直观化的特点。其特点主要有：

（1）具有房地产数据收集、分析整理、统计、查询、数据管理等多种空间数据信息的处理功能，具有多元性、直观性、动态性。

（2）以房地产管理决策为目的，以房地产基于GIS为基础管理为平台，具有空间数据信息统计、房屋基本属性数据统计等多方面的综合分析和管理。

（3）由计算机进行硬件系统的支持进行空间地理数据信息管理，并由计算机软件进行解析，作用于房地产空间地理数据，进而产生可以有用的房地产的数据结果信息，完成有关房地产较为繁琐、复杂的分析数据任务。

2 GIS在房地产管理领域中的应用

地理信息系统（GIS）作为当前广泛被采用的一种计算机技术，其强大的空间信息管理、分析功能，完全可以为房地产管理部门进行有效地分析、判断、决定相关政策和法规，所采用的有力的系统管理平台，从而使管理部门的信息化建设工作进入了新的具有里程碑性、科技性、长远性、优越性的管理阶段。以GIS为基础的房地产综合管理信息平台是以地理空间数据为基础数据信息的，使用GIS管理平台对房屋空间信息对相关的房地产数据进行收集、调整、操作、统计分析，采用特定的分析方法和统计方式，适时提供多种空间和动态的地理信息，为其在房地产的各个领域中分析、决策而建立系统管理平台。

2.1 GIS在房地产管理领域应用现状

GIS是以应用为目的的信息管理平台，其应用可以深入到多个行业。在房地产管理中，其重要性显著的，GIS在房地产开发建设、城市建设规划、房地产业务管理、房地产图纸管理等各个方面得到应用。在以GIS为基础平台的管理方面，我国目前不少城市已经建立、并实现基于以图管房的理念，以产权产籍、房地产交易、房产档案等方面的分析与管理，但还有大部分城市还没有建立GIS管理平台。

2.2 GIS在房产管理中的应用

将GIS引入房产管理是对传统房产管理模式的重大突破和技术革新，体现房地产管理部门在业务管理方面逐渐升级、重视、规范。表现如下：

2.2.1 建立房地产管理信息系统地理空间数据模型 建立以GIS房地产管理信息平台的项目，是一个复杂而冗长的信息系统工程，更需要良好的计算机技术和丰富软件开发经验，更需要房地产管理部门投入大量的人力和财力。房地产信息是房产管理的基础资料，房地产信息包括自然信息、产权信息、坐落信息等，没有使用GIS系统时，描述这些信息的方法采用的是人工的方式或单一的数据分析，但这种方式不能满足目前变化多端的房产管理信息动态特征的需要。基于GIS的管理平台是建立在有关房地产管理地理空间数据上，它的基本要素是点、线、面，简单、直观地表示有关房地产相关的数据信息，并可以生成有关房地产管理部门所需要的有关房产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图。

2.2.2 GIS在房产管理决策中的应用 GIS管理平台在房地产管理过程中的应用大概表现在以下几个方面：

（1）房地产信息数据管理：通过GIS与房屋基本属性信息相结合，进而使房屋的基本属性数据信息与地理空间数据信息相关联，使房地产信息管理工作更加直观、简捷、明了，进而有利于房地产工作管理人员对相关房地产业务的理解和判断。应该说信息数据是房地产管理的基础依据。

（2）房地产数据统计：在房地产管理过程中，每当需要相关政策的出台和实施，房地产管理部门都需要对其所在城市的房地产状况进行分析，分析结果可以以图形方式或表格的方式直观显示。

（3）评价分析：GIS建立唯一的地理编码，在房地产管理数据管理中，对每一个房屋权利人对应其唯一的该房屋的地理编码，形成一对多的关联，这就可以完全实现从图形到房产档案、从房产档案到矢量图形的交互调用和访问。进而完成房屋的空间地理属性信息、房屋自然属性信息、产权信息属性信息的关联和结合，最终实现“以图管房、以图管证、以图管档、以图管业”的管理模式。

（4）绘制拆迁红线：在城市道路的建设及老城区改造项目，利用GIS的矢量绘图功能及缓冲区分析功能绘制红线，确定红线内区域所包含的拆迁住户及其拆迁补偿。

（5）为政府、企业、社会公众提供数字化、可共享的各类房产信息，使城市规划的宏观信息“基础地理信息与房产行业的人口、产权、交易、金融”等建立直接联系，将全方位地改善城市规划、建设和管理手段和信息基础，提供城市管理效率和水平。

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产私募基金在我国的现状、发展前景以及潜在问题和相应的解决方案。

房地产业是国民经济的先导性产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时也是资金密集型行业。近年来，受楼市调控影响，我国房企的资金链普遍吃紧，信贷、信托等融资方式都已受到限制，着力持续经营的房企急需通过“金融创新”缓解开发资金饥渴；同时，在市场整体流动性充裕的背景下，大量社会资本也需要寻找投资出口。因此，房地产私募基金或将是房地产业融资的重要方向。然而，我国的房地产私募基金市场刚开始起步，尚不成熟，由此，本项目将对房地产私募基金在我国的现状以及其可行性发展前景进行分析与研究，探讨潜在问题并提出相应的解决方案。

一、 房地产私募基金在我国的现状

我国房地产私募基金目前正处于刚起步的雏形阶段，它是房地产开发商直接融资的一个重要方式。尽管在国外有很多成熟的运作经验，但在我国仍属于新型金融业态。

首先，我国房地产私募基金的特点主要有：

（一） 总体规模相对较小，但增长速度较快

据不完全统计，2010年国内人民币房地产私募基金的资金规模达到了500多亿元。从总量看，仅占2010年房地产开发投资额的1%左右，实际规模仍然处于较小比例。

（二） 基金背景类型多样，机会众多而投资审慎

目前我国人民币房地产私募基金的类型主要包括：独立的专业运作型、开发企业主导型、投行及金融机构附属型等。面临着不成熟的投资人群体和繁多复杂的投资机会，多数基金公司审慎前瞻。

（三） 目前多数基金尚未完成一个完整的基金周期，行业整体业绩尚未显现

大部分人民币房地产私募基金发展始于2010年，多数基金尚未完成“募集―投资―管理―退出”的完整经营周期，各基金公司的投资能力、盈利能力和管理能力水平也尚不明确。

其次，我国房地产私募基金机构募资的特点可以概括为：

（一） 从来源上，主要从海外私募基金机构募集资金

近年来，外资私募基金机构纷纷进军我国房地产业，其中比较有代表性的有高盛、摩根士丹利、美林、新加坡腾飞、嘉德、黑石等。虽然在资金方面，本土私募基金与外资私募基金的差别已在缩小，但由于外资私募基金在运营上更加成熟，在附加服务上更具优势，如优秀的公司治理结构、先进的管理经验、广泛的国际知名度等。因此国内房地产企业相比起本土私募基金机构，更愿与海外私募基金机构合作。

（二） 从性质上，往往暗含一定的“债权融资”成分

从表面上，我国房地产企业私募融资是股权性质的，然而从私募资金内在含义以及性质角度出发，可见其含有“债券融资”的成分。以恒大私募融资为例，2006年11月，恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订协议，以三分之一股权作押，三家机构投资者出价4亿美元认购恒大8亿股可换股优先股。2007年8月，通过另一上市保荐人瑞信担保，恒大再次筹得4.3亿美元境外贷款及2000万美元境内贷款。按恒大与机构投资者签订的协议，恒大若能在2008年6月6日前完成上市，其回报将不少于股票发行总价值的40%；若至2009年方完成上市，承诺回报则增至不少于70%。上市后，机构投资者股权将稀释至3.66%；恒大集团董事局主席许家印则以持股68.16%重新实现对恒大地产的全权掌控。然而，恒大如若无法完成上市，恒大将以现行市盈率回购相关机构投资者的股份。这实际上是一种“对赌协议”和变相的债权融资，一旦业绩未能达到协议要求，或者上市未果，就要面临高额付息、还清本钱等压力。

二、 房地产私募基金的基本内涵与优点

（一） 房地产私募基金的基本内涵

房地产私募基金是投资人以承担有限责任的方式将资金委托给管理人，投资于房地产开发或运营，并通过项目公司股权增值或房地产项目销售实现收益的一种组织形式。 房地产私募基金的出现，丰富了国内房地产金融市场，为投资者提供了更多参与房地产投资的机会。 房地产企业通过出让股权引入基金，或自身设立房地产基金的方式进行融资，已经成为一种趋势。

（二） 房地产私募基金的优势

1、 从房地产企业利益的角度

（1）可提高企业抗风险能力。房地产企业通过私募基金首先能够提高其抗风险能力，有着最基本的保护作用。通过房地产私募基金，一方面，投资者能够成为被投资房地产企业的全面合作伙伴，和现有企业利益达成统一；另一方面，企业无需支付股息，也无需出让部分股东分红，因此不会对企业的现金流造成负担。基于此， 房地产私募基金能有效增加房地产企业的所有者权益而非债务，同时也能加强房地产企业的资产负债表，并提高房地产企业的抗风险能力。

（2）可提供高附加值服务。在提高企业抗风险能力的基础上，房地产企业通过私募基金更能够为其提供高附加值服务，使其获得相当的经济利润。通过房地产私募基金，投资者在作为被投资房地产企业的全面合作伙伴的同时，也是企业的所有者之一，因此和现有企业所有者的利益几乎是完全一致的。由于房地产私募基金机构中的投资者大多是资深企业家和投资家，拥有丰富的专业知识、管理经验以及广泛的人脉和商业网络，因此这些丰富资源可能为房地产企业提供高附加值服务，使其获得较多的超额回报。

（3）可带来潜在的长期利益。在得到风险保障和短期利润的同时，通过私募基金，企业也可能获得潜在的长期利润。由于私募基金机构运行较为规范化，而且对于投资方的要求较高，因此，能获得基金机构青睐的房地产企业，反过来也能说明它们实力的潜在价值。同时，获得私募基金投资的房地产企业，往往可以通过所融资金购置土地或兼并收购，实现快速扩张，从而可提高和显性化房地产企业内在价值，以此获得相对稳定的长期利润。

2、 从民间和机构资本的角度

可满足民间和机构资本的投资需求。长期以来，我国的机构资本因为投资工具缺乏而得不到有效运用，与此同时，我国大量的、离散的民间资本也需要规范化运用。而房地产私募基金的出现恰好能一定程度上满足民间和机构资本的投资需求。其中，对于我国的社保基金、保险公司等机构资本而言，参与房地产私募基金有利于其资金的保值和升值。因此，在房地产领域参与私募基金能够一定程度上满足民间和机构资本。

三、 房地产私募基金在我国的发展前景

（一） 全球房地产私募基金已形成一定规模，相对成熟

自上世纪40年代，经过私募基金的兴起以及不断发展，目前全球私募基金（主要指美国地区）在各领域，尤在房地产投资上已具有一定规模，也可以说是相对成熟的，其主要表现在：私募基金机构多样化发展、投资范围多样化、投资视角国际化、投资对象机构化等，并且在激烈竞争下，伴有向公募资金的趋势发展。可见，不论从形式还是实质上，全球房地产私募基金已相对成熟。

（二） 我国房地产企业与基金的合作可能成为一种趋势

一方面，国内房地产私募基金的发展仍处于探索阶段，资金来源狭窄，专业人才相对缺乏，投资项目较难寻找；而且房地产基金的监管仍属灰色地带，政策风险较大。然而，另一方面，在国家对房地产行业直接融资和银行信贷进行严厉调控的大背景下，新兴的以私募股权投资基金为主要形式的地产投资基金，能够使房地产企业获得稳定保障和利益。可见，房地产私募基金并不能被完全否定，仍待探索发展。

（三） 我国房地产的私募股权基金未来发展空间很大

目前，国内投入于房地产的私募股权基金并不多。目前所选择的投资人都是一些诸如养老基金和长期投资基金等稳健型基金。由此可见，我国房地产的私募股权基金未来发展空间还很大。

另外，经过调查，我们发现：我国目前的私募基金规模大于6000亿元。这几年股市一直处于熊市，其中证券市场的私募基金更是损失惨重，很多私募基金已撤离证券市场，因此现在投向房地产业应该是个不错的出路。该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//总第547期2014年第15期-----转载须注名来源可见，我国房地产行业的融资渠道多元化已成为直接关系到行业能否持续、稳定发展的关键因素。在此背景下，大力发展房地产私募基金显得尤为必要。

四、 房地产私募基金所存在的潜在风险

通过查阅大量资料，并结合业内人士专业分析，以下五点是值得我们总结出的主要潜在风险：

（一） 发起人与管理人的资格风险

房地产私募基金大多采用有限合伙制，这种组织形式使基金在出资、验资、减资和清算等法定手续方面存在诸多不规范的情况。

（二） 运营管理风险

有些房地产企业熟悉房地产项目开发但是缺乏基金运作经验，而基金管理机构又缺乏房地产市场开发及管理方面的专业能力。

（三） 关联交易风险

从房地产私募基金运作模式上看，很多房地产基金管理人的股东是房企。当这些房地产私募基金在投资自有项目时，会遇到尽职调查、风险评估和投资后管理等方面的利益冲突，如何规范此类关联交易风险也需要配套法律规范。

（四） 专业决断风险

缺乏独立第三方监管机构，对房地产私募基金进行财务监管，为投资者提供独立性判断和专业。

（五） 行业自律风险

国外房地产私募基金一般由行业协会制定相关政策，指导和规范基金运作。我国去年8月成立了房地产投资基金联盟，并联合发起自律宣言，但是进一步政策规范仍需加强，只有不断提高行业自律和规范水平，才能有效防范信息披露、融资退出等风险，合理引导房地产私募基金向“正规军”发展。

五、 针对房地产私募基金中潜在风险的相应解决方案

（一） 针对发起人与管理人的资格风险，加快培育成熟合格的投资者

目前，我国房地产私募基金尚未成熟，这也体现在投资者上。对于民间资本，大多数人对私募基金的投资方式仍有所怀疑，他们希望直接控制资金流，然而这会越界合伙人的关系 ；另一方面，对于机构投资，因政策限制，某些机构无法进行房地产私募基金的融资方式。这就容易造成发起人与管理人的资格风险。

对此，我们认为从房地产市场长远发展的角度考虑，在风险可控的情况下，对于民间资本，应逐步提高有宽裕资本的投资人对房地产私募基金的投资动力；同时，对于机构投资，在合法的前提下，可以适度放宽对机构投资者的限制，通过以上两种方式来加快培育成熟合格的投资者。

（二） 针对营运管理风险，大力发展内资房地产私募基金的社会文化

虽然我国房地产私募基金已初具规模，但基金机构以外资或中外合资为主，而独立的内资基金机构则相对较少。因此，我国国内大多数房地产企业对于房地产私募基金的运作情况仍不熟悉甚至完全不知道。

对此，我们认为可以从以下两个方面解决：一是从宏观的社会角度，培育房地产私募基金的社会文化。即在社会推广私募基金的投资理念和基本运作。这能够有效吸引一部分符合基金投资要求的投机者和投资机构主动参与进行房地产私募基金。二是从微观的企业角度，有计划培养大批优秀的房地产私募基金人才。这里可以通过房地产企业和基金机构的互相合作对接，交换员工进行培训以及适当奖励制度以获得较为优秀的房地产私募基金领域的专业人才。同时，双方也需要寻求对于该领域较为熟悉的律师、顾问等法律人才来保证合作顺利进行以及合规合法，可以通过挖掘原外资或中外合资基金机构较有经验的专业人才来实现。

（三） 针对关联交易风险，加强合伙人之间的沟通

从房地产私募基金运作模式来看，很多房地产基金管理人的股东是房企。在私募资金的过程中由于利益问题免不了同合伙投资人以及管理部门的冲突，即产生关联交易风险。对此，我们主要从房地产私募基金运作过程中的主要环节即投资阶段进行分析。

首先，房企和投资人可能在投资策略上产生冲突。在一点上可以通过确定合同上双方认同的事项，对有争议部分进行折中协商，或者通过法律顾问或专业人士进行有指导性的建议，也可以通过投资者咨询委员会解决问题。

其次，房企和投资人可能在投资分配上产生冲突。我们认为可以按照先前基金投资分配经验进行分配，也可以向双方投资者披露可能产生利益冲突的交易来获取折中且公平的方案。

（四） 针对专业决断风险，加强信息披露和财务监管

目前，我国房地产私募基金才刚起步，在监管方面尚未建立健全的体制，尤其缺乏独立第三方的监管机构。我们认为这种监管缺失使得部分房企、基金管理人和投资人间没能做到信息披露，最后导致在专业决断上的风险。

对此，一方面可以参考公募证券投资基金在信息披露方面的强制要求，对私募基金在信息披露和财务监管方面作出一些强制性规定，以此加强房企、基金管理人和投资人间的信息对称性，从而减少信息不对称带来的专业决断风险；另一方面，在基本的硬性规定基础上，也可以适当留部分“软性”的空间，比如：对于一些涉及商业机密的信息，在多方协商并认同的基础上，可以选择保护不公开。

（五） 针对行业自律风险，加强行业监管与自律

我国房地产私募基金由于面向特定的少数投资者，同时有着众外资基金机构，因而监管部门难以对其进行及时有效的监管。

我们认为应重点从以下两个方面着手以加强监管：一是对外要密切关注外资房地产私募基金的资金动向。当前，外资房地产私募基金已成为我国房地产金融的重要来源之一，这对于我国房地产金融建设也是极为有利的。但是，这其中也很可能出现大量境外资金的异常进出，从而对国内房地产市场有不利影响。二是对内要完善房地产私募基金的信息披露与监管规则。应当严格按照国家发改委制定的《关于促进股权投资企业规范发展的通知》的要求，健全房地产私募基金的风险控制机制和信息披露制度。对于房地产企业，应要求房地产私募基金在投入基本运营信息基础上，在每个会计年度向管理部门提交年度业务报告和年度财务报告。而对于管理部门，可以通过不定期检查和严格的监督管理，甚至可以通过建立私募基金信息管理系统等方式以加强对房地产私募基金的监督管理。

篇10

关键词：全成本管理;房地产;开发项目

全成本管理实际上是一种现代成本管理模式，其将企业的全体员工、全部业务环节作为成本管理的对象，对企业成本进行全面管理。作为盈利组织，企业希望能够通过自身的业务活动获得理想的经济收益，而产生这些经济收益的环节则可以分解至企业经营管理的全过程中，相应的，成本管理也应该贯穿于此过程中，只有这样才能做到全面成本管理，提升企业的资源利用效率，最大化企业的利润。

一、全成本管理体系的内容

本文以房地产企业开发项目为切入点，以最大限度提升房地产企业的项目收益为导向，基于全成本管理理论构建全成本管理体系，见图1：（1）将开发项目的整个开发周期进行分解与细化，并针对周期的各阶段进行成本管理，最终实现对整个项目的全成本管理。（2）基于成本动因构建全成本管理体系，对项目开发过程中形成成本的各因素进行深入研究，并寻求控制这些因素效用的有效途径。（3）以预算管理为导向进行全成本管理，整个成本管理过程都是基于预算开展的，成本项目以预算为指引逐项落实，如果存在超出预算的情况必须及时调整。（4）成本管理体系离不开信息系统的支持。随着信息技术的进步，各行各业都对管理系统进行了信息化改造，这种大环境下，房地产企业也逐渐开始应用信息管理系统。成本管理作为企业管理体系的重中之重，自然值得引起企业管理者的重视。全成本管理体系想要发挥出预期的效用，必须借助信息系统的帮助，不但能够提升房地产企业成本管理信息的准确性与传递效率，还能帮助决策层更加清楚地了解企业当前的开发项目成本控制情况，以便及时发现存在的问题，从而使成本管理完善工作有的放矢。（5）全成本管理体系不但能够有效控制开发项目的成本，还能提升房地产企业的风险防范能力。全成本管理体系通过对成本收益的分析，能够找出开发项目中存在较高财务风险的业务环节，并根据业务环节的性质与特点，预测其可能对企业造成的负面影响。这样，企业管理者就能够事先做好风险的防控工作，以降低其发生的可能性和可能造成的负面影响，这无疑显著提升了房地产企业的风险防范能力。

二、房地产企业开发项目全成本管理体系构建

（一）提升企业内部各组织间的成本管理联动性

房地产企业都设置了一定的内部组织结构来对各项运营活动进行管理，为了构建全成本管理体系，房地产企业必须提升内部各组织之间的成本管理联动性，优化后的内部组织成本管理关系如图2所示：通过图2可知，房地产企业应以总经理为成本管理核心，积极做好项目开发过程中各部门的成本管理协调工作，理顺各部门间的成本管理关系，明确各部门的成本管理权责，并针对具体项目由各部门抽调专业人员组建全成本管理小组，以提升各部门之间的成本管理联动性。优化后的组织架构对于同时开发很多项目、项目进度各不相同的房地产企业尤为适用，其管理层次具体可以分为：（1）决策层。负责开发项目成本管理的总体工作，设定成本管理目标并针对目标制定成本管理策略。（2）管理层。负责将决策层制定的成本管理目标细化与分析，落实到各成本管理责任主体，并监督这些主体的成本管理工作执行情况。（3）执行层。具体执行企业的成本管理工作，争取完成企业下达的成本管理目标。

（二）构建全成本管理信息系统

房地产企业想要对成本信息进行科学高效的处理与分析，就必须构建全成本管理信息系统，如果没有该系统，那么企业需要进行的成本信息处理工作不但工作量巨大，信息处理效率与准确性也非常低。因此，房地产企业应采用全成本管理信息系统，如果自身不具有系统开发能力，可以向软件商购买定制软件，借助应用信息系统，房地产企业能够实现各类成本信息的集成处理与分析，提升成本分析效率的同时，也提升成本管理效率。具体的全成本管理信息系统结构见图3：借助该信息系统，房地产企业开发项目的全成本变得非常简单，系统操作人员只要将相关成本数据输入系统中，系统就能够自动生成成本信息，并对比预算数据与实际成本数据，从而及时发现当前成本管理中存在的问题。

（三）建立全成本各要素间的协同管理机制

上文述及，全成本管理是要企业全体员工共同参与的、对开发项目全生命过程进行的成本管理，因此，其管理的成本也就涵盖了项目开发全过程的所有工作岗位发生的相关费用与开支。基于此，房地产企业可以建立全成本各要素之间的协同管理机制，借此提升成本管理效率，从而实现最大化企业利润的目标。具体的机制运行原理见图4：（1）项目成本。房地产企业在开发项目的策划阶段就已经设定了成本管理目标，后续的所有成本管理工作都是以此目标为导向开展的。具体的项目成本管理全过程见图5：通过图5可知，项目整个开发周期各阶段的成本管理工作具有显著的衔接性，相连环节彼此制约，共同构成全成本管理主体架构。如果房地产开发项目通过了可行性论证，那么其就可以进入立项阶段；立项阶段需要对项目进行全面成本预算，并以此为基础设计市场推广等相关方案；之后房地产企业就会对开发项目的全部或者部分施工对外公开招标，选择中标企业时首要考虑自然是成本因素；项目施工后，房地产企业要根据预算做好成本控制工作；等项目交付使用后，还应科学管理售后服务成本。房地产企业想要提升全成本管理效率，必须分清成本管理的主次。虽然全成本管理涵盖了项目开发过程的所有环节，但在成本管理过程中要对重要的成本环节进行更深入管理；对一般或者不重要的成本环节进行日常性管理。基于项目开发周期的不同阶段，为房地产企业选择了各阶段的全成本管理重点，具体见图6：一是项目策划阶段。做好开发项目的可行性论证。房地产企业应广泛搜集市场信息并进行深入的市场调研，以了解开发项目可能拥有的市场前景与销售成绩。实际工作中，房地产企业在论证开发项目可行性的时候，应做好以下工作：调研项目周边其它类似项目的发展情况、论证项目成本与产出之间的关系、论证技术支持是否到位等。二是方案设计阶段。该阶段本身的成本其实很低，但其却直接决定着项目的建造成本，过往项目的开发经验表明，方案设计阶段可以确定开发项目75%左右的建造成本。因此，房地产企业应以开发项目的经济定位为基础设计建造方案，这样不但能够避免产生不必要的成本，还能提升方案设计的有效性，进而提升整个项目的成本管理效率。三是项目施工阶段。房地产企业应严格规范招标管理，这其实是在源头上进行成本管理的有效手段。对房地产企业来说，高效的招标管理不但能够提升开发项目的开发效率，还能降低开发成本。四是竣工验收阶段。房地产开发项目竣工之后，只有通过竣工验收才能交付使用；如果未能通过竣工验收，企业必须对项目进行相应的整改，直到达到验收标准。项目整改自然会产生相关成本，而且如果整改的内容过多，可能会需时很长，这无疑会拖慢项目交付使用的日期，令房地产企业面临很高的延期交付赔偿风险。另外，房地产企业在强化对项目施工管理同时，还要做好项目验收工作，并提前做好以完工合格施工内容的结算工作，从而为后续的竣工结算奠定基础。房地产企业应将最终结算与事前预算的误差控制在5%之内，从而保证开发项目的收益不低于最低预期。（2）项目收入。房地产企业除了要为开发项目设定成本管理目标之外，还要为其设定销售目标。项目的可行性论证阶段，房地产企业就需要根据周边类似项目的销售情况以及当前房地产市场的总体情况设定销售目标，并将这些目标细化分解至各年度、各月份，从而预计未来可能实现的销售收入现金流。销售收入目标的设定，为后续项目市场推广等工作提供了明确的指引，有助于提升项目的销售效率。房地产企业应按照销售合同的约定对客户进行账款催收管理，在客户还款到期日之前向客户发出还款提示；如果客户逾期未还款，则需要安排业务人员上门催收。另外，房地产企业还应做好库存管理工作，尽可能将库存量控制在不影响企业正常运营的范围内，减少其对企业资金的占用。（3）项目全资金收付。房地产的所有开发项目都会进行成本与收入的预算，通过预算不但能够有效控制成本与实现收入，还能帮助房地产企业更加了解当前的资金收付是否与预期相同，如果存在较大差异，则代表项目成本管理或者销售管理出现了严重问题，必须深入分析问题产生的原因，并进行相应的处理，以保证开发项目按照企业的预期有序推进。房地产企业的高管层应根据项目的资金需求选择合理的筹资方式，并合理分配项目的收入，从而降低企业可能面对的债务风险。实际工作中，房地产企业应将开发项目的资金成本合理摊销至各开发环节中，并做好对它们的控制工作。只有这样，才能保证开发项目保持正常的现金流，进而保障开发项目按照原定计划顺利推进。（4）开发费用。房地产企业对项目开发费用的控制较为严格，一般会将开发费用限定在销售收入的7%左右。目前，房地产业行业的平均水平是：项目销售费用为销售收入的4%，管理费用为销售收入的2%，财务费用为销售收入的1%。当然，这只是行业的平均水平，房地产企业应根据项目的实际情况，对各项费用进行针对性的调整。另外，由于延期交付使用或者存在质量问题需要返工时，房地产企业需要承担相关的费用，这无疑会对项目利润造成一定的影响。综上，房地产企业在项目开发的过程中应做好费用管理工作，从而将项目的总成本降至最低，进而实现最大化利润的项目开发目标。

（四）建立完善的全成本管理制度体系

（1）房地产企业应制定项目开发成本管理规范，并明确相关成本数据的衡量与对比标准，同时明确各成本管理责任主体的责权，从而避免出现问题时大家互相扯皮、推诿的现象。（2）房地产企业应制定项目开发次级成本管理制度，明确各次级成本的管理目标与责任主体，并通过设置相应的岗位权责为相关责任体系提供明确的工作指引。实际工作中，还应建立责任主体对成本管理问题的反馈与申诉制度，以保证管理层及时了解当前成本管理中存在的问题。（3）房地产企业应通过全成本管理信息系统对开发项目的资金使用进行审批，同时制定开发项目资金审批管理规范，并为各岗位员工设置相应的系统操作权限，以保证不会出现越级审批或者无效审批的情况。房地产企业建立完善的全成本管理制度体系，不但能够保证各项成本管理工作有据可依、提升成本管理效率；还能提升成本管理的动态性与发展性，以保证其能够满足企业不断发展变化的成本管理需求。具体的全成本管理制度体系架构见图7：

（五）构建全成本管理自循环系统

通过图8不难发现，全成本管理可以形成一个闭合的自循环系统，系统不停反复循环，最终实现提升全成本管理效率的目标。这样周而复始的循环下去，房地产企业就能够逐渐找出最适合自身运营实际的全成本管理措施。房地产企业构建这样的全成本管理自循环系统不但能够为后续的成本管理工作奠定坚实基础，还能为企业风险防控提供有力支持，从而最终实现最大化项目利润的项目开发目标。

作者:李小敏 单位:四川建筑职业技术学院

参考文献：

［1］江玉琪：《论房地产项目的目标成本管理》，《科技资讯》2013年第33期。

［2］孙动：《略论房地产企业的成本管理》，《新会计》2012年第1期。