商业地产发展趋势范文

导语：如何才能写好一篇商业地产发展趋势，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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[关键词]商业地产;发展现状;发展趋势

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.104

1引言

近年来商业地产发展迅速，尤其是自2010年以来，商业地产的市场投资额增长迅猛，年投资均速达到了30%。2014年更是商业地产的关键一年，首次打破多年以来相对于住宅地产发展滞后的局面，目前其投资增速已超过住宅地产的投资。商业地产能够得到快速发展主要有两方面的原因：一方面是经过几轮的调控，对整个住宅市场的影响比较大，在此背景下不少大型房地产开发企业纷纷开始转型，提高了对商业地产的持有比例，商业地产成为市场热切的关注点;另一方面是受到城市化进程的推进，目前我国正面临产业结构的调整，第三产业的占比在不断提高，服务业的大力发展催生了对写字楼的大量需求。新型城镇化进一步提高城镇居民的收入水平，从而提升消费对经济增长的贡献率，加大了商业地产的需求。

2我国商业地产发展现状

2.1以城市综合体为核心的商业地产呈井喷式发展

随着消费能力的提高及新型城镇化的推进，传统单一的商业氛围难以满足居民对消费多样性的需求，而城市综合体正符合现代商业地产的发展趋势，能够将项目的建筑功能与商业功能融入到城市的发展规划中，对该区域起到一个引导的作用。另外，由于城市化率的提高，人口扩张，土地资源日益稀缺，居民个人的生活成本增加，而城市综合体能够在空间形态上整合土地资源，集约化开发，在立面空间上能够融合不同功能。正是基于此原因，国内许多城市的商业地产都以城市综合体为核心的形态出现。

根据国际惯例，当人均GDP达到10000美元/年，将步入城市综合体快速发展阶段，虽然2013年我国人均 GDP为6767美元/年，排除地广人多这一因素，以及考虑到城市化进程，现今国内大多数的重点城市都已迎来城市综合体的大发展期。

就目前来看，各城市的城市综合体项目的数目都在处于增长的趋势，并出现了井喷式的发展，部分区域存在供应过剩。据统计，2013年全国50个热门开发城市中，其中有11个城市的城市综合体规模（除住宅外）超过1000万平方米。从现有土地供应与规划来看，这50个城市的综合体个数及规模还将持续大幅攀升，预计到2015年非住宅总体量将达5.64亿平方米，较2013年增长达77%。而到2015年在这50个城市中，将有26个城市的城市综合体规模（除住宅外）超过1000万平方米，见表1。国内诸如北京、上海、广州、深圳及一批二线重点城市已进入城市综合体快速发展期，新区建设、旧区改造等城市的更新，为城市综合体的大规模发展提供了动力。

2.2商业地产总量过剩，区域性过剩已成必然

从城市发展的角度出发，商业地产并不能无限发展而是有一定的市场容量，需考虑到一个城市的经济发展与居民消费水平的能力。一般而言，商业地产的市场容量与城市的规模、经济发展水平和速度有着直接的关系。城市的人口较多，规模较大，相应的对零售商品的需求量也较大，商业地产的市场容量也较大;城市的经济发展水平较高，经济增长速度较快时，该城市的居民的收入水平会有所提高，而使收入成为消费的主要影响因素，从而会加大对各类消费品与服务的需求量，扩大商业地产的市场容量。人均商业建筑面积与居民的人均可支配收入存在一定的关系，人均可支配收入影响着人均商业建筑面积的大小（见表2）。根据资料显示，世界中等经济发展水平的地区或国家的城市人均商业建筑面积一般在1.2平方米左右，例如香港为1.3。相较而言发达国家的人均商业建筑面积则较高，一般为1.2至1.7，如纽约和东京就达到1.7以上。这也说明商业地产是有市场容量范围。孙斌艺、张永岳、谢福泉（2012）基于定量与定性的方法，以上海经济人口承载力为基础，通过模型预测了上海市商业地产的市场容量，结果表明2003―2008年上海商业地产市场容量增长速度与商业网点面积基本协调，2009年以来上海市商业地产整体规模存在偏大的倾向，也就是说目前上海商业面积已达到饱和。而在国内的一线城市，诸如北京、上海、广州等一线城市人均商业物业面积已经超过了这个数字，上海的人均商业建筑面积甚至超出了2平方米，部分二线城市也正在向这一数字靠近，区域性过剩明显。

2.3电商对商业地产的冲击

商业地产在快速发展的同时，消费者的购买习惯正在慢慢地发生着变化，主要体现在四个方面：一是购物空间的立体化;二是购物时间的零碎化;三是购物方式的移动化;四是信息传播的快速化。这四个方面的变化将改变之前在特定时间及地点的传统消费习惯。而随着互联网的发展，网络购物以其不限时间、地域的限制及购物的便捷性，成为消费者购物消费的新渠道。越来越多的消费者对网购的消费倾向颇高，消费模式也逐渐从线下向线上转变。根据中国电子商务研究中心的数据显示，2013年我国的电子商务市场交易总额达到10.2万亿元，与2012年的8.5万亿相比增长了近30%。其中网络零售市场规模交易额为1.9万亿元，与2012年的1.3万亿元增长了42.8%，在社会总消费品零售额中占了8.0%左右。而2014年的“双十一”当天的总销售额为571亿元。种种数据表明电子商务已进入快速发展阶段，对传统的零售商业造成一定的冲击，影响着商业地产未来的发展，在一定程度上促进了商业地产业态结构的调整及优化。

3商业地产未来发展趋势

3.1发展社区商业

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。它能够满足社区内居民的基本需求包括购物需求、各类服务需求及休闲娱乐需求。从国际经验来看，随着经济水平的发展与提高，社区商业将会是商业地产的重要组成部分。据统计，社区消费约占整个城市消费品零售总额的30%，而在发达国家这一比例达到40%左右。目前社区商业在国内尚处于起步阶段，形态比较单一，基本都是传统模式与现代模式并存的混合形式，且缺少一套完整且具有实践可操作性的研究理论。但社区商业是未来发展的趋势，国内一线的部分地产开发商如万科、保利及金地等开始关注社区商业，并加大了对其的投入。要使社区商业的可持续的发展，一方面是要考虑到传统模式的存在，加快对该模式的改造，对原先商业设施的业态组合及经营结构进行优化调整。例如可以引进一批先进的零售业态，基于社区居民的多样性需求增加服务项目，增设休闲娱乐项目，满足社区内居民的基本需求。另一方面，借鉴国际成功的案例经验，促进现代化的社区商业的发展，规划新的业态形式，满足社区居民集购物、餐饮、服务、休闲、娱乐等全方位需求。

3.2增加体验式商业

随着消费者收入的提高，消费心态的日趋成熟，消费需求的不断升级，越来越多的消费者的消费行为已经将单纯的购物需求转向情感层面的需求满足感，逛商场不仅仅只是购物，更多的是出现了休闲、娱乐、餐饮、运动、培训等多样性的消费诉求。未来的消费者更愿意在环境、服务、情感等方面买单。根据第一太平戴维斯的统计，消费者在商场的一般逗留的时间在45分钟左右，而在一个具备体验功能的现代购物中心的逗留时间约为2.5小时到3小时。从中我们可以看出，消费者将更多的时间花在了其他方面而不是购物。体验式消费也在此背景下受到重视，它不仅能吸引更多的消费者，延长消费者的逗留时间，而且进一步促进商圈的成熟度。实际上，国外有不少成功的体验式购物中心的案例，诸如美国纽约第五大道、法国巴黎香榭丽舍大街、英国伦敦牛津街等。国内一些房企也开始注重体验式商业，万科正在重新整合商业业态组合配比。2013年以来新开业的万达广场增加了体验式业态的份额，比例将达到55%左右，而计划在三年内该比例将达到60%。

3.3转变商业地产盈利模式

商业地产从起步到成熟可以概括为三个主要阶段;阶段一是商业地产的开发销售，该阶段主要以产权式商铺为导向;阶段二是租售结合，通过销售和自持商铺实现;阶段三进入到商业地产的金融阶段，表现为金融证券化影响物业持有主体。

从国内的情况来看，对于商业项目盈利模式的选择，较多的开发商会选择销售或租售结合，这样

可以减小企业的资金压力，而选择自持则需要开发商具备足够的资金承受压力的能力。不过，随着市场的日趋成熟与完善，金融市场的改革，传统的商业地产盈利模式已不能满足未来的发展要求。像国外的商业地产市场，REITS的有望成为主角持有商业物业，一方面可以分散投资风险，通过估值盘活资产，实现价值增值，另一方面可以稳定项目的现金流。

3.4注重商业地产的运营

商业地产的运营是指在招商完成后，基于商业项目的不同规模、业态规划和主题定位，对商业项目进行一个有序、有效的经营管理。一个商业项目能否健康可持续的运营，除了正确的市场定位与招商外，关键还要看运营管理。而随着商业地产的不断成熟发展，运营的作用会显得越来越重要，开发商逐渐会从重招商转向重运营。但就我国目前来看，商业地产更侧重于招商部分，忽略了运营管理的重要性，而国内商业地产运营管理的水平也比较低下，参差不齐。与招商相比，收益较弱、见效也不够快，因此比较重招商。不过良好的运营管理能够提升商业地产收益和物业价值。现代商业地产运营的核心就是将松散的经营单位、不同的消费形态以及多样的业态组合统一为一个相同的经营主题对其进行有效的管理。其本质是把投资者、经营者与管理者三者直接联系到一起，组合成一个利益共同体，逐步形成商业项目的核心竞争力。

参考文献：

[1]孙斌艺，张永岳，谢福泉.上海商业地产市场容量及合理规模研究[J].科学发展，2002（2）：70-79.

[2]马文杰.商业地产发展中存在的问题及对策[J].中国房地产，2011（11）：55-56.

[3]张晓炜.我国商业地产经营模式探析及对策研究[J].现代商贸工业，2012（4）：3-4.

[4]吴步鉴.我国商业地产发展现状和前景分析[J].经济研究导刊，2011（6）：88-89.

[5]吴步鉴.商业地产的市场定位分析[J].经济研究，2008（8）：46-47.

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关键词：商业地产　优化　发展　趋势探析

商业地产在整个地产行业出现的时间较晚，相对地产行业来说还处于一个较新的范畴。商业地产概念的提出基本是在2000年左右，首先在几个经济高度发达的地区得到发展，例如上海、北京、广州等，然后向全国范围延伸。在商业地产快速发展的过程当中，笔者针对其发展现状、发展路径和发展趋势做出主要阐述，下本便是笔者的论述，与大家共同探讨。

1.商业地产升温的原因分析

近几年，商业地产开发增速趋势明显，主要原因有以下几点：

（1）城市化发展进程加快，促使城市消费人口增加、居民消费水平不断提升，对于商业地产的发展来讲，发挥着积极的促进作用。

第一，站在城市化发展的角度进行分析，伴随着城市规划的实施，很多城市的经济发展导向转向商业，在这种情况下，很多大城市不约而同的将新城区的开发作为城市发展的重点，同时，也在不断进行着旧城的改造工程。CBD的建立、购物广场的兴建、商业街的改造既令城市面貌焕然一新，又让广大人民的生活水平大幅提升。因此，就商业地产，很多地方政府相继出台了一定的优惠政策和扶持措施，使商业地产得以持续、健康地发展。

第二，站在居民消费水平的角度进行分析，伴随城市居民人均工资收入水平、生活水平的显著提高，其生活方式、消费方式也与从前有了明显改变，无论是对休闲、娱乐、购物，还是社会交往上的一些商业活动，多方面的需求都在逐年增多。这种改变无形中已经对商业场所的档次、业态、品类、品牌、环境、服务等等诸多环节提出了更高要求，为商业地产的长足发展、品质升级开启了新的空间。

（2）住宅房地产业的平均利润下降，房地产开发商需要寻找新的利润增长点，很多已在发展战略上转型。从90年代中后期开始，我国住宅类房地产的年开发量增速每年都在20%以上。到近几年，暴露出来的商品房开发结构、市场定位和房价上涨等问题愈发明显。国家先后出台的一系列政策，更使很多房地产企业的利润受到影响。当前住宅房地产的平均投资回报率已经相较低于商业地产。较好的投资回报促使房地产商开始考虑将部分资金由住宅类房地产转向商业地产的开发运营，加快了商业地产的发展。

（3）我国加入WTO之后，外资零售企业在我国的开店限制得到解冻。商业地产在这样的开放政策下得到了更长足的发展。

第一，外资零售企业增多，发展步伐加快，对商业地产的需求随之增长。沃尔玛、百思买、麦德龙等大型零售企业不断扩大在华规模，中国开店数量逐年增加。第二，零售业开放带动内资商业的同步发展，增加了对商业地产的需求量。由此我们可以发现，零售业全面开放有效的促进了内外资零售企业的同步发展与扩张，从而进一步为商业地产的发展创造了双重需求，奠定了更为坚实的基础。

2.商业地产繁荣背后的理性透视

当商业地产在全国大中城市势如破竹，大力发展的同时，商业地产的空置率也有所升高，商业地产空置率的居高不下，不仅可能造成土地资源的浪费，还会在一定程度上使商业银行面临更高的金融风险。

据中国商业地产联盟的《2010-2011中国商业地产发展报告》，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。但其空置率，根据驰昂咨询数据显示，按照我国近年来年竣工商业地产建筑面积4000万平方米推算，2011年全国商业地产空置率将达到20%以上，远远超过国际公认的商业地产空置率10%的警戒线。商业地产过高的空置率造成了土地资源的浪费。

从金融风险角度分析，一般来说商业地产对银行的信贷平均依赖水平在70％～80％。参考商务部的《中国流通产业发展报告》，2011年我国商业地产投资规模将达到一万亿元，银行在商业地产行业需要承担的资金将在7000亿～8000亿元之间。这就意味着当商业地产出现大量的空置房时，地产开发商难以达不到盈亏平衡点，势必会造成商业银行的不良贷款，从而增大了银行的金融信贷风险。

商业地产的空置率逐渐升高，究其原因一与地产开发商对于未来市场研判过于乐观的预期有关，一是开发商对商业地产经营模式的理解还不够深刻、透彻。在实际的分析研判中，开发商有时会忽略对隐性需求的研究。例如，当零售业不断出现扩张，它的扩张方式并不一定就是开新的店面，有的是对现有门店资源的兼并、重组，在这种扩张方式下就没有带来对商业地产的需求。二是，现在国内一些商业地产开发商都是由住宅地产开发商转型，由于缺少对商业地产的基本认识和实际操盘的经验，习惯性的沿用住宅地产“开发-销售-套现”的经营模式，把用于住宅地产的经营模式套用到了商业地产的开发上来。

对于商业地产，这样的开发经营过程极易出现问题，例如，商业地产在进行后期管理和经营过程中所存在的复杂性和重要性，是普通住宅地产经营模式所无法比拟的。通常情况下，开发商为了可以及早获得开发所带来的利益，出现短视行为，在商业地产推广的过程中，主要采用“抛房养铺”的方式。这种方式就属于商铺产权式的销售，开发商将开发出来的地产分开售卖，实际上是缺少对商铺经营管理和功能定位的考虑的表现。实践表明，采用这样的方式进行商业地产的开发，最终很难获得成功。

此外，商业地产的空置也可以称为结构性空置，主要体现在商业地产开发形式的同质化与消费需求的多元化之间存在一定的矛盾。在一定的区域范围内，一个好的商业布局，应该是大、中、小项目协调发展的，各自拥有不同的定位，发挥不同的功效，只有这样，其所提供的商品和服务才可以满足不同的消费群体相应需求。

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关键词： 商业地产；网络消费；双渠道消费行为

中图分类号：F299.23 文献标识码：A

文章编号：1003-9031（2015）03-0035-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2015.03.07

一、引言

商业地产具备商业消费和房地产的双重属性，市场的风险判断和趋势把握比住宅市场更为复杂。现阶段商业地产的泡沫化恐慌仍源于扭曲的供求关系：一方面，供给非理性放大，地方政府的超前商业梦想和房地产企业扎堆开发相互交织；另一方面，不限购带来的投机空间逐渐压缩，价格虚高的担忧压制非理性的新购买方介入。网络消费的出现，恰逢其时的加速了这一问题的暴露进程。同时，商业地产存在自我优化机制，互联网技术会和传统商业地产运营模式相融合，不同商业地产业态会在差异化网络消费产品结构性特征下出现差异化发展道路。挖掘并识别这种行业趋势发展方向，能够提升我们对商业地产行业本质的理解。本文拟从消费者行为角度着手，分析网络消费影响下商业地产发展趋势，鉴别能分享网络消费发展趋势的商业地产类型及特征。

二、网络消费对商业地产长期作用机理分析

随着中国电子商务领域的兴起，网络消费正从商业消费层面对商业地产行业形成冲击。这种冲击不是住宅市场的简单供需关系失衡，而是形成网络消费――终端消费者――零售商――商业地产的间接影响路径。相比于短期市场供需关系失衡，网络消费所带来的消费模式转变对商业地产的影响着眼于中长期市场发展趋势，以重塑商业地产开发运营理念改变行业发展态势。网络消费具有互联网经济两大特征：提升信息透明度和降低交易成本。前者全方位的体现在产品属性、价格比较和配套服务方面，增强消费者选择权，激发其潜在消费欲望；后者能够降低消费者和商家之间的交流成本，减少交易环节，提高消费者单位成本满意度。在这两种因素影响下，网络消费行为普及能够实现商业消费市场总体规模扩大和商业地产需求总量上升。我们认为，网络消费行为能够提升行业发展质量和结构，中长期利好商业地产行业。

从空间维度看，网络消费在压缩传统同质化商业地产规模同时能形成多元化新增商业地产需求。一是网络消费形成新增消费需求。网络消费渠道能够发挥“做大蛋糕”的边际效用，为消费者在区域性实体零售商无法满足消费需求情况下提供更为便捷的消费渠道[1]。这种扩大零售业需求，激发消费潜力的效应在三、四线城市表现得更为明显。据统计，网络消费中有39%消费规模为电子商务产生的全新新增消费（见图1）。二是网络消费形成全新商业运营模式，产业链上下游产生大量配套商业地产需求。网络消费涉及商品体验展示、物流配送、仓储等多个环节，不同阶段参与企业存在内生商业地产需求。如网络平台企业需要购买/租用写字楼作为办公场所；物流配送企业在业务规模扩大同时会新增物流仓储地产需求。此类商用配套和物流仓储需求会随着网络消费行为固化持续产生，非商业地产领域能够保持长期繁荣发展。

从时间维度看，商业地产发展新态势逐渐显现，同质化低端竞争会被O2O模式和线上线下差异化竞争模式所取代，行业发展趋势更为健康、持久。未来购物将不再是商业地产最重要的功能，集消费、休闲、文化、体验、服务和参与于一体的商业模式会在网络消费冲击下被迫形成，将传统零售商业地产塑造成为消费者带来全新的消费概念和生活体验的真正意义上的“一站式”目的地体验式消费中心。网络消费和实体消费存在显著差异，两者不可能完全相互替代，也并非绝对相互排斥（见表1）。在互联网经济下，消费的碎片化和场景化会促进商业地产和网络消费重新界定边界，并在重叠领域互相融合。这种不断碰撞和试错的阶段可能会持续较长时间，为商业地产开发模式提供升级空间。

三、双渠道消费行为下商业地产差异化发展路径讨论

商业地产行业的兴衰取决于消费者购买行为过程中对相关商业地产服务的需求程度。本文假设网络渠道和实体店铺渠道一并构成消费者购买商品/服务的主要途径，形成双渠道共存的消费模式；同时假设消费行为分为信息搜索和产品购买两阶段。网络渠道和实体渠道具有不同的特征属性，在客户消费行为过程中呈现一定的差异性优势。产品购买阶段，实体渠道能够带给消费者较高的安全性、较低的交货延迟和评估努力等正向感知。在不同的消费行为阶段，消费者采取差异化的渠道获得所需决策信息，最终形成四类双渠道选择行为（见图2）。

消费者购买阶段实体渠道和网络渠道的替代互补关系是剖析互联网时代消费行为变化对商业地产影响的本质分析框架。我们认为，网络消费行为对商业地产的影响大小聚焦于双渠道消费行为下网络渠道购买对实体渠道购买的替代程度，双渠道消费行为模式对商业地产形成差异化影响。消费者在不同购买决策阶段会对不同渠道产生差异性偏好，消费者的渠道选择行为具有替代关系。网络消费行为对商业地产的影响体现于在消费者购买行为阶段网络渠道对实体渠道的替代和挤出效应的大小，形成四种差异化影响路径。多样化的消费行为模式导致不同类型商业地产呈现差异化的发展趋势。

（一） “实体搜索+网络购买”消费模式

1.作用机制。该消费模式中实体渠道对特定商品消费无法形成渠道转换门槛，负向渠道间扩散机制大渠道内于锁定机制。网络消费时代，消费者对信息如饥似渴，对价格及其敏感，青睐于借助网络和移动技术掌握消费的主动性。

2.产品/服务特性。该消费模式中目标产品/服务具有市场消费频率高、中间环节成本高的商品属性，以日用百货、普通服饰、美容化妆品为代表。如服装类商品，其具有小批量、多款式的特点，行业管道层级多、费用高，中低端服装品牌能够利用网络管道以价格让利和备送货便捷的优势形成巨大的网络消费市场。此类产品单价较低、产品同质性{，网络购物渠道能在不显著影响消费质量的前提下大幅降低消费者支出成本。

3.商业地产分化。（1）消极影响：传统多中间环节类商业地产会受到显著的负面冲击，以百货商店、普通服装店、大型超市等业态为代表。互联网技术降低交易成本的优势在本消费模式中得以充分体现。一旦网络消费渠道能够在不降低商品适用性、安全性前提下给消费者带来成本降低等优势，消费者将会倾向于通过网络渠道实现购买行为，而无视信息搜索阶段的渠道来源[2]。近年来，百货商店逐渐沦为“试衣间”正是这种实体渠道无法对特定商品消费形成路径锁定的表现。（2）积极影响：两类商业地产业态将会从“实体搜索+网络购买”消费模式中受益。一类是适应互联网发展，选择线上线下模式融合的领先零售地产，以产品/服务展示、体验中心为代表，承担展示、体验、互动的功能。这种互融在不同零售物业载体上呈现差异化的呈现方式。对服装等单一化产品销售商业体而言，线上线下需各有侧重，形成“线下高端大气上档次，在线低调潘坑心诤”的经营模式。如品牌服装以实体门店销售流行新款，作为品牌展示方式和聚客手段；以网上商城销售过气库存，实现现金流优化。对百货超市等多样化产品销售商业体而言，利用实体门店比较优势加强体验消费模式，吸引新增消费群体分享互联网红利。另一类是基于网络消费的衍生配套商业地产，以办公用房、仓储物流用房为代表。网络购物渠道扩大全社会商品/服务消费规模，诸多“网络卖家”会加大普通办公用房需求，客观上仓储物流用房会随着物流行业的急速发展面临新的发展机遇。

（二） “网络搜索+网络购买”消费模式

1.作用机制。该消费模式中，网络渠道在特定情境下对商品消费拥有排他性，产生显著渠道锁定效应，对实体渠道影响较为深远。相对实体店铺渠道搜集信息的繁琐性，网络渠道能够提供消费者更高的搜索感知便捷性和愉悦感，增加其利用网络渠道购买的需求。

2.产品/服务特性。该消费模式中目标产品/服务具有标准化程度高、易配送的商品属性，以数码、图书音像、家电、零售金融为代表。信息搜索阶段消费者在网络渠道不用花费太多的时间和精力就能获得产品的价格和规格信息，降低购买阶段网络渠道购买风险，获取较低价格等其它相对优惠。以3C产品为例，现阶段网络消费能够实现几乎所有类型、品牌的电子产品购买，且发送货物流体系完备。该类商品作为标准化产品对购物体验要求较低，消费者通过网络渠道实行购买行为，能够获取性价比高、售后服务好的同质商品。

3.商业地产分化。（1）消极影响：传统标准化商业地产会受到显著的负面冲击，以3C数码商城、书店、大型家电卖场等业态为代表。网络消费能够为消费者提供便捷的信息搜集方式，大型网络购物平台能够为消费者提供安全可靠的商品配送服务。根据渠道锁定机制，在同一渠道内消费者对特定渠道的信息搜索意愿越强，其对该渠道的产品购买意愿也越强，传统实体店面毫无竞争优势。（2）积极影响：同“实体搜索+网络购买”消费模式类似，“网络搜索+网络购买”消费模式能够为商业地产形成两个全新深耕领域。一是网络消费所形成的各类售后服务类商业地产。通过实体店面解决面对面的售后服务需求是互联网销售行业得以持久发展的重要保障因素。二是基于网络消费的衍生配套商业地产，以办公用房、仓储物流用房为代表。

（三） “实体搜索+实体购买”消费模式

1.作用机制。这种消费模式存在两种作用机制。一类是强化信息搜索阶段和购买阶段的路径锁定机制，聚焦于实体渠道信息搜索的转化效率。利用有效的促销手段和商品展示平台，提示或激起消费者尚未满足的消费需求，利用冲动消费和体验消费的方式直接将消费欲望转化成消费行为[3]。一类是强化消费者对实体渠道购买路径的依赖和信任，形成直接的路径依赖，为消费者带来安全感和享受感。

2.产品/服务特性。该消费模式中目标产品/服务具有消费者购买决策依赖主观价值判断的商业属性，可体现于两方面与作用机制相对应。一是消费频率高的低价值产品/服务，容易通过实物接触激发消费者产生即时冲动消费行为。二是商品价值高、含有个人审美观的高端产品/服务。如在奢饰品消费和小众个性化制定行业，商业地产能够凭借核心的商业位置和吸引眼球的展示效果提升特定消费群体忠诚感。

3.商业地产分化。“实体搜索+实体购买”消费模式中，网络消费行为并未直接对相关商业地产领域产生直接影响。能否保持差异化竞争优势，隔离网络消费潜在影响，取决于相应商业地产业态能否以独特的商品属性和销售模式影响消费者行为，形成较强的渠道内锁定效应。

（四） “网络搜索+实体购买”消费模式

1.作用机制。实体渠道发挥正向渠道扩散机制，利用网络搜索渠道形成搭便车效应。实体渠道如能够通过服务水平、购物环境等因素形成“过程溢价”，满足客户消费安全感需求，将可弥补销售成本高于网络渠道的弊端，形成“网络渠道搜索信息+实体渠道购买”的消费路径。

2.产品/服务特性。该消费模式中目标产品/服务具有两类商品属性。一是具有渠道垄断特性，只能通过实体渠道产生消费，以餐饮、娱乐为代表。二是具有体验消费特征，难以配送的商品/服务。消费者需要通过近距离体验所购商品的性能和款式，降低购买过程中的不确定性，实现在休闲体验中满足个性化消费的心理需求。

3.商业地产分化。此类消费模式对商业地产能够产生显著的积极影响。网络渠道的出现使市场之间的搜寻成本急剧降低，消费者能够在信息搜索阶段获得更为丰富的商品信息，提高消费能力，形成更为庞大的潜在消费需求[4]。餐饮服务和文化娱乐在商业地产中的重要性将会逐渐高于零售购物，休闲娱乐体验性消费能够带来包括各类服务供应店铺在内的商业地产的蓬勃发展。

通过以上四种消费行为路径影响分析，我们可以得出：网络消费对商业地产的影响具有多元化复杂属性，不同的消费渠道和行为阶段的组合产生多样性效果（见表2）。利用差异化的情景因素和商品/产品特性，房地产开发商能够选择性聚焦不同类型商业地产业态，规避网络消费对实体商业形态负面影响，享受互联网经济红利。基于消费者行为路径的分析和判断，有助于我们对商业地产分化方向和程度进行判断，寻找优质商业地产项目。

四、未来零售地产业态分化趋势判断

商业地产是实体消费的核心载体，在网络消费冲击下，商业地产实施蓝海战略，必定要能形成差异性竞争优势，保持顾客购买意愿的持续建立。我们认为未来商业地产会在网络消费的影响下形成明显的商业形态分化，持续看好以下四类商业地产。

（一）体验经济式商业地产

该类地产具有差异竞争力的服务性体验业态特征，以餐饮、影院等娱乐休闲商业地产模式为代表。消费者最终消费体验一定要通过实体渠道完成，实体商业地产在产品/服务购买阶段具有天然垄断优势。服务性体验业态能够有效聚集人气，具备开放性、注重消费情景、体验及交流功能，通过差异化消费路径回避网络消费负面冲击。网络消费行为不仅不会抑制此类商业地产发展，还会带来两大促进作用。一是扩大消费客户群体，提升商业地产需求。互联网经济下，闲暇时间的消费活动重要性加大，以外出购物为目标的行动演变成休闲、放松、社交等一种全新生活方式。休闲体验式消费规模会进一步扩大。二是提高消费者决策效率，改变商业地产区域分布结构。网络渠道为潜在消费者提供了便捷的信息搜索渠道，产品/服务提供商无需过度依赖通过商业地产地段、楼层等外在资源吸引客户。体验经济商业地产的产品/服务质量和消费环境成为地产项目好坏的首要判断标准，区域地段选择重要性有所降低。

（二）具有核心竞争力的购物式商业地产

传统零售地产受到网络消费行为的较大程度负面冲击，但并未意味着此类商业地产失去发展空间。网络渠道不会完全替代传统实体渠道，两者并存的状态将会长期存在，具有核心竞争力的购物式商业地产会在优胜劣汰后获得更为坚实的发展基础。这种竞争力的核心在于建立传统实体销售的差异化竞争优势，利用增值服务产生超越商品价值本身的溢价空间。零售业态可利用两种方式实现O2O互动，满足不同层次消费需求。一类走“高大上”路线，聚焦高端消费，将“小而美”作为发展方向。精品百货以及时尚主题购物将是可行的商业地产优质业态，通过精选商品类别、甄选品牌、定位高端时尚的体验式购物。放弃长尾做大而全，做到“有所为、有所不为”。一类走“小清新”路线，以名品折扣店业态为代表。知名品牌商品直销和价格适中的地产经营模式，能削弱网络消费“价廉”比较优势吸引力度，增加实体渠道“物美”优势，进而降低网络渠道购物的扩散效应。此类优质的地产项目往往将零售、娱乐和餐饮这三种元素相互交织，形成全人群、全天候一站式购物消费氛围，通过丰富完善传统购物中心功能，增强面对面营销和现场实时消费种类，增加客户实体渠道购买行为粘性。

（三）社区式商业地产

网络消费具有明显的时效困境，无法满足消费者即时性、临时性消费需求。社区式商业地产能够充分发挥便民性易接触性特征，降低消费过程中的时间成本。社区式商业地产业态以便利店为代表，毗邻居住区，根据人口密度自然生成合适的生存空间。便民式商业地产往往镶嵌入小区，利用住宅小区为依托进行的配套开发，能够有效满足周边稳定客户的冲动性购买和急需性购买需求[5]。除常规商品销售外，便利店还能形成信息传递中枢平台，提供各类增值服务，这是网络消费无法实现的增值功能。开发方式上多采用小区商铺或交通设施商铺方式，利用其中部分地面建设商业地产配套，满足特定范围内潜在客户的便捷性需求和冲动型需求。由于消费者总体数量有限，不可能形成过大面积的单一商业门店，小型化单体商业独立体更容易被零售商所认可，形成多元化的商业环境，满足多品种个性化需求。

（四）具有电商属性的非零售商业地产

网络消费趋势必然带来新的商业模式，新增新型商业地产需求，改变整个商业地产行业需求结构。享受网络消费正向影响的商业地产主要可包括两类：一类是“网络虚拟卖家”经营管理形成的办公需求，以电商创业园等写字楼类商业地产为代表。一类是网络消费配送环节形成的物流仓储需求，以现代化规模型仓储物流地产为代表。聚焦于传统产业集群或专业市场周边的此类商业地产能够形成实体贸易和互联网渠道运营间的无缝对接，发展潜力更为突出。

参考文献：

[1]吕玉明，吕庆华.消费者视角的网络零售地域影响因素研究综述[J].外国经济与管理，2013（8）：63-70.

[2]张国佐.传统消费者决策模式在网络环境中的适用性[J].山西财经大学学报，2010（8）：58-64.

[3]章璇，景奉杰.网购商品的类型对在线冲动性购买行为的影响[J].管理科学，2012（6）：69-77.

[4]涂红伟，周星.消费者渠道迁徙行为研究评介与展望

篇4

关键词：商业地产；经济管理；措施

Abstract: in market economic development of increasingly deepening today, under the influence of the development of real estate boom. In recent years the rapid development of China's commercial property, commercial real estate in China's economic and social development that plays an important role. The paper discusses how to promote commercial real estate development to make an analysis of the factors, put forward the corresponding countermeasures and measures to solve the problems in the development of the commercial real estate, promote commercial real estate, nice and fast development.

Keywords: commercial real estate; Economic management; measures

中图分类号： D922 文献标识码：A 文章编号：

【正文】

1.前言

随着社会的发展和科学技术的不断更新换代，商业地产且要生存和发展，抓好经营和管理是根本。经济管理是构成企业生产力的重要因素，是现代商业地产经营活动和进行生产管理的主要基础，具有非常重要的作用。经营和管理作为商业地产系统中的一个重要体系,是商业地产技术创新的一项重要内容。大力发展行业高新技术,提高行业技术,促进商业地产的改革与发展,其关键经济环节及其管理，是目前需要加深认识的一个重要问题。因此，为创造更大的经济效益，以维持盈利目标和保证企业生产经济活动顺利进行，进行项目经济管理的根本目的是为了确定公司与项目管理部门之间的经济关系,实行目标管理等具体的改进措施。

2. 目前商业地产发展中的问题

在我国现阶段，商业地产总体趋势较为落后，由于企业规模、技术和外部环境等原因，发展速度与发达国家的差距较大，所以商业地产在市场竞争中面临一些难以逾越的障碍，致使企业发展陷入困境。

2.1内部组织结构不科学

商业地产在创业初期，由于人员数量少，监管体制不规范不完善，往往会以一种简单的结构方式进行管理。由于商业地产管理和监督机制不健全,过于简单化的组织结构，常常会出现成员之间分工不明确、组织结构分化不明显（利、责、权）不清，吸引不到关键人才。一般来讲商业地产的稳定性与其他企业管理模式不同，经营与管理规模上有所不同，财务由公司统一核算和管理，项目人员只分工负责具体的前期开发、设计委托、工程管理、广告销售等工作，制度上进程受阻和难以流动，管理上面临规模极限，尤其表现为科技人才和管理人才匮乏，经过培训上岗的技术人员，文[施金亮，钟璇.中国商业地产发展的问题及对策[J].中国外资， 2009， (12).56-64]化知识和科技知识水平偏低，技术创新能力不足，所以商业地产对人才的需求更具多样性和复杂性，严重阻碍企业的生存和发展。

2.2外部组织结构不完善、不健全。

无论是经营者,还是每一个职工,对企业稳定地进行生产经营活动都很重要。外部机构又称为市场控制机制，包括产品市场、股票市场和社会服务体系。对于大多数中小型企业而言，建立符合市场经济的发展机制非常重要。现在我国大多数商业地产在项目开发责，权，利脱节；公司内部各项目部之间互相攀比现象严重，没有具体点的业绩衡量指标，长期下去就会涣散斗志，影响效率；开发项目成本不易控制，由于项目管理部门本身利益和节约费用开支没有直接关系，在遇到困难和矛盾的时候不能千方百计去多做工作，造成费用成本增加和扩大；风险利益机制不完善，项目经理及每个项目岗位在市场竞争中,不具备竞争实力与优势, 往往没有一个系统的、完善的管理制度体系和人力资源管理体系，难以形成真正行之有效的激励与约束机制，有时容易形成排外的企业氛围,不利于企业引进新的人才。

3. 强化城市管理、 加强商业地产开发管理

3.1深度介入商业地产规划管理

政府对房地产开发的管理政策、 措施等，主要集中在住宅地产领域，而对商业地产的管理却显得不够深入。当前我国商业地产管理正处于多元化和全球化的发展趋势，商业地产经济管理面临着前所未有的机遇和挑战。经济管理是商业地产的重头戏，提高整体队伍素质,明确工作指导思想，实现商业地产管理的技术方法和经济方法。加强提高商业地产自身现有的基础和原有的优势，尤其是人口信息系统，可以对人口空间地理信息进行查询、 检索、 处理、 分析，显示和更新，这类信息构成了商业地产专用信息中的消费者分析的主要来源，积极的加大对商业地产的组力度，不断的改善和加强自己竞争力。经济细胞的互补性和多样性，从根本上优化商业型企业的需求生存需求结构与发展结构，从而使商业地产能够更健康快速的发展。

3.2培育商业地产服务行业，加强后续经营监管

在市场经济条件下，促使我国竞争与和合作的加剧，使我们能更清楚的认识到商业地产发展存在的问题。在一个成熟的商业地产行业中，除了商业地产开发商，还应该有成熟的相关服务行业，如商业地产招商公司、 地产运营公司、 商业地产建筑设计院等等。优势的产品、良好的信誉、人才结构管理是商业地产发展的关键。各级政府都要加强对商业地产的指导和协调，提高商业地产素质和管理创新等方面增强实力，及时调整和完善相关政策。准确定位是商业地产发展的关键，使我国商业地产走出困境，促进我国商业地产的健康发展。通过不断的深化改革，无论是内部组织结构还是外部组织结构,有力地推动了商业地产的发展。

3.3树立先进的经营管理理念，注重专业管理人才的培养

商业地产开发时对经营方向的恰当的定位是至关重要的，必须以消费市场的需求为中心，同时加强合理的商业布局，尤其是[何晓兵.我国商业地产可持续发展浅探[J].商业时代， 2011,(03).35-46]购物中心、大型超市等规模较大的商业物业，大型商业物业在建设开发中必须要考虑一个城市发展规划中区，对商业地产的地理位置、结构布置、发展规模等进行统一的规划布局。开发商一般只看重由于人流预期增加带来的地段预期升值潜力，且城市管理者未对区域功能进行明晰定位和指导，使得开发商往往忽视了商业地产的专业性，对商业地产项目的定位存在一定的随意性。在现代化商业模式中，商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产的增值利润，而是在于持续的经营管理，提升商业空间的价值。

4结尾

随着商业地产发展日趋激烈，为了及时把握迈向经济社会时展的新趋势，进一步推进商业地产机制创新、准确定位和良好的信誉一体化发展，促进我国商业地产规划与管理具有十分重要的意义

【参考文献】

1. 张健，董英兰.商业地产潜力规模的影响因素及决策研究[J].中国房地产， 2010， (3).76-82

篇5

商业地产对于地产业来说是相对较新的一个范畴，自从中国加入世界贸易组织后，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场，一些新兴的商业类型推动了国内商业类物业的发展。除北京、上海、深圳等经济中心城市外，自2002年开始，国内一些大中城市商业类物业叫卖声迭起，而且卖价屡屡摸高，商业地产发展势头令人咋舌，各地都开始争建商业"一条街"及大型购物中心。成都的开发商建出了成批的底商，大连万达则将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标，与国际商业巨头沃尔玛结成了战略性同盟，并相继在多个城市开发了万达购物广场。大连万达对商业地产的战略定位很快吸引了家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等国内外著名新型商业企业的加盟。有数字表明，2002年国内商业地产的投资额增加了11.8%，商业地产市场正在从长达近10年的沉寂中走出，并快速升温。

北京商业地产的明天

北京的商业地产发展是全国的一个缩影，或许能准确概括其发展态势的只有这两个词“风险、机遇”。在北京，随着商业地产投资热的升温以及各商业项目的上马，近三到五年内，北京市商业地产市场将会出现一个集中供应的高峰期，新增商业地产供应量将在300-400万平方米，从静态总量来讲基本将满足北京对商业地产的需求。这使得我们不得不审慎的关注北京市区域商业地产的发展趋势。

从商业业态发展来说，预计到2006年，国外所有业态都将出现在北京，而对于商业主力店的发展与建立，也将迎来发展的高峰，预计国际零售100强至少有50%将在北京开店。

从新开店形式看，以社区为目标客户集中区域的中小型百货、购物中心等将持续发展；超市会有非常大的发展空间，而大型百货与购物中心则发展空间有限；各类专业店和专卖店在这几年会有突飞猛进的发展，各种不同类型的连锁专卖店将在北京开业经营，从而进一步扩大商业业态的多样化发展。

所谓shopping mall的概念将继续被炒作，但由于经营以及管理的环节繁杂，可变因素多，因而操作难度较大，应该在全面市场调研及分析的基础上有限度的发展。

从商业地产建设看，商业街的建设会更朝着各种不同专业街发展，而不是以综合商业街发展为主，同时由于投资门槛的降低，以面向中小投资商为主的中小店铺供应量加大。

总量的增加值是表象之一，在具体的分析了商业地产各个方面的发展趋势之后，我们不难发现，北京市商业地产在今后几年将会强力发展，同时在总量增加的状况下，将进一步完善商业体系布局以及商业业态结构，商业地产市场亦将会成为众多地产开发商在北京的集中投资方向。但是，商业地产的运作以及其所涉及的环节之多远甚于住宅地产。因而其成功与否除去项目本身之外，其开发策略以及运作管理方式将是关键。只有定位准确、策划精彩、业态合理、招商运作有序、经营管理完备的商业物业，才能避免商业物业运作的短期效应，保证其地块价值的持续提升以及商业物业的可持续发展。

商业地产价值何在

要分析商业地产可持续发展的策略以及要点，就必须了解影响商业地产价值的主要因素。

区位条件 宏观区位影响商业地产价值。同一个城市的不同区位，具有不同的级差地租，直接影响商业地产的土地成本。

物业业态类型 不同类型收益性商业物业的租金由高到低的顺序是：商场、康乐中心、写字楼、公寓。而珠宝首饰、化妆品、女子时装在各类商店的收益能力排比中则最高。

综合经营程度 大型综合性商业大楼，往往一应俱全，它们互相配合，提升价值。而分散型的物业则不具备价值的相互提升，因而区域商业物业集中化、综合化将是影响因素之一。

时间因素 区域性购物中心有长期投资前景，一般用3-5年时间便可进入最佳经营期，并可保持10年左右，此时价值最大。之后则须进行重新装修，价值降低。

可持续发展引导成功

提升开发商开发理念 一般“三合一”的有机整体，是一个不可中断的链条，开发商不能只管卖铺赚钱，而必须考虑为投资者和经营者留下充分的利润空间，做到不是仅仅开发商赚得利益但投资者与经营者利益微薄，从而使投资以及经营积极性降低；另外，商业地产应该与城市协调发展，依托城市经营的大环境，商业地产才能顺势起飞从而使得地区商业价值提高，以实现商业物业的可持续发展。这是许多专家学者都提出并强调的观点。

在开发商操作商业地产项目时，应在运作中表现出城市商业地产开发水平的总体提升。第一是大多数开发商都应摒弃“赚到钱就走人”的投机方式；第二是商业地产从单一、低档的沿街店铺提升为内涵丰富、社会效益巨大的“朝阳产业”。这都能表现出开发商开发理念的提升和社会责任感的日益增强。

另外，商业地产应该重视展示地域文化特色。北京城市文化特色应该在商业地产中得到创造性的体现，让商业地产成为既能完美实现商业价值，又能代表地域文化特色的标志性作品。

合理分配利润空间 商业地产开发由多个环节组成――“开发-销售-经营-管理”。作为开发商，当然要讲求投资效益，追求利润最大化，但不能把利润空间都占完，必须给第二个、第三个环节留下足够的利润空间。反之，即第二个、第三个环节没有利润空间，将直接导致物业的经营管理不成功，这对开发商的品牌、信誉造成的打击是直接和致命的。专家们建议，商业地产经营应由专业化的经营管理公司来包装，来经营管理，以形成品牌效应。这也是商业地产项目的开发商通过多年的摸索总结出的基本规律。

选择最佳赢利以及营销模式 商业地产包括商业和地产两个概念。商业地产有4个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。按4个分开和其他特点，商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润，二是所有者出租商铺赚取租赁利润，三是商铺经营者赚取经营利润，四是商业物业管理者赚取管理利润。

商业地产投资开发赢利模式具有多样性选择：一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。

篇6

本文作者：易晓艳工作单位：成都理工大学

一部分出售,一部分自持"这样的物业管理相对于之前的要复杂,管理的内容和标准也不一样"如万达广场;最近几年出现的开发模式为全租赁形式,这样的物业管理不但要进行安全、消防管理及客户服务,还有租赁等其他的一些服务"如成都人民南路一段的仁恒置地(包括卖场、写字楼、酒店、公寓)、龙湖三千集(多业态)、中海大厦(写字楼)、中海国际中心(写字楼)等"还有旅游地产,目前中国也有说法是商业地产,其物业也被定义为商业物业"如华侨城开发的游乐园、保利198"对于以上各种说法,结合本人在物业公司工作经验及目前的一个发展趋势,认为商业物业应为除对住宅地产及工业地产进行管理以外的其他地产进行的物业管理"房地产行业经过2多年的发展,在住宅地产开发及管理已经取得相当可观的成绩"随着国家宏观调控的深人,许多房地产开发商也由原来的住宅地产开发转向商业地产的开发"如万科、恒大、保利、龙湖、中海等均已经在21年开始转向商业地产开发"中国房地产行业的高速发展及重心的转移促进了物业管理行业分工的细化与迅速发展,同时物业管理行业的迅速发展促进了国民经济增长和对外贸易及交流的频繁化"商业物业的发展无疑是物业行业发展中的领头羊,并在社会发展中扮演着重要的角色,在一定程度上标志着一个城市和国家的国际化程度和发展的速度"商业物业管理,可以以写字楼物业管理为缩影,体现当今商业物业管理的发展程度"随着中国大中型城市的国际化发展,海外办事机构及外资企业在中国的数量日益增多,对高端写字间的需求量随之加大"与此同时,由于业主的专业性质不同,对环境、设备与设施有了相当高的要求"在这样的一个新的时代背景下。

对市场有了新的要求"一些大型物业管理机构把握时机,投人资金,引进进口设备和国际化的管理模式,来满足客户需求"同时客户对满意的服务予以回报,双方各取所需,促使商业物业行业蓬勃发展"我国与美国、法国、日本都不同,经济发展水平至少要落后3年的时间,"西方商业物业发展具备了非常完善的条件,进人了成熟稳定的时期,我们仍处于初级阶段"如中海物业于21年11月成立中海商业物业,负责中海地产旗下所有商业项目的物业管理,公司领导王岐也是将公司盈利的重任给予商业物业"而商业物业管理的好坏直接影响到商业地产的增值及商业地产投资的回收"在未来的几年,商业物业管理的市场竞争将会更加激烈"未来中国商业物业的发展趋势也必然由盲目发展向理性发展转变,并且紧紧围绕着创造新的生活方式进行调整"在竞争日益激烈的大环境下,中国的商业物业管理的薄弱之处也呈现出来,其别突出的弱点就是物业管理不够科学化、系统化、缺乏先进的管理技术的应用"探索如何将工业工程理论有机地应用到商业物业管理中来,将有利于商业物业管理工作效率的提高,对于提升商业物业企业的形象和竞争力具有一定的积极作用"。

均衡工作负荷"商业物业公司的产品是生产与需求具有同步性"计算机服务(Compu一Serve)公司在傍晚时段提供的服务收费更低;麦当劳在早上提供特殊的食谱;零售商店使用记账系统;邮局对于要求第二天寄送的邮件收费较高"以上都是服务行业建立均衡工作负荷的例子"(5)应用人因工程改善工作环境及生活环境"保持良好的工作环境绝不仅仅意味着赢得清洁卫生奖"它的真谛是:工作区除必需的物品之外别无他物,但同时必需备有工作所需的所有物品,并且每件物品都干干净净,保持在随时可以使用的状态"每个员工清理自己的工作环境"为员工提供舒适温馨的生活环境"。

篇7

调控为商业地产带来发展契机

在住宅调控日益冷峻的2010年，商业地产领域正呈现全面复苏的势头。盘点全年商业地产，细分市场全面的关注度超越住宅，不外乎两大支撑因素。一是大环境下的产业结构调整，为商业地产带来新的发展契机；二是资金和开发企业策略正逐渐向商业地产倾斜，以往开发商更愿意投资住宅而不愿意沉下心来做商业地产，原因在于商业地产从长期来看有丰厚回报，但短期内很难套现。而今，很多开发商发现商业地产受政策调控，市场波动的风险更小，正成为开发企业在当今融资环境下的优质资产。

在楼市调控背景下，不仅购房者开始对住宅市场观望，即使是开发商对市场的预期也更加谨慎，不敢贸然将所有的资金压在住宅市场上。事实上，一些开发商已经开始持有一定比例的商业地产。商业地产虽然占用资金较多，回收期较长，现阶段利润不如居住类房地产，但毕竟商业地产本身也可以获得稳定收益（包括商业地产自身的增值和租金收益）；另外，商业地产属优质抵押物，通过抵押还可获得融资，进而获取运营收益。投资商业地产还可以作为开发商资金运作的一种缓冲方式，如果住宅市场发展前景继续看好，尚可重新选择――减持手中的商业地产，继续进入住宅市场；如果住宅市场回归理性，价格下降，利润空间小，则可以长期持有商业地产，获取稳定收益。

“限价令”与二次调控的双重导向，让开发商们在住宅市场中的高额利润顿时缩水，这也让更多的开发商将视线转向暂时不受政策影响的商业地产；而先前一直以商业地产为主导的开发企业此时都在努力强化品牌以争取更多的市场份额。以某市紫薇国际广场为例，从2010年年初“国十条”实施至“限价令”再到二次调控，商铺一直处于热销状态。从这一点就能很充分地说明，在调控政策的影响下，住宅市场虽然复杂而又平淡，但商业地产却是真正迎来了发展契机。

核心价值是投资关键

无论走到哪个城市，我们都能发现，在最重要的地段或最显要的位置，要么是豪华的星级酒店、写字楼，要么是繁荣的商业街、购物中心等，反正都是商业地产，这些项目既代表着这个城市的形象和窗口，也承载着这座城市的活力和荣耀。对于住宅，地段影响的只是日后升值的潜力，而商业地产的投资，地段更是重中之重。对于商业地产，地段影响的不止是日后升值，对当下的租金、客源都有着重大的影响，甚至于对一个城市的地产起到风向标作用，政府动用行政资源手段十分卖力促其火爆。

对于投资者而言，在成熟的中央商务圈投资商铺，投资额较大，而且不同商务圈的性质及发展程度，都将直接影响商铺的经营效益水平及场地的租金。这种商铺的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的“东风”，也就是所谓的“大树底下好乘凉”。我们在强调地段论的同时，并未推崇其唯一论。一直以来，受各开发商及传统住宅投资影响，地产投资最重要的考量因素就是地段，尤其许多中小投资者对于地段更是敏感，不好的地段和陌生的商圈，哪怕是价格再低，也不会吸引到他们投资的眼球。

地段论虽然有助于企业长期稳定的发展，但同时也可能因固守地段论而失去许多机会。在城市化高速发展的阶段，多中心发展趋势明显，市中心地段可开发用地日渐稀少，因此应该对地段论有一个重新的认识。拿商铺来说，现在越来越多所谓的好地段商铺成为“投资毒药”。有不少开发商，无论在哪都敢说自己的项目地段好，如今，“地段”似乎已经被“雾”化，甚至“神”化了。

在全国市级以上城市里，近几年都推出了这个广场、那个中心，等等，有的是新城扩建确立商业中心，有的是老城改造重点建设的城市形象，还有的是商企直接投资打造包装出的旺铺。其中尤以老城区改造最引人眼球，投资价值及潜力把老城区的人脉等社会商业资源延续下来了，这也是各地目前重点打造的新城市中心和高档商业中心，这也是前文中“重新认识地段论”的原因所在，要用长远的眼光看问题，拥有多年的商业地产运营理念、专业的市场探知见解与科学的管理模式，其成功的运营经验和雄厚的经济实力也为所经营项目能够成功运营打下了坚实的基础。

投资商铺也需谨慎出手

目前全国各地楼市所处的观望行情中，在住宅投资受限的背景下，一些人手里面有一些闲钱就跟风的买了商铺，其实很多人压根儿就不懂商业。商铺的投资需要很强的专业知识性，对投资者的要求很高，并不是如同住宅只要有钱就可以进来，商铺投资涉及到的因素很多，一不小心就有可能被套牢。投资住宅至少还能出租出去，但是投资商铺，万一租不出去就会被套牢，砸在了手里。对于开发商来讲，商铺门市房只要能将一楼卖出，建设资金就基本回笼了，而对投资者来说，风险是全额承担，自我消化的。有位退休人员将手中50多万元积蓄全部投入商铺，买下28平方门面，由于地理位置问题，三年没有形成人气，结果房子没有租出手，自己也无法经营，房子暂时没有多大升值空间，转手也一时没人接手。但是，前几年的房价暴涨，确实让一些人投资商铺跟涨赚了点钱，这是一时之利，不是人人适用的投资之策。在金融政策、物价水平尚不平稳阶段，作为投资人应三思。

篇8

深圳的商业地产并没有虚热

从2004年开始，深圳商业地产开始风起云涌，随着华润万象城、金光华广场的启动，深圳商业地产开始受人瞩目。进入2006年，深圳商业地产迎来一个供应高峰期，商业地产广告在报纸上连篇累牍地刊登。这股商业地产的热浪之下是否存在隐藏着虚热呢?张平从2006年深圳商业地产的开发特征和销售量状况两方面谈了自己的看法。

2006年深圳商业地产的开发量大概有150万平方米，整体量非常大，表面上看呈现出很热的势头。但是实际认真分析来看，这150万平方米的超量开发里面有几个明显特征：第一、150万平方米的开发面积中，三大CBD区(福田中心区、南山中心区、宝安中心区)的商业量加起来约七八十万，比如福田的COCO PARK的面积为十万，怡景中心城为八万。购物中心代表的是零售最先进的业态，参照国外的模式，随着零售商业的发展，购物中心一定会取代未来的百货，成为零售业的主导力量。在这种情况下，不能说深圳的商业地产存在着虚热。第二、目前深圳的社区商业在稳步增长，今年深圳推出的社区商业就有几十个。社区商业占了深圳商业地产总量的三分之一，而国外成熟的社区商业一般能达到40％以上。相比之下，深圳的社区商业还有一定的生长空间。第三、深圳的旧城改造主要集中在华强北和人民南，这两个区域经营基本上没有什么风险。华强北主要是电子市场，新亚洲电子、华强电子开发的都是二期，是在一期经营比较好的基础上推出的，经营基本上没有什么风险。人民南的发展遭遇了一个瓶颈，随着政府将人民南环境改造工程列入深圳市重大建设项目，该区也存在着巨大发展潜力。细分开发量看来，这种热还是很正常的：它是零售商业发展的需要，也是购物中心和社区商业发展的需要，并不存在虚热。

从商业地产销售的角度来看，2006年是深圳商业地产的一个转折点，商业地产市场出现了几个明显的倾向：一是商业地产开发商纷纷尽最大努力去寻求整层、整栋销售；二是商业地产的开发者开始成立自己的商业部门，探索并试图真正驾驭商业地产；三是购物中心不再轻言销售，而转向以经营为主体，并寻求与基金的合作等。2006年是深圳商业地产返朴归真、寻找自我的一年，这个转折点将促使深圳商业地产开始正视商业风险、尊重商业规律，并对商业的经营者和投资者负起责任。

通过2006年两个主力商圈的扩张、融合以及三个CBD区的发展，深圳的商圈格局基本定型。以前深圳主要有东门、华强北两大商圈，而今两大核心商圈、四五个次市级商业中心的商业格局基本成型。东门、人民南、宝安南汇入金三角商圈；华强北街区扩张，由一条街道变成了三纵四横，朝组合化的方向发展。这是深圳两个市级商业中心。福田、南山、保安的三个CBD区为次市级商业中心。这种格局决定了深圳至少十年的商业格局走向。2007年商业地产的开发量可能仍然很大，但是基本上是围绕着两个市级商业中心和四五个次市级商业中心展开的。到了2008年购物中心相对完善，开发的势头相对而言可能会弱一点。总之，深圳的商业地产确实很热，但是并不存在着虚热，它是零售市场更新换展的必然结果。

张平认为深圳以外的区域虚热还是很多，尤其是在内地，发展商的意识还停留在深圳2003、2004年的状况：商业地产开发还是以销售为主导，根本不顾及后期的营运成本。比如山东有些地区几乎每个县城都有一个大型的小商品批发市场，商业地产严重过热。但是，从某种程度上看来，商业的发展必须经过这一过程，当一部分商业地产失败后，人们才会用市场的眼光来审视它，避免新的错误。

投资商业地产应全方位考虑

从近年深圳房地产投资型物业的发展来看，投资型物业正逐渐从传统的以商铺、写字楼为主的单一化格局发展到商铺、写字楼、酒店公寓、商务公寓、小户型楼盘争奇斗艳的多元化格局，并且新的物业还将不断出现。市场上的投资者实际上分为两类，一类是实力型投资者，主要由私营企业主、公务员中的高级官员、本地居民组成。这类投资者老谋深算，基本上有重复投资的经验，他们主要投资街铺或大宗物业，不买小型散铺。另一类是没有经验的白领，他们基本上是首次投资商业地产，一般会购买商场内的小铺。在商业地产几千元就能创富的刺激和诱导下，稀里糊涂成了铺主，不少白领连房都没有就先有了铺。这种投资存在着一定的风险，一旦定位失误，商场经营不菩，投资就可能血本无归。那么，投资者如何判断市场、物业的价值呢?张平给出了如下七条建议：

第一，地段决定价值，投资者一定要慎选地段。房地产任何时候都不要忘记地段的核心价值。一个繁华的、方便的地段对房地产项目而言是至关重要的，对于投资型物业而言，这个地段就更加重要了，因为投资型物业，最重要的是不再满足居住功能，更重要的是满足商业用途。这就要求投资型物业一定要在一个繁华的商务区或者是商业区当中才有这样保值和升值的空间。

第二，要注意商铺的形式。商铺基本上分街铺和场内商铺两种。在最好的地段买场内的商铺，风险还是很大的。比如东门商业中心，二楼以上的场上商铺经营好的微乎其微，如果购买二楼以上的场内商铺还是有很大风险的。

第三，要考虑商铺的用途。比如，在华强北购买商铺销售电子类产品就很容易成功。

第四，要慎选商家。商铺租给什么商家做非常重要，它直接关系到投资回报。

第五，要考虑谁来做经营管理。投资型物业对物业经营有十分专业的需求，既要提供日常基本的物业服务，同时还要承担项目商业形象的建设，以服务突出项目的商业价值。因此，投资型房地产市场有利可图，物业经营的水平至关重要。

第六，要考虑投资的物业在深圳整体商业环境中处于怎样的地位。在投资物业的时候，一定要考虑业态在整体的商圈中能不能生存下去，它的竞争对手是谁。

第七，要考虑投资物业的资金和回报率。衡量商铺的投

资价值，要看两个方面：现实回报率和成长空间。比如，现在投资福田商业区的商铺，大概每平方米5到7万，租金两百左右，目前的投资回报率低于4％。但是，三年之后一旦这个商区成熟起来之后，租金就可以达到五百左右，回报率就会增加。投资商铺类似投资股票。有的商铺是蓝筹股，回报率比较稳定，可以达到6％到8％：有的是继优股，回报率只有5％到6％，但是还有一定的成长空间；有的是原始股，比如龙岗的商铺，现在只卖三万左右，但是三五年之后，那里商铺会有很大的上升空间。

进人2006之后，商铺投资的风险应该理解为投资回报的风险，即投资回报率的高低。随着发展商越来越理性，商铺本身的投资风险已经不大。张平认为，原因在于今年商铺的售价涨得还是相对比较快的，基本上突破每平方米五万。

“投资者一定要仔细衡量，当发展商把售价提升到极限的时候，用行内的话说，当发展商把商铺五年的空间机会基本上卖光了，这个时候如何衡量风险就非常重要了。以前商铺销售基本上是粗放式的，现在商铺的定价很科学。投资者也要理性地应付这种状况，审慎投资”，张平语重心长地告诫投资者。

商业地产需要复合型人才

深圳很少有真正意义上的商业地产人才，现在在深圳从事商业地产的大多数都是从零售行业和招商方面转行而来的，这两种行业都有着固有缺陷，在从事商业地产时会遇到很多新的困难。地产人才和商业人才不能成为商业人才、地产人才的简单复合：让百货超市的人来做商业地产就有可能把项目做砸；发展商如果让不懂商业地产的中介公司来做商业地产，就会走简单销售的道路。

“从天虹商场、茂业百货出去的人一定经营不好类似万达卖出的一楼商铺。他们过往经历的是开放式的统一大卖场，当他们进入独立店的时候，往往不知所措。一旦按照他们的思路去做，商场往往会陷于僵局。所以说，目前零售的业态发展从中低端发展到百货、大百货、大型购物中心，应该说零售人才是越来越尖端，但是他们驾驭商业地产的能力非常有限。而地产商对零售基本上是一穷二白。大部分中介公司，以前都是从住宅出身的，对商业也没有深入的了解。”张平深有感触地谈到了目前行业地产界人才缺乏的状况。

之所以出现这种状况，张平认为主要原因在于迄今为止，全国高等院校尚未开设商业地产的专业或课程，也缺乏科班出身的专业人才，商业地产人才大多都是从实践中培养的。世方地产号称商业地产的“黄埔军校”，为深圳培养了不少商业地产人才。

“社区商业一定要立足社区人群，考虑商业中心的竞争性”

由于政府的推动，市场机制的激励、投资者投资方向的转移等多种因素的综合作用，商业地产日渐火爆，商铺市场有价无市。对于目前比较热的社区商业地产的开发和经营，张平也提出了一些建议：

第一，社区商业一定要立足于社区的人群。对消费者市场需求的准确把握，关系到商业经营的持续生命力，影响到社区商业项目的运作成败。消费者无疑是支撑社区商业经营的关键所在。社区商业的整体运作能否吸引消费者的关注，并满足消费者的基本需求及个性化需求，是社区商业是否具备生命力的典型特征。对消费者市场的认真研究，发现其中的市场需求空白点，从规划设计、引进上对其进行填补，自然商业的持续经营得到了最好的保障。而盲目的进行规划，忽视消费者市场的真实需要，轻则导致社区商业价值的降低，重则使整个社区商业陷入困境。

第二，社区商业一定要考虑和商业中心的竞争性。在梅林社区商业一定要考虑华强北商业中心和福田中心区的影响，中高档的百货就不适合在社区销售。

商业地产的开发将达到住宅开发的水平

2006年确实是深圳商业地产的一个转折点。分析原因，张平谈到了两点：首先，以前开发商以销售为目标，都抱着“卖房子就走”的经营思想。一直以来，开发商自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发的主流模式，随之造成的无序开发和过度开发、产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以统一管理限制物业升值等诸多问题。由出售向持有经营的开发模式转变是产业发展和市场优化的必然趋势，近年来部分大体量商业项目先确定人住企业，再进行规划设计的定单生产模式就是这种趋势的有益实践，越来越多的开发商认识到产权式销售对商业项目的长久经营不利。第二，商业发展遵循零售发展的规律：目前深圳开发的大部分是购物中心，而购物中心代表的是零售的高端形式；此外社区商业还有发展的空间。

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一、新型城镇化下的商业地产机遇

美国在1950-1990年的四十年间，城市化率大致从55%提高到75%，同期购物中心数量从不足1000个发展到35000个，出现爆炸式增长。《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》和3个“1亿人”计划将给中国未来城市布局优化和人口城镇化提供强大支撑，城市化水平将由现阶段的53%左右提高到60%以上，新增的常住人口将带来更多的消费需求，人均可支配收入的提高也促使消费进一步升级，新增消费者对衣食住行、吃喝玩乐的消费增加，将为商业地产的市场规模扩大提供足够的想象空间。

在新型城镇化过程中，棚户区改造为城市核心区开发商业中心腾出了空间，城郊轨道交通建设、城市汽车保有量增长为郊区开发购物中心创造了可能，致力于长远发展的主流开发商将抓住契机，积极寻求投资机会和持有更多商业物业，分享国家经济增长的成果。

二、电商冲击下商业地产难上加难

在地产开发业内，流传一种说法：住宅开发是小学生做的，商业地产是大学生做的。住宅开发以短平快为特点，成本体系简单、产品定价容易、开发周期短、盈利较为确定。而商业地产的开发难度和风险却远高于住宅开发：一是成本较为复杂，短期成本包括土地、建安、税费，中长期包括招商推广、人工维护、资产折旧等成本；二是租售价格可比性弱，由于定位、区位、等级不同，租售价格的确定和实现都有很大不确定性；三是回报周期过长，不同于住宅开发1-3年的投资周期，商业地产投资周期长达10-20年，在开发、运营等环节中容易出现租金下滑、定位过时等风险。

如今在网购市场冲击下，商业地产开发运营更是难上加难，2008-2013年网络零售市场规模占社会消费品零售总额的比重从1%迅速提升到10%，电商对传统商业地产项目的冲击正在从量变到质变转化，销售额下滑导致实体店倒闭的状况越发严重，在这方面国内外所处的境遇大体一致，暂无可参考的经验。未来，商业地产开发运营对开发运营商的市场准确把握、运营持续创新等能力提出了更高要求。

三、传统商业与电子商务优劣势对比

传统商业最大的特点是基于购物中心、百货超市等实体店作为交易载体，在产品展示、消费体验方面，有电子商务无可替代的优势。但由于租金、人工、推广等费用高，为了平抑成本确保盈利，必须在产品出产价上增加价差，因此价格成为传统商业最大的劣势。

电商之所以发展迅猛，主要基于其低廉的产品价格和送货上门的物流服务，且大数据的应用促使电商拥有更为灵活、有效的销售手段：在电商正在大批量订购好评率高、销量大的产品时，传统商业购物中心却还将滞销产品摆在柜台最显著的位置！但随着交易品种和规模的扩大，电商交易也暴露了一些问题：非正品质量问题、产品色差尺寸误差以及零散运输过程中对产品损坏等原因造成的较高退货率，分散小货量运输产生的物流成本不经济等。

某种角度讲，现阶段电商的爆炸式发展是对传统商业前期投入所应获得的利润回报的一种侵蚀。购物中心、百货超市将厂商的产品进行展示、推广，让消费者对产品和品牌有了充分的了解，基于这样的认识消费者才会选择购买。而如今商场已沦为试衣间，电商却由于同质低价而获得了最终的交易量。

四、商业地产未来发展三大猜想

电商对购物中心、百货商场的冲击实际上是对车轮理论的又一次印证：创新型零售模式开始总是以低成本、低价格和低毛利为特征进入市场，在与原有零售模式的竞争中取得优势，但最终又被更好的模式所取代。笔者认为，现阶段出现繁荣的电商模式生命周期很短，商业地产将在进一步融合创新基础上产生更为有效的商业模式。为此，对未来商业地产发展趋势作如下三个猜想。

一是商业地产布局将打破基于克里斯特勒中心地理论的市场中心等级体系，出现两极分化，即高等级商业中心、低等级社区商业将继续得到蓬勃发展，处于两者之间的中等级购物中心、百货超市数量将大幅减少。电商对零售市场分销能力的提高，导致百货超市等传统业态辐射能力下降，最终退出市场。实体店减少数量累积到一定程度之后，厂商所面临的问题是新产品推广和品牌价值维护难度增加，因此不得不去高等级商业中心寻求合适的铺位。位于轨道交通中心、人流量极高的高等级商业中心一般集合休闲、娱乐、餐饮、购物于一体，受到电商冲击也较小，在未来将成为零售业的核心展示平台，品牌专卖店、旗舰体验店将成为发展主流。位于住宅区底商的社区商铺服务半径短，多与日常生活消费有关，也基本不受影响。

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[关键词] 城市郊区化 社区商业地产 房地产开发

商业地产一般是指用于各种零售、办公、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、仓库等经营用途的房地产形式。按用途分类一般可分为如下4 类 :(1)商业经营类物业:包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房、产权商铺等。(2)办公用物业:包括写字楼、商住两用楼等。(3)餐饮酒店类物业:包括餐馆、酒店、酒吧、旅馆等。(4)仓储类物业。

社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体,以便民、利民为宗旨, 以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标, 提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业和其他商业形态如百货商场、购物中心等都有着明显的差别,其核心的消费者来自周边社区居民。小到几间住宅底商,大到几万平方米的社区配套商业,都被大家称之为社区商业。

在城市郊区化的浪潮中,社区商业在美、英等发达国家应运而生。对于社区商业这个概念, 早在20世纪50年代就在美国出现,当时由于家庭汽车的普及以及城郊新建的发达的高速公路,使得城市居民大量向郊区扩散,由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代, 英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业,到70年代,新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。20世纪80年代末90年代初,在我国城市化和房地产成片开发的进程中,新居住社区离城市商业中心越来越远,提供居民日常生活必需品的由底层住宅改造而成的商铺大量产生,形成了现代意义上的社区商业。

一、城市郊区化的发展趋势

城市郊区化是城市离心扩散的结果,是城市人口和某些城市职能由大城市中心区向郊区扩散迁移的过程。城市经过多年的建设与发展变化,在其建成区内部会形成一些经济相对衰退、房屋年久失修而残旧、市政基础设施落后、居住质量与环境较差的地区,即旧城区。由于城市中心区产生的排斥力(地价上涨、交通拥挤、环境恶化等)和郊区产生的吸引力(低廉地价、有利区位、广阔空间等)等原因,大量居民迁往郊区。随着人口和工业外迁,零售业、批发业等商业也迁往郊区。另外,房地产开发商也因有利可图而在郊区大规模置地建房,甚至部分金融业和办公业也因郊区低房租、低税收而选择郊区。比如在美国,各大城市的郊区已经成了“中产阶级”集中居住的所在。空气清新、风景优美且社会治安情况较好的郊区成为许多城市居民向往的居住地。而发达的交通工具,特别是私人汽车的普及,也使得人们可以住在郊区而工作在中心区。

中国的住宅空间拓展也将符合这一规律。 近年来,中国许多大城市中的居民纷纷迁往郊区居住,郊区的住宅和商业地产开发进入快速发展阶段。

二、郊区社区商业地产发展中存在的问题

1.开发:缺乏规划

任何商业地产项目的开发,都离不开政府政策和城市规划,作为滞后发展的郊区商业地产开发更是如此。社区商业地产涉及到相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合考量。因此,社区商业地产的建设与城市的和谐发展息息相关,加强城市社区商业开发建设的宏观管理和统一规划是必需的选择。但目前,我国很多城市社区商业网点的规划还没有纳入到城市规划这个具有法律效力的规划范畴之中。尽管各地省会城市已经做了城市网点规划,地市级,也就是二三级城市正在做这个规划,但是这些规划还没有产生具有城市规划同等的法律效益。 而从开发商的角度,出于自身利益的需要,不可能站在地区商业平衡的基础上进行建设,只是从本位的角度出发,力求最高的资金回报。网点建设规划缺乏政策约束,加上开发商逐利的本性,必然导致盲目无序的投资开发。从宏观上讲,直接影响了我国商业网点布局阶段性、地域性的平衡。在商业业态的结构选择上,又多是购物和餐饮,缺少休闲、娱乐、健身以及综合消费的商业设施。布局失衡、业态趋同不仅无法满足消费者多样化的需求,更为严重的是加剧了同业间恶性竞争,使得社区商业地产建设脱离了商业发展的需要,超出市场实际需求和购买承受能力,浪费了宝贵的社会资源。

2.建设:市场定位不明

定位不准是当前社区商业地产的主要问题之一。目前,很多社区商业项目的定位与开发沿用了住宅定位与开发的模式,思路上存在偏差。由于忽视了商业地产的专业性,一方面未进行专业的市场研究,对区域的需求估计错误,另一方面没有从当地消费者的角度进行项目的开发设计,结果导致选址失当,定位失准,由此引发网点店过剩,重复建设等一系列矛盾,为后续经营带来了隐患。

3.销售:急功近利

商业地产开发比住宅开发具有更高的收益性。一般情况下,商业地产开发成本比住宅高60%～80%,但售价却是住宅的2～3倍。此外,与其他房地产产品不同,商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值,好的商业地产因其稀有性,会随着商圈的发展成熟而不断升值。承租户对商业地产的装修投资、盈利预期以及长期规划,决定了商业地产租约的长期性和稳定性,这都使得商业地产受到开发商的青睐。现在很多地产商急功近利,抱着“卖完就走”的经营思路,以售代租,希望“开发―出售―再开发”的循环周期越短越好。只注重前期开发并尽量缩短开发周期,项目建成后能租则租、能卖则卖,至于项目是否适合经营则根本不予考虑。商业地产建设项目和建设后的整体运营出现严重脱节。由于缺乏整体的经营主体,开发商只能将商铺卖给中小投资者以便回笼资金,中小投资者再根据自己对市场的判断进行经营,经营主体多元化不可避免出现混乱的局面。开发与经营的脱节,导致物业经营存在很大的风险,最终将降低社区商业地产本身的价值。

4.经营:散乱无序

我国社区商业地产开发运营模式主要以出售为主。开发商往往把社区商业地产作为房产的附属物、配套建筑,以传统住宅开发的惯性作用和思维定式来开发,缺少售后经营管理经验,任其自然发展,很难形成配套齐全、经营有续发展、品牌化程度较高的社区商业。分割出售模式下,开发商一般不涉及商业项目后期经营管理,可以快速回收投资,进而实现短期套现减轻资金压力,并且无需承担后期经营的压力和风险。但这种商铺零售的方式往往为日后的商铺经营种下祸根。开发商将项目部分或全部出租给投资者后,缺乏对项目的整体控制能力,很难把握未来入住经营商户的档次和品位以及对整个项目的影响,导致商场经营杂乱,管理不善,最后出现街头“大排档”的局面,实际回报与预期收益相差甚远。这不仅损害了投资者的利益,带来较大的投资风险,也在空间上限制了社区商业的发展形态,还会损害开发商的形象,对城市社会经济的发展造成不利影响。

三、郊区社区商业地产的开发运营策略

1.进行科学、统一的规划,合理确定位置、规模,因地制宜地发展社区商业地产项目

城市管理部门和商业管理部门必须进行科学的商业网点规划,保证各类社区商业项目在数量和结构上的协调,避免重复建设、恶性竞争、盲目开发;同时,社区商业地产项目建设应该结合当地的风俗习惯、文化环境、产业优势和历史传统,使商业地产的发展与城市建设、城市经济的可持续发展相协调。

在项目建设之初,社区商业地产开发商应深入了解该地区的经济发展水平、商业形态以及市场需求状况,以此确定开发规模、业态组合和目标市场。避免盲目开发造成投资失败和资源浪费。在目标市场定位中,要注意突出个性和特色。尤其在商业设施密集区,更要注意错位经营和异质化竞争,必须将市场细分,避免“千店一面”的重复经营。

在社区商业地产项目选址时,要对各时段的人流量、主要客户群等进行详细调研。同时,还要仔细研究政府规划,了解城市发展方向。要根据地理位置选择店型和规模,在城市的副中心应选新兴业态,在郊区,尽量选聚人气的业态等等。

2.加强郊区社区商业地产开发项目前期策划工作

对项目进行准确的产品市场定位、加强产品策划力度、进行经济测算。市场调研要求明确区域市场宏观环境调研方向、把握区域市场及项目地块调研重点、细化消费市场调研对象;深入分析项目竞争力、研究同类标杆项目、综合评定项目整体定位,确定项目的盈利模式;产品策划要求准确把握产品设计理念、提供权威的产品设计建议;经济测算包括严格的投资估算和财务评价。其中,市场调研是社区商业地产项目前期策划的基础,定位是核心,产品策划是定位的实现,测算是检验。

3.改变传统的社区商业地产销售运营模式

我国社区商业地产开发运营模式主要以出售为主,开发商一般不涉及商业项目后期经营管理。近年来,内地开发商借鉴香港特区经验,逐渐引入了租售结合的方式,即开发商将将社区商业中最具升值发展潜力的物业留作自己经营,将发展潜力较小、比较零散的用来出售。这样既可以及时回收部分开发资金、分散开发风险,又能获取长期稳定的租金收益,同时对整个社区的商业业态起到一定的引导作用。但是这种方式存在经营权不集中的缺点,不利于社区商业的统一规划和集中管理。从国外社区商业的经营管理经验来看,统一的经营管理可以合理安排业态,共享信息经济利益,降低个体商户谈判和签订经常性契约的费用,充分发挥专业化分工的优势。就我国目前来看,从落实社区商业的整体规划、保持合理的业态结构、提升社区品质等角度出发,潜心打造优秀住宅及配套商业产品的开发商不应为追求资金的快速回笼而出售社区商业,至少应在一定时间内保有对社区商业进行统一经营管理的权利,待业态基本成熟、社区商业公共服务功能基本完善后,再考虑出售。因此,售后返租、只租不售、先租后售都是可考虑的销售方式。

售后返租方式比较适合产权式商铺。对开发商来讲,其最大的优点在于回笼资金迅速,企业经营风险小。对业主来讲,不用直接进行经营管理,还能获得稳定收益。成功的产权式商铺大多是开发商在业态定位规划等方面具有主导地位,与业主签订严格的授权合同,统一租赁时间,委托专业的经营管理公司进行运作。只租不售便于开发商统筹规划社区商业,充分挖掘社区商业价值,从而提升住宅的内在价值,有利于住宅的销售,为楼盘后续开发以及企业的品牌建设打下坚实基础。但是只租不售对开发商的社区商业经营管理水平要求较高,且社区商业从开业到旺场需要一段培养期,因此,资金的投资回收期较难控制,收益有较大的不确定性。先租后售方式,即开发商先期将适合社区品质和居民需要的商家和业态引进来,待社区商业基本定型后再出售社区商铺。这种方式既可以让开发商控制社区商业的业态与业种,使之布局更合理,并帮助投资者和经营者规避风险有序经营,从而保证社区商业品质,又可以回避长期经营管理风险,不失为一种平衡利益与风险的最佳选择。总的来讲,不论是开发模式的选择,还是销售方式的选择,均需要结合项目自身的特点、开发商的资金状况和开发企业自身的发展战略等因素综合分析判断。

4.充分认识物业管理对郊区社区商业地产价值的提升作用

社区商业物业作为一种商业经营场所,其物业管理企业面对的服务对象是业主、租户和顾客,其中,租户和顾客群是流动的,不断变化的,且来源不同、构成复杂,因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。而且现代商业物业其运作模式流行“六位一体”,即投资者、开发商、商家、专业运营商、消费顾客和政府共同参与,实现各方利益平衡,达到多赢目的。一旦物业管理机构在管理服务方面出现差错,导致租户或顾客不满,将对物业商誉产生极大的影响,可能因此失去租户或顾客,导致物业的贬值。

由于社区商业物业常常会有社会活动和商业活动的举办和进行,因此物业管理企业和管理者要有较强的活动策划能力、组织能力和协调能力,并要与当地及周边地区政府机构、社会组织保持良好的沟通和合作关系,从而提高业主的品牌形象和社会影响力,聚集人气,吸引客流,提升物业的档次和价值,实现物业高投资性和回报性。

参考文献:

[1]杨茂盛刘慧:商业地产的土地需求和供应问题.《商场现代化》,2009 年1 月(中旬刊)总第563 期

[2]谢成龙:社区商业发展所遭遇的五大瓶颈.《中国房地信息》,200 9年第 6期