商业地产产业报告范文

导语：如何才能写好一篇商业地产产业报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、第三产业发展现状

近年来，*区强力实施“工业强区、生态名区、物流活区、人才兴区”四大战略，推动了工业和商贸物流经济迅猛发展，拉动了第三产业快速发展。20*年，全区第三产业实现增加值5.5亿元，占地区生产总值的27%。全年完成税收4960万元，占全区税收收入的28.8%。全区物流行业实现产值2.5亿元，实现税收1100万元。物流吞吐量为460万吨，仓储面积13万平方米。全区物流企业17家，其中自开票企业11家。20*年税收在100万元以上的企业有4家（*市运输一公司、192万元，*市运输十分公司、160万元，*市运输十一分公司、164.8万元，宏刚运输公司、1*万元）。大华商贸城一期已经建成运营，目前，已实现销售收入1.16亿元，实现税收1150万元。大型商贸物流市场达到5个（*家俱中心、商贸城食品中心、*金属材料市场、*农贸市场、*废旧家俱市场），总占地面积228亩，建筑面积4.9万平方米，年营业额达4.4亿元，形成税收2500万元。汽车市场7家（*汽贸、*汽贸、*汽贸、*销售公司），总占地面积2*万平方米，年营业额达8600万元。全区社会消费品零售总额达到6.3亿元。其中批发零售贸易业37918万元，住宿餐饮业零售总额25280万元，餐饮服务网点达148个，营业收入17696多万元，实现税收708万元。房地产业完成房地产开发投资5.4亿元，其中住宅投资1.8亿元。商品房屋施工面积57万平方米，竣工面积14.6万平方米，销售面积17.9万平方米，实现销售额31039万元。

二、第三产业发展存在的问题

1、三产比重小、增速慢、贡献少。20*年全区第三产业同比增长14.8%，比二产增速低12.7个百分点，比三次产业平均增速低7.8个百分点。三次产业比重为6：67：27，三产占GDP的比重仅为27%，作为城区仅高于全市1.5个百分点。三产对经济增长的贡献率仅为24.77%。

2、新兴产业发展水平较低。传统产业比重偏大，新兴产业发育不足。商贸餐饮、运输仓储业比重大，旅游、文化等新兴的、高附加值的产业尚处在起步阶段，拉动经济增长的作用未能得到充分发挥。

3、物流仓储发展还处于低层发展阶段。物流仓储企业投入高、回报低，特别是土地成本高。如全区仓储占地面积18万平方米（267亩），实现税收570余万元，亩均税收仅为2.13万元，远远低于目前*区要求的亩均全额税收不小于8万元最低标准。

4、市场建设进展缓慢。目前全区新建市场不多，除东风金属材料市场为区划调整后新建外，其它市场均为原有市场。围绕1*国道的诸多门面房没有统一规划且档次低。

5、三产大项目少，进展不快。目前正在建设的三产大项目仅有大华商贸城二期，华强文化产业项目尚在前期运作阶段。

三、对第三产业发展的思考

1、*区三产发展的不利因素。一是城市人口只有6万人；城市建成区面积仅仅7平方公里。人口少、面积小，同时城市建成区道路等基础设施落后且不完善，商业不发达，不利于城市三产发展。二是*区农村地域面积广阔，农村人口相对较多，有16万人。但是人口不集中，小城镇建设落后，基础条件差，农村第三产业发展处于起步阶段。

2、*区三产发展的有利因素。一是辖区内有安烟、安彩、安化集团等省属大型企业以及*金铅、岷山公司、中原异型钢等重点企业，为发展交通物流提供了有利条件。二是1*国道、安林高速、省道303等公里穿境而过，梅东路、钢花路等道路正在建设，县乡公路日趋完善，基本形成了发达交通网络。同时*区地处市郊，发展交通物流和仓储有着较大优势。三是*区山水地貌风景独特，花木种植历史悠久，林果资源丰富，发展生态旅游业巨大的潜力和明显的优势。

3、*区第三产业有着很大的发展潜力。从*区三次产业比重来看：一是*区三产比重较低。20*年*区三次产业中三产比重为27％，比全国三产比重低12.1百分点。而发达国家的三产比重达到了60％以上，我国先进地区如广东、上海等地，三产比重也都达到了45％以上。二是*区三产总量小。20*年三产总量为5.5亿元，贡献率仅为24.77%。就我市而言，*区三产比重和总量都明显低于其它三个区。通过比较，*区三产总量小、发展差距较大，但也表明了*区三产发展有着较大的幅度空间。

4、*区加快三产发展的重点。从*区总体经济发展的情况来看：20*年*区二产比重达到了67％。工业经济发展快速，比重高，节能减排压力很大，结构调整任务繁重，要调整经济结构必须加快三产发展。工业强区是*区发展的主导战略，工业经济占主导地位，要加快经济结构调整，必须围绕工业强区主导战略，把生产业作为工业经济发展的一个重要延伸链条，大力发展生产业，才能尽快有效地缓解工业发展的压力和加快经济结构优化步伐，*区三产经济应该突出加快生产业发展。

四、加快第三产业发展的思路和措施

结合当前三产发展的形势，针对*区三产发展存在的问题，应该拓展空间，突出重点，抓住优势，转化劣势，挖掘潜力，加快三产发展，促进*区经济又好又快发展。

1、拓展空间，完善三产要素。针对*区三产发展的环境现状，加快三产发展，必须加快“三化”（城市化、城镇化、城乡一体化）建设进程，拓展三产发展空间，丰富三产发展要素。结合*区实际，要做好“三化”建设和三产发展规划，推动“三化”和三产融合、协调发展。当前重点要加快“一区”、“一口”、“一道”建设，以城市化促进三产快速发展。“一区”即建设*政治、经济、文化新区（区域总面积约5100亩）。要以党政综合办公楼建设为龙头，以梅东路建设和区域内商业住宅开发为两翼，采取市场化运作的方式，以开发促建设。“一口”即安林高速西出口工程。要积极配合市交通和规划部门搞好前期各项工作，加快项目工程进度。结合实际搞好沿线区域规划，总体上围绕生态建设，规划建设商业、住宅、仓储等区域，大力发展物流服务业。“一道”即1*国道（华祥路）改造。在1*国道两侧150米区域内，和市城市总体规划搞好对接，高标准规划建设物流、仓储、各类市场、商贸服务区。

2、突出重点，抓好交通物流。突出物流活区，坚持配套大工业、服务大工业的战略定位，以仓储、交通运输为重点，促进物流业规模化、专业化、集约化发展，建设生产业区域中心。根据物流经济现状，加大物流企业引进力度，整合运输散户，改造和组建自开票公司；重点围绕安彩、安烟和岷山集团、中原异型钢等企业，以市运输一公司、十公司和玻壳运输公司为龙头，改造传统仓储基地，发展仓储物流型园区。围绕安化集团，以安化集团运输公司为龙头，发展化工产品物流配送中心。围绕马投涧贺驼煤矿和四个洗煤厂、以贺祥运输公司为龙头，发展煤炭物流配送中心。围绕在建新王家岭煤矿、鑫盛机床铸造厂、红岩铁合金厂，整合龙泉运输企业，发展龙泉物流经济。围绕*金铅、在建三丰铜带等项目，发展田村有色金属物流配送中心。巩固改造文昌汽贸市场，提高档次，引进大型汽贸经营联锁，形成西部汽车商贸中心。加强1*国道有色金属市场和大坡附近各类市场建设，高标准规划，逐步形成建材市场经济发展带。注重应用现代信息技术，加快建立全区物流信息网络，形成内部统一的物流市场，提升物流经济水平。

3、发挥优势，抓好生态旅游。*区生态旅游发展可以归纳为“突出抓好点、建设两条线、形成一个面”的总体格局，加快建设*城市后花园。突出抓好点即抓好精品景观点建设。依托丰富的文物古迹和山水、生态等资源优势，采取政府引导、市场运作的方式，加大对中国*腊梅园、龙泉冬枣雪枣基地、彰武水库旅游区、龙泉花卉苗木基地和九龙山云门寺、白龙潭庙等旅游景区的开发与建设。建设两条线即抓好龙泉“中国花木之乡”旅游线路和南水北调绿化景观带建设。积极整合旅游资源，高起点规划设计，紧紧抓住龙泉花卉生态园、蜡梅园、彰武风景区等，搞好南水北调工程绿化配套景观点建设，连点成线，形成自然景观与人文景观相互辉映、优美宜人的景观线路。形成一个面即全面加快花卉游园建设。按照生产与观光相结合，以旅游促产业，以产业促生产的思路，以中国*蜡梅园为核心区域，充分利用龙泉花卉传统优势，依托龙泉水库、森林公园、花卉苗木种植区、冬枣雪枣采摘区和彰武水库，加大开发力度，逐步形成以旅游、观赏为主，科普、科研为辅，融生态旅游和经济生产为一体的综合性观光旅游区，打造*市后花园。进一步整合旅游资源，加快发展交通、住宿、餐饮、购物、娱乐等景区基础设施和配套服务设施建设，形成完整的产业体系。加大推介力度，提高知名度，扩大辐射面，逐步创建旅游品牌，发挥旅游综合效益。

4、转化劣势，抓好城市三产。针对城市三产发展人口少、面积小的不利因素，不能仅仅依靠自身消费发展服务业，要发展外向型商贸，重点是带动性强、辐射性强、吸引力强的项目，实现发展一个项目带动一批商户，影响和调动周边地区，吸引外来投资，形成贸易集散地。当前要突出以下三个重点。一是加快大华商贸城建设，与*商贸城相联，逐步形成新的日用品、家俱商贸物流商业发展中心。二是改造提升商贸服务业。大力发展大型购物中心，逐步形成骨干，发展连锁超市、专卖店、便民店为基础的多元化、多层次的商业网络，优化商业网点布局。三是支持专业配送、仓储经营、电子商务、信息服务、社区服务等新型业态发展，带动城市三产经济。

5、立足发展，抓好农村三产。发展农村三产经济，是实现农民增收的一个重要长效途径。针对农村特点，一是围绕农业生产，加强主产、主销和集散地大型批发市场建设，完善贯通城乡的农副产品、农业生产资料、日用消费品流通体系。二是大力发展各类农村专业合作组织和农民经纪人队伍，支持开展农产品加工储藏、市场营销、技术和信息咨询等服务。三是结合新农村建设，加强农村规划，推进农村社区建设，促进农村人口集中居住，加快发展面向农村的生活服务业，提高农民生活质量。

6、打造亮点，大力发展房地产业。结合城市化、城镇化、城乡一体化和城中村改造，大力发展房地产业，带动相关行业发展。以商住房为主体，高起点规划建设一批特色园区、街区和商务楼宇。把西南片区开发作为城市建设的重点来抓，以*行政新区、城区主干道路开发建设为着力点，按照市场化和公司化运作模式，推动行政办公大楼、城市主干道和商业房地产开发齐头并进，逐步建成*区政治、经济、文化、商贸、娱乐休闲中心，打造*市西南新型城区。加快龙泉、彰武、马投涧、田村等四个小城镇建设，逐步完善区域配套设施和综合服务功能，聚集发展要素，为加快三产发展提供载体和平台。城中村改造突出一村一品特色，与周边规划衔接好，融合到整体经济发展中，突出三产服务业，力争改造一个城中村，建成一个商住一体的经济街区，形成一个特色经济园区。

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关键词：综合体；方案设计；编制要点

Abstract: urban complex urban expansion in the process of building the city plays a new business, business center, make the function of the new city landmarks, and at the same time, in the city center KongDongHua avoid, reduce the urban commuter traffic pressure, rich city leisure era contents also plays an important role. This paper analyzes the design of urban complex points.

Keywords: complex; Design; Key points of

中图分类号：TU2文献标识码：A 文章编号：

随着城市发展进程，越来越多的城市综合体项目出现在人们的视野。特别是在深圳，因土地紧缺而推广的新发展模式―城市更新，造就了更多的城市综合体项目，其形式和功能也越来越完善，堪称引领了国内地产开发的新趋势。作为开发商，在前期运作过程中，就必须对整个项目有着详细深入的规划，并保证整个开发过程能按照运营理念顺利进展，从而达到项目完成后最完美的效果，产生最大的效益。城市综合体是城市生活集大成的建筑群体，还会受到每个城市文化习俗、消费模式理念等因素的影响。可以说，每个综合体其实都有着自己独特的个性，是不可复制的。在这个过程中，设计要点的编制，起到承上启下的作用，要完整表达开发理念，把握设计方向，是保证项目顺利进行的重要先决条件。下面我们就来分析城市综合体方案设计要点编制过程中的一些重要元素。

一， 深刻认识城市综合体

城市综合体的英文名为HOPSCA，是英文单词Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）首个字母的缩写。 一般来说，一个城市综合体至少组合了上述功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链空间的高度集约的街区群体，有商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，因此又被称为“城中之城”。城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

城市综合体具有如下的典型特征：

1,超大空间尺度

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

2,通道树型交通体系

由于城市综合体各功能之间联系紧密，因此各建筑体之间会形成互补、流动，并且连续的空间体系。城市综合体内部拥有复杂、完善的交通体系， 通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合。城市综合体对外界的交通依赖较强， 通过地面层、地下层、天桥层的有机规划，将建筑群体的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“ 通道树型”(Access Tree)体系，形成流动而多变的复合空间。

3,现代城市景观设计

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。

4,高科技集成设施

城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。使用新材料，新技术，迎合了城市发展的进程。

5,地标式的城市建筑

城市综合体一个显著特点就是地标性，在所在城市、所处区域具有显著的标识性。如美国纽约“洛克菲勒中心”城市综合体，它一直作为纽约乃至美国的象征而存于世界。在过去的许多年里，从这里走出及进驻到这里的全球500强公司数不胜数，它们中包括通用电气(GE)、美国银行、无线电音乐城、雷曼兄弟以及美国大部分传媒巨头――时代华纳、全球最大的新闻机构美联社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麦克格罗希尔以及其它一大批全球知名的大企业。毫不夸张地说，这些企业每日的举动，都在影响着全世界。而由他们所组成的洛克菲勒中心，则顺理成章地成为全世界“最大的城市中心”。再如法国巴黎“拉德芳斯”城市综合体，是世界上第一个城市综合体，于上世纪五十年代开始建设开发，高楼林立，成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市综合体。拉德芳斯的成功，不仅增添了古典巴黎的现代气息，更为世界各大都会提出了一个新的发展方向。 拉德芳斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。于1958年建设开发，目前已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万平方米、公园区32万平方米，法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；其成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。建成67公顷的步行系统，集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物；建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境、完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。日本东京“六本木”城市综合体是近几年才诞生的以城市综合体规划所建造的全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体，短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还成为许多走在时代尖端的人们竞相留下造访脚印的黄金区域。

6．高可达性

城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

7．整体的统一性

建筑风格统一，城市综合体中各个单位建筑互相配合，影响和联系；城市综合体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调

8．土地使用均衡性

城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中某一特定功能，不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间，工作日和周末之间不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求

9．空间连续性（包含平面连续性和立面延续性）

鉴于城市综合体各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果，立面会影响城市综合体的统一性，因此，要保持城市综合体内建筑物风格的统一，就是要使立面由延续性空间的连续。由于城市综合体优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系

10．内外部联系的完整性

城市综合体内部自身拥有复杂的、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合

城市综合体对外界的交通依赖性较强，其外界的交通体系直接影响到综合体内部不同功能的使用效率和规模

11．巨大的社会效应

因城市综合体所处的城市位子和庞大的工程，注定其必将成为城市的名片、产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式更成为上哈文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海是的文化标签

12．巨大的升值潜力

一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如，上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目产生的巨大社会效应，产生良好口碑和巨大的品牌效应。同时还要考虑到项目本身的更新换代。

二， 城市综合体方案设计要点编制过程的几个重要问题

方案设计要点是给设计院的设计指引，它必须明确地传达开发理念，对项目定位、各项指标、开发周期、成本控制、设计风格、总平规划甚至设计细节等各方各面都要有详尽的表述，务求对后续设计制定大方向和大框架，保证最终的项目运营效果。基于以上对城市综合体特点的认识，我们认为，在方案设计要点的编制过程中，以下三点显得尤其重要。

1, 项目土地解读。所谓解读，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行详尽分析，从而避免将来的产品出现“水土不服”的情况。曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国《新闻周刊》评为世界新七大奇观的东莞某大型购物中心，总占地面积51万平方米，总建筑面积116万平方米，这在当年已属体量巨大。就是因为其商业定位和业态设计与市场的需求情况产生偏差。 致使人气不足、消费力不强；餐饮娱乐、购物、文化、休闲、各类主力店等业态也均比预期少了一半以上。对此，业内人士分析，“城市综合体的设计需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力超过或难以满足消费规模。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一点，平衡设计各种业态才最易实现成功。”而对于一些位于地铁站点上盖的城市综合体项目，如果交通枢纽的设计失败，也容易导致城市综合体产生风险。。

综上所述，土地解读具体分为：

1.1、了解所在城市规划定位、区域规划定位及现有经济指标，包括区域地位、经济总量、产业发展、人口状况等信息。

1.2解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过、公交站点设置，道路规划等。

1.3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；

1.4、项目可利用资源，如：河流，公园，景观带，市政设施，学校等；

1.5、项目规划条件和经济指等标：容积率、限高、配套设施等；

1.6、地块周边的环境分析，包括商业，住宅区，人口。

2， 商业详细研究对设计有着决定性。在城市综合体项目中，商业和住宅从设计上来说是矛盾的，一个动一个静，一个要开放一个要私密，但在营销中，它们却是互相促进的。商业创出了品牌，打出了名气，聚集了人流，带旺了区域，自然而然地提升了土地价值，保证了项目的后续发展。在深圳不乏商业启动后带动人气，从而提高住宅价值的例子，例如万象城，海岸城等等。所以成功的商业设计，在城市综合体中起着重要的作用。然而商业设计有别于传统的建筑设计，它需要更多的商业理念和更多的商业运营知识，更多地为功能服务。

2.1商业建筑包含非同一般的多样性。

2.1.1在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。

2.1.2在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的经营对物业的需求，特别是可视性和易达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑计工作范畴了，需要对商业运营有着更专业的了解，有时候甚至要专门的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，利于整体出租和管理保证品质，也是设计需要解决的问题。在商业建筑规划设计中应遵循三个设计原则：一是主力店和次主力店应按市场与商家的普遍需求的高标准设计；二是商业空间的设计应满足绝大部分商家的物业需求，而且可分可组，灵活切割，三是考虑区域价值提升后的产品升级。因为在不同的品牌商家在不同的地区、不同的城市、不同区位其销售的商品有所不同，导致开店的规模也不同，故其对项目的物业需求也有所不同。商业综合体的设计需要满足不同市场的需求的同时，也得考虑市场的变化对项目的带来的影响。

2.2商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。所有城市空间的营造，都是为其功能服务的。

2.2.1不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。

2.2.2商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。

2.2.3业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。

2.2.4满足不同功能商业的技术要求。如电影院需要大空间以及适当倾斜的地面，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。主力连锁超市每个品牌对建筑面积、柱网、层高、荷载、坡梯的位置、强弱电、空调、给排水、排污等都有不同的要求。大型娱乐设施的功能布局、内部人流疏散路线需要严密的计算。甚至小到招牌位置，入口面积这样的细节，都必须有所考虑。所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便，也影响到正常的运营和使用。

综合来讲，商业综合体的设计涉及的功能多，业态广，需要多方协作，每个阶段都对商业地产的成功运作是非常重要，甚至事关项目的成败，设计者应对项目市场、项目定位、项目涉及的商家、业态的物业需求、发展商的投资目标等多方面综合考虑，才能设计出一个成功的商业地产项目。

3，交通解决方案

交通在整个设计中有着不可忽视的作用，便利、可达、畅通，可以吸引人群，有利于创造良好的商业氛围。在编制方案设计要点时，对交通的解决方案必须有着足够和正确的研究。

3.1 内外部交通体系

客流的存在是城市综合体各个部分达到其经济目的的基本条件，城市综合体的交通体系结构可划分为外部交通体系和内部交通体系（表1）。

城市综合体设计，尤其是以组织繁杂的城市交通为核心的综合体设计，必然要建立一个基于行为需求的多层面的交通整合系统，包括与综合体步行体系配合的景观空间规划；区域交通功能与城市交通分布的整合；城市机动交通体系与城市步行体系的整合。在这一系列的整合关系中，步行交通体系构成了所有要素的核心（表2）。

综合体的主要步行体系有方格网型、通道树型两种。上海大宁国际商业广场采用了不规则的方格网体系，内外两种交通体系分别满足步行与车行两种通行模式（图1-2）。万达集团开发的城市综合体系采用通道树型结构，在主要的步行干道下延伸出步行支路，并与餐饮的室外休闲茶座结合，模糊道路与建筑用地之间的界限。事实上，综合体的交通组织没有固定的模式，新颖的步道体系设计能够提升整个综合体的城市价值，增加步行乐趣。无锡通惠路步行街商业综合项目的商业主体就是引用一条600m长的螺旋式天街，将商铺从地下一层延伸至地上四层（图3-4），形成了一气贯通的有趣的商业形体。

3.2立体化的交通系统

城市综合体是城市交通构架系统整体的一部分，立体化的城市交通为综合体与城市地面、地上、地下立体接口提供了可能，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施有机联系。旧金山港湾枢纽、拉德芳斯换乘枢纽、来哈特枢纽、大阪筑波城都是以交通为核心组织建设起的大型城市综合体项目。拉德方斯区作为欧洲最大的公交换乘中心，拥有67平方hm2的步行系统，其裙楼通过建在空中的巨大广场，实现人行广场上，下行公路、停车场和公共汽车站，保障行人与车流的彻底分离，互不干扰。香港太古城在城内分区，以架空天桥及多层平台将人车分道，并使各区连接成整体，澳大利亚的墨尔本中心、美国伊利诺斯州中心、深圳太古城等知名的城市综合体都是地铁连体物业，以地铁为主导，辅以商业办公，在开放的建筑内部，利用城市立体中庭组织建筑内外的空间关系和功能关系。

三， 结语

在城市综合体的开发过程中，开发商提交给设计院的设计要点，需要清晰表述整个项目的运营理念，确保设计质量，使设计达到要求。作为服务于地产公司的建筑专业人员，自身对各项指标，各项要求，要有着更深入透彻的研究，不仅仅是从设计的角度，更应以开发的角度，来对项目进行诠释和把控。对地块的理解，对商业的定位，还有对交通流线的控制，是在编制方案设计要点时的几个关键节点，对这几个关键节点做好研究，明晰概念，才能编制出符合要求，保证设计质量的设计要点。

参考文献：1，浙江日报[今日关注]：城市综合体，破解现代都市病

2，李蕾：开放下的聚合――城市综合体的规划布局设计解析