房地产项目资产管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产项目资产管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】房地产；项目开发；投资；科学管理

由于经济运行情况良好,房地产市场持续走强,国内大多数房地产企业存在盲目拿地、盲目投资的现象,随着国家对房地产企业实行从紧的资金政策,很多企业难以为续,度日艰难。同时,目前房地产企业普遍存在投资管理粗放,管理无序的现象,无法对工作起到监督性和指导性的作用,因此,加强投资计划管理势在必行,它是企业的生命线。

1 把好项目关是投资管理的前提

为实现房地产建设项目社会效益和经济效益，避免和降低风险，必须对项目必要性、可行性进行研究。

1.1 进行市场分析。避免决策盲目性，减少和降低投资风险，充分考虑建设项目在未来市场的竞争力，使计划任务更具科学性和可靠性；

1.2 加强实地调研。对工程地质、水文地质，包括征地、水源、供电、运输、环保等情况要了如指掌，使投资估算有充分依据；

1.3 资金落实到位。由于房地产建设项目投资金额大，投资各方必须做到资金到位，必须有资金文件，确保项目得到批准后能按期实施。若需贷款，应对各项贷款条件进行认真仔细分析比较，尽量减轻利息负担和还贷压力。

2 把好设计关是投资管理的灵魂

房地产建设项目，包括编制项目建议书、可行性研究、编制设计任务书等，一旦被认为是切实可行的，就进入影响建设投资最大的设计阶段。

人们称设计阶段虽则设计费一般只占建设工程总费用的1％左右，但对整个工程项目造价影响度要占80％左右。

由于设计阶段分初步、技术、施工图设计三个阶段：在初步设计阶段，要提出设计要求，明确建设项目的外观设计、结构形式、平面布置、装修标准，进行设计招标、方案竞选，选择设计单位并商签委托设计合同等事宜；在技术设计阶段，确定建设项目设计的合理性、可行性、安全性，特别要做好建设项目对复杂工程的重大技术问题进入深化设计，确保质量；在施工图设计阶段，确定建设项目的造价，控制好设计标准和主要设计参数。为此，要做好四方面的工作：

2.1 设计方案优选。为保证设计方案的先进性、准确性、合理性，房地产开发企业对设计方案招投标，对设计方案好中选优；鼓励设计单位平等竞争，择优选定设计方案和设计单位，提高设计质量，保证设计进度，控制工程造价，提高投资效益；

2.2 推行限额设计。限额设计是指按照标准的设计任务书及投资估算控制初步设计，通过计算的数据为依据，控制施工图设计，同时严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破；

2.3 应用价值工程。价值工程是功能或效用与成本的比值，房地产企业应用价值工程，就是要对建设项目进行功能分析，做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，达到降低成本的目的；

2.4 注重图纸会审。目的是将建设项目变更的可能性尽量地控制在施工前。就是对初步设计阶段，侧重于工程所采用的技术方案是否符合总体方案的要求，以及是否达到建设项目决策阶段确定的质量标准；对技术设计阶段，侧重于各专业技术是否符合预定的质量标准和要求；对施工图设计，侧重于使用功能及质量要求是否得到满足。通过图纸会审，使技术和经济有机结合，功能和造价互相平衡。

3 把好费用关是投资管理的龙头

房地产建设项目周期长、金额大，通常按建设程序六个阶段费用要严格控制：

3.1 投资估算。在项目决策阶段，必须对建设项目投资估算。其依据是：可行性报告等文件；建设方案；估算指标；材料设备询价；国家有关政策文件；

3.2 概算造价。这是在初步设计阶段，根据设计方案，编制工程概算文件，预测建设项目造价。其依据是：初步设计方案资料；概算编制办法；概算定额或指标；建设项目所在地有关费用文件；

3.3 预算造价。这是在施工图设计阶段确定的工程造价，其依据是：施工图纸；现行材料设备价格；预算定额等；

3.4 合同价格。这是指工程招投标阶段通过签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备材料采购合同以及技术和咨询服务合同确定的价格。其依据是：招投标文件；施工单位资质；施工方案；

3.5 结算价格。这是指工程结算确定的价格，其依据是：中标价；设计变更；现场签证；

3.6 实际造价。这是竣工决算阶段最后确定的工程造价，其依据是：建设工程费；设备购置费；预备费；其他费用；建设期贷款利息等。

4 把好招标关是投资管理的基础

招标投标时市场经济中的一种重要交易方式，也是房地产企业建设项目投资控制的重要手段。在招投标时，要做好三方面工作：

4.1 合理编制标底。当前，市场上建筑安装工程招标的标底，主要采用以施工图预算、工程概算、扩大综合定额、平方米造价包干为基础等方法来编制，也有按市场价格来报价。但不论以何种方式编制，都应控制在投资范围内；

4.2 规范投标报价。引入竞争机制，一般招投标在三家以上，实行“货比三家”；

4.3 公正进行评标。坚持公开、公平、公正，严格管理要求和管理程序，依靠高素质专家支持，实行工程技术人员的群体评估和决策，顺利进行建设项目。

5 把好协调关是投资管理的保证

推行建设项目责任制是投资管理的保证，特别要加强协调：

5.1 技术协调。提高涉及图纸质量，减少因技术错误带来的协调问题；加强图纸会审和交底是重要环节；

5.2 管理协调。要建立一整套健全的管理制度，包括从管理层到班组的责任制度、奖惩制度，特别要建立以投资方、监理为主的统一领导，由专人统一指挥，解决各施工单位的协调工作；

5.3 组织协调。房产开发企业应建立专门的协调会议制度，解决施工中的各种问题，严格管理签证工作，并进行有效的工程预算。

在建设项目中，要及时总结经验教训，做好电气部分与土建的协调；给排水与建筑结构的协调；建筑的外表功能与结构的协调；各辅助专业之间的协调。把问题、隐患消灭在萌芽状态，保证工程质量。

6 把好施工关是投资管理的根本

施工阶段是建设项目的重要阶段。这一阶段中，要把工程设计图纸变为物质形态的工程实体，因此，这阶段应做好五项工作：

6.1 要优化施工方案。要通过技术比较、经济分析和效果评价，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。

6.2 合理有效的使用资金。做到筹资与资金使用相协调；做好工程费用支付管理工作；加强对其他费用支付的管理。

6.3 严密细致的施工控制。在施工准备阶段，以工程顺利开工，开工后能连续均衡施工，并能保证工程质量、进度和尽可能节省工程费用为控制目标。主要内容是施工监理单位的选择和施工条件准备；在施工阶段，以全面和实际履行与监理单位和施工单位的合同为手段来实现控制目标。对所建立的各管理机构实行岗位责任制，落实到每个人，共同做好控制工作。

6.4 严格控制工程变更。无论在设计、施工、进度、项目变更都要慎之又慎。要坚决杜绝施工单位擅自变更设计增加投资，对一些确要变更的单价和施工工艺，在得到批准后实施，并做好现场记录和有关数据收集整理工作，以免浪费发生。

6.5 切实加强材料管理。由于材料费用占工程总费用的70％左右，因此，设备、材料计划，控制材料实际与预算价差，材料的采购都是严格管理的范围。

7 把好竣工关是投资管理的关键

在建设项目完成后，房产开发企业正确核定竣工决算，有效实现投资控制要做好三方面工作：

7.1 合理确定造价。这是投资管理的重要环节，为此，房地产开发企业要以现行的工程造价管理规定为依据，按施工合同为准则，实事求是地根据竣工图结合隐蔽签证、现场鉴证和设计变更进行审核。特别计价必须正确，预算人员不但要熟悉工程量的计算规则、原理，还要到现场了解，提高计价的准确性；

7.2 严格结算复审。对施工单位编制的工程竣工验收报告，包括工程进度表、质量验收报告和实物量清单进行核对，并实现工程结算复审制度和工程尾款会签制度，从而确保投资效益；

7.3 做好审计工作。由于工程决算是建设项目经济上的最后结论，故一般委托有资质的审计单位进行审核。

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【关键词】房地产；风险；管理

1.房地产投资风险概述

房地产项目投资风险管理是近年来才出现的新管理理念，在对投资风险的识别以后再进行风险评估，然后再进行有效的管理，以降低投资风险造成的影响，起到以最小的投资实现利益最大化的目的。目前我国很少有企业建立自己系统的风险管理体系，社会上暂时也缺少专门从事企业风险管理的咨询机构，从而加大了房地产行业的高风险性。房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险，其实际收益可能在各种风险因素的影响下发生低于预期收益的现象，使投资者蒙受损失。因此，建立积极的风险管理策略在我国房地产项目投资中是非常必要的。

2.房地产投资风险产生的原因

在现阶段，我国房地产企业投资风险主要表现在两个方面：宏观环境和微观环境。其中宏观环境所包含的有金融风险、资源风险、政策风险等，是受社会和经济环境的影响而改变的；微观环境所包含的影响因素有地价风险、决策风险、技术风险和组织风险等，它们的产生是基于投资的具体项目所处的位置区域以内，如过于单一的融资方式和片面追求高收益而导致的非理性开发等都可能造成财务风险甚至投资失败。此外，从主观和客观两个方面来分析：客观因素主要包括房地产企业间的同行业竞争，新产品问市；银行贷款利率变化，投资风险增大等。主观因素主要包含房地产企业信息滞后，缺乏创新不能满足客户，或只是本地区先进，这样就失去了设计上的优势。

3. 房地产投资风险发展趋势。

近年来，房地产行业也出现了一些新的趋势，主要表现在：（1）经济风险降低的同时，政府调控政策带来的风险有所上升。（2）随着西部大开发战略及各地区房地产政策的逐步完善，房地产投资风险的区域性差异正在缩小。（3）整体经济环境的改善使房地产行业的投资风险预警机制逐步健全，投资环境日臻成熟。

4.房地产投资风险对策

4.1 了解市场行情，理性投资房地产市场投资

要实现收益是以市场需求为前提。投资于房地产的资金将建造出需要人们购买的房屋，只有房地产市场中存在对房屋的需求，可以实现房屋的出售，开发商的投资才能顺利实现。所以投资于房地产市场首先要深入了解市场现状、预估市场前景，找准投资点。了解市场现状要从市场调研、细分市场和其他外生变量对房地产市场可能造成的影响。

第一，市场调研需要充分了解当前市场需要但目前还很欠缺的房地产项目类型是什么，需求量有多大，市场是否饱和，市场的支付能力如何，企业面临的同业竞争如何，市场未来的走向又是什么。

第二，市场细分是为了在此基础上确定房地产项目的目标群体。房地产开发投资需要对目标人群的消费特点、消费心理、偏好、收入状况和文化背景等等全面分析，制定相关营销策略、确定价格标准以及在项目设计中的项目功能设计符合目标人群偏好。

第三，充分考虑全面分析其他外生变量可能带来的影响，如消费观念、我国的住宅方式、国外住宅发展和最新动态、行业内的最新技术和设计、新能源新材料的开发和使用状况等等。充分了解市场，是企业预估风险、理性预期、降低成本的基础，企业应当根据市场理性决策，寻找最佳投资点。

第四、加强投资调研及决策分析

一般房地产企业项目投资量较大、筹备建设的时间相对较长，在管理过程中会产生许多不确定的风险因素。要想防范和有效控制住这些风险的发生，就需要在项目投资前做好充分的分析和可行性研究报告，通过大量的调查和研究、计算，对项目上可能会出现的一些经济、财务、社会效益等风险，是否能够得以合理的规避和控制，做出科学综合的论证和评价，最终确定项目操作的可行性，为项目投资提供准确、合理的依据。同时要完善决策风险管理，建立科学的风险管理判断体系，提高决策的风险管理意识，根据自身需要安排专门员工开展决策风险管理工作。

4.2 加强工程监管

投资项目资金的消耗主要在工程建设方面，由于房地产项目投资主体和建设主体相分离，在这一过程中节约资金的可能性很小，但是增加投资的可能性很大。所以，进行项目建设过程中的风险管理，保质保量按期完成项目是投资者需要应对的又一难题。健全对投资项目的监管体制，首先要把好施工队伍关口，通过项目招标制选择经济实力雄厚、技术实力强、管理经验丰富、价格合理、效率高以及有良好信誉的施工队伍； 其次要签订施工合同，以法律文件来保障合同双方的经济利益，防范道德风险，施工合同要注意明确双方的权利和义务，施工工期，工程质量，开发商应付账款，关于风险分担责任的条款，施工中发生变更时的索赔责任以及相关特殊条款； 最后，聘请专业知识和丰富经验的工程监理对项目施工全面监督和管理，督促施工队严格履行合同，对工期、质量、资金成本严格监控，协调施工方与开发商的关系，及时化解矛盾，防止出现延误工期的情况。

4.3 分散投资风险

4.3.1 转嫁投资风险

房地产投资者的有意识地将损失转嫁给与之有相互经济利益关系的另一方承担成为转嫁投资风险，主要有通过建筑工程施工合同将风险向施工转移、购买商业保险把风险转向保险工商、证券化项目资金、投资获利期权、契约型转移等等。其中，商业投保是企业通过购买商业保险来实现的风险转移策略，包括房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险等业务，针对房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节投保，投保的房产时能是房屋及其附属设备和室内专修材料等财产，保期一般是一年，可以续保，保费由双方协商规定。

对房地产投保主要是由于房地产商品是不动产这一特性，不动产不可移动，从而容易遭受自然灾害意外事故毁损，一旦发生，则会带来巨大的财产损失和人员伤害，因此有必要购买房地产保险进行风险转移，实现项目资金循环，促进房地产经营活动开展。项目投资资金证券化，是房地产企业利用金融工具把项目开发资金转化为有价证券，在这个转化过程中，开发商和项目之间的关系也同时发生变化，从直接的物权关系向以金融工具为媒介的债权关系转变，从而实现风险转移。

4.3.2 组合投资分散风险

房地产开发商的组合投资策略是指对开发结构进行组合投资达到分散风险的目的，一般来说包括投资区域划分、投资区域选择、投资时间分散、组合多种类型项目进行投资等手段。投资区域划分是指企业将资金投向的项目所属地区按各自的经济发展水平等进行划分； 投资区域选择则是在划分了投资区域的基础上，开发商在不同区域选择投资项目进行投资，避免特定地区经济不景气波及整个企业投资； 投资时间分散是开发商要选择合理的投资时间间隔，合理分配投资资金，而不是一口气全部投进去，增加了企业的风险还降低了资金的使用效率。

企业投资的跨时期决策有利于资金的合理配置，保证企业在长期的投资的持续性，避免出现后劲不足，工程烂尾现象出现； 投资项目多类型组合是从证券业和保险业发展出来的一种投资理论在房地产业投资的运用，是指房地产开发商根据投资项目的各自的获利能力和风险程度，按照一定的投资原则合理搭配不同类型的房地产项目，不把鸡蛋放到一个篮子里，进行分散投资来降低风险。经过实践检验，这种投资策略对于房地产投资避险方面效果显著。

5.结语

房地产业的繁荣对国民经济的发展有着重要意义，作为房地产市场中供给方的房地产开发企业，如何在当前房地产市场出现泡沫，国家进行宏观调控的政策背景下应对来自各方面的挑战，合理制定房地产投资风险管理对策，具有重要意义。虽然房地产投资的风险是客观存在且随机变化的，但是企业还是可以根据实际情况进行房地产投资的风险管理，要摸清市场，理性决策，运用适宜的房地产投资风险转移和组合策略，降低风险，增强企业竞争力。

参考文献：

[1]沈艳丹. 房地产投资风险对策研究[J]. 创业经济，2010，09.

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据有关资料统计,在建筑项目各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度

最高,达到80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。

在具体建筑工程实践中,在项目立项、可行性研究等决策阶段,工程造价的控制应从以下几个方面人手:

2.1项目选址是项目成功与否的基础

1)选址应符合城市规划;

2)项目要有准确的市场预测与市场定位;

3)要编制科学的环境评价报告;

4)应做好地质初勘工作,因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。

2.2应编制项目成本投资估算控制表

根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点,决策阶段主要是可行性研究阶段,应编制投资估算。按照工程造价理论,投资估算的内容应包含:

1)建筑安装工程费用;

2)设备及工器具购置费;

3)工程建设其他费用;

4)基本预备费;

5)涨价预备费;

6)建设期货款利息;

7)固定资产投资方向调节税。

结合建筑项目的特点,在项目选址已定,市场分析已完成的基础上,应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算——项目成本投资估算控制表。在实际工作中,可结合财务成本核算科目为基础,以房地产投资为例,部分项工作为内容编制项目成本投资估算控制表,详见表1。

根据表1,应将各项经济技术指标分解到各职能部门,应用工程造价的层次性计价特点,结合成本分析,按照前者指导后者的原则,指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作,可有效避免不合理的“三超”现象,取得良好的控制效果。

2规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施

设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现,是项目计划的具体化,如果说决策阶段投资估概算是对工程造价进行静态控制的话,那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态控制。根据房地产项目特点,该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。

2.1总平面规划设计

1)合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本;

2)结合城市基础设施资源情况,对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计,其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留,污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计。

2.2单体施工图设计阶段

该阶段应采用限额设计的办法,将重点放在施工图审查工作上,通过施工图预算,将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面:

1)桩基设计方面:在多层住宅中,据测算,桩基部份的工程造价比重占整个单体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择,以本市某项目多层住宅工程常用的两种桩型进行对比,其结果见表2。

2)结构设计:应重点在施工图审查工作中对钢筋取值及用量、板厚、不合理的错层设计等方面进行审核,以避免造成看不见的工程造价增加,处理好安全可靠与经济适用的关系。

3施工阶段工程造价的控制措施

按照工程造价理论,该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制,确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价,是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。

3.1工程招投标阶段的工程造价控制

1)把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估,目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。

2)根据项目实际,确定合理的投标条件

①根据住宅工程的特点,其工期短,工程总投资相对规模不大,应采取工程量清单、固定合同价格的方式,以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。

②对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目,无定额项目无单价、信息价可参照的,应重点说明,让投标人明确在投标时以综合价报价,以避免结算纠纷。

③确定合理、科学的评标原则:对有标底的,可在评标前确定合理的中标降低率,在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下,采取合理低价中标的原则,从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。

3)严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同,

注意合同的结构及合同价,对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款,应以专用条款或补充合同的方式加以约束。

3.2加强工程施工事中控制

1)严格控制施工中设计变更,经论证确需设计变更的,应力求减少变更费用,可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。

2)加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素,导致标外工程量项目增加现象,如基础土方量、井点降水等,现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下,按实签证、审核,以真实反映实际工程造价。

3)严格按照合同进行工程款支付。

4)及时掌握国家工程造价调价动态。

5)对可能存在的工程造价目标风险进行分析,并制定防范性对策。

4建筑项目工程造价控制与管理综合措施

工程造价控制是建筑工程项目管理中一项极为重要的内容。为了取得目标控制的理想成果,应当从多方面采取各种措施与手段。

1)建立建筑项目工程造价控制管理体系,从组织、技术、经济与合同四个方面人手,构建工程造价控制机制:

①组织手段:就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的职责,同时确定其工作考核标准;

②技术手段:主要是对项目技术方案进行审核比较,对其适用性进行论证,从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。

③经济手段:就是收集、加工、整理工程经济信息的数据,对造价控制目标进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析,如对工程预结算进行审核、成本变化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。

④合同手段:就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设备供应商、监理单位等的建设行为,都要以签定合同的方式加以约束,保证按质、按量完成其工作。

2)充分发挥社会化监理服务功能,建立监理单位、政府质检等各方面、各层次组成的项目管理监控体系

3)建立健全的工程造价管理制度,充分利用IS09001-2000质量管理体系,提高工程造价控制水平。具体做法是:将控制表中各分部分项工程指标依照ISO质量管理总手册相应条款层层分解落实到相关职能部门,以此指导各职能部门开展工作,对工程造价实行动态管理。

在IS09001-2000质量管理体系中,涉及工程造价控制的条款及内容,主要有以下几方面,如表3。

5结束语

综上所述,房地产投资项目有效的工程造价控制与管理是在掌握市场信息的基础上,为实现项目管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动,其贯穿于工程建设全过程。概括而言,建筑工程项目的造价的有效控制与管理就是以决策阶段的估算为静态控制,以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的,因此,宜采取经济、技术、管理相结合的方法措施,将建筑工程造价控制在投资估、预算或合理的范围之内,避免工程造价“三超”现象的发生,实现投资效益最大化。

参考文献:

[1]建设工程工程量清单计价规范.GB50500-2003.北京,中国建筑工业出版社,2003.

[2]张允明.工程量清单的编制与投标报价[M].北京中国建材工业出版社,2003,7.

[3]袁建新,迟晓明.工程造价控制[M].北京:中国建筑工业出版社,2004.

[4]尹贻林.工程造价管理基础理论与相关法规[M].北京,中国计划出版社,2003.

[5]骈永富,阎俊爱.房地产投资分析与决策[M].北京:中国物价出版社,2003.

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关键词：土地开发股权收购 风险防范

Abstract：Through the acquisition of equity investments in real estate projects in the form of real estate development enterprises as a common means of access to land, which has a simple procedure, cost savings, developing fast, to avoid fierce competition advantages. But it also has its own risks. In this paper, the acquisition of equity investments in risk and control issues to be analyzed and discussed for real estate investment staff reference.

Key words: Land development Equity acquisition Risk prevention

中图分类号：F293文献标识码： A

随着当前房地产行业的高速发展，房地产开发企业拿地热情不断高涨。房地产开发企业除了从土地公开招拍挂市场获取土地储备外，也常常选择项目收购的形式来实现。在实际操作中，房地产企业的项目收购行为通常表现为如下三种比较常见的形式：资产收购、股权收购和合资开发。其中房地产企业通过购买有地企业的股权间接获得土地进行项目开发,已成为房地产行业快速拿地的一种常见方式。

房地产项目公司股权收购，是指收购方收购某一项目公司（仅指为特定房地产项目成立的开发公司）的股权，从而成为该项目公司控股股东或者唯一股东，进而控制项目公司，并获取该项目公司名下的土地进行开发经营的模式。股权收购模式相比其他拿地方式具有如下优点：

（1）手续简单

一般来说股权收购只要签订股权转让协议并根据公司法规定办理股权转让的工商变更登记手续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）即可控制、管理整个项目，手续简单。

（2）费用节省、开发快捷

股权收购相对直接购买土地资产而言花费的税务成本最少，直接交易成本最低。且由于项目公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可马上投入资金进行后续开发建设，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，无需另行成立新的房地产公司。

（3）避免代垫土地出让金等资产收购中多见的交易风险

土地证是资产收购的必备条件，很多项目拟转让时一般因为未及时缴纳土地出让金而无土地证，故转让方一般要求收购方代垫出让金以便办理土地证，代垫资金存在一定风险；而股权转让获取项目与土地证有无并无必然关联，不涉及代垫出让金。

虽然股权收购方式具有较多的优点，但其自身也有着不得不加以防范的风险。如何在国家法律法规的框架范围内，尽可能降低企业的成本和风险，是房地产公司项目投资人员的主要工作。房地产企业通过股权收购方式来获取土地主要面临的风险有以下几种：一是股权转让存在一定的政策性风险；二是股权溢价处理难度较大；三是标的企业的法律、债务风险较难控制，存在或有负债风险。本文将分别从上述各类风险来具体阐述分析各自的风险内涵及防范措施。

房地产项目股权转让的政策性风险

对于股权收购房地产项目，政府审批较为宽松。如果不涉及国有股权、上市公司股权收购的，一般无须审批。对于涉及国有股权转让的，则需要政府部门进行审批，审批部门包括负责国有股权管理的部门及其地方授权部门，审批要点是股权转让价格是否公平、国有资产是否流失。对于涉及上市公司股权的，审批部门还包括中国证券监督管理委员会，审批要点是上市公司是否仍符合上市条件、是否损害其他股东利益、是否履行信息披露义务等。

对于收购股权为国有股权的，除履行一般的股权收购程序之外，还有转让程序的特别规定。首先，需要有国有股东上级主管部门的同意及书面批复；其次，要由国家认可的资产评估机构对其进行资产清查及估价；再次，国有股权转让需要进场交易，要在国有资产产权交易中心进行公示，公示后产生两个及以上竞买者的，还需采取拍卖的形式进行。因此在收购国有公司股权时，不能仅通过与转让方达成收购协议而完成股权收购，还需履行相关程序。这就需要收购方需要了解国家的相关政策及交易所的流程规定，防止发生政策性风险。

房地产项目股权转让中的溢价处理风险

一般项目收购时双方都有盈利要求，收购溢价指在项目收购过程中所支付的实际金额超过项目账面成本即可税前列支成本的部分。收购溢价在项目纳税申报中不能进开发成本。

从项目收益看，对转让方而言，溢价越高意味着其转让收益越高但同时税负也较大。对收购方而言，采取股权转让，较高的溢价意味着项目开发清算时较高的土地增值税清缴和总体收益水平的下降。如果项目投资人员在前期不筹划好股权溢价及土增税的处理问题，项目后期的总体收益水平极有可能低于预期。因此通过合法合规方式进行溢价处理符合双方的利益，并且其本身就属于税务筹划的范畴。

对于房地产项目股权溢价的处理，主要是将溢价部分的资金流出尽量开具可税前列支的合规发票（对村集体等非法人实体，则只需开具收据即可）。处理溢价要结合付款进度和财务审计来进行，对收购方而言基本原则是尽量在收购过程中配合付款进度完成处理。

标的企业的法律、债务风险

据统计企业项目并购重组的失败率高达70％，而导致失败的一个重要原因就在于对企业收购过程中潜在的法律风险，特别是被收购企业的债务风险处理不当或没有防范措施。项目公司的资产负债表并未反映或者无法反映已经发生的债务或者潜在的债务。这可能是由于项目公司恶意隐瞒债务，或者是由于项目公司的财务制度不规范、存在未入账债务，或者是由于或有债务的大量存在造成的。其中，或有债务是收购中的最大陷阱，如担保之债、票据责任之债、产品侵权或者环保责任产生的赔偿、未决诉讼或者潜在的诉讼、行政罚款等等。由于其发生或者处理结果处于突发状态而无法预料，并且轻易不为常规审查所能知悉，如果一旦发生，就有可能改变项目公司的资产状况和信用状况，从而直接影响项目公司的价值，因而危险更大。

对于股权收购房地产项目的法律风险防范，主要有以下几项措施：

1.通过对项目公司实施尽职调查防范风险

尽职调查是公司股权收购的一个重要的、基础性的环节和程序。由收购方委托专业律师、会计师以及行业专家对项目公司进行全面的、详尽的审慎调查，通过调查，律师、会计师以及行业专家将调查收集的资料、信息整理汇总，形成尽职调查报告，并对收购的可行性、可能存在的法律风险及预防方案发表意见，为收购方提供决策依据。这样，同时也可以在并购合同签订前对项目公司的财务状况和法律风险有足够的了解，从而尽最大可能防范风险。简而言之，尽职调查在企业并购中具有从法律上、财务上、项目可行性上发现风险、判断风险、评估风险的独特作用。

因此，收购方应当聘请律师和会计师甚至房地产行业专家对项目公司进行全面的调查，调查范围包括但不限于：股东出资、公司的资产、债权、债务及或有债务、对外担保、税务、重大合同、劳动用工、项目投资开况等各个方面。

2.通过制定完善周密的股权并购协议防范风险

股权收购协议是并购交易的法律表现，完善、周密的收购协议条款是主动防范各类已知和未知法律风险的重要保障。一般而言，在收购协议中采用通用条款和特殊条款来保护股权收购交易安全。在交易实践的过程中，一般是通过设立一个共管账户来保管收购对价的价款。在股权收购协议中约定根据股权转让进程的不同阶段来分期支付相应的对价。为防止项目公司股权转让完成后出现未经披露的债务，可以约定保留一定数额的对价作为担保或违约金。另外也可以约定在被收购项目公司中由转让方保留一部分股份，使转让方和收购方成为一个利益共同体，待经过一段时间项目公司的或有风险逐渐明确后由收购方再行收购转让方的剩余股权。

综上所述，通过股权收购方式获取房地产项目，在土地获取竞争日益激烈的市场现状下，越来越成为一种常见的土地获取方式。但在项目操作实践中，仍然存在着大量的潜在风险。房地产投资人员在进行项目拓展及股权投资时，应积极防范及化解可能出现的风险，在严格控制风险的前提下，加强前期尽职调查、完善相关合同条款及监督好相应的合同履行过程，以保障项目投资的安全进行。

参考文献 ：

[1] 孙卫.股权收购房地产项目的律师实务[J]. 中国律师. 2012(12)

篇5

一、房地产资金链风险分析

项目周期理论认为任何项目从开始到结束都可以概括为项目机会分析、项目规划、项目实施和项目后期处理四个部分。每一个阶段都对应着项目的实施情况和特定需求。本文结合项目周期理论，从项目启动到项目最终结束都伴随着资金的流入和流出。要控制企业资金链风险，必须从项目实施的每个环节和相应的任务出发，针对每一个环节的不同情况，分析资金的流入与流出，从而控制相应的风险。风险管理理论支出，风险管理可以划分为风险识别、风险评估、风险应对、风险监控四个环节进行分析与研究。首先，资金风险识别是房地产项目风险管理的基础，重点寻找项目的风险因素，明确风险管理对象。风险评估是结合公司的实际情况，分析项目中的风险点，提出尽可能多的可行性方案，防范相应的风险。风险应对是针对相应的风险，从相关的解决方案中挑选出最符合公司战略目标和未来发展的风险控制方案， 并加以执行。风险监控是对方案实施的效果进行反馈和监督，对方案执行的效果进行评价，并进行适时地纠正和修改。 结合房地产开发资金投资大、开发周期长的特殊性， 本文将房地产开发分为四个阶段，并对每个阶段可能遇到的资金风险进行识别和分析， 并提出可靠的解决办法。

（一）开发前期可行性研究过程中的资金风险项目开发前期通常要进行可行性的研究。可行性研究阶段是投资决策的重要依据，是项目管理前期工作的重中之重。房地产项目的详细可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。

房地产开发前期另一个重要工作是保证开发土地的按时取得。土地项目的基本情况包括有项目的名称、性质、地理位置、周围地理环境、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资方案规划、投资总额，总工期等基本情况。与此同时，还必须进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物、构筑物的现状，计算需要拆除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。这些资料是可行性报告对项目进行经济评价的依据。

在项目开发前期，企业必须确定项目开发所需要的资金，计算公司的资金缺口，并提出资金缺口的解决办法，保证项目实施所需要的资金能够完全到位。在前期的可行性分析报告中，对取得土地的价款以及相应的拆迁费用必须做好详细的预算，在房地产开发项目中，前期的土地款是必须要从企业流出的，因此，企业必须对这一部分风险予以充分的考虑。在项目规划方案中，企业将要建设的楼盘规划也必须与相应的资金予以配套。

（二）项目开发建设过程中的资金风险项目开发与建设过程中的资金风险非常复杂，这主要表现为：一方面，房地产项目开发周期长导致房地产企业资金循环周期也相应会较长，大量资金必须占用在一个项目上；另一方面，房地产市场和我国金融市场存在较多的不确定性因素， 导致房地产开发面临较大的资金风险，不可控因素较多，资金的成本和后续资金的跟进存在较大的问题。

针对房地产项目开发和建设过程，资金的风险主要体现在建设周期过长这一特殊客观情况上。资金被过长的占用在一个项目上，加大了资金链断裂的风险。随着2009年下半年，我国政府对金融企业向房地产开发商银根贷款的紧缩，大部分企业在筹集资金方面将面临较大困难。如何合理分配有限的资金到项目开发过程中，同时保证开发项目有条不紊地进行是房地产企业在开发过程中必须要分析的重要议题。首先，不能同时进行多个项目的开发，必须保证企业资金实力能够支撑现有项目的资金需要；其次，在项目开发过程中，如何保证项目建设的速度和资金供给的速度匹配是建设过程中资金风险控制的关键。

（三）产品销售过程中的资金风险我国普通住宅、写字楼、别墅、商业地产的房地产类型主要采取开发销售的模式，资金回笼速度受房地产开发建设周期的影响较大。而商业地产项目经营周期长达十几年甚至更长，因此其投资回收期较长，资金回笼速度缓慢，受宏观政策与微观市场的影响较大，所面临的风险也较大。房地产销售是房地产开发商资金回笼的过程，一方面，企业要偿还公司在项目开发前期向银行和其他机构所借的资金，另一方面还必须保证其他开发项目、竞拍土地资源和公司未来发展的资金。通过租金的形式能够为企业带来稳定的现金流，并且具有较高的收益，但是不能一次性地为企业带来大额现金流入。如何在资金流入上与企业资金流出两者间达成平衡，以及如何有效实现资金的收回是销售过程中资金控制的重点。

（四）售后服务过程中的资金风险现代房地产开发企业在楼盘发开中都包含有物业管理、房屋维修等后续服务项目。在设计阶段，企业根据建筑或建筑构件的使用寿命，确定上述维护工作的时间安排，必要时还可进一步确定大规模整修和组件更换的时间，以实现维护工作和费用的合理化。售后服务可以分为外包和自主经营两类。如果实行物业外包对企业来说就没有资金风险，但是自主经营就必须对相应的资金流出予以控制。

二、资金链风险控制措施

资金链对于房地产开发企业而言具有非常重要的意义。一方面，由于房地产行业属于资本密集型行业，需要大量的资金投入才能够形成；另一方面，房地产开发周期长，企业必须能够有效地分配有限的资金，完成项目开发。针对房地产开发过程中遇到的种种资金管理风险，可以通过下面的相关措施予以控制。

（一）制定有效可靠的融资方案项目开发前期，企业必须制定有效的融资方案，筹集项目开发过程中需要的资金。具体可从以下几个方面入手：首先，企业需要综合分析和考虑国内的宏观金融政策以及未来政策走向。其次，考虑具体开发项目的资金需要和资金融通的风险和收益情况等因素，确定投资结构，制定初步融资方案。比较不同的融资方案的优缺点，根据项目自身和各融资方式的特点，对融资结构和资金结构进行相应调整。根据融资成本理论，分析比较各种融资方式，选择可行、有效的融资方案。

（二）加强项目开发过程中成本控制在项目实施过程中，需要项目的各种成本进行有效控制，保证资金的合理利用。第一，项目开始初期，做好成本管理的基础工作，对相关原材料的价格进行收集和整理，做好各项房地产项目的成本定额，财务部门应该对相关的预算方案进行修改，并形成考核目标，加强预算的有效执行。第二，实行全面成本管理。结合基础工作的成本定额、财务预算计划，分析对照各部门、各项目工程的成本责任考核指标，向企业领导提供真实的成本数据，严格日常成本管理控制。第三，严格执行考核标准，对各班组的成本控制执行情况进行考核。

（三）在销售过程中加速项目资金回流销售过程是企业资金回流的过程。房地产商品进行流通时，房地产流动资金的周转时间对开发商而言具有非常重要的意义。它直接影响房地产资金全部循环过程，流动资金的周转时间主要取决于房地产货币资金和商品资金在商品流通过程中变更的长短。为了促进资金的回流，房地产企业可以采取相应的营销手段，加速资金的回流速度。分析房地产市场供求信息，正确运用销售心理学和财务杠杆原理，制定有效的营销策略，合理地利用预售手段，可以缩短销售周期加快资金回收。运用有效的营销手段，不仅可提高企业经济效益，还可降低企业的财务风险。

（四）加快房地产体系配套政策改革有效解决房地产资金链的风险还需要相关宏观政策的帮助。扩大参与房地产信贷融资的金融机构的范围，允许有一定实力的非国有商业银行发放房地产抵押贷款是缓解房地产商资金链紧张的有效手段。政府制定相关政策，规范目前在中国房市寻找投资机会和参与投资的私募基金的运作行为，保护投资者的合法权益。监管部门应适当降低房地产企业上市融资的门槛，使一部分具有一定规模和实力的房地产开发企业通过发行股票的方式吸收社会上大量的闲散资金，解决融资难的问题。积极培育企业债券市场，鼓励房地产企业通过发行企业债券，进行直接融资。

房地产业对我国整体经济发展具有非常重要的作用。企业资金链风险控制对房地产企业具有非常重要的意义，关系到企业的生存。如何控制企业开房地产开发过程中的资金风险是企业和政府共同作用的结果。继金融危机后，融资问题逐渐成为房地产市场的核心问题，如何解决资金问题、实现房地产企业资金链的良好运作与不断循环显得尤为重要。

参考文献：

［1］樊幻灵：《论我国房地产企业资金链管理与完善》，《中国房地产金融》2010年第1期。

［2］王琨：《房地产项目资金链风险控制》，《财会通讯》（综合・中）2009年第7期。

篇6

5月17日，海印股份公告披露的一个专项资产管理计划，被业内解读为“变相REITs（房地产信托投资基金）”。根据公告，海印拟以旗下经营管理的15家商业物业，用未来5年租金收益作为基础资产，设立优先级和次级两种资产支持证券，合计募集资金不超过16亿元。

这将成为国内房企首个通过资产证券化融资的项目。

“目前，房地产的资金来源主要是靠民间资本、外资（热钱）和银行，但前两者的比例在上升。”一位银行人士对《财经国家周刊》记者表示。

住建部政策研究中心调研发现，房地产开发企业的融资结构正悄然变化，直接融资已成其重要的资金来源之一，所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。

事实上，房企融资经历了银行信贷、信托融资、PE投资、券商通道和资产证券化等多种变迁，以及应对监管变化而采取的不同排列组合形成的N种“创新”。

银行主角

2010年之前，房地产公司的融资大多以传统的银行贷款为主，但之后，这种间接融资方式发生变化。

上述人士介绍，其所在银行自2010年下半年开始仅限于给央企系的房地产开发商贷款，其他房企业务均停掉了。

当年的房产政策除了上调首付比例和抵押贷款利率、限购等行政措施外，银监会对开发贷也进行了窗口指导，银行贷款明显收紧。

此后，房地产公司的间接融资开始转道信托、担保公司、小贷公司以及银行的理财途径。

一位地产商告诉《财经国家周刊》记者，表面看地产公司融资已经转道，但实质还是银行的钱。开发商接到项目后，手续齐全的话会放在担保公司，担保公司再拿该项目去向银行贷款，之后再将银行贷款放到小贷公司去放贷。

“担保公司对银行是放大几倍的交易，其实风险全在银行。”他说，中国的金融监管不是技术监管，是行政监管，“这是中国金融体制最大的缺点”。

“房地产没有损耗，就是资金压力的问题，所以如果银行在存量业务中给它持续提供资金是没有问题的。”该人士告诉记者，中信银行有很多这种做法，其背后有中信地产，中信银行的某个房企客户出现问题时，可以通过中信地产去收购这个项目，再由中信银行给中信地产融资，来间接解决项目的融资问题。

类似的案例也出现在光大系。

一位知情人士告诉《财经国家周刊》记者，光大银行解决房地产贷款的问题主要是通过光大金控。原来的模式是通过四大资产管理公司收购银行的一些不良资产，但银行感觉通过独立第三方的机构来处理，会把真实的市场价值反映出来，就会造成当期的损益问题。而通过自己的平台，比如光大金控，就可以隐藏这些损失，还是按照原价标记。

“相当于光大银行将同金额的资产和负债注销掉，交给光大金控，银行的问题解决了，但真实的问题又没有解决，相当于把导火线拉长了。”该人士说。

信托“借新还旧”

自2011年开始，宏观调控和银行贷款继续收紧，银行曾一度全面停止对房地产开发商贷款，随后信托成为房地产融资的主力渠道。

据前述银行人士介绍，虽然信托融资的利率明面看只有9%-10%，但加上费用部分，信托融资的真实利率基本在18%-20%左右。与传统信贷利率相比，银行更乐得在此分一杯羹。

以“买入返售信托收益权”为例，里面就包含了很多房地产项目，其实质是，金融机构对非金融机构（比如房企）的一笔债权，演变成了金融机构对金融机构之间的资金往来。

举例而言，假设某家股份制银行A借钱给一家城商行B，B将钱交给信托公司C，由C给A指定的一家房地产企业贷款。B持有该信托的收益权，然后B再将收益权卖还给A。实质相当于A给房企贷款，但演变成了A的同业业务，B做了过桥贷款。在资产负债表中，A计入买入返售，B计入卖出回购。如果A和B分处两地，则两地银监部门看到的都只是合法的片段，但是组合起来之后就是不合理的。这样就绕开了监管规定。

据用益信托估算，2011年、2012年、2013年集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。而中金公司的统计数据更高，预计今年到期的房地产信托规模将达2816亿元，总还款额约为3100亿元。

中国信托业协会统计，2013年一季度房地产信托新增1532亿元，同比增长247%，超过去年和前年一季度的总和。

普益财富分析员范杰提到，2013年地产信托数量大增，除了房市回暖带动的相关信托业务回暖、以及一二季度是传统房企发行信托产品较多的时期之外，还有一个重要原因是“借新还旧”。

同一开发商借助其关联项目发新信托替换旧信托，通过不同项目间的资金腾挪解决刚性兑付问题。也正因此，房地产信托的兑付危机虽然自2012年已有显现，但尚能化险为夷。

一位知情人士告诉记者，一家以房地产信托起家的信托公司近期的一个房地产产品即采用此操作，该产品到期时，先找了一笔民间的高息资金去垫付，等市场兑付过去之后，隔三四个月再发一款信托产品，且第二次的信托计划资金规模会比第一次高，一方面依然是为之前的项目融资，同时还可以覆盖之前借的高息资金的利息。

借道券商资管

2012年下半年起，房企融资的较大变化是，券商资产管理通道越来越灵活。

银行借道券商资管变相为房企贷款，即银行理财资金去认购券商的资管产品，然后再要求资管的资金投向银行认可的房地产项目。

不过，业界普遍认为，这是“换汤不换药”，只是换个通道而已，原来通过信托搭建的结构，现在借道券商来做，可以称为“类信托产品”。

“券商资管更多是沦为银行的通道，就是代替了原来信托的一部分作用。”前述银行人士称，银行在这里有很多渠道赚钱，比如投资人的回报是7%，项目回报是10%，这样就产生3个百分点的收益；另一方面，银行券商产品，可再收取2个百分点收益。

普益财富分析员范杰指出，券商和信托主要是比资产管理能力和项目管理能力，但券商资管是新业务，因而在融资成本和其他条件上都会给一些优惠。

例如宏源证券的部分业务通道费已经接近零，目的就是冲规模。

“从去年的通道类业务来看，信托对通道类业务要求还是比较高的，而券商和基金公司对此类业务费用一降再降，他们的想法是不管赚不赚钱，先把这块地盘占下来再说。”前述银行人士表示。

从监管来看，券商通道也更占优势。

“相比来说，证监会的监管思路比银监会要放得更开，因而券商在审批上会做得灵活一些。”一位曾长期做银行表外业务的人士告诉《财经国家周刊》记者，券商资管也会看“432”（四证齐全、30%自有资金、二级开发资质）条件，这是门槛性的要求，但在项目的监管审批上更宽松，比如对于“自有资金占30%”这一要求就会稍微松一点。

范杰提到，2012年以来“银证信合作”的融资模式开始流行，信托也在利用券商渠道去做业务，从而避开监管。

鼎信长城基金董事长章华认为，目前银行的风险在房地产领域在下降，因为信托的资金来源70%-80%都是社会化的私募。反倒是国内一些非常大的券商，缺乏成熟经验，包括中间会有利益输送，站在一个非理性的角度做一些东西，虽然规模不大，但是风险是不小的。

地产PE大行其道

记者采访的一些业内人士认为，未来房企融资，银行将有两条路好走，一是券商通道，另一个是房地产基金。

双汇地产一位高管告诉《财经国家周刊》记者，为规避监管层对银信合作的规定，房企可以通过第三方机构（比如合伙制的私募股权基金或者房地产基金）作为路径或者载体来做。

据悉，双汇地产正在做国内一个商业地产项目，募集资金规模三、四十个亿，主要募集方式就是私募股权基金。

该高管举例说，一家地产企业要融资10个亿，PE有3个亿，剩下的7个亿可以找信托。信托通过向银行出售产品获取这7个亿资金，并承诺给银行10%的回报率。银行直接对公众出售表外资产可能只赚5%的收益，而通过信托，刨去管理费用和其他成本，银行也能净赚4%左右。

然后信托再用这7个亿把PE的产品买过来。通过谈判，PE带着10亿资金以股权加债权的形式（即“夹层投资”模式）进入该房企，同时获得50%-60%的股权，股权部分以该项目的土地做担保，债权部分可以获得适当的利息。

“股权+债权”的运作模式与房地产信托类似，许多房地产基金基于一个项目一只基金的模式，也与房地产信托极为相似，但失去了基金本身聚集资金、多项目投资分散风险的能力。

章华强调，私募基金是股权投资，如果不是站在股权和投资的角度看问题，就没有私募基金公司的基本影子。

近年兴起的地产PE鱼龙混杂，恰恰在做着银行的渠道业务。

“这两年的股权投资实际上就是‘明股实债’，就是披着股权融资的外衣，实际上还是债权。一般是先以一种股权的形式进去，然后投到项目里，等到项目进行到某些阶段、或者快终止时再以一个溢价终止股权，实际本质上就是一种债权。”一位曾从事地产PE的人士指出。

据清科资料显示，目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一类是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，后者包括万科、金地、复地、中海、华润、绿城、海尔、保利地产等。

如复地集团旗下的智盈投资管理的资金总量约有12亿元，目前全部投资复地集团的房地产项目。

不仅如此，一些信托公司也正在通过各种方式试图突破相关监管标准，例如借道其所控股的公募基金子公司，后者在房地产项目投资方式上所受监管相对宽松，从而使信托公司自己想做但报批困难的项目得以成行。

资产证券化新宠

2013年，房企融资又有新变化。海印股份5月17日公告披露的专项资产管理计划，被业内解读为“变相REITs”。

REITs是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。今年3月份，证监会《证券公司资产证券化业务管理规定》，其中提到，商业物业等不动产财产可作为基础资产进行资产证券化。

这被视为REITs开闸的信号，海印股份开创了房企融资的又一个创新模式。

“但实际上与真正的REITs有很大差别。”一位PE人士直言，海印股份最大的问题是，旗下的物业都不是其自身持有的，说白了就是一个二房东。

海印股份也公开表示，其采用的是“租入-租出”的轻资产模式，并不拥有产权，也就不存在银行抵押贷款或担保问题。同时，券商只针对机构投资者兜售，不针对散户。

问题是，如果按照此前的银证合作模式，银行作为机构认购券商的资产证券化产品，最终风险还是由银行承担。

鼎信长城基金董事长章华告诉记者，资产证券化背后的含义是房子租金回报与售价之间有一个比较好的比率，现在国内大概是2%-3%，房地产现在是售价高、租金低，“随便投一个信托就是8%-10%的收益，一个私募基金有10%-20%的收益，谁会去投收益才2%的产品呢。”因而REITs不具备推行的基础。

篇7

REITs既可以采取契约型基金的组织形式也可以采取公司型基金的组织形式。契约型基金是指依据信托契约或信托法理，通过发行受益凭证而组建的投资基金，这类基金在组织结构上不设董事会，基金管理公司自行管理基金的经营和操作，而不参与对项目的直接管理。而公司型基金是依公司法成立的以盈利为目的的投资公司，基金投资人取得公司股份。公司可以自主营运和管理房地产项目，再将收益以股利形式分配给投资人。一般来说如果REITs的规模比较大，投资领域也比较广，就应采用公司型组织形式。如果REITs的规模较小，业务投资又具有一定的专业性，那么可采用契约型组织形式，因为其更有利于风险控制。在资本市场比较完善和金融秩序比较规范的国家应以发展公司型基金为主。

在美国，房地产投资信托基金通常是一个房地产上市公司，其组织结构是完整的公司制度，经营范围单一，仅限于房地产的交易和经营管理。通常是由董事局制订投资及借款政策，通过发行基金份额，以股权融资方式向投资者进行融资，投资者即基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITs所投资的不动产。上市公司或其委托的资产管理公司通过对相关物业的管理获取租金收入，并以股利的方式分配给基金持有者。基金份额可以在二级市场进行交易。

与传统的以所有权为目的房地产投资相比，REITs具有自身的特性:① REITs具有较强的流动性，它可以在二级市场上流通;②REITs有着较高的预期收益，由于房地产基金可以在市场上通过不断的扩充发行新基金再收购其他的房地产，所以，投资REITs既能获得稳定的当前收入?熏 又同时具有资本增长的潜力;③REITs具有较低的风险，由于REITs投资对象是房地产，且该基金可投资不同的房地产组合，所以它具有很强的保值功能，在通货膨胀时期?熏 REITs的收益水平也会随之升高，能够在一定程度上抵销通货膨胀的作用。综上所述，REITs具有高流动性､高收益､低风险的特征，是投资者理想的投资工具。

篇8

在近日举行的“2014融资中国资本年会暨颁奖典礼――新十年谁的盛宴”上，各路嘉宾从自己的角度给出了一个判断。

盛世神州董事长张民耕认为，在大资管时代房地产基金确实遇到了挑战，但它代表一种发展趋势，而房地产开发企业则更加轻资产化，这样的市场更加健康，大家风险共担，开发商的核心竞争力就是房地产开发实力。

鼎信长城董事长章华认为，作为房地产基金来讲，最重要的是一定要深刻认知这个行业，早在几年前房地产市场就开始分化，大型房地产企业将占有越来越多的资源，未来中国不会再有那么多的房地产开发企业。

中城投资总裁助理王珊认为，房地产基金要提高自身的竞争力：首先要能够提供资金的确定性和有效性，要快速判断一个项目并锁定它；第二，团队建设；第三，要始终保持一种创业或者企业家精神。

对于未来发展趋势，河山资本总裁、主管合伙人曹少山表示，作为房地产基金管理人一定要考虑10年以后的市场，到时候如何从增量开发过程中扮演的角色，转化为存量资产中扮演的角色。要有在若干年以后继续开展业务的能力，除了开发项目，还应尝试提升在细分领域的资产管理能力。

赛富不动产合伙人王戈宏认为，未来的房地产基金，如果不做债，不做债加股还能做什么？可以做权益性投资，既迎合了巨大的消费市场，又不受市场大势影响。房地产基金领域最终拼的是资本运作能力，不仅是融资能力，还有资产增值能力。

嘉实资本管理有限公司总经理助理王克明表示，基金资管计划不像银行和信托一样受政策的限制，也没有风险准备金和净资本充足率的约束，所以一些不能满足银行要求的开发商，在2013年从基金资管计划里获得了融资。

河山资本曹少山：要有在细分领域的资产管理能力

河山资本总裁、主管合伙人曹少山表示，作为房地产基金管理人一定要考虑10年以后的市场，到时候如何从增量开发过程中扮演的角色，转化为存量资产中扮演的角色。要有在若干年以后继续开展业务的能力，除了开发项目，还应尝试提升在细分领域的资产管理能力。

曹少山谈到，现在的房地产基金，无论是行业性质还是行业规模，以及在房地产金融中的作用，都被媒体夸大了。说得极端点，中国没有纯粹意义上的房地产基金，因为房地产基金的资金一定是非定向募集，由基金管理人完全根据自己的投资策略决定投什么，怎么投。但现在绝大部分房地产基金还是针对项目，像投行业务一样一单一单地做，这种现状短期内不会改变，等到改变了，中国房地产最辉煌、投融资机会最多的时代可能已经过去了。

目前的房地产市场在分化，这说明原来维持市场平衡状态的力量被打破了。其一直都很有危机感地在观察市场大势，举一个例子，这几年北京雾霾很严重，似乎一夜之间就发生了，其实冰冻三尺非一日之寒，雾霾的污染物也是不断累积的，中国的房地产市场也一样，要观察市场变化的临界点是什么，什么时候会出现，数字很能说明问题，存量加上新建的房子是多少，估计不到10年这个市场临界点就到了，到时候房地产开发商会为房子卖给谁发愁。

作为做房地产金融创新的人，一定要考虑1 0年以后的市场，到时候如何从增量开发过程中扮演的角色，转化为存量资产中扮演的角色。在日本市场，即使在房地产泡沫之后，房地产基金仍然有生存空间。做房地产基金对市场大势要有非常敏感的判断，然后不断积累，要有在若干年以后继续开展业务的能力。除了开发项目，还应尝试提升在细分领域的资产管理能力，尤其是住宅项目以外的资产管理能力，比如商业地产项目，在开发任务完成后还有很多运营工作，其实不管是商业地产还是工业地产，所有涉及到要通过运营增值的细分领域，都有非常大的市场。但是这种战略布局要提前，不能等到要用的那一天，很多大开发商已经在做这样的布局，房地产基金也要做这方面的布局，现在北京市场已经很难有一二百亩地要开发了，这是一个房地产基金管理人必须要思考的，也是需要提前布局的，要时刻有这样的危机感。

赛富不动产王戈宏：房地产基金要做权益性投资

赛富不动产合伙人王戈宏认为，“未来的房地产基金，如果不做债，不做债加股还能做什么？可以做权益性投资，既迎合了巨大的消费市场，又不受市场大势影响。”

王戈宏表示，企业的本质是盈利，而中国企业在这个过程中，过多依赖政策，就企业的本质来讲应该是依赖市场，这导致目前企业的盈利模式比较混乱。

企业盈利模式无非三种：一是利用差价，有一段时期是通过融资投资，银行信托卡死之后，这个时代已经过去了。房地产基金兴起后，开始也是抓差价，基金管理人相当于中间商，就像搬砖头一样把投资人的钱凑到一起，搬到开发商那里去，现在这种依靠差价赚钱的模式越来越难了。二是价值模式，现在慢慢出现一些房地产基金在寻求价值投资，看谁能帮开发商发现价值，中国房地产产业将会进入到GP们如何发现价值，创造价值的过程。三是趋势模式，比如股票市场就是趋势模式，但不适合房地产行业。

目前，中国的房地产基金已从做差价、贸易的投资模式，发展到发现价值的模式，这说明无论市场如何，对于一个企业而言，要想盈利，关键是看你能不能发现独到的市场行为，并且满足市场需求。所以对于市场对企业的影响，包括城镇化与房地产企业的关系，王戈宏认为关系不是很密切，如何找到真正赚钱的模式，才是需要思考的问题。

王戈宏也认为，对于房地产基金而言，除了考虑市场大势更应该考虑如何选择一个细分市场。在中国，老年公寓、白领公寓将会大有市场，在核心城市，年轻人要想在核心地段买房已不太可能，如果买一定是在远郊，为了工作方便另外在市中心租房居住，所以我们很看好白领公寓市场。在城市核心地段，找到一个既方便白领群体上班又适合居住的物业，买下后，重新设计、管理，创造一个白领公寓，这会是未来中国房地产存量市场一种新的消费模式。所以未来做房地产基金，“如果不做债，不做债加股还能做什么？可以做权益性投资，既迎合了巨大的消费市场，又不受市场大势影响。”房地产基金领域最终拼的是资本运作能力，不仅是融资能力，还有资产增值能力。

嘉实资本王克明：基金资管让房地产企业有更多融资渠道

嘉实资本管理有限公司总经理助理王克明表示，对房地产开发企业而言，有了基金资管计划，可以在银行信托之外多一条融资渠道。

十后，在大资管和利率市场化的大背景下，基金资管有了很大的发展。对房地产开发企业而言，有了基金资管计划，可以在银行信托之外多一条融资渠道，基金资管计划不像银行和信托一样受政策的限制，也没有风险准备金和净资本充足率的约束，所以一些不能满足银行要求的开发商，在2013年从基金资管计划里获得了融资，所以对于开发商特别是没有二级资质的中小开发商，可以从基金资管计划获得新的融资渠道。另外跟传统金融机构相比，基金资管具有决策快、政策灵活的特点。基金资管还有很好的流动性，可以不必像信托计划一样要持有到期，反过来这种流动性也对降低融资成本提供了可能。再者，PE基金的进入，为房地产行业提供了专业的服务和价值，另一方面，背后的投资人也获得了倍增的收益。

通常所说的“钱”可以分成三种：一种是日常消费要花的叫“钱”，另外一种是要融通的叫“财”，还有一种是要投的叫“资”。因为有金融牌照，所以大家放心地把钱交给金融机构，而金融机构能提供的是投资理财的资源、融资的资源。金融机构为什么能够取信于民，取信于投资人，第一有品牌，第二有牌照，第三有专业能力。在大资管和利率市场化的条件下，品牌和牌照已经不是特别的资源，金融机构的专业能力才是重点。专业能力又可以归纳为四个方面：募、投、管、退。就募集来讲，要把投资人和客户进行区分，找到白金级客户，这是一个有风险承担能力的细分投资人群体。还要有把资本和房地产行业相结合，转化成金融产品的能力，房地产行业是个高回报高风险的行业，如何把投资人的资金安全地投进这样一个行业，这就要考验专业的产品制造能力。

另外投资方面，要能够帮助投资人找到跟他的风险偏好、收益偏好配合的产品，每一种产品的收益率不同，当然风险也不同，要在每一个细分的投资者圈里面找到相应的投资项目，这一点是金融机构普遍欠缺的。

第三是投后的监管能力，要能够进行有效地投后监管。

第四是退出，如何成功退出是首要的问题，如何在资本计划里面规避风险，能够顺利地按预期收益退出，这是我们所面临的艰巨任务。

盛世神州张民耕：房地产企业的轻资产化

盛世神州董事长张民耕认为，在大资管年代房地产基金确实遇到了挑战，但它代表一种发展趋势，而房地产开发企业则更加轻资产化。

房地产企业金融化 金融企业房地产化

张民耕认为，可以用两句话来概括目前的房地产市场现状：一是房地产企业的金融化，二是金融企业的房地产化。

房地产企业的金融化是指现在的房地产企业都成立了房地产基金，用各种形式来进行房地产金融活动。以前的房地产企业，对现金流要求很高。房地产企业成立房地产基金之后，在金融化的过程中增强了跟金融机构的议价能力，比如，盛世神州和万科合作开发项目时发现，万科只要拿一个钮扣，金融机构就可以给他配出一件大衣，开发商完全可以用品牌、专业性来做房地产开发。在这样的大势下，有金融机构表示，以前是房地产企业来找银行信托，现在是金融机构主动寻找优质的房地产企业，金融机构成了乙方，房地产企业挑挑拣拣。

金融企业的房地产化是指在大资管时代下，各种金融机构都可以通过资产管理计划像信托公司一样向房地产企业投资、贷款，金融机构一旦放开管制以后，首先想到可以做的业务就是房地产，当然金融机构的房地产化只是一种现象，不能以偏概全，只是说是倾向性的问题。

张民耕还表示，房地产基金在制定投资策略和企业发展策略时，一定要考虑好自己的核心竞争力。盛世神州的核心竞争力就是要把自己看作专业房地产企业，把房地产开发链条上的每个环节都了解清楚，打通上下游的合作渠道，上游打通资金方的渠道，下游打通项目方的渠道。

具体而言，这个核心竞争力是指：第一，对房地产项目的价值发现，这是需要时间长期积累的能力，其他人觉得不能做的项目，你能不能发现它的价值。

其次，设计一组金融和房地产相结合的金融产品，这需要有房地产专业知识和金融专业知识，这个产品要让上游的金融机构或投资人，下游的开发企业都能接受。

第三，在投资之后的整个开发过程中，要有替投资人监管投资项目的能力，同时为开发商保值增值。

最后是价值实现，包括财务、税务以及退出等方面都需要合理安排。

开发商轻资产化

谈到目前房地产市场的发展趋势时，张民耕表示很看中两个人的说法：一是聂梅生女士，之前一直坚持认为房地产发展趋势向好，今年开始她提到房地产发展的周期性，房地产企业一定要认清周期性，避免对市场大势的误判。二是任志强，认为今年房价涨幅将趋缓，房地产企业会分化，区域会分化，整个大势不会一刀切。

所以今年盛世神州的策略是产品质量第一，质量里面包含安全性和收益性，在保证质量的基础上，适当扩大规模。总之，在大资管年代房地产基金确实遇到了挑战，但它代表一种发展趋势，比如美国上市的房地产开发商不多，但是上市的基金非常多，开发商都是轻资产，许多项目开发商只出总投资额的1%，投资人占5%、10%、20%，银行或者专业投资基金会配比到100%的资金，这样的市场非常健康，大家风险共担，开发商靠的就是核心的房地产开发实力。在中国，如果这样的模式渐成风气，即使市场出现大的起伏，投资人也不会有那么大的风险。现在的投资人正在逐渐成熟，之前的融资手段主要是债类，慢慢地股债结合，然后会倾向于股权投资。在市场发展过程中，房地产基金会进入到其他房地产金融领域，会大量地和金融结构合作，同时也会和大量房企合作，在整个房地产领域，房地产基金会占更多份额。

中城投资王珊：大资管时代房地产基金管理人的核心能力

中城投资总裁助理兼投资总监王珊认为，在“大资产管理时代”的背景下，各种类型的资金都涌向房地产投资领域，他们要寻找合格的管理人，对房地产领域进行专业投资。这对于房地产私募基金来说是挑战也是机遇，优秀管理人将脱颖而出。房地产私募基金管理人要提高自身竞争力，必须具备充足的核心资本、专业稳定的团队及不断创新的企业家精神。

房地产基金横跨两个行业――金融与房地产，一边是资本，一边是房地产项目。现在大量所谓影子银行的资金做的是偏固定收益类的投资。私募基金更多应回归到提升企业价值，或者是提升项目价值的本源上来，加大权益类投资，可寻找一个好的合作伙伴采取跟投策略，也可以在项目开发中占主导地位。

房地产基金管理人的竞争力，首先是核心资本。管理人要快速判断一个项目并用核心资本锁定它，确保投资效率，然后可用两三个月的时间，后续发起一个基金来置换核心资本的投入。第二，核心团队。中城投资成立11年，核心团队的成员非常稳定，有来自于开发商的，也有来自金融机构的，还有具备法律、会计、税务等执业资格的专业人士。第三，要始终保持一种创业或者企业家精神，主要表现在几个方面：一是开放合作的态度，去年开始我们和各种机构成立合资管理公司，既包括信托公司，也包括有实力的开发商，甚至与房产私募领域的其他管理人共同发起基金；另一方面在产品线上不断创新和拓展，包括投资的业态和领域。2013年年底中城投资收购了上海内环以内的一幢写字楼。未来我们还会涉及境外投资，比如跟随万科投资美国的项目，创新精神会一直贯穿我们的发展。

鼎信长城章华：募资能力一定不是房地产基金的价值所在

鼎信长城董事长章华认为，房地产基金要保持独特的竞争力，首先要保住底线；第二，要有规模，没有规模在行业里就没有话语权；第三，要看投资收益，要帮投资人获得更高回报。

2 0 1 0年被称为房地产基金元年，当时也就几十家房地产基金，总规模不到三五百亿元，现在差不过增长了10倍，整个行业的增长有目共睹。四年前章华专职出来做房地产基金时，募资非常困难，没有募集渠道，今天这已经不是问题了，这使得房地产基金的角色也在逐步回归，回归到房地产基金核心的竞争力――投资能力和资产管理能力，募资能力一定不是房地产基金的价值所在。资产管理能力和投资能力主要还是靠团队、靠人，靠在这个行业里有很深积淀的人去做事情，未来房地产基金的核心一定是把项目投得更好。一个房地产基金不应该着重做债，那是主流基金做的事情。房地产基金的主战场畅。只要把自己内部做好，外部的发展会越来越顺。

篇9

这是因为，在监管部门的直接参与下，信托公司、房地产企业、金融资产管理公司（下称AMC）等各方正在发起一场规模浩大的 “保兑付”大战。同时，银监会相关部门正在酝酿出台相关政策，拟将AMC参与房地产信托相关业务“转正”，纳入日常监管轨道。

自2011年上半年以来，银监会、财政部先后两次下文，多次召集信托公司和AMC相关业务人员讨论，一再对AMC参与房地产信托相关业务进行风险提示。虽然监管口径一再收紧，但并未“堵死”AMC开展此业务的大门。

最近一次闭门座谈会是今年4月初，银监会监管四部召集四家AMC相关业务人员，了解各公司参与房地产信托相关业务的基本情况，探讨如何开展该业务并更好地防范信托风险传导，监管部门明确表态，拟研究出台相关规范性文件。一位参加讨论会的AMC人士对《财经》记者称，规范一旦出台，将正式打通AMC开展该业务的政策通道。

在过去“保兑付”大战中，AMC接盘仅是化解房地产信托风险的一种方式。信托公司“借新还旧”或自己接盘；房地产基金及其他第三方机构介入，亦是房地产信托转危为安的重要原因。

在房地产业打压政策尚未解禁之前，房地产信托风险正在积聚。今年已有十几款地产信托产品提前兑付，其中，吉林信托发行的南京联强大厦项目、中诚信托为北京华业地产发行的信托，最终因为华融资产接盘而化解了可能的兑付危机。

根据中金公司和国泰君安证券2012年初的预测，新一轮更大规模兑付即将袭来，中金公司认为，2012年全年房地产信托到期还款总额约2500亿元，仅三季度将超过1000亿元。对此，多数信托公司和监管部门已心中有数，不认为大范围违约事件会发生。

银监会非银部主任柯卡生近日亦公开称，房地产信托出现系统性、区域性风险的概率相当小。

房地产信托正在经历一场流动性风险。一家信托公司副总裁认为，由于监管部门风险“零容忍”和信托受益人（尤其个人投资者）投资行为尚未完全市场化，实质性显性违约很难显现。

信托公司引入第三方接盘机制的做法，其本质是为即将到期的房地产信托提供流动性资金，化解其刚性兑付风险，这更像是“击鼓传花”的游戏。

通过合作，意在以时间换空间，规避本轮调控，提供接盘资金方将直接或者间接地参与房地产项目，如果房地产市场无法及时回暖，后续偿付仍有风险，而身陷其中的各方恐怕亦难以抽身。

AMC现身

4月初，中国银监会监管四部召集四家AMC相关人员在金融街召开座谈会，这是自2010年以后，银监会和AMC多次沟通中较为重要的一次。

座谈讨论的主要内容是，如何防范潜在的房地产信托风险在金融体系中的传导，防止AMC成为风险的“接盘者”，规范AMC从事此类业务，同时，银监会向各家公司再次提醒和警示AMC参与房地产信托相关业务的风险。

目前，银监会正在酝酿起草AMC接盘类似房地产信托项目的规范性文件。据了解，可行的方式是将此业务整体纳入到AMC商业化收购非金融类不良资产业务中统一规范，而非单独发文。

座谈会上，银监会还要求各家AMC汇报本公司开展与房地产信托相关业务的模式和业务规模。银监会相关人士明确称，在上述文件出台前，AMC可以开展此类业务，但是要事前向银监会报备，如果AMC旗下办事处在开展此业务的过程中，有成熟可借鉴的经验，可在监管部门备案后推广。

由此可见，市场曾传言的银监会叫停AMC此类业务并不属实，相反监管层持包容开放心态，一定程度上认同AMC作为风险缓释的出口，对化解房地产信托流动性风险有积极意义。

AMC从事此类业务并无制度，中国长城资产管理公司一位中层人士认为。2012年初财政部金融司下发国有金融机构不良资产批量剥离管理办法的文件［财金6号］一文，明确规定AMC可以收购不良资产来源包括信托投资公司，而信托公司多数为国有金融类机构。

AMC参与房地产信托业务，主要有以下几种情形，直接购买信托产品、为信托计划提供增信服务、承诺信托远期收购和其支持下的信托计划展期（也被称为收购信托计划）等等。

所谓收购信托计划并非AMC直接收购该房地产信托项目，而是AMC支持下的信托计划展期，这是当下AMC参与房地产信托的主流业务模式。其本质是AMC利用自身资金优势，提供融资服务，获得原有受益人的收益权，信托延期后，收益率一般会较此前提高几个百分点。近日华融资产参与中诚信托10亿元信托计划重组，即属此类案例。

而针对AMC购买信托产品、提供信托增信、承诺远期收购这三项业务，财政部和银监会分别于2011年9月和2012年1月下发了《关于规范金融资产管理公司投资信托和理财产品的通知》和《关于金融资产管理公司开展信托增信及其远期收购等业务的风险提示通知函》两份文件。

要求AMC清理已签约的此类项目，做好风险排查和防控，若开展此业务，需报银监会批准，建立健全相关业务管理制度和操作流程后，先行试点，总结评估后逐步推广，防范市场风险和信用风险。

在房地产信托迅速飙涨的同时，AMC也在寻找各种途径参与其中，随着相关AMC此种业务常态化，其参与程度必将更加深入。

全力“保兑付”

过去近一年间，AMC介入相关信托项目，仅仅是化解房地产信托兑付风险的一种方式，信托公司“借新还旧”、自筹资金接盘和房地产基金的介入，是房地产信托兑付平稳过渡的主要原因。

用益信托统计显示，从2011年初至2012年5月，到期的信托本金共超过1000亿元（不包含提前终止）。据知情人士估算，AMC接盘规模约300亿元，其余均在信托公司主导下完成兑付。

而当信托计划涉及公众投资者时，监管部门会非常谨慎。柯卡生在上述演讲中称，监管部门真正担心的是集合信托产品，因为集合信托一般有自然人认购。出于对爆发的担心，银监会便直接介入化解此类风险事件。

信托公司通常不愿意以自有资金再次参与到问题项目中。一般情况下，信托公司会选择通过“借新还旧”，发行信托计划替代原有信托计划，发行人不变，只是变换一款新的信托计划，或者重新给该房地产项目装入新的“概念”，来募集资金。

在2011年6月以后，随着房地产信托监管趋于严格，信托公司通过发行集合信托产品接盘遇阻，转向通过发行单一资金信托计划“借新还旧”。

所谓单一资金信托计划，是指信托公司接受单个委托人的资金委托，依据委托人确定的管理方式（指定用途），或由信托公司代为确定的管理方式（非指定用途），单独管理和运用货币资金的信托，其委托人为单一机构投资者，信托合同期限和资金等约定更为灵活，通常是资金实力较强的机构投资者。且信息无需公开，具有完全的私密性。

中国信托业协会统计显示，截至2011年底，单一资金信托规模占信托全行业总资产的68.21％，是构成信托资产核心部分，近几年房地产信托规模中，单一资金信托规模不断增加。

篇10

海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行《处置海南省积压房地产试点方案》（以下简称《试点方案》）已经国务院同意，现印发给你们，请贯彻执行。

一、海南省人民政府要认真总结经验，切实加强对处置积压房地产工作的组织领导，按照《试点方案》，全面清理、加快处置积压房地产，减少金融资产损失，切实改善经济环境。

二、其他省、自治区、直辖市人民政府要提高对处置积压房地产工作重要性和紧迫性的认识，结合本地区实际，制定切实可行的处置积压房地产计划，全面清理本地区积压房地产，力争在较短时期内使积压房地产数量有较大幅度的下降。

各地人民政府要认真清理各种不合理收费，理顺住宅成本构成，切实降低住宅价格。各地可将积压商品住宅转为经济适用住房、廉租住房和政策性安置住房，并执行相应的政策；也可比照经济适用住房的价格实行限价销售。凡按要求实行限价销售的积压商品住宅，在2000年12月31日前，免征销售环节所涉及的营业税、契税等税收以及各种行政、事业性收费。对降价销售积压商品住宅还贷的国有或国有控股房地产开发企业，银行可减免其逾期贷款罚息。

积压房地产数量大的城市，要严格控制土地供应和新建房地产项目，避免形成新的积压。

三、各国有独资商业银行要对全国房地产贷款进行全面清理，制定相应的贷款回收计划，通过采取追索债务，拍卖抵债房地产等措施，加快回收信贷资金，盘活金融资产，改善金融资产质量。

四、建设部、财政部、国土资源部、人民银行等部门在加强对海南省实施《试点方案》进行指导、监督和检查的同时，要及时总结经验，指导做好全国积压房地产的处置工作。

五、《试点方案》中关于中央财政给予海南省专项补助和“换地权益书”及土地有偿使用费缴交等政策措施，仅适用于海南省。

「名称处置海南省积压房地产试点方案

「题注海南省人民政府建设部财政部国土资源部人民银行（一九九九年六月二十四日）

「章名全文

为了加快处置海南省积压房地产，盘活金融资产，改善经济运行环境，制定本方案。

一、基本原则

处置海南省积压房地产的基本原则是：从宏观经济全局出发，尽量减少国有资产损失；坚持依法办事，遵循市场经济规律，规范房地产市场，改善金融资产质量；运用经济手段和行政手段，根据市场需求，控制房地产增量，刺激有效需求，消化存量；面对现实，化解历史遗留问题，实事求是地处理债权、债务关系；总体部署，分工协作，先易后难，逐步推进。

二、方法步骤

（一）追索债务，明确产权。

1.债务由债权人追索。债务纠纷原则上通过仲裁或者司法程序解决，政府有关部门予以协助。

各国有独资商业银行依法追索企业拖欠的房地产贷款，企业可以用积压房地产（按现值）和其他资产抵债。对资不抵债的房地产开发企业依法申请破产清偿。对拖欠房地产贷款的其他企业，其房地产不足以还贷的，区别情况予以处理，有的结合产业结构调整申请破产清偿；有的由欠债企业制定可行的还款计划，重新设立抵押权。

2.明确积压商品房、停缓建工程和闲置土地的权属关系。

按照法律、法规的规定，由行政机关公告，要求未办理有关登记手续的房产所有者和土地使用者在规定期限内依法办理有关登记手续；在规定期限内未办理产权登记手续的房产，由当地房产行政管理部门依法代管；在规定期限内未办理土地使用权登记手续的在建项目及土地，按有关法律、法规处理。对房屋产权和土地使用权有异议的，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理；对人民政府处理决定不服的，可向人民法院起诉。对有债权申请的，通过司法程序解决。

（二）集中处置金融资产。

1.业务剥离。各国有独资商业银行（包括其在全国各地设立的分支机构）将1998年12月31日前在海南省发放的房地产贷款和直接投资房地产所形成的不良资产与其正常信贷业务资金剥离，分别设帐，单独管理。资产管理的具体办法由各国有独资商业银行制定，报人民银行总行批准后执行。

2.损失处理。各国有独资商业银行以自办企业和其他形式直接投资于海南省房地产的，其损失计入损益，由各国有独资商业银行按国家有关规定处理。贷款呆坏帐损失，从1999年起按财政部规定的程序逐年予以核销。

各国有独资商业银行在追索债务过程中回收的房地产，由资产管理机构管理，暂按清偿的市场价格记帐，逐年处理，处理过程中的损失计入银行损益，按国家有关规定处理。

（三）分类处置积压房地产。

1.积压商品房的处置。确权后属国有独资商业银行和房地产开发企业的普通住宅，经评估后按经济适用住房政策向中低收入居民、拆迁居民销售；其他积压商品房，采取积极措施促销。

2.闲置土地的处置。按照法律、法规规定应无偿收回的闲置土地，要依法收回。但如果项目符合国家产业政策，用地符合土地利用规划和城市规划，占地企业又确有投资能力，愿意继续投资的，在依法办理有关用地手续后，可允许其在规定期限内继续投资开发。其他闲置土地，向占地单位核发“换地权益书”，收回土地使用权。

“换地权益书”由国土资源部统一制定，由海南省各市、县人民政府报省人民政府核准后按土地现值向土地使用权持有者签发，不与原来的地块相联系。对未交足土地出让全部费用的，按实际交付金额核发“换地权益书”。

对经司法程序判作为抵债物清偿给各国有独资商业银行的闲置土地，由各国有独资商业银行向当地市、县人民政府换取等值的“换地权益书”。

“换地权益书”的价值随地价变动而变动，可换名转让，可用于银行抵押和偿债，可在政府出让土地时在全省范围内换回等值的土地。“换地权益书”未全部收回前，政府在出让土地时，原则上只收回“换地权益书”。

国土资源部对“换地权益书”的签发和回收进行备案管理。“换地权益书”具体管理办法由海南省人民政府根据上述原则制订，征得国土资源部、人民银行同意后，按程序提请省人大常委会审议。

3.停缓建工程的处置。经追债、确权后，根据产权人的意愿分别按积压商品房或闲置土地办法处理。土地使用权所有者可根据土地利用规划和城市规划及市场需求，重新提出用地申请，在办理有关手续后继续开发建设；也可交回用地，申请核发“换地权益书”。

三、政策措施

（一）海南省的政策措施。

1.深化土地使用制度改革，严格控制土地供应和新开房地产项目。对收回的土地，统一规划，统一管理，合理利用。

2.对房地产开发企业、物业管理公司和中介服务机构进行清理、整顿，淘汰一批劣质企业和中介机构，规范房地产市场。

3.对转为经济适用住房项目的产权所有者返还土地出让金。

4.对认定为积压房地产的项目，在处置过程中除工本费以外，免征各种行政、事业性收费。普通住宅按经济适用房政策向中低收入居民和拆迁居民销售，可按有关规定减免有关税费。

5.进一步深化城镇住房制度改革，加快货币化分配步伐，尽快开放已购公有住房及经济适用住房上市出售的交易市场。

6.对在海南省购买积压公寓和别墅等商品房的本省和外省市居民和单位，给予优惠待遇。

7.加强城市规划管理，加大城市基础设施建设和旧城改造力度，完善住宅小区配套设施，改善居住环境。

8.商请各级人民法院加大房地产案件的审理、执行力度，并区别情况减、免、缓交诉讼费。

（二）国家给予的政策支持。

1.中央财政给予4亿元专项补助，用于退还积压普通住宅按经济适用房政策销售后的土地出让金。具体办法由财政部另行制定。

2.国务院有关部门以及国有独资商业银行对海口、三亚、琼山等城市改善基础设施、进行旧城改造和完善小区配套等，在资金方面给予支持。

3.在政府供地时，相应收回等值“换地权益书”的，免交应上缴中央财政的土地有偿使用费；收取土地出让金等土地有偿使用费的，应依法向中央财政上缴，具体办法由财政部商海南省、国土资源部制定。

4.允许全国各地有能力的单位购买海南省积压的房地产。鼓励有条件的科研院所和高等院校购买海南省积压商品房，或对基本完工的停缓建项目进行改造后，在海南省设立分支机构或作为有突出贡献的科研、教学人员的度假疗养、学术研究基地。

5.人民银行对单位、个人在海南省购房，可在增加贷款比例、延长贷款期限、贷款与保险相结合等方面，制定更灵活的抵押贷款政策。

四、实施计划

（一）追债、确权工作在1999年12月31日前完成。

（二）1999年重点处置、销售积压普通住宅。