商业地产发展现状范文

导语：如何才能写好一篇商业地产发展现状，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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［关键词］商业地产；发展；现状；建议

［中图分类号］F293.35［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）22-0015-04

1 前 言

2010年以来特别是2011年住宅地产宏观调控政策严厉程度一轮高过一轮,“新国十条”、“限购”、“限贷”、“房产税”及“限价”等政策措施密集出台,经济手段与行政手段并用共同抑制住房价格过高且过快上涨。作为房地产重要组成部分的商业地产成为诸多住宅地产开发企业争相转型领域,国内主要房地产开发企业均公布了商业地产发展战略,商业地产比例提升成为未来几年这些企业发展的重要举措。在中国经济结构转型、城市化进程推进、居民可支配收入持续增长、消费结构优化升级及宏观调控政策的多重效应下,商业地产投资价值逐渐显现。在住宅地产受政策严厉调控的2011年商业地产的发展状况如何？是否已经实现了社会各界的预测(迎来了发展的春天)？就这些问题,笔者根据2011年商业地产市场运行现状及发展中存在的问题与挑战对未来商业地产发展提出对策建议。

2 2011年中国商业地产发展现状

2.1 商业地产投资增幅超过住宅地产

受投资惯性及开发商市场判断力弱、政策敏感性差等因素影响,2011年严厉宏观调控政策下住宅地产投资增速仍保持高位运行。商业地产投资增幅与商品房投资增幅和住宅地产投资增幅一致,虽然较2010年有小幅收缩(见表1),但增幅均高于第一和第二阶段第一阶段(1998—2003年)需求观望房价稳步上涨时期,第二阶段(2004—2009年)需求集中释放房价快速上涨时期。年均增长率。2009年下半年开始的住宅地产调控政策其效成效于2010年及2011年逐步显现,第一、第二阶段投资增速均慢于商品房及住宅地产投资增速的商业地产,2010—2011年其增速均超过商品房及住宅地产投资增速。

2.2 商业地产新开工面积增幅亦超过住宅地产

投资额是反映开发商房地产市场信心的重要指标,但其易受投资惯性因素影响,新开工面积则能更好地反映开发商信心。2004—2009年住房市场快速发展阶段商业地产新开工面积增速低于商品房及住宅地产新开工面积增速；2010年商业地产新开工面积增速稍高于住宅地产新开工面积；2011年随着住宅地产调控的继续深入开发商转战商业地产趋势进一步显现,商业地产新开工面积增幅明显高于住宅地产新开工面积增速(5.4个百分点)。

2.3 商业地产成交价格增幅远超住宅地产

第一、第二阶段商品房及住宅地产成交价格上涨速度远远高于商业地产成交价格上涨速度；2011年增幅虽然较2010年有所收窄,但是在商品房及住宅价格增幅持续低迷背景下,商业地产成交价格仍保持了较为强劲的上涨态势。

商业地产成交价格增幅的上涨及住宅地产成交价格增幅的回落有利于改变目前部分地区商住倒挂现象,引导开发商投资向商业地产转移,促进房地产市场持续健康发展。以上海为例,2004—2010年商业地产成交价格与住宅地产成交价格比值平均为1.0,远远低于国际上公认的合理比值(1.5~2.0倍)。2011年随着住宅地产成交价格的下降及商业地产成交价格高达20.8%的上涨幅度,二者比值达到1.4,接近于合理倍数值,商住倒挂现象得以有效扭转。

2.4 商业地产土地价格增幅回落幅度小于住宅地产

土地政策为2011年房地产市场的重要调控手段,商品房土地供应的增加、土地招拍挂出让方式的完善及对囤地、捂地行为打击力度的加大,土地市场供给增加与开发商拿地热情下降共同促进了商品房用地价格增速的大幅回落。相比而言,商业地产用地价格增幅高于商品房及住宅地产用地价格增幅,进一步说明相对住宅地产而言开发商对商业地产投资热情上升。

从以上商业地产投资额、新开工面积、成交价格及土地价格的纵向、横向比较可知,2011年开发商对商业地产投资热情增高,市场整体运行态势好于住宅地产,一定程度上说明住宅地产严厉宏观调控政策促进了商业地产的发展。

3 商业地产发展存在的问题及挑战

3.1 调控政策的不确定性对商业地产发展形成制约

2010年《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定：“在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。”2012年3月广州房管局强调严格执行该“限外令”,境外人士严禁在广州购买商业地产。这是城市地方政府对商业地产“限外令”执行力度升级的表现；2011年8月,上海银监局发出商业地产信贷风险提示,要求对未竣工验收的商业地产停止发放商业贷款,停止个人消费贷款用于购买商业用房。同时上海各商业银行,必须在商业用房竣工验收成为现房后,才能对买房人发放商业贷款。

广州、上海等城市政府对商业地产规范管理的加强引起了社会对政府商业地产调控力度加强的担忧,其他地方政府是否会出台相应政策加强对商业地产的调控力度还有待进一步检验,但这无疑表明虽然目前国家对发展商业地产还没有一个指导性的文件,虽然为商业地产提供了广阔的发展空间,但同时也带来了诸多的不确定性。商业地产融资、开发及运营管理难度较住宅地产要大得多,其资金需求量大且投资回报周期较长,商业地产开发企业受调控政策影响更大。行业政策、货币政策、金融政策及城市规划等对商业地产影响至关重要,在国内现行环境下上述因素往往具有不确定性,不利于商业地产长期稳定发展及市场主体明朗预期。

3.2 融资模式单一导致开发商融资难度加大

2011年房地产开发信贷此处房地产开发信贷为房地产开发资金来源中的国内贷款部分。从2010年的12540.5亿元上升到12563.8亿元,增长率仅为0.2%,远远低于1998—2010年年均增长率(24.6%)。商业地产同住宅地产一样,其资金来源以银行贷款和自有资金为主,社会投资的融资渠道还没有充分建立起来。这种高比例的银行贷款和低比例的社会投资融资模式降低了开发商转型商业地产自主性,伴随着住宅地产成交量及成交价格增速的回落,作为资金投入巨大、回报周期较长的商业地产,开发商短期内转型进入商业地产受到资金约束大。

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[关键词] “互联网+”；商业地产；发展状况；策略

[中图分类号] F270.7 [文献标识码] B

一、引言

“互联网+”的出现对于商业地产这一行业而言，是其坚固运营基础、提升运营效率的前提。要想提升商业地产在现代社会中的竞争力，我们必须从“互联网+商业地产”的发展现状入手，分析其发展趋势，准确掌握在当前“互联网+”技术条件及发展状态下该行业的动向，有效整合“互联网+”和商业地产的发展，实现二者的优势互补，推行多元化融资，充分发挥“互联网+”的大数据模式，减轻商业地产的去库存压力，提升客户体验。

二、“互联网+”背景下商业地产的发展现状及趋势分析

（一）“互联网+”背景下商业地产的发展现状

随着“互联网+”时代的到来，商业地产的可选择性及发展方向增多，如今的商业地产企业纷纷把发展目标调整为通过“互联网+”来实现本企业的加速发展。如今，我国商业地产的规模在全球范围内遥遥领先，无论是在建及建成的项目数量，还是建筑面积方面，我国都远远超过了其他国家[1]。在“互联网+”时代，国家以及商业地产方面都提升了对升级转型的重视程度，争取以理念的创新及运营方式的转变等形式为商业地产行业搭建富有时代气息的新型商业地产平台，推动商业地产与时展的有机结合，为商业地产不断进步、持久发展打下坚实的基础。

（二）“互联网+”背景下商业地产的发展趋势

当今“互联网+”时代，在商业地产的发展中已经涉及到多个角度，例如科技、互联网、创新等等。曾经有专家指出，在未来，商业地产和互联网平台整合以后，商业地产行业的高效发展及智能化的运营目标将会变为现实。商业地产行业内部的实体商业纷纷以互联网平台为依托，成立线上运营，为客户提供了极大的便利性，不仅能够在其正常运营的时间段内获取相关信息，而且在非营业时间也能够利用互联网平台来了解关于商业地产的有用信息[2]。同时，“互联网+”时代，商业地产以及客户的交互体验将会大大增强，采取微定位技术，形成与客户交互的场景。此外，对于商业地产商家而言，也可以使用新技术向客户推送商业信息，全面刺激其消费。

三、“互联网+”对于商业地产的发展意义

（一）有利于推行轻资产式发展模式，促进多元化融资

商业地产企业在“互联网+”发展模式下，利用资金重组，推行以基金为核心的轻资产模式，包括产业信托基金、开发基金等多种方式的融资产品，方便商业地产企业的运营与发展，不仅有利于解决商业地产企业资金的来源问题，而且也极大降低了融资成本，减少了商业地产企业在运营过程中所需要支付的营销费用以及管理费用。例如，由万达集团所推行的P2P理财产品――“稳赚1号”，在资金的募集环节，便是在商业地产的实体项目的基础上，利用互联网这一平台与大众投资者在互联网中实现互利共赢，不仅在短时间内使自身的受众面及知名度大幅提升，而且还使得万达集团在互联网金融中获取了充足的资金，同时还为万达和理财投资人提供直接对接房企优质资源创造了机会，这是其中最为重要的潜在价值。此外，还打通了商业和金融，引发了一系列相关的金融服务，例如消费信贷、商户保理等等，而且逐渐向着产业链上游延伸。

（二）能够发挥“互联网+”与商业地产企业的优势，达到互利共赢局面

通过商业地产企业与互联网企业、互联网电商以及互联网金融等行业的强强联合，优势互补，能够形成一个更加多元化平台[3]。首先，对于互联网企业而言，能够继续发挥自身的优势，不仅能够做产品前端渠道的延伸，而且也能够为后端提供数据及技术支持。例如，我们所熟悉的百度，之所以能够涉足商业地产行业，便是利用了其自身直达号的互联网平台。由其推出的百度房产平台无论是在流量，还是在品牌、数据等方面都是具备非常强大的优势，可以说，百度弥补了地a行业直接向互联网流量平台转化的缺失。而作为金融机构而言，在甄别风险、定价等方面发挥出自身的优势，从而吸引更多投资者参与。其次，由于商业地产企业具备多年来积累的业主资源以及发展经验等多种先天优势，在项目的风险评估等方面更加出色，使得商业地产投资渠道更加安全，也为各中小型地产企业提供了依靠。商业地产开发商和互联网机构的合作，能够大幅缩减二者在各方面的支出，例如，万达集团的商业地产实体项目与快钱平台的联合，双方取长补短、发挥各自的优势，打造出投融资、强强联合的共赢模式，达到了双方共赢的局面。商业地产在互联网的运用中，去库存化成为现实，通过对产业链下游的物业服务、社区商业以及智能家居等行业的整合，发展形成社区运营平台，逐渐形成一体化社区服务商业模式。无论是对开发商还是对购房者而言，由于都有专门的托管公司对现有房屋进行管理，真正压缩了传统的繁琐程序，降低了一些潜在风险，使得不动产增值的有效性大幅提升，对于开发商在房屋销售以及去库存方面都大有裨益。

四、“互联网+”背景下商业地产的发展策略

（一）以大数据来打造定制服务及精准营销

对于我国目前的库存饱和状态，大数据有很大的缓解能力，有利于帮助我们掌握我国的群体消费趋势及习惯，而且通过大数据所带来的优质效应，能够对客户形成有效的消费指导。“互联网+”大数据在多个方面都发挥出强大的作用例如决策制定、效果预测等等，利用大数据的种种优势，推动营销模式的创新，缓解去库存化所带来的压力，增大资产周转率，线上营销成本更低，而且也更加精密化，开创全新的营销手段[4]。把客户信息由线上向线下转移，完成对客户信息的累积，对相关的大数据进行分析，以线上和线下相结合的方式，提升线下营销服务的精准性。

（二）利用支付平台体系实现各类应用场景

由百度公司以“直达号”所营造出来的“百度房产平台”是一个很有代表性的示例，使得众多传统的商业地产企业向“互联网+”升级转型有了可以参考的范例。“百度房产平台”所提供的服务主要有新房以及二手房的租赁和买卖。在产品及数据方面，百度做到了无缝对接，推进了商业模式向轻资产方向的转化，与其他自建电商平台或者其他互联网转型方式的成本相比，楼盘接入直达号的开发商营销成本微乎其微，有利于节约在人力、物力方面的投资，同时也能够有效推动流量的转化效率以及行业交易效率的提升。

（三）创新互联网营销模式，打造精准营销

我们知道，互联网营销中，用户体验的黏性占据了很大的比例，因此，我们在商业地产发展中，应该注重互联网营销模式的创新，增加体验感以及消费者黏度，从消费者的行为轨迹、消费偏好出发，提高营销匹配的精确度。待商业地产融入“互联网+”市场后，所谓的精准营销、在线平台搭建、大数据分析等，都可以发挥出相应的作用，帮助商业地产企业获取潜在的客户信息，从而对这些数据进行整理，以便于企业做出下一步规划，调整商业布局，真正实现精准营销。对于开发商而言，能够实现线上宣传、线下交易的营销新模式，向客户提供最新的、最细致的楼盘资讯，也能够向客户提供定期免费线下实地参观业务；对于消费者而言，由于这种营销模式提高了商业地产企业的透明度，消费者能够在互联网上搜索与其相关的信息，有利于消费者提前做好规划。在这一步骤完成之后，为了确保更多的用户参与到本项目中，商业地产企业可以利用地图功能规划处最佳交通路线，把用户成功由线上向线下转移，充分释放巨大的住房需求，也在一定程度上环节地产企业的去库存压力。商业地产开发商通过与互联网因素的融合，极大降低了营销成本及其他各项支出，同时也以地产业务为中心，推动体验式消费向着智能化的方向发展。此外，消费者也能够享受到线上提供请求，享受线下实体服务的模式。

（四）更新“互联网+”时代商业地产运营理念

商业地产要想实现创新，就首先要在理念上进行创新，这是商业地产运营创新的根本。在这一过程中，必须充分\用“互联网+”时代的发展趋势，改革与更新商业地产运营理念，在“互联网+”的文化和系统中融入商业地产运营这一概念，推动商业地产运营中具体工作的整合与重组，对商业地产运营中内外两种文化做出优化，全面创新“互联网+”时代的商业地产运营新模式、新理念[5]。

五、结语

随着“互联网+”时代的到来，大数据、云计算等相关技术得以应用到各行各业，使巨大的融资市场增加了更强大的创新力。通过“互联网+”方式的融资及商业地产市场推广，促进了商业地产产业链的转变。对于客户而言，“互联网+”向其展现出的优势主要是能够帮助其参与到购房的整个过程中，而且能够更早享受服务；对开发商而言，其开发成本大幅降低，而且减小了开发及运营风险，也有利于其获得运作资金。与互联网企业进行跨行业合作与融合，以金融产品提升开发商及客户粘性，使得未来商业地产市场形成了全新的竞争局势。

[参 考 文 献]

[1]林澜.“互联网+”时代下的产业转型升级――以商业地产业为例[J].中国商论，2016（8）：90-91

[2]顾湘，张建伟.基于互联网金融视角的商业地产融资模式研究[J].建筑经济，2016，37（10）：76-80

[3]杜方.基于“互联网+”环境下商业地产的O2O模式――以海印股份为例[J].内蒙古科技与经济，2015（10）：41-42

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关键词：商业不动产；轻资产；金融创新改革

0.前言

随着我国经济市场的快速发展以及房地产行业竞争压力的加大，我国商业房地产开发商需尽快顺应国家政策改变传统的经营模式，由原本的对外销售转而扩大对内营运管理，并通过资产证券化和表外基金等方式推动商业不动产的轻资产化模式形成。也正是由于金融环境的变化，国家对于住宅地产的宏观调控，使利率不断下行，优质资产的供给不足等因素迫使投资者无法最大化的满足房地产商的需求。因此权衡市场供给与需求之间的张力和吸附力，改变市场‘资产荒’过度化的出现，推行发展金融产品的改革尤为重要，以纵向的多投资属性和横向的极大市场容量相结合为基准，既要保证基础资产的必要收益率，又要降低不同投资者的综合风险，而这种创新改革则为不动产的资产证券化。

1.资产证券化发展特性

我国的商业地产相对于其他行业进入证券市场的门槛较高，手续费过重，对于股权化筹资方式阻力较大，而传统的商业模式经营主要通过净资产收益率（ROE）体现，而高ROE会体现较高的财务杠杆，因此债务筹资不宜过大，若企业经营不善，过度化的资产直接导致负债率过高，加大了财务和经营风险。一种低成本，长期使用的资金运行模式将作为商业地产商的需求渴望。

在我国资产证券化可以将传统意义上的运营的模式进行转变，从资产原本的持有经营到证券化的经营退出。主要通过基金作为表外业务持有，利用REITs来实现所有者权益，最终达到上市退出，从而进一步控制了资本成本率，改善了经营状况。帮助企业最大化地调整资产结构，增大信用评级，提高融资效率。

2.商业不动产发展现状

我国的房地产在国家宏观经济政策的调控下，狂热地产时代逐渐消退，从2016年下半年开始，国家一举改革，对地产市场层层加码，而对于商业不动产而言，虽投资出现上升，但由于整体实体经济处于下行，增速放缓，导致商业地产去库存压力逐渐增大。

过度化的商业地产开发首先由我国快速升级的消费结构和产业结构引起，随着人们消费水平的增加，商业地产需求量增加，引发地产开发过热，也使得优质商业集群出现，特别是大型的购物中心，港口城市发展，带了高投资回报率；其次，地方政府的大力引导，为增加城市建设和形象，招商引资，推动商业地产项目的开发；最后，商业化经营主体的不断增加，以及开发商地产经营经验日益成熟，对于国家政策的把控力度增强（如从2016年我国开始逐步实行的住宅限购），使得大量开发商主动从住宅地产转向商业地产。

3.商业不动产资产证券化意义

（1）符合我国房地产业发展的客观要求。由于房地产的资金回笼周期长，投资资金大，市场的流动性较差，因此房地产产业存在着投资风险集中化现象，而风险和利润存在正相关的联系，这必然使得地产价格抬升，支付能力下降，从而限制地产自身发展，不动产证券化能把巨额的不动产价值转化为有价证券实施，快速筹资，分散投资机构风险。

（2）盘活金融市场。银行作为主要的金融机构，起到融资中介的作用，而银行的贷款来源主要依靠存款，不动产的证券化的持有，可以扩大银行的资金来源，改善现有银行资金存贷比不足现象，使得银行的实有资金得到相应保证，从而盘活银行，加大银行综合业务发展。

（3）引导居民资金分流，弱化证券风险。不动产证券化作为货币市场和资本市场发展的桥梁。资产证券化新金融产品（如CMBs和REITs）的出现，可以把流动性较差的不动产通过证券化，在资本市场进一步流通，使原本的积淀资本进行分化，充分改善资金的调配和利用，缓解市场通货膨胀压力，保证了合理化投资的结构和多元化的证券市场，减轻了证券市场的供给和需求压力。

（4）能够提高不动产市场公平性。我国不动产市场交易的运行机制很大程度上缺乏监管，投机风气在房地产行业盛行，打乱了市场应有的良好运作平衡和秩序，无疑会加速市场的泡沫经济和通货膨胀的形成，而商业不动产资产证券化模式的运用能够保证市场的公平性，它是一种完全将经营者和投资者分离的运营模式、一种完全由证券市场的专家管理的经营模式，确保商业不动产市场秩序的正常化。

（5）社会资源的再分配。能够调动开发商对于商业不动产的社会资源的分配意愿，资产证券化模式的_展能够弱化政府的主导性，让商业资金的来源更为宽广，这样可以促使地产开发商更为有效地保证资金的快速调度，充分利用好社会资源。

（6）刺激辅助相关行业的发展。不动产资产证券化会进一步促使中介托管行业盛行，由于不动产资产证券化方式会委托专业租赁和管理业务，而这种业务投资的周期长，这不但可以使商业不动产不会因为地产炒作或资本虚化而带来价格飞涨，也不会使得投资风险增大。而且这种良性循环营运可以带动辅助行业的蓬勃发展。

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关键词：商业地产 商业地产核心竞争力 要素 特征

一、相关概念及研究意义

商业地产核心竞争力是指项目开发及运营过程中多方面知识与技能的有机融合，是商业地产企业对各种资源的整合能力，是在特定经营环境中的竞争优势和能力的合力。

随着经济的发展和社会的进步，消费者需求多样化等一系列经济环境的改变，商业地产企业所面临的竞争环境也随之发生了很大的改变。在竞争越来越激烈的时代，商业地产企业仅仅依靠复制和模仿其他企业成功的模式，或仅仅依靠单项或几项外在的外在表现力已经难以实现企业的发展，只有不断追求企业核心竞争力才能实现长期竞争优势，促进企业长远发展。

二、商业地产核心竞争力的要素

（一）土地要素

土地资源是商业地产企业核心竞争力的首要条件。土地作为一种有限的不可再生资源，对地产企业至关重要，土地资源的储备直接会影响企业的长远发展。因此商业地产企业要进行适当的土地资源储备以保证其发展。

（二）资本要素

资本是商业地产企业核心竞争力的重要条件。规模经济是商业地产良好的必经之路。资本的多少直接影响到商业地产的运作，因此它成为商业地产开发运作成败的关键因素。

（三）市场要素

市场会对商业地产企业是否具备核心竞争力进行有力检验，因此也是商业地产企业核心竞争力的一个构成要素。市场是检验地产产品开发成功、盈利与否的关键，这就要求企业在进行商业地产的规划和战略时，必须坚持以市场为中心为导向，充分考虑客户的需求。

（四）人才要素

人才为商业地产企业形成核心竞争力提供了动力。有了人才，企业才会有发展向前的动力，因而人才对房地产企业重要的作用是显而易见的，它成为构建商业地产企业核心竞争力的要素之一。商业地产行业产品具有开发周期较长、高风险、高投资等特点，决定了其对就业人员的高要求：高层次的策划人员、融资人员、营销人员、管理人员等。

（五）品牌要素

品牌是商业地产企业是否形成核心竞争力的重要体现。品牌的本质是有价值的承诺，通过承诺最大限度地克服开发商与用户之间的信息不对称，并在此基础上构建知名度与美誉度，形成品牌效应。

三、商业地产企业的核心竞争力的特征

以用户价值为基础，即用户价值性。商业地产核心竞争力的作用就在于可以为地产用户提供一种超过他们价值判断的预期之外的利益。对于商业地产企业来说，这主要体现在保证满足用户对其住房的适用性、安全性等基本要求的前提下，产品在房屋设计、环境、配套设施等一些方面具有超前性和性价比等方面的优势，地产产品具有一定增值空间，实现消费者的投资价值，用较少的投入获得较大的收益。

不同企业间的独特性，即竞争力独特性。商业地产并不像一般商品，存在大量相同的东西，它难以转移或复制，以其有价值却比较稀缺的资源、能力给地产企业带来短期较大的竞争优势。因此，商业地产开发企业要形成属于本企业的难以模仿难以超越的资源与能力，在资本运营、土地利用、地段选择、资源整合等方面形成自身的独特优势。

商业地产具有延展性。商业地产企业具有核心竞争力，也就意味着该企业在商业地产市场甚至相关行业与市场也有了主动与选择权。商业地产企业的核心竞争力是一种基本的能力，是一个良好的平台，可以为从事相关领域形成良好的基础，以支持地产企业向更有生命力的新领域延伸或扩展。作为商业地产企业的核心竞争力，不仅要为客户提供一般的商业地产产品，还要提供各种衍生服务。

核心竞争力的稳定性。商业地产企业对进过长期发展积累起来的各种优势与好的资源进行的集成与整合，形成了商业地产的核心竞争力，它具有稳定性。

四、提升商业地产核心竞争力的策略

（一）打造核心竞争力以科学的发展战略定位为前提

在日益激烈的商业市场竞争中，成功的商业地产必须有合理的战略规划。战略思考既要敢于承担风险，又要考虑企业承受风险的能力，分析所有的可能性。

（二）企业品牌能力是决定商业地产核心竞争力的重要因素

房地产企业应提高品牌能力。房地产企业的品牌能力主要包括品牌认识能力、品牌建设能力等。当地产行业发展到一定水平时，行业竞争日趋激烈，消费者趋于成熟，品牌在消费者购房决策中所起作用也随之越来越重要，品牌能力关系到商业地产企业为市场认同的程度。

（三）创新是构造商业地产核心竞争力的灵魂

商业地产企业可以基于迈克尔—波特的三种策略即总成本领先战略、差异化战略、专一化战略来构建核心竞争力。在激烈的市场竞争中，随之环境和消费者需求的变化，地产企业也应该加强新的核心竞争力的建设与培养。

（四）强化商业地产企业的资源整合能力

资源整合能力是核心竞争力的一种具体体现，是企业成长过程中产生的一种综合能力，它是利用对企业经营所投入的资本、劳动力和科技等要素产生的交互作用，形成所谓的1+1>2的效应。而缺乏核心竞争力的地产企业，仅仅表现为资本、劳动力等生产要素的简单叠加，甚至是相互作用的递减。

（五）提升商业地产核心竞争力必须增强融资能力

商业地产企业相对于住宅开发企业来说，其资金回收期更长，资金链运作要求更高。因此较强的融资能力是提产商业地产核心竞争力的重要途径，包括：银行贷款、股权融资、信托计划、投资基金等。

参考文献：

[1]董金社.商业地产策划与投资运营[M].商务印书馆，2004

[2]迈克尔·波特.竞争优势[M].华夏出版社，1997

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【关键词】 商业资产 资产管理 创新

商业地产是资金密集型的行业，商业物业的年租金收益越高，其资产价值也就越高。商业地产是对商业物业进行开发、经营、管理和投资，不同于传统的房地产开发，其具有运作周期长、资金投入高、投资风险和投资收益双高的特点。商业地产在经营和管理的过程中，对商业地产的资产管理不够重视，造成商业物业的保值、增值目标实现困难。因此，本文探讨商业地产的投融资以及资产管理存在的问题。探讨如何加强商业地产的经营理念的转变，将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中，实现商业地产的资产运营效率的提升，实现商业物业的净利润的最大化，提升商业地产开发的投资收益率，促进商业地产经营目标的实现。

一、我国商业地产管理存在的主要问题

1、资金链管理形式单一，缺乏完善的资金循环机制

商业地产不同于其他房地产项目，商业地产的开发对资金的依赖性较强，因此，商业地产与金融市场的结合关系十分紧密。但是目前我国的金融体系还不够发达，商业地产的开发商在投融资过程中主要依赖于传统的银行贷款等间接融资方式来实现商业地产开发的资金投入，并通过商业地产后期的运营来回收资金并偿还银行债务，积累进行下一个项目开发的资金。商业地产在资金链的衔接中由于结构的单一和资金循环机制的缺陷，造成商业地产资产管理的不足，影响商业地产的开发管理和资产安全。

2、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制

我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。

3、商业投资模式比较低端落后

商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。

4、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏

商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。

5、商业地产的开发利润高于商业经营利润

商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。

二、加强商业地产资产管理的重要性

1、给商业地产资产管理带来租金收入

商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。

2、能够促进商业地产的保值增值

商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。

3、促进商业地产整体效益的提升

商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。

三、加强商业地产资产管理的对策建议

1、改善商业地产的运作和管理

商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。

2、创新商业地产投融资机制

商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。

3、大力开发混合型的商业地产

商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。

4、加强商业地产项目的后续运营

商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。

商业地产应该重视资产管理，将资产管理理念充分融入商业地产开发管理工作当中，加强对专业化的商业地产管理人才的培养，创新商业地产资产管理模式和持有经营模式。通过对商业地产开发、销售以及运营管理过程中有效的资产管理，避免投资者的无序竞争，促进商业地产整体经营管理水平的提升，实现商业地产资产保值增值目标的实现。

【参考文献】

[1] 杨宝民、江禾、邓力维：商业房地产开发与管理实务[M].清华大学出版社，2007.

[2] 章惠生：城市综合体――商业地产的主流模式[J].城市开发，2010（3）.

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关键词：商业房地产；运营管理模式；创新；应用

中图分类号：F293.31 文献标识码：A

引言

我国虽然房地产发展的比较早，但是商业地产起步较晚，缺乏专业的人才和有效的运营管理模式，使得我国很多商业地产不具备长期的经济效益和核心竞争力。随着全球化的进程越来越快，国外成熟的商业地产管理模式对国内产生了很大的冲击，不少企业成功冲出了管理的围墙，获得了很大的成功，而运营管理模式的创新与应用也是目前我国商业地产面临的一个主要问题。

商业房地产运营的主要特点

运营的组织方式有所不同

房地产的运营管理不像工程建造与产品销售那样具体明确，它是无形的不可触的，主要是对人员的管理，属于服务范畴。制造业运营管理主要是对生产线、产品质量、生产成本、生产进度等进行控制，可以制定详细而具体的计划，实施起来更加具有可操作性。但是，商业房地产的运营管理则具有很大的变动，运营管理主要针对人而言，无法实现制定详细的计划并按步骤实施，运营的过程常常会因为投资商、经营者、消费者以及工作人员的随机性而产生变动，产生不同的运营结果。因此，我们不能将制造领域的那一套运营管理模式照搬照套到商业房地产的运营管理中来。

运营系统的设计方式有所不同

在传统的制造业中，产品和运营系统往往是分开设计的，因为，在制造业中一种商品可以用不同的生产系统来制造，但是在商业地产的运营管理中运营管理服务和提供系统必须要同时设计，因为提供系统是服务本身的一个重要组成部分，运营管理与生产消费是不可分割的，同时发生的。因此，商业地产的产品与运营的设计必须同时进行，不同的运营方式会形成不同的产品特点和服务特色。

客户在运营管理中起到的作用有所不同

传统的制造业生产流程是封闭的，产品出厂后才会与客户发生联系，而在商业地产的运营管理中，客户是直接参与生产的，他们对商业地产的运营有着不可忽略的影响。如果客户对于运营管理有着消极作用就会干扰正常的管理工作，如果客户对于运营管理有着积极的作用就能够有效提高工作的服务效率，调整客户在运营管理中的角色也是商业房地产运营管理的重要任务。

员工在运营管理中扮演的角色不同

与制造业相比，员工在商业地产的运营管理中更加重要，因为商业地产的运营管理主要是人的管理，没有愉快的员工就没有愉快的顾客，也就没有一个高效的运行管理结果，因此，员工的表现对于运行效率、结果的影响极大，是决定商业房地产运营管理水平的重要因素。

商业房地产运营管理模式的创新

因地制宜，把握当地的人文历史环境

人文历史、自然环境是运营创新的源泉，每个地区都有自己独特的自然特征、文化底蕴与经济发展状况，商业地产尤其是大型的商业地产项目与一个城市的经济发展水平之间存在着正相关的互动关系。因此，在设计商业房地产的运营管理模式时要以当地的经济发展现状为基础，结合当地的历史与文化，将地区特色融入设计中，做到因地制宜。如上海新天地通过简单地组合将国际化的时尚元素与大上海的石库门的建筑外形相结合，建造出了一种上海特色的国际时尚。又如浙江的西湖天地，将传统的江南水乡浙式民居优美的园林景致融入国际化的时尚设计中，打造出了独特的娱乐休闲商业中心。武汉的楚河汉街将武汉特有的民国文化与欧式风情相融合，加以楚河汉界的概念，将历史、民族与世界融为一体，让商业建筑与城市建设相协调。政府部门也要加强对商业地产的审查，控制其资金投入不能超过城市经济能力，整体的商业地产风格要多元化，避免重复建设。

建立商业地产新型资金筹措模式

虽然我国的金融市场已经有所发展，但是商业融资的地产还是主要通过间接融资的方式进行，基金等金融机构在商业地产融资中没有发挥应有的作用。很多中小城市的城市开发对银行的依赖程度达到了90%以上，而全国城市建设对银行依赖的平均水平也高达70%，融资渠道的问题不解决，商业地产就很难获得突破性的发展。我们可以借鉴发达国家的成功经验，发展信托、基金成为商业房地产融资的主流渠道。让具有开发意向的房地产开发商与信托公司或者投资银行进行合作，直接在市场上募集资金，并聘请专门的人员对商业地产的资金募集工作进行具体的管理。

推动地产资本与商业资本的有效融合

在世界范围内，商业地产有两种主流开发模式，一种是欧美模式，将商业与地产进行分开发展，一个搞投资开发另一个搞后续经营，另一种就是以日本为主的亚洲模式，将二者有效融合，这样二者的资本可以互相渗透，形成更大的资本链，遇到风险可以相互扶持，有利于促进二者更好地发展。我们要采取哪种运营模式还有待探索，在近几年的运作中，有很多大型房地产公司成功地将零售行业引入房地产，这是一条非常有发展潜力的道路。

商业房地产运营管理模式的运用

1.统一运营管理模式

统一运营管理模式的关键性环节有市场、战略、策略、管理几个方面，任何项目的运营都必须从市场入手，而市场的情况又是千变万化的，对于市场信息了解的不及时，掌握的不到位必然影响调研分析的结果准确性，造成决策的失误。因此，企业必须要重视对市场的调研，为决策提供科学准确的依据。了解市场信息后，企业要根据自身的实力和特点确定服务产品的相关设计，要解决“我们要提供给顾客什么”和“怎样提供的问题”。一个房地产项目只有持续不断地向客户提供价值才能生存下去，而项目运营的有效保障就是各项有力的策略。通过策略的指导才能提供比竞争者更好的价值，让客户满意。统一运营管理模式具有很高的聚合力，采用这一类管理模式的大多是一些资金雄厚、实力强大的开发商，他们拥有很大一部分忠诚的投资者和经营者，具有一定的品牌效应，这种良性的效益也像滚雪球一样不断吸引新的商家进入，最典型的统一管理模式就是万达广场。强势的开发商，强势的投资者，强势的经营者，打造出优秀的商业项目，也使得商业项目的效益不断提升。这种运营管理模式需要庞大的资金、科学的管理系统和良好的运营模式，比较适合大型的商场。

与零售相结合的运营管理模式

将零售引入商业地产的运营管理是中国的独创，主要有零散销售统一经营和零散销售各自运营等几种，各自经营是指商业运营由购买商铺各自进行运营，开发商不得再进行干预。这种运营模式比较适合商业街以及一些规模不大的商业地产，这种模式有利于开发商的资金周转，能够让他们获得比较高的售价收益并且在较短的时间内收回资金，但是这种经营模式容易出现混乱，各自为政，对于长期的发展以及整体的收益有一定的负面影响。由于很多店主缺乏一定的知识和长远的眼光，贪图短期的利益，使得整个商业街变成廉价的大排档，拉低商业街的层次，影响长期的发展。

总之，我国目前商业地产的经营管理模式多种多样，既有整体经营的大商场模式，也有零散销售各自为政的小商铺模式，我们要摸清中国的国情以及当前的市场趋势，引进国外先进的运营管理经验，利用金融市场、零售市场等多方力量，做到因地制宜，促进我国商业地产的健康发展。

参考文献

[1]王涵.商业房地产运营管理模式的创新及运用分析[J].山东大学.2007（09）

[2]韩亚东.我国商业地产经营模式应用研究[J].中国海洋大学.2008（06）

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城镇化发展不仅为中国经济的持续发展提供了动力，而且拓宽了房地产行业的市场空间，而房地产营销企业也需要抓住这一发展良机扩大经营规模，完成新一轮的跨越。由于房产的调控政策仍将持续一段时间，市场的集中度也会逐渐提高，而房地产营销企业也会在此发展过程中进一步分化。最新地产发展报告显示，按照企业的规模划分，排名前列的房地产营销企业市场占有率逐年加大，排名中游的房地产营销企业市场占有率出现上下波动情况，而排名靠后的房地产营销企业市场占有率在逐年下滑，面临的生存压力越来越大，时刻存在被淘汰出局的风险。房地产营销行业本质上是以服务求生存的行业，需要坚持以人为本的原则，强调企业服务的个性化、有效性和创新性，地域区隔的情况较为显著，所以大型房地产营销企业垄断市场的情况不太容易出现，中小型房地产营销企业凭借专业优势与服务特色也可以在市场中求得生存与发展。

二、房地产营销企业的发展方向

1.品牌化方向发展。

随着房地产营销企业服务水平的逐渐提高，以及在专业化和规范化等方面的持续发展，一部分品牌企业在此过程中脱颖而出，依据市场竞争的优胜劣汰法则，资源逐渐向这些品牌企业集中。有研究结果表明，80％以上的房地产开发商将品牌和实力作为选择房地产营销企业的首选条件，这在一定程度上刺激了房地产营销企业向品牌化方向发展。例如很多房地产营销企业以北上广深为核心，逐步实现全国范围内的规模化发展，即使在长三角和内陆地区的二三线城市，很多优秀品牌的房地产营销企业也利用品牌优势进行扩张，进一步加剧了房地产营销企业的竞争。

2.专业化方向发展。

房地产营销行业为智力密集型的行业，而人力资源是保障企业市场核心竞争力，推动企业平稳持续发展的关键因素。经过房地产的测评研究发现，只有专业化程度高、人才储备充足的品牌房地产营销企业，才能在激烈的市场竞争中保持持续发展的态势，从容应对房地产市场陷入低迷时带来的冲击，并将其转化为企业发展的动力。

3.创新性方向发展。

随着市场竞争的加剧，单纯依靠楼盘促销方式已经无法刺激消费者购房欲望，房地产开发商只有和营销企业进行全面合作，才可以保障房地产销售工作顺利开展，而这对房地产营销企业的服务水平提出了更高的要求。因此，房地产营销地阿里企业需要想创新性方向发展，注重信息资源收集和营销策划工作。例如收集房地产资料及数据、市场需求信息和客户资源的信息等，并加强对信息的整合、管理和应用，分析消费者的购房需求及喜好，从而对房地产项目进行准确定位，提高产品设计的针对性，制定合理的销售价格，以保证营销服务的有效性和专业性。

三、房地产营销企业的发展措施

1.加强和房地产开发企业的合作。

房地产营销企业在发展的过程中不能既需要注重提高业务能力和服务水平，又需要加强和房地产开发企业的合作，发挥合作优势实现共赢的目的，这样既可以帮助房地产营销企业节约项目搜寻成本与谈判成本，又可以帮助房地产营销企业取得纵向联系方面的差异性优势，与房地产开发企业建立良好的合作关系与信任关系，进而有利于双方开展深层次的合作。

2.注重策划咨询服务的专业化。

营销策划和咨询服务是房地产营销企业的安身立命之本，而房地产开发的前期策划和咨询服务工作更是尤为重要。虽然房地产开发前后的策划存在着一定的时间差，但是二者之间可以进行资源共享。例如专业策划人才的资源共享、市场调研的资源共享和房地产开发企业的资源共享等，这在推动保持房地产营销企业策划咨询服务的专业化发展中起着至关重要的作用。

3.做好商业地产方面的运营。

在房地产开发中，商业地产的开发尤为引人关注，其对房地产营销企业的需要也最为迫切。因此，房地产营销企业需要做好商业地产方面的运营。由于商业地产在运营时的独立性和细分化较强，其发展空间相对较大，其所蕴含的商业价值和经济效益对房地产营销企业极具诱惑力，也是其提高策划营销水平的有效途径。

4.转型为投融资中介。

在房地产开发企业发展的过程中，融资困难是很多开发商需要面临的问题，尤其是对中小型的房地产开发企业而言，资金短缺是制约其发展的主要瓶颈。由于房地产行业可操作性较强的金融工具比较少，而国外资金在进入中国房地产市场时又无法找到合适的开发项目，所以房地产营销企业可以抓住这一时机，向投融资中介方向转型，这样可以在解决房地产开发企业资金短缺和国外资金注入问题的过程中，推动房地产营销企业的进一步发展。

四、结语

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【关键词】工业地产；发展；研究

一、国外工业地产发展及研究现状

1.国外工业地产发展现状

工业地产的概念最早出现于19世纪80年代的英国，其目的是通过系统的规划设计，在基础设施齐备的基础上，通过统一工业房地产开发，将工业集中到一起形成工业社区以满足其共需求。1945年后很多国家开始将工业地产融入到整个国家策略中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上；美国工业地产占全世界的27%，对本国GDP贡献也超出了30%”。正是由于发达国家工业地产突飞猛进的发展局面，因此其相关领域的研究较之于国内成熟。

2.国外工业地产研究现状

国外将工业地产（Industrial Real Estate）有时也称为工业物业（Industrial property），一般是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，其实质是工业性质的房地产。Graaskamp（1981）的《房地产开发的基础》中明确提出，房地产项目决不能被看成仅仅是砖块和砂浆，而必须被看作是一个在不断变化和竞争不断加剧的市场中运作的动态的企业。在此基础上，Miles（1998）予以深化并提出房地产管理的三个层次：物业管理者、资产管理者和组合投资管理者，并强调三者协同以实现房地产资产的持续管理。日本越村幸弘（2006）提出购物中心运营管理的统一性，即开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整体划一的经营管理工作。

二、我国工业地产发展及研究现状

1.我国工业地产发展现状

随着国家对异常火爆的住宅和商业地产宏观调控的加大，工业地产以其低风险、高回报的特点逐渐受到青睐。各种在建的物流中心、工业厂房和研发楼宇随处可见，工业地产投资成为近些年来房地产投资不断升温的热点。由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地移至二线城市。由于东部沿海地区产业结构调整的影响，高耗能企业开始向中西部转移。在国家对中西部地区实施政策倾斜的情况下，长江三角区域、珠江三角区域正在形成总部经济模式，制造业迅速向内地转移，这给这些地区工业地产带来极大的发展机遇。安徽、江西、湖北、湖南、河南、广西、陕西等地迎接产业转移日渐频繁，工业投资项目也逐渐增多。

2.我国工业地产研究现状

（1）探析工业地产发展方向方面

司成均（2007）对工业地产的概念进行了介绍，并分析了其特征和开发模式，从工业发展的坚实基础、政策支持、工业用地市场化、宏观调控和市场转型等方面分析了工业地产发展面临的机遇，以促进工业地产的发展。武东伟（2007）以新加坡工业地产为参照物对北京经济技术开发区进行了比较研究，提出了一系列相关的建议。汪思源、殷跃建（2008）对武汉光谷地区经济发展情况行了研究，对该片区工业地产的状况进行了分析，并结合光谷工业地产的发展历史，提出该地区工业地产发展的建议。刘丽荣等（2009）建立工业地产与城市经济互动机理概念模型，分析工业地产与城市经济互动机理的作用路径，并基于工业地产与城市经济互动机理及集约节约使用工业用地的原则，探究合理规划工用地、推进城市经济发展的思路，从而推进工业地产优化利用在城市规划决策中的实施。

（2）评价和推动工业地产发展方面

王宏新、卢长锋(2007)认为要预防三大风险，市场风险、经营风险、政策风险。胡泊(2007)对我国工业地产投资风险分析的研究，对风险进行识别和估计，建立风险评价模型对工业地产投资风险进行分析。李连元（2007）提出要根据不同的城市，不同的产业情况实行不同的操作方式，还必须通过专业化的手段来操作整个工业园区。刘伟(2008)进行的工业地产运营模式研究，从工业地产的几种发展模式来研究其开发、盈利、经营和投融资模式。陈曦（2008）对工业地产的概念进行了介绍，将中国工业地产的发展背景、特点等进行归纳总结，同时针对目前国内工业地产开发的几种主要模式进行分析。王辉龙(2009)以整体的思维，对工业地产项目实行统一运营管理；变“建造-营销”的传统模式，从长周期角度加强项目运营管理；重视全程运营管理。杨建喜、宋永发（2010）以辽宁省14个地级市为研究对象，在构建工业地产投资环境评价指标体系的基础上，应用基于实数编码的加速遗传算法(RAGA)的投影寻踪(PP)方法对各市的投资环境进行定量分析，并针对改善工业地产投资环境提出了完善的对策与建议。王新红（2011）以大连软件园项目作为研究实例，分析了产业地产项目的开发与盈利模式，总结了产业地产开发模式的四大特点，并从政策解读、产业规划、运营管理、项目增值等方面为房地产企业提出了发展对策。

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[关键词]旅游房地产 发展现状 旅游消费 发展前景

一、旅游房地产概述

旅游房地产,是指以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅等产业为依托而进行的房地产开发项目,其开发模式与旅游业密切相关,常以景区或旅游接待作为其开发的功能,例如,旅游餐饮,旅游住宿,旅游购物,旅游商务,旅游娱乐,旅游休闲等。旅游房地产是旅游与房地产两种行业以多种形式的结合,是旅游业与房地产业发展到一定阶段时出现的一种房地产业态。因此,旅游房地产具备旅游和房地产两种属性。旅游房地产不但属于房地产范畴,与住宅房地产、商业地产、工业地产、教育地产等相并列,而且其开发目标紧密围绕旅游,为满足旅游业的发展所带来的房地产需求而诞生。

旅游房地产种类繁多,按照不同的分类标准可以划分为不同的类型。例如,按照物业形式可划分为:度假村、度假酒店、产权酒店、时权酒店、景区住宅、景观型房地产、养老型酒店,出租式度假别墅;按照房地产项目在旅游景观中所承担的功能划分可分为:旅游景点房地产、旅游商务房地产、旅游度假房地产、旅游住宅房地产、旅游商业房地产。 随着旅游房地产的发展和市场需求的不断变化,这些分类呈现出多样化的特征,很多种旅游房地产存在交叉领域,并不能单纯地归属于哪种类型。

二、我国旅游房地产的现状及发展趋势

目前,国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家,除了国外和我国港台地区颇具实力的大公司外,还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业,以及天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。旅游房地产市场的开发规模宏大,随着住宅市场的进一步发展,这种有着巨大市场潜力和广阔发展空间的新兴物业形式引起乐不少投资商和业内人士的关注。

1. 旅游度假村发展迅速

在我国,旅游业的真正发展在是改革开放以后的20多年,而度假村的兴起和发展是旅游业发展到一定阶段的必然产物。我国旅游度假村虽然起步晚,但发展迅速,目前全国已有几千多家旅游度假村。这些度假村形式多样,包括风景度假村、温泉度假村、高尔夫度假村、滑雪渡假村、民俗度假村等。而且,随着我国各地景区开发进程的不断加快,度假村的数量仍有较大的增长空间,其风格也越来越具有文化特色。

2. 产权式酒店效果良好

众所周知,实现旅游盈利的一个重要途径,就是让顾客实现旅游居住。旅游度假房地产能让消费者实现旅游居住,以有效延伸旅游产业链的服务功能,提高旅游产业的经济效益,加快旅游投资的回收。

在旅游度假房地产的旅游居住项目中,时权酒店和产权酒店效果良好。时权酒店,指投资性消费者可在此类酒店的某类某间客房的全年使用权中,购买其中若干天的使用权,并且在该酒店所加盟的全球分时度假交换系统中,通过置换客房使用权,可在规定的权限内更换到其他地方的该类酒店度假居住。产权酒店,指投资性消费者在此类酒店购买某间客房几十年的产权,每年拿出一定天数的使用权供自己度假用,其他的时间则把该间客房的经营权托付给酒店管理企业用于商业经营,购买者可在年终时享有该企业经营利润的分红。时权酒店和产权酒店常常交互运作,集中体现了旅游房地产发展中的效率和效益,广为旅游房地产市场所接受。因此,我国的旅游房地产开发项目中,时权酒店和产权酒店得到了较快的发展。

由于对外开放和国内经济的发展,市场消费的潜力开始释放,造就了一批具有超前消费观念及消费能力的白领阶层,国内新兴旅游资源越来越丰富,国际分时度假公司走进中国,使得分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界和消费圈中逐渐得到认同。同时,旅游度假区也随着国内旅游消费能力的提高而逐步形成气候,市场氛围已经形成,这些因素在一定程度上促进了我国产权式酒店业的发展。

三、我国旅游房地产的发展前景

自从2008年休假制度的完善,国家规定一年117天的休假天数为人们的休闲度假提供了充分的时间保证,由此引发的假日经济也正在逐步造就强大的消费群体和旅游消费市场,为旅游房地产的发展创造了巨大的需求空间。

随着经济发展水平的增长和城市化进程的加快,人们的生活水平有了很大的提高,对休闲生活的要求也日益提高和多样化,一部分人开始进入了休闲经济时代。富裕起来的人们,有了更多的闲暇时间去度假旅游,并且有能力去讲究旅游居住的品质。随着人们旅游消费支出的不断上升,使得旅游业发展迅速,旅游房地产也随之快速发展起来。

随着商务旅游与休闲度假的兴起,旅游者更加关注旅游消费的舒适性与便捷性,对和旅游业相关联的产业,例如:衣食住行及休闲娱乐等配套设施提出了更高的要求,这就为旅游房地产的发展提供了很大的市场空间。

目前,虽然我国的旅游房地产发展较快,并且效果良好,但仍处于起步阶段,在发展的过程中也暴露出了一些问题。例如,沿袭城市房地产市场的运作模式,许多购买者按照城市房地产的赢利模式来操作旅游地产,造成了部分地区项目出现房价虚高;从整个行业来看,缺乏产业化的运作模式,政府相关的政策规范和管理法规缺失,对行业的发展极为不利,行业发展环境有待规范;由于前期的定位不准确和盲目开发,以及新一轮的房地产热的拉动效应,造成许多地区的旅游房地产出现积压和售后空置的问题。这些问题有待于正确解决,才能更好的促进我国旅游房地产的发展。从行业发展的角度来看,中国距离真正的旅游房地产尚有一定的距离,需要各方面的继续努力。

总之,目前我国的旅游房地产处于刚刚起步的阶段,由于正在扩大的需求市场和庞大的消费群体,城市高速路网系统的迅速发展,国家发展旅游经济的需要,以及房地产发展的日趋规范,使得我国的旅游房地产潜力巨大,发展前景广阔。

参考文献:

[1]王赞强:旅游房地产初探[J].闽西职业大学学报,2001年04期

[2]陈李明:旅游地产将成为投资新热点[N].经理日报,2004年

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关键词：海南省；房地产投资依托基金；可行性研究

中图分类号：F832.49 文献标识码：A文章编号:1003－9031(2011)06－0044－04DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.06.12

2008年12月3日，国务院金融“国九条”提出了“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式,拓宽企业融资渠道”，这是中央政府首次明确提出要利用“房地产信托投资基金”创新融资方式。2009年12月31日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（国发［2009］44号）第十四条提出了“条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。”本文将通过分析在海南省发展房地产投资信托基金的可行性和面临的主要问题，并提出一些构想及政策建议。

一、在海南省发展房地产投资信托基金的可行性

（一）房地产投资信托基金的概念

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金[1]。从本质上，它是一种投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足中小投资者将小额投资转化为大额投资的需求。同时，它又类似于一个产业公司，通过对现存房地产的收购持有和经营获利，在不改变产权前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。

（二）REITs可以拓宽房地产企业的融资渠道

国务院出台了一系列房地产宏观调控措施，长期依赖银行贷款的房地产业受到很大的融资压力。由于缺少其他融资渠道，房地产资金链条日益紧张，正常的投资项目无法保证后续资金需要。而REITs给房地产业提供了一个全新的融资途径，增加了可供运作资金的新来源，可以间接地将房地产资产证券化，为房地产开辟了一条全新而稳定的融资通道，并且可以降低房地产公司的整体融资成本，节约财务费用，在不提高公司资产负债率的情况下优化资本结构，有利于公司的可持续发展。

据统计，2010年6月末，海南省房地产开发企业的资金来源中，国内贷款占13%，企业自筹资金占16%，其它资金占71%，其中购房者的定金及预付款占资金来源的61%。从图1走势可以看出，当年1、2月受国务院批准海南国际旅游岛建设的影响，海南省房地产定金及预付款所占比例迅速上升；而3月以后，随着房价的高涨，房地产资金渐趋理性，定金及预付款所占比例逐渐回落，同时国内贷款和自筹资金所占比例逐渐上升。

这种定金及预付款占比的不稳定性，使得房地产市场不稳定，市场波动过大，大量的金融风险将积聚于商业银行。因此，引入房地产投资信托基金（REITs），有利于拓宽房地产企业的融资渠道，平抑资金和市场的大起大落，促进海南房地产业的平稳健康发展。

（三）REITs可以扩大投资者的投资渠道，防范和分散投资风险

改革开放以来，海南省居民的储蓄存款增长迅猛,寻找资金出路的意愿强烈。虽然我国股市已经运行二十余年，但其投资的风险较大；国债市场近年也有所发展，但目前市场利率一直处于较低水平；个人投资者非常需要更低风险更高收益的投资渠道[2]。由于房地产开发资金需求量大，一般个人投资者根本无力问津，而REITs的引入正好可以扩大投资者的投资渠道，让众多的中小投资者有机会投资房地产行业，使投资者无须直接拥有房地产就能分享到房地产投资利润，也促使居民储蓄有效分流，提高这部分资金的使用效率和预期回报率。另外，房地产投资信托基金是委托专业的房地产机构或人员进行集中管理，根据各地行情和各个房地产项目收益率的变化情况，制定合理投资组合，做出投资决策，规避投资风险[3]。

（四）REITs可以满足商业房地产需求

海南省房地产业经过近20年的探索发展，已经逐渐走向成熟，特别是在商业地产领域，建省后国内及国际大企业大集团纷纷进入，拓宽了商业地产市场，但因商业地产投入大，资金占用时间长回收变数大，使银行对其一直持以谨慎保守态度。造成开发商由于资金压力，往往采用类似于住宅开发的方法，在项目建筑完工后就开始分割出售，这就导致了海南的商业地产只重视新建房的销售，而忽视存量市场的经营，这恰好给REITs提供了更多的持成熟物业入市的机会。长远来说，海南商业地产前景极佳，随着国际旅游岛建设和城市化进程加快，大型购物中心、写字楼、酒店越来越多，商业地产的升值潜力巨大。RE1TS可以从股权的结构、客户的选择、物业运营、品牌的建立、经营空间等诸多方面考虑，进行商业房产的运作经营，提高物业效率，获取高额利润[4]。此外，REITs因持有物业的时间较长，能够长期有效地抑制房地产市场的投机行为。

（五）国际经验和国内案例为海南发展REITs提供了重要参考

1．REITs在国外和我国香港地区的发展情况

REITs作为投资信托制度在房地产领域的应用，自1960年美国推出第一只REITs产品至今，全球房地产投资信托基金得到很大发展。全球已有22个国家推出REITs产品，并有4个国家正在进行有关REITs方面的立法。1990年全球REITs市值仅为70亿元，2002年以后增长尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值巳超过6050亿美元[5]。美国是全球发展REITs最早，也是最成熟的市场，至2005年底美国已经有将近200支上市的房地产投资基金，市值总额高达3216亿美元，约占美国纽约证券市场市值的4%，管理的商业地产资产超过4000亿美元。在美国80%以上的商业地产投资资金来自于REITs，是商业地产投资的主要形式。其次是澳大利亚，自20世纪70年代澳洲引入第一支房地产投资信托基金以来，目前澳洲房地产投资信托基金的规模已经占到当地证券市场总值的10％。

亚洲国家中最早出台关于REITs的立法并推出第一只REITs的是新加坡（1999年5月），日本是继新加坡之后第二个推出REITs的亚洲国家；2005年6月，中国香港地区证监会正式了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金(REITs)投资海外房地产的限制，从而促进了香港REITs的迅速发展。而中国内地明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段。

目前，分歧在于是否允许REITs涉及房地产开发环节。从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购成熟的商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。美国、日本、澳大利亚的REITs对开发环节完全没有限制；加拿大、中国台湾地区、中国香港地区则完全限制REITs介入开发环节；新加坡、韩国则限制REITs入开发环节的比例，如新加坡规定用于房地产开发投资的金额不得超过REITs财产净值的10%[6]。这可能也与各国或地区房地产市场的成熟程度有关以及REITs产生的动因有关。为了保证REITs的收入来源主要来自稳定的租金收益，而不是频繁的房地产投资或投机交易，美国和中国香港地区对REITs持有房地产物业的期限都有明确的限制。中国香港地区规定不动产投资后至少要持有二年。美国也特别规定不动产投资信托持有的不动产期限，若在四年内出售，其出售的收入不得超过不动产投资信托总收入的30％。无论采取何种经营模式，或对不动产投资做何种限制，上述各国REITs都取得明显收益（如表1所示）。

2.国内案例分析：天津滨海新区领锐基金（准REITs基金）

国务院出台的《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》鼓励天津滨海新区进行金融改革和创新；在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的重大改革，原则上可以安排在天津滨海新区先行先试。因此，天津滨海新区在金融创新上有独特优势，领锐基金正是在这样的背景下推出，作为REITs（房地产投资信托基金）的试验品，受到了各界的追捧。2006年12月28日，在孟晓苏牵头发起下，中房中弘、天津永泰红勘、泰达集团、青鸟集团等10余家企业共同成立了天津领锐资产管理公司。领锐资产管理公司注册资本8.5亿元，目前管理资产规模超过30亿元。按照领锐基金管理公司成立之初的设想，领锐基金管理公司首先发起了一只工业地产概念的基金，将目标锁定为天津的工业厂房资产。因为工业地产领域政策相对温和，天津正在开发滨海新区，有大批工业厂房待租等。而房地产正处于国家宏观调控的重点，因此在成立这只基金的时候就力求避开房地产概念。

领锐基金现在的重点主要是以工业为主，投资的区域是选择在GDP在1000亿到3000亿之间的层次。有研究认为GDP在1000亿到3000亿之间是工业高速发展的城市，是工业化中期的城市，投资工业园区在这样的城市可以获得比较好的增长。所以领锐基金设立的工业园区投资基金，在国内选择了25个这样的城市，首次在6个城市已经有了投资。领锐基金也有一些少量的投资在商业地产方面及并购行业里面，投资开发基金占到整个投资的30%左右，同时领锐基金和房地产开发企业有不同的地方，领锐基金做的工业园区，办公楼、以及商业设施都是为了开发完成之后，为领锐基金REITs的基础资产值，长期持有而不是开发完后卖掉。此外，领锐基金还和监管部门一起，研究在中国推动廉租房的建设基金，廉租房基金也可以通过金融的手段，通过市场化的手段解决政府投资廉租房的资金困难。

领锐基金是一支公司型基金，由领锐资产管理公司管理，主要投资工业房地产和廉租房，以持有成熟物业为主，通过物业管理和房租进行营利，今后还将争取择机上市。

二、海南省房地产投资信托基金发展面临的制约因素

（一）海南省房地产企业经营模式落后，公司治理不健全

海南省的房地产企业自有资本极少，公司治理不规范，管理水平低下，经营模式粗放，对海南发展REITs构成一定的障碍。目前海南省房地产企业的业务模式过于简单，就是利用大量银行贷款或者定金及预付款购买土地建房然后卖掉，企业主要通过开发赚取利润。房地产企业采用了很高的财务杠杆，资金链条非常脆弱，一旦销售或者施工某个环节出了问题，企业就会出现资金链条断裂甚至面临倒闭的命运。

（二）法律和税收障碍

我国陆续出台的《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理办法》，基本解决了信托公司今后发展的一些根本性问题。但是，从性质上说，真正的REITs属于投资于房地产业的产业投资基金。目前我国缺乏产业投资基金相关法律，《证券投资基金法》也只涉及证券投资活动。2004年末，中国银监会组编了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》（征求意见稿），如果能正式出台实施，将对我国REITs的发展起到很大的促进作用。我国现行税法在财产信托条件下的产权转移要与真实交易下的产权交易同等纳税，依照现行税收政策及法律条件就不可避免地重复纳税，重复征税将使得REITs丧失其大众投资回报的优势。

（三）管理房地产缺乏投资信托基金的专业人才

REITs管理会涉及到房地产和资本两个市场，对管理人才提出了较高要求。在海南省发展REITs就必须具备一批精通房地产、资本市场运作、科学管理的复合型人才。他们的专业素质将对REITs的发展起着关键作用，而目前海南这样的人才十分稀少，我国市场上存在的房地产信托或类REITs，实际投资管理人员多以信托管理人士居多，不利于REITs基金的长远发展。

三、在海南省发展房地产投资信托基金的构想及相关政策建议

（一）在海南省发展房地产投资信托基金的构想

中国改革开改及经济发展二十多年的实践经验告诉我们，只有结合国际、国内REITs的成功经验和海南省房地产金融市场的发展现状，去设计海南省REITs的发展思路与模式，才能促进REITs在海南省的成功实践。因此，我们通过调研对比，提出在海南发展REITs的战略思路是：立足海南现实，加快试点发展，加强风险管理，积极接轨国际。

1.在组织形式上选择契约型作为REITs主要组织形态，公司型为有益补充

契约型的所有权与收益权相分离，具有相对独立性，REITs通过信托契约明确持有人、管理人和托管人三者之间关系，管理人和托管人相互独立。我国除《证券投资基金法》外，缺乏产业投资基金法，证券投资基金按规定只能是契约型[7]。契约型不需重复纳税，可提高REITs的投资收益。从实践来看，我国目前基金主要集中在证券业，且只存在契约型基金，尚无公司型基金，公司型REITs实践条件不成熟。且公司型REITs是独立法人，面临双重纳税的问题。而选择从发展契约型REITs入手，这样法律障碍会小一些，推进的步伐会快一些。因此海南省试点初期可以选择以契约型REITs为主，长期看应结合实践进行专门的REITs立法，以契约型REITs为主要调整对象，探索性地试水公司型REITs。

2.在运作方式上以封闭式REITs为主，开放式REITs为辅

从实践看，封闭式REITs是发展的主流选择。封闭式存续期固定，不可赎回，有利于管理人的管理和风险控制，适宜于房地产行业的实际状况，也便于监管人的监管。考虑到海南省试点REITs初期市场不成熟，需要一定的稳定探索期，在技术层面开放式REITs频繁的估值要求很难精确满足，因此海南省发展REITs宜采用以封闭式REITs为主，开放式REITs为辅的方式。

3.在募集方式上先通过私募推动公募，最后达到公募与私募相结合以公募为主

公募REITs和私募REITs各有千秋，私募基金具有发行对象特定、发行费用较低、基金的设计规模较小、投资范围窄等特点，所以，如果不需要筹集巨额资金，发行总额在规定的范围内由特定的投资者认购便可以完成发行计划时，就可以采取私募方式，而不用采取公开发行的方式。国际上REITs募集的主流方式，以公募为主。但目前房地产市场、股票市场的波动剧烈，使得REITs直接通过公募面向一般大众投资者，时机尚不成熟；其次，在现实条件下，从专业人才、风险控制等方面考虑，还不具备采取公募形式的一些基本条件。海南REITs的募集模式，建议首先通过私募推动公募，最后达到公募与私募相结合以公募为主的模式。

4.在资金运用方式上宜选择抵押型REITs为主，权益型REITs为辅

采用权益型REITs直接收购物业操作简便、周期短、风险相对较低，但是要承担较高的税费；通过收购持有物业的股权可以避免房地产过户问题，降低税费成本，但可能面对信息不对称问题，风险较大，同时原有股东需要承担高额所得税而加大了操作难度。采用抵押型REITs购买房地产抵押贷款可以降低商业银行的风险，此外抵押型REITs还可以通过购买MBS（Mortgage-Backed Security，即抵押贷款证券化）取得固定收益并增加MBS的流动性[8]。考虑到我国目前证券市场尚不规范，投资者风险意识不强，而且资产评估、法律咨询等中介服务机构也不尽成熟和完善，如果在海南省大力发展权益型REITs，可能会助长投机严重和盲目投资行为，所以建议在海南省以发展低风险的抵押型REITs为主，权益型REITs为辅，然后再逐步引入和发展混合型REITs。

5.具体经营模式可选择90%以上投资成熟物业，10%以内投资房地产开发

海南REITs的投资方向需要紧密结合海南的经济发展水平和房地产业所处的发展阶段，并且随着房地产业的发展，要相应地调整投资范围的侧重点。这样才能实现以发展REITs来促进房地产业发展的目的。为加强基金的风险控制，REITs需要以具有稳定现金流收入的购物中心、办公楼等成熟的商业物业为主[9]，至少90%以上投资成熟的商业物业，也可以专门投资于某种特定类型的房地产项目，向专业化的方向发展，投资的房地产项目必须具备两个条件：产权清晰并且完整；能获取稳定、持续的现金流收入。另外，可以允许10%以内投资房地产开发，以稳定和增加房地产开发的资金投入。

（二）相关政策建议

1.建立健全相关法律法规

首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，在现有的证券投资基金以及相关法律制度的基础上，结合美国和亚洲国家、地区的经验，尽快制订专门的《REITs管理条例》，使海南省的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。

2.实施必要的税收优惠

税收优惠政策是房地产投资信托竞争力的主要源泉。目前，我国还没有这方面的优惠税收政策出台。国家税务机关可以对合格REIT减免所得税；对REITs合格投资所承担的营业税、土地增值税予以减免；在物业交易环节仅对相同物业的交易一次征税，避免重复纳税；同时也可以考虑在REITs发展初期对投资者减免所得税以培育REITs投资群体。

3.建立严格的监管准入制度和信息披露制度

在海南发展REITs要有一个系统性、跨部门的监管体系,建议借鉴澳大利亚的经验，设立专门的证券及投资管理委员会(ASIC)进行严格监管，对从事REITs的机构，包括受托人、投资管理人、物业管理人、估计师等均需要取得ASIC的资格许可，REITs的受托人还需同时取得金融监管部门颁发的金融服务执照。此外，政府金融主管部门应根据房地产市场发展的需要建立相关机构，在有关信息的采集、处理、等方面为市场提供专门、快捷、有效的公共服务；建立完善高效的房地产行业中介服务体系以及统一而权威的行业标准，并通过向投资者披露信息采确保其运营的透明度；建立房地产信托融资信息网络系统，实现交易、清算、管理和监控的电子化。

4.培养为REITs服务的专业人才

REITs是一种需要同时关注房地产业和金融业的复合型产业。需要尽快建立起一支既精通基金业务运作，又了解房地产市场的专门管理人才队伍。同时，还要积极促进与基金业务相关的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。省政府还可以出台相关有利于专业人才成长的优惠政策，以吸引人才进来，并能留住人才促进人才的成长。

参考文献：

[1]郝杰,袁明清.REITs:房地产融资多元化的重要渠道[J].合作经济与科技2009（8）:29-30.

[2]毕宁,李永杰.REITs在我国发展的可行性分析及政策研究[J].商场现代化,2010（4）:112.

[3]杨森,景学宝.REITs在我国房地产融资前景的探析[J].中国房地产金融,2009（9）:18-20.

[4]孙召会.房地产投资信托功能分析[J].黑龙江对外经贸，2009（11）：150-151.

[5]魏晶晶.论我国房地产金融创新――REITs[J].科技信息,2010（1）:359-360.

[6]陈琼,杨胜刚.REITs发展的国际经验与中国的路径选择[J].金融研究,2009（9）:192-206.

[7]李承浩,朱颖.REITs组织结构的国际比较及其在中国的模式选择[J].时代经贸,2010（1）:102