房地产公司的盈利模式范文

导语：如何才能写好一篇房地产公司的盈利模式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》确定的税制改革目标和财政部、国家税务总局制定的《营业税改征增值税试点方案》：试点地区先在交通运输业、部分现代服务业等生产业开展试点，逐步推广至其他行业。国务院要求自2012年8月1日起至年底，将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东和厦门、深圳10个省（直辖市、计划单列市）。本文就在假设条件的基础上，就开发与销售房地产企业实行营业税改征增值税，将对企业盈亏影响进行测算、分析。

一、房地产开发与销售企业目前主要应缴纳税款种类

（1）营业税：纳税人按销售不动产的销售额的5%计征。

（2）城市维护建设税：纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的1%、5%、7%分三档计征，其中：纳税人所在地在市区的按7%、纳税人所在地在县城、镇的按5%、纳税人所在地乡、工矿区的按1%。。

（3）教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的3%计征。

（4）地方教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的2%计征。

（5）土地增值税，按纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额的30%、40%、50%、60%分四级超率累进税率计征。其中：增值额未超过扣除项目金额50％，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200％，税率为60%。

（6）企业所得税，纳税人按应纳税所得额的25%计征。

（7）另外，房地产业还涉及计征印花税、土地使用税、房产税等税费，这些税费金额较小，且一般作费用直接计入成本费用中，本文不作详细说明。

二、房地产公司经营盈亏模式

设房地产业销售额为100，销售成本（含土地成本、建设成本）为A，营业税费为销售额的5.6%。

三大期间费用（含管理费用、销售费用、财务费用、贷款利息），依土地增值税计税扣除标准（注：税务设定的标准具有一定参考性），设期间费用为销售成本的10%。

土地增值税的增值额等于100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值税的累进税率界限测算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，则A＜46.97，即若销售成本大于销售收入的46.97%，土地增值税按30%的税率征收。考虑到招拍挂土地成本的趋高及参照上市房地产业的有关数据，本文按A＞46.97即税率为30%的土地增值税税率假设，得出土地增值税等于（100-1.3A-5.6）×30%。

税前利润为100-A-10%A-5.6-（100-1.3A-5.6）×30%=66.08-0.71A

三、房地产业5%的营业税改征17%的增值税后经营盈亏模式的改变

（1）假设5%的营业税改征17%的增值税，同时土地增值税还照收，房地产公司成本盈利模式如下：

设房地产业含税销售收入为100（即假设改征前后消费者支付的现金总额不变），若按商品销售行为的17%税率计征增值税，则房地产公司不含税销售收入=100÷1.17=85.47。

设含税销售成本为A（即假设改征前后开发支出的现金总额不变），按财政部、国家税务总局制定的《营业税改征增值税试点方案》，建筑业增值税率为11%，另假设土地成本比照建筑业的增值税率为11%，则不含税销售成本为A-A÷1.11×11%=0.9009A。

设期间费用为销售成本的10%，期间费用为0.09009A。

销售税金附加（含7%的城市维护建设税、3%的教育费附加、2%的地方教育费附加）等于实际缴纳的增值税的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

土地增值税的增值额为85.47-0.9009A-30%×0.9009A-（1.7436 -0.01189A）=83.7264-1.15928A，土地增值税为（83.7264-1.15928A） ×30%=25.11792-0.34778A。

税前利润为85.47-0.9009A-（1.7436 -0.01189A）-0.1×0.9009A -（25.11792-0.34778A）= 58.60848-0.63132A。

营业税改征增值税前后的盈亏平衡点66.08-0.71A= 58.60848-0.63132A，得出A=94.96，即：若A>94.96，营业税改征增值税对房地产公司有利，将增加利润；若A

注：①、66.08-0.71A＞0得出A

（2）假设5%的营业税改征17%的增值税后，因土地增值税也属增值性税收，所以设营业税改征增值税并停征土地增值税，则房地产公司成本盈利模式如下：

设房地产业含税销售额为100（即假设改征前后消费者支付的现金总额不变），按商品销售行为的17%税率计征增值税，所以房地产业的不含税销售收入=100÷1.17=85.47。

设含税销售成本为A（即假设改征前后开发支出的现金总额不变），按财政部、国家税务总局制定的《营业税改征增值税试点方案》，建筑业税率为11%，则不含税主营成本为A-A÷1.11×11%=0.9009A。

设期间费用为开发成本的10%，期间费用为0.09009A。

销售税金附加（含7%的城市维护建设税、3%的教育费附加、2%的地方教育费附加）等于实际缴纳的增值税的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

税前利润为85.47-0.9009A-（1.7436-0.01189A）-0.1×0.9009A= 83.7264-0.9791A。

营业税改征增值税前后的盈亏平衡点66.08-0.71A =83.7264-0.9791A，得出A=65.576，即：若A65.576，营业税改征增值税后对房地产公司不利，将减少利润。

四、房地产业5%的营业税改征17%的增值税后经营盈亏影响分析

（1）根据2011年上市公司财务年报数据，摘录部份上市房地产公司有关房地产开发销售的2011年度财务数据指标如下：

■

从表中得出，11家上市公司房地产开发销售的平均营业成本占营业收入的比例为58.97%，

（2）根据上述数据测算以及房地产公司的财务数据，若单纯将营业税改征17%的增值税，其他税种不变，因行业成本率58.97%

（3）若5%的营业税改征17%的增值税并停征土地增值税，因土地增值税停征等于给予房地产公司的重大税收优惠，按行业平均成本率58.97%计算将减免土地增值税（100-1.3×58.97-5.6） ×0.3=5.32，即将减免销售收入的5.32%税额。依据上述测算数据，税改后房地产公司将综合减少税负成本等于（83.7264-0.979098×58.97）-（66.08 -0.71×58.97）=1.78，即房地产公司的税前利润将增加销售收入的1.78%。

（4）综上所述，对房地产企业实行5%的营业税改征为17%的增值税，在不考虑其他税种的情况下，将增加房地产企业的税负，从而违背了国家逐步减轻国民（企业）税收负担的指导思想，同时也会增加国家对房地产业调控的复杂性。

五、房地产业营业税改征增值税的增值税率盈亏平衡点测算

考虑商品房销售属商品销售行为，所以上述假设营业税改征增值税按17%的增值税率征收。如果为保持房地产业税改前后税负不发生变化，在营业税改征增值税时新设一档增值税率以保持税负不变，那么进行税改前后盈亏平衡点测算如下：

（一）营业税改征增值税，同时土地增值税还照收

按上述测算基本公式，销售成本引用11家上市公司房地产开发销售的平均营业成本占营业收入的比例为58.97%，设增值税税率为X，则：66.08-0.71×58.97=100÷（1+X） -53.126-[12X÷（1+X）-0.70127] –[0.3×（100-12X）÷（1+X）-20.5088]-5.3126 ，从而0.7×（100 -12X）÷（1+X）-37.2285=24.2113，得出X=12.26%，即当增值税税率设为12.26%时，房地产业营业税改征增值税后经营盈亏基本不变。

（二）假设营业税改征增值税后，因土地增值税也属增值性税收，所以设营业税改征增值税并停征土地增值税

按上述测算基本公式，销售成本引用11家上市公司房地产开发销售的平均营业成本占营业收入的比例为58.97%，设增值税税率为X，则：66.08-0.71×58.97= 100÷（1+X） -53.126-（12X÷（1+X）-0.70127）-5.3126，从而（100-12X） ÷（1+X）-57.7373=24.2113，得出X=19.21%，即当增值税税率设为19.21%时，房地产业营业税改征增值税后经营盈亏基本不变。

六、房地产公司营业税改征增值税有利解决的问题

（一）进项抵扣问题

房地产业综合成本主要分四大块，即土地成本、建设成本、税费、借款利息与期间费用，若房地产公司营业税改征增值税后，土地成本是否可进项抵扣，抵扣税率是多少（本文按建筑类11%税率测算），因为目前招、拍、挂的土地成本占房地产业成本比重很大，土地成本的进项税率将对房地产业的税改及成本利润产生重大影响。

（二）土地增值税问题

营业税改征增值税后，土地增值税是否要停征或对该税种进行修改，因为土地增值税是为了合理调节土地增值收益，土地增值越多税负越高，属增值性税收，而增值税也属增值性税收，若同时征收销售商品增值税和土地增值税，属重复征税行为，将加大企业负担。另外，原土地增值税有关普通住宅的免税优惠政策，若营业税改征增值税后并停征土地增值税，将如何让普通住宅的免税优惠政策得到延续，从而体现国家合理引导住房建设与消费的目的，达到房屋居住价值回归的房地产调控目的。

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[关键词] 紧缩银根货币政策 房地产企业融资现状 房地产企业融资建议

一、近几年的银根紧缩政策

近几年，我国的经济运行总体上呈现高位加速态势，2007年中国经济增长达到11.4%，国内通货膨胀压力持续加大，流动性过剩问题也趋于明显，经济增长由偏快转为过热的风险总体上看在加大。在此期间，我国房价不断上涨，2007年12月，全国房价同比上涨10.5％。房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%。

为促进经济的可持续发展，国家采取了从紧的信贷政策。尤其是2007年，央行先后六次提高存贷款基准利率，十次上调法定存款准备金率。针对目前房地市场过热现象，2007年9月央行和银监会联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对购买自住房首付款比例做了更严格的规定。12月又了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，对房地产开发贷款审批更为严格。2007年11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。

二、紧缩政策下对房地产企业融资的现状

1.紧缩政策下银行贷款难度加大

2007年，央行6次加息，每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成本，加剧了经营风险。央行10次提高存款准备金率，目的在于收缩商业银行的信贷数量，缓解市场上货币流通过剩问题。但紧缩信贷的同时也减少了房地产企业的贷款数量，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。

2.房地产企业上市融资比较困难

2003年9月，证监会又公布了《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》，规定：除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市。以上条件对于绝大多数房地产企业而言，难以达到要求，因为其盈利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出，不具有持续稳定赢利的特征。房地产企业想通过上市来进行融资难度较大。

3.房地产信托融资受限

2005年9月，银监会《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，要求信托公司开办房地产贷款业务，严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。2006年8月，银监会再次下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，指出信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212号文”的有关规定。2007年3月，新的《信托公司管理办法》明确规定，向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%。这使得房地产企业通过信托融资变得困难。

4.海外资金融资受到限制

2006年7月，由建设部、商务部等6部委共同签发了《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》，对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产做了严格的规定。2007年11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，全面限制外资进入我国房地产业。

三、房地产企业融资建议

1.促进信托的进一步发展

房地产信托对物业的投资持有是长期的，在一定政策的扶持下，大量机构投资者的出现会带来房地产投资的长期化，降低目前国内房地产市场中的大量短期交易行为，有利于稳定市场。而且作为机构投资者，REITs更专业，其要求回报率也更为理性。如果能成为房地产投资市场的主体，将有利于降低投资中的非理性和违规行为。因此要进一步促进房地产信托的发展。

2.加快房地产公司债券的发展

发行房地产公司债券可以改善房地产企业融资结构。房地产项目的开发周期较长，但目前房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏现象，融资结构不合理。以中长期为主的公司债为房地产公司提供了较为稳定的资金来源，有利于降低信贷政策对房企融资的影响，减少对信贷融资的依赖，从而改善房地产企业融资结构。另外，由于房地产开发公司资金需求量较大，房地产企业的资产负债率通常较高，间接融资会提高负债成本，而发行公司债替代银行贷款，可以有效降低财务成本。

3.进一步扩充股市规模

房地产企业上市，从股市融资规模一般较大，融资成本低廉，无需向投资者还本，不用向投资者支付利息，降低了企业的经营成本。上市融资后进行收购、并购、合资等资本运作，提高公司的服务范围和专业水准，还可以把原来可能给银行系统带来的风险，通过增发、配股等方式，转嫁出去，对于降低信贷风险有一定的好处。

目前房地产企业上市审批难度有所加大，借壳上市就成为房地产企业上市融资的一条捷径。借壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点。目前我国上市的房地产公司仅有80家，只占我国房地产企业总数的约0.2%，因此，可以进一步扩充房地产企业上市融资规模。

4.积极进行房地产企业融资创新

目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场的融资产品较少。因此可以借鉴国外房地产企业融资模式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款等新型融资方式，来确保房地产企业的持续发展。

参考文献：

[1]张红殷红:房地产金融学.北京：清华大学出版社，2007年

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1、易居中国的专业经验和资源优势

易居中国在房地产领域积累了从市场调查、投资项目分析、市场营销策划、房地产决策咨询、专业营销等方面及其丰富的专业经验，是中国房地产流通服务领域的整合者和领导者。

易居中国积累了从房地产发展商到高端客户，从商业银行到各类金融机构，从房地产中介顾问机构到房地产专业研发机构等整个房地产产业链中高端资源。

易居中国的专业经验和资源优势，为基金公司从投资项目寻找、投资项目分析决策、投资项目整合、投资项目退出等整个投资过程提供了不可替代的技术支持，为易居房地产基金创造优秀的投资业绩提供不可或缺的资源保证。

2、易居房地产基金优秀的管理团队

易居房地产基金的掌舵人是易居中国的创始人周忻，周先生将易居中国打造成中国房地产流通服务领域的整合者和领导者，并使易居中国在美国纽交所成功上市。易居房地产基金的管理团队有来自中国房地产研究咨询和房地产开发的资深的成功实践者，有来自世界500强企业负责投资发展的高端人才，有来自房地产投资、分析领域的专业精英人士。他们组成了易居房地产基金的优秀管理团队，在易居中国的强大资源管理平台上以专业的经验投资于蕴藏着巨大投资机会的中国房地产市场。

3、宏观经济环境变化和房地产行业调整带来的机会

2008年，中国房地产市场在宏观调控的大环境下，一方面存在着时不我待的发展机会。

另一方面，几乎所有的房地产商都不同程度存在着融资的困难，房地产行业将出现优胜劣汰的行业调整，在调整的过程中必然蕴藏着稍纵即逝的绝佳投资机会，在这样的现实条件下，具有深厚房地产行业背景的易居房地产投资基金将有机会获得巨大的成功。

二、投资策略

1、PRE-IPO房地产企业投资

利用易居中国的资源优势，第一时间掌握投资项目信息，以全方位战略合作的方式股权投资于优质的拟上市房地产开发企业和房地产经营企业，利用资本市场实现投资的增值。

2、以股权投资方式参与房地产开发

A、以股权收购房地产项目公司的方式取得土地或物业

利用房地产行业调整的机会以股权投资的方式直接获得超值的住宅、商业和工业用途的土地或物业，再通过易居中国对投资标的重新进行专业的市场定位、营销策划、资源配置，从而使土地或物业价值大幅度提升后，通过与易居中国战略合作开发商共同合作开发，由易居中国快速实现相应房地产的销售，使土地或物业实质性增值；或经过易居中国对土地或物业进行整体策划从而使土地或物业价值重新发现及价值提升后直接转手出售，快速实现土地或物业的增值。

B、以股权投资的方式参股房地产公司的优秀项目公司

以股权投资的方式参股房地产公司的项目公司，由项目公司开发，再通过易居中国对投资项目重新进行专业的市场定位、营销策划、资源配置，从而使投资项目价值大幅度提升后，通过易居中国快速实现销售，使项目实质性增值；或者开发完成后拥有部分物业产权，通过与专业团队合作经营物业出租实现投资的增值。

三、易居中国的市场地位

1、易居中国的业绩

2004年度CIHAF中国十大房地产营销企业

2005年度中国房地产策划百强企业百强之星

2005年CCPE中国房地产营销行业十大杰出贡献企业

2006年度中国房地产最佳综合服务机构

2006年度中国房地产策划行业领先公司品牌

2005-2007年连续三年中国房地产策划百强综合实力TOP10第一名

2007中国房地产策划百强综合实力第一名

2007最佳综合服务机构

2、易居中国市场敏锐度

拥有行业内独一无二的自主型技术研发和专业培训体系

拥有中国唯一一家正规的涵盖房地产市场研究、技术开发和专业培训等领域的专业研究院――上海易居房产研究院；

拥有涵盖中国全境，独一无二的中国房地产决策咨询系统――“CRIC SYSTEM”，并在行业内率先开发、研制和应用了客户资源管理CRM系统

拥有中国房地产流通服务行业最大的客户资料数据库――“易居会”置业客户数据库：

拥有国内首创的房地产销售案场无线局域网全电脑销控管理SCS系统

强大的研究力量，丰富的数据库，科学的管理体系，使得易居对中国房地产市场保持着高度敏锐，随时可以捕捉到房地产市场最好的投资机会。

3、易居中国在房地产市场的资源

同时易居中国具有各类房地产行业的数据库，与房地产行业相关的各类研究机构、中介顾问机构、金融机构等建立了广泛的联系。

四、易居海外基金情况：易居中国房地产投资基金1号

基金管理方为易居中国注册在开曼群岛的非全资子公司易居资产，其中易居(中国)的两位高管以个人名义总共投资了2800万美元

规模：1亿美元，春节后才开始真正建仓易居海外基金实际投资情况(案例)

项目位置：上海

投资方式：与某教育机构合作开发

盈利模式：长期出租

总建筑面积：25万平方米

一期建筑面积：5万平方米

一期总投资额：2000万美元

一期平均租金：2.6元/天/平方米

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【关键词】大数据;房地产行业;应用

随着网络和信息技术的不断普及，人类产生的数据量正在呈指数级增长，而云计算的诞生，更是直接把我们送进了大数据时代。“大数据”作为时下最时髦的词汇，开始向各行业渗透辐射，颠覆着很多特别是传统行业的管理和运营思维。在这一大背景下，大数据也触动着房地产行业管理者的神经，搅动着房地产行业管理者的思维;大数据在房地产行业释放出的巨大价值吸引着诸多房地产行业人士的兴趣和关注。探讨和学习如何借助大数据为房地产行业经营管理服务也是当今房地产行业管理者面临的挑战。

一、大数据概述

大数据技术（big data），或称巨量资料，指的是所涉及的资料量规模巨大到无法通过目前主流软件工具，在合理时间内达到撷取、管理、处理、并整理成为帮助企业经营决策更积极目的的资讯。在维克托・迈尔-舍恩伯格及肯尼斯・库克耶编写的《大数据时代》中，大数据指不用随机分析法（抽样调查）这样的捷径，而采用所有数据进行分析处理。大数据具有4V特点：Volume（大量）、Velocity（高速）、Variety（多样）、Value（价值）。

最早提出大数据这一概念的是麦肯锡公司，现如今数据作为一种重要的资源已逐渐变成了一种重要的生产要素，并逐步渗透到了各种行业以及各种业务职能的领域之中。人们对大数据的研究与应用，在一定程度上标志着劳动生产率的提高以及消费者盈余的增多。维克托・迈尔-舍恩伯格作为著名的数据科学家，曾经指出对某种情形的预测是研究大数据的重要核心内容之一，我们身处大数据的时代，同时也面临着大量而复杂的数据，如何进行取舍是我们需要认真思考的问题，并在此基础上努力建设安全而有活力的将来。在国际中享有盛誉的期刊：Nature与Science都专刊了有关大数据的文章，不仅描述了大数据在人们研究中的巨大价值，而且也阐述了在处理数据的技术上存在着很多困难。在我国的“十二五”规划之中，强调信息处理技术是与当代的大数据概念关系很密切的一种技术，它是一种十分关键的技术创新工程;与此同时，我国非常有名的学者程学旗与李国杰曾经采用系统的方法指出，在现如今大数据研究的进展以及在现实生活中大数据的应用过程，存在的问题和挑战，同时也阐明了研究大数据的现实意义。

在大数据时代，数据资源的战略价值毋庸置疑，许多企业通过大数据挖掘出有效信息，提高了决策能力和经济效益，比如某些颇具胆识的房企已经在大数据应用方面取得了相当大的成功。例如开发商中，世茂集团推出的“健康云”，万科的“城市配套服务商”定位就是与480万客户数据信息相衔接。2014年6月5日，百度与万科在北京宣布达成战略合作。百度将基于大数据和云计算技术，为万科商业地产提供智能化升级解决方案，这将是大数据在地产行业的首次落地。此次和百度的合作，将为万科的商业系列带来“定位引擎、大数据、营销工具”三类核心技术。基于移动互联的大数据挖掘和人工智能算法等技术，在万科“城市配套服务商”平台上的经济主体消费行为中得到应用，实现良性的“运营商、商户、消费者”生态系统，为提升顾客体验、创造商户价值、精细商业运营提供有力支持。而智能升级完成后的金隅万科广场可通过手机应用为消费者提供该广场的实时信息，比如周边交通是否拥堵、停车场空位数，以及商场内路线规划和停车场导航等。

二、大数据在我国房地产行业的应用

大数据时代的到来，必将为一些掌握大数据资源并能充分挖掘其价值的产业带来更为广阔的发展空间。这种情况下，如何应用大数据做好开发运营是我国房地产企业提高自身竞争力的关键。

（一）大数据在房地产开发中的应用分析

1、精准定位

成功的品牌离不开精准的市场定位，可以这样说，一个成功的市场定位，能够使一个企业的品牌加倍成长，而基于大数据的市场数据分析和调研是企业进行品牌定位的第一步。房地产行业企业要想在无硝烟的市场中分得一杯羹，就需要架构大数据战略，拓宽房地产行业调研数据的广度和深度，从大数据中了解房地产行业的市场构成、细分市场特征、消费者需求和竞争者状况等众多因素，在科学系统的信息数据收集、管理、分析的基础上，提出更好的解决问题的方案和建议，保证企业品牌市场定位独具个性化，提高企业品牌市场定位的行业接受度。

企业想进入或开拓某一区域房地产行业市场，首先要进行项目评估和可行性分析，只有通过项目评估和可行性分析才能最终决定是否适合进入或者开拓这块市场。如果适合，那么这个区域人口是多少？消费水平怎么样？客户的消费习惯是什么？市场对产品的认知度怎么样？当前的市场供需情况怎么样？公众的消费喜好是什么等等，这些问题背后包含的海量信息构成了房地产行业市场调研的大数据，对这些大数据的分析就是我们的市场定位过程。

企业开拓新市场，需要动用巨大的人力、物力和精力，如果市场定位不精准或者出现偏差，这在后期给投资商和企业自身带来巨大、甚至是毁灭性的损失，由此看出市场定位对房地产行业市场开拓的重要性。只有定位准确乃至精确，企业才能构建出满足市场需求的产品，使自己在竞争中立于不败之地。但是，要想做到这一点，就必须有足够量的信息数据来供房地产行业研究人员分析和判断。在传统情况下，分析数据的收集主要来自于统计年鉴、行业管理部门数据、相关行业报告、行业专家意见及属地市场调查等，这些数据多存在样本量不足，时间滞后和准确度低等缺陷，研究人员能够获得的信息量非常有限，这就使准确的市场定位存在着数据瓶颈。随着大数据时代的来临，借助数据挖掘和信息采集技术不仅能给研究人员提供足够的样本量和数据信息，还能够建立基于大数据数学模型对未来市场进行预测。当然，依靠传统的人工数据收集和统计显然难以满足大数据环境下的数据需求，这就需要依靠相关数据公司（如深圳乐思软件）自动化数据采集工具的帮助。

2、 开发投资盈利新模式

区别于传统的消费行为样本调查，大数据分析更具有准确性和全面性，能够有效提高企业资金的运作效率。一般来说，经过多年营销，房企手中都掌握着大量的购房者信息，在大数据时代，完全可以借助信息分析，将商业管理从“经验值”转变为“数据化”，从而开发出新的投资盈利模式和空间，在越来越激烈的市场竞争中脱颖而出。

在众多应用大数据进行投资的企业中，本人认为万科集团与花样年集团在分析和应用大数据，并针对其进行创新性投资方面的经验，在很大程度上是值得大家认真分析，同时对其精华进行学习和借鉴的。数以万计有关购房者的数据致使花样年集团拥有足够的优势。花样年集团以满足居民的需求为一切工作的出发点与落脚点，通过手机APP的方式把商户和居民有机联系在一起，搭建起便民的“社区电子商务”的桥梁，实现了方便快捷的同时，促进精准营销的发展。花样年集团不仅拥有为社区服务的电子商务，而且还围绕酒店服务、文化旅游和金融服务等商业领域开展的以移动互联网为基础的大数据业务营销布局，这在很大程度上超越了传统房企业务的营销范围。与此同时，万科集团的大数据处理技术也在逐渐成熟，并为其带来了更大的商机。万科集团通过对其约480万业主的相关数据的挖掘，并把社区物流、商业、养老和医疗等多个方面和业主的相关大数据信息有机结合起来，在此基础上提出了建设“城市配套服务商”的想法，并将其付诸于实践。万科集团应用大数据分析房地产行业的问题，成功渡过了产业危机。

随着人们生活水平的提高，越来越多的购房者追求的不仅仅是一套房子，而是一种新的生活方式和更高层次需求的满足。基于这一点，世茂集团在房地产开发建设中引入了“健康云”理念，即通过大数据分析，向世茂业主提供实时健康动态监测和咨询服务。其具体模式为以动态跟踪设备参与和管理个人健康信息，制定健康方案，甚至对接实体医疗机构。这一深度掘金大数据产业的试水，为世茂集团吸引了更多注重身体、关注健康的客户，扩大了其盈利空间。

国外许多国家中的房地产公司应用自身所掌握的数据的优势，在本行业中开展业务创新的成功案例也有很多。表1是一些企业应用大数据技术辅助房地产有效投资和房地产开发决策的状况。

3 大数据在辅助房地产营销过程中的应用分析

在房地产行业市场营销工作中，无论是产品、渠道、价格还是顾客，可以说每一项工作都与大数据的采集和分析息息相关，而以下两个方面又是房地产行业市场营销工作中的重中之重。一是通过获取数据并加以统计分析来充分了解市场信息，掌握竞争者的商情和动态，知晓产品在竞争群中所处的市场地位，来达到“知彼知己，百战不殆”的目的;二是企业通过积累和挖掘房地产行业消费者档案数据，有助于分析顾客的消费行为和价值取向，便于更好地为消费者服务和发展忠诚顾客。

一方面，房地产公司可以在运用信息系统的基础上实现精准营销。借助房地产商本身拥有的数据信息优势，构建起业主数据信息系统，并按照一定的标准对业主进行分类，经过不断收集大数据，从而提炼出业主的有效信息，并采取有针对性的措施实现精准营销。

另一方面，有一部分大型的房地产公司改革了其传统的营销策略，逐渐走上了电商的道路。新峰房地产公司就是其中的典型，它构建了五个有关大数据的应用系统，房谱网就是其中一个，它可以在客户需求的基础上，为客户选择出适合的房产;自动评估系统作为五大系统之一，可以采用大数据处理技术达到对房产的价格进行自动评估的目标，而客户仅需要把有关房产的数据输入系统之中，该系统就能自动评估出此房产的价格，与此同时，还可以为客户提供一定的贷款与相关税费等有效信息。

本人阐述的以上两种营销方式，都是房地产公司自身主动拓展业务范围的做法，在很大程度上不需要第三方的介入（见表2）。但是维克托曾指出：一旦房地产公司把自身拥有的数据资源与外界共享，便可以采取与第三方合作的方法把娱乐服务、家居服务、生产商、开发商等市场中的消费者与参与者有机联系在一起，从而进一步发挥大数据的优势。例如，CNFS房地产公司的大数据应用系统中，不仅涵盖了政府与房地产商之间的数据，而且还包括了房地产商与二手房交易市场之间的数据，并形成了一个有机的数据链，更令人惊叹的是该公司拥有全国289座城市中的房地产数据链，甚至有一部分城市已经记载了十余年的巨大数据量。凭借着当代先进的IT技术，易居集团构建了为100万余业主服务的独立系统：克而瑞房价分析系统，其在收集大量的购房者信息的基础上，运用整合的办法构建起了大数据资源库，而且其还可以采用一定的计算方法找出与买房者的需求相匹配的房产，这在一定程度上提升了房地产交易成功的可能性，提高了房产的交易量。去年3月份，促成腾讯大粤房产公司和碧桂园山河城合作的最主要因素就是大数据在房地产行业的应用，该事件被人们称为在大数据时代中房地产业成功营销的典型案例。然而在这件事情以前，碧桂园十里银滩就在当代大数据平台与腾讯的社交平台的辅助下，在开盘当天就创造下了近3300套房源的售房奇迹。其实在营销的过程中，与之相似的第三方还有许多，这些第三方不仅拥有先进的互联网技术，而且还有高端的大数据处理技术，这在很大程度上为有效应用大数据资源提供了强有力的保证。表2是一些企业在应用大数据处理技术的基础上，变换或改进营销的模式。

4、大数据在房地产行业应用过程中的问题与应对

大数据对于很多人来说是一种新的事物，所以房地产公司在采用大数据思维进行营销的过程中，一定不能忽视其存在的威胁与挑战：大数据的出现，无疑会导致难以调和的隐私保护问题的出现，然而其所需要的大量数据的处理技术与能力是当前大部分房地产公司都不具备的;与此同时，房地产公司自身具备的一部分特点也让我们在发展大数据应用过程中面临一些挑战。

房地产公司在应用大数据的基础上，为客户们提供更加满足其需求的服务，这一点必须要建立在该公司拥有客户的大量信息，并对客户的相关资料有了相当充分的了解的基础上。而如此大量的个人信息必然包含着有关客户的个人隐私，这与我国目前的道德观相违背。面临如此情况，维克托指出可以采用由数据的使用者来承担隐私保护的责任的方法，或把个人的信息数据模糊处理后再应用的方法，保护个人隐私。

目前房地产公司开展的业务内容越来越复杂，涉及领域越来越广。在此情境下，房地产公司应该构建起一个大数据库，把公司中的人、财、物与信息等相关资源有机结合起来并进行规划，通过对数据的分析与预测，实现房地产行业又好又快发展。

总之，房地产电商时代的到来推动了大数据在房地产业的发展速度，从立项、可行性研究、投资评价、投资决策到项目建设、产品营销，房地产企业的每一项决策几乎都植入了大数据基因。其不仅能够帮助房地产业突破原有的销售模式，也为房地产业数据库的快速建立和完善提供了可能，还可以通过客户浏览或成交记录获取更多有用信息，从而拓宽数据收集渠道、降低数据收集成本、提高数据的真实性和准确性，为房地产企业的准确决策提供支持，最终实现房地产企业自身竞争力的提高。

参考文献：

[1]李国杰，程学旗.大数据研究：未来科技及经济社会发展的重大战略领域――大数据的研究现状与科学思考[J].中国科学院院刊.2012.3

[2]田溯宁.拥抱“大数据时代”.企业研究[J].2013.3

篇5

连锁经营作为一种新型的商业组织模式和经营方式，展现了其强大的竞争力和发展能力，在世界范围内得到了迅速的发展，成为现代商业的主流模式。但在其发展过程中，越来越多地呈现出了与房地产的关系，不但在房地产的经营中广泛采取了连锁经营的方式，而且在连锁商业中，房地产经营已成为连锁企业的主要收入渠道，麦当劳公司的收入90%来自于房地产经营，我国发展最快的大型连锁商业国美电器和苏宁电器，均通过房地产辅助其扩张，甚至创造出了“商业﹢地产”的经营模式。因此，连锁经营中的房地产战略是一个值得研究的新问题。

连锁经营的概念及特征

（一）连锁经营的概念

一般认为，一个企业（或企业集团），以同样的方式、同样的价格，在多处同样命名的店铺里，出售某一种（或某一类、某一品牌）商品或提供某种服务，这种经营模式即称之为连锁经营。连锁经营是一种新型的经营方式和组织形式，是商业制度的创新，被誉为零售业的“第三次革命”。

自1859年美国出现第一家连锁企业——大西洋与太平洋茶叶公司后，连锁经营得到了迅速的发展，在欧美国家，连锁经营占到整个零售商业的60%-70%，销售额占90%。美国连锁大王“沃尔玛”公司，其销售额已连续七年超过美国通用和微软公司，成为世界500强企业的第一名。

（二）连锁经营的特征

标准化。标准化即指经营的商品、服务、企业整体形象的统一而标准化。连锁企业拥有统一的企业名、企业徽，统一的建筑形式、统一的店堂陈列、统一的广告宣传、统一的服饰等。连锁企业经营的商品具有同类性，服务的水平和风格也完全相同，从而树立了统一的企业形象。

专业化。专业化是指连锁企业的商品采购、储存、配送、销售及经营决策等职能的相互分离而专业化。连锁企业对业务活动进行了详细分工，甚至每个人的职责都趋向专业化，使其职责分明，各负其责。通过业务活动的专业化，从而保证了连锁经营各项活动的决策正确以及有较高的工作效率。

集中化。分工越细的体系就越需要集中化管理。连锁企业实行集中决策和分散经营的管理体制。即销售计划与经营战略、店铺选址、员工教育、商品采购等，均由总部负责；广告及信息也都由总部控制，形成一整套的决策管理体系。连锁分店负责商品销售及提供服务。通过集中管理，实现连锁企业的统一经营。

简单化。连锁企业在业务操作规范上化繁为简，省去一些不必要的过程，起到了事半功倍的效果。连锁企业岗位职责明确，业务操作规范简单而好记，容易掌握，从而保证了连锁企业服务的标准化和工作的高效率。

规模化。规模化是指连锁企业在销售网络上、商品采购、商品配送、企业人员培训、销售广告等各种经营资源方面的规模化利用。连锁企业必须是若干个企业（店铺）联合而成的，形成规模经营，单个企业不能称之为连锁经营。如沃尔玛全球有4000多家分店，麦当劳有30000多家分店。连锁企业通过大量采购，从而降低商品进货价格，增强了企业的竞争力；统一管理、标准化经营，使各分店商誉共享、经营管理技术共享，降低了经营费用；数量众多的销售网络，大大增强了销售能力。规模化为连锁企业带来了巨大的规模效益。

所以，连锁经营从本质上看，是把独立、分散的商业企业联合起来，形成覆盖面很广的大规模销售体系。它是现代工业发展到一定阶段的产物，是社会化大生产的分工理论在商业领域里的运用。连锁经营这一新型的商业组织形式和经营方式，以其自身的特点，发挥着巨大的“魔力”，掀起了现代零售业的“第三次革命”。

连锁企业实施房地产战略的背景

（一）房地产战略是连锁经营的本质要求

连锁经营的开店战略。开店即开设新店，增加新网点，以扩大营业规模和销售能力。连锁企业只有不断开新店，才能扩大营业规模和销售能力，降低进货成本和管理费用，发挥规模效益，取得快速发展。

而开新店，首先就要确定开店的业态，即要开一个什么类型的店、经营什么、以什么方式经营？开一个与原有连锁经营体系相同的店还是开一个完全不同的新店？零售商业的业态有很多种，分为便利店、专业店、超市、大型超市等18种。但从总体上分为有店铺经营和无店铺经营两种业态。有无营业场所和营业场所的规模、结构不同，则连锁分店的目标顾客、商品结构、商品销售方式、服务功能等都有很大的不同。因此，连锁企业开新店，首先必须确定开店的经营业态，以确定连锁企业的经营目标。

就目前世界范围零售业态的分布来看，有店铺经营是零售经营的主要业态选择。显然，店铺的开发和建设是有店铺零售店的首要任务。铺面规模、结构会影响连锁经营的规模、商品结构和经营方式以及服务方式；铺面建设资金的占用量会影响连锁经营体系流动资金的使用量和资金的使用效率；铺面建设的质量和速度会影响连锁分店的开业时间是否正常和连锁体系的开店战略目标能否实现。而店铺的开发和建设就是连锁店的房地产开发，连锁经营的开店战略从本质上讲就是房地产开发战略。

连锁经营的选址战略。连锁企业的选址战略，就是要确定店铺的选址标准、开新店的条件、商业区选择、商圈调查、商圈市场评价，从而确定恰当的业态、优越的地理位置、合理的营业面积、有利的商业和购买环境，使店能够经营成功。而这一切，正是商业房地产开发的要求。商业房地产开发符合了连锁经营的要求，才能给连锁店今后的经营带来便利条件，如果商业房地产开发不符合连锁经营的要求，店铺选址不当、建筑结构布局不合理、规模过大或过小、购买力不足、交通不便、同业竞争过于激烈等等，都会给连锁店今后的经营带来致命的影响。因此，选址是连锁经营成功的秘诀，选址战略是连锁经营的重要战略。而连锁经营选址战略从根本上讲就是商业房地产开发战略。

连锁经营的网络战略。营业网点多、销售规模大是连锁经营的最大优势。连锁经营必须开发许多的网点、达到相当的规模才能具有规模效益，发挥规模优势。而规模的扩大，仅仅依靠扩大经营范围和商业促销已经不能奏效，只有依靠网点的增加，在更大地域范围、更多目标顾客市场上，不断增加新网点，扩大销售网络才能实现。因此，连锁经营实质上是网络经营战略。不断地在更大地域范围、更多目标市场上选址、店铺设计、建设及装修、开业，这就是商业房地产开发。

连锁经营的资本运营战略。美国贸易法规定：连锁店是至少有在一家总店控制下的10 家以上的经营相同业务的分店。英国则认为，连锁店必须符合以下四个标准：单一所有，即一个公司或一个合伙店或单个业主所有；集中领导，统一管理；设立的店要相同；有10个以上成员店。日本“连锁店协会”则规定“连锁店是在全国拥有11家以上的商店，每年销售额不少于10亿日元零售额的店”。

从以上世界各国连锁经营的定义中可以看出一个共同的特点：连锁经营是规模化的经营，通过规模经营来获取规模效益。连锁经营是商业资本集中、垄断和扩张的产物。而其中，房地产是其最大的资本。因此，连锁经营战略首先是房地产资本运营战略，其房地产运作的好，连锁经营才能获得最大的成功；其房地产运作的不好，将导致整个连锁经营体系的失败。

（二）连锁企业实施房地产战略的实践背景

1.为了推进连锁事业的发展，需要连锁总部提供房地产支持。房地产开发是连锁经营的先决条件，没有经营场地无法开展经营。而房地产开发需要大量的资本，用于土地购置、店铺建设和店堂装修，少则上百万，多则上亿元。而且连锁店要不断的开设新店、增加新网点或吸收加盟店，以扩大规模获得发展，这就需要更多的资金支持。为了减少资金压力，有些连锁企业不是自己买地开发，而是采取租用的方式获得经营场地，甚至与地产商合作经营。而对于更多的加盟商来说，他们往往既缺加盟金、更缺建房款，正是资金的困难限制了连锁加盟事业的发展。为了推进连锁加盟事业的发展，也需要连锁总部提供房地产支持，加盟店只需缴纳少量的房租就可开业。麦当劳就是借此方式而实现了加盟店的迅速扩张。

2.房地产的稀缺迫使连锁企业必须开展房地产经营。随着经济和社会的发展，城市土地成为稀缺和珍贵资源，地价飞涨，土地竞争十分激烈。连锁店为了开新店，纷纷在各个城市圈地布点。但是，由于土地竞争激烈，好的地块早已拿不到，即使是拿到了，拿地成本也很高。而零售商业又十分强调在城市商业中心、人口稠密地区、交通便利地区开店，这些地区往往是城市土地资源最少、竞争最激烈的地方，因此拿地成本就最高，甚至是天价土地。再加上不断上涨的建筑材料费、人工费等，使得开店的成本越来越高，经营收益弥补不了涨价的损失，企业无法承受。在我国每年递增5％至10％的房租成本，已成为企业开店的最大难题。这就迫使连锁企业不得不考虑房地产开发的问题，考虑如何才能以较低的价格得到较好的位置和良好的经营环境。另外，房地产价格的快速的增值保值性，迫使（或者说是吸引）连锁企业开始考虑投资房地产业。这样不仅可以保证连锁企业自己开店的需要，而且还可以通过房地产的开发经营，消除地价的上涨、增加房租收益，增加连锁店的总收益。房地产高达20%-30%的毛利率，使商业地产成为商业资本又一个很好的投资选择。

这也是很多连锁商业与房地产经营联合的主要原因，许多连锁店同时成立房地产公司，许多房地产公司也同时经营连锁商业，“商业﹢地产”的经营模式在商业和地产界已开始流行。麦当劳的快速扩涨就主要依靠麦当劳房地产公司的运作，我国国美集团也拥有鹏润房地产公司。如果没有房地产运作的支持，国美电器要实现2003年后连续四年的利润暴涨和国美股票上市，几乎是不可能的。

3.零售经营的特殊性、复杂性，要求必须与房地产开发相结合。零售店获得经营场地的方式有两种，自建开发或租赁经营。自建开发，往往得不到好的地块，或拿地的成本过高，影响连锁企业的开店步伐和经营收益。通过租用经营可以找到好的位置（因已经有房地产公司先抢到好的地块进行了商业开发），但由于房租上涨过快，经营利润会被涨租吞掉；并且无法对店铺进行改造，租房的结构、布局甚至水电设施，都会对连锁经营的商品构成及经营方式带来很大的限制。因此，是自建开发还是租赁经营，必须与连锁经营的整体战略联系在一起考虑。而商业房地产的开发也必须与商品经营的需要相结合。我国商业地产空置率高达30%，商铺销售后期经营不佳，其主要原因就是地产商脱离了商业经营的需要，单纯搞房地产开发，商铺的规模、结构不适应商业经营的需要造成的。所以，房地产战略是连锁经营的必然要求，商业房地产开发必须与商品经营相结合。

房地产战略在连锁经营中的应用

美国的麦当劳（Mcdonalds）原来只是卖快餐的，但当它总结出一套科学合理的制造快餐的程序、店面摆设的规则、店铺选址的秘诀，并最终利用麦当劳的牌子以特许经营的方法扩张时，麦当劳在很大程度上已变成了一家经营房地产的店。麦当劳总部如今基本上不具体经营快餐业务，而更多地分析哪个地段是一个城市将来人流最旺的地方。论证完毕后，就买下看中的地块并建立快餐店，然后寻找特许经营的合作伙伴，将快餐店租给他们经营，向他们收取特许经营费和这块商业旺地的铺租。只要承租的加盟者能够生存， 麦当劳至少可以在房地产上赚取 40% 的利润， 而且随着物价上涨， 麦当劳的租金只涨不跌。

以租赁为主的房地产经营成为麦当劳主要的盈利模式。由于加盟者一般都没有足够的资金支付3万美元的土地费用和4万美元的建筑费用，也常无力争取贷款，麦当劳公司就负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期以低价承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源。这实质是麦当劳房地产公司（为实施房地产策略而成立的公司）用各加盟店的钱买下房地产，然后再把它租给出钱的加盟店。这种房地产经营策略，实际上是把第一债权人的权利转让给了麦当劳房地产公司，以使它能具备从银行取得贷款的资格。这既解决了加盟者开店的资金困难，又增加了麦当劳公司的收入，同时，通过控制房地产，更有利于麦当劳加强对受许人的管理。资料表明，至20世纪80年代中期，麦当劳的近万家餐馆中，有60％的房地产权属于麦当劳总部，另40％是由总部出面向当地房地产主承租的，使麦当劳成为全美价值最高的零售房地产公司，仅在帐面上，就值41亿美元。麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90％，由此，房地产收入成为麦当劳的主要收入。如今，麦当劳有30000家快餐厅，其收入就可想而知了。

麦当劳在中国开设的第一家分店，在北京东单大街与长安街接口处的黄金地段。20世纪80年代末麦当劳进驻时，人们还没有意识到土地可以转化为资本，后来王府井的改造使麦当劳仅因拆迁而得到大笔的土地补偿，此时人们才知道麦当劳投资房地产眼光的犀利。

其实，在地产中淘金的非地产企业，远不止麦当劳一家。如世界第一、第二大零售连锁商业沃尔玛和家乐福，以及国美、苏宁等国内的很多品牌零售店，其实就是商业用房的最大房东，因为这些店是一个知名品牌，同时它要的商业用房的量很大，所以他可以用一个很低的价格租到房子，如沃尔玛的租金就比其他中小零售商低20%-80%。由于沃尔玛是一个品牌，对地段的商业前景有较专业的分析，所以可以用比较高的价格把店铺分成很多块租给小业主，租金差价就是这些店的一个重要的收入来源。因而，这些零售店不仅仅在自己的业务范围内赚取利润，而且以自己的方式经营房地产赚取巨额利润。

目前，我国连锁业的发展正处在快速扩张，遭遇国外跨国连锁集团的渗透，竞争激烈和地价飞速上涨，经营成本过高的不利环境下。连锁经营中的房地产战略，给我国连锁企业提供了可以借鉴的、有利于困境突围的经营之道。

参考文献

1.李晋源.从一到无限——连锁店的经营与管理[M].中国经济出版社，1995

2.王吉芳.连锁经营管理教程[M].中国经济出版社，2005

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本职于201*年*月*日入职本公司，有幸成为公司大家庭中的一员，201*年*月起，任公司综合部（原行政部、财务部）经理一职，主要职责是协助总经理处理所辖******有限公司、******有限公司有关财务、行政、人力资源、后勤服务等方面的事务。至下月已满两年。近两年来，在公司领导和公司全体同仁对本人工作的大力支持和相互配合下，在为两个公司的会计核算、财务管理、税收筹划、成本控制、项目融资、制度完善等方面，秉承一切以公司利益、发展战略和投资者利益为重的理念，围绕以下方面，积极主动开展工作，取得了一定的成绩。

一、会计核算：规划、组织、实施公司会计核算工作。督促检查每日、每月会计工作反映的经营状况是否真实，逐笔审核经济业务，是否按财务制度、公司要求规范操作，保证本公司财务资金信息的及时性和准确性，为领导决策提供支持。利用会计核算与会计管理的数据进行分析，为公司经营决策提供依据，为董事长制定公司战略提供数据支持；

二、财务管理与控制：及时掌握国家相关财务政策并反馈总经理及相关部门，规划、组织、实施公司财务管理工作。通过组织各种措施的实施，进行财务分析、资金管理，确保公司保持良好的财务状况。并根据集团的要求，执行并完善财务监控体系，进行有效的财务内部控制；协助集团各关联公司，对集团内运营所需资金进行及时、安全调拨，检查公司重大资金的使用计划及安全流向；对公司各项开支、成本费用进行日常的申请、审核、确认；加强预算资金管理、控制工作。组织编制财务预算，检查、实施、跟踪和分析执行情况；

三、工程决算与收益管理：理解并坚决执行******公司、******公司的发展战略及盈利模式并进行房地产开发项目、公建项目的各月、各期有关工程决算的审核、支付，确保投资回报的有效实现和及时进行风险预警、控制，分析财务风险的各项因素并能及时提出建议，实现企业投资者的权益最大化。落实公司财务战略，以保证公司的整体战略实现，为公司的经营运作、业务发展及对外投资等事项提供决策依据；

四、筹资管理：按照董事长对公司发展的要求，及时进行融资申请资料的起草、收集、报送，配合金融部门对公建项目、房地产项目的贷款评估及抵押等手续办理，协助总经理顺利完成筹融资3000万元的任务；

五、销售管控：负责销售合同的审核、销售收款的审核工作。根据我公司房地产销售流程，设计严密的销售收入财务管控程序，实行销售审核、收款岗位分离和多套销售台账互相牵制。至今已销售***户，审核合同***多套（户），涉及合同金额1.13亿元，总回款6200余万元，实现合同零投诉、收款零失误。确保销售回款资金的安全，有效防止、杜绝因工作失误的差错和挪用公款现象的发生。确保销售收入当日及时解款入账。及时结算、支付业绩。

同时，在房地产销售行情不景气的情况下，对公司产品充满十足的信心，努力向亲友、老同事推介本公司楼盘，目前已经推荐成交*户，登记存量客户*户。为公司楼盘销售尽一份应尽的绵薄之力。

六、外联工作：加强与税务、财政、

工商、金融、中介机构等的沟通和联系，确保公建工程垫资款及工程资金顺利拨付。协助总经理加强与税务部门的沟通，使地税局今年7月对201*年度房地产公司稽查结果的充分理解，顺利结案。做好公安解释沟通工作，保证投资公司年检顺利通过，确保我公司利益得到最大保障。

七、行政后勤：根据集团一系列制度规定，结合******公司的实际情况，两年来逐步制定出台了一系列岗位职责和涉及公司对人、财、物、安全、行政等管理制度，逐步形成以制度管人、管物和各项事务的良好局面。

总之，作为公司综合部经理，我深知我的工作职责，积极协助总经理的工作，积极协调好部门之间的工作，完善公司制度，促进公司营运良性循环，确保企业各方面的运作顺利进行，保证公司利益最大化目标和发展战略的顺利实现。同时也深感任务沉重，责任重大，也正是基于这样的压力，才给了我努力工作的动力，时时刻刻都想把自己的工作做到最完美，在很短的时间里让自己能够了解公司情况，以便顺利地开展各项工作。非常感谢公司董事长、总经理对我的信任，为我提供了一个施展技能的平台。为了更好的回报公司及同仁的关爱，我在努力做好公司各项工作的同时，不断追求业务上的知识更新和工作质量的提高，工作之余，报名参加房地产经济师的学习、考试，以提高自己的房地产理论水平和业务管理能力。本职自入职两年来，只求全心付出，不求个人利益，想的最多的是如何在自己的本职岗位上做好工作，来报答公司对我的的恩情，从未申请加薪或转正。随着******公司第二期工程、******公司贸易业务的启动，将面临更加繁重的工作。今斗胆向总经理、董事长一并递交转正、加薪申请，恳请总经理、董事长予以考虑，薪资能否按2010年公司制定的岗位薪酬标准，将本人薪资水平按综合部经理月薪****元的标准，自2012年10月1日起执行。如能得到转正并加薪，我会继续用谦虚的态度和饱满的工作热情做好我的本职工作，从更高的层次来理解、看待、处理公司各项事务，以更高的工作业绩标准要求自己，以此为新的起点，愿承担更多的责任、义务，以更好地为公司发展服务，为公司创造更多的价值，与公司及各位同仁一起共同创造美好的未来！如公司不予考虑，说明自己的工作离公司及领导的要求还存在差距，我会比以前更加努力，用更加积极的、更加负责的、更加担当的态度去做好每一件事务。

恭祝公司发展前程似锦、财源滚滚。

加薪不是目的，只是希望让我们做得更好！

期待您的答复。

此致

敬礼！

申请人：XXX

篇7

【关键词】资本结构；公司绩效；联立方程组

一、引言

近日来，“新国五条”地方实施细则被炒得沸沸扬扬，其中规定的限购、限贷以及个税和房产税的征收等让人们再次聚焦房地产行业。作为牵一发而动全身的房地产行业，历来是国家调控的重点。密集的政策调整促使房地产企业及时调整融资渠道，优化资本结构，确保企业健康持续发展，稳定社会经济秩序。

一般认为，业绩优良资金雄厚的上市公司可以适当地增加负债水平，有效地运用财务杠杆作用，使自身的资本结构趋于优化，从而使企业获得更好的业绩。但是我国房地产行业资产负债率较高，存在一定风险，因而在现阶段对我国房地产上市公司债务融资结构进行研究，对于完善房地产公司治理，提高经营业绩，稳定经济有着重要的意义。

我国学者大多采用单方程模型，并用普通最小二乘法对资本结构与公司绩效的关系进行研究。而在经济生活中，许多因素会相互影响，资本结构与公司绩效之间存在互动关系，若用普通最小二乘法进行参数估计，估计量是有偏的，而且是非一致的。本文在借鉴国内外研究成果的基础上，建立资本结构与公司绩效的联立方程模型，采用二阶段最小二乘法（2SLS）估计方程，以弥补现有实证研究的不足。同时，提出了优化我国上市公司资本结构，提高公司绩效的相关建议。

二、文献回顾

关于资本结构与企业绩效的实证研究，国外的经验研究结果大都表明，财务杠杆与企业价值之间呈正相关关系。Jensen和Grossman以及Mayer等人的成本理论认为，公司的债务能够缓和股东和管理者之间的冲突，降低股权的成本，提高短期债务的比率可以减轻投资不足的问题，抑制投资过度的动机，控制资产替代效应。因此，提高债务水平对公司的绩效及市场价值有促进作用，并且不同的债务期限结构将产生不同的治理效应。Frank和Goyal（2003）使用了从1950年到2000年包括近20万个观测变量的美国非金融企业数据进行研究，其结果显示绩效与账面价值、财务杠杆比率之间呈正相关关系，与市场价值、财务杠杆比率之间呈负相关关系。

我国对资本结构与公司绩效关系的研究主要是利用实证分析的方法对整体上市公司或者某个行业进行分析，由于建立的模型、选择的统计方法、研究时间及样本容量等方面的不同，所得的结论也存在差异，但一般都是债务融资与公司绩效呈负相关。梅波、杨兴全（2008）选取中国上市公司为样本，考虑公司的成长机会因素后，进一步研究了公司价值和债务期限结构、债务融资比例间的关系。研究发现，债务期限结构在公司价值中的作用没有得到实证结果的支持，债务融资比例与公司价值之间的关系受公司控股股东性质的影响，高成长公司的价值和债务融资比例负相关。曾奕、李东阳（2009）对 58 家食品饮料业上市公司的绩效水平进行分类，并运用多因素方差分析法对公司绩效进行实证分析。其分析结果表明：资产负债率与公司绩效成反比；总资产、股权结构、固定资产、主营业务收入、净资产、市场占有率与公司绩效成正比。

总之，公司绩效受资本结构、公司规模、公司成长性、风险、有形资产、信息不对称程度和所得税等因素的影响。这些研究成果对该问题的后续研究提供了重要的指导和借鉴意义。

三、模型的建立与数据指标选择

（一）实证模型的建立

根据上述分析建立以下两个方程：

公司绩效 =f（财务杠杆、债务期限结构、债务来源结构、成长性、规模、股权结构、治理结构）

财务杠杆=f（绩效、成长性、规模、资产结构、产品独特性）

其中一些因素既影响公司绩效又影响资本结构，公司绩效与资本结构间可能存在互动关系。通过样本散点图发现，第一大股东持股比例与公司绩效呈曲线关系。另外，为了控制内生变量之间相互影响的滞后性，在模型中分别加入内生变量的一阶滞后项，建立联立方程为

Yit=a0+a1Zit+a2X1it+a3X2it+a4X3it+a5X4it+a6X5it+a7（X5it）2+a8X7it+a9Yit-1+Uit （1）

Zit=b0+b1Yit+b2X3it+b3X4it+b4X8it+b5X9it +b6Zit-1+Vit （2）

在模型中，下标it代表第t年第i家公司；Y代表公司绩效，Z代表资本结构，两者均为系统内生变量；X1代表债务期限结构，X2代表债务来源结构，X3代表公司成长性，X4代表公司规模，X5代表股权结构，X7代表董事会特征，X8代表资产结构，X9代表产品独特性；a0， b0为截距，a1，a2，...，a9及b1，b2，…，b6为回归系数，Uit 和Vit为随机项（即白噪音）。

（二）研究变量定义

本文所用的内生变量中，公司绩效用资产收益率度量，资本结构用资产负债率度量。外生变量中，公司成长性用主营业务收入增长率度量，公司规模用总资产的自然对数度量，股权结构用第一大股东持股比例度量，董事会特征用董事会规模度量，资产结构用有形资产比率度量，产品独特性用销售费用率度量。

本文研究涉及的变量定义如表1。

（三）样本与指标选取

本文所用公司数据来自Wind和CCER数据库，选取了房地产行业68家上市公司2006年到2012年的各指标数据组成一个平衡面板。在样本的选取中，遵循以下原则：①需要连续 7年均可获得相关数据的公司；②剔除 ST和SST 类上市公司，这些公司或无法获得相关数据，或财务状况异常，或已连续亏损两年以上，若将其纳入研究样本中将影响研究结论。

（四）描述性分析

根据房地产上市公司7年的资产负债率、流动负债比率、银行借款比率的均值进行对比分析得表2：

从资产负债率来看，其平均水平七年来保持在 60%左右的高位，并基本呈现逐年上升的趋势，一些公司的资产负债率甚至达到80%以上，这表明我国房地上市公司存在负债比例较高的问题。房地产业是个资金密集型的行业，因此财务杠杆通常比较高。一旦泡沫破裂，房地产上市公司的资产价格将大幅下跌，导致资产价值急剧缩水，资产负债率迅猛攀升，那么房地产上市公司的的现金流量就会很快枯竭。这时，除了少数自由资金实力雄厚的大企业外，大部分企业将会出现资不抵债，无法到期偿还贷款的债务危机，甚至破产，这就会把风险迅速传给银行，进而影响到到整个社会经济稳定。

从负债期限结构比率变化来看，流动负债占总负债的比例相当高，近七年平均为70%左右，而长期负债占总负债的比例只有30%左右。这是一种不太合理的债务期限结构，一般而言流动负债占总负债一半的水平时较为合理，较高的流动负债会使上市公司在金融市场波动较大时出现资金周转困难的问题，从而增加其信用风险和流动性风险。

从债务来源结构可以看出，银行借款比率平均为40%左右，并呈现逐年下降的趋势，这可能由于房地产上市公司银行贷款政策越来越严格，而信托、债券融资逐步发展。今年1月房地产企业通过信托来募集的资金总额为175.7亿元。另外，今年以来房地产企业海外发债的步伐明显加快。据统计，2013年1月，共有17家房地产公司通过海外融资渠道募集了约合420亿元人民币的资金，远远超过信托融资的175亿元。

四、实证结果及分析

运用Eviews软件对数据进2SLS处理，得出房地产行业上市公司的净资产收益率与资本结构之间的处理结果（如表3和表4所示），并进行分析。

从表3可以看出：

（1）资本结构与公司绩效呈现负相关关系说明我国上市公司的债务融资没有发挥应有的作用，债务“软约束”是目前我国债务融资治理效应未发挥作用的最重要的原因。债务融资除了可以通过税盾作用及财务杠杆作用来提升企业价值外，它还可以通过改善公司的治理结构，优化治理效应来提升公司的价值。但其重要前提是，公司的债务是否对公司构成“硬约束”。因为我国上市公司的债务并没有象成熟经济条件下那样，当公司陷入财务危机时，使公司的控制权实现由股东向债权人的转移。

（2）我国上市公司的债务期限结构偏短，公司的短期债务水平与绩效负相关，这是由于其生产经营所需的长期资金主要来源于短期债务融资或股权扩张。这一方面会导致公司每年大量的现金流出，减少了可供公司在经营活动中使用的现金流量，从而影响经营利润。另一方面会使公司的投资决策变得短视，公司为了尽快收回资金，可能会投资于那些收益率较低、回收期短的项目，而放弃那些回收期较长但收益率高的项目，最终会降低公司整体的收益。

这主要有以下几方面原因：一方面是银行对企业长期信贷的管理日益从紧控制，条件比较严格，手续比较复杂；另一方面，债券市场在企业债券发行主体资格、发行条件、发行利率和资金用途等方面对企业的控制过于严格；同时，在法律较溥弱，外部交易成本较高的情况下，相对于长期债务而言，短期债务使得债权人更容易控制债务人的损害其利益的行为。

（3）我国上市公司债务来源结构与公司绩效成负相关关系，一方面是由于银行自身存在着产权结构不合理、金融体系效率低下等问题；另一方面是由于上市公司与国有银行之间的“同源性”，如果企业到期不能偿还债务，银行很难对企业进行接管，或迫使企业清算，债权融资的“内源性”使得债权融资降低成本的机制失效。

（4）公司的成长性、公司规模、董事会规模及净资产收益率的一阶滞后项的系数均为正，表明它们与净资产收益率的变化成正比。

（5）X5it的系数是正的，X5it的平方即X6it的系数是负的，说明第一大股东持股比例与公司绩效成倒“U ”型关系，即当第一大股东持股比例在超过一定比例之前，净资产收益率随第一大股东持股比例的增加而上升，但超过一定比例之后，净资产收益率随第一大股东持股比例的增加而下降。这说明大股东的存在在一定程度上有利于公司的经营激励，但是随着大股东持股比例的增大，大股东的利益与外部小股东的利益常常不一致，两者之间存在着严重的利益冲突，这样会使中、小股东利益受损，权益成本增大。另外，大股东持股比例的增大也是产生内部人控制问题的重要原因。尤其是在控制权难以转移、机构投资者比重不到、信息不对称的情况下，外部债权人无法获取企业更多的信息，难以发挥正常的监督约束作用，大股东可能以其他股东的利益为代价追求自身利益。

从表4可见，净资产收益率与负债水平显著负相关，表明产生内部资源能力强的公司较少使用负债融资，因为中国证监会以上市公司的净资产收益率作为获取配股资格的一个重要标准，产生内部资源能力强的上市公司容易获取配股资格，倾向于使用配股来获得外部资金。主营业务收入增长率与债务水平显著正相关，表明当公司有较高的成长机会时，将需要较多资金来满足成长机会，所以公司会采取较高的负债。规模与债务水平呈正相关，公司规模越大就更容易进入长期债务市场，因为其信息不对称性、破产风险和融资成本较低，同时也能向市场传递财务良好的信号。有形资产比率与债务水平显著正相关，这是因为有形资产能在一定程度上减缓债务的成本，防止资产的替代效应发生；且拥有较多有形资产的公司破产时，其清算价值较高。上一期的资本结构对当期的资本结构具有显著影响，表明公司调整资本结构时需要承担债务调整成本。

五、政策建议

（一）完善我国的破产机制

负债融资的成本效应、信号传递效应和控制权转移效应等是以破产效应为基础的，我国破产机制不健全，导致一些债务人怕承担企业破产后的经济风险和安置企业职工的压力，就通过种种办法向企业注入资金，使许多资不抵债的企业无法终结。因此债务比率并不能很好地起到让公司管理者对破产损失风险产生警觉的作用，从而无法提高其工作效率。针对此现象，我国应不断完善有关破产的相关法规建设；在公司内部，优化内部治理结构，完善管理人员的激励机制和考核奖惩标准，强化信息披露的真实完整性，形成良好的监督环境。

（二）拓宽房地产企业的债务融资渠道

在我国，房地产行业基本还是以依赖国内银行贷款为主。近年来，信托、债券、基金等融资方式已取得一定的发展，据中国债券登记数据显示，2012年债券市场共发行各类债券约8.6万亿元，其中企业债券发行6474.31亿元， 2012年企业债发债额达到2.3万亿元。目前信托业已进入7万亿时代，其中房地产信托在信托业中占相当大的比例。但同时也应看到，我国债券市场的发行主体主要还是政府和金融机构，市场化程度还比较低，债券种类有限，流通量较少，债券市场的规模与股票市场相对落后。因此，我国应重视发展企业债券市场，从政策法律上重视企业债券，确立企业债券在资本市场中的重要地位，使得房地产企业经营者能够合理分配债务融资结构筹集资金。另一方面，也应充分认识到信托业中存在的粗放式增长、行业发展趋同和短期利益的冲动等各方面问题。如何将信托资产规模由量的增长延伸到质的增加，增加对主动管理类业务的投入，发掘信托制度本源存在的商机，建立可持续发展的盈利模式将是值得信托管理者思考的问题。

（三）改善上市公司的股权结构

我国特有的国家股股权过分集中是产生“内部人控制”的重要原因，也是导致债权融资治理失效的主要原因。优化股权结构是优化债权融资治理效应的重要前提。这就要求改变国有股持股主体模式，改变股权过分集中的现状，培育多种形式的持股主体，积极培育机构投资人，形成股东间的有效制约，也可考虑一定程度上放宽外资进入A股市场的限制。

参考文献：

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[9]王敏.上市公司债务融资、公司绩效与最优资本结构[J].事业财会，2004，05.

[10]Timothy J Riddiough .Optimal Capital Structure and the Market for Outside Finance in Commercial Real Estate.Real Estate Finance ，2004.

篇8

这句话看似一破一立，实际上却只是其财务管理思想的升级。“本质上，我还是在搞预算，但在形式上，我摈除了公司金融的部分，我感兴趣的，还是企业内部的东西。”

四大原则

《新理财》：与全面预算管理相比，战略预算管理只是在预算前面加上战略考量吗？

汤谷良：很多年前，包括很多企业，一说预算，就是财务预算，实际上，企业运营要有业务、有财务、有资金。全面预算管理走到现在，到了一个需要变革的地步，不是全过程、全方位、全员预算就是好的。预算要抓大事，不可能把每件事情和每个小科目都预测那么准确。战略预算管理，就是要抓企业的发展方向。

《新理财》：从这个意义上看，战略预算管理有哪些主要原则？

汤谷良：我认为战略预算管理有四大原则：

其一，要抓方向。企业下一步发展怎样，尤其是不做什么，非常要紧。

其二，要是抓商业模式。举例来说，企业可以分为重资产企业和轻资产企业。重资产企业的原始资本比较大，周转期比较长，高速公路、机场、酒店、电信等，都属于此列。轻资产企业，比如大卖场等，自有设备和存货比较少，它们的核心竞争力是发展速度，要注重增加盈利和控制风险。做预算，首先要构建企业的盈利模式，然后用预算来驱动盈利模式。如果你选定重资产战略，你的预算结构也由此形成，你的折旧对于预算是个大问题，你的负债率比较低，风险就会少，负债率比较高，风险就比较大。但同样是酒店，你也可以选择轻资产模式，比如做酒店管理，给业主缴纳租金，这样你的投资会比较少，但后期利润会降低。做什么样的战略预算，要看你选什么样的商业模式。

其三，战略要有对不确定商业环境的预估，而预算则是应对。预算一定要有情境分析：如果出现这个情况，会怎样怎样；如果不 出现，则会怎样怎样。CFO总要有几个预案、几种情境。

其四，战略预算要结合公司的阶段竞争优势，要把管理制度贯彻到战略预算系统。一个企业不光要有很好的战略，也要有整个体系里从上到下的支持。一个公司的成功，30%在战略，70%在执行。这就是我所说的，要有“制度化的执行”。

三个层次

《新理财》：我们有时候会听一些CFO说：“我们是小企业，能做到全面预算管理就不错了。”是否战略预算管理只是大型企业集团的事情，或者说，这种管理思想对大型企业集团更有效？

汤谷良：只要是企业，都要有战略，没有大小企业之分，只是大企业的面更广一些。战略有很多层次：第一个层次是公司战略，即我要办一个什么样的公司；第二个层次是经营战略，比如对产品和客户的大体发展方向的设定；第三个层次是产品战略，比如某一个市场的拓展、某一个产品的开发。

《新理财》：那么预算周期呢？现在普遍都是5年滚动预算，常常和企业的中期目标、5年计划相结合。

汤谷良：这个不一定。一个企业的战略要分几个层次、如何计划，要反复地测算沟通，落实到行动中，要有长期目标，也要有短期目标，也就是说，要有大预算，也要有小预算，然后按照这些层次的计划去执行。

越低层次的战略，更新调整的周期越短。比如我要在未来几个月某个产品推向市场，那么针对它的产品战略可能几个月就要调整一次。再比如你是一个水务生产商，你的战略定位是生产纯净水、矿泉水，还是运动型饮料，这不是说做几年的，战略周期就比较长。

《新理财》：如果说战略预算管理是对企业战略的量化，我们能否做到准确预测一个周期，比如5年里，每一个阶段的经营目标、投融资需求等？

汤谷良：这要看是在什么行业。受到政策影响非常大的产业，比如房地产公司，5年战略预算不大可能，但受环境影响比较小的产业，比如消费品产业，就可以做到。同属医药行业，中药可以，西药就不行。

《新理财》：一提全面预算管理，肯定是财务主导，但在现阶段的中国企业，CFO在战略上的话语权并不大。那么，战略预算管理又该由谁主导？

汤谷良：很多公司设有战略管理部，公司战略由战略管理部主导，CFO不领导战略。但我们也要看到，战略是个整体，而且是分层次的，人力资源、产品开发、市场运营，都要在这个整体内考虑。

在中国企业中，财务人员过多考虑会计科目，而战略人员又不太重视会计科目。做预算的时候，财务人员不重视战略的情况很普遍。比如，一说预算就说费用，可是，预算节约管理费用200万元，如果战略正确，一个投资就可能是几十亿元，只看费用，是不是太狭隘了？这恰好反映了企业中横向沟通不够。作为CFO，一定要与战略部门及时沟通，跳出“大会计”的思维，盯住大方向。

我所任独立董事的几家公司，财务领导对企业战略的影响力非常大，这是因为他对财务信息有独到的解读。在企业进军某个产业的时候，CFO会看，财务资源够不够，有没有能力向这个方向发展，并且还要对发展风险进行管控。他会问：你赔得起吗？如果项目损失，会不会全军覆没？CFO要站在全局考虑。当董事会和CEO征求CFO意见的时候，说账务怎么回事其实没太大意义，人家只想知道，做这件事，资源够不够，赔不赔得起。

设定情境

《新理财》：是否有某种模型或者运算方法，可以让战略预算更加准确？

汤谷良：不可能用一个模型来预算，因为企业情况各有不同。但是有一些一般标准可以参考。首先，负债率不能太高，一般企业负债率超过70%会很危险；其次，看好现金流，特别要注意经营现金流和自有现金流。此外，还要考虑到可以利用的负债，比如银行贷款等。

篇9

[关键词]银行信贷审查财务分析

银行信贷决策是门学问，更是门艺术。信贷决策是在考虑多种影响因素，从多个围度对借款人进行综合评判的基础上得出。虽然企业财务分析仅仅为信贷决策提供参考，但财务分析是其中非常重要且必不可少的环节。

一、银行信贷审查中财务分析的作用

财务报表分析的最基本功能，是将大量的报表数据转换成对特定决策有用的信息，减少决策的不确定性。在具体分析过程中，财务报表仅仅是数据，分析的核心在于解释数据，并寻找深层次的原因，关键是要透过数据发现是否存在影响贷款安全的风险隐患，从而得出借款企业有无还款能力的结论。财务报表分析是把整个财务报表的数据，分成不同部分和指标，并找出有关指标的关系，以达到认识企业偿债能力、盈利能力和抵抗风险能力的目的。当然，财务报表分析只是一个认识过程，只能发现问题而不能提供解决问题的现成答案，只能作出评价而不能改善企业的状况。银行在信贷审查中把握的一条重要原则是，针对借款人存在的风险因素提出控险措施，若风险在可承受范围内则可予以贷款支持，否则不予支持。

二、银行信贷审查中财务分析的内容及方法

银行信贷审查人员进行财务分析最关注的是借款人现在和未来的偿债能力。借款人偿债能力与其盈利能力、营运能力、资本结构和净现金流量等因素密切相关。财务分析可从以下三方面着手：（一）结合企业所处行业及发展阶段分析：不同行业、不同发展阶段呈现不同财务特征，有不同评价标准及审点。（二）研究规模、结构及质量：不同规模的评判标准不同。而“平衡、和谐”的结构是一个重要感觉。资产的规模、结构及质量反映企业经营和投资战略；负债和权益的规模、结构和质量反映企业融资战略和资本结构的合理性；收入和利润的结构和质量反映企业盈利模式及持续盈利能力；现金流量的规模、结构和质量反映企业现金流量运转的顺畅程度、现金的赚取能力、筹资能力和投资战略。（三）详细分析三张表：三张表应互相印证、有机统一。运用一些分析方法（如指标分析法、因素分析法、比较分析法、趋势分析法等），对异常变动找原因，并预测未来现金流情况，对整体财务状况尤其是偿债能力给予综合评价，为贷款决策提供参考。财务比率的比较是重要的分析手段。这些比率涉及到企业经营管理的各个方面，可分为：变现能力比率、资产管理比率、负债比率和盈利能力比率。银行审查中比较关注变现能力比率，即企业流动性风险的分析。如银行在与一担保公司合作前，对其财务状况进行分析，发现该担保公司注册资本及资产都较大，但其资产多是固定资产，资产的价值和快速变现能力较差，其担保能力并非财务数据反映的那么强大，与其合作应审慎。

三、银行信贷审核中财务分析的关注点

除上述常规分析方法外，结合银行信贷审查的特点，实际操作中重点关注以下几点：（一）关注存货、应收帐款。存货有太多沉没成本还是固定资产增加闲置资产，还是技术落后或营销体系不完备导致滞销？分析存货结构、价值、期限以及变现性。应收帐款关注集中度、回收率、变化趋势，详细分析帐龄、结构及质量，确定坏帐风险及其坏帐准备的计提是否充分。特别提示的是“其他应收款”不可忽视，往往隐藏很多问题，如大股东或关联企业占款，极大地影响了企业的偿债能力，也对银行监控贷款资金的使用带来难度。通过其他应收款大额往来明细及款项性质的注释，可了解企业大额资金是否被其他企业占用，有无往来单位名称异常（如投资公司、期货公司、房地产公司等）、往来性质异常的款项，对分析企业的资金流向及风险有很大作用。（二）关注销售收入增长但利润下降情况，分析主营业务成本的变动，是否成本增长率高于销售增长率？关注销售收入增长但经营活动现金流下降情况（应收帐款增加）。财务分析关键是解释数据，如利润率下降是由于市场原因还是原材料价格上涨因素造成的，是整个行业的下滑还是个案，对企业影响有多大，是短暂的还是持续的，这些分析都很重要。（三）分析盈利能力应分析各层次利润，如毛利润、营业利润、税前/后利润及与销售净额的比率。以存货作为营运周期主要部分的贷款对象，重点分析毛利润，同时结合考察主营业务成本增长率。对于以成本控制为成败关键的贷款对象，重点分析营业利润。（四）负债中的“应付款”同样分析账龄和集中程度，还涉及商业风险问题，影响供应链的稳定性。“其他应付款”也是一个需花时间核实的科目。往往隐藏着向股东、关联企业或职工的大额借款，削弱了企业未来的偿债能力。资本的特征就是具有稳定性，而流动性负债具有很大的不稳定性，可能影响其持续经营及偿债能力。银行审查中会详细了解该科目构成、还款期限等，通常的控制措施是在借款合同中约定“在结清我行贷款前不得归还股东借款/职工集资款”。

（五）核实资产的真实有效性和价值。

如资本公积中的资产评估增值，是否有虚增情况。若评估增值所占比重过大，将严重影响企业资产真实性，影响对其偿债能力的判断，只有还原为真实有效的资产所作的评价才是有意义的。例：一户造纸企业，所有者权益1.8亿，实收资本2000万，资本公积逾1亿（大部分为评估增值），资产负债率69%，若剔除虚增资产部分，资产负债率高达83％。（六）重点进行现金流量分析。现金流量分析不局限于现金流量表，还要与资产负债表、损益表等结合起来对照分析，相关数据是否一致统一，可互相解释，这样才能全面而深刻地揭示公司的偿债能力、盈利能力、管理业绩和经营活动中存在的成绩和问题。现金流量分析应集中在：借款人的现金来源和用途有哪些，是否围绕其主营业务；是否存在现金流不足或为负情况，其主要原因何在；借款人未来的现金需求如何；借款人未来的经营活动产生的现金流是否稳定等。而且还应注意现金的性质，如公积金、公益金有很多专业性质或专门用途，不能用来还款。只有“自由现金流”可直接用于还款。另外，货币资金中有多少已用于质押，用于承兑汇票保证金，对正确分析企业短期偿债能力很重要。（七）在对企业申请流动资金贷款需求分析时同样需结合其财务状况分析：为什么需要贷款？是规模扩大产生的需求还是市场销售不畅造成资金回笼不及时产生的需求？究竟资金链中缺口产生在哪个环节？需特别说明的是，银行在衡量大额贷款客户风险度的五条标准中涉及财务指标的两条重要标准为：现金流量的脆弱性和财务杠杆比率的高低。可见银行在风险把握上对现金流量和负债率指标的重视。

由于银行非会计师事务所，对财务报表的分析不够专业，其方法体系不够完善，还有很多提升的空间。不可否认，很多情况下是凭经验判断。但，我们在实践中发现，通过对企业进行财务分析往往可以获得很多有价值的信息并发现其中的风险隐患，为信贷决策起到很好的参考作用。我们将不断总结、探索更加有效的分析方法使之发挥更大的作用。

篇10

8点58分，爱日租的员工已经全部到齐。大家站在自己习惯的位置，开始举行例行的晨会，晨会的内容很简单，就是把需要解决的问题拿出来，大家一起探讨，高效率解决。然后分头开始一天的工作。

爱日租是2011年6月正式上线运营的短租网站。运营至今，已经和1万多个房东签署协议，旗下有房源7万多间。张若愚觉得，只看这一年，这个市场的成长是惊人的。

爱日租之后，便开始陆续有企业介入这个市场。以分类信息子业务网站为代表的有58同城旗下58客栈和赶集网的蚂蚁日租；以线上房产垂直网站子业务为代表的有搜房网旗下的游天下；以线下房产中介公司的服务网站为代表的有链家地产旗下的自如友家等等。

越来越多的参与者，不仅引起了人们对短租市场的兴趣，同时也引来了投资界对这个行业的关注。

短租市场，似乎变得令人期待。

市场：4.9亿人民币

见到爱日租联合创始人张若愚的时候，惊讶他竟是如此干净、清爽的一个男孩，也许是留洋背景的关系，说话的时候，张若愚一举一动多少带点欧美范，很洒脱。

谈起创业之初，张若愚回忆，喜爱旅游的他在国外时经常游走在欧洲及欧洲周边的国家，短租是那时候他旅游时首选的落脚方式。但是，在中国，他发现，这个市场是空白的。虽然中国已经有很多的房东自己在经营这个领域，但是却没有一个统一的平台将这些分散的资源收集起来，形成规模，所以短租在中国不能说是一个行业。

基于此，张若愚萌生了创业的念头。机缘巧合，在一家投资公司的引荐下，张若愚又遇到了另两位合伙人。于是，爱日租就诞生了。“最初的时候，网站建设，我们确实是拷贝了Airbnb的模式。”张若愚坦承。

Airbnb是美国最大的短租网站，创立于2008年，致力于将线下短租业务搬到线上。业务遍布167个国家近8000个城市，被称为房屋租赁界的eBay。去年7月，Airbnb宣布完成第二轮融资，至此Airbnb总融资额达到1.198亿美元，估值超过10亿美元。

“但是2-3个月的运营之后，我们发现，Airbnb的模式如果不中国化，就很难在中国市场坚持下去。”这是爱日租遇到的第一个难题。

短租，其实对中国人而言，并不是新鲜事物，城市郊区的农家乐就是典型的短租房。而短租网站的出现，实际上是将一个大家都熟悉的领域新鲜化了。这种新鲜化，最初的时候也许不觉得有什么了不起，但是，数据显示，在市场上迅速崛起的短租网站，在不到一年的时间，三家大型短租网站爱日租、蚂蚁短租、游天下手里的房源就接近20万套。

其中爱日租7万多套，蚂蚁短租5万多套，游天下5万多套。在中国排名靠前的经济型酒店——如家，它能提供的房间总数大约是10万多间。也就是说，一年的时间，爱日租获得的房源快要追上如家。

除此之外，北京市公安局最新公布的数据显示，北京有空置房381万套。这些空置的房子，都可能是未来短租市场的房源，所以，这个市场的潜力究竟有多大，大家都在期待。

易观智库分析认为，中国在线短租市场在经历了2011年的起步后，已初具规模。目前，短租用户大部分来自旅游客户和商旅人士，受到中国在线旅游市场快速发展等带动因素影响，预计2012年中国在线短租市场将会出现爆发式增长，在线交易规模将达到4.90亿人民币。

把IT做成服务业

对于市场，张若愚也是信心满满。但是对一个创业者来说，信心是一回事，经营却是另一回事。

“虽然我们有Airbnb的模式做借鉴，但是东方人和西方人的性格差异，让我们一直在不断跌倒，不断爬起。”

在国外的日子，张若愚是通过住短租房旅游达成旅游的目的，而且每次旅游，他都会交到很多新朋友，那是因为短租在国外很流行，加上欧美人的性格普遍外向，对陌生人戒备心较弱。所以，张若愚说：“在国外，短租出租空闲空间的多，一套大房子，大家住在一起，很OK。分开之后，大家还会继续联系，如果在下一个城市相遇了，大家还可以一起住。”

可是在中国，这种情况就不行了，中国人更加注重私密性，很难接受和别人共处，加上房子对老百姓来说，多数都是自居，很难拿出来做短租生意，所以房源对短租网是一大考验。

而且，和欧美人的爽快不同，中国人付钱的时候总喜欢先付一些，再后付一些，或者是使用完之后再付。这对和房东做生意的短租网来说，确实很困扰，起初，因为想知道客户为什么不愿意一次性付清房租，张若愚没少做调查。后来发现，只是习惯的问题，因此，爱日租就迅速调整了自己的付费方式，变成定金的形式。

几番折腾下来，张若愚得出了一个结论，在中国，做短租，就必须把网络做成服务业。于是，爱日租开始本土化。不仅爱日租如此，后来的蚂蚁短租、游天下、58客栈等短租网，也都开始了本土化进程。

同质竞争

“聪明的中国人总是可以把适合自己的东西充分发挥出来，最后就变成了商业机会。”张若愚说。

所以，本土化，对于留洋的张若愚来说，一个人的力量终究是不够的。在爱日租，运营、市场、技术团队的成员均是招聘自国内IT行业领航者，如艺龙、新浪、凡客诚品等。可是，爱日租面对的竞争对手，本身的平台起步也很高，赶集和搜房、58同城，他们已经经营起来的资源和客户群体对爱日租都是一种挑战。

于是，爱日租为了提升自己的品质，在业内迈出了很多个第一步。100%验证是其中之一，即所有的房源都是企业自己去拍照，然后房间内的硬件配置都是企业亲自核对，做成信息上传。“这样做以后，房东发现，房屋的出租率比以前翻了3-4倍。而且，也加强了消费者对网站质量的认可。”

之后，我们发现，市场上所有的短租网都这样做了。而且除此之外，被中国消费者看中的点评功能，所有的短租网也都放在醒目的位置，让消费者参考。还有地图功能，周边配套介绍等等。

实际上，这个市场是在同质竞争。

唯一不同的是，在网站页面的设置上，美观度、方便性有差别。线下的服务有差别，记者调查采访的体验是，蚂蚁短租的服务是三个网站里最缺乏竞争力的，爱日租的客服是最好的。

也许这种细微的差别最终将会是在同质竞争下决定一个企业成败的关键因素也说不定呢。

微利难题

做生意，其实就是为了赚钱去的。

短租在中国市场刚刚规模化，因此盈利模式还很单一。主要是靠收取佣金获得利润，而且佣金是向房东单向收取。

目前，三大短租网的佣金分别是爱日租不到15%，蚂蚁短租10%，游天下之前收取5%的佣金。6月初，突然做出决定，取消收取佣金。搜房网COO、游天下短租网负责人刘坚说：“现在无论是5%还是10%的交易佣金都无法使短租网站盈利，反而会造成更多障碍。”这个障碍主要是指，因为网站要收取房东的佣金，就会使房东和客户直接接触，从而避开网站。

但是，房东和客户不能接触，导致沟通不畅，租赁的效率就不高。所以现在网站都有自己的客服热线，就是为了及时传递信息。

短租网大家能看到部分只是一个简单的网站，没什么了不起。其实网站的线下经营才是困扰短租网的难题。除了上述的沟通难题，“100%验证需要庞大的人力，为了提升房屋的质量，我们还要和房东进行沟通，为了把客户订房被拒的几率降到最小，我们的私人电话都是公开的，就是为了让客户能随时找到我们的工作人员，可以帮助他们尽快寻找到满意房源。”张若愚说。

其实，做这些事情，在目前这个阶段刘坚认为都是为培育市场。目前在线短租行业规模非常小，像携程、艺龙这样的在线旅游巨头都还没有进入。”

而蚂蚁短租为了提升流水，还推出了1000万元推动“100%房客保障计划”，称“凡在蚂蚁短租上支付并入住的房客，如遇到规定的保障问题，蚂蚁短租将主动启动保障措施，保证第一时间进行担保赔付和房客100%入住。”蚂蚁短租总经理陈驰告诉记者。

不管如何，业内认为，1年的时间短租市场发展到现在的程度已经是很不错的进展。

隐藏的潜力

在快要结束采访的时候，张若愚告诉记者，目前已经有一些房地产公司找到了自己，想要和爱日租合作。即把投资客的房子拿来作为短租用途，因为和按月收租金相比，短租的收益比按月收租金平均高出20%。

目前这个阶段，市场还在培育阶段，所以，每一个竞争者的加入，似乎都是对这个市场的肯定。但是，不管是张若愚，还是陈驰，他们都希望加入进来的竞争者能全心全意去培育这个市场，让消费者能肯定这个市场。

“如果这个市场只有我一个人做，那就说明大家都不看好，如果大家都来做，希望大家能把这个市场做好。”张若愚说。

记者手记：