商业地产行业趋势范文

导语：如何才能写好一篇商业地产行业趋势，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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[关键词]商业地产;发展现状;发展趋势

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.104

1引言

近年来商业地产发展迅速，尤其是自2010年以来，商业地产的市场投资额增长迅猛，年投资均速达到了30%。2014年更是商业地产的关键一年，首次打破多年以来相对于住宅地产发展滞后的局面，目前其投资增速已超过住宅地产的投资。商业地产能够得到快速发展主要有两方面的原因：一方面是经过几轮的调控，对整个住宅市场的影响比较大，在此背景下不少大型房地产开发企业纷纷开始转型，提高了对商业地产的持有比例，商业地产成为市场热切的关注点;另一方面是受到城市化进程的推进，目前我国正面临产业结构的调整，第三产业的占比在不断提高，服务业的大力发展催生了对写字楼的大量需求。新型城镇化进一步提高城镇居民的收入水平，从而提升消费对经济增长的贡献率，加大了商业地产的需求。

2我国商业地产发展现状

2.1以城市综合体为核心的商业地产呈井喷式发展

随着消费能力的提高及新型城镇化的推进，传统单一的商业氛围难以满足居民对消费多样性的需求，而城市综合体正符合现代商业地产的发展趋势，能够将项目的建筑功能与商业功能融入到城市的发展规划中，对该区域起到一个引导的作用。另外，由于城市化率的提高，人口扩张，土地资源日益稀缺，居民个人的生活成本增加，而城市综合体能够在空间形态上整合土地资源，集约化开发，在立面空间上能够融合不同功能。正是基于此原因，国内许多城市的商业地产都以城市综合体为核心的形态出现。

根据国际惯例，当人均GDP达到10000美元/年，将步入城市综合体快速发展阶段，虽然2013年我国人均 GDP为6767美元/年，排除地广人多这一因素，以及考虑到城市化进程，现今国内大多数的重点城市都已迎来城市综合体的大发展期。

就目前来看，各城市的城市综合体项目的数目都在处于增长的趋势，并出现了井喷式的发展，部分区域存在供应过剩。据统计，2013年全国50个热门开发城市中，其中有11个城市的城市综合体规模（除住宅外）超过1000万平方米。从现有土地供应与规划来看，这50个城市的综合体个数及规模还将持续大幅攀升，预计到2015年非住宅总体量将达5.64亿平方米，较2013年增长达77%。而到2015年在这50个城市中，将有26个城市的城市综合体规模（除住宅外）超过1000万平方米，见表1。国内诸如北京、上海、广州、深圳及一批二线重点城市已进入城市综合体快速发展期，新区建设、旧区改造等城市的更新，为城市综合体的大规模发展提供了动力。

2.2商业地产总量过剩，区域性过剩已成必然

从城市发展的角度出发，商业地产并不能无限发展而是有一定的市场容量，需考虑到一个城市的经济发展与居民消费水平的能力。一般而言，商业地产的市场容量与城市的规模、经济发展水平和速度有着直接的关系。城市的人口较多，规模较大，相应的对零售商品的需求量也较大，商业地产的市场容量也较大;城市的经济发展水平较高，经济增长速度较快时，该城市的居民的收入水平会有所提高，而使收入成为消费的主要影响因素，从而会加大对各类消费品与服务的需求量，扩大商业地产的市场容量。人均商业建筑面积与居民的人均可支配收入存在一定的关系，人均可支配收入影响着人均商业建筑面积的大小（见表2）。根据资料显示，世界中等经济发展水平的地区或国家的城市人均商业建筑面积一般在1.2平方米左右，例如香港为1.3。相较而言发达国家的人均商业建筑面积则较高，一般为1.2至1.7，如纽约和东京就达到1.7以上。这也说明商业地产是有市场容量范围。孙斌艺、张永岳、谢福泉（2012）基于定量与定性的方法，以上海经济人口承载力为基础，通过模型预测了上海市商业地产的市场容量，结果表明2003―2008年上海商业地产市场容量增长速度与商业网点面积基本协调，2009年以来上海市商业地产整体规模存在偏大的倾向，也就是说目前上海商业面积已达到饱和。而在国内的一线城市，诸如北京、上海、广州等一线城市人均商业物业面积已经超过了这个数字，上海的人均商业建筑面积甚至超出了2平方米，部分二线城市也正在向这一数字靠近，区域性过剩明显。

2.3电商对商业地产的冲击

商业地产在快速发展的同时，消费者的购买习惯正在慢慢地发生着变化，主要体现在四个方面：一是购物空间的立体化;二是购物时间的零碎化;三是购物方式的移动化;四是信息传播的快速化。这四个方面的变化将改变之前在特定时间及地点的传统消费习惯。而随着互联网的发展，网络购物以其不限时间、地域的限制及购物的便捷性，成为消费者购物消费的新渠道。越来越多的消费者对网购的消费倾向颇高，消费模式也逐渐从线下向线上转变。根据中国电子商务研究中心的数据显示，2013年我国的电子商务市场交易总额达到10.2万亿元，与2012年的8.5万亿相比增长了近30%。其中网络零售市场规模交易额为1.9万亿元，与2012年的1.3万亿元增长了42.8%，在社会总消费品零售额中占了8.0%左右。而2014年的“双十一”当天的总销售额为571亿元。种种数据表明电子商务已进入快速发展阶段，对传统的零售商业造成一定的冲击，影响着商业地产未来的发展，在一定程度上促进了商业地产业态结构的调整及优化。

3商业地产未来发展趋势

3.1发展社区商业

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。它能够满足社区内居民的基本需求包括购物需求、各类服务需求及休闲娱乐需求。从国际经验来看，随着经济水平的发展与提高，社区商业将会是商业地产的重要组成部分。据统计，社区消费约占整个城市消费品零售总额的30%，而在发达国家这一比例达到40%左右。目前社区商业在国内尚处于起步阶段，形态比较单一，基本都是传统模式与现代模式并存的混合形式，且缺少一套完整且具有实践可操作性的研究理论。但社区商业是未来发展的趋势，国内一线的部分地产开发商如万科、保利及金地等开始关注社区商业，并加大了对其的投入。要使社区商业的可持续的发展，一方面是要考虑到传统模式的存在，加快对该模式的改造，对原先商业设施的业态组合及经营结构进行优化调整。例如可以引进一批先进的零售业态，基于社区居民的多样性需求增加服务项目，增设休闲娱乐项目，满足社区内居民的基本需求。另一方面，借鉴国际成功的案例经验，促进现代化的社区商业的发展，规划新的业态形式，满足社区居民集购物、餐饮、服务、休闲、娱乐等全方位需求。

3.2增加体验式商业

随着消费者收入的提高，消费心态的日趋成熟，消费需求的不断升级，越来越多的消费者的消费行为已经将单纯的购物需求转向情感层面的需求满足感，逛商场不仅仅只是购物，更多的是出现了休闲、娱乐、餐饮、运动、培训等多样性的消费诉求。未来的消费者更愿意在环境、服务、情感等方面买单。根据第一太平戴维斯的统计，消费者在商场的一般逗留的时间在45分钟左右，而在一个具备体验功能的现代购物中心的逗留时间约为2.5小时到3小时。从中我们可以看出，消费者将更多的时间花在了其他方面而不是购物。体验式消费也在此背景下受到重视，它不仅能吸引更多的消费者，延长消费者的逗留时间，而且进一步促进商圈的成熟度。实际上，国外有不少成功的体验式购物中心的案例，诸如美国纽约第五大道、法国巴黎香榭丽舍大街、英国伦敦牛津街等。国内一些房企也开始注重体验式商业，万科正在重新整合商业业态组合配比。2013年以来新开业的万达广场增加了体验式业态的份额，比例将达到55%左右，而计划在三年内该比例将达到60%。

3.3转变商业地产盈利模式

商业地产从起步到成熟可以概括为三个主要阶段;阶段一是商业地产的开发销售，该阶段主要以产权式商铺为导向;阶段二是租售结合，通过销售和自持商铺实现;阶段三进入到商业地产的金融阶段，表现为金融证券化影响物业持有主体。

从国内的情况来看，对于商业项目盈利模式的选择，较多的开发商会选择销售或租售结合，这样

可以减小企业的资金压力，而选择自持则需要开发商具备足够的资金承受压力的能力。不过，随着市场的日趋成熟与完善，金融市场的改革，传统的商业地产盈利模式已不能满足未来的发展要求。像国外的商业地产市场，REITS的有望成为主角持有商业物业，一方面可以分散投资风险，通过估值盘活资产，实现价值增值，另一方面可以稳定项目的现金流。

3.4注重商业地产的运营

商业地产的运营是指在招商完成后，基于商业项目的不同规模、业态规划和主题定位，对商业项目进行一个有序、有效的经营管理。一个商业项目能否健康可持续的运营，除了正确的市场定位与招商外，关键还要看运营管理。而随着商业地产的不断成熟发展，运营的作用会显得越来越重要，开发商逐渐会从重招商转向重运营。但就我国目前来看，商业地产更侧重于招商部分，忽略了运营管理的重要性，而国内商业地产运营管理的水平也比较低下，参差不齐。与招商相比，收益较弱、见效也不够快，因此比较重招商。不过良好的运营管理能够提升商业地产收益和物业价值。现代商业地产运营的核心就是将松散的经营单位、不同的消费形态以及多样的业态组合统一为一个相同的经营主题对其进行有效的管理。其本质是把投资者、经营者与管理者三者直接联系到一起，组合成一个利益共同体，逐步形成商业项目的核心竞争力。

参考文献：

[1]孙斌艺，张永岳，谢福泉.上海商业地产市场容量及合理规模研究[J].科学发展，2002（2）：70-79.

[2]马文杰.商业地产发展中存在的问题及对策[J].中国房地产，2011（11）：55-56.

[3]张晓炜.我国商业地产经营模式探析及对策研究[J].现代商贸工业，2012（4）：3-4.

[4]吴步鉴.我国商业地产发展现状和前景分析[J].经济研究导刊，2011（6）：88-89.

[5]吴步鉴.商业地产的市场定位分析[J].经济研究，2008（8）：46-47.

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[关键词] “互联网+”；商业地产；发展状况；策略

[中图分类号] F270.7 [文献标识码] B

一、引言

“互联网+”的出现对于商业地产这一行业而言，是其坚固运营基础、提升运营效率的前提。要想提升商业地产在现代社会中的竞争力，我们必须从“互联网+商业地产”的发展现状入手，分析其发展趋势，准确掌握在当前“互联网+”技术条件及发展状态下该行业的动向，有效整合“互联网+”和商业地产的发展，实现二者的优势互补，推行多元化融资，充分发挥“互联网+”的大数据模式，减轻商业地产的去库存压力，提升客户体验。

二、“互联网+”背景下商业地产的发展现状及趋势分析

（一）“互联网+”背景下商业地产的发展现状

随着“互联网+”时代的到来，商业地产的可选择性及发展方向增多，如今的商业地产企业纷纷把发展目标调整为通过“互联网+”来实现本企业的加速发展。如今，我国商业地产的规模在全球范围内遥遥领先，无论是在建及建成的项目数量，还是建筑面积方面，我国都远远超过了其他国家[1]。在“互联网+”时代，国家以及商业地产方面都提升了对升级转型的重视程度，争取以理念的创新及运营方式的转变等形式为商业地产行业搭建富有时代气息的新型商业地产平台，推动商业地产与时展的有机结合，为商业地产不断进步、持久发展打下坚实的基础。

（二）“互联网+”背景下商业地产的发展趋势

当今“互联网+”时代，在商业地产的发展中已经涉及到多个角度，例如科技、互联网、创新等等。曾经有专家指出，在未来，商业地产和互联网平台整合以后，商业地产行业的高效发展及智能化的运营目标将会变为现实。商业地产行业内部的实体商业纷纷以互联网平台为依托，成立线上运营，为客户提供了极大的便利性，不仅能够在其正常运营的时间段内获取相关信息，而且在非营业时间也能够利用互联网平台来了解关于商业地产的有用信息[2]。同时，“互联网+”时代，商业地产以及客户的交互体验将会大大增强，采取微定位技术，形成与客户交互的场景。此外，对于商业地产商家而言，也可以使用新技术向客户推送商业信息，全面刺激其消费。

三、“互联网+”对于商业地产的发展意义

（一）有利于推行轻资产式发展模式，促进多元化融资

商业地产企业在“互联网+”发展模式下，利用资金重组，推行以基金为核心的轻资产模式，包括产业信托基金、开发基金等多种方式的融资产品，方便商业地产企业的运营与发展，不仅有利于解决商业地产企业资金的来源问题，而且也极大降低了融资成本，减少了商业地产企业在运营过程中所需要支付的营销费用以及管理费用。例如，由万达集团所推行的P2P理财产品――“稳赚1号”，在资金的募集环节，便是在商业地产的实体项目的基础上，利用互联网这一平台与大众投资者在互联网中实现互利共赢，不仅在短时间内使自身的受众面及知名度大幅提升，而且还使得万达集团在互联网金融中获取了充足的资金，同时还为万达和理财投资人提供直接对接房企优质资源创造了机会，这是其中最为重要的潜在价值。此外，还打通了商业和金融，引发了一系列相关的金融服务，例如消费信贷、商户保理等等，而且逐渐向着产业链上游延伸。

（二）能够发挥“互联网+”与商业地产企业的优势，达到互利共赢局面

通过商业地产企业与互联网企业、互联网电商以及互联网金融等行业的强强联合，优势互补，能够形成一个更加多元化平台[3]。首先，对于互联网企业而言，能够继续发挥自身的优势，不仅能够做产品前端渠道的延伸，而且也能够为后端提供数据及技术支持。例如，我们所熟悉的百度，之所以能够涉足商业地产行业，便是利用了其自身直达号的互联网平台。由其推出的百度房产平台无论是在流量，还是在品牌、数据等方面都是具备非常强大的优势，可以说，百度弥补了地a行业直接向互联网流量平台转化的缺失。而作为金融机构而言，在甄别风险、定价等方面发挥出自身的优势，从而吸引更多投资者参与。其次，由于商业地产企业具备多年来积累的业主资源以及发展经验等多种先天优势，在项目的风险评估等方面更加出色，使得商业地产投资渠道更加安全，也为各中小型地产企业提供了依靠。商业地产开发商和互联网机构的合作，能够大幅缩减二者在各方面的支出，例如，万达集团的商业地产实体项目与快钱平台的联合，双方取长补短、发挥各自的优势，打造出投融资、强强联合的共赢模式，达到了双方共赢的局面。商业地产在互联网的运用中，去库存化成为现实，通过对产业链下游的物业服务、社区商业以及智能家居等行业的整合，发展形成社区运营平台，逐渐形成一体化社区服务商业模式。无论是对开发商还是对购房者而言，由于都有专门的托管公司对现有房屋进行管理，真正压缩了传统的繁琐程序，降低了一些潜在风险，使得不动产增值的有效性大幅提升，对于开发商在房屋销售以及去库存方面都大有裨益。

四、“互联网+”背景下商业地产的发展策略

（一）以大数据来打造定制服务及精准营销

对于我国目前的库存饱和状态，大数据有很大的缓解能力，有利于帮助我们掌握我国的群体消费趋势及习惯，而且通过大数据所带来的优质效应，能够对客户形成有效的消费指导。“互联网+”大数据在多个方面都发挥出强大的作用例如决策制定、效果预测等等，利用大数据的种种优势，推动营销模式的创新，缓解去库存化所带来的压力，增大资产周转率，线上营销成本更低，而且也更加精密化，开创全新的营销手段[4]。把客户信息由线上向线下转移，完成对客户信息的累积，对相关的大数据进行分析，以线上和线下相结合的方式，提升线下营销服务的精准性。

（二）利用支付平台体系实现各类应用场景

由百度公司以“直达号”所营造出来的“百度房产平台”是一个很有代表性的示例，使得众多传统的商业地产企业向“互联网+”升级转型有了可以参考的范例。“百度房产平台”所提供的服务主要有新房以及二手房的租赁和买卖。在产品及数据方面，百度做到了无缝对接，推进了商业模式向轻资产方向的转化，与其他自建电商平台或者其他互联网转型方式的成本相比，楼盘接入直达号的开发商营销成本微乎其微，有利于节约在人力、物力方面的投资，同时也能够有效推动流量的转化效率以及行业交易效率的提升。

（三）创新互联网营销模式，打造精准营销

我们知道，互联网营销中，用户体验的黏性占据了很大的比例，因此，我们在商业地产发展中，应该注重互联网营销模式的创新，增加体验感以及消费者黏度，从消费者的行为轨迹、消费偏好出发，提高营销匹配的精确度。待商业地产融入“互联网+”市场后，所谓的精准营销、在线平台搭建、大数据分析等，都可以发挥出相应的作用，帮助商业地产企业获取潜在的客户信息，从而对这些数据进行整理，以便于企业做出下一步规划，调整商业布局，真正实现精准营销。对于开发商而言，能够实现线上宣传、线下交易的营销新模式，向客户提供最新的、最细致的楼盘资讯，也能够向客户提供定期免费线下实地参观业务；对于消费者而言，由于这种营销模式提高了商业地产企业的透明度，消费者能够在互联网上搜索与其相关的信息，有利于消费者提前做好规划。在这一步骤完成之后，为了确保更多的用户参与到本项目中，商业地产企业可以利用地图功能规划处最佳交通路线，把用户成功由线上向线下转移，充分释放巨大的住房需求，也在一定程度上环节地产企业的去库存压力。商业地产开发商通过与互联网因素的融合，极大降低了营销成本及其他各项支出，同时也以地产业务为中心，推动体验式消费向着智能化的方向发展。此外，消费者也能够享受到线上提供请求，享受线下实体服务的模式。

（四）更新“互联网+”时代商业地产运营理念

商业地产要想实现创新，就首先要在理念上进行创新，这是商业地产运营创新的根本。在这一过程中，必须充分\用“互联网+”时代的发展趋势，改革与更新商业地产运营理念，在“互联网+”的文化和系统中融入商业地产运营这一概念，推动商业地产运营中具体工作的整合与重组，对商业地产运营中内外两种文化做出优化，全面创新“互联网+”时代的商业地产运营新模式、新理念[5]。

五、结语

随着“互联网+”时代的到来，大数据、云计算等相关技术得以应用到各行各业，使巨大的融资市场增加了更强大的创新力。通过“互联网+”方式的融资及商业地产市场推广，促进了商业地产产业链的转变。对于客户而言，“互联网+”向其展现出的优势主要是能够帮助其参与到购房的整个过程中，而且能够更早享受服务；对开发商而言，其开发成本大幅降低，而且减小了开发及运营风险，也有利于其获得运作资金。与互联网企业进行跨行业合作与融合，以金融产品提升开发商及客户粘性，使得未来商业地产市场形成了全新的竞争局势。

[参 考 文 献]

[1]林澜.“互联网+”时代下的产业转型升级――以商业地产业为例[J].中国商论，2016（8）：90-91

[2]顾湘，张建伟.基于互联网金融视角的商业地产融资模式研究[J].建筑经济，2016，37（10）：76-80

[3]杜方.基于“互联网+”环境下商业地产的O2O模式――以海印股份为例[J].内蒙古科技与经济，2015（10）：41-42

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关键词：商业地产；发展趋势；开发关键；运营管理；

1、商业地产开发关键

1.1全盘考虑，分布施行

从商业地产与住宅地产的区别中我们可以看出商业地产项目开发的难度和复杂性，这也就决定了一个商业地产项目的开发建设就必须先进行通盘的考虑，对每个环节进行详尽有效地部署，特别是当项目进入招商运营阶段，更是必须谨慎考虑。无论是项目前期的开发建议，还是项目后期的运营计划都应该全盘计划，详细分析，再逐步实施。

1.2项目定位建立于专业的市场调研基础

商业地产项目的实施必须严格从商业发展的角度出发，通过详尽有效、有市场针对性的调研工作，对市场的供求配比和市场饱和度进行准确的掌握，集合一切可以利用的资源制定专业的商业定位和业态组合方案。

1.3注重商业规划，先规划后建设

一切的地产项目都是无法复制的，特别是商业地产项目更是如此。每一个成功的商业项目都是对其项目的商业进行了合理科学的规划，如果在项目建设的前期先进行商业的规划，在充分的考虑市场反应和承受能力之后，制定出确实可行的规划，那么项目的建设才不会变得盲目、无根基。

1.4商业地产，招商先行

商业地产项目的招商是其实现收益的一种有效的形式，一个商业地产项目运作成功的第一步就是能够按照既定的招商计划完成招商工作。作为中国商业地产的旗舰大连万达，其拥有一套行之有效的招商策略，其首创中国的订单式商业地产开发模式，无不体现其招商的强大实力。只有顺利完成项目的招商工作以后，才能保证后期的正常运营。

1.5运营管理，一剑封喉

一个商业地产项目能够持久稳定的发展，离不开强大的运营管理，只有真正把运营管理看成核心竞争力的企业才可能在商业地产行业占得先机，拔得头筹。通过对商业地产项目后期的运营能力的考验，才能表明一个商业地产开发企业是否已经真正进入商业地产行业。作为万达地产的掌门人王健林先生就指出，万达之所以能够以如此惊人的扩张速度全面的占领中国商业地产市场，靠的不仅仅是资金的雄厚，更重要的核心竞争力是万达的商业运营管理能力已经是发挥到了极致。

2、中国商业地产的发展趋势

商业地产从改变中国的商业开始，它悄悄地改变着我们身边建筑的形态，它也改变着人们的消费心理和消费行为，它让中国的商业氛围变得更加商业化、时尚化和人性化，其中包容万象，让人流连忘返，也更加完全的诠释了中国改革开放以来取得的伟大成就。

2.1市场前景广阔

我国商业地产的市场规模将会进一步增长，发展前景较为乐观。中国的城市化进程还将持续很长的一段时间，这也为商业地产的发展提供了宝贵而广阔的空间，中国零售业将会迎来新的发展契机。

2.2以大型公司为主导

良好的市场环境为商业地产开发企业提供了难得的发展机会，但是由大公司逐步主导商业地产主流业态的情况已经是一种无法改变的趋势。如果说以前的商业地产是各有千秋，各方混战的格局的话，那么今后的商业地产将会进入一种全国一体化的大时代当中。在这样的情形下，小型的商业地产开发企业将会难以维持生存，而大型的开发企业，将会凭借自己在资金、人才、技术、运营管理等方面的优势，不断扩大自己的而经营范围，而且更容易形成自己的品牌优势和成本优势。

2.3开发企业持有物业比例加重

商业地产项目将不再像先前那样通过快速销售以获取投资资金的回笼，而是逐渐增大持有物业的比例，注重物业的品质和效益，将会成为商业地产项目今后重要的运营模式。目前，越多的商业地产商看到了商业地产项目的发展前景。

2.4共赢模式盛行

单靠开发企业一方支撑的开发运营模式已经是无法满足现今的市场的发展，成功的商业地产项目，都必须需求最佳的资源整合模式和互利共赢方案。资源的整合不仅仅是要对商户、银行、政府行政主管部门以及消费者等利益主体进行整合，而且还要寻找最佳的共赢放方案，只有这样才能为商业地产项目的持续稳定盈利奠定坚实的基础。

2.5经营模式的多元化

“大、多、全”的经营模式已经不再是商业发展的制胜法宝了，专业化、主体化、特色化、精品化的经营模式逐渐成为了大家的共识，这也是商业地产不断发展下所形成的必然结果，这也是商业地产对市场需求和变化所做的改变。运用不同的业态组合，形成商业地产项目的组合拳，将是未来商业地产项目发展的新趋势。

2.6交通现代化将会改变商业地产的布局

现代商业的发展离不开便捷的交通，交通的便利性是未来商业地产项目应该重点考虑的因素。大型的商业项目需要拥有充足的客源、充裕的货源和便捷的物流，这一切都离不开现代便捷交通的支撑。总而言之，当社会发展的脚步不断向前迈进的时候，交通的现代化已经深深的改变着商业地产的布局了。

参考文献：

[1]吕波.商业地产赢家的探秘[M].机械工业出版社，2008

[2]冯晖.商业地产发展趋向何方？[J].城市开发，2006

[3]沙勇.深度调控下的地产业路在何方？[J].宁波经济，2010

[4]郭芳，邹锡兰. 商业地产，春天来了？[J].中国经济周刊，2010

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关键词：商业地产金融；创新途径；研究分析

随着经济的发展与社会的进步，我国商业地产金融经济逐渐步入一个更高的发展阶层。城市化建设逐渐成熟基础上，商业地产金融已经成为当下非常重要的经济发展类型。商业地产金融经济在不断发展与优化的基础上，逐渐出现严重的泡沫现象，不仅影响到社会经济的正常发展，同时对于城市建设以及和谐稳定等更是产生很大的影响，在这样基础上怎样更好的保证商业地产金融健康可持续发展成为核心问题，利用商业地产金融经济带动我国经济发展是金融经济发展的关键，需要在不断探索与研究中更好的实现对商业地产金融创新途径的研究，保证我国经济的稳定发展。

一、商业地产金融发展现状

商业地产金融行业一直高质数发展状态，在各种数据上因为经济膨胀与波动，导致很多数据不断变化，这样的状态已经严重偏离了正常发展的轨道，严重影响到社会的整体金融经济变化。商业地产金融行业发展逐渐出现非常严重的躁动现象，不管是在价格上还是在建筑上都存在很多的问题，具体表现为以下内容：

1.商业地产金融波动幅度过大

商业地产金融波动的主要原因包含社会经济的进步以及人居消费水平的上升等，但是现实中很多商业地产金融已经严重超出正常波动范围，例如商业地产金融中的房商业地产行业，据相关调查资料显示，我国在201年5月，全国各大城市的商业地产金融价格相比较前一年上涨23.4%，很多商业地产金融类型已经刷新了记录。从这种角度上分析，商业地产金融行业若是持续按照现在的发展趋势，在未来十年中，商业地产金融行业面临着严重的供应过剩危险。我国很多一线城市的基本房产价格，超出国际上15倍之多，这样的现象非常迫切需要改善与完善。从此能够看出我国的商业地产金融发展逐渐受到严重的威胁，需要结合实际的发展情况不断的深入探索解决之道。

2.市场供应与需求不平衡

商业地产金融因为波动严重导致市场供应与需求不平衡，我国商业地产金融现在面临着严重的无效房产堆积有效房产不足等现象，产生这种现象的主要原因在于价格与利润之间的冲突，大部分商业地产金融商过于重视利润的变化，致力于商业地产金融的建筑，对于正常的金融经济发展兴趣不高，这样的现象导致商业地产金融中出现商业地产金融供过于求的现象，但是其他金融商业地产行业却不够完善与成熟。并且在很多商业地产金融规格设计上不够科学合理，更是导致价格波动更大。

3.商业地产金融商业地产金融投资建设过度

商业地产金融行业在商业地产金融经济发展中属于领头羊，虽然建筑成本过多，但是商业地产金融行业是利润空间最大的行业之一，导致商业地产金融行业出现严重投资过剩现象，商业地产金融行业在国家的支持下，发展迅速，但是在快速发展基础上逐渐出现建筑过度问题，商业地产金融开发商在进行商业地产金融开发期间对于以后的销售与使用等考虑不够全面，出现很多建筑浪费现象，但是耕地却在不断减少，这样发展下去对我国环境会造成严重的害。

二、商业地产金融创新途径的必要性

商业地产金融一直是我国重要的经济代表，其中商业地产金融行业可持续发展更是在满足人们对于住房的基本需求，同时还保证了城市建设与土地的合理利用，充分实现资金的使用以及人才的利用，实现可持续发展环境建设的要求，为我们的子孙后代生存奠定坚实的基础与充分发展的空间，商业地产金融创新途径研究在此基础上成为非常迫切的问题。城市化建设与科学技术发展脚步的加快，我国对于商业地产金融发展要求正在逐渐增加，商业地产金融健康发展能够很好的改善现在社会中的建筑信息不对称现象，商业地产金融发展中会涉及到很多的信息，特别是其中的房商业地产融建筑、居住、商业等信息之间存在严重的不对称问题，在这样的要求下需要不断实现商业地产金融创新途径可持续发展才能更好的实现经济的问题，才能保证商业地产金融信息的平衡。

再者，商业地产金融行业发展中，因为需求的不同导致外部性方面不确定。商业地产金融发展中外部特点主要指的是经济中不能自己控制的部分，具体体现在土地占用过于严重，导致国家耕地急剧减少，粮食产量降低，价格上涨严重，在商业地产金融中商业地产金融建设造成严重的环境污染与噪音污染，过于重视金融经济的变化导致国家金融发展出现波动。与此同时商业地产金融的上下浮动过大，很多金融商户过于重视利润，不能很好的保证商业地产金融行业的健康发展，在很多方面都需要加大商业地产金融创新途径的力度，积极实现商业地产金融的平稳发展。商业地产金融在发展中的各种福利增加，满足社会发展需求的基础上，国家在商业地产金融创新途径方面提供更多的福利，坚持做到以人为本的理念，逐渐加大对于低收入者的关照，扩大商业地产金融创新途径的公共服务力度与手段，实现人们的平等权利，因此需要保证商业地产金融创新以及健康可持续发展的步伐，这样才能为社会经济发展以及商业地产金融建设提供更有效的应用环境。

三、商业地产金融创新途径优化措施

1.加强商业地产金融创新信息管理系统

商业地产金融创新途径需要在市场经济的支持下才能实现更好的发展与完善，因此需要不断完善商业地产金融市场信息的管理，加强市场信息管理系统的建设。很多商业地产金融市场信息基本属于商业地产金融行业的单方面信息，百姓基本得不到任何相关信息，这样就为很多不法分子提供机会，在商业地产金融开盘之前大力炒作房产价格，将商业地产金融价格抬到最高，从中获取暴力。促进商业地产金融行业健康可持续发展方式需要更好的完善商业地产金融市场信息管理系统，根据政府的指示，扩大商业地产金融市场信息的开放度，将商业地产金融中的土地交易以及房源信息等进行公布，强化群众权利。完善商业地产金融营销结构，商业地产金融行业属于销售类型，其中销售结构的调整与优化也是商业地产金融行业健康可持续发展中最关注的问题，是宏观调控基础下国家对于商业地产金融控制的重要因素。在不断强化商业地产金融市场信息关系系统的同时也需要不断完善商业地产金融行业的销售结构。第一，需要根据商业地产金融行业的建设需要严格约束商业地产金融各种商业房与经济房的建设设计以及规模控制，将其中存在销售漏洞等进行完善，逐渐引导销售方向向社会经济建设中靠拢。其次，在相关管理与监督制度上进行改善，更好的实现在廉价租住的发展，坚持做到以财务运行为基础，更好的完善与处理住房与收入之间的关系。最后是实现商品用房与经济适用房之间的价格分裂关系，保证两者之间能够更加平衡。在坚持公平公正销售的基础上放松关于高档住建设的审批条件，整体上提升住房建筑质量。

2.加强商业地产金融中消费者权益的保障

商业地产金融行业在发展中会接处到很多的消费者，在此基础上就需要根据国家对于消费者权益保障的规定不断加强消费者权益的保障手段与方式。很多商业地产金融行业因此各方面的缺失导致侵犯消费者权益，消费者是促进商业地产金融行业健康发展的基础，同时也是主导力量，在这样的要求下，怎样更好的保证消费者之间的权益成为非常关键的问题。为了更好的解决这样的问题，首先需要相关部门能够真正做到责任到人，为人民服务，切实保障消费者的权益，加大政府对于商业地产金融行业的干预，尽力改善当下商业地产金融中存在的消费者问题。健全商业地产金融规章制度管理，国家对于商业地产金融行业的发展非常重视，保证商业地产金融行业健康可持续发展不仅需要对其中的商业地产金融行业进行不断的创新与努力，同时还需要政府部门以及各种管理部门针对商业地产金融行业发展管理制定更加适合的管理制度，利用政府的力量严格约束商业地产行业的建设发展，完善商业地产金融行业在发展中存在的各种问题，大力推动与实现商业地产金融行业的真正发展。

3.实现商业地产金融的证券化保障

在上文中提出，商业地产金融主要的经济形式是房商业地产行业的发展，房商业地产是我国非常重要的社会发展建设方向，同时也是推动城镇化建设以及保障人民正常生活的重要手段，在进行商业地产金融行业发展中，需要根据商业地产金融发展的需要逐渐实现证券化转型。根据商业地产开发商的开发计划，将开发中的各个单元区域进行分割，分割成小型建筑区域单位，在根据建筑区域上的统筹规划，将各种区域委托或是出售到各个小型的建筑单位，或是投资者等，也可以根据房商业地产市场发展的需要，利用基金的方式进行投资，将各种零散资金进行聚集形成强大的资金盗浚开展专项房商业地产行业项目。但是因为这种商业地产金融行业在发展过程中，需要由专业的投资单位进行投资筹划，将各种商业地产资金等转成证券方式进行流通，这样不仅方便商业地产金融在资金流通上的发展，同时对于商业地产金融的统筹规划做出铺垫，提高商业地产金融行业的抗风险能力，将商业地产金融行业想社会化、大众化、公正化等方向发展。对于这种房商业地产发展方式或是商业地产金融行业的发展方式来讲，主要是形成一种证券资金转换的形式以及股权投资与融资等资金变换形式，这种资金变换方式在进行证券资金变化过程中需要制定标准化的规定进行约束，根据标准化的价值形式为商业地产金融行业的发展奠定基础，提供更加坚实证券发展载体，可以在多样化市场发展中，实现商业地产金融的资金转让或是区域划分等，保证商业地产金融发展稳定的基础上，更好的提升商业地产金融的发展。再者是根据商业地产金融证券化与资产证券化之间的区别主要是资产证券化能够更加独立，并且能够更好的将单个的商业地产项目作为投资的主体，不需要关注其他问题，只需要重视投资项目的实际开发与盈利等即可。但是股权投资在要求上比较多，需要根据商业地产金融中的独立法人作为代表，需要对项目投资与建设负全责，同时还需要根据商业地产金融中的发展方向做出正确的决定，建立完善的商业地产金融投资机制作为引导，积极吸收相关的投资以及资金集中之后，将需要让出的部分进行划分，根据资金的统一与高度集中，更好的保证商业地产等项目建设的顺利进行。根据商业地产项目的需要，将资金使用到恰当的位置中，提高商业地产金融行业在市场发展中的竞争性，能够准确预测市场的发展方向以及市场发展中的各种波动，保证商业地产金融区域发展的稳定，提升商业地产金融的整体竞争力，推动商业地产金融的发展与进步。

四、结束语

综上所述，金融商业地产行业的发展与我国经济发展之间具有非常紧密的联系，商业地产金融的进步能够很好的带动我国经济的进步，同时在经济发展的影响下，怎样更好的提升商业地产金融的发展与进步，提升商业地产金融发展中的抗风险能力，是商业地产金融发展的重要目标，同时也是稳定经济进步的重要保障。

参考文献：

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篇5

我国的房地产行业发端于城镇住房制度改革与城镇国有土地使用制度改革，制度红利和居住需求的释放造就我国房地产行业迅速发展的20年。数据显示，2001年我国房地产业固定投资占GDP的比重就超过了国际上认定为支柱产业5%的标准，至2010年这一比重更是超过了12%。截止目前，房地产行业对整个GDP的直接或间接贡献率已达15%，成为国民经济名副其实的支柱行业。

然而4年前“限购令”的出台，正式意味着我国房地产行业黄金时代的终结及行业拐点的到来。行政化的手段带来的不仅仅是对行业本身的影响，更深层次是导致了大众心理预期的转变。未来我国房地产行业到底何去何从？房地产行业的未来走势如何？是否还存在着发展机会？本文试图就上述问题作出粗浅的分析。

一、行业走势分析

首先，从理论上分析，任何行业的发展都有其自身的客观规律，“春生、夏长、秋收、冬藏”，这不仅仅是大自然季节更替的客观规律，也是大到国家、社会，小到单位、个人的普适法则，任何事物的发展都呈现出“上升一调整一再上升一直至衰退”的螺旋式发展轨迹。我国的房地产行业也不例外，经过改革开放以来数十年的“春生”阶段的急速扩张及粗放式发展，接下就是调整和转型的“夏长”阶段，在这一阶段，整个行业的产值不会再像以前那样继续高速增长，甚至还可能会有所下降，但行业内的调整、整合、转型不会就此停止。完成“夏长”这一阶段后，则必将迎来行业的“秋收”阶段，笔者判断，届时很有可能是我国房地产行业继“黄金十年”之后的“白银十年”。

其次，从客观情况上分析，作为国家经济支柱的房地产业，不可能一下就垮下去，否则必将危及我国整体宏观经济形势，这一点从国家近期对房地产业调控政策思路的微妙转变中已经得到了佐证，“限购”这一行政化的手段必然会被全面取消，而取而代之的是更多“市场化”的手段，“通过市场机制、市场手段来自然消化行业泡沫”已成为政府调控房地产行业的基本指导思想。

再次，二胎政策的实施及改善型需求的释放会给我国房地产业带来源源不断的“刚性需求”。而支撑这一需求其实是中国几千年来“农耕文明”文化，中国人对土地和房屋有着特殊的感情及心理需求，这一文化是与西方的“海洋文明”截然不同的，因此国外的所谓“理论及经验”不能简单的、形而上学地用于分析这一根植于中国特有文化氛围的房地产行业。

最后，在移动互联网时代，传统的房地产项目，特别是商业地产项目，必将与文化、旅游、电子商务等行业进行更加深层次的融合，从而迸发出更多的适应移动互联网时代的新型地产项目，推动房地产行业进一步转型发展。

综上所述，尽管中国房地产行业“野蛮生长”的“黄金年代”已经过去了，但是并不意味着房地产行业就有没有发展机会了，理性的分析让我们看到房地产行业其实是“危中有机”的。

二、投资机会分析

首先是并购类机会，由于国家银根的定向紧缩，必然有不少的项目，特别是中小房地产商的项目会处于资金链断裂乃至破产的境地，这为房地产行业内提供了难得的并购类机会。介入之后或自行开发运作，或转让，由于接手成本低，都有望获得可观的溢价收益。

其次是转型机会，只要能深刻把握房地产业发展趋势和规律，凭借已有丰富管理经验及业内资源，完全有可能以全新的思维和经营理念打造出新型的商业地产项目，从而带来项目估值的大幅提升。

总之，只要规避明显供过于求、而又缺乏中心城市辐射和人口聚集能力的二三线城市项目，聚焦一二线城市中心城区的优质项目；规避传统的商业地产项目，聚焦新型商业地产项目，我国房地产行业的机会不少。三、大力发展互联网商业地产

笔者认为，未来房地产行业的发展机会在于商业地产，而商业地产的机会在于新型的互联网商业地产。何谓互联网商业地产？目前业内并没有统一的意见。前段时间，地产大佬王石的一段狠话，在网络上流传很广：“淘汰你的不是互联网，而是你不接受互联网，是你不把互联网当成工具跟你的行业结合起来。最终淘汰你的还是你的同行。”笔者试图从以下几个层面对互联网商业地产的特征进行描述：

互联网商业地产不同于传统的商业地产，其实质是是对传统地产商业模式的创新。传统商业地产的模式无非是两类，一类是先设计、开发，再出售套现；另一类是先自持物业，择机出租或出售获利，无论是哪一类获取都是转售收入、租金收入及未来的溢价收入。而互联网商业地产则试图打破这一传统模式，更多从用户体验、平台、规模和流量上做文章。

互联网商业地产项目追求不是商家的利益，而是更好的用户体验。传统的商业地产模式从选址、获取土地、前期市场调研、定位、规划设计、施工、销售组织、营销策划、招商、运营管理，以及根本的利益分配和投资回报退出机制都已经非常成熟，其商业模式的逻辑是更多地考虑商家的利益，比如规划设计、品牌引入、销售场景设计、气氛营造上，都是为了更多的让消费者经过、引发购物冲动。然而这种设计思路及结果都无法给顾客带来更好的消费体验。

篇6

2009年初，马来西亚百盛集团公告称，以11.287亿元价格收购北京双全大厦，开设大型商场。几乎与此同时，美国铁狮门公司在1月11日宣布，总投资25亿美元的上海杨浦区新江湾城F地块奠基开工。而在2008年底，成功以低于原收购价约1亿元的价格获得上海长寿商业广场的黑石集团，最近又新成立商业管理公司。在房地产整体行业下行趋势下，我们如何看待外资对待中国商业地产的这份“热情”?商业地产是否已成为大型企业的避风港?投资商业地产最佳时机是否已到?是否成为企业“御寒”的有效策略?

本期嘉宾：

毛大庆(毛大庆博客，毛大庆新闻，毛大庆说吧)新加坡凯德置地中国控股集团环渤海区域总经理

赵海　中国房地产业协会商业地产专业委员会常务委员

徐伟成　第一太平戴维斯项目策划部总经理

王永　北京汉博投资顾问有限公司执行董事

主持人：

本刊记者　姚妍艳

观点集萃：

毛大庆：我无法对是否到“抄底”的时机做出判断。从下行趋势看来，虽然国家大力度的一系列支持房地产的政策不断出台，但作用在商业地产身上尚需时日，而且效果有限。商业物业的价格走低还会持续一段时间。

赵海：未来政府会越来越强调对商业地产的开发，因为这对城市的发展有利，能带动城市的繁荣，同时增加就业，但商业地产并非开发商的避风港。开发商要想真正做好商业地产，必须要具备严格的条件。

徐伟成：每逢金融风暴这样的房地产市场大起大落拐点时期都会是外资进入的显著期，“有人连夜赶科场，有人辞官归故里”，有人出手就一定有人撤资，事实上那些大型房地产开发商会定期对各类优良资产或不良资产项目做出适当的买卖。最聪明的决策是在前期做准备，做饥饿的、有准备、有爆发力的猎豹。

王永：外资要达到收购的高峰期，前提一定是金融危机过去之后，待他们调整回来，至少近一年内外资的机会并不大。但往后外资收购机会会逐渐加大，在政策的引导下，他们将积极地参与到中国的REITS以及商业地产金融化服务的大潮里来，凭借丰富经验加以出手，这时候外资收购可能会出现一个高峰期。

外资“热炒”中国商业地产?

主持人：对于近段时间来陆续出现的外资收购案例，您认为为何外资会在此时快速流入中国商业地产?吸引他们的主要因素在哪些方面?

毛大庆：自从2008年下半年美国金融问题全面爆发之后，国际资本看好中国作为新兴市场，同时总体经济走势稳定，投资杠杆率低、门槛低、金融融资渠道单调匮乏等特征，普遍把中国市场作为“避风港”看待。有统计显示，2008年中国引进风投的数额是过去七年的总和，就是很好的信号。另外，中国的商业地产开发由于受到融资渠道匮乏所累，持有型物业开发步履维艰已经是多年的现象，同时由于管理观念落后、缺乏专业人才、消费习惯等问题，中国的商业地产价值(尤其是一线国际化都市)和国际其他同类城市相比，远远没有得到释放。

因此，在目前国际经济背景下，国际房地产类资金流入中国，以他们评估认为合理甚至是较低的价格收购地段和设计相对优质的商业物业，从投资潜力、保值增值和资金避险等角度都是合理的。当然去年的大力度宏观调控和全球流动性吃紧，也进一步使国内商业地产开发商的境遇变得艰难，他们急于寻找机会将物业脱手收回现金以解决资金紧张状况的心态强烈，这也迎合了国际资本的投资欲望。

徐伟成：每逢金融风暴这样的房地产市场大起大落拐点时期都会是外资进入的显著期，那些专业的房地产开发投资集团及基金、相关金融机构等，对房地产市场变化的嗅觉比一般住宅市场或普通的消费者更敏感，他们甚至可能已经在2007年底就闻到了金融风暴的味道。所以我们看到的这些去年底至今年初出手的收购案例，只不过是表象，其实人家一早已经在等待这个时机并做好了进一步的部署。

那些房地产市场里有实力、有专业眼光的开发商永远都是赢家，而吸引他们投资的最关键点是时机刚好；其次，这些投资者犹如狙击手一样，会把握价格优势，对那些价格较低的商业地产项目及对部分资金不足的开发商出击；当然对于外国投资机构而言，中国的某部分资产对于长期持有来说还是十分看好的，而且中国的GDP增长和国民消费仍然不低，自然也就成为了目前世界经济低潮中相对的“避风港”。

赵海：目前的这些外资收购现象，并不代表着国外投资者大举进入中国的商业地产，这只是个案的一些动态，类似以前的凯德收购等案例。只是这些个案的陆续发生表明国际投资集团还从未间断过在中国寻找机会。但毕竟现在处于全球金融危机之下，国际资本本身如何判断当前局势，以及外资进入中国是否形成潮流还很难有个定论。

王永：尽管目前中国房地产市场不太景气，但未来看好，对于国外投资者来说，具有很大的吸引力。另外，由于在市场低迷时，商业地产的表现的确相对住宅要好，且相对收益稳定，此时其风险相对住宅较小，加上如今整体土地价格下降，进入资产估价的低潮期，所以商业地产突显出了它一定的吸引力。之所以此时出现多个外资购买的案例，还有一个重要的原因是很多开发商资金开始紧张，为了回流资金只有变卖一些物业，其中商业地产是较好变现的一方面，而且此时甩卖的价格会比以往更低。这些都为外资进入创造了一个很好的时机。

当然，金融危机爆发之后，一些外资本身也出现很大的问题。特别是进入中国商业地产的这些主流的外资多半还是以美国的投行为主，这些投行和基金在美国的危机的大环境下，根本难以募集上来资金，因此要说到“热炒”，其实并不太准确。

“抄底”时机未到

主持人：目前商业地产项目的甩卖趋势似乎仍在继续，例如李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚近期相继抛售位于长宁区的上海黄金城道商铺及浦东的御翠园8栋商业别墅及会所；郭鹤年旗下的嘉里建设和香格里拉此前联合曾宣布要“放弃购买唐山市地块之权利”(现已再投)。在房地产整体行业下行趋势下，您认为商业地产“抄底”的时机是否出现?

徐伟成：与买入相辅相成的，“有人连夜赶科场，有人辞官归故里”，即有人出手就一定有人撤资，事实上那些大型房地产开发商会定期对各类优良资产或不良资产项目做出适当的买卖。所以此时刚好发生的几个类似案例，我们并不认为都是因为金融风暴而行动，就算是也不足为奇，因为像香港、马来西亚等地的开发商本身就是非常成熟及保守的，当他们看到2009年至2001年的中国房地产市场里，中高端住宅及部分酒店等商业物业业绩增长可能会有下滑的趋势，加上其在当地的资产本身出现一些亏本的现象，这时绝对需要抽掉一些产业以套现，把资金回到集团总部再重整旗鼓。他们懂得适时地收紧调整，证明他们在积极地防守。

但如果要使用“抄底”一词并不严谨，对于波浪型曲折波动并维持很长时间的市场环境，我们是不能判断它有绝对底部的，只是相对而言出现的每个低潮时期。而我们也可以看到，每当此时，那些具备国际化管理运营水平、相对丰厚的资金实力及一流专业团队的企业早已伺机而动，准备出手狙击那些资金不足烂尾且在优质黄金地段的商业综合体，尤其是购物中心。所以最聪明的决策是在前期做准备，做饥饿的、有准备、有爆发力的猎豹。

王永：商业地产真正“抄底”的时机还未到来，理论上而言，只有在住宅开发商越惨时，“抄底”越好，而目前的市场环境可能至年底都还会持续低迷，只能说机会已经显露，却没有多少人能真正有能力“抄底”，因为大环境形势较劣使不少本来有能力的开发商面临资金难题。香港商人在这方面略占优势，他们在谨慎之余，又有经历过多次房地产市场危机的经验，具备较强风险意识，并没有将大量资金沉浸在高价的住宅地产上，所以此时对他们而言会是一个扮演“抄底”角色的机会。

赵海：事实上中国的商业地产总体形势并不太有利，很多开发商甚至都缺少资金做商业。过去人们投入商业地产，首先大部分是响应政府的要求，必须在开发住宅时保证一部分的商业；其次国内一些地产商看到国外大地产商持有物业的销售比例后，也学着把自己的房地产开发成持有地产项目，但经过这一轮的收缩期后，他们开始谈虎色变，开始思考自己有没有能力再继续做下去，更多的开发商甚至在考虑是否需要把这些物业加以变现。

毛大庆：“抄底”是一个我不明白的心态。我也无法对是否到“抄底”的时机做出判断。从下行趋势看来，虽然国家大力度的一系列支持房地产的政策不断出台，但作用在商业地产身上尚需时日，而且效果有限。商业物业的价格走低还会持续一段时间。

商业地产非“避风港”

主持人：以目前的市场行情来看，您是如何看待中国未来商业地产发展的走势?当下的商业地产是否能成为企业在金融危机下的避风港?原因何在?

毛大庆：2008年住宅市场上开发商之间的火并铸就了购房者的集中观望，预计2009年住宅市场将以盘整为主，而相比之下，商业地产的走势依旧稳定，同时商铺租金也会在2009年里较为平稳，它依靠丰厚的收益成为房地产企业的“宠儿”。与此同时，加上对政府在住宅市场的9000亿元保障房计划心存畏惧，越来越多的地产商将未来战略调整的天平偏向了商业地产。商业地产此时似乎成为可以暂时规避风险和政策的避难场所，但实际操作一定要视企业自身情况而定。商业地产模式和住宅地产模式对资金需求是完全不同的。商业地产回报非常漫长，周转很慢，住宅地产可以依靠开发和销售滚动发展，而商业地产基本上是行不通的，商业地产需要资金集约化的大批量注入，这对一家地产公司的资金要求非常高。商业地产并非适合所有的地产商，尤其是在大环境恶化的情况下，需要更具实力以及运营经验的企业。

王永：未来中国的商业地产发展形势看好，但国家必须调整策略，把刺激消费、扩大内需作为中国未来中长期的经济政策。经历过本轮经济危机后，中国的经济增长由主要依靠出口贸易、投资而转向刺激内部消费，消费的提高需要更好的商业物业，这将直接带动商业地产的发展壮大。近期出台的房地产金融化政策对商业地产而言是很大利好，这将解决中国商业地产开发商在开发过程中面临的最困难的资金融通问题。未来刺激消费会在需求端拉动商业地产的发展，而把资金融通的渠道打开后，现金的供应端同样也会推动商业地产的发展。但它能否成为企业的“避风港”，还很难。

不少企业之所以在经济危机下难过，就是因为缺少现金流，而真正的商业地产恰恰是变现能力最差、资金回笼最慢的。商业地产这一大成本、长时间投入，且回报缓慢的形式在金融危机之下，不仅对企业没有帮助，反而可能会“帮倒忙”。目前在危机中预见现金流有困难的企业一定会在这几年停止自己在商业地产上的投资，甚至将商业地产项目甩卖。只有在金融危机平复后，在住宅方面中取得足够现金时，他们可能会意识到在商业地产方面收益上的平稳，而将一部分资金转移到商业地产的投资上，以保证风暴来临时，稳定的租金收入。所以真正的刺激并不是本轮金融危机下的避风港，而是度过金融危机之后会促进他们在资源配置上加大商业地产的比例，以此降低整个企业的风险。

徐伟成：现在的市场环境下，未来商业地产的发展机会会留给一些有实力、有准备的开发商；其发展将以资本模式为主，REITS等房地产基金会陆续组成；商业地产也更多以购物中心为主并慢慢普及到全国，二三线城市目前占主导的百货业态也会慢慢走向新潮时尚，以带有主力店的、年轻而国际化的体验式购物中心、mall为主。

有人说商业地产会成为企业在金融危机下的“避风港”，但仅仅表征如此。那些真正能把商业地产当作“避风港”的开发商本身一定都是强者，即智者加勇者。鉴于“避风港”相对“被动”，因此我们慎用“避风港”一词，而更多认为这是投资家的实验的乐园。

赵海：未来政府会越来越强调对商业地产的开发，因为这对城市的发展有利，能带动城市的繁荣，同时增加就业，但商业地产并非开发商的避风港。开发商要想真正做好商业地产，必须要具备严格的条件。因为商业地产本身是一个涵盖策划、定位、招商、运营等的复杂过程，开发商自身是否具备强大的实力和能力，有没有一个优秀的团队都是首要的条件；其次要看清当前商业地产市场的行情，很多人冲着其稳定而高额的回报率而上，但其实目前在做的一些酒店、写字楼及购物中心等商业也存在着不少亏损。我们判断商业地产的发展，最终还是要放到整个市场的大环境下动态地看待，如果市场处于快速上升的时期，则房地产的一些繁荣景象可能是短暂的。在某种意义上甚至可以将房地产类比于作股票，投行、金融机构等把虚拟经济炒热后，一旦缩水那些价值将迅速贬低。

毛大庆：受大势影响，商业地产尽管遭受的冲击还未完全显现，但2009年的市场竞争必定空前激烈，目前，无效商业面积供应已经呈现出了进一步加大的趋势，诸多建成的商业地产未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难，单纯依靠炒作概念的商业地产项目出现较大的招商压力。有人预计2009年行业的竞争将是全方位的，从选址到设计，从招商到营运，从资本到品牌，这可能成为中国商业地产拐点的信号，因为行业门槛的提高将让目前粗放式开发和经营商业地产进入细分市场的运营时代。

外资收购高峰即将到来

主持人：以各位在商业地产界多年的经验来看，认为外资收购我国商业地产高峰期将在什么时间段?

赵海：目前外资在中国房地产市场上所占的比重还很小，而且真正想要进入还很难，受到多方面的限制，即使放开限外令也如此。外资在进入中国的过程中会遇到重重问题，譬如资金如何进入，可以有哪些途径?如何在中国获得土地?中国的外汇外币管制制度会不会有所改变?政策法规上的缺乏有否改观?需要多长时间才能组建起一个完善的团队?适应中国国情不同并获得发展需要多长时间?这个过程中会有多少损失?对外资而言，中国的房地产市场的确有很大的发展前景，但发展中多重困难不得不让他们好好掂量。因此这些外资贸然大规模地进入中国还很难说。

毛大庆：对于外资收购我国商业地产的高峰期，我预计的时间要相对晚一些，估计将在2010年到2011年中出现。

篇7

关键词：房地产企业 运营模式 转型 持有物业模式 轻资产运营模式 社区商业模式

引言

在我国，房地产业以一日千里的发展趋势，成为了国民经济的命脉。我国房地产业已历经十多年的飞速发展，然而，与此同时，房地产企业经营环境也面临着全面的变迁与更新，房地产企业运营模式也将从成长期走向成熟期。本文将对国内房地产企业运营模式的转型展开具体探讨与论述。

1 我国房地产业的运营模式分析

1.1房地产业主流运营模式

就现阶段而言，国内房地产行业的业务模式主要有物业滚动开发与物业持有两种模式。其中，业务滚动开发模式已经成为现阶段国内房地产行业的主流运营模式。相比之下，物业持有模式的发展较为缓慢。我国房地产行业的开发商大多选择业务滚动开发模式，而很少有主动选择物业持有模式。

尽管政府对城市规划与土地出让提出了明确的要求并做出了详细的规定：房地产开发商开发住宅项目时，应当配建一定体量的公共建筑项目，然而，开发商通常会将这类公建物业也进行销售，或者将其产权与房地产项目进行整体销售或分割销售，除非在房地产销售情况不理想的时候，才会考虑物业持有的策略选择。由于物业持有模式下的投资额非常巨大，而且成长性十分有限，因此，房地产开发商不会主动涉及物业持有模式。

1.2国内房地产行业发展的生命周期

我国房地产业已历经十多年的飞速发展，国内房地产企业经营环境也面临着全面的更新与变化，住宅项目物业滚动开发模式的发展将从成长期走向成熟期。根据产业生命周期理论，一个产业进入成熟期，其外在的明显特征表现为市场需求增长放缓，供应大于需求，逐渐形成供大于求的局面。土地成本增加、低价竞争愈演愈烈、营销成本居高不下，最终导致企业利润率下降。一些综合竞争力较弱的中小房地产企业不得不相继退出，整个房地产行业的集中度越来越高。

2 新形势下国内房地产业运营模式的转型

我国房地产行业滚动开发模式正走向产业成熟期，单一的物业滚动开发模式已经无法满足市场环境的变迁和革新。目前国内房地产企业正面临着需求增长速度不明显，市场竞争愈演愈烈，政府对房地产行业的调控越来越频繁，房地产企业应当站在更高的视角，把握全局，了解国内房地产行业的发展现状与经营模式，针对企业自身的现实特点，选择和调整适合的经营模式，制定和修正科学的发展战略。

2.1运营模式转型方向

持有型物业模式与轻资产运营模式正逐渐代替原来的物业滚动开发模式，而成为我国房地产企业转型的主要发展方向。

2.1.1持有物业模式

第三产业的发展是推动房地产行业需求增长的核心驱动力，反过来，商业地产又对第三产业的发展起到载体的重要作用。因此，第三产业与商业地产的发展是相辅相成的。

第三产业一日千里的发展与成熟，给持有型物业带来了更多的机遇和无限的前景。物业持有模式是房地产企业运营模式转变的明确方向，可以通过不断增加持有型物业在房地产开发项目中的比重，将原来的住宅滚动开发模式转变为物业持有模式。因为商业地产与住宅滚动开发的业务模式不同，开发商必须要拥有雄厚的资金，积累丰富的经验，因而，房地产企业在城市化率为50%―60%的时候，就需要为企业运营模式的转型做好充分的准备，这样才能赶上在城市化进程结束之前，在住宅区需求增速变缓甚至跌入谷底之前，增加建立和提高与住宅项目开发能力截然不同的企业能力，在商业地产领域占有稳定的一席之地。

2.1.2轻资产运营模式

房地产开发企业除了走持有型物业经营模式之外，还正从重资产模式向轻资产模式的发展方向进行转变，收益方式也从以获取资产升值为主向获取增值服务收益为主的方向发展。笔者认为，就房地产行业的总体发展趋势而言，该行业发展的最终演化结果就是专业化、精细化。房地产企业也将朝着一个专业化、精细化的方向发展。目前的房地产行业中，土地资源与持有物业的资产增值空间都十分有限，房地产开发商应当将收益方式转向其他相关领域，例如开发代工管理、品牌溢价、物业管理、商业运营及衍生收益和地产基金等。地产金融也正走向多元化的发展道路，房地产企业可以从地产金融服务中获取相应的费用收益，从业绩提成中获取相应的收益。目前，国内很多开发商已经对这些增值服务领域有所尝试，将轻资产模式作为高度专业化的房地产行业的业务模式。

要实现业务滚动开发模式、物业持有模式与轻资产模式这三种运营模式的相互转变，需要跨越相对漫长的历史时期，然而，这是行业演化和进步的普遍规律，因此，房地产开发企业应当主动做出调整，采取积极的应对措施。

根据房地产各类运营模式的生命周期可知，我国房地产企业的滚动开发模式很有可能是在未来10年内由成长期循序渐进地步入商业地产需求相对成熟的阶段。第三产业的迅猛发展，将带来物业持有模式发展下的房地产行业的黄金期。随着房地产业的不断专业化，商业地产的业务模式将逐渐剥离资产持有的智能，进而向专业开发服务于资产管理结构的方向发展，完全实现轻资产运营。要实现轻资产运营模式，还应当要具有高度发达和成熟的金融市场，房地产项目开发商要有相当全面的专业知识，积累充足丰富的行业经验，产业体系也应当高度精细化和专业化，具备这样的条件之后，房地产行业的轻资产运营模式咋城市化进程接近尾声的时候，大致可以实现。三种运营模式生命周期分析如图1所示。

图1三种运营模式生命周期分析

2.2运营模式转型路径

从长期来看，业务滚动开发模式将因其优势的逐渐弱化而逐渐被淘汰，轻资产运营模式又相对超前，近期很难得到普及和应用。随着持有型业务模式适宜低扩张环境、经营稳定的优越性日益突出，单一的业务滚动开发模式无法满足行业演进与市场的发展需求，逐渐向“开发+持有”双重模式转变，或者直接向纯粹的业务持有型模式转变，这也是房地产开发商最为自然和现实的选择。一些以住宅开发项目为主的大型发地产企业，已经成立了商业地产运营中心，为了拓宽领域，不少一线房地产企业正进军商业地产领域，很多企业都致力于提高持有物业的比重，这一比例在未来十年会增至20%―30%。

由于持有物业具有稳定性，且具有长期收益，在未来的几年里，逐渐将住宅开发所形成的现金流，转投一部分到持有物业中。房地产业的主流趋势将会是采用租售并举，以售养租的内部现金流的平衡来实现模式转型。然而，与此同时，我们也应该意识到，国内房地产持有型物业模式具有投资额度大、回报周期长、成长性有限等局限性，因此，必须应当尽快找出切实可行的策略，来促进房地产模式的转型。

2.2.1大型商业物业的增持难度大

中国房地产企业的经营模式由业务滚动开发模式向租售并举的经营模式或者单纯的持有型物业模式发展，将经历一个漫长的历史时期。

尽管持有型物业模式的现金流具有较高的稳定性，能够提高房地产开发商的开发风险。然而，从当前的收益情况来看，持有型物业模式与住宅业务滚动开发模式相比，仍然具有明显的劣势。就国内商业地产的发展现状而言，一线城市的优质物业投资回报率通常是在6%―10%区间内，仅靠租金回报收益远低于，甚至根本无法获得与住宅滚动开发业务相近的资产收益率。即使将公允价值变动因素考虑在内，资产收益率仍然远不能达到滚动开发的收益水平。

持有型物业的投资规模太过巨大，商业地产规模化投资的门槛越来越高。目前为止，很多以住宅开发为主的房地产开发商，仍然无法满足规模化投资持有物业的资金要求。与此同时，因为持有物业投资回收周期较长，现金回收速度慢，就算一线商业地产企业不再扩大规模，全力以赴地发展投资物业，等到5年之后，该企业投资物业也仅占总储备的20%―30%，根本无法发挥平滑周期风险的作用。大多数房地产商由于达不到持有物业规模化投资的门槛，也不具备有力的金融工具支持，不应当贸然大幅度增加持有物业，否则会让企业面临更大的不可控风险，因此，需要循序渐进地发展，持有型物业发展模式的转型，仍然需要10年以上的时间才有可能彻底完成。

2.2.2社区商业是突破方向

由于大型持有型物业的收益率过低、投资额度过高、回收周期长，以住宅开发为主的房地产商大多选择“开发+持有”相结合，这种社区型商业模式也促进了房地产开发企业向租售并举模式转变。社区型商业能够很好地满足社区居民的日常生活出行、购物、消费、娱乐等综合性需求。随着城市范围的不断扩大，通勤成本的不断上升，住宅区周边的社区商业已然成为了人们生活中较最为便捷的消费场所。城市住宅郊区化的发展趋势与人们生活水平的不断提高，带动了越来越多中高档社区商业的发展，在住宅区周边逐渐形成了可供持有的高价值物业，其发展空间完全不亚于城市中心区项目。

将社区商业为房地产企业的长期持有资产，实现社区商业的良性循环发展，促进房地产开发项目的品质提升，提高房地产开发商的品牌影响力，另一方面能够为企业带来具有增值空间的持有物业，带来稳定的现金流，是由物业滚动发展模式向持有型物业发展模式转型的可靠途径。

3 结语

目前，由于居住房地产需求增速逐步放缓，大多以住宅滚动开发为主的房地产开发商，以确保财务安全为前提，以合理的价格、合理的投资额度、合理的投资规模、合理的时点来实现对商业物业的开发和持有，循序渐进地从滚动开发模式向租售并举的模式自然过渡。因为持有型物业投资规模较大，优质土地资源稀缺，很难在短期内实现物业持有模式的转型，可能要经历很长的历史时期。社区是一种最接近住宅滚动开发模式的物业类型，也是支持目前房地产企业从原来的单一的住宅开发向租售并举模式转变的重要跳板，具备了成熟的金融市场之后，优良的社区商业能够有助于实现房地产企业的轻资产运营。

参考文献：

[1]王世渝.金融主导――重构中国房地产经营模式.城市开发，2004-05-20

[2]张永伟.传统房地产经营模式的终结.厂长经理日报，2002-03-04

篇8

关键词：商业地产；经营模式；对策

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2012）04-0003-02

1 商业地产的定义

商业地产全称是“商业房地产”。关于商业地产的定义，中国商业地产联盟指出商业地产的概念有广义、侠义之分。广义的商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。侠义的商业地产概念是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。

崔胜和认为：“商业地产同时具有商业和地产的双重属性”。而吕书斌认为:“商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产、商业和金融三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。”应该说，地产和商业是两个基础属性，分别表示了硬件基础和其所承载的功能，而投资则是一种衍生属性，是由于商业地产所具有的一些特点使其成为了一种主流的投资标的。

近几年来，商业地产成为房地产行业投资的热点，但是商业地产是一个高利润、高风险的行业，一方面是商业地产本身带来的巨额利润，另一方面是商业地产的巨大风险开始显现，一大批商业地产项目成为死铺，给投资者带来巨大的损失。主要原因是由于商业地产在我国还是一个新生事物，行业开发运营的理论还未形成，项目运作不规范，许多开发商只看重短期利益，缺乏商业地产开发成熟的经营理念和模式。因此，急待探索和研究适合我国国情的商业地产开发经营模式，促进我国商业地产健康、稳定的发展。

2 我国商业地产主要经营模式的特点

随着开发商对商业地产经营模式的重视，目前推向市场的许多商业地产项目也有很多模式，国内常见的模式基本有三种经营模式：纯销售模式、租售结合模式、只租不售模式。

2.1 纯销售模式

纯销售模式主要指在项目建成后，开发商通过直接全部出售给投资者及经营者，来回笼资金，开发商一般不涉及到后期的经营与开发管理。这种模式，一般对开发商的能力素质要求比较低，准入门槛也低，这样开发商的资金财务压力大大减轻，又可以快速回笼资金，并无需承担后期开发运营的风险。这对资金不是很雄厚的开发商来说是个很好的选择。

但是，这种模式有其致命的缺点。第一，对于投资者及经营者，产权出售，使一个完整的商业设施的所有权及经营权被分割，其整体的投资价值受到影响，不利于后期的开发。第二，投资者各自为政，自身调节能力不足，经营混乱，后期经营出现困境，最后导致投资者及经营者投资都受损。第三，这种快建快售的模式，对于整个项目难以有大的价值升值空间，不利于开发商持续发展。

因为，受到自由资金和融资渠道的限制，以及开发商自身经营模式的因素影响，此类模式在现阶段仍是我国中小开发商的重要选择。这类模式一般开发一些专业性较强的商业街或者专业批发市场。

2.2 租售结合模式

租售结合模式一般分为两种：订单模式和售后返租模式。

2.2.1 订单模式

订单模式就是指开发商在开发商业地产之前，与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后，规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并和与其想适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。

在国内，万达集团首创“订单模式”一直为业内所称道，万达集团与众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利与义务。

订单模式相比较其他模式有其自有的优势；第一，强强联合，通过各种品牌组合，整合开发商家与商家的资源，产生经营优势，降低了市场研判失误的风险，增加了投资者的投资信心。这种组合可以减少资源的浪费，使房地产企业资源效用最大化。第二，开发前已经确定了商场入住商户，避免了因为项目竣工后，后期规划的原因出现改造现象。第三，发更具有科学性、全局性，使资金使用更近充分合理。

但是，订单模式也存在其劣势。

首先，商圈所在区域经济发展的变化，业态的变化及设施的改变都会导致原先地产商与商业企业的规划出现调整，相应的原设计的业态组合将会出现变化。

再者，联盟伙伴之间的不可预测性的变化，由于其经营状况的不可预测性，在其合作过程中，联盟伙伴很可能会退出合作或无法履约，导致关系改变。

第三，未来主力店与非主力店之间的矛盾，主力店和非主力店与开发商之间的矛盾，例如租金，规划的要求，商场的布局等矛盾都有可能使整体利益受到影响。

2.2.2 售后返租模式

售后返租，是指房地产开发商为了促进销售，销售产权式商铺时，与买家约定，在出售后一定年限内，由买家把经营权交出由房地产商行使，开发商承诺每年给与一定的固定租金给买家。通常将大的商铺物业分割成小块，单价较低，回报往往比较诱人。这种经营模式在上世纪六七十年代出现于美国，后流行于日本、香港等国家和地区。该模式在上述一些国家和地区的成功经验表明，如果房地产市场发育比较成熟、开发商的社会信誉度高，也会实现开发商与业主双赢的局面。

这种模式的优势在于：第一，能够快速回笼资金，企业可在这种模式下，迅速回笼资金，获得利润。开发商将商铺分割出售，利用返租来吸引中小商户，从而能够快速套现，缓解自己的资金压力。第二，投资回报预期比较高，这种返租模式能够使投资者在包租期内获得稳定的投资回报，而且风险非常小。另外，由于这种商铺已被产权分割的较小，每个单元的商铺价格不是很高，投资门槛低，吸引了更多的投资者投资。第三，由于经营者自负盈亏，无论经营者是谁，都要负担租金回报的责任。因此经营者必须细心经营，才能够发展下去，或者更大的利润。

这种模式也有其风险：一是承租经营风险。商场如战场，如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其它原因，难以为继或者提前撤租，便难以向发展商如期支付租金，发展商是不可能长期倒贴租金给投资者的。二是发展商的信誉风险。发展商在采用售后返租方式销售完成某项目后，必将继续进行另外项目的开发，如若因投资失败或者经营不善，导致发展商出现严重危机，将直接危及发展商与投资者原来所签合约的履行，特别是返租期满后能否原价回购变数多多。

2.3 只租不售模式

只租不售模式，即在物业建成后形成独立产权，通过招商合作，以租金作为主要收入来源的运营模式，有利于统一的经营与管理。只租不售经营模式就是指商业地产开发商在项目建成之后，通过出租经营，增加商业的物业附加值，通过租金及地价的提高，来获得利润。这种只租不售模式是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物，在欧美国家采用较多，是国际商业地产的主流经营模式。

这种模式主要优点在于:首先，其产权关系明确，简单，合作容易，有利于吸引政府及大众的关注，获得极大的顾客群；再者，推广品牌的费用比较低，而国内外大型商业公司的进驻，带来其先进的商业地产经验，从而能投快速提升自身的价值，而其稳定的租金收入也为开发商提供了足够的资金回流，增强其融资能力；第三，专业的管理团队能够熟练制定商业的总体规划、资源的整合利用，进行统一的招商管理，大大提高了商业地产成功的可能性。

而这种模式的运营有其必要的条件：第一，必须有雄厚的资金做支撑。因为，商业地产的成熟需要几年的培育期，在此期间，开发商没有大量的自有资金是难以采用只租不售的方式进行开发的。通过短期的银行贷款资金进行长期的商业地产开发，将会带来巨大的财务风险。第二，开发商要具有专业的商业运营管理经验和专业的商业人才队伍。这种模式从前期的规划到后期的经营管理，这都需要专业的经营运营公司来运营。

3 我国商业地产运营过程中的问题

3.1 商业地产前期开发定位模糊，运营模式不足。

一个成功的商业地产项目，首先要在定位有个明确的目标。而广大开发商还是单纯的按照住宅项目进行开发，导致在商业运营模式选择上不能符合所开发的项目。

商业地产包含的产品类型种类繁多。从大型的购物中心到百货店、便利店以及各种临街商铺等。其商业业态和产品型式的差异，决定了开发理念和开发模式的差异。

3.2 商业地产融资渠道不足

我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。而住宅的开发周期一般在3-5年，而完整的商业地产项目则需要5-8年，投资回收期在7-10年。而且，我国商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，商业地产自筹资金只占到位资金的30%-50%左右。这样开发商的资金链比较长，需要的贷款也比较高，对开发商的融资能力是个严峻的考验。

3.3 商业地产运营的专业人才和团队不足

商业地产的高额回报率，吸引开发商从住宅开发商或其他行业转变而来，没有专业的商业地产知识和专业人才团队，对于项目的开发一般是根据以往住宅开发的经验和国外、国内典型成功运作项目的经验来运作。商业房地产的复杂性事实上要求了其开发、建设、经营、管理应当是由各类专业性的组织共同协作来完成。专业人才和团队的缺失致使在商业地产开发的过程中出现了短线操作模式和许多浪费、不合理情况的发生。

4 我国商业地产未来发展的对策

4.1 开发商加快提高其商业地产开发运营的能力

商业地产不同于一般的住宅房地产，住宅地产主要是消费品，而商业地产主要是投资品。商业地产的类型非常多，这就要求开发商具有综合利用各种运营模式的能力，不再单一的按照开发住宅房地产的思路进行运营。所以开发商应该拓宽思路，学习国外的商业地产先进理念，加快提高商业地产开发运营能力，确保商业地产项目能够成功。

4.2 拓宽融资渠道，建立完善的资金链

商业地产投资资金需求大，开发周期长，成为了开发商发展障碍的重要因素。目前，许多国内开发商均选择了自筹资金（银行贷款）和销售回款来解决资金不足的问题。但也因此导致商业地产开发过程中的许多问题。随着我国金融市场体系的不断完善，而外资的引入，可极大的改善地产公司资金短缺的问题。同时，自身的融资，例如股市融资也可以作为备选的方案。当然，我国的资本市场还不完善，需要推动政府在此的立法，完善相关的法律法规。

4.3 专业人才的培养和专业团队的建立

一个具有复合专业经验及资源的开发、经营、管理团队，是保证商业地产开发成功的最重要工具。特别是在一个不够成熟的商业地产领域，虽然我国发展商业地产已经有许多年，但是，成功的商业地产项目的数量是令人惋惜，最主要的原因是缺少专业的人才队伍和管理团队。为此，应该大力发挥行业协会和高等教育的作用，培训相关人才，借鉴国外经验，同时建立我国相关人才的培训机制，源源不断的为本行业提供人才，才能保证商业地产的可持续发展，促进我国商业地产健康、稳定的发展。

参考文献

［1］吕波．商业地产赢家的探秘［M］.北京：机械工业出版社，2008.

［2］王伟毅，李乾文．创业视角下的商业模式研究［J］.外国经济与管理，2005，（11）.

［3］段宏斌．商业地产改变中国［M］.哈尔滨：黑龙江美术出版社，2007.

篇9

高栋：城市综合体的建设，决不仅是一个节点的建设，而是―个从政府到开发商到消费者都需要专业产业链建设的过程，是一项长期的系统工程，其前期规划、资源整合、功能定位、建设施工、后期运营的复杂度不是住宅所能相比的。

二、三线城市的城市规模中等，商业模式略显简单，相比一线城市，消费者在消费能力、意愿和层次上均略显欠缺。一些具备较强的获取土地能力和建设开发能力的开发商在商业地产领域里商业概念、资金实力、资源整合、运营能力相对缺乏，高层次的大型综合商业开发难度较大。

出于逐利性的考虑，不少发展商抱着开发住宅地产的思想去拿了开发商业地产的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅去赌商业，再来向商业地块要回报，归根到底是短期利益为主导，

“变现的短期价值”心态明显，缺乏长期经营“资产增值”的理念。因此，这就需要开发商具备长期作战的思想准备，毕竟城市综合体的价值在建设开发周期中具有明显的“长期价值溢出效应”。

尽管与一线城市相比，二、三线城市在经济总量、城市发展水平、内在和外来消费客群等方面存在着“先天性缺陷”，但是，这种“先天性缺陷”一旦找到好的突破口，就可以成为“后发优势”，这种“后发优势”的实现需要基于：济南城市综合体的发展应当做到现实性和前瞻性的结合，创新性与主题性的并存，功能的多元化，并强化资源整合，引入知名开发商，以加快城市综合体的发展。

因地制宜、推陈出新

二、三线城市综合体的建设，要以满足城市需求为出发点。因此因地制宜就尤为重要：

现实性和前瞻性

二、三线城市城市综合体的定位与功能一定要和城市经济、产业、商务商业等发展层次相吻合，并适当进行前瞻性、超前性定位。

创新性与主题性

凡是城市综合体都需要―个鲜明的主题，与历史文化、自然景观、区位属性相匹配，营造亮点，突出创新性、前瞻性、创意性、独特性，这些将直接提升城市综合体的软陛竞争力，拉升项目商业价值。鹏欣的“水游城”系列产品就属于此类成功案例。

功能多元化　二、三线城市的城市综合体建设大多仍处于初级阶段，功能上与成熟的城市综合体存在较大差异，有待城市综合体功能多元化的发展。―个成熟的综合体集商业、办公、居住、酒店、文化、交通等多种功能为一体，而目前济南的城市综合体在功能上只能实现其中的一部分，其城市综合体功能较为单一、产品附加值低、成熟度低。

强化资源整合　城市综合体项目在其开发、经营和管理的运作过程中，需要企业具备雄厚的房地产资金实力和强大的资源整合能力，而资源整合能力更为重要，这也是城市综合体高度集约性的城市功能体现。例如将与外部商户资源、经营者资源、轨道交通、公共交通资源、济南城市的文化历史资源、公共市民广场资源、会展资源、航站楼资源、城市绿化景观资源等的有效结合，在相互依存、相互补益的基础上辐射出去，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的城市功能体。

引入知名开发商

毋庸置疑，知名开发商具有丰富操作城市综合体的商业经验、资源的整合能力和资本运作能力强，其城市综合体的发展往往具备极强的前瞻性、标杆性，能够迅速提升二、三线城市商业商务发展的层次和城市品位。

万达模式难复制打通金融通道是关键

高栋：面对商业地产蕴含的可持续的巨大利益，众多开发商怦然心动，星级楼宇、城市综合体等商用物业不断产生，同时也面临着巨大的风脸。

如果说做住宅是利润多或少的问题，那么做商业地产则是生和死的问题。商业地产本身也是一个跨界的行业，不单纯是建房子那么简单，它需要对金融、零售商、消费者、招商运营、物业管理等领域都有所涉及，需要整合各方面资源，因此对开发商会提出较高的要求。

同内商业地产的领头者，无疑是万达。它首创的“订单商业地产”模式，通过与品牌商家的“拥绑式”战略合作，提高了万达商业项目的号召力，提升了商业价值，也减少了投资开发风险。2011年6月，绿地与沃尔玛、上影集团、国美电器等同内外知名商企建立战略全作关系，试图走上一条复制“万达模式”的商业地产之路。

其他开发商很难模仿万达的这种模式取得成功，首先万达抓住了转型进军商业地产的最好时机，其次万达商业很快形成了标准化开发模式，也容易其快速复制。万达在模式、资源等方面具有追赶者暂时无法超越的“先发优势”。

尽管面临着重重困境，中国商业地产的发展势头依然很猛，具有金融行业属性的商业地产，金融渠道、投融资平台创新，则成为解决发展困境的唯一出口。

对于持有型商业而言，需要大鼍的资金投入，而目前国内并没有成熟的“退出”机制。简单地说，就是金融渠道没有打通，这对甲方而言，势必造成比较大的资金沉淀。

打通金融通道，将商业地产证券化、资本化，似乎已成为商业地产发展的一大趋势，引入第三方的房地产信托、房地产投资基金，将商业地产的资金来源通过证券化的市场吸收，目前商业地产发展成熟的国家，例如新加坡，就广泛采用这种模式。

高栋：中国商业地产快速发展的背后，存在几大问题：首先商业地产发是一个融合各方利益角逐的过程，我们称之为“六方会谈”。商业地产之所以复杂是因为其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又冲突。在商业地产开发中会涉及到投资商、开发商、政府、运营商、零售商、消费者六方利益。如果说住宅开发是二元化的过程，那么商业地产开发就是六元化的过程。

其次，在商业地产开发过程中经常隐现的“五大难题”，开发商、建蒯币、零售商、专业服务机构、消费者均会遇到林林总总的问题需要协调解决。商业地产是个很复杂的产业链，定位、设计、招商、运营是一个整体，四者不能脱节。目前商业地产很多暴露的问题就是线路的脱节，例如商业定位与设计脱节、招商运营与设计脱节、商业地产开发各节点时间脱节。

商业地产开发需要专业的服务机构，但是“脱节”的背后凸显的是相关服务机构的缺失，这也将最终导致商业地产出现经营问题。

在商业地产服务领域里面，经常遇到的第一个问题是行业本身还不够成熟。三益不完全是一家设计公司，旗下有三个板块，建筑设计、商业板块，还有商业地产研究院做数据库处理、案例研究、出版专业书籍杂志。设计院板块从去年到今年接了1500万方的项目，其中不到20％的项目是由相对来说非常成熟或者专业开发商在运作。例如江苏正在建设的华润万象城；华润置地对商业具有非常强的把控力。但还有80％的客户对商业地产项目运营并不具有清晰的解读能力。所以，会更多地依赖商业地产服务公司，希望服务公司提供更专业的意见。

但是商业地产服务公司不一定能够提

供这么好的服务，因为商业地产的―个显著特点就是产业链特别长，涵盖定位、设计、招商、运营各个环节。目前商业地产服务领域的一个主要问题就是：商业地产专业分工、产业链良性生存受到普遍漠视，链条上的各合作方对公共规则不是共筑，而是蚕食。由此导致产业整体运行效率低下、不确定的人为因素不断增加商业地产经营风险和试错成本。

比如说顾问公司，在商业地产领域顾问非常重要，这个行业有很多非常优秀的顾问公司，但为什么现在很多顾问公司被客户边缘化呢?因为他们做的和客户要求的不匹配，如果你不匹配怎么来探讨你的顾问是否准确，是否真实呢?

第二，我们讲建筑设计，到今天为止商业建筑设计始终没有从公建设计里面脱离出来。但是商业地产在建筑设计时与其他公建设计在设计逻辑、理论和方法上是完全不一样的。为什么很多建筑师在商业设计时候感觉话语权很弱?因为建筑设计有时候对商业项目本身来讲，作用非常重要。但是这个话语权又不一定是排第―位的。业主会谈功能组合、业态配置和互动；但是设计中商业动线、出入口设置、平面花费，这些话题其实很重要，所以设计在整个体系中存在很大的缺失。

再讲招商，很多设计公司也好、建筑师也好，感觉招商是很遥远的话题，和设计本身没有什么关系。但是本质上，设计和招商也是紧密相连的。我们服务过的国内商业地产大佬们，他们的正常招商逻辑是这么做的：

第一阶段：在概念阶段，基本上大型主力店已经明确，例如影城、百货、冰场、超市等，在报批的前期主力店已经基本确认。第二阶段：在扩初阶段，500平方米以上的次主力店在确认和接洽中，主力店开始签约。第三阶段：在施工图完成之前，所有餐饮业态租户落实意向书，开始签署租赁合同。

在这个过程中，招商和设计必须无缝完成技术交接，所以招商这个话题在建筑设计定位中是必须紧密结合的。

篇10

中国商业联合会去年底的《2006年～2007年中国商业十大热点展望》报告中已经指出，主题化的商业地产成为一种潮流，不少开发商开始向发展特色主题商业转型。特别是在“体验式消费模式”受到开发商普遍关注后，集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动等于一体，多业态科学组合而成的体验式消费主题购物中心一时间在市场中纷纷涌现。

但不可回避的事实是，主题化商业地产也在潮流的“跟风”中面临同质化日益明显的境遇。面对销售、招商竞争压力，一些开发商开始将主题商业地产概念继续细分和深化，进行越来越窄众的主题细分。如在北京，今年在市场上亮相的一些商业项目，带来了更加强烈的细分感，同时还十分具有个性特征。比较显著的一例，是亚奥北商街在已经将不同商业部分规划了特色主题的情况下，又拿出1.6万多平方米的面积打造了一个以辣味美食为主题的“辣街”，北京新建社区商业地产项目中惟一个特定指向辣味美食的主题商业。

有评论说，这些主题化细分更深的商业地产项目，显著的特点是将本来就已经细分过的市场又变“窄”了，而这样定位的好处就在于，可以使目标市场更清晰和明确。

在这个前提下，开发商非常清楚自己最终想做的是什么样的东西。这也是与其他主题商业地产项目的显著不同，没有“窄众”细分的主题商业地产很可能在招商过程中偏离原来的计划，使主题具有不稳定性。而“窄众”细分则不会出现这种庸况，因为在招商伊始，开发商就知道除了细分出来的这部分“窄众”，其他都不合适进驻项目，是要拒绝的。

同时，这个趋势也与商业地产出现的“定制化”一致。

商业地产传统运营模式，是建好房、店铺卖完之后再去考虑商业定位、招商运营。规划在前、招商在后的传统做法让开发商多付出了不少成本。某一楼盘想引进一国际商家，但商家考察后发现，楼盘在建筑设计方面有许多不合理的地方，必须再投入巨大成本进行调整与改造。

于是，商业地产运营模式开始出现整合趋势，越来越多的开发商在建筑设计阶段就已完成招商，并开始为主力商家度身订造。

住宅产品在入伙时是一个完整的产品，而商业地产在入伙时只是一个半成品，甚至只是所有问题的开始，因为商业地产需要依赖于经营才能够体现其价值。换言之，在规划、建设、销售之前就必须考虑到经营问题，否则将很难保证商业地产的成功运营。

生活方式的挑战

生活方式向体验消费转变，这是收入的增长、消费结构的变化所决定的发展方向。除了购物之外，餐饮和娱乐――可称之为即时的体验性消费，在陕速增长。这一消费趋势在挑战传统的购物中心。新开发的购物中心中，休闲、娱乐、餐饮的比例在快速上升，购物的比例在下降，甚至购物成为休闲娱乐主导的购物，处于彻底从属的地位。功能定位重于业态定位，因为业态定位更偏重于购物主导的项目，在休闲娱乐、餐饮日益重要的时候，功能开始变得重要，因为它开始可以多种选择和组合。

根据美国的一个统计数据，休闲娱乐主导的零售的单位面积销售额是单纯购物主导的单位面积销售额的两倍。无疑，餐饮、娱乐休闲会大大增加顾客的停留时间、单次平均消费额，以及增加顾客的重游率，这些好处通过合理的动线设计，大大提高零售的业绩。

因此，对客户生活方式的关注在上升，成为发展的一个方向。很多商店不是在卖某一类商品，而是在服务某一类顾客。这点变化同样表现在国内百货楼层布局的改变上，从商品按类分层转变为按顾客对象的更灵活多变的楼层布局。因此，休闲娱乐、餐饮变得重要的时代，体验式消费照样可以在传统的零售店中完成，同时，休闲娱乐、餐饮中也开始加入零售的元素。生活方式的变化，可能使一些业态变得越来越叠合在一起。

人才与经验的问题

商业地产在快速发展的过程中，面临两大严重缺乏。

一是人才的缺乏。一个行业成熟的标志，往往是以这个行业人才的成熟作为标志的。因为拥有了最优秀的人才，这个行业才能出现欣欣向荣的格局。然而造就一群人才，又需要相应的时间和工作的磨砺。商业地产真正进入专业化开发的时间并不长，还没有形成造就人才的可靠基础。

二是经验的缺乏。在起步的阶段，人们总是擅长于学习和模仿，于是成功项目的先进经验和成功模式也很容易成为人们学习和模仿的对象。从世界上商业地产最发达的美国、日本，到商业地产建设与城市化建设同步推进的韩国、新加坡……不同国家的国情和经济状况相去甚远，必须从学习和模仿的阶段向具有实质意义自我创新发展。现在，动不动就要打造“城市的商业名片”、“商业地标”、“代表性的购物中心、步行街区……”、“改变城市商业进程”，多是自不量力的定位，夸大其词的宣传，照搬照抄的规划与设计，忽悠了广大老百姓，也折射国内商业地产开发经验的匮乏以及心态的不成熟。

在这个背景下，不可避免地出现―些亟待解决的问题。

譬如上海，近年来大力提倡发展先进服务业和“总部经济”，世界五百强公司已经有300多家在中国设立了总部或区域总部，其中有45％选择落户上海。而且，因为上海2010年要承办世博会，甲级写字楼的需求在近几年里将十分旺盛，但目前上海的甲级写字楼面积在300万平方米左右，其他商业地产如零售商业中心的面积约是甲级写字楼的十倍，结构并不合理。商业地产的区域分布也不均匀。上海社科院商业经济研究中心主任朱连庆说，在上海的某些中心区域，很小的地段内集中了十几家高档购物中心，各家购物中心面目相似，同质化倾向严重。但是在新兴的城市副中心、商务区，则商业地产需求量很大。

事实上，商业地产的需求很大，但目前供给过于盲目。国外开发商会把商业地产当作金融产品来规划，并且和后期经营相联系，很注重招商定位。

商业地产以往的盈利模式是以售卖为主。根据这种模式，商业地产市场中彼此都是投资者，大家关心的是怎样把物业转让给下一家，获得差价。但事实上，商业地产不仅是投资工具，还是生产资料。作为投资工具，商业地产只能带来短期利益；而作为生产资料，它可以带来长期、持续的收益。因而，商业房地产的盈利模式、管理模式应该大转变。

有人这样形容当下的商业地产：天堂到地狱，也许只有一步之遥。找准了市场，你就进天堂，而一步之外，你偏离了市场，那就是地狱。我们不要只盲目地看到成功者的得意，更应该回头看看那些失败者的尸体。

城市化幌子下的商业地产

商业地产的成功严重依赖于商业业态的合理规划、经营方式以及管理的得当，这又依赖于另外的专业：商业策划与商业管理。目前国内称得上专业的商业运作公司寥寥无几，多为外来菩萨，往往由于缺乏对中国城市和地域文化以及消费文化、经济环境的了解而水土不服。

在发达国家，商业地产的投资和发展是由分别的公司进行。投资建设常常有专业的投资机构，或是地产商，或是投资公司，也有是大型的商业管理机构，但无一例外的是，商业的经营和规划都是交给专业机构来运作，并且它们在投资的

决策阶段就积极参与，从地段考察、消费论证、业态规划，无不谨慎务实，科学严谨。

目前，国内的现状是房地产市场在业态领域上没有细分专业和市场，商业地产常常不是独立的业态，而是伴随新城区开发、老城区改造过程中住宅社区或综合体开发捆绑出现，这使在住宅需求旺盛的市场背景下开发商难以自主选择，于是囫囵吞枣，在消化了住宅的同时，却消化不了商业。

而更多是的在城市化的幌子下，政府官员对于显性政绩的偏好和对地产财政的严重依赖，促使城市处在超速发展和过度开发之中，城市不仅成为商人的名利场，更成为政府及官员的名利场。

在这场政府导演、开发商唱戏的城市开发竞赛过程，一方面刺激了住宅市场的非理性需求，诸如投资需求、生活方式需求、有钱人对优质房产占有或炫耀性收藏的偏好需求等等，这就造成买的多，住的少，这使许多新区建筑密度虽大，但人口密度很小，人流不足，商业消费支持跟不上。“造城运动”下催生的商业街或购物中心，门可罗雀，商家要么招不上来，要么退场，要么迟迟开不了业，或苟延残喘，艰难度日。另一方面，以推动城市国际化名义或重塑城市形象为出发点的老城区的商业改造和拓展，不仅使原来满足旧城区普通市民消费需求的商业生态被破坏，同时使消费零售业成本提高，竞争加剧，生意难做。

伴随新城运动引发的商业地产供应过度，也使中外零售业界更趋谨慎。

从罗得岛走出的“企鹅”

动物历来是服饰厂商的宠儿，这只憨态可掬的企鹅是二十世纪四十年代美国Munliwr品牌家族的成员之一。它的创始人Tonny.Munliwr从酷爱的高尔夫运动中找到灵感，穿出了整个罗得岛州第―件能称得上“时尚”的高尔夫运动休闲服。批量生产之前，这些设计新颖独特的服装先是穿在了Tonny.Munliwr越来越多的同事和球场朋友身上，正因为大家的接受和认可，它们才有了自己的名――Sport Past Master(企鹅)。

Sport Past Master(企鹅)的服装，总能找到自身风格与异区市场的准确切入点，将地区差异带来的市场隔阂降到最低。于是这只向往清新、运动，热爱生活的企鹅带着斑斓的色彩走出了罗得岛，走遍了美国，将它的明快自然带到了意大利、日本、韩国……也带到了中国。

出场会员：

赵明哲友谊商厦会员38岁银行业务发展部主任

我是一个对逛街兴趣不大的人，习惯在自己喜欢的固定品牌店买衣服，最近几件秋冬款的新衣都是企鹅的品牌。几个月前，企鹅的形象店出现在友谊商厦武清店的时候，就让我有一种赏心悦目的感觉，白色的货柜、橱窗设计得精简时尚，空间和光线相互配合下让每件衣服都像考究的陈列品。我先后购买的4件企鹅服装，从衣料到实用性上我都很满意，作为高档运动休闲品牌，合理的价格在奢侈品盛行的当下更是难能可贵。

品牌聚焦：

1940's-1950's运动休闲服装市场日趋成熟，Tonny.Munliwr开始将服装正式放置于店铺终端销售，以Sport Past Master注册了商标，同时将品牌正式命名为“企鹅”。

1950's～1960's Tonny.Munliwr在罗得岛洲开设5家店铺，并逐年提高产量。

1960's-1970's Tonny.Munliwr依托现有的品牌基础，继续推出运动休闲系列之外的服装系列，1968年，以长孙的名字注册了一个新的延伸品牌Smass・Sport Past Master，并将其定位于高端男士商务正装。

1970's-1980's Sport Past Master完善销售网络，将产品推广到世界各地。

1980's-2000's sport Past Master(香港)时装发展有限公司成立；Munliwr家族的相继推出女装休闲系列和童装。

2006年sport Past Master(香港)时装发展有限公司正式进入中国市场。

品牌直击

服装

乔治白(GIUSEPPE)生日：1889年　故乡：意大利性格：乔治白作为较早诞生于意大利的服饰品牌，将欧洲的时尚风情与灿烂的意大利文化艺术集于一身，是品味、地位与时尚的象征。融入传统文化内涵的不凡设计，使得每件乔治白产品更显雍容与高贵。意大利佛罗伦萨的世界一流乔治白服饰设计院，采用欧洲、日本等地的顶级面料，将传统材质与艺术表现相结合。

乔顿(JODOLL)生日：1996年 故乡：意大利性格：Joe家族早在100年以前就因为世家贵族量制高档礼服和强调人衣一体的设计理念而闻名米兰。1996年，joe家族作品被引入中国，在秉承意大利经典版型之基础上着重强调腰、肩、胸、领、袖的线条感和与东方人体的一体融合，整体凸显经典高贵的着装气质。

柒牌(SEVEN BRAND)生日：1979年 故乡：福建性格：柒牌男装诠释高雅、舒适和运动，为那些对时尚趋向不懈追求的男士提供精致、高雅、舒适的服装，满足多种生活场合的需求并体现出男人的自信、力量、包容、内敛。

九牧王(JoEiONE)生日：1989年 故乡：福建性格：九牧王男装以款式优雅、品种丰富、用料考究、做工精细、品质超群而著称。其中九牧王西裤素有“中国西裤第一品牌的美誉”，是世界公认的“西裤专家”。

珠宝

瑰宝(GUIBAO DIAMOND)生日：20世纪80年代初 故乡：深圳性格：二十世纪八十年代初，国内对珠宝特别是钻石还没有一定了解，瑰宝创办伊始做了大量的宣传推广活动，在提高大众的生活品质及满足审美需求上发挥一定作用。历经二十余年的发展，瑰宝顺利完成了经营理念、管理体制、产品质量等方面的调整与组合，成功地实现了产品品牌化、经营诚信化、目标国际化，成为珠宝业的―枝独秀。