不动产登记技术规定范文

导语：如何才能写好一篇不动产登记技术规定，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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[关键词]新常态下 不动产登记 档案管理 思考

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）12-0331-01

【前言】我国不动产的所属权需要建立在依法登记的前提下，只有在经过依法登记的情况下不动产物权的建立、变更、转让和注销才能产生法律效力。我国的不动产机构的主要工作任务就是将不动产归属权进行登记，形成不动产登记档案管理系统。

不动产登记档案不仅包括不动产登记本，还有各种与之相关的文件、图表和网上登记信息等内容，包括文字信息，图表信息，声像影像等，记录载体包括纸张、光盘等。因为不动产登记档案的复杂繁琐，所以不动产统一登记档案管理的工作并不轻松。

一、我国当前不动产的特点

1.不动产在固定机构进行统一登记

不动产，顾名思义，就是指自然性质上或者法律规定上不可移动的财产。因为不动产的位置不可随意改变，不动产的登记体现出唯一性的原则，所以在一个区域内的不动产统一登记只由固定的机构进行登记。不动产的统一固定登记更有利于不动产登记档案的统一管理。

2.具备法律效力

我国对于不动产的登记都有明文规定，不动产登记档案的管理一般由行政主管部门负责，不动产登记一般都是在政府机构进行注册，改正等。由行政机构所认证的登记，登记信息作为原始凭证被登记部门保存，形成的不动产登记档案受到法律保护，具备法律公信力。

3.档案格式要求严格规范

不动产登记档案是可变的。随着不动产政策的调整改变，不动产登记流程会改变，不动产登记档案也会随着改变。不动产登记主要采取文本形式，对不动产登记格式有着严格要求，档案的记录必须严谨、规范、准确、详细。不动产登记档案可以在法庭上作为法律文件，具有法律效力，所以登档案的格式必须严谨规范，避免因为内容模糊而造成纠纷。

4.档案保存时效长

随着不动产所属人的变动，不动产登记档案也会随之改变，但是登记档案的法律效力是不会改变的。不动产登记档案的时效期非常长，有效地保证了不动产的物权保护，使不动产的权属问题得到稳妥的保障。

二、我国不动产统一登记档案管理的现状

1.档案的准确性欠缺

不动产登记档案是具备法律效力的，登记工作中最重要的任务就是保证数据的真实性和准确性，登记档案的准确性直接关系到登记者的法律权益。登记档案准确性的欠缺也会导致行政部门的诚信危机，对行政部门的执法过程造成阻碍。目前，我国一些地区仍存在不动产档案登记管理不严谨的现象，档案信息缺失，资料数据模糊等现象。

2.不动产登记管理档案资料数据库不完善

由于技术问题，不动产登记管理档案资料数据库经常会出现连接错误，比如一栋别墅完成变更所属权后，所属权在数据库上仍然显示不动产的所属人是变更前的所属人。这些错误对不动产登记的后续工作产生的消极影响，阻碍了不动产登记档案管理的开展。

3.档案管理技术落后，没有实行现代化

档案管理的数字化对档案的管理工作来说是个提高管理准确性和便捷性的新方式，档案管理的信息化能够提高档案管理的效率。现在部分地区的不动产登记档案管理过于依赖纸质文件，信息化水平低，管理技术落后。

4.档案的存放杂乱

国家规定不动产的登记要合法规范，最重要的目的还是为了人民。规范的不动产登记会为群众提供便利，减轻负担。但是，一些地区的不动产登记档案存放杂乱，多处存放，群众在查询时非常不方便。

三、改变当前不动产登记档案管理方面缺陷的策略

1.不动产的登记行为进行规范化、标准化

对当前的不动产登记机构进行整合统一，规范不动产登记档案文件的书写，规范不动产登记档案管理，提高不动产登记档案数据的真实性和准确性。促进行政部门工作的严谨性，提高行政部门的社会公信力，推动不动产统一登记档案管理的后续工作顺利进行。

2.完善档案管理资料数据库，应用现代化技术

优化不动产登记档案信息资源数据库，紧随现代科技发展，运用二维码等信息技术将不动产登记档案管理进行优化，整合。使不动产登记档案管理变成一张条理清晰的信息网。在各部门之间实现便捷交流，为不动产登记的后续工作提供技术支持。

3.对资源进行优化整理，对不动产登记档案进行高效管理

引进先进的管理理念，建立不动产统一登记档案管理制度，对不动产资源进行合理有效地规划，进行高效管理，减少在管理过程中耗费的人力和物力资源。

三、对当前新常态下不动产统一登记档案管理的反思

建立起不动产登记档案管理制度，使不动产登记成为更加高效且规范的机构，这是一个革故鼎新的过程。在这个过程中要制定目标，逐步地进行实施，将行动落实到实处，规范管理机制，形成规范的不动产登记管理流程，不仅为群众提供便利，更为行政机构提高了社会公信力。当前我国提出的政策，正为我国不动产统一登记档案管理提供了创新的平台，这是一个机遇，要把握得当才能为不动产登记档案管理的高效化提供强劲的动力。

参考文献

[1] 渠涛：《不动产物权变动制度研究与中国的选择》，《法学研究》1999年第5期.

[2] 李艳.浅议不动产登记档案整合管理[J].浙江国土资源，2016，（2）：38-39.

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[4] 彭诚信：《我国物权变动理论的立法选择》，《法律科学》2000年第2期。

[5] 莫晓兰.对不动产登记档案管理的思考[J].兰台世界，2014，（S3）：55-56.

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金绍达：房屋登记簿和土地登记簿的融合是不动产统一登记中十分重要且难度较大的一项业务工作，要顺利地将房屋登记簿和土地登记簿融合成统一的不动产登记簿，选择科学的编制方法十分重要。

《不动产登记暂行条例》第八条已规定了“不动产以不动产单元为基本单位进行登记”，《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》对不动产单元的界定是“不动产单元由权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间构成”。从以上表述来看，不动产单元和《房屋登记办法》所规定的房屋基本单元并没有多大的差别。

不动产登记簿应当与不动产单元相对应。在房屋登记中，一个房屋基本单元的房地产权利记载于一个登记簿，设一个房屋编码，彼此一一对应。按照这一方式，是无法把不同权利主体的不动产编入同一登记簿的。

《房地产登记技术规程》在列举三种编码方式时，包括了利用宗地号的分宗法（因宗地号本身的缺陷，在实际工作中，使用分宗法的极少）。可见，不动产单元编码也可以使用宗地号，在编码中使用宗地号并不要求把同一宗地范围内不同权利主体的房屋权利编入同一登记簿。

上述规定中涉及到对“同一登记簿”的定义，那么，是把一个宗地内所有的不动产权利的归属和内容界定为“一个”登记簿，还是把一个宗地中某一权利主体的不动产权利作为“一个”登记簿呢？

登记簿以宗地为单位编成只有一个优点，就是可以在一个平面的图件上显示出所有的宗地位置。在土地私有制且建筑物区分所有权很少的情况下，以宗地为单位编成比较适合。而在目前建筑物区分所有权占主要比例的城市，以宗地为单位已不能准确地显示某一建筑物区分所有权的空间位置。

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物权特定原则也称“物权客体特定原则”，它是指物权的客体必须是特定的，或者至少在实现该物权时其客体是可以特定的。物权的本质在于将特定的物直接归属于特定的主体，因此作为物权的客体必须是特定的，也就是说，权利人所享有的物权，无论是所有权还是担保物权抑或用益物权，都必须指向的是特定的单个的物。只有坚持物权特定原则才能有效确定物的归属，确保每一个经济上有价值的物能够被独立地加以支配并投入流通，进而实现对物的有效利用。具体来说，物权客体特定原则有两层含义：一方面，物权的客体必须是确定的某个物，而非泛泛的某类物。例如，房屋的所有权必须是就某个或某些特定的房屋的所有权，而非针对某类房屋的所有权。另一方面，单个的物是具有独立性的，可以被独立地加以支配。

《物权法》第2条将物权界定为“权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”，其中之所以强调“特定的物”就是基于物权特定原则的要求。

作为不动产物权程序法的不动产登记法，也应当遵循物权特定原则。物权特定原则在不动产登记程序中的要求体现在：在登记簿中记载的不动产应当是特定的不动产，能够与其他不动产相区分。与动产不同的是，不动产尤其是土地在自然状态上是广袤无垠、连绵不绝的，因此必须通过确定其界址加以特定化，以便相互区别。正因如此，《物权法》第11条才明确要求当事人在申请登记时，应当根据不同登记事项提供“不动产界址”这一必要材料。通过明确不动产的界址就可以将相互连接的不动产从法律技术上分割开来，从而予以特定化，以便记载入登记簿。

二、不动产登记单元的涵义与类型

为了解决登记中不动产的特定性问题，在不动产登记法上产生了“登记单元”这一法律概念。登记单元也称“登记单位”，它旨在将相互连接的不动产(尤其是土地、房屋)在法律技术上加以分割，从而使之特定化，以便记载入不动产登记簿。一个登记单元具有唯一的、特定的编号，并在此基础上建立一个专门的不动产登记簿簿页。例如，在德国不动产登记法中，土地登记的单元是“地籍块”，地籍块在地籍册中用数字或字母予以编号，土地在登记簿中以地籍册中所给出的编号来命名(《德国土地登记条例》第2条、《德国土地登记命令》第6条)。一块土地可以是单独的一个地籍块，也可以由数个地籍块组成，但是一个地籍块不能包括数块土地。

由于不动产的类型不同，登记的单元也有所不同。我国的不动产主要分为土地和建筑物。因此，分别存在土地登记单元与房屋登记单元。

《土地登记办法》第5条规定：“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”。因此，宗地是土地的登记单元或登记单位。

《房屋登记办法》对房屋的登记单元作出了具体规定。依据该办法第10条第1款：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间”。第2款规定：“国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”。第3款规定：“非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”。由此可见，在房屋登记中，登记的单元既可以是套，也可以是幢、层、间等固定界限的部分。当事人有权选择以何种登记单元进行登记。实践中，一些地方要求房地产开发企业在进行商品房所有权初始登记时，必须以“幢”而不能以“套”或“层”为单元进行登记的做法是错误的。

三、不动产登记单元的特征

从上述土地登记单元和房屋登记单元的界定来看，能够作为一个登记单元登记的不动产应当具有以下两个特征。

1.具有独立的使用价值

不动产作为物的一种，必须具有实际的价值，能够满足人们的生产、生活需要。因此通过不动产登记单元确定的不动产也必须具有实际价值。例如，在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条中，就明确要求建筑区划内的房屋只有在“具有利用上的独立性，可以排他使用”时，才能认定为《物权法》第6章所称的“专有部分”。一些地方的登记规定也要求房屋分割必须满足独立使用的功能。如吉林省住房和城乡建设厅颁布的《吉林省房屋登记若干问题暂行规定(一)》第8条规定：“房屋分割应满足独立使用功能要求，符合强制性技术标准规定”。在我国实践中，曾出现一些人为了孩子上学落户的需要而将一套房屋分割为若干部分，要求分别登记的情形。对此，笔者认为，除非分割后的房屋分别都具有独立的使用价值，否则此种分割登记不应允许。

2.具有明确的界址或界线

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【关键词】注册会计师；设立验资；不动产；财产权转移；预告登记

一、问题的提出

《中国注册会计师审计准则1602号——验资》第15条规定：“对于出资者以实物、知识产权和土地使用权等非货币财产作价出资的，注册会计师应当在出资者依法办理财产权转移手续后予以审验。”《指南》进一步指出：“无论是设立验资还是变更验资，对出资者以实物、知识产权、土地使用权等非货币财产出资的，注册会计师都应当检查上述出资财产办理财产权转移手续的证明文件，验证其出资前是否归属于出资者，出资后是否归属于被审验单位。”在设立验资中，由于被审验单位尚未成立，未确立其民事主体资格，无法办理有权证的财产（本文以房屋、土地使用权等不动产为例）的财产权转移手续，因此在验资实务中注册会计师均认为不动产不能作为首次出资，只能等公司成立后以增资的方式出资。笔者认为，不动产是否能够作为首次出资是法律（而不是审计准则）所规范的问题，注册会计师不能简单地否定不动产首次出资的可行性，而是应该关注：（1）法律是否允许出资者（本文以有限责任公司的股东为例）以不动产作为首次出资。（2）股东以不动产首次出资时如何办理财产权转移手续，提供什么形式的财产权转移手续的证明文件。

二、公司法允许股东以不动产作为首次出资

《公司法》（2005）第27条规定在公司设立时，“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；……”。2005年修改后的《公司法》放宽了对股东出资方式的限制，体现了鼓励投资的原则。《公司法》（2005）第28条规定：“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。……”依照该规定，以不动产在首次出资时，由于公司尚未成立，如何办理财产权转移手续就成为了问题。但是1993年《公司法》第25条规定：“股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入准备设立的有限责任公司在银行开设的临时账户；以实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。……”对非货币财产出资，新旧公司法的立场是一致的，都可以在公司设立时出资，都要求办理财产权转移手续。如果仅仅是因为办理财产权转移手续的程序性要求，使股东以不动产首次出资的实体权利受到剥夺，那么鼓励投资原则就难以落实。

国家工商行政管理总局《公司注册资本登记管理规定》（2004）第9条规定：“公司设立登记，以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资的，公司章程应当就上述出资的转移事宜作出规定，并于公司成立后六个月内依照有关规定办理转移过户手续，报公司登记机关备案。”该规定设立“宽限期”制度来解决非货币财产出资的财产权转移问题。笔者认为，给予6个月宽限期办理财产权转移手续是根本上违反公司法的。因为在公司成立后的一定期限内，股东出资的不动产等非货币财产未发生财产权的转移，是违反公司法关于“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额”的规定的。另外，在办理财产权转移手续之前，如果股东将用于出资的不动产转让给第三人，并办理了财产权转移手续，则公司必定无法获得该不动产的财产权，导致注册资本的不实。2005年12月27日修改后的《公司注册资本登记管理规定》第12条第2款规定：“公司设立登记时，股东或者发起人的首次出资是非货币财产的，应当提交已办理财产权转移手续的证明文件。”注册会计师通常据此认为2005年修改后的《公司注册资本登记管理规定》是不允许不动产作为首次出资的。笔者认为2005年修改的《公司注册资本登记管理规定》仅仅是纠正了原来“给予宽限期办理财产权转移手续”的错误规定，而不是创设新的规范；要求提交“已办理财产权转移手续的证明文件”是落实了公司法的立法精神，而不是规定不动产不得作为首次出资。

《公司法》（2005）第7条规定：“……公司营业执照签发日期为公司成立日期。……”在设立验资中，公司（被审验单位）尚未成立，对于任何出资方式都面临一个不存在的民事主体问题。然而设立中的公司并非没有任何法律权利的，设立中的公司在名称获得预先核准后就可以从事一定的民事行为（例如可以以核准的公司名称在银行开立账户，可以与股东签订出资协议，可以与股东办理动产出资的交付手续等），因此以货币或者以动产类非货币资产（例如机械设备、原材料和库存商品等）首次出资，在理论上和实践中都未受到质疑。既然货币或者以动产类非货币资产可以在公司成立之前出资，则仅以公司尚未成立，无法办理不动产财产权转移手续为依据，论证不动产不能作为首次出资，是不能令人信服的。

三、不动产首次出资财产权转移手续：依据物权法办理

正是因为公司名称的预先核准制度，使得设立中的公司取得了“准民事主体”的法律地位，从而当股东以货币出资时，可以以预先核准的公司名称的名义在银行开设账户，以完成货币出资的交付手续，当股东以动产类非货币财产出资时，可以适用拟制交付的方式完成财产权转移手续。例如《民法通则》、《合同法》和《物权法》都为动产的拟制交付提供了制度基础。《民法通则》第72条规定：“……按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《合同法》第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由于我国法律已经对不动产转移作出了特别规定，所以该规定的所有权转移时间只适用于动产。《物权法》为动产拟制交付提供了比较系统的规定，《物权法》第27条规定：“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”为动产类非货币财产出资提供了十分有效的途径，很好的解决了在公司设立阶段难以现实交付方式履行动产类非货币财产出资的问题。因此，公司名称的预先核准制配合动产的拟制交付制度，顺利的实现了动产类非货币财产首次出资时办理财产权转移手续的要求。

上述思路为解决不动产首次出资的难题提供了答案。虽然公司尚未成立，无法现实地办理不动产财产权的变更登记手续，但是可以利用“债权的物权化”手段达到实质意义上的财产权转移的目的，从而实现不动产首次出资时财产权转移手续的证明要求。该“债权的物权化”的基本思路是：以预先核准的公司名义与以不动产出资人订立不动产出资协议，然后依据物权法上的预告登记制度，将该不动产出资协议办理预告登记，以保全将来成立的公司实现物权。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”从该规定我们可以看出，设立预告登记制度的原因，是因为不动产财产权转移的现实条件还不具备，而预告登记的目的和价值就是保全将来请求不动产物权变动的权利。很明显，不动产首次出资遇到的难题，法律和审计准则对财产权转移的要求，正是预告登记制度存在的基础和价值。由于公司尚未成立，以不动产出资办理过户登记的现实条件欠缺，但通过对不动产出资协议办理预告登记，基于预告登记的物权效力，保全了成立后的公司取得出资不动产所有权的目的不致落空，从而实现了《公司法》（2005）第28条的立法目的和基本要求。而经过预告登记的不动产出资协议，可以证明该不动产出资前归属于出资者，出资后归属于被审验单位，是不动产财产权转移手续的证明文件，可以作为注册会计师审验依据。

四、结语

以无法办理不动产财产权转移手续否定股东不动产首次出资的权利，是对《公司法》（2005）第28条的误读。以不动产首次出资的难题，并非是公司法引起的。事实上，在公司尚未成立之时，以货币方式出资也面临同样的困境。既然理论和实践都对货币首次出资的正当性予以了认可，则以非货币财产（包括不动产）首次出资同样可以从货币出资的经验中找到正当化的基础。正是这样的一个认识基础，为我们找到了解决不动产首次出资难题的钥匙。这把钥匙，就是物权法所规定的预告登记制度。

公司法为落实“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额”这一规定所安排的制度不只是验资制度，更为重要和有效的是公司强制审计制度。《公司法》（2005）第165条规定：“公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并依法经会计师事务所审计。……”《企业年度检验办法》（2006）第7条关于“企业申报年检应当提交材料”中规定了：“企业法人应当提交年度资产负债表和损益表，公司和外商投资企业还应当提交由会计师事务所出具的审计报告。”公司强制审计制度的存在和执行，使得验资不再是监督股东缴纳出资的唯一途径。注册会计师在对财务会计报告进行审计时，应该检查股东是否已经将货币出资足额存入公司在银行开设的账户，是否办理了非货币财产的财产权转移手续。股东以不动产首次出资时，注册会计师检查“经过预告登记的不动产出资协议”后，就可以确认已经办理财产权转移手续。审验不动产出资协议是否已经预告登记是验资责任，检查不动产财产权是否实际转移是审计责任。公司强制审计制度是不动产首次出资财产权实际转移的制度保证。

参考文献

[1]蒋品洪.浅谈《物权法》对验资中物权确认的影响[J].中国注册会计师，2008（6）：72-75.

[2]钱玉林.以非货币财产首次出资何以成为问题——为《公司法》第28条辩护[J].法学，2011（5）：72-77.

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关键词:不动产登记;公信力;登记生效主义;登记对抗主义

中图分类号:D923.2　文献标识码:A　文章编号:1009-8631(2010)01-0038-02

由于任何当事人设立、移转物权,都会涉及第三人的利益,因此,物权的设立、移转必须公开、透明,以利于保护第三人的利益,维护交易的安全和秩序。为达成这一目的,现代民法建立了公示制度,将物权设立、移转、变更、消灭的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况。在公示方法中,最重要的是不动产的登记制度,可以说,完备的登记制度不仅是财产交易有序化的条件,而且也是物权制度赖以生存的基础。

一、不动产登记制度

不动产登记即经权利人申请,国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障,是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。物权是一种绝对权,具有排他性的效力,根据“一物一权”原则,若一物上已经成立物权,则与之不能两立的有着同一内容的物权即不得再行成立。为了解决物权的排他性问题,从而确定物权的归属,法律J必须通过公示制度使物权为人所知,只有为人所知,才会得到他人的尊重。在占有和权利合而为一的情况下,占有本身即是公示的手段。但是在占有和权利分离的情况下,就必须找到一种新的方式来对物权加以公示,这样登记制度就应运而生。

登记制度的基本功能主要是为了实现物权的公示,它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障。

二、不动产登记的公信力

公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人,如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵,对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。物权经登记予以公示,就具有了公信力,使交易主体和其他利害关系人以及不动产的管理机关知悉其权利归属状态和物权人身份,并基于这种确信而作出是否与其进行交易等判断。所以,登记的最大意义是赋予已经成立的物权以公信力,而非创设物权本身。这样一方面有利于维护正当的交易安全。凡是参与交易的当事人在从事交易行为时,只要查阅了登记,了解了公示的内容,基于公示所表明的权利状况而从事交易则是完全可靠的。另一方面,公示和公信制度对于鼓励交易具有极为重要的作用。由于交易当事人不需要花费更多的时间和精力去调查、了解标的物的权利状态,从而使交易当事人形成了一种对交易的含法性、对受让的标的物的不可追夺性的信赖与期待,这就可以较为迅速地达成交易。

三、不动产物权登记的效力

不动产登记的效力在大陆法系国家主要有两种立法例,第一种立法例登记生效主义,是以登记作为物权变动的生效要件,此种主张认为不动产物权的变动,必须进行登记。如果当事人仅仅只是达成了物权变动的合意,而没有完成登记手续,则物权变动的意思表示不仅不产生公信力,而且也不产生物权变动的法律效果。非经登记,不动产物权的设定、让与及其消灭绝对不发生法律效力。这种立法例主要为德国、瑞士以及我国台湾地区的立法所采纳。第二种是以登记作为对抗要件。认为当事人一旦形成物权变动的意思表示,便可产生物权变动的法律效果,未经登记的物权也可通过当事人的合意而成立,只是在没有依法进行公示前,物权的变动不能对抗善意第三人,登记对不动产物权变更的行为只具有确认或者证明的效力,而没有决定其能否生效的效力。这种立法例主要为法国、日本等国家采纳。

在英美法国家,广泛采用托伦斯登记制度。其特点是除了登记之外,还有交付权利证书的要求,产权一经登记,具有不可之效力,国家给予保障;不强制一切土地所有权、他项权利申请登记,但一经登记,其后发生的房地产权利变更或设定,非经登记不生效力。登记机关对登记申请采取实质性的审查方式,并在登记的所有人缴纳费用中,设立一种保险基金,以赔偿因错误登记而导致所有权人所蒙受的损失。

四、对我国不动产登记制度的反思

我国现行的不动产登记制度不能满足现今社会的需要,是因为建立不动产登记制度不是为不动产物权提供公示的手段和方法从而为不动产交易提供便利和安全的制度保障,而是为满足行政机关对不动产管理上的便利的需要。定位上的错误导致我国现行不动产登记制度最大的弊端便是不动产登记的不统一。

(一)不动产登记的法律依据的不统一

我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》、《土地登记规则》、《城市房地产管理法》和

(二)不动产登记机关的不统一

登记机关的不统一主要表现在以下几个方面:第一,土地与地上建筑物的登记机关不统一。土地的登记由登记管理部门进行主管,而地上建筑物则由建设部门主管。第二,土地本身因其用途的不同而分属不同的部门主管。第三,每一部门内部的登记机关不统一。因此如规定不动产登记法不但要实现登记部门的统一而且要实现登记机关内部级别的统一,一定要将不动产登记确定为一个登记级别,而不能像现在一样由各级登记机关按照用地单位的行政级别进行管辖。

关于登记机关的设定国际上做法主要有三种。第一种是由法院统一主管不动产登记;第二种是由行政机关主管不动产登记,第三种是由中介性质的机构负责不动产登记。其中由行政机关主管不动产登记是适应我国国情的做法。理由如下:第一,在我国,登记也具有一定的行政监督作用。因此,登记与对不动产的监管工作联系在一起。正是由于这一原因,所以登记由行政机关来承担,也具有一定的合理性。第二,国土资源部门多年从事土地登记工作已经具备了足够的不动产登记条件、登记技术、登记知识,并且积累了丰富的登记经验,足以胜任不等产登记工作。第三,对于农地、林地、草原等虽然其用途各异,但都作为土地的一个部分是没有任何疑义的,况且农业、林业等主管机关只是管理职能部门,而不是产权登记部门。

(三)不动产登记效力不统一

登记对物权变动的影响,到底是采纳登记生效主义还是登记对

抗主义,仍然是争尘未定。但立法文件倾向于登记生效主,如《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。《担保法》第41条规定:“抵押合同至登记之日起生效。”建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第1 8条规定:

“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均为无效。”但学者们对登记要件说大都持批评态度。认为采纳登记生效主义,虽有利于进一步强化登记的效力,并能够简便处理产权纠纷,但从理论上看它存在着缺陷。因为登记是针对民事权利的变动而设定的,它是与物权的变动联系在一起的,它不是针对合同行为,而是针对物权变动所采取的一种公示方法。如果双方达成协议以后,因双方的原因没有登记,出卖人反悔,要求返还房屋,根据登记生效主义,此种要求是正当的。这样一来,就会使出卖人随意置合同于不顾,合同关系将形同虚设。从实践来看,采取登记生效主义,对因各种原因未登记的交易一概宣布无效,就会出现许多问题:第一,不利于保护善意一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂,应区分导致房屋未登记的各种情况,尤其是当事人双方的过错问题来决定是否应宣告未经登记的交易无效。如果完全以登记为生效要件,则有可能鼓励一些不法行为人规避法律,利用房屋买卖欺诈他人,而损害善意一方当事人的利益。第二,绝对适用登记生效主义会冲击现有的财产秩序。如当事人之间在买卖房屋以后,虽没有登记,但房屋已经交付使用,买受人对房屋已进行了重大修缮,如果因未登记而返还房屋,就会扰乱现有的财产秩序。第三,从效益上讲,采取登记生效主义,不承认无因性,导致大量的合同的审查义务不得不由登记机关负担,登记的成本加大,在一个中国这样的人口大国,力图把所有的交易关系都纳入登记程序,并且由登记官员进行实质审查的话,其工作量之大,成本之高是可想而知的,势必导致登记时间的延长。第四,从公平角度讲,登记生效主义规定了只有登记才能取得物权,但是,又缺乏对登记的第三人的限制。在第三人明知合同无效或可撤销的情况下,仍然允许其取得其物权不公平的。对由于登记机关的错误而造成的真正权利人的损失的,法律只规定了登记机关更正的义务,而没有规定国家的赔偿责任,导致真正权利人的权利无法得到有效的救济。所以说,笔者认为,我国应采纳登记对抗主义。这符合当前市场经济的情况,有利于充分的鼓励交易,促进交易的发展。

(四)不动产登记簿及不动产权利证明文件不统一

实现了以上三个方面的统一后,统一不动产登记簿及不动产证明文件就只是一个纯粹的技术性问题了。

五、结语

随着改革开放的进行,市场经济的迅速发展与经济形式的日益多元化,迫切要求国家出台严格意义上的物权登记制度,但我国现有的登记制度仍然很不完备,并没有根本上解决不动产登记的不统一问题。因此在《中华人民共和国物权法>已经生效后的重要事情就是制定《不动产登记法》,以确定登记的功能、原则、具体规范等。以实现对不动产登记的统一,从而更好的适应经济发展的潮流,促进交易安全,维护经济秩序,促进交易的发展。

参考文献:

[1]常健,完善我国不动产登记制度的法律思考[J].改革与战略,2001(1).

[2]梁慧星、陈华彬.物权法(第二版)[H].法律出版社,2003.

[3]周口.罗马法厚论(上)[H].商务出版社,2004.

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一、不动产权籍一体化管理应以电子登记簿为核心

不动产电子登记簿，是指由不动产统一登记机构依据标准制作并依法管理的，采用电子介质形式一并记载土地、海域、房屋、林木等定着物的自然状况、权利归属状况、权利限制与提示事项以及其他相关事项的具有物权公信与推定效力的文件。不动产电子登记簿与不动产登记电子档案目录、不动产纸质登记档案的数字化加工处理成果一并构成不动产登记电子档案。不动产电子登记簿是不动产登记电子档案的核心组成部分，是不动产信息化管理的命脉，是不动产信息化统一登记工作的出发点和落脚点，是不动产权籍一体化管理的重中之重。由于目前各地不动产登记机构大都采用电子登记簿记载各类不动产权利归属和其他法定事项，故不动产统一登记机构应严格依照相关法律法规、技术标准、操作规程等着重从以下两个方面来管理不动产电子登记簿。

1.规范记载

不动产电子登记簿的信息记载必须严格按照相关标准与说明规范录入、仔细核对、谨慎审查，确保与登记最终审核结果一致。对于在将登记事项记载于不动产电子登记簿后才发觉业务人员误录、遗漏相关数据的，必须严格依照更正登记规定的程序进行更正，并保存相关电子记录与说明。

2.专人保管

不动产登记机构应当指定专人负责不动产电子登记簿的保管。专人保管的关键在于由专人负责对不动产电子登记簿的定期异地异质备份、存储设施定期维护、数据库安全防护防御、信息保密加密、录入记载权限控制、信息查询权限分级等。

二、不动产权籍一体化管理应依托地理信息系统

因为各类不动产权籍主要采用地理坐标作为基础编码或编码规则进行日常管理，加上不动产权籍一体化管理又需要强大空间和图形处理能力的信息系统的支持，而地理信息系统（GIS）是目前基于地理空间位置且具备强大空间和图形处理能力的综合信息系统，所以不动产权籍的一体化管理必须依托地理信息系统（GIS）。建立不动产地理信息系统作为不动产权籍一体化管理的信息平台，可以有效实现不动产权籍各类数据的有效整合、合规管理，在此基础上可以方便地进行各类不动产登记的受理、审核、登簿、发证、归档等业务，可以快速地进行各类数据的处理与更新、统计与查询、决策支持以及图形处理与挂接、空间分析、虚拟仿真等，可以从根本上解决目前存在的各类相关业务系统信息的互连互通难题，进而达到信息平台的统一。

三、不动产权籍一体化管理应以地籍管理为主干

因为不动产主要包括土地以及定着于土地上的其他不动产，具有相对固定不动的显著地理特征，所以不动产权籍优质、高效的一体化管理应以地籍管理为主干，以其他各类不动产权籍管理为枝叶进行统一管理。从具体操作上来讲，即将土地以及定着于土地上的其他不动产以宗地为单位按照国家统一的编码规则进行信息处理与关联（宗海及其附属信息类似处理与关联），从而建立起以统一地理空间为基础、宗地为核心、房屋林木等权属登记信息为枝干，具有统一规则与编码要求的不动产权籍信息管理系统（见图1）。

四、不动产权籍一体化管理应以动态管理为核心

1.不动产权籍的增籍与灭籍业务

不动产权籍的增籍与灭籍业务是不动产权籍动态管理的两大核心业务，两者同等重要，但在实际操作中不动产登记机构往往偏重增籍业务而忽视灭籍业务。

由于不动产权属登记主要关涉不动产权籍的增籍业务，而不动产权籍调查可以对不动产权籍的灭籍业务提供有效的数据成果支持，所以当前不动产统一登记机构除做好不动产统一权属登记外，还应高度重视并严格依照国家相关要求、规范以及技术方案、规程等将地（海）籍调查作为不动产权籍调查的基础，且在此基础上一并开展各类不动产权籍的一体化调查工作。不动产统一登记机构在调查过程中发现某已登记的不动产已灭失的，应及时办理该不动产权籍的灭籍业务并在电子登记簿中将该不动产的所有权登记记录标明灭失。

2.完善不动产灭籍业务的新手段

不动产灭籍业务在依托不动产地理信息系统平台的基础上，结合不动产权籍调查结果，可以快速地实现不动产权籍灭籍处理。依据国土资源部地籍管理司公布的《关于做好不动产权籍调查工作的通知》，不动产权籍调查应坚持原有规程，采用先进成熟的高精度调查技术。在不动产权籍调查过程中，可以充分利用不同时期的高分辨率卫星影像、地籍图、地形图、DOM等，以及采用基于代数运算、图形变换、图像分类、特征变化等多种变化检测技术，通过自动处理、人机互动等方式，快速找出与当前卫星影像、地籍图、地形图等不一致的变化区域。结合不动产权籍调查的数据成果，可以确定变化区域的变化情况，从而确定灭籍区域，进而完成不动产权籍的灭籍业务。另外，可以利用规划部门的控制性详细规划资料或土地利用规划资料，快速划定不动产权籍待灭籍区域，为将来的灭籍业务划定重点关注区域，从而确保灭籍业务的高效进行。

3.房屋征收拆迁冻结的新方式

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    [关键词] 不动产 善意取得 中国法治

    我国民法通则尚未明确确立善意取得制度，但通过民事特别法和司法解释在具体案例中的运用，已昭示善意取得制度在我国社会市场经济的发展中已经起到不可替代的作用。在不同的《中国物权法草案建议稿》中我们可以看到善意取得制度作为民法物权法中物权变动的重要制度，为塑造一个重视法治的中国，维护交易活动的安全，已有了它该有的名份。

    一、善意取得制度的基本理论

    通说认为善意取得制度基于日耳曼法以手护手（hand wahre hand）的原则，“认为汝将汝的信任置于何处，应于该处寻之”，它的真实含义是：任意与他人以占有者，除得向相对人请求外，对于第三人不得追回，唯得对相对人请求损害赔偿。①这千年来，善意取得制度得以存在，发展并为大多数国家所承认，必定有它存在的理由。现在大多数学者认为：善意取得，又称即时取得，是指动产占有人无权处分占有的动产，但他将该动产转让给第三人，受让人取得动产是出于善意，则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其它物权。善意取得制度是立法者运用立法技术进行法律推导的逻辑结果，其直接的理论依据是物权变动中的公示、公信原则。公示原则要求将物权的变动以一定的形式表现出来，并向社会公开。公信原则即法律保护交易当事人以外的第三人对公示的信赖。公信原则进一步保护当事人的积极的信赖，确认只要有公示就有物权变动，即保护人们对“只要占有相关的证书，就有权受领某项给付”原则的信赖，在取得某项权利和某些给付的时候，取得人在某些条件下可以信赖土地登记簿或证书的内容是正确的。② 在德国民法典中，认为这项信赖保护原则是构建私法法律制度的社会伦理因素，只有当人与人之间的信赖至少普遍能够得到维持，信赖能够作为人与人之间的关系基础的时候，人们才能和平共处。在不相互信赖的社会中大家将处于一种潜在的战争状态。善意取得就是信赖原则的表现形式之一。在善意取得制度中，关键是善意和非善意之区别，而非动产和不动产的区别。

    二、不动产善意取得的肯定说与否定说之评析

    动产适用于善意取得制度，已是国内外的通说。既使在善意取得无明文规定的国度，动产善意取得在其法律解释或实践中依然存在。

    然而，在中国目前的经济类型、社会情形下，善意取得制度是否仅仅适用于动产抑或将不动产包括在内，国内学者均有不同见解。

    1、肯定说，持肯定观点的学者认为，不动产的善意取得应该被承认，他们认为仅以不动产登记制度的建立，交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易为理由，一概排斥不动产善意取得制度，这对于相信登记公示力而与无权处分人交易的善意第三人来说，是违背民法上的公平原则的。王利明先生认为：善意取得制度的财产主要是动产，并不排斥在特殊情况下，从维护交易安全和秩序，保护当事人的合法权益考虑，对不动产交易可适用善意取得制度。③

    2、否定说：这是我国大多数学者之观点，认为善意取得只适用于动产领域。

    （1）部分学者认为因为“不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”④故“不存在无所有权或无处分权人处分不动产所有权的可能性”。⑤这两种观点，排除了无所有权人处分不动产的可能性，但在我国现实生活中，我国尚无完整统一的物权法和不动产登记法，造成实践中不动产登记管理混乱，标准不一，登记内容不全面，登记效力不确定等问题。加上国民维护自身权益意识淡薄，不主动去变更查证登记簿，所以登记权利内容与实际权利状态不一致的情况时有发生。

    （2）还有一种否定说的观点认为“对于已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”在这个观点中，若根据物权法基本理论，物权取得方式有两大类别：原始取得和继受取得，并未将公信力作为物权取得的法律形式加以规定。若通过公信原则处理，那么善意第三人所获物权的得来无法律依据。且公信原则是保护交易安全，侧重保护善意第三人的立法政策，更应依据公信原则来适用善意取得制度。若是通过登记更正程序处理，恢复至原有状态，那么将要损害善意第三人的利益，买受人会对我国的不动产登记制度的公示公信程度产生怀疑，势必引起与不动产登记机关和出让人、所有权人不应有的纠纷。而且善意第三人返还不动产或所有权人重新对不动产进行改善或还原，所需费用不是登记更正程序就可以解决，甚至会造成所有权人、买受人更多的财产损失。

    （3）还有的学者认为，从大多数国家民事立法来看，是拒绝将善意取得制度使用于不动产领域，如《法国民法典》第2279条，日本民法典192条等，在这里我们要看到一个各国不动产登记制度的不同和他们在其他立法上的补充问题。英美法日等国家对不动产登记采用形式审查制度的居多，而我国与德国、瑞士等国一样对不动产登记采用的是实质审查。只有对不动产登记进行实质审查的登记制度，才能保证不动产权利的无瑕疵，并由此正确的公示，使得确认“与权利相关的登记中，实体法上的权利义务关系视如登记本上记载而存在。”⑥所以善意取得制度的法律移植首先要看到法律得以产生的经济制度的不同。在与我国一样采用不动产实质审查的德国、瑞士均有对不动产善意取得制度的法律规定。如《德国民法典》第892条规定了可以基于相信地登记公信力而取得土地上的权利，将善意取得的适用范围扩大至不动产。一些国家或地区虽然并未明文规定不动产的善意取得制度，但通过其他法律法规，间接承认了善意第三人对不动产的善意取得。如台湾《土地法》第43条亦规定“依本法所为之登记，有绝对的效力。”这一条规定就给台湾地区的不动产善意取得提供法律上的依据。

    三、我国目前不动产善意取得的司法实践基础

    笔者认为在目前我国的物权立法中，将不动产善意取得的制度作为一个内容明确规定，从前述理论上的分析是行得通的，而且实践中，在《中国房地产登记管理条例》出台后，房屋自由贸易的开放，我国不动产登记制度的逐渐完善，不动产登记簿上记载的外观权利与真实权利状态保持一致的可能性将越来越有保障。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉》若干问题的意见第89条将不动产包括在善意取得制度的适用范围里，这说明我国司法实践中，有将不动产适用善意取得的潜在需要。在当前，我国不动产的变动依法明文规定以登记方式为公示方式与登记制度不甚完善之间的矛盾，可由法官依据上述司法解释自由裁量或登记机关自主调解，但这并不是长久之计。

    四、不动产善意取得对我国行政法制建设的作用

    在我国社会主义初级阶段特定时期的社会状况和社会目标下，适当调整善意取得制度的使用条件与范围，确立不动产善意取得的制度，将对有中国特色行政法制建设起到一定的推动作用。

    1、市场经济发达国家在长期的信用打造实践中形成了一系列比较成熟、健全的社会信用体系：最重要的是有明确的信赖利益保护法律原则。将民法上的“帝王条款”（诚实信用原则）等法理，类推适用于行政法。凡是基于政府的权威性、公益性与专业性而使公民信赖政府，政府应对其公共管理行为所导致的损失加以补偿。不动产登记制度是我国法律明文规定的不动产公示方法，具有相关职责的行政机关所进行的不动产登记行为是具体行政法律行为，公民基于对该行政行为的权威性、公益性与专业性的信赖而产生对该登记的公信，又基于该公信进行了不动产的变更，由此所涉及的利益应受法律保护。在我国现实生活中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的重要原因之一是不动产登记机关的过错而造成错误登记、涂销。所以在立法上承认不动产善意取得制度将会督促不动产登记机关完善登记程序，认真执行实质审查功能，提高不动产交易的稳定性。否则，便会因为其过错受到不动产实际所有人的追责，由此承担过错责任。

    2、从立法上确立不动产善意取得制度，将会带动我国不动产登记制度的改革和完善。

    首先，由于不动产外观权利与真实权利不一致的原因之一是共同共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下，这就会在确立不动产善意取得制度的同时，配备有相应的不动产管理条例对此问题进行完善。其次，在不动产善意取得制度的法律后果上，要制定相应的法律法规，如何处理所有权人与有过错登记机关或有过错出让人的法律关系，采用什么样的归责原则？由谁来承担法律责任？承担多少？以何种方式来承担？等等。还有，已登记的不动产的情况的查询要收取高昂的费用已是一个不成文的规定，而不动产登记机关是否实现公开查册制度，转变服务理念由一个高高在上的管理者变成一个具有“服务理念”的机构？这也都是我们可以进行思考的并以此为契机带动我国不动产登记制度的改革和完善。

    五、不动产善意取得制度对我国法治的影响

    不动产善意取得制度在物权法上占据一席之地，会促进我国公民增强法律意识，主动进行不动产的登记、变更、涂销。在我国还有两种不动产外观权利和真实权利不一致导致不动产纠纷的。一是登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继承份额以外的不动产并为继承登记。二是买卖合同无效或被撤销，但登记尚未涂销的。不动产善意取得在立法上的明确规定，将保护善意取得第三人的合法权益，保障动态的交易安全，这是以牺牲不动产原所有人一定的利益为代价的。然而正如一法律谚语所说的“凡事与其无效不如有效”（ut res magis valent quam pereat），特别是不动产价值相对动产较高，一旦损失将会对权利人造成重大影响，预见到这样严重后果，继承人或合同当事人均会主动到不动产登记管理机关去履行相关手续，从而也从源头上堵住了不动产外观与真实权利的不一致，使得中国人民传统的在纠纷发生以后被动诉讼的局面转变为主动维护自身合法权益。

    参考文献：

    ①《德国民法通论》卡尔。拉伦茨 王晓晔等译 法律出版社 第59页

    ②《社会学法理中的“社会神”――庞德<法律史解释>导读 》 邓正来

    ③王利明《民商法研究》第四辑 第215页 《再论善意取得制度》中国政法大学出版社

    ④史尚宽 《物权法论》 中国政法大学出版社2000年版 第505页

    ⑤于海涌 《物权变动中第三人保护的基本原则》载《求索》2000年第5期

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最近，看了我国将通过加快实施不动产统一登记制度的报道，为这一问题终于有了解决的时间表而倍感欣喜。

统一登记制度，主要是统一房、地的登记，因此，不动产登记的管辖应当在房屋或土地管理部门之间选择一个为好。

时下有一种观点：认为世界上无论大陆法系国家，还是英美法系国家，都将地上建筑物等视为土地附着物或组成部分。据此推导出土地使用权登记是其他不动产（房屋）登记的前提。因此，由一个部门承担不动产登记就应该是由土地管理部门来承担。然而，我国《宪法》直接规定了土地所有权的公有制，当事人能取得的都是从土地所有权中派生出来的使用权，这是我国和这些国家和地区的一个根本区别。因此，这种推理并不能成立。而由房屋登记机构管辖不动产登记，才更为有利。

一、我国大陆登记的只是土地的使用权而非土地所有权

确实，很多国家和地区都将土地登记作为不动产登记的代名词，德国的不动产登记法就叫做《土地登记法》，我国台湾地区把不动产登记办法叫做《土地登记规则》，澳大利亚的登记机构就叫做地权登记局。这种登记模式以土地所有权为登记标的，而把地上建筑物、构作物等视为土地上的定、附着物。但是，这种制度有一个前提就是登记的是土地所有权，而非我国大陆登记的只是土地的使用权。在这一框架下，土地可以由私人拥有，房屋所有权人同时又是土地所有权人。如果是在他人土地上建造的房屋，并不能获得房屋的所有权，而只是一种他物权即地上权。我国台湾地区的“民法”就规定了地上权，德国还专门制定了《地上权法》，以保护这类房屋建造者的权利。如果按照这一模式进行登记，在我国大陆除了土地所有权人以外，就没有人能拥有房屋的所有权了，众多的房地产开发企业也不能再销售房屋而只能转让地上权。这显然不切合实际，也和我国现行的法律规定相悖。

二、土地使用权登记不是房屋登记的前提

土地使用权登记是否是其他不动产登记的前提？这一问题也是很值得商榷的。

1.从理论上说，房屋所有权是自物权，而土地使用权则是他物权。他物权的登记如何能成为自物权登记的前提呢？这是缺乏法理依据的。

2.从实际情况来看，早在1987年，原城乡建设和环境保护部就部署了全国范围的房屋总登记，此时国家土地管理部门还刚刚设立。土地登记还无从谈起，而房屋所有权登记在1992年已基本完成。因此，不存在土地使用权登记是房屋登记的前提之说。

3.受理登记时需要收取的要件不等于就是登记的前提。建设部《房屋登记办法》和《房地产登记技术规程》的相关规定都明确了房屋初始登记应当凭土地使用权证明申请，未办理房屋所有权初始登记的，不得办理房屋的其他登记。但这并不是说土地使用权登记就是其他不动产登记的前提，土地使用权证是房屋初始登记的必收要件。除了土地使用权证明以外，初始登记的必收要件还包括建设工程规划许可证等登记文件，要求申请人提供土地使用权证明和建设工程规划许可证只是用以证明申请人的房屋是合法建造，而非前提。如同规划并非不动产登记的前提一样，土地使用权登记并非不动产登记的前提。

三、由房屋登记机构管辖不动产登记，有许多有利因素

1.“建设部管理下的房地产部门……目前拥有中国最为详备的不动产登记资料”（梁慧星：《中国物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法例》第142页），无论是管理工作的覆盖面还是社会公众的认知程度，房屋登记机构都明显优于土地管理部门，这也为社会各界所公认。

2.有利于客观、公正地进行不动产登记。土地管理部门作为土地的主管部门，从土地作为资源来管理开始，到土地的出让、划拨、转让和抵押直到土地使用权的收回，几乎涵盖了权利流转的全部过程。如再由这一部门管辖包括土地在内的不动产登记，不利于客观、公正地进行。

如现行的《土地登记规则》把土地租赁列入不动产物权登记就是一个明显例证。国有土地租赁也是土地有偿使用的一种方式。然而，土地使用权的有偿使用方式与土地的权属是两个不同的概念，犹如房屋的租赁，承租人因租赁而取得房屋的使用权，这种方式也是房屋的有偿使用方式，但是，承租人因租赁而取得的房屋的使用权属于债权，并不存在进行物权登记的问题。

国家土地管理局在1995年12月重新印发的《土地登记规则》[（1995）国土（法）字第184号]第一章第二条第二款规定了“本规则所称土地他项权利，……包括抵押权、承租权”。

房地产他项权利是公认的物权，而且这种权利应当是长期而稳定的，不能通过租赁来取得。我国的法律至今未将土地承租权确定为物权。按照物权法定的原则和《立法法》的规定，部门规章无权对基本的民事权利进行规定。然而，有很多当事人依据上述规定以租赁方式取得土地使用权。这类以租赁方式取得土地使用权明显地不同于出让、转让或划拨所取得的土地使用权，而《物权法》所规定的建设用地使用权不可能有两种不同的解释。

在《物权法》公布实施的2007年，国土部门颁发的《土地登记办法》仍将土地租赁列入不动产物权登记（第29条：“依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记”）。这不能不说是出于部门的某种考虑。

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一、法律上关于利害关系人的界定

利害关系人是法律上的一个术语，散见于各部法律条文中，实体法、程序法都有利害关系人的表述。如：《民法通则》第19条第1款规定：“精神病人的利害关系人，可以向人民法院申请宣告精神病人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。”《民事诉讼法》第119条规定，必须符合下列条件：“（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……。”《行政诉讼法》第27条规定：“同提讼的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。”这些法律条文对利害关系人都没有一个明确的界定，而且在不同的部门法律、不同的法律关系中利害关系人的范围也不同。比如：根据《民法通则意见》的规定，《民法通则》中的利害关系人通常指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女以及其他与当事人有民事权利义务关系的人，如债权人、债务人等，还可能包括同事、朋友、基层自治组织（居委会、村委会等）等。而根据《行政诉讼法若干问题解释》第13条的规定，行政诉讼法上的利害关系人包括下列几类：“（一）被诉的具体行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）与被诉的行政复议决定有法律上利害关系或者在复议程序中被追加为第三人的；（三）要求主管行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）与撤销或者变更具体行政行为有法律上利害关系的。”

《物权法》在“不动产物权登记”一节中涉及利害关系人的，一是第18条规定的利害关系人可以申请查询、复制登记资料；二是第19条规定的利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记、异议登记。《物权法》在这两个条文中使用了利害关系人这一术语，但是同样没有对利害关系人的概念和范围没有进行界定。虽然这两条同属于《物权法》第2章第2节，而且是前后条的关系，但从适用情形来看，这两条所指的利害关系人的含义是不尽相同的。

二、更正登记、异议登记的利害关系人

利害关系人之所以申请更正登记是因为登记簿所记载的事项没有真实地反映自己对登记的不动产享有的权利，目的是将自己对不动产的权利记载于登记簿。当登记权利人不同意更正时，其可以申请异议登记起到临时性的保护，然后根据《物权法》第33条的规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，通过行使物权请求权，针对登记权利人提起物权确认的民事诉讼。若法院支持了其诉求，那么可以根据法院的生效判决进行更正登记，恢复物权的真实权利状态。因此，从权利救济的途径分析，申请更正登记、异议登记的利害关系人应是对登记的不动产享有物权请求权的人，即那些对登记的不动产可以主张权利的人。实践中，更正登记、异议登记常见的利害关系人主要包括以下几类。

（一）未登记的共有人

1.夫妻一方。根据《婚姻法》的规定，夫妻在婚姻存续期间购买的房产属于夫妻共有财产，但现实生活中，夫妻共有的房屋往往登记在一方名下，这就造成了登记簿记载的物权状况与实际情况不符。此时，登记簿未记载的夫妻一方虽然是“事实上的权利人”，但对于登记簿已记载的一方来说即为利害关系人。对于未登记的夫妻一方，笔者认为只要该方能提供有效的婚姻关系证明，证明该房屋属于婚姻存续期间取得的，就应予以更正，而不论登记簿记载的一方是否同意。

2.具有同居关系的一方。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十五条的规定，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。若房屋是“夫妻”在同居期间取得的，那么该房屋是属于“夫妻”共有的。如果该房屋登记在一方名下，那么也造成了登记簿记载的物权状况与实际情况不符，容易给未登记的另一方造成影响。因此，未登记的另一方也属于利害关系人，可以申请更正登记、异议登记。对于这类更正登记，因为对于双方之间是否属于同居关系，登记机构无法判断，所以笔者认为不能直接办理。但为了保护潜在的权利人的利益，登记机构可以受理异议登记，为其提供临时的救济，待其向法院取得确认其对房屋享有所有权的生效法律文书后，再向登记机构申请更正登记。

3.其他继承人、受遗赠人。根据《继承法》的规定，所有的继承人、受遗赠人都有继承的权利，当其中某一或某部分继承人、受遗赠人办理了继承登记取得了物权，其他继承人、受遗赠人对此有异议时，可以申请异议登记，登记机构可以受理异议登记，待其向法院取得确认其对房屋享有所有权的生效法律文书后，再向登记机构申请更正登记。

（二）不动产实际出资购买人

不动产由某人实际出资购买，但不动产权利没有登记在此人名下的情形有两种：一种情形是甲委托乙购买房屋，但乙以自己的名义签订合同并申请将房屋登记在自己名下；第二种情形是甲借用乙的名义购买房屋，房屋登记在乙的名下。这两种情况下，甲可以持相关的证明材料申请异议登记，登记机构可以受理异议登记，待其向法院取得确认其对房屋享有所有权的生效法律文书后，再向登记机构申请更正登记。

（三）不动产物权变动合同不成立、被撤销或被确认无效的原不动产权利人

根据《合同法》的相关规定，合同不成立、被撤销或被确认无效，因该合同取得的财产应予以返还。因此，这种情况下物权归属与登记簿记载不一致，应进行更正登记。但要注意申请人持法院、仲裁委员会生效的确认合同不成立、无效或撤销合同的判决书、调解书或裁决书申请，登记机构应予以办理更正登记。

三、不动产登记信息查询的利害关系人

对不动产登记信息进行查询的目的，在实务中主要包括两大方面：一是为了确保交易安全；二是为了财产保全或诉讼取证。因此，从查询的目的分析，不动产登记信息查询的利害关系人主要包括以下几类。

（一）交易当事人（包括潜在的交易当事人）

交易当事人与登记权利人之间存在以不动产为标的物的各类合同，为了交易安全，作为登记权利人的债权人当然可以进行查询。如：甲购买乙的房屋，双方签订了房屋买卖合同，甲支付了购房款成为乙的债权人，那么为了交易安全，甲是可以查询、复制登记资料的。但如果甲只是有意向购买乙的房屋，双方还没有签订合同，即甲只是潜在的交易当事人，那么甲可否查询登记信息呢？有的观点认为，潜在的交易当事人不属于利害关系人。如果某人与登记权利人有不动产交易的意愿，潜在的交易当事人可以通过取得权利人的授权进行查询，无需以利害关系人的身份查询。倘若权利人不愿意授权该潜在的交易当事人，实际上就以为其并不想从事交易。笔者认为，该观点不妥，实际中潜在的交易当事人获得权利人的授权是很难的，比如开发商会向购房人授权查询吗？而且权利人也没有向潜在交易当事人授权的义务。不动产登记的主要功能是维护交易安全，因此，应允许潜在的交易当事人进行查询。但在查询制度上要进行技术设计，要注重保护权利人隐私，比如隐去年龄、性别、联系方式、成交价格等信息。

（二）与登记权利人有法律上纠纷的人

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关键词：不动产；登记

一、不动产物权登记的含义

登记制度是物权法中的一项核心制度，其作为不动产物权变动的公示手段，有着深刻的自由、安全、公平效益的价值，广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。

二、不动产登记的目标

每一部法律都应有明确的目标，其中的每一制度有相应的制度价值。我国土地立法过分强调国家利益，强调管理。而在转轨时期，国家利益又多为部门利益所代替，所以形成登记制度的五种不统一，即登记机关、登记根据、登记簿册、登记程序、登记效力的不统一，由此带来诸多交易安全上的问题。现在的中国不仅土地流通性很差，而且登记所保护之交易安全时有被破坏之虞。所以，我们建议立法目标应向个人倾斜，以维护交易安全，并以之为登记制度之根基。

三、中国不动产权利登记的制度问题与解决方案

我们认为土地权利登记能解决登记不统一，登记中公权干预私权的问题，登记的效力问题、登记的物权法定与意定平衡的问题，即将形成物权的债权的保护问题以及物权争议诉讼的保全问题。

（一）登记机关不统一问题的解决

我们认为，我国登记五不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。统一了不动产登记机关，登记原则、根据、程序、效力、簿册自然便统一了。我国旧民法制定之时，也采用由地方法院统一登记的作法，但后来由于民国初期的司法混乱而改为由不属于行政机关的独立部门――地政局统一负责。二是不动产登记机关的统一性。为维护在不动产登记上的司法统一性，同时也因为不动产在自然联系上的紧密性，国家法律均规定一国之内或一个统一司法区域内实行统一不动产登记制度，即不论是土地房屋还是其它不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的登记机关负责。

关于登记机关统一性的问题，广州、深圳等地已实行房产、地产证合一的制度，但并未为全国性基本法律所承认。我们认为，物权立法应协调各有关部门，解决好这一问题，学习成功经验，建立统一独立的登记机关。

（二）登记中公权力干预私权利问题的解决

利用登记机关行政权力的高效、权威性使物权得以公示并获得公信力，但同时也带来了公权力对私权利侵扰的问题。为解决这一问题，无论采取实质审查主义国家还是采取形式审查主义国家，均采取了一些补救措施，典型的如德国的物权行为理论、法国及日本的公证制度等。

1、实质审查主义。实质审查主义是与公示、公信原则相协调的制度，登记机关不仅就登记之申请在登记程序法上是否适合加以审查，同时就其登记的申请，是否与实体法上的权利关系相一致，且其实体法上的权利关系，是否有效，亦加以审查。

2、形式主义审查制度。形式主义审查制度，指就登记的申请，是否在登记程序法上赋予登记机关以审查的权限，惟就其登记的申请，是否为实体法上的权利关系，一般不得加以审查，亦不得决定其登记申请的许否。法、日采之。这种方法的优点是公权力不干预私权利，登记的效力纯依当事人意思自治，登记并无公信力，仅有对抗力，故登记效率很高，但由此产生的弊端亦不少。

我国登记机关在进行登记时所拥有的权利相当大，不仅如德国实质登记主义那样对当事人提交的文件资料有审查权，而且享有审查这些资料以外事实的权限，力求达到“客观真实”的理想状态。所以，公权力对私权利的侵扰甚大。我国土地立法实质登记主义是正确的，但必须有相应的立法技术对其弊端加以补救，才能达到权力与私权平衡的目的。从改革开放以来的登记实践看，大部分登记机关要求公证这一程序，只有公证的真实性得到保证，登记机关的审查权加以弱化，方能结合实质审查与形式审查的优点。

（三）不动产登记效力问题

物权登记的效力，是指物权获致登记后所取得的私法上的效果，亦即对相关当事人所施加的实际作用。它是整个登记制度的核心。因登记效力的不同，世界各国可以划分为登记生效主义及登记对抗主义，德国是典型的登记生效主义国家，而且其登记还有公信的效力，有的学者称之为公信原则。公信原则系指依公示方法所表现的物权纵不存在或有异，但对于信赖此项公示方法所表示之物权、而为物权交易之人，法律仍承认具有与真实物权存在相同法律效果，以为保护的原则。

关于不动产登记效力的问题，目前在我国出现的问题表现为其效力的不统一，以不动产抵押登记为例，实践中大体有四种做法：一是规定自完成抵押登记时生效；二是规定自合同公证后生效；三是规定合同鉴字后生效；四是规定登记时生效，但当事人得另行约定。这里的生效一般指合同生效，如《城市房地产抵押管理办法》第31条规定：“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。”这样的规定不仅在理论上说不通，实践中也必侵害当事人的利益。国外的有关立法中，不论把登记作为成立要件还是对抗要件，都是针对不动产合同履行或物权行为效力而言的，已经登记只是说明不动产的物权已发生移转或不能对抗第三人，并不意味着不动产买卖合同本身无效。否则，当事人之间不仅没有登记请求权，发生纠纷时亦不能以有效合同为据提讼。所以，不动产民事立法应规定登记的效力，并仅针对物权的设立或移转，而不针对债权合同之效力。关于产生物权公信力还是对抗力，依目前大多数学者的看法及我国司法、立法实践，应采公信力主义立法，以统一登记效力。

（四）即将形成物权的债权或请求权的保护问题。

为解决债权及物权请求权保护的问题，各国规定了两种性质的准备登记，即异议登记及预告登记。德国法称预告登记与异议登记，日本相应称为假登记及预登记。瑞士则分为三种，第一种为债权的预登记，第二种为处分权限制，第三种为暂时登记，前两种相当于德国民法的预告登记，第三种相当于德国民法的异议登记。预告登记（vormerkungen）为债权请求权的准备登记。目的是为了保全关于不动产的请求权，并有警示的作用，其登记权利并不是不动产权完成权。预告登记制度的核心问题在于其效力。在不动产债权行为成立之后和不动产物权移转之前，虽然，不动产的所有权人或者其他物权的持有人已经承担了未来移转物权的义务，但因为合同相对人享有的债权的相对性，并不能对抗第三人，所以为平衡当事人间的利益，将债的请求权预告登记之后，该项请求权既获得物权的对抗力及排他力。关于异议登记的效力，有国家规定物权经异议登记后，即冻结登记簿，即物权不得为处分，如德国。而瑞士的暂时登记却不生冻结土地登记簿之效力，原登记名义人，仍得为处分，被暂时登记人无处分权。如果其主张暂被登记之权因判决而确定，则其确定溯及于暂时登记之时，发生效力。登记名义人于其间所为之登记不发生效力，而且对于一切人，并对于处分人及其继承人不发生效力。胜诉之原告，得迳请不正当登记的变更或涂销。由上可见，“处分行为的重点其实是在交付或登记，藉以满足物权的公示性需求。此所以在没有处分合意的买卖预告登记，反而可以有一定的处分权限制效果；相对的，无法满足公示性需求的物权合意，反而不承认任何处分权限制的效果。”

我国《城市房地产管理办法》第34条规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间峻工，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”在建工程抵押登记是否为预登记，值得探讨。从整体看，我国并无预告登记及异议登记制度，实践中却有确立二制度之需要。所以，物权立法应借鉴之，规定其定义、程序内容及效力，以其衡平当事人间的利益。

参考文献